LA FÁBRICA DE LA EDIFICACIÓN Y LA
ORGANIZACIÓN JURÍDICA Dado que la edificación se fabrica con recursos que
La fabricación exige normatividad. La principal es
que la ejecute un ente que sea calificado
oficialmente. A este se le plantea obligaciones. Entre
ellas asumir responsabilidades, desarrollar valores y
compartir resultados. Se le exige un espacio físico o
virtual
LA EMPRESA CONSTRUCTORA
 Da identidad jurídica a la organización.
 Su actividad es fabricar edificaciones.
 Tiene carácter privado. Viven donde se
engendran y fabrican edificaciones.
 Jurídicamente esto permite que puedan operar
en tales lugares.
 Su propiedad puede recaer en una o más
personas, sociedades o consorcios
ESPACIO JURISDICCIONAL
Es donde opera la empresa. Es local, regional,
nacional o internacional. La empresa puede vivir en
uno o más de los espacios, limitándose su acción
según corresponda
Normatividad
Cada espacio tiene sus propias leyes pero, según el
caso, puede obligarse a las leyes del espacio mayor
al que pertenece. La empresa se rige por las leyes
del espacio jurisdiccional en el que vive.
Paridad y Transitoriedad
Si la empresa quiere operar en varios espacios debe
crear un par de ella en cada uno de ellos. El par
puede ser transitorio o permanente. La empresa y su
par pueden vivir simultáneamente en un mismo
espacio.
Frecuencia
Muchas veces el par solo está por el tiempo que dura
la obra, luego desaparece. Una nueva edificación en
el mismo lugar puede originar otra vez su existencia.
Interacción Productiva
La edificación es un bien y por tanto tiene propietario.
El bien lo puede fabricar el mismo dueño o lo puede
encargar. Si es el mismo se llama Administración
Directa. Si lo encarga firma un contrato. Existen
varios tipos de contrato: Concurso oferta, llave
en mano, costos unitarios, etc.. El propietario
puede ser uno o varios individuos, sociedades o
consorcio. El propietario tiene carácter público o
privado.
Sistema Comercial de Producción
Lo crea el propietario. La fábrica la pone a concurso,
convoca y elige.
La Unidad Comercial o Unidad de Producción
Cada edificación por construir, y que puede abarcar
todo un complejo, es una unidad comercial. Es una
meta que al final beneficia a la sociedad.
EL PROYECTO
después darán beneficios, ella es un Proyecto.
Como proyecto debe seguir necesariamente varias
etapas: idea, pre y factibilidad, definición, diseño final
de ingeniería, ejecución y operación. En ciertos
casos abandono. El conjunto de documentos que
contiene las etapas y los estudios es EL
EXPEDIENTE TÉCNICO.
Tamaño del proyecto
Los proyectos pueden abarcar distintos espacios
geográficos (biogeografía, geomorfología, bio
culturales, etc..).
Principios Comerciales
La empresa por construir cobra utilidad. Busca
terminar lo más rápido posible. En condiciones
difíciles busca acelerar para dejar pronto el lugar sin
afectar al propietario. Busca reducir gastos, incluso
ayudando al propietario, que pueden afectar la
utilidad. Lo logra elevando calidad, bajando costos,
haciendo investigación, optimizando controles y
procesos.
Dinámica espacial
La fabricación puede ser estacionaria o errática
Fabrica estacionaria:
Fabrica errática:
Factores Operacionales de la Fábrica
Tiempo, tecnología, procesos, capital, seres
(participación ciudadana), clima, materiales,
documentos (contrato).
PROYECCIÓN DE LA FÁBRICA EN LA
LOCALIDAD
Dinámica Económica
La fábrica genera ingresos a proveedores
(transportistas), a industriales (insumos), a recursos
humanos y otros (salarios de obreros), al comercio
(restaurantes, hoteles, talleres), a medios de
comunicación (tv), a instituciones tributarias, a
organizaciones sociales (donaciones), etc..
Dinámica social
 Altera estilo de vida, ingresa cultura
(costumbres), activa turismo, influye en
educación, genera conflictos, incentiva
migración, desplaza grupos indígenas. Activa
sindicatos, integra bancos, policía, salud.
 Obreros buscan trabajo. Aparecen vendedores.
 Migrantes, Conflictos sociales, Altera estilo de
vida
Dinámica ambiental
El desarrollo de la fábrica puede ser fuente de ruidos,
explosiones, emanaciones, deforestación, consumo
de agua, escombros, polvaredas, paisaje, pérdida de
biodiversidad, desecamiento, ruptura de cadenas
naturales, residuos, etc.
 ADMINISTRACIÓN HABILIDADES ADMINISTRATIVAS
Consiste en hacer las cosas de acuerdo con el Habilidad Conceptual. Relación de espacios y
contexto de una situación. Diseña y mantiene un conjunto
ambiente para que, trabajando en grupo, las
personas alcancen metas. Estas pueden ser Relación Organizacional: Empresa
abstractas, materiales o la suma de las dos. Relación Espacial: Externo
Relación Interpersonal: Interno
EL GRUPO DE PRODUCCIÓN
Conjunto de personas en una empresa. El grupo Definición de límites:
cumple un esquema operacional y tiene una fronteras entre espacios físicos, comerciales,
productividad. Su meta es la unidad de producción: interinstitucionales, sociales, etc.
La edificación. El resultado se evalúa y debe tener Límites políticos, jurisdiccionales, etc.
calidad, consumir pocos recursos como por ej.
Tiempo. Habilidad humana
Trabajar con personas, individualmente y en grupo
Una buena administración logra mayor
productividad con mínimos recursos
Habilidad de Diseño
EL AMBIENTE Hallar soluciones prácticas para problemas.
Conocimiento de cultura corporativa. Producción y
puede aparecer segmentado y entre uno y otro rentabilidad
segmento existir distancias, o no. Cada segmento
mantiene un sub grupo de producción y el total de Habilidad Técnica
estos viene a ser el grupo de producción. Este, a su Conocer métodos, procedimientos y procesos
vez, se divide en tramos:
 ejecución de obra Diseñar esquema de trabajo
 administración. Conocer procesos
Un tramo puede servir a dos o más tramos. Cada Procesos y ambiente
tramo puede tener objetivos parciales. La meta es
una sola y los grupos interactúan Actividades del Gerente
Contabilidad, seguridad, financieras, comerciales,
Grupo de Producción: técnicas, sociales, políticas, administrativas, toma de
EmpresaSubsidiariaFábrica decisiones
Los gerentes de construcción planifican, coordinan,
Una subsidiaria es una entidad que se encuentra presupuestan y supervisan proyectos de construcción,
bajo el control de una empresa separada. La desde su desarrollo inicial hasta su finalización.
sociedad dominante es conocida como la casa
matriz. Características Personales
Negociador, líder, emprendedor, receptor,
Las empresas tienen filiales por numerosas razones. En responsable, enlace, difusor, vocero, estratega,
algunos casos, las filiales de proporcionan protección conciliador, representante, probo (valores), políglota
financiera y legal, ya que no ponen a la sociedad
matriz en el mismo grado de responsabilidad o Ética.- Lealtad, respeto, competencia justa
riesgo.
Técnicas Administrativas
Por ejemplo, un fabricante de ropa puede tomar el Alianzas o consorcios, círculos de calidad, planes,
control de una filial que procesa el algodón y la lana, redes, políticas, recompensas, evaluaciones, control
que le da fácil acceso a estos materiales vitales en o monitoreo, servicios, programas.
todo momento.
Herramientas Administrativas
Tramo del grupo de producción Mercadotecnia, reglamentos, comunicación,
informática, cartografía, GPS, leyes, expediente
Al grupo de producción hay que clasificarlo,
técnico, geomática, estadística, experiencia,
diseñarlo, capacitarlo en algunos casos y hasta
ensayos, archivo, etc .
mantenerlo. Tanto individual como grupalmente las
personas deben saber qué hacer, con quién
Inspecciones , monitoreo
coordinar y tener una conducta. La conducta
individual o en grupo es eficiencia y en equipos o
materiales es eficacia.
 ADMINISTRACIÓN Y EMPRESA
La empresa puede desarrollar filosofía que puede
afectar la administración de la fábrica, tal como:
Centralización en las decisiones Política de
pagos Política de compra
o alquiler de insumos Restricción en capitales
reciclables Restricción de incentivos
La autonomía, tanto como la coordinación e
información periódica, son elementos clave para la
administración.
Empresa y Licitación
Bases: Detalles de la obra, lugar, presupuesto base,
fechas y plazos, modalidad, requisitos de
convocatoria, sistema de evaluación, entrega de
propuesta, apelaciones, lugares del sorteo, relación
de equipo y personal, buena pro
Contrato y cláusulas.
Pro forma de contrato, normas, sub contratos,
adelantos, valorizaciones, adicionales, reducciones,
ampliaciones, mayores gastos. Cláusulas
obligatorias, garantías y cartas fianzas, solución de
controversias
Tipos de contratos
Costos unitarios, suma alzada, financiamiento, llave
en mano
Expediente Técnico
Documentos del concurso, especificaciones, planos,
fórmulas calendarios, presupuestos y costos,
relación de materiales
Disposiciones Especificas para la Ejecución
Plazo de contrato y de ejecución, residente,
inspector, inicio de obra, cuaderno de obra, entrega
terreno, discrepancias, metrados, ampliación de
plazo, efectos, compra y entrega de materiales,
intervención económica, recepción, liquidación
Obligaciones y Sanciones
Intereses y multas. Ley de Contrataciones del
Estado. Plazos administrativos
Cláusulas adicionales o Adendas
Derechos u obligaciones por solución de
apelaciones ante controversias en proceso de
fábrica. Leer asteriscos.
ADENDAS:
significa ‘lo que ha de añadirse’, que a su vez viene
del verbo addeĕre, que quiere decir ‘añadir’.
En una escritura contractual, una adenda es un
apéndice que se le añade al contrato con el fin de
modificar, ampliar o especificar los términos de
las obligaciones contraídas, sin que haya
necesidad de escribir un nuevo documento.
Las adendas, en este sentido, son usadas para
hacer cambios o agregar detalles específicos. Una
adenda, por ejemplo, podría fijar precios o definir una
fecha para la entrega de un bien.
EN CONJUNTO TODO CONSTITUYE UN LEGAJO
TECNICO LEGAL. PUEDE ACOMPAÑARSE DE
ACTA NOTARIAL
SISTEMAS DE LA ADMINISTRACIÓN
OPERACIONAL
En conjunto permiten la fábrica. Su intervención
debe ser regulada. Puede obedecer a un modelo o a
experiencia. Tienen distinta naturaleza.
Sistema 1: Empresa, jerarquía
Sistema 2: Sistema externo
Clima, espacio, cultura
Intereses, insumos
Sistema 3: Sistema interno
Procesos, salarios
Seguridad, espacio
GERENTE: Equilibrio Planeación Dosificación
 Sistema externo: rural
 Sistema externo: urbano
 Sistema interno y entorno
EL PROYECTO Y LA FÁBRICA
Si es el caso, antes de iniciar los trabajos estudiar el
contrato, el expediente técnico y otros documentos
relacionados a fin de familiarizarse con ellos,
confrontarlos y verificar si los datos y detalles en
ellos son claros. Son necesarias fechas de licitación,
de buena pro, de inicio y entrega de obra
De la documentación, establecer requerimientos y
productos de la fábrica para luego cotejar con
escenarios reales que ofertan los sistemas que
intervienen en la administración.
Emplazamiento en el sistema externo
El emplazamiento es la Ubicación de
una obra que viene definida por sus lindes. También
llamado solar, terreno. ... plano de emplazamiento:
Plano que muestra la situación y las dimensiones de
un edificio que se vaya a erigir, así como las
dimensiones, los pasos de acceso y otras
características significativas del solar.
La Administración y el Sistema Externo
El sistema externo presenta aspectos que pueden
afectar o ayudar la administración de la fábrica:
social, tecnológico, económico, industrial, legal,
político, ético, geográfico, ambiental, servicios
Social.- Costumbres, educación, organización,
actitudes de colaboración, enfermedades, intereses,
expectativas, conflictos, ética,
Tecnológico.- Telefonía celular, Internet, satélite,
equipos e insumos,
Económico.- Créditos, seguros, entidades
financieras, nivel de ingreso, desempleo, impuestos,
tipo de producción, auditorías , horarios, ubicación.
Político.- Límites, Autoridades locales,
representantes de comunidades, legalidad,
instituciones políticas
Industrial.- Fábricas, producción, capacidad,
distancias, canales de mercadeo, calidad, garantías,
fuentes
Legal.- Derechos de propiedad, ordenanzas locales,
leyes ambientales, jurisdicción judicial, leyes
laborales
Geografía.- Estaciones, cambios, microclimas,
parámetros meteorológicos, geodinámica interna y
externa, napas freáticas, topografía, ríos, lagos,
suelos, Clima
Servicios.- Transporte en general, talleres en
general, vías, educación, agua, desagüe,
comunicación en general, energía, comercio, salud
en general, hoteles, restaurantes, seguridad, policía,
bomberos
Ambiental.- Ecología, clima, cadenas naturales,
biodiversidad, enfermedades
Reconocimiento del sistema externo: información
aérea y cartográfica.
Sobre vivencia: evaluar condiciones que la puedan
exigir
La necesidad se puede presentar cuando al
transitar por lugares alejados e inhabitados ocurra
cualquier evento, especialmente en horas difíciles,
que nos ponga en la condición de perdido
Los eventos pueden ser de origen humano,
mecánico o natural. La exposición puede ser a
ataques de animales, hambre, sed, sueño, frío, etc..
La solución, aunque parezca mentira, puede estar,
según el caso, en los arroyos, la nieve, lagartijas,
víboras, hierbas, etc.. No confiar en que todo ocurre
como lo planeamos. Siempre llevar primeros auxilios
Con cartas, fotos aéreas, satelital, etc. se definen
distancias, puntos estratégicos de abastecimiento,
intercambio, atención, control, plantas, etc. Igual
pueblos, comunidades, fronteras.
En caso de obras lineales permiten la ubicación de
puntos temporales de administración, distancias. Se
complementa con información de puentes, suelos,
actividad climática. Evaluar protección
Igualmente se pueden identificar fuentes de agua,
como lagunas y ríos. Complementar con información
de lluvias, cambios estacionales
Antes de extracción es importante evaluar la
renovación de volúmenes. Dialogar con comunidad
dependiente
La ubicación de canteras y medición de capacidad
asegura producción. Evaluar cambios en paisaje,
protección, necesidad de equipos
Además de reconocer lugares para fábricas o
plantas de producción y su capacidad, evaluar
responsabilidad.
En lo ambiental se identifica áreas naturales a
transitar o afectar: bosques, nevados, bofedales.
Evaluar cambios a causar, efectos en biodiversidad.
Advertencias, señales
Permite identificar áreas ecológicas que se van a
cruzar durante el transporte de equipos, etc.
Permite ubicar puntos en que es necesario recurrir
a sistemas de transporte por falta de infraestructura.
 Permite identificar regiones con eventos
meteorológicos particulares que se van a cruzar por
transporte.
 Se identifican tramos en construcción y desvíos.
Demoras
 La ubicación de depósitos autorizados para
eliminación de escombros y distancias.
 Evaluar laboratorios para ensayo de control de
calidad
 Los centros de salud e instituciones policiales se
convierten en anexos importantes para la
administración cuando ocurren accidentes o
actividades hostiles contra la fábrica
LOS EQUIPOS Y EL SISTEMA EXTERNO
 Ciertos equipos y materiales requieren
transportarse vía terrestre, fluvial (ferry) o aérea
desde zonas alejadas del sistema externo hacía el
sistema interno, o viceversa.
 En tales casos se comparan las características
de los elementos identificados para la fábrica con las
de los comprometidos en el espacio externo. Tras
reconocimiento si no son compatibles los últimos
deben adecuarse. Por ejemplo si los equipos tienen
dimensiones grandes hay que adaptar las vías y
aplicar sistemas de advertencia
 La revisión de rutas auxiliares, puentes y túneles
permite mejorarlos o ampliarlos en caso de cargas
especiales
A su vez permite la coordinación con autoridades
locales y conocer ordenanzas locales
 Evaluar equipo y material a transportar. Permisos
para los peligrosos. Controles. Peajes. Protección
según clima y recurso
 La identificación de zonas de riesgo permite
evaluar protección
 El equipo para la fábrica puede ser de grandes
dimensiones
 En vías sin posibilidad de ampliar se advierte
carga ancha
 En zonas urbanas la selección de vías es útil para
el acceso a la fábrica
 Las vías de menor flujo evitan contratiempos.
Horas punta. Proveedores.
 Protección para evitar caída de deshechos y para
evitar efectos de lluvia en materiales
UBICACIÓN Y ENTORNO
Son importantes los linderos, pendientes, etc..
Asimismo la facilidad o no de obtención de servicios:
agua, energía.
Influye estado y uso de edificaciones vecinas:
asentamientos, grietas. Edificios ruinosos motivan
apuntalamiento y trabajo cuidadoso. El uso de
aislantes evita incumplir normas. El tipo de tránsito
afecta estabilidad de equipos. El pesado causa
mayores vibraciones.
 Edificios ruinosos exigen apuntalamiento
 Aislamiento acústico en obra de remodelación
 En área urbana el tipo de vía puede ocasionar
limitaciones de aprovisionamiento y de horario ante
dinámica vehicular. En área rural lo hace el
calendario de actividad agrícola vecina: filtraciones
e inundaciones en épocas de riego por canales,
pesticidas y cosecha. Prever barreras
 Industrias cercanas y productos de sus
operaciones causan: riesgo por explosiones e
incendios, emanaciones. Lo mismo vientos, focos
infecciosos, vegetación circundante, etc..
 Cercanía de zonas restringidas y necesidad de
tramitar permisos para ocupar espacios públicos e
interrumpir tránsito
 Igualmente autorizaciones para trabajos
especiales como explosivos Mantener
documentación actualizada de vehículos y equipos
Existencia de medios de transporte hacía la obra,
cocheras, talleres y tiendas de accesorios
Centros de provisión de combustibles, alimentos.
Protección de deshechos
 Verificar restricción para ingreso de transporte.
Obtención de licencias para interrupciones
 Evaluar limitaciones del ingreso seleccionado
para acceso de transporte: tipo de carga, espacio
disponible, cables aéreos.
 Un terreno cercano puede solucionar, si no hay
espacio, estacionamiento, talleres, obras
provisionales. Ver alquiler
LA ADMINISTRACIÓN Y EL SISTEMA INTERNO
Dinámica de partes
En el sistema interno interaccionan, para tratar
temas relacionados al desarrollo de la fábrica, el
Supervisor y el Residente que representan al
propietario y la empresa, respectivamente.
El sistema interno debe responder
satisfactoriamente a lo que el sistema externo le
proporciona y exige. Ej. Remuneraciones de ley y no
alterar el orden público
 El espacio interno participa en el proceso con
elementos como su historia, estado, intervención,
geometría, condiciones de iluminación, tamaño,
topografía, color, orientación, accesibilidad,
vulnerabilidad, suelo, etc., que requieren definirse
Es conveniente llevar a cabo un reconocimiento
del terreno
 Los posibles cambios en el terreno y en su
condición legal varían contrato
 En caso de ampliación es importante antigüedad,
estado y configuración de la edificación a ampliar
 La geometría del terreno origina limitaciones en
áreas, accesos, producción
 Revisar en planos respectivos si por el terreno
pasan redes de alta tensión: tramitar traslado si es
necesario
 Servicios: Puntos de conexión y distribución
ubicables. Temporales y permanentes
 Normas y espacio interno. Por exigencias de
contrato colocar y coordinar identificación de obra
(letrero)
 Normas: Aislamiento, seguridad
LA FÁBRICA Y EL ESPACIO INTERNO
Son importantes zonas de poca visibilidad, zonas de
nieve y de pendiente, zonas inhóspitas, zonas sin
comunicación, zonas prohibidas, zonas
arqueológicas, zonas de refugio
El tipo de actividad influye en decisiones: fijas,
estacionarias, mecánicas o manuales,
administrativas, especializadas, de remoción, de
riesgo, de recreo, de acceso, de carga
Complementan los equipos y máquinas que
demanda cada actividad: cargador, rodillo,
excavadora, mezcladora, mixer, grúas torre, etc..
Igualmente los materiales a emplear en cada
actividad, exposición, protección y características
 El espacio que ocupan los equipos para la actividad
que desarrollan es gravitante
 Son importantes el espacio que demanda cada
actividad (ergonomía) y el necesario para el
desplazamiento de equipos, máquinas y personal, al
interior de la obra
Riesgos Administrativos
Resultan de cualquier aspecto de la fábrica. Se preveen,
evaden o mitigan. La información constante es importante
Económicos.- Recesión, mercado negro, multas, moras,
intereses, descapitalización.
Industriales.- Desabastecimiento, discontinuidad,
quiebra Políticos.- Presiones, vacancia y cambio de
autoridad
Sociales.- Reclamos de la población por agresiones a su
tranquilidad, estilo de vida, economía. Afectar terrenos de
subsistencia, recreación. Feriados locales, atentados
Administrativos.- Confusión por inadecuada difusión de
normas y consentir rumores
Geográficos.- Bajo rendimiento de equipos por
topografía accidentada.
Espaciales.- Embotellamiento, reducción de espacios y
acceso por zona urbana densamente poblada.
Ambientales.- Problemas con fraguado por altas y bajas
temperaturas, caída de materiales por sismos, inundación
por avenidas, caída de heladas y sombra
Legales.- Confusión entre accidente y falta de seguridad.
Descuido personal. Demandas. Cambio de condiciones
aledañas por construcción y en normas vigentes
 Embotellamiento  Avenidas  Caída de puentes
por sobrecargas  Sismos  Lluvias  Vientos 
Calidad de materiales  Nevadas
Laborales.- desobediencia, accidentes, huelgas,
demandas por impago de seguros
Transporte.- Demora de carga por vehículos
obsoletos e inadecuados
Normativos.- Atascamiento de transporte por carga
en ruta no reglamentaria
Edafológicos.- Derrumbes, asentamientos, grietas
Contractuales.- Denuncias por mala fe en
subcontratos
Salubridad.- Enfermedades tropicales: fiebre
amarilla, malaria

Nota: En auge de construcción se compran equipos

y si hay receso los equipos no tendrán uso y se
reducirán salarios.

Exceso de altura y rutas no autorizadas

Riesgos administrativos internos:
confusión en las actividades, competencias,
accidentes, baja productividad, deterioro y
desperdicio de materiales, sabotajes, siniestros,
etc..

Contaminación por inadecuada selección de zona

de trabajo
Funciones Administrativas
Son planeación , organización, integración de
personal, dirección y control

La Planeación
Define las acciones que se espera desarrolle el
grupo de manera secuencial, oportunamente y en un
tiempo determinado o período de planeación.
Requiere conocer el resultado a obtener, las
condiciones de trabajo futuras y lo necesario para su
efectividad
Identifica y analiza los riesgos y los minimiza
El período de planeación representa el plazo de
ejecución de obra.
Este último se puede subdividir en períodos de
planeación menores.
La planeación plantea misión de la empresa y
operaciones necesarias para lograr los resultados.
Describe el proceso y ordena las operaciones en el
tiempo.
Se logra con planes de bajo costo. Exige libertad para
actuar y asumir responsabilidades.
Nada debe ocurrir por casualidad. Se requiere
evaluación frecuente.
Pasos en la Planeación

 Retroalimentación
 Diagnóstico.
 Evaluar recursos disponibles.
 Ser juicioso
 Identificar puntos problema a futuro. Ej.: El
20 de Abril es feriado local
Detección de la Oportunidad. El problema es
una oportunidad para mejorar.
 Objetivo.- Analizar jerarquía y relación con
otros. Buscar aporte de ideas. Ej.: Trabajar el 20 de
Abril