2.

CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE
2.1 Definiția legală- prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea
celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi
poseisune temporară, iar aceasa se obligă să plătească chierie, conform art.857 al CC.
Scopul locaţiunii este folosinţa, sau folosinţa şi posesiunea unui bun, care aparţine
unei alte persoane. Folosinţa bunului constă în întrebuințarea calităţilor utile ale bunului. Posesia
bunului constă în stăpînirea efectivă a bunului.
2.2 Caracterele juridice:
a. contract sinalagmatic;
b. contract cu titlu oneros;
c. contract translativ de folosință,
d. contract cu conţinut patrimonial;
e. contract de regulă consensual;
f. poate fi încheiat atât personal cât şi prin reprezentant;
g. contract numit şi reglementat;
h. de executare succesivă;
i. contract principal;
j. contract negociabil;
k. contract irevocabil;
l. contract simplu sau afectat de modalităţi.
2.3 Obiectul contractului
Obiectul intrisec, constituie:
a. Transmiterea bunului în locaţiune. Transmisiunea poate fi realizată fie personal, fie prin
reprezentantul uneia din părţi. La momentul realizării transmisiunii părţile întocmesc act de
predare-primire a bunului sau un alt document care ar confirma transmisiunea bunului.
b. Transmisiunea dreptului de folosinţă asupra bunului.
c. înştiinţarea cu privire la viciile bunului transmis.
d. Restituirea bunului transmis în folosinţă.
e. Achitarea plăţii de locaţiune.
f. Achitarea altor plăţi ce ţin de întreţinerea bunului, daunele cauzate de către terţi bunului
transmis în locatiune, plăţile ce rezultă din uzura bunului etc.
g. Folosirea conform destinaţiei a bunului transmis în locatiune. Locatarul este obligat să
folosească bunul în aşa fel încât să nu contravină destinaţiei sale sau să nu ducă la deteriorarea
acestuia.
Obiectul extrinsec al contractului de rentă îl formează:
a. Bunul transmis în locatiune să fie nefungibil. Aceasta înseamnă, că acest bun este
nefungibil, fie prin natura sa, fie prin determinarea părţilor la contract. Drept bunuri ce pot
constitui obiecte ale locaţiunii pot fi oricare bun mobil sau imobil, care după regimul juridic
aplicabil sunt susceptibile de a fi date în locatiune.
b. Termenul de locatiune stabilit în perioada concretă, determinată în zile, luni, ani etc.
Bunul dat de locator trebuie să fie liber de orice viciu material sau juridic.
Bunul este considerat liber de orice viciu material atunci cînd:
 are caracteristicile convenite;
  poate fi folosit conform destinaţiei stabilite în contract, dacă nu s-a convenit asupra unor
anumite caracteristici, sau conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri dacă nu
s-a convenit asupra folosinţei.
Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate valorifica drepturi
asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul.
Dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei părţi din
chirie proporţional diminuării folosinţei bunului, astfel, locatarul poate cere, pe lîngă pretenţiile
sale la o chirie redusă, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat. Dacă, la momentul încheierii
contractului de locaţiune, ştia despre viciul bunului şi nu a formulat pretenţii în legătură cu acest
fapt, locatarul nu va beneficia de drepturile prevăzute.
După încetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat să restituie bunul
închiriat în starea în care i-a fost dat sau în starea prevăzută de contract. Prejudiciul cauzat prin
înrăutăţirea stării bunului se repară de către locatar. Locatarul poartă răspundere în aceeaşi
măsură pentru înrăutăţirea admisă de membrii familiei sale, de sublocatar sau de terţi, cărora le-a
permis accesul la bunul închiriat.
La expirarea termenului sau la rezilierea contractului de locaţiune, locatarul are
dreptul să separe îmbunătăţirile, efectuate cu permisiunea locatorului. În cazul în care
îmbunătăţirile efectuate fără permisiunea locatorului nu pot fi separate fără a se deteriora bunul,
ele devin proprietate a locatorului. La cererea locatorului, construcţiile neautorizate de el
urmează a fi demolate de către locatar sau pe contul lui.
Dacă, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul închiriat,
locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru toată durata întîrzierii.
2.4 Subiecții contractului sunt locatorul şi locatarul.
În calitate de locator poate activa orice persoană fizică sau juridică – subiecţi de drept, care
dispun de un bun cu titlu de proprietate sau în baza altui titlu legal.
Locatarul poate fi orice subiect de drept, care dispune de capacitatea de exerciţiu.
2.5 Forma, conform art.876 al CC: contractul de locaţiune a unui bun imobil trebuie
să fie întocmit în scris. Contractul de locaţiune a unui bun imobil pe un termen ce depăşeşte 3
ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile. nerespectarea acestei reguli are ca efect
inopozabilitatea contractului faţă de terţ.
2.6 Termenul maxim al contractului de locaţiune. Contractul de locaţiune nu poate fi
încheiat pe un termen mai mare de 99 de ani.
Prelungirea contractului de locaţiune. Dacă raporturile contractuale continuă în mod
tacit după expirarea contractului de locaţiune, acesta se consideră prelungit pe un termen
nedeterminat. La expirarea contractului de locaţiune, locatarul are dreptul prioritar la încheierea
contractului pe un nou termen dacă:
a) şi-a onorat anterior obligaţiile contractuale;
b) bunul se dă în locaţiune pe un nou termen;
c) este de acord cu noile condiţii contractuale stabilite de locator.
2.7 Modul de plată a chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului
stabilit în contractul de locaţiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea
trebuie efectuată la expirarea lor.
Plata cheltuielilor suplimentare este obligatorie numai în cazul în care există un
acord între părţi. Dacă în folosirea bunului închiriat au apărut piedici din vina locatarului, acesta
nu va fi exonerat de plata chiriei.
 Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor. Locatorul poate cere
modificarea chiriei numai o dată în an şi numai în cazul în care condiţiile economice fac ca
neajustarea să fie inechitabilă.
2.8 Conținutul contractului
Locatorul este obligat:
 să predea locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei convenite prin
contract, şi să menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii. Acesta are dreptul să
verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui şi, în cazul imobilului, să-l prezinte
eventualilor cumpărători sau locatari, fiind obligat să-şi exercite aceste drepturi în mod
rezonabil.
 să efectueze reparaţia capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede altfel,
nerespectarea de către locator a obligaţiei acordă locatarului dreptul să efectueze reparaţia
capitală şi să treacă cheltuielile de reparaţie capitală în contul chiriei.

Nici locatorul, nici locatarul nu are dreptul să schimbe forma sau destinaţia bunului în timpul
locaţiunii.
Locatarul este obligat:
 să folosească bunul la destinaţie şi în conformitate cu prevederile contractului;
 să păstreze şi să asigure integritatea bunului;
 să acopere cheltuielile curente de folosire şi întreţinere în stare normală a bunului;
 să efectueze reparaţia curentă a bunului;
 de a acţiona într-o manieră care să nu împiedice folosirea normală a bunului de către alţi
locatari;
 este ţinut să repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul
închiriat dacă nu va demonstra că pierderile nu se datorează vinovăţiei sale;
 nu poartă răspundere pentru uzura obişnuită a bunului închiriat dacă acesta a fost utilizat
la destinaţie în conformitate cu prevederile contractului;
 înainte de a-şi valorifica drepturile, locatarul trebuie să-l informeze pe locator despre
viciile bunului depistate;
 dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei părţi din chirie
proporţional diminuării folosinţei bunului și poate cere suplimentar despăgubiri pentru
prejudiciul cauzat. Dacă, la momentul încheierii contractului de locaţiune, ştia despre
viciul bunului şi nu a formulat pretenții, nu va beneficia de drepturile prevăzute.
 dacă locatorul nu predă la timp bunul închiriat sau refuză să-l predea, locatarul este în
drept să ceară executarea acestei obligaţii şi repararea prejudiciului sau rezilierea
contractului şi repararea prejudiciului cauzat astfel.

2.9Modalitățile contractului de locațiune:

 Sublocaţiunea presupune transmisiunea dreptului de locator în baza unui contract de
sublocaţiune de la locatar către o terţă persoană în ce priveşte contractul de locaţiune -
sublocator. În contractul de sublocaţiune locatarul contractului de locaţiune devine locator în
contractul de sublocaţiune, iar sublocatarul în acest contract are calitatea de locatar.
Sublocaţiunea poate fi încheiată doar cu acordul locatorului. Termenul sublocaţiunii nun
poate depăşi termenul de locaţiune rămas de la momentul încheierii contractului de
 sublocaţiune. Încetarea şi rezilierea contractului de sublocaţiune se produce în aceleaşi
condiţii cum şi rezilierea şi încetarea contractului de locaţiune.
 Cesiunea de locaţiune. Comparativ cu sublocaţiunea, cesiunea de locaţiune este o transmitere
a dreptului locatarului asupra bunului transmis în locaţiune, dar cu subschimbarea locatarului.
Astfel, dacă în cazul sublocaţiunii locatarul rămâne obligat faţă de locator, în cazul cesiunii de
locaţiune, locatarul-cedent nu rămâne obligat faţă de locator această legătură fiind stabilită
între locator şi locatarul-cesionar. Locatarul-cesionar execută drepturile şi obligaţiile de
locatar în strictă conformitate cu condiţiile contractului de locaţiune încheiat anterior între
locator şi locatarul-cedent.
2.10 Încetarea locaţiunii, survine:
a) la expirarea termenului contractului;
b) în cazul pieirii bunului închiriat;
c) în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract.
Rezilierea contractului de locaţiune încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părţi
cu un preaviz de 3 luni pentru BI şi de 1 lună pentru BM dacă în contract nu este prevăzut altfel.
Dacă locuinţa se află într-o stare ce creează un pericol real pentru sănătate, locatarul poate rezilia
contractul de locaţiune fără respectarea termenului. Rezilierea contractului de locaţiune are ca
efect şi rezilierea contractului de sublocaţiune dacă în contractul de locaţiune nu este prevăzut
altfel.
 Rezilierea contractului din iniţiativa locatorului, dacă locatarul:
a) nu foloseşte bunul închiriat la destinaţie sau în conformitate cu prevederile contractului;
b) admite intenţionat sau din culpă înrăutăţirea stării bunului ori creează un pericol real pentru o
asemenea înrăutăţire;
c) nu plăteşte chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu
este prevăzut altfel;
d) încheie un contract de sublocaţiune fără acordul locatorului.
 Rezilierea contractului din iniţiativa locatarului, în cazul în care:
a) şi-a pierdut capacitatea de muncă şi nu poate folosi bunul închiriat;
b) este privat de libertate şi nu-şi poate executa obligaţiile contractuale.