Eliana Vaz 2 Inst Cantabrico Bancoop

fls.
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PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2018.0000606675
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1031914-08.2013.8.26.0100 e código 9456F6B.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº

1031914-08.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ELIANA VAZ
DE LIMA, são apelados COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE
SÃO PAULO - BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10ª Câmara de Direito Privado
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MONICA SALLES PENNA MACHADO, liberado nos autos em 13/08/2018 às 15:14 .
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS

SALETTI (Presidente sem voto), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 13 de agosto de 2018.
Penna Machado
Relator
Assinatura Eletrônica
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PODER JUDICIÁRIO
VOTO Nº: 9916

APELAÇÃO Nº: 1031914-08.2013.8.26.0100
APELANTE: ELIANA VAZ DE LIMA
APELADAS: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SÃO
PAULO BANCOOP E OAS EMPREENDIMENTOS S/A
COMARCA: SÃO PAULO
JUÍZ “A QUO”: LUCAS PEREIRA MORAES GARCIA
APELAÇÃO CÍVEL. Ação declaratória de inexigibilidade de
débito cumulada com pedido de obrigação de fazer e tutela
antecipada. Inconformismo da autora. Acolhimento. Incidência das
regras do CDC. Cobrança de resíduo final sem lastro em
documentos idôneos. Inexistência de demonstração contábil dos
custos referentes ao excesso de preço. Precedentes deste egrégio
TJSP. Autora, ademais, que quitou o preço do imóvel, razão pela
qual é de se impor às requeridas a outorga da escritura. Danos
morais não configurados. Ainda que abusiva a cobrança de resíduo
final, não se trata de situação excepcional, a ensejar o arbitramento
de indenização a título de danos morais. Reforma da sentença.
RECURSO PROVIDO EM PARTE, para julgar parcialmente
procedente a demanda, a fim de se declarar a inexigibilidade de
valores cobrados da autora a título de reforço de caixa referente ao
apartamento por ela adquirido e reconhecer a quitação do contrato,
condenando-se as requeridas à outorga da escritura e ao
pagamento dos ônus inerentes à sucumbência.
Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls. 546/550

que, nos autos de “ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com pedido de
obrigação de fazer e tutela antecipada”, julgou improcedentes os pedidos iniciais
formulados por “ELIANA VAZ DE LIMA” em face de “COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO (BANCOOP)” e “OAS
EMPREENDIMENTOS S/A”, e, consequentemente, resolveu o mérito, nos termos do art.
269, inciso I, do CPC/73. Ante a sucumbência, condenou a autora ao pagamento das custas
e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados por equidade em
R$ 5.000,00 (cinco mil reais), nos termos do art. 20, §4º, do CPC/73.
Inconformada, apela a autora (fls. 571/581) sustentando, em síntese, que

já efetuou a quitação do preço de seu apartamento e que a cobrança de rateios e diferenças
e aportes não tem fundamento legal. Alegou que pagou todas as 60 (sessenta) parcelas do
acordado entre as partes e que foi surpreendida com o aviso da “BANCOOP”, relativo à
ausência de pagamento das parcelas de números 57 (cinquenta e sete) e 58 (cinquenta e
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PODER JUDICIÁRIO
oito). Afirmou que já havia pago R$ 219.082,82 (duzentos e dezenove mil e oitenta e dois
reais e oitenta e dois centavos) e resolveu quitar as referidas parcelas após a entrega das
chaves. Aduziu que não foi informada sobre a transferência de direitos e obrigações da
primeira corré para a segunda. Afirmou ter sido coagida a assinar a proposta de rescisão do
contrato outrora firmado entre as partes e de restituição dos valores pagos pela requerente.
Entende ser nula a proposta de restituição do crédito, porque ausente a assinatura de seu
cônjuge. Assevera que, em março de 2013, a segunda corré informou à requerente o saldo
devedor de R$ 259.399,20 (duzentos e cinquenta e nove mil, trezentos e noventa e nove
reais e vinte centavos) para a aquisição do bem imóvel, aumento de preço que a autora
considera abusivo. Assim, pugna pela outorga da escritura e pretende a declaração de
inexigibilidade das parcelas de números 57 (cinquenta e sete) e 58 (cinquenta e oito) e do
valor de R$ 259.399,20 (duzentos e cinquenta e nove mil, trezentos e noventa e nove reais
e vinte centavos). Requer a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que preveem a
possibilidade de reforço de caixa, bem como a transferência de titularidade do imóvel
descrito na inicial para o seu nome. Por fim, pleiteou a condenação das rés ao pagamento
de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).
Recurso processado regularmente, com a apresentação de contrarrazões

(fls. 590/603 e 604/644).
É o breve relatório.
Respeitado entendimento diverso, o recurso comporta parcial

provimento, devendo a r. sentença ser reformada. Senão vejamos.
Trata-se de “ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com

pedido de obrigação de fazer e tutela antecipada” proposta por “ELIANA VAZ DE LIMA”
em face de “COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SÃO PAULO -
BANCOOP” e “OAS EMPREENDIMENTOS S/A” objetivando, em síntese, a declaração
de inexigibilidade de débito, a nulidade de cláusulas contratuais, o ressarcimento por danos
morais e obrigação de fazer.
Restou incontroverso nos autos que a autora assinou, em 01 de março de

2004, um “termo de adesão e compromisso de participação” com a corré Bancoop em que
a autora visava adquirir, por meio de 60 (sessenta) parcelas, um bem imóvel no valor total
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PODER JUDICIÁRIO
de R$ 135.764,94 (cento e trinta e cinco mil, setecentos e sessenta e quatro reais e noventa
e quatro centavos) (fls. 38/43).
Após pagar a última parcela fixa (60/60) do acordado entre as partes,
relatou a autora que foi surpreendida com o aviso da BANCOOP, relativo à ausência de
pagamento das parcelas de números 57 (cinquenta e sete) e 58 (cinquenta e oito). Afirmou
que já havia pago R$ 219.082, 82 (duzentos e dezenove mil, oitenta e dois reais e oitenta e
dois centavos), mesmo assim quitou as referidas parcelas após a entrega das chaves. E para
finalização do empreendimento, a primeira corré transferiu direitos e obrigações para a
segunda. Então, a autora assinou, em 11/03/2010, a proposta de rescisão e restituição do
crédito.
É cristalino que a relação jurídica havida entre as partes deve ser regida
pela legislação consumerista. Isto porque o que se extrai dos autos é que houve uma
simples compra e venda de imóvel e a cooperada nunca teve nenhum poder de decisão.
Como explanado pelo eminente desembargador Olavo Silveira no

julgamento da apelação nº 166.154, perante este egrégio TJSP, apontou-se com precisão as
características das “aparentes cooperativas”: “um tipo de associação que muito mais se
aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra,
nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades”. Ademais,
“o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa
própria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção”.
Assim, aplica-se o CDC à relação jurídica existente entre as partes, uma

vez que, como já fartamente reconhecido pela jurisprudência dominante, a cooperativa atua
desvinculada de sua atividade tradicional, executando tarefas mais harmonizadas com a
incorporação e a construção de empreendimento imobiliário, e, por isso, a relação entre as
partes se identifica com a prevista no artigo 2º, caput, da lei 8.078/90 (“consumidor é toda
pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário
final”) e, ao mesmo tempo, subtrai a possibilidade de serem adotadas as regras estatutárias
aludidas na contestação e nas razões recursais.
Há de se considerar, ainda, que a cobrança referente ao “custo adicional”

ou resíduo final, não está justificada em nenhuma planilha de construção ou em outros
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documentos complementares.
É cediço que a lei cooperativista exige efetiva discussão entre os
cooperados acerca do rateio de novas despesas e quaisquer providências necessárias à
conclusão do empreendimento. E no caso dos autos, é evidente que ela deveria ter ocorrido
à época da apuração do saldo residual, para que os cooperados pudessem deliberar sobre o
novo rateio.
E a apelante não participou de nenhuma discussão, mas tão somente lhes
foram apresentadas novas parcelas e, com a transferência dos direitos e deveres da primeira
para a segunda corré, novo valor do imóvel, mais que dobrando de preço.
É abusivo e opõe-se ao princípio da boa fé objetiva que rege os contratos

as requeridas pretenderem, ao seu livre arbítrio, sem a participação do cooperado no rateio
final e sem lastro em documentos idôneos, o recebimento de um valor extra.
Quanto à transferência do empreendimento da Bancoop para a OAS, é de

se mencionar que este egrégio TJSP já teceu a seguinte argumentação, que fica aqui
integralmente adotada:
“(...) em caso parelho também envolvendo a transferência da conclusão

do empreendimento da Bancoop para a OAS, vale transcrever judicioso
precedente da lavra do desembargador Ênio Zuliani: Determina à ré a
outorga de quitação nos termos preconizados no pedido inicial, sendo
que eventual diferença de preço em relação à OAS deve ser por ela
suportada nos termos aventados a fl. 11, item 11 (fls. 438), já que a
autora não se acha sujeita a preço de mercado nenhum; contratou por
preço certo e o solveu, isso o que verdadeiramente interessa. Nada tendo
a ver com as trapalhadas da Bancoop, como sistematicamente tem sido
decidido por esta corte. À luz, inclusive, da legislação consumerista.
Aderindo à cooperativa ré, a autora foi contemplada em 2002 com a
unidade aonde habita (fls. 50 frente e verso), no conjunto residencial
Altos do Butantã. Composto de quatro torres, das quais apenas duas
vieram a ser concluídas. As restantes torres não foram finalizadas, sendo
que diante de dificuldades experimentadas pela Bancoop, formalizou-se
parceria com a construtora OAS, que no seu lugar assumiu o
empreendimento. Mas de forma 'sui generis' porque o rombo foi
distribuído entre todos os que aderiram, criou-se uma igualdade entre os
compradores que não coincide com os termos isolados dos contratos. Na
prática e como que ignorando o conteúdo contratual específico e ao
fundamento de que a incorporação havia sido feita a preço de custo, e
havia saldo devedor em aberto de molde a inviabilizar o empreendimento
nos termos primitivos, a OAS se propôs a devolver tudo quanto os
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PODER JUDICIÁRIO
adquirentes desembolsaram, em modicíssimas 36 vezes. Inclusive em

relação aos já contemplados, foram eles concitados a pagar novamente o
preço pelas obras futuras. A partir daí foram idealizadas duas
proposições. Além da devolução pura e simples do dinheiro a perder de
vista, facultou a manutenção na empreitada daqueles que assim o
preferissem; mas por novos preços, de mercado, que livremente
estabeleceu. Dele abatido o valor já pago, na prática, mais do que
dobrando o valor do negócio. Confira-se a proposta formulada, a fl.
427/439, afinal homologada em juízo (fls. 440). Afirma-se a nulidade da
assembleia em exame, por irregularidades formais, isso evidentemente
não tem como ser discutido aqui. Mas é certo que, irregular ou não, não
podia vincular todos os cooperados, a estes era dado manter o contrato
primitivo ou não. Aqui, argumenta a apelante já haver pago o preço, e
tem razão. Até porque a cooperativa ré, de tal, só tinha o nome, como
sistematicamente decidido por esta corte” (apelação nº.
0121931-78.2011.8.26.0100, 4ª câmara de direito privado, j. em
04/04/2013).
E em precedentes envolvendo o empreendimento “Liberty Boulevard

Residence”, este egrégio TJSP também já decidiu:
“Imóvel Termo de adesão a empreendimento imobiliário Resíduo -

Valores que não podem ser cobrados das cooperadas - Empreendimento
transferido após a quitação dos preços - Aplicação do CDC e da lei nº
4.591/64 - Escritura que deve ser outorgada - Ação procedente - Apelo
provido” (Ap. nº. 1097803-06.2013.8.26.0100, em 09/04/2015).
De qualquer modo, este egrégio TJSP já pacificou entendimento pela

nulidade da cláusula contratual que previa a cobrança de resíduo final sem lastro em
documentos ou demonstração contábil. Confira-se:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL.

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO.
BANCOOP. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. Não
acolhimento. Afastada a caracterização de regime cooperado, tratando-
se, em realidade, de negócio comum de venda e compra mediante
pagamento parcelado. Incidência das regras do código de defesa do
consumidor. Cobrança de resíduo final sem lastro em documentos
idôneos. Inexistência de demonstração contábil dos custos referentes ao
excesso de preço. Precedentes desta câmara e tribunal. Sentença
mantida. Negado provimento ao recurso.” (apelação nº.
0134911-34.2009.8.26.0001, relator desembargador Viviani Nicolau, j.
fls. 718
PODER JUDICIÁRIO
em 29/04/2014).
Bem por isso, declara-se a inexigibilidade de valores cobrados da autora
a título de reforço de caixa referente ao apartamento por ela adquirido.
Também inválida a rescisão contratual assinada pela autora sob a

condição de que se não o fizesse teria que pagar mais que o dobro do valor anteriormente
convencionado.
Reconhece-se, outrossim, a quitação do contrato, condenando-se as
requeridas à outorga da escritura, com fixação de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (até
o limite de R$ 30.000,00), a qual poderá incidir a partir de 15 dias do trânsito em julgado
deste julgamento.
Por fim, melhor sorte não assiste à autora no que tange o pleito de
condenação a título de danos morais. Senão vejamos.
Em que pese a autora tenha sido cobrada por quantia indevida, ao que se
depreende dos autos, a apelante realizou o pagamento, imitindo-se na posse do imóvel, não
tendo trazido relatos de situação excepcional, de modo a ensejar o arbitramento de tal
indenização.
O prejuízo se limitou à esfera patrimonial e assim, haverá a quitação do

contrato, com a consequente outorga da escritura do imóvel, e ainda, a declaração de
inexigibilidade de valores cobrados da autora a título de reforço de caixa.
Ademais, prevalece a tese neste tribunal posicionamento no sentido de

que os danos morais não são devidos em casos como o ora discutido, pois se trata de um
dissabor do mundo negocial, entendimento este que acompanha a jurisprudência do c.
superior tribunal de justiça.
Neste sentido, oportuno colacionar o seguinte julgado:
“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. INADIMPLEMENTO
DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. DANO MORAL
NÃO CONFIGURADO. 1.- Dissídio jurisprudencial comprovado. 2.- "O
fls. 719
PODER JUDICIÁRIO
inadimplemento de contrato, por si só, não acarreta dano moral, que

pressupõe ofensa anormal à personalidade. É certo que a inobservância
de cláusulas contratuais pode gerar frustração na parte inocente, mas
não se apresenta como suficiente para produzir dano na esfera íntima do
indivíduo, até porque o descumprimento de obrigações contratuais não é
de todo imprevisível." (REsp 876.527/RJ). 3.- agravo improvido.” (agrg
no AREsp 287.870/SE, rel. ministro Sidnei Beneti, 3ª turma, julgado em
14/05/2013).
Por derradeiro, considerando-se que a autora decaiu de parte mínima dos
pedidos contidos na inicial, de rigor a condenação das requeridas no pagamento das custas
e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em R$ 4.000,00 (quatro
mil reais).
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária

e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional,
observando o pacífico entendimento do superior tribunal de justiça no sentido de que,
tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos
legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro
FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Pelo exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para se

julgar parcialmente procedente a demanda, a fim de se declarar a inexigibilidade de valores
cobrados da autora a título de reforço de caixa referente ao apartamento por ela adquirido e
reconhecer a quitação do contrato, condenando-se as requeridas à outorga da escritura e ao
pagamento dos ônus inerentes à sucumbência.
PENNA MACHADO
Relatora

Eliana Vaz 2 Inst Cantabrico Bancoop

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Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10ª Câmara de Direito Privado

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS

São Paulo, 13 de agosto de 2018.

VOTO Nº: 9916

APELAÇÃO CÍVEL. Ação declaratória de inexigibilidade de

Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls. 546/550

Inconformada, apela a autora (fls. 571/581) sustentando, em síntese, que

Recurso processado regularmente, com a apresentação de contrarrazões

Respeitado entendimento diverso, o recurso comporta parcial

Trata-se de “ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com

Restou incontroverso nos autos que a autora assinou, em 01 de março de

Como explanado pelo eminente desembargador Olavo Silveira no

Assim, aplica-se o CDC à relação jurídica existente entre as partes, uma

Há de se considerar, ainda, que a cobrança referente ao “custo adicional”

É abusivo e opõe-se ao princípio da boa fé objetiva que rege os contratos

Quanto à transferência do empreendimento da Bancoop para a OAS, é de

“(...) em caso parelho também envolvendo a transferência da conclusão

adquirentes desembolsaram, em modicíssimas 36 vezes. Inclusive em

E em precedentes envolvendo o empreendimento “Liberty Boulevard

“Imóvel Termo de adesão a empreendimento imobiliário Resíduo -

De qualquer modo, este egrégio TJSP já pacificou entendimento pela

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL.

Também inválida a rescisão contratual assinada pela autora sob a

O prejuízo se limitou à esfera patrimonial e assim, haverá a quitação do

Ademais, prevalece a tese neste tribunal posicionamento no sentido de

Neste sentido, oportuno colacionar o seguinte julgado:

“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

inadimplemento de contrato, por si só, não acarreta dano moral, que

Por derradeiro, considerando-se que a autora decaiu de parte mínima dos

De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária

Pelo exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para se

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