LA COMPRAVENTA

Contrato traslativo de dominio, cuyo efecto inmediato es la transferencia del

dominio de una cosa o derecho. (Art. 1790).

Características: traslativo de dominio, consensual, bilateral, principal, oneroso,

conmutativo,

a) Traslativo de dominio: Su efecto natural y fundamental es transmitir la

propiedad de una cosa al comprador.

b) Consensual: (art. 1791 C.C.) El contrato de compraventa queda perfecto

entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio,

aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Por lo tanto, existe el contrato entre

las partes, desde que hay consentimiento en la cosa y el precio.

c) Bilateral: Por excelencia bilateral, ya que tanto el comprador, como el

vendedor resultan obligados: uno a entregar la cosa cuya propiedad transmitió al

comprador, y éste a pagar el precio.

d) Principal: porque subsiste por si sólo

e) Oneroso: Se estipulan gravámenes y derechos recíprocos, pues así como

el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa en propiedad al comprador, tiene

el derecho de recibir de éste el precio en dinero e igualmente, a la obligación del

comprador de pagar el precio en dinero, está ligado el derecho que él tiene a que se

le transmita la propiedad de la cosa y se le entregue ésta.

f) Conmutativo: Es posible para las partes apreciar inmediatamente el

beneficio o la pérdida que les cusa el contrato, pues las prestaciones son ciertas y

determinadas (la cosa y el precio). Sin embargo habría compraventa aleatoria, si el

objeto del contrato lo es una esperanza incierta, una cosa litigiosa o un derecho

hereditario.

g) Sinalagmático Perfecto: Porque se crean obligaciones recíprocas de las

partes, de modo que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro.

h) Solemne: En lo que se refiere a la producción de efectos hacia terceros

en caso de compraventa de inmuebles y de otros bienes sujetos a registro, pues es

necesario que el contrato se formalice en escritura pública y se inscriba en el

Registro de la Propiedad.

Elementos: Personales y Reales

Personales: El comprador y el Vendedor

Capacidades del Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria para poder

comprar. Por ello, toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estén en

el comercio y el mandato general que otorgue no requiere cláusula o facultad

especial para que su mandatario pueda comprar. (Ver arts. 1,611 C.c. gestión de

Negocios, arts. 47 y 163 C. De C. Compra de bienes para sociedad, arts. 47 y 54 C.

De C. Facultades especiales).

Existen incapacidades especiales para la compraventa como: (art. 1793 C.C.) los

esposos, administradores no pueden comprar bienes que administran, auxiliares del

juez (depositarios, interventores), no puede comprar lo que tiene a su cargo, jueces,

abogados, funcionarios judiciales, representantes de las partes (bienes objeto de

proceso en que han intervenido), intermediarios mercantiles y notarios (cosas cuya

venta se hace con su intervención), mandatario los de su mandante (sin

consentimiento expreso), albaceas bienes de la testamentaría; toda venta entre

padres e hijos y entre convivientes para efectos fiscales se reputa como una

donación.

Reales: Son la cosa vendida y el precio de la misma

La cosa: (arts. 1301 y 1538 C.C.) la cosa objeto de un contrato debe ser lícita,

presente o futura, determinada o determinable. Las cosas objeto de compraventa

pueden ser además, corpóreas o incorpóreas, muebles o inmuebles, principales

accesorias. No pueden ser objeto del contrato los derechos de la personalidad, bienes

que constituyen patrimonio familiar, derechos de uso y habitación derechos

políticos.
El precio: Si la transmisión de dominio de la cosa no tiene un precio como

contraprestación, estaríamos ante una donación u otro contrato, pero no en presencia

de una compraventa. (Art. 1796 C.C.) No hay compraventa si los contratantes no

convienen en el precio, o en la manera de determinarlo. Características:

pecunariedad, veracidad, determinación y justo.

Pacto Comisorio: Es la condición resolutoria tácita. El pacto comisorio en las

compraventas por abonos, permite que se resuelva el contrato por falta de pago de 4

o más mensualidades en las de inmuebles; en ventas a plazos de muebles por mora

en pago de cualquiera de las amortizaciones.

Pacto de Retroventa: Cláusula mediante la cual, el vendedor se reserva el derecho

o la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo al comprador el precio

recibido, dentro de un plazo estipulado.

Clases De Compraventa:

a) Compraventa al gusto = art. 1799

b) Compraventa sobre muestras = art. 1800

c) Compraventa en tránsito = art. 1802

d) Compraventa de cosas futuras = art. 1805

e) Compraventa sobre derechos litigiosos = 1805

f) Compraventa sobre derechos hereditarios = 1806

g) Compraventa sobre muebles = 1807

h) Compraventa sobre inmuebles o derechos reales = 1808

i) Compraventa ad hábeas = 1823

j) Compraventa a plazos = 1829

k) Compraventa con pacto de reserva de dominio = 1834

l) Compraventa con pacto rescisorio = 1844

La compraventa debe cancelar el Impuesto al Valor Agregado. En caso de

compraventa sobre bienes inmuebles, el monto por el cual debe pactarse como base

es el monto que aparece en matricula fiscal.

Obligación de las Partes: Vendedor: *Entregar la cosa vendida y a garantizar al

comprador la pacífica y útil posesión de la misma.* A entregar la cosa en el lugar

señalado en el contrato y a falta de convenio en el lugar en que la cosa se encuentre

al tiempo de la venta, (Ver Art .1809 al 1824 Código Civil). Comprador: La

obligación principal del comprador es pagar el precio en el día, lugar, y forma

estipulada en el contrato. A falta de convenio el precio debe ser pagado en el lugar y

momento en que se hace la entrega de la cosa. (Ver Art 1825 al 1833 C. Civil).

Efectos Registrales: El registro de un inmueble vendido en el Registro de la

Propiedad de Inmueble es el comprobante legal del traslado de dominio de un bien a

la persona que legalmente lo adquirió a cambio de un precio. Ver Art 1807 y 1808 C

Civil. La primera inscripción será la del título de propiedad.

Modalidades De La Compraventa

Reserva de dominio: Es una venta en la que en virtud de convención expresa, se

difiere la transmisión del dominio de la cosa al comprador; el vendedor continúa

siendo el propietario de la cosa, hasta que el comprador completa el pago del precio

o se realiza la condición a que se haya sujetado el contrato y la tenencia de la cosa

puede tenerla el comprador. (1834 a 1843)

Cesión de bienes: El deudor puede hacer cesión de bienes a sus acreedores cuando

se encuentre en la imposibilidad de continuar sus negocios o de pagar sus deudas,

puede ser judicial o extrajudicial. (1416)

Cesión de créditos: El acreedor puede ceder sus derechos sin el consentimiento del

deudor, salvo que haya convenido en contrario o que no lo permita la ley o la

naturaleza del derecho. (1443 a 1452)

Plazos: El plazo solamente fija el día o la fecha de la ejecución o extinción del acto

(1279Cc). No se puede exigir el cumplimiento de la prestación antes del

vencimiento del plazo (1280Cc)

Derechos Sucesorios: Se pueden vender los derechos hereditarios, sin especificar

los bienes de que se compone, y el vendedor solo responde de su calidad de

heredero; (1806, 922, 1539, 918, 920 del CC.)

Inmuebles urbanos y rústicos: Se requiere que se formalice en escritura pública

(1576, 1125 inc. 1 y 2, 1135Cc.)

Cosas Futuras y esperanzas inciertas: Se pueden vender las cosas futuras antes de

que existan en especie, y también una esperanza incierta (1805)

Subasta y remate: Venta pública de bienes que se hace al mejor postor con

intervención de autoridad. Puede ser judicial o privada, se da por medio de la puja

entre los concurrentes, bajo condición de aceptase como precio la oferta mayor.

Arrendamiento con opción a venta: Contrato en virtud del cual el propietario de

una cosa se la entrega en alquiler a otra persona, con el derecho de comprarla a la

terminación del contrato en el tiempo prefijado

Inmueble hipotecado: Es lícita y el art. 836 declara nulo el pacto por el cual el

propietario de un bien hipotecado asume la prohibición de enajenarlo. La

transferencia de una cosa gravada con hipoteca o prenda transmite la deuda con

todas las consecuencias y modalidades, sin convenio expreso entre los interesados

(1464).

Mercancías en tránsito: En este tipo de compraventa, el comprador puede resolver

el contrato si la mercancía no llega en buen estado y en el tiempo convenido. (1802).

Empresas: Si una persona adquiere una empresa con activo y pasivo es responsable

de las obligaciones y deudas de la misma “hasta el importe de los bienes adquiridos”

(1465). El adquirente de una empresa no mercantil, goza de una especie de beneficio

de inventario y no responde por las obligaciones de la empresa, con sus bienes

personales, si no únicamente con los afectados de la empresa.

Fracción de lotificación: Puede ser objeto de enajenación, cada condueño tiene la

plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda, y puede enajenarla, cederla

o gravarla (490 a 494).

CONTRATO DE PROMESA

El contrato de Promesa se trata de un contrato preliminar o preparatorio, cuya

función y fin en la celebración en el futuro de otro contrato diferente entre las

mismas partes o sus cesionarios. Es decir, que del contrato de promesa nace una

verdadera y real relación contractual, que tiene existencia y que genera derechos y

obligaciones para las partes.

El objeto y fin del contrato de promesa, es la celebración en el futuro de un nuevo

contrato, de naturaleza diferente.

Características: Accesorio, bilateral o unilateral, consensual, formal, gratuito u

oneroso.

 El contrato de promesa bilateral: es siempre principal, pues subsiste por sí

solo, aunque su fin sea la celebración de un contrato futuro y definitivo (art.

1589).

Es bilateral: pues ambas partes quedan obligadas al cumplimiento del contrato, se

obligan recíprocamente y cada una es responsable hacia la otra en caso de

incumplimiento (art. 1587).

Es consensual: pues basta el consentimiento de las partes para que el contrato se

perfeccione y surta efectos, aunque el contrato definitivo sea real (art. 1588).

Formal: porque debe revestir la forma que la ley exige para el contrato principal y

debe otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad

cuando sea de derechos reales o transferencia de inmuebles (art. 1674, 1680).

 La promesa unilateral: puede ser principal, cuando subsiste por sí sola y

constituye en sí misma el contrato, o accesorio cuando depende de otro

 contrato, como ocurre con el arrendamiento con opción de compra (art. 1589

y 1677).

Elementos: Personal, Real y Formal

Personal: Contrato que se celebra entre dos partes, cada una de las cuales

debe tener capacidad para obligarse. Se requiere de ambas partes la capacidad de

ejercicio y si una de las partes fuere incapaz, deberá actuar por medio de su

representante Legal.

Objeto: El objeto mediato del contrato de promesa el contrato futuro y el

objetivo inmediato del mismo sería la celebración de dicho contrato futuro.

Forma: El C.C. requiere que consten por escrito los contratos que tienen un

valor mayor de Q.300.00 (1575) y que los contratos que deban inscribirse o anotarse

en los registros, cualquiera sea su valor, deberán formalizarse en escritura pública

(art. 1576). La parte final del art. 1674C.C. señala que la promesa de contrato debe

otorgarse en la misma forma requerida para el contrato definitivo y además el art.

1680 del C.C. señala que cuando la promesa se refiere a la enajenación del

inmuebles o derechos reales sobre los mismos, el contrato de inscribirse en el

Registro de la Propiedad. (Ver Ley del Timbre y papel sellado especial para

protocolo).
Modalidades:

El contrato de promesa puede ser unilateral o bilateral (Art. 1675). Será unilateral si

la obligación recae únicamente sobre una de las partes contratantes y bilaterales, si

ambas partes se obligan recíprocamente (art. 1587). El contrato de promesa

unilateral se denomina opción y en él, una sola parte puede exigir el cumplimiento

del contrato definitivo, en tanto que la otra, no tiene derechos y sólo la obligación de

otorgar el contrato definitivo, cuando el beneficiario se lo requiera, sin poder revocar

la promesa que ha hecho. La unilateralidad de la opción tiene referencia únicamente

a los derechos que derivan de la promesa y, po ello, nada impide que el objeto de la

promesa pueda ser un contrato bilateral.

Efectos: El efecto natural del contrato de promesa es obligar a las partes a

la celebración del contrato definitivo, de modo que al otorgarse el contrato

prometido, se cumplen las obligaciones previstas en el contrato de promesa y este se

agota y deja de surtir efectos.

El Código Civil regula la promesa y la opción en el mismo articular.

Plazo: Ese es un elemento esencial del contrato de promesa, pues es

inaceptable jurídicamente la creación o existencia de obligaciones indefinidas. Si se

trata de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos no puede exceder de
dos años, y que si el objeto mediato del contrato definitivo lo son otros bienes o

prestaciones el plazo no puede ceder de un año.

Clases: Unilateral (se denomina opción): Es la estipulación que una

persona hace a favor de otra, otorgándole la opción de adquirir una cosa o un

derecho en las condiciones pactadas y por el tiempo convenido. En este tipo de

promesa solo una de las partes resulta obligada. Bilateral: Toda promesa bilateral

equivale al contrato definitivo. La promesa bilateral de contrato obliga a ambas

partes y les da derechos a exigir la celebración del contrato prometido de entero

acuerdo con lo estipulado. Condicionado: La promesa condicionada no existe ya

que una de las partes o ambas quedan obligadas definitivamente a celebrar el

contrato no hay una condición como acontecimiento futuro e incierto, hay un plazo

pero no para que se difieran los efectos sino para que se otorgue un nuevo contrato.

Gratuito: Normalmente es gratuito pues en su concepción más elemental, las

prestaciones de las partes se cumplirán al celebrarse el contrato prometido y será en

esa ocasión en que se realicen los provechos y gravámenes recíprocos. Oneroso: Si

se pactan arras o si se paga una cantidad a una de las partes para inducirlo a la

celebración del contrato preparatorio.

Partes: Utilidad Práctica: Con el contrato de promesa se crea un estado de

derecho preliminar para la celebración de otro contrato , es un pre-contrato, por el

que las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato que actualmente

no pueden o no quieren celebrar.

Cumplimiento: En la promesa de contrato, existe ya un consentimiento de

las partes, del que nace una relación contractual, y cuyo cumplimiento quedan

obligadas.

Terminación: Si al vencerse el plazo legal, ninguna de las partes ha

ejercitado acción para exigir el cumplimiento del contrato de promesa, las partes

quedan libres de toda obligación.

Ver artículos del 1674 al 1685 Código Civil

LA SERVIDUMBRE

CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA: Derecho real perteneciente al dueño

de un fundo sobre otro fundo ajeno, por el que puede exigir del dueño de éste, que

sufra la utilización de su fundo de algún modo, o se abstenga de ejercer ciertas

facultades inherentes a la propiedad.

Naturaleza Jurídica: Es un derecho real de goce que consiste en un gravamen.

Clasificación De Las Servidumbres:

a) Continuas o discontinuas
b) Aparentes o no aparentes,

c) Positivas y negativas

d) Urbanas y Rural

e) Voluntarias y legales.

f) Rusticas

g) Paso

h) Acueducto

i) Abrevadero

j) Desagüe

k) Conducción de energía eléctrica

l) Paso de luz (solar)

m) Construcción de compuerta

n) Conducción de comunicación telefónica

o) Estribo de presa
 p) Toma de agua

q) Temporal

r) Perpetua

Diferencia Con El Usufructo:

USUFRUCTO SERVIDUMBRE

No es un gravamen Es un gravamen

Pleno goce Goce limitado

Temporal Indefinida

Beneficio de una o más personas por la Utilidad del fundo

finalidad o causa

Un solo predio Dos predios

Relación directa de persona-cosa Derechos y obligaciones de dos o

más inmuebles

Utilidad: Puede satisfacer intereses públicos y privados.

Modos De Constitución: Debe constituirse en escritura pública Inscribirse

registralmente tanto en el predio dominante como en el predio sirviente. (Pero si son

constituidas con el carácter de uso público y a favor de pueblos ciudades o

municipios, solo se harán constar en el predio sirviente, cuando no hubiere predio

dominante determinado).

Extinción: Por el no uso. Cuando los predios se hayan deteriorado al punto de no

poder utilizarse la servidumbre. Por remisión gratuita u onerosa hecha por el dueño

del predio dominante. Cuando vence el plazo, es decir está constituida en un derecho

revocable.