Sunteți pe pagina 1din 240

PROF. UNIV.DR.

JORA CRISTIAN

DREPT FUNCIAR
-Manual de studiu individual-
INTRODUCERE
Obiectivele cursului : Cunoscut fiind că una dintre cele mai importante instituţii
de drept civil o constituie dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile, studiul materiei
dreptului funciar pune în centrul său analiza noţiunii economice de proprietate asupra
bunurilor imobile, dar, mai cu seamă, a instituţiei juridice a deptului de proprietate asupra
acestor bunuri.

Competenţe conferite : Cursul urmăreşte să faciliteze cunoaşterea şi însuşirea


reglementărilor juridice, a instituţiilor şi conceptelor, a aspectelor din teorie şi din
practica judiciară cu privire la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile şi însuşirea
aspectelor din practica judiciară cu privire la constituirea, dobândirea, exercitarea şi
stingerea drepturilor acestora, dezmembrarea dreptului de proprietate şi apărarea prin
mijloace de drept civil.

Explicare şi interpretare : Este necesară explicarea şi interpretarea mai multor


texte din noul Cod civil și din alte acte normative care aduc elemente şi concepte noi
sau introduc noi reglementări cu privire la instituţii juridice din domeniul dreptului de
proprietate asupra terenurilor.

Instrumental aplicative : Scopul cursului este acela de a permite şi facilita


studenţilor aprofundarea studiului dreptului de proprietate asupra terenului şi a celorlalte
drepturi reale principale sub aspectul modurilor de dobândire, a regimului juridic al
circulaţiei, analiza dezmembrămintelor dreptului de proprietate asupra acestor bunuri,
restricţiilor, îngrădirilor și modului de exercitare a dreptului de proprietate.
Sunt studiate importante instituţii juridice, cum ar fi dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor, clasificarea acestora, stabilirea dreptului de proprietate privată
asupra terenurilor, modalităţile dreptului de proprietate privată asupra terenurilor,
mijloacele de apărare a dreptului de proprietate privată şi a celorlalte drepturi reale,
cadastrul și publicitatea imobiliară, instituţii cu largă aplicabilitate practică şi cu
importante consecinţe în plan teoretic.
De o importanţă practică deosebită se bucură, în cadrul studiului, analiza
regimului juridic al circulaţiei terenurilor și dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole de către cetăței străini, apatrizi și persoane juridice străine.
Menţionăm că toate aceste teme de învăţare nu constituie ele însele un curs
universitar, nu reprezintă comunicarea exhaustivă a informaţiilor necesare pentru
înţelegerea, învăţarea şi aprofundarea cursului, ci reprezintă doar nişte jaloane de
început, de la care trebuie să pornească învăţarea şi aprofundarea noţiunilor,
conceptelor şi instituţiilor de drept civil din materia dreptului funciar.
Resurse şi mijloace de lucru
Studentul beneficiază de cursuri scrise în material dreptului funciar și a
drepturilor reale, culegeri de speţe şi teste grilă pentru autoevaluarea cunoştinţelor,
astfel încât prezentele sinteze nu au decât rolul de a fixa unele elemente de cunoaştere
și nu reprezintă o tratare exhaustivă a materiei dreptului funciar.

Structura cursului : cursul este format din 14 unități de învățare, după cum
urmează :

Unitatea de învățare 1
Probleme generale privind dreptul funciar
Unitatea de învățare 2
Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
Unitatea de învățare 3
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
Unitatea de învățare 4
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor (I)
Unitatea de învățare 5
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor (II)
Unitatea de învățare 6
Aspecte privind regimul juridic al circulației terenurilor
Unitatea de învățare 7
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
Unitatea de învățare 8
Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
Unitatea de învățare 9
Apărarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
Unitatea de învățare 10
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică și regimul juridic al terenurilor
supuse exproprierii
Unitatea de învățare 11
Regimul juridic al dreptului de proprietate publică asupra terenurilor
Unitatea de învățare 12
Arendarea terenurilor agricole
Unitatea de învățare 13
Cadastrul și publicitatea imobiliară(I)
Unitatea de învățare 14
Cadastrul și publicitatea imobiliară(II)
Bibliografie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea
imobiliară asupra terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale,
Edit. Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform
noului Cod civil, Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu,
Bucureşti, 2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea
noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile
reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H.
Beck, Bucureşti, 2013.

Metoda de evaluare : examen scris


UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 1
PROBLEME GENERALE PRIVIND DREPTUL FUNCIAR

Obiectivele unității de învățare:

- Familiarizarea studenților cu noțiunea dreptului funciar și norma juridică în


materia dreptului funciar
- Familiarizarea studenților cu obiectul de reglementare al dreptului funciar și
raporturile juridice de drept funciar
- Familiarizarea studenților cu noțiunea de fond funciar și cu clasificarea
terenurilor și criteriile de clasificare

Competențele unității de învățare :

- Studenții vor putea defini dreptul funciar


- Studenții vor putea explica conținutul raporturilor juridice de drept funciar
- Studenții vor putea explica noțiunea de fond funciar și vor putea prezenta
criteriile de clasificare a terenurilor

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare :

Dreptul funciar constituie ansamblul relațiilor sociale funciare reglementate prin


norme juridice,1 iar raportul juridic de drept funciar reprezintă relația socială asupra
căreia acționează norma juridică de drept funciar.

Fondul funciar al României este format din terenurile de orice fel, indiferent de
destinație, de titlul pe baza căruia sunt deținute sau de domeniul public ori privat din
care fac parte.

În funcție de destinație, deosebim :

- Terenuri cu destinație agricolă;


- Terenuri cu destinație forestieră
- Terenuri aflate permanent sub ape
- Terenuri din intravilan, aferente localităților urbane și rurale, pe care sunt
amplasate construcțiile, alte amenajări ale localităților, inclusuv terenurile
agricole și forestiere;
- Terenurile cu destinații speciale

1O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra terenurilor, Ed. Universul Juridic,
București, 2014, p. 11.
Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 1 : După prezentarea definiției dreptului funciar, a


raportului dintre acesta și alte ramuri ale dreptului, este explicat raportul juridic de
drept funciar. Definindu-se fondul funciar, au fost prezentate criteriile de clasificare a
terenurilor.

Concepte și termeni de reținut : drept funciar, obiectul de reglementare al


dreptului funciar, raportul juridic de drept funciar, fond funciar, clasificarea
terenurilor.

Întrebări de control și teme de dezbatere :

1. În ce constă clasificarea terenurilor după categoria de folosință ?


2. Definiți ramura dreptului funciar
3. Explicați clasificarea terenurilor după forma de proprietate
4. Explicați noțiunea de fond funciar

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Prezentați criteriile de evidențiere a terenurilor aflate permanent sub ape
2. Prezentați conexiunea dreptului funciar cu alte ramuri ale dreptului
3.Care sunt criteriile de identificare a terenurilor agricole

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;

- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale


principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 2
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA
TERENURILOR

Obiectivele unității de învățare :

- Familiarizarea studenților cu reglementările juridice privind dreptul de proprietate


privată asupra terenurilor
- Familiarizarea studenților cu conținutul caracterelor juridice ale dreptului de
proprietate privată având ca obiect terenurile
- Familiarizarea studenților cu privire subiectele dreptului de proprietate privată
asupra terenurilor

Competențele unității de învățare :

- Studenții vor putea evalua cadrul legal cu privire la dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor
- Studenții vor putea explica conținutul dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor
- Studenții vor putea explica care sunt atributele dreptului de proprietate privată
asupra terenurilor

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare

Dreptul de proprietate este un drept subiectiv civil care conferă titularului dreptul
de a întrebuinţa, de a folosi şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv, perpetuu, cu
respectarea reglementărilor legale şi în cadrul determinat de lege, unde trebuie să
includem şi limitele legale ale exercitării acestui drept. Dreptul de proprietate este un
drept real, el permite aproprierea unui lucru, în sensul că titularul poate să posede, să
folosească şi să dispună de un lucru, conform naturii lucrului, conform destinaţiei
acestuia, în cadrul legal şi cu respectarea reglementărilor existente.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate permite titularului să exercite singur


toate atributele dreptului de proprietate, excluzând participarea tuturor celorlalte
persoane şi fără a fi necesar concursul acestora pentru exercitarea deplină a
atributelor acestui drept.

Titularul dreptului de proprietate este singura persoană abilitată să exercite toate


atributele conferite de dreptul respectiv.
Atributele recunoscute acestui drept sunt independente de puterile oricărei alte
persoane asupra bunului respectiv, cu excepţia cazurilor când proprietatea este
dezmembrată.
Dreptul de proprietate are un caracter absolut şi inviolabil, deoarece este recunoscut
titularului în raporturile acestuia cu toate celelalte persoane care au obligaţia să nu facă
nimic de natură a-l stânjeni în exerciţiul prerogativelor recunoscute dreptului său.
Însăşi caracterizarea dreptului de proprietate privată ca drept real, rezultă caracterul
absolut al dreptului de proprietate, opozabilitatea erga omnes a acestuia.
Dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes, aşa cum sunt toate
drepturile reale, şi este nelimitat, neîngrădit în conţinutul său.
Dreptul de proprietate cunoştea, sub imperiul reglementărilor Codului civil de la 1864,
totuşi, anumite limite, astfel cum prevedea art. 480. În condiţiile actuale, atât art. 555 alin.
(1), cât şi art. 556 din noul Cod civil reglementează posibilitatea limitării exerciţiului
dreptului de proprietate.
Protecţia juridică a dreptului de proprietate se regăseşte nu numai în dreptul intern, ci
şi în convenţiile internaţionale. Astfel, declaraţia Universală a Drepturilor Omului din 10
septembrie 1948 prevede, la art. 17, că orice persoană, singură sau în colectivitate, are
dreptul la proprietate şi nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de proprietatea sa.
De asemenea, Protocolul adiţional din 20 martie 1952 la Convenţia Europeană a
Drepturilor Omului din noiembrie 1950 statuează, la art. 1, că orice persoană fizică sau
morală are dreptul la respectare bunurilor sale şi nimeni nu poate fi privat de proprietatea
sa decât pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile prevăzute de lege şi conform
principiilor generale ale dreptului internaţional.
Cu privire la cel din urmă text menţionat, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a
statuat că acesta conţine o normă cu caracter general, care enunţă principiul respectării
proprietăţii, o altă normă care are în vedere că privarea de proprietate nu se poate face
decât în anumite condiţii şi o a treia normă, care recunoaşte dreptul statelor contractante
de a reglementa modul de utilizare a bunurilor de către titularul dreptului de proprietate
conform interesului social.2
Curtea Constituţională3 s-a pronunţat în sensul respingerii excepţiei de neconstituţio-
nalitate a art. 6, art. 7 şi art. 10 -12 din O.U.G. nr. 57/2007 privind regimul ariilor naturale
protejate, conservarea habitatelor naturale, a florei şi faunei sălbatice, reţinând că scopul
reglementărilor înscrise în actul normativ menţionat îl constituie garantarea conservării şi
utilizării patrimoniului natural, obiectiv de interes public major, motiv pentru care legiuitorul
a instituit un regim special ariilor naturale protejate, conform art. 44 alin. (1) teza a doua
din Legea fundamentală, care prevede că limitarea dreptului de proprietate se determină
prin lege.
Restricţionarea dreptului de proprietate poate fi făcută cu respectarea prevederilor
constituţionale statuate la art. 53 alin. (2), în sensul ca restrângerea să fie necesară într-o
2 C. Munteanu, Repere evolutive privind art. 480 C. civ., în Revista română de drept privat nr. 2/2007,

pp. 94 şi 95, autoarea citând C. Bîrsan, Convenţia europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole,
vol. I, Drepturi şi libertăţi, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, pp. 36-97; C. Bîrsan, Protecţia dreptului de proprietate în
sistemul european de protecţie a drepturilor omului, cu privire specială asupra restituirii unor bunuri, în Pandectele
Române nr. 2/2003, pp. 193 şi urm.
3 Curtea Constituţională, dec. nr. 1361/2008, publicată în M. Of. nr. 75 din 9 februarie 2009. O.U.G.

nr. 57/2007 a fost publicată în M. Of. nr. 442 din 29 iunie 2007, modificată prin O.U.G. nr. 154/2008, publicată în M. Of.
nr. 787 din 25 noiembrie 2008, modificată prin Legea nr. 329/2009, publicată în M. Of. nr. 761 din 12 noiembrie 2009 şi
aprobată cu modificări prin Legea nr. 49/2011, publicată în M. Of. nr. 262 din 16 aprilie 2011.
societate democratică, să fie proporţională cu situaţia care i-a dat naştere şi să nu aducă
atingere existenţei dreptului.
Instanţa de contencios constituţional a constatat că, prin adoptarea O.U.G. nr.
57/2007, s-a urmărit îndeplinirea obligaţiilor României rezultând din angajamentele
asumate în procesul de aderare la Uniunea Europeană, de armonizare a legislaţiei
naţionale în domeniul protecţiei mediului cu legislaţia Uniunii Europene.
Actul normativ în discuţie dă satisfacţie principiului în conformitate cu care
conservarea şi utilizarea patrimoniului natural depăşeşte sfera interesului naţional.
Restrângerea exerciţiului dreptului de proprietate privată nu afectează existenţa
dreptului de proprietate, prerogativele recunoscute acestuia putând fi exercitate în
anumite limite.
De asemenea, proprietarii terenurilor cuprinse în ariile naturale protejate beneficiază
de plata unor compensaţii pentru pierderile generate prin respectarea dispoziţiilor
restrictive din planul de management.
Inviolabilitatea dreptului de proprietate vine să întărească caracterul absolut al
acestuia.
Conform reglementărilor art. 136 alin. (5) din Constituţia României revizuită,
proprietatea privată este - în condiţiile legii organice - inviolabilă, deci dreptul de
proprietate nu poate să fie încălcat de către nimeni.
Există, însă, excepţii de la acest principiul menționat.
O primă excepţie o constituie aceea că bunurile imobile aflate în proprietate privată
pot fi expropriate pentru cauză de utilitate publică.
În acest sens, art. 44 alin. (3) din Constituţia României revizuită, arată că nimeni nu
poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită conform legii cu o
dreaptă şi prealabilă despăgubire; conform art. 44 alin. (3) sunt interzise naţionalizarea
sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietatea publică a unor bunuri pe baza
apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a
titularilor. Art. 562 alin. (3) din actualul Cod civil arată că exproprierea se poate face
numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă şi prealabilă
despăgubire, fixată de comun acord între proprietar şi expropriator, iar în caz de
divergenţă asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale
judecătorească.
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică
reglementează căror imobile le sunt aplicabile dispoziţiile sale, defineşte utilitatea publică,
arată procedura declarării acesteia, stabilirea despăgubirilor, punerea în posesie a
expropriatului, retrocedarea imobilelor expropriate.
O a doua excepţie de la caracterul absolut şi inviolabil al dreptului de proprietate o
reprezintă reglementările din art. 44 alin. (5) din Constituţia României revizuită, în sensul
că atunci când sunt necesare lucrări de interes general, autoritatea publică are dreptul de
a folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare cu obligaţia corelativă de a-l despăgubi pe
proprietar pentru daunele care au fost cauzate solului, plantaţiilor sau construcţiilor şi
pentru orice alte daune care sunt imputabile autorităţii respective.
Despăgubirile sunt stabilite de acord cu proprietarul, iar în cazul în care părţile nu se
înţeleg, vor decide instanţele judecătoreşti, conform art. 44 alin. (6) din Constituţia
României, revizuită.
Prin perpetuitatea dreptului de proprietate trebuie să înţelegem că în caz de
înstrăinare, dreptul de proprietate reapare în patrimoniul dobânditorului, că dreptul de
proprietate nu se pierde, nu dispare prin moartea titularului său şi că dreptul de
proprietate nu se stinge prin neuz din partea titularului.
Dreptul de proprietate poate să fie transmis atât prin acte între vii, cât şi pentru cauză
de moarte.
Transmisibilitatea acestuia nu contravine caracterului perpetuu şi se realizează prin
trecerea bunului dintr-un patrimoniu în altul fără să existe modificări ale dreptului de
proprietate.
Putem spune, deci, că prin perpetuitatea sa, dreptul de proprietate este nelimitat în
timp şi durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său şi nici nu se pierde
prin neexercitare.
În caz de înstrăinare, dreptul se stinge în patrimoniul înstrăinătorului şi apare în
patrimoniul dobânditorului4.
Caracterul perpetuu al dreptului nu se pierde chiar dacă natura şi conţinutul dreptului
se schimbă prin trecerea lucrului de la o persoană la alta.
S-a precizat că, având în vedere reglementările din actualul Cod civil, am putea
admite că dreptul de proprietate se stinge în momentul în care un bun mobil este
abandonat de proprietarul său; până în momentul în care o persoană devine proprietar al
bunului abandonat pe cale de ocupaţiune, conform prevederilor art. 941 şi urm. C. civ.,
dreptul de proprietate asupra bunului nu a mai existat din momentul abandonului şi până
la momentul dobândirii dreptului de proprietate pe cale de ocupaţiune.5
În ce privește dreptul de proprietate privată asupra terenurilor, stabilirea acestuia
reprezintă obiect de reglementare al Cap. II din Legea nr. 18/1991, cu modificările și
completările ulterioare și al prevederilor legii nr. 165/2013

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 2 : unitatea de învățare urmărește stabilirea regimului


juridic al dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, cadrul legal aplicabil,
importanța și caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată asupra acestor
bunuri.

Concepte și termeni de reținut : dreptul de proprietate privată asupra terenurilor,


cadrul legal pentru exercitarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor,
caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată.

Întrebări de control și teme de dezbatere :

1. Definiți dreptul de proprietate privată

4 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, Drepturile reale, Institutul European, Iași, 1997, p. 29 unde autorii citează pe

Ambroise Colin, H. Capitant, Course elementaire de droit civil francais, Tome I, ediţia a IV-a , Paris, Ed. Dalloz, 1923, p.
736.
5 G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti,

2012, p. 21.
2. În ce constă caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privată?
3. În ce constă caracterul absolut al dreptului de proprietate privată?

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privată
2.Există excepții de la caracterul absolut al dreptului de proprietate privată ?
3.Explicați în ce constă exproprierea pentru cauză de utilitate publică

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 3
LIMITELE EXERCITĂRII DREPTULUI DE PROPRIETATE
PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR
Obiectivele unității de învățare:

- Familiarizarea studenților cu noțiunea de limite materiale ale obiectului dreptului


de proprietate asupra terenurilor
- Familiarizarea studenților cu noțiunea de limite corporale ale bunului
- Familiarizarea studenților cu categoriile de limite ale dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor

Competențele unității de învățare :

- Studenții vor putea explica limitele materiale ale exercitării dreptului de


proprietate privată asupra terenurilor
- Studenții vor putea explica limitele referitoare la folosirea apelor
- Studenții vor putea explica limitele de natură a asigura, în privința imobilelor,
bune raporturi de vecinătate

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare :

În condiţiile dreptului modern, dreptul de proprietate nu mai are un caracter absolut,


deoarece trebuie să se respecte exerciţiul firesc, normal, al dreptului de proprietate de
către ceilalţi titulari.Un asemenea exerciţiu face necesară restrângerea, limitarea dreptului
de proprietate, pentru a lăsa loc şi celorlalţi să-şi exercite dreptul asupra bunurilor.
Dreptul de proprietate are un caracter social, conţine în el însuşi germenul propriei
limitări6, ceea ce a condus la redefinirea dreptului de proprietate în sensul că acesta
reprezintă dreptul de a întrebuinţa, a folosi şi a dispune de lucru în modul cel mai
complet, însă în limitele şi sub condiţiile determinate de lege.7
Art. 555 alin. (1) din noul Cod civil, reglementând conţinutul dreptului de proprietate
privată, statuează că aceasta reprezintă dreptul titularului de a poseda, de a folosi şi de a
dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, însă, în limitele stabilite de lege,
pentru ca la art. 556 alin. (1) să prevadă expres că dreptul de proprietate poate fi exercitat
în limitele materiale ale obiectului său şi acestea sunt limitele corporale ale bunului care
formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite de lege.
Legiuitorul consacră, la art. 556 alin. (2 ) Cod civil, posibilitatea ca prin lege să fie
duse limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate, pentru ca, la alin. (3) să prevadă şi

6 O. Ungureanu, C. Munteanu, Reflecţii privind conţinutul şi definiţia dreptului de proprietate, în Dreptul


nr. 4/2009, p. 64.
7 P. Martineau, Les biens, 1e éd. Coll. Editions Revue Juridique, Montrèal, 1973, p. 29, citat de

O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 64.


posibilitatea limitării exerciţiului dreptului de proprietate şi prin voinţa proprietarului, cu
excepţiile prevăzute de lege.
Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată sunt reglementate în Codul civil,
Capitolul III din Titlul II al Cărţii a III-a Despre bunuri, art. 602 – 630.8
De asemenea, în conformitate cu prevederile art. 559 Cod civil, proprietatea terenului
se întinde şi asupra subsolului şi spaţiului de deasupra terenului, însă cu respectarea
limitelor stabilite de lege. Astfel fiind, este recunoscut dreptul proprietarului de a face,
deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le
doreşte, în afară de excepţiile stabilite de lege şi poate trage din ele toate foloasele pe
care acestea le-ar produce, fiind ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate
de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor
subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.
În sfârşit, conform alin. (3) al art. 559 Cod civil, apele de suprafaţă şi albiile acestora
aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condiţiile prevăzute de
lege, iar proprietarul unui teren are dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii,
apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică şi apele pluviale.
Se poate observa că limitele şi restricţiile dreptului de proprietate nu reprezintă
atingeri aduse acestuia, ele nu alterează caracterul absolut al dreptului de proprietate.
În condiţiile actuale, dreptului de proprietate este un drept absolut, însă limitat în
conţinutul prerogativelor, este un drept exclusiv, dar suportă un drept concurent din
partea celorlalţi titulari, suportă anumite restricţii, unele rezultând, în bună parte, din
raporturile de vecinătate, existând şi posibilitatea restrângerii şi îngrădirii dreptului de
proprietate pe cale convenţională, cu respectarea anumitor limite9.
Datorită unor necesităţi sociale, prin norme juridice, statul a impus anumite limite
dreptului de proprietate.
Pe calea restricţiilor trebuie să se realizeze un echilibru între interesul general şi cel
particular, în ceea ce priveşte exercitarea dreptului de proprietate.
Îngrădirile dreptului de proprietate pot rezulta din lege, din convenţia părţilor, din
inalienabilitatea legală a unor bunuri şi datorită pronunţării unor hotărâri judecătoreşti10.
Conform art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi
libertăţilor fundamentale, orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea
bunurilor sale şi nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate
publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului
internaţional, însă aceste dispoziţii nu pot aduce atingere dreptului statelor de a adopta
actele normative pe care le consideră necesare în scopul folosinţei bunurilor conform
interesului general sau în scopul asigurării plăţii impozitelor, altor contribuţii sau
amenzilor.
În ceea ce priveşte restrângerile aduse exerciţiului dreptului de proprietate privată,
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a considerat că nu constituie încălcări ale art. 1

8 Cu privire la limitele exercitării dreptului de proprietate privată, a se vedea și G. Boroi, C.A. Anghelescu, C.A.
Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil, Ed. Hamangiu,
București, 2013, pp. 18-28.
9 În acest sens C. Bârsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 29.
10 I.P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte depturi reale, Ed. Actami, București, 1998, p. 172. I. P.

Filipescu, A. I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte depturi reale, Ed. Actami, București, 2000, p. 232.
din Protocolul nr. 1 la Convenţie reglementarea legală a procedurii falimentului11, obligaţia
impusă acţionarilor minoritari de a-şi vinde acţiunile la un preţ stabilit de arbitrii
independenţi cu recunoaşterea dreptului de răscumpărare în aceleaşi condiţii12,
expulzarea unei persoane dintr-o locuinţă asupra căreia nu are niciun drept13, adoptarea
de către autorităţile naţionale a unei legislaţii restrictive cu privire la dreptul proprietarului
locator de a rezilia contractul în curs de executare14, adoptarea unor măsuri legislative de
plafonare a chiriilor care anterior erau liber stabilite15, condamnarea uneia dintre părţile
contractului de a plăti despăgubiri celeilalte.16
Limitările aduse dreptului de proprietate evidenţiază existenţa a două categorii de
limite aduse acestui drept, şi anume posibilitatea privării de proprietate pentru cauză de
utilitate publică, pe de o parte, şi reglementarea exercitării acestui drept în conformitate
cu interesul general, însă, fără să se ajungă la golirea de conţinut a dreptului
proprietarului bunului, pe de altă parte.17
Noţiunea de privare sau lipsire de proprietate la care se referă art. 1 paragraful 1 teza
a doua din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană a drepturilor omului trebuie înţeleasă
în sensul lipsirii titularului dreptului de proprietate de obiectul şi atributele dreptului de
proprietate, ceea ce se poate realiza prin expropriere, naţionalizare şi, excepţional, prin
rechiziţie, la acestea putându-se adăuga şi posibilitatea cumpărării nudei proprietăţi de
către titularul dreptului de emfiteoză, obligaţia de a suporta stingerea dreptului de uzufruct
asupra unor terenuri ale statului înainte de termen, rezultată din modificarea legislaţiei
naţionale.18
În conformitate cu prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană a
drepturilor omului, bunurile reprezintă dreptul de proprietate în sens mai larg decât cel
reţinut în dreptul internaţional public19, fiind considerat bun creditul bancar nerambursabil,

11 Cauza X c. Belgiei, Comis EDH, 10 martie 1981, nr. 8998/1980, DR nr. 24, p. 198, citată de C. Bîrsan, op. cit.,
2005, p. 1004, în L.M. Crăciunean, Interpretarea conținutului dreptului de proprietate privată și a limitelor acestuia în
jurisprudențaCurții Internaționale de Justiție, a Curții Europene a Drepturilor Omului și a Curții de Justiție a Comunităților
Europene, Pandectele Române nr. 4/2008, p. 47.
12 Cauza Bramelid şi Malmström c. Suediei, Comis EDH, 12 octombrie 1982, nr. 8588/1979, DR nr. 29,

p. 64 şi urm, citată de C. Bîrsan, Convenția europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole. Vol. I, Drepturi și
libertăți,Ed. All Beck, București, 2005, p. 1005, în L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române
nr. 4/2008, p. 47.
13 Cauza X c. Regatului Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord, Comis EDH, 14 mai 1986, nr. 11716/1985, DR nr.

47, pp. 67 şi urm, citată de C. Bîrsan, op. cit., 2005, p. 1005, în L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr.
4/2008, p. 47.
14 Cauza X c. Austriei, Comis. EDH, 13 octombrie 1986, nr. 10153/1982, DR nr. 49, citată de C. Bîrsan,

op. cit., p. 1005, în L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 47.
15 Cauza Mellacher şi alţii c. Austriei, CEDH, 19 decembrie 1989, Seria A nr. 169, § 44, citată de

C. Bîrsan, op. cit., 2005, p. 1007, în L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 47.
16 Cauza X c. Regatului Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord, Comis EDH, 4 iulie 1983, nr. 10000/1982, DR nr.

33, pp. 247 şi urm, citată de C. Bârsan, op. cit., 2005, p. 1004, în L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr.
4/2008, p. 47.
17 C. Bîrsan, Convenţia europeană a drepturilor omului. Comentarii pe articole, vol. I, Drepturi şi libertăţi, Ed. All

Beck, Bucureşti, 2005, pp. 967-968, citat de L.M. Crăciunean, op. cit., p. 42, autoarea adăugând şi necesitatea
respectării principiului proporţionalităţii.
18 L.M. Crăciunean, op. cit., p. 43.
19 L.-M. Harosa, Consideraţii asupra clasificărilor civile ale bunurilor temporale aparţinând Bisericii, Pandectele

Române nr. 9/2008, p. 36; autorul citând O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturi reale., ed. a III-a revăzută şi
adăugită, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 52; M. Voicu, Dreptul de proprietate. Doctrină şi jurisprudenţă a Curţii
Europene a Drepturilor Omului, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2003, pp. 124 şi 125; R. Rizoiu, Evoluţia jurisprudenţei Curţii
Europene a Drepturilor Omului în materia noţiunii de bun, Pandectele Române, Culegere de studii. In honorem Corneliu
Bîrsan, Liviu Pop, Ed. Rosetti, Bucureşti 2006, pp. 462-478; R. Chiriţă, Examen de jurisprudenţă a fostei Comisii
un câştig viitor dacă acesta a fost achiziţionat sau constituie obiectul unei creanţe
exigibile.20
O hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă constituie „bun” în sensul
Convenţiei şi, în afara unor cazuri excepţionale, neexecutarea acesteia sau anularea sa
constituie lipsire de proprietate, contrară celor statuate la art. 1 din Protocolul nr. 1
adiţional la Convenţie.21
Corelativ, o hotărâre judecătorească ce nu întruneşte aceste condiţii nu constituie
bun” în sensul Convenţiei, deoarece Curtea Europeană a Drepturilor Omului nu are
competenţa de a judeca pe fond cauze în locul instanţelor naţionale, însă, în situaţii
deosebite, atunci când s-a schimbat cursul unui proces care, altfel, ar fi avut un
deznodământ favorabil reclamanţilor, chiar şi o hotărâre care nu este definitivă poate
conduce la o speranţă legitimă, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia
europeană a drepturilor omului.22
S-a mai considerat că speranţa de a vedea renăscut un vechi drept de proprietate,
aflat mult timp în imposibilitate de exercitare efectivă, nu poate fi considerată bun în
sensul Convenţiei.23
Conform prevederilor art. 1 paragraful 2 din Convenţia europeană a drepturilor
omului, limitarea exerciţiului dreptului de proprietate reprezintă folosirea bunurilor în
conformitate cu interesul general, controlul folosinţei proprietăţii manifestându-se prin
impunerea unor obligaţii sau conduite active, dar şi prin restricţionarea conduitei
proprietarului sau direcţionarea acesteia într-un anumit mod, marja de apreciere a statului
fiind mult mai largă, însă supusă controlului proporţionalităţii.24

Europene a Drepturilor Omului şi a Curţii Europene a Drepturilor Omului privind admisibilitatea plângerilor îndreptate
împotriva României, Studia Universitatis Babeş-Bolyai nr. 1/2002, passim; C. Bîrsan, Protecţia dreptului de proprietate în
sistemul european de protecţie a drepturilor omului cu privire specială asupra restituirii unor bunuri, Pandectele Române
nr. 2/2003, pp. 191 şi urm.; C. Bîrsan, Limitele dreptului de proprietate reglementate de Convenţia europeană a
drepturilor omului, Pandectele Române nr. 3/2003, pp. 165 şi urm.
20 L.-M. Harosa, op. cit., pp. 36-37.
21 Idem, p. 37.
22 Idem, p. 37, autorul citând R. Rizoiu, Evoluţia jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului în materia

noţiunii de bun, Pandectele Române Culegere de studii. In honorem Corneliu Bîrsan, Liviu Pop, op. cit., pp. 476-479 şi
hotărârile Ioannis Asikis c. Greciei din 22 iunie 2002; LIndner şi Hammermayer c. României din 3 decembrie 2002.
23 Idem, p. 37.
24 L.M. Crăciunean, Interpretarea conţinutului dreptului de proprietate privată şi a limitelor acestuia în jurisprudenţa

Curţii Internaţionale de Justiţie, a Curţii Europene a Drepturilor Omului şi a Curţii de Justiţie a Comunităţilor Europene,
Pandectele Române nr. 4/2008, p. 46: autoarea citează ca măsuri prin care a fost respectat un asemenea echilibru
interdicţia proprietarului de a utiliza o construcţie aflată într-o zonă protejată (cauza Herrick c. Regatului Unit al Marii
Britanii şi Irlandei de Nord, Comis. EDH, 18 iulie 1986, nr. 1185/1984, DR nr. 42, p. 275, citată de C. Bîrsan, Convenţia
europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p. 1036), obligaţia impusă unor
proprietarii forestieri de a planta anumite esenţe de arbori care să favorizeze protecţia mediului şi producţia de lemn
(cauza Denev c. Suediei, Comis. EDH, 18 ianuarie 1989, nr. 12570/1986, DR nr. 59, p. 127, citată de C. Bîrsan, op. cit.,
p. 1036), interdicţia de a amplasa un atelier de reparaţii mecanice într-o zonă rezidenţială (cauza Chater c. Regatului
Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord, Comis. EDH, 7 mai 1987, nr. 11723/1985, DR nr. 52, p. 250, citată de C. Bîrsan,
op. cit., p. 1036), limitarea prin plan urbanistic a dreptului de a efectua alte tipuri de construcţii decât cele prevăzute în
acel plan (cauza Jacobsson c. Suediei, Comis. EDH, 8 martie 1988, nr. 11309/1984, DR nr. 55,
p. 106, citată de C. Bîrsan, op. cit., p. 1036), interdicţia legală a partajării succesorale a unei exploatări agricole pentru
a-i menţine valabilitatea din punct de vedere economic (cauza Inze c. Austriei, EDH, 5 decembrie 1984, nr. 8695/1979,
DR nr. 39, p. 26, citată de C. Bîrsan, op. cit., p. 1037), clasarea unui teren agricol ca sit natural protejat permanent şi
exploatarea acestuia numai sub rezerva obţinerii unor autorizaţii administrative (cauza Oerlemans c. Olandei, Comis
EDH, 10 iulie 1989, nr. 12565/1986, DR nr. 62, pp. 200 şi urm, citată de
C. Bîrsan, op. cit., p. 1035), o lege naţională privitoare la emfiteoză, care îl privează pe proprietar de dreptul de a reintra
în stăpânirea bunului la expirarea contractului de subânchiriere încheiat de către titularul dreptului real de emfiteoză
Prin exercitarea folosinţei bunurilor în raport de interesul general se înţelege
recunoaşterea posibilităţii statului de a reglementa în raport de interesele sale şi politicii
economice sau sociale, în sensul de a i se recunoaşte posibilitatea unei largi marje de
apreciere cu privire la plata impozitelor, a altor contribuţii sau a amenzilor, întrucât
urmăreşte obţinerea de venituri care pot fi folosite în interesul întregii societăţi,
punându-se în discuţie proporţionalitatea acestor reglementări.25
În privinţa restricţiilor şi limitărilor aduse dreptului de proprietate, s-a evidenţiat criteriul
proporţionalităţii, care, în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului presupune
menţinerea unui just echilibru între cerinţele de interes general ale comunităţii şi
imperativele protecţiei interesului individual; existenţa unui raport rezonabil de
proporţionalitate constituie o problemă supusă controlului exercitat de Curtea Europeană
a Drepturilor Omului.26
În corelaţie cu acest principiu, a fost construită teoria numită a „marjei de apreciere”,
conform căreia statele au o putere discreţionară în aplicarea limitărilor drepturilor
protejate, ceea ce, însă, nu le conferă şi o putere nelimitată de apreciere.27
Marja de apreciere are un caracter variabil, în raport de drepturile ce se pretind a fi
încălcate, aceasta putând fi extinsă atunci când este vorba despre interferenţa statului cu
sfera publică a drepturilor individului, cu condiţia ca decizia să nu fie lipsită de o bază
rezonabilă.28
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a considerat, de exemplu, confiscarea ca fiind
legitimă atunci când statul respectă justul echilibru între propriile sale interese şi
interesele proprietarului şi ia în considerare gradul culpei sau tipul de prudenţă necesar în
anumite împrejurări.29
Pactul internaţional cu privire la drepturile civile şi politice, la art. 47, prevede că
niciuna dintre dispoziţiile sale nu poate fi interpretată în sensul de a aduce atingere
dreptului intern al popoarelor de a beneficia şi de a se folosi liber de bogăţiile şi resursele
naturale ale acestora, iar dreptul de proprietate al persoanelor a fost recunoscut şi prin
dispoziţiile art. 5 lit. d) pct. V din Convenţia internaţională O.N.U. privind eliminarea tuturor
formelor de discriminare rasială.
Tot astfel, în doctrină au fost evidenţiate şi sistemele regionale de protecţie a
drepturilor omului30 care recunosc dreptul de proprietate, cum ar fi Carta africană a
drepturilor omului şi popoarelor din 1981 sau Convenţia americană privitoare la drepturile
omului şi popoarelor din 1969, care, la art. 21, statuează că orice persoană are dreptul la

(cauza Zammit c. Maltei, Comis. EDH, 12 ianuarie 1992, nr. 16756/1990, DR nr. 59, p. 312, citată de C. Bîrsan, op. cit.,
p. 1036).
25 L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 47.
26 Cauza Meuller c. Elveţiei, citată de L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 41.
27 Cauza E.B. c. Franţei (2008), Cauza Handyside c. Regatului Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord (1976),

Cauza Fretté c. Franţei (2002), citate de L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 41.
28 L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 41, citând deciziile C.E.D.O. în cauza James ş.a. c.

Regatului Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord (1986) şi Cauza Lihtgow ş.a. c. Regatului Unit al Marii Britanii şi
Irlandei de Nord (1986).
29 L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, p. 47; autoarea arată că o asemenea măsură a fost

considerată ca legitimă în cazul confiscării unor publicaţii socotite ca imorale (Cauza X c. Regatului Unit al Marii Britanii
şi Irlandei de Nord, Comis, EDH, 5 martie 1983, nr. 9615/1981, DR nr. 32, p. 231, în C. Bîrsan, op. cit., 2005, p. 1037),
confiscarea vehiculului în care reclamantul a săvârşit infracţiunea, cu scopul de a-l împiedica să mai săvârşească fapte
de aceeaşi natură în viitor (Cauza Raimondo c. Italiei, CEDH, 22 februarie 1994, Seria A nr. 281-A, §30, în C. Bîrsan,
op. cit., 2005, p. 1038).
30 C. Bîrsan, op. cit., 2005, p. 966.
respectarea proprietăţii sale, însă prin lege se poate subordona acest respect interesului
social.
Această din urmă Convenţie prevede că nicio persoană nu poate fi privată de dreptul
de proprietate decât cu plata unei juste despăgubiri, pentru raţiuni şi utilităţi care prezintă
un interes social în cazurile şi cu limitele pe care legea le prevede.

Restricţii în interes public


Restricţiile dreptului de proprietate stabilite pe cale legală pot să fie în interes public
sau în interes privat. Conform art. 602 alin. (1) Cod civil, legea poate limita exercitarea
dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat.
Acele limitări sau restricţii în interes public au în vedere îngrădiri de interes edilitar,
cum ar fi unele dintre reglementările din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii, modificată şi republicată, îngrădiri de interes economic general,
îngrădiri aduse dreptului de proprietate în interesul sistemului de apărare naţională, cum
ar fi constituirea de zone militare, de protecţie a unor obiective strategice, a porturilor,
aeroporturilor, a altor obiective, îngrădiri privind salubritatea şi sănătatea publică, restricţii
şi îngrădiri în interes istoric, cultural, arhitectonic şi îngrădiri în interesul unor monopoluri
ale statului. De asemenea, art. 603 Cod civil prevede că dreptul de proprietate obligă la
respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi
la respectarea celorlalte sarcini care revin proprietarului conform dispoziţiilor legale sau
obiceiului. În acest text legiuitorul s-a referit atât la restricţii ale dreptului de proprietate în
interes public, cât şi privat.
Servituţile de utilitate publică sau administrative pot fi regăsite, aşadar, în domeniul
urbanismului şi esteticii urbane, construcţiilor, mediului înconjurător, în domeniul sanitar,
fiscal, al apărării naţionale, aeronautic, al comunicaţiilor şi telecomunicaţiilor, al protecţiei
patrimoniului cultural şi artistic, protecţiei bunurilor din patrimoniul cultural naţional, apelor,
pădurilor, minelor, exploatării resurselor petroliere, distribuţiei energiei electrice, fiind
reglementate prin legi speciale.31
S-a considerat că servituţile administrative reprezintă sarcini de drept public impuse
unor imobile aflate în proprietate privată, în scopul unui interes general.32
Constituirea unei servituţi administrative urmăreşte realizarea intereselor sociale
generale şi mai puţin pe cele private, însă trebuie menţinut un echilibru echitabil între
acestea; în caz contrar, sarcinile şi limitările impuse proprietăţii private ar deveni
disproporţionate.33
Curtea Constituţională s-a pronunţat în sensul respingerii excepţiei de
neconstituţionalitate a art. 34 alin. (2) din Legea nr. 46/2008 – Codul silvic, reţinând că
aceste dispoziţii legale stabilesc o limită minimă a întinderii suprafeţelor de teren
împădurit (1 ha) şi instituie interdicţia dezmembrării proprietăţii forestiere sub această
limită, în acest mod legiuitorul restrângând proprietarilor de terenuri forestiere posibilitatea

31 L.-M. Crăciunean, Aspecte privind regimul juridic al servituţilor de utilitate publică, în Pandectele române nr.

6/2008, p. 56.
32 Idem, p. 57; O. Ungureanu, C. Munteanu, Despre servituţile administrative, Pandectele Române nr. 3/2005, p.

137.
33 Idem, p. 58.
înstrăinării suprafeţelor de teren până la limita legală, limitând dreptul de dispoziţie, ca
prerogativă a dreptului de proprietate.34
Instanţa de contencios constituţional a precizat că trebuie stabilit un raport de
proporţionalitate între necesitatea protecţiei proprietăţii private şi exigenţele de interes
general ale societăţii.
Determinarea legală a unei limite sub care proprietatea forestieră nu poate fi divizată
este conformă reglementărilor constituţionale de la art. 44 alin. (7), potrivit cu care
proprietarul are obligaţia să respecte şi sarcinile privind protecţia mediului, acestea
constituind limitări ale dreptului de proprietate.
În acest sens, s-a pronunţat şi Curtea Europeană a Drepturilor Omului, considerând
că dreptul de proprietate privată nu este un drept absolut, putând comporta limitări, pentru
a asigura un echilibru just între cerinţele interesului general al comunităţii şi imperativele
apărării drepturilor fundamentale ale individului (Hotărârea Sporrong şi Lonnroth c.
Suediei din 1982, Brumărescu c. României, din 1999; Djidrovski c. Fostei Republici
Iugoslave a Macedoniei din 2005, Basoukou c. Greciei, din 2005).

Restricţii în interes privat


Având în vedere că legiuitorul, la art. 603 Cod civil reglementează necesitatea
exercitării dreptului de proprietate astfel încât să se permită asigurarea bunei vecinătăţi şi
a celorlalte sarcini care, conform legii sau obiceiului locului, revin proprietarului, vom
analiza aceste limite şi restricţii în interes privat.

1. Reglementări privind folosirea apelor


Aceste limite juridice ale dreptului de proprietate privată sunt reglementate la art. 604
– 610 Cod civil.
1. Astfel, proprietarul fondului inferior are obligaţia de a nu efectua niciun fel de
lucrări, de natură să împiedice curgerea firească a apelor provenind de pe fondul
superior, însă, atunci când prin curgerea normală a apelor de pe fondul superior s-ar
cauza prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia este în măsură să solicite
încuviinţarea instanţei judecătoreşti pentru a efectua pe fondul proprietatea sa anumite
lucrări de natură să schimbe direcţia apelor, iar toate cheltuielile ocazionate de efectuarea
lucrărilor respective cad în sarcina sa.
Corelativ obligaţiei ce revine proprietarului fondului inferior, proprietarul fondului
superior nu poate efectua lucrări care să privească modul de curgere a apelor de pe
fondul său, atunci când acestea ar avea ca urmare agravarea situaţiei fondului inferior.
2. Art. 605 Cod civil prevede obligaţia proprietarului fondului inferior de a nu împiedica
curgerea provocată a apelor de către proprietarul fondului superior sau de alte persoane,
cum ar fi cazul apelor care ţâşnesc de pe fondul superior datorită unor lucrări subterane
pe care le întreprinde proprietarul acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor
mlăştinoase, al apelor folosite în scop casnic, agricol, industrial, sub condiţia ca această

34 C. Constituţională, dec. nr. 63/2009, în Sinteză de jurisprudenţă, E.S. Tănăsescu, Şt. Deaconu, Curierul Judiciar
nr. 5/2009, p. 288. A se vedea şi C. Constituţională, dec. nr. 1.361/2008 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a
art. 6, art. 7 şi art. 10-12 din O.U.G. nr. 57/2007 privind regimul ariilor naturale protejate, conservarea habitatelor
naturale, a florei şi faunei sălbatice, publicată în M. Of. nr. 75 din 9 februarie 2009.
curgere provocată să preceadă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ. Este vorba
despre instituirea condiţiei ca apele la care face referire legiuitorul să se verse într-un şanţ
sau într-un curs de apă şi după aceea să ajungă pe fondul inferior.
Corelativ acestei obligaţii a proprietarului fondului inferior, proprietarul fondului
superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură să aducă
prejudicii cât mai mici fondului inferior, cu obligaţia de a plăti o justă şi prealabilă
despăgubire proprietarului fondului inferior. Este vorba despre acoperirea întregului
prejudiciu adus fondului inferior.
Pe cale de excepţie, când pe fondul inferior se află o construcţie, împreună cu curtea
şi grădina aferentă sau un cimitir, proprietarul fondului inferior nu mai este ţinut de a
respecta obligaţia statuată la art. 605 alin. (1) Cod civil.
3. Art. 606 Cod civil instituie dreptul proprietarului care vrea să folosească pentru
irigarea terenului său apele naturale şi artificiale de a face pe terenul riveranului opus
lucrările necesare pentru captarea apei. Limitarea exercitării dreptului de proprietate are
în vedere obligaţia ce revine proprietarului fondului riveran de a nu se opune efectuării de
către un proprietar vecin a lucrărilor care sunt necesare pentru irigarea terenului său.35
Pentru ca proprietarul terenului care urmează să fie irigat să poată efectua lucrările de
captare a apei este necesar să suporte cheltuielile ocazionate de efectuarea unor
asemenea lucrări şi să respecte cerinţele instituite de lege la art. 605 alin. (2) şi (3), adică
să aducă prejudicii minime proprietarului fondului riveran prin efectuarea lucrărilor
necesare şi să îl despăgubească pe proprietarul fondului riveran, conform prevederilor
art. 605 alin. (2) Cod civil.
În aceleaşi condiţii statuate de art. 605 alin. (3) Cod civil, adică dacă pe fondul riveran
se află o construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă sau un cimitir, sunt
inaplicabile reglementările legale privind interzicerea împiedicării efectuării lucrărilor
pentru irigarea terenului.
4. Art. 607 Cod civil reglementează obligaţia proprietarului căruia apa îi prisoseşte
pentru necesităţile curente, să ofere surplusul său de apă proprietarului care nu şi-ar
putea procura apa necesară pentru fondul său, decât cu o cheltuială excesivă. În acest
caz, proprietarul căruia i se oferă apa spre folosinţă, are obligaţia de a plăti celui care îi
pune apa la dispoziţie o justă şi prealabilă compensaţie.
În cazul în care proprietarul căruia îi prisoseşte apa ar refuza furnizarea acesteia sub
cuvânt că aceasta i-ar fi necesară pentru alte activităţi, altele decât satisfacere nevoilor
curente, nu poate fi exonerat de obligaţia de a oferi apa proprietarului aflat în nevoie,
însă, acesta din urmă trebuie să-i acorde o despăgubire suplimentară.
5. Cu privire la folosirea izvoarelor, sunt incidente prevederile art. 608 şi 609 Cod civil.
Astfel, legea instituie dreptul proprietarului fondului pe care se află un izvor de a-i da
orice întrebuinţare doreşte acestuia, cu condiţia de a nu aduce atingere drepturilor
dobândite de către proprietarul fondului inferior.
Cu toate acestea, proprietarul fondului pe care se află izvorul nu-i poate schimba
cursul, dacă aceasta ar avea ca urmare lipsirea locuitorilor unei localităţi de apa necesară
pentru satisfacerea nevoilor curente.
Drepturile proprietarului fondului pe care se află izvorul sunt protejate de legiuitor, prin
instituirea regulilor de la art. 609 Cod civil. Astfel, proprietarul fondului pe care se găseşte

35 B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2011, p. 56.
izvorul poate solicita a i se plăti repararea prejudiciilor cauzate de persoana care, urmare
efectuării lucrărilor respective, fie a secat, fie a micşorat, fie a alterat apele acelui izvor.
Dacă situaţia de fapt permite aceasta, proprietarul fondului pe care se găseşte izvorul
poate solicita restabilirea situaţiei anterioare, dacă apa este indispensabilă exploatării
fondului său.
În cazul în care izvorul se întinde pe două fonduri învecinate, proprietarii acestora
sunt îndreptăţiţi să pretindă plata reparaţiilor cauzate şi, dacă este cazul, restabilirea
situaţiei anterioare, atunci când apa era indispensabilă exploatării celor două fonduri.
Reglementările Codului civil, în materia folosirii apelor, astfel cum prevede art. 610, se
completează cu reglementările speciale în materia regimului apelor şi este vorba despre
reglementările din Legea nr. 107/1996 a apelor36.

2. Reglementări privind picătura streşinii şi privind distanţa şi lucrările intermediare pentru


construcţii, lucrări şi plantaţii
Cu privire la restricţiile menţionate, sunt incidente reglementările art. 611-613 Cod
civil.
1. Astfel, din reglementările art. 611 Cod civil rezultă obligaţia proprietarului unei
construcţii de a construi streaşina casei sale astfel încât apa pluvială să nu se scurgă pe
fondul proprietarului vecin.
2. În privinţa construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor, acestea pot fi realizate de către
proprietarul fondului numai respectând distanţa minimă de 60 centimetri faţă de linia de
hotar dintre două proprietăţi, dacă din lege sau din regulamentele de urbanism nu se
prevede altfel, cu condiţia ca să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin.
Art. 612 teza a II-a din Codul civil permite o derogare de la distanţa minimă, prin
acordul părţilor, care trebuie să fie exprimat prin înscris autentic.
3. În primul rând, distanţa la care pot fi plantaţi arborii, în raport de linia de hotar,
trebuie să respecte dispoziţiile legale, acelea prevăzute în regulamentul de urbanism sau
conform obiceiului locului.
În al doilea rând, în lipsa unor dispoziţii legale sau cuprinse în regulamentul de
urbanism ori în lipsa unui obicei al locului, arborii trebuie să fie sădiţi la o distanţă de cel
puţin doi metri de linia de hotar, excepţie făcând arborii mai mici de doi metri, plantaţiile şi
gardurile vii.
Nerespectarea distanţei la care am făcut referire atrage posibilitatea proprietarului
vecin de a solicita fie scoaterea, fie tăierea arborilor, plantaţiilor ori gardurilor vii la
înălţimea cuvenită, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
De asemenea, proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile
arborilor aparţinând proprietarului vecin este abilitat de lege să le taie el însuşi, iar fructele
arborilor care cad în mod natural pe fondul său şi le poate însuşi.

3. Reglementări privind vederea asupra proprietăţii vecinului


Vederea pe proprietatea vecinului este reglementată la art. 614-616 Cod civil.
Conform prevederilor art. 614 Cod civil, nu este permis să se facă fereastră sau
deschidere în zidul comun, decât cu acordul coproprietarilor.

36 Publicată în M. Of. nr. 244 din 8 octombrie 1996, cu modificările şi completările ulterioare.
Legea instituie obligativitatea păstrării unei distanţe minime de doi metri între fondul
îngrădit sau neîngrădit al proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul sau alte
lucrări care ar fi orientate către fondul acestuia, iar când este vorba despre fereastra
pentru vedere, balconul sau alte asemenea lucrări, care sunt neparalele cu linia de hotar
spre fondul proprietarului vecin, trebuie să respecte o distanţă de cel puţin un metru.
Legea conferă şi criteriul de determinare a punctului de unde se calculează distanţele
pe care le reglementează, anume, punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe
faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului,
până la linia de hotar. În cazul lucrărilor neparalele, distanţa se măsoară tot
perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această
linie.
Este permisă deschiderea de ferestre pentru iluminat la distanţe mai mici decât cele
menţionate, de linia de hotar dintre proprietăţi, dacă acestea sunt construite în aşa fel
încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.

4. Reglementări privind dreptul de trecere


Asemenea reglementări le regăsim la art. 617 – 620 Cod civil, texte de lege care sunt
subsumate secţiunii limitelor juridice ale dreptului de proprietate.
Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică îşi poate exercita
dreptul de a trece pe fondul vecinului său, în scopul exploatării propriului fond.
Exercitarea acestui drept trebuie să se facă în aşa fel încât să aducă o minimă stânjenire
dreptului de proprietate asupra fondului care are acces la calea publică, iar atunci când
mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea trebuie să se exercite pe
fondul căruia i s-ar aduce cele mai puţine prejudicii.
Conform prevederilor art. 617 alin. (3) Cod civil, dreptul de trecere este imprescriptibil
şi acesta se stinge atunci când fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publică.
În situaţia în care lipsa accesului la calea publică este urmare a încheierii unui
contract de vânzare, de schimb, de partaj sau a unui alt act juridic, dreptul de trecere la
calea publică nu poate fi cerut decât acelora care au dobândit partea de teren pe care,
anterior, se făcea trecerea către cale publică. Dacă, însă, lipsa de trecere este imputabilă
proprietarului care pretinde a i se permite trecerea, o asemenea trecere nu poate fi
stabilită decât cu consimţământul proprietarului fondului care are acces la calea publică,
proprietarul căruia i se acceptă trecerea fiind obligat la plata dublului despăgubirii, în
condiţiile art. 618 alin. (2) Cod civil.
Modul de exercitare şi întinderea dreptului de trecere se determină fie prin convenţia
părţilor, fie prin hotărâre judecătorească, fie printr-o folosinţă continuă timp de zece ani.
Termenul de prescripţie pentru dreptul la acţiunea în despăgubire pe care o are
proprietarul fondului aservit împotriva proprietarul fondului dominant începe să curgă din
momentul stabilirii dreptului de trecere, iar în cazul în care încetează dreptul de trecere,
proprietarul fondului aservit este obligat să restituie despăgubirea încasată, cu deducerea
pagubei suferite în raport cu calcularea duratei efective a dreptului de trecere.

5. Alte limite legale


Legiuitorul a stabilit şi alte limite juridice ale dreptului de proprietate, la art. 621 – 625
Cod civil.
1. Avem în vedere dreptul de trecere pentru utilităţi, reglementat la art. 621 Cod civil.
Astfel, proprietarului îi revine obligaţia de a permite trecerea prin fondul său a reţelelor
edilitare care deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonă, cum ar fi conducte de
apă, de gaz sau altele asemenea, a canalurilor şi a cablurilor electrice, subterane sau
aeriene sau a oricăror instalaţii sau materiale cu acelaşi scop, însă asemenea obligaţie
subzistă numai pentru situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă
sau foarte costisitoare. Rezultă că atunci când este posibilă trecerea prin altă parte şi
aceasta nu este periculoasă sau foarte costisitoare, atunci proprietarul fondului care are
nevoie de instalarea acestor utilităţi nu poate solicita să i se permită trecerea prin fondul
învecinat.
În cazul exercitării dreptului de trecere pentru utilităţi, proprietarul fondului prin care se
exercită trecerea are dreptul la plata unei despăgubiri juste, iar dacă este vorba despre
utilităţi noi, atunci despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă.
Legiuitorul a prevăzut, la art. 621 alin. (4) Cod civil, o excepţie de la dreptul de trecere
pentru utilităţi, anume, clădirile, curţile şi grădinile acestora sunt exceptate de la acest
drept de trecere, dacă aceasta are ca obiect conducte şi canale subterane, în cazul în
care acestea sunt utilităţi noi.
2. Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări este reglementat la art. 622 Cod
civil, în sensul că proprietarul are obligaţia de a permite folosirea fondului său pentru
efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat şi accesul vecinului pe terenul său
pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, însă, în
condiţiile art. 621 alin. (2) Cod civil, obligaţia subzistă numai pentru situaţia în care
trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.
3. Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie este reglementat la art. 623 Cod
civil. Astfel, proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altei persoane pentru a
redobândi posesia unui bun ajuns întâmplător pe acel fond, cu condiţia de a fi fost
înştiinţat în prealabil. În toate situaţiile, proprietarul fondului este îndreptăţit la o justă
despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie şi pentru prejudiciile
pe care bunul le-a cauzat fondului.
4. Conform prevederilor art. 624 Cod civil, atunci când o persoană a folosit sau a
distrus un bun al altei persoane în scopul de a se apăra pe sine ori pe altă persoană de
un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul să ceară o despăgubire echitabilă
numai de la cel care a fost salvat, însă, nu poate pretinde nicio despăgubire proprietarul
care a provocat sau care a favorizat apariţia pericolului.
Limitele dreptului de proprietate reglementate de Codul civil se completează cu
reglementările legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri cum ar fi
terenurile, construcţiile, pădurile, bunurile din patrimoniul naţional-cultural, bunurile sacre
sau ale cultelor religioase şi altele.
Cu titlu de exemplu, amintim dispoziţiile art. 7 din Legea petrolului nr. 238/2004, în
sensul că accesul pe terenurile necesare efectuării operaţiunilor petroliere se exercită în
condiţiile acestei legi37. În privinţa terenurilor necesare acestor operaţiuni, care se găsesc
în perimetrele de exploatare sau în afara acestor perimetre şi asupra terenurilor necesare
exploatării şi protecţiei sistemului naţional de transport al petrolului, legea instituie un
drept de servitute legală.

37 I. P. Filipescu, op. cit., p. 182. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., pp. 244 şi 245.
Tot cu titlu de exemplu, mai amintim şi îngrădiri ale dreptului de proprietate stabilite
prin Legea apelor nr. 107/1996. La art. 28 aceasta prevede că proprietarii riverani sunt
obligaţi să acorde drept de servitute, avându-se în vedere zone anume stabilite de comun
acord cu Compania Naţională „Apele Române“, fără a percepe taxe, pentru trecerea sau
circulaţia personalului cu atribuţii de serviciu în gospodărirea apelor, în scopul îndeplinirii
acestora, amplasarea, în albie şi pe maluri, de borne, repere, aparate de măsură şi
control sau alte aparate ori instalaţii necesare executării de studii privind regimul apelor,
precum şi accesul pentru întreţinerea instalaţiilor destinate acestor activităţi, transportul şi
depozitarea temporară a materialelor şi utilajelor pentru intervenţii operative privind
apărarea împotriva inundaţiilor, transportul şi depozitarea temporară de materiale, utilaje,
precum şi circulaţia acestora şi a personalului, în cazul executării de lucrări de întreţinere,
reparaţii, precum şi pompări experimentale în cazul forajelor hidrogeologice care fac parte
din reţeaua naţională de observaţii şi măsurători. În cazul în care, prin exercitarea
acţiunilor menţionate se produc pagube, deţinătorii terenurilor riverane apelor au dreptul
la despăgubiri potrivit legii.

Limite ale dreptului de proprietate stabilite pe cale convenţională


Se recunoaşte titularului dreptului de proprietate posibilitatea de a-şi îngrădi
exercitarea acestui drept pe cale convenţională.
Prin aceste convenţii se limitează caracterul exclusiv al dreptului de proprietate.
În literatura juridică cauzele de inalienabilitate sau de indisponibilitate au creat discuţii
şi au dat naştere mai multor opinii, sub imperiul reglementărilor Codului civil român de la
1864.
Când o clauză de inalienabilitate era impusă fără nicio limită şi perpetuu, s-a
considerat că ea nu poate să-şi producă efectele38.
Când era vorba despre inalienabilitate sau de indisponibilitate temporară şi
nedefinitivă, o asemenea clauză era considerată valabilă..
Era, de asemenea, admisă şi clauza de inalienabilitate temporară sau vremelnică,
atunci când ea era însoţită de un interes legitim.
Unii autori au făcut referire la existenţa unui interes serios şi legitim39. S-a mai spus
că o asemenea clauză va fi valabilă dacă nu se prelungeşte prea mult în timp.
De asemenea, stipulaţia de indisponibilitate sau de inalienabilitate a bunului transmis
pe cale de donaţie sau a aceluia lăsat printr-un legat era considerată posibilă în scopul ca
bunul să nu poată ieşi din patrimoniul donatarului sau legatarului minor, până la perioada
majoratului acestuia40.
Astfel, în cazul unei donaţii sau în cazul unui bun lăsat pe calea unui legat se putea
stipula, de către donatar sau de către legatar, o inalienabilitate sau o indisponibilitate
temporară a bunului, pentru a asigura unei terţe persoane îndeplinirea unei sarcini cu
privire la o prestaţie impusă donatarului sau legatarului în favoarea terţului pe perioada
cât exista prestaţia menţionată41.
Noul Cod civil reglementează limitele convenţionale ale dreptului de proprietate la art.
626 – 629.
38 M. G. Rarincescu, Drept civil, vol. II, p. 59, citat de I. P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 246.
39 I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, idem, p. 246.
40 I. P. Filipescu, op. cit., pp. 184 şi 185. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 247.
41 I. P. Filipescu, idem, pp. 184 şi 185. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, idem, p. 247.
Astfel, cu condiţia de a nu încălca ordinea publică şi bunele moravuri, proprietarul
poate consimţi la limitarea prin acte juridice a exerciţiului dreptului de proprietate.
Art. 627 Cod civil prevede că prin convenţie sau testament (deci, prin act juridic) se
poate interzice înstrăinarea unui bun, cu respectarea a două condiţii :
- durata să nu fie mai mare de 49 de ani, termenul începând să curgă de la data
dobândirii bunului;
- să existe un interes serios şi legitim.
Cu toate acestea, dobânditorul poate fi autorizat de instanţă să dispună, totuşi, de
bun, atunci când interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut,
sau, dacă acesta nu a dispărut, dar a intervenit un interes superior, care impune
încălcarea obligaţiei de inalienabilitate.
De asemenea, nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract conduce la
nulitatea întregului contract, dacă aceasta a fost determinantă la încheierea contractului,
în contractele cu titlu oneros, caracterul determinant fiind prezumat de lege, până la
proba contrară.
Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile în care se naşte obligaţia
de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă, însă
transmisiunea succesorală a unui bun nu poate fi oprită prin stipularea unei clauze de
inalienabilitate.
Legea reglementează şi condiţiile de opozabilitate privind clauza de inalienabilitate.
Astfel, asemenea clauză nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a
creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze, decât dacă este valabilă şi
îndeplineşte condiţiile de opozabilitate, adică să fie supusă formalităţilor de publicitate
cerute de lege, atunci când este cazul.
Atunci când clauza de inalienabilitate priveşte bunuri mobile, sunt aplicabile regulile
speciale în materia dobândirii dreptului de proprietate prin posesia de bună-credinţă.
Conform prevederilor art. 628 alin. (4) Cod civil, când clauza de inalienabilitate a fost
prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, aceasta este opozabilă şi creditorilor anteriori ai
dobânditorului.
Neîndeplinirea condiţiilor de inopozabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul clauzei de
inalienabilitate de dreptul de a pretinde plata de daune-interese de la proprietarul care nu
îndeplineşte asemenea obligaţie.
Sancţiunile privind nerespectarea clauzei de inalienabilitate sunt reglementate la art.
629 Cod civil şi acestea sunt :
- rezoluţiunea contractului cerută de înstrăinătorul bunului, care are de suferit ca
urmare a nerespectării acesteia, în situaţia încălcării acestei clauze de către dobânditor;
- anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei de
inalienabilitate, solicitată fie de transmiţătorul bunului în favoarea căruia s-a stipulat
clauza, fie de către terţul în favoarea căruia aceasta a fost stipulată.
Conform prevederilor art. 629 alin. ultim Cod civil, nu pot fi supuse urmăririi bunurile
pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, atâta timp cât clauza produce efecte, dacă prin
lege nu se prevede altfel.

Limite ale dreptului de proprietate stabilite pe cale judecătorească


Când discutăm despre îngrădirile dreptului de proprietate pe cale judecătorească
avem în vedere acele îngrădiri care nu sunt enumerate, menţionate, prin dispoziţiile
actelor normative, dar care rezultă din raporturile de vecinătate şi pe care instanţele
judecătoreşti le constată în hotărârile ce sunt pronunţate.
În literatura juridică, sub imperiul reglementărilor Codului civil român de la 1864, s-au
evidenţiat anumite explicaţii pentru asemenea îngrădiri aduse dreptului de proprietate,
statuate prin hotărâri judecătoreşti42.
Într-o teorie s-a spus că raporturile de vecinătate sunt generatoare de quasicontract,
producător de obligaţii, astfel vecinătatea obligă la folosirea proprietăţii pentru a nu
prejudicia drepturile vecinilor.
Într-o altă opinie s-a spus că îngrădirile care se pronunţau pe cale judecătorească
erau nişte delicte sau quasidelicte care dădeau naştere la obligaţiile de a repara
prejudiciul, conform art. 998-999 din Codul civil de la 1864.
În sfârşit, într-o altă opinie s-a susţinut că asemenea îngrădiri statuate prin hotărâri
judecătoreşti, erau compatibile de a fi tratate în baza teoriei abuzului de drept.
Noul Cod civil reglementează limitele judiciare la art. 630.
Astfel, în primul rând, atunci când proprietarul prin exercitarea dreptului său cauzează
inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, având în vedere
considerente de echitate, instanţa poate să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat
şi, dacă este posibil, la restabilirea situaţiei anterioare.
În al doilea rând, dacă prejudiciul cauzat este unul minor, în raport cu necesitatea sau
utilitatea desfăşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar, instanţa poate încuviinţa
desfăşurarea acelei activităţi, persoana prejudiciată având dreptul la despăgubiri.
În al treilea rând, în cazul în care prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanţa
poate să încuviinţeze, prin ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru prevenirea
pagubei.

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 3 : unitatea de învățare urmărește stabilirea limitelor


exercitării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, limite stabilite de lege,
limite convenționale și limite judiciare.

Concepte și termeni de reținut : dreptul de proprietate privată asupra terenurilor,


limite stabilite de lege, limite convenționale, inamienabilitatea convențională, limite
judiciare.

Întrebări de control și teme de dezbatere :

1. Care sunt categoriile de limite legale ale exercițiului dreptului de


proprietate stabilite în interes privat ?
2. Ce obligații revin proprietarului terenuluicăruia îi prisosește apa?
3. Explicați care este distanța minimă în construcții.

42 În acest sens I.P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., pp. 252 şi 253. I.P. Filipescu, op. cit., pp. 189-191.
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați în ce constau limitele privind vederea asupra proprietății vecinului.
2.Explicați în ce constă noțiunea de fond lipsit de acces la calea publică.
3.Explicați în ce constă clauza de inalienabilitate.

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 4
MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR (I)

Obiectivele unității de învățare :

- Familiarizarea studenților cu reglementările juridice privind modurile de


dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
- Familiarizarea studenților cu unele moduri de dobândire a dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor
- Familiarizarea studenților cu privire la hotărârea judecătorească, mod de
dobândire a dreptului de proprietate privată
- Familiarizarea studenților cu privire la accesiune, ca mod de dobândire a
dreptului de proprietate privată asupra terenurilor

Competențele unității de învățare :


- Studenții vor putea evalua convenția, ca mod de dobândire a dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor
- Studenții vor putea explica în ce constă accesiunea imobiliară naturală
- Studenții vor putea explica cum operează accesiunea imobiliară artificială

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare

Probleme generale

Modurile de dobândire a dreptului de proprietate pot fi clasificate după mai multe


criterii43.
a. După întinderea dobândirii, vom deosebi:
– moduri de dobândire universale (acelea prin care dobânditorul primeşte întregul
patrimoniu al transmiţătorului, cum ar fi succesiunea legală sau testamentară, dacă există
un singur succesor) şi moduri de dobândire cu titlu universal (acelea prin care
dobânditorul primeşte numai o fracţiune din patrimoniul transmiţătorului, cum ar fi
succesiunea legală sau testamentară, atunci când există mai mulţi succesori care vin la
succesiune). Este ştiut că între dobândirea universală şi cea cu titlu universal nu există o
deosebire calitativă, ci doar cantitativă, în ambele situaţii fiind dobândit atât activul, cât şi
pasivul, atât drepturi, cât şi obligaţii ale autorului.

43 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., pp. 265 şi 266; L. Pop, op. cit., pp. 211 şi 212. I.P. Filipescu,
A.I. Filipescu, op. cit., pp. 267-269; C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., pp. 187 şi 188; D. Lupulescu, op. cit.,
pp. 208 şi 209; P.M. Cosmovici, op. cit., p. 87; E. Safta-Romano, op. cit., pp. 275-277; E. Chelaru,
op. cit., pp. 191 şi 192; C. Bîrsan, op. cit., pp. 355-356.
– moduri de dobândire cu titlu particular, atunci când transmisiunea cuprinde unul sau
mai multe bunuri individual determinate, privite ut singuli (cum ar fi convenţia, uzuca-
piunea, accesiunea, tradiţiunea, legatul cu titlu particular). Cu excepţia moştenirii legale, a
legatelor universale şi cu titlu universal, precum şi a reorganizării şi transformării
persoanei juridice, toate celelalte moduri de dobândire sunt cu titlu particular.44
b. După situaţia juridică a bunului la momentul dobândirii, vom deosebi:
– moduri de dobândire originare, care nu necesită o transmisiune juridică a dreptului
de proprietate de la o persoană la alta, deoarece fie bunul nu a aparţinut nimănui la
momentul dobândirii (cazul ocupaţiunii), fie dobândirea operează în absenţa unui raport
juridic între titularul anterior al dreptului şi dobânditor ori, chiar în situaţia în care un astfel
de raport juridic există, el nu este valabil (cazul uzucapiunii, al dobândirii dreptului de
proprietate asupra bunurilor mobile de către posesorul de bună-credinţă, al dobândirii
fructelor de către posesorul de bună-credinţă45).
– moduri de dobândire derivate, adică acelea care presupun un transfer al dreptului
de proprietate de la o persoană la alta (cum ar fi convenţia, succesiunea, tradiţiunea).
Această clasificare are în vedere, în principal, aproprierea lucrurilor şi numai în
subsidiar constituirea unor drepturi reale principale pe temeiul dreptului de proprietate
publică ori al dreptului de proprietate privată.46
c. după momentul transmisiunii, vom distinge:
- moduri de dobândire inter vivos sau moduri de dobândire între vii, care produc
efecte în timpul vieţii părţilor (convenţia, accesiunea, ocupaţiunea, uzucapiunea etc.);
- moduri de dobândire mortis causa sau moduri de dobândire pentru cauză de
moarte, care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate la moartea aceluia de la
care se dobândeşte dreptul (succesiunea legală şi succesiunea testamentară).
d. După caracterul transmisiunii, vom deosebi:
– moduri de dobândire cu titlu oneros, respectiv acelea prin care dobânditorul se
obligă să efectueze o anumită prestaţie în schimbul dobândirii dreptului real (cum ar fi
convenţia, accesiunea);
– moduri de dobândire cu titlu gratuit, în cazul cărora transmiţătorul înţelege să
procure un folos patrimonial, fără a urmări în schimb obţinerea altui folos patrimonial, iar
dobânditorul nu are nicio obligaţie în schimbul dreptului pe care l-a dobândit; acesta îşi
măreşte patrimoniul, fără să fie obligat la plata unui echivalent. Pot fi menţionate, cu titlu
de exemplu, în acest sens, legatul, donaţia, succesiunea legală.

1. Hotărârea judecătorească
Hotărârea judecătorească este actul final al judecăţii, actul de dispoziţie al instanţei
prin care s-a soluţionat litigiul dintre părţi47. Aşadar, hotărârea judecătorească reprezintă
actul cu caracter jurisdicţional prin care instanţa soluţionează cu autoritate de lucru
judecat litigiul dedus judecăţii.48

44 M. Nicolae, op. cit., p. 54. O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ed. a III-a,
Ed. Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 373.
45 E. Safta-Romano, op. cit., p. 276.
46 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 178.
47 V.M.Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol. II, Ed. Naţional, Bucureşti, 1997, p. 250.
48 I.Deleanu, V.Deleanu, Hotărârea judecătorească, Ed. Servo-Sat, Arad, 1998, p. 7.
Dreptul de proprietate poate fi dobândit prin hotărâre judecătorească, numai atunci
când aceasta are caracter constitutiv sau translativ de drepturi, iar nu şi prin hotărâri
judecătoreşti declarative, care numai constată sau recunosc drepturi subiective
preexistente.
Dreptul mai poate fi dobândit şi prin ordonanţele de adjudecare, prin care dreptul se
strămută în patrimoniul adjudecatarului imobilului.49
Constitutive de drepturi erau şi hotărârile judecătoreşti pronunţate în baza art. 12 din
Decretul nr. 144/1958 (astăzi abrogat de Legea nr. 50/1991, modificată), prin care era
suplinit consimţământul uneia dintre părţi la încheierea contractului de
vânzare-cumpărare în formă autentică50.
Potrivit dispoziţiilor legale în vigoare, pot fi menţionate ca reprezentând moduri de
dobândire a drepturilor reale hotărârile judecătoreşti pronunţate în mai multe situaţii, la
cere ne vom referi în cele ce urmează :
- hotărârile judecătoreşti prin care se dispune restituirea în natură foştilor proprietari
sau moştenitorilor acestora a imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea
statului, conform dispoziţiilor art. 21 şi 22 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea
situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului;
- hotărârile judecătoreşti prin care se dispune restituirea în natură foştilor proprietari
sau moştenitorilor acestora a imobilelor preluate în mod abuziv de stat, de organizaţiile
cooperatiste şi de orice alte persoane juridice în perioada 1945-1989, în condiţiile Legii
nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6
martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;
- hotărârile judecătoreşti prin care se dispune exproprierea unui imobil proprietate
privată pentru cauză de utilitate publică, precum şi hotărârile de retrocedare a imobilelor
expropriate, conform dispoziţiilor art. 28 şi 36 din Legea nr. 33/1994 ;51
- hotărârile judecătoreşti prin care este suplinit consimţământul ofertantului care şi-a
retras intempestiv oferta, în cazul în care este vorba despre o convenţie translativă de
drepturi reale.52 Conform prevederilor art. 1.191 Cod civil, oferta este irevocabilă deîndată
ce autorul ei se obligă să o menţină un anumit termen şi oferta mai este irevocabilă şi
atunci când poate fi astfel calificată în temeiul acordului părţilor, al practicilor statornicite
între acestea, al negocierilor, al conţinutului ofertei sau al uzanţelor şi declaraţia de
revocare a unei astfel de oferte nu produce niciun efect. Art. 1.193 alin. (2) Cod civil
prevede că revocarea ofertei nu împiedică încheierea contractului decât dacă ajunge la
destinatar înainte ca ofertantul să primească acceptarea sau înaintea săvârşirii actului
sau faptului care, conform prevederilor art. 1.186 alin. (2) Cod civil, determină încheierea
contractului.
- hotărârile judecătoreşti prin care instanţa suplineşte consimţământul părţii care
refuză executarea unui antecontract bilateral prin care părţile s-au obligat să încheie în
viitor un contract translativ de drepturi.53
În cazul executării silite prin vânzarea publică a bunurilor debitorului, consimţământul
său este suplinit în contractul de vânzare-cumpărare de către executorul judecătoresc,
49 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 301.
50 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., pp. 210 şi 211. V. Stoica, Drepturile reale principale vol. II, Ed.
Humanitas, București, 2006, p. 182.
51 C. Bîrsan, op. cit., p. 308. V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în

condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, pp. 14-28.
52 B. Florea, op. cit., p. 181.
53 Idem, p. 181.
hotărârea instanţei de încuviinţare a executării silite constituind numai premisa unei
asemenea supliniri.54

4. Convenţia
Cel mai important mod derivat de dobândire a dreptului de proprietate îl constituie
convenţia sau contractul.
Conform dispoziţiilor art. 1.166 Cod civil, contractul reprezintă acordul de voinţe dintre
două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica sau stinge un raport
juridic.
În dreptul nostru, noţiunile de convenţie şi contract au acelaşi înţeles55.
Din perspectiva materiei analizate, prezintă importanţă numai acele convenţii care
sunt constitutive sau translative de drepturi56, fără a se face distincţie după cum
transmisiunea operează inter vivos sau mortis causa ori după cum ea operează cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit.
Astfel, în Codul civil, la art. 557 alin. (1) convenţia este menţionată printre celelalte
moduri de dobândire a dreptului de proprietate.
Conform dispoziţiilor art. 1.273 din Codul civil, drepturile reale se constituie şi se
transmit prin acordul de voinţă al părţilor, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă
acest acord poartă asupra unor bunuri determinate sau prin individualizarea bunurilor, în
cazul în care acordul poartă asupra bunurilor de gen, cu precizarea că, în conformitate cu
alin. (3), dispoziţiile în materie de carte funciară şi acelea speciale referitoare la transferul
anumitor categorii de bunuri mobile rămân aplicabile.
În cazul transmisiunii succesive a bunurilor mobile sunt aplicabile prevederile art.
1.275 Cod civil. Astfel, dacă cineva a transmis succesiv, către mai multe persoane
proprietatea unui bun mobil corporal, acela care a dobândit cu bună-credinţă posesia
efectivă a bunului este titular al dreptului, chiar dacă titlul acestuia are dată ulterioară,
fiind considerat de bună-credinţă dobânditorul care, la data intrării în posesie, nu a
cunoscut şi nici nu putea să cunoască obligaţia asumată anterior de înstrăinător.
În cazul în care niciunul dintre dobânditori nu a obţinut posesia efectivă a bunului
mobil corporal şi creanţa fiecăruia de predare a bunului este exigibilă, legea îl preferă pe
acela care a sesizat primul instanţa judecătorească.
Totodată, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.674 din Codul civil, cu excepţia cazurilor
prevăzute de lege sau dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se
strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul
nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă, cu precizarea că, în cazul strămutării
proprietăţii imobilelor, aceasta, în conformitate cu dispoziţiile art. 1.676 Cod civil, este
supusă dispoziţiilor de carte funciară.
În privinţa predării bunului imobil, aceasta se face prin punerea bunului la dispoziţia
cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului (art. 1.687 Cod civil), iar în ceea ce
priveşte predarea bunului mobil, aceasta se poate face, fie prin remiterea materială, fie

54 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 184.


55 C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea București, 1988, p. 18. L.
Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile, Universul Juridic, Bucureşti, 2012, pp. 55 şi 56.
56 L. Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul juridic, București, 2006,, p. 269.
prin remiterea titlului reprezentativ sau a unui alt document sau lucru care permite
cumpărătorului preluarea bunului în orice moment (art. 1.688 Cod civil).
De asemenea, pentru încheierea valabilă a unor contracte translative de proprietate
se impune, pe lângă realizarea acordului de voinţă al părţilor, respectarea unor forme
solemne. Încheierea actului cu nerespectarea formelor cerute ad validitatem este
sancţionată cu nulitatea absolută.
Astfel, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de
destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii,
încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Aşadar, de la principiul în conformitate cu care transferul dreptului real operează la
momentul încheierii contractului sunt cunoscute următoarele excepţii57:
– când prin clauzele contractului părţile au stipulat că transferul dreptului real se va
produce la împlinirea unui termen sau la realizarea unei condiţii suspensive;
– când contractul are ca obiect un bun viitor; în acest caz, aşa cum am arătat,
transferul dreptului real se produce la data realizării bunului;
– când contractul are ca obiect bunuri determinate generic; transferul dreptului de
proprietate operează la momentul individualizării acestora, care poate fi, după caz,
momentul predării bunurilor sau un alt moment pe care părţile l-au convenit;
– în momentul intabulării în cartea funciară, în cazul bunurilor imobile, astfel cum
prevede art. 557 alin. (4) din Codul civil.
În categoria excepţiilor de care ne ocupăm mai este menţionat şi cazul în care
înstrăinătorul nu este proprietarul lucrului, caz în care înstrăinarea nu este nulă, însă
dreptul de proprietate se transmite numai când înstrăinătorul va dobândi el însuşi dreptul
de proprietate asupra lucrului; este situaţia în care părţile au ştiut că lucrul vândut nu
aparţine vânzătorului, ci altcuiva58.

5. Accesiunea
Accesiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate în conformitate
cu care tot ceea ce se uneşte cu lucrul sau se încorporează într-un lucru devine
proprietatea persoanei căreia îi aparţine lucrul la care s-a făcut unirea ori, după caz,
încorporarea59.
Sediul materiei îl găsim în Codul civil, la art. 567-601.
În conformitate cu dispoziţiile art. 567 Cod civil, prin accesiune, proprietarul unui bun
devine proprietar a tot ce se alipeşte cu bunul sau se încorporează în acesta, dacă prin
lege nu se prevede altfel.
Astfel, tot ceea ce se uneşte cu un lucru devine proprietate a proprietarului lucrului
căruia i s-a încorporat. În acest sens, proprietarul lucrului considerat mai important
devine, pe calea accesiunii şi proprietar asupra lucrului mai puţin important, iar
proprietarul care, pe această cale, a suferit o sărăcire este îndreptăţit la despăgubiri, în
limita valorii pierdute, cu justificarea îmbogăţirii fără justă cauză.
57 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 211. L. Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale,
Ed. Lumina Lex, București, 1996, p. 215. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., pp. 297 şi 298. I. Dogaru, T. Sâmbrian,
Drept civil. Drept civil roman. Tratat Vol. II.Teoria general a drepturilor reale, Ed. Europa, Craiova, 1996, p. 405.
58 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 297. P.M. Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale. Obligații. Legislație, Ed.

ALL, București, 1996, p. 94.


59 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 189; G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., pp. 208-227.
Pentru determinarea bunului principal, a bunului mai important, au fost propuse în
doctrină mai multe criterii. Astfel, unul dintre criteriile avute în vedere este cel al valorii
economice, din această perspectivă fiind considerat ca bun principal acela a cărui valoare
este mai mare.60
În cazul terenurilor, îşi găseşte aplicarea regula superficies solo cedit formă specială
de manifestare a principiului accesorium sequitur principale.61
Accesiunea apare astfel ca o consecinţă a încorporării materiale a bunului accesoriu
în bunul principal, indiferent dacă bunul accesoriu este un produs al bunului principal sau
dacă se uneşte cu acesta în mod natural sau artificial.62
Accesiunea a fost clasificată de art. 568 Cod civil, legiuitorul precizând că aceasta
poate fi naturală sau artificială.
În funcţie de bunul principal, accesiunea se înfăţişează ca fiind imobiliară - care la
rândul ei poate fi naturală (aluviunea, avulsiunea, accesiunea albiilor râurilor, a insulelor şi
prundişurilor şi accesiunea naturală asupra animalelor) sau artificială şi mobiliară.
Sub aspectul efectului achizitiv, nu prezintă relevanţă caracterul voluntar sau
involuntar al unirii ori încorporării.63

Accesiunea imobiliară naturală


Această formă a accesiunii constă în unirea sau încorporarea, fără intervenţia omului,
a două lucruri care au proprietari diferiţi.
Cazurile de accesiune imobiliară naturală sunt: aluviunea, avulsiunea, accesiunea
albiilor râurilor, insulelor şi prundişurilor şi accesiunea naturală asupra animalelor.

Aluviunea
Reglementarea aluviunii este conţinută de art. 569 – 571 din Codul civil.
În conformitate cu prevederile art. 569 din Codul civil, adăugirile de teren la malurile
apelor curgătoare revin proprietarului fondului riveran, cu condiţia ca acestea să se
producă treptat. Rezultă că atunci când asemenea adăugiri se fac dintr-o dată nu ne mai
aflăm în cazul aluviunii, ci, mai degrabă a avulsiunii, reglementată la art. 572 Cod civil.
Proprietarul fondului riveran dobândeşte în proprietate terenul lăsat de apele
curgătoare care s-au retras treptat la ţărmul respectiv, astfel cum prevede art. 570 Cod
civil.
Aluviunea nu operează cu privire la pământurile rămase după retragerea apelor,
lacurilor, iazurilor sau heleşteielor, aceste terenuri rămânând în proprietatea persoanei
căreia i-au aparţinut. De asemenea, aluviunea nu îşi găseşte aplicarea nici cu privire la
malul mării, acesta făcând parte din domeniul public.64
Aluviunea reprezintă un fapt juridic în sens restrâns, un proces natural care constă în
depunerea sedimentelor aduse de o apă curgătoare de pe maluri sau din deltă,
înfăţişându-se, sub aspect juridic, fie sub forma creşterilor de pământ, fie sub forma

60 G.N.Luţescu, Teoria general a drepturilor reale.Teoria patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale

principale, București, 1947, pp. 271 şi 272.


61 V. Stoica, Sensurile şi tipologia accesiunii, în Dreptul nr. 10/2005, p.52. S. Schiller, Droit des biens, Dalloz, 2003,

p. 123.
62 M.B.Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. All educational, București, 1998, p. 139.
63 V. Stoica, op. cit., p. 55.
64 M.B.Cantacuzino, op. cit., p. 140.
eliberării terenului ca urmare a retragerii apelor curgătoare65 şi aluviunea urmează
regimul juridic al terenului riveran.66
Dobândirea dreptului de proprietate prin aluviune a fost justificată prin aceea că
proprietarul căruia aceasta îi profită trebuie nu numai să suporte pagubele produse de
apa curgătoarea aflată în vecinătate, ci şi să culeagă foloasele rezultate din această
împrejurare.67
Conform reglementărilor art. 3 alin. (2) din Legea apelor nr. 107/199668, cu
modificările şi completările ulterioare, albiile minore cu lungimi mai mici de 5 km şi cu
bazine hidrografice ce nu depăşesc suprafaţa de 10 km2, pe care apele nu curg
permanent, aparţin deţinătorilor cu orice titlu, ai terenurilor pe care se formează sau curg.
Proprietarii acestor albii trebuie să folosească aceste ape în concordanţă cu condiţiile
generale de folosire a apei în bazinul respectiv.
Potrivit dispoziţiilor alin. (1) al aceluiaşi text legal, aparţin domeniului public apele de
suprafaţă cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km şi cu bazine hidrografice ce
depăşesc suprafaţa de 10 km2, malurile şi cuvetele lacurilor, precum şi apele subterane,
apele maritime interioare, faleza şi plaja mării, cu bogăţiile lor naturale şi potenţialul
energetic valorificabil, marea teritorială şi fundul apelor maritime.
Ca urmare a sistematizării cursurilor apelor curgătoare, domeniul de aplicare al
dispoziţiilor legale privind aluviunea va deveni tot mai restrâns.69
În privinţa apelor stătătoare – astfel cum prevede art. 571 Cod civil - proprietarul
terenului înconjurat de acestea nu dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenurilor
apărute prin scăderea temporară a acestor ape sub înălţimea de scurgere şi – corelativ –
nici proprietarul acestor ape nu dobândeşte vreun drept asupra terenului acoperit, urmare
a unor revărsări sporadice.
S-ar pune întrebarea care va fi situaţia atunci când ne aflăm în prezenţa unor ape
stătătoare – heleşteie, iazuri, canale şi alte asemenea ape stătătoare – care îşi măresc
volumul şi acoperă ţărmurile nu cu caracter sporadic, ci cu caracter permanent.
Alin. (2) al art. 571 Cod civil reglementează numai situaţia în care este vorba de
revărsări sporadice şi nu reglementează şi ipoteza unor măriri de volum a apelor
stătătoare. În asemenea situaţii cu siguranţă nu sunt aplicabile dispoziţiile alin. (2) al art.
571 şi credem că proprietarul apelor stătătoare, fie ar trebui să efectueze lucrările
hidrotehnice necesare pentru ca apele respective să se retragă la cotele iniţiale, eliberând
terenurile proprietarilor riverani, fie să fie obligat să-i despăgubească pe aceştia pentru
suprafeţele de teren pierdute.
Însă, în această ultimă ipoteză, proprietarii terenurilor riverane ar pierde dreptul de
proprietate asupra acestor terenuri în favoarea proprietarului apelor, independent de
voinţa lor, ceea ce nu ni s-ar părea echitabil.
Legiuitorul a omis să reglementeze, în cuprinsul noului Cod civil, şi o asemenea
situaţie şi să ne ofere nişte soluţii de principiu.

65 V. Stoica, op. cit., vol. II, pp. 313 şi urm.


66 G.N. Luţescu, op. cit., p. 274.
67 D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, tom XI, Bucureşti, 1915,

p. 360, citat de V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 316.


68 Publicată în M. Of. nr. 244 din 8 octombrie 1996, cu modificările și completările ulterioare, inclusiv prin Legea

nr.153/2014 publicată în M. Of. nr. 881 din 4 decembrie 2014.


69 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 313.
Avulsiunea
Cod civil reglementează avulsiunea la art. 572 asemănător cu reglementarea din Cod
civil român de la 1864. Este avută în vedere situaţia în care, urmare a acţiunii unei ape
curgătoare este smulsă brusc o porţiune de teren şi aceasta este alipită la terenul altui
proprietar riveran, caz în care acesta din urmă devine şi proprietar al porţiunii de teren
alipite, dacă proprietarul iniţial nu o revendică în termen de un an de la data faptului.
Alipirea se poate realiza fie prin simpla alăturare (adjuncţiune), fie prin suprapunerea
părţii de pământ desprinse de ape peste terenul unui alt proprietar (superpoziţiune).70
Spre deosebire de aluviune, în cazul avulsiunii, efectele se produc ca urmare a ruperii
deodată a unei părţi mari de pământ şi care se poate recunoaşte de fondul unui
proprietar şi alipirea la fondul altui proprietar.71
Acţiunea în revendicare a fostului proprietar se prescrie în termen de un an72, iar
atunci când bucata de teren desprinsă face parte din domeniu public, acţiunea în
revendicare este imprescriptibilă73.
Poate fi pus în discuţie momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie
de un an, în cazul în care terenul se desprinde brusc, însă nu se alipeşte la terenul altui
proprietar riveran deîndată, ci după o oarecare perioadă de timp, datorită unor cauze
naturale (viteza apei, debitul acesteia, forma şi particularităţile albiei apei, existenţa unui
anumit tip de vegetaţie etc.). Ne punem întrebarea din ce moment începe să curgă
termenul de prescripţie pentru proprietarul terenului de la care apa curgătoare a smuls
porţiunea de teren pentru exercitarea acţiunii în revendicare, din momentul smulgerii
porţiunii de teren sau din momentul alipirii acesteia la terenul altui proprietar riveran.
Credem că termenul ar trebui calculat din momentul alipirii la terenul altui proprietar
riveran, pentru că dacă am admite celălalt moment ar însemna că dreptul la acţiune s-ar
naşte înainte de a opera dobândirea dreptului de proprietate prin avulsiune, ceea ce este
inadmisibil.

Accesiunea albiilor râurilor, a insulelor şi a prundişurilor


Noul Cod civil reglementează accesiunea albiilor râurilor, a insulelor şi a prundişurilor
la art. 573 – 575.
Conform prevederilor art. 573 Cod civil, albiile râurilor aparţin proprietarilor riverani,
excepţie făcând acelea care fac obiectul proprietăţii publice, iar insulele şi prundurile care
nu sunt în legătură cu terenurile având malul la nivelul mediu al apei, revin proprietarului
albiei.
Această soluţie este judicioasă, legiuitorul precizând situaţia juridică a albiilor râurilor,
evident cu reglementarea şi a situaţiei râurilor care fac obiectul proprietăţii publice.
Conform alin. (3) al art. 573 Cod civil, atunci când insula aparţine proprietarilor
riverani şi trece peste jumătatea apei, fiecare dintre proprietari are dreptul de proprietate
asupra părţii de insulă care se întinde spre el, pornind de la jumătatea apei.
Când este vorba despre insulele nou formate, ca urmare a unui nou curs al unei ape
curgătoare, art. 574 Cod civil prevede că dacă noul braţ înconjoară terenul unui proprietar
riveran, acesta din urmă rămâne proprietar asupra insulei nou formate.

70 D. Alexandresco, op. cit., p. 365, citat de V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 320.
71 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 319.
72 M.B.Cantacuzino, op. cit., p. 140.
73 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 190.
Conform art. 3 alin. (3) din Legea apelor nr. 107/1996, cu modificările şi completările
ulterioare, insulele care nu sunt în legătură cu terenurile cu mal la nivel mediu al apei,
aparţin proprietarului albiei râului.
Ar putea lua naştere şi situaţia în care o apă curgătoare, formându-şi un nou braţ să
înconjoare terenurile mai multor proprietari riverani, iar unele terenuri să fie proprietate
publică. Evident că, în acest caz, fiecare proprietar va rămâne titular al dreptului asupra
terenului său, iar terenul proprietate publică îşi va păstra aceeaşi regim juridic şi va avea
acelaşi titular.
În conformitate cu dispoziţiile conţinute la art. 575 Cod civil, albia părăsită de o apă
curgătoare care şi-a format un nou curs va primi regimul juridic stabilit în legea specială,
în actuala reglementare, Legea apelor nr. 107/1996, cu modificările şi completările
ulterioare.

Accesiunea naturală asupra animalelor


O soluţie interesantă, dar nu la adăpost de critică, ne oferă art. 576 Cod civil, cu
privire la accesiunea animalelor.
Cu privire la animalele domestice, dacă acestea sunt rătăcite pe terenul proprietate a
altei persoane, proprietarul terenului devine şi proprietar al animalelor, dacă proprietarul
animalelor nu le revendică în termen de 30 de zile de la data declaraţiei făcute la primărie
de către proprietarul terenului, în conformitate cu prevederile alin. (1) al articolului amintit.
Credem că legiuitorul a complicat excesiv situaţia, instituind obligaţia proprietarului
terenului de a încunoştinţa primăria cu privire la animalele care sunt rătăcite pe terenul
proprietatea sa.
Legiuitorul a ignorat situaţia reală din mediul rural românesc, unde, în multe cazuri,
terenurile sunt răspândite în diverse locaţii situate în mai multe sate, la distanţe – uneori –
foarte mari de sediul administrativ al comunei respective, ceea ce face excesiv de
anevoioasă deplasarea şi îndeplinirea procedurii instituite de lege.
Atunci când proprietarul animalelor le revendică după o perioadă de timp situată în
intervalul de 30 de zile stabilit de lege, iar proprietarul terenului a făcut anumite cheltuieli
cu privire la hrana şi adăpostirea acestora, proprietarul animalelor trebuie să suporte
aceste cheltuieli, însă legea nu precizează ce se întâmplă când acesta contestă
cuantumul cheltuielilor şi refuză să le plătească.
Soluţia este aceea ca proprietarul terenului să invoce un drept de retenţie până la
plata acestor cheltuieli, drept pe care – credem noi – legiuitorul ar fi trebuit să-l
reglementeze in terminis.
În conformitate cu prevederile alin. (2) al art. 576 Cod civil, porumbeii, iepurii, peştii şi
alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparţin acestuia cât timp
rămân pe fond, excepţie făcând situaţia în care trecerea a fost provocată prin fraudă sau
prin artificii.
În primul rând, legiuitorul se referă la iepuri, porumbei şi peşti „ ...şi alte asemenea
animale...”, de unde înţelegem că este vorba de animale care se aseamănă şi ne punem
o întrebare prin ce se aseamănă iepurii, porumbeii şi peşti. Ne gândim că legiuitorul se va
fi referit al animale asemenea iepurilor, animale asemenea porumbeilor ori animale
asemenea peştilor, ceea ce poate ridica, de asemenea, alte probleme cu privire la situaţia
juridică ce o pot avea asemenea animale.
În al doilea rând, situaţia juridică a iepurilor este reglementată prin Legea fondului
cinegetic şi protecţiei vânatului nr. 407/2006 cu modificările şi completările ulterioare, iar
aceea a peştilor prin dispoziţiile Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 23/2008 privind
pescuitul și acvacultura.
În privinţa porumbeilor, dacă aceştia sunt domestici ar trebui să se aplice prevederile
de la alin. (1) al art. 576 Cod civil, iar dacă sunt sălbatici ar trebui să fie supuşi regimului
juridic stabilit de Legea fondului cinegetic şi protecţiei vânatului nr. 407/2006, republicată,
cu modificările şi completările ulterioare.
Este interesantă şi formularea inexactă a legiuitorului, „...aparţin acestuia cât timp
rămân pe fond...”.
Din asemenea formulare nu înţelegem dacă proprietarul terenului devine proprietar al
acestor vieţuitoare sau numai simplu detentor precar. Dacă devine proprietar, atunci ar
însemna că el dobândeşte dreptul de proprietate în momentul în care asemenea animale
se opresc pe terenul proprietatea sa şi pierde dreptul de proprietate de îndată ce aceste
animale părăsesc terenul său. Deci, proprietarul terenului are un drept de proprietate
limitat în timp, perioada exercitării dreptului fiind incertă, imposibil de stabilit, care se
manifestă ori de câte ori aceste animale vin pe terenul proprietatea sa.
În tăcerea legii am putea considera că proprietarul pe al cărui teren au venit aceste
animale dobândeşte asupra lor un drept de proprietate şi dacă aşa stau lucrurile, atunci în
momentul în care animalele părăsesc terenul proprietatea sa, cel puţin teoretic, le-ar
putea revendica, în calitate de titular al dreptului dobândit asupra acestora.
Din formularea legiuitorului am putea înţelege că proprietarul terenului dobândeşte un
drept de proprietate numai atunci când trecerea nu a fost provocată prin fraudă sau prin
artificii. Iarăşi se pune întrebarea dacă frauda sau artificiile trebuie să fi fost folosite numai
pentru a atrage şi reţine animalele pe terenul proprietatea sa ori şi pentru a le împiedica
să părăsească acest teren.
Dacă proprietarul terenului dobândeşte, la sosirea acestor animale pe terenul său,
însuşi dreptul de proprietate, ceea ce credem, ar rezulta din intenţia legiuitorului, atunci ar
însemna că are dreptul şi să le împiedice să părăsească terenul şi orice asemenea
piedică nu poate fi considerată ca o fraudă sau un artificiu, de vreme ce are atributul
dreptului de dispoziţie (jus abutendi), ca o componentă a dreptului său de proprietate.
Dacă proprietarul terenului are numai o simplă detenţie precară, atunci, astfel cum
textul a fost formulat de către legiuitor, ar rezulta că accesiunea animalelor nu mai este
un mod de dobândire a dreptului de proprietate privată.

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 4 : unitatea de învățare urmărește precizarea unor


elemente inroductive privind modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată
asupra terenurilor, analiza succintă a hotărârii judecătorești, ca mod de dobândire a
terenurilor, a convenției și a accesiunii imobiliare naturale.

Concepte și termeni de reținut : clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de


proprietate privată asupra terenurilor, hotărârea judecătorească, convenția,
accesiunea imobiliară naturală.
Întrebări de control și teme de dezbatere

1. Explicați ce este accesiunea.


2. Care sunt formele sub care se poate prezenta accesiunea imobiliară
3. Ce este aluviunea?

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați în ce constă avulsiunea.
2.Explicați în accesiunea insulelor și a prundișurilor
3.Explicați în ce constă accesiunea animalelor

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 5
MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR (II)
ACCESIUNEA IMOBILIARĂ ARTIFICIALĂ ȘI
UZUCAPIUNEA

Obiectivele unității de învățare :

- Familiarizarea studenților cu reglementările juridice privind modurile de


dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
- Familiarizarea studenților cu accesiunea imobiliară artificială ca mod de
dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
- Familiarizarea studenților cu privire la uzucapiune
- Familiarizarea studenților cu privire joncțiunea posesiilor în cadrul uzucapiunii

Competențele unității de învățare :


- Studenții vor putea evalua accesiunea imobiliară artificială, ca mod de dobândire
a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
- Studenții vor putea explica sub ce forme se prezintă accesiunea imobiliarăî
artificială
- Studenții vor putea explica cum operează uzucapiunea tabulară și uzucapiunea
extratabulară

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare

Accesiunea imobiliară artificială


1. Probleme generale
Spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală, accesiunea imobiliară artificială
presupune intervenţia omului şi dă naştere unei obligaţii de plată a despăgubirilor în
sarcina proprietarului terenului către acela în detrimentul căruia s-a produs accesiunea,
conform principiului potrivit căruia nimănui nu-i este permis să-şi mărească patrimoniul în
dauna altei persoane74.
Dând expresie principiului statuat prin adagiul superficiis solo cedit, art. 577 Cod civil
prevede că lucrările (construcţii, plantaţii şi orice lucrări efectuate asupra unui imobil)
74 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 191; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în

reglementarea noului Cod civil Ed. Hamangiu, București, 2013, p. 363.


revin proprietarului acelui imobil, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel,
principiu reluat şi la art. 579 din acelaşi Cod, în conformitate cu care există prezumţia
relativă că orice lucrare făcută de proprietarul imobilului, este cu cheltuiala sa şi este a
acestuia. Legiuitorul a avut în vedere lucrările (construcţii, plantaţii şi orice alte lucrări)
efectuate asupra unui imobil.
Proba contrară se poate face atunci când s-a constituit un drept de superficie, când
proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte
cazuri pe care le prevede legea.
Proprietarul imobilului devine şi proprietar al lucrărilor efectuate numai în măsura în
care îşi manifestă voinţa în acest sens, exercitându-şi acest drept de opţiune, care
constituie un drept potestativ, drept imprescriptibil, care se stinge prin expirarea opţiunii
ce formează conţinutul său juridic, în raport de buna sau reaua - credinţă a autorului
lucrării.75
Legiuitorul, la art. 577 alin. (2) Cod civil, a prevăzut că atunci când lucrarea este
realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de
proprietate asupra lucrării ia naştere în favoarea proprietarului imobilului de la momentul
începerii lucrării, pe măsura realizării acesteia, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede
altfel.
Art. 494 din Codul civil de la 1864, într-o redactare greoaie şi întortocheată a dat
naştere unor ample discuţii în doctrină, considerându-se că deşi dreptul de accesiune se
năştea pe măsura încorporării materialelor în sol, totuşi dreptul de proprietate asupra
lucrării era dobândit de proprietarul terenului numai în momentul exercitării dreptului său
de accesiune.76
S-a arătat că, între cele două momente, ne aflăm în prezenţa unui drept de
proprietate rezolubilă atipică, în sensul că evenimentul cu valoare de condiţie nu era
rezultatul voinţei părţilor exprimate într-un act juridic, ci decurgea chiar din dispoziţiile art.
494 din Codul civil (de la 1864).77
Deci exercitarea dreptului de accesiune apărea ca o condiţie rezolutorie în raport cu
autorul lucrării şi ca o condiţie suspensivă faţă de proprietarul terenului.78
Totodată, constructorul nu avea un drept de creanţă pur şi simplu împotriva
proprietarului terenului decât în momentul în care acesta îşi exprima opţiunea de a prelua
construcţia, deci din momentul în care îşi exercita dreptul de accesiune.79
În raport de necesităţile practice ale vieţii economico-sociale contemporane, s-a
propus o reconsiderare a unor dispoziţii ale Codului civil, spre o mai echitabilă aşezare a
raporturilor ce se refereau la accesiune.80
S-a specificat că autorul lucrării nu-i poate impune proprietarului terenului să îşi
exercite dreptul de opţiune, iar autorul lucrării poate dovedi că lucrarea a fost executată
de el, solicitând instanţei recunoaşterea unui drept de proprietate rezolubilă asupra
lucrării, drept ce trebuie intabulat provizoriu în cartea funciară, iar atunci când autorul
lucrării îşi înscrie provizoriu dreptul său de proprietate rezolubilă cu privire la lucrarea

75 V. Stoica, Sensurile şi tipologia accesiunii, în Dreptul nr. 10/2005, p. 327.


76 Idem, p. 49.
77 C. Stătescu, În legătură cu practica judiciară privind partajul unor construcţii clădite fără autorizaţie legală, în

Revista română de drept nr. 12/1982, pp. 21-25.


78 V. Stoica, Accesiunea imobiliară artificială (I), în Dreptul nr. 172006, pp. 51 şi 52.
79 L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 226.
80 M. Uliescu, Proprietatea publică şi proprietatea privată – actualul cadru legislativ, Studii de drept românesc nr.

3/1992, p.225.
edificată, va fi răsturnată prezumţia de proprietate în favoarea proprietarului imobilului,
stabilită la art. 579 alin. (1) Cod civil 81.
În privinţa lucrărilor, astfel cum acestea au fost precizate la art. 577 alin. (1) Cod civil,
legiuitorul – la art. 578 din acelaşi Cod – le clasifică în lucrări autonome (construcţii,
plantaţii şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător, realizate asupra unui imobil) sau
adăugate (care nu au caracter de sine stătător), cu caracter durabil sau cu caracter
provizoriu.
Lucrările autonome reprezintă construcţii, plantaţii şi orice alte lucrări cu caracter de
sine stătător realizate asupra unui imobil, care dobândesc, prin încorporare, calitatea de
bunuri imobile82, iar lucrările adăugate sunt acelea care nu au un caracter de sine stătător
şi acestea din urmă pot fi necesare, utile sau voluptuare.

2. Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia


Ca şi în reglementarea anterioară, au fost distinse două situaţii, prima, la art. 580 Cod
civil, atunci când au fost realizate lucrări cu materialele altcuiva pe terenul proprietate a
constructorului, situaţie în care acesta devine şi proprietar al lucrării, caz în care nu se
poate solicita nici obligarea la desfiinţarea lucrării şi nici restituirea materialelor folosite,
proprietarul materialelor având dreptul numai la contravaloarea acestora şi la repararea
oricăror prejudicii cauzate.
Cea de-a doua situaţie are în vedere realizarea de lucrări cu caracter durabil asupra
imobilului altuia, aici legiuitorul distingând între lucrări autonome cu caracter durabil şi
lucrări adăugate cu caracter durabil.
În privinţa lucrărilor autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia, la art. 581
şi 582 Cod civil legiuitorul distinge între situaţia constructorului de bună- credinţă şi
situaţia constructorului de rea-credinţă.
Explicând concepţia legiuitorului cu privire la buna-credinţă, art. 586 din acelaşi Cod
arată că există bună-credinţă atunci când constructorul se întemeiază pe cuprinsul cărţii
funciare, în care, în momentul realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului sau
pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, în ambele situaţii, dacă nu
rezultă din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.
De o mare importanţă este reglementarea alin. (2) a art. 586 Cod civil, care prevede
că în nicio situaţie nu se bucură de prezumţia de constructor de bună- credinţă acela care
efectuează o construcţie cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege. În acest mod se
pune capăt oricărui mod de interpretare cu privire la constructorul care ar putea invoca
buna sa credinţă, însă ar construi în lipsa unei autorizaţii legale.
Orice constructor care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept
care îi permite să realizeze o lucrare asupra imobilului altuia, devenind proprietar al
lucrării, este supus aceloraşi reglementări, în ceea ce priveşte analiza bunei sale
credinţe, ca şi acela care se întemeiază pe un drept de proprietate.
După cum se poate observa, criteriul pentru determinarea bunei - credinţe a autorului
lucrării este un criteriu combinat, dacă este vorba despre construcţii şi orice alte lucrări
asupra unui imobil, supuse autorizării - art. 586 alin. (1) şi (2) Cod civil, iar atunci când

81 I. Sferidan, Observaţii asupra accesiunii imobiliare artificiale în reglementarea noului Cod civil (Legea nr.

287/2009), în Dreptul nr. 2 /2011, p. 17.


82 I. Sferidan, op. cit., p. 15.
este vorba numai despre plantaţii, funcţionează numai regula de la alin. (1) al art. 586
Cod civil.
S-a precizat că independent de înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară,
orice informaţie cunoscută, de natură să creeze un dubiu asupra calităţii sale de
proprietar cu privire la imobilul în discuţie, adică în privinţa viciilor pe care le are titlul său,
este de natură să înlăture buna-credinţă a autorului lucrării83.
În cazul constructorului de bună-credinţă al lucrării autonome cu caracter durabil, -
conform prevederilor art. 581 Cod civil - proprietarul terenului poate solicita instanţei: 1. fie
să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, având dreptul să
aleagă între a plăti constructorului valoarea materialelor şi a manoperei sau 2. de a plăti
sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării şi 3. să solicite obligarea
autorului să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu
s-a fi efectuat lucrarea.
Proprietarul imobilului nu devine proprietar asupra lucrării împotriva voinţei sale, ci
numai dacă îşi exprimă în mod expres consimţământul în acest sens84.
În opinia noastră, soluţiile puse la dispoziţie de către legiuitor nu sunt favorabile
proprietarului terenului şi nu sunt de natură a-l proteja în cazul efectuării de lucrări
autonome cu caracter durabil, chiar de către un constructor de bună- credinţă.
Dacă proprietarul terenului doreşte să devină proprietar asupra lucrărilor executate
are opţiunea între a plăti contravaloarea materialelor şi preţul muncii şi aceea de a plăti
sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării, atunci când deţine mijloacele
financiare suficiente şi lucrările edificate îi sunt necesare. În cazul în care una sau ambele
condiţii amintite în urmă nu sunt îndeplinite, legiuitorul permite proprietarului terenului să
solicite obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Niciuna dintre cele trei posibilităţi nu-l apără eficient pe proprietarul terenului, care fie
este obligat să dobândească dreptul de proprietate asupra unei construcţii pe care nu o
doreşte, fie este obligat să renunţe fortuit la dreptul de proprietate asupra terenului, în
favoarea constructorului, în cazul în care nu deţine sumele necesare spre a plăti fie
contravaloarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin
efectuarea lucrării. Singura soluţie eficientă, pe care legiuitorul ar fi putut-o adăuga, ca a
patra alternativă în favoarea proprietarului terenului ar fi putut fi aceea de cere obligarea
autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu plata de despăgubiri, ceea ce, însă, ar fi
apropriat situaţia constructorului de bună-credinţă de aceea a constructorului de rea
-credinţă.
S-a precizat că autorul lucrării nu are o acţiune în realizare împotriva proprietarului
imobilului, până în momentul în care acesta îşi exercită dreptul de accesiune, însă poate
introduce o acţiune în constatarea drepturilor sale85 şi asemenea cerere ar prezenta
interes pentru proprietarul terenului în situaţia în care nu dispune de fonduri suficiente
pentru a-l despăgubi pe autorul lucrării86. Când acesta nu are fondurile necesare pentru
despăgubirea autorului lucrării îi mai rămâne singura soluţie, aceea de a solicita
cumpărarea terenului de către autorul lucrării şi nu ar mai avea decât interesul de a ieşi

83 Idem, op. cit., pp. 23 şi 24.


84 I. Sferidan, op. cit., p. 19.
1 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2009, p. 327.
86 I. Sferidan, op. cit., p. 20.
dintr-o situaţie juridică pe care nu a dorit-o, dar este nevoit să o accepte împotriva voinţei
sale.
S-a susţinut că autorul lucrării poate solicita instanţei judecătoreşti să constate, că
urmare accesiunii, este proprietar sub condiţie rezolutorie asupra lucrării şi să se înscrie
provizoriu dreptul său în cartea funciară, devenind titularul unui drept de superficie afectat
de o condiţie rezolutorie87. Neîndoielnic că aşa stau lucrurile, însă proprietarul terenului
este nevoit să admită exercitarea asupra terenului său a unui drept de superficie, fiind
necesar să îşi exprime o opţiune dificilă. Constituirea dreptului de accesiune se face în
afara voinţei proprietarului terenului, fiind sacrificat dreptul acestuia.
Credem că legiuitorul trebuia să fie preocupat prioritar de protecţia dreptului de
proprietate asupra terenului, chiar în detrimentul unui constructor care poate fi şi de
bună-credinţă. Din reglementarea actuală, ca şi din reglementarea Codului civil de la
1864, cel care trebuie să dobândească în afara voinţei sale dreptul de proprietate asupra
unei lucrări sau care trebuie să-şi înstrăineze „obligatoriu” dreptul de proprietate este
proprietarul terenului, adică tocmai acela căruia nu i se poate imputa nicio culpă pentru
naşterea situaţiei din care se vede nevoit să iasă. Proprietarul terenului mai poate
accepta constituirea unui drept de superficie asupra terenului său, în favoarea autorului
lucrării ori a unui drept de folosinţă, care ar putea rezulta dintr-un alt contract încheiat
între cei doi, însă oricare dintre variantele pe care proprietarul terenului trebuie să o
accepte îi este defavorabilă.
În cazul constructorului de rea-credinţă al lucrării autonome cu caracter durabil, -
conform prevederilor art. 582 Cod civil - proprietarul terenului poate solicita instanţei fie 1.
să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, către
constructor, fie a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie a jumătate din
sporul de valoare adus imobilului sau 2. să ceară obligarea autorului lucrării la
desfiinţarea acesteia ori o ultimă posibilitate, 3. să ceară obligarea autorului lucrării să
cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu
s-ar fi efectuat.
Prin instituirea acestor trei posibilităţi, legiuitorul, în bună parte, reuşeşte să protejeze
mai bine drepturile proprietarului terenului, la alineatul ultim al acestui articol prevăzând
că desfiinţarea lucrării se face „...cu respectarea dispoziţiilor legale în materie...” (adică cu
obţinerea autorizaţiei de demolare pentru construcţii), pe cheltuiala constructorului şi cu
suportarea de către acesta a prejudiciilor cauzate, inclusiv a lipsei de folosinţă.
Reglementarea de la art. 582 Cod civil reuşeşte să apere mai bine drepturile
proprietarului terenului, prevăzând posibilitatea acestuia de a solicita instanţei obligarea
constructorului la desfiinţarea acesteia sau plata numai a unei părţi din contravaloarea
materialelor şi a manoperei sau din sporul de valoare adus imobilului.
Incontestabil că trebuie să existe o diferenţă de regim juridic între autorul de
bună-credinţă al lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia şi acela de
rea-credinţă, însă, în opinia noastră, trebuie să primeze interesul proprietarului, care, în
toate situaţiile, ar trebui să beneficieze de posibilitatea de a cere eliberarea terenului, cu
plata de daune-interese, inclusiv pentru lipsa de folosinţă.

87 Idem, op. cit., p. 20.


În privinţa lucrărilor adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia, sunt
incidente dispoziţiile art. 583 – 585 Cod civil, legiuitorul făcând distincţie între lucrările
adăugate necesare, lucrările adăugate utile şi lucrările adăugate voluptuare.
Referitor la lucrările adăugate necesare, legiuitorul distinge între constructorul de
bună-credinţă şi acela de rea -credinţă.
În cazul constructorului de bună-credinţă, proprietarul imobilului dobândeşte dreptul
de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia,
nemaifiind necesară manifestarea pozitivă a unui drept de opţiune88, cu obligaţia de a
plăti autorului lucrărilor cheltuielile rezonabile, chiar şi în cazul în care imobilul nu mai
există. Asemenea lucrări adăugate nu sunt susceptibile de a fi evidenţiate în cartea
funciară şi atunci nu mai este necesar a opera intabularea acestora şi pentru aceste
considerente dreptul de proprietate asupra acestora se dobândeşte în mod direct la
momentul realizării lucrărilor.
Nu se mai face referire la contravaloarea materialelor şi a manoperei, legiuitorul
oprindu-se asupra sintagmei cheltuieli rezonabile care, cu siguranţă, va genera probleme
în practica judiciară, conducând la expertize de specialitate. Momentul analizării
cheltuielilor rezonabile va ridica, la rândul său probleme (acesta putând fi momentul
efectuării lucrărilor, momentul invocării dreptului de accesiune de către proprietarul
imobilului ori momentul efectuării plăţii cheltuielilor).
În cazul constructorului de rea-credinţă al lucrării adăugate necesare, din suma
datorată de proprietarul imobilului (cheltuielile rezonabile) se poate deduce valoarea
fructelor imobilului, diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora. În situaţia lucrărilor
adăugate utile, în cazul constructorului de bună-credinţă, proprietarul imobilului devine şi
proprietar al lucrării din momentul efectuării acesteia, având posibilitatea de a alege între
plata valorii materialelor şi a manoperei şi plata sporului de valoare adus imobilului.
În cazul autorului de rea-credinţă al lucrării adăugate utile, proprietarul imobilului
poate, fie să devină şi proprietar al lucrării, după caz, cu sau fără înscriere în cartea
funciară, plătind autorului lucrării ori jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori
jumătate din sporul de valoare adus imobilului, fie să solicite obligarea autorului lucrării la
desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în starea anterioară şi plata de
daune-interese.
Ridicăm problema anterior amintită, şi în cazul lucrărilor adăugate utile, anume cum
va fi apărat proprietarul imobilului atunci când legea îl obligă să intre în raporturi juridice
cu constructorul de bună-credinţă şi când nu doreşte sau nu poate suporta din punct de
vedere financiar suma pe care trebuie să o plătească şi nici nu are posibilitatea legală de
a cere obligarea autorului la desfiinţarea lucrării. Se naşte o situaţie pentru a cărei
rezolvare proprietarul lucrării trebuie să facă anumite compromisuri, fie să devină
coproprietar cu constructorul de bună- credinţă, fie să înstrăineze construcţia către
autorul de bună-credinţă al lucrării adăugate, fie să constituie acestuia din urmă un drept
de folosinţă în baza unui contract nenumit.
Atrage atenţia şi formularea legiuitorului de la alin. (3) al art. 584 Cod civil, conform
căreia şi în cazul constructorului de bună-credinţă şi în cazul aceluia de rea-credinţă,
când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea
autorului lucrării adăugate utile să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

88 I. Sferidan, op. cit., p. 31.


Dincolo de situaţia dificilă a proprietarului imobilului, care se vede nevoit să-şi vândă
imobilul, în legătură cu această reglementare se mai ridică şi problema constructorului de
bună-credinţă, care nu poate fi obligat la desfiinţarea lucrării, dar care nici nu dispune de
posibilităţile financiare de a cumpăra imobilul, corelat şi cu imposibilitatea, tot de ordin
financiar, a proprietarului imobilului de a oferi constructorului valoarea materialelor şi a
manoperei ori sporul de valoare adus imobilului.
Reglementarea ce analizăm mai ridică şi problema explicării termenului de valoare
considerabilă a lucrării executate de constructorul de bună- sau de rea- credinţă.
Instanţele judecătoreşti vor trebui să aprecieze – fără ca legiuitorul să ofere un algoritm
pentru determinarea acesteia – când valoarea lucrării este considerabilă şi când nu,
asemenea valoare, chiar stabilită urmare a unei expertize de specialitate, fiind contestată,
în raport de interesul manifestat, fie de către proprietarul lucrării, fie de către autorul
lucrării.
În fine, art. 585 Cod civil doreşte să reglementeze şi situaţia lucrărilor adăugate
voluptuare, în cazul acestora proprietarul imobilului având dreptul fie să devină proprietar
al lucrării, fără înscrierea în cartea funciară şi fără nicio obligaţie către autorul de
bună-credinţă al lucrării, fie să ceară obligarea autorului de rea- credinţă să desfiinţeze
lucrarea, cu obligarea de a readuce imobilul în situaţia anterioară şi de a suporta plata de
daune-interese. În cazul autorului de bună- credinţă al lucrării se prevede şi posibilitatea
acestuia de a ridica lucrările adăugate voluptuare înainte de restituirea imobilului către
proprietar, cu obligaţia de a aduce imobilul în situaţia anterioară.
În cazul lucrărilor voluptuare, proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate
asupra acestora numai prin manifestarea expresă a voinţei, întrucât dobândirea dreptului
de proprietate nu se produce numai prin însuşi faptul accesiunii, ci prin exercitarea
dreptului potestativ de accesiune89.
Legiuitorul omite să reglementeze situaţia în care, după restituirea imobilului către
proprietar, autorul de bună-credinţă al lucrării ar dori să ridice lucrările adăugate
voluptuare. Credem că, cu acordul proprietarului imobilului, o rezolvare a situaţiei create
se poate face şi în acest mod.

3. Reglementarea unor situaţii speciale


O situaţie specială o găsim reglementată la art. 587 Cod civil, situaţie care nu a fost
avută în vedere de legiuitorul român de la 1864. Este vorba despre lucrările realizate
parţial asupra imobilului autorului.
Astfel, legiuitorul distinge între constructorul de bună-credinţă şi acela de rea- credinţă
a unor lucrări autonome cu caracter durabil realizate parţial asupra imobilului autorului şi
parţial pe terenul proprietarului vecin. În cazul în care lucrarea a fost executată cu
bună-credinţă, proprietarul vecin poate să ceară înscrierea într-o nouă carte funciară a
unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul
aferent, proporţional cu valoarea contribuţiei fiecăruia. Aceasta reprezintă unica
posibilitate a proprietarului pe al cărui teren au fost realizate lucrări autonome cu caracter
durabil. Rezultă că proprietarul terenului are obligaţia de a accepta, în acest fel, să devină
coproprietar cu constructorul de bună-credinţă asupra construcţiei, dar şi asupra
terenului. Legiuitorul nu prevede nicio altă posibilitate prin care proprietarul terenului

89 I. Sferidan, op. cit., p. 34.


„să-şi salveze” dreptul de proprietate pur şi simplu asupra terenului şi trebuie să accepte
în mod forţat exercitarea unei modalităţi a dreptului de proprietate. Soluţia este
inechitabilă, pe de o parte şi, pe de altă parte, va crea probleme în ce priveşte stabilirea
valorii contribuţiei fiecăruia dintre cei doi coproprietari, care au dobândit „în mod forţat” o
asemenea calitate. Credem că legiuitorul trebuia să găsească o soluţie pentru a proteja
dreptul de proprietate al proprietarului terenului, sacrificând interesele constructorului,
chiar şi de bună -credinţă.
În situaţia în care lucrarea autonomă cu caracter durabil a fost realizată cu
rea-credinţă, există opţiunea proprietarului terenului vecin între a cere ridicarea lucrării de
pe teren, cu obligarea autorului lucrării la plata de daune-interese şi între a cere
înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor, ţinându-se seama,
în stabilirea cotelor părţi, de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din
valoarea contribuţiei autorului lucrării. Soluţia oferită de legiuitor este, în acest caz,
echitabilă, protejând interesele proprietarului terenului.
Alin. (3) al art. 587 Cod civil prevede că în caz de neînţelegere între părţi, instanţa
judecătorească stabileşte valoarea contribuţiei fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a
cotelor-părţi din dreptul de proprietate.
În toate situaţiile, când este vorba despre dobândirea exclusivă sau pe cote- părţi a
dreptului de proprietate, aceasta este condiţionată – conform prevederilor art. 589 Cod
civil – de înscrierea în cartea funciară, care va opera, după caz, urmare convenţiei
părţilor, convenţie ce trebuie să respecte forma autentică ad validitatem, ori în baza
hotărârii judecătoreşti.
În cazul lucrărilor provizorii, astfel cum prevede art. 588 Cod civil, dacă părţile
(proprietarul terenului şi autorul lucrării) nu se înţeleg, constructorul – indiferent dacă este
de bună- sau de rea-credinţă - are obligaţia de a desfiinţa lucrările, cu respectarea
dispoziţiilor legale în materie (adică obţinerea autorizaţiei de demolare), iar numai în cazul
constructorului de rea-credinţă, acestuia îi revine obligaţia de plată a despăgubirilor
pentru prejudiciile cauzate şi pentru lipsa de folosinţă a terenului.
În lipsa unei definiţii din Codul civil a lucrărilor provizorii, înţelegem că este vorba
despre acelea la care face referire anexa nr. 2 a Legii nr. 50/199190 privind autorizarea
efectuării lucrărilor de construcţii, anume, construcţii autorizate ca atare, indiferent de
natura materialelor utilizate, care, prin specificul funcţiunii adăpostite ori datorită cerinţelor
urbanistice impuse de autoritatea publică, au o durată de existenţă limitată, precizată şi
prin autorizaţia de construire. De regulă, asemenea construcţii cu caracter provizoriu se
realizează din materiale şi alcătuiri care permit demontarea rapidă în vederea aducerii
terenului la starea iniţială (confecţii metalice, piese de cherestea, materiale plastice ori
altele asemenea) şi sunt de dimensiuni reduse, iar din această categorie fac parte
chioşcuri, tonete, cabine, locuri de expunere situate pe căile şi în spaţiile publice, corpuri
şi panouri de afişaj, firme şi reclame, copertine, pergole ori altele asemenea, aceste
construcţii fiind autorizate în aceleaşi condiţii în care se autorizează construcţiile
definitive.
În cazul realizării lucrărilor – autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau
provizoriu – până în momentul încheierii convenţiei sau până la data introducerii cererii de
chemare în judecată de către acela îndreptăţit la înscrierea în cartea funciară, autorului

90 Republicată în temeiul art. II din Legea nr. 199/2004, publicată în M. Of. nr. 487 din 13 mai 2004, cu modificările

și completările ulterioare.
lucrării i se recunoaşte dreptul de a-şi ridica materialele, oricând, şi astfel nu mai
operează accesiunea, conform prevederilor alin. (1) al art. 590 Cod civil. Alin. (2) al art.
590 Cod civil prevede că în cazul realizării lucrării cu rea-credinţă, autorul acesteia poate
fi obligat, dacă este cazul, la plata de daune-interese.
În ce priveşte exercitarea dreptului autorului lucrării la indemnizaţie, art. 591 Cod civil
ne arată că prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata acesteia nu
curge cât timp acesta este lăsat de către proprietar să deţină imobilul.
Chiar dacă dreptul de creanţă al autorului lucrării ia naştere la momentul rămânerii
definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti, nu se declanşează curgerea termenului
de prescripţie împotriva sa atâta timp cât proprietarul imobilului îi permite să deţină
imobilul, dreptul la acţiune în sens material al autorului lucrării fiind suspendat în această
perioadă91.
Conform art. 591 alin. (2) Cod civil, autorul lucrării de bună-credinţă are un drept de
ipotecă legală asupra imobilului pentru plata indemnizaţiei şi poate cere înscrierea
acestuia în baza convenţiei încheiate în formă autentică sau a unei hotărâri judecătoreşti,
conform prevederilor art. 589 Cod civil.
O măsură de protecţie a drepturilor proprietarului terenului o constituie reglementarea
de la art. 592 Cod civil, în conformitate cu care atunci când proprietarul terenului optează
pentru obligarea autorului la cumpărarea imobilului, iar autorul lucrării şi proprietarul
terenului nu se înţeleg pe cale amiabilă, acesta din urmă se poate adresa instanţei
judecătoreşti solicitând atât determinarea preţului, cât şi pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de contract de vânzare- cumpărare. Inspirându-se din reglementări anterioare,
legiuitorul a prevăzut posibilitatea persoanei interesate – proprietarul terenului – de a
solicita pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de
înstrăinare şi, mai mult şi determinarea preţului din contractul de vânzare-cumpărare.
Prin alin. (2) al art. 592 Cod civil i se recunoaşte proprietarului iniţial un drept de
ipotecă legală asupra imobilului, în scopul garantării plăţii preţului de către autorul lucrării.
Legiuitorul a fost preocupat de lămurirea situaţiilor în care autorul de rea- credinţă al
lucrării ar putea opune proprietarului terenului pasivitatea de care acesta din urmă ar fi
dat dovadă pe durata realizării lucrării, stabilind, la art. 593 Cod civil, că asemenea
presupusă pasivitate nu poate fi invocată de către autorul de rea-credinţă. Problema în
discuţie îşi are sorgintea într-o decizie de îndrumare a Plenului fostului Tribunal Suprem92
în care s-a reţinut (cu privire la reglementarea de la art. 494 din Codul civil de la 1864), că
acest text era conceput în scopul apărării intereselor proprietarilor de terenuri, însă reaua-
credinţă a constructorului nu trebuia dedusă numai din lipsa titlului de proprietate asupra
terenului, ci aceasta trebuia să fie determinată atât în funcţie de condiţiile efectuării
lucrărilor, construcţiilor sau plantaţiilor, cât şi în raport de atitudinea proprietarului
terenului, în timpul executării acestora.
În decizia citată, s-a atras atenţia asupra necesităţii de a se verifica cu atenţie
condiţiile edificării lucrărilor, construcţiilor, plantaţiilor, pentru a se observa dacă
proprietarul terenului nu se face vinovat de abuz de drept prin atitudinea pasivă pe care a
avut-o, acceptând efectuarea acestora, pentru ca, după finalizarea lor, să introducă
acţiunea în justiţie.

91 I. Sferidan, op. cit., p.29.


92 Decizia de îndrumare a Plenului Tribunalului Suprem nr. 13 din 6 august 1959, în C.D. 1959, pp. 37 şi urm.
De asemenea, s-a subliniat necesitatea analizei acţiunii reclamantului, pentru a se
verifica dacă aceasta nu are un caracter şicanator sau dacă nu urmăreşte obţinerea de
foloase ilicite, fiind propusă înlocuirea soluţiei neeconomice a demolării ori desfiinţării
construcţiei, plantaţiei sau lucrărilor, prin acordarea unei despăgubiri în bani, aşa încât să
se salveze de la distrugere valorile astfel create.
Ca urmare a acestei decizii de îndrumare, practica judiciară s-a aliniat dispunând că
dacă proprietarul terenului care, având cunoştinţă despre împrejurarea că altcineva
realizează o construcţie, plantaţie sau lucrare pe terenul proprietatea sa, rămâne în totală
pasivitate nu poate solicita desfiinţarea construcţiilor şi ridicarea materialelor, fiind obligat
să păstreze construcţia şi să-l desdăuneze pe acela care a edificat-o93.
Lucrurile au fost limpezite, pasivitatea proprietarului terenului rămânând fără urmări în
cazul invocării acesteia de către autorul de rea-credinţă a lucrării.
Reglementând şi situaţia autorului lucrării care execută lucrările cu materialele altei
persoane, la art. 594 Cod civil, legiuitorul a prevăzut că în lipsa condiţiilor legale pentru
dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună -credinţă, acela care realizează o
lucrare asupra imobilului altei persoane folosind materialele unui terţ are obligaţia de a
plăti contravaloarea materialelor şi de a suporta repararea oricăror prejudicii cauzate.
Când autorul lucrării a dobândit cu bună-credinţă, posesia asupra materialelor,
întemeindu-şi posesia pe un act translativ de proprietate, cu titlu oneros, ale cărui vicii
nu-i sunt cunoscute, atunci va dobândi dreptul de proprietate asupra materialelor, fiind
incidente dispoziţiile art. 937 Cod civil.
În toate cazurile în care instanţa este învestită să determine întinderea indemnizaţiei
sau cuantumul despăgubirilor, aceasta are obligaţia – conform prevederilor art. 595 Cod
civil – să ţină seama de valoarea de circulaţie a bunului calculată la data hotărârii
judecătoreşti.
Legiuitorul a dorit să reglementeze şi unele cazuri speciale de accesiune, la art. 596
Cod civil.
O primă situaţie, conform prevederilor alin. (1) al acestui articol, are în vedere pe
titularul dreptului de superficie sau a altui drept real asupra imobilului altuia, care îi
permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate asupra acelui imobil, în caz
de accesiune şi care va avea, în mod corespunzător, drepturile şi obligaţiile reglementate
pentru proprietarul imobilului, cu excepţia cazului în care s-a prevăzut altfel în momentul
constituirii dreptului real. Această reglementare are în vedere situaţia în care asupra unui
imobil există două drepturi reale principale, anume un drept de nudă proprietate şi un
drept de superficie sau alt drept real dezmembrământ al dreptului de proprietate, caz în
care titularul unor asemenea drepturi reale dobândeşte dreptul de proprietate asupra
lucrării edificate. Dacă un terţ execută o lucrare asupra imobilului, titularul dreptului de
superficie sau al altui drept real, la care face referire art. 596 alin. (1) Cod civil, va fi
beneficiarul accesiunii. Dacă la momentul constituirii dreptului real la care face referire
textul de lege amintit nudul proprietar şi titularul dreptului de superficie sau al altui drept
real au prevăzut altfel, atunci nu va opera ipoteza prevăzută la alin. (1), prima teză a art.
596.
Întemeiat, s-a apreciat că „nuda proprietate asupra unui imobil este expresia
aproprierii şi stăpânirii intelectuale a bunului”,94 şi dreptul de a dobândi în proprietate

93 T.S., S. civ., dec. nr. 800/1959, L.P. nr. 10/1960, p. 93; T.S., S. civ., dec. nr. 1028/1960, CD 1960, p. 77.
94 I. Sferidan, op. cit., pp.37 şi 38.
lucrările realizate pe terenul său de către o altă persoană, alta decât superficiarul, ar fi
trebuit să aparţină nudului proprietar, însă textul de lege înglobează în conţinutul
dezmembrământului atât dreptul de proprietate asupra construcţiei sau lucrării pe care
superficiarul o va ridica pe terenul în cauză, cât şi „dreptul potestativ de accesiune” care îi
va permite acestuia să dobândească şi dreptul de proprietate asupra oricărei lucrări
edificate pe acel teren de o altă persoană, întrucât în baza convenţiei constitutive de
superficie operează şi o cesiune legală a dreptului potestativ de accesiune imobiliară.
O a doua situaţie, conform alin. (2) al art. 596 Cod civil, are în vedere cazul lucrărilor
autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia
care nu îi permite să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării realizate asupra
acelui imobil, situaţie în care sunt aplicabile prevederile art. 582 Cod civil (adică se aplică
regulile statuate în cazul autorului de rea-credinţă a unei lucrări autonome cu caracter
durabil asupra imobilului altei persoane) şi 587 alin. (2) Cod civil, (adică regulile privind
lucrările realizate parţial asupra imobilului autorului, dacă lucrarea a fost realizată cu
rea-credinţă). Astfel fiind, titularul unui drept de uzufruct, uz, abitaţie sau drept real de
folosinţă, care nu îi permit să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării edificate,
va avea regimul juridic al unui constructor de rea-credinţă dacă realizează o lucrare
asupra imobilului, lucrare întemeiată pe acel drept.
Alin. (3) al art. 596 Cod civil prevede că pentru lucrările adăugate efectuate de către
titularul unui drept real asupra imobilului altuia, care nu îi permite să dobândească dreptul
de proprietate asupra lucrării realizate asupra acelui imobil, se aplică prevederile art. 716
Cod civil (fiind vorba despre uzufructuar), în lipsa unor dispoziţii contrare. Reglementările
legale referitoare la lucrările şi îmbunătăţirile făcute de către uzufructual sunt, astfel
aplicabile şi în cazul titularilor altor drepturi reale asupra imobilului altei persoane.
Conform art. 597 Cod civil, lucrările făcute de un detentorul precar sunt supuse
regulilor autorului de rea-credinţă.

Uzucapiunea95
1. Noţiunea şi sediul materiei
Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă constituie un mod de dobândire a dreptului de
proprietate sau a altui drept real asupra unui bun imobil prin posesia exercitată
neîntrerupt în termenul prevăzut de lege şi cu respectarea condiţiilor legale.96
Reglementarea legală a uzucapiunii o găsim în Cartea a III-a Despre bunuri, Titlul VIII
Posesia, Capitolul III Efectele posesiei, art. 928 – 934 şi art. 939.

2. Utilitatea şi justificarea uzucapiunii


Uzucapiunea reprezenta, în condiţiile Codului civil român de la 1864, singura dovadă
absolută a dreptului de proprietate, pentru că oferea posibilitatea probei dreptului prin

95 Cu privire la uzucapiune, a se vedea A. A. Chiș, D. Dobrev, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod

civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163), Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp.
500-529; C. Bîrsan, op. cit., pp. 385-412; V. Stoica, op. cit. 2013, pp. 361-395.
96 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 275. C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 197. I.P. Filipescu, A.I.

Filipescu, op. cit., p. 282; G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., p. 228.
dovedirea exercitării posesiei în termenul legal şi cu respectarea celorlalte condiţii stabilite
de lege.97
Dacă era dovedită îndeplinirea condiţiilor cerute de lege pentru ca uzucapiunea să îşi
găsească aplicabilitatea, din ziua în care a început posesia, opera retroactiv o prezumţie
legală absolută de proprietate în favoarea uzucapantului, prezumţie care nu putea fi
răsturnată.98
În doctrină, de-a lungul timpului, s-a reproşat acestui mod de dobândire a drepturilor
reale că opune o stare de fapt unui drept real şi este preferată acestuia.
Vom observa, însă, că uzucapiunea operează şi ca o sancţiune îndreptată împotriva
titularului dreptului real, care a dat dovadă de neglijenţă, dezinteres, lipsă de diligenţă cu
privire la dreptul său, permiţând altei persoane să exercite o posesie îndelungată asupra
bunului, astfel încât s-a creat, în favoarea acesteia din urmă, o aparenţă de drept.99
Caracterul sancţionator apare numai în subsidiar, uzucapiunea constituind, în primul
rând, un mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
principale, un efect al posesiei ca stare de fapt.100
Uzucapiunea mai are şi rolul de a contribui la securitatea şi stabilitatea raporturilor
juridice, aducând o clarificare a unor situaţii juridice care pot genera litigii; astfel, prin
posesie îndelungată, exercitată în condiţiile legii, se creează o stabilitate, care conduce la
transformarea unei stări de fapt într-un drept101.
„Transformarea într-o situaţie de drept a unei situaţii de fapt consacrată prin timp –
spunea profesorul M. B. Cantacuzino – e, din punctul de vedere al dreptului pozitiv,
bazată pe o nevoie de ordine socială, care cere ca, - în dispreţul chiar al unui drept
anterior părăsit, şi în dispreţul chiar al echităţii în cazul când stăpânirea a fost cu
rea-credinţă,- după un timp îndelungat legitimitatea manifestării exterioare a unui drept
prin posesiune să nu mai poată fi discutată şi cu atât mai puţin cu cât (…) în multe cazuri
drepturile reale nu sunt susceptibile de a fi dovedite decât prin exerciţiul lor îndelungat.”102

3. Bunurile care pot fi uzucapate


Ca regulă generală, pot fi dobândite pe calea prescripţiei achizitive numai drepturile
reale principale asupra bunurilor imobile care se găsesc în circuitul civil. Uzucapiunea
este nu numai un mod de dobândire a dreptului de proprietate, ci şi a celorlalte drepturi
reale principale (uzufruct, uz, abitaţie, superficie, servitute).103
Prin uzucapiune se poate dobândi numai bunul care a format obiectul posesiei şi
numai dreptul real principal corespunzător posesiei exercitate, în funcţie de elementul
animus.104

97 Pentru funcţia probatorie a uzucapiunii, Fr. Terré, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, 4-e ed., Dalloz, Paris, 1992,

pp. 338 şi 339.


98 V. Stoica, op. cit., vol. II, pp. 358 şi 359.
99 E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, București, 2000, p. 201. E.

Safta-Romano, Dreptul de proprietate privată și public în România, Ed. Graphix, Iași, 1993, p. 278.
100 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 361; pentru lipsa contradicţiei dintre funcţia achizitivă a uzucapiunii şi dispoziţiile art.

44 din Constituţia României, revizuită, precum şi ale art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană pentru apărarea
drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, a se vede V. Stoica, op. cit., vol. II, pp. 361-363.
101 M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 121; autorul subliniază că uzucapiunea are în vedere o nevoie de ordine socială.
102 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 121.
103 Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale în RSR, Ed. Academiei, București, 1978., p. 183.
104 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 455.
Conform prevederilor art. 929 Cod civil, nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau
după intrarea în posesie, au fost declarate bunuri inalienabile.
Posesorul poate dobândi proprietatea asupra bunului posedat sau asupra fructelor
produse de acesta (art. 928 Cod civil).
Tot astfel, conform prevederilor art. 939 Cod civil, acela care posedă bunul mobil al
altuia timp de 10 ani, în alte condiţii decât acelea prevăzute în Secţiunea a 3-a a
Capitolului III din Titlul VIII al Cărţii a III-a din Codul civil (art. 935 – 940), poate dobândi,
în temeiul uzucapiunii, dreptul de proprietate.
De asemenea, nu vor putea fi uzucapate decât bunuri privite în mod individual, ut
singuli, şi care sunt susceptibile de posesie, iar nu şi universalităţile juridice sau univer-
salităţile de fapt. 105
Pentru a putea fi dobândite prin uzucapiune, drepturile reale principale trebuie să
poarte asupra unor bunuri corporale, individual determinate, care sunt susceptibile de
posesie şi se află în circuitul civil.106
Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile asupra cărora se exercită
dreptul de proprietate privată, indiferent dacă titularul acestui drept este statul, o unitate
administrativ-teritorială sau un particular.107
Nu pot fi dobândite prin uzucapiune bunurile neapropriabile (res comunes – aerul,
lumina soarelui, apa mării) şi nici bunurile din domeniul public108.
Acest mod de dobândire nu îşi găseşte aplicabilitatea, aşadar, în cazul dreptului de
proprietate publică şi al celorlalte drepturi reale principale constituite pe temeiul dreptului
de proprietate publică.109

4. Felurile uzucapiunii
Reglementările Codului civil român de la 1864 în materia prescripţiei achizitive şi-au
găsit aplicabilitatea în zonele de publicitate personală (prin registrele de transcripţiuni şi
inscripţiuni imobiliare). În zonele de publicitate reală (prin vechile cărţi funciare)
uzucapiunea a avut o aplicabilitate redusă.
Astfel cum s-a observat în doctrină, uzucapiunea este indisolubil legată de ideea de
posesie îndelungată, care însă nu are o durată unică.110
În sistemul Codului civil de la 1864, în funcţie de durata posesiei cerută pentru a
uzucapa se făcea distincţie între uzucapiunea de 30 de ani (uzucapiune lungă) şi
uzucapiunea de la 10 la 20 de ani (uzucapiunea scurtă).
Ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, uzucapiunea apare ca un fapt juridic
complex, în structura căruia intră atât posesia, cât şi manifestarea de voinţă a posesorului
pentru dobândirea dreptului de proprietate, voinţă care se poate manifesta atât în sens
pozitiv, cât şi în sens negativ.111
În noul Cod civil, legiuitorul face distincţie între uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea
extratabulară. De asemenea, în lumina noii reglementări, pot fi dobândite prin uzucapiune
şi bunurile mobile.
105 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 340 şi 341.
106 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 365. M.B.Cantacuzino, op. cit., p. 129.
107 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil roman, Vol. I, București, 1929, p. 247.
108 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 265.
109 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 364.
110 Idem, p. 369.
111 Idem, p. 448. L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 301.
5. Uzucapiunea imobiliară
5.1. Uzucapiunea imobiliară extratabulară
Uzucapiunea imobiliară extratabulară este reglementată la art. 930 Cod civil, care
prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele acestuia pot fi
înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul aceluia care l-a posedat timp
de 10 ani, atunci când proprietarul înscris în cartea funciară a decedat (cazul persoanei
fizice) sau şi-a încetat existenţa (cazul persoanei juridice), a fost înscrisă în cartea
funciară declaraţia de renunţare la proprietate, imobilul nu era înscris în nicio carte
funciară.
Conform alin. (2) al aceluiaşi articol, în toate aceste situaţii uzucapantul poate
dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte
ca o terţă persoană să-şi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul
său, în baza unei cauze legitime, în cursul termenului de uzucapiune sau chiar după
împlinirea acestuia. 112
Analizând dispoziţiile legale menţionate, se pot preciza cele ce urmează :
- proprietarul persoană fizică, intabulat în cartea funciară trebuie să fie decedat sau
proprietarul persoană juridică să-şi fi încetat existenţa ori să fi renunţat la drept şi
declaraţia de renunţare să fie înscrisă în cartea funciară sau imobilul să nu fie înscris în
nicio carte funciară;
- nicio altă persoană fizică sau juridică să nu-şi fi înscris dreptul de proprietate în
cartea funciară în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după
împlinirea termenului de uzucapiune;
- să fie o posesie utilă, adică cu animus, corpus şi fără vicii (în condiţiile arătate la art.
922 – 927 Cod civil);
- durata posesiei să fie de 10 ani şi acest termen nu poate începe să curgă înainte de
moartea proprietarului (persoană fizică) sau înainte de încetarea existenţei proprietarului
(persoană juridică) sau înainte de înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare
la dreptul de proprietate;
- uzucapantul să solicite admiterea cererii de înscriere a dreptului său de proprietate
în cartea funciară şi cererea să-i fie admisă.
Astfel cum s-a precizat,113 termenul de 10 ani stabilit al art. 930 alin. (1) Cod civil
începe să curgă cu întrunirea cumulativă a condiţiilor ca să fi intervenit decesul (cazul
persoanei fizice) sau să fi intervenit încetarea existenţei (cazul persoanei juridice)
proprietarului care era înscris în cartea funciară, ori să fi fost înscrisă declaraţia de
renunţare al dreptul de proprietate în cartea funciară şi să fi început posesia aceluia care
invocă uzucapiunea extratabulară.
La momentul împlinirii termenului de uzucapiune, pentru a dobândi dreptul de
proprietate pe această cale, este necesar ca acela care invocă uzucapiunea să îşi
înregistreze cererea de înscriere a dreptului în cartea funciară, în acest fel
manifestându-şi intenţia de a uzucapa şi dobândeşte dreptul respectiv.

5.2. Uzucapiunea imobiliară tabulară

112 B. Florea, op. cit., p. 173.


113 Idem, p. 173.
În conformitate cu prevederile art. 931 Cod civil, drepturile aceluia care a fost înscris,
fără cauză legitimă, în cartea funciară, fie ca proprietar al unui imobil, fie ca titular al altui
drept real, nu mai pot fi contestate dacă cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul
timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, cu condiţia ca posesia sa să
nu fie viciată.
Alin. (2) al art. 931 Cod civil precizează că este suficient să existe buna-credinţă la
momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.
Analizând dispoziţiile legale menţionate, observăm mai multe condiţii, pentru a opera
uzucapiunea imobiliară tabulară, astfel :
- dreptul aceluia care invocă uzucapiunea să fi fost înscris fără cauză legitimă în
cartea funciară;
- acela care invocă uzucapiunea imobiliară tabulară să fi manifestat bună-credinţă
atât în momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, cât şi în momentul
intrării în posesie;
- acela care invocă uzucapiunea să fi posedat imobilul timp de 5 ani după momentul
înregistrării cererii sale de înscriere;
- posesia sa să fie utilă, adică să aibă animus, corpus şi să fie fără vicii (în condiţiile
arătate la art. 922 – 927 Cod civil).
Dreptul de proprietate se dobândeşte conform titlului care se înscrie în cartea
funciară, momentul dobândirii acestuia reprezentându-l data înregistrării cererii de
înscriere a dreptului în cartea funciară.114

5.3. Joncţiunea posesiilor


Conform prevederilor art. 933 Cod civil, fiecare posesor este considerat că începe în
persoana sa o nouă posesie, indiferent să transmisiunea bunului a operat cu titlu
universal ori cu titlu particular, existând posibilitatea, pentru posesorul actual, care invocă
uzucapiunea, să unească posesia sa cu posesia a autorului său.
Joncţiunea posesiilor reprezintă unirea, adăugarea la timpul cât actualul posesor,
care invocă uzucapiunea, a posedat bunul, a posesiei exercitate de către autorul său.
Ambele posesii au ca obiect acelaşi bun.115
Dreptul de opţiune cu privirea la joncţiunea posesiilor poate fi exercitat atât într-o
formă pozitivă, în sensul că posesorul înţelege să se prevaleze de unirea posesiei sale cu
cea a autorului, cât şi într-o formă negativă, atunci când posesorul actual renunţă la
beneficiul joncţiunii posesiilor.116
Pentru a opera joncţiunea posesiilor sunt necesare două condiţii117:
– să existe o posesie propriu-zisă, deoarece detenţia precară nu poate fi unită cu
posesia;
– acela care invocă joncţiunea posesiilor să fie succesor în drepturi al autorului său,
în sensul că exercită posesia de la autorul său în baza unui raport juridic; dacă această
condiţie nu este îndeplinită, va începe o nouă posesie118.

114 B. Florea, op. cit., p. 174.


115 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 416.
116 V. Stoica, Joncţiunea posesiilor, în Curierul Judiciar nr. 1/2006, p. 58.
117 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 285.
118 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 205.
Dacă posesorul actual a obţinut posesia printr-o acţiune în revendicare, el nu va
putea să invoce joncţiunea posesiilor, folosind şi timpul cât a posedat acela de la care a
revendicat imobilul119.
De asemenea, nu va putea invoca joncţiunea posesiilor nici cel care a uzurpat
posesia altuia.120
În privinţa dezmembrămintelor dreptului de proprietate, joncţiunea posesiilor poate fi
invocată numai dacă este admisibilă transmiterea respectivului dezmembrământ. Aşadar,
în cazul drepturilor incesibile, cum a fi dreptul de uz şi de abitaţie, se impun unele
precizări. Deşi acestea, fiind susceptibile de posesie, pot fi dobândite prin uzucapiune,
totuşi, în cazul lor, pentru calculul termenului de prescripţie achizitivă nu este admisibilă
joncţiunea posesiilor.121
În ceea ce priveşte importanţa instituţiei joncţiunii posesiilor, aceasta constă, ca şi în
cazul uzucapiunii, în creşterea gradului de siguranţă a circuitului civil, prin consolidarea
unor situaţii de fapt, respectiv prin transformarea acestora în stări de drept.122

5.4. Termenul uzucapiunii


Curgerea termenului uzucapiunii este reglementată la art. 932 şi 934 Cod civil. Astfel,
în cazul uzucapiunii imobiliare extratabulare, dreptul de proprietate asupra unui imobil şi
dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul
celui care le-a posedat timp de 10 ani, dacă proprietarul înscris în cartea funciară a
decedat sau, după caz, şi-a încetat existenţa şi termenul nu începe să curgă mai înainte
de data decesului sau, după caz a încetării existenţei juridice a proprietarului, chiar şi
atunci când intrarea în posesie s-a produs la o dată anterioară.
Tot în cazul uzucapiunii imobiliare extratabulare, dreptul de proprietate asupra unui
imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii,
în folosul celui care le-a posedat timp de 10 ani, dacă a fost înscrisă în cartea funciară
declaraţia de renunţare la proprietate şi termenul uzucapiunii nu începe să curgă înainte
de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar şi atunci când intrarea în
posesie s-a produs la o dată anterioară.
În situaţia în care survine vreunul dintre viciile posesiei, astfel reglementate la art. 922
– 927 Cod civil, atunci cursul termenului uzucapiunii se suspendă.
Dispoziţiile legale în materia uzucapiunii, astfel cum prevede art. 934 Cod civil, se
completează cu reglementările legale în materia prescripţiei extinctive.

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 5 : unitatea de învățare urmărește prexentarea


situațiilor de distins privind accesiunea imobiliară artificială, ca mod de dobândire a
dreptului de proprietate, prin studierea poziției speciale a proprietarului terenului și

119 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 293.


120 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 297.
121 V. Stoica, op. cit., vol. II, p. 418.
122 D.Alexandresco, op. cit., p. 132. G.N.Luţescu, op. cit., p. 724.
prezentarea uzucapiun ii tabulare și a celei extratabulare, mod de dobândire a
dreptului de proprietate privată asupra terenurilor.

Concepte și termeni de reținut : accesiunea imobiliară artificială, constructor de


bună-credință, constructor de rea credință, situații speciale, uzucapiune tabulară,
uzucapiune extratabulară, joncțiunea posesiilor.

Întrebări de control și teme de dezbatere

4. Explicați care sunt formele sub care se prezintă accesiunea imobiliară


artificială
5. Care sunt formele sub care se poate prezenta uzucapiunea imobiliară ?
6. Ce este și cum operează joncțiunea posesiilor.

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați în ce condiții operează uzucapiun ea tabulară
2.Explicați în ce condiții operează uzucapiunea extratabulară
3.Explicați în ce constă utilitatea și justificarea uzucapiunii

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 6
ASPECTE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAȚIEI
TERENURILOR
Obiectivele unității de învățare :

- Familiarizarea studenților cu reglementările juridice privind circulația juridică a


terenurilor
- Familiarizarea studenților cu evoluția istorică a circulației juridice a terenurilor
- Familiarizarea studenților cu privire la prevederile Codului civil privind
constituirea și transmisiunea dreptului de proprietate asupra imobilelor
- Familiarizarea studenților cu condițiile dobândirii dreptului de proprietate asupra
terenurilor de către cetățenii străini și de către apatrizi

Competențele unității de învățare :


- Studenții vor putea explica în ce condiții se poate dobândi și se poate constitui
dreptul de proprietate asupra terenurilor
- Studenții vor putea explica în ce condiții cetățenii sgrăini și apatrizii pot cumpăra
terenuri agricole în România
- Studenții vor putea explica ce este și cum funcționează dreptul de preempțiune la
cumpărarea terenurilor agricole din extravilan

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare

Regimul juridic al circulaţiei terenurilor


1. Evoluţia istorică a reglementărilor legale cu privire la circulaţia juridică a
terenurilor
Regimul juridic privind circulaţia terenurilor era format, în perioada interbelică, din
reglementările Codului civil român de la 1864, care prevedea posibilitatea liberei circulaţii
a terenurilor şi principiul consensualismului privind transmisiunea drepturilor reale123.
După sfârşitul celui de-al doilea război mondial, regimul juridic al circulaţiei terenurilor
a fost tot mai mult guvernat de norme imperative care consacrau o mulţime de restricţii.
Putem aminti, pentru a ilustra cele ce am precizat, Legea nr. 203/1947, care

reglementa că imobilele agricole nu puteau fi dobândite prin acte între vii decât în baza

123 Cu privire la evoluţia istorică a reglementărilor legale în materia regimului juridic al terenurilor, a se vedea Ioan

Adam, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Ed. Europa Noua, Bucureşti, 1998,
pp. 120-128; E. Safta-Romano, op. cit., pp. 65 şi urm.; E. Chelaru, op. cit., pp. 75-76, pp. 94-96.
unei autorizaţii şi pe baza actelor încheiate în formă autentică şi cu respectarea

formalităţilor de publicitate imobiliară, apoi Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea şi

circulaţia bunurilor agricole, care reglementa necesitatea autorizaţiei pentru înstrăinarea

în orice formă a terenurilor agricole şi încheierea actelor translative de proprietate în

formă autentică.

Nerespectare acestor dispoziţii legale era supusă sancţiunii nulităţii absolute. Instanţa

judecătorească sesizată cu soluţionarea unor cauze, putea judeca cererile în regim de

urgenţă, cu citarea părţilor în camera de consiliu.

În cazul dobândirii de terenuri agricole prin succesiune, asemenea mod de dobândire


a dreptului de proprietate era posibil numai între rude în linie directă sau colaterală până
la gradul al treilea, inclusiv între soţi.
Apoi, Decretul nr. 221/1950 reglementa, la rândul său, necesitatea încheierii actelor
translative cu privire la terenuri, în formă autentică şi cu autorizaţie administrativă,
reglementare ce va fi preluată, mai târziu, şi de Decretul nr. 144/1958. Este de reţinut
reglementarea de la art. 12 din acest ultim act normativ menţionat care crea posibilitatea
instanţei judecătoreşti de a pronunţa hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act
autentic, atunci când una dintre părţile unui antecontract refuza încheierea actului
translativ de proprietate în formă autentică.
Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor cu sau fără construcţii de
pe teritoriul oraşelor şi municipiilor reglementa că terenurile fără construcţii proprietate a
persoanelor fizice sau juridice din intravilanul municipiilor şi oraşelor erau indisponibile şi
expropriabile. Acelaşi lucru se întâmpla şi cu privire la părţile din terenurile cu construcţii
în măsura în care depăşeau suprafeţele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare
aprobate. Aceste terenuri puteau fi transmise prin moştenire.
Legile nr. 58/1974 şi nr. 59/1974 au scos din circuitul civil toate categoriile de terenuri.
Dobândirea terenurilor din perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se putea
face numai prin moştenire legală, fiind interzisă transmisiunea sau dobândirea terenurilor
între vii.
În cadrul înstrăinărilor construcţiilor, terenurile aferente acestora treceau în
proprietatea statului cu plata unei despăgubiri.
Legea nr. 59/1974 (art. 45) reglementa că în scopul cultivării raţionale a pământurilor,
persoanele care dobândeau terenuri sau succesorii legali ai acestora, aveau obligaţia de
a le cultiva în continuare şi să-şi însuşească cunoştinţele agricole necesare pentru
cultivarea terenurilor. Dacă moştenitorii nu cultivau terenurile, conform destinaţiei
acestora, terenurile treceau în folosinţa statului timp de doi ani, după care erau restituite
moştenitorilor, dacă aceştia se angajau să le lucreze. Dacă terenurile nu erau folosite
conform destinaţiei lor, ele treceau în proprietatea statului cu titlu de sancţiune.
Preluarea terenurilor agricole de către moştenitori şi împărţeala între aceştia se
efectuau pe baza autorizării, iar partajul între moştenitori trebuia încheiat în formă
autentică.
În cazul înstrăinării, dobândirii sau partajului fără existenţa autorizaţiei sau fără
respectarea formei autentice, sancţiunea aplicată era nulitatea absolută.
Prin Decretul nr. 112/1984 a fost modificat art. nr. 44 din Legea 59/1974, în sensul că
era permis producătorilor agricoli particulari din zonele necooperativizate să transmită
copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le aveau în proprietate, dacă aceştia
locuiau sau urmau să-şi stabilească domiciliul în aceeaşi comună.
Decretul-lege nr. 1/1989 a abrogat prin Legea nr. 59/1974.
Prin Decretele-legi nr. 1/1989 şi 9/1989 precum şi prin dispoziţiile Legii nr. 18/1991 a
fondului funciar a fost abrogată Legea nr. 59/1974 (cu excepţia capitolului privind
cadastrul funciar).
Legea nr. 9/1990 a precizat că până la adoptarea unei noi reglementări legale a
fondului funciar, se interzicea înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel din
interiorul sau din afara localităţilor, excepţie făcând terenurile aferente construcţiei care se
înstrăinau, inclusiv curtea în suprafaţă de cel mult 1000 mp.
Legea nr. 9/1990 a fost abrogată prin Lega nr. 18/1991 a fondului funciar.
Legea nr. 54/1998 a abrogat dispoziţiile art. 66-73 privind circulaţia juridică a
terenurilor din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi republicată.
Aceasta a consacrat principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor, instituind un drept
de preempţiune în favoarea unor anumite categorii de persoane. Totodată, prin acelaşi
act normativ, s-a permis transmiterea juridică a terenurilor prin acte între vii încheiate în
formă autentică, ad validitatem, şi s-a interzis înstrăinarea terenurilor cu privire la titlul
cărora existau litigii.
Conform reglementărilor Legii nr. 54/1998, terenurile se aflau în circuitul civil, iar
înstrăinarea şi dobândirea acestora se putea face cu respectarea dispoziţiilor speciale.
Terenurile proprietate privată, întrucât se aflau în circuitul civil, erau supuse
reglementărilor Legii nr. 54/1998 şi acelora din Codul civil de la 1864 privind modurile de
dobândire a drepturilor reale.
Articolul 2 alin. (1) al legii amintite instituia sancţiunea nulităţii absolute în cazul
nerespectării formei autentice a actelor inter vivos, translative de proprietate cu privire la
terenuri.
Legea nr. 54/1998 instituia, la art. 2 alin. (2) incapacitatea persoanelor fizice de a
dobândi terenuri agricole în proprietate prin acte între vii, dacă se depăşea suprafaţa de
200 de hectare teren agricol în echivalent arabil de familie (în sensul legii, familia era
formată din soţi şi copiii necăsătoriţi, dacă gospodăreau împreună cu părinţii lor).
O altă interdicţie stabilită de Legea nr. 54/1998 privea persoanele fizice şi persoanele
juridice care nu aveau cetăţenia sau, respectiv, naţionalitatea română şi care nu puteau
dobândi terenuri în proprietate în România, nici prin acte între vii şi nici prin acte pentru
cauză de moarte.
Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor a instituit un drept de
preempţiune la vânzarea terenurilor agricole din extravilan în favoarea anumitor categorii
de persoane stabilite de lege.124
Legea nr. 54/1998 permitea schimbul de terenuri între proprietarii acestora, contractul
de schimb fiind supus formei autentice, ad validitatem, sub sancţiunea nulităţii absolute,
iar după realizarea schimbului, fiecare teren dobândea situaţia juridică a terenului pe care
îl înlocuia.125
Articolul 32 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, cu modificările şi completările
ulterioare, dispunea în sensul că trei categorii de persoane fizice primeau terenuri
agricole ca efect al împroprietăririi şi nu le puteau înstrăina timp de 10 ani socotiţi de la
începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea dreptului de proprietate.126
Încălcarea unei asemenea dispoziţii legale de ordine publică se sancţiona cu nulitatea
absolută a actului de înstrăinare, nulitate care putea fi invocată de primărie, prefectură, de
procuror sau de orice persoană interesată.
Ne-am aflat în prezenţa unei inalienabilităţi legale temporare a unor terenuri agricole
datorită scopului urmărit de legiuitor. S-a urmărit ca, pe calea constituirii dreptului de
proprietate, să se împroprietărească persoanele care nu au avut teren sau au avut teren
puţin, dar care au lucrat în agricultură, pentru a valorifica suprafeţele de teren din
localităţile cu excedent de teren agricol şi cu deficit de forţă de muncă şi pentru a se
valorifica terenurile agricole din zonele montane defavorizate de factorii geo-climatici.
Interdicţia de înstrăinare a terenurilor de la art. 32 din Legea fondului funciar
nr. 18/1991, modificată şi republicată, reprezenta o inalienabilitate propter rem, care
conducea la imposibilitatea înstrăinării prin acte între vii a terenurilor respective în
perioada de 10 ani pe care legea o reglementa.
Moştenitorii persoanei împroprietărite decedate, la rândul lor, nu aveau posibilitatea
să înstrăineze terenurile respective.
Art. 32 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a
Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
Dispoziţiile Legii nr. 54/1998127 privind circulaţia juridică a terenurilor au fost abrogate
prin prevederile art. 8 ale Titlului X din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniul
proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente.
În aceste condiţii, regimul juridic al circulaţiei terenurilor a fost stabilit prin prevederile
Titlului X al Legii nr. 247/2005.
Astfel cum în mod întemeiat s-a observat în doctrină, adoptarea pachetului de legi
privind proprietatea şi justiţia, în anul 2005, a constituit o reformă fundamentală în
domeniul proprietăţii funciare. 128

124 Cu privire la dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr. 54/1998, a se vedea E. Chelaru, op. cit., pp. 101

şi urm; I.P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., pp. 190-192; I. Adam, op. cit., pp. 142 şi urm.; E. Chelaru, Dreptul de
preempţiune reglementat de Legea nr. 54/1998, în Dreptul nr. 8/1998, pp. 19 şi urm; V. Stoica, Dreptul de preempţiune
la vânzarea terenurilor agricole şi a celor cu destinaţie forestieră, în Dreptul nr. 2/2004; I. Negru, D. Corneanu (I), Al. G.
Ilie, M. Nicolae (II), Discuţii în legătură cu natura juridică a dreptului de preempţiune, în Dreptul nr. 1/2004, pp. 22-64.
125 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 192.
126 Pentru opiniile prezentate în doctrina juridică şi pentru soluţiile din practica judiciară, a se vedea

Gh. Dobrican, Data de când curge termenul de 10 ani înăuntrul căruia nu pot fi înstrăinate terenurile dobândite prin
constituirea dreptului de proprietate, în temeiul Legii fondului funciar, în Dreptul nr. 4/2002, pp. 85-88.
127 Publicată în M. Of. nr. 102 din 4 martie 1998.
Art. 1 al Legii nr. 247/2005 prevedea că terenurile proprietate privată se găseau în
circuitul civil şi nu făcea nicio distincţie în ce priveşte destinaţia terenurilor şi nici cu privire
la titularii dreptului de proprietate, aceştia putând fi persoane fizice sau juridice.
Legea prevedea că obiectul de reglementare al acesteia îl reprezentau atât terenurile
cu construcţii, cât şi acelea fără construcţii, situate în intravilan sau extravilan, indiferent
de destinaţia sau de suprafaţa acestora, adică terenurile de orice fel, indiferent unde erau
situate acestea şi indiferent dacă acestea erau libere sau cu construcţii şi indiferent de
destinaţie.
Înstrăinarea terenurilor prin acte între vii se putea face, ca şi în reglementarea Legii
nr. 54/1998, prin acte încheiate în formă solemnă, ad validitatem, legea prevăzând
sancţiunea nulităţii absolute în cazul nerespectării acestei dispoziţii imperative şi legea nu
prevedea nicio limită cu privire la suprafaţa sau categoria de folosinţă a terenurilor
dobândite prin acte între vii sau cu privire la suprafaţa pe care o puteau deţine persoanele
fizice sau juridice.
Pentru constituirea drepturilor reale asupra terenurilor, indiferent că terenurile erau
libere sau cu construcţii şi indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, era necesară
tot forma înscrisului autentic notarial.
Înstrăinarea terenurilor şi constituirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
cu privire la terenuri era posibilă chiar şi atunci când în legătură cu terenurile respective
existau litigii în curs de soluţionare pe rolul instanţelor judecătoreşti, cu excepţia litigiilor
care aveau ca obiect reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de
proprietate.
De asemenea, alin. (1) al art. 5 al Titlului X al Legii nr. 247/2005 prevedea că
înstrăinările realizate sub orice formă nu erau de natură să valideze titlurile de proprietate,
nici pe acelea ale înstrăinătorilor şi nici pe acelea ale dobânditorilor, dacă asemenea titluri
erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării reglementărilor legale în vigoare la
momentul la care au avut loc înstrăinările.
Alin. (2) al art. 5 al Titlului X din Lege reglementa posibilitatea, în cazul încheierii unui
antecontract cu privire la teren, pentru partea care şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale,
atunci când cealaltă parte refuza încheierea contractului, să se adreseze instanţei
judecătoreşti pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Situaţia avută în vedere de către legiuitor este aceea în care părţile încheiau un
antecontract translativ de drepturi reale cu privire la un teren cu sau fără construcţii,
urmând ca, ulterior, să încheie contractul translativ de proprietate în formă autentică ad
validitatem.
Legea prevedea că înstrăinările efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de
teren, prin constituirea de corpuri mai mari de proprietate care să cuprindă suprafeţe
continue, indiferent de destinaţia acestora şi înstrăinările efectuate de către persoanele
cărora legea le-a creat posibilitatea obţinerii unei rente viagere agricole, se puteau
efectua şi în temeiul schiţelor care au stat la baza titlurilor de proprietate care au fost
emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar, reglementându-se scutirea de plata taxei
de timbru şi a timbrului judiciar.

128 M. Uliescu, Politica agricolă comună – alinierea României la practicile comunitare, în Academia Română,

Institutul de Cercetări Juridice, Dreptul românesc în condiţiile postaderării la Uniunea Europeană, vol. V, Ed.
Dacoromână TDC, 2007, p. 36.
Prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil a fost abrogat Titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr. 247/2005 privind
reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente.

2. Circulaţia juridică a terenurilor conform reglementărilor Codului civil


Conform reglementărilor Codului civil, terenurile proprietate privată, indiferent de
titular, sunt în circuitul civil general, de unde rezultă că acestea pot fi înstrăinate şi,
respectiv, dobândite, prin modurile generale de transmisiune şi de dobândire
reglementate de lege. Referindu-ne la titularii dreptului de proprietate privată, avem în
vedere persoane fizice, persoane juridice de drept privat, statul, unităţile
administrativ-teritoriale.
Asupra terenurilor proprietate privată pot fi constituite dezmembrăminte – uz, uzufruct,
abitaţie, servitute şi superficie – şi garanţii reale – ipotecă imobiliară, privilegii imobiliare.
Referitor la problema de formă a actelor juridice de înstrăinare a terenurilor trebuie să
facem unele precizări.
Astfel, conform dispoziţiilor legale (art. 876 alin. 3 din Codul civil) prin imobil înţelegem
una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau
fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi
administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.
Conform prevederilor art. 877 din Codul civil, drepturile imobiliare înscrise în cartea
funciară sunt drepturi tabulare şi acestea se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu
respectarea regulilor de carte funciară.
Obiect al drepturilor tabulare îl constituie imobilul, astfel determinat prin definiţia
menţionată dată de Codul civil, care, după înscrierea în cartea funciară nu mai poate fi
modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară, deoarece drepturile reale
asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc numai prin înscriere în cartea
funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea şi se pierd sau se sting
numai prin radierea din cartea funciară, cu consimţământul titularului dat prin act autentic
notarial. Însă, acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea
termenului arătat în înscriere sau prin decesul titularului persoană fizică ori prin încetarea
existenţei titularului persoană juridică.
Hotărârea judecătorească definitivă sau – în cazurile arătate de lege – actul autorităţii
administrative, sunt de natură să înlocuiască acordul de voinţă sau – după caz –
consimţământul titularului [art. 885 alin.(4) Cod civil].
Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a
hotărârii judecătoreşti rămasă definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt
act emis de autorităţile administrative, dacă legea prevede aceasta.
De asemenea, în conformitate cu prevederile art. 54 din Legea nr. 7/1996 a
cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare,
notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau
se stinge un drept real imobiliar are obligaţia de a cere din oficiu înscrierea în cartea
funciară şi trebuie să transmită cererea de înscriere a actului respectiv în ziua întocmirii
acestuia sau cel mai târziu a doua zi, la biroul teritorial de cadastru şi publicitate
imobiliară în a cărui rază de activitate se află imobilul şi cu privire la aceasta trebuie să se
facă menţiune expresă în cuprinsul actului, sau după caz, al certificatului de moştenitor.
De asemenea, mai precizăm că la autentificarea actelor prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public are obligaţia de
a solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile
lucrătoare de la data înregistrării cererii sau, după caz, un certificat de sarcini.

3. Circulaţia juridică a terenurilor din fondul forestier


Legea nr. 46/2008 (Codul silvic), actfel cum a fost modificat prin Legea nr. 133/2015,
reglementează, la art. 34 că terenurile forestiere proprietate publică a statului nu fac
obiectul constituirii dreptului de proprietate sau vreunui dezmembrământ al acestuia, iar
art. 35 din același Cod prevede că reducerea suprafeţei fondului forestier naţional este
interzisă, însă, excepţional, în temeiul art. 36 Cod silvic este permisă reducerea
suprafeţei fondului forestier naţional prin scoatere definitivă, pentru realizarea obiectivelor
de interes naţional, declarate de utilitate publică, în condiţiile legii. La cerere, solicitantul
terenului pe care urmează a fi realizate obiectivele menționate poate compensa
suprafața solicitată, caz în care nu se mai plătește contravaloarea terenului care
urmează să fie scos definitiv din fondul forestier național, dar se achită anticipat
celelalte obligații bănești. Compensarea se realizează cu un teren ale cărui suprafață și
valoare sunt cel puțin egale cu suprafața și valoarea terenului care face obiectul
scoaterii din fondul forestier național.
Excepțional, reducerea fondului forestier nașional prin scoaterea definitivă a unor
terenuri proprietate publică a statului, în suprafață de până la 400 mp, pentru realizarea
unor obiective din cadrul Sistemului Integrat de Securizare a Frontierei de Stat, se
realizează fara compensare și făra plata altor obligații bănești, la solicitarea Ministerului
Afacerilor Interne.
De asemenea, pot fi scoase definitiv din fondul forestier național, doar cu condiția
compensării acestora, fără reducerea suprafeței fondului forestier și cu plata anticipată
a obligațiilor bănești, numai terenurile necesare realizării sau extinderii unor categorii de
lucrări și obiective, astfel:
a) exploatare a resurselor minerale prevăzute la art. 2 alin. (1) din Legea nr.
85/2003 – Legea minelor, cu modificările și completările ulterioare;
b) obiective turistice, de agrement, inclusiv structuri de primire turistică, unități de
cult, obiective sportive, medicale, precum și obiective sociale realizate numai de
furnizorii de servicii sociale; pentru teritoriul administrativ în zonele de interes economic
al Rezervației Biosferei Delta Dunării se pot realiza pontoane de acostare pentru
ambarcațiuni cu scop turistic și de agrement și de aprovizionare cu alimente și
combustibil, pontoane plutitoare și adăposturi pescărești pentru pescari constituiți în
asociații;
c) locuințe sau case de vacanță, numai în fondul forestier proprietate privată a
persoanelor fizice și juridice;
d) obiective instalate în fondul forestier național înainte de anul 1990, precum și
suprafețele aferente activelor vândute, în condițiile legii, de către Regia Națională a
Pădurilor – Romsilva;
e) surse și rețele de apă și de canalizare, surse și rețele de energie din resurse
convenționale sau regenerabile, rețele și sisteme de comunicații, drumuri de interes
județean și local, parcuri recreative, parcuri tematice și/sau educaționale, precum și
lucrări și/sau construcții hidrotehnice și de piscicultură;
f) explorare a următoarelor resurse minerale: cărbuni, roci utile, agregate minerale,
minereuri; explorarea, exploatarea și transportul resurselor de petrol și gaze naturale,
precum și instalarea, repararea, întretinerea, dezafectarea rețelelor de transport sau
distribuție petrol, gaze naturale sau energie electrică.
Compensarea se realizează fizic cu un teren care are de 5 ori valoarea terenului
care se scoate definitiv din fondul forestier național, iar suprafața terenului dat în
compensare nu poate fi mai mică decât de 3 ori suprafața terenului care face obiectul
scoaterii din fondul forestier național.
În mod excepțional, pentru suprafetele mai mici de 50 m 2, beneficiarul scoaterii
definitive poate să nu ofere teren în compensare, situație în care trebuie să plătească,
anticipat aprobării, o sumă de 5 ori mai mare decât valoarea terenului care face obiectul
scoaterii, sumă care se virează la fondul de ameliorare a fondului funciar cu destinație
silvică, situație în care nu achită cheltuielile de instalare și întreținere a vegetației
forestiere până la realizarea stării de masiv. .
Terenurile cu care se realizează compensarea trebuie să fie numai din afara
fondului forestier național, dar limitrofe acestuia, apte de a fi împădurite, iar în situația în
care suprafața minimă a unui teren cu care se realizează compensarea este mai mare
de 20 ha, acesta poate să nu fie limitrof fondului forestier, dar trebuie să fie compact.
De asemenea, nu se poate realiza compensarea cu terenuri degradate, neproductive
din punct de vedere silvic sau cu terenuri situate în zonele de stepă, alpină și
subalpină.
În județele în care suprafața fondului forestier este sub 30% din suprafața județului,
compensarea se realizează numai cu terenuri din cadrul aceluiași județ.
De semenea, terenurile pentru care a fost emisă aprobarea de scoatere definitivă
din fondul forestier național și terenurile preluate în compensare dobândesc situația
juridică a terenurilor pe care le înlocuiesc și se înscriu în cartea funciară în baza actului
de aprobare și a procesului-verbal de predare-primire, încheiat între părți, în condițiile
legii.
Trebuie observat că amenajările necesare pentru realizarea pădurilor – parc nu fac
obiectul scoaterii definitive/ocupărilor temporare din fondul forestier și sunt permise
numai în situația în care realizarea amenajărilor nu impliă tăieri de arbori sau defriășri,
iar autorizarea constructiilor la distanțe mai mici de 50 m de liziera pădurii, în afara
fondului forestier, se face cu avizul structurii teritoriale a autorității publice centrale care
răspunde de silvicultură, în baza unei documentații depuse cu localizarea în coordonate
stereografice 1970.
Conform art. 47 alin. (2)-(4) din Codul silvic, astfel cum a fost modificat prin art. 62 din
Legea nr. 133/2015 prevede că schimbarea categoriei de folosință silvică a terenurilor
cu destinație forestieră de la folosința ,,pădure’’ la altă categorie de folosință silvică se
face cu plata unei taxe echivalente cu taxa de scoatere definitivă din fondul forestier
național, care se virează în fondul de ameliorare a fondului funciar cu destinație silvică.
De la aceste reglementări fac excepție terenurile destinate construcției de drumuri
forestiere, realizării de lucrări de corectare a torenților, terenurile destinate înființării de
pepiniere silvice cu o suprafață de maximum 0,5 ha, constituirii culoarului de frontieră și
fâșiei de protecție a frontierei de stat, cele destinate realizării unor obiective din cadrul
Sistemului Integrat de Securizare a Frontierei de Stat.
De asemenea, schimbarea categoriei de folosință a terenurilor pentru constituirea
culoarului de frontieră și a fâșiei de protecție a frontierei de stat, a celor destinate
realizării unor obiective din cadrul Sistemului Integrat de Securizare a Frontierei de Stat
și a celor destinate realizării unor centre de antrenament se face la solicitarea
instituțiilor din sistemul național de ordine publică.

4. Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către


cetăţenii străini, apatrizi şi de către persoanele juridice străine129
Trebuie să pornim de la dispoziţiile art. 44 alin. (2) teza a II-a din Constituţia
României130, în conformitate cu care cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de
proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României
la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe
bază de reciprocitate şi prin moştenire legală.
De asemenea, trebuie să amintim şi dispoziţiile Legii nr. 247/2005, care reglementa,
în Titlul X, circulaţia juridică a terenurilor, precizând, la art. 3, posibilitatea cetăţenilor
străini, apatrizilor şi persoanelor juridice străine de a dobândi dreptul de proprietate
asupra terenurilor în România, în condiţiile prevăzute de legea specială131. Legea
specială a reprezentat-o Legea nr. 312/2005132 privind dobândirea dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de
către persoanele juridice străine.
Dispoziţiile acestui act normativ au fost aplicabile în cazul dobândirii dreptului de
proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi de către apatrizi prin acte între
vii. Legea nu reglementa dobândirea dreptului de proprietate pe cale succesorală, astfel
încât, în tăcerea legii, se înțelegea că prin moştenire legală nu erau instituite restricţii în
ceea ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate funciară de către cetăţeni străini şi
apatrizi, aceştia putând dobândi necondiţionat dreptul de proprietate funciară prin acest
mod de dobândire a drepturilor reale.
A fost adoptată Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a
vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr.
268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri
proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei
Domeniilor Statului.133 În aplicarea acesteia a fost emis Ordinul comun Nr. 719/2014, Nr.

129 Cu privire la dobândirea dreptului de proprietate funciară de către cetăţenii străini, apatrizi şi de persoanele

juridice străine, a se vedea C. Jora, L. Uţă, Unele consideraţii cu privire la circulaţia juridică a terenurilor, în corelarea
prevederilor Titlului X al Legii nr. 247/2005 cu acelea ale Legii nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, în Revista
de drept comercial nr. 1/2006, pp. 74-86.
130 Constituţia României, publicată în M. Of. nr. 233 din 21 noiembrie 1991, modificată prin Legea de revizuire a

Constituţiei României nr. 429/2003, publicată în M.Of. nr. 758 din 29 octombrie 2003; prin Hotărârea Curţii
Constituţionale nr. 3 din 22 octombrie 2003 a fost confirmat rezultatului referendumului naţional din 18-19 octombrie
2003 privind Legea de revizuire a Constituţiei României, publicată în M. Of. nr. 758 din 29 octombrie 2003.
131 Titlul X privind circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr. 247/2005 a fost abrogat de Legea nr. 71/2011 pentru

punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.


132 M. Of. nr. 1.008 din 14 noiembrie 2005.
133 Publicată în M.O, Partea I, nr. 178 din 12 martie 2014, modificată. Cu privire la critica acestui act normativ, a se

vedea, C. Jora, Unele considerații privind reglementările legale referitoare la vânzarea terenurilor agricole din
740/2014, Nr. M.57/2014, Nr. 2333/2014 al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale,
al Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, al Ministerului Apărării
Naţionale şi al Ministerului Culturii, privind Normele metodologice pentru aplicarea Titlului
I din Legea nr. 17/2014.
Scopurile adoptării acestor acte normative, precizate de către legiuitor chiar în art.
1 al Legii nr. 17/2014, sunt de a asigura securitatea alimentară, protejarea intereselor
naţionale şi exploatarea resurselor naturale, în concordanţă cu interesul naţional,
stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole
situate în extravilan şi comasarea terenurilor agricole în vederea creşterii dimensiunii
fermelor agricole şi constituirea exploataţiilor viabile economic, de unde rezultă că una
dintre dorinţele urmărite de către legiuitor a fost aceea de a permite formarea unor mari
suprafeţe de teren agricol, cunoscut fiind că o agricultură modernă şi eficientă nu se
poate face decât pe suprafeţe mari şi continue de teren agricol.
O primă observaţie pe care facem are în vedere însuşi titlul actului normativ şi ne
referim la sintagma „vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan”. Noul
Cod civil, în Cartea a V-a Despre obligaţii, Titlul IX Diferite contracte speciale, la Capitolul
I reglementează contractul de vânzare. Rezultă că voinţa legiuitorului a fost aceea să
denumească astfel acest contract şi nu prin denumirea deja consacrată, aceea de
contract de vânzare-cumpărare, astfel cum îl denumea Codul civil român de la 1864 şi,
chiar la art. 1650 din noul Cod civil, definind contractul în cauză, legiuitorul face vorbire
despre vânzare. Dacă aceasta a fost voinţa sa în ce priveşte denumirea legală a acestui
contract, pentru rigoarea limbajului juridic şi menţinerea unor noţiuni deja consacrate prin
noul Cod civil, cea mai amplă şi mai importantă legiuire civilă, în opinia noastră,
legiuitorul, care a gândit legea cu privire la care ne referim, ar fi trebuit să folosească tot
denumirea de „vânzare”. Şi în cuprinsul legii menţionate, în mai multe texte, legiuitorul
face vorbire despre „vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole din extravilan”.
Atât din tiltul Legii nr. 17/2014, cât şi din conţinutul art. 2 alin. (1) al acesteia
înţelegem că dispoziţiile sale se aplică numai în cazul transmisiunii dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan, atunci când transmisiunea operează
prin acte între vii, anume numai prin contract de vânzare, de unde rezultă că dacă este
vorba despre transmisiunea unor terenuri din intravilan, chiar dacă acestea sunt agricole
şi chiar dacă dreptul de proprietate se transmite prin vânzare, nu sunt aplicabile
dispoziţiile acestui act normativ şi prevederile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile nici
atunci când se transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole din exrtavilan,
dar printr-un alt contract, altul decât contractul de vânzare, cum ar fi, spre exemplu, un
contract de schimb sau un contract nenumit.
Mai trebuie reţinut şi că prevederile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile în situaţia
transmisiunilor mortis causa, indiferent că ar fi vorba despre moştenire legală ori despre
moştenire testamentară. Astfel fiind, transmisiunea pe cale succesorală a terenurilor
agricole din extravilan este permisă, nelimitat şi fără nicio îngrădire, atât în cazul
succesiunii legale, cât şi al aceleia testamentare, atunci când operează atât în favoarea
persoanelor fizice cetăţeni români şi a persoanelor juridice de naţionalitate română, dar şi

extravilan, comunicare prezentată la Sesiunea anuală de comunicări științifice a Institutului de Cercetări Juridice
”Acad. Andrei Rădulescu” al Academiei Române, cu tema ”Simplificarea – imperative al modernizării și amelirării
calității dreptului”, 17 septembrie 2015,, publicată în volumul cu același titlu, Ed. Universul Juridic, București, 2015;
C. Jora, Vânzarea terenurilor agricole din extravilan, o problemă încă nerezolvată, în Revista Dreptul, nr. 9/2016, pp.
9-17.
atunci când operează în favoarea altor subiecte de drept, altele decât cetăţenii români
sau persoanele juridice de naţionalitate română.
Analizând dispoziţiile conţinute de art. 2 alin. (2) din actul normativ în discuţie
înţelegem că prevederile acestuia se aplică, în primul rând, persoanelor fizice cetăţeni
români, cetăţeni ai unui stat membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la
Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) sau ai Confederaţiei Elveţiene şi
apatrizilor care au domiciliul în România, într-un stat al Uniunii Europene, într-un stat care
este parte la Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) sau în Confederaţia
Elveţiană.
În al doilea rând, dispoziţiile Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile şi persoanelor juridice
care au naţionalitate română sau care au naţionalitatea unui stat membru al Uniunii
Europene sau a statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Economic European
(ASEE) ori a Confederaţiei Elveţiene.
În al treilea rând, dispoziţiile actului normativ în discuţie sunt aplicabile subiectelor de
drept menţionate, persoane fizice şi persoane juridice, în cazul dobândirii dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole, numai în condiţii de reciprocitate. Aceasta
înseamnă că pentru ca subiectele de drept menţionate, altele decît cetăţenii români şi
altele decât persoanele juridice de naţionalitate română, să poată dobândi dreptul de
proprietate prin contract de vânzare asupra terenurilor agricole situate în extravilan în
România, trebuie ca şi legislaţia din statul al căror ceteţeni sunt ori, după caz, unde
apatrizii îşi au domiciliul sau, în cazul persoanelor juridice, a căror naţionalitate o au, stat
membru al Uniunii Europene sau stat parte la Acordul privind Spaţiul Economic European
(ASEE) ori Confederaţia Elveţiană, să permită cetăţenilor români şi persoanelor juridice
de naţionalitate română dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole
din extravilan, prin vânzare.
Condiţia reciprocităţii, impusă de art. 2 alin. (2) al Legii nr. 17/2014 este corectă şi
judicioasă şi din punct de vedere juridic nu ridică probleme şi teoretic, ar trebui să-i
situeze pe cetăţenii români şi pe persoanele juridice de naţionalitate română, pe de o
parte, pe o poziţie de egalitate juridică cu similarii acestora, pe de altă parte, din state
membre ale Uniunii Europene, din state parte la Acordul privind Spaţiul Economic
European (ASEE) sau din Conferedraţia Elveţiană, însă inegalitatea se va manifesta sub
raport economic din două puncte de vedere.
Astfel, în primul rând, valoarea de circulaţie a terenurilor agricole din extravilan din
România este mult mai mică comparativ cu aceea a terenurilor similare din statele
menţionate şi, în al doilea rând, puterea de cumpărare a celor mai mulţi dintre cetăţenii
români sau a persoanelor juridice de naţionalitate română este mult mai mică în raport cu
aceea a subiectelor de drept similare din statele Uniunii Europene sau din statele parte la
Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) orin din Conferderaţia Elveţiană. Sub
acest aspect egalitatea juridică de tratament nu-şi găseşte echivalentul în egalitatea
economică a subiectelor de drept şi, astfel, ceea ce poate face un cetăţean al statelor
menţionate sau o persoană juridică având naţionalitatea acestor state, nu pot face un
cetăţean român sau o persoană juridică de naţionalitate română. Se poate observa, deci,
că această condiţie a reciprocităţii creează un echilibru fragil între subiectele de drept
române şi cele străine şi, în final, rămâne, în cele mai multe dintre cazuri, o inegalitate
vădită între acestea, din punct de vedere economic.
Condiţia reciprocităţii, impusă prin prevederile art. 2 alin. (2) al Legii nr. 17/2014 este
judicioasă din punct de vedere juridic, însă legiuitorul nu a avut în vedere şi inegalitatea
economică dintre subiectele de drept despre care am făcut vorbire, aceasta având drept
urmare dezavantajarea persoenelor fizice cetăţeni români şi a persoanelor juridice de
naţionalitate română.
În privinţa cetăţenilor unor state terţe, alţii decât cetăţenii români sau cei ai unor state
membre ale Uniunii Europene ori din state parte la Acordul privind Spaţiul Economic
European (ASEE) sau din Conferedraţia Elveţiană, aceştia nu pot dobândi terenuri
agricole în extravilan, în România, prin acte între vii, decât în condiţiile reglementate prin
tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate. Regula este valabilă şi în cazul apatrizilor
cu domiciliul într-un stat terţ şi în cazul persoanelor juridice având naţionalitatea unui stat
terţ.
Preocupat fiind de importanţa specială a terenurtilor agricole din extravilan, la art. 3 al
Legii nr. 17/2014, legiuitorul a reglementat şi necesitatea obţinerii unor avize, în cazul
înstrăinării unor asemenea terenuri prin vânzare. Astfel, terenurile agricole situate în
extravilan pe o adâncime de 30 de km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către
interior şi terenurile situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de
obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare numai cu avizul specific al Ministerului
Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul
siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate, menţionate la art. 6 alin. (1) din
Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, cu modificările şi
completările ulterioare., aceste dispoziţii, însă, nefiind aplicabile titularilor dreptului de
preempţiune, drept reglementat la art. 4-12 din Lege.
Avizele menţionate trebuie să fie comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la
înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător, conform procedurii privind obţinerea
avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale, procedură reglementată prin Normele
metodologice de punere în aplicare a Titlului I al Legii nr. 17/2014. În situaţia în care
avizul nu este dat în termenul legal amintit, acesta se consideră ca fiind favorabil.
Tot astfel, terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în
care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial
arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare, numai cu avizul specific
al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după
caz, aviz care trebuie emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii
solicitate de vânzător, în condiţiile şi cu procedura reglementată prin Normele
metodologice de aplicare a Legii nr. 17/2014, iar în cazul neîndeplinirii acestei obligaţii,
avizul se consideră a fi favorabil.
Din analiza dispoziţiilor conţinute de art. 3 al Legii se evidenţiază interesul sporit al
legiuitorului pentru circulaţia juridică a terenurilor agricole din extravilan care se situează
de-a lungul frontierei de stat a României, de-a lungul ţărmului Mării Negre, ori pe care
sunt amplasate obiective speciale sau situri arheologice, având în vedere că asemenea
terenuri sunt nu numai bunuri cu o valoare importantă, ci şi aceea că sunt parte a
teritoriului naţional al României. Însă, ceea ce rămâne de neînţeles, cu privire la terenurile
agricole din extravilan la care face referire art. 3 al Legii nr. 17/2014, este de ce legiuitorul
nu a instituit obligaţia obţinerii avizelor menţionate şi atunci când înstrăinarea se face şi
prin alte contracte care sunt translative de proprietate, rezumându-se numai la
transmisiunea care se face prin contract de vânzare.
Interesul exercitării autorităţii statului sau al conservării unor bunuri şi obiective situate
pe aceste terenuri ar trebui să existe nu numai cu prilejul înstrăinării prin vânzare a
acestora, ci cu prilejul oricărei transmisiuni prin acte între vii a unor asemenea bunuri de
importanţă fie strategică, fie pentru patrimoniul istoric şi arheologic al ţării. Din acest motiv
apreciem că emiterea unor avize specifice ale instituţiilor pe care legea le menţionează ar
fi fost util să să existe pentru orice transmisiune între vii a unor asemenea terenuri la care
face referire art. 3 al Legii, nu numai prin contract de vânzare. Legiuitorul ar fi putut avea
în vedere şi situaţiile în care sunt încheiate acte simulate, care să ascundă realitatea unor
contracte de vânzare, pentru a se ocoli dispoziţiile legale privind obţinerea avizelor
specifice. Acesta constituie un argument în plus pentru opinia ce am prezentat, în sensul
necesităţii existenţei avizului cerut de lege cu prilejul oricărei transmisiuni inter vivos a
dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan.
Introducerea unor asemenea avize, din raţiunile pe care le-a avut în vedere
legiuitorul, ar putea fi reglementate şi în cazul înstrăinării unor terenuri situate în
intravilan, nu numai atunci când este vorba despre terenuri agricole situate în extravilan.
O asemenea reglementare, credem, s-ar înscrie printre limitele şi restricţiile aduse
dreptului de proprietate privată în interes general.
Fără a putea tăgădui importanţa deosebită a reglementării garantării dreptului la
moştenire, astfel cum statuează art. 46 din Legea fundamentală, ne punem, totuşi,
întrebarea dacă şi în cazul transmisiunilor mortis causa nu ar fi putut fi prevăzută
necesitatea obţinerii unor avize specifice de către subiectul de drept care are calitatea de
moştenitor legal sau testamentar. Nu credem că o asemenea opinie ar putea fi
considerată prea îndrăzneaţă sau ar afecta dispoziţia constituţională menţionată, atunci
când raţiunile pentru care s-ar introduce un sistem al obţinerii unor avize specifice ar avea
în vedere securitatea naţională ori păstarea şi conservarea unor obiective arheologice şi
istorice de valoare însemnată pentru evoluţia poporului român pe teritoriul de astăzi al
ţării.
Legiuitorul a reglementat şi posibilitatea exercitării unui drept de preempţiune în cazul
înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, reglementarea
găsindu-se la art. 4-12 din Legea nr. 17/2014. Astfel, înstrăinarea prin vânzare, a
terenurilor agricole situate în extravilan trebuie să respecte dispoziţiile Codului civil şi
dreptul de preempţiune al coproprietarilor, al arendaşilor, al proprietarilor vecini şi al
statului român, în ordinea astfel stabilită de către legiuitor, la preţ şi în condiţii egale. În
cazul arendaşului care doreşte să cumpere terenul agricol din extravilan, acesta o poate
face numai dacă are în arendă acel teren ce se doreşte a fi vândut, existând un contract
de arendă încheiat în mod valabil şi înregistrat în condiţiile legii, la momentul afişării
ofertei de vânzare la sediul primăriei. Neîndeplinirea acestei condiţii de către arendaş îl
face pe acesta să piardă calitatea de preemptor, calitate conferită de lege.
Legiuitorul a prevăzut şi că solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în
contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac
dovada bunei-credinţe a părţilor contractante şi a profesionistului instrumentator cu privire
la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform
descrierii din cartea funciară.
A fost prevăzută şi o excepţie de la reglementarea dreptului de preempţiune, anume,
înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care se află
situate situri arheologice clasate trebuie să se facă în conformitate cu prevederile Legii nr.
422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.
Vădind o preocupare deosebită pentru respectarea bunei-credinţe a părţilor
contractante şi a profesionisului instrumentator al actului translativ de proprietate,
legiuitorul a stabilit că solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele
translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale, fac dovada bunei-
credinţe a acestora în ce priveşte calitatea de proprietar a vânzătorului cu privire la
imobilul ce constituie obiect al contractului de vânzare, conform descrierii din cartea
funciară.134
În ce priveşte procedura de exercitare a dreptului de preempţiune, prin dispoziţiile
Legii nr. 17/2014 se derogă de la prevederile art. 1730 şi urm. din Codul civil în materia
dreptului de preempţiune, însă dispoziţiile Capitolului III al Legii, denumit Exercitarea
dreptului de preempţiune, se completează cu prevederile dreptului comun. Astfel,
vânzătorul este ţinut să înregistreze la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale
unde se găseşte terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a acestuia,
însoţind cererea de oferta de vânzare a terenului agricol din extravilan şi de documentele
doveditoare prevăzute de normele metodologice emise în aplicarea legii, ofertă pe care
primăria trebuie să o afişeze timp de 30 de zile, la sediul să şi pe pagina sa de internet.
Totodată, primăria are obligaţia de a transmite un dosar care să cuprindă lista
preemptorilor, copiile cererii de afişare, ale ofertei de vânzare şi ale documentelor
doveditoare, în termen de 3 zile de la data înregistrării, către Ministerul Agriculturii şi
Dezvoltării Rurale şi structurii teritoriale a acestuia. Primind oferta de vânzare astfel
transmisă, acestea au obligaţia să afişeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de
15 zile, iar titularii dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 30 de zile cu privire
la care am făcut vorbire, să îşi manifeste intenţia de a cumpăra, să comunice acceptarea
ofertei vânzătorului şi să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. La
rândul său, primăria, în termen de 24 de ore de la înregistrarea acceptării ofertei de
vânzare, trebuie să afişeze datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a Legii
nr. 17/2014 şi trebuie să le trimită pentru afişare pe site către Ministerul Agriculturii şi
Dezvoltării Rurale sau, după caz, către structura teritorială a acestuia.
Conform prevederilor art. 7 alin. (2) din Legea nr. 17/2014, în cazul în care în
termenul legal, mai mulţi preemptori de rang diferit îşi manifestă intenţia de a cumpăra, la
acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, vânzătorul este chemat să aleagă dintre aceştia
preemptorul potenţial cumpărător, comunicând numele acestuia primăriei. Se înţelege că,
în alegerea pe care urmează să o facă, vânzătorul trebuie să aleagă titularul dreptului de
preempţiune numai în ordinea de preferinţă stabilită de legiuitor la art. 4 alin. (1) al Legii
nr. 17/2014, coproprietari, arendaşi, proprietari vecini, statul român, dreptul de a alege
manifestându-se numai în măsura în care sunt preemptori de acelaşi rang.
Dacă, în termenul legal, mai mulţi preemptori de acelaşi rang îşi manifestă intenţia de
cumpărare şi niciun preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în

134 Noţiunea juridică a bunei-credinţe a fost considerată intenţia dreaptă diligenţa, liceitatea şi abţinerea de la
cauzarea unui prejudiciu, acestea constituind forme de manifestare în raporturile juridice, activitatea onestă loială şi
de totală încredere reciprocă la încheierea şi executarea actelor juridice, în general, iar în materie contractuală, în
special şi credinţa eronată şi scuzabilă protejată de lege, echivalentă, prin aceasta, cu un drept, evidenţiindu-se cele
două funcţii ale conceptului, anume, loialiatea în actele juridice şi credinţa eronată. (M. Uliecu, în Colectiv, M. Uliescu
coordonator, Noul Cod civil. Studii şi comentarii. Vol. I. Cartea I şi Cartea a II-a (art1-534), Universul Juridic,
Bucureşti, 2012, pp. 97-98).
aceleaşi condiţii, vânzătorul este chemat să aleagă pe unul dintre aceştia şi să comunice
numele acestuia primăriei competente să desfăşoare procedura legală.
În condiţiile în care un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din
oferta de vânzare sau celui oferit de către ceilalţi preemptori de rang superior acestuia
care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare
cu acest preţ, cu preemptorii de rang superior. Se poate observa, din reglementarea art. 7
alin. (4) al Legii, că nu există obligaţia de a relua procedura, ci vânzătorul are numai
posibilitatea, dacă doreşte, să reia procedura cu preemptorii de rang superior.
Asemenea procedură se poate desfăşura numai o singură dată.
În condiţiile în care niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă
intenţia de a cumpăra terenul, acesta se poate vinde liber, cu respectarea reglementărilor
stabilite de dispoziţiile Legii nr. 17/2014 şi ale normelor metodologice adoptate pentru
aplicarea acesteia, vânzătorul având obligaţia de a înştiinţa, în scris, primăria, despre
aceasta, deci, fără a modifica preţul precizat în cuprinsul ofertei de vânzare. În măsura în
care vânzarea liberă a terenului s-ar face la un preţ mai mic decât acela cerut în oferta de
vânzare formulată şi înaintată primăriei în cadrul procedurii legale menţionate sau în
condiţii mai avantajopase decât cele menţionate în ofertă, sancţiunea prevăzută de lege o
reprezintă nulitatea absolută.
Rezultă că nu numai micşorarea preţului poate să atragă aplicarea acestei sancţiuni
civile, ci şi vânzarea în condiţii mai avantajoare (cum ar fi, de exemplu, vânzarea în rate
sau posibilitatea de a plăti preţul bunului dobândit la o dată ulterioară, după încheierea
contractului de vânzare). Din păcate, dispoziţiile art. 7 alin (8) al Legii pot fi ocolite cu
ușurință pe calea simulaţiei şi, aparent, în acest fel, oferta de vânzare nu se modifică, dar
se poate evita aplicarea sancţiunii menţionate.
Dacă în termenul de 30 de zile, termen stabilit la art. 6 alin. (2) din Legea nr. 17/2014
ori în termenul de 10 zile, stabilit de art 7 alin. (5) al legii, vânzătorul modifică oferta de
vânzare, trebuie reluată procedura de înregistrare a cererii de ofertă.
Se poate observa că procedura legală este greoaie şi complicată, dar, în acelaşi timp,
vulnerabilă şi în ciuda reglementării sale amănunţite, există posibilitatea de a folosi
dispoziţiile legale reglementate de Codul civil la art. 1289-1294, în materia simulaţiei.
Pentru încheierea contractului de vânzare având ca obiect terenuri agricole din
extravilan în formă autentică ad validitatem de către notarul public sau pentru ca instanţa
judecătorească să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare este
necesar avizul final, urmare îndeplinirii procedurii de exercitare a dreptului de
preempţiune şi acesta se emite de structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii şi
Dezvoltării Rurale, pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 hectare inclusiv, iar dacă
suprafaţa ce se doreşte a fi vândută depăşeşte această limită, avizul se emite de
Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale.
Atunci când niciun preemptor nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul agricol
din extraviulan, care se doreşte a fi vândut, acesta se vinde liber, oricărei alte persoane
din afara cercului acelora desemnate de lege ca titulare ale dreptului de preempţiune,
fără a mai fi necesară emiterea avizului menţionat, contractul de vânzare încheindu-se pe
baza unei adeverinţe eliberate de primărie.
Legea instituie interdicţia înstrăinării terenurilor agricole din extravilan fără
respectarea dreptului de preempţiune sau în lipsa avizelor reglementate la art. 3 şi la art.
9 din Legea nr. 17/2014 şi dacă, totuşi, sunt încheiate asemenea acte translative de
proprietate, sancţiunea aplicabilă este nulitatea absolută.
Ca o concluzie cu privire la cele menționate se evidențiază intenția, în principiu, bună
a legiuitorului de a efectua un control al modului de dobândire a dreptului de proprietate
asupra terenurilor agricole din extravilan, însă controlul se limitează numai la
transmisiunea dreptului de proprietate prin contract de vânzare și are în vedere (de ce
oare ?) numai terenurile agricole din extravilan.
Nici instituirea necesității obținerii avizelor despre care am făcut vorbire și nici a
dreptului de preempțiune nu poate obstacula folosirea, destul de ușoară, a simulației,
pentru a ocoli dispozițiile restrictive ale legii.
Mai trebuie precizat și că legea este adoptată mult prea târziu, aceasta fiind necesară
și nu în această formă, imediat după anul 1989 și aceasta nu a rezolvat nici problema
dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan sau din
intravilan atunci când dobânditorul este o persoană juridică română, dar fondatorii,
asociații, acționarii nu sunt cetățeni români sau sunt parte cetățeni români și parte
cetățeni ai altui stat.
În fine, mai trebuie menționat și că legiuitorul nu a avut în vedere nici posibilitatea
dezmembrării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor agricole din extravilan și,
deci, posibilitatea de a transmite fără restricții dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate asupra unor asemenea bunuri.

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 6 : Studenții vor fi deprinși cu reglementările speciale


privind circulația juridică a terenurior, cu specială privire asupra posibilității de
dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole de către cetățenii
străini, apatrizi și persoanele juridice străine.

Concepte și termeni de reținut : circulația juridică a terenurilor, dobândirea


dreptului de proprietate privată asupra terenurilor agricole, vânxarea terenurilor
agricole din extravilan, exercitarea dreptului de preempțiune, posibilitatea
dezmembrării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor.

Întrebări de control și teme de dezbatere

1. Explicați care sunt condițiile în care poate fi dobândit dreptul de proprietate


asupra terenurilor în conformitate cu prevederile Codului civil
2. Care sunt reglementările privind circulația juridică a tereurilor din fondul
forestier
3. Pot dobândi cetățenii străini și apatrizii dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor agricole în România ?
Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați procedura exercitării dreptului de preempțiune la dobândirea prin
contract de vânzare a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din
extravilan
2.Explicați dacă cetățenii străini pot dobândi terenuri agricole în extravilan în
România prin acte mortis causa
3.Precizați dacă persoanele juridice constituite conform legislației unui stat din
afara Uniunii Europene pot dobândi deptul de proprietate asupra terenurilor
agricole din România.

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 7
DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR
Obiectivele unității de învățare :

- Familiarizarea studenților cu exercitarea dezmembrămintelor dreptului de


proprietate privată asupra terenurilor
- Familiarizarea studenților cu explicarea posibilității descompunerii dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor
- Familiarizarea studenților cu situația specială a exercitării dreptului de superficie
- Familiarizarea studenților cu exercitarea dreptului de uzufruct asupra terenurilor

Competențele unității de învățare :


- Studenții vor putea explica categoriile de servituți și exercitarea acestora
- Studenții vor putea explica exercitarea unui dezmembrământ al dreptului de
proprietate și exercitarea nudei proprietăți asupra terenurilor
- Studenții vor putea explica modurile de constituire a dreptului de uzufruct

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare

1. Probleme generale

În lucrările doctrinare, noţiunea de dezmembrământ a primit atât un sens larg, cât şi


un înţeles restrâns.
În sens restrâns, conceptul desemnează dezmembrămintele propriu-zise ale dreptului
de proprietate privată, respectiv dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitaţie,
dreptul de superficie şi dreptul de servitute.
Într-o accepţiune mai largă a noţiunii, aceasta cuprinde şi nuda proprietate, pentru că
şi conţinutul său juridic este rezultatul dezmembrării, al divizării dreptului de proprietate
iniţial.
Totuşi, s-a remarcat, pe drept cuvânt, că, spre deosebire de dezmembrămintele
propriu-zise, nuda proprietate păstrează aptitudinea reîntregirii tuturor atributelor care au
format conţinutul juridic al dreptului iniţial, deci aptitudinea de a se transforma într-un
drept de proprietate complet, deplin, cu toate caracterele sale, respectiv caracterul
exclusiv, caracterul absolut şi caracterul perpetuu. În acest înţeles special, nuda
proprietate ar păstra chiar şi caracterul perpetuităţii dreptului de proprietate iniţial.135

135 V. Stoica, op. cit., vol. I, pp. 468 şi 469.


Alţi autori au considerat că, nici chiar într-un asemenea înţeles larg, nuda proprietate
nu ar putea fi considerată ca fiind un dezmembrământ al dreptului de proprietate.136
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt, deci, rezultatul disocierii atributelor
acestui drept, unele dintre ele putând fi exercitate de alte persoane decât proprietarul, cu
excepţia atributului de dispoziţie, care, în mod necesar, îi rămâne acestuia din urmă.
Indiferent de modul în care are loc dezmembrarea dreptului de proprietate, atributul
dispoziţiei rămâne întotdeauna în mâinile proprietarului, pentru că acesta este singurul
atribut a cărui înstrăinare duce la însăşi pierderea dreptului de proprietate.137
Într-o opinie, descrierea dezmembrămintelor prin separarea atributelor folosinţei (usus
şi fructus) din conţinutul juridic al dreptului de proprietate privată, este nu numai
incompletă (pentru că atributul posesiei nu rămâne în totalitate nudului proprietar, ci în
realitate este divizat între nudul proprietar şi titularul dezmembrământului), dar şi
imprecisă (câtă vreme dispoziţia juridică, deşi rămâne la nudul proprietar, este limitată
numai la nuda proprietate, dobânditorul având, la rândul său, obligaţia de a respecta
dezmembrământul constituit, iar dispoziţia materială a nudului proprietar este aproape
golită de conţinut).138
În ceea ce priveşte natura juridică a dezmembrămintelor dreptului de proprietate, unii
autori au arătat că, pentru înţelegerea acesteia, este necesar a fi făcute unele precizări.
Astfel, prin dezmembrarea dreptului de proprietate privată, rezultă nu numai
fragmentarea dreptului de proprietate iniţial în mai multe drepturi reale, ci şi naşterea unor
raporturi juridice obligaţionale între nudul proprietar şi titularul dezmembrământului.139
Definim dezmembrămintele dreptului de proprietate ca drepturi reale principale
exercitate asupra bunurilor altei persoane, drepturi derivate, opozabile erga omnes, chiar
şi proprietarului, drepturi care se constituie prin desprinderea atributelor din dreptul de
proprietate sau prin limitarea unor atribute ale dreptului de proprietate în conţinutul lor140.
Existenţa dezmembrămintelor, ca drepturi reale asupra lucrului altuia, este de natură să
limiteze caracterul exclusiv al dreptului de proprietate.
Analiza definiţiei date noţiunii de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
conduce la concluzia că drepturile reale principale, dezmembrămintele proprietăţii, sunt
opozabile deopotrivă terţilor şi proprietarului, care nu mai are posibilitatea ca, prin voinţa
şi puterea proprie, să modifice sau să stingă dreptul real respectiv.
Revocarea dreptului poate avea loc numai cu titlu de sancţiune şi trebuie dispusă
obligatoriu în cadrul unui proces, de instanţele de judecată, având în vedere că între
proprietar şi titularul dreptului real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, se nasc
raporturi de drept civil, în care părţile se situează pe poziţii de egalitate.141
În unele situaţii, atributele dreptului de proprietate pot fi separate şi devin drepturi
reale distincte, care sunt exercitate de altă persoană decât titularul dreptului de
proprietate. Întrucât sunt rezultatul desfacerii dreptului de proprietate, drepturile reale
astfel născute poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.142
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt dreptul de uz, dreptul de uzufruct,
dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie.

136 E. Chelaru, op. cit., p. 158.


137 Idem, p.155.
138 V. Stoica, op. cit., vol. I, pp. 466 şi 467.
139 Idem, p. 469.
140 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 244. L. Pop, op. cit., p. 158
141 L. Pop, op. cit., p.158.
142 C.Bîrsan, M.Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 153.
Posesia ca stare de fapt nu se confundă cu posesia privită ca atribut ce intră în
conţinutul juridic al dreptului de proprietate ca element de drept. Aceasta din urmă se
exercită de către titularul dreptului de proprietate complet, deplin sau de către titularul
unui alt drept real derivat, rezultat după dezmembrarea dreptului de proprietate iniţial ori
chiar exercitarea sa poate fi considerată ca fiind divizată între nudul proprietar şi titularul
dezmembrământului.
Astfel, nudul proprietar păstrează dreptul de a apropria lucrul şi dreptul de a stăpâni
lucrul, dar numai în calitate de nud proprietar, iar titularul dezmembrământului
dobândeşte şi el dreptul de a stăpâni lucrul, dar nu ca proprietar, ci în calitate de titular al
dezmembrământului respectiv. Concluzia este aceea că orice dezmembrământ al
dreptului de proprietate asupra bunului include şi atributul posesiei, care însă nu se
confundă cu jus possidendi, care intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate
privată, ci este numai o parte a acestuia, rezultată din divizare.143
În literatura juridică s-a arătat că dreptul de proprietate publică nu poate să fie dez-
membrat, întrucât bunurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil, inalienabile
şi imprescriptibile144. Numai dreptul de proprietate privată este susceptibil de a fi
dezmembrat, dreptul de proprietate publică fiind inalienabil în plenitudinea atributelor
sale.145
Cu toate acestea, statul, unităţile administrativ-teritoriale ori alte persoane juridice
care administrează bunuri din domeniul privat, precum şi regiile autonome pot dobândi
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.146
Posesia nu poate fi exercitată asupra bunurilor din domeniul public, întrucât aceste
bunuri nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate privată.147
Potrivit dispoziţiilor art. 136 alin. (4) din Legea fundamentală, bunurile proprietate
publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor
autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele
pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică. Tot astfel, conform art. 861
alin. (1) şi alin. (2) Cod civil, bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile
şi insesizabile, proprietatea asupra acestora nu se stinge prin neuz şi nu poate fi
dobândită de terţi prin uzucapiune sau prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor
mobile. Interesant de subliniat este conţinutul art. 862 din Codul civil, care prevede, la
alin. (1), că dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limitare reglementată
de lege sau de Codul civil pentru dreptul de proprietate privată, în măsura în care acestea
sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate. În
ciuda acestei reglementări, totuşi, nu putem accepta că proprietatea publică ar putea fi
dezmembrată, deşi analizând prevederile întregului art. 862 din Codul civil, poate, am fi
tentaţi să cădem în asemenea capcană.
De regulă, drepturile reale principale sunt drepturi subiective, dar substanţa dreptului
de proprietate publică nu poate fi redusă la un drept subiectiv civil, înţelegerea acesteia
fiind posibilă numai dintr-o perspectivă interdisciplinară.148

143 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 466.


144 L. Pop, op. cit., p. 158. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 321. I.P. Filipescu, op. cit., p. 244.
145 E. Chelaru, op. cit., p. 156.
146 P.M. Cosmovici, op. cit., p. 70.
147 C. Jora, Fl. Ciutacu, op. cit., p. 51.
148 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 431.
Proprietatea publică se exercită, în regim de drept public, asupra bunurilor din
domeniul public, de către subiectele de drept care pot avea calitatea de titulari ai dreptului
de proprietate publică, respectiv statul şi unităţile administrativ-teritoriale.
Niciun alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate fi titular al dreptului de
proprietate asupra bunurilor din domeniul public, iar împrejurarea că persoanele juridice
de drept public primesc în administrare bunuri din domeniul public sau că altor persoane
juridice le sunt concesionate asemenea bunuri nu trebuie să conducă la o altă
concluzie.149
Dacă dreptul de administrare se poate constitui numai pe temeiul dreptului de
proprietate publică, dreptul de concesiune şi dreptul real de folosinţă gratuită pot privi şi
bunuri din domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale.150
Aceste drepturi se exercită şi încetează în regim de drept public, în principal, chiar
dacă pot interveni şi anumite elemente de drept privat, aspect care explică motivul pentru
care aceste drepturi nu pot fi privite ca dezmembrăminte, nici chiar atunci când se
constituie cu privire la bunurile din domeniul privat al statului sau al unităţilor
administrativ-teritoriale.
Cu privire la dreptul real de administrare, s-a arătat că trăsătura de drept administrativ
a acestuia exclude opozabilitatea sa faţă de titularii dreptului de proprietate publică şi faţă
de autorităţile publice care l-au constituit. De asemenea, aceeaşi trăsătură face imposibilă
dezmembrarea acestuia, posibilitate specifică dreptului civil.151
În literatura juridică s-a observat, în mod întemeiat, considerăm, că dreptul de
concesiune şi dreptul real de folosinţă cu titlu gratuit, atunci când sunt constituite pe
temeiul dreptului de proprietate privată, deşi au o configuraţie proprie, trebuie analizate în
contextul tipologiei drepturilor reale principale. Acestea, însă, nu pot fi considerate, în
nicio situaţie, ca fiind dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată.152
Dreptul real de folosinţă cu titlu gratuit nu dezmembrează dreptul de proprietate
publică, deoarece este constituit prin acte de putere, iar între proprietar şi titularul acestui
drept se nasc raporturi juridice administrative.153
O altă problemă de drept care a format obiectul unor controverse doctrinare a privit
natura juridică a dreptului de folosinţă recunoscut pentru construcţia de locuinţe
proprietate privată a persoanelor fizice, pe temeiul unor reglementări anterioare Legii nr.
50/1991, în măsura în care acest drept nu s-a transformat în drept de proprietate,
conform dispoziţiilor art. 36 alin. (2), (3) şi (5) din Legea nr. 18/1991.
Dacă unii autori au considerat că şi acest drept îşi păstrează regimul juridic propriu,
distinct de cel al dezmembrămintelor dreptului de proprietate154, într-o altă opinie, un
asemenea drept poate fi inclus în categoria dezmembrămintelor dreptului de proprietate,
respectiv ca un drept de superficie.155
Dreptul real de folosinţă asupra terenurilor atribuite, în temeiul Decretului nr.
244/1955, Legii nr. 4/1973 şi Legii nr. 58/1974, de cele mai multe ori din perimetrul
construibil al localităţilor, în scopul edificării unor construcţii de către persoanele fizice, în

149 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 47.


150 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 433.
151 C. Bîrsan, M.Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 56.
152 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 472.
153 L. Pop, op. cit., p. 94.
154 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 473.
155 L. Pop, op. cit., pp. 187 şi 188.
măsura în care titularii dreptului de proprietate asupra construcţiilor nu au cerut
recunoaşterea dreptului de proprietate şi asupra terenului, nu ar mai putea fi calificat în
prezent ca atare – deci ca un drept de folosinţă asupra terenului distinct de dreptul de
proprietate asupra construcţiei – ci, împreună cu dreptul de proprietate asupra
construcţiei, apare ca fiind un drept de superficie, dezmembrământ al dreptului de
proprietate privată al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.156
Potrivit unei alte opinii, în prezent a rămas în fiinţă numai dreptul de folosinţă constituit
în favoarea unor persoane juridice, având ca obiect terenuri cu alte destinaţii decât
realizarea de construcţii sau de alte lucrări.157

2. Dreptul de uzufruct158
2.1. Definiţia dreptului de uzufruct
În conformitate cu dispoziţiile art. 703 din Codul civil, „uzufructul este dreptul de a
folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul,
însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa”.
Din definiţia dată dreptului de uzufruct de art. 703 din Codul civil, rezultă că acesta
este un drept real derivat, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, în virtutea
căruia un subiect de drept civil, persoană fizică sau persoană juridică - denumită
uzufructuar - este îndreptăţit să posede şi să folosească un bun care aparţine unei alte
persoane, cu obligaţia de a conserva substanţa bunului şi de a-i restitui bunul
proprietarului la termenul stabilit sau cel mai târziu la moartea sa, când uzufructuarul este
o persoană fizică sau după cel mult 30 de ani, când uzufructuarul este o persoană
juridică.
Dreptul de uzufruct este, deci, un drept real principal derivat, esenţialmente temporar,
reglementat de art. 703-748 din Codul civil.
Uzufructul apare ca fiind „un drept real esenţialmente vremelnic care conferă
uzufructuarului puterea de a exercita asupra lucrului altuia atribute ale proprietăţii, şi
anume acelea cuprinse în jus utendi et fruendi. Proprietatea însăşi astfel vremelnic golită,
nudă, rămâne a proprietarului, care în timpul duratei uzufructului e vremelnic lipsit şi de
exerciţiul facultăţilor cuprinse în jus abutendi întrucât exerciţiul acelor facultăţi ar jigni
exerciţiul dreptului utendi et fruendi al uzufructuarului. Dar jus abutendi în înţelesul de
putere de a schimba natura specifică şi destinaţiunea lucrului şi de a-i epuiza sau nimici
puterea productivă, nu aparţine uzufructuarului care prin natura dreptului său e ţinut să
păstreze natura specifică, destinaţiunea şi fiinţa productivă a lucrului (salva rerum
substantia) şi să restituie lucrul la sfârşitul uzufructului.”159
Uzufructuarul şi nudul proprietar sunt fiecare în parte titularii unei părţi din prerogativele
dreptului de proprietate, cele două drepturi reale coexistând cu privire la acelaşi bun.160
Uzufructul este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, deoarece presupune
dezlipirea din conţinutul juridic al dreptului de proprietate a atributelor jus utendi şi jus

156 L. Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localităţilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1980, pp. 105-150. C.

Alunaru, Noi aspecte teoretice şi practice ale dreptului de superficie, în Dreptul nr. 5-6/1993, pp. 65-73.
157 M. Nicolae, op. cit., p. 379. C. Bîrsan, op. cit., pp. 301-304.
158 Cu privire la dreptul de uzufruct, a se vedea I. Dojană, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil.

Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163), Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 262-
290.
159 M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 160.
160 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 636.
fruendi, precum şi constituirea lor într-un drept real care aparţine unei alte persoane decât
proprietarul, numită uzufructuar. Atributul dispoziţiei rămâne proprietarului lucrului, care
păstrează nuda proprietate.161
Dreptul de uzufruct ia naşterea prin dezmembrarea dreptului de proprietate privată,
respectiv prin desprinderea atributului folosinţei, cu ambele elemente care îl
caracterizează – usus şi fructus – şi prin divizarea atributului posesiei, întrucât titularul
dezmembrământului are dreptul să stăpânească bunul, dar nu ca proprietar, ci potrivit
dreptului său.

2.2. Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct


Astfel cum rezultă şi din analiza definiţiei dreptului de uzufruct, atât a celei legale, cât
a celei date în lucrările doctrinare, sub aspectul caracterelor juridice ale dreptului de
proprietate, putem reţine că acesta este un dezmembrământ al dreptului de proprietate
privată, este un drept esenţialmente temporar, este un drept cu caracter intuitu personae,
acum cesibil şi uzufructuarul poate ceda şi emolumentul dreptului său.
În primul rând, dreptul de uzufruct este un drept real principal, un dezmembrământ al
dreptului de proprietate, care se distinge prin modul în care ia naştere şi prin conţinutul
său juridic.
În practica judiciară s-a stabilit că uzufructul este un dezmembrământ al proprietăţii,
iar nu o sarcină a ei şi, cu atât mai puţin, a nudei proprietăţi.162
Titularul dreptului de uzufruct exercită folosinţa asupra bunului ca şi proprietarul
însuşi.
Uzufructul este un drept real, întrucât uzufructuarul se află într-o relaţie directă cu
lucrul, exercitând toate prerogativele pe care dreptul său i le conferă, fără ca pentru
aceasta să fie nevoit să ceară concursul nudului proprietar.163
Uzufructul constituit asupra unei creanţe sau valori mobiliare nu mai este un drept
real, deoarece dreptul din care rezultă nu are acest caracter.164
Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct este alcătuit din atributele posesiei şi
folosinţei, uzufructuarul având dreptul de a culege şi percepe, în proprietate, fructele
bunului, în timp ce proprietarul rămâne numai cu atributul dispoziţiei juridice, pe care îl
poate exercita liber, fără însă a aduce atingere dreptului uzufructuarului.165
În cazul uzufructului, coexistă asupra aceluiaşi bun două drepturi reale diferite, şi
anume acela al uzufructuarului, care îi conferă posibilitatea de a stăpâni, de a folosi bunul
şi de a-i culege fructele şi dreptul nudului proprietar, care îi conferă acestuia puterea de a
dispune de bun, astfel cum acesta este grevat de dreptul de uzufruct.
În al doilea rând, ca drept real, dreptul de uzufruct este opozabil erga omnes şi nu
poate fi confundat cu drepturile locatarului asupra bunului închiriat.
Titularul dreptului de uzufruct exercită folosinţa asupra bunului ca şi proprietarul
însuşi, iar folosinţa sa nu se confundă cu folosinţa care rezultă în favoarea beneficiarului

161 I.P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 322.


162 E. Safta-Romano, op. cit., p. 202.
163 E. Chelaru, op. cit., p. 158.
164 I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 322.
165 L. Pop, op. cit., p. 160.
unui drept de creanţă care ar rezulta dintr-un contract de locaţiune, dintr-un contract de
comodat sau dintr-un contract de arendare166.
Uzufructul nu se confundă, deci, cu simpla folosinţă, care este un drept de creanţă.167
Astfel, dacă uzufructul este un drept real, indiferent dacă obiectul său îl constituie
bunurile mobile sau imobile, locaţiunea este un drept de creanţă, chiar dacă obiectul său
îl constituie un bun imobil, întrucât drepturile de creanţă sunt bunuri mobile prin
determinarea legii. De asemenea, faţă de faptul că locaţiunea izvorăşte dintr-un raport de
obligaţii, proprietarului îi revin o serie de îndatoriri, în timp ce, în cazul uzufructului,
proprietarul are în principal o obligaţie negativă, de a nu face nimic de natură a-l stânjeni
pe uzufructuar în exercitarea dreptului său.
Spre deosebire de locatar, care nu are posibilitatea să delase sau să abandoneze
folosinţa bunului, uzufructuarul poate să abandoneze bunul şi folosinţa acestuia.
Mai mult, pe când drepturile şi obligaţiile născute din contractul de locaţiune se transmit
moştenitorilor părţilor contractante, uzufructul se stinge prin moartea titularului său.168
Ca drept real, opozabil erga omnes, uzufructul este opozabil chiar şi proprietarului din
al cărui drept s-a constituit.169
Uzufructuarul are la îndemână, pentru apărarea dreptului său o acţiune reală,
petitorie specifică, acţiunea confesorie de uzufruct.
În al treilea rând, dreptul de uzufruct este esenţialmente temporar întrucât se stinge
cel mai târziu la moartea uzufructuarului, când acesta este o persoană fizică, conform art.
708 alin. (1) din Codul civil, iar atunci când uzufructuarul este o persoană juridică,
uzufructul nu poate dura mai mult de 30 de ani, conform art. 708 alin. (2) din Codul civil.
Uzufructul are caracter intuitu personae şi poate fi constituit pentru o durată mai scurtă
decât durata vieţii uzufructuarului, care reprezintă limita maximă a duratei uzufructului.
Aşadar, în cazul titularului persoană fizică, uzufructul poate fi cel mult viager. În
conformitate cu prevederile art. 708 alin. (4) Cod civil, uzufructul constituit până la data la
care o altă persoană va ajunge la o anumită vârstă durează până la acea dată, chiar
dacă persoana în cauză ar muri înainte de a împlini acea vârstă.
Durata iniţială a uzufructului nu este un impediment pentru încetarea acestui
dezmembrământ înainte de termen, dacă intervin alte cauze de încetare.170
Uzufructul poate să fie mobiliar sau imobiliar, în raport de bunurile asupra cărora
acesta a fost constituit.
În al patrulea rând, dreptul de uzufruct este cesibil. Conform prevederilor art. 714 Cod
civil, în absenţa unei prevederi contrare, uzufructuarul are posibilitatea de a ceda dreptul
său unei alte persoane fără acordul nudului proprietar, cu respectarea dispoziţiilor legale
în materie de carte funciară. În acest caz, uzufructuarul rămâne dator faţă de nudul
proprietar numai pentru obligaţiile născute înainte de cesiune. Până la notificarea cesiunii,
uzufructuarul şi cesionarul răspund solidar.
Dintre toate dezmembrămintele dreptului de proprietate, dreptul de uzufruct este cel
mai larg, întrucât conferă titularului nu numai posesia şi folosinţa, ci şi unele drepturi de
dispoziţie. În raport cu titularul dreptului de proprietate, potrivit unei opinii exprimate în

166 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 154.


167 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 111.
168 D. Lupulescu, op. cit., p. 145.
169 P. M. Cosmovici, op. cit., p. 70. Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 635.
170 V. Stoica, op. cit.,vol. I, p. 477.
literatura de specialitate juridică, uzufructuarul ar fi un detentor precar. Atâta vreme însă
cât uzufructuarul posedă şi foloseşte bunul pentru el însuşi, având posibilitatea să
dobândească proprietatea pe cale de uzucapiune, el este un posesor.171
Uzufructul, s-a arătat în doctrină, ca toate drepturile potestative, se caracterizează
prin automatism, deoarece efectele sale se răsfrâng nu numai asupra propriei situaţii
juridice, ci şi asupra situaţiei juridice a destinatarului său, adică asupra nudului proprietar,
intervenind în sfera sa juridică.172

2.3. Conţinutul dreptului de uzufruct


În legătură cu conţinutul dreptului de uzufruct, putem preciza că acest
dezmembrământ al dreptului de proprietate este format din atributele usus şi fructus,
ceea ce dă dreptul uzufructuarului să posede bunul şi să culeagă fructele acestuia.
Deosebit de dreptul de uzufruct exercitat asupra bunului, acela care este proprietarul
bunului respectiv poartă denumirea de nud proprietar şi exercită un drept de dispoziţie
juridică asupra bunului respectiv.
Importanţa dreptului de uzufruct constă în aceea că prin intermediul acestuia se
asigură folosinţa bunului şi culegerea fructelor, iar în acelaşi timp proprietarul nu pierde
dreptul de proprietate cu privire la bunul în cauză173. Pe această cale proprietarul poate
să dobândească anumite venituri fără ca dreptul de proprietate să iasă din patrimoniul
său. El este sigur că, la un moment dat, dreptul său de proprietate se va complini prin
dobândirea celor două atribute înstrăinate, usus şi fructus174.
Uzufructul mai poate crea, însă, şi dezavantaje, în sensul că uzufructuarul se va folosi
de bunul respectiv şi, ştiind că dreptul său este temporar, nu se va preocupa de
conservarea bunului, ceea ce va îl prejudicia pe nudul proprietar.
La complinirea dreptului de proprietate, prin adăugarea atributelor usus şi fructus,
nudul proprietar, redevenind proprietar deplin, s-ar putea afla în situaţia de a se
dezinteresa de bunul său şi de a nu efectua cheltuielile necesare.
Toate acestea ar conduce la degradarea bunului şi la diminuarea valorii sale
economice.

2.4. Obiectul dreptului de uzufruct


Uzufructul se poate constitui asupra oricăror bunuri mobile şi imobile, corporale sau
incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt sau o cotă-parte din
aceasta.175
Conform prevederilor art. 712 din Codul civil uzufructul poate fi constituit şi asupra unor
bunuri consumptibile (bani, grâne, băuturi), situaţie în care uzufructuarul poate dispune de
acestea, astfel încât acesta dobândeşte chiar dreptul de proprietate asupra bunurilor.
Uzufructul constituit asupra unor asemenea bunuri consumptibile poartă denumirea de

171 E. Safta-Romano, op. cit., p. 202.


172 I. Sferidan, Reflecţii asupra raportului juridic de uzufruct, Dreptul nr. 4/2007, p. 67.
173 E. Safta-Romano, op. cit., p. 203.
174 L. Pop, op. cit., p. 160.
175 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 640.
cvasiuzufruct176, uzufructuarul fiind obligat de a restitui bunuri de aceeaşi calitate, cantitate
şi valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului.
Legiuitorul nu a făcut distincţie după cum uzufructul are ca obiect bunuri corporale
sau incorporale, fungibile sau nefungibile, rezultând că uzufructul se poate constitui cu
privire la orice fel de bunuri mobile sau imobile.177
Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate, o
fracţiune dintr-o universalitate sau o universalitate, astfel încât se poate discuta, după
caz, de uzufruct cu titlu particular, uzufruct cu titlu universal sau uzufruct universal.
Precizăm că în conformitate cu prevederile art. 707 Cod civil, uzufructul poartă asupra
tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct şi asupra a tot ce se uneşte sau se
încorporează în acesta.
În cazul uzufructului universal şi cu titlu universal, potrivit dispoziţiilor art. 743 alin. (1)
şi (2) din Codul civil, dacă uzufructuarul plăteşte datoriile aferente masei patrimoniale sau
părţii din masa patrimonială date în uzufruct, nudul proprietar trebuie să restituie sumele
avansate, la momentul stingerii uzufructului, fără nicio dobândă, iar dacă nu le plăteşte,
nudul proprietar are posibilitatea, fie să le plătească el însuşi, fie să vândă o parte
suficientă din bunurile date în uzufruct. Atunci când nudul proprietar plăteşte aceste
datorii, uzufructuarul datorează dobânzi pe toată durata uzufructului.
În interiorul universalităţilor, operează subrogaţia reală cu titlu universal, valoarea de
înlocuire a bunului luând locul acestuia. Prin înstrăinarea bunurilor ce compun
universalitatea nu s-ar putea susţine că este afectată substanţa obiectului uzufructului,
respectiv universalitatea sau fracţiunea din universalitate asupra căreia s-a constituit
dreptul de uzufruct.178
Distincţia dintre uzufructul universal şi uzufructul cu titlu universal, pe de o parte, şi
uzufructul cu titlu particular, pe de altă parte, prezintă relevanţă din punct de vedere
juridic, întrucât, în prima ipoteză, uzufructuarul îşi exercită prerogativele nu numai asupra
activului, ci şi asupra pasivului, ceea ce presupune contribuţia la plata acestui pasiv, în
cea de a doua situaţie, uzufructuarul nu este ţinut în niciun fel de datoriile existente în
patrimoniul nudului proprietar.179 Conform prevederilor art. 743 alin. ultim din Codul civil,
legatarul uzufructului universal ori cu titlu universal are obligaţia de a achita, în proporţie
cu obiectul uzufructului şi fără niciun drept de restituire, legatele cu titlu particular având
ca obiect obligaţii de întreţinere sau, după caz, rente viagere.
Uzufructul se poate constitui şi cu privire la bunuri incorporale180 ori chiar asupra unor
universalităţi de fapt, cum ar fi fondul de comerţ.181 Conform dispoziţiilor art. 745 Cod civil,
în lipsa unei stipulaţii contrare, uzufructuarul unui fond de comerţ nu poate să dispună de
bunurile care îl compun, iar atunci când dispune de acestea are obligaţia de a le înlocui
cu altele similare şi de valoare egală.
Fondul de comerţ este o universalitate de fapt182, alcătuită din bunuri corporale şi
bunuri incorporale, precum mărfuri, materii prime, clientela, mărcile, brevetele de invenţie,
firma, vadul comercial.

176 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 154.


177 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 231; M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 154.
178 E. Chelaru, op. cit., p. 160.
179 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 481.
180 Cu privire la posibilitatea dezmembrării dreptului de proprietate asupra unui bun incorporal, I. Popa, Uzufructul

acţiunilor şi al părţilor sociale, în Dreptul nr. 10/2005, pp. 74 şi urm.


181 P.M. Cosmovici, op. cit., p. 147.
182 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 643.
În cazul falimentului uzufructuarului, creditorii pot urmări numai beneficiile pe care
acesta le-a realizat, nu şi fondul de comerţ, ce a constituit obiectul uzufructului.
Aşadar, spre deosebire de universalităţile juridice, universalităţile de fapt nu conţin
datorii, motiv pentru care uzufructul asupra acestora a fost considerat ca fiind mai
apropiat uzufructul cu titlu particular.183
Acelaşi autor a atras atenţia că, în privinţa fondului de comerţ, privit ca universalitate
de fapt, deci ca bun incorporal, nu operează subrogaţia reală generală, ci obligaţia
uzufructuarului de a conserva ansamblul ca atare, ca o aplicaţie a obligaţiei de a
conserva substanţa bunului, ceea ce nu implică păstrarea substanţei fiecărui bun
component al ansamblului.184
Nu se poate nega însă că, la momentul expirării termenului exerciţiului dreptului de
uzufruct, se restituie nudului proprietar fondul de comerţ cu elementele sale componente
la momentul respectiv, care va fi diferit de fondul de comerţ primit de uzufructuar în
momentul constituirii dreptului de uzufruct185.
Se poate constitui un uzufruct şi asupra creanţelor, conform prevederilor art. 737 şi
738 Cod civil. Uzufructul asupra unei creanţe este opozabil terţilor în aceleaşi condiţii ca
şi cesiunea de creanţă şi cu îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, iar
uzufructuarului i se recunoaşte dreptul de a încasa capitalul şi de a percepe dobânzile
creanţei şi de a îndeplini toate actele necesare pentru conservarea ori încasarea
dobânzilor. Titularul dreptului de creanţă poate face toate actele de dispoziţie care nu
aduc atingere drepturilor uzufructuarului.
După ce se efectuează plata creanţei, uzufructul continuă asupra capitalului, uzufruc-
tuarul având obligaţia de a-l restitui creditorului la stingerea uzufructului. Toate cheltuielile
şi sarcinile referitoare la dobânzi sunt suportate de către uzufructuar.
În doctrină, sub reglementarea Codului civil de la 1864, s-a considerat că „dreptul de
a participa, în calitate de comanditar, la beneficiile realizate dintr-o societate comercială
este asemenea susceptibil de un adevărat uzufruct.”186 Art. 742 Cod civil prevede că
dividendele a căror distribuire a fost aprobată, în condiţiile legii, de adunarea generală în
timpul uzufructului se cuvin uzufructuarului de la data stabilită prin hotărârea adunării
generale.
Se poate constitui un drept de uzufruct şi asupra unei rente viagere şi atunci uzufruc-
tuarul are dreptul de a percepe, pe durata uzufructului său, veniturile dobândite zi cu zi,
însă va fi obligat numai la restituirea veniturilor încasate cu anticipaţie (art. 739 Cod civil).
Uzufructul poate avea ca obiect o turmă (art. 736 Cod civil), păduri tinere (art. 717
Cod civil), păduri înalte (art. 718 Cod civil), livezi (art. 720 Cod civil), cariere de piatră şi
de nisip aflate în exploatare (art. 721 Cod civil), părţile sociale corespunzătoare unei
societăţi comerciale (art. 741 Cod civil).
Terenurile şi construcţiile proprietate privată, aflându-se în circuitul civil, pot constitui
obiect al uzufructului.
Uzufructul nu poate fi constituit cu privire la bunurile ce formează obiectul dreptului de
proprietate publică, dar poate fi constituit asupra bunurilor proprietate privată aparţinând
statului şi unităţilor administrativ-teritoriale.

183 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 481.


184 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 644.
185 I. P. Filipescu, op. cit., p. 247. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., pp. 324 şi 325.
186 D. Alexandresco, vol. III, op. cit., p. 415.
Aşadar, este dezmembrabil, chiar şi prin constituirea unui uzufruct, dreptul de
proprietate privată al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.187
Ceea ce este important priveşte existenţa bunului, mobil sau imobil, corporal sau
incorporal, în circuitul civil.188
Dreptul de uzufruct, aşa cum am arătat, se poate constitui şi asupra bunurilor
consumptibile. În acest caz, uzufructuarul devine proprietarul bunurilor, fiindcă numai în
această calitate poate să le consume, având obligaţia ca, la expirarea duratei
uzufructului, să restituie proprietarului bunuri de aceeaşi natură, în aceeaşi cantitate şi de
aceeaşi calitate cu bunurile consumptibile ce au constituit obiectul uzufructului.
Ceea ce au în comun uzufructul şi cvasiuzufructul este scopul acestora, iar ceea ce le
deosebeşte este natura juridică. Cvasiuzufructuarul dobândeşte bunul în proprietate,
astfel încât, în patrimoniul său, se naşte o obligaţie de a restitui bunuri de aceeaşi natură,
în aceeaşi cantitate şi de aceeaşi calitate cu bunurile consumptibile ce au constituit
obiectul cvasiuzufructului, în timp ce uzufructuarul dobândeşte un dezmembrământ al
dreptului de proprietate asupra lucrului.189
După constituirea cvasiuzufructului, proprietarul iniţial nu devine nud proprietar, ci
dobândeşte calitatea de creditor, iar cvasiuzufructuarul are, la încetarea cvasiuzufructului,
o obligaţie de a da şi o obligaţie de a face, care se execută simultan.190
Uzufructul este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate privată. El se
poate constitui numai asupra bunurilor care sunt în comerţ.191

2.5. Modurile de constituire a uzufructului


Conform art. 704 din Codul civil uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzuca-
piune sau alte moduri prevăzute de lege, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie de
carte funciară. Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente
[art. 704 alin.(2) Cod civil]. Astfel fiind, s-a precizat că în cazul uzufructuarului persoană
fizică trebuie aplicate şi prevederile art. 36 teza I Cod civil, conform căreia drepturile
copilului sunt recunoscute de la concepţiune, dacă acesta se naşte viu, iar în cazul
uzufructuarului persoană juridică trebuie să ţinem seama de prevederile art. 205 alin. (3)
Cod civil, în conformitate cu care persoanele juridice, pot, chiar de la data actului de
înfiinţare, să dobândească drepturi şi să-şi asume obligaţii, însă numai în măsura
necesară pentru ca persoana juridică să ia fiinţă în mod valabil.192
Uzufructuarul trebuie privit ca posedând pentru el, animo sibi habendi, în limitele
folosinţei şi, totodată, pentru proprietar, ca detentor precar, în ceea ce priveşte dreptul de
proprietate.193 Aşadar, cel care a posedat animo sibi habendi în calitate de uzufructuar va
dobândi prin uzucapiune numai dreptul de uzufruct, iar nu dreptul de proprietate deplin,
pur şi simplu asupra bunului cu privire la care a fost exercitată posesia.
Constituirea dreptului de uzufruct prin acte juridice se realizează prin acte juridice
translative de drepturi, atât inter vivos, cât şi mortis causa, adică fie prin convenţie, fie prin
testament.

187 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 478. B. Florea, op. cit., p. 197.
188 D. Cigan, Drepturile reale principale, Ed. Universităţii din Oradea, Oradea, 2001, p. 112.
189 D. Cigan, op. cit., p. 111.
190 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 484.
191 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 154.
192 B. Florea, op. cit., p. 199.
193 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 153.
Uzufructul convenţional poate lua naştere prin acte cu titlu oneros sau prin acte cu
titlu gratuit. Această constituire a dreptului de uzufruct poate avea loc fie în mod direct, fie
în mod indirect; în mod direct (per translationem), atunci când proprietarul înstrăinează
usus şi fructus şi îşi păstrează pentru sine nuda proprietate şi indirect (per deductionem),
atunci când proprietarul înstrăinează nuda proprietate şi reţine pentru el atributele usus şi
fructus, adică uzufructul.
În cazul constituirii directe a uzufructului, uzufructuarul are obligaţia ca, înainte de a
prelua posesia şi folosinţa, să încheie un act constatator al situaţiei imobilului şi să ofere
proprietarului o garanţie că bunul va fi restituit în aceeaşi stare la încetarea uzufructului.
O astfel de formalitate nu trebuie respectată atunci când este înstrăinată nuda
proprietate, cu rezervarea uzufructului.
Mai există situaţia în care proprietarul actual al bunului înstrăinează posesia şi
folosinţa unei persoane, care va deveni uzufructuar, şi nuda proprietate unei alte
persoane, care va avea calitatea de nud proprietar.
Uzufructul convenţional se poate naşte şi prin acte între vii cu titlu gratuit, nu numai
prin acte cu titlu oneros.194
În literatura juridică, s-a arătat că dobândirea dreptului de uzufruct prin convenţie, în
mod direct, nu trebuie să îndeplinească cerinţa formei autentice, cu excepţia cazului în
care este vorba despre donaţia uzufructului, întrucât cerinţa formei autentice priveşte
numai contractele prin care se înstrăinează chiar dreptul de proprietate. În schimb,
constituirea indirectă a uzufructului asupra unui teren prin acte între vii ar obliga la
încheierea contractului în formă autentică.195 Alţi autori196, dimpotrivă, au arătat că forma
autentică a actului translativ se impune în toate situaţiile, adică indiferent dacă uzufructul
se constituie direct sau indirect.
Noul Cod civil a adus lămuriri acestei dispute ştiinţifice. Astfel, alin. (1) al art. 704 Cod
civil obligă la respectarea dispoziţiilor legale în materie de carte funciară. Amintim aici,
prevederile art. 885 alin. (1) Cod civil, conform căruia drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin
înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea,
care se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase
definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile
administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta (art. 888 Cod civil).
Uzufructul poate fi instituit prin acte juridice fie pur şi simplu, fie prin acte juridice
afectate de termen sau sub condiţie.
Indiferent dacă uzufructul se constituie pe cale de înstrăinare sau de retenţie, este
absolut necesar un act translativ prin care să se transmită fie nuda proprietate, fie
uzufructul.
În toate cazurile, persoana care constituie dreptul de uzufruct trebuie să fie
proprietarul bunului şi să aibă capacitate deplină de exerciţiu.197
Uzufructul poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit prin acte juridice care îmbracă
forma contractului de donaţie. Astfel, în cazul vânzării, este greu de stabilit un preţ,
întrucât dreptul de uzufruct este esenţialmente temporar, cel mult viager, aşa încât

194 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 156.


195 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 485.
196 L. Pop, op. cit., p. 163.
197 G. N. Luţescu, op. cit., p. 486.
durează cât timp trăieşte uzufructuarul. Unii autori au considerat că, în cazul constituirii
uzufructului pe această cale, actul de constituire are un caracter aleatoriu.198
Dreptul de uzufruct se poate constitui şi prin testament. Astfel, testatorul poate să
instituie uzufructul în favoarea unui legatar, moştenitorii legali primind nuda proprietate
sau să lase legatarului nuda proprietate, moştenitorii legali rămânând cu uzufructul. De
asemenea, este posibil ca testatorul să lase unui legatar nuda proprietate, iar altuia
dreptul de uzufruct, în limitele libertăţii sale de voinţă.199
Aşadar, uzufructul se poate constitui prin testament sub două forme: 1. constituirea
directă, când testatorul instituie un legatar al uzufructului sau 2. constituirea indirectă, pe
cale de retenţie, când testatorul instituie un legatar al nudei proprietăţi.
Uzufructul poate fi constituit prin testament şi asupra unei cote-părţi din moştenire.
Sub acest aspect, jurisprudenţa a statuat că uzufructuarul nu are o acţiune în partaj
împotriva nudului proprietar, cum nici nudul proprietar nu are o asemenea acţiune
împotriva uzufructuarului, deoarece nimic nu este comun şi indiviz între ei, proprietarul
având nuda proprietate, iar uzufructuarul folosinţa.
Considerăm întemeiată acea opinie exprimată de o parte a doctrinei potrivit căreia
legatul uzufructului întregii succesiuni este universal, iar dacă legatul este parţial, va fi cu
titlu universal.200
În literatura de specialitate, dar şi în practica judiciară s-a admis posibilitatea stabilirii
dreptului de uzufruct prin partaj.201
Problema dobândirii dreptului de uzufruct printr-un contract de partaj202, au apreciat
unii autori, este impropriu formulată. În realitate, înţelegerea părţilor are o dublă
semnificaţie, pe de o parte are valoarea juridică a unui partaj voluntar, iar pe de altă parte
valoarea dobândirii dreptului de uzufruct prin convenţia părţilor. Altfel spus, este vorba
mai întâi de o transformare a stării de coproprietate sau indiviziune în proprietate
exclusivă a unui coproprietar sau comoştenitor, iar apoi de constituire a dreptului de
uzufruct în favoarea celuilalt coproprietar sau comoştenitor, în contul cotei sale părţi din
dreptul de proprietate, cu eventuala suplimentare prin plata unei sulte.203
Deoarece dreptul de uzufruct este susceptibil de posesie, acesta poate fi dobândit şi
prin uzucapiune, iar în privinţa bunurilor mobile este aplicabilă regula de la art. 937 Cod
civil.

2.6. Exercitarea dreptului de uzufruct


Codul civil reglementează în mod amănunţit, în cuprinsul art. 709 -745, drepturile şi
obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar.
Dreptul de uzufruct şi nuda proprietate sunt drepturi reale independente, fiecare cu un
conţinut juridic propriu, caracter care însă nu trebuie absolutizat, întrucât s-ar ajunge la
concluzia falsă că nudul proprietar şi uzufructuarul nu ar putea avea interese comune.
Astfel, originea şi finalitatea comună a dreptului de uzufruct şi a nudei proprietăţi explică
de ce, pe lângă drepturile şi obligaţiile care se înfăţişează ca o simplă manifestare a
198C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., vol. I, p. 325.
199V. Stoica, op. cit., vol. I, pp. 484 şi 485.
200 M. Eliescu, Moştenirea şi devoluţiunea ei în dreptul RSR, Ed. Academiei, p. 258.
201 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., vol. II, p. 326.
202 E. Chelaru, op. cit., p. 161.
203 V. Stoica, op. cit.,vol. I, p. 485.
prerogativelor care formează conţinutul acestor două dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate, înţelese în sens larg, şi a obligaţiei generale negative, corelative dreptului real
principal, există şi obligaţii specifice raporturilor juridice obligaţionale.204
Astfel, în actele juridice de conservare pe care le încheie, uzufructuarul se presupune
că îl reprezintă pe nudul proprietar, iar în cazul uzufructului dobândit prin act juridic,
acesta poate să prevadă şi alte drepturi şi obligaţii între părţi decât cele decurgând din
lege.
Întotdeauna însă, aşa cum am arătat anterior, uzufructuarul are obligaţia să conserve
substanţa bunului, pe care îl va preda nudului proprietar la expirarea duratei uzufructului.

2.6.1. Drepturile uzufructuarului


În primul rând, uzufructuarul este îndrituit a avea folosinţa exclusivă a bunului (art.
709 Cod civil), ceea ce implică exercitarea unei posesii asupra acestuia. În conţinutul
juridic al dreptului real de uzufruct intră atât atributul posesiei, într-un mod specific acestui
dezmembrământ, cât şi atributul folosinţei, cu cele două componente ale sale, usus şi
fructus.
Predarea bunului poate fi cerută de la nudul proprietar sau de la succesorii acestuia
în cazul în care uzufructul a luat naştere printr-un legat. Pentru aceasta, uzufructuarul are
la dispoziţie acţiunea confesorie, aceasta fiind o acţiune reală şi petitorie,205 care se
aseamănă cu acţiunea în revendicare. Prin intermediul ei se recunoaşte existenţa unui
drept real asupra bunului, precum şi dreptul de a se pretinde remiterea, predarea bunului.
Acţiunea confesorie de uzufruct poate fi îndreptată împotriva oricărei persoane care
împiedică exercitarea dreptului, chiar şi împotriva proprietarului care a constituit dreptul
de uzufruct (art. 705 Cod civil).
Uzufructuarul mai are la dispoziţie o acţiune personală prin care poate cere
proprietarului să-i predea bunul, atunci când uzufructul s-a născut din contract.
Dreptul de uzufruct poate fi apărat şi prin acţiunile posesorii.
Dreptul pe care îl are uzufructuarul de a cere predarea bunului de către nudul
proprietar este doar o manifestare a dreptului la acţiune, prin care se asigură protecţia
juridică a acestui dezmembrământ.
Dreptul la acţiune se poate exercita fie împotriva nudului proprietar, dacă acesta
întârzie sau refuză să predea bunul după constituirea uzufructului, fie împotriva oricărei
alte persoane, întrucât uzufructul este un drept real.
În mod indirect, dreptul de uzufruct este protejat din punct de vedere juridic şi prin
mijloacele de protecţie a posesiei ca stare de fapt corespunzătoare acestui
dezmembrământ. Astfel, uzufructuarul poate să utilizeze acţiunile posesorii pentru a
redobândi stăpânirea materială a bunului.206
În al doilea rând, în exercitarea prerogativelor conferite de dreptul de uzufruct,
uzufructuarul, alături de folosinţa bunului, îi poate culege fructele, potrivit dispoziţiilor art.
710 – 711 din Codul civil.
Uzufructuarul trebuie să se folosească de bun ca şi proprietarul acestuia, să nu-i
schimbe destinaţia, să conserve substanţa bunului, iar în cazul bunurilor consumptibile

204 Idem, p. 486.


205 I. P. Filipescu, op. cit., pp. 250 şi 251. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 328. E. Safta-Romano, op. cit.,
pp. 209 şi 210.
206 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 488.
acesta are şi un drept de dispoziţie. Uzufructuarul, astfel cum s-a subliniat în doctrină, nu
numai că se poate „bucura” de fructe, dar dobândeşte însăşi proprietatea asupra lor.
Aşadar, uzufructuarul poate percepe fructele, indiferent dacă acestea sunt naturale,
industriale sau civile.207
În ceea ce priveşte modul de a culege fructele, trebuie să deosebim între fructele
naturale, industriale şi fructele civile.
Fructele naturale şi cele industriale sunt dobândite de către uzufructuar prin
percepere, conform art. 710 din Codul civil.
Fructele naturale şi industriale neculese în momentul deschiderii uzufructului aparţin
uzufructuarului, iar acelea neculese în momentul încetării dreptului de uzufruct se cuvin
proprietarului.208
În privinţa fructelor civile, acestea se cuvin uzufructuarului proporţional cu durata
uzufructului, dreptul de percepere dobândindu-se zi cu zi, conform art. 711 Cod civil.
Dacă uzufructul este testamentar, fructele nu se cuvin uzufructuarului din momentul
deschiderii succesiunii, ci din momentul predării voluntare a bunului sau de la data
chemării în judecată.209
În ceea ce priveşte arborii fructiferi şi nefructiferi existenţi pe terenul care formează
obiectul uzufructului, aceştia, în principiu, nu sunt proprietatea uzufructuarului. Există însă
situaţii în care arborii sunt consideraţi fructe – de exemplu, când arborii sunt destinaţi de
către proprietar unor tăieri periodice, astfel încât uzufructuarul dobândeşte proprietatea
asupra lor.210 Atunci când uzufructul cuprinde păduri tinere destinate de proprietarul
acestora unor tăieri periodice, uzufructuarului îi revine obligaţia de a păstra ordinea şi
câtimea tăierii, în conformitate cu regulile stabilite de proprietar, fără ca uzufructuarul să
poată pretinde vreo despăgubire pentru părţile lăsate netăiate în timpul uzufructului, iar
arborii care se scot din pepiniere fără degradarea acestora, nu fac parte din uzufruct
decât cu obligaţia uzufructuarului de a se conforma dispoziţiilor legale în ceea ce priveşte
înlocuirea lor
(art. 717 Cod civil).
Conformându-se dispoziţiilor legale şi folosinţei obişnuite a proprietarului,
uzufructuarul poate să exploateze părţile de păduri înalte care au fost destinate tăierii
regulate, fie că aceste tăieri se fac periodic pe o întindere de pământ determinată, fie că
se fac numai pentru un număr de arbori aleşi pe toată suprafaţa fondului şi în celelalte
cazuri uzufructuarul nu are dreptul de a tăia arborii înalţi, însă, pentru efectuarea
reparaţiilor care cad în sarcina sa, poate întrebuinţa arborii căzuţi accidental sau poate
tăia arborii necesari, având obligaţia de a constata, în prezenţa nudului proprietar o
asemenea trebuinţă (art. 718 Cod civil).
Tot în cadrul dreptului recunoscut uzufructuarului de a folosi bunul şi de a-i culege
fructele, art. 719 Cod civil prevede că acesta poate lua din păduri araci pentru vii, poate
lua produse anuale periodice ale arborilor, cu respectarea folosinţei obişnuite a
proprietarului şi conform dispoziţiilor legale incidente.
În privinţa pomilor fructiferi care se usucă şi a acelora căzuţi accidental, în baza
reglementărilor art. 720 Cod civil, aceştia se cuvin uzufructuarului, cu îndatorirea de a-i
înlocui cu alţii.
207 M.B. Cantacuzino, op. cit., pp. 156 şi 157.
208 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 490.
209 E. Safta-Romano, op. cit., p. 211.
210 Ibidem.
Mai semnalăm şi dreptul uzufructuarului de a folosi întocmai ca nudul proprietar
carierele de piatră şi cele de nisip, care se află în exploatare la constituirea dreptului de
uzufruct (art. 721 Cod civil), însă nu are niciun drept asupra carierelor nedeschise încă şi
nici asupra comorilor care s-ar putea descoperi în timpul uzufructului (art. 722 Cod civil).
De reţinut este că uzufructuarul poate culege fructele bunului, nu şi productele.211
Când uzufructul poartă asupra unor bunuri neconsumptibile, dar care, totuşi, sunt
supuse uzurii normale, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar şi
conform destinaţiei acestora şi va fi obligat să le restituie în starea în care se află la
momentul stingerii uzufructului [art. 713 alin. (1) şi (2) Cod civil]. I se mai recunoaşte
uzufructuarului şi un drept de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care, deşi nu
sunt consumptibile, se deteriorează rapid ca urmare a utilizării, iar la sfârşitul uzufructului
este ţinut să restituie nudului proprietar valoarea pe care ar fi avut-o bunul la acea dată
[art. 713 alin. (3) Cod civil].
În al treilea rând, uzufructuarul are posibilitatea să exercite drepturile sau atributele ce
îi sunt recunoscute în mod direct, prin exploatare directă şi are şi posibilitatea de a ceda
uzufructul, conform prevederilor art. 714 Cod civil. Dacă părţile, la constituirea
uzufructului prin act juridic nu au stipulat contrariul, uzufructuarul poate ceda dreptul de
uzufruct altei persoane, fără acordul nudului proprietar, cu respectarea prevederilor legale
în materie de carte funciară. În acest caz, uzufructuarul rămâne dator în raport cu nudul
proprietar numai pentru obligaţiile născute înainte de cesiune şi până la notificarea
cesiunii, uzufructuarul cedent şi cesionarul fiind ţinuţi să răspundă solidar pentru
îndeplinirea tuturor obligaţiilor faţă de nudul proprietar, iar după notificarea cesiunii,
cesionarul este dator faţă de nudul proprietar pentru toate obligaţiile născute după
notificarea cesiunii şi în acest caz uzufructuarului i se aplică dispoziţiile legale în materia
fideiusiunii. După efectuarea cesiunii, dreptul de uzufruct va continua până la împlinirea
termenului stabilit în actul juridic prin care acest drept a fost constituit sau până la decesul
uzufructuarului iniţial, dacă ne aflăm în prezenţa unui uzufruct viager.
Cesiunea dreptului de uzufruct poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Este recunoscută uzufructuarului posibilitatea de a constitui asupra uzufructului său
un alt uzufruct212.
Uzufructuarul trebuie să se folosească de bun ca şi proprietarul acestuia, să nu-i
schimbe destinaţia213, să-i conserve substanţa.214
În exercitarea atributului folosinţei, uzufructuarului îi este permis să conserve şi să
administreze bunul.
Această idee nu exclude scăderea valorii bunului, prin uzura normală, produsă ca
urmare a folosinţei sale normale.215
De asemenea, uzufructuarul are dreptul de a închiria sau de a arenda bunul pe care
l-a primit în uzufruct.
Tot în cadrul acestei categorii de drepturi pe care le studiem, vom analiza şi lucrările
şi îmbunătăţirile făcute de uzufructuar asupra bunului (art. 716 Cod civil). Astfel, în
momentul încetării uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde despăgubiri pentru

211 G. N. Luţescu, op. cit., pp. 511 şi 512.


212 E. Chelaru, op. cit., p. 163.
213 G. Luţescu, op. cit., pp. 539 şi 540.
214 C. Jora, Fl. Ciutacu, op. cit., p. 377.
215 E. Chelaru, op. cit., p. 162.
lucrările adăugate unui bun imobil, excepţie făcând cele necesare, sau pentru acelea
aduse unui bun mobil, chiar atunci când prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
Când îmbunătăţirile au fost făcute fără încuviinţarea proprietarului, acesta este în
drept să solicite obligarea uzufructuarului la ridicarea lor şi la readucerea bunului în
starea iniţială.
În cazul lucrărilor necesare adăugate sau pentru celelalte îmbunătăţiri făcute cu
încuviinţarea proprietarului, uzufructuarul poate solicita o indemnizaţie echitabilă, dacă
valoarea bunului a sporit.
În privinţa lucrărilor autonome făcute de uzufructuar asupra unui bun imobil sunt
aplicabile reglementările legale în materia accesiunii imobiliare artificiale.
În al patrulea rând, atunci când uzufructul poartă asupra unor bunuri consumptibile,
uzufructuarul are posibilitatea să dispună de acestea, putându-le chiar înstrăina, dar are
obligaţia de a restitui, la sfârşitul uzufructului, bunuri de aceeaşi cantitate, calitate, valoare
şi preţ. În acest sens sunt reglementările art. 712 Cod civil.
Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară sunt
opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin
decesul, în cazul persoanei fizice sau încetarea existenţei, în cazul persoanei juridice, a
uzufructuarului, până la împlinirea termenului acestora, însă fără a depăşi trei ani de la
încetarea uzufructului.
Conform prevederilor art. 715 alin. (3) Cod civil, reînnoirile de închirieri de imobile sau
de arendări făcute de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară înainte de expirarea
contractelor iniţiale sunt opozabile proprietarului şi moştenitorilor acestuia pe o perioadă
de cel mult şase luni sau, după caz, un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost
puse în executare, însă locaţiunile nu pot dura mai mult de trei ani de la data stingerii
uzufructului.
Atunci când uzufructul a ajuns la termen şi s-a stins, locaţiunile încetează o dată cu
stingerea dreptului de uzufruct [ art. 715 alin.( 4) Cod civil].
Însă, contractul de locaţiune care are ca obiect bunuri mobile încetează la data
stingerii uzufructului, fiind aplicabilă regula resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis.216
Uzufructuarul poate arenda sau închiria imobilele, iar la încetarea uzufructului nudul
proprietar va trebui să respecte contractele încheiate, dacă ele nu depăşesc cadrul unui
act de administrare, iar terţul cu care s-a încheiat contractul a fost de bună-credinţă.
Proprietarul poate solicita însă anularea contractului de locaţiune atunci când a fost
încheiat în frauda intereselor sale.217
În doctrină, s-a făcut distincţia după cum contractul de arendare sau de închiriere a
fost încheiat de nudul proprietar sau de uzufructuar. Când contractul a fost încheiat de
nudul proprietar, acesta trebuie respectat de uzufructuar, iar când contractul a fost
încheiat de uzufructuar şi el încetează în timpul uzufructului, nudul proprietar este obligat
să îl respecte.218
Uzufructuarul nu va putea să facă acte de dispoziţie, respectiv să înstrăineze bunul
care formează obiectul uzufructului, decât în condiţiile art. 713 alin. (3) din Codul civil.

216 E. Safta- Romano, op. cit., p. 212.


217 Idem, p. 211.
218 Idem, p. 212.
Uzufructuarul va putea să înstrăineze bunurile consumptibile care fac obiectul
uzufructului sau chiar bunurile neconsumptibile sau nefungibile, dacă există o înţelegere
în acest sens între nudul proprietar şi uzufructuar. De asemenea, uzufructuarul va putea
să vândă fructele prinse de rădăcini,
În al cincilea rând, atunci când uzufructul se exercită asupra unor bunuri incorporale,
se recunoaşte uzufructuarului dreptul asupra veniturilor pe care le produc acţiunile, fondul
de comerţ, obligaţiunile, rentele, dreptul de creanţă.219
Conform dispoziţiilor art. 738 Cod civil, uzufructuarul are dreptul să încaseze capitalul
şi să perceapă dobânzile creanţelor şi să îndeplinească actele necesare pentru
conservarea şi încasarea dobânzilor, iar titularul dreptului de creanţă poate face acte de
dispoziţie care nu aduc atingere drepturilor uzufructuarului.
După plata creanţei, uzufructul continuă asupra capitalului, uzufructuarul având
obligaţia de a-l restitui creditorului la stingerea uzufructului.
În cazul uzufructului rentei viagere, uzufructuarului i se recunoaşte dreptul de a
percepe, pe durata uzufructului, veniturile dobândite zi cu zi [art. 739 alin. (1), teza I Cod
civil].
Dreptul de a spori capitalul care face obiectul uzufructului aparţine nudului proprietar,
iar uzufructuarul are numai dreptul de a exercita uzufructul asupra bunurilor dobândite în
acest mod [art. 740 alin. (1) Cod civil].
În baza dispoziţiilor art. 741 Cod civil, dreptul de vot aferent unei acţiuni sau altei
valori mobiliare, unei părţi indivize, unei cote-părţi din dreptul de proprietate sau oricărui
alt bun aparţine uzufructuarului, însă nudului proprietar i se recunoaşte dreptul de vot
care are ca efect modificarea substanţei bunului principal, cum ar fi capitalul social sau
bunul deţinut în coproprietate ori schimbarea destinaţiei acestuia sau încetarea societăţii,
reorganizarea şi încetarea persoanei juridice ori a unei întreprinderi.
Dacă bunul se află în indiviziunea mai multor uzufructuari, aceştia pot solicita
partajul.220
În al şaselea rând, hotărârile judecătoreşti obţinute de uzufructuar în favoarea sa pe
tărâm petitoriu sau posesoriu, folosesc şi nudului proprietar, dacă prin acţiunea formulată
s-a urmărit conservarea bunului asupra căruia s-a constituit uzufructul.
În cazul hotărârilor judecătoreşti pronunţate împotriva uzufructuarului, acestea nu sunt
opozabile nudului proprietar, întrucât drepturile acestuia din urmă nu pot să fie influenţate
în mod negativ prin faptele uzufructuarului.
Deoarece uzufructuarul are dreptul de a exercita, într-o formă specifică, atributul
posesiei, ca element de drept, asupra bunului, uzufructuarul beneficiază şi de o acţiune
personală împotriva nudului proprietar. Bunul asupra căruia poartă dreptul de uzufruct
trebuie predat exact în starea în care se află la momentul naşterii dreptului.
Acţiunea personală pe care o are uzufructuarul se întemeiază pe faptul că acesta
exercită atât atributul posesiei, cât şi atributul folosinţei, care intră, ambele, în conţinutul
juridic al dreptului său real.
Când uzufructul a fost constituit prin testament, obligaţia de a preda bunul revine
moştenitorilor uzufructuarului.
Totodată, uzufructuarul are la îndemână şi o acţiune personală pentru predarea
bunului.

219 I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 327. I. P. Filipescu, op. cit., p. 250.
220 E. Safta-Romano, op. cit., p. 210.
Uzufructuarul mai poate recurge la o acţiune reală împotriva celui care posedă bunul
– indiferent dacă acesta este nudul proprietar sau un terţ – respectiv la acţiunea
confesorie de uzufruct, acţiune petitorie asemănătoare acţiunii în revendicare221,
reglementată la art. 705 Cod civil.
Uzufructuarul va mai putea recurge şi la o acţiune negatorie, dar „hotărârile
pronunţate în contra lui nu sunt opozabile nudului proprietar, pentru că acesta n-a
autorizat pe uzufructuar a-i compromite drepturile sale”.222
Unii autori au făcut precizarea că uzufructuarul nu poate intenta acţiunea în grăniţuire,
întrucât aceasta aparţine proprietarului.223
Nu în ultimul rând, uzufructuarul poate folosi şi acţiunile posesorii, în cazul în care
obiectul uzufructului este un imobil.224 Astfel, dacă nu a fost pus în discuţie dreptul de
proprietate, în literatura de specialitate juridică s-a arătat că acţiunea posesorie poate fi
promovată chiar împotriva nudului proprietar.225
În cazul uzufructului constituit prin act juridic – convenţie sau testament - drepturile
uzufructuarului se stabilesc potrivit voinţei părţilor, în raport de care pot să fie mai extinse
ori mai restrânse decât cele prevăzute de lege.226

2.6.2. Obligaţiile uzufructuarului


Obligaţiile uzufructuarului sunt fie o manifestare a obligaţiei generale negative pe care
uzufructuarul trebuie să o respecte în raport cu nudul proprietar, la fel ca toate celelalte
persoane care formează subiectul pasiv al raportului juridic real, fie manifestări ale unor
obligaţii care intră în conţinutul unor raporturi juridice obligaţionale.227
În prima categorie de obligaţii la care ne-am referit pot fi incluse obligaţia de a
conserva substanţa bunului, obligaţia de a folosi lucrul ca un bun proprietar şi obligaţia de
a respecta modul de folosinţă stabilit de proprietar. Respectarea dreptului real al nudului
proprietar presupune şi abţinerea uzufructuarului de la încheierea actelor juridice de
dispoziţie sau de la săvârşirea unor acte materiale care ar vătăma substanţa bunului.
Celorlalte obligaţii ale uzufructuarului le corespunde un drept de creanţă în favoarea
nudului proprietar.
În doctrină, s-a arătat că obligaţia generală negativă de a nu tulbura exercitarea drep-
tului de nudă proprietate este o obligaţie continuă, conţinând şi elemente de
discontinuitate, când nuda proprietate este încălcată, iar dacă după convertirea obligaţiei
generale negative în obligaţii speciale de a face, uzufructuarul ar fi exonerat şi nu ar mai
avea obligaţia de a respecta nuda proprietate, atunci ar fi încălcate dispoziţiile art. 136
alin. ultim din Legea fundamentală, cu privire la îndatorirea de inviolabilitate.228
Noţiunea de „obligaţie generală negativă” nu se confundă cu noţiune de „obligaţie
civilă”, reprezentând o aplicaţie a îndatoririi generale de a nu aduce atingere drepturilor
altei persoane şi nu se poate concretiza prin eventualitate, ci prin persistenţă şi
continuitate, asemenea obligaţie dispărând numai odată cu pieirea bunului.229
221 Idem, op. cit., p. 209.
222 D. Alexandresco, op. cit., p. 417.
223 E. Safta-Romano, op. cit., p. 210.
224 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., pp. 261 şi 262.
225 E. Safta-Romano, op. cit., p. 210.
226 M.B.Cantacuzino, op. cit., p. 155.
227 V. Stoica, op. cit., vol. I, pp. 492-494.
228 I. Sferidan, op. cit., Dreptul nr. 4/2007, p. 70.
229 I. Sferidan, op. cit., p. 70, citând M. Avram, Actul unilateral în dreptul privat, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, pp.

120 şi 121.
Alături de drepturile prezentate în secţiunea anterioară, uzufructuarul are şi anumite
obligaţii, astfel:
Uzufructuarul este ţinut, potrivit legii, a îndeplini unele obligaţii chiar înainte de a intra
în folosinţa bunului.
În primul rând, acestuia îi revine obligaţia de a întocmi un inventar al bunurilor mobile
şi un proces-verbal prin care să constate starea materială a bunurilor imobile, conform
art. 723 din Codul civil. Astfel, uzufructuarul preia bunurile în starea în care se află la data
constituirii uzufructului, însă nu poate intra în posesia acestora decât după inventarierea
bunurilor mobile şi constatarea stării în care se află imobilele, excepţie făcând cazul în
care uzufructul unui bun mobil este dobândit prin uzucapiune. De precizat că inventarul
trebuie să se întocmească numai în prezenţa nudului proprietar sau după notificarea
acestuia.
Inventarierea bunurilor mobile şi procesul-verbal de constatare a bunurilor imobile pot
fi făcute în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată. În ambele situaţii,
cheltuielile legate de aceste operaţiuni sunt în sarcina uzufructuarului.230
Inventarul constă în enumerarea şi descrierea bunurilor mobile.
Inventarul şi procesul-verbal de constatare a stării bunurilor imobile au rolul de a se
constitui ca probe pentru stabilirea eventualelor stricăciuni, deficienţe suferite de bunuri
pe timpul uzufructului. În cazul în care uzufructuarul nu îşi îndeplineşte obligaţia instituită
de art. 723 din Codul civil, deşi legea nu o arată expres, este lesne de tras concluzia că
proprietarul poate dovedi starea bunurilor prin orice mijloc de probă231, inclusiv martori şi
prezumţii232, iar nu numai înscrisuri233 şi, de asemenea, îl poate împiedica pe uzufructuar
să intre în folosinţa lucrurilor234.
În cazul bunurilor imobile, s-a arătat că în favoarea proprietarului operează o
prezumţie legală în sensul că bunurile au fost predate în bună stare, (prin analogie cu
reglementarea din materia locaţiunii, cuprinsă în art. 1432 din Codul civil de la 1864).235
Mai mult, s-a apreciat că nudul proprietar are un drept de retenţie, astfel încât nu ar
putea fi obligat să predea bunurile.236
Când uzufructul este dobândit prin convenţie, este posibil ca părţile să consemneze
inventarul mobilelor sau constatarea stării imobilelor chiar în înscrisul constatator al
convenţiei.237
Apoi, uzufructuarul mai are obligaţia prealabilă de a constitui o garanţie, conform
prevederilor art. 726 din Codul civil. Sunt scutiţi să depună garanţie vânzătorul şi
donatorul care şi-au rezervat dreptul de uzufruct, iar în cazul în care uzufructuarul este
scutit de garanţie, instanţa poate dispune depunerea unei garanţii sau luarea unei măsuri
conservatorii atunci când uzufructuarul, prin fapta sa ori prin starea de insolvabilitate în
care se află, pune în pericol drepturile nudului proprietar.

230 L. Pop, op. cit., p. 166.


231 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 155.
232 I. P. Filipescu, op. cit., pp. 251 şi 252. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 329.
233 G. N. Luţescu, op. cit., pp. 529 şi 530.
234 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 116. E. Chelaru, op. cit., p. 163.
235 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 155.
236 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 496.
237 G. N. Luţescu, op. cit., p. 527.
Întârzierea în depunerea garanţiei nu este de natură să afecteze dreptul
uzufructuarului de a percepe fructele care i se cuvin de la data constituirii uzufructului (art.
728 Cod civil).
Însă, atunci când uzufructuarul nu poate oferi o garanţie, instanţa, la cererea nudului
proprietar, numeşte un administrator al imobilelor şi dispune ca fructele civile încasate şi
sumele ce reprezintă contravaloarea fructelor naturale şi industriale percepute să fie
depuse la o instituţie de credit aleasă de părţi şi atunci, uzufructuarul încasează numai
dobânzile aferente [art. 727 alin. (1) Cod civil].
Nudul proprietar poate să ceară vânzarea bunurilor care se uzează prin folosinţă şi
depunerea sumelor la o instituţie de credit aleasă de părţi, iar dobânzile produse revin
uzufructuarului. Cu toate acestea, uzufructuarului i se recunoaşte dreptul de a-i fi lăsate o
parte din bunurile mobile necesare folosinţei sale sau familiei sale, cu obligaţia de a le
restitui la stingerea uzufructului.
În timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufructuarul are obligaţiile la care ne vom
referi în cele ce urmează.
În primul rând, uzufructuarul trebuie să se folosească de bun ca un bun proprietar,
conform art. 713 alin. (1) Cod civil, adică trebuie să manifeste aceeaşi grijă ca şi însuşi
proprietarul, asigurându-se de întreţinerea bunului.
Uzufructuarul are obligaţia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, de a face acte de
conservare şi întreţinere a lucrului, de a aduce la cunoştinţa proprietarului orice tulburare
şi uzurpare a dreptului de proprietate, de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face
obiectul uzufructului (impozite, cheltuieli de judecată ocazionate de litigiile născute în
legătură cu folosinţa bunului).
Aceste obligaţii se nasc, de regulă, din fapte juridice în sens restrâns. Ele sunt fie o
manifestare a obligaţiei generale de a salva substanţa lucrului şi de a folosi lucru ca un
bun proprietar, fie rezultatul preluării parţiale a sarcinilor şi cheltuielilor pe care trebuie să
le facă orice proprietar, în mod obişnuit, cu privire la bunul său.238
Acelaşi autor a arătat că, din prima categorie, fac parte obligaţia de conservare, prin
care se apără, în primul rând, substanţa juridică a nudei proprietăţi şi a dreptului de
uzufruct şi obligaţia de întreţinere a lucrului în bună stare, prin care se apără substanţa
materială a bunului, iar din cea de a doua categorie, obligaţia de a plăti cheltuielile
privitoare la folosinţă, sarcinile extraordinare impuse de proprietate sau obligaţia
uzufructuarului universal ori cu titlu universal de a plăti datoriile, în cazul constituirii
uzufructului cu titlu gratuit.
Uzufructuarul răspunde faţă de nudul proprietar pentru orice modificare adusă naturii
sau destinaţiei bunului ori pentru deteriorarea acestuia provenită din modul de
întrebuinţare ori din lipsa de întreţinere. Culpa uzufructuarului se apreciază in abstracto,
prin raportare la comportamentul unui bun proprietar, atunci când în actul de constituire a
uzufructului nu există prevederi speciale.239
În cadrul acestei obligaţii intră şi aceea de a conserva substanţa lucrului, astfel cum
rezultă şi din definiţia legală a dreptului de uzufruct, prevăzută la art. 703 Cod civil.
În al doilea rând, uzufructuarul trebuie să folosească bunul respectând destinaţia
acestuia dată de nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se asigură o creştere a

238 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 500.


239 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 158.
valorii bunului sau cel puţin, nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului (art.
724 Cod civil).
Corelat cu această obligaţie, conform prevederilor art. 725 Cod civil, uzufructuarul are
obligaţia de a-l despăgubi pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea
necorespunzătoare a bunurilor date în uzufruct (art. 725 Cod civil).
În cazul distrugerii bunului datorită vechimii sau cazului fortuit, nu ia naştere obligaţia
de reparare nici în sarcina proprietarului şi nici în sarcina uzufructuarului, astfel cum
prevede art. 731 din Codul civil.
Uzufructuarul are obligaţia de a efectua reparaţiile de întreţinere a bunului, iar
reparaţiile mari sunt în sarcina nudului proprietar.
Legea defineşte reparaţiile mari, ca fiind acelea care au ca obiect o parte importantă
din bun şi care implică o cheltuială excepţională, cum ar fi cele referitoare la consolidarea
ori reabilitarea construcţiilor privind structura de rezistenţă, zidurile interioare şi/sau
exterioare, acoperişul, instalaţiile electrice, termice ori sanitare aferente acestora, la
înlocuirea sau repararea motorului ori caroseriei unui automobil sau a unui sistem
electronic în ansamblul său. Aceste reparaţii mari sunt în sarcina uzufructuarului atunci
când provin ca urmare a neefectuării reparaţiilor de întreţinere, care cad în sarcina
acestuia (art. 729 Cod civil).
Deci, uzufructuarul trebuie să suporte reparaţiile datorate uzurii normale a lucrului, iar
marile reparaţii se suportă de proprietar, cu excepţia cazurilor în care aceste reparaţii
importante sunt necesare deoarece defecţiunile au rezultat ca urmare a culpei
uzufructuarului, care nu a întreţinut bunul în mod corespunzător.240
Uzufructuarul poate fi scutit de efectuarea reparaţiilor de întreţinere, prin actul
constitutiv, situaţie în care aceste reparaţii vor fi efectuate de nudul proprietar.241
Uzufructuarul are, de asemenea, îndatorirea de a înştiinţa de îndată pe nudul
proprietar când lucrul are nevoie de reparaţii care sunt în sarcina acestuia din urmă.242
Atunci când nudul proprietar nu efectuează la timp reparaţiile mari, uzufructuarul le poate
face pe cheltuiala sa, iar nudul proprietar va fi obligat să restituie contravaloarea
acestora, până la sfârşitul anului în curs, actualizată la data plăţii [art. 730 alin. (2) Cod
civil].
Dacă uzufructuarul nu îşi îndeplineşte obligaţia de conservare, el va răspunde pentru
toate daunele suferite din această cauză de nudul proprietar.
În al treilea rând, nudul proprietar este obligat să suporte sarcinile şi cheltuielile
proprietăţii, astfel cum prevede art. 735 Cod civil, însă, poate exista şi situaţia în care
sarcinile şi cheltuielile proprietarului sunt suportate de către uzufructuar, caz în care nudul
proprietar are obligaţia de a le rambursa, iar dacă uzufructul este cu titlu oneros, nudul
proprietar datorează acestuia şi dobânda legală.
Deci, cheltuielile care reprezintă o sarcină a proprietăţii nu sunt suportate de
uzufructuar, ci de nudul proprietar.243
Totuşi, uzufructuarul cu titlu particular nu este obligat la plata datoriilor pentru care
fondul este ipotecat, iar dacă le va plăti, i se recunoaşte o acţiune împotriva nudului
proprietar pentru restituirea acestora (art. 732 Cod civil).

240 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 159. D. Lupulescu, op. cit., p. 153.
241 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 502.
242 D. Alexandresco, op. cit., p. 505.
243 C. Jora, Fl. Ciutacu, op. cit., p. 381.
În al patrulea rând, uzufructuarul trebuie să suporte cheltuielile de judecată
ocazionate de litigiile privitoare la folosinţa bunului, iar nudul proprietar va suporta
cheltuielile de judecată relative la proprietate.
Dacă bunul este asigurat, pe durata uzufructului primele de asigurare sunt plătite de
uzufructuar.
În al cincilea rând, uzufructuarul trebuie să aducă de îndată la cunoştinţa nudului
proprietar despre orice uzurpare a fondului şi orice contestare a dreptului de proprietate,
sub sancţiunea obligării la plata de daune-interese (art. 734 Cod civil). Este vorba despre
formularea unei acţiuni în revendicare de către un terţ, tulburări în folosinţa bunului de
către un terţ, formularea unei acţiuni în grăniţuire de către vecini.
În al şaselea rând, conform prevederilor art. 736 Cod civil, dacă turma dată în uzufruct
a pierit în întregime din cauze neimputabile uzufructuarului, acesta va fi ţinut să restituie
numai pieile sau valoarea acestora, iar atunci când turma nu a pierit în întregime,
uzufructuarul are obligaţia să înlocuiască animalele care au pierit cu cele de prăsilă.
La încetarea uzufructului, obligaţiile uzufructuarului sunt acelea la care ne vom referi
în continuare.
În primul rând, are obligaţia de a restitui bunul primit în folosinţă. Restituirea se face în
natură şi în starea în care bunul se găsea în momentul naşterii uzufructului, conform
prevederilor art. 713 alin. (2) Cod civil. Dacă, în ciuda modului normal de folosinţă a
bunurilor, acestea s-au deteriorat rapid, la sfârşitul uzufructului, uzufructuarul va fi ţinut să
restituie valoarea pe care au avut-o bunurile la această dată.
Dacă bunul asupra căruia s-a născut dreptul de uzufruct a pierit datorită unui caz
fortuit, uzufructuarul nu mai are această obligaţie, întrucât riscul pieirii bunului este
suportat de către nudul proprietar în conformitate cu principiul statuat prin adagiul res
perit domino.
Dacă pieirea lucrului se datorează culpei uzufructuarului, acesta va fi obligat la plata
contravalorii bunului plus daune-interese.244
Conform art. 748 alin. (1) din Codul civil, uzufructul se stinge în cazul în care bunul a
fost distrus în întregime dintr-un caz fortuit, iar când acesta a fost distrus în parte,
uzufructul continuă asupra părţii rămase.
În al doilea rând, când uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile, uzufructuarul
este ţinut să restituie bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau, după caz,
echivalentul în bani al acestora la data stingerii uzufructului.245
Fiind bunuri determinate generic, pieirea acestora nu îl absolvă pe uzufructuar de
restituire, întrucât genera non pereunt.
S-a considerat că obligaţiile uzufructuarului pe parcursul exercitării dreptului de
uzufruct sunt prevăzute de legiuitor pentru a-i permite nudului proprietar reîntregirea
proprietăţii şi revenirea acesteia la starea dinaintea dezmembrării, având natura juridică a
obligaţiilor propter rem, decurgând din stăpânirea bunului şi fiind accesorii dreptului de
uzufruct.246
În al treilea rând, conform prevederilor art. 716 alin. (2) Cod civil, dacă lucrările sau
îmbunătăţirile aduse unui imobil au fost făcute fără încuviinţarea proprietarului, acesta
poate solicita obligarea uzufructuarului la ridicarea acestora şi readucerea bunului în
starea iniţială.

244 E. Chelaru, op. cit., p. 164.


245 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 160.
246 I. Sferidan, op. cit., în Dreptul nr. 4/2007, p. 72.
2.6.3. Drepturile nudului proprietar
Dezmembrarea dreptului de proprietate privată în drept de uzufruct şi nudă
proprietate, astfel cum s-a precizat în doctrină, are ca prim efect divizarea atributului
posesiei, ca element de drept, între nudul proprietar şi uzufructuar. Astfel, nudul
proprietar păstrează prerogativa aproprierii şi stăpânirii bunului, dar numai în calitate de
nud proprietar.247
Nudul proprietar păstrează dreptul de dispoziţie, astfel încât va putea să dispună de
lucru, însă cu respectarea atributelor care revin uzufructuarului. Aşadar, actele juridice
încheiate de nudul proprietar cu privire la bun nu îşi produc efectele integral deoarece
nudul proprietar nu poate să aducă modificări dreptului de uzufruct.248
Nudul proprietar beneficiază de un drept real asupra bunului, care îi conferă atributul
dispoziţiei, ce se manifestă prin:
- posibilitatea acestuia de a înstrăina bunul care face obiectul uzufructului;
- posibilitatea nudului proprietar de a greva bunul supus uzufructului.249
Deci, nudul proprietar poate să înstrăineze bunul asupra căruia poartă nuda
proprietate sau îl poate greva cu sarcini reale, dar cu respectarea prerogativelor
recunoscute uzufructuarului. În ipoteza înstrăinării bunului, noul titular al dreptului de
proprietate nu va putea dobândi folosinţa sau posesia bunului decât la încetarea dreptului
de uzufruct.250
În cazul în care vinde bunul supus uzufructului, dreptul uzufructuarului nu va suferi
nicio schimbare, cu excepţia cazului în care a renunţat el însuşi în mod formal la a se
folosi de acest drept.251
Nudul proprietar mai poate ipoteca nuda proprietate ori poate să constituie servituţi,
dar fără să-l deranjeze pe uzufructuar în exercitarea dreptului său.252
De asemenea, el mai poate să dobândească o servitute în folosul bunului, care va
profita şi uzufructuarului.253 O servitute pasivă consimţită numai de nudul proprietar, va
produce însă efecte la încetarea uzufructului.254
Mai mult, nudul proprietar poate face acte de administrare cu privire la bun, cu
condiţia ca prin acestea să nu îl împiedice pe uzufructuar în exercitarea dreptului său.255
Nudul proprietar are dreptul asupra productelor lucrului, întrucât dreptul de folosinţă al
uzufructuarului conferă acestuia dreptul de a culege numai fructele.
Potrivit dispoziţiilor art. 710 din Codul civil, nudul proprietar are dreptul de a culege şi
fructele naturale şi industriale neculese de uzufructuar la momentul încetării dreptului său
de uzufruct.
Nudul proprietar nu va putea să transforme sau să distrugă bunul, întrucât prin
aceasta ar aduce atingere folosinţei la care este îndreptăţit uzufructuarul.256
Totodată, nudul proprietar are dreptul să încaseze indemnizaţia de asigurare, dacă se
produce distrugerea bunului, în cazul în care nuda proprietate a fost asigurată şi în acest

247 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 509.


248 I.P. Filipescu, op. cit., p. 253. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 331. P.M. Cosmovici, op. cit.,
p. 74. I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 118.
249 E. Safta-Romano, op. cit., p. 217.
250 I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 331.
251 P. M. Cosmovici, op. cit., p. 74.
252 E. Safta-Romano, op. cit., p. 217; L. Pop, op. cit., p. 166.
253 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 509.
254 D. Alexandresco, op. cit., p. 538.
255 E. Safta-Romano, op. cit., p. 217.
256 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 509.
caz uzufructul va continua dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului,
conform prevederilor art. 748 alin. (2) teza I din Codul civil.
Nudul proprietar poate exercita toate acţiunile prin care să-şi apere dreptul, cum ar fi
acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, dar şi acţiunile
posesorii, în ipoteza în care uzufructuarul a pierdut posesia bunului, ori acţiunea pentru
ieşirea din indiviziune.257 Aşa cum am arătat, în nicio situaţie, nu s-ar putea considera,
însă, că nudul proprietar se află în indiviziune cu uzufructuarul.
Nu în ultimul rând, nudul proprietar poate să folosească împotriva uzufructuarului o
acţiune personală pentru a-l obliga pe acesta să repare eventualele degradări aduse
imobilului care formează obiectul uzufructului, adică să readucă bunul în starea iniţială,
fără a solicita stingerea uzufructului.
Dacă uzufructuarul îşi exercită abuziv dreptul său, aducând stricăciuni bunului, nudul
proprietar poate cere chiar încetarea uzufructului.258 Conform prevederilor art. 747 alin.
(1) Cod civil, uzufructul poate înceta la cererea nudului proprietar atunci când
uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, îi aduce stricăciuni sau îl lasă să se
degradeze.
În toate cazurile, chiar şi atunci când este vorba despre abuzul de drept propriu-zis,
natura acestei acţiuni est delictuală.259
Potrivit uneia dintre opiniile exprimate în doctrină, nudul proprietar poate veghea ca
uzufructuarul să îşi îndeplinească obligaţiile sale. Astfel, abuzul de folosinţă al
uzufructuarului asupra bunului poate atrage chiar stingerea uzufructului.260 În acest sens
sunt dispoziţiile art. 747 alin. (1) Cod civil. Alin (3) teza I din acelaşi articol prevede
posibilitatea instanţei de a dispune fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosinţei
bunului de către nudul proprietar, cu obligaţia acestuia de a plăti uzufructuarului o rentă
pe durata uzufructului.
Într-o altă opinie, nudul proprietar nu poate supraveghea modul în care uzufructuarul
îşi execută obligaţiile, deoarece un asemenea drept s-ar putea manifesta numai la
stingerea uzufructului.261
În concluzie, drepturile nudului proprietar sunt fie o manifestare a prerogativelor care
intră în conţinutul juridic al dreptului său de proprietate, fie drepturi de creanţă, cărora le
corespund obligaţiile uzufructuarului şi care intră în conţinutul unor raporturi juridice
obligaţionale.262

2.6.4. Obligaţiile nudului proprietar


Ca drept real, dreptul de uzufruct este opozabil tuturor, inclusiv nudului proprietar.
Nudul proprietar trebuie să se abţină de la orice act sau fapt care ar fi de natură să
tulbure exerciţiul normal al dreptului de uzufruct.

257 L. Pop, op. cit., p. 167. E. Chelaru, op. cit., p. 165. C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 250.
258 D. Lupulescu, op. cit., p.153.
259 G. N. Luţescu, op. cit., pp. 573 şi 574.
260 E. Safta-Romano, op. cit., p. 217.
261 C. Hamangiu, I, Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., vol. II, p. 394.
262 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 508.
Nudul proprietar nu are, de principiu, vreo obligaţie pozitivă faţă de uzufructuar, dar
acesta nu poate vătăma, prin faptele sale, drepturile uzufructuarului, astfel încât se poate
considera că nudul proprietar este ţinut de o obligaţie negativă.263
Obligaţiile negative ale nudului proprietar constau în următoarele:
1. Obligaţia nudului proprietar de a-l garanta pe uzufructuar pentru evicţiune, mai ales
când uzufructul este cu titlu oneros;
2. Obligaţia nudului proprietar de a se abţine de la orice acţiune sau inacţiune de
natură a-l împiedica pe uzufructuar în exercitarea dreptului său.264
În situaţia în care nudul proprietar a micşorat, prin fapta sa, valoarea uzufructului,
acesta va avea îndatorirea de a-l despăgubi pe uzufructuar.265
Totodată, se stabileşte în sarcina nudului proprietar şi obligaţia de a-l garanta pe
uzufructuar pentru evicţiune.
O asemenea obligaţie, s-a arătat în doctrină, rezultă din natura uzufructului, mai cu
seamă dacă acesta este constituit cu titlu oneros sau în cuprinsul actului de constituire se
prevede expres o asemenea clauză.
Nudul proprietar are şi obligaţii care intră în conţinutul unor raporturi juridice
obligaţionale şi vom aminti aici obligaţia de a garanta împotriva evicţiunii, obligaţia de a
reconstrui, alături de uzufructuar ceea ce s-a distrus urmare vechimii sau unui caz fortuit
(art. 731 Cod civil), obligaţia de a suporta cheltuielile şi sarcinile proprietăţii (art. 735 Cod
civil), obligaţia de a restitui sumele avansate de uzufructuarul universal sau cu titlu
universal [art. 743 alin. (1) Cod civil].266
Nudului proprietar îi revine şi obligaţia de a face reparaţiile mari, capitale ale bunului
ce formează obiectul dreptului de uzufruct.267Sunt incidente dispoziţiile art. 729 alin. (2) şi
(3) din Codul civil
În doctrină s-a arătat că nu este exclus ca nudul proprietar să îşi asume prin
contractul de constituire a uzufructului şi alte obligaţii - care intră în conţinutul unor
raporturi juridice obligaţionale, iar nu reale - după cum este posibil ca nudului proprietar
să îi revină şi anumite obligaţii propter rem legate de nuda proprietate, care se transmit o
dată cu aceasta.268
Codul civil distinge între reparaţiile mari, care se execută de proprietar şi reparaţiile de
întreţinere, care se execută de uzufructuar.
Dacă uzufructuarul ar refuza să execute lucrările curente, de întreţinere, atunci nudul
proprietar le poate face el, pe cheltuiala uzufructuarului. Uzufructuarul, însă, nu îl va
putea obliga pe proprietar să execute reparaţiile mari.
În principiu, cheltuielile se suportă de proprietar, dar pentru că asupra lucrului o altă
persoană exercită posesia şi folosinţa, cheltuielile, se suportă, într-o astfel de situaţie, de
către uzufructuar.
Astfel cum am mai arătat, uzufructuarul are obligaţia să suporte anumite cheltuieli şi
sarcini ale lucrului, respectiv sarcinile obişnuite, care se suportă din venituri.

2.7. Stingerea uzufructului

263 P. M. Cosmovici, op. cit., p. 75.


264 E. Safta-Romano, op. cit., p. 218.
265 L. Pop, op. cit., p. 167.
266 B. Florea, op. cit., p. 203.
267 D. Lupulescu, op. cit., p. 154.
268 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 511.
Codul civil reglementează în cuprinsul art. 746 - 748, modurile de stingere a dreptului
de uzufruct, şi anume, moartea uzufructuarului sau, după caz, încetarea persoanei
juridice, ajungerea la termen, consolidarea, atunci când calitatea de uzufructuar şi de nud
proprietar se întrunesc în aceeaşi persoană, renunţarea la uzufruct, neuzul timp de 10 ani
sau, după caz, timp de doi ani în cazul uzufructului unei creanţe, prin abuz de folosinţă şi
în caz de pieire a bunului.
Aceste moduri specifice de stingere a uzufructului exprimă fie concepţia legiuitorului
cu privire la caracterul esenţialmente temporar al uzufructului, fie legătura indisolubilă
care există între acest dezmembrământ şi dreptul de proprietate din care s-a desprins.269
Din aplicarea principiilor generale de drept, rezultă şi alte moduri, nespecifice, de
stingere a uzufructului, cum ar fi, de exemplu:
- desfiinţarea titlului celui care a constituit uzufructul;
- desfiinţarea actului prin care s-a constituit uzufructul;
- uzucapiunea şi posesia de bună-credinţă a dreptului de proprietate de către un terţ.
Aşadar, conform Codului civil, uzufructul se stinge în următoarele moduri:
În primul rând, prin moartea uzufructuarului, în cazul uzufructului viager. Acesta poate
dura numai pe timpul vieţii uzufructuarului. Durata dreptului de uzufruct poate să fie
redusă sub durata vieţii uzufructuarului. Este posibil ca dreptul de uzufruct să se
constituie în favoarea mai multor persoane în mod succesiv, sub condiţia ca toţi
beneficiarii dreptului să existe în momentul constituirii uzufructului. Persoanele urmează
să exercite dreptul de uzufruct pe rând, fiecare, după încetarea din viaţă a celuilalt sau
celorlalţi uzufructuari, uzufructul trecând asupra aceluia rămas în viaţă270.
Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice este limitat la 30 de ani.
În al doilea rând, uzufructul se stinge prin ajungerea la termenul pentru care a fost
constituit. Pe cale convenţională părţile pot stabili uzufructul pentru un anumit termen,
acesta fiind termen cert sau incert.
În al treilea rând, uzufructul încetează atunci când asupra aceleiaşi persoane sunt
întrunite ambele calităţi, atât aceea de uzufructuar, cât şi aceea de nud proprietar, deci,
prin consolidare. Persoana în cauză va dobândi dreptul de proprietate deplin, care îi va
conferi exerciţiul celor trei atribute - usus, fructus şi abusus - şi deci, uzufructul se stinge.
În al patrulea rând, uzufructul se stinge prin renunţarea uzufructuarului la dreptul său.
Renunţarea poate fi expresă sau tacită, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit,
În al cincilea rând, uzufructul se stinge prin neuzul timp de 10 ani sau, după caz, timp
de doi ani în cazul uzufructului unei creanţe. S-a precizat că neuzul este o cauză de
stingere a tuturor dezmembrămintelor dreptului de proprietate, cu excepția superficiei.271
În al şaselea rând, prin abuzul de folosinţă încetează dreptul de uzufruct, textul
incident fiind art. 747 din Codul civil. Stingerea uzufructului, în această situaţie se
pronunţă de instanţa judecătorească, dacă uzufructuarul exercită o folosinţă abuzivă
asupra bunului, în sensul că, fie îi aduce stricăciuni, fie îl lasă în nelucrare, ceea ce
conduce la degradarea bunului din cauza lipsei de întreţinere272.

269 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 512.


270 L. Pop, op cit., pp. 167 şi 168. I. P. Filipescu, op. cit., p. 255; I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit.,
p. 333.
271 I. Sferidan, Considerații în legătură cu neuzul dezmembrămintelor dreptului de proprietate în reglementarea
Codului civil, Rev. Dreptul nr. 3/2014, p. 24.
272 I. P. Filipescu, op. cit., p. 256. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 334. L. Pop, op. cit., p. 168;

E. Chelaru, op. cit., p. 167.


În cazul unui abuz de folosinţă instanţa poate să dispună fie stingerea uzufructului, fie
preluarea folosinţei bunului de către nudul proprietar, cu obligaţia acestuia de a plăti
uzufructuarului o rentă pe durata uzufructului, iar când bunul este imobil, instanţa poate
dispune înscrierea unei ipoteci în cartea funciară, în scopul garantării rentei.
Conform art. 747 alin. (2) din Codul civil, creditorii uzufructuarului pot să intervină în
proces, în scopul conservării drepturilor lor şi aceştia se pot angaja să repare stricăciunile
şi pot oferi garanţii pentru viitor.
În al şaptelea rând, uzufructul se poate stinge şi în caz de pieire a bunului. Astfel,
uzufructul se stinge în cazul în care bunul a fost distrus în întregime dintr-un caz fortuit,
iar dacă a fost distrus numai în parte, atunci uzufructul continuă asupra părţii rămase.
Conform art. 748 alin. (2) Cod civil, în toate cazurile uzufructul continuă asupra
despăgubirilor plătite de terţ sau, după caz, asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă
aceasta nu este folosită pentru repararea bunului.
Legiuitorul a avut în vedere pieirea materială, dar şi pieirea juridică. Pieirea trebuie să
aibă la bază un caz fortuit sau forţa majoră, întrucât dacă se pune problema culpei
uzufructuarului, a nudului proprietar sau a unui terţ, dreptul de uzufruct se va exercita
asupra indemnizaţiei273.
În al optulea rând, uzufructul se stinge prin revocarea, rezolvirea, anularea titlului prin
care s-a constituit dreptul de uzufruct.
În al nouălea rând, uzufructul se stinge prin rezolvirea, revocarea sau anularea
dreptului celui care a constituit uzufructul, având în vedere regula statuată prin adagiul
resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Pe această cale se desfiinţează şi dreptul de
uzufruct care a fost constituit.
În al zecelea rând, uzufructul se stinge ca efect al exproprierii bunului. În acest sens,
există dispoziţiile din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică.

2.8. Lichidarea uzufructului


La stingerea uzufructului, uzufructuarul trebuie să restituie nudului proprietar bunul
sau bunurile care au constituit obiect al uzufructului, deoarece la momentul stingerii
uzufructului ia sfârşit şi dreptul de folosinţă al uzufructuarului.
Constituie excepţie de la restituire situaţiile în care stingerea a avut loc prin
consolidare sau prin pieirea totală a bunului care a constituit obiect al dreptului de
uzufruct274.
Lucrul se restituie de bună voie în starea în care a fost primit de uzufructuar.
Dacă uzufructuarul refuză restituirea bunului, poate fi obligat la aceasta prin folosirea
de către nudul proprietar a unei acţiuni în revendicare.
Tot astfel, nudul proprietar poate folosi o acţiune personală.
Atunci când uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile - situaţia
cvasiuzufructului - conform art. 712 din Codul civil, se restituie bunuri de aceeaşi natură,
cantitate şi calitate sau se restituie preţul acestora.
Dacă bunul a pierit sau dacă a fost deteriorat ca urmare a culpei uzufructuarului,
acesta are obligaţia de a plăti proprietarului despăgubiri pentru prejudiciul cauzat.

273 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 162.


274 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 163. P. M. Cosmovici, op. cit., p. 75. E. Safta-Romano, op. cit.,
p. 222.
Obligaţia de a acoperi prejudiciul nu mai incumbă uzufructuarului dacă deteriorările
suferite de bunul ce constituie obiect al uzufructului au rezultat din întrebuinţarea sau
folosinţa normală a acestuia.
Nudul proprietar are obligaţia de a restitui uzufructuarului sumele de bani pe care
acesta din urmă le-a plătit pentru proprietar.
Uzufructuarul nu poate cere nudului proprietar să-i plătească despăgubiri pentru
lucrările adăugate unui bun imobil, cu excepţia celor necesare, sau pentru îmbunătăţirile
aduse unui bun mobil, chiar atunci când prin acestea s-a sporit valoarea bunului [art. 716
alin. (1) Cod civil], însă uzufructuarul poate cere o indemnizaţie echitabilă pentru lucrările
necesare adăugate şi o indemnizaţie echitabilă şi pentru celelalte lucrări adăugate sau
pentru îmbunătăţirile făcute cu încuviinţarea proprietarului, dacă prin aceasta s-a sporit
valoarea bunului [art. 716 alin. (3) Cod civil].

3. Dreptul de uz275
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie, reglementate de art. 749 – 754 şi de art. 973 din
Codul civil, sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, varietăţi ale dreptului de
uzufruct.
Acestea au fost considerate miniaturi ale uzufructului276, varietăţi de uzufruct277 sau
uzufructuri restrânse278.
Ca şi în cazul dreptului de uzufruct, titularii dreptului de uz sau de abitaţie exercită
atributele posesiei şi folosinţei.
Exercitarea dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie se realizează potrivit regulilor
instituite de lege pentru uzufruct, însă cu unele particularităţi.
Deosebirea faţă de uzufruct a celor două drepturi reale rezidă în aceea că titularilor
lor le sunt recunoscute cele două atribute asupra bunului altuia, dar numai în limitele
satisfacerii nevoilor lor şi ale membrilor familiei.
Aşadar, în cazul acestor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, nu este
posibilă cesiunea dreptului, admisă în cazul uzufructului şi nici cedarea emolumentului
acestora.
Dreptul de uz este un drept real, esenţialmente temporar, dezmembrământ al
dreptului de proprietate, în virtutea căruia titularul poate exercita atributele posesiei şi
folosinţei asupra unui bun mobil sau imobil, care aparţine altcuiva şi poate culege fructele
naturale şi industriale ale acestui bun pentru nevoile şi trebuinţele sale şi ale familiei279.
Asemenea drept are un caracter strict personal, ceea ce rezultă din dispoziţiile art.
752 din Codul civil, în sensul că nu poate fi nici cedat, nici închiriat şi nici arendat.
Fructele percepute de către uzuar trebuie să fie folosite pentru nevoile sale şi ale familiei
sale.
În măsura în care bunul produce fructe care exced nevoilor titularului dreptului de uz
şi ale familiei sale, uzuarul nu are niciun drept asupra surplusului şi nu poate nici să-l

275 Cu privire la dreptul de uz și dreptul de abitație, a se vedea I. Dojană, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv,

Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163), Ed. Universul Juridic, București,
2013, pp. 291-293.
276 M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 162. Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 684.
277 C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. II, Editura Socec, p. 213.
278 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 264.
279 E. Safta-Romano, op. cit., p. 225; P. M. Cosmovici, op. cit., p. 76.
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 251. C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 164.
înstrăineze pentru a cumpăra alte lucruri de care are nevoie şi pe care fondul nu le
produce.
În măsura în care, prin convenţie, părţile nu stabilesc limitele exercitării dreptului,
acestea sunt cele prevăzute de lege.
Uzuarul are aceleaşi obligaţii ca şi uzufructuarul, respectiv de a întocmi un act
constatator al stării imobilului şi de a da o cauţiune nudului proprietar.
Totodată, uzuarul are obligaţia de a folosi bunul cu diligenţa unui bonus pater familias
şi de a conserva substanţa bunului. Cheltuielile şi reparaţiile de întreţinere şi de cultură
sunt, de asemenea, în sarcina uzuarului.
Întrucât este un dobânditor cu titlu particular, uzuarul nu poate fi obligat să contribuie
la plata datoriilor patrimoniale şi nici a rentelor.
Totuşi, uzuarul poate ceda dreptul său, cu titlu oneros sau gratuit, nudului proprietar,
prin aceasta realizându-se stingerea în mod valabil a uzufructului.
În concluzie, dreptul de uz este supus aceluiaşi regim juridic ca şi dreptul de uzufruct,
dar poate avea ca titular numai o persoană fizică, este strict personal, iar uzuarul nu
poate înstrăina beneficiul sau emolumentul acestuia.

4. Dreptul de abitaţie
Dreptul de abitaţie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, drept real
principal derivat, care are ca obiect o casă de locuit. Acesta conferă titularului dreptului
prerogativele posesiei şi folosinţei locuinţei proprietatea altei persoane, pentru
satisfacerea nevoilor sale de locuit şi ale familiei sale280.
Aşadar, dreptul de abitaţie este un drept de uz stabilit asupra unei case de locuit.
Dreptul de abitaţie se constituie şi se stinge urmând aceleaşi reguli ca şi dreptul de
usufruct.
Dreptul este inalienabil şi insesizabil şi, în principiu, nu poate face obiectul
locaţiunii.281
Dreptul de abitaţie se evidenţiază prin aceea că poate avea ca titular numai o
persoană fizică şi i se recunoaşte un caracter personal, în sensul că nu poate fi exercitat
decât în scopul satisfacerii nevoilor de locuit ale titularului şi ale familiei acestuia, art. 750
Cod civil prevăzând expres că titularul dreptului poate locui în locuinţa nudului proprietar
împreună cu soţul şi copii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit şi nu avea copii la data la
care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere.
Ca şi dreptul de uz, dreptul de abitaţie se constituie în temeiul unui act juridic sau prin
alte moduri prevăzute de lege.
Dacă titularul dreptului de abitaţie sau titularul dreptului de uz, are dreptul să ocupe
întreaga locuinţă sau, respectiv, are dreptul de a culege toate fructele naturale şi
industriale produse de bun, atunci există şi datoria de a plăti toate cheltuielile de cultură şi
reparaţiile de întreţinere întocmai ca şi uzufructuarul [art. 753 alin. (1) Cod civil]. Dacă
aceştia nu au dreptul de a culege decât o parte din fructe ori de a ocupa numai o parte
din locuinţă, cheltuielile de cultură sau de întreţinere vor fi suportate proporţional cu acea
parte.

280 L. Pop, op. cit., p. 171. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 336.
281 M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 162.
Potrivit dispoziţiilor art. 973 din Codul civil soţul supravieţuitor care nu este titular al
niciunui drept real de a folosi o altă locuinţă corespunzătoare nevoilor sale beneficiază de
un drept de abitaţie asupra casei în care a locuit până la data deschiderii moştenirii, dacă
această casă face parte din bunurile moştenirii, asemenea drept fiind gratuit, inalienabil şi
insesizabil.
Condiţiile exercitării dreptului de abitaţie al soţului supravieţuitor sunt următoarele :
- casa de locuit să facă parte din moştenire;
- soţul supravieţuitor să fi locuit în imobilul respectiv la data deschiderii succesiunii;
- soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie şi să nu devină, prin moştenire,
proprietar exclusiv; nu va exista un drept de abitaţie al soţului supravieţuitor atunci când
imobilul a fost proprietate comună în devălmăşie a soţilor.282
Dreptul menţionat se recunoaşte numai temporar soţului supravieţuitor, până la
ieşirea din indiviziune a moştenitorilor, însă cel puţin un an de la decesul celuilalt soţ.
Atunci când soţul supravieţuitor se recăsătoreşte, dreptul de abitaţie în favoarea sa
încetează, chiar dacă până la recăsătorire nu a operat ieşirea din indiviziune şi chiar
înainte de împlinirea termenului de un an.
Dreptul de abitaţie este gratuit şi personal, în sensul că poate fi instituit numai în
favoarea soţului supravieţuitor; asemenea drept nu poate să fie cedat altei persoane şi
soţul supravieţuitor nu poate să închirieze locuinţa.
În cazul în care locuinţa depăşeşte nevoile sale de locuit există posibilitatea celorlalţi
moştenitori ai soţului decedat să restrângă dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor sau
să procure acestuia o altă locuinţă.
Soţul supravieţuitor nu are obligaţia de a da cauţiune pentru dreptul de abitaţie.
Dreptul de abitaţie nu poate să fie cesionat, ipotecat sau nu se pot consimţi alte
sarcini cu privire la acesta, întrucât este un drept strâns legat de persoana titularului283.
Dacă dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun imobil sau mobil, dreptul de
abitaţie nu poate avea ca obiect decât un bun imobil, cu destinaţia de casă de locuit.284
Potrivit dispoziţiilor art. 754 din Codul civil, dispoziţiile legale privind drepturile de uz şi
de abitaţie se completează, în mod corespunzător, cu acelea privitoare la uzufruct.
În ceea ce priveşte caracterele juridice ale celor două drepturi reale, se observă că
pot fi identificate atât elemente comune, cât şi diferenţe care particularizează fiecare
drept în parte.
Astfel, ambele sunt varietăţi ale dreptului de uzufruct, titularii ambelor drepturi au
posesia şi folosinţa bunului, culegând fructele industriale şi civile numai pentru nevoile
familiilor lor, ambele au un caracter strict personal, inalienabil şi insesizabil.
Titularul dreptului de uz nu poate ceda sau închiria dreptul său şi nici titularul dreptului
de abitaţie nu poate închiria imobilul în care locuieşte.
Titularii celor două drepturi reale nu numai că nu pot ceda sau închiria dreptul lor, dar
nici nu îl pot greva cu sarcini reale.
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie nu pot fi urmărite silit de către creditori.
De asemenea, în timp ce dreptul de uz se stabileşte întotdeauna prin voinţa omului,
dreptul de abitaţie poate lua naştere şi prin efectul legii.285

282 Fr. Deak, Moştenirea legală, Ed. Actami, Bucureşti, 1994, p. 122.
283 C. Bîrsan, M. Giaţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 165.
284 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 251.
5. Dreptul de servitute286
5.1. Definiţia servituţii
Conform art. 755 din Codul civil, servitutea este o sarcină care grevează un imobil,
pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar, utilitatea rezultând din destinaţia
economică a fondului dominant sau constă în sporirea confortului acestuia.287 Deosebit
de celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, servitutea apare ca o
sarcină288, o limitare a exercitării atributelor dreptului de proprietate, care rămân în
continuare la proprietar.
Dreptul de servitute, ca drept real principal, dezmembrământ al dreptului de
proprietate privată, este perpetuu şi indivizibil şi este instituit asupra unui imobil289
denumit fond aservit, pentru uzul şi utilitatea unui alt imobil, denumit fond dominant, cu
condiţia ca aceste două imobile să aparţină unor proprietari diferiţi290.
Din definiţia dată de legiuitor dreptului de servitute se pot desprinde următoarele
elemente constitutive ale servituţii:
- servitutea este o sarcină impusă unui imobil, numit fond aservit;
- această sarcină este stabilită în folosul unui alt imobil, numit fond dominant;
- cele două imobile aparţin unor proprietari diferiţi.
Sediul materiei îl găsim în Codul civil, la art. 755 – 772.

5.2. Caracterele juridice ale servituţii


Din definiţia legală conţinută de art. 755 din Codul civil, dar şi din definiţia dată de
Codul civil francez, se desprind caracterele esenţiale ale servituţii, care este un drept real,
accesoriu, perpetuu şi indivizibil.
În opinia noastră, dreptul de servitute prezintă următoarele caractere juridice:
În primul rând, este un drept real principal derivat, asupra bunului altei persoane,
reprezentând un dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Ca orice drept real, şi acesta este un drept opozabil erga omnes. Pentru
opozabilitate, este necesară îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
În al doilea rând, servitutea se constituie în folosul şi, respectiv, în sarcina unor bunuri
imobile prin natura lor, acestea aparţinând unor proprietari diferiţi.
Dreptul de servitute se constituie în favoarea unui imobil pentru a-i asigura utilitatea;
acest drept nu se constituie în favoarea unei persoane.291

285 L. Pop, op. cit., p. 171.


286 Cu privire la dreptul de servitute, a se vedea D.E. Ungureanu, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod
civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163), Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp.
294-319.
287 Potrivit dispoziţiilor art. 637 din Codul civil francez, „une servitude est une charge imposée sur un héritage pour

l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire”.


288 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 692 şi 693.
289 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 691.
290 E. Chelaru, op. cit., p. 170. I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 127. E. Safta-Romano, op. cit., p. 232.

L. Pop, op. cit., p. 173, citând pe Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, Ed. Didactică şi Pedagogică,
Bucureşti, 1969, pp. 235 şi 236.
291 Pentru o comparaţie între servitute şi obligaţiile personale, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 697 şi 698.
Această cerinţă privind existenţa unor proprietari diferiţi ai celor două fonduri face
imposibilă constituirea unei servituţi între uzufructuarul şi nudul proprietar ale căror
drepturi poartă asupra aceluiaşi bun imobil sau între coproprietari.292
Cele două fonduri trebuie să aparţină unor proprietari diferiţi, fără a fi obligatoriu să fie
învecinate.
În al treilea rând, servitutea reprezintă un drept real imobiliar, întrucât se poate stabili
numai cu privire la bunuri imobile.293
Bunurile asupra cărora se poate stabili o servitute sunt imobile prin natura lor. Nu sunt
susceptibile de servitute imobilele prin destinaţie sau imobilele prin obiectul la care se
aplică. O servitute nu poate avea ca obiect un fapt. De exemplu, o servitute de trecere nu
obligă proprietarul fondului servant de a face ceva. El este obligat doar să suporte
trecerea titularului dreptului de servitute pe fondul său (servitus non in faciendo constitit).
În același timp servitutea nu poate consta în a face ceva (servitus in faciendo consitere
nequit).
În al patrulea rând, servitutea este un accesoriu al fondului căruia îi profită, şi ca
atare, urmează soarta fondului. Servitutea nu poate fi despărţită de fond şi nu reprezintă
un drept de sine stătător; ea nu poate fi înstrăinată, urmărită, ipotecată sau separată de
fond, independent de fondul faţă de care are caracterul de accesoriu294.
În al cincilea rând, spre deosebire de celelalte drepturi reale principale derivate din
dreptul de proprietate privată, servitutea are un caracter perpetuu, care rezultă din
caracterul accesoriu al acesteia. În cazul în care părţile nu au stabilit altfel, servitutea
durează atâta vreme cât vor dura bunurile imobile şi cât timp se va menţine situaţia care
i-a dat naştere295. Totuşi, aceasta poate fi limitată în timp prin acordul de voinţă al
proprietarilor celor două fonduri, întrucât caracterul perpetuu este de natura, iar nu de
esenţa dreptului de servitute.296
Servitutea se transmite întotdeauna odată cu fondul şi numai împreună cu el, chiar şi
atunci când, în actul translativ de proprietate, nu este inserată o clauză expresă privind
servitutea.
Servitutea nu se stinge prin moartea proprietarului unuia dintre cele două fonduri, ci
se transmite succesorului universal, cu titlu universal sau cu titlu particular împreună cu
dreptul de proprietate asupra fondului dominant ori aservit, după caz.
În al şaselea rând, servitutea este indivizibilă, în sensul că aceasta grevează întregul
fond aservit şi, totodată, profită întregului fond dominant.297
În situaţia în care bunul este proprietate comună, servitutea se poate stabili asupra
sau în favoarea bunului numai cu consimţământul unanim al proprietarilor.298
Conform prevederilor art. 769 Cod civil, atunci când fondul dominant se împarte,
servitutea poate fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului
aservit să poată fi agravată, iar atunci când se împarte fondul aservit, servitutea se poate
292S. Schiller, op. cit., p. 173.
293Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 695 şi 696.
294 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 166. Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 696. S. Schiller, op. cit., p.

177.
295C. Stănescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 253.
296 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 245.
297 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 696 şi 697.
298 D. Cigan, op. cit., pp. 141 şi 142; pentru punctul de vedere potrivit căruia este suficient consimţământul expres

al unuia dintre copărtaşi atunci când servitutea se constituie în folosul fondului proprietate comună, întrucât actul le
profită tuturor, a se vedea practica judiciară citată de L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 245.
exercita pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire,
cu condiţia de a nu agrava situaţia fondului aservit şi a nu produce prejudicii proprietarului
fondului aservit prin exercitarea acesteia.
Prin excepţie, atunci când servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă
a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant sau nu se poate exercita decât pe
una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.

5.3. Clasificarea servituţilor


Clasificarea servituţilor se poate face după mai multe criterii, la care ne vom referi în
cele ce urmează.299
După obiect, deosebim servituţi pozitive şi servituţi negative, astfel cum prevede art.
762 din Codul civil.
Servituţile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o
parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, conferindu-i
proprietarului fondului dominant dreptul de a exercita acte de folosinţă asupra fondului
aservit, spre exemplu servitutea de trecere, servitutea de a lua apă.
Servituţile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat să
se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate, deci
care impun proprietarului fondului aservit restricţii în exerciţiul dreptului de proprietate. În
acest sens amintim interdicţia de a clădi sau interdicţia de a clădi mai sus de o anumită
înălţime.
După felul în care se manifestă, deosebim servituţi aparente şi servituţi neaparente.
Potrivit dispoziţiilor art. 760 alin. (2) din Codul civil, servituţile aparente sunt acelea
care se cunosc prin lucrări exterioare, printr-un semn vizibil de servitute, precum o uşă, o
fereastră, un apeduct, în timp ce servituţile neaparente, conform alin. (3) al aceluiaşi
articol, sunt acelea a căror existenţă nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute,
nu au un semn exterior de existenţă, precum spre exemplu, prohibiţiunea de a construi
pe un fond sau de a nu construi decât până la o înălţime determinată.
Servituţile aparente sunt vizibile, evidenţiate prin lucrări exterioare necesare pentru
exercitarea lor, iar servituţile neaparente sunt acelea care nu au un semn exterior de
existenţă300.
Ca servituţi aparente putem aminti servitutea de vedere sau servitutea de apeduct, iar
în privinţa servituţilor neaparente putem aminti servitutea de a nu construi dincolo de o
anumită înălţime sau de a nu construi până la o anumită distanţă în raport de limita dintre
proprietăţi.
Caracterul aparent sau neaparent al servituţii se află în legătură nu atât cu natura
servituţii, cât şi cu modul în care servitutea este exercitată în funcţie de împrejurările
concrete.301 Aşadar, caracterul aparent sau neaparent al servituţii nu este intrinsec şi
invariabil.302
După modul de exercitare deosebim servituţi continue şi servituţi necontinue, acestea
fiind reglementate la art. 761 Cod civil.

299 Sub reglementarea Codului civil român de la 1864 au fost reţinute mai multe criterii de clasificare a servituţilor,

întrucât se distingeau servituţi naturale, servituţi legale şi servituţi convenţionale.


300 I. P. Filipescu, op. cit., p. 263. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 340.
301 D. Cigan, op. cit., p. 142.
302 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 702 şi 703.
Servituţile continue sunt acelea al căror exerciţiu este sau poate fi continuu fără a fi
necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere sau servitutea de a nu
construi, iar servituţile necontinue sunt acelea pentru a căror existenţă este necesar faptul
actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.
S-a considerat că denumirea servituţilor continue este înşelătoare, întrucât se
numesc continue, iar exercitarea acestora nu presupune o activitate continuă, însă, şi
denumirea servituţilor necontinue este înşelătoare, întrucât se cere o exercitare continuă
lipsită de intermitenţe anormale. Contravenind denumirii, sfera celor două noţiuni se află
într-un raport de contrarietate, şi nu de contradicţie, deoarece o servitute ori se exercită
obiectiv, adică fără faptul actual al omului, ori nu se poate exercita decât prin faptul actual
al omului.303
O dată ce au fost stabilite anumite lucrări exterioare, fixate în teren, servitutea capătă
caracter obiectiv, se desfăşoară ca fapt juridic complex, existând o posesie specifică,
considerată atipică, o acţiune omenească reunită cu un fapt natural, anume, trecerea
unei perioade de timp prevăzute de lege.304
Combinând clasificarea în servituţi continue şi necontinue cu aceea în servituţi
aparente şi neaparente, vom observa că deosebim servituţi continue şi neaparente,
precum servituţile negative, cum ar fi servitutea de nu construi; deosebim apoi, servituţi
necontinue şi aparente, cum ar fi servitutea de trecere, când se realizează pe un drum
vizibil sau printr-o poartă; deosebim, apoi, servituţi necontinue şi neaparente, cum ar fi
servitutea de trecere când nu există potecă sau drum vizibil; mai deosebim şi servituţile
continue şi aparente cum este servitutea de vedere305.

5.4. Constituirea servituţilor


Cu respectarea dispoziţiilor legale în materie de carte funciară, servituţile se pot
constitui fie prin act juridic, fie pe cale de uzucapiune.
Prin act juridic pot lua naştere toate categoriile de servituţi, acestea putându-se
constitui fie prin act juridic cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit, însă nu pot lua naştere prin
act juridic unilateral, cu excepţia testamentului.306
Orice servitute poate fi dobândită prin uzucapiune tabulară, deci aceasta constituie
regula generală, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituţile
pozitive, astfel cum prevede art. 763 Cod civil.

5.5. Exercitarea dreptului de servitute


5.5.1. Drepturile proprietarului fondului dominant
Exercitarea dreptului de servitute este reglementată la art. 765 – 769 din Codul civil.
Principalul drept al proprietarului fondului dominant este acela de folosire a
servituţii.307
În al doilea rând, proprietarul fondului dominant, pentru a-şi exercita dreptul de
servitute, poate să facă toate lucrările necesare, în sensul păstrării acesteia. Astfel,

303 I. Lulă, Observaţii asupra dobândirii dreptului de servitute prin uzucapiune, Dreptul nr. 8/2008, p. 121.
304 Idem, p. 122.
305 I. P. Filipescu, op. cit., p. 263. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 340.
306 G.N. Luţescu, op. cit., pp. 627 şi 628, citat de B. Florea, op. cit., p. 211.
307 S. Schiller, op. cit., p. 196.
conform prevederilor art. 765 Cod civil, în lipsa unei prevederi contrare, proprietarul
fondului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările
necesare în scopul exercitării şi conservării servituţii respective. Ulterior, în scopul
conservării acestor lucrări, proprietarul fondului dominant şi proprietarul fondului aservit,
proporţional cu avantajele pe care le obţin, trebuie să suporte cheltuielile, în măsura în
care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului
aservit. Se observă că, atunci când lucrările sunt şi în favoarea fondului aservit,
cheltuielile legate de conservarea lucrărilor necesare exercitării şi conservării servituţii se
suportă şi de către proprietarul acestuia.
Atunci când cheltuielile pentru lucrările necesare în scopul exercitării şi conservării
servituţilor revin proprietarului fondului aservit, acesta are posibilitatea de a se exonera de
o asemenea obligaţie renunţând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit, fie în
întregime, fie numai asupra părţii din acesta care este necesară pentru exercitarea
servituţii, în favoarea proprietarului fondului dominant, cu respectarea dispoziţiilor de
carte funciară.
În al treilea rând, existenţa unei servituţi presupune acordarea mijloacelor necesare
pentru utilizarea acesteia.308 Deci, atunci când exercitarea servituţii principale implică şi o
servitute accesorie, proprietarul fondului dominant se va bucura şi de această servitute
accesorie309. De exemplu, servitutea de a lua apă de la fântână poate presupune şi
dreptul de a trece pe terenul pe care se găseşte amplasată fântâna.

5.5.2. Obligaţiile proprietarului fondului dominant


În primul rând, proprietarul fondului dominant are obligaţia de a exercita servitutea
numai în limitele stabilite prin titlu, conform art. 635 din Codul civil.
În cazul exercitării dreptului de servitute în afara acestor limite, proprietarul fondului
aservit poate să solicite oprirea executării lucrărilor şi plata de daune-interese.
În al doilea rând, proprietarul fondului dominant nu poate acţiona în sensul modificării
caracterului servituţii, nu poate schimba locul de exercitare a trecerii determinat prin actul
de constituire a servituţii şi nu poate să utilizeze servitutea într-un alt scop decât acela
pentru care dreptul de servitute i-a fost recunoscut.
În al treilea rând, proprietarul fondului dominant, prin modul în care exercită
servitutea, nu trebuie să agraveze situaţia fondului aservit şi nici să aducă prejudicii
proprietarului fondului aservit (art. 768 Cod civil). Prin modul de exercitare a servituţii,
proprietarul fondului dominant nu trebuie să creeze o situaţie şi mai grea fondului aservit
sau să aducă prejudicii proprietarului acestuia310. În acest sens, conform art. 769 alin. (1)
din Codul civil, dacă se împarte fondul dominant, servitutea poate fi exercitată pentru uzul
şi utilitatea fiecărei părţi, însă în aşa fel încât să nu agraveze situaţia fondului aservit prin
exerciţiul servituţii.

5.5.3. Drepturile proprietarului fondului aservit

308 C. Atias, op. cit., pp. 331 şi 332.


309 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 177.
310 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 261.
În primul rând, proprietarul fondului aservit poate să înstrăineze bunul asupra căruia
s-a constituit servitutea sau îl poate greva cu sarcini reale, fără ca, pe această cale, să
aducă atingere exerciţiului dreptului de servitute.
În al doilea rând, în toate cazurile în care cheltuielile lucrărilor necesare pentru
excitarea şi conservarea servituţilor cad în sarcina proprietarului fondului aservit, pentru
păstrarea şi pentru exercitarea acesteia, proprietarul fondului aservit are posibilitatea să
abandoneze fondul la dispoziţia proprietarului fondului dominant, fie în întregime, fie
numai în parte (partea din fondul aservit care este necesară exercitării servituţii), astfel
cum prevede art. 766 Cod civil.
În al treilea rând, proprietarul fondului aservit are dreptul să solicite despăgubiri de la
proprietarul fondului dominant, acestea putându-se stabili pe cale amiabilă sau judiciară.

6.5.5.4. Obligaţiile proprietarului fondului aservit


În primul rând, dacă prin titlu rezultă obligaţia pentru proprietarul fondului aservit de a
efectua cheltuieli pentru păstrarea servituţii, acesta trebuie să respecte obligaţiile, în
sensul efectuării lucrărilor. Conform art. 765 alin. (2) Cod civil, cheltuielile privind
conservarea lucrărilor necesare în scopul exercitării şi conservării servituţii revin atât
proprietarului fondului dominant, cât şi proprietarului fondului aservit, proporţional cu
avantajele pe care le obţin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii
sunt nenecesare şi în măsura în care acestea profită şi fondului aservit. În caz contrar,
ele cad numai în sarcina proprietarului fondului dominant.
În al doilea rând, proprietarul fondului aservit are obligaţia de a nu face nimic de
natură să diminueze fondul servituţilor, deci să se abţină de la orice act de natură să
împiedice, să diminueze exerciţiul dreptului de servitute311. Acesta nu are posibilitatea de
a schimba starea locurilor sau strămutarea exercitării servituţii în alt loc [art. 767 alin. (1)
teza a II-a Cod civil].
Proprietarul fondului aservit poate oferi titularului servituţii un alt loc de exercitare a
acestei servituţi, atunci când ar fi prea împovărătoare sau i-ar aduce piedici în privinţa
folosinţei fondului său, deci, dacă există un interes serios şi legitim, în măsura în care
exercitarea servituţii astfel cum a fost modificată, rămâne la fel de comodă pentru
proprietarul fondului dominant.

5.6. Stingerea servituţilor


Cauzele de stingere a servituţilor sunt reglementate la art. 770 din Codul civil.
Servituţile se sting pe cale principală, prin radierea din cartea funciară şi, se mai sting şi
prin exproprierea pentru cauză de utilitate publică a fondului aservit, în conformitate cu
prevederile Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, atunci
când servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi este afectat bunul expropriat.
Cu privire la cauzele de stingere a servituţilor pe cale principală, amintim
consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi coproprietar. Este vorba
despre rămânerea fondului dominant şi a fondului aservit în patrimoniul aceluiaşi
titular312.Vom regăsi confuziunea la toate tipurile de servituţi, ea putându-se realiza fie

311 I. P. Filipescu, op. cit., pp. 270 şi 271. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 349.
312 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 167. P. M. Cosmovici, op. cit., p. 84. S. Schiller, op. cit., pp. 203 şi 204.
atunci când proprietarul fondului dominant dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra
fondului aservit, fie când proprietarul fondului aservit dobândeşte proprietatea fondului
dominant, fie, în sfârşit, când un terţ dobândeşte atât proprietatea fondului dominant,
cât şi proprietatea fondului aservit.
Tot pe cale principală se sting servituţile prin renunţarea proprietarului fondului
dominant la dreptul de servitute, prin ajungerea la termen, atunci când servitutea a fost
stabilită pentru o anumită perioadă de timp sau prin răscumpărarea servituţii de către
proprietarul fondului aservit.
În ceea ce priveşte răscumpărarea, legiuitorul a prevăzut un text expres, atunci
când este vorba despre răscumpărarea servituţii de trecere (art.772 Cod civil). Astfel,
servitutea de trecere poate fi răscumpărată de către proprietarul fondului aservit atunci
când există o disproporţie vădită între utilitatea pe care o procură fondului dominant, în
raport cu inconvenientele sau deprecierea pe care trebuie o suporte fondul aservit. Este
vorba, deci, despre o analiză comparativă a utilităţii pe care o dobândeşte fondul
dominant şi a inconvenientelor şi deprecierilor pe care le suferă fondul aservit şi atunci
legiuitorul i-a permis proprietarului fondului aservit să răscumpere servitutea, dacă între
utilitatea dobândită de un fond şi inconvenientele şi deprecierea suferită de celălalt fond
există o vădită disproporţie.
Dacă părţile nu se înţeleg cu privire la răscumpărare, atunci instanţa poate suplini
consimţământul proprietarului fondului dominant, iar la stabilirea preţului de
răscumpărare, aceasta trebuie să ţină cont de vechimea servituţii şi de schimbarea
valorii celor două fonduri.
O altă cauză de stingere pe cale principală a servituţii o reprezintă imposibilitatea
definitivă de exercitare şi aici trebuie corelate dispoziţiile art. 770 alin. (1) lit. e) din
Codul civil, cu art. 769 alin. (3) din acelaşi Cod, în cazul împărţirii fondului dominant sau
a fondului aservit. Astfel, dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea
exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita
decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi
se stinge.
Un alt caz de stingere a servituţii îl reprezintă neuzul servituţii timp de 10 ani şi
acest termen începe să curgă de la ultimul act de exerciţiu al servituţilor necontinue sau
de la data primului act contrar servituţilor continue313 şi, în fine, servituţile se sting, pe
cale principală, prin dispariţia oricărei utilităţi a acestora şi de vreme ce a dispărut
utilitatea exercitării dreptului de servitute, ca o consecinţă firească apare şi stingerea
servituţii.

5.7. Acţiuni în justiţie exercitate de proprietarul fondului dominant şi de proprietarul


fondului aservit
În primul rând, proprietarul fondului dominant îşi apără dreptul de servitute prin
acţiunea confesorie de servitute, care poate fi introdusă împotriva proprietarului fondului
aservit şi prin care se valorifică dreptul de servitute.314 Art. 757 Cod civil prevede expres

313 B. Florea, op. cit., p. 214.


314 S. Schiller, op. cit., pp. 200 şi 201 . Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 726 şi 727.
că servitutea este apărată prin acţiunea confesorie de servitute, cu aplicarea prevederilor
art. 696 alin. (1) Cod civil.
În al doilea rând, atunci când titularul dreptului de servitute este tulburat în exerciţiul
acesteia, poate folosi acţiunile posesorii, prin intermediul acestora putându-se apăra,
numai servituţile continue şi aparente, totuşi, în cazul servituţilor constituite prin titlu,
(acum, prin act juridic) acestea pot fi apărate pe calea acţiunilor posesorii, chiar şi în cazul
în care asemenea servituţi nu sunt continue şi aparente315.
De asemenea, proprietarul fondului are la îndemână şi acţiunile personale pentru
protejarea dreptului său, putând solicita repararea prejudiciului cauzat prin fapta
proprietarului fondului aservit sau prin fapta unui terţ.316
La rândul său, proprietarul fondului aservit poate utiliza atât acţiunea negatorie - prin
intermediul căreia se neagă existenţa dreptului de servitute al titularului şi se tinde la
înlăturarea exercitării servituţii ca stare de fapt -, precum şi acţiunile posesorii sau
acţiunile personale, atunci când, prin modul de exercitare a servituţii i-a fost cauzat un
prejudiciu.317

6. Dreptul de superficie318
6.1. Definiţia dreptului de superficie
Dreptul de superficie prezintă unele particularităţi prin raportare la celelalte drepturi
reale principale, fiind considerat o excepţie de la teoria accesiunii.319
Dreptul de superficie este reglementat la art. 693-702 din Codul civil şi acesta
reprezintă dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altei persoane, fie la
nivelul solului, fie în subsol şi asupra acelui teren superficiarul dobândeşte un drept de
folosinţă.320
Acesta apare ca un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren
numai în cazul edificării de către o altă persoană decât proprietarul terenului a unor
construcţii, lucrări sau plantaţii pe suprafaţa solului sau în pământ.321
Deşi existenţa dreptului de superficie a fost contestată în literatura juridică pentru că
nu existau reglementări în Codul civil român de la 1864 cu privire la acesta, totuşi, s-a
recunoscut că dreptul de superficie este un drept real principal care constă în dreptul de
proprietate al unei persoane, superficiar, asupra unor construcţii, lucrări sau plantaţii
existente pe terenul care aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul
exercită un drept de folosinţă322.
Numai acest drept de folosinţă, s-a arătat că este un dezmembrământ al dreptului de
proprietate, în timp ce complexul juridic alcătuit din dreptul de folosinţă asupra terenului
proprietatea altei persoane, pe de o parte, şi dreptul de proprietate asupra construcţiilor,

315 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 178.


316 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 728 şi 729.
317 S. Schiller, op. cit., pp. 199 şi 200. Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 732 şi 733.
318 Cu privire la dreptul de superficie, a se vedea G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., pp. 132-140; S.

I. Vidu, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art.
535-1163), Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 242-261.
319 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 311.
320 B. Florea, op. cit., p. 187.
321 L.Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p.258.
322 I. P. Filipescu, op. cit., p. 273. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 352. L. Pop, op cit., p. 185.

C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 262.


lucrărilor sau plantaţiilor realizate pe acest teren, pe de altă parte, constituie o varietate a
dreptului de proprietate, redusă numai la construcţii, lucrări sau plantaţii.323
În cazul dreptului de superficie se evidenţiază existenţa a două drepturi care aparţin
unor titulari diferiţi, drepturi care poartă asupra unor bunuri immobile. Este vorba, pe de o
parte, despre dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiilor, lucrărilor,
plantaţiilor şi, pe de altă parte, despre dreptul de proprietate asupra terenului, care
aparţine altei persoane.
Dreptul de superficie şi accesiunea imobiliară artificială sunt instituţii juridice distincte.
Astfel, dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, pe când
accesiunea imobiliară artificială este un mod de dobândire a dreptului de proprietate.
În temeiul dreptului de superficie, construcţiile, lucrările sau plantaţiile realizate de un
terţ pe terenul proprietatea altcuiva sunt şi rămân în proprietatea terţului ori de câte ori
există convenţie între constructor şi titularul dreptului de proprietate asupra terenului sau
în baza unei prevederi legale.
S-a precizat că dreptul de a construi nu se epuizează prin edificarea construcției,
deoarece superficiarul care a dobândit o superficie în această modalitate va putea
oricând, până la expirarea superficiei, să demoleze și să reconstruiască în maniera în
care va dori, cu respectarea limitelor impuse prin actul constitutiv și în lipsa unor stipulații
exprese în acest sens, limite stabilite prin regulamentele de urbanism.324

6.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie


În primul rând, dreptul de superficie este un drept real imobiliar, care are ca obiect un
bun imobil, adică o suprafaţă de teren.
Pentru folosinţa terenului, de obicei, superficiarul va plăti o indemnizaţie care să
acopere folosinţa respectivă.
În al doilea rând, dreptul de superficie, astfel cum prevede art. 694 teza I din Codul
civil, este un drept temporar, limitat la cel mult 99 de ani. Desigur că, acesta poate fi
constituit şi pentru o perioadă mai scurtă de timp. Conform celei de-a doua teze a art. 694
Cod civil, există posibilitatea reînnoirii dreptului de superficie la împlinirea termenului de
99 de ani. De aici rezultă că dreptul de superficie poate fi reînnoit de mai multe ori,
nelimitat, în tăcerea legii, astfel că, se poate susţine că, în această situaţie ne aflăm în
cazul unei excepţii de la caracterul temporar al dreptului de superficie. Aceasta a fost
denumită regula infinităţii reînnoirilor duratei de valabilitate a superficiei.325
Cunoscut fiind că înainte de adoptarea actualului Cod civil dreptul de superficie a fost
considerat un drept perpetuu, în sensul că dura atâta vreme cât durau construcţiile,
plantaţiile sau lucrările respective, rezultă că asemenea drepturi constituite anterior
adoptării noului Cod civil îşi vor păstra caracterul perpetuu.
În al treilea rând, dreptul de superficie este un drept imprescriptibil, în sensul că
acţiunea în revendicare poate să fie întrebuinţată de către titularul acestuia până la
momentul stingerii dreptului însuşi. Dreptul de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor

323C. Larroumet, op. cit., p. 432, citat de L.Pop, L.-M. Harosa, op. cit., pp. 257 şi 258.
324 I. Sferidan, Regimul juridic al superficiei sub forma dreptului de a construi pe terenul altuia în noul Cod civil,
Rev. Dreptul nr. 4/2014, p. 36.
325 B. Florea, op. cit., p. 189.
şi altor lucrări are caracter perpetuu şi imprescriptibil extinctiv, astfel încât caracterul
imprescriptibil se extinde şi asupra dreptului de folosinţă cu privire la terenul în cauză.326
În al patrulea rând, se mai recunoaşte dreptului de superficie caracteristica de a nu
putea înceta pe calea ieşirii din indiviziune, întrucât superficiarul şi proprietarul terenului
nu se găsesc în starea de indiviziune327.
În al cincilea rând, dreptul de superficie poate privi toate construcţiile, lucrările sau
plantaţiile de pe un teren sau poate privi numai anumite lucrări, plantaţii sau construcţii
situate pe acest loc.

6.3. Constituirea dreptului de superficie


Înaintea adoptării noului Cod civil, dreptul de superficie putea fi dobândit prin titlu, prin
uzucapiune328 sau prin lege.329
În conformitate cu prevederile art. 693 alin. (2), (3) şi (4) din actualul Cod civil, dreptul
de superficie poate fi dobândit prin următoarele moduri:
- prin act juridic;
- prin uzucapiune;
- prin alt mod prevăzut de lege;
- printr-un act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis construcţia unei
persoane şi i-a constituit un drept de superficie asupra terenului;
- printr-un act juridic prin care proprietarul terenului şi al construcţiei a transmis
terenul şi construcţia, separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres
constituirea superficiei;
- prin renunţarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în
favoarea constructorului;
- prin cesionarea dreptului de a invoca accesiunea în favoarea unei terţe persoane.
În toate cazurile trebuie respectate dispoziţiile legale în materie de carte funciară.
Referindu-ne la dobândirea dreptului de superficie prin act juridic, vom observa că
acest drept se poate dobândi prin act juridic între vii (convenţie) sau prin act juridic pentru
cauză de moarte (testament).
În cazul constituirii dreptului de superficie prin convenţie, este posibil ca proprietarul
terenului să constituie dreptul de superficie în favoarea unei persoane şi să-şi păstreze
nuda proprietate sau invers, să-şi păstreze un drept de superficie asupra terenului,
înstrăinând către o altă persoană nuda proprietate.
Mai poate exista situaţia în care proprietarul unui teren pe care se găseşte o
construcţie să transmită unei persoane dreptul de proprietate asupra construcţiei şi să-şi
păstreze dreptul de proprietate asupra terenului, constituind, astfel, în favoarea
dobânditorului construcţiei, un drept de superficie asupra terenului. Tot astfel, proprietarul
unui teren pe care se găseşte o construcţie poate transmite unei persoane dreptul de

326 Idem, p. 189.


327 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 181. L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 258. Fr. Terré, Ph. Simler,
op. cit., p. 754.
328 Cu privire la posibilitatea constituirii dreptului de superficie după scoaterea terenurilor din circuitul civil, a se vedea

M. Oancea, Unele probleme în legătură cu noile reglementări privind dreptul de proprietate asupra terenurilor, în Revista
română de drept nr. 7/1975, p. 15. Gh. Dobrican, Din practica aplicării regimului legal al terenurilor aferente construcţiilor
înstrăinate, în Revista română de drept nr. 7/1978, p. 15. R. Petrescu, Examen al practicii judiciare privind regimul juridic al
circulaţiei terenurilor, în Revista română de drept nr. 11/1997, p. 36.
329 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., pp. 263-264; P. M. Cosmovici, op. cit., p. 86.
proprietate asupra construcţiei şi altei persoane dreptul de proprietate asupra terenului,
proprietarul construcţiei dobândind, în acest mod, un drept de superficie pe terenul pe
care aceasta se găseşte [art. 693 alin. (3) Cod civil]. Evident că, în ambele situaţii
reglementate de art. 693 alin. (3) trebuie respectate reglementările în materie de carte
funciară.
În cazul constituirii dreptului de superficie prin testament, ca şi în cazurile discutate cu
privire la constituirea dreptului de superficie prin acte între vii, dispunătorul are
posibilitatea de a institui un legat în favoarea unei persoane, acesta având ca obiect
dreptul de proprietate asupra construcţiei, iar dreptul de proprietate asupra terenului se va
transmite către moştenitorii legali. Mai poate exista şi situaţia în care printr-un legat
dispunătorul să transmită unui legatar dreptul de proprietate asupra unei construcţii şi
altui legatar, dreptul de proprietate asupra terenului, pe care, astfel, se constituie un drept
de uzufruct.330
În cazul dobândirii dreptului de superficie prin uzucapiune, trebuie întrunite cerinţele
legale de la art. 930 – 934 Cod civil, cu respectarea termenelor şi condiţiilor prevăzute de
lege pentru uzucapiunea extratabulară şi pentru uzucapiunea tabulară, iar în cazul
dobândirii acestui drept prin renunţarea la accesiune, dacă proprietarul terenului pe care
s-a executat construcţia declară că renunţă la accesiune, dreptul de superficie se poate
înscrie în cartea funciară în favoarea constructorului.331
Tot astfel, conform prevederilor art. 693 alin. (4), teza a II-a Cod civil, dobândirea
dreptului de superficie se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de
a invoca accesiunea.
Este interesant de analizat succint, evoluţia istorică a modurilor de dobândire a
dreptului de superficie.
Odată cu apariţia Decretului nr. 144/1958, dreptul de superficie putea fi constituit prin
convenţia părţilor, fiind însă necesară obţinerea autorizaţiei organului administrativ
competent.
Legea nr. 19/1968 a interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor fără construcţii
aflate în perimetrul construibil al oraşelor şi municipiilor, precum şi constituirea vreunui
drept real asupra unor astfel de imobile, aşa încât, după intrarea în vigoare acestui act
normativ, dreptul de superficie putea fi constituit numai asupra terenurilor din localităţile
urbane.
Ulterior, prin Legile nr. 58/1974 şi 59/1974, în prezent abrogate, terenurile de orice fel
au fost scoase din circuitul civil, fiind interzisă atât transmiterea lor prin acte juridice între
vii, cât şi constituirea oricăror drepturi reale asupra acestora.
Chiar dacă proprietara tabulară a terenului pe care se află construcţia a recunoscut
prin declaraţie autentică dreptul de proprietate al statului asupra spaţiului locativ de la
mansardă şi a fost de acord cu dezmembrarea terenului şi cu constituirea unui drept de
superficie aferent construcţiei, în lipsa unei convenţii sinalagmatice, prin care părţile să
constituie un raport juridic, ca urmare a transmiterii unor drepturi şi asumării unor obligaţii,
cererea de intabulare formulată de stat nu poate fi admisă, deoarece declaraţia autentică
a fostei proprietare tabulare nu îndeplineşte condiţiile înscrierii în cartea funciară a
dreptului real pretins dobândit, nefiind un titlu apt de intabulare.332

330 B. Florea, op. cit., p. 190.


331 Idem, p 191.
332 C. Ap. Braşov, dec. civ. nr. 755/2005, citată de M. Tăbăraş, Intabularea în cartea funciară. Noţiuni generale

teoretice şi aspecte ale practicii recente a instanţelor, în Curierul Judiciar nr. 6/2009, p. 329.
Sub imperiul reglementărilor Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, terenurile erau scoase
din circuitul civil, însă s-a admis în doctrină şi în practica judiciară posibilitatea constituirii
dreptului de superficie în situaţia construcţiilor ridicate de către unul dintre soţi,
neproprietar al terenului, pe terenul proprietatea celuilalt soţ, construcţiile devenind bun
proprietate comună în devălmăşie.
Dreptul de superficie putea să fie dobândit prin concesionarea unor terenuri din
domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale în scopul efectuării
construcţiilor, conform dispoziţiilor Legii nr. 50/1991, modificată şi republicată333.
Exista posibilitatea, înaintea adoptării Legii nr. 50/1991, de a se constitui dreptul de
superficie prin acte administrative individuale cu privire la terenurile proprietatea statului,
în sensul că asemenea terenuri se atribuiau în folosinţă.
Astfel cum s-a arătat în doctrină, singura situaţie în care dreptul de superficie lua
naştere în baza legii era cea reglementată prin dispoziţiile art. 30 din Codul familiei
(actualmente abrogat), text în conformitate cu care construcţiile ridicate în timpul
căsătoriei, pe un teren propriu al unuia dintre soţi, erau considerate bunuri comune, soţul
neproprietar al terenului dobândind un drept de superficie asupra terenului celuilalt soţ.
Construcţia, lucrarea sau plantaţia rămânea în proprietatea comună devălmaşă a celor
doi soţi; în ceea ce priveşte terenul, acesta rămânea proprietatea exclusivă a unuia dintre
soţi, iar pentru celălalt soţ se constituia dreptul de superficie334.
Dacă se invoca dobândirea dreptului de superficie prin convenţie era necesar ca,
potrivit legii în vigoare la data încheierii convenţiei, să fi fost posibilă constituirea dreptului
de superficie şi din convenţie să se desprindă neechivoc concluzia că s-a constituit un
drept de superficie.335
Simplul fapt de a ridica o construcţie pe terenul proprietatea altei persoane, chiar cu
bună-credinţă, în sensul că cel care construieşte are convingerea că este proprietarul
terenului pe care a edificat lucrarea, nu este de natură să conducă la recunoaşterea unui
drept de superficie în favoarea sa pe terenul care nu este proprietatea sa, în absenţa
posibilităţii unuia dintre modurile de dobândire a acestui drept, considerându-se că nu se
poate recunoaşte dobândirea dreptului de superficie pe cale judiciară.336
În condiţiile reglementării actualului Cod civil, în cadrul regimului comunităţii legale a
soţilor, se poate constitui un drept de superficie al unuia dintre soţi prin efectuarea unei
construcţii, lucrări sau plantaţii pe terenul celuilalt soţ şi astfel asupra acestor lucrări,
plantaţii, construcţii va exista un drept de proprietate comună în devălmăşie al soţilor şi
asupra terenului va exista un drept de superficie constituit în favoarea soţului neproprietar
al terenului.

6.4. Exercitarea dreptului de superficie


În condiţiile art. 695 din Codul civil, dreptul de superficie se exercită în limitele şi în
condiţiile actului constitutiv şi, atunci când în actul constitutiv nu există stipulaţii contrare,
exercitarea dreptului de superficie este determinată de suprafaţa de teren pe care se va

333 L. Pop, op. cit., p. 187.


334 E. Chelaru, op. cit., p.182. L. Pop, op. cit., p. 188 şi 189. I. P. Filipescu,
op. cit., p. 274. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 353.
335 Tribunalul Argeş, dec. civ. nr. 114 din 12 mai 2009, irevocabilă, cu comentariu de V. Terzea, în Curierul Judiciar

nr. 6/2010, pp. 322 – 324.


336 Tribunalul Argeş, dec. civ. nr. 676 din 6 aprilie 2010, cu Notă de V. Terzea, în Curierul Judiciar

nr. 11/2010, pp. 624 – 626.


executa construcţia, de suprafaţa de teren necesară exploatării construcţiei sau, dacă
este cazul, de suprafaţa de teren aferentă şi de aceea care este necesară exploatării
construcţiei edificate.
Dreptul de superficie conferă titularului acestuia, proprietar al construcţiilor, lucrărilor
şi plantaţiilor, atributele dreptului de proprietate, în sensul că acesta poate exercita
posesia, folosinţa şi dispoziţia, având totodată exerciţiul posesiei şi folosinţei asupra
terenului pe care se află amplasate lucrările, construcţiile şi plantaţiile. Se recunoaşte,
chiar, superficiarului existenţa unui drept de dispoziţie asupra terenului. Este vorba
despre dispoziţia materială, reprezentând doar posibilitatea de a dispune de substanţa
terenului în scopul realizării construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor337.Existenţa unui
asemenea drept creează posibilitatea proprietarului construcţiei, plantaţiei sau lucrărilor
de a le înstrăina sau de a le greva cu sarcini reale338, fără ca, pe această cale, să fie
necesar consimţământul proprietarului terenului. Conform prevederilor art. 695 alin. (4)
Cod civil, titularul superficiei poate dispune în mod liber de dreptul său, şi pe toată durata
de existenţă a construcţiei, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina sau
ipoteca numai o dată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei. Dobânditorul
construcţiei, plantaţiilor sau lucrărilor va deveni şi titular al dreptului de folosinţă asupra
terenului situat sub acestea.
S-a recunoscut dreptul superficiarului de a exercita şi atributele dezmembrate ale
dreptului de proprietate asupra terenului, acesta putând culege productele terenului, cu
condiţia de a fi dobândit această prerogativă prin actul de constituire a superficiei.339
Cunoscut fiind că în baza dispoziţiilor art. 693 alin. (3) Cod civil, superficia se poate
înscrie în cartea funciară şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond
a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către
două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei, titularul dreptului
de superficie nu are dreptul de a modifica structura construcţiei, permiţându-i-se acestuia
să o demoleze, însă, cu condiţia de a o reconstrui în forma iniţială. Dacă totuşi,
superficiarul modifică structura construcţiei, proprietarul terenului este abilitat ca, în
termen de trei ani să solicite fie încetarea dreptului de superficie, fie repunerea
construcţiei în situaţia anterioară.
Însă, dacă proprietarul terenului alege varianta de a solicita repunerea construcţiei în
situaţia anterioară, termenul de prescripţie stabilit de lege la trei ani se suspendă până la
expirarea duratei superficiei.
Dacă superficia s-a constituit cu titlu oneros, părţile trebuie să prevadă modalităţile de
plată a prestaţiei de către superficiar. Dacă nu a fost prevăzută modalitatea de plată a
prestaţiei, atunci titularul dreptului de superficie are obligaţia de a plăti, sub formă de rate
lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, calculată în raport de mai multe
elemente, cum ar fi, natura terenului, destinaţia construcţiei, zona în care este situat
terenul şi orice alte criterii cu ajutorul cărora poate fi determinată contravaloarea
folosinţei, astfel cum prevede art. 697 alin (1) din Codul civil.

337 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 184.


338 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 754.
339 B. Florea, op. cit., p. 132.
Atunci când părţile nu se înţeleg cu privire la suma ce reprezintă contravaloarea
prestaţiei pe care trebuie să o plătească superficiarul, cuantumul acesteia se determină
pe cale judecătorească.
Apărarea dreptului de superficie se poate face prin acţiunea confesorie de superficie,
care este o acţiune imprescriptibilă şi poate fi îndreptată împotriva oricărei persoane care
împiedică exercitarea dreptului respectiv, chiar şi împotriva proprietarului terenului, atunci
când acesta ar împiedica exercitarea dreptului de superficie.

6.5. Stingerea dreptului de superficie


Cazurile de încetare a dreptului de superficie sunt reglementate la art. 698 din Codul
civil şi conform textului legal menţionat, dreptul de superficie se stinge prin radierea
acestuia din cartea funciară, fie la expirarea termenului pentru care dreptul a fost
constituit, fie prin consolidare, atunci când terenul şi construcţia revin proprietate a
aceleiaşi persoane, fie prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest
sens, ori în alte cazuri prevăzute de lege.
În situaţia în care dreptul de superficie a fost constituit pentru o durată determinată şi
nu a fost reînnoită acea perioadă, dreptul de superficie se stinge la împlinirea termenului.
În cazul încetării dreptului de superficie prin consolidare, sunt aplicabile dispoziţiile
art. 698 lit. (b) din Codul civil. Dreptul de superficie se poate stinge şi atunci când
superficiarul devine şi proprietar al terenului asupra căruia se exercită dreptul de
superficie sau atunci când proprietarul terenului devine şi proprietar al lucrărilor,
construcţiilor sau plantaţiilor.
Mai poate exista situaţia în care o persoană să devină proprietar asupra terenului şi în
acelaşi timp proprietar şi asupra construcţiilor, lucrărilor şi plantaţiilor şi pe această cale
să se întrunească, în aceeaşi persoană, calitatea de proprietar asupra întregului
ansamblu340.
Deşi dreptul de superficie nu se stinge prin neuz şi, chiar dacă se constituie pentru o
perioadă de 99 de ani, poate fi reînnoit, totuşi acesta durează atâta vreme cât durează
construcţia, plantaţia sau lucrările respective341. Prin pieirea construcţiei, dacă există
stipulaţie expresă în acest sens, încetează dreptul de superficie. Este limpede voinţa
legiuitorului de a reglementa acest mod de stingere a superficiei din cauze independente
de voinţa proprietarului terenului şi de voinţa superficiarului.
Dreptul de superficie se stinge şi atunci când au pierit bunurile, construcţiile, lucrările
sau plantaţiile existente încorporate în sol, fie dintr-un caz fortuit, fie pentru că au fost
desfiinţate, dezafectate de către acela care le-a efectuat.
În cazul în care nu există stipulaţie cu privire la situaţia pieirii construcţiilor, plantaţiilor
şi lucrărilor autonome cu caracter durabil, dreptul de superficie va continua să existe,
superficiarul putând executa lucrări, plantaţii şi construcţii în conformitate cu configuraţia
juridică a întinderilor şi limitelor dreptului său, dobândit conform prevederilor art.693 Cod
civil.

340 L. Pop, op. cit., p. 190.


341 E. Safta-Romano, op. cit., p. 272; E. Chelaru, op. cit., p. 183.
În doctrina juridică au fost prezentate şi alte cazuri de încetare a dreptului de
superficie342. Astfel, conform prevederilor art. 695 alin. (3) teza I Cod civil, dreptul de
superficie încetează, la solicitarea proprietarului terenului, atunci când superficiarul
modifică structura construcţiei.
Un alt caz de încetare a dreptului de superficie îl constituie acela reglementat la art.
28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică,
republicată. Astfel, uzul, uzufructul, abitaţia şi superficia, precum şi orice alte drepturi
reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în folosinţă se sting prin efectul exproprierii,
titularii acestora având dreptul la despăgubiri.
Efectele încetării superficiei sunt reglementate la art. 699 – 701 Cod civil.
Astfel, în cazul expirării termenului, în primul rând, dacă nu există stipulaţie contrară,
proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de
către superficiar, pe calea accesiunii, având obligaţia de a-i plăti fostului superficiar
valoarea de circulaţie a acesteia, calculată la data expirării termenului.
În al doilea rând, atunci când construcţia nu exista la momentul constituirii dreptului
de superficie şi dacă valoarea acesteia este fie egală, fie mai mare decât aceea a
terenului, proprietarul terenului are dreptul de a cere obligarea constructorului să cumpere
terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat
construcţia.
În acest caz, constructorul este în drept să refuze cumpărarea terenului dacă ridică,
pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren, deci dacă o dezafectează şi o demolează şi
dacă repune terenul în situaţia anterioară.
În al treilea rând, dacă nu există o înţelegere contrară între superficiar şi proprietarul
terenului, în momentul încetării dreptului de superficie se sting dezmembrămintele
constituite de către superficiar.
În al patrulea rând, în privinţa ipotecilor care grevează dreptul de superficie, acestea
se strămută de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului atunci când
superficia încetează la expirarea termenului şi proprietarul terenului dobândeşte dreptul
de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar, pe cale de accesiune.
În al cincilea rând, tot în privinţa ipotecilor care grevează dreptul de superficie,
acestea se extind asupra terenului pe care nu a existat construcţia la momentul
constituirii dreptului de superficie, dacă constructorul a fost obligat să cumpere terenul la
valoarea de circulaţie pe care ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia.
În al şaselea rând, tot în privinţa ipotecilor care grevează dreptul de superficie,
acestea se strămută de drept asupra materialelor, atunci când constructorul refuză să
cumpere terenul şi îşi ridică, pe cheltuiala sa, construcţia edificată pe teren şi repune
terenul în situaţia anterioară stării superficiei prin consolidare,
În al şaptelea rând, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei
superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil, în cazul încetării dreptului de
superficie prin expirarea termenului.
În al optulea rând, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei
superficiei se strămută de drept asupra sumei primite de către proprietarul terenului de la
constructorul care a fost obligat să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia.

342 B. Florea, op. cit., p. 194.


În ultimul rând, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei superficiei
se extind de drept cu privire la întregul teren atunci când constructorul a refuzat să
cumpere terenul şi când şi-a ridicat construcţia clădită pe teren şi a repus terenul în
situaţia anterioară.
În cazul încetării construcţiei prin consolidare, în primul rând, în absenţa unei stipulaţii
contrare, dezmembrămintele care au fost consimţite de către superficiar se menţin pe
durata pentru care au fost constituite, însă nu mai târziu de împlinirea termenului iniţial al
superficiei [art. 700 alin. (1) Cod civil].
În al doilea rând, ipotecile care s-au născut pe durata existenţei superficiei se menţin,
fiecare în funcţie de obiectul asupra cărora s-au constituit [art. 700 alin. ( 2) Cod civil].
În cazul încetării superficiei prin pieirea construcţiei, în primul rând, drepturile reale
care au grevat dreptul de superficie se sting, dacă legea nu prevede altfel [art. 701 alin.
(1) Cod civil].
În al doilea rând, ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului, pe
durata superficiei se menţin asupra dreptului de proprietate reîntregit [art. 701 alin.(2) Cod
civil].

7. Dreptul de folosinţă
Conform art. 19 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi
republicată, se pot atribui în folosinţă agricolă, la cerere, până la 5.000 m2 în echivalent
arabil de familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, în perioada
în care lucrează în localitate, dacă titularul sau membrii familiei acestuia nu deţin teren în
proprietate în localitatea respectivă.
Dreptul de proprietate asupra unor asemenea terenuri aparţine unităţilor
administrativ-teritoriale respective.
Atribuirea unor asemenea terenuri nu se poate face în cazurile în care în localitatea
respectivă au operat reduceri ale suprafeţelor (art. 19 alin. 4).
La plecarea din localitate, persoanele care se bucură de asemenea drept au dreptul
la despăgubiri pentru investiţiile pe care le-au făcut, cu consimţământul prealabil al
proprietarului şi, dacă asemenea investiţii sunt utile pentru suprafaţa atribuită (art. 19 alin.
5).
Rezultă că dreptul de folosinţă reprezintă un drept real, dezmembrământ al dreptului
de proprietate şi poartă asupra unor categorii de terenuri agricole care sunt în
proprietatea comunelor, oraşelor şi municipiilor, asemenea drepturi constituindu-se în
favoarea unor persoane fizice, prin atribuirea în baza unor acte administrative343.
Caracterele juridice ale dreptului real de folosinţă sunt cele la care ne vom referi în
continuare. Este un drept real, este dezmembrământ al dreptului de proprietate din
domeniul privat al comunei, oraşului sau municipiului.
Acest drept real este opozabil erga omnes, ca orice drept real, chiar şi proprietarului
care l-a constituit.
Un asemenea drept se constituie printr-un act administrativ, are caracter individual,
fiind constituit intutitu personae, putând fi constituit numai în favoarea persoanelor fizice
pe care legea le desemnează ca având o calitate specială, anume aceea de personal de
specialitate din serviciile publice.

343 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 185.


Asemenea drept conferă titularului posesia şi folosinţa. Posesia corespunde dreptului
real respectiv, este o posesie a dreptului de folosinţă, iar usus, atributul folosinţei, conferă
titularului dreptul de a exploata terenul pentru producţia agricolă.
Titularul dreptului real de folosinţă are dreptul de a obţine fructele rezultate din
cultivarea pământului.
Asemenea drept real este conceput ca fiind temporar şi încetează la decesul
titularului. Dreptul respectiv poate înceta şi în timpul vieţii titularului, atunci când acesta îşi
pierde calitatea avută în vedere, aceea de specialist din serviciile comunale sau atunci
când părăseşte localitatea respectivă344.
Dreptul de folosinţă poate să înceteze şi ca sancţiune, în condiţiile art. 76 din Legea
fondului funciar nr. 18/1991, modificată şi republicată, în sensul că, dacă nu-şi
îndeplinesc obligaţiile, titularii vor fi somaţi conform dispoziţiilor legale, iar dacă nu dau
curs somaţiei de a folosi terenul în scopurile pentru care acesta a fost acordat, se
procedează la retragerea dreptului de folosinţă, în cazul neexercitării obligaţiei la sfârşitul
anului în curs. Retragerea dreptului de folosinţă operează printr-un act administrativ.

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 7 : unitatea de învățare are în vedere prexentarea


dezmembrămintelor dreptului de proprietate privată, anume dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute și dreptul de superficie

Concepte și termeni de reținut : dezmembrămintele dreptului de proprietate,


exercitarea dreptului de uzufruct, exercitarea dreptului de uz, exercitarea dreptului
de abitație, exercitarea dreptului de servitute, exercitarea dreptului de superficie.

Întrebări de control și teme de dezbatere

1. Explicați care sunt caracterele dreptului de uzufruct


2. Explicați cum poate lua naștere dreptul de superficie
3. Care sunt caracterele juridice ale dreptului e servitute

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt acțiunile în justiție pe care le poate formula proprietarul
fondului dominant și care sunt acelea pe care le poate exercita proprietarul
fondului aservit
2.Explicați cum se pot constitui servituțile
3.Precizați pri ce acte poate lua naștere uzufructul convenținal.

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014

344 E. Chelaru, op. cit., pp. 185 şi 186.


- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 8
MODALITĂȚILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE
PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA TERENURILOR
Obiectivele unității de învățare:

- Familiarizarea studenților cu exercitarea dreptului de proprietate comună pe


cote-părți asupra terenurilor
- Familiarizarea studenților cu modul de partajare a terenurilor
- Familiarizarea studenților cu modurile în care ia naștere dreptul de proprietate
comună pe cote-părți asupra terenurilor

Competențele unității de învățare :

- Studenții vor putea explica modul de exercitare a dreptului de proprietate


comună pe cote-părți asupra terenurilor
- Studenții vor putea explica modul de exercitare a dreptului de proprietate
comună pe cote-părți asupra terenurilor
- Studenții vor putea explica situațiile în care se poate ieși din starea de indiviziune
asupra terenurilor

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare :

1. Consideraţii introductive
În cele mai multe situaţii dreptul de proprietate se prezintă ca un drept pur şi simplu,
care aparţine în exclusivitate unei singure persoane. Dreptul de proprietate este pur şi
simplu în situaţia în care are ca titular o singură persoană şi a fost dobândit de către
proprietarul actual în mod sigur, ireversibil, fără ca fiinţa dreptului în patrimoniul dobân-
ditorului să depindă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare, care ar fi de natură
să-l desfiinţeze pe cale de rezoluţiune, revocare sau anulare.
În unele situaţii, dreptul de proprietate are o anume complexitate care rezultă din
aceea că dreptul nu mai este pur şi simplu, ci afectat de modalităţi, şi anume, este un
drept asupra unuia sau mai multor bunuri ori aparţine simultan şi concomitent mai multor
titulari sau existenţa viitoare a dreptului în patrimoniul titularului este legată de un
eveniment sau de o împrejurare prevăzută de lege sau care este stabilită prin voinţa
omului345.

345 I.P. Filipescu, op. cit., p. 147; I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 206; C. Stătescu, C. Bîrsan,

op. cit., p. 174; C. Bîrsan, op.cit.,2013, p.197 -249; L. Pop, op. cit., p. 127; P.M. Cosmovici, op. cit., p. 45; V. Stoica, op.
cit. 2013, p. 271; I. Ciochină-Barbu, op cit., 2009, pp. 244 și urm.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate constă în faptul că acesta conferă
titularului său posibilitatea exercitării concomitente a celor trei atribute, usus, fructus şi
abusus. În virtutea acestui drept, proprietarul exercită singur toate cele trei atribute, cu
excluderea tuturor celorlalte persoane şi fără a-i fi necesar concursul lor.
Dreptul de proprietate este un drept complet, în sensul că oferă titularului său plenitu-
dinea celor trei atribute. Acest caracter vizează, deci, două aspecte, pe de o parte „mono-
polul” titularului dreptului de proprietate privată asupra bunului şi, pe de altă parte,
excluderea terţilor de la exercitarea prerogativelor proprietăţii.346 Aşadar, rezultă că mai
multe persoane nu pot avea în acelaşi timp proprietatea întreagă asupra aceluiaşi bun.
Este însă posibil ca lucrul să aparţină în comun mai multor proprietari deodată
(ipoteza coproprietăţii) sau mai multor persoane succesiv, pe perioade determinate
(ipoteza proprietăţii periodice).
Modalităţile dreptului de proprietate sunt proprietatea rezolubilă, proprietatea
anulabilă şi proprietatea comună (care poate fi proprietate comună pe cote-părţi şi
proprietate comună în devălmăşie)347.
În cazul proprietăţii anulabile şi a celei rezolubile, suntem mai curând în prezenţa unei
vocaţii a exerciţiului concomitent al atributelor dreptului de proprietate, fără a se ajunge la
o asemenea exercitare simultană.348 Chiar dacă dreptul de proprietate sub condiţie
rezolutorie nu are aceeaşi valoare cu un drept pur şi simplu, acesta nu este totuşi o
simplă virtualitate de drept, cum este cazul dreptului sub condiţie suspensivă.
Nimic nu exclude coexistenţa modalităţilor dreptului de proprietate. Astfel, este posibil

ca dreptul de proprietate asupra unui bun să se înfăţişeze atât ca drept de proprietate

comună, cât şi ca drept de proprietate anulabilă sau rezolubilă. De asemenea, în practică

s-ar putea întâlni coexistenţa dreptului de proprietate comună şi a proprietăţii periodice.

În ce privește demersul de întreprindem,ne vom ocupa numai de proprietatea comună

exercitată asupra terenurilor.

2. Dreptul de proprietate comună349

346 V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 243.


347 Pentru modalităţile dreptului de proprietate, a se vedea L. Uţă, Modalităţile dreptului de proprietate, Ed.
Universul Juridic, Bucureşti, 2012.
348 C. Bîrsan, op. cit., p. 165.
349 Cu privire la dreptul de proprietate comună, a se vedea, V. Stoica, op. cit. 2013, pp. 322; L.Uță, în
M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163),
Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 174-202; E. Chelaru, Proprietatea comună în Noul Cod civil. Comentariu
pe articole art. 1-2664, Coordonatori: Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Editura C.H. BECK,
București, 2012, pp.693-747; M. S. Croitoru, Proprietatea comună în Colectiv, Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și
2.1. Consideraţii generale
În situaţia proprietăţii comune, prerogativele dreptului de proprietate aparţin împreună
şi concomitent mai multor titulari.
Suntem în prezenţa proprietăţii comune pe cote-părţi atunci când dreptul de
proprietate are mai mulţi titulari şi fiecare dintre aceştia îşi cunoaşte cota-parte din dreptul
asupra bunului aflat în proprietate comună, cotă-parte ideală determinată prin fracţiuni
matematice sau procentual.
În cazul în care nu este concretizată, nu este determinată cota-parte din dreptul
asupra bunului respectiv ce revine fiecăruia dintre titularii dreptului de proprietate, atunci
ne aflăm în prezenţa unei proprietăţi comune devălmaşe.
Aşadar, proprietatea comună, ca modalitate a dreptului de proprietate, se
caracterizează prin aceea că un bun aparţine simultan şi concomitent la doi sau mai mulţi
proprietari, fără ca bunul să fie fracţionat în materialitatea sa. Fracţionat poate fi numai
dreptul de proprietate cu privire la bunul respectiv.
Dreptul fiecărui coproprietar poartă asupra fiecărei particule din bunul respectiv, venind
în concurs cu drepturile celorlalţi coproprietari. În conformitate cu prevederile art. 634
alin. (1) Cod civil, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de
proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta, în lipsa unei stipulaţii contrare.
În cazul încetării coproprietăţii se stabileşte, se individualizează partea materială din
bun care corespunde cotei-părţi pe care o are fiecare dintre coproprietari.
Pe această cale, proprietatea comună se transformă în proprietate exclusivă.
Formele proprietăţii comune, astfel cum prevede art. 632 din Codul civil, sunt
proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea), care poate fi obişnuită sau forţată (aceasta din
urmă nu poate înceta prin partaj judiciar) şi proprietatea în devălmăşie (devălmăşia).
Legea mai instituie şi o prezumţie relativă, iuris tantum, la art. 633 Cod civil, anume,
dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă,

2.2. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi (coproprietatea)


Proprietatea comună pe cote-părţi implică existenţa a doi sau mai mulţi titulari ai drep-
tului care poartă asupra aceluiaşi bun, iar dreptul de proprietate al fiecăruia este
determinat în mod abstract sub forma unei fracţii matematice, procentuale, bunul
rămânând nedivizat în materialitatea sa.
Dreptul fiecărui coproprietar este concurent, se întâlneşte cu drepturile celorlalţi
coproprietari în fiecare particulă din bunul respectiv. Rezultă că niciun proprietar nu este
titular exclusiv asupra unei fracţiuni materiale din bun şi bunul nu este divizat în raport de
drepturile fiecăruia.
Mai rezultă că fiecare coproprietar este titularul exclusiv doar asupra unei cote-parţi
ideale şi abstracte din dreptul de proprietate, dreptul fiind fracţionat şi nu bunul350.

2.3. Formele dreptului de proprietate comună pe cote-părţi

jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia. Bunurile, Editura Hamangiu, București,
2012, pp.912-994; C. Bîrsan, op. cit.,2013, pp. 199-249.
350 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 94.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se poate înfăţişa sub două forme, fie ca
drept de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită, fie ca drept de proprietate comună
pe cote-părţi forţată.
Deosebirea esenţială dintre cele două forme sub care se prezintă dreptul de
proprietate comună pe cote-părţi rezultă din faptul că proprietatea comună obişnuită sau
temporară poate să înceteze pe calea partajului, în timp ce proprietatea comună pe
cote-părţi forţată nu poate să înceteze prin împărţeală.351 Potrivit art. 632 alin. (3) din
Codul civil, coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar, de unde rezultă că
numai încetarea acesteia prin partaj judiciar este oprită de lege, coproprietatea forţată
putând înceta – aşadar – prin partaj voluntar.
Codului civil de la 1864 nu definea coproprietatea şi nici nu avea în vedere
organizarea coproprietăţii sau a indiviziunii, acesta cuprinzând numai reglementări privind
indiviziunea succesorală. Art. 728 din Codul civil de la 1864 dispunea că fiecare dintre
moştenitori poate să solicite împărţeala succesiunii, chiar când ar exista convenţie
contrară.
Trebuie precizat că dreptul de proprietate comună putea totuşi să existe nu numai în
cazul succesiunilor, ci şi în alte situaţii, rezultând fie din lege, fie dintr-un act juridic sau
chiar dintr-un fapt juridic.
În cazul moştenirii, patrimoniul defunctului, privit ca universalitate juridică, se
transmitea către mai mulţi moştenitori, care, până la împărţeală, se aflau în indiviziune.
Proprietatea comună pe cote-părţi mai lua naştere din contracte, prin stabilirea cotei-
părţi abstracte a fiecărui dobânditor, fără determinarea vreunei părţi materiale din bunul
respectiv, ce ar reveni în exclusivitate unuia sau altuia dintre aceştia.
Proprietatea pe cote-părţi se mai putea naşte dintr-o coposesie prelungită, care să
conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
În reglementarea actuală, proprietatea comună face obiect de reglementare al
capitolelor IV şi V ale Titlului II Proprietatea privată din Cartea a III - a Despre bunuri
(art. 631 – 692) din noul Cod civil.

2.4. Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită


Cel mai adesea, dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se naşte din succesiune.
Pe această cale, dreptul de proprietate exclusivă care aparţinea lui de-cujus asupra unui
bun sau asupra unei mase de bunuri este înlocuit, în cazul existenţei mai multor
moştenitori, cu dreptul de proprietate comună pe cote-părţi, dreptul fiecărui moştenitor
fiind stabilit printr-o cotă matematică, abstractă, cu privire la bunurile care compun masa
succesorală.
Un alt mod prin care poate lua naştere dreptul de proprietate comună pe cote-părţi îl
constituie convenţia, atunci când dreptul asupra bunului este dobândit de două sau mai
multe persoane.
De asemenea, proprietatea comună pe cote-părţi poate fi dobândită prin coposesie
prelungită asupra unui bun în condiţiile prevăzute de lege, pentru a dobândi dreptul de
proprietate pe calea prescripţiei achizitive.

351V. Stoica, Coproprietatea obişnuită în lumina dispoziţiilor legale actuale şi a celor din proiectul Codului civil.
Noţiune, principii şi exercitare, în Dreptul nr. 4/2005, pp. 34 şi 35; autorul citat a exprimat opinia potrivit căreia caracterul
temporar nu este definitoriu numai pentru proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită, ci şi pentru proprietatea comună
pe cote-părţi forţată, întrucât şi aceasta din urmă poate înceta, chiar dacă în alte moduri decât prin partaj.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi poate lua naştere prin construirea de
către mai multe persoane pe terenul proprietatea unuia sau mai multor proprietari. În
acest fel, se dobândeşte dreptul de proprietate comună pe cote-părţi asupra imobilului
construit, iar cota-parte a fiecăruia dintre coproprietari este determinată de contribuţia
avută la realizarea construcţiei.
Pe calea ocupaţiunii, în ipoteza în care mai multe persoane şi-au exercitat
concomitent dreptul de dobândire asupra unui bun, se poate naşte proprietatea comună
pe cote-părţi obişnuită sau temporară.
În cazul desfacerii căsătoriei sau la încetarea acesteia, proprietatea comună
devălmaşă a soţilor cu privire la bunurile comune se transformă în proprietate comună pe
cote-părţi, urmând ca apoi aceasta să fie supusă partajului. Ne referim la regimul
comunităţii legale, în cadrul căruia bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii
legale de oricare dintre soţi sunt, din momentul dobândirii acestora, bunuri comune în
devălmăşie ale soţilor (art. 339 din Codul civil). De asemenea, poate exista proprietate
comună devălmaşă a soţilor şi în cadrul regimului comunităţii convenţionale, reglementat
la art. 366 – 368 din Codul civil.
Sub imperiul reglementărilor anterioare noului Cod civil s-a precizat că în privinţa
bunurilor dobândite împreună de către concubini, nu opera prezumţia comunităţii de bunuri,
care era aplicabilă, în conformitate cu dispoziţiile art. 30 din Codul familiei (actualmente
abrogat), numai în raporturile dintre soţi.352 Nici în condiţiile actuale concubinajul nu dă
naştere unei comunităţi legale de bunuri, dispoziţiile legale privind regimul comunităţii
legale, al separaţiei de bunuri sau regimul comunităţii convenţionale aplicându-se numai
soţilor.
În concluzie, ceea ce se impune a fi subliniat este caracterul colectiv (concurenţial) al
dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită353, caracter care rezultă din
unitatea bunului asupra căruia poartă dreptul de proprietate având mai mulţi titulari.
În al doilea rând, această modalitate a dreptului de proprietate are un caracter
esenţialmente temporar, în sensul că oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate
să ceară încetarea coproprietăţii prin partaj (împărţeală), fără a fi excluse şi alte moduri
de încetare a proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite.354
Legea prezumă că, până la proba contrară, cotele-părţi ce revin coproprietarilor sunt
egale, asemenea prezumţie fiind relativă, iuris tantum, însă, dacă bunul asupra căruia se
exercită dreptul de coproprietate obişnuită a fost dobândit prin act juridic, proba contrară
nu se poate face decât prin înscrisuri [art. 634 alin. (2) Cod civil].

Exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită


Aşa cum am arătat, coproprietarii nu au un drept exclusiv asupra unei părţi deter-
minate din bun, privit în materialitatea sa, ci numai o cotă - parte ideală şi abstractă,
determinată, din dreptul de proprietate asupra bunului. Întrucât drepturile titularilor se

352 A Corhan, Dreptul familiei. Teorie şi practică, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 116.
353 V. Stoica, op. cit., Dreptul nr. 4/2004, p. 37.
354 L. Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2006, p. 187; S.

Schiller, Droit des biens, Dalloz, 2003, p. 214.


întâlnesc asupra fiecărei particule din bun, care nu este divizat în materialitatea sa,
coproprietarii pot exercita acte cu privire la întregul bun.
Anterior adoptării noului Cod civil regimul juridic al proprietăţii comune pe cote-părţi
obişnuite nu era organizat prin lege, revenind doctrinei şi jurisprudenţei rolul de a stabili
reguli pentru exercitarea acesteia, pornind de la dispoziţiile Codului civil din materia
succesiunilor.
Actualul Cod civil reglementează coproprietatea obişnuită la art. 634 – 645.
Sub acest aspect, se impune a fi făcută distincţia dintre drepturile coproprietarilor
asupra bunului în materialitatea sa (ştiut fiind că niciunul dintre coproprietari nu are un
drept exclusiv asupra unei părţi determinate din bun) şi drepturile coproprietarilor asupra
cotei-părţi ideale şi abstracte din dreptul de proprietate.
Dacă fiecare coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa parte din dreptul de
proprietate asupra bunului, cotă-parte care îi aparţine în mod exclusiv, în privinţa
exercitării atributelor dreptului de proprietate asupra bunului în materialitatea sa trebuie
analizată, pe de o parte, situaţia actelor materiale şi, pe de altă parte, aceea a actelor
juridice.
În cazul acestora din urmă, deosebim după cum suntem în prezenţa unor acte de
conservare şi de administrare sau a unor acte de dispoziţie.
De principiu, conform prevederilor art. 635 din Codul civil, coproprietarii împart
beneficiile şi suportă sarcinile coproprietăţii proporţional cu cota - parte din drept ce revine
fiecăruia dintre aceştia.
Actele materiale constau în acte de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra bunului
comun. Coposesia dă dreptul fiecărui coproprietar de a stăpâni materialmente bunul în
acelaşi timp cu ceilalţi copărtaşi.
Acela dintre coproprietari care este exclus de la exerciţiul posesiei sau tulburat în
posesia sa de către ceilalţi coproprietari, poate folosi împotriva acestora acţiunile
posesorii.
Exercitarea posesiei de către unul singur dintre coproprietari asupra bunului comun,
nu constituie o posesie utilă, de natură să conducă la dobândirea dreptului de proprietate
pe calea prescripţiei achizitive355.
Există, însă, posibilitatea, pentru coproprietarul în cauză, de a invoca intervertirea
precarităţii, transformarea acesteia în posesie utilă, în conformitate cu reglementările art.
920 din Codul civil.
Coproprietarul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea să invoce dobândirea pe
cale de uzucapiune, dacă sunt întrunite condiţiile legale pentru a deveni proprietar
exclusiv al bunului respectiv.
Pentru ca fiecare coproprietar să poată exercita folosinţa materială a bunului, este
necesar ca acesta să respecte două reguli şi anume356:
- să nu schimbe destinaţia şi modul de utilizare a bunului respectiv;
- să nu împiedice exerciţiul simultan şi concurent al folosinţei asupra bunului din
partea celorlalţi coproprietari.
Astfel, conform prevederilor art. 636 din Codul civil, fiecare dintre coproprietari are
dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atin-
gere drepturilor celorlalţi coproprietari. În măsura în care unul dintre coproprietari, împo-
triva voinţei celorlalţi, exercită o folosinţă exclusivă asupra bunului comun, acesta poate fi

355 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 97.


356 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 177. C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M.Pivniceru, op. cit., p. 98.
obligat la despăgubiri, constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a bunului comun de
care au fost privaţi ceilalţi coproprietari.
Conform prevederilor art. 639 din Codul civil, modul de folosire a bunului comun se
stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar atunci când aceştia nu se înţeleg, prin hotărâre
judecătorească. Se observă că legiuitorul a introdus regula unanimităţii, iar atunci când
coproprietarii nu se pot înţelege cu privire la modul de folosire a bunului comun trebuie să
apeleze la instanţa judecătorească, care trebuie să dispună, prin hotărâre, modul de
exercitare a folosinţei. Au fost exprimate rezerve în doctrina juridică cu privire la posibil-
itatea instanţei judecătoreşti de a dispune, în toate situaţiile, în privinţa modului de folosire
a bunului comun, cum ar fi, de exemplu, cu privire la destinaţia economică pe care
urmează să o primească bunul comun şi s-a considerat, în mod întemeiat, credem noi, că
în cazul unor asemenea neînţelegeri singura soluţie nu ar putea fi decât partajul.357
În situaţia în care coproprietarii nu se înţeleg în ceea ce priveşte folosinţa materială a
bunului comun, există posibilitatea să decidă instanţa de judecată, în soluţionarea cererii
unuia dintre coproprietari privind realizarea unui partaj de folosinţă.
Partajul de folosinţă nu trebuie confundat cu partajul dreptului de proprietate comună
pe cote-părţi obişnuită, care conduce chiar la încetarea acestei stări.358
Spre exemplu, în practica judiciară au fost pronunţate soluţii de partajare a folosinţei
cu privire la podul comun, curtea comună ş.a.
Fructele bunului se cuvin coproprietarilor în proporţie cu cota-parte a fiecăruia asupra
bunului respectiv, astfel cum prevede art. 637 din Codul civil.
Dacă în cazul fructelor naturale sau industriale există, până la împărţeală, un drept de
proprietate comună pe cote-părţi la fel ca şi asupra bunului producător de fructe, în ceea
ce priveşte fructele civile, acestea se culeg de coproprietarul bunului frugifer, fără a se
mai pune problema împărţirii lor.359
Productele bunului revin fiecărui coproprietar în limita cotei-părţi din dreptul de
proprietate.360
Cu privire la restituirea cheltuielilor făcute pentru culegerea fructelor sunt incidente
prevederile art. 638 din Codul civil. Astfel, coproprietarul care a suportat singur cheltuielile
producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către
coproprietari, în proporţie cu cotele lor părţi. Evident că fiecare dintre coproprietarii care
nu au participat la efectuarea cheltuielilor necesare culegerii sau producerii fructelor va fi
obligat să plătească numai cota-parte din aceste cheltuieli ce revine proporţional
cotei-părţi din dreptul de proprietate comună a titularului respectiv. Aceasta înseamnă că
acel coproprietar care a suportat singur toate cheltuielile producerii sau culegerii fructelor
va primi de la ceilalţi coproprietari numai partea din cheltuieli proporţională cu cota-parte
a fiecăruia, iar el îşi va suporta cota-parte din cheltuieli proporţională cu cota- parte pe
care o deţine din dreptul de proprietate asupra bunului comun361.
Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însuşite de un
coproprietar fac parte din masa partajabilă, cât timp acestea nu au fost consumate ori

357 B. Florea, op. cit., pp. 134 şi 135.


358 V. Stoica, art. precit., în Dreptul nr. 5/2005, p. 40.
359 V. Stoica, art. precit., în Dreptul nr. 4/2005, p. 53.
360 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 191.
361 Pentru discuţii cu privire la reglementarea art. 638 din Codul civil, a se vedea şi B. Florea, op. cit.,

pp. 133 şi 134.


înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct. Dacă asemenea fructe au fost
consumate, înstrăinate sau au pierit, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri,
excepţie făcând situaţia în care fructele au pierit în mod fortuit.
În baza prevederilor art. 638 alin. (2) teza ultimă din Codul civil, dreptul la acţiune în
despăgubiri este supus prescripţiei, conform dreptului comun, adică termenul de 3 ani,
astfel cum prevede art. 2.517 Cod civil.
Tot astfel, conform prevederilor alin. (3) al aceluiaşi articol, dreptul de a solicita
fructele civile ale bunului comun însuşite de către unul dintre coproprietari este
prescriptibil tot în termenul general de prescripţie de 3 ani.
În ceea ce priveşte dispoziţia materială asupra bunului comun, aceasta poate fi exer-
citată cu consimţământul tuturor coproprietarilor, potrivit regulii unanimităţii, la care ne-am
referit.362
Niciunul dintre coproprietari nu are posibilitatea să execute lucrări de transformare,
modificare, renovare sau orice alte lucrări menite să schimbe destinaţia bunului decât cu
acordul tuturor celorlalţi coproprietari363.
În privinţa actelor juridice, şi acestea sunt supuse regulii unanimităţii.
Datorită specificului proprietăţii comune, actele juridice care se încheie cu privire la
bunul comun în materialitatea sa ori asupra unor părţi determinate din asemenea bunuri,
sunt guvernate de regula amintită.
Astfel, cu privire la actele de conservare, fiecare dintre coproprietari poate să facă
astfel de acte cu privire la bunul comun, fără acordul celorlalţi coproprietari (art. 640 Cod
civil). Asemenea acte sunt de natură să folosească tuturor coproprietarilor, iar opoziţia
unuia sau mai multora dintre aceştia ar fi de natură să aducă prejudicii bunului comun şi
să nesocotească interesele economice ale celorlalţi, ceea ce l-a determinat pe legiuitor să
reglementeze posibilitatea efectuării unor asemenea acte de către unul singur dintre
coproprietari, fără a fi necesar să se mai respecte regula unanimităţii.
În cazul actelor de administrare, cum ar fi încheierea sau denunţarea unor contracte
de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi alte asemenea acte, cu privire la bunul
comun, pentru încheierea acestora este necesar să existe acordul coproprietarilor care
deţin majoritatea cotelor-părţi şi astfel, vom observa că legiuitorul, la art. 641 alin. (1) Cod
civil – a înlocuit regula unanimităţii, cu aceea a majorităţii.
Cu toate acestea, la alin. (2) al aceluiaşi articol, deşi nu a revenit la regula
unanimităţii, legiuitorul a prevăzut o excepţie de la regula majorităţii instituită la alin. (1),
anume că, dacă este vorba despre încheierea unor acte de administrare de natură să
limiteze în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în
raport cu cota sa parte sau care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota
sa parte sau la cheltuielile suportate de ceilalţi coproprietari, asemenea acte nu pot fi
efectuate decât cu acordul acestui coproprietar. Observăm că legiuitorul a urmărit să
protejeze un asemenea coproprietar, pentru care modul de exercitare a dreptului de
proprietate comună ar fi devenit dificil ori care ar fi fost obligat să suporte sarcini sau
cheltuieli excesive, însă, totuşi, pentru a limita posibilitatea unui asemenea coproprietar
de a bloca unele acte de administrare, la alin. (3) a stabilit că coproprietarul sau
coproprietarii interesaţi în încheierea acelui act de administrare pot solicita instanţei să

362E. Chelaru, op. cit., p. 116; autorul face referire la practica judiciară constantă în acest sens; în acelaşi sens, C.
Stătescu, C. Bârsan, op. cit., p.179.
363 I. P.Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 216. I. P. Filipescu, op. cit., p.156 . C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p.

179.
suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care
se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii
utilităţii sau valorii bunului.
În privinţa actelor de dispoziţie, în conformitate cu prevederile art. 641 alin. (4) din
Codul civil, orice asemenea acte cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu
gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de trei
ani şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului, toate acestea nu se pot
încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor, legiuitorul precizând că orice act juridic
cu titlu gratuit trebuie să fie considerat act de dispoziţie. Observăm că aici legiuitorul
revine la regula unanimităţii.
În cazul în care regulile privind actele de conservare, de administrare şi de dispoziţie
prevăzute de legiuitor la art. 641 din Codul civil sunt nesocotite, actele juridice astfel
încheiate se sancţionează cu inopozabilitatea în raport cu acela dintre coproprietari care nu
a consimţit nici expres şi nici tacit, la încheierea unor asemenea acte [art. 642 alin.( 2) Cod
civil].
De asemenea, alin. (3) prevede posibilitatea coproprietarului vătămat, înainte de
partajul bunului comun, să exercite acţiunile posesorii împotriva terţului care ar fi intrat în
posesia bunului comun în urma încheierii unui asemenea act şi în acest caz restituirea
posesiei bunului se face în folosul tuturor coproprietarilor, cu obligarea la plata de
daune-interese, atunci când este cazul, de către aceia care au participat la încheierea
actului.
Alin. (3) al art. 642 din Codul civil a fost criticat în doctrină, deoarece din text ar rezulta
că va fi ţinut să plătească daune-interese coproprietarul înstrăinător, dar şi terţul
dobânditor cu care acesta a încheiat contractul şi care ar putea fi un terţ de
bună-credinţă, atunci când nu cunoştea că încheie actul de înstrăinare cu un
coproprietar364. Apare echitabil ca acela dintre coproprietari care a încheiat actul juridic cu
nerespectarea regulilor stabilite la art. 641 Cod civil şi terţul de rea-credinţă să fie obligaţi
la plata de daune-interese, însă terţul de bună-credinţă, adică acela care nu a cunoscut şi
nici nu putea să cunoască calitatea de coproprietar a aceluia cu care a încheiat contractul
nu ar putea fi obligat la plata de daune-interese, deoarece nu i se poate imputa vreo
culpă. Credem că la art. 642 ar trebui să se mai adauge un alineat în care să se facă
distincţie între tratamentul ce trebuie aplicat terţului dobânditor de rea-credinţă şi terţului
dobânditor de bună-credinţă.
Legiuitorul creator al noului Cod civil a fost preocupat de alinierea dispoziţiilor
naţionale la practica Curţii Europene a Drepturilor Omului, prevăzând, la art. 643 alin. (1),
că fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în
orice acţiune privitoare la coproprietate, subliniind expres „...inclusiv în cazul acţiunii în
revendicare”.
Totuşi, manifestând precauţie a adăugat la alin. (2) că hotărârile judecătoreşti pronun-
ţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor, iar acelea potrivnice unui
coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari.
Deşi se prevede posibilitatea unuia dintre coproprietari de a sta singur în justiţie,
indiferent de calitatea sa procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, totuşi,
atunci când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul are posibilitatea de a
solicita instanţei judecătoreşti introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari în calitate de
364 B. Florea, op. cit., pp. 136 şi 137.
reclamanţi conform reglementărilor incidente din Codul de procedură civilă pentru
chemarea în judecată a altor persoane, pentru ca hotărârea ce se va pronunţa să le fie
opozabilă [art. 643 alin. (3) Cod civil].
Oricare dintre coproprietari are posibilitatea să ceară remedierea degradărilor cauzate
bunului comun sau să solicite plata de despăgubiri de la autorul acestor degradări,
conform reglementărilor din cadrul răspunderii civile delictuale, fără să existe
consimţământul celorlalţi coproprietari.
Prin prevederile art. 644 din Codul civil legiuitorul a permis derogarea de la dispoziţiile
art. 635, privind repartizarea beneficiilor şi sarcinilor între coproprietari, de la dispoziţiile art.
636, privind exercitarea în comun a dreptului de folosinţă, de la dispoziţiile art. 641, privind
actele de administrare şi de dispoziţie, de la dispoziţiile art. 642 alin. (1), privind sancţiunile
aplicabile pentru nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641, prevăzând posibilitatea
încheierii unui contract de administrare a coproprietăţii încheiat cu acordul tuturor copro-
prietarilor. Administrarea bunului comun sau bunurilor comune poate fi realizată de o
persoană fizică sau juridică, alta decât coproprietarii sau de unul dintre aceştia.
Denunţarea unilaterală a contractului de administrare a bunului comun de către unul
dintre coproprietari are ca urmare încetarea efectelor acelui contract şi aplicarea regulilor
prevăzute de lege pentru coproprietatea obişnuită.
Dacă printre bunurile asupra cărora se exercită dreptul de coproprietate obişnuită se
găsesc şi bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietăţii şi declaraţiile de
denunţare a acestor contracte trebuie să fie notate în cartea funciară, la cererea oricăruia
dintre coproprietari.
Deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusiv de proprietate asupra cotei-părţi
ideale din dreptul de proprietate, poate înstrăina această cotă-parte sau o poate greva,
fără a fi necesar consimţământul celorlalţi coproprietari365.
În cazul înstrăinării cotei-părţi ideale din dreptul de proprietate, dobânditorul va lua
locul coproprietarului, având aceleaşi drepturi şi obligaţii.
În această ipoteză sunt de făcut următoarele precizări :
1. Art. 678 alin. (1) din Codul civil prevede posibilitatea creditorilor unui coproprietar
de a urmări silit cota-parte a acestuia asupra bunului comun sau de a solicita instanţei
împărţeala bunului şi în această situaţie urmărirea se va face asupra părţii de bun sau,
după caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului. Alin. (3) al aceluiaşi articol instituie
posibilitatea creditorilor care au un drept de garanţie asupra bunului comun ori a căror
creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia de a urmări silit
bunul, în mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte, cât şi după partaj.
2. Creditorilor personali ai unui coproprietar le este recunoscut dreptul de a interveni,
pe cheltuiala lor, în partajul cerut de coproprietari ori de un alt creditor, dar aceştia nu pot
ataca un partaj efectuat, cu excepţia unui partaj efectuat în lipsa lor şi fără să se ţină
seama de opoziţia pe care au făcut-o, precum şi în cazurile în care partajul a fost simulat
ori s-a făcut astfel încât creditorii nu au putut să intervină în proces [art. 679 alin.(1) Cod
civil].

365 L. Pop, op. cit., pp. 137 şi 138. C. Bârsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 101. C. Stătescu,

C. Bârsan, op. cit., pp. 180 şi 181. S. Schiller, op. cit., p. 222.
3. Aceste reglementări legale se aplică şi atunci când creditorii au un drept de
garanţie asupra bunului comun ori când au o creanţă care s-a născut în legătură cu
conservarea sau administrarea bunului comun [art. 679 alin. (2) Cod civil].
Dreptul coproprietarului de a cere partajul nu se confundă cu dreptul acestuia de a
dispune de cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului.366
Toţi coproprietarii au obligaţia de a contribui la acoperirea cheltuielilor şi datoriilor care
se nasc din întrebuinţarea, conservarea şi administrarea bunului comun, proporţional cu
cota-parte ideală, matematică, abstractă a fiecăruia367.
În cazul în care un singur coproprietar a suportat singur toate obligaţiile în legătură cu
bunul comun, se poate îndrepta împotriva celorlalţi coproprietari pentru restituirea
cheltuielilor, proporţional cu cota-parte din dreptul ce le revine.
Regula este aceea potrivit căreia obligaţiile astfel născute sunt divizibile, iar nu
solidare368, fiind cunoscut că solidaritatea îşi are izvorul fie în lege, fie într-un act juridic.369
Atunci când obiectul proprietăţii comune îl constituie terenuri agricole, coproprietarii
au şi obligaţia propter rem de a cultiva terenurile şi a asigura protecţia solului, pe care
legea le prevede în raport de deţinătorii bunurilor.370
Întrucât coproprietatea obişnuită reprezintă o stare temporară, aceasta încetează prin
partaj, fără însă ca împărţeala să fie singurul mod de sistare a sa.
Prin împărţeală, coproprietarii nu transmit şi nu dobândesc drepturi, ci, aşa cum am
arătat, partajul are efect declarativ, în sensul că drepturile se consideră dobândite
retroactiv, din momentul naşterii stării de coproprietate sau indiviziune.
Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil sub aspect extinctiv371, indiferent dacă
prin împărţeală se urmăreşte a se pune capăt stării de indiviziune sau de coproprietate. În
acest sens, art. 669 Cod civil prevede că încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi
cerută oricând, cu excepţia cazului în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic
ori hotărâre judecătorească.
Reglementarea legală a partajului o regăsim la art. 669 - 686 Cod civil.
Coproprietatea poate să înceteze, în primul rând, prin dobândirea tuturor cotelor-părţi
ale coproprietarilor, de către unul singur dintre aceştia, prin cumpărare, prin succesiune,
prin donaţie372.
În al doilea rând, coproprietatea poate să înceteze, atunci când toţi coproprietarii
înstrăinează cotele-părţi unei terţe persoane care devine proprietar pur şi simplu, exclusiv
asupra bunului în cauză.
În al treilea rând, coproprietatea încetează prin pieirea totală a bunului sau prin
exproprierea acestuia.
În al patrulea rând, coproprietatea încetează prin partaj (împărţeală), care reprezintă
modul specific de încetare a coproprietăţii.

366 V. Stoica, op. cit., în Dreptul nr. 5/2005, p. 41.


367 L. Pop, op. cit., p. 138,. C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., pp. 108-119; E. Safta-Romano, op. cit., p.
102; E. Chelaru, op. cit., p. 117.
368 P. Perju, Probleme de drept civil şi procesual civil din practica secţiei civile a Curţii Supreme de Justiţie, în

Dreptul nr. 5/2003, p. 172.


369 P. Truşcă, op. cit., p. 57.
370 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 195.
371 M. Nicolae, Prescripţia extinctivă, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2004, pp. 451 şi 452.
372 L. Pop, op. cit., p. 138. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 220. I. P. Filipescu, op. cit., pp. 160

şi 161.
Împărţeala reprezintă operaţiunea juridică prin care încetează starea de coproprietate
sau de indiviziune, bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părţi fiind împărţite în
materialitatea lor între coproprietari. Pe această cale, fiecare dintre coproprietari devine
proprietar exclusiv asupra unei părţi determinate din bun sau asupra unor bunuri dintre
cele care constituie obiectul dreptului de proprietate comună373, drept care se transformă
într-un drept de proprietate exclusivă.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă de partaj imobiliar, declarativă de
drepturi, constituie titlu apt de intabulare, în virtutea căruia titularul dreptului declarat în
instanţă poate să solicite înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate astfel
dobândit.
Cu privire la partajarea fructelor bunului comun, se impune a fi avut în vedere regimul
juridic al diferitelor categorii de fructe. 374
Fructele civile, chirii, dobânzi, arenzi, sunt sume de bani care se cuvin proprietarilor,
drepturi de creanţă în privinţa cărora şi dreptul de a solicita partajul este prescriptibil sub
aspect extinctiv, în termenul general de prescripţie prevăzut de art. 2.517 Cod civil,
respectiv trei ani.
Privind fructele industriale şi fructele naturale, atâta vreme cât acestea există în
materialitatea lor, acţiunea pentru aducerea la masa de împărţit este imprescriptibilă
extinctiv, fiind vorba despre o acţiune în revendicare.
Atunci când fructele industriale şi naturale nu mai există în materialitatea lor, este
vorba despre existenţa - de această dată - a unui drept de creanţă, iar acţiunea pentru
valorificarea acestuia este prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani.
Partajul poate fi convenţional, adică efectuat prin bună învoială sau judiciar, adică
urmare a înaintării unei acţiuni în partaj instanţei judecătoreşti, conform prevederilor art.
670 Cod civil. Partajul judiciar va fi necesar întotdeauna când coproprietarii nu se înţeleg
cu privire la modul de împărţire a bunului sau bunurilor.
În cazul partajului voluntar fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al
bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani care i-au fost atribuite numai cu începere de
la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul
partajului voluntar sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
Dacă bunurile supuse partajului sunt bunuri imobile, efectele juridice ale partajului se
produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică ad validitatem sau
hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.
Dacă, pe calea partajului voluntar, s-a împărţit întregul bun sau întreaga masă de
împărţit, partajul judiciar este inadmisibil.375
Discuţii se pot naşte cu privire la conţinutul art. 671 din Codul civil, care regle-
mentează partajul părţilor comune ale clădirilor. Trebuie să precizăm că asupra părţilor
comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se exercită un drept de
coproprietate forţată.
La alin. (1) al art. 671 Cod civil se prevede că partajul nu este admisibil cu privire la
cazurile prevăzute de secţiunile a 3-a şi a 4-a din Capitolul IV Proprietatea comună şi în

373 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 181. A se vedea şi Gh. Comăniţă, Dreptul de a cere partajul şi titularii săi, în

Dreptul nr. 1/2000, pp. 63-72.


374 L. Pop, op. cit., pp.139 şi 140. C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 103.

375 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 199.


alte cazuri prevăzute de lege. Cele două secţiuni la care face referire legiuitorul
reglementează coproprietatea forţată şi, respectiv, proprietatea comună în devălmăşie.
Pe cale de excepţie, însă, partajul poate fi cerut şi în cazul părţilor comune din clădirile
cu mai multe etaje sau apartamente (care aparţin unor proprietari diferiţi), atunci când
aceste părţi încetează de a mai fi destinate folosinţei comune. Se poate face aici, o discuţie
cu privire la posibilitatea partajării părţilor comune ale clădirilor cu mai multe etaje şi
apartamente care sunt proprietate a unor titulari diferiţi, corelat cu denumirea Secţiunii a 3-a
, Coproprietatea forţată. Însăşi denumirea acestei forme sub care se prezintă proprietatea
comună diferă de denumirea clasică consacrată, anume aceea de coproprietate forţată şi
perpetuă. De vreme ce nu mai este consacrată ca şi coproprietate perpetuă, atunci ar
rezulta că voinţa legiuitorului a fost ca acesteia să i se poată pune capăt prin partaj, în
condiţiile legii.
La alin. (3) al art. 671 Cod civil se precizează că partajul este posibil numai prin bună
învoială (adică partaj convenţional) în cazul proprietăţii periodice şi în celelalte cazuri de
coproprietate forţată. Nu vom analiza acum cazurile de coproprietate forţată, urmând a o
face la secţiunea potrivită, dar ne punem două întrebări, prima, de ce s-a renunţat la
caracterul perpetuu al acestei forme de coproprietate şi a doua, care au fost considerentele
pentru care legiuitorul a prevăzut (dacă, totuşi a renunţat la caracterul perpetuu), numai
posibilitatea partajării bunurilor coproprietate forţată prin bună învoială, excluzând partajul
judiciar.
De vreme ce acestei forme de coproprietate îi lipseşte caracterul perpetuu, consacrat
clasic şi poate fi partajată convenţional, atunci înseamnă că şi caracterul forţat nu mai
este „atât de forţat” şi poate fi pusă în discuţie însăşi existenţa distinctă a acestei forme
de proprietate comună.
În doctrina juridică problema partajului convenţional în cazul coproprietăţii forţate a
mai fost ridicată, subliniindu-se justificat şi îndreptăţit, că asemenea reglementare
„...deschide calea unor soluţii convenţionale dintre cele mai neobişnuite şi desigur puţin
dorite pe termen lung...”.376
În privinţa partajului bunurilor proprietate comună pe cote-părţi, titularii dreptului au
posibilitatea de a stabili, pe cale de convenţie, suspendarea partajului pentru o perioadă
de cel mult 5 ani şi, desigur, dacă este vorba despre imobile, asemenea convenţii trebuie
încheiate în formă autentică ad validitatem şi trebuie să se supună formalităţilor de
publicitate imobiliară.
În condiţiile art. 673 Cod civil, dacă instanţa judecătorească sesizată, de către un
coproprietar, cu o cerere de partaj, constată că pronunţarea partajului este de natură să
aducă grave prejudicii intereselor celorlalţi coproprietari, poate suspenda pronunţarea
partajului pentru cel mult un an, iar dacă pericolul acestor prejudicii este înlăturat înainte
de împlinirea termenului, la cererea părţii interesate, poate reveni asupra măsurii dispuse.
Sunt instituite condiţii speciale cu privire la capacitatea de exerciţiu, în sensul că
atunci când unul dintre coproprietari este lipsit de capacitatea de exerciţiu sau are
capacitatea de exerciţiu restrânsă, efectuarea partajului voluntar este condiţionată de
autorizarea instanţei de tutelă şi, dacă este cazul, a ocrotitorului legal.
Folosinţa exclusivă a bunului de către unul singur dintre coproprietari nu împiedică
efectuarea partajului, excepţie făcând cazul în care unul dintre coproprietari a dobândit
dreptul de proprietate exclusivă ca urmare a uzucapiunii şi când nu se mai pune

376 B. Florea, op. cit., p. 139.


problema partajului, deoarece în acest caz a intervenit transformarea detenţiei precare în
posesie.
Legiuitorul a instituit unele reguli cu privire la partaj, la art. 676 Cod civil. Astfel, din
formularea legiuitorului rezultă că regula este aceea că partajul bunurilor comune se face
în natură. Aceasta este cea mai importantă modalitate de împărţire, fiind considerată ca
principiu în materia partajului.
Spre deosebire de partajul judiciar, în cazul partajului voluntar, coproprietarii pot
deroga de la regula împărţelii în natură, chiar atunci când bunul poate fi comod partajat în
această modalitate.377
În toate situaţiile, instanţa judecătorească va recurge la partajarea în natură, care este
singurul mod de a asigura egalitatea în drepturi a foştilor coproprietari.
În al doilea rând, în cazul în care bunul este indivizibil sau nu este comod partajabil în
natură, fie se atribuie întregul bun unuia sau mai multor coproprietari, la solicitarea
acestora, cu obligarea la plata unei sulte, fie se vinde bunul, în modul stabilit de către
coproprietari şi se împarte preţul obţinut, în raport cu cota-parte din drept deţinută de
fiecare dintre coproprietari. Dacă coproprietarii nu se înţeleg cu privire la modul de
efectuare a vânzării bunului comun, atunci regula stabilită de către legiuitor este aceea că
bunul se vinde la licitaţie publică, în condiţiile legii. Atunci când instanţa judecătorească
constată că bunul proprietate comună nu poate fi împărţit în mod concret în natură, fiind
indivizibil şi trebuie să pună capăt coproprietăţii prin atribuirea bunului unuia dintre
coproprietari, va decide în acest sens, urmând ca restul coproprietarilor să primească
echivalentul în bani a valorii cotelor-părţi pe care le deţin.
Instanţa va lua în considerare anumite criterii cu privire la atribuirea bunului comun,
cum ar fi cotele-părţi pe care le au coproprietarii, natura bunului, ocupaţia, profesiunea,
meseria coproprietarilor, durata în timp a folosirii bunului de către coproprietari, puterea
de cumpărare a coproprietarilor, necesitatea şi posibilitatea valorificării bunului şi orice
alte împrejurări de natură a crea o oarecare departajare între coproprietari.
În ceea ce priveşte evaluarea bunului ce constituie obiect al atribuirii, se poate
recurge la acordul coproprietarilor, iar atunci când aceştia nu se înţeleg, instanţa
judecătorească trebuie să administreze orice mijloc de probă admis de lege, pentru a
determina valoarea bunului respectiv. În cele mai multe situaţii, instanţa judecătorească
recurge la o expertiză judiciară.
Practica judiciară a stabilit că atunci când este vorba despre evaluarea unei
construcţii se ţine seama de anumite criterii, cum ar fi materialele încorporate în clădire,
gradul finisajelor, gradul de confort, amplasamentul zonal al construcţiei, vechimea,
preţurile practicate în zonă, adică valoarea de circulaţie a imobilului.
Pentru partajarea bunurilor imobile nu este necesară obţinerea autorizaţiei
administrative. Dacă însă, este necesară partajarea în natură a construcţiilor, conform
reglementărilor din Legea nr. 50/1991, modificată şi republicată, autorizaţia administrativă
este necesară când trebuie efectuate anumite lucrări de modificare a construcţiei.
În cazul în care se pune problema partajării terenurilor, se are în vedere valoarea de
circulaţie a acestora, care se raportează la calitatea şi proprietăţile solului, zona de relief,
amplasament, destinaţia terenului, starea de degradare, dacă este cazul, gradul de
fertilitate ş.a.378

377 V. Stoica, op. cit., în Dreptul nr. 5/2005, p. 49.


378 Pentru evaluarea proprietăţii condiţionale, V. Stoica, op. cit., în Dreptul nr. 5/2005, pp. 57 şi 58.
Cu referire la datoriile care au luat naştere cu privire la bunul comun, în condiţiile art.
677 Cod civil, oricare dintre coproprietari este în măsură să solicite stingerea datoriilor
născute în legătură cu coproprietatea şi care sunt ori devin scadente în cursul anului în
care are loc partajul, iar suma necesară pentru stingerea obligaţiilor se preia, în lipsă de
stipulaţie contrară, din preţul vânzării bunului comun cu ocazia partajului şi este suportată
de către coproprietari proporţional cu cota- parte a fiecăruia.
Legiuitorul a stabilit reguli cu privire la executarea silită privitoare la bunul comun.
Astfel, în mod expres legiuitorul a prevăzut posibilitatea creditorilor unui coproprietar de a
urmări cota-parte a acestuia din dreptul asupra bunului comun sau de a cere instanţei
împărţirea bunului şi în acest din urmă caz urmărirea se face asupra părţii de bun sau
asupra sumei de bani care se cuvine debitorului, urmare partajului.
Dacă se pune problema unei vânzări silite a unei cote-părţi din dreptul de proprietate
asupra unui bun, executorului judecătoresc îi revine obligaţia de a-i notifica pe ceilalţi
coproprietari, precizându-le ora şi locul licitaţiei. Aici legiuitorul a instituit un drept de
preemţiune în favoarea coproprietarilor, care le permite acestora să dobândească dreptul
asupra cotei-părţi din dreptul de proprietate asupra bunului supus vânzării silite, la preţ
egal. S-ar putea ridica problema modului de exercitare a dreptului de preemţiune
menţionat în cazul în care la preţ egal, mai mulţi coproprietari îşi manifestă intenţia de a
cumpăra cota-parte a coproprietarului debitor. Credem că aceştia sunt îndreptăţiţi să
dobândească o cotă-parte din cota-parte care se vinde silit, rămânând în continuare în
stare de coproprietate.
Conform alin. (3) al art. 678 Cod civil, creditorii care au un drept de garanţie asupra
bunului comun sau aceia a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau
administrarea acestuia, au dreptul de a urmări silit bunul, în mâinile oricui s-ar găsi
acesta, fie înainte de partaj, fie după împărţirea bunului comun.
Coproprietarilor le este recunoscută posibilitatea de a încheia convenţii cu privire la
suspendarea partajului, însă acestea pot fi opuse creditorilor numai dacă, înainte de
naşterea creanţelor acestora, convenţiile au dobândit dată certă, în cazul bunurilor mobile
sau aceste convenţii au fost autentificate, în cazul bunurilor imobile şi au fost îndeplinite
formalităţile legale de publicitate.
Conform prevederilor art. 679 alin. (1) Cod civil, creditorii personali ai unui
coproprietar pot interveni, pe cheltuiala lor, în partajul cerut de coproprietari sau de alt
creditor, dar nu pot ataca un partaj efectuat, decât dacă s-a făcut în lipsa lor şi fără să se
ţină seama de opoziţia pe care au făcut-o ori dacă partajul a fost simulat sau dacă s-a
făcut astfel încât creditorii nu au putut interveni în proces. Aceste reglementări legale sunt
aplicabile şi în cazul creditorilor care au un drept de garanţie asupra bunului comun şi în
cazul acelora a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea
bunului respectiv.
Legea recunoaşte valabilitatea actelor juridice încheiate de către un coproprietar cu
privire la bunul comun şi acestea sunt opozabile aceluia care i-a fost atribuit bunul în
urma partajului. Tot astfel, garanţiile care au fost constituite de către un coproprietar
asupra cotei sale părţi se strămută asupra bunului care i-a fost atribuit sau, după caz, a
sumelor de bani care i-au fost atribuite ca urmare a partajului.
Un singur coproprietar nu are posibilitatea de a încheia singur, fără acordul unanim al
celorlalţi coproprietari, nici acte de dispoziţie, prin care să înstrăineze sau să greveze
întregul bun sau o parte materială determinată din acesta.
Ca urmare a acestei reguli, actele încheiate ar trebui să nu fie valabile.
Totuşi, în practica judiciară anterior adoptării noului Cod civil, s-a decis că
valabilitatea unui asemenea act diferă după cum dobânditorul avea cunoştinţă sau nu
avea cunoştinţă că înstrăinătorul nu are calitatea de proprietar exclusiv cu privire la bunul
asupra căruia a contractat.
Atunci când dobânditorul a cunoscut, la momentul încheierii contractului, că
înstrăinătorul nu este proprietar exclusiv al bunului, s-a statuat că actul juridic este valabil,
dar este afectat de o condiţie rezolutorie.
Consolidarea sau desfiinţarea actului respectiv depinde de rezultatul partajului.379
Dacă prin operaţiunea de partaj bunul revine în proprietate exclusivă coproprietarului
înstrăinător, atunci dreptul dobânditorului se consolidează.
Dacă bunul înstrăinat revine, în urma partajului, în lotul altui coproprietar, atunci
înstrăinarea se desfiinţează ca urmare a efectului declarativ al partajului.
Aşadar, în concepţia majoritară, la care ne raliem, s-a arătat că, până la partaj, actul
de dispoziţie juridică este afectat de o condiţie rezolutorie. Evenimentul cu valoare de
condiţie, s-a arătat că este reprezentat de cuprinderea, cu ocazia realizării partajului, în
lotul coproprietarului care nu a participat la încheierea actului, a bunului sau bunurilor cu
privire la care s-a încheiat actul de dispoziţie. Producerea acestui eveniment are
semnificaţia îndeplinirii condiţiei rezolutorii, consecinţa fiind aceea a desfiinţării retroactive
a actului de înstrăinare, desfiinţare ca urmare a căreia dobânditorul poate cere
transmiţătorului restituirea contraprestaţiei, pe temeiul fie al îmbogăţirii fără justă cauză,
fie al plăţii lucrului nedatorat, în funcţie de modul în care este privită condiţia erorii în care
s-a aflat solvens-ul.380
Dacă, însă, la partaj, bunul este inclus în lotul coproprietarului care a încheiat actul de
dispoziţie, actul este consolidat retroactiv, întrucât coproprietarul care a dispus de bun
este considerat proprietar pur şi simplu din momentul naşterii stării de coproprietate.381
Această concepţie nu s-a aflat la adăpost de critici, arătându-se că un astfel de
raţionament nu ar explica totuşi situaţia dobânditorului, care nu poate fi considerat ca
având un drept de proprietate asupra întregului bun, chiar şi sub condiţie rezolutorie,
atâta vreme cât autorul său are numai o cotă-parte din dreptul de proprietate. De aceea,
s-a propus o reinterpretare a evenimentului cu valoare de condiţie, în sensul că
includerea la partaj a bunului în lotul coproprietarului care a dispus de bun în
integralitatea sa reprezintă, de fapt, o condiţie suspensivă, iar nu o condiţie rezolutorie.
Susţinătorii opiniei prezentate au arătat că urmarea care decurge dintr-o astfel de
interpretare este aceea că, în ipoteza atribuirii bunului proprietarului care a dispus de el,
proprietarul sub condiţie suspensivă devine proprietar exclusiv, iar în caz contrar, condiţia
nu poate fi considerată ca îndeplinită, astfel încât părţile se găsesc în situaţia în care actul
de dispoziţie nu ar fi fost încheiat.
Dacă actul de dispoziţie îmbracă forma unui act de înstrăinare, ne-am afla în prezenţa
unui caz de proprietate rezolubilă atipică, unde caracterul atipic ar fi determinat, pe de o
parte, de împrejurarea că evenimentul cu valoare de condiţie nu este stabilit prin voinţa

379 L. Pop, op. cit., p. 137. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 216. I.P. Filipescu, op. cit., p. 157.
380 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 180.
381 C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2003, p. 51.
părţilor, iar pe de altă parte, de faptul că transmiţătorul nu este proprietar pur şi simplu, ci
are numai o cotă-parte din dreptul de proprietate.382
Alţi autori au considerat că nu ar putea fi acceptată teoria dobândirii de către
comoştenitor a bunurilor succesorale sub condiţia suspensivă de a fi cuprinse în lotul lui,
întrucât „ pentru a şti care sunt bunurile care aparţin coeredelui sub condiţie suspensivă şi
care sunt cele asupra cărora dreptul său de proprietate este sub condiţie rezolutorie,
trebuie să aşteptăm împărţeala, adică îndeplinirea condiţiei. O condiţie trebuie însă să fie
suspensivă sau rezolutorie, de la naşterea ei.
Cu alte cuvinte, pendente conditione, orice proprietar sub condiţie suspensivă
presupune în mod necesar existenţa unui proprietar sub condiţie rezolutorie, căci bunul
trebuie să aibă un proprietar actual. În cazul împărţelii, însă, acesta din urmă nu poate fi
determinat. Ar urma că toţi coerezii sunt proprietari sub condiţie suspensivă, ceea ce ar
însemna că nimeni, în timpul indiviziunii, nu are proprietatea actuală a bunurilor
succesorale, ceea ce este inadmisibil.383
Nu în ultimul rând, credem că trebuie menţionată şi opinia potrivit căreia, în situaţia
vânzării bunului ce formează obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi s-ar
impune aplicarea soluţiei prin care a fost rezolvată problema vânzării bunului altuia.384
Coproprietarii îşi datorează garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse în limita
cotelor-părţi, aplicându-se reglementările legale în materia garanţiei vânzătorului. Fiecare
coproprietar are obligaţia de a-l despăgubi pe coproprietarul prejudiciat urmare survenirii
evicţiunii sau viciului ascuns, iar atunci când unul dintre coproprietari este insolvabil,
partea datorată de acesta se suportă, proporţional de către ceilalţi coproprietari, dar şi de
către coproprietarul prejudiciat.
În cazul în care prejudiciul este urmarea faptei săvârşite de un alt coproprietar,
precum şi atunci când coproprietarii au fost scutiţi prin actul de partaj, acestora nu le mai
revine obligaţia de garanţie.
Convenţia de partaj este necesar să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate ale
actului juridic civil. Contractul de partaj nu este supus vreunei formalităţi speciale, deci
este un act consensual, de unde rezultă că poate fi încheiat în orice formă dorită de părţi,
fiind valabil chiar şi în formă verbală. Ne referim la negotium sau negotium juris şi nu la
instrumentum sau instrumentum probationis.
Sub aspectul probei, este necesară respectarea existenţa formei scrise numai ad
probationem , iar nu pentru validitatea actului în cauză.
Condiţia admisibilităţii acţiunii în partaj este reprezentată de existenţa unor drepturi de
proprietate comună.
În privinţa posibilităţii de a desfiinţa partajul, dacă acesta este convenţional, conform
art. 684 alin. (1) Cod civil, este susceptibil de desfiinţare pentru aceleaşi cauze ca şi
contractele. Însă, nu are posibilitatea de a invoca nulitatea relativă a partajului
convenţional coproprietarul care, deşi a cunoscut cauza de nulitate, a înstrăinat în tot sau

382V. Stoica, op. cit., în Dreptul nr. 4/2005, pp. 60-62.


383M. Eliescu, Curs de succesiuni, Ed. Humanitas, Bucureşti, 1997, pp. 521 şi 522.
384 Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, pp. 58-61.

P. Truşcă, Drept civil. Introducere în dreptul civil. Persoana fizică. Persoana juridică, Ed. Universul Juridic, Bucureşti,
2003, pp. 135-236.
în parte bunurile atribuite (art. 685 Cod civil). În acest din urmă caz, înstrăinarea bunurilor
atribuite are valoare de confirmare a nulităţii relative.
De asemenea, pentru încheierea valabilă a convenţiei de partaj, este necesar ca toţi
coproprietarii/coindivizarii să fie prezenţi şi să consimtă cu privire la împărţeala bunurilor.
În cazul efectuării partajului fără participarea tuturor coproprietarilor, acesta este
sancţionat cu nulitatea absolută.
Înaintea adoptării actualului Cod civil s-a precizat că dacă unul dintre aceştia lipseşte,
atunci actul încheiat este anulabil, deci sancţionat cu nulitatea relativă (de protecţie).
Într-o altă opinie, în cazul în care partajul s-a făcut în lipsa unui coproprietar/coindivizar,
s-a apreciat că convenţia de împărţeală este inopozabilă coproprietarului/coindivizarului
absent, întrucât actele juridice prin care se exercită dreptul de a cere partajul sunt acte de
dispoziţie.385 Noul Cod civil a tranşat această problemă reglementând expres sancţiunea
nulităţii absolute atunci când partajul este efectuat fără participarea tuturor
coproprietarilor.
În cazul partajului succesoral având ca obiect bunuri imobile aflate în proprietatea
indiviză a erezilor, într-o cauză dedusă judecăţii, sub imperiul reglementărilor Codului civil
de la 1864, instanţa a statuat că partajul poate fi realizat prin tranzacţie, chiar în lipsa
unuia dintre coindivizari, care nu şi-a dat acordul la realizarea tranzacţiei şi nu a fost
prezent la proces, nici personal şi nici prin mandatar. În condiţiile reglementării actuale
asemenea soluţie nu ar mai fi posibilă.
Atunci când partajul nu cuprinde toate bunurile comune este totuşi valabil, iar pentru
bunurile care au fost omise este posibil să se facă oricând un partaj suplimentar.

2.5. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată


Coproprietatea forţată se menţine independent de voinţa coproprietarilor şi este
determinată de destinaţia deosebită a bunului respectiv. Aceasta are ca obiect un bun
sau mai multe bunuri, care datorită naturii lor pot şi sunt folosite în mod permanent de doi
sau mai mulţi proprietari, bunuri care nu pot să fie împărţite, existând şi anumite excepţii
prevăzute de Codul civil.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate comună


pe cote-părţi forţată
În concepţia clasică, această formă a proprietăţii comune a fost caracterizată prin
aceea că bunurile asupra cărora se exercită sunt accesorii faţă de alte bunuri considerate
principale şi care sunt proprietate exclusivă a fiecărui coproprietar386.
Coproprietatea este forţată şi are caracter accesoriu în raport de dreptul de
proprietate exclusivă. Această coproprietate este forţată pentru că există şi se menţine
independent, în afara voinţei coproprietarilor şi a fost considerată perpetuă datorită
scopului sau destinaţiei permanente căreia îi sunt afectate bunurile asupra cărora poartă.
Acum legiuitorul a renunţat la a o denumi perpetuă , mai mult, permiţând şi posibilitatea
ca anumite bunuri proprietate comună pe cote-părţi forţată, să fie partajate.

385
V. Stoica, op. cit., în Dreptul nr. 5/2005, p. 47. L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 198.
386E. Chelaru, op. cit., p. 120. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 223. I. P. Filipescu, op. cit., p. 163. D.
Lupulescu, op. cit., p. 76.
Cota-parte din drept are caracter accesoriu, în sensul că se poate înstrăina numai
odată cu înstrăinarea bunului principal faţă de care aceasta are caracter accesoriu387.
Conform principiului accesorium sequitur principale, situaţia juridică a dreptului de
proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă o urmează pe aceea a dreptului de
proprietate purtând asupra bunului principal.388
În acest sens, coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu
necesar al bunului principal, bun care constituie obiectul dreptului de proprietate exclusivă
al fiecăruia dintre coproprietari, cu excepţiile prevăzute de lege. Cu toate acestea,
practica judiciară a admis partajul folosinţei unor bunuri proprietate comună pe cote-părţi
forţată şi perpetuă, cum ar fi, spre exemplu, curtea unui imobil sau podul acestuia.

Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor


În cazul proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi perpetue, coproprietarii au drepturi
mai largi decât coproprietarii în cazul proprietăţii comune obişnuite sau temporare.
Regimul juridic general al coproprietăţii forţate este reglementat la art. 647 Cod civil.
Legea nu o mai denumeşte coproprietate forţată şi perpetuă, astfel cum a fost denumită
anterior apariţiei noului Cod civil, ci numai coproprietate forţată, de unde ar trebui să
deducem că deşi este coproprietate forţată, totuşi există posibilitatea – în anumite cazuri
şi condiţii – să se poată partaja asemenea drept de proprietate comună.
Art. 646 Cod civil enumeră cazurile de coproprietate forţată, anume:
- bunurile prevăzute la art. 649, 687 şi 1.141 din Codul civil;
- bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate
pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;
- bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multe fonduri, cum ar fi o centrală
termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun
într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;
- orice alt bun comun prevăzut de lege.
Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun ca un adevărat proprietar389, existând
însă anumite limite, după cum urmează:
1. să nu aducă atingere drepturilor simultane şi concurente de aceeaşi natură, egale,
reciproce ale celorlalţi coproprietari;
2. folosinţa trebuie să se înfăptuiască numai în sensul utilizării fondului căruia i-a fost
afectat bunul comun accesoriu390. Un coproprietar nu are dreptul de dispoziţie decât cu
privire la cota-parte abstractă şi nu poate transforma modul de folosinţă al bunului comun
sau nu poate efectua acte de administrare nici chiar în folosul coproprietarilor, decât cu
acordul tuturor acestora.
Un coproprietar nu poate încheia acte de dispoziţie prin care să înstrăineze bunul
comun; înstrăinarea bunului proprietate exclusivă conduce, automat, la transmiterea către
dobânditor a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă, ca drept
accesoriu.

387 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 107. C. Stătescu, C.Bârsan, op. cit., p. 186.
388 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 204.
389 E. Safta-Romano, op. cit., p. 126.
390 L. Pop, op. cit., p. 146.
Deci, fiecare coproprietar poate să înstrăineze bunul principal, fără consimţământul
celorlalţi coproprietari şi, pe cale de consecinţă, şi dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi asupra bunului accesoriu.
Coproprietarii au obligaţia să suporte cheltuielile de întreţinere, folosinţă, reparaţii,
conservare a bunului comun391 proporţional cu cota - parte din drept care revine fiecărui
coproprietar. Când bunul are caracter accesoriu, dacă nu există o convenţie contrară,
cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului
principal [art. 647 alin.(3) ultima teză].
Întinderea acestei obligaţii este în raport cu partea fiecăruia sau cu valoarea, cu
întinderea bunului principal pentru a cărui utilitate este destinat, ca accesoriu, bunul
asupra căruia se constituie dreptul de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi
perpetuă.

2.3. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie


Dreptul de proprietate comună în devălmăşie reprezintă o formă a dreptului de
proprietate comună, care se caracterizează prin aceea că titularii nu au determinată o
cotă - parte ideală matematică din dreptul de proprietate asupra bunurilor care sunt
nefracţionate în materialitatea lor.
Un caz de proprietate comună în devălmăşie l-a constituit acela al bunurilor dobândite
de către soţi în temeiul Codului familiei, act normativ abrogat prin Legea nr. 71/2011
pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
Amintim că până la adoptarea Constituţiei din 1965 mai exista un caz de proprietate
comună în devălmăşie, anume, a familiei de ţărani cooperatori asupra casei de locuit,
anexelor gospodăreşti, animalelor de producţie, inventarului agricol mărunt. În 1965,
Constituţia de la acea dată a desfiinţat această formă de proprietate comună devălmaşă.
Conform reglementărilor noului Cod civil, soţii pot încheia o convenţie matrimonială,
prin care să aleagă un alt regim juridic decât acela al comunităţii legale (art. 329 Cod
civil).
Regimul comunităţii de bunuri al soţilor poate îmbrăca fie regimul comunităţii legale,
fie regimul separaţiei de bunuri, fie regimul comunităţii convenţionale.
În cadrul regimului comunităţii legale, conform prevederilor art. 339 Cod civil, bunurile
dobândite în timpul acestui regim matrimonial de oricare dintre soţi sunt, de la data
dobândirii acestora, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor. Poate exista drept de pro-
prietate comună în devălmăşie şi în cadrul regimului comunităţii convenţionale,
reglementat la art. 366 – 368 Cod civil.
Conform regimului comunităţii legale, calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită
[art. 343 alin. (1) Cod civil], iar conform prevederilor alin. (3) al aceluiaşi articol, pentru
bunurile mobile dobândite anterior căsătoriei, înainte de încheierea acesteia se întocmeşte
un inventar de către notarul public sau sub semnătură privată, dacă părţile convin astfel şi
în lipsa inventarului, se prezumă, până la proba contrară, că bunurile sunt comune.
Fiecare soţ are dreptul de a folosi bunul comun fără consimţământul celuilalt soţ, însă
schimbarea destinaţiei bunului comun nu se poate face decât prin acordul soţilor.

391 I. P. Filipescu, op. cit., p. 164. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p.224. D. Lupulescu, op. cit., p. 84.
Fiecare dintre soţi poate încheia singur şi acte de conservare şi acte de administrare
cu privire la bunurile comune şi poate încheia acte de dobândire a bunurilor proprietate
comună devălmaşă. În cazul în care interesele legate de comunitatea de bunuri au fost
prejudiciate printr-un act juridic, soţul care nu a participat la încheierea actului este în
măsură să solicite daune-interese de la celălalt soţ, fără a afecta drepturile dobândite de
terţii de bună-credinţă.
În privinţa actelor de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect
bunurile comune, acestea nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi, excepţie
făcând darurile obişnuite [art. 346 alin. (1) şi (3) din Codul civil]. Totuşi, oricare dintre soţi
poate dispune singur, cu titlu oneros de bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu
este supusă anumitor formalităţi de publicitate.
Actul încheiat fără consimţământul expres al celuilalt soţ, atunci când asemenea
consimţământ este necesar conform dispoziţiilor legale, este lovit de nulitate relativă.
Bunurile comune pot constitui obiectul unui aport la societăţi, asociaţii sau fundaţii
conform regimului juridic stabilit la art. 348 şi 349 Cod civil.
Fiecare soţ poate dispune prin legat de partea ce i s-ar cuveni, la încetarea căsătoriei,
din comunitatea de bunuri (art. 350 Cod civil).
Legea reglementează şi regimul juridic al datoriilor comune ale soţilor şi răspunderea
subsidiară pentru acestea (art. 351 şi 352 Cod civil) şi modul de urmărire a bunurilor
comune şi a veniturilor din profesie (art. 353 şi 354 Cod civil).
La încetarea comunităţii, aceasta se lichidează fie prin hotărâre judecătorească, fie
prin act autentic notarial, iar până la finalizarea lichidării, comunitatea subzistă în privinţa
bunurilor şi în privinţa obligaţiilor [art. 355 alin. (1) şi (2) Cod civil].
Dacă regimul comunităţii de bunuri încetează prin desfacerea căsătoriei, foştii soţi
rămân coproprietari exercitând un drept de proprietate comună în devălmăşie asupra
bunurilor comune, până la stabilirea cotei-părţi ce revine fiecăruia.
Astfel, în ceea ce priveşte lichidarea comunităţii, fiecare dintre soţi va prelua bunurile
sale proprii, apoi se vor partaja bunurile comune, în funcţie de cota-parte ce revine
fiecărui soţ, pe baza contribuţiei sale la dobândirea bunurilor comune şi la îndeplinirea
obligaţiilor comune. Conform art. 357 alin. (2), teza a doua Cod civil, până la proba
contrară se prezumă că soţii au avut o contribuţie egală.
Legea permite şi partajul total sau parţial al bunurilor proprietate comună devălmaşă
în timpul regimului comunităţii, prin act încheiat în formă autentică notarială ad validitatem
sau pe cale judecătorească, atunci când soţii nu se înţeleg, astfel încât bunurile atribuite
fiecărui soţ prin partaj devin bunuri proprii, iar bunurile neîmpărţite rămân bunuri comune
[art. 358 alin. (1) şi (3) Cod civil].
Deşi toate bunurile comune au fost împărţite în timpul regimului comunităţii, acesta nu
încetează decât în condiţiile legii, astfel încât bunurile care ulterior vor fi dobândite de
oricare dintre soţi, ca bunuri comune, vor fi supuse, în continuare regimului juridic al
comunităţii.
Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 8 : unitatea de învățare urmărește prezentarea


succintă a modalităților reptului de proprietate privată asupra terenurilor, cu specială
privire asupra proprietății comune.

Concepte și termeni de reținut : modalitățile juridice ale dreptului de proprietate


privată, proprietate comună, proprietate comună pe cote părți obișnuită sau
temporară, proprietate comună pe cote părți forțată, proprietate comună în
devălmășie.

Întrebări de control și teme de dezbatere

1.Care este distincția dintre proprietate comună pe cote părți și indiviziune ?

2.Care sunt modalitățile juridice ale dreptului de proprietate privată?

3.Prin ce se caracterizează proprietatea comună pe cote părți forțată?

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt dreptuile și obligațiile coproprietarilor în cazul proprietății
comune pe cote părți exercitată asupra terenurilor ?
2.Explicați ce este indiviziunea
3.Explicați în ce condiții se poate suspenda partajul .

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil, Edit. C.H.
Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti, 2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck, Bucureşti,
2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 9
APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ
ASUPRA TERENURILOR
Obiectivele unității de învățare:

- Familiarizarea studenților cu proba dreptului de proprietate în cazul acțiunii în


revendicare imobiliare
- Familiarizarea studenților cu tipurile de acțiuni petitorii
- Familiarizarea studenților cu mijloacele juridice nespecifice de apărare a
dreptului de proprietate asupra terenurilor

Competențele unității de învățare :

- Studenții vor putea explica în ce constă acțiunea în grănițuire


- Studenții vor putea explica în ce constă acțiunea negatorie
- Studenții vor putea explica tipurile de acțiuni posesorii

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare :

1.Probleme generale
Drepturile reale principale pot fi apărate printr-o multitudine de mijloace juridice, care
cad sub incidenţa mai multor ramuri ale dreptului.
Mijloacele juridice de apărare a drepturilor reale principale se clasifică în mijloace
directe, specifice şi mijloace indirecte, nespecifice.392
Mijloacele specifice îşi găsesc temeiul în mod direct şi nemijlocit în dreptul real sau în
faptul posesiei şi urmăresc apărarea exclusivă a acestui drept.
Mijloacele specifice de apărare a dreptului de proprietate constituie acţiuni în justiţie
care permit titularului dreptul de proprietate înlăturarea atingerilor aduse acestui drept şi
asigurarea exercitării sale în condiţii normale393.
Se consideră că apărarea drepturilor reale se face pe cale indirectă, atunci când sunt
folosite alte mijloace juridice decât acelea de drept civil şi de drept procesual civil394.
392 Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 199; C. Bîrsan, op. cit., p.300; V. Stoica, op. cit. 2013, p. 471.
393 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 194. E. Safta-Romano, op. cit., p. 337. D. Lupulescu, op. cit., pp. 111 şi 112, I.
Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 413. E. Chelaru, op. cit., p. 129. E.T. Pop, Acţiunea în revendicare,
Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 54; Cu privire la apărarea dreptului de proprietate privată, a se vedea P.-G. Buta,
în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163),
Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 56-80; E. Chelaru, Apărarea dreptului de proprietate privată, în Noul Cod
civil. Comentariu pe articole art. 1-2664, Coordonatori: Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei,
Editura C.H. BECK, București, 2012, pp.626-633; F. Morozan, Apărarea dreptului de proprietate privată în Colectiv,
Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia.
Bunurile, Editura Hamangiu, București, 2012, pp.847-856; C. Bîrsan, op. cit.,2013, pp.299-322;I. Ciochină-Barbu,
op.cit. 2009, pp.342-360.
Totodată, sunt nespecifice şi mijloacele prin care se urmăreşte, în principal, realizarea
altor scopuri şi numai în mod indirect sunt apărate şi drepturile reale.

2. Mijloace juridice de apărare a dreptului de proprietate

Mijloacele indirecte sau nespecifice de apărare a dreptului de proprietate şi a


celorlalte drepturi reale nu se întemeiază direct şi nemijlocit pe asemenea drepturi, ci se
întemeiază pe drepturi de creanţă, urmărind realizarea acestora. Asemenea acţiuni în
justiţie sunt acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză, acţiunea în restituirea
plăţii nedatorate, acţiunile pentru executarea contractelor, acţiunile în repararea
prejudiciilor cauzate. Altfel spus, sunt în discuţie acţiuni ex contractu şi acţiuni ex
delictu395.
În cazul în care dreptul real ce se urmăreşte a se apăra pe calea ordonanţei
preşedinţiale este contestat, măsura sistării poate fi dispusă numai în cazul în care este
indubitabil dreptul reclamantului în ciuda contestaţiilor formulate de pârât. Atunci când
există dubii cu privire la apartenenţa dreptului de proprietate asupra terenului pe care
urmează să se edifice construcţia, nu se poate dispune suspendarea provizorie a
edificării construcţiilor, pe calea ordonanţei preşedinţiale.
Mijloacele juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de proprietate sunt
acţiuni în justiţie care se întemeiază direct pe un drept real, sau pe posesia, unui bun
imobil. Sunt mijloace specifice de apărare a dreptului de proprietate acţiunile petitorii, prin
excelenţă, dar şi acţiunile posesorii.
Această clasificare a acţiunilor face necesară delimitarea celor două tipuri de acţiuni,
precum şi a măsurii în care acestea pot coexista.396
Astfel, s-a arătat că partea care a avut câştig de cauză într-o acţiune posesorie nu va
mai avea interes să promoveze o acţiune petitorie, având posesia bunului397, după cum
acela care a câştigat în posesoriu are o poziţie privilegiată în petitoriu deoarece are
puterea de fapt asupra bunului, îl foloseşte şi nu mai are interes să formuleze o acţiune
petitorie. Aşa fiind, acţiunea posesorului ar face practic inutilă acţiunea petitorie.398
Chiar şi după intentarea unei acţiuni posesorii, formularea unei acţiuni petitorii nu este
interzisă399. Titularul dreptului real poate opta între acţiunea posesorie şi acţiunea
petitorie, exercitarea acţiunii petitorii nefiind condiţionată în niciun fel de promovarea
prealabilă a unei acţiuni posesorii400.

2.1. Acţiunile petitorii

394
L. Pop, op. cit., p. 247. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 299.
395C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 119. D. Lupulescu, op. cit., pp. 112-115. I. Dogaru,
T. Sâmbrian, op. cit., p. 414. E. Chelaru, op. cit., p. 129.

396 C. Oprişan, Acţiunile petitorii, în Dreptul nr. 9-12/1990, p. 95.


397 I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 279.
398 C. Oprişan, op. cit., p. 96.
399 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 120, autorii citând T.S. sec. civ., dec. nr. 677/1972, în

I. Mihuţă, Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii
1969-1975, Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1976, p. 303.
400 D. Cigan, op. cit., p. 195.
Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni în justiţie cu ajutorul cărora se apără dreptul de
proprietate sau un alt drept real, reclamantul solicitând instanţei judecătoreşti să
stabilească dacă este titularul dreptului de proprietate sau altui drept real asupra unui
bun401. Sunt recunoscute ca acţiuni petitorii acţiunea în revendicare acţiunea în grăniţuire,
acţiunea negatorie, acţiunea confesorie402 şi acţiunea în prestaţie tabulară.
Redobândirea posesiei bunului asupra căruia poartă dreptul real este doar un efect
accesoriu al admiterii acţiunii petitorii.403

2.2. Acţiunile posesorii


Acţiunile posesorii constituie acţiuni reale în justiţie, care apără posesia ca stare de
fapt - fără să intereseze cui aparţine dreptul de proprietate sau alt drept real404 - urmărind
înlăturarea oricărei tulburări aduse acesteia sau menţinerea posesiei ori redobândirea
posesiei care a fost pierdută405.
Întrucât, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului real pretins, prin
apărarea posesiei este protejat însuşi dreptul de proprietate sau alt drept real căruia îi
corespunde posesia ca element de drept.
Sub aspect probator, acţiunile posesorii prezintă importante avantaje prin raportare la
acţiunile petitorii, în sensul că, în cadrul acestora, trebuie dovedită numai starea de fapt,
iar nu şi dreptul real, a cărui existenţă nu este pusă în discuţie.
Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale imobiliare. În cazul bunurilor mobile, posesia
valorează proprietate, aşa încât o asemenea acţiunea posesorie devine inutilă. Cel care a
pierdut dreptul asupra unui bun mobil care a fost pierdut sau furat poate formula acţiune
în revendicare, posesoriul fiind absorbit în petitoriu.406
Caracterul real al acţiunilor posesorii constă în aceea că astfel de acţiuni pot fi
formulate împotriva oricărei persoane care a tulburat posesia altuia sau l-a deposedat de
bun pe posesor.
Aşa cum am arătat, între acţiunile petitorii şi cele posesorii există o interdependenţă,
o corelaţie, deşi petitoriul nu se cumulează cu posesoriul. Posesia poate fi apărată
indiferent dacă ea este o stare de fapt sau corespunde unui drept real principal, însă
procesul nu se poate deplasa din posesoriu în petitoriu sau invers.407

401 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 305. E. Safto-Romano, op. cit., p. 339. P.M. Cosmovici, op. cit., p. 53.
402 „Când acel ce pretinde vreun drept de proprietate sau de dezmembrare a dreptului de proprietate n-a avut sau
nu mai are posesiune imobilului în condiţii de a fi apărată pe cale posesorie, şi când puterile corespunzând cu dreptul
pretins se exercită asupra imobilului de către o altă persoană animus sibi habendi, singura cale pentru valorificarea
dreptului pretins în contra posesorului este calea petitorie adică cale judecătorească implicând sarcina de a dovedi
dreptul pretins. Când dreptul pretins asupra imobilului posedat de altul este însăşi proprietatea, plină sau nudă (…)
acţiunea se numeşte revendicare, iar când dreptul pretins în contra celui ce posedă imobilul e un drept de uzufruct, de
uz, de abitaţiune sau de servitute, acţiunea se numeşte confesorie.” (M.B. Cantacuzino, op. cit., pp. 110 şi 111.)
403 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., pp. 305 şi 306.
404 M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 109.
405 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 68. C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 240. E. Chelaru, op. cit.,

p. 153. D. Lupulescu, op. cit., p. 189. M.N. Costin, I. Leş, M. Şt. Minea, D. Radu, Drept procesual civil,
Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1983, pp. 48 şi 49. I. Leş, Tratat de drept procesual civil, Editura All Beck,
Bucureşti, 2001, pp. 782 şi urm. I. Stoenescu, G. Porumb, Drept procesual civil român, Editura Didactică şi Pedagogică,
Bucureşti, 1966, p. 374 şi urm. V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă,
vol. II, Ed. Naţional, Bucureşti, 1997, pp. 532 şi urm. I. Leş, Proceduri civile speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2000, pp.
170 şi urm.
406 G.N. Luţescu, op. cit., p. 225.
407 D. Gherasim, Teoria generală a posesiei în dreptul român, Ed. Academiei, Bucureşti, 1986, p. 141.
Acela care formulează o acţiune posesorie, încercând apărarea posesiei sau
redobândirea acesteia şi pierde, are deschisă calea unei acţiuni petitorii, întemeiate pe
dreptul de proprietate sau alt drept real.
În petitoriu nu îi poate fi opusă autoritatea de lucru judecat din posesoriu, întrucât
finalitatea celor două acţiuni în justiţie este diferită, anume acţiunile posesorii apără numai
o stare de fapt, pe când cele petitorii apără însuşi dreptul real respectiv.
Acţiunile posesorii se deosebesc de acţiunile petitorii pentru că primele apără posesia
ca stare de fapt, indiferent dacă ea corespunde sau nu unui drept real408, iar ultimele
apără însuşi dreptul real respectiv.
În doctrină, s-a arătat că titularii drepturilor reale principale pot formula întotdeauna
acţiuni posesorii împotriva terţilor. Titularii dezmembrămintelor dreptului de proprietate pot
exercita acţiunile posesorii faţă de terţi, de regulă cu acordul proprietarului.409
Nudul proprietar poate exercita toate acţiunile prin care să-şi apere dreptul, cum ar fi
acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, dar şi acţiunile
posesorii, în ipoteza în care uzufructuarul a pierdut posesia bunului,410 ori acţiunea pentru
ieşirea din indiviziune.411
A fost exprimată şi opinia în conformitate cu care nudul proprietar poate introduce
acţiunile posesorii împotriva titularilor dezmembrămintelor, în timp ce uzufructuarul nu ar
putea formula o asemenea acţiune cu şanse de câştig împotriva nudului proprietar.412

3. Acțiunile petitorii

3.1. Acţiunea în grăniţuire


Sediul materiei este reprezentat de dispoziţiile art. 560 Cod civil, în conformitate cu
care proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin
reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând cheltuielile
ocazionate de aceasta în mod egal.
Operaţiunea de grăniţuire constituie o delimitare, folosind semne exterioare, a două
proprietăţi vecine, care aparţin unor titulari diferiţi. Această operaţiune se poate efectua fie
pe cale amiabilă, fie prin acţiune în justiţie413, când instanţa judecătorească este chemată
a se pronunţa cu privire la determinarea limitelor dintre cele două proprietăţi414.
Astfel fiind, se impune sublinierea distincţiei dintre grăniţuire ca operaţiune materială
şi acţiunea în grăniţuire415.
Grăniţuirea, raportat la titularii dreptului real asupra celor două fonduri vecine,
constituie o obligaţie reală de a face (propter rem), iar din punctul de vedere al aceluia
care o solicită, reprezintă un atribut al dreptului real416.

408M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 109.


409C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., vol. I, p. 586.
410 D. Lupulescu, op. cit., p. 154.
411 L. Pop, op. cit., p. 167. E. Chelaru, op. cit., p. 165. C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 250.
412 E. Prescurea, Acţiunile posesorii. Tratat teoretic şi practic, Tg. Jiu, Institutul de arte grafice Gorjanul, Societatea

Coop, 1937, pp. 265-278.


413 E. Chelaru, op. cit., p. 140.
414 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., pp. 429 şi 430.
415 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 135.
416 P. Perju, Probleme privind acţiunea în grăniţuire, în Dreptul nr. 6/1991, p. 32.
Acţiunea în grăniţuire constituie o acţiune în justiţie reală, petitorie, imobiliară417 prin
care reclamantul solicită instanţei judecătoreşti să determine prin semne exterioare
întinderea dintre două fonduri învecinate418, atunci când această întindere este cunoscută
şi nu se contestă limitele fondurilor. Hotărârea judecătorească pronunţată are caracter
declarativ de drepturi, reconstituind adevăratul hotar dintre cele două proprietăţi419.
Acţiunea este admisibilă chiar şi în situaţia în care hotarul dintre cele două proprietăţi este
deja determinat prin semne exterioare, dar care nu au fost stabilite prin înţelegerea
părţilor sau prin hotărâre judecătorească.
Grăniţuirea nu presupune existenţa, în sarcina reclamantei, a obligaţiei de a proba
calitatea sa de proprietar al terenului pentru care a solicitat delimitarea hotarului faţă de
terenul vecinului, însă, în cauză, interesul reclamantei este justificat de faptul că, pe
terenul ocupat, erau amplasate obiective şi capacităţi de producţie şi, având terenul în
administrare dinainte de 1990, în aceeaşi calitate, a fost îndreptăţită să formuleze acţiune
în grăniţuire.
Spre deosebire de acţiunea în grăniţuire, în cadrul acţiunii în revendicare se contestă
însuşi dreptul de proprietate al pârâtului urmărindu-se redobândirea de către reclamant a
posesiei pierdute asupra fondului sau asupra unei părţi determinate din acesta.
Trebuie subliniat că nu orice neînţelegeri între părţi privind traseul liniei de hotar
transformă acţiunea în grăniţuire în acţiune în revendicare.
Acţiunea în grăniţuire este o acţiune petitorie deoarece are ca scop delimitarea
proprietăţilor limitrofe. Deci, pentru a fi admisă o acţiune în grăniţuire, este necesar ca
fondurile să fie învecinate şi să aparţină unor proprietari diferiţi.
Potrivit unei alte opinii, această acţiune se situează la graniţa dintre acţiunile posesorii
şi acţiunile petitorii.420
Într-o astfel de acţiune, ambele părţi au o situaţie egală sub aspectul sarcinii probei, în
sensul că fiecare trebuie să administreze dovezi privind traseul pe care urmează să fie
fixate semnele exterioare dintre cele două fonduri învecinate.421
Deşi acţiunea în grăniţuire este diferită de acţiunea în revendicare, totuşi, dacă în
cadrul unei astfel de acţiuni se pune în discuţie şi dreptul asupra unei părţi din fondul
vecin, considerată a fi stăpânită fără drept de către pârât, aceasta implică şi o
revendicare, ceea ce impune obligaţia reclamantului de a proba în faţa instanţei dreptul
său de proprietate422.
Acţiunea în grăniţuire este imobiliară şi petitorie, astfel cum am arătat, şi are caracter
imprescriptibil, fiind un atribut al dreptului de proprietate imobiliară423.

417 C. Atias, op. cit., p. 332.


418 C. Bîrsan, Acţiunea în grăniţuire, în Dreptul, nr. 8/1984, p. 34. L. Pop, op. cit., p. 250.
419 P. Perju, op. cit., p. 32-34.
420 C. Oprişan, op. cit., p. 111. D. Cigan, op. cit., p. 220.
421 M.B. Cantacuzino, op. cit., pp. 147 şi 148.
422 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 136; a se vedea şi practica judiciară analizată de autori.

În opinie majoritară s-a precizat că linia de hotar urmează să se determine şi în cazul terenurilor înscrise în cartea
funciară în funcţie de semnele vechi de hotar, iar în opinie minoritară, s-a susţinut că, în cazul unei acţiuni în
revendicare, dublată de o acţiune în grăniţuire, determinarea liniei de hotar, în cazul terenurilor înscrise în cartea
funciară, urmează a se face în funcţie de linia determinată prin documentaţia cadastrală ce a stat la baza înscrierii în
cartea funciară (Tribunalul Argeş, dec. civ. nr. 1231 din 6 octombrie 2009, cu Notă de V. Terzea, în Curierul Judiciar nr.
1/2010, pp.19-22).
423 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., pp. 430-432.
Imprescriptibilitatea decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate
imobiliară, pe calea acţiunii în grăniţuire fiind apărat însuşi dreptul de proprietate asupra
terenului, care nu se stinge prin neuz.424
Pot avea calitatea de reclamanţi într-o acţiune în grăniţuire proprietarul, uzufructuarul,
superficiarul sau nudul proprietar ori chiar posesorul, dar nu şi detentorul precar425.
Acţiunea poate fi introdusă împotriva proprietarului fondului învecinat ori împotriva
titularului unui alt drept real asupra terenului vecin.
Acţiunea în grăniţuire poate fi îndreptată şi împotriva chiriaşului, a arendaşului, însă
cu introducerea în cauză şi a proprietarului fondului426.
O asemenea acţiune în justiţie nu poate fi formulată de către unul dintre coproprietari
împotriva celorlalţi coproprietari, cu privire la fondul asupra căruia se exercită dreptul de
proprietate comună. Aceştia nu au delimitată o parte din bun, ci au numai o cotă-parte
ideală, abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului, care nu va fi divizat în
materialitatea sa decât numai la momentul ieşirii din indiviziune prin partaj.
Acţiunea este admisibilă în situaţia în care se urmăreşte delimitarea fondului asupra
căruia poartă dreptul de proprietate comună faţă de terenul învecinat, aflat în proprietate
exclusivă a unuia dintre coproprietari.427
Hotărârea judecătorească prin care se soluţionează o acţiune în grăniţuire produce
efecte în privinţa delimitării fondurilor învecinate, dar nu şi cu privire la dreptul de
proprietate asupra imobilelor428; o eventuală acţiune în revendicare ulterioară acţiunii în
grăniţuire este posibilă, neputând fi paralizată prin invocarea de către pârât a existenţei
autorităţii de lucru judecat429.
O nouă acţiune în grăniţuire ar putea fi intentată, însă, numai în situaţia în care
limitele exterioare anterior stabilite prin hotărâre judecătorească au dispărut sau dacă
părţile s-au adresat instanţei după soluţionarea unei acţiuni în revendicare, prin care s-ar
fi pretins o porţiune din terenul iniţial grăniţuit.430
Conform prevederilor art. 643 alin. (3) Cod civil, acţiunea în grăniţuire poate fi
introdusă şi de către un singur coproprietar, însă nu poate fi introdusă împotriva unui alt
coproprietar.431

3.2. Acţiunea negatorie


Aceasta este reglementată la art. 564 Cod civil.
Acţiunea negatorie constituie o acţiune în justiţie prin care reclamantul solicită
instanţei judecătoreşti să pronunţe o hotărâre prin care să statueze că pârâtul nu este
titularul unui drept real (uz, uzufruct, abitaţie, servitute, superficie) asupra bunului
proprietatea sa şi să dispună obligarea pârâtului să înceteze exercitarea acelui drept432.
Aşadar, acţiunea negatorie este acea acţiune prin care reclamantul contestă
legitimitatea puterilor exercitate de altul asupra bunului, neagă existenţa dreptului de

424G. Boroi, op. cit., p. 265.


425L. Pop, op. cit., p. 251.
426 L. Pop, op. cit., p. 251.
427 D. Cigan, op. cit., p. 222.
428 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 437.
429 E. Chelaru, op. cit., p. 141; M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 148.
430 C. Bîrsan, art. precit., în Revista română de drept nr. 8/1984, p. 38.
431 B. Florea, op. cit., p. 265.
432 M. Costin, M. Mureşan, V. Ursa, op. cit., p. 27. L. Pop, op. cit., p. 252. E. Safta-Româno, op. cit., p. 339. E.

Chelaru, op. cit., pp. 142 şi 143.


superficie, de uzufruct, de uz, de abitaţie ori de servitute pretins de pârât433 şi solicită
încetarea exerciţiului nelegitim de către o altă persoană a unui drept real principal derivat
asupra bunului.
Este posibilă intentarea acţiunii negatorii şi împotriva aceluia care pretinde că are un
drept real de garanţie asupra bunului reclamantului.434
Reclamantul trebuie să dovedească faptul pozitiv constând în existenţa dreptului său
deplin şi exclusiv, iar nu faptul negativ al inexistenţei vreunui dezmembrământ al dreptului
de proprietate, urmând ca pârâtul, la rândul său, să probeze existenţa dreptului real pe
care pretinde că l-ar avea asupra bunului altuia.435
În cazul în care pârâtul pretinde existenţa unui drept de servitute care a luat naştere
în baza unei convenţii încheiate cu autorul reclamantului, pentru ca o asemenea servitute
să fie opozabilă reclamantului trebuie să fie îndeplinite formalităţile de publicitate
imobiliară la data dobândirii dreptului de proprietate de către reclamant.
Acţiunea negatorie este o acţiune reală, în sensul că pune în discuţie existenţa
dreptului real al pârâtului, petitorie şi imprescriptibilă.436

3.3. Acţiunea confesorie


Reglementarea legală o găsim în Codul civil, la art. 696, 705, 754 şi 757. Astfel,
conform prevederilor art. 696 alin. (1) Cod civil, acţiunea confesorie de superficie poate fi
intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exerciţiul dreptului, chiar şi împotriva
proprietarului terenului.
Art. 705 Cod civil prevede că aceste dispoziţii legale sunt aplicabile şi în cazul
dreptului de uzufruct, reglementând, în acest mod şi acţiunea confesorie de uzufruct.
Conform art. 754 Cod civil, şi dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt apărate de
acţiuni confesorii. În fine, dreptul de servitute, conform prevederilor art. 757 Cod civil, este
apărat tot prin acţiune confesorie.
Acţiunea confesorie constituie o acţiune în justiţie prin care reclamantul solicită
instanţei judecătoreşti să pronunţe o hotărâre prin care să stabilească dacă este titularul
unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaţie,
servitute, superficie) asupra bunului altcuiva şi să dispună obligarea pârâtului să-i permită
exercitarea respectului drept real437.
Prin acţiunea confesorie se urmăreşte, deci, apărarea dezmembrămintelor dreptului
de proprietate privată.
S-a precizat că acţiunea confesorie este o acţiune reală, petitorie, prescriptibilă şi cu
caracter de realizare şi aceasta poate fi exercitată şi împotriva proprietarului bunului
atunci când titularul dezmembrământului de proprietate nu are la îndemână o acţiune
contractuală mai avantajoasă.438
Acţiunea confesorie prin care se urmăreşte apărarea dreptului de uzufruct, a dreptului
de uz sau de abitaţie şi a dreptului de servitute este prescriptibilă în termenele speciale

433 M. B. Cantacuzino, op. cit., pp. 111, 165.


434 B. Florea, op. cit., p. 264.
435 D. Cigan, op. cit., pp. 219 şi 220.
436 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 309. G. Boroi, op. cit., 264. P. Truşcă, op. cit., p. 226. A. Cojocaru, Prescripţia

extinctivă, în Tratat de drept civil român, vol. I, Partea generală, op. cit., p. 320. Gh. Beleiu, op. cit., p. 208.
437 L. Pop, op. cit., p. 252. E. Safta-Romano, op. cit, p. 339. E. Chelaru, op. cit., p. 143.
438 B. Florea, op. cit., p. 267, autorul citând Curtea Supremă de Justiţie, S. civ., dec. nr. 1767/1992, în Dreptul nr.

10-11/1992, p. 114.
de prescripţie prevăzute de lege439, spre deosebire de acţiunea confesorie care tinde la
apărarea unui drept de superficie, care este imprescriptibilă extinctiv.440 În această din
urmă situaţie, imprescriptibilitatea îşi găseşte justificarea în împrejurarea că dreptul de
superficie presupune nu numai un drept de folosinţă asupra terenului, ci şi un drept de
proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării, iar acţiunea în revendicare
imobiliară este imprescriptibilă extinctiv.

3.4.. Acţiunea în prestaţie tabulară


În primul rând, trebuie reţinut că în sistemul vechilor cărţi funciare441, dobândirea
drepturilor reale imobiliare se putea realiza numai dacă erau întrunite cumulativ mai multe
condiţii şi anume: 1. consimţământul părţilor şi 2. înscrierea în cartea funciară, cunoscut
fiind efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, potrivit Decretului-lege nr.
115/1938.
Era posibil, însă, ca înscrierile de carte funciară să fie contrare stării juridice reale a
imobilului, fie în situaţia în care dobânditorul nu şi-a înscris dreptul (caz în care avea
deschisă calea unei acţiuni pentru înscrierea acestuia), fie în situaţia în care înscrierea
reală nu corespundea stării reale de drept (caz în care titularul dreptului avea deschisă
acţiunea în rectificare de carte funciară).
Acţiunea în prestaţie tabulară era acea acţiune reală prin care cel îndreptăţit să-şi
intabuleze dreptul real imobiliar în cartea funciară putea cere instanţei înscrierea dreptului
în cartea funciară, atunci când cel obligat refuză să predea înscrisul constatator al actului
prin care s-a constituit ori strămutat dreptul în favoarea sa.
Acţiunea în prestaţie tabulară putea fi formulată şi împotriva terţului dobânditor înscris
în cartea funciară, dacă erau îndeplinite următoarele condiţii:
- cel care promova acţiunea în prestaţie tabulară să fi avut posesia imobilului la data
când terţul dobânditor a contractat;
- actul juridic în temeiul căruia se cerea prestaţia tabulară să aibă dată certă
anterioară datei la care s-a încheiat actul în temeiul căruia terţul şi-a înscris dreptul în
cartea funciară;
- terţul care şi-a înscris dreptul în cartea funciară să fi dobândit acel drept fie cu
rea-credinţă, fie cu titlu gratuit.442
Prin hotărârea pronunţată de instanţă în acţiunea în prestaţie tabulară – hotărâre care
nu constituia titlu de proprietate, ci obliga numai la înscrierea dreptului în cartea funciară –
era substituit înscrisul constatator al actului prin care s-a constituit ori s-a transmis dreptul
real imobiliar.443
În al doilea rând, în condiţiile noului Cod civil, acţiunile de carte funciară sunt acţiunea
în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare tabulară şi acţiunea în rectificare tabulară.
Acţiunea în prestaţie tabulară este reglementată la art. 896-897 Cod civil şi constituie

439 Pentru acţiunea confesorie de uzufruct, art. 746 alin. (1) lit. e) Cod civil prevede termenul de prescripţie de 10
ani; tot asemenea şi pentru acţiunea confesorie de uz şi de abitaţie, art. 754 Cod civil prevede termenul de prescripţie de
10 ani; acţiunea confesorie de servitute se prescrie, conform prevederilor art. 770 alin. (1) lit. f), tot în termenul de 10 ani.
440 Art. 696 alin. (2) Cod civil prevede că dreptul la acţiune este imprescriptibil.
441 M.D. Bocşan, Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, în Dreptul nr. 10/1998, p. 25. D. Cigan, op. cit., pp.

211 şi urm. L. Pop., L.-M. Harosa, op. cit., pp. 350 şi urm.
442 C. Bîrsan, op. cit., p. 345. E. Safta-Romano, op. cit., p. 354.
443 E. Safta-Romano, op. cit., p. 354.
acţiunea prin care, atunci când cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în
folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru
înscrierea în cartea funciară, dobânditorul potenţial al unui drept real tabular solicită
instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului tabular în
cauză.444

3.5. Acţiunea în revendicare


În lipsa unei definiţii legale a acţiunii în revendicare, în doctrina juridică s-a arătat că
acţiunea în revendicare este o acţiune reală, petitorie prin excelenţă445, pe care o
formulează reclamantul-proprietar, care a pierdut posesia unui bun, solicitând instanţei
judecătoreşti să-i recunoască dreptul de proprietate asupra bunului şi să dispună
restituirea bunului de la cel care îl stăpâneşte fără drept446.
Altfel spus, pe această cale, se reclamă predarea posesiunii unui bun pe temeiul
dreptului de proprietate pe care reclamantul pretinde că îl are asupra bunului şi pe care
posesorul actual îl contestă.447
„Revendicarea este acţiunea reală prin care o persoană, care se pretinde proprietarul
unui lucru cere restituirea acelui lucru împotriva aceluia care deţine lucrul, sau cu alte
cuvinte, acţiunea prin care o persoană cere în justiţie să i se recunoască un drept de
proprietate asupra unui lucru de care a fost deposedat.”448
Pe calea acţiunii în revendicare, proprietarul neposesor solicită posesorului
neproprietar recunoaşterea dreptului şi restituirea bunului449.
Acţiunea în revendicare poate fi îndreptată şi împotriva detentorului precar, a celui
care nu are animus sibi habendi, stăpânind bunul pentru proprietar.450
Acţiunea în revendicare poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile individual
determinate.
Acţiunea în revendicare este reglementată la art. 563, 565 şi 566 Cod civil. Astfel,
proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la altă persoană
care îl deţine fără drept, dacă este cazul, şi cu plata de despăgubiri. Alin. (2) al art. 563
Cod civil instituie caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare, cu excepţia cazurilor
în care se dispune altfel prin lege.
Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă este recunoscut, în condiţiile legii,
iar hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă
şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură
civilă.
Sunt recunoscute acţiunii în revendicare caracterul real, caracterul petitoriu451, la care
unii autori adaugă şi caracterul imprescriptibil452. O condiţie cerută pentru succesul
444 G. Boroi, Curs de drept civil. Partea generală, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2011, p. 287. B. Florea, op. cit., p. 248.
445 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 382.
446 L. Pop, op. cit., p. 252. C. Bîrsan, M. Gaiţă; M.M. Pivniceru, op. cit., p. 121. E. Safta-Romano, op. cit., p. 340. D.

Lupulescu, op. cit., p. 115.


447 E. T. Popa, op. cit., p. 57. C. Oprişan, op. cit., p. 97. Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 437.
448 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., vol. II, Bucureşti, 1998, p. 61.
449 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 300. I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 414; T.S., Col. civ., dec. nr.

2063/1955, în CD 1952, vol. I, p. 53.


450 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 121.
451 Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 437.
452 L. Pop, op. cit., p. 253. E. Safta-Romano, op. cit., p. 342. I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 415. E. Chelaru, op.

cit., p. 131.
acţiunii în revendicare este ca aceasta să fie introdusă împotriva celui care deţine
lucrul453, întrucât, printr-o astfel de acţiune, se urmăreşte restituirea lucrului.
Acţiunea în revendicare pune în discuţie, în cadrul procesului, însăşi existenţa
dreptului de proprietate asupra bunului, sarcina probei dreptului revenind reclamantului.
Caracterul petitoriu al acţiunii în revendicare o deosebeşte de acţiunile posesorii. O astfel
de acţiune are ca scop redobândirea posesiei asupra bunului, astfel încât poate fi
îndreptată numai împotriva celui care deţine bunul în privinţa căruia reclamantul pretinde
a avea un drept de proprietate.454
În ipoteza în care pârâtul neagă faptul că bunul se află în posesia sa, reclamantul are
obligaţia de a face dovada în acest sens, sub sancţiunea respingerii acţiunii.455
Dacă pârâtul arată că posedă pentru altul şi îl indică pe cel pentru care posedă, litigiul
poate continua în contradictoriu cu acesta din urmă ori se va putea desfăşura în
continuare în contradictoriu cu ambii pârâţi, atunci când reclamantul are interes să facă
opozabilă hotărârea şi faţă de detentorul împotriva căruia a îndreptat-o iniţial.456
Fiind o acţiune reală, acţiunea în revendicare se întemeiază pe dreptul de proprietate,
este un corolar al acestui drept şi poate fi folosită împotriva oricărei persoane care îl
încalcă, deoarece dreptul de proprietate, ca drept real, este opozabil erga omnes457.
Caracterul real al acţiunii în revendicare o deosebeşte de acţiunile personale, acestea
din urmă întemeindu-se pe drepturi de creanţă, motiv pentru care sunt admisibile numai
împotriva debitorului.
Acţiunea în revendicare este imprescriptibilă, în sensul că oricât de îndelungat ar fi
intervalul de timp în care nu ar fi exercitată, dreptul la acţiune nu se stinge458, întrucât
dreptul de proprietate este un drept perpetuu şi trebuie să beneficieze, pe toată durata
existenţei lui, de un mijloc specific de apărare, care este tocmai acţiunea în revendicare.
Totuşi, aceasta poate fi paralizată prin invocarea uzucapiunii, atât pe cale de acţiune, cât
şi pe cale de excepţie.
Acţiunea în revendicare se stinge odată cu stingerea dreptului de proprietate pe care
îl apără.
Art. 563 alin. (2) Cod civil prevede că dreptul la acţiunea în revendicare este
imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se dispune altfel.
Înaintea adoptării noului Cod civil s-a susţinut că acţiunea în revendicare poate fi
promovată atât de titularul dreptului de proprietate deplin, exclusiv, pur şi simplu asupra
unui bun individual determinat, dar şi de proprietarul sub condiţie rezolutorie.459
Paralizarea unei acţiuni în revendicare, prin invocarea proprietăţii aparente, se poate
realiza numai de către pârât, fără ca instanţa să poată invoca, din oficiu, acest mijloc de
apărare460.
S-a mai precizat că acţiunea în revendicare poate fi exercitată de proprietarul exclusiv
al bunului revendicat, de unde rezulta că un coproprietar nu putea introduce acţiunea în

453 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 300.


454 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 310.
455 D. Alexandresco, op. cit., p. 265.
456 G.N. Luţescu, op. cit., p. 442.
457 D. Lupulescu, op. cit., p. 115.
458 L. Pop, op. cit., p. 253. Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 383. T.S., S. civ., dec. nr. 380/1987, în Revista română

de drept, nr. 12/1987, p. 66.


459 C. Oprişan, op. cit., p. 99. E.T. Popa, op. cit., p. 66.
460 C. Ap. Piteşti, dec. civ. 1198 din 25 iunie 2009, cu Notă de V. Terzea, în Curierul Judiciar nr. 2/2010,

pp. 83 – 87.
revendicare împotriva celorlalţi coproprietari, deoarece acesta nu era titularul exclusiv al
dreptului de proprietate asupra bunului, ci avea numai o cotă-parte ideală, matematică din
drept. Astfel fiind, sub imperiul reglementărilor Codului civil de la 1864 (mai degrabă al
lipsei reglementărilor în materia acţiunii în revendicare şi a proprietăţii comune) s-a
susţinut că acţiunea în revendicare, fiind un act de dispoziţie juridică, trebuie exercitată de
toţi coproprietarii, conform principiului unanimităţii.461
Având în vedere că, prin acţiune în revendicare, se urmăreşte redobândirea posesiei
asupra bunului, în materialitatea sa, opinia majoritară exprimată în doctrină, dar şi în
soluţiile jurisprudenţiale a fost în sensul că un coproprietar nu poate formula singur o
astfel de acţiune, fără acordul celorlalţi.462
Respingerea acţiunii într-o astfel de situaţie, ca sancţiune, nu reprezenta un scop în
sine, ci apărea ca fiind un mijloc de protecţie împotriva actului de dispoziţie al unuia dintre
copărtaşi care, prin exercitarea acţiunii în revendicare cu încălcarea regulii unanimităţii,
tindea la dobândirea dreptului de proprietate exclusivă asupra bunului revendicat.463
În plan procedural, existenţa acordului tuturor copărtaşilor la introducerea acţiunii în
revendicare cu privire la bunul ce forma obiectul dreptului de proprietate comună se
reflecta în justificarea calităţii procesuale active.464
S-a considerat, într-o altă opinie, că acţiunea în revendicare este act de conservare şi
nu de dispoziţie, astfel încât poate fi introdusă de un singur coproprietar împotriva unui
terţ care deţine bunul fără titlu şi este admisibilă, întrucât urmează regulile gestiunii de
afaceri465.
Nu a fost negată însă posibilitatea copărtaşilor de a revendica bunul ce formează
obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi înainte de realizarea partajului,
întrucât aceştia exercită împreună toate atributele care intră în conţinutul juridic al
dreptului de proprietate.466 S-a considerat că acţiunea în revendicare putea fi exercitată
de către toţi coproprietarii, fără a fi necesar ca aceştia să iasă din indiviziune467.
De asemenea, s-a reţinut că deşi CEDO, în cauza Lupaş ş.a. contra României, a
statuat că, prin respingerea acţiunii în revendicare ca inadmisibilă, pe motiv că aceasta
nu a fost promovată de către toţi coproprietarii unui imobil, a fost încălcat art. 6 din
Convenţie, care garantează dreptul persoanelor interesate de a accede la o instanţă de
judecată, această decizie nu trebuie interpretată in extenso în sensul că s-ar aplica
tuturor situaţiilor în care acţiunea în revendicare nu este promovată de către toţi
coproprietarii.468
În aceeaşi cauză, Instanţa Supremă a apreciat că interpretarea jurisprudenţei CEDO
în materie, prin regula unanimităţii consacrată în jurisprudenţa internă se urmăreşte
protejarea tuturor coproprietarilor, dar regula menţionată trebuie să fie adaptată la

461 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 311.


462 D. Lupulescu, op. cit., pp. 223 şi 224. E. Safta-Romano, op. cit., p. 343. În sens contrar, D. Cigan, op. cit., p.
203.
463 P. Perju, Probleme de drept civil şi procesual civil din practica Secţiei civile şi de proprietate intelectuală a

Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în Dreptul nr. 7/2006, pp. 207 şi 208.
464 I. Deleanu, Tratat de procedură civilă, vol. I, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, pp. 91 şi 92. L. Pop, op. cit., p. 224.
465 D. Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coindivizar, în Dreptul nr. 11/1998,

p. 28.
466 Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 192. E. Safta-Romano, op. cit., p. 343.
467 T.S., S. civ., dec. nr. 907/1969, CD 1969, p. 74.
468 I.C.CJ., secţia civilă şi de proprietate intelectuală, dec. nr. 4442 din 2 aprilie 2009, cu Notă de

M. Tăbăraş, M. Constantin, în Curierul Judiciar nr. 172011, pp. 20-23.


specificul fiecărei speţe, iar în situaţii excepţionale, atunci când există dificultăţi evidente
cu privire la identificarea unora dintre coproprietari sau atunci când unul dintre aceştia
refuză să se alăture acţiunii promovate de către ceilalţi, poate fi primită o astfel de acţiune
în revendicare, prin derogare de la regula unanimităţii.
S-a mai statuat că regula unanimităţii coproprietarilor în formularea unei acţiuni în
revendicare trebuie aplicată şi analizată raportat la circumstanţele concrete ale fiecărei
speţe, iar aplicarea strictă, rigidă, a regulii unanimităţii coproprietarilor în formularea unei
acţiuni în revendicare este de natură să aducă atingere dreptului la un proces echitabil
prevăzut de art. 6 din Convenţie şi art. 21 din Constituţia României, revizuită.469
Oricare dintre coproprietari poate revendica singur cota sa parte ideală şi abstractă
din dreptul de proprietate asupra bunului. Şi cu privire la această soluţie au fost exprimate
anumite rezerve în literatura de specialitate juridică, motivându-se că acţiunea în
revendicare are ca scop redobândirea posesiei asupra unui bun individual determinat.470
Prin adoptarea noului Cod civil această problemă a fost tranşată definitiv prin
reglementarea art. 643. Astfel, conform alin. (1) al art. 643 Cod civil, fiecare coproprietar
poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la
coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare, iar conform alin. (3) al aceluiaşi
articol, când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei
introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari în calitate de reclamanţi, în temeiul şi
condiţiile prevăzute de Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor
persoane.
Pe calea acţiunii oblice, şi creditorii chirografari pot intenta o astfel de acţiune, cu
scopul de a readuce bunul în posesia debitorului lor.471

3.5.1. Acţiunea în revendicare imobiliară472


Studierea regimului juridic al acţiunii în revendicare imobiliare implică analiza unor
aspecte privind proba dreptului de proprietate, imprescriptibilitatea acţiunii şi efectele
produse.
În cazul acţiunii în revendicare, reclamantul trebuie să dovedească dreptul său de
proprietate asupra bunului.473 Se aplică regula statuată prin adagiul actor incumbit
probation.
Pârâtul se află în posesia bunului şi are o poziţie privilegiată, în favoarea acestuia
operând prezumţie de proprietate474, iar după ce reclamantul probează existenţa dreptului
său, pârâtul este acela care are obligaţia de a produce dovezi în favoarea susţinerilor
sale.
În condiţiile noului Cod civil, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de
carte funciară şi, sub acest aspect, lucrurile trebuie să fie clare. Înaintea adoptării noului
Cod civil, în sistemul de publicitate personală (al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni
imobiliare) au existat probleme dificile cu privire la proba dreptului de proprietate.
469 C. Ap. Bucureşti, S. A IV-a civilă, dec. nr. 587 din 7 octombrie 2010, cu Notă de C. Dicu, A. Moise, în Curierul
Judiciar nr. 2/2011, pp. 82-84.
470 C. Oprişan, op. cit., p. 100.
471 D. Cigan, op. cit., p. 201.
472 Cu privire la acțiunea în revendicare imobiliară, a se vedea și G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit.,

pp. 96-103.
473 Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 447.
474 S. Schiller, op. cit., p. 135.
Astfel, proba dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile a constituit şi mai
constituie şi în prezent, o operaţiune dificilă deoarece, de-a lungul timpului, dreptul de
proprietate imobiliară, în multe cazuri, s-a transmis prin simplul acord de voinţă al
înstrăinătorului şi dobânditorului, fără a se redacta înscrisuri ori datorită faptului că, şi
atunci când au existat înscrisuri, acestea nu au fost însoţite şi de planuri topografice, care
să individualizeze bunul înstrăinat.
De asemenea, titlul de proprietate nu constituie dovadă deplină a dreptului dobândit
decât dacă emană de la adevăratul proprietar; dovada proprietăţii implică necesitatea de
a arăta că actualul proprietar a dobândit bunul de la adevăratul proprietar, iar acesta a
dobândit de la vechiul proprietar şi tot aşa, din proprietar în proprietar, până la acela
dintre proprietari care a dobândit bunul printr-un mod originar de dobândire.
Proba calităţii de proprietar a tuturor transmiţătorilor bunului este, practic, imposibil de
realizat şi a fost numită probatio diabolica475, considerându-se că singura dovadă
absolută a dreptului de proprietate o constituia, în sistemul Codului civil de la 1864,
uzucapiunea476. Unii autori au arătat că, alături de uzucapiune, proba absolută a dreptului
de proprietate putea fi făcută şi prin dovada dobândirii dreptului ca urmare a accesiunii
sau ocupaţiunii477.
În doctrină, s-a atras atenţia asupra faptului că principiul relativităţii efectelor actelor
juridice a creat un obstacol în calea probei cu înscrisuri în cazul acţiunii în revendicare
imobiliare. Astfel, actele juridice produc efecte numai între părţile care le-au încheiat,
succesorii universali ai acestora sau succesorii cu titlu universal şi nu sunt opozabile
terţilor, astfel încât un înscris constatator al actului translativ de proprietate cu privire la
bunul imobil revendicat poate fi contestat de pârât, întrucât nu-i este opozabil, potrivit
principiului res inter alios acta aliis neque nocere, neque prodesse potest478.
În jurisprudenţa franceză s-a arătat în mod constant că proba dreptului de proprietate
este străină de problema opozabilităţii actelor juridice faţă de terţi. Titlurile înfăţişate nu se
supun regulilor din materia convenţiilor, nu au forţa lor obligatorie şi nici nu produc
efectele convenţiilor, ci trebuie privite ca fapte juridice.479
În lipsa unor reglementări în Codul civil de la 1864, practica judiciară a configurat mai
multe soluţii în acţiunea în revendicare imobiliară, în funcţie de existenţa sau nu a titlului
de proprietate asupra bunului imobil ori a posesiei bunului480.
Prin noţiunea de titlu au fost desemnate acele acte juridice translative de proprietate
sau declarative de drepturi care îmbrăcau forma scrisă.481
Vom distinge următoarele situaţii482:

475 A.M. Dragomirescu, Revendicarea în dreptul român, Bucureşti, 1936, p. 109. E. Safta-Romano, op. cit., p. 349.

D. Lupulescu, op. cit., p. 122. I. Dogaru, I. Sâmbrian, op. cit., p. 421. E. Chelaru, op. cit., p. 133. Al. Weill, Fr. Terré, Ph.
Simler, op. cit., p. 449. S. Schiller, op. cit., p. 135.
476 L. Pop, op. cit., p. 258. Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 452 şi 453.
477 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 197. C. Oprişan, Acţiunile petitorii, în Dreptul, nr. 9-12/1990, p. 96.

D. Lupulescu, op. cit., p. 120.


478 C. Stătescu, C. Bîrsan, Idem, p. 197. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 303. I. Dogaru, T. Sâmbrian, op.

cit., p. 421.
479 Cass. civ., 3e, 2 juill. 1997, JCP 1997, IV, 1888, citată de S. Schiller, op. cit., p. 136.
480 Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 448.
481 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 316; Cu privire la noțiunea de titlu, a se vedea și V. Stoica, op. cit. 2013, pp.

477-478.
482 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., pp. 126 şi 127. I.P. Filipescu, op. cit., pp. 231-232; L. Pop, op. cit.,

pp. 258 şi 259. M.G. Rarincescu, op. cit., pp. 166 şi 167. E. Safta-Romano, op. cit., pp. 349 şi urm. M.P. Cosmovici, op.
A. Titlu contra titlu - dacă ambele părţi aflate în proces, atât reclamantul, cât şi
pârâtul, au titluri scrise care să ateste dreptul de proprietate asupra bunului, titluri care fie
provin fie de la acelaşi autor, fie provin de la autori diferiţi, se va proceda în felul următor:
1. Atunci când titlurile provin de la acelaşi autor, soluţiile pot fi următoarele:
 când titlurile scrise provin de la acelaşi autor, va fi preferat acela care a îndeplinit
mai întâi formalităţile de publicitate imobiliară, deoarece dreptul dobândit este opozabil
tuturor eventualilor dobânditori ulteriori, conform principiului statuat prin adagiul qui prior
tempore, potior jure;
 dacă niciunul din titlurile scrise ale părţilor, care provin de la acelaşi autor, nu a fost
supus formalităţilor de publicitate imobiliară, va câştiga acela care are titlul cu data cea
mai veche; atunci când titlurile sunt acte mortis causa, testamente, va câştiga acele care
are testamentul cu data cea mai recentă;
2. Dacă titlurile provin de la autori diferiţi, se va proceda după cum urmează, existând
o practică neunitară:
 va fi preferat pârâtul întrucât acesta are posesia bunului conform principiului statuat
prin adagiul in pari causa melior est causa possidentis;
 va fi preferat acela care are titlu cu data cea mai veche;
 se va proceda, de către instanţa judecătorească, la compararea drepturilor autorilor
de la care provin cele două titluri (unul care se găseşte la pârât şi unul care se găseşte la
reclamant) şi va fi preferat acela care a dobândit de la autorul al cărui drept este
considerat de către instanţa judecătorească mai preferabil, invocându-se principiul statuat
prin adagiul nemo plus juris ad allium transferre potest, quam ipse habet483;
B. Posesie contra titlu - dacă numai una dintre părţi are titlu de proprietate asupra
bunului imobil în discuţie, instanţa judecătorească va distinge după cum acela care are
titlu este reclamantul sau pârâtul, astfel:
– dacă numai pârâtul are titlu şi acesta concordă cu posesia exercitată asupra bunului
imobil, instanţa judecătorească va trebui să respingă acţiunea reclamantului;
– dacă reclamantul are titlu de proprietate asupra bunului în litigiu, acesta trebuie să
fie preferat dacă titlul emană de la o a treia persoană şi nu de la el însuşi, şi dacă data
titlului respectiv este anterioară posesiei pârâtului;

C. Lipsa titlului
În fine, o ultimă situaţie are în vedere cazul în care nici reclamantul şi nici pârâtul nu
au titlu şi nici nu pot invoca dobândirea dreptului de proprietate pe cale de ocupaţiune sau
de uzucapiune, caz în care instanţa judecătorească va fi în măsură să respingă acţiunea
formulată de reclamant, constatând poziţia avantajoasă a posesorului, conform
principiului statuat prin adagiul in pari causa melior est causa possidentis.
S-a subliniat că asemenea soluţie nu se impune automat, ci instanţa judecătorească
trebuie să întreprindă o analiză comparativă a celor două posesii, a reclamantului şi a
pârâtului, pentru a constata care dintre acestea este mai bine caracterizată şi va câştiga
acela a cărui posesie este mai îndelungată, de bună-credinţă, neviciată484.

cit., pp. 53 şi 54. D. Lupulescu, op. cit., pp. 122-124. I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 421-423. E. Chelaru, op. cit., p.
133 şi 134. Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 453-457.
483 În acest sens, C. A. Bucureşti, S. a IV-a civilă, dec. nr. 842 din 28 martie 2002, în Colectiv, coordonator Dan

Lupaşcu, C. A. Bucureşti. Practica judiciară civilă 2001-2002, Editura Brillance, Piatra Neamţ, 2003,
pp. 50-53.
484 I.P. Filipescu, op. cit., p. 306. C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru op. cit., p. 127.
3.5.2.. Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare
În materia drepturilor reale principale regula este imprescriptibilitatea, iar prescripti-
bilitatea este excepţia.
Caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare imobiliară cunoaşte excepţia
stabilită la art. 520 Cod procedură civilă, cu modificările şi completările ulterioare, în
conformitate cu care „orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul
adjudecat este stinsă, dacă imobilul adjudecat era înscris în cartea funciară şi dacă, de la
data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul anterior al dreptului înscris
în folosul terţului adjudecatar, au trecut cel puţin 3 ani.
În cazul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în temeiul actului de
adjudecare, cererea de evicţiune se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii
actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie curge şi împotriva
dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie.”
O altă excepţie este cea prevăzută de art. 572 din Codul civil, care reglementând
avulsiunea, ca formă a accesiunii imobiliare naturale, prevede că proprietarul terenului de
la care o apă curgătoare a smuls brusc o porţiune de mal din teren, alipind-o la terenul
altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra părţii desprinse dacă o
revendică în termen de un an de la data faptului.

3.5.3. Efecte
Reclamantului care a avut câştig de cauză într-o acţiune în revendicare imobiliară i se
restituie lucrul în natură, liber de orice sarcini şi cu toate accesoriile acestuia.485
Dacă restituirea în natură nu mai este posibilă, va opera restituirea prin echivalent.
Conform art. 563 alin. (4) Cod civil, hotărârea judecătorească prin care s-a admis
acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului
dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă.
Vom avea în vedere şi dispoziţiile art. 566 alin. (1) Cod civil, în conformitate cu care,
ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, pârâtul este obligat să restituie bunul sau să
plătească despăgubiri atunci când bunul a pierit din culpa sa sau când a fost înstrăinat, în
aceleaşi condiţii pârâtul fiind obligat să restituie şi productele sau contravaloarea
acestora. Evaluarea despăgubirilor se va face, în toate situaţiile, raportat la momentul
restituirii.
Atunci când bunul a pierit dintr-un caz fortuit sau din cauză de forţă majoră, iar pârâtul
posesor s-a dovedit a fi de bună-credinţă, riscul pieirii fortuite a bunului va fi suportat de
reclamantul proprietar, în baza principiului statuat prin adagiul res perit domino486.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că în cazul în care reclamantul nu
beneficiază efectiv de restituirea bunului, acţiunea în revendicare nu-şi mai găseşte
eficienţa, iar hotărârile judecătoreşti pronunţate de instanţele judecătoreşti interne încalcă
dreptul de proprietate.487
În privinţa fructelor rezultate de la bunul revendicat, posesorul de bună-credinţă
păstrează fructele percepute până la momentul introducerii acţiunii în revendicare, fără a

485 E. Safta-Romano, op. cit., p. 360. D. Lupulescu, op. cit., p. 124. I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 418. Tr.
Ionaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 193. Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 439.
486 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 309.
487 Decizia C.E.D.O din 21 iulie 2005, pronunţată în cauza Străin şi alţii contra României, publicată în M.Of. nr. 99

din 2 februarie 2006. Decizia C.E.D.O. din 1 decembrie 2005, pronunţată în cauza Păduraru contra României, publicată
în M. Of. nr. 514 din 14 iunie 2006, ambele citate de B. Florea, op. cit., p. 262.
prezenta interes dacă acestea sunt naturale, industriale sau civile488, iar pe cele
percepute după această dată le restituie proprietarului489.
În situaţia în care bunul a pierit fortuit, posesorul de rea-credinţă va restitui valoarea
acestuia, dacă nu dovedeşte că bunul ar fi pierit şi la proprietar, precum şi fructele
încasate sau percepute, sau contravaloarea lor, dacă le-a consumat, nu le-a perceput din
neglijenţă ori dacă le-a lăsat să se piardă490. El va fi îndreptăţit să reţină cheltuielile făcute
cu întreţinerea bunului şi acelea făcute în scopul culegerii fructelor.
Proprietarul reclamant care a avut câştig de cauză în acţiunea în revendicare trebuie
să restituie cheltuielile necesare în totalitate, precum şi pe cele utile, în măsura sporului
de valoare pe care l-a realizat lucrul, determinat în momentul obligării la restituire.491
Cheltuielile voluptuare nu se restituie posesorului, însă acesta este în drept să ridice
lucrările pe care le-a făcut, dacă o asemenea operaţiune poate fi făcută fără a se produce
deteriorări ale lucrului respectiv492.
Dacă bunul a fost asigurat, dreptul reclamantului din acţiunea în revendicare care a
câştigat procesul se strămută asupra indemnizaţiei de asigurare.
Conform prevederilor art. 566 alin. (2) Cod civil, posesorul de rea-credinţă sau
detentorul precar, urmare admiterii acţiunii în revendicare, vor fi obligaţi şi la restituirea
fructelor produse de bun, până în momentul înapoierii acestuia către proprietar.
Este firesc, astfel cum dispune alin. (3) al articolului amintit, ca proprietarul să fie
obligat să restituie posesorului care a pierdut în acţiunea în revendicare, cheltuielile
necesare pe care acesta din urmă le-a făcut.
Cheltuielile utile se restituie în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se dispune
altfel [art. 566 alin. (4) Cod civil], iar proprietarul poate fi obligat şi la restituirea cheltuielilor
necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor [art. 566 alin.( 5)
Cod civil].
În privinţa cheltuielilor voluptuare, proprietarul nu are obligaţia să le acopere, însă
posesorul este în drept să-şi însuşească lucrările efectuate cu aceste cheltuieli, cu
condiţia ca prin aceasta, bunul să nu se deterioreze [art. 566 alin. (8) Cod civil]. Atunci
când cheltuielile se concretizează într-o lucrare nouă, astfel cum dispune alineatul ultim al
art. 566 Cod civil, sunt incidente prevederile legale în materia accesiunii imobiliare
artificiale.
Se instituie un drept de retenţie în favoarea pârâtului, asupra produselor, până la
restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea acestora, excepţie
făcând situaţia în care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie suficientă. Asemenea
drept de retenţie nu poate fi exercitat asupra bunului frugifer sau atunci când intrarea în
stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă sau fraudă ori atunci când produsele
sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp,
unei scăderi semnificative a valorii acestora.

488 Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 384.


489 P.M. Cosmovici, op. cit., p. 58.
490 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 309. E. Safta-Romano, op. cit., p. 361. D. Lupulescu, op. cit.,

p. 127. I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 419.


491 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., pp. 313 şi 314.
492 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 420, autorii citând L. Pop, Drept civil. Drepturile reale principale,

Ed. Cordial Lex, Cluj Napoca, 1995, p. 218.


3.5.4. Acţiunea în revendicare a imobilelor preluate de stat în perioada 6 martie
1945 – 22 decembrie 1989, prin prisma jurisprudenţei Curţii Europene a
Drepturilor Omului
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a analizat, din perspectiva articolului 6
paragraful 1 al Convenţiei şi a Protocolului adiţional nr. 1 la Convenţie, jurisprudenţa
instanţelor române prin care acţiunea în revendicare, întemeiată pe dispoziţiile de drept
comun ale art. 480 Cod civil (este vorba despre Codul civil de la 1864) a fost respinsă, ca
inadmisibilă493, ca efect al existenţei unor legi speciale reparatorii, care reglementează
anumite proceduri administrative şi judiciare de urmat.494 Astfel, spre exemplu, în cauza
Canciovici şi alţii c. României495, Curtea a reţinut că reclamanţii au iniţiat o procedură în
faţa autorităţilor naţionale competente, pentru a obţine restituirea imobilului tatălui lor.
Astfel, aceştia căutau să li se recunoască un drept de proprietate asupra imobilului care
aparţinuse tatălui lor, dar care, în perioada cererii introductive de instanţă, nu mai era
proprietatea tatălui şi nici a reclamanţilor. În consecinţă, procedura nu se raporta la un
„bun actual” al reclamanţilor.
În ceea ce priveşte afirmaţia reclamanţilor conform căreia decizia pronunţată în apel
era „definitivă” şi astfel dreptul lor de proprietate a fost restabilit definitiv, Curtea a
observat că, în conformitate cu art. 299 din Codul român de procedură civilă, în vigoare în
momentul faptelor, deciziile pronunţate în apel sunt susceptibile de o analiză în recurs şi
că, în conformitate cu art. 311 din Codul de procedură civilă, deciziile anulate în recurs nu
au niciun efect juridic, iar toate actele de executare făcute în temeiul unei atare decizii
sunt anulate conform legii, dacă instanţa de recurs nu decide altfel. Curtea a notat că
reclamanţii nu aveau o decizie „definitivă şi irevocabilă” şi că dreptul obţinut în baza
deciziilor pronunţate pe fond şi în apel era revocabil. În consecinţă, această cauză nu
este similară cu Cauza Brumărescu cu privire la acest punct.
Curtea a observat că, deşi judecătoria a recunoscut nelegalitatea naţionalizării,
hotărârea definitivă şi „irevocabilă” din 11 martie 1996 a Curţii de Apel Bucureşti a
desfiinţat hotărârile anterioare.
În ceea ce priveşte procedura administrativă ulterioară, Curtea a reţinut că printr-o
hotărâre definitivă şi „irevocabilă” s-a respins, de asemenea, cererea de restituire,
întrucât nu erau îndeplinite condiţiile cerute de Legea nr. 112/1995. Instanţa respectivă a
hotărât că Legea nr. 112/1995 nu se aplica decât imobilelor „cu destinaţie de locuinţă” şi
că imobilul revendicat de reclamanţi nu făcea parte din această categorie. În consecinţă,
procedura nu se referea la un „bun actual” al reclamanţilor.
Curtea a amintit că aprecierea situaţiei de fapt şi aplicarea dreptului intern revin, în
primul rând, instanţelor naţionale. Curtea neputând specula asupra posibilelor soluţii în
cadrul procedurii interne dacă instanţele interne s-ar fi pronunţat, rezultă că reclamanţii nu
au probat că aveau o „speranţă legitimă” cu privire la proprietatea bunului revendicat.
Sub un alt aspect, s-a constatat că Hotărârea din 7 martie 1995, prin care
reclamanţilor li s-a restituit bunul, a fost desfiinţată de Curtea de Apel Bucureşti, pe
493 A se vedea infra, 10.1 şi 10.8.
494 A se vedea şi M. Nicolae, V.M. Ciobanu, Fl.A. Baias, Este admisibilă acţiunea în revendicare a imobilelor
preluate fără titlu supuse restituirii în condiţiile Legii nr. 10/2001?, Revista română de drept privat nr. 2/2008, p. 130 şi
urm.; B. Cristea, Consideraţii prin prisma jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului privind acţiunea în
revendicare a imobilelor preluate de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, în Revista română de drept
privat nr. 3/2009, pp. 97-123.
495 Publicată în M. Of. nr. 210 din 8 martie 2006.
motivul că trebuiau să ceară restituirea bunului lor pe calea administrativă prevăzută de
Legea nr. 112/1995. Aşa fiind, procedura în faţa curţii de apel nu a implicat o apreciere
directă şi integrală a drepturilor cu caracter civil ale reclamanţilor în procedura de
restituire (a se vedea mutatis mutandis, Cauza Malhous împotriva Republicii Cehe,
Cererea nr. 33.071/1996, 12 iulie 2001, paragraful 62). Or, refuzul curţii de apel de a se
pronunţa asupra temeiului cererii reclamanţilor este contrar dreptului de acces la instanţă,
astfel cum este garantat de art. 21 din Constituţia României şi de art. 3 din Codul civil
român (este vorba de Codul civil de la 1864), şi, în situaţia dată, în sensul art. 6 alin. 1 din
Convenţie, acesta are aceleaşi consecinţe juridice ca hotărârea Curţii Supreme de
Justiţie în Cauza Brumărescu, citată anterior.
În aceste împrejurări, excluderea de către Curtea de Apel Bucureşti a acţiunii în
revendicare a reclamanţilor de sub competenţa sa este în sine contrară dreptului de
acces la instanţă, astfel cum este garantat de art. 6 alin. 1 din Convenţie.
Pornind de la jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, în doctrină496, s-au
formulat următoarele concluzii:
- în cazul acţiunii în revendicare a imobilelor naţionalizate exercitată în contradictoriu
cu statul sau, după caz, cu unitatea deţinătoare, soluţia de respingere, ca inadmisibilă, a
unei acţiuni în revendicare, întemeiată pe dreptul comun – art. 480 Cod civil (Codul civil
român de la 1864), nu contravine, ca principiu, dispoziţiilor art. 6 paragraful 1 din
Convenţie.
În considerentele Deciziei nr. XXXIII/2008, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi
Justiţie – Secţiile Unite, s-a reţinut că numai persoanele exceptate de la procedura Legii
nr. 10/2001, precum şi cele care, din motive independente de voinţa lor, nu au putut să
utilizeze această procedură în termenele legale, au deschisă calea acţiunii în
revendicare/retrocedare a bunului litigios, dacă acesta nu a fost cumpărat, cu
bună-credinţă şi cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 de către chiriaşi.
- în cazul acţiunii în revendicare a imobilelor naţionalizate exercitată în contradictoriu
cu dobânditorul imobilului de la stat (chiriaşul cumpărător), respingerea acesteia, ca
inadmisibilă, cu motivarea excluderii sale implicite, ca efect al adoptării Legii nr.10/2001
poate conduce la încălcarea art. 6 paragraful 1 din Convenţie.
Nu contravine, însă menţionatului text al Convenţiei respingerea, ca neîntemeiată, de
către instanţa internă, a unei acţiuni în revendicare introdusă de fostul proprietar
împotriva chiriaşului cumpărător al bunului, justificată de preferinţa acordată titlului
acestuia din urmă, consolidat prin buna sa credinţă ori pe eroare comună şi invincibilă în
care s-a aflat cu privire la calitatea statului de proprietar al bunului litigios (teoria aparenţei
de drept).
În cauza Katz c. României (Hotărârea din 20 ianuarie 2009)497, Curtea a reţinut,
examinând hotărârile instanţelor naţionale prin prisma Protocolului adiţional nr. 1 la
Convenţie, că reclamanta nu a primit nicio despăgubire pentru privarea de proprietate.
Curtea s-a confruntat şi a judecat astfel de cazuri ca în speţa de faţă, în mod repetat,
şi a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr.1 la Convenţie (a se vedea
cazurile citate mai sus, inclusiv Străin citat mai sus, § 39, 43 şi 59 şi Porteanu c.
României,
nr. 4596/03, § 32-35, 16 februarie 2006).

496 B. Cristea, op. cit., pp. 101-109.


497 În traducerea Î.C.C.J., www.scj.ro.
După examinarea tuturor elementelor care au fost prezentate, Curtea a considerat că
Guvernul nu a expus fapte sau argumente care ar putea conduce la o concluzie diferită în
acest caz. Curtea a reafirmat că, în legislaţia română care reglementează acţiunile în
revendicarea imobiliară şi restituirea proprietăţilor naţionalizate de regimul comunist,
vânzarea de către stat a bunului cuiva unor terţi de bună-credinţă, chiar şi atunci când
aceasta este anterioară unei confirmări definitive în justiţie a dreptului de proprietate a
altuia, se analizează ca o privarea de proprietate. O astfel de privare, combinată cu lipsa
de compensare este contrară articolului 1 din Protocolul nr. 1 (Vodă şi Bob c. României,
nr. 7976/02, § 23, 7 februarie 2008).
În ceea ce priveşte Guvernul, acesta a susţinut că este deschis pentru ca reclamantul
să obţină compensaţii prin intermediul fondului în valori mobiliare „Proprietatea”, pe baza
Legii nr. 10/2001, la o valoare stabilită de un expert, iar Curtea a reiterat constatarea sa
anterioară conform căreia Fondul „ Proprietatea” nu funcţiona, la acel moment, într-un
mod care ar fi putut fi considerat ca fiind echivalent cu atribuirea unei compensaţii (a se
vedea, printre altele, Ruxanda Ionescu c. România, nr. 2608/02, 12 octombrie 2006). Mai
mult decât atât, nici Legea nr. 10/2001, şi nici Legea nr. 247/2005 de modificare, nu au
ţinut seama de daunele rezultate dintr-o lipsă prelungită de compensare de către cei care,
la fel ca şi reclamantul, s-au văzut în imposibilitatea să se bucure de bunurile lor în
virtutea unei hotărâri definitive (a se vedea, mutatis mutandis, Porteanu mai sus citat, §
34).
Având în vedere jurisprudenţa sa, Curtea a arătat că, în acest caz, nerespectarea
dreptului de proprietate al reclamantului, asupra bunului său, în combinaţie cu lipsa de
compensare pentru mai mult de şase ani, l-a făcut să suporte o povară disproporţionată
şi excesivă, incompatibilă cu dreptul de a beneficia de bunurile sale, lucru garantat de
articolul 1 din Protocolul nr. 1. Prin urmare, în speţă, a existat încălcarea acestei dispoziţii.
Referitor la încălcarea articolului 6 din Convenţie, însă, s-a constatat următoarele:
„Având în vedere informaţiile pe care le are la dispoziţie şi considerând că nu poate
decât într-un mod limitat să conştientizeze erorile de fapt sau de drept pretins comise de
jurisdicţiile naţionale, al căror scop este în primul rând să examineze faptele şi să aplice
legea internă (Brualla Gómez de la Torre c. Spania, 19 decembrie 1997, § 31, Culegerea
de Hotărâri şi Decizii 1997-VIII şi García Ruiz v. Spania [GC], nr. 30544/96, § 28, CEDO
1999-I), Curtea consideră că nu există niciun aspect de arbitrar în modul în care
instanţele au judecat acţiunea. nicio problemă aparte nu se pune în domeniul articolului
13 de mai sus, cerinţele de la această prevedere fiind, în orice caz, mai puţin stricte decât
cele din articolul 6 şi absorbită de către acestea. Rezultă că această plângere este în
mod evident nefondată şi trebuie să fie respinsă în conformitate cu articolul 35 § 3 şi 4 din
Convenţie.”

3.5.5. Acţiunea în revendicare imobiliară în sistemul de carte funciară reglementat


prin Decretul-lege nr. 115/1938
Domeniul acţiunii în revendicare imobiliară a fost mult mai restrâns în sistemul de
publicitate al cărţilor funciare, reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938, întrucât,
potrivit dispoziţiilor acestui act normativ, dreptul de proprietate se dobândea, de regulă,
prin intabularea în carte funciară.
Trebuie să menţionăm că în conformitate cu prevederile art. 56 din Legea nr. 71/2011
pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispoziţiile art. 557
alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) şi art. 886 din Codul civil se aplică numai după
finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi
deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în
conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi până la momentul menţionat,
înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza
actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în
scop de opozabilitate faţă de terţi. Conform noului Cod civil, art. 565, proba dreptului de
proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se face cu extrasul de carte
funciară, ţinându-se seama, însă, de cele ce am menţionat anterior.
Înscrierea în carte funciară garanta numai existenţa dreptului real care a format
obiectul înscrierii, nu însă şi întinderea obiectului material asupra căruia acest drept purta.
Întrucât înscrierea în cartea funciară avea o deplină forţă probantă, acţiunea în
revendicare putea fi promovată sau în ipoteza în care dreptul de proprietate era dobândit
prin efectul legii, fără o prealabilă intabulare în cartea funciară, sau în situaţia în care
legea permitea să se solicite, pe cale de prestaţie tabulară, înscrierea dreptului de
proprietate chiar şi împotriva terţului dobânditor al cărui drept a fost intabulat în cartea
funciară.498
Acţiunea în prestaţie tabulară era, în condiţiile reglementate prin Decretul-lege
nr. 115/1938, o aplicaţie particulară, în sistemul cărţilor funciare, a acţiunii în revendicare,
atunci când, pe cale a unei asemenea acţiuni, se cere înscrierea în carte funciară a
dreptului real.499
În conformitate cu dispoziţiile art. 22 din Decretul-lege nr. 115/1938, cel care s-a
obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este
dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept.
Dacă un drept înscris în cartea funciară se stingea, titularul era obligat să predea
celui îndrituit înscrisurile trebuitoare pentru radiere. Dacă cel obligat nu se conforma
obligaţiei de a preda înscrisul trebuitor, partea interesată putea cere instanţei
judecătoreşti să dispună înscrierea. Această acţiune se putea îndrepta şi împotriva
terţului dobânditor înscris în cartea funciară, însă numai dacă erau întrunite şi
următoarele cerinţe:
1. cel care cerea prestaţia tabulară să fi fost în posesiune la data când a contractat
terţul dobânditor;
2. actul juridic în temeiul căruia se cerea prestaţia tabulară să fi fost anterior aceluia
în temeiul căruia terţul dobânditor a fost înscris;
3. terţul să fi dobândit cu titlul gratuit sau să fi fost de rea-credinţă.
De asemenea, în conformitate cu dispoziţiile art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938,
drepturile reale se puteau dobândi fără înscriere în cartea funciară din cauză de moarte,
accesiune, vânzare silită, şi expropriere; titularul nu putea să dispună, însă, de ele prin
cartea funciară, decât după ce s-ar fi făcut înscrierea.

3.5.6. Revendicarea bunurilor proprietate publică

498 T.S., S.civ., dec. nr. 1986/1987, în Revista română de drept nr. 4/1988, p. 67, citată de E. Safta-Romano, op.

cit., p. 353.
499 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 351.
Acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică, fie că este mobiliară sau
imobiliară, prezintă unele caracteristici speciale500.
Acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică reprezintă acţiunea prin care
reclamantul titular al dreptului de proprietate publică (statul sau unităţile administrativ-
teritoriale), care a pierdut stăpânirea materială a unui bun din proprietatea publică,
cheamă în judecată pe pârâtul care deţine această stăpânire, solicitând instanţei să-i
recunoască dreptul de proprietate publică şi să-l oblige pe pârât la restituirea stăpânirii
materiale a bunului.501
În raporturile civile în care se prezintă nemijlocit, în nume propriu, ca titular de drepturi
şi obligaţii, statul este reprezentat de către Ministerul Finanţelor Publice, cu excepţia
situaţiilor în care legea stabileşte un alt organ în acest sens [art. 223 alin. (1) Cod civil].
Aceste dispoziţii sunt aplicabile şi unităţilor administrativ-teritoriale care participă la
raporturile civile în nume propriu, prin organele prevăzute de lege.
În litigiile care au ca obiect dreptul de proprietate statul este reprezentat de Ministerul
Finanţelor Publice, iar unităţile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de consiliul
judeţean, Consiliul General al Municipiului Bucureşti, ori de consiliile locale; acestea dau
mandat scris, în fiecare caz în parte, preşedintelui consiliului judeţean sau primarului,
aceştia din urmă putând desemna un alt funcţionar de stat sau un avocat care să-i
reprezinte în faţa instanţei - art. 12 alin. (5) din Legea nr. 213/1998, modificată.
Acţiunea în revendicare a unui bun proprietate publică este imprescriptibilă extinctiv,
având în vedere dispoziţiile art. 136 alin. (4) din Constituţia României, revizuită şi
dispoziţiile art. 861 alin. (1) şi ale art. 865 alin. (3) din Codul civil.
Bunurile proprietate publică sunt imprescriptibile şi sub aspect achizitiv, în sensul că
bunurile imobile din domeniul public nu pot fi dobândite prin uzucapiune, iar bunurile
mobile din domeniul public nu pot fi dobândite prin posesiunea de bună-credinţă, conform
prevederilor art. 937 alin. (1) Cod civil, astfel încât acţiunea în revendicare nu poate fi
paralizată.

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 9 : unitatea de învățare urmărește prezentarea


succintă a modurilor specifice de apărare a dreptului de proprietate asupra
terenurilor și a modurilor de apărare nespecifice

Concepte și termeni de reținut : acțiuni posesorii și acțiuni petitorii, acțiunea în


revendicare imobiliară, acțiunea în grănițuire, acțiunea confesorie, acțiunea
negatorie, acțiunea în prestație tabulară.

Întrebări de control și teme de dezbatere

1. Explicați ce sunt acțiunile confesorii.

500 L. Pop, op. cit., pp. 265-267. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 318. C. Bîrsan, M. Gaiţă,

M. Pivniceru, op. cit., pp. 134 şi 135.


501 B. Florea, op. cit., p. 268.
2. Ce este acțiunea negatorie ?

3. Eplicați ce este acțiunea în prestație tabulară conform actualului Cod civil.

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt dificultățile privind sarcina probei în cazul acțiunii în
revendicare imobiliare.
2.Explicați care sunt efectele admiterii acțiunii în revendicare.
3.Explicați care sunt acțiunile posesorii reglementate de Codul civil.

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 10
EXPROPRIEREA PENTRU CAUZĂ DE UTILITATE PUBLICĂ ȘI
REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR SUPUSE
EXPROPRIERII
Obiectivele unității de învățare:

- Familiarizarea studenților cu procedura legală privind exproprierea pentru cauză


de utilitate publică
- Familiarizarea studenților cu privire la efectele exproprierii pentru cauză de
utilitate publică
- Familiarizarea studenților cu sistemul de protecție al proprietarului imobilului
expropriat

Competențele unității de învățare :

- Studenții vor putea explica în ce constă exproprierea pentru cauză de utilitate


publică
- Studenții vor putea explica în ce constă obiectul exproprierii pentru cauză de
utilitate publică
- Studenții vor putea explica care sunt efectele exproprierii pentru cauză de
utilitate publică

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare :

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică și regimul juridic al terenurilor


supuse exproprierii
1. Considerații introductive
Articolul 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană a drepturilor omului conţine
principiul protecţiei dreptului de proprietate, principiul posibilităţii privării de proprietate
pentru cauză de utilitate publică şi principiul exercitării dreptului de proprietate în
conformitate cu interesul general.502
Atingerile aduse dreptului de proprietatea care înfrâng reglementările art. 1 al
Protocolului nr. 1 la Convenţie pot rezulta din acte ale autorităţilor legislative, executive
sau judecătoreşti, cu condiţia ca reclamantul să fie direct afectat în ceea ce priveşte
dreptul exercitat asupra unui bun503, însă aceste acte trebuie să respecte cerinţa

502 C. Bîrsan, op. cit., vol. I, p. 1003.


503 Idem, p. 1003.
existenţei unui raport rezonabil de proporţionalitate între mijloacele utilizate şi scopul avut
în vedere.504
Protocolul nr. 1 conţine, la art. 1, condiţiile în care privarea de un bun nu constituie o
încălcare a dreptului titularului asupra bunului respectiv şi anume, privarea să fie
prevăzută de lege, adică de normele juridice interne aplicabile în materie, să fie impusă
de o cauză de utilitate publică şi să fie conformă cu principiile generale ale dreptului
internaţional.505
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică este o restricţie adusă dreptului de
proprietate sau o restricţie inclusă în gama intereselor economice şi sociale generale şi
intereselor domeniului public, este o măsură care determină stingerea dreptului de
proprietate privată, reprezintă o excepţie de la caracterul perpetuu al proprietăţii506 şi, în
fine, reprezintă transformarea calitativă a proprietăţii, din proprietate privată în proprietate
publică.
Exproprierea reprezintă un act de putere publică, prin intermediul căruia se
dobândeşte forţat proprietatea privată în condiţiile necesităţii realizării unei lucrări de
utilitate publică, plătindu-se o justă şi prealabilă despăgubire507. Exproprierea a fost
considerată o operațiune juridică în a cărei structură complexă intră acte juridice și fapte
juridice în sens restrâns (acte materiale) de drept public și de drept privat, care are ca
efecte principale trecerea forțată a unui bun imobil din proprietate privată în proprietate
publică, în vederea executării unor lucrări de utilitate publică, precum și plata unei
despăgubiri.508 Sub acest aspect, autorul menționat a arătat că exproprierea nu poate fi
redusă la ideea unui contract forțat, în care voința expropriatului este înlocuită prin voința
instanței de judecată, întrucât efectele exproprierii se produc nu numai ca urmare a unui
asemenea contract forțat, ci și ca urmare a acțiunii conjugate a tuturor actelor și faptelor
juridice integrate în structura exproprierii509.
Utilitatea publică este aceea care îşi subordonează caracterul inviolabil al dreptului de
proprietate.
În materia exproprierii pentru cauză de utilitate publică reglementarea legală porneşte
de la textul Constituţiei, modificate şi revizuite, art. 44 alin. (3) şi (6), continuând cu
reglementările art. 555, 556, 559, 562 alin. (3), 602 Cod civil, cu acelea ale Legii nr.
33/1994 primind exproprierea pentru cauză de utilitate publică510 şi cu acelea ale
Hotărârii Guvernului nr. 583/1994 de aprobare a Regulamentului privind procedura de
lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetării prealabile în vederea declarării utilităţii
publice pentru lucrări de interes naţional sau de interes local511.
Există şi alte reglementări legale cu incidenţă asupra exproprierii pentru cauză de
utilitate publică, precum Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificată şi republicată (art.

504 Idem, p. 1004.


505 Idem, p. 1018 şi urm.
506 L. Pop, op. cit., p. 41. E. Chelaru, op. cit., p. 25.
507 Fl. Baias, B. Dumitrache, Discuţii pe marginea Legii nr. 33/1944 privind exproprierea pentru cauză de utilitate

publică, în Dreptul, nr. 4/1995, p. 20. Cu privire la exproprierea pentru cauză de utilitate publică, a se vedea şi L. Giurgiu,
Consideraţii în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr.
2/1995, pp. 17 şi urm.
508 V. Stoica, op. cit. 2013, p. 172.
509 Idem, op. cit. 2013, p. 172.
510 Republicată în M.Of. nr.472 din5 iulie 2011,în temeiul art. 218 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare

a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2009.
511 Publicată în M.Of. nr. 271 din 26 septembrie 1994.
83 alin. 4), Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
modificată, Legea petrolului nr. 238/2004512, Legea nr. 138/2004 a îmbunătăţirilor
funciare513, Legea apelor nr. 107/1996 (art. 29), Legea nr. 255/2010 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional,
judeţean şi local514, Hotărârea Guvernului nr. 53/2011 pentru aprobarea Normelor
metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local.515
S-a arătat că exproprierea conţine norme juridice de drept public şi norme juridice de
drept privat, ceea ce îi conferă un caracter complex516. Exproprierea este un izvor
complex de raporturi juridice concrete, determinat de remiterea în structura sa a mai
multor acte juridice şi fapte juridice în sens restrâns517.
Conform Legii nr. 33 din 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică,
exproprierea dreptului de proprietate are un caracter excepţional, prin intermediul
acestuia menţinându-se un echilibru între interesul public şi dreptul de proprietate
privată.518
Analizată din perspectiva jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului privind
interpretarea şi aplicarea articolului 1 paragraful 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la
Convenţia europeană a drepturilor omului, exproprierea este posibilă atunci când
deposedarea a fost prevăzută de legea fiecărui stat, când măsura este justificată de un
interes de utilitate publică, dacă măsura luată este în conformitate cu principiile generale
ale dreptului internaţional dacă deposedarea a fost făcută cu plata unei compensaţii

512 Publicată în M.Of. nr.535 din 15 iunie 2004, modificată și completată ulterior inclusiv prin pentru modificarea
şi completarea Legii energiei electrice şi a gazelor naturale nr. 123/2012 şi a Legii petrolului nr. 238/2004 publicată în
M.Of. nr.720 din 1 octombrie 2014.
513 Republicată în M. Of. nr. 88 din 13 februarie 2009, modificată prin O.U.G. nr. 39/2009, publicată în

M. Of. nr. 281 din 29 aprilie 2009, prin Legea nr. 281/2010, publicată în M. Of. nr. 888 din 2 februarie 2011, prin O.U.G.
nr. 65/2011, publicată în M. Of. nr. 457 din 30 iunie 2011 şi prin O.U.G. nr. 82/2011, publicată în M. Of. nr. 694 din 30
septembrie 2011, modificată și completată ulterior, inclusiv prin O.U.G. nr.78/2013 privind modificarea şi completarea
Legii îmbunătăţirilor funciare nr. 138/2004, pentru completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 82/2011
privind unele măsuri de organizare a activităţii de îmbunătăţiri funciare, precum şi pentru modificarea literei e) a
alineatului (6) al articolului 3 din Legea nr. 220/2008 pentru stabilirea sistemului de promovare a producerii energiei
din surse regenerabile de energie, publicată în M. Of. nr.390 din29 iunie 2013.
514 Publicată în M. Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010, modificată și completată prin OUG nr. 86/2014 privind

stabilirea unor măsuri de reorganizare la nivelul administraţiei publice centrale şi pentru modificarea şi completarea
unor acte normative, publicată în M. Of. nr.920 din 17 decembrie 2014.
515 Publicată în M. Of. nr. 84 din 4 februarie 2011.
516 V. Stoica, Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 5/2004, p. 31.
517 Idem, op. cit., p. 39.
518 În dreptul francez, exproprierea pentru cauză de utilitate publică, împreună cu rechiziţia, au fost considerate

atingeri aduse dreptului de proprietate privată, reprezentând o manifestare a inegalităţii între autorităţi, care reprezintă
interesul public şi particulari, constituind un aspect al politicii financiare şi de urbanism a colectivităţilor publice. (L.M.
Crăciunean, Câteva consideraţii privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică în dreptul comparat şi în
jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, în Pandectele Române nr. 1/2006, p. 228.)
În dreptul luxemburghez, Curtea Constituţională a statuat că art. 16 al Constituţiei Marelui Ducat de Luxemburg
conţine un principiu cu valoare constituţională în materia dreptului de proprietate, conform cu care proprietarul nu poate
fi privat de drepturile pe care le are asupra proprietăţii sale, fiind recunoscută o singură excepţie de la acest principiu, în
sensul că privarea de libertate este posibilă numai pentru cauză de utilitate publică, cu respectarea exigenţelor şi
procedurilor prevăzute de lege şi plata unei juste şi prealabile despăgubiri (L.M. Crăciunean, op. cit., p. 233 şi
jurisprudenţa acolo citată).
corespunzătoare şi dacă există un raport de proporţionalitate între privarea de proprietate
şi scopul urmărit prin intermediul acesteia.519

2. Obiectul exproprierii
Pot să fie expropriate bunurile imobile proprietate a persoanelor fizice sau
persoanelor juridice şi cele aflate în proprietate privată a unităţilor administrativ teritoriale.
Per a contrario, nu pot fi expropriate bunurile imobile proprietate publică care datorită
naturii, destinaţiei, afectaţiunii acestora sunt subordonate unei utilităţi publice printr-un act
de putere al autorităţii competente şi nu sunt supuse acestei măsuri nici lucrurile imobile
aflate în proprietatea privată a statului, deoarece acesta are dreptul să afecteze utilităţii
publice oricare dintre bunurile imobile pe care le are în proprietate privată.
Imobilele proprietate privată aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale pot fi
expropriate atunci când utilitatea publică este de interes naţional.
S-a considerat că bunurile imobile prin destinaţie nu pot forma obiect al exproprierii,
întrucât prin natura lor asemenea bunuri sunt în realitate mobile520.
În dreptul francez, pot constitui obiect al exproprierii numai bunurile imobile
proprietate privată521 care aparţin absenţilor, incapabililor, domeniului privat al statului, al
comunelor şi stabilimentelor publice sau pot fi chiar afectate de o cauză de
inalienabilitate.522

3. Procedura exproprierii
Prin cesiune amiabilă poate fi înlăturată procedura exproprierii şi în această situaţie
părţile convin o altă modalitate de transfer al dreptului de proprietate privată asupra
imobilelor, în proprietate publică.
Cesiunea amiabilă poate să intervină în orice fază a procedurii de expropriere, până
în momentul soluţionării cererii de expropriere de către instanţă. În unele situaţii părţile
pot să convină numai cu privire la modalităţile de transfer cu titlu oneros asupra bunului,
însă nu şi asupra naturii şi întinderii despăgubirilor pe care urmează să le primească
proprietarul, situaţie în care instanţa judecătorească ia act de înţelegerea părţilor şi
stabileşte întinderea despăgubirilor sau echivalentul în natură cuvenit proprietarului.
Procedura exproprierii cuprinde următoarele etape: utilitatea publică şi declararea
acesteia, măsuri premergătoare exproprierii (etapa administrativă) şi exproprierea şi
stabilirea despăgubirilor (etapa judiciară). Vom discuta pe rând aceste etape.
În legătură cu utilitatea publică şi declararea acesteia, legea prevede că exproprierea
poate fi hotărâtă de instanţele judecătoreşti numai în urma declarării utilităţii publice în
condiţiile legii523. Aceasta se declară pentru interes naţional sau pentru interes local.

519 L.M. Crăciunean, op. cit., Pandectele Române nr. 4/2008, pp. 43-45; autoarea arată că nu este vorba despre

două condiţii suplimentare stabilite în jurisprudenţa C.E.D.O. (ultimele două), ci de explicarea conformităţii deposedării
cu principiile generale ale dreptului internaţional.
520 Fl. Baias, B. Dumitrache, op. cit., p. 21. Valeriu Stoica, op. cit., p. 36.
521 L.M. Crăciunean, op. cit., p. 230, autoarea precizând că este posibilă şi exproprierea bunurilor mobile, cum ar fi

brevetele de invenţie care privesc securitatea naţională şi mobilele sau materialele necesare uzinelor de armament; a se
vedea şi autorii acolo citaţi.
522 L.M. Crăciunean, op. cit., p. 230, autoarea citând Fr. Terré, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, Dalloz, Paris, 1998,

pp. 342 şi 343.


523 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., pp. 339 şi 340. E. Chelaru, op. cit., pp. 28 şi 29.
Utilitatea publică se declară de Guvern, pentru lucrările de interes naţional şi de
consiliile judeţene sau Consiliul Local al Municipiului Bucureşti, pentru lucrările de interes
local.
În cazul situaţiilor speciale, pe care legea le prevede, utilitatea publică se declară
pentru fiecare caz în parte, prin lege.
Pentru a se declara utilitatea publică este necesară o cercetare prealabilă, efectuată
de comisii numite de Guvern, pentru lucrările de interes naţional şi de către delegaţia
permanentă a consiliului judeţean sau de primarul general al municipiului Bucureşti,
pentru lucrările de interes local.
În urma efectuării cercetării prealabile, se stabileşte dacă există elemente necesare
care să justifice un interes naţional sau după caz, local, se evidenţiază avantajele
economico-sociale, ecologice sau de orice natură, pentru a arăta necesitatea lucrărilor
care pot fi realizate numai pe calea exproprierii. În acest sens, se pune problema
încadrării în planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului a lucrărilor care se vor
efectua524.
În urma cercetării prealabile se întocmeşte un proces-verbal care se înaintează
Guvernului sau, după caz, consiliului judeţean respectiv, Consiliului Local al Municipiului
Bucureşti.
Guvernul, consiliul judeţean ori Consiliul Local al Municipiului Bucureşti adoptă actul
de declaraţie a utilităţii publice, care se aduce la cunoştinţa publică prin afişarea la sediul
consiliului local în a cărui rază se găseşte imobilul şi prin publicarea în Monitorul Oficial,
când este vorba de utilitate publică de interes naţional sau prin publicarea în presa locală,
când este vorba despre utilitatea publică de interes local.
Nu vor fi publicate actele prin care se declară utilitatea publică, pentru lucrări privind
apărarea ţării şi siguranţa naţională.
A doua etapă o reprezintă măsurile premergătoare exproprierii. În cadrul acesteia,
expropriatorul întocmeşte planurile imobilelor expropriate, indicând numele proprietarilor
şi ofertele de despăgubiri525. Acestea se depun la consiliul local al localităţii unde sunt
situate imobilele, pentru consultarea de către persoanele interesate. Publicitatea acestora
nu se aplică în cazul documentaţiei cu privire la lucrările referitoare la apărarea ţării şi
siguranţa naţională, cazuri în care se depune numai oferta de despăgubiri.
Procesul-verbal care încheie cercetarea prealabilă declarării utilităţii publice şi
propunerile de expropriere se notifică titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, în 15
zile de la publicare, pentru ca aceste persoane să poată formula întâmpinarea împotriva
actelor în termen de 45 de zile din momentul primirii notificării. Întâmpinarea trebuie să se
depună la primarul localităţii unde se află imobilul expropriat şi trebuie să se soluţioneze
în termen de 30 de zile de către o comisie formată în conformitate cu dispoziţiile legale.
Ca urmare a deliberării, comisia poate accepta soluţia expropriatorului sau o poate
respinge. În acest sens, adoptă o hotărâre motivată, care se comunică părţilor în termen
de 15 zile din momentul adoptării. Dacă părţile se înţeleg în această fază, atunci comisia
consemnează propunerile acestora, iar atunci când comisia respinge propunerile
expropriatorului, acesta poate să revină cu noi propuneri, refăcând planurile şi
documentaţia şi reluând procedura.

524 I.P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., p. 256. I.P. Filipescu, op. cit., p. 193.
525 C. Bîrsan, M. M. Pivniceru, op. cit., p. 35. L. Pop, op. cit., p. 53.
Hotărârea comisiei poate fi atacată cu contestaţie de către expropriator, de către
proprietar, de către titularii altor drepturi reale asupra imobilului supus exproprierii, în
termen de 15 zile din momentul comunicării. Instanţa competentă este curtea de apel în
raza căreia se află imobilul, cauza soluţionându-se conform procedurii stabilite de Legea
contenciosului administrativ nr. 554/2004526, cu modificările ulterioare.
Cea de-a treia etapă o reprezintă exproprierea şi stabilirea despăgubirilor527. Cererile
privind exproprierea sunt de competenţa tribunalelor în raza cărora se găseşte imobilul
propus exproprierii.
În cadrul acestei etape instanţa judecătorească verifică dacă sunt întrunite condiţiile
legale pentru expropriere şi stabileşte despăgubirile. Aceasta nu poate intra în problemele
de fond privind exproprierea. Pe cale de excepţie, atunci când expropriatorul solicită
numai exproprierea unei părţi din teren sau din construcţie, iar proprietarul solicită
instanţei exproprierea totală, instanţa poate aprecia referitor la situaţia reală, dacă este
posibil o expropriere parţială, iar în cazul contrar, dispune exproprierea totală.
Dacă părţile se învoiesc cu privire la expropriere şi la cuantumul despăgubirilor,
instanţa judecătorească ia act de învoială şi pronunţă o hotărâre, iar atunci când părţile
se învoiesc numai cu privire la expropriere, dar nu şi cu privire la cuantumul
despăgubirilor, instanţa este ceea care stabileşte cuantumul respective.
Despăgubirile cuvenite proprietarului vor fi evaluate separat de acelea cuvenite
titularilor altor drepturi reale ori altor persoane îndreptăţite.

4. Transferul dreptului de proprietate


Modul de plată a despăgubirilor se determină de către instanţa judecătorească.
Aceasta stabileşte termenul de plată în aşa fel încât să nu depăşească termenul de 30 de
zile din momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
Printr-o încheiere a instanţei prin care se constată îndeplinirea obligaţiilor privind
despăgubirea se dispune eliberarea titlului executor şi punerea în posesie a
expropriatorului.
Dacă exproprierea are ca obiect terenuri pe care există plantaţii, punerea în posesie a
expropriatorului asupra acestora operează după ce recolta a fost culeasă, cu excepţia
cazurilor când valoarea recoltelor neculese a fost inclusă în cuantumul despăgubirilor528.
În caz de extremă urgenţă, datorită unor lucrări privind apărarea naţională, ordinea
publică şi siguranţa naţională sau în cazul de calamităţi naturale, instanţa are posibilitatea
să dispună punerea de îndată a expropriatului în posesie, cu obligaţia acestuia de a
consemna despăgubirile în termen de 30 de zile pe numele celor expropriaţi.

5. Efectele exproprierii
Ca urmare a exproprierii, imobilul expropriat trece din proprietatea privată, în
proprietatea publică ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti, acesta fiind liber de orice
sarcini529.

526 Publicată în M.Of. nr. 1154 din 7 decembrie 2004, modificată și completată ulterior, inclusiv prin Legea nr.

138/2014 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, precum şi pentru
modificarea şi completarea unor acte normative conexe, publicată în M. Of. nr.753 din16 octombrie 2014.
527 C. Bîrsan, M. M. Pivniceru, op. cit., pp. 36 şi 37. I. Dogaru, T.Sâmbrian, op. cit., pp. 341-343.
528 I.P. Filipescu, op. cit., p.197. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 261.
Drepturile reale principale, uz, uzufruct, abitaţie, superficie şi orice drepturi reale,
precum şi atribuirea în folosinţă se sting la momentul exproprierii, iar titularii acestora au
dreptul la despăgubiri.
În privinţa ipotecii şi privilegiilor constituite cu privire la imobilul expropriat, acestea se
strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite, prin subrogaţie reală530.
Orice locaţiune constituită asupra bunului imobil expropriat încetează la data
rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de expropriere, iar dacă se expropriază clădiri
cu destinaţie de locuinţă exproprierea proprietarilor şi evacuarea chiriaşilor se poate face
numai după ce expropriatorul asigură spaţiu de locuit la cererea persoanelor menţionate.
Problematica spaţiului de locuit pentru aceste persoane trebuie să fie menţionată şi
soluţionată în hotărârea judecătorească de expropriere, iar cu prilejul stabilirii despăgu-
birilor trebuie să se aibă în vedere şi prejudiciul suferit de proprietar sau de chiriaşi
datorită mutării din imobilul expropriat.

6. Protecţia proprietarului imobilului expropriat


Dacă imobilul expropriat se oferă spre închiriere înainte de utilizarea acestuia în
raport de scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul se află în situaţia de a-l
putea utiliza, el are dreptul de a lua cu chirie prioritar bunul respectiv.
În cazul în care imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an pentru scopul
în vederea căruia au fost expropriate, adică nu au fost executate lucrările de interes
public şi nici nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică, atunci foştii proprietari au
dreptul să solicite retrocedarea imobilelor respective531. În acest caz, foştii proprietari
trebuie să fie notificaţi la adresa iniţială comunicată expropriatorului în vederea plăţii
despăgubirii. Cererea de retrocedare se adresează tribunalului, în termenul general de
prescripţie, acesta începând să curgă de la data notificării.
Instanţa învestită cu soluţionarea cauzei verifică temeiurile cererii şi dispune
retrocedarea, iar preţul imobilului se stabileşte ca şi în cazul exproprierii, fără a putea
depăşi despăgubirea actualizată.
Dacă lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul
doreşte să înstrăineze imobilului expropriat, fostul proprietar are un drept de prioritate la
dobândirea imobilului.
În privinţa preţului dobândirii, acesta nu poate fi mai mare decât despăgubirea primită
actualizată.
Expropriatorul îl va notifica pe fostul proprietar în condiţiile art. 35 din Legea
nr. 33/1994, modificată, iar dacă acesta nu doreşte să cumpere sau nu formulează un
răspuns în termen de două luni de la primirea notificării, atunci imobilul poate fi înstrăinat
în mod liber.
Dacă dreptul prioritar de dobândire este încălcat, fostul proprietar se poate substitui în
drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul şi cheltuielile ocazionate de vânzare.
Dreptul de substituire se exercită în termen de două luni de la data comunicării încheierii
prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară în folosul cumpărătorului.

529 L. Pop, op. cit., p. 56. E. Chelaru, op. cit., p. 29.


530 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 37.
531 I. P. Filipescu, op. cit., pp. 197 şi 198. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op. cit., pp. 261 şi 262.
Astfel fiind, fostul proprietar preia locul cumpărătorului, substituindu-se acestuia în
toate drepturile şi obligaţiile născute din contractul încheiat cu încălcarea dreptului
prioritar de dobândire.
Sunt aplicabile dispoziţiile legale privind oferta de plată urmată de consemnaţiune, iar
procesul-verbal încheiat de executorul judecătoresc pentru a constata primirea plăţii de
către terţul cumpărător sau, după caz, încheierea executorului judecătoresc de
constatare a consemnării plăţii preţului de către terţul cumpărător rămasă definitivă, ţine
loc de titlu de proprietate, fiind aplicabile dispoziţiile legale în materie de carte funciară.
În dreptul francez, dreptul de retrocedare a imobilului expropriat aparţine foştilor
proprietari care pot uza de acesta atunci când bunul care a fost expropriat nu a fost folosit
potrivit destinaţiei prevăzute în actul de declarare a utilităţii publice, într-un termen de
cinci ani. Acest drept poate fi paralizat dacă în cursul procedurii de retrocedare intervine o
nouă declaraţie de utilitate publică.532
În jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului cu privire la aplicarea
prevederilor art. 6 alin. (1) din Convenţia europeană a drepturilor omului, în litigiile dintre
particulari şi puterile publice, s-a evidenţiat o interesantă practică, remarcându-se
tendinţa intervenţiei crescânde a statului în raporturile juridice de drept privat.533
Fosta Comisie a Drepturilor Omului a considerat că prin acte ale autorităţilor publice
se pot crea, modifica, afecta sau stinge drepturi patrimoniale care constituie „drepturi
civile” în înţelesul dispoziţiilor art. 6 alin. (1) al Convenţiei europene a drepturilor
omului.534
Jurisprudenţa CEDO are o bogată componenţă în ceea ce priveşte soluţiile în materia
exproprierilor pentru cauză de utilitate publică.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a constatat în mai multe cauze durata mare a
procedurilor de expropriere535 sau lipsa unor garanţii în dreptul intern în favoarea
expropriatului536 ori încălcări ale prevederilor art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia
europeană a drepturilor omului, datorită plăţii cu întârziere a despăgubirilor datorate de
stat, considerând că scurgerea unei anumite perioade de timp, care nu mai poate fi
calificată ca fiind rezonabilă, poate conduce la consecinţe nefavorabile pentru persoana
care a fost expropriată, în raport de valoarea despăgubirilor537, iar o întârziere în plata
indemnizaţiei de expropriere, coroborat cu deprecierea monetară, poate aduce serioase
prejudicii persoanei expropriate, încălcându-se prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 la
Convenţia europeană a drepturilor omului.538

532 L.M. Crăciunean, op. cit., p. 232.


533 V. Pătulea, Sinteză teoretică şi practică a Curţii Europene a Drepturilor Omului în legătură cu prevederile art. 6
din Convenţia europeană a drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale. Domeniul de aplicare. Drepturi şi obligaţii cu
caracter civil, în Dreptul nr. 8/2006, pp. 189 şi urm.
534 V. Pătulea, op. cit., p. 194.
535 Hotărârea din 2 septembrie 1998 a CEDO, citată de G. Peiser, Droit administratif. Fonction publique de l'État,

territoriale et hospitalière. Domain publique. Expropriation, requisition. Travaux publics, Mémentos Dalloz, Paris, 1999,
p. 133, citată de L.M. Crăciunean, op. cit., p. 238.
536 Hotărârea din 21 februarie 1997 a CEDO, citată de G. Peiser, op. cit., p. 133, citată de L.M. Crăciunean, op.

cit., p. 238.
537 Hotărârea din 9 decembrie 1994 a CEDO, Raffineries grecques Stran et Stratis Andreadic c/ Grèce, Serie A nr.

301-B § 82, citată de C. Bîrsan, Convenţia europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole, vol. I, Ed. All Beck,
Bucureşti, 2005, p. 1009; cauza Beyeler c/ Italiei, Hotărârea din 28 mai 2002 a CEDO, citată de M. Voicu, op. cit., p.
161-163, citată de L.M. Crăciunean, op. cit., p. 238.
538 CEDO, Hotărârea din 9 iulie 1997, Akkuş c/ Turqie, Recueil 1997-IV, pp. 1300 şi urm., citată de

C. Bîrsan, Convenţia europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole, vol. I, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p.
1009, citată de L.M. Crăciunean, op. cit., pp. 238 şi 239.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului, prin jurisprudenţa sa, a analizat conceptul de
utilitate publică, încercând să lărgească limitele acestuia, ca de exemplu în cazul
exproprierii unor terenuri în scopul procurării de locuinţe refugiaţilor, ca urmare a unor
schimburi obligatorii de populaţie539 sau controlul provenienţei unor sume de bani depuse
în contul unor partide politice540 ori în cazul adoptării unor norme juridice privitoare la
achiziţionarea de terenuri agricole în scopul de a răspunde unor necesităţi având în
vedere dezvoltarea fondului forestier şi amenajarea teritoriului.541
S-a apreciat că dau naştere la efecte de drept civil şi litigiile privind exproprierea în
scopul realizării unor lucrări de interes general542, asemenea cauze judiciare fiind incluse
în domeniul de aplicare al noţiunii de „contestaţie” privind drepturi şi obligaţii cu caracter
civil, deoarece actul juridic al exproprierii priveşte „substanţa dreptului de proprietate”543,
iar dreptul la indemnizaţia de expropriere constituie un drept patrimonial de natură civilă,
indiferent de originea unui diferend cu privire la plata indemnizaţiei de expropriere, care
este de competenţa jurisdicţională administrativă în materie; asemenea „contestaţie”
rezultă din actul de expropriere, urmărind reparaţia pe care statul o datorează persoanei
expropriate.544
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a asimilat unei exproprieri de fapt anumite
măsuri luate de autorităţile naţionale ca reprezentând o privare de proprietate, nu numai
raportat la dispoziţiile legale interne, dar şi în raport de efectul real produs de acea
măsură cu privire la dreptul de proprietate.545
În cauza Sporrong et Lönnroth c. Suediei, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, în
absenţa unei exproprieri formale, a fost ţinută să analizeze realitatea situaţiei litigioase şi,
întrucât Convenţia urmăreşte protejarea unor drepturi concrete şi efective, s-a apreciat că
este necesar să se studieze dacă situaţia în discuţie nu are semnificaţia unei exproprieri
de fapt.546
În cauza Papanicholopoulos şi alţii c. Greciei, mai multe terenuri pe care reclamanţii
le considerau a fi proprietatea lor au fost ocupate multă vreme de marina militară greacă,
care a edificat construcţii şi lucrări pe acestea. Curtea Europeană a Drepturilor Omului a
decis că pierderea totală a dreptului de a se folosi şi de a dispune de aceste terenuri şi
eşuarea tentativelor de a remedia situaţia existentă au produs consecinţe grave,
considerându-se că reclamanţii au suferit o expropriere de fapt, incompatibilă cu dreptul
la respectarea bunurilor acestora.547

539 CEDO, Hotărârea din 1 martie 2001, Malama c/ Greciei, Recueil 2001-II, § 47, citată de C. Bîrsan, op. cit., p.

1024, la care se face referire în L.M. Crăciunean, op. cit., p. 239.


540 CEDO, Hotărârea din 5 decembrie 2002, Islamiche Religiongemeinschaft in Berlin c/ Germaniei, Recueil

2002-X, p. 366, citată de C. Bîrsan, op. cit., p. 1.024, la care se face referire în L.M. Crăciunean, op. cit., p. 239.
541 C.E.D.O., Hotărârea din 21 februarie 1990, Häkansson et Sturesson c/ Suediei, Serie A nr. 171-A, § 52-54,

citată de C. Bîrsan, op. cit., p. 1.024, la care se face referire în L.M. Crăciunean, op. cit., p. 239.
542 V. Pătulea, Sinteză teoretică şi practică a Curţii Europene a Drepturilor Omului în legătură cu prevederile art. 6

din Convenţia europeană a drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale. Domeniul de aplicare. Drepturi şi obligaţii cu
caracter civil, în Dreptul nr. 8/2006, p. 196.
543 C.E.D.O., decizia din 27 octombrie 1987, cauza Bodén c/ Suediei, Serie A, nr. 125-B, § 32, citată de

V. Pătulea, op. cit., p. 196.


544 C.E.D.O., decizia din 24 noiembrie 1994, cauza Beaumartin c/ Franţei, seria A, nr. 296-B, § 28, citată de V.

Pătulea, op. cit., p. 196.


545 C. Bîrsan, op. cit., vol. I, p. 1.010, autorul citând J.-L. Charrier, Code de la Convention européenne des droits

de l'homme 2000, comenté et adnnoté, Litec, Paris, 2000, p. 318.


546 Idem, op. cit., vol. I, p. 1.010.
547 Idem, p. 1.010.
În cauza Brumărescu c/ României, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a
constatat că, în speţa analizată nu a fost produsă vreo justificare pentru situaţia rezultată
din hotărârea fostei Curţi Supreme de Justiţie şi nici motive serioase care să justifice
privarea de proprietate pentru cauză de utilitate publică.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a mai reţinut şi că reclamantul era privat de
dreptul său de proprietate asupra imobilului în discuţie de mai bine de patru ani, fără să fi
primit o indemnizaţie care să fie corelată cu valoarea reală a bunului, iar demersurile
făcute pentru redobândirea proprietăţii nu au avut un rezultat pozitiv.548

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 10 : unitatea de învățare urmărește prezentarea succintă a


exproprierii pentru cauză de utilitate publică și a regimului juridic al terenurilor supuse
exproprierii.
Concepte și termeni de reținut : expropriere pentru cauză de utilitate publică,
opiectul exproprierii, procedura exproprierii, efectele exproprierii, transferul dreptului
de proprietate.

Întrebări de control și teme de dezbatere

1. Explicați în ce constă procedura exproprierii pentru cauză de utilitate publică

2. Explicați în ce constă protecția proprietarului imobilului expropriat

3. Eplicați care este obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică.

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt măsurile premergătoare exproprierii

2.Explicați în ce situații instanţa are posibilitatea să dispună punerea de îndată a


expropriatului în posesie, cu obligaţia acestuia de a consemna despăgubirile în termen de
30 de zile pe numele celor expropriaţi.

3.Explicați care sunt etapele exproprrierii pentru cauză de utilitate publică

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;

548 Idem, pp. 1.010-1.011.


- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 11
PROPRIETATEA PUBLICĂ
Obiectivele unității de învățare:

- Familiarizarea studenților cu noțiunile de domeniu public și domeniu privat


- Familiarizarea studenților cu modurie prin care a luat naștere proprietatea publică
- Familiarizarea studenților cu drepturile reale corespunzătoare proprietății publice

Competențele unității de învățare :

- Studenții vor putea explica în ce constă diferența de regim juridic între domeniul
public și domeniul privat
- Studenții vor putea explica ce este dreptul de concediune, dreptul de
administrare și dreptul de folosință cu titlu gratuit
- Studenții vor putea explica cum se poate exercita dreptul de proprietate publică

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare :

Proprietatea publică549
1. Cadrul legal
Proprietatea publică este acea proprietate care aparţine statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale şi care poartă asupra unor bunuri care, prin natura lor sau printr-o
dispoziţie specială a legii, sunt de uz sau de interes public.550
În condiţiile în care există cele două forme ale dreptului de proprietate, proprietate
publică şi proprietate privată, trebuie să admitem că în cadrul proprietăţii publice există
bunuri care fac parte din domeniul public şi bunuri care aparţin proprietăţii private
(termenul consacrat fiind acela de domeniu privat). Atât bunurile din domeniul public, cât
şi acelea care formează proprietate privată (adică domeniul privat) pot avea ca titulari
statul şi unităţile administrativ-teritoriale.
Numai statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot avea calitatea de titulari ai
dreptului de proprietate publică, astfel cum prevede art. 136 alin. (2) din Legea
fundamentală şi art. 858 din Codul civil, astfel încât niciun alt subiect de drept civil nu
poate fi titular al dreptului de proprietate publică.
Dreptul de proprietate publică reprezintă un concept interdisciplinar şi nu poate fi privit
numai ca un simplu element patrimonial civil, astfel încât statul sau persoanele juridice, în

549A se vedea şi M. Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia, în Dreptul, nr. 6/1999, pp. 3-21; Cu privire la dreptul de proprietate publică, a se vedea și G. Boroi, C.A.
Anghelescu, B. Nazat, op. cit., pp. 40-62; V. Stoica, op. cit. 2013, pp. 191-223.
550 G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 34.
legătură cu domeniul public, nu acţionează numai în calitate de persoane juridice -
subiecte de drept civil, ci şi în calitate de subiecte de drept public.551
Bunurile care constituie obiectul dreptului de proprietate publică formează domeniul
public, care poate să fie de interes naţional, de interes judeţean sau de interes local,
astfel cum prevede art. 860 alin. (1) şi (2) din Codul civil.
Tot proprietate a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale sunt anumite bunuri,
care, însă, sunt de domeniul privat al proprietăţii publice, asemenea bunuri constituind
proprietate privată a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale.
Bunurile domeniale reprezintă bunuri mobile sau imobile proprietate a statului sau a
unităţilor administrativ-teritoriale, asupra cărora persoanele juridice amintite exercită un
drept de proprietate publică sau un drept de proprietate privată, iar noţiunea de bunuri
domeniale este definită în raport de două criterii şi anume, în primul rând, asemenea
bunuri sunt obiectul dreptului de proprietate publică sau privată şi în al doilea rând,
asupra acestora exercită dreptul de proprietate numai statul sau unităţile
administrativ-teritoriale.552
În afara reglementărilor constituţionale, regimul juridic al proprietăţii publice îl regăsim
în următoarele acte normative:
- Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică553;
- Codul civil, art. 858 – 875 (Titlul IV Proprietatea publică);
- Legea fondului funciar nr. 18/1991;
- Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale554;
- Legea nr. 238/2004 a petrolului555
- Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 105/2001 privind frontiera de stat a
României556;
- Legea apelor nr. 107/1996;
- Legea nr. 17/1990 privind regimul juridic al apelor maritime interioare, al mării
teritoriale, al zonei contigue şi al zonei economice exclusive ale României557;
- Legea nr. 46/2008 Codul silvic;
- Ordonanţa Guvernului nr. 43/1997, privind regimul juridic al drumurilor558 ;
- Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
- Hotărârea Guvernului nr. 841/1995 privind modurile de transmitere fără plată şi de
valorificare a bunurilor aparţinând instituţiilor publice559.
Există şi alte reglementări speciale în materia dreptului de proprietate publică.

2. Noţiunea domeniului public


Domeniul public a fost considerat un ansamblu de bunuri supuse unui regim juridic de
drept administrativ, dominat de principiul inalienabilităţii şi de un regim de protecţie

551V. Stoica, op. cit., p. 421.


552V. Stoica, op. cit., p. 407.
553 Publicată în M. Of. nr. 448 din 24 noiembrie 1998, cu modificările și completările ulterioare.
554 Republicată în M. Of. nr. 123 din 20 februarie 2007, cu modificările și completările ulterioare.
555 Publicată în M.O. Partea I, nr. 535 din 15 iunie 2004, cu modificările și completările ulterioare.
556 Aprobată cu modificări prin Legea nr. 243/2001, publicată în M.Of. nr. 302 din 8 mai 2002, cu modificările și

completările ulterioare.
557 Republicată în M. Of. nr. 765 din 21 octombrie 2002, cu modificările și completările ulterioare.
558 Republicată în M. Of. nr. 237 din 29 iunie 1998, cu modificările și completările ulterioare.
559 Publicată în M.Of. nr. 253 din 7 noiembrie 1995, cu modificările și completările ulterioare.
specială560, reprezentând ansamblul bunurilor colectivităţilor publice şi stabilimentelor
publice care sunt puse la dispoziţia directă a publicului care le foloseşte sau sunt afectate
unui serviciu public prin natura lor sau prin amenajări speciale, adaptându-se exclusiv sau
esenţial scopului particular al acestor servicii.561
Bunurile care formează obiectul dreptului de proprietate publică alcătuiesc domeniul
public şi poartă denumirea de bunuri domeniale, deosebit de celelalte bunuri care
constituie domeniul civil şi care aparţin particularilor.
Cu privire la bunurile domeniale, vom distinge între domeniul public şi domeniul privat,
domeniul public putând fi de interes naţional (al statului), de interes judeţean sau de
interes local (al unităţilor administrativ teritoriale).562
Bunurile domeniale nu trebuie să fie confundate cu res comunes, adică bunurile care
sunt neapropriabile.
Res comunes sunt bunurile neapropriabile, precum lumina soarelui, apa mării, aerul.
Conform art. 136 alin. (3) din Constituţia României revizuită, unele bunuri constituie în
mod exclusiv obiectul proprietăţii publice şi toate celelalte bunuri pot fi obiectul proprietăţii
private.
În noua formulare a Legii fundamentale, bunurile care constituie obiectul exclusiv al
proprietăţii publice sunt acelea enumerate la art. 136 pct. 3. În afara acestora, pot fi
menţionate şi alte bunuri prevăzute prin lege organică (conform dispoziţiilor art. 73, pct. 3,
lit. m, regimul juridic general al proprietăţii şi al moştenirii se reglementează prin lege
organică).
Deosebit de reglementarea iniţială din Constituţie, forma revizuită prevede că
reprezintă obiect exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de interes public ale subsolului,
renunţându-se la sintagma „bogăţiile de orice natură ale subsolului”.
Enumerând bunurile proprietate publică, în forma revizuită a Constituţiei, se prevăd
numai „apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional”, deosebit de
reglementarea iniţială a Legii fundamentale care făcea referire la „apele cu potenţial
energetic valorificabil şi acelea care pot fi folosite în interes public”563.
Constituţia, în forma revizuită, nu mai enumeră, ca bunuri proprietate exclusivă a
statului, căile de comunicaţie.
Din actuala formulare, rezultă că bunurile publice pot fi din domeniul public, şi aici
avem în vedere bunurile prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituţie, sau din domeniul
privat.
Reglementările din Legea fundamentală, din art. 136, prevăd cu claritate distincţia
dintre domeniul public şi domeniul privat.
În conformitate cu prevederile art. 859 alin. (1) din Codul civil, constituie obiect
exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian,
apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială,
resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental şi alte bunuri stabilite
prin lege organică.

560 A. de Laubadère, Traité élémentaire de droit administratif, vol. 2, Librairie Generale de Droit et de

Jurisprudence, Paris, 1970, p. 118, citat de V. Pătulea, Conţinutul noţiunii de „domeniu public” şi regimul juridic al
acestuia în legislaţia română. Transferul de bunuri din domeniul privat în domeniul public (I), în Dreptul nr. 7/2007, p. 34.
561 A. de Laubadère, op. cit. vol. 2, citat de V. Pătulea, op. cit. (I), p. 34.
562 V. Stoica, op. cit., p. 409.
563 E. Chelaru, Impactul revizuirii Constituţiei asupra regimului juridic al proprietăţii, Dreptul nr. 2/2004,

p. 12.
Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001 face precizarea, potrivit căreia
comunele, oraşele şi judeţele sunt persoane juridic de drept public, cu patrimoniu propriu
şi deplină capacitate juridică (art. 21 alin. 1). Autorităţile administraţiei publice locale
administrează sau dispun - după caz - de resursele financiare şi de bunurile proprietate
publică sau privată ale comunelor, oraşelor şi judeţelor, conform principiului autonomiei
locale, precizează Legea, la art. 10.
Consiliile locale şi consiliile judeţene - conform art. 17 din Legea nr. 215/2001 - pot
hotărî cu privire la participarea cu capital sau bunuri, în numele şi în interesul
colectivităţilor locale pe care le reprezintă, la constituirea de societăţi comerciale sau la
înfiinţarea, funcţionarea şi dezvoltarea unor organisme prestatoare de servicii publice şi
de utilitate publică de interes local sau judeţean.
Conform reglementărilor art. 36 din Lege, consiliile locale au iniţiativă şi hotărăsc în
toate problemele de interes local, având – printre altele – şi atribuţiunea de a administra
domeniul public şi domeniul privat al comunei, oraşului sau municipiului, hotărăsc darea
în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică ale
comunelor, oraşelor sau municipiilor şi ale serviciilor publice de interes local şi pot să
hotărască vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată ale
comunelor, oraşelor sau municipiilor.
Pentru exercitarea atribuţiilor ce le revin, consiliile locale adoptă hotărâri, cu votul
majorităţii membrilor prezenţi, cu excepţia cazurilor în care legea sau regulamentul de
organizare şi funcţionare cer o altă majoritate.
În concepţia legiuitorului consiliul judeţean reprezintă autoritatea administraţiei publice
locale, constituită la nivel judeţean, pentru coordonarea activităţii consiliilor comunale,
orăşeneşti şi municipale, pentru realizarea serviciilor publice de interes judeţean (art. 87)
care, printre altele, gestionează patrimoniul judeţului [art. 91 alin.(1), lit. c)], hotărăşte
darea în administrare, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică a
judeţului sau, după caz, a serviciilor publice de interes judeţean, hotărăşte cu privire la
vânzarea, concesionarea şi închirierea bunurilor proprietate privată a judeţului [art. 91
alin. (3), lit. a) şi b)].
Legea nr. 215/2001, la art. 119, arată că reprezintă patrimoniu al unităţii
administrativ-teritoriale bunurile mobile şi imobile care aparţin domeniului public al unităţii
administrativ-teritoriale, domeniul privat al acesteia, precum şi drepturile şi obligaţiile cu
caracter patrimonial.
Aparţin domeniului public de interes local sau judeţean bunurile care, potrivit legii sau
naturii lor, sunt de uz sau de interes public şi nu sunt declarate prin lege de uz sau de
interes public naţional, conform art.120 alin. (1), care, la alin. (2), precizează că bunurile
din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile, iar acelea din
domeniul privat sunt supuse dispoziţiilor legale de drept comun dacă legea nu dispune
altfel.
Mai precizăm că, în conformitate cu dispoziţiile art. 123, consiliile locale şi consiliile
judeţene hotărăsc ca bunurile din domeniul public sau privat, de interes local sau
judeţean, să fie date în administrarea regiilor autonome şi instituţiilor publice, să fie
concesionate sau închiriate şi mai hotărăsc cu privire la cumpărarea unor bunuri sau la
vânzarea bunurilor care fac parte din domeniul privat de interes local sau judeţean.
Legea administraţiei publice locale, la art. 124 reglementează dreptul consiliilor locale
şi a celor judeţene de a da în folosinţă gratuită, pe termen limitat, bunuri mobile şi imobile
proprietate publică sau privată, locală sau judeţeană, persoanelor juridice fără scop
lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor
publice.
Legea nr. 238/2004 a petrolului reglementează că resursele de petrol situate în
subsolul ţării şi ale platoului continental românesc al Mării Negre constituie obiectul
exclusiv al proprietăţii publice şi aparţin Statului român (art.1).
Distincţia dintre cele două domenii, public şi privat, este avută în vedere şi de Legea
fondului funciar nr. 18/1991.
Analizând cu atenţie reglementările din art. 136, alin. (4) şi alin. (5) din Constituţia
României, revizuită, observăm distincţia dintre domeniul public şi domeniul privat. La
alin. (4) se menţionează că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, nu pot fi, deci,
înstrăinate ca urmare a faptului că aceste bunuri formează exclusiv obiectul proprietăţii
publice, legea fundamentală referindu-se la domeniul public.
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică arată că dreptul de proprietate
publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, aceste persoane juridice
exercitând posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor care formează domeniul public.
Art. 3 al Legii arată că domeniul public este format din bunurile prevăzute în art. 136
alin.(3) din Constituţia României revizuită, din bunurile stabilite în Anexa la această lege
şi din orice bunuri care, potrivit legii, sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public şi
sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de
lege.
Alineatele (2) şi (3) ale art. 3 din Legea nr. 213/1998 arată care sunt bunurile ce
formează domeniul public al statului şi, respectiv, domeniul public al judeţelor. În alin. (4)
al aceluiaşi articol se arată că domeniul public al comunelor, oraşelor şi municipiilor este
alcătuit din anumite bunuri prevăzute expres de Lege la punctul 3 din Anexă şi din alte
bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului
local, dacă nu sunt prin lege, declarate de uz de interes public naţional sau judeţean.
Deosebit de aceste reglementări, art. 4 al Legii vorbeşte expres despre domeniul
privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, precizând că acesta este compus
din bunurile aflate în proprietatea subiectelor de drept amintite, bunuri altele decât cele
care fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unităţile
administrativ-teritoriale au un drept de proprietate privată.
În concluzie, în prezent, Legea fundamentală a consacrat proprietatea ca instituţie
constituţională564, formele de proprietate, principiul fundamental al garantării proprietăţii
private, precum şi regimul juridic al proprietăţii publice.
Constituţia României, republicată, statuează în cuprinsul art. 136 alin. (1), în sensul
că proprietatea este publică sau privată.
Elementele regimului juridic aplicabil proprietăţii private sunt conturate în cuprinsul art.
44 şi în alineatul final al art. 136 din Legea fundamentală.
Astfel, în conformitate cu prevederile art. 44 din Constituţia României, revizuită,
dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului sunt garantate. Conţinutul şi
limitele acestor drepturi sunt stabilite prin lege.
Proprietatea privată, potrivit dispoziţiilor art. 136 alin. (5) al Legii fundamentale, este
inviolabilă, în condiţiile legii organice.

564 C. Manda, Drept administrativ. Tratat elementar, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 112.
Proprietatea privată, spre deosebire de proprietatea publică, nu este exclusivă şi
limitată. În calitate de titulari ai acesteia pot apărea, în egală măsură, persoanele fizice
sau persoanele juridice de drept privat.
În doctrină, a fost subliniată importanţa distincţiei dintre persoanele juridice de drept
privat, inclusiv statul şi unităţile administrativ-teritoriale, titulare ale dreptului de proprietate
privată şi persoanele juridice de drept public, titulare ale dreptului de proprietate
publică.565
Titularii dreptului de proprietate publică sunt, deci, în primul rând, subiecte de drept
public, „purtătoare ale unor prerogative de putere în exercitare funcţiilor statale cu care au
fost învestite, potrivit Constituţiei şi legilor care le organizează activitatea”, dar au şi un
patrimoniu propriu, distinct de al celorlalte subiecte de drept, astfel încât sunt persoane
juridice care pot participa şi la raporturile de drept civil, în condiţiile determinate de
lege.566
Proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale.
Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice, ele pot fi date
în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori
închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
Din interpretarea dispoziţiilor Legii fundamentale, rezultă că proprietatea privată
reprezintă regula, iar proprietatea publică excepţia. Aşadar, proprietatea care nu este
publică este privată, o altă formă a dreptului de proprietate nefiind recunoscută.
Potrivit dispoziţiilor Legii nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu
modificările ulterioare, dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz
public sau de interes public.
Domeniul public – conform dispoziţiilor art. 3 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 - este
alcătuit din bunurile prevăzute de art. 136 din Constituţie, din cele stabilite în anexa la
Legea nr. 213/1998 şi din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de
uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale
prin modurile prevăzute de lege.
Domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale este alcătuit, potrivit
prevederilor art. 4 din acelaşi act normativ, din bunuri aflate în proprietatea lor şi care nu
fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unităţile
administrativ-teritoriale au un drept de proprietate privată.
Bunurile din domeniul privat sunt alienabile, prescriptibile şi sesizabile, spre deosebire
de bunurile din domeniul public, care, în raport de dispoziţiile art. 136 alin. (4) din
Constituţia României, revizuită, sunt inalienabile.
Inalienabilitatea, caracter care domină regimul juridic al proprietăţii publice, s-a
apreciat că trebuie înţeleasă în accepţiunea ei de drept civil, adică în sensul că dreptul de
proprietate publică nu poate fi înstrăinat şi dobândit prin mijloace de drept privat,
respectiv prin fapte juridice în sens restrâns şi acte juridice de drept privat.
Bunurile proprietate publică sunt scoase din comerţ numai cât timp aparţin domeniului
public. Odată cu dezafectarea bunului din proprietate publică şi trecerea lui în domeniul

565 A Iorgovan, Tratat de drept administrativ, vol. II, ediţia a III-a restructurată, revizuită şi adăugită, Ed. All Beck,

colecţia Curs universitar, Bucureşti, 2002, p. 166.


566 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 105.
privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, prin decizia autorităţii
competente, în condiţiile legii, bunul va urma regimul juridic căruia îi este supus acel
domeniu, aşa încât va putea fi înstrăinat, de asemenea în condiţiile legii.
Dacă proprietatea, cu cele două forme ale sale – privată şi publică, reprezintă o
instituţie specifică dreptului civil, domeniul public este considerat a fi o instituţie
tradiţională a dreptului administrativ, intim legată de teoria serviciului public.567
În doctrină şi mai ales în lucrările de drept public s-a făcut distincţia între bunurile
domeniale sau domeniul administrativ, alcătuit din domeniul public şi domeniul privat, deci
din bunurile mobile şi imobile aparţinând statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, pe de
o parte, şi domeniul civil, alcătuit din bunurile care aparţin particularilor, persoane fizice şi
persoane juridice, pe de altă parte.568
Pentru a stabili natura dreptului de proprietate şi regimul juridic aplicabil, este
necesar, mai întâi, a fi făcută distincţia dintre domeniul public şi domeniul privat, prin
determinarea naturii bunurilor apropriate, precum şi a scopului aproprierii.569 Izvorul
acestei distincţii, s-a arătat în doctrină, se află în chiar forma diferită de apropriere care
determină diferenţierea dreptului de proprietate publică de dreptul de proprietate
privată.570
Întrucât nu există posibilitatea enumerării exhaustive a bunurilor din domeniul public,
în literatura juridică au fost propuse mai multe criterii de distincţie între domeniul public şi
domeniul privat.
În dreptul francez, s-a arătat că, sub aspectul stabilirii criteriilor cu ajutorul cărora se
poate distinge între domeniul public şi domeniul privat, s-au conturat două teorii, una care
caută aceste criterii în natura bunului şi care este în prezent abandonată, iar cea de a
doua, modernă, ataşată ideii de afectaţiune a bunului.571
Interesul distincţiei priveşte determinarea regimului juridic al celor două categorii de
bunuri. Astfel, aşa cum am arătat, dacă domeniul privat este supus, în principiu, regulilor
de drept privat, domeniul public este supus unui regim special de drept public, care
comportă o gamă variată de reguli exorbitante.572
Caracterul limitat al dreptului de proprietate publică rezultă nu numai din faptul că
bunurile din domeniul public sunt inalienabile, ci şi din împrejurarea că nu pot aparţine
domeniului public decât bunurile care au o afectaţiune specială.573
„Regimul juridic al domeniului public este dominat de principiul că bunurile aparţinând
domeniului public nu pot să fie îndepărtate sau sustrase afectaţiunii lor normale şi prin
aceasta să se facă ca serviciul sau uzajul lor public să sufere sau să fie întrerupt.
De aceea aceste bunuri sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile, tocmai în
scopul de a împiedica această sustragere sau îndepărtare de la destinaţiunea lor firească
şi normală.”574

567 D. Apostol Tofan, Drept administrativ, vol. II, Ed. All Beck, Bucureşti, 2004, p. 88.
568 M. Uliescu, Proprietatea publică şi proprietatea privată, în Studii de drept românesc nr. 3/1992, p. 214.
569 V. Stoica, op. cit., pp. 407-409.
570 Idem, p.137.
571 A. de Laubadère, Jean-Claude Venezia, Yves Gaudement, Droit administratif, 16e édition, LGDJ, Paris, 1999,

p. 351.
572 Idem, p. 350.
573 E. Safta-Romano, op. cit., p. 97.
574 C.G. Rarincescu, Contenciosul administrativ român, Editura Universala, Bucureşti, 1936, p. 209.
Delimitarea domeniului public constă în stabilirea limitelor acestuia prin raportare la
proprietatea privată şi poate privi atât domeniul public natural (ţărmul mării, fluviile), cât şi
domeniul public artificial (drumurile publice).575
Din interpretarea dispoziţiilor art. 136 alin. (3) din Constituţia României şi ale Legii
nr. 213/1998, rezultă că se poate face distincţie între bunurile proprietate publică prin
natura lor şi bunurile care se află în proprietate publică prin destinaţia legii. Acestea din
urmă ar putea face şi obiectul proprietăţii private, dacă nu ar fi afectate uzului public sau
unei utilităţi publice.
Aşadar, legiuitorul constituant a conturat sfera bunurilor proprietate publică prin trei
procedee, şi anume, enumerarea concretă, formularea generică şi norma de trimitere.576
Unii autori au făcut observaţia că importanţa textului constituţional la care ne-am
referit nu constă numai în exprimarea criteriului voinţei legiuitorului pentru determinarea
apartenenţei unor bunuri la domeniul public, ci şi în semnificaţia acestuia pe tărâm
probator. Astfel, în privinţa categoriilor de bunuri menţionate expres în Legea
fundamentală sau în legi organice ca formând obiectul exclusiv al dreptului de proprietate
publică, este suficient a se face proba apartenenţei unui bun la o asemenea categorie
pentru a se dovedi şi apartenenţa lui la domeniul public.577
Conform prevederilor art. 3 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind bunurile
proprietate publică, domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute de Constituţie, de
cele stabilite prin anexa care face parte integrantă din lege şi din orice alte bunuri care,
potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat
sau de unităţile administrativ – teritoriale prin modurile prevăzute de lege.
De asemenea, trebuie făcută distincţia între domeniul public al statului şi domeniul
public al unităţilor administrativ-teritoriale.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 3 alin. (2)-(4) din Legea nr. 213/1998, domeniu public al
statului este alcătuit din bunurile prevăzute în Constituţie, de cele prevăzute la pct. I din
anexă, precum şi din alte bunuri de uz sau de interes public naţional, declarate ca atare
prin lege.
Domeniul public al judeţelor este alcătuit din bunurile prevăzute la pct. II din anexă şi
din alte bunuri de uz sau de interes public judeţean, declarate ca atare prin hotărâre a
consiliului judeţean, dacă nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes public naţional.
Domeniul public al comunelor, al oraşelor şi al municipiilor este alcătuit din bunurile
prevăzute la pct. III din anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes local, declarate ca
atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau
de interes public naţional ori judeţean.
Enumerarea din anexa legii nu este exhaustivă, ci numai exemplificativă.
Art. 858 din Codul civil prevede că se exercită dreptul de proprietate publică asupra
bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii sunt de uz ori de interes public,
punând condiţia ca asemenea bunuri să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute
de lege.
Trecerea bunurilor din domeniul public al statului în domeniul public al unităţilor
administrativ-teritoriale sau din domeniul public al acestora din urmă în domeniul public al

575 André de Laubadère, Jean-Claude Venezia, Yves Gaudement, op. cit., p. 360.
576 A. Iorgovan, op. cit., p. 163.
577 V. Stoica, Dreptul de proprietate publică. Bunurile domeniale şi dreptul de proprietate publică, p. 144.
statului se poate realiza potrivit procedurii reglementate de art. 9 şi 10 din Legea nr.
213/1998.
Hotărârea de trecere a bunului din domeniul public în domeniul privat poate fi atacată,
în condiţiile legii, la instanţa de contencios administrativ competentă.
În condiţiile art. 860 alin. (3), teza I din Codul civil, bunurile care constituie obiect
exclusiv al proprietăţii publice a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale potrivit unei
legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului în domeniul unităţii
administrativ-teritoriale sau invers, decât ca urmare a modificării legii organice. Conform
tezei a II-a a alin. (3) al aceluiaşi articol, în celelalte cazuri, trecerea unui bun din
domeniul public al statului în domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale şi invers se
poate face în condiţiile legii.
Se mai impune a fi subliniată relativitatea sferei de cuprindere a domeniului public.578
Cu referire la noţiunile de domeniu public şi de proprietate publică, în sensul Legii
fundamentale, în doctrină, au fost exprimate mai multe puncte de vedere privind legătura
dintre cele două concepte.
Într-o opinie, ar trebui optat între două poziţii ireconciliabile, respectiv una conform
căreia cele două noţiuni sunt identice, iar cea de a doua care stabileşte între acestea un
raport de la întreg la parte.579
Unii autori au considerat că există sinonimie şi deci, trebuie pus semnul egalităţii între
noţiunile de proprietate publică şi domeniu public,580 în timp ce, într-o altă concepţie, mai
nuanţată, cele două noţiuni sunt echivalente sau, mai exact, complementare, în sensul că
domeniul public determină bunurile care formează obiectul dreptului de proprietate
publică, deci că există o suprapunere între sferele de cuprindere ale proprietăţii publice şi
domeniului public, niciun a dintre aceste sfere nefiind mai largă decât cealaltă.581 Această
din urmă interpretare credem că îşi găseşte suportul în dispoziţiile art. 3 alin. (1) din
Legea
nr. 213/1998 şi permite a se face distincţie între dreptul de proprietate şi obiectul lui.

3. Exercitarea drepturilor asupra domeniului public


Exercitând dreptul de proprietate publică, statul şi unităţile administrativ-teritoriale au
calitatea atât de subiecte de drept privat, cât şi calitatea de subiecte de drept public, cele
două calităţi manifestându-se concomitent, în anumite situaţii582, deoarece regimul juridic
al dreptului de proprietate publică constituie o sinteză inseparabilă de elemente de drept
public şi de drept privat.583
Statul şi unităţile administrativ-teritoriale acţionează în calitate de titulare ale
patrimoniului lor şi nu numai ca titulare ale dreptului de proprietate publică asupra
anumitor bunuri584, iar calitatea de administrator general al domeniului public şi al
domeniului privat al statului constituie un atribut al Guvernului României, conform

578 D. Apostol Tofan, op. cit., p. 113.


579 Ibidem.
580 M. Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în

Dreptul nr. 6/1999, p. 5; G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., pp. 34 şi 35.


581 C. Bîrsan, op. cit., p. 88.
582 V. Stoica, op. cit., p. 430.
583 Idem, p. 431.
584 Ibidem.
prevederilor art. 1 alin. (5) lit. c) din Legea nr. 90/2001 privind organizarea şi funcţionarea
Guvernului României şi a ministerelor.585
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate publică se face direct prin unităţile
administrativ-teritoriale, prin intermediul consiliilor locale sau consiliilor judeţene ori
Consiliului General al Municipiului Bucureşti, atunci când asupra bunurilor din domeniul
public nu s-au constituit drepturi reale specifice sau dacă asemenea bunuri nu au fost
închiriate ori se exercită direct de către stat prin Ministerul Finanţelor Publice, conform
prevederilor art. 25 din Decretul nr. 31/1954.586 (În condiţiile art. 223 alin. 1 din actualul
Cod civil, în raporturile civile în care se prezintă în mod nemijlocit, în nume propriu, ca
titular de drepturi şi obligaţii, statul participă prin Ministerul Finanţelor Publice, afară de
cazul în care legea stabileşte un alt organ în acest sens, iar conform alin. 2 al aceluiaşi
articol, dispoziţiile menţionate sunt aplicabile în mod corespunzător şi unităţilor
administrativ – teritoriale care participă la raporturile civile în nume propriu, prin organele
prevăzute de lege).
În situaţiile în care bunul în litigiu nu face parte din domeniul public al statului,
calitatea de pârât nu o poate avea decât unitatea administrativ-teritorială, care, conform
reglementărilor Legii nr. 215/2001, are un patrimoniu, din care face parte bunul respectiv
sau orice altă persoană juridică, dacă aceasta invocă un drept asupra bunului respectiv.
Exercitarea atributelor asupra bunurilor din domeniul public se poate face şi în mod
indirect de către unităţile administrativ teritoriale, în conformitate cu prevederile art. 136
alin. (4) din Constituţia României, republicată, şi în baza prevederilor Legii nr. 215/2001 şi
ale Legii nr. 213/1998, sens în care ne referim la constituirea dreptului de administrare, a
dreptului de concesiune, închirierea sau constituirea dreptului de folosinţă cu titlu gratuit a
bunurilor proprietate publică.
Statul şi unităţile administrativ-teritoriale nu au posibilitatea să înstrăineze bunurile din
domeniul public, deoarece în conformitate cu punctul 4 al art.136 din Constituţia
României, revizuită, şi cu prevederile art. 861 alin. (1) din Codul civil, bunurile ce
constituie proprietate publică sunt inalienabile.
Aceste bunuri pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau
pot fi concesionate ori închiriate, în condiţiile legii organice. Bunurile proprietate publică
pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
Asemenea bunuri pot fi date în administrarea regiilor autonome, a prefecturilor,
autorităţilor publice centrale şi locale, a altor instituţii publice de interes naţional, judeţean
sau local.
Statul sau - după caz - unităţile administrativ-teritoriale exercită prerogativele
recunoscute dreptului de proprietate, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia, asupra
bunurilor care formează domeniul public, însă cu limitele prevăzute de lege587.
Exercitând dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, statul sau
unităţile administrativ-teritoriale pot să treacă bunuri din domeniul privat al statului sau al
acestora în domeniul public, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv,
a consiliului local.

585 Publicată în M. Of. nr. 164 din 20 aprilie 2001, cu modificările și completările ulterioare.
586 V. Stoica, op. cit., pp. 432 şi 433.
587 Referitor la exercitarea dispoziţiei, a se vedea M. Uliescu, Cu privire la dispoziţia juridică a titularilor dreptului de

proprietate publică, Dreptul nr. 8/2003, pp. 43-46.


Cu privire la dreptul de administrare, a se vedea, E. Popa, Regimul juridic al dreptului de administrare asupra
bunurilor ce fac parte din domeniul public, Dreptul nr. 3/2000, pp. 90-93.
Transferul bunurilor din domeniul privat al statului sau unităţilor administrativ-
teritoriale în domeniul public al acestora trebuie justificat, deoarece pot fi lezate interesele
unor persoane particulare, întrucât statul şi unităţile administrativ-teritoriale, în exercitarea
dreptului lor de proprietate în legătură cu bunurile aparţinând domeniului privat al statului
sau unităţilor administrativ-teritoriale pot încheia acte juridice cu particularii, care pot avea
de suferit ca urmare a unor asemenea transferuri.588
Conform art. 8 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, trecerea în domeniul public a unor
bunuri din patrimoniul societăţilor comerciale la care statul sau unităţile administrativ-
teritoriale au calitatea de acţionar, se poate face numai cu plată şi cu acordul adunării
generale a acţionarilor societăţii comerciale în cauză. Dacă lipseşte un asemenea acord,
bunurile societăţii comerciale pot fi trecute în domeniul public numai prin procedura
exproprierii pentru cauză de utilitate publică şi după o justă şi prealabilă despăgubire.
La cererea consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al municipiului
Bucureşti sau a consiliului local, sau prin hotărâre a Guvernului, există posibilitatea
trecerii unui bun din domeniul public al statului, în domeniul public al unei unităţi
administrativ-teritoriale.
Trecerea unui bun din domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale, în
domeniul public al statului se poate face la cererea Guvernului, prin hotărâre a consiliului
judeţean, respectiv a Consiliului General al municipiului Bucureşti sau a consiliului local.
Dacă bunul care constituie obiect al dreptului de proprietate publică a pierit ori a fost
trecut în domeniul privat, atunci încetează şi dreptul de proprietate publică.
Transferul unui bun prin dezafectare din domeniul public în domeniul privat nu
înseamnă că bunul respectiv poate fi vândut imediat, oricui şi indiferent pentru ce motiv,
ci trebuie să fie urmărit un scop, o anumită finalitate specifică, cu caracter domenial, şi
anume satisfacerea unui interes public.589
Trecerea din domeniul public în domeniul privat se poate face prin hotărâre a
Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului
Bucureşti, sau a consiliului local, dacă prin Constituţie sau prin altă lege nu se dispune
altfel.
Trebuie reţinută reglementarea art. 860 alin. (3) din Codul civil, în cadrul căreia
legiuitorul face distincţie între regimul juridic al bunurilor care formează obiectul exclusiv
al proprietăţii publice a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale potrivit unei legi
organice, care nu pot fi trecute din domeniul public al statului în domeniul public al unităţii
administrativ-teritoriale sau invers decât ca urmare a modificării legii organice şi celelalte
cazuri, în care trecerea unui bun din domeniul public al statului în domeniul public al
unităţii administrativ – teritoriale şi invers se face în condiţiile legii.
Bunurile din domeniul public pot fi date în administrarea regiilor autonome, a
prefecturilor, a autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, a altor instituţii publice
de interes naţional, judeţean sau local şi aceasta se realizează prin hotărâre a Guvernului
sau a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului general al municipiului Bucureşti, sau a
consiliului local.

588 V. Pătulea, Conţinutul noţiunii de „domeniu public” şi regimul juridic al acestuia în legislaţia română. Transferul
de bunuri din domeniul privat în domeniul public (I), în Dreptul nr. 7/2007, p. 44.
589 V. Pătulea, Conţinutul noţiunii de „domeniu public” şi regimul juridic al acestuia în legislaţia română. Transferul

de bunuri din domeniul public în domeniul privat (II), în Dreptul nr. 8/2007, p. 15.
Cei care se bucură de acest drept de administrare posedă, folosesc şi dispun de bun
în condiţiile actului prin care le-a fost dat bunul în administrare.
Există posibilitatea revocării dreptului de administrare, atunci când titularii acestuia
nu-şi exercită drepturile şi nu-şi execută obligaţiile ce rezultă din actul de transmitere.
De asemenea, bunurile din domeniul public pot fi concesionate sau închiriate regiilor
autonome, prefecturilor, autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale şi altor
instituţii de interes naţional, judeţean sau local.
Prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
municipiului Bucureşti sau a consiliului local, pot fi închiriate bunuri proprietate publică a
statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, iar contractul de închiriere va cuprinde
clauze de natură să asigure exploatarea bunului închiriat conform specificului său.
Contractul se poate încheia cu orice persoană fizică sau juridică, română sau străină, de
către titularul dreptului de proprietate sau de către titularul dreptului de administrare.
În ce priveşte concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică, aceasta se
face numai prin licitaţie publică, iar sumele încasate din închirierea sau concesionarea
bunurilor proprietate publică se fac venit la bugetul de stat sau, după caz, la bugetele
locale.
Dacă contractul de închiriere este încheiat de titularul dreptului de administrare,
acesta din urmă are dreptul să încaseze o cotă-parte între 20-50% din chirie, stabilită prin
hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
municipiului Bucureşti sau a consiliului local, prin care s-a aprobat închirierea.
Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot folosi acţiunile în justiţie pe care le are
orice proprietar pentru apărarea bunurilor din domeniul public. Astfel, pot utiliza acţiunea
în revendicare sau acţiunile posesorii.
În litigiile privitoare la dreptul de administrare, titularul acestui drept poate să stea
numai în nume propriu.
În litigiile privind dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de
administrare este obligat să arate cine este titularul dreptului de proprietate.
Titularul dreptului de administrare este răspunzător pentru prejudiciile cauzate de
neîndeplinirea unei asemenea obligaţii, neîndeplinire care poate să atragă şi revocarea
dreptului de administrare. În asemenea litigii statul este reprezentat de Ministerul
Finanţelor Publice, iar unităţile administrativ-teritoriale, de consiliile judeţene sau
respectiv, de Consiliul General al municipiului Bucureşti sau de consiliile locale, care dau
mandat scris, în fiecare caz, preşedintelui consiliului judeţean sau primarului. Acesta, la
rândul său, poate să desemneze alt funcţionar de stat sau un avocat care să-l reprezinte
în faţa instanţei.
Abordând problema exercitării dreptului de proprietate asupra domeniului public,
trebuie să avem în vedere şi corelarea prevederilor art. 554 alin. (2) din Codul civil,
conform cărora dacă prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile legale aplicabile dreptului
de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate publică, numai în măsura în
care sunt compatibile cu acesta din urmă, cu prevederile art. 862 alin. (1) din Codul civil,
care prevăd că dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limite reglementate
de lege sau de Codul civil pentru dreptul de proprietate privată, însă, în măsura în care
acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile
afectate. Din asemenea reglementare am putea înţelege că legiuitorul a urmărit, în
măsura în care este posibil, o apropiere între regimul juridic aplicabil proprietăţii publice şi
acela aplicabil proprietăţii private, atunci când, aplicând reglementările incidente în
materia proprietăţii private, acestea nu ar fi de natură să impieteze asupra uzului sau
interesului public căruia îi sunt destinate bunurile proprietate publică.
Respectând permanent uzul sau interesul public, dreptului de proprietate publică îi
sunt aplicabile chiar şi limitele legale aplicabile proprietăţii private.

4. Distincţia dintre domeniul public şi domeniul privat


Necesitatea distincţiei dintre domeniul public şi domeniul privat constă în aceea că
statul şi unităţile administrativ-teritoriale sunt atât titulari ai dreptului de proprietate
asupra bunurilor din domeniul public, cât şi titulari ai dreptului de proprietate asupra
bunurilor din domeniul privat.590
În literatura juridică au fost propuse mai multe criterii pentru a se face distincţie între
domeniul public şi domeniul privat, fiecare dintre acestea având importanţa şi ponderea
sa în abordarea problemei acestei distincţii.591
Dispoziţiile actelor normative care reglementează regimul juridic al domeniului
public şi regimul juridic al domeniului privat permit evidenţierea şi analiza criteriilor de
distincţie dintre domeniul public şi domeniul privat, pornind de la prevederile Legii
fundamentale.
Un prim-criteriu are în vedere destinaţia bunurilor, în sensul afectaţiunii acestora unui
serviciu public, ceea ce ar determina calificarea bunurilor ca fiind din domeniul public.
Astfel, s-a considerat că bunurile de uz public sunt acelea la a căror utilizare au acces
toţi membrii comunităţii, indiferent care ar fi momentul şi durata acestei utilizări592, iar
bunurile de interes public sunt acelea care, deşi nu sunt accesibile uzului public, totuşi
sunt afectate funcţionării serviciilor publice, fiind destinate să realizeze în mod direct un
interes naţional sau local.593
Criteriul afectaţiunii bunului a fost considerat prea vast, deoarece ar avea ca urmare
includerea în domeniul public a multor categorii de bunuri, atunci când asemenea bunuri
ar fi utilizate în scopul desfăşurării unui serviciu public şi, astfel, a fost propus criteriul
afectaţiunii bunului la uzul direct al publicului, criteriu care - de această dată - a fost pus în
discuţie şi supus criticii cu motivarea că ar restrânge excesiv categoriile de bunuri care
sunt incluse în domeniul public.
Deşi criteriul de bază care serveşte la stabilirea apartenenţei unui bun la domeniul
public îl reprezintă afectaţiunea bunului, astfel cum rezultă din voinţa legiuitorului
exprimată în modul de redactare a mai multor acte normative594, nu putem exclude nici
criteriul naturii bunului, în sensul că anumite bunuri, datorită naturii acestora nu pot să
aparţină particularilor.

590 V. Stoica, op. cit., p. 410.


591 Pentru analiza criteriilor de distincţie dintre domeniul public şi domeniul privat, a se vedea Ion
P. Filipescu, op. cit., pp. 84-86; I.P. Filipescu, A.I.Filipescu, op. cit., pp. 91-93.
În doctrina franceză mai nouă, a se vedea Al. Weill, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., pp. 476-477; Fr. Terré, Ph.
Simler, op. cit., pp. 415 şi 416.
592 M. Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în

Dreptul nr. 6/1999, p. 8; V. Stoica, op. cit., p. 412.


593 V. Stoica, op. cit., p. 412, citând M. Nicolae, op. cit., p. 8.
594 V. Stoica, op. cit., p. 413.
În conformitate cu acest criteriu, ar trebui ca toate bunurile care sunt susceptibile de
apropriere ca drept de proprietate să aparţină numai domeniului privat.
În acest sens, art. 4 alin. (1) şi alin. (5) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar,
republicată, reglementează că terenurile prin natura lor sunt de domeniul public sau de
domeniul privat.
Cu privire la acest criteriu de delimitare a bunurilor din domeniul public în raport de
acelea din domeniul privat, se poate observa că există anumite bunuri care, deşi sunt de
domeniul public, ca natură, sunt susceptibile de a fi proprietate privată.
Actualul cadru legal face distincţia între domeniul public al statului şi domeniul public
al unităţilor administrativ-teritoriale, în sensul că bunurile de uz sau de interes public
judeţean sau local aparţin domeniului public al unei unităţi administrativ-teritoriale numai
dacă legea nu le-a declarat bunuri de uz sau de interes public naţional, conform
prevederilor art. 3 alin. (3) şi (4) din Legea nr. 213/1998 şi conform prevederilor art. 120
alin. (1) din Legea nr. 215/2001.
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi republicată, în art. (4) ultimul
alineat arată că terenurile din domeniul public sunt acelea afectate unei utilităţi publice.
Legea fondului funciar face referire la terenuri, acestea constituind obiectul său de
reglementare.
În conformitate cu reglementările Legii nr. 213/1998, domeniul public este format din
bunurile menţionate în Anexă şi din oricare alte bunuri, care potrivit legii sau prin natura
lor sunt de uz sau de interes public [sunt reglementările art. 3 alin. (1)-(4)].
Codul civil, la art. 858, prevede că proprietatea publică se exercită asupra bunurilor
care, prin natura lor sau prin declaraţia legii sunt de uz ori de interes public, punând
condiţia ca asemenea bunuri să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege.
Nu înlăturăm posibilitatea ca fiecare dintre criteriile menţionate să poată fi utilizat
pentru stabilirea naturii juridice a unui bun, în sensul dacă acesta aparţine domeniului
public.
Însă, bunurile din domeniul public sunt enumerate şi declarate ca atare de lege şi
aceasta prevede că bunuri din domeniul public vor fi orice alte bunuri care sunt de uz sau
de interes public potrivit legii sau prin natura lor şi sunt dobândite prin modurile prevăzute
de lege.
În conformitate cu prevederile art. 136 alin. (3) din Constituţia României, modificată şi
republicată, bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial
energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale
zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite prin legea
organică, constituie obiectul exclusiv al proprietăţii publice, astfel încât prin legi organice
sau ordinare nu se poate deroga de la dispoziţiile Legii fundamentale, iar importanţa
textului se evidenţiază în materie probatorie, întrucât este suficient să se facă dovada
apartenenţei unui bun la această categorie, pentru a se face şi proba apartenenţei
acestuia la domeniul public, în măsura în care bunul se găseşte în patrimoniul statului
sau al unei unităţi administrativ-teritoriale.595
S-a subliniat că reglementarea art. 136 alin. (3) din Constituţia României, republicată,
trebuie înţeleasă ca fiind titlu de apartenenţă a unui bun la domeniul public şi nu la
domeniul privat, în măsura în care bunul respectiv a intrat în patrimoniul statului sau al
unei unităţi administrativ-teritoriale pe baza unui titlu valabil şi nici prin Constituţie şi nici

595 V. Stoica, op. cit., p. 418.


prin legi organice nu ar fi posibil ca bunuri ale particularilor să fie trecute direct în
domeniul public, fără a se efectua procedura exproprierii pentru cauză de utilitate
publică.596

5. Regimul juridic al proprietăţii publice


Prerogativele recunoscute dreptului de proprietate publică prezintă unele
particularităţi.
Astfel, jus possidendi se exercită direct de titularul dreptului de proprietate publică, pe
când jus utendi nu se mai realizează în mod direct, ceea ce nu exclude posesia acestor
bunuri, iar accesul publicului la utilizarea unor bunuri poate fi cu titlu oneros, ca în cazul
muzeelor şi autostrăzilor.597
Exercitarea prerogativei jus abutendi, sub aspectul dispoziţiei materiale, nu cunoaşte
modificări, dar dispoziţia juridică nu se poate realiza prin mijloace de drept civil, iar
transmiterea unui asemenea bun este posibilă prin mijloace de drept public.598
Importanţa distincţiei dintre domeniul public şi domeniul privat constă în aceea că cele
două domenii sunt supuse unor regimuri juridice diferite599.
În primul rând, bunurile din domeniul public sunt inalienabile. În acest sens, art. 136
pct. 4 din Constituţia revizuită prevede aceasta ca o consecinţă a faptului că aceste
bunuri pot constitui exclusiv obiectul proprietăţii publice.
Conform textului constituţional menţionat, bunurile proprietate publică pot fi date în
administrare regiilor autonome sau instituţiilor publice, ori pot fi concesionate ori
închiriate, în condiţiile legii organice. Asemenea bunuri pot fi date în folosinţă gratuită
instituţiilor de utilitate publică.
Art. 861 alin. (1) din Codul civil prevede că bunurile proprietate publică sunt inalie-
nabile, imprescriptibile şi insesizabile.
Tot astfel, resursele de petrol care constituie proprietate publică aparţin statului şi pot
fi puse în valoare prin concesionarea operaţiunilor petroliere prin acord petrolier, conform
prevederilor art. 30 şi următoarele din Legea petrolului nr. 238/2004.
Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001, la art. 120, alin. (2), reglementează
că bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.
Consiliile locale şi consiliile judeţene pot da în folosinţă gratuită pe termen limitat,
bunuri mobile şi imobile proprietate publică sau privată locală ori judeţeană, persoanelor
juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică
ori serviciilor publice, astfel cum reglementează art. 124 din Legea nr. 215/2001.
Legea nr. 215/2001 arată că bunurile care fac parte din domeniul privat sunt supuse
dispoziţiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel (art. 121 alin. 2).
Consiliile locale hotărăsc cu privire la vânzarea, concesionarea sau închirierea
bunurilor proprietate privată a comunei sau oraşului, iar consiliile locale şi consiliile
judeţene hotărăsc ca bunurile care aparţin domeniului public sau privat de interes local
sau judeţean să fie date în administrarea regiilor autonome şi instituţiilor publice, să fie

596 Idem, p. 418.


597 Idem, p. 423.
598 Ibidem.
599 Pentru caracterele juridice specifice dreptului de proprietate publică, a se se vedea și G. Boroi, C.A.

Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil, Ed. Hamangiu,
București, 2013, pp. 44-45; C. Bîrsan, op. cit., pp.174-178.
concesionate sau închiriate, putând hotărî şi cu privire la cumpărarea unor bunuri care fac
parte din domeniul privat de interes local sau judeţean.
În condiţiile art. 121 alin. (3) din Legea nr. 215/2001, donaţiile şi legatele cu sarcini pot
fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau, după caz, a consiliului judeţean, cu
votul majorităţii consilierilor locali sau judeţeni în funcţie.
Astfel cum precizam, bunurile din domeniul public pot fi date în administrare regiilor
autonome, prefecturilor, autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, instituţiilor
publice de interes naţional, judeţean sau local. Ele pot – de asemenea – să fie închiriate,
concesionate sau date în folosinţă gratuită pe termen limitat persoanelor juridice fără
scop patrimonial, lucrativ, care desfăşoară activităţi de binefacere sau de utilitate publică
sau serviciilor publice.
Legea nr. 213/1998 reglementează că bunurile din domeniul public sunt inalienabile,
neputând fi înstrăinate, ci numai date în administrare, concesionate sau închiriate.
Inalienabilitatea se referă şi la interdicţia dezmembrării dreptului de proprietate
publică.600
Caracterul inalienabil al bunurilor din domeniul public nu este înfrânt de posibilitatea
legală de a transfera bunul din domeniul public în domeniul privat, care se face prin acte
administrative.601
În conformitate cu prevederile art. 10 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 trecerea din
domeniul public în domeniul privat se face fie prin hotărâre a Guvernului, a consiliului
judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local,
dacă prin Constituţie sau prin lege nu se dispune altfel, fiind posibilă şi trecerea din
domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al statului sau din
domeniul public al statului în domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale, în
condiţiile art. 9 din Legea nr. 213/1998.
Dacă stingerea dreptului de proprietate rezultă chiar şi din modificările survenite din
cauze naturale, cum ar fi distrugerea cordonului litoral care separă marea de un lac,
încorporându-l pe acesta în domeniul public, atunci când natura reface ceea ce a
desfăcut, dreptul de proprietate reînvie, oricât de lungă ar fi durat de timp scursă.602
În al doilea rând, bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, astfel încât nu se
pot dobândi pe calea prescripţiei achizitive, nici pe calea posesiei de bună-credinţă, în
cazul bunurilor mobile corporale, conform reglementărilor art. 935-937 din Codul civil .
În acest sens se referă şi Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi
republicată, la art. 5 alin. (2).
Codul civil, după ce la art. 861 alin. (1) consacră principiul imprescriptibilităţii bunurilor
proprietate publică, la alin. (2) precizează expres că proprietatea asupra acestor bunuri
nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după caz,
prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.
Imprescriptibilitatea constituie un corolar al inalienabilităţii bunurilor din domeniul
public, întrucât acestea pot să constituie numai obiect al proprietăţii publice.

600 V. Stoica, op. cit., p. 427.


601 Idem, p. 428.
602 O. Ungureanu, C. Munteanu, Reflecţii privind conţinutul şi definiţia dreptului de proprietate, în Dreptul nr.

4/2009, pp. 68-69, autorii citând Curtea de Casaţie franceză, care a admis că proprietarul privat de bunul său prin efectul
forţelor naturii este reintegrat în proprietate atunci când se produce un fenomen invers, chiar după aproape 70 de ani.
(Cass. Ass. Plen. 23 iun. 1992).
De asemenea, bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile extinctiv, adică oricât
timp ar trece de la deposedarea titularilor acestora, acţiunea în revendicare nu se
prescrie, neputând fi paralizată pe nicio cale; deci, ele pot fi oricând revendicate, fără a se
putea opune prescripţia extinctivă, prescripţia achizitivă, sau dobândirea cu bună-credinţă
a bunurilor mobile conform art. 935-937 din Codul civil.
Întrucât asemenea bunuri sunt imprescriptibile extinctiv, acţiunea în revendicare a
unui bun proprietate publică poate fi oricând exercitată, fiind imprescriptibilă extinctiv chiar
şi în situaţiile de excepţie în care acţiunea în revendicare a unui bun proprietate privată ar
fi supusă prescripţiei extinctive sau unui termen de decădere.603
Bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile, putând fi dobândite prin prescripţie
achizitivă ori prin posesie de bună-credinţă, pentru bunurile mobile în condiţiile
art. 935-937 din Codul civil.
Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile extinctiv.
În al treilea rând, bunurile proprietate publică sunt insesizabile, adică nu pot fi
urmărite pe calea executării silite, întrucât titularii dreptului de proprietate publică sunt
solvabili şi nu se ajunge la înstrăinarea bunurilor acestora prin procedura executării silite.
În acest sens, art. 861 alin. (1) din Codul civil instituie caracterul insesizabil al bunurilor
proprietate publică, astfel încât asemenea bunuri nu pot fi urmărite de către creditorii
statului şi ai unităţilor administrativ-teritoriale.
În al patrulea rând, dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limite
reglementate de dispoziţiile legale pentru dreptul de proprietate privată, însă numai în
măsura în care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt
destinate bunurile afectate (art. 862 alin. 1 Cod civil).
Alin. (2) al art. 862 din Codul civil prevede că incompatibilitatea se constată prin acordul
dintre titularul proprietăţii publice şi persoana interesată sau, în caz de divergenţă, pe cale
judecătorească şi în aceste cazuri persoana interesată are dreptul la o justă şi promptă
despăgubire din partea titularului proprietăţii publice (art. 862 alin. 3 Cod civil). Aceste texte
din Codul civil trebuie privite corelate cu reglementările art. 554 alin. (2) din acelaşi cod, în
conformitate cu care dacă prin lege nu se prevede altfel, reglementările legale în materia
dreptului de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate publică, numai în
măsura în care sunt compatibile cu acesta din urmă. Se observă că legiuitorul a fost
preocupat să extindă, atât cât este posibil, sfera reglementărilor în materia proprietăţii
private şi asupra proprietăţii publice, preocupat fiind, totodată, ca în cazul limitelor şi
restricţiilor dreptului de proprietate privată, aplicate proprietăţii publice, să nu se aducă
atingere uzului sau interesului public căruia îi sunt destinate bunurile proprietate publică.
În doctrina juridică s-a susţinut, întemeiat, considerăm noi, că asupra lucrurilor care
formează obiect al dreptului de proprietate publică nu se pot constitui dezmembrăminte
ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie).604 Ne întrebăm,
totuşi, dacă, permiţându-se extinderea reglementărilor legale din materia proprietăţii
private, în materia proprietăţii publice şi dacă dreptul de proprietate publică este
susceptibil de orice limitare legală aplicabilă proprietăţii private, cu condiţia să nu se
aducă atingere uzului sau interesului public căruia îi sunt destinate acele bunuri
proprietate publică, o asemenea interdicţie operează şi în privinţa servituţilor. Este
evident că asupra bunurilor din domeniul public nu pot fi constituite servituţi.

603 G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 38.


604 Idem, op. cit., p. 38.
Legiuitorul are în vedere acele restricţii ale dreptului de proprietate care nu sunt
adevărate dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, ci reprezintă limitări ale
exerciţiului dreptului de proprietate rezultate din raporturile de vecinătate.605
În ultimul rând, referitor la formalităţile de publicitate imobiliară, conform prevederilor
art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, modificată606,
imobilele ce aparţin domeniului public şi domeniului privat al statului sau, după caz, al
unităţii administrativ-teritoriale se înscriu în cărţi funciare speciale ale unităţii
administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepţiile prevăzute de lege. Aceste cărţi
funciare speciale se ţin de către birourile teritoriale ale oficiului de cadastru şi publicitate
imobiliară.

6. Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice


Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice sunt dreptul de administrare,
dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit, reglementarea fiind la
art. 866 – 875 din Codul civil.

6.1. Dreptul de administrare607


Acesta a fost definit608 ca drept real principal, având caracter imobiliar, imprescriptibil
şi insesizabil, constituit cu titlu gratuit asupra unui bun din domeniul public având ca
titulari regii autonome şi instituţii publice, care îi conferă titularului său posesia, folosinţa şi
dispoziţia în conformitate cu actul constitutiv.
Reglementările legale privind dreptul de administrare pornesc de la prevederile art.
136 alin. (4) din Constituţia României, republicată, în conformitate cu care bunurile
proprietate publică sunt inalienabile, însă pot fi date în administrare regiilor autonome şi
instituţiilor publice, continuând cu prevederile art. 123 alin. (1) din Legea nr. 215/2001, în
conformitate cu care consiliile locale şi consiliile judeţene hotărăsc ca bunurile din
domeniul public sau din domeniul privat, de interes local sau judeţean, să fie date în
administrare regiilor autonome sau instituţiilor publice.
Codul civil reglementează dreptul de administrare la art. 867 – 870.
Dreptul de administrare mai este reglementat şi prin Ordonanţa Guvernului nr.
15/1993 precum şi prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 30/1997.609
Titulare ale drepturi de administrare sunt regiile autonome şi autorităţi ale admi-
nistraţiei publice centrale sau locale şi alte instituţii publice de interes naţional, judeţean

605 O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., pp. 68 şi 69.


606 Republicată în M. Of. nr. 21 din 3 martie 2006, cu modificările și completările ulterioare.
607 Cu privire la dreptul de administrare, a se vedea V. Stoica, op. cit. 2013, pp. 208-213; A. Duțu-Buzura, în

M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163),
Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 398-409; Fl. A. Baias, Dreptul de administrare în Noul Cod civil.
Comentariu pe articole art. 1-2664, Coordonatori: Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Editura
C.H. BECK, București, 2012, pp. 895-899; O. Podaru, Dreptul de administrare în Colectiv, Noul Cod civil.
Comentarii, doctrină și jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia. Bunurile, Editura
Hamangiu, București, 2012, pp.1200-1206.
608 V. Stoica, op. cit., p. 446.
609 Publicată în M. Of. nr. 125 din 19 iunie 1997, modificată prin O.U.G. nr. 59/1997, publicată în M. Of.

nr. 267 din 6 octombrie 1997, aprobată prin Legea nr. 207/1997, publicată în M. Of. nr. 366 din 18 decembrie 1997;
O.U.G. nr. 30/1997 a mai fost modificată prin Legea nr. 103/1998, publicată în M. Of. nr. 198 din 28 mai 1998, prin O.G.
nr. 25/1998, publicată în M. Of. nr. 313 din 27 august 1998 şi prin O.G. 70/1998, publicată în M. Of. nr. 313 din 27
august 1998.
ori local, astfel cum dispune art. 868 alin. (1) din Codul civil, acestea acţionând atât în
calitate de subiecte de drept public, cât şi în calitate de subiecte de drept privat, în funcţie
de natura raporturilor juridice.610
Dreptul de administrare se constituie prin hotărâre a Guvernului sau a consiliului
judeţean ori a Consiliului general al municipiului Bucureşti sau a consiliului local.
Dreptul de administrare este inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil.
Alin. (2) al art. 868 din Codul civil prevede că titularii dreptului de administrare pot
folosi şi dispune de bunurile date în administrare în condiţiile legii şi, dacă este cazul, în
condiţiile stabilite prin actul de constituire.
Prerogativele dreptului de administrare sunt diferite de acelea ale dreptului de
proprietate publică, astfel posesia constituind numai expresia juridică a stăpânirii şi nu a
aproprierii bunului.611
Regiile autonome şi instituţiile publice au şi o dispoziţie materială asupra bunurilor,
aceasta recunoscându-li-se în anumite limite, determinate de exploatarea bunurilor
conform destinaţiei lor.612
Titularii dreptului de administrare exercită folosinţa bunurilor pe care le-au primit în
administrare în funcţie de destinaţia bunurilor şi de condiţiile menţionate în actul de
administrare, în raport de specificul bunurilor.
Fructele bunurilor date în administrare pot fi utilizate pentru acoperirea cheltuielilor şi
pentru desfăşurarea activităţii regiilor autonome şi trebuie vărsate la buget de către
instituţiile publice.
Conform prevederilor art. 16 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, atunci când contractul
de închiriere se încheie de către titularul dreptului de administrare, acesta poate să
încaseze o cotă de 20-50% din chirie.
Titularii dreptului de administrare exercită numai dispoziţia materială a bunurilor.
Dreptul de administrare încetează o dată cu încetarea dreptului de proprietate publică
sau prin actul de revocare al organului care a constituit acest drept, în condiţiile legii şi
dacă interesul public o impune, astfel cum prevede art. 869 din Codul civil.
Un alt mod de încetare a dreptului de administrare este reprezentat de trecerea
bunului în administrarea altei persoane juridice sau în cazul redistribuirii bunurilor între
regiile autonome sau între instituţiile publice.613
Dreptul de administrare al regiilor autonome sau al instituţiilor publice mai poate să
înceteze fie prin reorganizarea sau desfiinţarea acestor persoane juridice, fie prin
trecerea unor bunuri din domeniul public în domeniul privat, prin hotărâre a Guvernului, a
consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local,
în condiţiile reglementate de art. 10 alin. (2) din Legea nr. 213/1998.
În ceea ce priveşte natura juridică a dreptului de administrare, acesta reprezintă un
drept real principal, care se constituie şi se exercită în regim de drept public.614
Ca regulă generală, dreptul de administrare ia fiinţă prin acte juridice de drept
administrativ, existând, deci, raporturi juridice de subordonare specifice, însă, în
raporturile de drept privat, dreptul de administrare este opozabil erga omnes, întrucât este

610 V. Stoica, op. cit., p. 437.


611V. Stoica, op. cit., p. 439.
612 G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 47.
613 V. Stoica, p. 442.
614 Idem, p. 444.
un drept real, care poate fi apărat prin mijloace de drept civil.615 Dreptul de administrare a
bunurilor proprietate publică are o natură juridică mixtă, administrativă şi civilă, din care
rezultă consecinţe practice importante.616 Autorii au ajuns la asemenea concluzie
analizând două categorii de raporturi juridice care iau naştere, anume, în primul rând,
raporturile juridice care se stabilesc între titularii dreptului de proprietate publică şi titularii
dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică şi, în al doilea rând, raporturile
juridice care iau naştere între titularii dreptului de administrare a bunurilor proprietate
publică şi celelalte subiecte de drept.617
În ce priveşte apărarea în justiţie a dreptului de administrare, aceasta revine titularului
dreptului, care poate exercita acţiunea confesorie, conform dispoziţiilor art. 870 Cod civil,
raportat la art. 696 alin. (1) din acelaşi Cod, împotriva oricui ar încălca prerogativele
recunoscute titularului acestui drept, asemenea acţiune putând fi formulată inclusiv
împotriva titularului dreptului de proprietate publică.618

6.2. Dreptul de concesiune619


Acest drept a fost definit620 ca drept real principal inalienabil, imprescriptibil şi
insesizabil constituit cu titlu oneros în baza unui contract de concesiune încheiat între o
autoritate publică şi un subiect de drept privat (persoană fizică sau juridică) cu privire la
un bun din domeniul public, conferind titularului posesia, folosinţa şi dispoziţia, conform
obligaţiilor care rezultă din contractul încheiat, pe o perioadă determinată de timp.
Cadrul legal îl reprezintă dispoziţiile constituţionale ale art. 136 pct. 4, precum şi
reglementările Ordonanţei de urgenţă a Guvernului 54/2006 privind regimul contractelor
de concesiune de bunuri proprietate publică621 şi acelea ale Ordonanţei de urgenţă a
Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor
de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii. 622
Codul civil reglementează contractul de concesiune la art. 871 – 873.

615 Idem, p. 445.


616 G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 46.
617 Idem, p. 45.
618 Idem, p. 47.
619 Cu privire la dreptul de concesiune, a se vedea V. Stoica, op. cit. 2013, pp. 213-218; I. Doljană, în

M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163),
Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 410-415; Fl. A. Baias, Dreptul de concesiune în Noul Cod civil.
Comentariu pe articole art. 1-2664, Coordonatori: Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Editura
C.H. BECK, București, 2012, pp. 899-903; O. Podaru, Dreptul de concesiune în Colectiv, Noul Cod civil. Comentarii,
doctrină și jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia. Bunurile, Editura Hamangiu,
București, 2012, pp.1206-1209.
620 V. Stoica, op. cit., p. 456.
621 Publicată în M. Of. nr. 569 din 30 iunie 2006, aprobată cu modificări prin Legea nr. 22/2007, publicată în M. Of.

nr. 35 din 18 ianuarie 2007.


622 Publicată în M. Of. nr. 418 din 15 mai 2006, aprobată cu modificări prin Legea nr. 337/2006, publicată în M. Of.

nr. 625 din 20 iulie 2006; O.U.G. nr. nr. 34/2006 a mai fost modificată prin Legea nr. 128/2007, publicată în M. Of. nr.
309 din 9 mai 2007, prin O.U.G. nr. 72/2007, publicată în M. Of. nr. 441 din 29 iunie 2007, respinsă prin Legea nr.
84/2009, publicată în M. Of. nr. 230 din 8 aprilie 2009, precum şi prin O.U.G.
nr. 94/2007, publicată în M. Of. nr. 676 din 4 octombrie 2007, prin O.U.G. nr. 143/2008, publicată în M. Of.
nr. 805 din 2 decembrie 2008, prin O.U.G. nr. 228/2008, publicată în M. Of. nr. 3 din 5 ianuarie 2009, prin O.U.G. nr.
19/2009, publicată în M. Of. nr. 156 din 12 martie 2009 şi prin O.U.G. nr. 72/2009, publicată în
M. Of. nr. 426 din 23 iunie 2009. O.U.G. nr. 34/2006 a mai fost modificată prin O.U.G. nr. 76/2010, publicată în M. Of. nr.
453 din 3 ianuarie 2011 şi prin Legea nr. 284/2010, publicată în M. Of. nr. 877 din 1 ianuarie 2011, inclusiv prin O.U.G.
nr. 51/2014,publicată în M.Of. nr.486 din 30 iunie 2014.
Contractul de concesiune de bunuri proprietate publică se încheie în formă scrisă şi
prin acesta o autoritate publică, denumită concedent, transmite, pentru o perioadă
determinată, unei alte persoane, denumită concesionar, care acţionează pe riscul şi
răspunderea sa, obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică, în schimbul unei
redevenţe.
S-a precizat că forma scrisă a contractului de concesiune de bunuri este necesară
ad validitatem, iar lipsa acesteia constituie o cauză de nulitate absolută şi virtuală a
actului juridic.623
Obiectul contractului de concesiune îl reprezintă bunurile proprietate publică a
statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, iar redevenţa obţinută constituie venit la
bugetul de stat sau la bugetele locale.
Calitatea de concedent o pot avea ministerele sau alte organe de specialitate ale
administraţiei publice centrale, pentru bunurile proprietate publică a statului şi consiliile
judeţene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau instituţiile
publice de interes local, pentru bunurile proprietate publică a judeţului, oraşului sau
comunei, iar calitatea de concesionar o poate avea orice persoană fizică sau juridică,
română sau străină.
În toate cazurile, exercitarea dreptului de concesiune este supusă controlului din
partea concedentului, asemenea control exercitându-se în condiţiile legii şi ale
contractului de concesiune, astfel cum prevede art. 872 alin. (3) din Codul civil.
Contractul de concesiune este încheiat în conformitate cu legea română, indiferent
de naţionalitatea sau cetăţenia concesionarului, pentru o durată de cel mult 49 de ani,
durata concesiunii stabilindu-se de către concedent pe baza studiului de oportunitate.
Contractul poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu cel mult jumătate din durata
iniţială.
Iniţiativa concesionării are la bază efectuarea unui studiu de oportunitate, iar
concedentul este obligat ca, într-un termen de 30 de zile de la însuşirea propunerii de
concesionare formulate de orice persoană interesată, să procedeze la întocmirea
studiului de oportunitate.
Concesionarea se aprobă prin hotărâre a Guvernului, a consiliilor locale, judeţene
sau a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, după caz.
Atribuirea contractelor de concesiune se face pe baza principiilor transparenţei,
tratamentului egal, proporţionalităţii, nediscriminării şi liberei concurenţe, iar procedurile
de atribuire a contractului de concesiune sunt licitaţia şi negocierea directă.
Ofertantul are obligaţia de a elabora oferta în conformitate cu prevederile
documentaţiei de atribuire, aceasta având caracter obligatoriu, din punct de vedere al
conţinutului, pe toată durata de valabilitate stabilită de concedent.
Criteriul de atribuire a contractului de concesiune îl constituie cel mai mare nivel al
redevenţei, însă concedentul poate avea în vedere şi alte criterii, cum ar fi capacitatea
economico-financiară a ofertanţilor, protecţia mediului, condiţii specifice impuse de
natura bunului concesionat.
Contractul de concesiune cuprinde clauzele prevăzute în caietul de sarcini şi
clauzele convenite de părţile contractante, în completarea acelora din caietul de sarcini,

623 G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 48.


conţinând şi interdicţia, pentru concesionar, de a subconcesiona unei alte persoane
obiectul concesiunii, cu excepţia situaţiei în care subconcesionarea este permisă.
Contractul de concesiune trebuie să cuprindă şi clauze contractuale referitoare la
împărţirea responsabilităţilor de mediu între concedent şi concesionar, precum şi să
precizeze în mod distinct categoriile de bunuri care vor fi utilizate de concesionar în
derularea concesiunii, anume bunurile de retur, care revin gratuit şi libere de orice
sarcini concedentului la încetarea contractului de concesiune (bunurile care au făcut
obiectul concesiunii) şi bunurile proprii care la încetarea contractului de concesiune
rămân în proprietatea concesionarului (bunurile care au aparţinut concesionarului şi au
fost utilizate de acesta pe durata concesiunii).
Concesionarul are dreptul şi obligaţia de a exploata bunul primit în concesiune, în
schimbul unei redevenţe şi pentru o durată determinată, cu respectarea condiţiilor
prevăzute de lege şi a contractului de concesiune (art. 871 alin. 1 din Codul civil).
În ce priveşte exercitarea dreptului de concesiune, se recunoaşte dreptul concesio-
narului de a efectua orice acte materiale sau juridice necesare pentru asigurarea
exploatării bunului. Trebuie precizat, totuşi, că acesta nu are şi posibilitatea de a
înstrăina şi nici greva bunul dat în concesiune ori bunurile destinate sau rezultate din
realizarea concesiunii şi care, potrivit legii sau actului constitutiv, trebuie să fie predate
concedentului la încetarea concesiunii, astfel cum prevede art. 872 alin. (1) teza a II-a
din Codul civil.
Concesionarului i se recunoaşte dreptul de a culege fructele bunului dat în
concesiune şi, într-o anumită măsură, astfel cum rezultă din dispoziţiile legale şi din
actul de constituire şi productele acestuia.
Există posibilitatea legală de modificare unilaterală a părţii reglementare a
contractului de concesiune, de către concedent, din motive excepţionale legate de
interesul naţional sau local, după caz, iar dacă asemenea modificare este de natură să
aducă un prejudiciu concesionarului, acesta este în drept să primească o justă
despăgubire.
Este permisă subconcesionarea excepţional, în baza art. 59 din O.U.G. nr. 54/2006,
numai cu aprobarea concedentului şi în anumite condiţii, de unde se poate desprinde
caracterul intuitu personae al contractului de concesiune.624
Contractul de concesiune îşi încetează efectele la expirarea perioadei stabilite, în
cazul în care interesul naţional sau local o impune, prin denunţarea unilaterală de către
concedent, cu plata unei juste şi prealabile despăgubiri în sarcina acestuia, în cazul
nerespectării obligaţiilor contractuale de către concesionar, prin reziliere de către
concedent, cu plata unei despăgubiri în sarcina concedentului, la dispariţia bunului
concesionat din cauză de forţă majoră sau în cazul imposibilităţii obiective a concesio-
narului de a-l exploata, prin renunţare, fără plata unei despăgubiri.
La încetarea contractului de concesiune, concesionarul este obligat să restituie, în
deplină proprietate, liber de orice sarcină, bunul concesionat şi investiţiile pe care le-a
realizat.
Companiile naţionale, societăţile naţionale sau societăţile comerciale pot subconce-
siona bunurile proprietate publică ce le-au fost concesionate, subconcesionarea
aprobându-se prin hotărâre a Guvernului, a consiliilor locale, judeţene sau a Consiliului
general al Municipiului Bucureşti, iar redevenţa obţinută prin subconcesionare constituie

624 Idem, p. 49.


venit la bugetul companiilor naţionale, societăţilor naţionale sau societăţilor comerciale
care au subconcesionat bunurile proprietate publică.
Sumele reprezentând redevenţa sunt utilizate numai pentru întreţinerea, repararea,
reabilitarea, modernizarea şi/sau dezvoltarea bunurilor proprietate publică, bunuri care
au făcut obiectul concesionării.
În ce priveşte apărarea în justiţie a dreptului de concesiune, aceasta revine
titularului dreptului, care poate exercita acţiunea confesorie, conform dispoziţiilor art.
873 Cod civil, raportat la art. 696 alin. (1) din acelaşi Cod, împotriva oricui ar încălca
prerogativele recunoscute titularului acestui drept. Acţiunea confesorie poate fi
formulată inclusiv împotriva titularului dreptului de proprietate publică. 625

6.3. Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit626


Acesta reprezintă627 un drept real principal, inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil
care este constituit de către autoritatea competentă asupra unui bun din domeniul
public, în scopul exercitării dreptului de proprietate publică, având ca titular o persoană
juridică de drept privat de utilitate publică şi care conferă titularului atributele posesiei,
folosinţei şi dispoziţiei, obligând la respectarea îndatoririlor stabilite în actul de
constituire.
În conformitate cu prevederile art. 136 pct. 4 din Constituţia României, republicată,
bunurile proprietate publică pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
Unii autori au considerat că darea în folosinţă gratuită reprezintă numai o dare în
administrare atipică, în favoarea unor subiecte de drept privat implicate în prestarea
unor activităţi de interes public, denumite stabilimente.628
Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit este reglementat la art. 874 – 875 din Codul civil.
Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit se constituie şi încetează ca şi dreptul de
administrare (art. 874 alin. 3 Cod civil).
Dreptul de folosinţă asupra bunurilor proprietate publică se acordă cu titlu gratuit,
pentru o perioadă limitată de timp, în favoarea persoanelor juridice fără scop lucrativ
care desfăşoară activitate de utilitate publică sau serviciilor publice.
Conform reglementărilor art. 124 din Legea nr. 215/2001, consiliile locale şi cele
judeţene pot da în folosinţă gratuită pe termen limitat bunuri proprietate publică sau
privată, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere
sau de utilitate publică sau serviciilor publice.
Asemenea drept se poate constitui atât asupra bunurilor mobile, cât şi asupra
bunurilor imobile.

625 G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 50.


626 Cu privire la dreptul de folosință cu titlu gratuit, a se vedea V. Stoica, op. cit. 2013, pp. 218-221; R. Dimitriu,
în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163),
Ed. Universul Juridic, București, 2013, pp. 416-427; Fl. A. Baias, Dreptul de folosință cu titlu gratuit în Noul Cod civil.
Comentariu pe articole art. 1-2664, Coordonatori: Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Editura
C.H. BECK, București, 2012, pp903-904.; O. Podaru, Dreptul de concesiune în Colectiv, Noul Cod civil. Comentarii,
doctrină și jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia. Bunurile, Editura Hamangiu,
București, 2012, pp.1209-1210.
627 V. Stoica, op. cit., p. 461.
628 Al. S. Ciobanu, Dreptul de folosinţă gratuită a bunurilor proprietate publică, Analele Universităţii Bucureşti -

Drept, nr. IV/2007, p. 28.


În raport de prevederile legale amintite, înainte de adoptarea noului Cod civil s-a
precizat că asemenea drept de folosinţă gratuită asupra bunurilor proprietate publică
putea fi constituit numai în favoarea persoanelor juridice de drept privat 629, pentru
încurajarea desfăşurării unei activităţi de utilitate publică, în sensul art. 38 din
Ordonanţa Guvernului nr. 26/2000630 (orice activitate care vizează atingerea unor
scopuri benefice în domenii de interes public general şi/sau comunitar).
Serviciul public pentru exercitarea căruia se acordă folosinţa gratuită asupra
bunurilor proprietate publică trebuie să fie realizat numai de o persoană juridică de drept
privat fără scop lucrativ.631
După adoptarea actualului Cod civil, în conformitate cu prevederile art. 874 alin. (1),
titulare ale dreptului de folosinţă cu titlu gratuit sunt instituţiile de utilitate publică.
Dreptul de folosinţă gratuită asupra bunurilor proprietate publică se constituie fie
prin hotărâre a Guvernului sau a consiliului judeţean ori a Consiliului General al
Municipiului Bucureşti, fie a consiliului local şi are caracter inalienabil, imprescriptibil şi
insesizabil, precum şi un caracter temporar.
Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit conferă titularului său posibilitatea exercitării
posesiei în calitate de titular al acestui drept şi posibilitatea de a culege fructele bunului
posedat, însă, cu precizarea că, în lipsa unor dispoziţii contrare, titularul acestui drept
nu beneficiază de fructele civile ale bunului, astfel cum dispune art. 874 alin. (2) din
Codul civil.
În privinţa dreptului de dispoziţie, titularii dreptului de folosinţă gratuită pot exercita
dispoziţia materială.
Sub aspectul naturii juridice, acest drept este un drept real, intuitu personae,
temporar şi cu titlu gratuit632, având opozabilitate limitată în raport cu autoritatea
administrativă care l-a constituit, în cadrul raporturilor juridice de drept public şi
opozabilitate erga omnes în raporturile juridice de drept privat.633
În doctrină, s-a observat că darea în folosinţă gratuită constituie un contract
administrativ, în sensul art. 2 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 554/2004, cu modificările şi
completările ulterioare634, iar într-o altă orientare s-a apreciat că între autoritatea care
constituie dreptul de folosinţă şi beneficiarul acesteia există raporturi de drept
administrativ şi nu raporturi juridice de drept privat, ceea ce exclude posibilitatea
încheierii unui contract, astfel încât actul de constituire a dreptului de folosinţă gratuită
va fi întotdeauna un act administrativ, indiferent de existenţa sau inexistenţa unei
solicitări prealabile a beneficiarului.635
Potrivit celei dintâi dintre opiniile la care ne-am referit, atunci când decizia de
atribuire a dreptului de folosinţă gratuită constituie rezultatul voinţei unilaterale a
proprietarului, aceasta nu este suficientă pentru a fi impusă şi beneficiarului, întrucât
raporturile dintre autoritate şi subiectele de drept privat privind modul de utilizare a
bunului proprietate publică trebuie să fie incluse într-o convenţie, însă aceasta trebuie

629 V. Stoica, op. cit., p. 458.


630 Publicată în M. Of. nr. 39 din 31 ianuarie 2000, aprobată cu modificări prin Legea nr. 246/2005, publicată în M.
Of. nr. 656 din 25 iulie 2005.
631 V. Stoica, op. cit., p. 459.
632 Idem, p. 461; L. Pop, op. cit., p. 95.
633 V. Stoica, op. cit., p. 461.
634 A Iorgovan, Tratat de drept administrativ, vol. II, ed. 4, Ed. All Beck, 2005, p. 253.
635 M. Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în

Dreptul nr. 6/1999, pp. 19-20; V. Stoica, op. cit., vol. I, p. 460.
să aibă la bază dispoziţiile actului administrativ care autorizează această operaţiune.636
În lipsa acordului de voinţă exprimat în forma unui contract administrativ, emiterea unui
act administrativ nu este suficientă, deoarece clauzele de ordine publică privind modul
de utilizare a bunului trebuie însuşite expres şi univoc de beneficiar.
Şi în opinia noastră actul de constituire a dreptului de folosinţă gratuită este un act
administrativ.
În ce priveşte apărarea în justiţie a dreptului de folosinţă cu titlu gratuit, aceasta
revine titularului dreptului, care poate exercita acţiunea confesorie, conform dispoziţiilor
art. 875 Cod civil, raportat la art. 696 alin. 1 din acelaşi Cod, împotriva oricui ar încălca
prerogativele recunoscute titularului acestui drept, inclusiv împotriva titularului dreptului
de proprietate publică.

6.4. Închirierea bunurilor proprietate publică


Bunurile proprietate publică pot fi închiriate, astfel cum prevede art. 136 alin. (4) din
Legea fundamentală şi art. 14 alin. (1) din Legea nr. 213/1998. Închirierea bunurilor
proprietate publică a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale se aprobă de către
Guvern, de către consiliul judeţean ori de către Consiliul General al Municipiului
Bucureşti sau de consiliile locale, iar contractul de închiriere cuprinde clauze de natură
să asigure exploatarea bunului închiriat.
În conformitate cu prevederile art. 14 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 contractul de
închiriere a bunurilor proprietate publică se poate încheia cu orice persoană fizică sau
juridică, română ori străină, fie de către titularul dreptului de proprietate, fie de către
titularul dreptului de administrare, iar închirierea se face prin licitaţie publică, conform
art. 15 din Legea nr. 213/1998.
Sumele obţinute urmare a închirierii se constituie venit la bugetul de stat sau, după
caz, la bugetele locale. Atunci când contractul de închiriere se încheie de către titularul
dreptului de administrare, acesta are dreptul să încaseze din chirie o cotă-parte de 20 –
50%, astfel determinată prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, a Consiliului
general al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local prin care s-a aprobat închirierea.
Litigiile privind închirierea bunurilor proprietate publică sunt de competenţa
instanţelor de drept comun.

7. Domeniul privat
Toate bunurile proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale care nu
aparţin domeniului public, formează proprietatea privată a statului, respectiv a unităţilor
administrativ-teritoriale. Sfera acestor bunuri depinde de întinderea domeniului public.
Domenialitatea privată se constituie pe următoarele coordonate: are o funcţie
patrimonială financiară, domeniul privat este supus unui regim juridic de drept privat, iar
litigiile care au ca obiect domeniul privat sunt de competenţa instanţelor de drept
comun.637
636 A.S. Ciobanu, Dreptul de folosinţă gratuită a bunurilor proprietate publică, Analele Universităţii Bucureşti -
Drept, nr. IV/2007, p. 30.
637 J.M. Aubry, Contribution à l'étude du domaine privé de l'administration, EDCE, 1958, p. 36-38;

J.M. Aubry, P. Bon, J. B. Aubry, Droit administratif des biens, 4éme éd., Dalloz, Paris, 2003, p. 169, autori citaţi de O.
Podaru, Domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale. Elemente pentru o teorie, Revista română de
drept privat nr. 1/2008, p. 141.
Este posibil ca bunurile din domeniul privat să cuprindă în regimul lor juridic şi
anumite elemente de drept public, astfel încât regimul juridic de drept comun al dreptului
de proprietate privată al bunurilor din domeniul privat se completează şi cu dispoziţii
legale speciale.638
Dreptul de proprietate cu privire la bunurile din domeniul privat cuprinde prerogativele
usus, fructus şi abusus.
Bunurile din domeniul privat pot să fie concesionate, închiriate sau date în locaţie de
gestiune, conform legii.
Conform dispoziţiilor art. 136 punct 5 din Constituţia României revizuită, proprietatea
privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice.
Cu atât mai mult, pot fi supuse unui asemenea regim şi bunurile din domeniul privat,
mai cu seamă că şi alte acte normative, altele decât Legea nr. 213/1998 permit aceasta,
precum o face - astfel cum am arătat - şi Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice
locale.
Dintre bunurile care compun domeniul privat trebuie să enumerăm terenurile la care
face referire art.18 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificată şi republicată,
bunurile fără stăpân, succesiunile vacante, clădirile şi alte imobile şi mobilierul acestora,
dacă nu sunt destinate unui scop de utilitate publică, bunurile pe care statul sau unităţile
administrativ-teritoriale le dobândesc în calitate de particulari, cum ar fi donaţiile, legatele
şi - în general - orice acte juridice, dacă nu sunt afectate unui interes de utilitate publică.

8. Stingerea dreptului de proprietate publică


Conform prevederilor art. 864 din Codul civil, dreptul de proprietate publică se stinge
atunci când bunul asupra căruia poartă a pierit sau a fost trecut în domeniul privat ori
dacă a încetat uzul sau interesul public, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege.
Trecerea unui bun din domeniul public în domeniul privat se poate face prin hotărâre
a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului
Bucureşti, sau a consiliului local, dacă prin Constituţie sau prin altă lege nu se dispune
altfel.
Dacă un bun a devenit proprietate publică în temeiul legii, în accepţiunea acesteia în
sens restrâns, ca act normativ emis de Parlament, trecerea acestuia în domeniul privat
necesită un act normativ care să aibă cel puţin aceeaşi forţă juridică.639

9.. Apărarea dreptului de proprietate publică


Obligaţia de a apăra în justiţie dreptul de proprietate publică revine titularului acestuia.
Titularilor drepturilor corespunzătoare proprietăţii publice (titularul dreptului de
administrare, titularul dreptului de concesiune şi titularul dreptului de folosinţă cu titlu
gratuit) le revine, în primul rând, obligaţia de a-l informa pe titularul dreptului de
proprietate cu privire la orice tulburare adusă dreptului de proprietate publică şi, în al
doilea rând, obligaţia de a-l introduce în proces pe titularul dreptului de proprietate
publică, în condiţiile reglementate de Codul de procedură civilă.

638 V. Stoica, op. cit., p. 412.


639 G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 52.
Sunt aplicabile în mod corespunzător reglementările privind acţiunea în revendicare,
prevăzute de art. 563 Cod civil, astfel cum dispune art. 865 alin. (3) din acelaşi Cod.

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 11 : unitatea de învățare urmărește prezentarea cadrului


legal privind exercitarea dreptului de proprietate publică asupra terenurilor, subiectele
dreptului de proprietate publică asupra terenurilor, stabilirea noțiunii de domeniu public,
exercitarea drepturilor asupra domeniului public, distincția dintre domeniul public și
domeniul privat, drepturile reale corespunzătoare proprietății publice, stingerea dreptului
de proprietate publică și apărarea dreptului de proprietate publică.
Concepte și termeni de reținut : domeniul public, domeniul privat, exercitarea
drepturilor asupra domeniului public, distincția dintre domeniul public și domeniul
privat, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință cu titlu
gratuit.

Întrebări de control și teme de dezbatere

1. Explicați în ce constă regimul juridic al proprietății publice

2. Explicați în ce constă regimul juridic al domeniului privat

3. Precizați prin ce mijloace se poate apăra dreptul de proprietate publică

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați în ce condiții se exercită dreptul de administrare

2.Explicați în ce condiții se acordă dreptul de concesiune

3.Explicați care care este conținutul dreptului de folosință cu titlu gratuit

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 12
ARENDAREA TERENURILOR AGRICOLE
Obiectivele unității de învățare:

- Familiarizarea studenților cu particularitățile contractului de arendare


- Familiarizarea studenților cu executarea contractului de arendare
- Familiarizarea studenților cu înțelegerea modului în care este suportat riscul
arendării

Competențele unității de învățare :

- Studenții vor putea explica în ce constă obiectul arendării


- Studenții vor putea explica în ce constă caracterul solemn al contractului de
arendare
- Studenții vor putea explica care sunt obligațiile arendașului

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare

Arendarea este un contract special civil în cadrul căruia una dintre părți –
arendatorul –transmite bunuri agricole celeilalte părți – arendașul, în scopul
exploatării acestora, pentru o anume perioadă de timp, arendașul urmând să
plătească o arendă.

În privința obiectului arendării, vom avea bunurile agricole arendate și arenda,


care este prețul arendării.

Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă și înregistrat la consiliul


local, iar dacă obiectul arendării este un imobil, dreptul arendașului este notat în
cartea funciară.

Cu privire la contractul de arendare, obligațiile arendatorului sunt aceea de


predare a bunurilor agricole și de garanție a arendatorului.

Obligațiile arendașului sunt aceea de plată a arendei, aceea de a folosi bunurile


arendate ca un bun proprietar, de a asigura bunurile agricole și de restituire a
acestora.

Pieirea fortuită a bunurilor agricole arendate este suportată de către arendator, ca


proprietar al acestora.
Contractul de arendare încetează la expirarea termenului pentru care a fost
încheiat, dar și prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului.

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 12 : unitatea de învățare urmărește prezentarea cadrului


legal privind contractul de arendare, formarea acestuia, obiectul arendării, forma
contractului de arendare, executarea contractului de arendare, suportarea riscului
arendării, încetarea contractului de arendare..
Concepte și termeni de reținut : arendare, arendă, obiectul contractului, , forma
solemnă a contractului de arendare, executarea contractului, suportarea riscului
arendării, modurile de încetare a contractului de arendare.

Întrebări de control și teme de dezbatere

1. Explicați în ce constă forma solemnă a contractului de arendare

2. Explicați în ce constă obiectul arendării

3. Precizați care cunt obligațiile arendatorului

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt obligațiile arendașului

2.Explicați în ce constă obligația arendașului de a folosi bunurile arendate ca u


bun proprietar

3.Explicați cum se poate reînnoi contractul de arendare

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 13
CADASTRUL ȘI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ (I)
Obiectivele unității de învățare:

- Familiarizarea studenților cu instituția publicității imobiliare


- Familiarizarea studenților cu obiectivele publicității imobiliare
- Familiarizarea studenților cu sistemele de publicitate imobiliară anterioare Legii
nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobilire, modificată

Competențele unității de învățare :

- Studenții vor putea explica în ce constă importanța sistemelor de publicitate


imobiliară
- Studenții vor putea explica în ce constau obiectivele urmărite prin îndeplinirea
formalităților de publicitate imobiliară
- Studenții vor putea explica conținutul și prinipiile sistemului de publicitate
imobiliară al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni și al vechiului sistem al
cărților funciare

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare

1.Probleme generale
Publicitatea imobiliară constituie un ansamblu de mijloace prevăzute de lege, prin care
se asigură evidenţa, siguranţa, opozabilitatea în raport cu terţii a actelor juridice prin care
se constituiau, se transmiteau ori se stingeau drepturi reale imobiliare. Conotaţiile
publicităţii imobiliare se amplifică prin adoptarea sistemului cărţilor funciare în
reglementarea noului Cod civil. S-a precizat că publicitatea imobiliară reprezintă o instituție
de drept civil, care constă în ansamblul normelor juridice care au ca obiect de reglementare
modul de aducere la cunoștința publicului a situației juridice a imobilelor, precum și a
drepturilor reale imobiliare.640
Prin normele dreptului civil este reglementată nu numai naşterea, modificarea sau
stingerea raporturilor juridice civile, ci şi protecţia, ocrotirea şi garantare drepturilor
subiective civile.641
Prin sistemul de publicitate imobiliară se urmăreşte protejarea securităţii statice şi
protejarea securităţii dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile imobile.642

640G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., 241; C. Bîrsan, op. cit.,2013, pp.437-474;I. Ciochină-Barbu,
op.cit. 2009, pp.363-385.
641 Gh. Beleiu, op. cit., pp. 86-90. G. Boroi, op. cit., p. 64.
642 I. Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în Dreptul nr. 11/1996, pp. 3 şi 4;
Literatura juridică a definit securitatea statică ca fiind ocrotirea drepturilor existente în
prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamică a fost definită ca fiind ocrotirea
drepturilor ce se dobândesc în viitor cu privire la acel bun643.
Potrivit principiilor consensualismului şi autonomiei de voinţă a părţilor, transmiterea
dreptului real se produce prin simpla exprimare a consimţământului părţilor, prin realizarea
acordului de voinţă al acestora, fără a fi necesară îndeplinirea unei formalităţi suplimentare
ori remiterea materială a bunului. Afirmaţia este valabilă numai cu privire la bunurile mobile.
Conform principiului relativităţii efectelor actelor juridice, stabilit de art. 1.280 din
Codul civil, actul juridic civil produce efecte numai faţă de autorul său, sau după caz,
autorii acestuia, fără a putea să profite ori să dăuneze terţelor persoane.644
Chiar dacă actul juridic nu produce efecte faţă de terţi - în sensul că, pe de o parte,
drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc în patrimoniul acestora, iar, pe de altă
parte, terţii nu pot fi obligaţi printr-un act juridic la a cărui încheiere nu au participat - totuşi
aceştia vor avea obligaţia de a respecta existenţa, ca realitate socială şi juridică, a
situaţiilor juridice create prin voinţa părţilor care au participat la încheierea actului juridic,
personal sau prin reprezentant. De aceea, existenţa acestei situaţii juridice trebuie să fie
adusă la cunoştinţa terţilor.
Publicitatea imobiliară reprezintă un sistem de formalităţi stabilit de lege, formalităţi
care trebuie îndeplinite în scopul constituirii şi transmiterii drepturilor reale care au ca
obiect bunuri imobile, pentru asigurarea securităţii cadrului circulaţiei bunurilor imobile şi a
opozabilităţii actelor şi faptelor juridice constitutive şi translative de drepturi reale
imobiliare.645

2. Obiective
Obiectivele urmărite prin îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară sunt, în
principal, cele la care ne vom referi în continuare.
Prin publicitatea imobiliară se urmăreşte, în primul rând, să se asigure certitudinea
constituirii şi transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea la cunoştinţa persoa-
nelor interesate a situaţiei juridice a bunurilor asupra cărora poartă drepturile reale; pe
această cale, se evită transmisiunile succesive, care urmăresc fraudarea intereselor
terţilor646. Este vorba despre asigurarea opozabilităţii faţă de terţi, ceea ce este de natură
să confere publicităţii imobiliare protecţia juridică de care se bucură titularul drepturilor reale
imobiliare.647
În al doilea rând, se urmăreşte realizarea unei evidenţe ample a bunurilor imobile,
evidenţă tehnică, economică şi juridică, care să permită utilizarea şi exploatarea eficientă
şi identificarea acestor bunuri.
În al treilea rând, se permite organelor statului să exercite o cunoaştere permanentă a
tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare şi taxare, pentru a
evidenţia permanent situaţia juridică a imobilelor.
În al patrulea rând, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor care ar dori
să dobândească bunuri imobile, întrucât aceste persoane pot verifica şi se pot informa

643 I. Albu, Curs de drept funciar, Litografia şi Tipografia Învăţământului, Bucureşti, 1957, p. 342, citat de
L. Pop, op. cit., p. 269.
644 G. Boroi, Curs de drept civil. Partea generală, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2011, p. 205.
645 B. Florea, op. cit., p. 233.
646 D. Lupulescu, op. cit., pp. 242 şi 243.
647 B. Florea, op. cit., p. 234.
permanent cu privire la situaţia juridică reală a imobilelor pe care sunt interesate să le
dobândească.
În al cincilea rând, publicitatea imobiliară are şi un rol probatoriu, astfel cum rezultă
din cuprinsul art. 900 Cod civil, text legal potrivit căruia, dacă în cartea funciară s-a înscris
un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă un
drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există, putându-se
face dovada contrară numai în cazurile prevăzute de art. 887 Cod civil şi pe calea acţiunii
în rectificare de carte funciară.
În condiţiile reglementării sistemului de publicitate în noul Cod civil, drepturile reale
asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de
terţi, numai prin înscrierea acestora în cartea funciară, pe baza actelor sau faptelor care
justifică înscrierea, sub rezerva unor reglementări legale contrare şi se pierd şi se sting
numai prin radierea din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris
autentic notarial. Modificarea drepturilor reale imobiliare se face în aceleaşi condiţii.

3. Sistemele de publicitate imobiliară


3.1. Prezentare generală
Evoluţia istorică şi politică a teritoriilor româneşti a influenţat sistemele de publicitate
imobiliară utilizate pe acest teritoriu.
Sunt cunoscute următoarele sisteme de publicitate imobiliară648:
– sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, sub reglementarea
Codului civil şi a Codului de procedură civilă, sistem aplicat în Moldova, Dobrogea,
Muntenia, Oltenia;
– sistemul de publicitate al cărţilor funciare reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938
şi de Decretul nr. 241/1947, cu aplicabilitate în Bucovina, Transilvania, Crişana şi Banat;
– sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară, reglementat de Legea nr.
242/1947 pentru transformarea cărţilor funciar în cărţi de publicitate funciară, aplicabil în
unele localităţi din judeţul Ilfov;
– un sistem intermediar al cărţilor de evidenţă funciară, în reglementarea Legii nr.
136/1946, sistem ce a luat fiinţă la solicitarea persoanelor interesate din localităţi din
Transilvania, unde cărţile funciare, ca urmare a războiului, au fost distruse, sustrase sau
pierdute.
Cărţile de evidenţă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărţi funciare
sau pe măsură ce se găsesc ori s-au găsit cele originale dispărute.

3.2. Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni


Legislaţiile civile care au urmat modelul Codului Napoleon, inclusiv Codul civil român
de la 1864, au reglementat, cel mai adesea, sistemul personal de publicitate imobiliară al
registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, în care evidenţa transmisiunilor imobiliare se
ţinea pe numele proprietarilor şi nu pe imobile.
Sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost
reglementat de Codul civil de la 1864 şi de Codul de procedură civilă, fiind aplicat în
Moldova, Muntenia, Oltenia şi Dobrogea.

648 P.M. Cosmovici, op. cit., p. 100.


Acest sistem a fost menţinut până în anul 1996, când a fost adoptată Legea
cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
În Codul civil de la 1864, se regăseau următoarele dispoziţii prin care este
reglementată publicitatea drepturilor reale imobiliare:
- art. 818 şi 819, privind transcrierea donaţiilor;
- art. 1295 alin. (2) privind vânzarea-cumpărarea;
- art. 1394 pentru cesiunile de chirii şi arendă pe doi ani viitori;
- art. 1738-1745, art. 1754-1768, art. 1776, art. 1778, art. 1780-1787 privind
înscrierea privilegiilor şi ipotecilor imobiliare;
- art. 1801-1803 privind transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini
ipotecare;
- art. 1816-1823 privind ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor.
De asemenea, Codul de procedură civilă reglementează, la art. 710-720
obligativitatea ţinerii unor registre, după cum urmează: 1) un registru de transcripţiune a
actelor de mutaţie sau strămutare a proprietăţii; 2) un registru de inscripţia privilegiilor şi
ipotecilor şi 3) un registru pentru transcrierea comandamentelor, fiind, de asemenea,
indicate atât actelor supuse transcrierii, cât şi celor în privinţa cărora trebuie îndeplinită
formalitatea înscrierii.
Conform acestui sistem, existau două feluri de înregistrări, respectiv:
- transcrierea, care se efectua în registrele de transcripţiuni;
- înscrierea, care se efectua în registrele de inscripţiuni.
Efectuarea operaţiunilor de publicitate imobiliară se realiza în două registre, respectiv
unul de transcripţiuni, în care se transcriau actele constitutive sau translative de drepturi
reale şi unul de inscripţiuni, pentru inscripţia privilegiilor sau ipotecilor.
Transcrierea se realiza în registrul de transcrieri şi consta în copierea integrală a
actului prin care se transmitea, se constituia sau se stingea un drept real imobiliar. În
condiţiile moderne registrele de transcripţiuni au fost înlocuite cu mape, unde cererile
privind efectuarea actelor se găseau în ordinea înscrierii în registru, evitându-se copierea
integrală a actului.
Erau supuse transcrierii numai actele între vii, iar transcrierea se realiza pe numele
proprietarului şi în ordinea depunerii cererilor649.
În funcţie de obiectul lor, actele supuse transcrierii puteau fi clasificate în:
1) acte translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi tranzacţiile privind
proprietatea şi alte drepturi reale (respectiv actele translative de proprietate – vânzarea,
schimbul, donaţia etc., actele constitutive sau translative de drepturi reale, altele decât
dreptul de proprietate – uzufruct, uz, abitaţie, superficie, servitute, folosinţă, concesiune
etc., tranzacţiile asupra proprietăţii sau a drepturilor reale, fără a deosebi după cum
aveau caracter declarativ ori translativ);
2) actele prin care se renunţa la drepturile reale imobiliare (renunţările cu efecte
translative, iar nu şi renunţările pur abdicative);
3) hotărârile judecătoreşti de expropriere şi ordonanţele de adjudecare, precum şi alte
hotărâri cu efect atributiv de drepturi;
4) cesiunile de venituri pe o durată mai mare de 2 ani, contractele de locaţiune pe o
durată mai mare de 3 ani.

649 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 214. L. Pop, op. cit., p. 271. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit.,
p. 360.
Aşadar, erau supuse transcrierii toate actele juridice prin care se transmitea dreptul
de proprietate imobiliară, prin care se constituia un drept principal sau prin care se
stingeau drepturi reale imobiliare.
Nu erau supuse transcrierii, între altele, transmisiunile succesorale (moştenirea legală
şi testamentară), actele de partaj, hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi,
dobândirea drepturilor reale prin uzucapiune, dobândirea aceloraşi drepturi prin
accesiune imobiliară, transmisiunile efectuate prin efectul legii.
Transcrierea nu producea efecte juridice între părţi, ci reprezenta numai un simplu
mijloc de publicitate, iar nu de validare a actelor care nu erau valabile prin ele însele. Între
părţi şi faţă de succesorii acestora actul juridic îşi producea efecte din momentul
încheierii.650
Faţă de terţi, însă, dreptul nu era opozabil în lipsa transcrierii (art. 1802 şi art. 1295
alin. (2) din Codul civil de la 1864, precum şi art. 712 din Codul de procedură civilă).
Ca urmare a efectuării transcrierii, efectul produs îl reprezenta opozabilitatea faţă de
terţi. Actul îşi producea efecte între părţi şi faţă de succesorii acestora, indiferent dacă a
fost sau nu transcris. Dacă a fost transmis sau a fost constituit un drept real succesiv în
favoarea a două sau mai multe persoane dobânditoare, atunci acela care a îndeplinit
primul formalităţile de publicitate imobiliară avea un drept mai puternic, putând invoca
regula statuată prin adagiul qui prior tempore potior jure.
O asemenea posibilitate era recunoscută dobânditorului care a efectuat procedura
de publicitate imobiliară, chiar şi atunci când actul sau titlul său era ulterior actelor de
dobândire ale celorlalţi651.
Aveau calitatea de terţi, în materia actelor cu titlu oneros, succesorii cu titlu particular
(cumpărători, uzufructuari, creditori ipotecari etc.)652, iar nu şi creditorii chirografari ai
înstrăinătorului.653
Era necesar, însă, ca terţul să îndeplinească anumite condiţii, şi anume:
- terţul să fi dobândit un drept real de la acelaşi autor şi asupra aceluiaşi bun;
- dreptul dobândit să fi fost supus transcrierii sau, după caz, înscrierii;
- să se fi îndeplinit formalitatea transcrierii sau înscrierii, după caz.654
În privinţa actelor cu titlu gratuit, erau consideraţi terţi orice persoane interesate
succesorii cu titlu particular şi creditorii chirografari ai donatorului.655
Prin înscriere se urmărea protejarea creditorilor de insolvabilitatea debitorilor, în cazul
actelor juridice prin care se constituiau privilegii şi ipoteci.
Modul de înscriere a privilegiilor era reglementat de Codul civil şi Codul de procedură
civilă.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1746 alin. (1) din Codul civil de la 1864, ipoteca
constituia un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligaţii.
Potrivit prevederilor art. 1722 din acelaşi Cod, privilegiul este dreptul creditorului
recunoscut de lege în virtutea calităţii creanţei sale, de a fi preferat la plată altor creditori,
chiar ipotecari.

650 C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. IV, nr. 8, p. 303.
651 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 306.
652 Idem, p. 291. I.P. Filipescu, op. cit., p. 327;
653 M. Cantacuzino, op. cit., 162.
654 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 215. M. Nicolae, op. cit., p. 238.
655 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 131. C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 291.
Conservarea ipotecilor şi a privilegiilor imobiliare era reglementată de Codul civil de la
1864 la art. 1738-1745, art. 1754-1768, art.1776, 1778 şi art. 1780 ,precum şi art.1781.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1738 din Codul civil de la 1864, „între creditori,
privilegiile nu produc niciun efect, în privinţa imobilelor, decât atunci când ele s-au adus la
cunoştinţa publică, prin inscripţie, şi numai de la data acelei inscripţii în registrele
notariatelor de stat, destinate pentru aceasta, după modelul determinat de lege, afară de
singurele excepţii ce urmează.”
De asemenea, potrivit prevederilor art. 1754 din acelaşi Cod, „toate creanţele privile-
giate supuse la formalitatea inscripţiei, în privinţa cărora nu s-ar fi îndeplinit condiţiile
prescrise pentru conservarea privilegiului, nu încetează cu toate acestea de a fi creanţe
ipotecare; însă ipoteca,în privinţa tuturor persoanelor al treilea, nu datează decât de la
epoca inscripţiilor care vor trebui făcute, după cum mai jos se va arata.”
Nu era supus înscrierii privilegiul vânzătorului de imobile, care era supus
transcrierii656.
Potrivit dispoziţiilor art. 1778 şi 1779 din Codul civil de la 1864, între creditori, ipoteca,
fie legală, fie convenţională, nu avea rang decât din ziua inscripţiei sale în registre.
Ipotecile înscrise în registre în aceeaşi zi aveau acelaşi rang.
Prin înscriere se realiza evidenţa sarcinilor reale, publicitatea ipotecilor şi a privilegiilor
imobiliare, precum şi opozabilitatea faţă de terţi a acestora, terţii fiind persoanele
interesate, respectiv creditorii privilegiaţi, ipotecari sau chirografari, precum şi succesorii
cu titlu particular.657
Prin transcriere sau înscriere, dreptul real imobiliar devenea opozabil erga omnes,
astfel încât dobânditorul îşi putea valorifica dreptul împotriva oricărei persoane interesate.
În lipsa transcrierii sau a înscrierii dreptului real imobiliar, sancţiunea este
inopozabilitatea, înţelegându-se prin aceasta ineficacitatea dreptului real dobândit faţă de
terţi.
Pentru a se putea invoca lipsa transcrierii sau a înscrierii, potrivit dispoziţiilor art. 819
din Codul civil de la 1864 şi art.712 alin. (2) din Codul de procedură civilă 1864 în privinţa
terţului se cereau a fi îndeplinite anumite condiţii, şi anume:
- să nu fi fost obligat el însuşi a executa transcrierea sau înscrierea;
- să nu fi participat la fraudă împreună cu înstrăinătorul sau constituitorul pentru
împiedicarea efectuării transcrierii sau înscrierii de către dobânditor.
Între principalele critici aduse sistemului publicităţii personale al registrelor de inscrip-
ţiuni şi transcripţiuni pot fi menţionate următoarele658:
În primul rând, publicitatea era facultativă, urmărind numai opozabilitatea faţă de terţi
a actului încheiat, act care produce efecte între părţile contractante din momentul
realizării acordului de voinţă.
În al doilea rând, publicitatea era parţială şi incompletă, deoarece anumite acte şi
moduri de dobândire nu erau supuse înregistrării. Registrele de transcripţiuni şi
inscripţiuni, în acest mod, nu reflectau situaţia reală a imobilelor, pentru că anumite acte,
precum partajul, actele de executare voluntară, succesiunile, hotărârile judecătoreşti prin
care erau anulate actele de transmitere a drepturilor imobiliare, nu erau supuse publicităţii
imobiliare.

656 L. Pop, op. cit., p. 272.


657 M. Nicolae, op. cit., vol. I, p. 239.
658 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 443.
S-a precizat că acest sistem a creat nesiguranţă în privinţa proprietarului imobilului,
de vreme ce nu erau supuse transcripţiunii toate actele şi modurile de dobândire, iar
sancţiunea transcrierii era inopozabilitatea actului faţă de terţi, şi nu nevalabilitatea
actului, între părţi, actul producându-şi toate efectele659.
În al treilea rând, publicitatea se realiza prin operarea înregistrărilor pe numele
proprietarilor şi nu pe imobile, astfel încât modul de verificare de către terţi a registrelor de
publicitate se făcea cu dificultate, în situaţia în care aceştia nu cunoşteau adevăratul
proprietar al imobilului (din acest motiv sistemul mai este denumit şi sistemul publicităţii
personale).
În unele situaţii, era necesar ca terţii interesaţi să cunoască toţi proprietarii succesivi
ai imobilului şi să verifice transmisiunile efectuate ori sarcinile constituite de către
aceştia660.
În al patrulea rând, operaţiunile de transcriere şi înscriere nu erau de natură a garanta
dreptul transcris sau înscris, deoarece judecătorul nu avea obligaţia să verifice
valabilitatea şi legalitatea actului ce îi era prezentat pentru a fi supus operaţiunilor de
transcriere sau înscriere şi nici nu avea obligaţia să verifice existenţa dreptului
transmiţătorului. Din acest motiv, se consideră că asemenea înregistrări aveau valoare
relativă661.
În al cincilea rând, sancţiunea aplicabilă pentru neîndeplinirea formalităţilor de
transcriere şi înscriere în registre o reprezenta inopozabilitatea faţă de terţi a dreptului
transmis sau constituit.

4. Sistemul de publicitate al cărţilor funciare


Sistemul real de publicitate al cărţilor funciare, a fost reglementat în a doua jumătate a
secolului al XIX-lea în legislaţia austriacă şi ungară, iar apoi şi prin Decretul-lege nr.
115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, aplicabil în
Transilvania, Banat, Crişana, Maramureş şi Bucovina.
Sistemul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare este recunoscut ca un sistem
complex, complet şi eficient, permiţând permanent cunoaşterea exactă a situaţiei juridice
a imobilului662. Sistemul este real, având la bază identitatea topografică a imobilelor,
înscrierile făcându-se pe imobile şi nu pe proprietari, fiecare imobil având o carte funciară
în care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a bunului663.
Sistemul cărţilor funciare este complet întrucât constituie o publicitate integrală care
prezintă toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale cu privire la imobilul analizat.
Sistemul a fost introdus iniţial în Bucovina numai cu privire la bunurile nobiliare, fiind
apoi extins asupra tuturor bunurilor imobile, iar în Transilvania acest sistem de publicitate
imobiliară a fost introdus pe regiuni, prin mai multe ordonanţe imperiale austriece, iar
după introducerea legislaţiei maghiare la 1861, au fost menţinute cărţile funciare664.

659 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., vol. II, 1929, p. 216. M.G. Rarincescu, op. cit., vol. I,

1947, p. 154. G.N. Luţescu, op. cit., p. 796.


660 L. Pop, op. cit., p. 273.
661 Idem, op. cit., p. 273.
662 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., p. 215.
663 L. Pop, op. cit., p. 274. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., p. 360.
664 L. Pop, op. cit., pp. 274-277. C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, op. cit., pp. 215-217.
După Marea Unire din 1918, s-a încercat extinderea sistemului de carte funciară în
întreaga ţară, astfel încât în anul 1937, în câteva localităţi din judeţul Ilfov au început
lucrările de întocmire a cărţilor funciare, întocmindu-se cărţi funciare provizorii, dar
activitatea începută a fost sistată.
Ulterior, sistemul cărţilor funciare a fost reorganizat prin Decretul-lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispoziţiilor referitoare la cărţile funciare. În lipsa cadastrului naţional,
Decretul-lege nr. 115/1938 a putut să fie pus în aplicare numai în Transilvania şi
Bucovina.
Prin Legea nr. 389/1943 a fost extinsă în Transilvania aplicarea legislaţiei civile şi
comerciale româneşti, fiind menţinută o parte a legislaţiei funciare locale. Ulterior, prin
Legea nr. 241/1947 pentru punerea în aplicare în Transilvania a Legii pentru unificarea
dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare din 27 aprilie 1938, au fost înlocuite toate
reglementările locale privitoare la cărţile funciare în afara celor privind cărţile funciare
centrale, pentru căi ferate şi canale.
Prin dispoziţiile Legii nr. 242/1947 cărţile funciare provizorii au fost transformate în
cărţi de publicitate funciară (sistem intermediar de publicitate, în cadrul căruia intabularea
nu are efect constitutiv de drepturi).
În Bucovina, legea a fost pusă în aplicare prin Decretul-lege nr. 115/1938 pentru
punerea în aplicare în Bucovina a Legii pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare.
Fiecare imobil avea cartea sa funciară, în care erau trecute toate actele translative
sau constitutive de drepturi reale, precum şi anumite drepturi de creanţă.
Întocmirea şi numerotarea cărţilor funciare se realiza pe comune, oraşe şi municipii,
iar cărţile funciare din aceeaşi localitate formau registrul funciar al acesteia.
Cărţile funciare se ţineau în exemplar unic la judecătoria în a cărei rază de
competenţă teritorială se afla localitatea şi se întregeau, conform legii, cu alte documente
şi registre.
Cartea funciară era organizată după cum urmează:
- Titlul cărţii funciare (care cuprindea numărul, denumirea comunei, oraşului sau
municipiului unde era situat imobilul);
– Partea I (foaie de avere) cuprindea descrierea imobilului şi prezentarea elementelor
componente ale acestuia (numărul de ordine, numărul topografic, denumirea imobilului,
suprafaţa, felul de cultură sau de folosinţă).
– Partea II (foaia de proprietate) cuprindea înscrierile cu privire la dreptul de proprietate
asupra imobilului (numărul de ordine, înscrierile cu privire la proprietate, observaţii),
respectiv, numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce reprezintă titlul dreptului de
proprietate, strămutările şi transmisiunile proprietăţii, servituţi în folosul imobilului, fapte
juridice, drepturi şi obligaţii de care se bucurau sau era ţinut titularul, modificări, îndreptări,
însemnări. Tot aici erau înscrise şi acţiunile cu privire la dreptul de proprietate.
– Partea III (foaia de sarcini) conţinea drepturile reale constituite asupra imobilului,
respectiv dreptul de superficie, servituţile, dreptul de uz, uzufruct, abitaţie, ipotecile,
privilegiile imobiliare, locaţiunea pe o perioadă mai mare de 3 ani, cesiunea de venituri,
acţiuni privind drepturile tabulare cuprinse în această parte, sechestrul asigurător sau
judiciar, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale, alte modificări, îndreptări, însemnări665.

665 L. Pop. op. cit., pp. 277-279.


Cartea funciară se întregea prin plan (care cuprindea parcelele, cu arătare numărului
fiecăreia şi orice schimbare în întinderea unei parcele), înscrisurile privitoare la titlu sau
faptul juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea şi registrul de intrare (prin care se
stabilea ordinea şi rangul înscrierilor).
Imobilele din domeniul public erau înscrise în registre speciale.

4.1. Principiile sistemului cărţilor funciare


Întrucât aceste principii nu au fost enunţate în cuprinsul Decretului-lege nr. 115/1938,
în doctrină au fost exprimate opinii diferite cu privire la acestea.
Considerăm, alături de alţi autori, că sistemul de publicitate al cărţilor funciare era
guvernat de următoarele principii:
– Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, care
rezulta din dispoziţiile art. 17 şi 18 ale Decretului-lege nr. 115/1938 şi în conformitate cu
care drepturile reale asupra imobilelor se puteau constitui, modifica sau stinge numai prin
operaţiunea înscrierii în cartea funciară.
Drepturile reale înscrise în cartea funciară purtau denumirea de drepturi tabulare666.
Nu erau supuse înscrierii în cartea funciară dobândirea prin succesiune legală şi
testamentară, vânzarea silită, exproprierea, însă era necesară înscrierea în cartea
funciară atunci când titularul dreptului urmărea să transmită sau să greveze bunul667.
Regimul de carte funciară se aplica numai drepturilor tabulare. Drepturile
extratabulare se dobândeau, se modificau sau se stingeau fără înscriere în cartea
funciară, în cazurile anume prevăzute de lege. În sistemul Decretului-lege nr. 115/1938,
recunoaşterea drepturilor reale extratabulare avea un caracter excepţional, dispoziţiile
legale cu privire la această categorie de drepturi fiind de strictă interpretare.
– Principiul publicităţii integrale şi absolute, în conformitate cu care toate actele
juridice care aveau ca obiect transmisiunea, modificarea sau stingerea unui drept real
imobiliar erau supuse înscrierii în cartea funciară668. Era obligatorie şi menţionarea
modificărilor privind situaţia materială a imobilului.
– Principiul legalităţii, în conformitate, cu care înscrierile în cartea funciară nu puteau
fi făcute decât după verificarea legalităţii titlului supus înregistrării.
– Principiul oficialităţii, în conformitate cu care, la momentul înscrierii, judecătorului îi
revenea obligaţia de a verifica din oficiu cererea de înscriere şi actele care o însoţeau.
Cererea, o dată înregistrată, nu mai putea fi completată cu înscrisuri noi669.
– Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară, rezultat din dispoziţiile art. 32
din Decretul-lege nr. 115/1938, în conformitate cu care se prezuma că dreptul real înscris
în cartea funciară este exact, iar dreptul radiat din cartea funciară nu există. Cele două
prezumţii erau prezumţii relative, astfel încât era îngăduită dovada contrară.
Era ocrotit astfel, cel care a dobândit prin act juridic un drept real, întemeindu-se pe
cuprinsul cărţii funciare.670

666 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 448.


667 L. Pop, op. cit., p. 281; I. Albu, op. cit., pp. 391 şi urm.
668 E. Safta-Romano, op. cit., p. 370.
669 C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 293.
670 Sub aspectul consecinţelor ce decurg din acest principiu, a se vedea S. Brădeanu, Către o nouă legislaţie

funciară, Bucureşti, 1938, p. 92.


– Principiul priorităţii, în conformitate cu care înscrierile se realizau în ordinea
cererilor, ordine care conferea şi rangul înscrierii. Rangul tabular reprezenta efectul unei
înscrieri în raport cu alte înscrieri din aceeaşi carte funciară671.
– Principiul relativităţii, în conformitate cu care înscrierea în cartea funciară a
drepturilor reale putea fi făcută numai, în primul rând, împotriva aceluia care la momentul
înregistrării cererii era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urma a fi
făcută şi, în al doilea rând, împotriva aceluia care, mai înainte de a fi înscris, şi-a grevat
dreptul, dacă se solicita înscrierea deodată a ambelor drepturi672.
Înscrierile în cartea funciară erau de trei feluri, intabularea, înscrierea provizorie şi
notarea.
Intabularea şi înscrierea provizorie aveau ca obiect drepturi reale imobiliare cuprinse
în cartea funciară, iar notarea privea drepturile personale, faptele şi raporturile juridice
supuse, conform legii, înscrierii în cartea funciară.
Intabularea constituia acea înscriere prin intermediul căreia se transmitea, se
constituia, se modifica sau se stingea un drept real imobiliar, de la data înregistrării cererii
de înscriere. Intabularea reprezenta, deci, o înscriere definitivă şi avea efect constitutiv de
drepturi673, operând pe baza unui act autentic, care trebuia să întrunească toate condiţiile
de formă şi de fond pentru transferul drepturilor reale.
Pentru a opera intabularea trebuia ca înscrisul original să cuprindă data când a fost
întocmit, domiciliul părţilor, numărul parcelei sau al cărţii funciare, dacă înscrierea se
referea la toate parcelele incluse în aceeaşi carte funciară, precum şi declaraţia expresă
prin care acela al cărui drept urmează a fi grevat, restrâns, strămutat ori stins îşi dădea
consimţământul la intabulare.674
Intabularea avea efect constitutiv de drepturi.
Înscrierea provizorie sau intabularea imperfectă constituia acea înscriere prin care se
strămuta, se constituia, se modifica sau se stingea un drept real, condiţionat de
justificarea ulterioară675.
Înscrierea provizorie se folosea în cazul în care înscrisul original nu îndeplinea
condiţiile speciale pe care legea le prevedea pentru intabulare sau atunci când înscrierea
era cerută în baza unei hotărâri judecătoreşti supuse recursului676.
După îndeplinirea condiţiilor de intabulare, dreptul real urma a fi intabulat definitiv, cu
efecte retroactive, din momentul efectuării înscrierii provizorii. Dacă înscrierea provizorie
era justificată, fie ca urmare a rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti în baza
căreia s-a făcut înscrierea provizorie, fie prin îndeplinirea ulterioară a cerinţelor impuse
pentru ca înscrisul original să poată constitui temei pentru intabulare, aceasta se putea
transforma într-o intabulare perfectă.677
Justificarea desemna îndeplinirea condiţiilor cerute de lege pentru transformarea
înscrierii provizorii în înscriere definitivă.
Aşadar, înscrierea provizorie era o intabulare imperfectă şi condiţionată având ca
obiect, la fel ca intabularea, numai înscrierea drepturilor reale imobiliare.

671 C. Negrea, Legiuirile civile locale, Cluj, 1946, p. 103, citat de L. Pop, op. cit., p. 282.
672 E. Safta-Romano, op. cit., p. 370.
673 L. Pop, op. cit., p. 283.
674 I. Albu, op. cit., p. 428. L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., pp. 348 şi 349.
675 I. Dogaru, T. Sâmbrian, op. cit., p. 447. I. Albu, op. cit., p. 429.
676 L. Pop, op. cit., p. 284.
677 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 349.
Notarea reprezenta o operaţiune de înscriere a unor drepturi personale, fapte sau alte
raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare, pentru a le face opozabile terţilor.
Notarea era permisă numai în cazurile prevăzute de lege, fără a se cere îndeplinirea
unor condiţii speciale.
În sistemul cărţilor funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale, puteau fi
intabulate sau înscrise. Drepturile de creanţă puteau fi numai notate în cartea funciară.
Puteau să fie notate în cartea funciară minoritatea, punerea sub interdicţie a titularului
dreptului real, contractul de locaţiune pe o durată mai mare 3 ani, interdicţia înstrăinării
sau grevării unui drept intabulat, separaţia de patrimonii, acţiunea de partaj, acţiunea
pauliană, acţiunea în anularea unei hotărâri judecătoreşti declarative de moarte, dreptul
de preemţiune, existenţa unor litigii cu privire la imobil678.
Notarea în cartea funciară a unor drepturi de creanţă sau a unor fapte sau raporturi
juridice născute în legătură cu imobilele avea ca efect, pe lângă opozabilitatea faţă de
terţi a drepturilor notate, şi realizarea unei publicităţi complete, care să permită terţilor
cunoaşterea situaţiei juridice reale a imobilului.

4.2.Acţiunile de carte funciară


Cu privire la înscrierile din cartea funciară, puteau fi exercitate în justiţie două acţiuni, şi
anume: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.
Conform reglementărilor art. 22 şi 23 din Legea nr. 115/1938, acela care s-a obligat la
constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar avea obligaţia să
predea înscrisurile necesare pentru intabularea dreptului în cartea funciară.
Atunci când era vorba despre stingerea unui drept real imobiliar, acela care s-a
obligat trebuia să predea actele necesare pentru radierea dreptului din cartea funciară679.
Dacă această persoană refuza să-şi îndeplinească obligaţia asumată, cel îndreptăţit
să-şi intabuleze în cartea funciară dreptul real imobiliar putea cere instanţei judecătoreşti
să hotărască înscrierea dreptului în cartea funciară; în cazul stingerii unui drept real
imobiliar, persoana îndreptăţită putea solicita instanţei judecătoreşti să dispună radierea
dreptului real.
În cazurile menţionate, hotărârea judecătorească suplinea refuzul persoanei ce s-a
obligat şi în baza acesteia opera intabularea.
Acţiunea în prestaţie tabulară se putea introduce fie împotriva aceluia care s-a obligat
să constituie, să transmită sau să stingă un drept real, fie împotriva terţului subdobânditor
înscris în cartea funciară, dacă reclamantul a avut posesia bunului imobil la momentul la
care terţul subdobânditor a contractat, iar actul juridic, cu dată certă, în baza căruia s-a
solicitat instanţei prestaţia tabulară a fost încheiat anterior actului în baza căruia terţul şi-a
înscris dreptul în cartea funciară şi dacă terţul a dobândit dreptul fie cu titlu gratuit, fie a
fost de rea-credinţă680.
În ceea ce priveşte prescripţia dreptului la acţiune în prestaţie tabulară, potrivit
reglementărilor Decretului-lege nr. 115/1938, atât în doctrină, cât şi în practica judiciară
au fost exprimate opinii divergente.

678 E. Safta-Romano, op. cit., p. 374.


679 L. Pop, op. cit., p. 285.
680 L. Pop, op. cit., p. 285.
Potrivit unui prim punct de vedere, chiar dacă înscrierea avea efect constitutiv de
drepturi, acţiunea în prestaţie tabulară avea caracter personal şi era prescriptibilă în
termenul general de prescripţie de 3 ani prevăzut de Decretul nr. 167/1958 (act normativ
care reglementa prescripţia extinctivă la acea vreme).681
Într-o altă opinie, acţiunea în prestaţie tabulară trebuia considerată prescriptibilă, fiind
supusă dispoziţiilor Decretului nr. 167/1958, atunci când prin aceasta se tindea la
executare unei obligaţii de a face rezultată dintr-un act juridic, în timp ce, atunci când
acţiunea în prestaţie tabulară era consecinţa unei alte acţiuni principale, trebuia considerată
prescriptibilă sau imprescriptibilă, după caz, potrivit principiului accesorium sequitur
principale.682
Acţiunea în prestaţie tabulară în sistemul Decretului-lege nr. 115/1938 era o acţiune
reală, imprescriptibilă, iar nu o acţiune personală683.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, a decis, în soluţionarea căii extraordinare de
atac a recursului în interesul legii, că acţiunile de carte funciară (în prestaţie tabulară
şi în rectificare tabulară), având ca obiect înscrierea în cartea funciară a unor drepturi
reale imobiliare prevăzute în acte juridice valabil încheiate anterior intrării în vigoare a
Legii nr. 7/1996, sunt guvernate de dispoziţiile legii vechi, respectiv de Decretul-lege
nr. 115/1938.
Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară constituia acea acţiune în justiţie
cu ajutorul căreia se solicita instanţei judecătoreşti îndreptarea sau înlăturarea unei
înscrieri din cartea funciară, care nu corespundea realităţii juridice, în scopul de a se
realiza concordanţa dintre starea tabulară şi situaţia juridică a imobilului.
Rectificarea înscrierilor privitoare la drepturile tabulare era reglementată de art. 34-40
din Decretul-lege nr. 115/1938.
Textele legale permiteau rectificarea intabulării şi a înscrierii provizorii şi rectificarea
notării.
Rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii putea fi solicitată dacă înscrierea
sau titlul pe baza căruia a fost operată nu au fost valabile, dacă, urmare înscrierii, dreptul
a fost calificat greşit ori dacă nu mai erau întrunite condiţiile de existenţă a dreptului
înscris ori au încetat efectele actului juridic în baza căruia a fost operată înscrierea684.
Potrivit dispoziţiilor art. 35 din Decretul-lege nr. 115/1938, rectificarea înscrierii se putea
realiza, în lipsa acordului părţilor, numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.
Conform reglementărilor Legii nr. 115/1938, art. 36 şi 37, acţiunea în rectificare era
imprescriptibilă, sub rezerva prescrierii acţiunii de fond, atât faţă de dobânditorul
nemijlocit, cât şi faţă de terţul dobânditor de rea-credinţă al dreptului înscris în folosul
său685.
Acţiunea în rectificare îşi producea efectele şi faţă de terţii dobânditori de
bună-credinţă care au dobândit ulterior un drept real prin act juridic cu titlu oneros,
întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, dacă rectificarea avea ca temei cauze
anterioare sau concomitente înscrierii nevalabile, în sensul că titlul nu era valabil sau

681 D. Chirică, Publicitatea transferurilor drepturilor de proprietate imobiliară, în Dreptul nr. 4/1992, p. 23.
682 E. Lupan, Drept civil. Parte generală, Ed. Argonaut, Cluj-Napoca, 1997, p. 278.
683 În acelaşi sens, E. Safta-Romano, op. cit., p. 375; L. Pop, op. cit., p. 286; a se vedea doctrina şi practica

judiciară citată de autorii menţionaţi.


684 L. Pop, op. cit., p. 288.
685 E. Safta-Romano, op. cit., p. 375.
dreptul a fost greşit calificat şi dacă era introdusă în termenul de prescripţie prevăzut de
lege, respectiv 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului a cărui
rectificare a fost solicitată sau în termen de 6 luni de la data comunicării către persoana
îndreptăţită, a încheierii prin care s-a dispus înscrierea a cărei rectificare a fost solicitată,
după caz.686
Rectificarea notării putea fi solicitată pentru nevalabilitatea notării, greşita calificarea a
dreptului personal, a faptului juridic notat, dacă nu mai erau întrunite condiţiile de
existenţă a dreptului personal, a faptului sau raportului juridic notat ori dacă încetaseră
efectele actului juridic în baza căruia s-a efectuat notarea ori dacă notarea nu mai era
exactă sau conformă cu realitatea.
Acţiunea privind îndreptarea unor erori materiale de carte funciară – potrivit
dispoziţiilor art. 40 din Decretul-lege nr. 115/1938 – avea ca finalitate corectarea unor
greşeli de fapt strecurate în încheierea prin care s-a ordonat înscrierea sau în textul
înscrierii şi care reprezentau abateri de la cuprinsul titlului aflat la baza înscrierii. Printr-o
asemenea acţiune nu se putea modifica sau completa titlul, scop în care se impunea
promovarea căilor de atac, în cazul hotărârilor judecătoreşti, sau a acţiunilor de drept
comun specifice din materia nulităţii actelor juridice.

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 13 : unitatea de învățare urmărește precizarea


instituției publicității imobiliare, a obiectivelor urmărite prin aceasta și a sistemelor de
publicitate imobiliară anterioare adoptării Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității
imobiliare, cu modificările și completările ulterioare.

Concepte și termeni de reținut: sistemul de publicitate ar registrelor de


transcripțiuni și inscripțiuni, sistemul de publicitate al cărților funciare.

Întrebări de control și teme de dezbatere

1. Explicați în ce constă sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și


inscripțiuni

2. Explicați în ce constă sistemul de publicitate al cărților funciare

3. Precizați în ce condiții poate fi formulată acțiunea în prestație tabulară conform


prevederilor Decretului-Lege nr. 115/1938

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt obiectivele publicității imobiliare

686 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., pp. 353 şi 354.


2.Explicați ce este înscrierea provizorie

3.Explicați ce este intabularea

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
UNITATEA DE ÎNVĂȚARE 14
CADASTRUL ȘI PUBLICITATEA IMOBILIARĂ (II)
Obiectivele unității de învățare:

- Familiarizarea studenților cu principiile sistemului de publicitate al Legii nr.


7/1996, modificată şi ale noului Cod civil
- Familiarizarea studenților cu acțiunile privind publicitatea imobiliară
- Familiarizarea studenților cu noțiunea de cadastru general

Competențele unității de învățare :

- Studenții vor putea explica în ce constă cadastrul general și funcțiile acestuia


- Studenții vor putea explica care sunt principiile sistemului de publicitate al Legii
nr. 7/1996, modificată şi ale noului Cod civil
- Studenții vor putea explica care este conținutul cărții funciare

Timp alocat de învățare : 2 ore

Conținutul unității de învățare

Sistemul de publicitate imobiliară reglementat de dispoziţiile Legii nr. 7/1996,


modificată687 şi de dispoziţiile noului Cod civil
1. Cadastrul general şi funcţiile acestuia
Prin Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996688, au fost puse bazele
unui sistem real şi unic de publicitate imobiliară, cu aplicabilitate pe întreg teritoriul ţării,
care a înlocuit sistemele paralele de publicitate imobiliară existente anterior.
Publicitatea instituită prin dispoziţiile Legii nr. 7/1996, modificată a generalizat
sistemul cărţilor funciare şi în zonele din ţară în care erau în vigoare dispoziţiile legale
privind registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, și a creat un sistem asemănător aceluia
instituit prin prevederile Legii nr. 115/1938, însă înscrierile în cărţile funciare după Lege

687 Cu privire la publicitatea imobiliară instituită prin prevederile Legii nr. 7/1996, a se vedea şi M. Miclea, Cadastrul

şi cartea funciară, Ed. ALL, Bucureşti, 1995; M. Ionescu, Principiile de bază ale publicităţii imobiliare şi ale noului sistem
de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996, în Dreptul, nr. 6/1997, pp. 35-45;
I. Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în Dreptul, nr. 11/1996, pp. 5 şi urm.;
M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, SRL, Bucureşti, 2000,
pp. 193-463; Gh. Dobrican, Probleme teoretice şi practice privind publicitatea imobiliară, în Dreptul nr. 10/2000, pp.
62-75; Gh. Dobrican, Discuţii în legătură cu Legea nr. 499/2004 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului
nr. 41/2004 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, în Dreptul nr. 4/2005,
pp. 14 şi urm.
688 Publicată în M. Of. nr. 61 din 26 martie 1996, republicată în M. Of. nr.43 din 7 februarie 2013, modificată și

completată prin Legea nr. 68/2014 pentru modificarea alin. (1) al art. 29 din Legea cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr. 7/1996 şi a Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor
agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin
în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor
Statului, publicată în M.Of. nr. 352 din 13 mai 2014.
nr. 7/1996 nu aveau efect constitutiv de drepturi, ci permiteau doar opozabilitatea actului
încheiat în raporturile cu terţii.
Legea nr. 7/1996, modificată şi Codul civil reglementează publicitatea imobiliară prin
sistemul cărţilor funciare. Art. 876 alin. (1) din Codul civil precizează că scopul şi obiectul
cărţilor funciare îl reprezintă descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale care au ca
obiect aceste imobile, prin imobil, conform alin (3) al aceluiași articol înțelegându-se una
sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără
construcții, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ-
teritoriale și care sunt identificate printr-un număr cadastral unic. În acelaşi fel este definit
imobilul şi de art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, modificată, iar alin. (7) al aceluiaşi
articol prevede că entităţile de bază ale acestui sistem sunt imobilul şi proprietarul.
Reglementarea generală privind organizarea cadastrului şi principiile care
guvernează această activitate este conţinută de Legea nr. 7/1996, modificată în Titlul I
„Regimul general al cadastrului şi publicităţii imobiliare”.
Cadastrul şi cartea funciară constituie sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă
tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională a tuturor imobilelor de pe întregul
teritoriu al ţării.
Cadastrul se realizează la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale, pe sectoare
cadastrale, sectorul cadastral fiind unitatea de suprafaţă delimitată de elementele liniare
stabile în timp (şosele, ape, canale, diguri, căi ferate).
Imobilul apare ca fiind entitatea de referinţă a înscrierilor în cartea funciară.689
Conform art. 879 alin. (5) Cod civil, operaţiunile de modificare a imobilului înscris în
cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică nici-un transfer
de proprietate.
În situaţia alipirii sau dezlipirii, imobilele rezultate se transcriu în cărţi funciare noi, cu
menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau,după
caz, cărţile funciare vechi se închid şi nu mai pot fi redeschise pentru alte înscrieri.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se
ţine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de
activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul
cadastral de publicitate imobiliară, indicându-se numărul cadastral al imobilelor şi numărul
de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi
cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al
înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Sistemul de evidenţă al cadastrului general are, deci, ca finalitate înscrierea în
registrul de publicitate imobiliară.
Cadastrele întocmite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale constituie baza
tehnică a cărţilor funciare, care se întocmesc, se numerotează şi se ţin, aşa cum am
arătat, pe localităţi.
Conform prevederilor art. 12 din Legea nr. 7/1996, documentele tehnice ale
cadastrului se întocmesc pentru fiecare sector cadastral și evidențiază situația de fapt

689 L. Pop, L.-M. Harosa, op. cit., p. 363.


constatată de comisia care a desfășurat lucrările de cadasatru și constituie temeiul
înregistrării din oficiu a imobilelor în evidențele de cadastru și în cartea funciară și
acestea sunt: planul cadastral, registrul cadastral al imobilelor și opisul alfabetic al
titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor și al altor deținători.
Autoritățile și instituțiile publice centrale și locale au obligația de a pune la dispoziția
Agenției Naționale, gratuit, datele, informațiile și copiile certificate ale documentelor
referitoare la sistemele informaționale specifice domeniilor proprii de activitate, pentru
lucrările sistematice de cadastru în vederea înscrierii în cartea funciară și, astfel fiind,
primarul unității administrativ-teritoriale în care se desfășoara lucrările de cadastru are
obligația să înștiințeze deținătorii imobilelor, prin afișare și prin alte mijloace de
publicitate, cu privire la obligația acestora de a permite accesul specialiștilor să execute
măsurătorile, de a prezenta actele juridice referitoare la imobile, de a identifica limitele
imobilelor impreună cu echipele care realizează lucrările de specialitate și de a verifica
informațiile privitoare la imobilele pe care le dețin, în etapa de publicare a documentelor
tehnice cadastrale.
Pentru realizarea lucrărilor de înregistrare sistematică de cadastru, secretarul
unității administrativ-teritoriale trebuie să comunice, în termen de 30 de zile de la data
decesului unei persoane, camerei notarilor publici în a cărei circumscripție teritorială
defunctul și-a avut ultimul domiciliu o sesizare pentru deschiderea procedurii
succesorale și această sesizare trebuie să cuprindă numele, prenumele și codul
numeric personal ale defunctului, data decesului și data nașterii acestuia, ultimul
domiciliu al defunctului, bunurile mobile sau imobile ale defunctului înregistrate în
evidențele fiscale sau, după caz, în registrul agricol și date despre eventualii succesibili.
Dacă proprietarii, posesorii sau alți deținători nu se prezintă, identificarea limitelor
imobilelor se va face în lipsa acestora, iar primarul unității administrativ-teritoriale
trebuie să elibereze certificatele și să furnizeze gratuit echipelor de realizare a lucrărilor
sistematice de cadastru date și informații cuprinse în registrul agricol, registrul de rol
nominal unic, nomenclatura stradală, listele cuprinzand următoarele date: numele,
prenumele, codul numeric personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală,
adresa domiciliului pentru persoanele fizice, respectiv denumirea, adresa sediului și
codul de inregistrare fiscală sau, după caz, codul unic de înregistrare, în cazul
persoanelor juridice și orice alte informații și evidențe care ar putea fi necesare realizării
lucrării sistematice de cadastru în vederea înscrierii în cartea funciară.
Primarii localităţilor au obligaţia să înştiinţeze deţinătorii imobilelor, în scris, prin
afişare şi prin alte mijloace de publicitate în ce priveşte obligaţiile acestora, anume să
permită accesul specialiştilor pentru executarea lucrărilor de cadastru, să prezinte actele
juridice referitoare la imobile, să identifice limitele imobilelor împreună cu echipele care
realizează lucrările de specialitate și să verifice informațiile privitoare la imobilele pe care
le dețin, în etapa de publicare a documentelor tehnice cadastrale.
Documentele tehnice pentru fiecare sector cadastral se afişează, prin grija oficiului
teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară, la primăria unităţii administrativ-teritoriale în
cauză, iar în regiunile de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, titularii sarcinilor înscrise
în vechile registre de publicitate imobiliară trebuie să solicite transcrierea acestora în
cărțile funciare, în termen de 30 de zile de la afișare, prin sarcini înțelegându-se ipotecile,
privilegiile, somațiile, sechestrele, litigiile și orice acte juridice înscrise în vechile registre
de publicitate imobiliară.
În privinţa rectificării documentelor tehnice ale cadastrului, cererile având asemenea
obiect trebuie să fie formulate în termen de 30 de zile de la afişare şi să fie însoţite de
documente doveditoare şi trebuie adresate oficiului teritorial de cadastru şi publicitate
imobiliară, care le soluţionează prin încheiere de carte funciară, în termen de 30 de zile
de la terminarea perioadei de afișare, prin proces-verbal care face parte integrantă din
încheierea de înscriere din oficiu în cartea funciară.
De la data deschiderii cărţilor funciare din oficiu, registrele de transcripţiuni şi
inscripţiuni, cărţile funciare şi orice alte evidenţe de cadastru şi publicitate imobiliară se
înlocuiesc cu planul cadastral şi cu noile cărţi funciare, iar evidenţele vechi se păstrează
la arhiva biroului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară şi identificarea şi
numerotarea imobilelor cuprinse în actele de proprietate şi planurile anterioare realizării
cadastrului şi deschiderii noilor cărţi funciare îşi pierd valabilitatea.
Prin sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează:
a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor
prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale,
precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor, a altor deţinători legali de imobile
și a posesorilor;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă
a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate;
d) publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a
drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice, precum și a oricăror raporturi juridice
supuse publicității, referitoare la imobile.
Cadastrul general are, conform dispoziţiilor legale, următoarele funcţii:
- Funcţia tehnică, realizată prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei
limitelor dintre imobilele învecinate, prin documentațiile cadastrale determinându-se
suprafața terenurilor și construcțiilor, urmare măsurătorilor efectuate;
- Funcţia economică, prin care se evidenţiază elementele tehnice necesare stabilirii
valorilor impozitabile ale imobilelor sau, după caz, a impozitelor sau taxelor pentru aceste
imobile;
- Funcţia juridică, care se realizată prin identificarea proprietarilor, respectiv a
posesorilor imobilelor și prin înscrierea acestora în evidențele cadastrale, în scopul
înscrierii în cartea funciară.
Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul integrat de cadastru și carte funciară
are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la
imobilele din acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile teritoriale
pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
Legea prevede organizarea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară,
instituţie publică cu personalitate juridică, în subordinea Secretariatului General al
Guvernului. La nivel judeţean şi al Municipiului Bucureşti se înfiinţează oficiile de cadastru
şi publicitate imobiliară, ca unități cu personalitate juridică, aflate în subordinea Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale, la nivelul fiecărei circumscripții
judecătorești, în subordinea oficiilor teritoriale, funcţionează birouri de cadastru şi
publicitate imobiliară sau, după caz, birouri de relații cu publicul, ca unități fără
personalitate juridică.
Tot în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a fost
înfiinţat Centrul Naţional de Cartografie, instituție cu personalitate juridică.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de
registratori de carte funciară, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale,
în urma unui concurs organizat de aceasta. De asemenea, asistenți-registratori au
atribuțiunea de a efectua înscrierile în cartea funciară, în baza dispozițiilor date de
registratori, de a elibera extrasele de carte funciară și certificatele de sarcini.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în responsa-
bilitatea unui registrator-şef, iar în cadrul birourilor teritoriale, în responsabilitatea unui
registrator coordonator, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în
urma unui concurs.

2. Conţinutul cărţii funciare


Carte funciară a fost definită ca fiind un înscris autentic şi cu caracter public, care
cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum şi
indicarea, după caz, a drepturilor de creanţă, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice
în legătură cu imobilele înscrise în carte funciară, fie în scopul dobândirii sau stingerii
unor drepturi reale, fie în vederea opozabilităţii lor faţă de terţi, fie, în sfârşit, numai în
scopul informării altor persoane interesate.690
Cartea funciară este formată din titlu şi trei părţi.
Titlul indică numărul şi numele localităţii în care este situat imobilul.
Partea I, privind descrierea imobilelor, conţine numărul de ordine şi cel cadastral al
fiecărui imobil, suprafaţa imobilului, reieșită din măsurători cadastrale, destinaţia,
categoriile și, după caz, construcţiile.
Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, conţine numele
proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept, strămutările proprietăţii,
dreptul de administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu gratuit,
servituţile constituite în folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte
raporturi juridice, acţiunile privitoare la proprietate, recepția propunerii de dezmembrare
ori de comasare și respingerea acesteia, respingerea cererii de recepție și/sau de
înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă, obligații de a nu face, interdicțiile
de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare,
restructurare și amenajare, clauza de inalienabilitate a imobilului, conform art. 628 alin.
(2) din Codul civil și clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2329 alin. (3) din același Cod,
modificări, îndreptări, însemnări cu privire la titlu, în partea I sau partea a II-a a cărţii
funciare.

690 Idem, p. 131; Cu privire la cartea funciară, a se vedea A.A. Chiș, în M.Uliescu, coordonator, Colectiv, Noul
Cod civil. Studii și comentarii. Cartea a III-a și Cartea a IV-a (art. 535-1163), Ed. Universul Juridic, București, 2013,
pp. 428-473; A. Trăilescu, în Noul Cod civil. Comentariu pe articole art. 1-2664, Coordonatori: Fl. A. Baias, E.
Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Editura C.H. BECK, București, 2012, pp.905-944; D.M. Cosma, în Colectiv,
Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență, Vol. I, art. 1-952. Despre legea civilă. Persoanele. Familia.
Bunurile, Editura Hamangiu, București, 2012, pp.1211-1282.
Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate, drepturile reale de garanție şi sarcini, cuprinde dreptul de superficie, uzufruct,
uz, abitaţie, servitute în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare,
locaţiunea şi cesiunea de creanță, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte,
sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor acestuia, modificări, îndreptări, însemnări
cu privire la înscrierile făcute în această parte691.

3. Principiile sistemului de publicitate al Legii nr. 7/1996, modificată şi ale


noului Cod civil
Trăsăturile noului sistem de carte funciară se înfăţişează după cum urmează:692
- orice imobil trebuie să fie cuprins într-o carte funciară;
- evidenţa juridică trebuie să se ţină pe imobile şi nu pe persoane;
- cărţile funciare se întocmesc şi se numerotează pe teritoriul administrativ al fiecărei
localităţi;
- cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar;
- cărţile funciare se întregesc cu alte documente şi registre, astfel încât să reflecte
situaţia juridică reală a imobilelor;
-cărţile funciare descriu imobilul împreună cu drepturile reale corespunzătoare şi cu
indicarea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice sau a altor raporturi juridice
aflate în legătură cu imobilul;
- carte funciară asigură opozabilitate faţă de terţi a drepturilor reale dobândite ori
modificate, precum şi a altor acte juridice, fapte juridice sau raporturi juridice aflate în
legătură cu imobilul;
- atât cartea funciară, cât şi documentele cu care aceasta se întregeşte sunt publice,
astfel cum reglementează, în condiţiile actuale, art. 883 din Codul civil;
- la aceste trăsături evidenţiate în doctrina juridică înaintea adoptării noului Cod civil,
trebuie să mai adăugăm şi cea mai importantă dintre acestea, introdusă prin dispoziţiile
noului Cod civil, anume acea că, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi
faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care
a justificat înscrierea (art. 885 alin. 1 Cod civil) şi, de asemenea, conform alin. (2) teza I al
aceluiaşi articol, drepturile reale se pierd sau se sting numai prin radierea lor din cartea
funciară, cu consimţământul titularului exprimat prin înscris autentic notarial.
Regimul juridic al cărţilor funciare reglementate de Legea nr. 7/1996, modificată şi de
noul Cod civil, configurează mai multe principii, la care ne vom referi în cele ce
urmează693.
Un prim principiu îl constituie publicitatea integrală a înscrierii drepturilor reale şi al
specialităţii înscrierilor694. Conform principiului enunţat, publicitatea, conform Legii nr.
7/1996, modificată şi conform noului Cod civil, are caracter real, adică evidenţa se ţine pe
imobile şi nu pe persoane. Art. 876 Cod civil prevede că descrierea imobilelor şi arătarea

691 I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, op. cit., pp. 366-367.


692 M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Ed. Universul Juridic, București, 2006, pp. 110-111.
693 Cu privire la aceste principii, a se vedea G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, op. cit., pp. 245-254; C.

Bîrsan, op. cit., pp.451-456.


694 B. Florea, op. cit, p. 239.
drepturilor reale care au ca obiect aceste bunuri se operează în cartea funciară, unde, în
cazurile prevăzute de lege, pot fi înscrise şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă
au legătură cu imobilele care sunt cuprinse în cartea funciară.
Toate informaţiile înscrise în cartea funciară trebuie să fie precise şi clare, astfel încât
să permită tuturor persoanelor interesate, care consultă cartea funciară, să aibă o
imagine completă şi reală cu privire la imobilul care prezintă interes şi să cunoască toate
informaţiile de natură juridică cu privire la acesta.
Pentru un ansamblu condominiu, constituit din mai multe imobile, cu cote-părţi
indivize comune, se deschide o carte funciară colectivă, iar pentru fiecare imobil,
apartament etc. având proprietari diferiţi, se formează câte o carte funciară individuală.
Dreptul de proprietate comună forțată și perpetuă pe părțile comune ale unui imobil se
valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia
sau a unei părți determinate din acesta.
Astfel fiind, nu poate fi admisă cererea unui proprietar prin care s-a solicitat
deschiderea unei cărţi funciare individuale, atâta timp cât nu s-a deschis o carte funciară
pentru întregul imobil.
În al doilea rând, se evidenţiază principiul relativităţii înscrierilor, în conformitate cu
care înscrierea unui drept real se poate efectua numai împotriva aceluia care, la
momentul înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea
urmează a fi făcută şi împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, şi-a grevat
dreptul, atunci când amândouă înscrierile se cer deodată. În acest sens sunt
reglementările art. 893 Cod civil.
Principiul menţionat este susceptibil de excepţii. Astfel, o primă excepţie o reprezintă
înscrierea drepturilor reale în cazul actelor juridice succesive. Conform prevederilor art.
894 Cod civil, în cazul în care un drept supus înscrierii în cartea funciară a constituit
obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă
îndreptăţit nu poate cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu
înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi
cu înscrisuri originale sau cu copii legalizate ale acestora.
De asemenea, o altă excepţie o reprezintă înscrierile întemeiate pe obligaţiile
defunctului. Conform prevederile art. 895 Cod civil înscrierile întemeiate pe obligaţiile
defunctului se pot efectua şi după ce dreptul a fost înscris pe numele moştenitorului, însă
numai în măsura în care moştenitorul este ţinut în continuare să respecte aceste obligaţii.
Un al treilea principiu al sistemului de publicitate în discuţie îl constituie principiul
legalităţii înscrierilor, principiu care are în vedere exactitatea şi corelaţia perfectă a
informaţiilor conţinute de cartea funciară, cu realitatea juridică.695
Principiul legalităţii înscrierii rezultă din dispoziţiile art. 29 și 30 ale Legii nr. 7/1996,
republicată, cu modificările ulterioare.
Astfel, registratorul admite cererea şi dispune intabularea sau înscrierea provizorie
prin încheiere, numai dacă, după verificare, constată că înscrisul îndeplineşte
următoarele condiţii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) identifică corect numele sau denumirea părților și menționează codul numeric
personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de
înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora;

695 Idem, pp. 240 şi 241.


c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral
sau topografic, după caz;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română,
cu precizarea că, în cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de către
un notar public în funcție în România;
e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru
autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini
ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepția cazului în care se face mențiune despre
aceasta în cuprinsul actului;
f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia
scutirilor legale sau a situației în care dovada încasării tarifului se face conform
procedurilor stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9 alin. (4) și (5) din Legea nr.
7/1996, modificată;
g) sunt îndeplinite alte prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se
află în competența registratorului.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară și actele depuse în
justificarea acesteia nu întrunesc condiţiile de formă cerute de lege pentru validitate,
aceasta se va respinge printr-o încheiere motivată. Registratorul va respinge cererea de
înscriere a actului a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau
pentru deîndeplinirea unor condiții speciale, iar despre respingerea cererii se va face
menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea
funciară.
Chiar dacă proprietara tabulară a terenului pe care se află construcţia a recunoscut
prin declaraţie autentică dreptul de proprietate al statului asupra spaţiului locativ de la
mansardă şi a fost de acord cu dezmembrare terenului şi cu constituirea unui drept de
superficie aferent construcţiei, în lipsa unei convenţii sinalagmatice, prin care părţile să
constituie un raport juridic, ca urmare a transmiterii unor drepturi şi asumării unor obligaţii,
cererea de intabulare formulată de stat nu poate fi admisă, deoarece declaraţia autentică
a fostei proprietare tabulare nu îndeplineşte condiţiile înscrierii în cartea funciară a
dreptului real pretins dobândit, nefiind un titlu apt de intabulare.696
În aplicarea dispoziţiilor art. 52 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, ale art. 2 pct. 2 şi ale art.
3 pct. 3 din Codul de procedură civilă( de la 1865?), Instanţa Supremă a stabilit, în
soluţionarea căii extraordinare de atac a recursului în interesul legii, că încheierea dată
de judecătorul de la biroul de carte funciară este supusă căii de atac a apelului, care se
judecă de tribunal, şi celei a recursului, care se judecă de curtea de apel.697
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în
cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.698
Înscrierea în cartea funciară nu are, deci, funcţia de a valida actul translativ sau
constitutiv de drepturi prin asanarea eventualelor vicii de fond sau de formă care sunt de
natură să atragă nulitatea lui.699
Al patrulea principiu al sistemului de publicitate imobiliară reglementat de Codul civil şi
de Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare, îl reprezintă principiul
priorităţii înscrierilor în cartea funciară, conform cu care dacă există mai mulţi prezumtivi
titulari ai unui drept tabular asupra aceluiaşi imobil, drept care rezultă în urma încheierii

696 C. Ap. Braşov, dec. civ. nr. 755/2005, citată de M. Tăbăraş, op. cit., Curierul Judiciar nr. 6/2009, p. 329.
697 Î.C.C.J., Secţiile Unite, dec. nr. II/2001, publicată în M. Of. nr. 230 din 7 mai 2001.
698 Gh. Dobrican, Limitele controlului exercitat de judecătorul biroului de carte funciară asupra actelor notariale

supuse intabulării, în Dreptul nr. 12/2003, p. 126.


699 M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 117.
unor acte cu acelaşi autor, antecesor al dreptului tabular, este considerat titular al
dreptului tabular acela care a îndeplinit primul formalităţile de publicitate imobiliară.700
Deci, primul care solicită înscrierea este şi primul titular al dreptului înscris, chiar şi în
cazul în care titlul său are o dată posterioară titlului altui dobânditor, în baza principiului
statuat prin adagiul qui prior tempore potior jure.
În cazul concursului de cereri de înscriere în cartea funciară, cererea de intabulare
având număr de înregistrare în registrul de intrare anterior cererii de notare a somaţiei de
executare, va avea un rang superior celei de notare introduse ulterior.701
Conform prevederilor art. 890 Cod civil, sub rezerva situaţiilor în care prin lege nu se
prevede altfel, înscrierile în cartea funciară îşi produc efectele de la data înregistrării
cererilor, legiuitorul prevăzând că se va ţine cont de data, ora şi minutul înregistrării
acestora în toate situaţiile în care cererea a fost depusă personal, prin mandatar ori notar
public ori, dacă este cazul, transmisă prin telefax, poştă electronică sau prin alte mijloace
care asigură transmiterea textului şi confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate
documentele justificative.
De asemenea, în cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării cererilor este aceea
care determină rangul acestora, iar dacă mai multe cereri s-au primit în aceeaşi zi prin
poştă sau curier, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor
dobândi numai provizoriu rang egal, urmând ca instanţa să se pronunţe, la cererea
oricărei persoane interesate, asupra rangului şi, atunci când este cazul, asupra radieri
înscrierii nevalabile.
Dacă două sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, este preferat,
indiferent de data certă a titlurilor aflate în concurs, acela care a fost pus în posesia
bunului său sau cel faţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile, cu excepţia
drepturilor de ipotecă care au acelaşi rang. Atunci când niciunul dintre dobânditori nu a
fost pus în posesia bunului său sau debitorul nu şi-a executat obligaţiile faţă de niciunul
dintre aceştia, este preferat acela care a sesizat primul instanţa judecătorească.
În acelaşi mod vor fi rezolvate situaţiile şi atunci când, în aceeaşi zi o cerere de
înscriere a fost depusă ori comunicată în condiţiile reglementate de art. 890 alin. (1) Cod
civil, iar alta primită prin curier sau poştă.
Principiul amintit este susceptibil de excepţiile prevăzute de legiuitor în cuprinsul
Codului civil.
Astfel, avem în vedere prevederile art. 887 Cod civil, text care reglementează
dobândirea anumitor drepturi reale fără înscriere în cartea funciară. Este vorba despre
acele drepturi reale care provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită,
expropriere pentru cauză de utilitate publică şi în alte cazuri prevăzute de lege.
Însă, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în
cartea funciară, drepturile reale dobândite fără înscriere în cartea funciară nu pot fi opuse
terţilor dobânditori de bună-credinţă. Deci, în acest caz, este necesară înscrierea
acestora în cartea funciară.
Tot astfel, dacă este vorba despre drepturi reale dobândite fără înscrierea în cartea
funciară, adică atunci când acestea provin din succesiune, accesiune naturală, vânzare
silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică sau în alte cazuri prevăzute de lege, iar

700 B. Florea, op. cit., p. 241.


701 C. Ap. Bucureşti, S. a III-a civilă, dec. nr. 815/2004, citată de M. Tăbăraş, op. cit., în Curierul Judiciar nr.
6/2009, p. 331.
titularii drepturilor astfel dobândite vor să dispună de acestea prin cartea funciară, este
necesar, în prealabil să facă înscrierea drepturilor respective.
O altă excepţie de la principiul în discuţie este stabilită prin prevederile art. 892 Cod
civil, care reglementează situaţia terţului dobânditor de rea-credinţă. Astfel, acela care a
fost îndreptăţit, printr-un act juridic încheiat în mod valabil, să înscrie un drept real în
folosul său în cartea funciară, poate cere radierea unui drept concurent sau acordarea de
rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată de altă persoană, dacă actul juridic în
temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferenţial este anterior
aceluia în baza căruia terţul şi-a înscris dreptul, dacă dreptul reclamantului şi acela al
terţului dobânditor provin de la un autor comun şi dacă înscrierea dreptului în folosul
reclamantului a fost împiedicată de terţul dobânditor, fie prin violenţă, fie prin viclenie.
De observat că radierea sau acordarea rangului preferenţial poate fi cerută şi atunci
când violenţa sau viclenia a provenit de la o altă persoană, alta decât terţul dobânditor,
dacă acesta din urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască această
împrejurare, la momentul încheierii contractului în baza căruia a dobândit dreptul intabulat
în folosul său.
Dreptul la acţiune este prescriptibil în termen de 3 ani, calculat de la data înscrierii de
către terţ a dreptului în folosul său.
De asemenea, tot ca o excepţie de la principiul priorităţii înscrierii în cartea funciară,
amintim privilegiile imobiliare. Privilegiile sunt reglementate la art. 2.333 şi urm. din Codul
civil.702
Un alt principiu al sistemului de publicitate analizat îl constituie principiul forţei
probante a înscrierii, acesta fiind consacrat de art. 900 Cod civil, text care instituie două
prezumţii relative, după cum urmează:
- dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se
prezumă că dreptul există în folosul ei.
- dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu
există.
Este posibil a se face dovada contrară numai atunci când este vorba despre
dobândirea unor drepturi reale fără înscriere în cartea funciară în condiţiile reglementate
la art. 887 din Codul civil.
Potrivit dispoziţiilor art. 901 alin. (1) Cod civil, dacă prin lege nu se prevede altfel,
oricine a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui
act juridic cu titlu oneros, este considerat titularul dreptului înscris în folosul său, chiar şi
atunci când, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său a fost radiat din cartea
funciară.
Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de
înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă
cuprinsul cărţii funciare, dacă din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să
justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane şi dacă nu a cunoscut, pe altă
cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare. Aceste reglementări sunt aplicabile şi terţului
care a dobândit cu bună-credinţă un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat
cu titularul de carte funciară sau cu succesorul în drepturi al acestuia.
În ultimul rând, amintim şi principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi
tabulare, conform căruia este obligatorie înscrierea drepturilor reale imobiliare în cartea
funciară, în conformitate cu actele juridice sau faptele juridice justificative. Considerăm
702 Pentru privilegii, a se vedea L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile,

Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2012, pp. 801 şi urm.


acest principiu ca fiind cel mai important şi care conferă sistemului de publicitate al cărţilor
funciare o putere şi o importanţă juridică specială.
Astfel, dacă legea nu prevede altfel, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
cartea funciară se dobândesc între părţi, dar şi în raport cu terţii, numai prin înscrierea în
cartea funciară, în baza actului sau faptului care justificat înscrierea, excepţiile fiind acelea
reglementate la art. 887 Cod civil, care reglementează dobândirea unor drepturi reale fără
înscriere.

4. Înscrierile în cartea funciară703


Astfel cum s-a arătat în doctrină, activitate de carte funciară este o procedură
necontencioasă, căreia îi sunt aplicabile regulile şi principiile specifice acestei
proceduri.704
Obiectul cărţii funciare reprezintă obiectul înscrierilor în carte funciară, respectiv
drepturile reale imobiliare şi, după caz, drepturile de creanţă, actele juridice, faptele
juridice sau raporturile juridice în legătură cu imobilele cuprinse în carte funciară.705
În conformitate cu dispoziţiile Codului civil, înscrierile sunt următoarele :
- intabularea drepturilor tabulare;
- înscrierea provizorie;
- notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice;
- rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

4.1. Intabularea
În condiţiile art. 885 din noul Cod civil, intabularea constituie o operaţiune de înscriere
în cartea funciară a drepturilor tabulare, care are ca efect dobândirea, atât între părţi cât
şi faţă de terţi, în baza actului juridic sau faptului juridic care justifică înscrierea, a
drepturilor reale imobiliare respective.
Deci, înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv sau translativ de drepturi reale
imobiliare, ceea ce conduce la concluzia că numai pe calea intabulării şi din momentul
efectuării acestei operaţiuni se transmite dreptul real imobiliar din patrimoniul
transmiţătorului în acela al dobânditorului.
Aceasta apare ca fiind o înscriere necondiţionată, cu observaţia că numai înscrierea
este definitivă, desăvârşită, iar nu dreptul (care poate fi afectat de modalitatea termenului
sau a condiţiei ori poate fi supus unor restricţii decurgând din lege ori din voinţa
părţilor).706
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale imobiliare se înscriu în cartea funciară
pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.
Numai persoana care are calitatea de proprietar şi al cărei drept este înscris în cartea
funciară poate cere dezmembrarea terenului aflat în proprietate.

703 Cu privire la înscrierile în cartea funciară, a se vedea V. Stoica, op. cit.2013, pp. 460-463.
704 M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 666.
705 Idem, p. 140.
706 M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 471.
Instanţa a respins cererea de dezmembrare a imobilului şi înscriere a reclamantului
ca proprietar tabular al imobilului pretins a fi dobândit, având în vedere că reclamantul nu
a făcut dovada cumpărării de la vreunul dintre pârâţii tabulari ai imobilului în litigiu.707
Deoarece proprietarul coindivizar al terenului a înstrăinat mai mult decât avea, cum
nu era proprietar exclusiv al terenului care a constituit obiectul contractului de
vânzare-cumpărare, care nu a făcut obiectul dezbaterii în cadrul acţiunii pentru ieşirea din
indiviziune şi reţinând că titlul de proprietate în virtutea căruia se solicită înscrierea în
cartea funciară este transmis numai de unul dintre coindivizari, registratorul de carte
funciară a respins cererea cumpărătorului de intabulare în cartea funciară a unui imobil
dobândit în acest fel.708
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă de partaj imobiliar, declarativă de
drepturi, constituie titlu apt de intabulare, în virtutea căruia titularul dreptului declarat în
instanţă poate să solicite înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate astfel
dobândit.709
Constituie titlu apt de intabulare protocolul de predare-primire a activului şi pasivului
succesoral cu ocazia divizării societăţii, dacă actul a fost încheiat cu respectare
prevederilor legale, dacă indică părţile şi individualizează bunul, conform documentaţiei
cadastrale, fiind îndeplinite şi formalităţile de publicitate, adecvate procedurii.710
Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie,
dacă legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea
drepturilor reale.
Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza unor înscrisuri pe care le enumeră
art. 888 din Codul civil, anume, înscrisul autentic notarial, hotărârea judecătorească
rămasă definitivă, certificatul de moştenitor sau un alt act emis de autorităţile
administrative, dacă prin dispoziţiile legale se prevede aceasta. Din această reglementare
rezultă că numai în acest mod se poate face intabularea în cartea funciară şi numai în
baza actelor menţionate.
Renunţarea la dreptul de proprietate se poate face numai printr-o declaraţie în formă
autentică notarială, înregistrată la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, pentru a se
putea înscrie radierea dreptului, conform prevederilor art. 889 alin. (1) Cod civil.
Unităţile administrativ-teritoriale pot solicita înscrierea dreptului de proprietate în
folosul acestora, pe baza hotărârii consiliului local şi cu respectarea prevederilor legale
privind transferul drepturilor reale imobiliare, în condiţiile în care o altă persoană nu a
solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii.
De la regula intabulării în cartea funciară fac excepţie acele drepturi reale imobiliare
care, în baza legii, pot fi dobândite fără înscriere în cartea funciară. Este vorba despre
drepturile provenind din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru
cauză de utilitate publică şi alte situaţii pe care legea le prevede. Însă şi în aceste situaţii,
titularii drepturilor dobândite în modurile arătate nu pot dispune de acestea prin cartea
funciară, decât numai după ce s-a făcut înscrierea.

707 Î.C.C.J., secţia civilă şi de proprietate intelectuală, dec. nr. 1365/2006, citată de M. Tăbăraş, op. cit., în Curierul
Judiciar nr. 6/2009, p. 329.
708 C. Ap. Craiova, dec. civ. nr. 3451/2001, citată de M. Tăbăraş, op. cit., în Curierul Judiciar nr. 6/2009, p. 329.
709 Î.C.C.J., secţia civilă şi de proprietate intelectuală, dec. nr. 1211/2005, citată de M. Tăbăraş, op. cit., în Curierul

Judiciar nr. 6/2009, p. 330.


710 C. Ap. Bacău, dec. civ. nr. 1015/2004, citată de M. Tăbăraş, op. cit., în Curierul Judiciar nr. 6/2009, p. 329.
În situaţia vânzării silite, dacă urmărirea silită a imobilului nu a fost notată în prealabil
în cartea funciară, dreptul cumpărătorului nu este opozabil terţilor dobânditori de
bună-credinţă.
De asemenea, mai precizăm şi că în conformitate cu dispoziţiile art. 894 Cod civil,
dacă un drept real imobiliar supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni
succesive, fără ca înscrierile să fi fost efectuate, ultimul dintre dobânditori nu poate
efectua înscrierea în cartea funciară a dreptului real în folosul său, decât numai în
condiţiile în care solicită, la momentul înscrierii acestuia şi înscrierea dobândirilor
succesive anterioare.

4.2. Înscrierea provizorie


Această operaţiune urmăreşte trecerea în cartea funciară a drepturilor reale
imobiliare, ca şi în cazul intabulării, însă aceste drepturi tabulare astfel înscrise au un
caracter de incertitudine.
Înscrierea provizorie produce efecte în ce priveşte dobândirea, modificarea sau
stingerea unui drept tabular din momentul înregistrării cererii, sub condiţia şi măsura
justificării acesteia.
Justificarea înscrierii provizorii implică existenţa consimţământului aceluia în favoarea
căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, fie în formă autentică, fie în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitive. Acţiunea în justificare tabulară este supusă dispoziţiilor conţinute
de art. 896 şi 897 Cod civil, în ce priveşte acţiunea în prestaţie tabulară şi efectele
acesteia faţă de terţul dobânditor de rea-credinţă.
Dacă este vorba despre înscrierea provizorie a radierii unei ipoteci, aceasta se face
în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive sau a consimţământului creditorului, dat în
formă autentică ori a procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care s-a
constatat acceptarea plăţii sau a încheierii întocmite de executorul judecătoresc, prin care
s-a constatat efectuarea plăţii, încheiere rămasă definitivă.
Mai trebuie amintit că în cazul justificării unei înscrieri provizorii, aceasta produce
efecte asupra tuturor înscrierilor care au fost făcute condiţionat de justificarea acesteia şi,
tot astfel, nejustificarea unei înscrieri provizorii conduce la radierea sa şi a tuturor
celorlalte înscrieri care s-au făcut condiţionat de justificarea ei.
Poate fi solicitată înscrierea provizorie dacă dreptul real dobândit grevează o
construcţie viitoare, dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea
căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept
tabular ori cel care administrează bunurile altei persoane a fost obligat să dea o garanţie
ipotecară, dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca, dacă
se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu, dacă ambele părţi consimt numai
pentru efectuarea unei înscrieri provizorii ori în alte cazuri prevăzute de lege.

4.3. Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice


În sistemul noilor cărţi funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale imobiliare
pot face obiectul intabulării sau al înscrierii provizorii, în timp ce drepturile de creanţă,
faptele juridice sau alte raporturi juridice aflate în legătură cu imobilele cuprinse în carte
funciară pot fi doar notate în carte funciară, în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege.
Se urmăreşte, astfel, numai informarea terţilor cu privire la împrejurări speciale privind
titularul dreptului, fapte personale, drepturi personale sau raporturi juridice care au
calitatea de a evidenţia anumite particularităţi în legătură cu situaţia juridică a bunului
imobil.
Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice care au legătură cu imobilele cuprinse în
cartea funciară devin opozabile terţilor prin notare, dacă nu se face dovada că au fost
cunoscute pe altă cale, cu excepţia cazului în care, din lege rezultă că simpla cunoaştere
a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate.
Alin. (2) al art. 902 Cod civil prevede că sunt supuse notării în cartea funciară punerea
sub interdicţie şi ridicarea acestei măsuri; cererea de declarare a morţii unei persoane
fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de
rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii; calitatea de bun comun a unui
imobil; convenţia matrimonială, modificarea sau înlocuirea acesteia; destinaţia unui imobil
de locuinţă a familiei; locaţiunea şi cesiunea de venituri; aportul de folosinţă la capitalul
social al unei societăţi; interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui
drept înscris; vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate; dreptul de a revoca sau
denunţa unilateral contractul; pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere
unilaterală a contractului; antecontractul şi pactul de opţiune; dreptul de preempţiune
născut din convenţii; intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca; schimbarea rangului ipotecii,
poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare; deschiderea
procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei
măsuri şi închiderea acestei proceduri; sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori
veniturilor sale; acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în
rectificare; acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea
în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze
de ineficacitate, acţiunea revocatorie şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte
sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise; punerea în mişcare a acţiunii
penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o faptă prevăzută de legea
penală.
Au calitatea de terţi acele persoane care au dobândit un drept real sau un alt drept în
legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.
De asemenea, cu caracter facultativ, fără ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de
aceste înscrieri, se pot nota în cartea funciară incapacitatea sau restrângerea, prin efectul
legii, a capacităţii de exerciţiu sau de folosinţă, declaraţia de utilitate publică în vederea
exproprierii unui imobil şi orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul
şi care sunt prevăzute în acest scop de lege.
Mai poate fi notată în cartea funciară intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca, în
condiţiile reglementării de la art. 904 Cod civil, cu precizarea că dacă înstrăinarea sau
ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenţiei de a înstrăina sau de a
ipoteca, dreptul înscris va avea rangul notării.
Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui
termen de 3 luni de la data înregistrării cererii.
De asemenea, conform prevederilor art. 906 Cod civil, se poate nota în cartea
funciară promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate
asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, dacă promitentul este înscris în
cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii. Tot astfel, se poate
nota şi antecontractul în cartea funciară, cu precizarea că notarea se poate face oricând
în termenul stipulat în cuprinsul acestuia pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni
de la expirarea lui.
În concluzie, pot face obiectul notărilor în carte funciară711:
- raporturile juridice care configurează situaţia juridică personală a titularului de carte
funciară (minoritatea, interdicţia judecătorească, curatela, hotărârile judecătoreşti
declarative de moarte a titularului dreptului tabular etc.);
- drepturile personale şi alte raporturi juridice patrimoniale în legătură cu imobilul
înscris în carte funciară (interdicţia de înstrăinare sau grevare, contractul de închiriere pe
o durată mai mare de 3 ani, cesiunea de venituri pentru o perioadă mai mare de 3 ani,
pactul de preferinţă etc.);
- intenţia de a înstrăina sau de a greva imobilul înscris în cartea funciară;
- îngrădirile legale şi judiciare de înstrăinare sau grevare a imobilului înscris în carte
funciară;
- măsurile de executare silită şi cele asigurătorii asupra imobilului înscris în carte
funciară;
- acţiunile în justiţie în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară (de exemplu:
acţiunile pentru desfiinţarea actului juridic, acţiunea în constatare simulaţiei actului
translativ sau constitutiv de drepturi, acţiunea pauliană, acţiunea de partaj).

4.4. Rectificarea înscrierilor în cartea funciară


Este necesară efectuarea rectificărilor înscrierilor în cartea funciară atunci când
înscrierile făcute nu corespund situaţiei juridice reale, iar operaţiunea de rectificare constă
în radierea, îndreptarea sau corectarea oricăror înscrieri inexacte din cartea funciară.
Proba situaţiei reale a imobilului se face printr-o recunoaştere a titularului înscrierii a
cărei rectificare se solicită, materializată într-o declaraţie în formă autentică notarială sau
printr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a
admis acţiunea de fond (acţiunea poate fi în anulare, în rezoluţiune, în reducţiune sau
orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic).
Rectificarea unei intabulări sau a unei înscrieri provizorii poate fi solicitată de orice
persoană interesată, în condiţiile în care înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori
actul în temeiul căruia a fost efectuată a fost desfiinţat pentru cauze ori motive anterioare
sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui sau atunci când dreptul înscris a fost
greşit calificat ori dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau
au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea. Rectificarea
intabulării sau înscrierii provizorii mai poate fi solicitată dacă aceasta nu mai este, din
orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului.
Operaţiunea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară se poate face fie pe cale
amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului care urmează a fi radiat
sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.
Atunci când dreptul înscris în cartea funciară trebuie rectificat, titularul acestuia are
obligaţia de a preda persoanei îndreptăţite, alăturat consimţământului exprimat în formă
autentică notarială pentru efectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare. În caz contrar,
persoana interesată poate solicita instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea în cartea

711 M. Nicolae, op. cit., vol. II, pp. 509-510.


funciară, iar hotărârea judecătorească va suplini consimţământul la înscriere al părţii
căreia îi revine obligaţia de a preda înscrisurile necesare rectificării. Acţiunea în rectificare
poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, dacă
este cazul.
În privinţa efectelor acţiunii în rectificare, vom observa că hotărârea de admitere a
acesteia nu poate aduce atingere drepturilor înscrise în folosul acelora care nu au avut
calitatea de părţi în cauză. Însă, atunci când acţiunea în rectificare a fost notată în cartea
funciară, hotărârea judecătorească de admitere a rectificării se înscrie, din oficiu şi
împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se radiază o
dată cu dreptul autorilor lor.
Mai trebuie reţinut că, în privinţa îndreptării erorilor materiale săvârşite cu ocazia
înscrierilor efectuate în cartea funciară, altele decât acelea care constituie cazuri de
rectificare, acestea se pot îndrepta fie la cerere, fie din oficiu.
Modificarea menţiunilor din cartea funciară cu privire la descrierea, destinaţia sau
suprafaţa imobilului înscris pot fi cerute oricând de către proprietarul imobilului respectiv.
În ceea ce priveşte răspunderea pentru ţinerea defectuoasă a cărţi funciare, persoana
care a fost prejudiciată printr-o faptă săvârşită în păstrarea şi administrarea cărţii funciare
poate cere obligarea, în solidar, la plata despăgubirilor a oficiului teritorial de cadastru şi
publicitate imobiliară de la locul situării imobilului şi a persoanei răspunzătoare de
prejudiciul produs, dacă prejudiciul nu poate fi evitat, total sau parţial urmare exercitării
acţiunilor în justiţie şi a căilor de atac pe care legea le reglementează.
Acţiunea în repararea prejudiciului trebuie introdusă în cadrul termenului de
prescripţie de un an, calculat de la data la care cel vătămat a cunoscut faptul păgubitor,
dar nu mai târziu de trei luni de la data săvârşirii faptei care a generat prejudiciul
respectiv, iar cursul prescripţiei se suspendă pe perioada exercitării acţiunilor şi a căilor
de atac reglementate de lege pentru înlăturarea efectelor faptei păgubitoare.

5. Acţiunile privind publicitatea imobiliară


Conform prevederilor Codului civil există trei acţiuni în justiţie cu privire la înscrierile în
cartea funciară, anume, acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare tabulară şi
acţiunea în rectificare.

5.1. Acţiunea în prestaţie tabulară


Conform dispoziţiilor art. 896 Cod civil, acţiunea în prestaţie tabulară constituie o
acţiune în justiţie pe care o introduce dobânditorul potenţial al unui drept tabular,
împotriva antecesorului tabular care are obligaţia de a constitui, de a transmite sau
modifica un drept tabular şi care nu se comportă în consecinţă, urmărind obligarea
acestuia la îndeplinirea obligaţiilor asumate pentru înscrierea în cartea funciară a acelui
drept tabular.712 Dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil.
Reglementarea juridică a acestei acţiuni o găsim la art. 896 şi 897 Cod civil.
Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară, atunci hotărârea
judecătorească se înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept
tabular după notare.

712 B. Florea, op. cit., p. 248.


O formă specială de exercitare a acţiunii în prestaţie tabulară este reglementată la art.
897 Cod civil, anume, atunci când are în vedere situaţia unui terţ de rea-credinţă. Astfel,
aceasta poate fi introdusă şi împotriva unui terţ dobânditor înscris anterior în cartea
funciară, dacă actul juridic pe care reclamantul îl invocă este anterior aceluia în temeiul
căruia a fost înscris dreptul terţului dobânditor, cu condiţia ca terţul să fi fost de
rea-credinţă la momentul încheierii actului.
Dreptul la acţiune în prestaţie tabulară împotriva unui terţ dobânditor de rea-credinţă
este prescriptibil în termen de trei ani de la data înscrierii dreptului în folosul său, excepţie
făcând cazul în care dreptul la acţiune al reclamantului împotriva antecesorului tabular s-a
prescris mai înainte.

5.2. Acţiunea în justificare tabulară


Aceasta reprezintă acţiunea în justiţie pe care o poate introduce acela care şi-a
înscris provizoriu în cartea funciară un drept tabular care este afectat de o condiţie
suspensivă, contra aceluia împotriva căruia s-a înscris dreptul, în cazul în care acesta din
urmă refuză să-şi dea consimţământul necesar justificării dreptului de către reclamant.713
În cadrul acestei acţiuni, reclamantul poate solicita instanţei judecătoreşti să dispună
obligarea aceluia împotriva căruia s-a înscris provizoriu să consimtă la justificarea
înscrierii sau să dispună intabularea dreptului real imobiliar, pe această cale fiind
transformată înscrierea provizorie într-o înscriere definitivă.714
Conform prevederilor art. 912 Cod civil, dreptul afectat de o condiţie suspensivă se
radiază din oficiu din cartea funciară, dacă nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei care
afectează dreptul, într-un termen de cinci ani din momentul înscrierii acestuia.
De asemenea, condiţia rezolutorie se radiază din cartea funciară dacă nu s-a cerut, în
baza acesteia, radierea dreptului înscris sub condiţie rezolutorie, timp de zece ani din
momentul înscrierii.

5.3. Acţiunea în rectificare tabulară


În situaţia în care există o neconcordanţă între conţinutul cărţii funciare şi situaţia
juridică reală, există posibilitatea de a se solicita rectificarea acesteia, constând în
radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face
obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Operaţiunea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară se poate face pe cale
amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului care urmează a fi radiat
sau modificat sau în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.
Dacă dreptul înscris în cartea funciară trebuie rectificat, titularul acestuia are obligaţia
de a preda persoanei îndreptăţite, alăturat consimţământului exprimat în formă autentică
notarială pentru efectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare. În caz contrar, persoana
interesată se poate adresa instanţei, care va dispune înscrierea în cartea funciară, iar
hotărârea judecătorească va suplini consimţământul la înscriere al părţii căreia îi revine
obligaţia de a preda înscrisurile necesare rectificării.
Acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost
admisă acţiunea de fond, dacă este cazul.
713 M. Nicolae, op. cit. vol. II, pp. 635 şi 636. B. Florea, op. cit., p. 249.
714 B. Florea, op. cit. p. 249.
Hotărârea de admitere a acţiunii în rectificare nu poate aduce atingere drepturilor
înscrise în folosul acelora care nu au avut calitatea de părţi în cauză. Însă, atunci când
acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească de
admitere a rectificării se înscrie, din oficiu şi împotriva acelora care au dobândit vreun
drept tabular după notare, care se radiază o dată cu dreptul autorilor lor
Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei
operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Acţiunea în rectificare poate fi introdusă împotriva aceluia în favoarea căruia s-a
efectuat înscrierea şi împotriva succesorilor săi.
Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă
printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:
1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil ori
actul în temeiul căruia înscrierea a fost efectuată a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru
cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii acestuia,
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia juridică reală
a imobilului.
Cu privire la termenele de exercitare a acţiunii în rectificare sunt aplicabile dispoziţiile
reglementate la art. 909 Cod civil. Astfel, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiune în
fond, acţiunea în rectificare de carte funciară este imprescriptibilă faţă de dobânditorul
nemijlocit şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său.
În situaţia în care acţiunea în fond introdusă pe cale separată a fost admisă, atunci
acţiunea în rectificare este imprescriptibilă împotriva acelora care au fost chemaţi în
judecată, dar şi împotriva terţilor care au dobândit un drept real după momentul la care
acţiunea de fond a fost notată în cartea funciară.
În privinţa persoanelor care au dobândit cu bună-credinţă un drept real fie prin
donaţie, fie prin legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare - sub rezerva prescripţiei
dreptului la acţiunea de fond – trebuie să fie introdusă în termen de cinci ani, care se
calculează de la data înregistrării cererii lor de înscriere.
Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare, introdusă
dacă înscrierea sau încheierea nu a fost valabilă, sau actul în temeiul căruia înscrierea a
fost efectuată a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau
concomitente încheierii sau, după caz, emiterii acestuia ori atunci când dreptul înscris a
fost greşit calificat, poate fi îndreptată şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris
vreun drept real dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau în
temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În cazurile
menţionate, termenul de prescripţie este de trei ani şi se calculează de la data înregistrării
cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui
rectificare se solicită. Atunci când încheierea prin care s-a ordonat înscrierea care face
obiectul acţiunii în rectificare a fost comunicată aceluia îndreptăţit, termenul de prescripţie
este de un an de la comunicarea acesteia.
O interesantă problemă de drept s-a ridicat cu privire la aplicarea dispoziţiilor Legii nr.
7/1996, republicată, privind acţiunile pentru constatarea dobândirii prin uzucapiunea de
30 de ani a dreptului de proprietate a unui imobil situat în zonele de incidenţă a
Decretului-lege nr. 115/1938, într-o opinie susţinându-se, sub aspectul dreptului
substanţial că acţiunea va fi soluţionată în raport de dispoziţiile în materie înscrise în art.
1890 Cod civil (este vorba de Codul civil de la 1864), şi nu în funcţie de prevederile art.
27 şi 28 din Decretul-lege
nr. 115/1938.715
Potrivit unui alt punct de vedere, reflectat tot într-o soluţie de speţă, conform regle-
mentărilor art. 72 alin. 2 şi 3 din Legea nr. 7/1996, devenit după republicare art. 69 alin.
(2) şi (3), numai după finalizarea lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate
imobiliară pentru întreg teritoriul unui judeţ îşi încetează aplicabilitatea Decretul-lege nr.
115/1938, iar după definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări se abrogă Decretul-lege
nr. 115/1938.716
Prin decizia nr. XXI/2005, pronunţată în soluţionarea căii extraordinare de atac a
recursului în interesul legii717, cu privire la aplicarea unor dispoziţii ale Legii nr. 7/1996 a
cadastrului şi publicităţii imobiliare, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constituită în Secţii
Unite a statuat că acţiunile de carte funciară având ca obiect înscrierea în cartea funciară
a unor drepturi reale imobiliare prevăzute în acte juridice valabil încheiate anterior intrării
în vigoare a Legii nr. 7/1996 sunt guvernate de dispoziţiile legii vechi, adică de Decretul –
lege nr. 115/1938.
Problemele de drept soluţionate prin decizia menţionată privesc acţiunile în prestaţie
tabulară şi în rectificare de carte funciară având ca obiect acte juridice valabil încheiate
anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, acte juridice ce continuă să fie guvernate de
legea sub imperiul căreia au fost încheiate, respectiv Decretul-lege nr. 115/1938.

Îndrumar pentru autoevaluare

Sinteza unității de învățare 14 : unitatea de învățare urmărește prezentarea


cadastrului general, a cărții funciare, a sistemului de publicitate reglementat de Legea
nr. 7/1996, modificată şi ale noului Cod civil, înscrierile în cartea funciară și acțiunile de
carte funciară

Concepte și termeni de reținut : conținutul cărții funciare, cadastru general,


principiile sistemului de publicitate al Legii nr. 7/1996, modificată şi ale noului Cod
civil, înscrierile în cartea funciară, acțiunile de carte funciară

Întrebări de control și teme de dezbatere

1. Explicați ce este cartea funciară

715 C. Ap. Cluj, S. civ., dec. nr. 1731/1999, citată de D.C. Ungur, Legea aplicabilă acţiunilor în constatarea
dobândirii prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra unui imobil situat în zona de incidenţă a Decretului-lege nr.
115/1938, introdusă după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în Dreptul nr. 6/2007,
pp. 71 şi 72.
716 C. Ap. Timişoara, S. civ., dec. nr. 1588/2002, citată de D.C. Ungur, op. cit., pp. 72 şi 73.
717 Î.C.C.J., Secţiile Unite, dec. nr. XXI/2005, M. Of., Partea I, nr. 225 din 13 martie 2006.
2. Explicați care sunt principiile sistemului de publicitate al Legii nr. 7/1996,
modificată şi ale noului Cod civil,

3. Precizați care sunt înscrierile în cartea funciară

Teste de evaluare/autoevaluare :
1.Explicați care sunt acțiunile de carte funciară

2.Explicați în ce constă acțiunea în justificare tabulară

3.Explicați condițiile în care poate fi formulată acțiunea în prestație tabulară

Bibliografie obligatorie :
- O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor, Edit. Universul Juridic, București, 2014
- C. Jora, I. Ciochină-Barbu, C.C. Corbu, Drept civil. Drepturile reale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2015;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul
Juridic, Bucureşti, 2011;
- S. Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil,
Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu, Bucureşti,
2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.