UNIVERSIDADE ANHANGUERA – UNIDERP

Centro de Educação a Distância

ADMINISTRAÇÃO : 5º SEMESTRE

DISCIPLINAS: ANÁLISE DE INVESTIMENTOS, ESTRUTURA E ANÁLISE

DAS DEMOSTRAÇÕES FINANCEIRAS, CONTABILIDADE DE CUSTOS, GESTÃO
DE NEGÓCIOS INTERNACIONAIS, DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO E
ESTÁGIO SUPERVISIONADO I

DESAFIO PROFISSIONAL : Viabilidade econômica do projeto de investimento

para construção de uma pousada

Tutor EAD :

São Bernardo do Campo, 29 de Maio de 2017

Sumário
1. Introdução ............................................................................................................. 2

2. Projeção da Receitas Operacional Líquida ........................................................... 3

3. Projeção dos Gastos .............................................................................................. 4

4. Fluxo de Caixa Operacional ................................................................................. 5

5. Cálculo do Valor Presente Líquido (VPL) ........................................................... 6

6. Cálculo do Valor Presente Líquido Anualizado (VPLa) ...................................... 7

7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno (TIR) ........................................................... 8

8. Payback Simples e Descontado ............................................................................ 9

9. Relatório Financeiro ........................................................................................... 10

10. Considerações Finais .......................................................................................... 11

11. Bibliográficas ..................................................................................................... 12

 1. Introdução

Apresentamos um caso prático sobre o projeto de investimento em uma pousada na

região nordeste do país, que visa analisar a viabilidade econômica por meio das técnicas para
análise de investimento.
Um grupo de investidores está analisando a proposta para construção de uma pousada
na região nordeste do país, uma vez que o setor de turismo está crescendo cada vez mais na
região. Todavia, a situação econômica do país atualmente é instável e, por este motivo, é
preciso tomar uma decisão que venha a garantir o retorno do capital investido ao longo do
tempo. Deste modo, é preciso verificar se o projeto de investimento é viável ou não em
aspectos econômicos.
Segundo pesquisa realizada pelo Ministério do Turismo no ano de 2016, os destinos
mais desejados pelos turistas nacionais são:
1. Nordeste (36,9%).
2. Sudeste (36,8%).
3. Sul (17,3%).
4. Centro-Oeste (6,4%).
5. Norte (2,6%).
Considerando os dados desta pesquisa e as perspectivas para o turismo na região, o
grupo de investidores se interessou pelo projeto de investimento na pousada, uma vez que o
negócio pode ser lucrativo e rentável ao longo do tempo.
Por esta razão, o projeto necessita de uma avaliação técnica acerca da sua viabilidade
econômica.
Para realizar este estudo de viabilidade serão utilizadas as seguintes técnicas: Valor
Presente Líquido (VPL); Valor Presente Líquido Anualizado (VPLa); Taxa Interna de
Retorno (TIR); Payback Simples e Payback descontado.

2
 2. Projeção da Receitas Operacional Líquida

Projeção da Receita Operacional Líquida para 15 anos

Informações do enunciado:

Valor Médio das Diárias

R$ 210,34

Volume Anual de Diárias

4882

Estimativa de Crescimento da Receita Operacional

8% ao ano

Taxa de Imposto Sobre Receita de Vendas Estimadas

10%

PROJEÇÃO PARA O PRIMEIRO ANO

Volume de Diárias 4882
Valor médio das Diárias R$ 210,34
(+) Receita Operacional Bruta R$ 1.026.879,88

(-)Imposto Sobre Receita Op. Bruta R$ 102.687,99

(10%)

(=) Receita Operacional Líquida R$ 924.191,89

PROJEÇÃO DA RECEITA OPERACIONAL LÍQUIDA PARA 15 ANOS

ANO VALOR
ANO 1 R$ 924.191,89
ANO 2 R$ 998.127,24
ANO 3 R$ 1.077.977,42

3
 ANO 4 R$ 1.164.215,61
ANO 5 R$ 1.257.352,86
ANO 6 R$ 1.357.941,09
ANO 7 R$ 1.466.576,38
ANO 8 R$ 1.583.902,49
ANO 9 R$ 1.710.614,69
ANO 10 R$ 1.847.463,87
ANO 11 R$ 1.995.260,98
ANO 12 R$ 2.154.881,86
ANO 13 R$ 2.327.272,41
ANO 14 R$ 2.513.454,20
ANO 15 R$ 2.714.530,54
TOTAL R$ 25.093.763,53

3. Projeção dos Gastos

CUSTO OUTROS
ANO CUSTO FIXO DESPESAS TOTAL
VARIÁVEL GASTOS
ANO 1 R$ 146.084,18 R$ 259.705,22 R$ 324.631,52 R$ 81.157,88 R$ 811.578,80
ANO 2 R$ 154.849,23 R$ 275.287,53 R$ 344.109,41 R$ 86.027,35 R$ 860.273,52
ANO 3 R$ 164.140,18 R$ 291.804,78 R$ 364.755,97 R$ 91.188,99 R$ 911.889,92
ANO 4 R$ 173.988,59 R$ 309.313,07 R$ 386.641,33 R$ 96.660,33 R$ 966.603,32
ANO 5 R$ 184.427,91 R$ 327.871,85 R$ 409.839,81 R$ 102.459,95 R$1.024.599,52
ANO 6 R$ 195.493,58 R$ 347.544,16 R$ 434.430,20 R$ 108.607,55 R$1.086.075,49
ANO 7 R$ 207.223,19 R$ 368.396,81 R$ 460.496,01 R$ 115.124,00 R$1.151.240,01
ANO 8 R$ 219.656,58 R$ 390.500,62 R$ 488.125,77 R$ 122.031,44 R$1.220.314,41
ANO 9 R$ 232.835,97 R$ 413.930,66 R$ 517.413,32 R$ 129.353,33 R$1.293.533,28
ANO10 R$ 246.806,13 R$ 438.766,50 R$ 548.458,12 R$ 137.114,53 R$1.371.145,28
ANO11 R$ 261.614,50 R$ 465.092,49 R$ 581.365,61 R$ 145.341,40 R$1.453.414,00
ANO12 R$ 277.311,37 R$ 492.998,04 R$ 616.247,55 R$ 154.061,88 R$1.540.618,84

4
ANO13 R$ 293.950,05 R$ 522.577,92 R$ 653.222,40 R$ 163.305,59 R$1.633.055,96
ANO14 R$ 311.587,05 R$ 553.932,60 R$ 692.415,74 R$ 173.103,93 R$1.731.039,32
ANO15 R$ 330.282,27 R$ 587.168,56 R$ 733.960,68 R$ 183.490,17 R$1.834.901,68
TOTAL R$3.400.250,78 R$6.044.890,81 R$7.556.113,44 R$1.889.028,32 R$18.890.283,35

Projeção dos Gastos para 15 anos

Informações do enunciado:
Gasto Operacional Anual
R$ 811.578,80

Estimativa de Crescimento de Gasto Operacional

6% ao ano

Projeção do Gasto Operacional para 15 Anos

4. Fluxo de Caixa Operacional

ANO ENTRADA SAÍDA SALDO

ANO 0 R$ 0,00 R$ 1.936.242,61 -R$ 1.936.242,61
ANO 1 R$ 924.191,89 R$ 811.578,80 R$ 112.613,09
ANO 2 R$ 998.127,24 R$ 860.273,52 R$ 137.853,72
ANO 3 R$ 1.077.977,42 R$ 911.889,92 R$ 166.087,50
ANO 4 R$ 1.164.215,61 R$ 966.603,32 R$ 197.612,29
ANO 5 R$ 1.257.352,86 R$ 1.024.599,52 R$ 232.753,34
ANO 6 R$ 1.357.941,09 R$ 1.086.075,49 R$ 271.865,60

5
ANO 7 R$ 1.466.576,38 R$ 1.151.240,01 R$ 315.336,37
ANO 8 R$ 1.583.902,49 R$ 1.220.314,41 R$ 363.588,08
ANO 9 R$ 1.710.614,69 R$ 1.293.533,28 R$ 417.081,41
ANO 10 R$ 1.847.463,87 R$ 1.371.145,28 R$ 476.318,59
ANO 11 R$ 1.995.260,98 R$ 1.453.414,00 R$ 541.846,98
ANO 12 R$ 2.154.881,86 R$ 1.540.618,84 R$ 614.263,02
ANO 13 R$ 2.327.272,41 R$ 1.633.055,96 R$ 694.216,45
ANO 14 R$ 2.513.454,20 R$ 1.731.039,32 R$ 782.414,88
ANO 15 R$ 2.714.530,54 R$ 1.834.901,68 R$ 879.628,86

5. Cálculo do Valor Presente Líquido (VPL)

Cálculo do Valor Presente Líquido (VPL) sendo que a Taxa Mínima de Atratividade
(TMA) é 10%.

De posse de uma Calculadora Financeira HP 12C, devemos inserir a sequência abaixo

para sabermos qual o VPL:

f REG
R$1936242,61 CHS g CF0
R$112613,09 g CFj
R$137853,72 g CFj
R$166087,50 g CFj
R$197612,29 g CFj
R$232753,34 g CFj
R$271865,60 g CFj
R$315336,37 g CFj
R$363588,08 g CFj
R$417081,41 g CFj

6
 R$476318,59 g CFj
R$541846,98 g CFj
R$614263,02 g CFj
R$694216,45 g CFj
R$782414,88 g CFj
R$879628,86 g CFj
10 i
f NPV

Saberemos então que o VPL será R$ 533.096,05

6. Cálculo do Valor Presente Líquido Anualizado (VPLa)

No passo anterior verificamos que o VPL é R$ 533.096,05, portanto, ao inserirmos na

calculadora Financeira HP 12C a sequência abaixo, encontraremos o VPLa:

f REG
R$533.096,05 CHS PV
15 n
10 i
PMT

O VPLa será igual a R$ 70.088,15

7
 7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno (TIR)

Portando uma calculadora financeira HP 12C, basta inserirmos a sequência abaixo

para obtermos a TIR:

f REG
R$1936242,61 CHS g CF0
R$112613,09 g CFj
R$137853,72 g CFj
R$166087,50 g CFj
R$197612,29 g CFj
R$232753,34 g CFj
R$271865,60 g CFj
R$315336,37 g CFj
R$363588,08 g CFj
R$417081,41 g CFj
R$476318,59 g CFj
R$541846,98 g CFj
R$614263,02 g CFj
R$694216,45 g CFj
R$782414,88 g CFj
R$879628,86 g CFj
f IRR

A TIR será igual a 13,15% ao ano

8
 8. Payback Simples e Descontado

FLUXODE
FLUXODE FLUXODE FLUXODE
CAIXA
ANO CAIXA CAIXA CAIXA
DESCONTADO
OPERACIONAL ACUMULADO DESCONTADO
ACUMULADO
ANO 0 R$ 1.936.242,61 R$ 1.936.242,61 R$ 1.936.242,61 R$ 1.936.242,61
ANO 1 R$ 112.613,09 R$ 1.823.629,52 R$ 102.375,54 R$ 1.833.867,07
ANO 2 R$ 137.853,72 R$ 1.685.775,80 R$ 113.928,69 R$ 1.719.938,38
ANO 3 R$ 166.087,50 R$ 1.519.688,30 R$ 124.784,00 R$ 1.595.154,38
ANO 4 R$ 197.612,29 R$ 1.322.076,01 R$ 134.971,85 R$ 1.460.182,53
ANO 5 R$ 232.753,34 R$ 1.089.322,67 R$ 144.521,51 R$ 1.315.661,02
ANO 6 R$ 271.865,60 R$ 817.457,07 R$ 153.461,04 R$ 1.162.199,98
ANO 7 R$ 315.336,37 R$ 502.120,70 R$ 161.817,42 R$ 1.000.382,56
ANO 8 R$ 363.588,08 R$ 138.532,62 R$ 169.616,52 R$ 830.766,04
ANO 9 R$ 417.081,41 R$ 278.548,79 R$ 176.883,23 R$ 653.882,81
ANO 10 R$ 476.318,59 R$ 754.867,38 R$ 183.641,44 R$ 470.241,37
ANO 11 R$ 541.846,98 R$ 1.296.714,36 R$ 189.914,06 R$ 280.327,31
ANO 12 R$ 614.263,02 R$ 1.910.977,38 R$ 195.723,13 R$ 84.604,18
ANO 13 R$ 694.216,45 R$ 2.605.193,83 R$ 201.089,78 R$ 116.485,60
ANO 14 R$ 782.414,88 R$ 3.387.608,71 R$ 206.034,29 R$ 322.519,89
ANO 15 R$ 879.628,86 R$ 4.267.237,57 R$ 210.576,16 R$ 533.096,05

Payback Anos Meses Dias

Simples 8 3 29
Descontado 12 5 1

9
 9. Relatório Financeiro

A projeção de um fluxo de caixa permite verificar quais serão as entradas e as saídas,

assim como o saldo no final de cada período, o que dá mais segurança ao gestor em suas
tomadas de decisão no momento de implementar o projeto. Algumas ferramentas para
verificação de viabilidade dos projetos somente podem ser utilizadas de posse de um fluxo de
caixa, que apresenta dados essenciais para realização dos cálculos. Tais cálculos são o do
Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e Payback.
Na seqüência será apresentada uma tabela com as projeções compiladas dos passos
anteriores com valores referentes à receita, gastos e saldo no final de cada período:

Fluxo de
Receita Op Gasto Saldo no início Saldo no Fim
Ano Caixa
Líquida Operacional do Ano do Ano
Operacional
ANO 1 R$ 924.191,89 R$ 811.578,80 R$ 112.613,09 R$ 0,00 R$ 112.613,09
ANO 2 R$ 998.127,24 R$ 860.273,52 R$ 137.853,72 R$ 112.613,09 R$ 250.466,81
ANO 3 R$1.077.977,42 R$ 911.889,92 R$ 166.087,50 R$ 250.466,81 R$ 416.554,31
ANO 4 R$1.164.215,61 R$ 966.603,32 R$ 197.612,29 R$ 416.554,31 R$ 614.166,60
ANO 5 R$1.257.352,86 R$1.024.599,52 R$ 232.753,34 R$ 614.166,60 R$ 846.919,94
ANO 6 R$1.357.941,09 R$1.086.075,49 R$ 271.865,60 R$ 846.919,94 R$1.118.785,54
ANO 7 R$1.466.576,38 R$1.151.240,01 R$315.336,37 R$1.118.785,54 R$1.434.121,91
ANO 8 R$1.583.902,49 R$1.220.314,41 R$ 363.588,08 R$1.434.121,91 R$1.797.709,99
ANO 9 R$1.710.614,69 R$1.293.533,28 R$ 417.081,41 R$1.797.709,99 R$2.214.791,40
ANO10 R$1.847.463,87 R$1.371.145,28 R$ 476.318,59 R$2.214.791,40 R$2.691.109,99
ANO11 R$1.995.260,98 R$1.453.414,00 R$ 541.846,98 R$2.691.109,99 R$3.232.956,97
ANO12 R$2.154.881,86 R$1.540.618,84 R$ 614.263,02 R$3.232.956,97 R$3.847.219,99
ANO13 R$2.327.272,41 R$1.633.055,96 R$ 694.216,45 R$3.847.219,99 R$4.541.436,44
ANO14 R$2.513.454,20 R$1.731.039,32 R$ 782.414,88 R$4.541.436,44 R$5.323.851,32
ANO15 R$2.714.530,54 R$1.834.901,68 R$ 879.628,86 R$5.323.851,32 R$6.203.480,18

10
 As ferramentas para verificação de viabilidade econômica mais comuns são
VPL/VPLa, TIR, Payback simples/descontado e apresentam resultados decisórios para
mostrar se é vantajoso ou não investir o tempo e dinheiro na materialização do projeto.
Com base nas informações apresentadas na tabela acima e nos passos anteriores, serão
apresentados abaixo o resultado dos cálculos do VPL, TIR e Payback, bem como se é viável
ou não.

VPL R$ 533.096,05 viável - VPL >0

VPLa R$ 70.088,15 viável - VPLa >0
TIR 13,15% ao ano Viável - TIR > TMA (13,15% > 10%)
Payback Viável - período < 9 anos (tempo
8 anos, 3 meses, 29 dias.
simples máximo proposto)
Payback Inviável - período > 9 anos
12 anos, 5 meses, 1 dia.
descontado (tempo máximo proposto)

10. Considerações Finais

Conforme apresentado o projeto de construção da pousada e tendo em vista a

situação econômica do país que passa por instabilidade, onde o produto interno bruto
decresceu no ano de 2015 e a inflação medida pelo índice de preços ao consumidor amplo
está maior que a meta estabelecida, mas com perspectiva de equilíbrio econômico.
Portanto foram analisados os dados com objetivo de fornecer segurança aos
investidores na implementação do projeto, visando verificar sua viabilidade econômica e
apresentar vantagens ou desvantagens do investimento, para esta analise faz-se necessário o
uso de ferramentas métodos de avaliação de análise e indicadores como valor presente líquido
(VPL), taxa interna de retorno (TIR) e o prazo de retorno do investimento inicial
(PAYBACK),estes imprescindíveis para a tomada de decisão no investimento em questão.
Em virtude dos aspectos analisados nas tabelas percebe-se que o projeto de construção
da pousada excedeu o tempo máximo proposto pelos investidores para a recuperação do
investimento e dessa forma torne-se inviável.

11
 11. Bibliográficas
http://exame.abril.com.br/pme/como-fazer-um-fluxo-de-caixa-perfeito/ - data de pesquisa:
24/04/2017

https://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/artigos/planilha-ajuda-a-fazer-fluxo-de-
caixa-da-sua-empresa,adf8d53342603410VgnVCM100000b272010aRCRD - data de
pesquisa: 26/04/2017

https://www.youtube.com/watch?v=6mPRwXgxsNE-Fluxo data de pesquisa:20/04/2017

https://www.youtube.com/watch?v=_W1rLOc7aMQ data de pesquisa: 27/04/2017

https://www.youtube.com/watch?v=tesvLPi4w10 data de pesquisa:28/04/2017

https://www.youtube.com/watch?v=iOqlFHAWIys data de pesquisa:29/04/2017

http://www.administradores.com.br/artigos/negocios/criterios-para-estudo-de-viabilidade-
economica-de-projetos/25828/ 29/04/2017.

http://zamariola.com.br/artigos/video-aula-analise-de-projetos-de-investimento-com-vpl-
payback-e-tir-mercado-imobiliario/ data da pesquisa 24/04/2017

12