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DERECHO REGISTRAL

NOCIONES GENERALES DEL DERECHO REGISTRAL

DENOMINACIÓN.- Históricamente al desprenderse el derecho Registral del derecho común, se

conoció en España a esta disciplina como Derecho Hipotecario, debido a que el primer
derecho real cuya inscripción se hizo necesaria fue precisamente el de hipoteca, por ser el mas
proclive a la clandestinidad. Esta denominación subsiste en España por influencia de su Ley
Hipotecaria de 1861.
Muchas y variadas son las denominaciones que se han dado al Derecho Registral, tanto por
tratadistas como por leyes de la materia. Así el insigne Registrador y Notario Español: RAMON
MARIA ROCA SASTRE, tiene una obra magistral titulada “Derecho Hipotecario, aunque aclara
que para él, lo correcto sería decir “Derecho Inmobiliario Registral”, pero en todo caso ambas
denominaciones restringen, demasiado su alcance, al excluir la inscripción de otros derechos.

FUCH Y OLIVER, CAMPUZANO, GARCÍA GUIJARRO, VENTURA SOLÁ, entre otros,

prefieren el nombre de “Derecho Inmobiliario” denominación que igualmente adolece del
defecto de excluir la inscripción de otros derechos.

Como dijimos, en España se denomina derecho hipotecario, obedeciendo al titulo de la Ley que
regula la materia, la Ley Hipotecaria, pero el nombre de la Ley no responde a su contenido,
pues en ella se regula, además de la hipoteca, todo lo referente al registro de propiedad.

Según GÓMEZ DE LA SERNA, los autores de la Ley adoptaron tal denominación por la
circunstancia de ser ésta popular, y ante la imposibilidad de hallar una que llenase
cumplidamente su objeto.

La disciplina Jurídico-Registral ha tenido y tiene diversas denominaciones en su evolución; así,

España fuente principal de este derecho en el Perú lo denomina Derecho Hipotecario, como
consecuencia de haber sido la hipoteca el primer derecho real materia

Sin embargo, la denominación de Derecho Registral, responde mas exactamente a la esencia

de la materia, porque no excluye como lo estudiado precedentemente, la inscripción de otros
derechos no referidos a la propiedad; así se ha entendido en la Argentina; como por alguno
tratadistas incluso de la misma España como don Martín Pérez y en México el Lic. Carral y de
Teresa.
Entre nosotros, el maestro JOSÉ LEÓN BARANDIARÁN, al prolongar el libro de Bernardo
Pardo Márquez “El Derecho Registral Inmobiliario en el Perú”, dice textualmente: “como rama
con notoria garrideza que brota del exhúbero tronco del Derecho Civil destacase el
“Derecho Registral...”, denominación que ya es aceptada en nuestro ambiente jurídico y que
en las diferentes facultades de Derecho de nuestras Universidades han sido adoptadas y que
incuestionablemente convenimos, por ser la mas apropiada, pues tal denominación abarca
todos los derechos susceptibles de ser inscritos, conforme veremos al desarrollar nuestro curso
de Derecho Registral.

CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL.

Igualmente existen diversos criterios en cuanto al concepto del Derecho Registral. Veamos el
pensamiento de algunos autores:

RAÚL R. GARCÍA CONI.- (Director del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos

Aires y Profesor de la Universidad Notarial Argentina), entiende por Derecho Registral a la
sistematización de principios relacionados con la dinámica de los derechos inscribibles en
relación con los terceros.

AMORÓS GUARDIOLA.- Dice: es el derecho que regula de un modo inmediato y primario el

nacimiento, modificación, extinción y eficacia de las relaciones jurídicas registrales, y de un
modo general la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad.

COSSIO.- Dice: Es un derecho regulador de la forma de constitución, modificación, transmisión

y extinción de las relaciones jurídicas que tiene por objeto un bien inmueble, una finca.
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GONZALES Y MARTINEZ: “Es el conjunto de normas que regulan los derechos reales
inscribibles, determinan los efectos que las acciones personales adquieran contra terceros por
la anotación y fijan el especial alcance de las prohibiciones de disponer”.

LACRUZ BERDEJO: Dice: “ Es el derecho que regula la adquisición y eficacia de las

posiciones Registrales”.

Como podemos apreciar de estas definiciones la mayoría de ellas se limitan a los bienes
inmuebles y a los derechos reales, sin tener en cuenta que el Registro de la Propiedad
inmueble es solo uno de los tantos registros, conforme estudiaremos mas adelante; siendo el
concepto mas acertado la del Doctor RUBEN GUEVARA MANRIQUE: Dice: “Derecho Registral
es el conjunto de normas jurídicas y principios Registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros publico, así como los derechos inscribibles y medidas
precautorias en los diversos registros, en relación con terceros”.

NELLY CALDERON NAVARRO: Dice “El Derecho Registral es el conjunto de normas jurídicas
que regulan los derechos inscribibles y la forma y efectos de la inscripción en los Registros
Públicos”.

RELACIÓN DEL DERECHO REGISTRAL CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO.

a).- CON EL DERECHO CIVIL.- En el libro IX de nuestro Código Civil, están normados los
Registros Públicos y su relación consiste en que el Derecho Registral es un desenvolvimiento
de un grupo de preceptos básicos del derecho Civil, aunque cabe señalar que el Derecho
Registral se aparta cada vez mas del Derecho Civil y hasta lo contradice a veces, introduciendo
nuevos elementos. La parte sustancial del derecho Registral constituye Derecho Civil. Los
sectores del derecho civil puro como personas, cosas, obligaciones y contratos, familia y
sucesiones guardan intima relación con el Derecho Registral, por ello son normas civiles las
que con mayor frecuencia el Registrador ha de tener presente en su función calificadora. En
nuestra legislación los principios registrales han sido incorporados al Código Civil. Así es el Art.
2010, se refiere al principio de Titulación Autentica, Art. 2011 se refiere a los principios
Registrales de Legalidad y Rogación, Art. 2012 Principio de Publicidad, Art. 2013 Principio de
Legitimación, Art. 2014 Principio de Fe Publica Registral, Art. 2015 Principio de Tracto
Sucesivo, Art. 2016 el principio de Prioridad de Rango, y el Art. 2017 el principio de Prioridad
Excluyente.

b) CON EL DERECHO ADMINISTRATIVO.- La relación resulta obvia, por cuanto la

Superintendencia Nacional de los registros Públicos creada por Ley 26366 de fecha
16/Octubre/1994, constituye un organismo descentralizado del Sector Justicia.
Sin embargo, además, la relación se da en cuanto que el procedimiento Registral o proceso
inscriptorio es un proceso administrativo, si bien de carácter especial, al poder la decisión del
Tribunal Registral ser contradicha en el proceso contencioso administrativo, especialmente
cuando en la negativa de inscripción cuestiona el derecho contenido en el titulo.

c) CON EL DERECHO COMERCIAL.- La relación se da por cuanto la Ley General de

Sociedades establece quienes deben inscribirse en el registro Mercantil y cuales actos de las
personas naturales o jurídicas deben inscribirse para surtir efectos frente a terceros.

d) CON EL DERECHO PROCESAL CIVIL.- Al tener acceso al registro títulos de fuente judicial,
estos deben cumplir requisitos de forma que manda la Ley.

e) CON EL DERECHO PROCESAL PENAL.- Se dan cuando llegan a los Registros medidas
cautelares sobre los bienes de los inculpados especialmente de las causas de delitos de
terrorismo y contrabando.

f) CON EL DERECHO TRIBUTARIO.- La relación con este Derecho es intima y de gran

trascendencia, pues, si se solicita la inscripción de contratos que conllevan a la obligación de
pagar impuestos, estos no serán inscritos si previamente no se acredita fehacientemente el
pago de los mismos; El código Tributario hace referencia a esta estrecha vinculación en una
serie de artículos.
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g) CON EL DERECHO NOTARIAL.- Relación intima y de gran trascendencia por cuanto el

registrador califica los títulos cuya mayor procedencia es de fuente Notarial.
Según el tratadista y profesor universitario RAUL GARCÍA CONI, señala que el destino de la
mayor parte de los documentos notariales es el registro, donde se produce el epílogo con la
inscripción para darle la publicidad frente a los terceros.
El Notario hace el documento, el registrador lo califica e inscribe; ambas funciones están
vinculadas, y del buen hacer del notario y del buen hacer saber del Registrador, depende que
los derechos no tengan que llegar al Poder Judicial.

CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL

El Derecho Registral tiene los siguientes caracteres:

a) ES UN DERECHO AUTOMO.- Constituye una rama especial del Derecho Civil, en el

cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento de inscripción no están
contenidos en el Código Civil, sino en Leyes y Reglamentos Especiales.
b) ES UN DERECHO HETEREGÉNEO.- Es decir, ni únicamente privado ni únicamente
público, porque el derecho Registral tiene carácter imperativo y no meramente
dispositivo; y, por otro lado la protección que el Registro otorga al titular que inscribe,
es predominantemente privado, se organiza en atención a un interés individual, y a la
eficacia de un derecho subjetivo privado.
c) ES UN DERECHO LIMITATIVO.- Pues son Registrables solo los actos, contratos y
demás específicamente señalados por Ley.
d) ES UN DERECHO FORMALISTA.- Por cuanto las formalidades y requisitos señalados
en la Ley para la inscripción de los actos y contratos son de cumplimiento riguroso, so
pena de ser observados, y/o tachados. Por otra parte las inscripciones se extienden en
virtud de titulo que conste en instrumento público, salvo disposición contraria, la misma
que no tiene que ser necesariamente una Ley.

PRINCIPIOS REGISTRALES
CONCEPTO.- Los principios Registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al
sistema Registral de un país determinado, y que pueden especificarse por inducción o
abstracción de los diversos preceptos de su derecho positivo. Se considera que son puntos
generales de referencia que sirven de guía al Registrador.
De lo enunciado precedentemente podemos decir que principios registrales, son juicios, reglas
e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema Registral.
Tampoco hay un criterio uniforme en cuanto a su número, cada país configura su sistema
Registral como consecuencia de los principios incorporados dentro de este.
Los principios que identifican el sistema Registral Peruano y que tienen carácter de norma
sustantiva con la dación del Código Civil de 1984 son:
a) PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTENTICA O PUBLICA.- (Art. 2010 Código Civil)
Respecto a este artículo, el mismo que regula el denominado principio de titulación
autentica o titulación publica. La exposición de motivos del Código Civil señala en
relación con los instrumentos públicos que son materia de inscripción que: Dichos
instrumentos son de tres tipos, dependiendo de la naturaleza de la función de quien los
expida:
- Instrumento público notarial, como los partes notariales.
- Instrumento publico judicial, como los partes judiciales y las copias certificadas de
actuados judiciales.
- Instrumento publico administrativo, como las resoluciones administrativas con
carácter de cosa juzgada, las copias certificadas de los Registros de Estado Civil.
Cualquiera de estos instrumentos son los requeridos para la inscripción
correspondiente, salvo disposición contraria, la misma que no tiene necesariamente
que ser una Ley, exigencia que si contenía el Código derogado.

b) PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y LEGALIDAD.- (Art. 2011 Código Civil) Rogación.- Es el

ejercicio del derecho de petición mediante el cual se solicita se admita a sede Registral,
el titulo inscribible, formalizando la petición en la rogatoria. Este principio tiene su base
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legal en el Art. 2011 del Código Civil, regula la función y la facultad calificadora del
Registrador. El principio de rogación llamado también principio de instancia, significa
que las inscripciones en los Registros Públicos, se extiende necesariamente a solicitud
de parte interesada, no procediendo de oficio. La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el titulo, salvo reserva expresa. Por el principio de
Legalidad.- todo título que pretenda su inscripción y/o anotación preventiva, sin
excepción debe estar sometido a una previa calificación Registral, a fin de que en los
asientos correspondientes solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos.
Entendemos por CALIFICACIÓN REGISTRAL, el análisis minucioso y exhaustivo que
debe realizar el Registrador, respecto a la licitud del acto, contrato, resolución judicial o
administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que
obran en los Registros Públicos, que son asientos preexistentes, títulos archivados etc.
La calificación es un filtro por el que deben pasar los actos y contratos en forma previa
a la inscripción que de estos emanan.

c) PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.- (Art. 2012 Código Civil) Por el Principio de Publicidad

se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que todos están enterados del
contenido de las inscripciones, no se admite prueba en contrario, es decir que nadie
podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos,
fichas o partidas electrónicas de inscripción que consta en los Registros Públicos. Este
principio constituye la razón de ser del Registro y es uno de los efectos de la
inscripción, porque consiste en poner de manifiesto los derechos inscritos a los terceros
interesados. El Reglamento General de los Registro Públicos los clasifica de la
siguiente manera: PUBLICIDAD MATERIAL.- El registro otorga publicidad jurídica a los
diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscritos comprende también a las
anotaciones preventivas. El contenido de las Partidas Registrales afecta a los terceros
aún cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. PUBLICIDAD
FORMAL.- El registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda
persona accede al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en
general, obtengan información del archivo registral. El personal responsable del
Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral
salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro. En la
practica la publicidad la publicidad formal puede darse de dos maneras: PUBLICIDAD
FORMAL DIRECTA, es decir directamente en las oficinas de los registros públicos a la
que puede acudir cualquier persona y pedir que le exhiban los Tomos, Fichas, Títulos
Archivados efectuando su pago correspondiente por exhibición o lectura de las mismas.
PUBLICIDAD FORMAL INDIRECTA, es decir, el usuario puede solicitar cualquier
certificado que requiera, como son Certificados de Gravámenes, Certificado Registral
Inmobiliario, Certificado negativo de Testamento e Intestado, Copia Literal, Copia
Simple, etc. Previa la presentación de una solicitud y el pago de los derechos
correspondientes.

d) PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.- (Art. 2013 Código Civil) Este principio registral es

también conocido como de “credibilidad general del asiento”, conforme al cual el
asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o inválido. Los
asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y
legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen o
se declare judicialmente su invalidez. Según PEAU PEDRON “designa a un conjunto
de efectos que la legislación atribuye a la inscripción en beneficio del titular registral”,
efectos que pueden ser de carácter sustantivo, procesal y operativo.

e) PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL.- (Art. 2014 Código Civil) El principio de

legitimación Registral implica el reconocimiento a favor del titular de la condición de
verdadero dueño y poseedor del derecho inscrito y la imposición de todos del deber de
tenerle por tal en todos los ámbitos. El Principio de Fe Pública Registral, se halla
justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación a base
de los asientos de inscripción que obran en los Registros Públicos. Pero cabe señalar
que la protección que brinda se refiere únicamente a los terceros de BUENA FE que
adquieren a título ONEROSO, es decir que los requisitos de la buena fe y onerosidad
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deben ser concomitantes, no puede faltar ninguno de ellos, los mismos que deben ser
apoyados por la INSCRIPCIÓN DE SU PROPIO DERECHO, solo así podrá ser
considerado un tercero cualificado protegido por este principio. Si es de buena fe pero
gratuito o oneroso y de mala fe, el adquiriente no podrá acogerse a los beneficios que
brinda este principio.

TERCERO CIVIL Y TERCERO REGISTRAL

TERCERO CIVIL.- La palabra tercero deriva del latín “tertiarius” y su significado es el que sigue
inmediatamente en orden al segundo, es aquel que no ha intervenido como parte en un
acto o contrato o en un negocio de cualquier género. Ejemplo: “A” celebra por documento
privado un contrato de compraventa de un inmueble a favor de “B”. Por tratarse de inmueble y
por aplicación del Art. 949 del Código Civil, “B” adquirirá la propiedad en el momento de la
celebración del contrato. Si posteriormente “A”, todavía titular registral celebra otro contrato de
compra-venta mediante documento privado, por el cual se obliga a transferir a “C” la propiedad
del mismo inmueble “B” se constituirá respecto de los efectos de este ultimo contrato en tercero
civil y por lo tanto usará de las normas de derecho común para defenderse de la pretensión de
“C” de ejercer una propiedad que cree adquirida. A su vez “C”, que es tercero civil respecto del
contrato celebrado entre “A” y “B”, también hará uso de las normas de derecho común para
defenderse. Es claro que en este enfrentamiento las normas de derecho común favorecerán a
“B” pues este alegará que “A” transfirió a “C” bien ajeno y que por lo tanto el segundo contrato
no lo es oponible, o que su titulo era mas antiguo, invocando lo que establece el Art. 1135 del
Código Civil.

TERCERO REGISTRAL.- Es aquel que por lo contrario, apoya su derecho en la inscripción,

oponiéndole a cualquier otro que no ha inscrito su derecho o inscribe con posterioridad. Es
aquel que adquirió un derecho a titulo oneroso, con buena fe, de quien aparece en el Registro
con derecho inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisición, y será tercero registral de
cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya intervenido y que a su vez no se haya
inscrito o se inscriba con posterioridad. Ejemplo. “A” celebra un contrato por el que vende a “B”
una propiedad inmueble, se inscribe el contrato, entonces el tercero registral será “B”. En el
ejemplo propuesto si “C” tiene una hipoteca no inscrito sobre la propiedad, objeto de la compra-
venta, aquel es tercero con relación “B”, pero al mismo tiempo “B” es tercero que perjudica a
“C”, puesto que este omitió inscribir y por lo tanto su titulo no perjudica al adquiriente, en virtud
del Art. 2022 del Código Civil.

f) PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.- (Art. 2015 Código Civil) Llamado también tracto
continuo, según el cual ninguna inscripción, salvo la primera se hará sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Cabe señalar que este principio de
tracto sucesivo no solamente se da en el Registro de la Propiedad Inmueble, antes bien
se da en todos los Registros. Ejemplo. En el registro de Mandatos y Poderes, no podrá
inscribirse una sustitución de Poder si previamente no se ha inscrito el poder que se
sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre
nulidad de testamento si previamente no está inscrito el testamento cuya nulidad se
pretende; en el Registro Mercantil no se podrá inscribir el poder que otorga un
Directorio, si éste no esta previamente inscrito, no podrá inscribirse un aumento de
capital si previamente no esté totalmente pagado el capital suscrito, etc.

g) PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO.- (Art. 2016 Código Civil) El apotegma jurídico

“prior in tempore potior in jure” (el primero en el tiempo es mas poderoso en el
derecho), tiene particular relevancia en el Derecho, por lo que de acuerdo a este
principio, los derechos que otorgan los Registros están determinadas por la prioridad
en el tiempo de la inscripción, y la prioridad en el tiempo se determina por la fecha, día,
hora y fracción de hora en que el titulo se presenta al Registro. Esto se produce por
ejemplo, cuando un acreedor hipotecario, sin importar cuando se celebró el contrato de
hipoteca, logra su inscripción con una fecha determinada, digamos el 1º de Marzo del
2007. posteriormente el 15º del mismo mes y año un segundo acreedor hipotecario,
también sin importar la fecha del contrato de hipoteca lo inscribe. De lo que es evidente
que el primero tendrá prioridad de rango sobre el segundo. “El primero que llega al
Registro obtiene la protección Registral (si reúne las debidas condiciones) con
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preferencia a los que llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente puede
perjudicar los derechos del tercero llegado antes“.

h) PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE O IMPENETRABILIDAD.- (Art. 2017

Código Civil) Tiene como propósito impedir que se inscriban derechos que se opongan
o resulten incompatibles con otro ya inscrito, aunque aquellos sean de fecha anterior,
estando vigente el asiento de presentación. Conforme al principio de impenetrabilidad o
prioridad excluyente no podrá inscribirse ningún titulo incompatible con otro ya inscrito
(Resolución Nº 210-97-ORLC/TR Jurisprudencia registral). Existe incompatibilidad entre
títulos cuando se pretende la inscripción de un contrato de compra-venta, en la que el
bien materia de venta ya no se encuentra bajo el dominio de la vendedora, colisionando
con el derecho de la actual propietaria registral del Bien. Ejemplo si “X” vende un
mismo inmueble a “A” (10/Marzo/2007) y a “B” (31/Marzo/2007), siendo la venta a “B”
de fecha posterior al de “A”, pero ingresada la venta hecha a “B” en primera instancia,
el Registrador no podrá inscribir la venta hecha a favor de “A”, aunque este sea de
fecha anterior con respecto de “B”, precisamente por la aplicación del principio de
impenetrabilidad y prioridad excluyente. Obviamente, si la vigencia del asiento de
presentación de la venta hecha a favor de “B” caduca, sin que ésta se inscriba, recién
podrá inscribir la venta hecha a favor de “A”. Pero si se inscribe la venta hecha a favor
de “B” el titulo referente a la venta hecha a favor de “A” tendrá que ser denegada y por
consiguiente, tachado el titulo, aunque esta sea de fecha anterior.

SITEMAS Y TÉCNICAS REGISTRALES

Si tenemos en cuenta que, sistemas es un conjunto de normas, reglas o principios racionales
ligados entre si, respecto de una ciencia o materia; podemos concluir diciendo que:

1.- SISTEMA REGISTRAL

Es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre si que regulan la
organización Registral determinada.
Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas Registrales se denominan por el
nombre del país que les dio origen, Sistema Francés, Sistema Alemán, Sistema Australiano,
Sistema Español, inclusive Sistema Registral Peruano. Pero no podemos olvidar que en rigor
no hay sistemas puros, porque unos han influido sobre otros con rasgos de reciprocidad.
Antes de referirnos a los sistemas registrales, veamos primero los diferentes Registros o
inscripciones en cuanto a sus constitución y su eficacia con respecto a terceros, que pueden
ser constitutivos y/o declarativos.

LA INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA.- Consiste en que la inscripción es un requisito

indispensable para que tenga lugar la transferencia o constitución de un derecho real (Hipoteca
por ejemplo, si ésta no se inscribe, aunque se haya elevado a escritura publica, sencillamente
no existe garantía real). En consecuencia, en la inscripción constitutiva, gracias a ella queda
perfeccionada la transmisión, constituido el derecho real.

LA INSCRIPCIÓN DECLARATIVA.- Se limita a publicar un cambio ya sucedido

independientemente del Registro. En esta inscripción basta el título para la transmisión
inmobiliaria, es decir el consentimiento. Se le da esta denominación porque reconoce la
preexistencia de los derechos reales de los que toma nota para su oportuna publicidad y
demás efectos que produce la Ley.
Entre nosotros por ejemplo la compra-venta es declarativa, es decir, basta que comprador y
vendedor se pongan de acuerdo en la cosa y el precio, tratándose de inmuebles, para que la
venta esté perfeccionada; en cambio la hipoteca es típicamente constitutiva, pues esta no
existe si no está debidamente inscrita en el registro de la propiedad inmueble.
Antes de referirnos al Art. Del Libro de registros Públicos, es necesario señalar cual es el
carácter de las inscripciones en nuestro Sistema Registral. Debemos definir si estamos ante un
sistema de transcripción o de inscripción, potestativo y obligatorio y constitutivo o declarativo.
Son sistemas que admiten la TRANSCRIPCIÓN, aquellos en los cuales los títulos que logran
acogida Registral son transcritos literalmente en los archivos de los registros, sin abreviación ni
omisión alguna (Francia).
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En los sistemas de INSCRIPCIÓN, al contrario, se extrae de los títulos que buscan acogida
Registral los elementos esenciales, para que de ellos quede constancia en los asientos de
inscripción correspondiente.
Nuestro sistema Registral es el de INSCRIPCIÓN porque aun cuando se archive copia de los
títulos y la publicidad Registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un resumen o
extracto del titulo que logra acceso al registro.
Admitiendo que nuestro sistema es el de inscripción queda por determinar si esta inscripción es
potestativa u obligatoria y constitutiva o declarativa.
Son POTESTATIVAS, aquellas que establecen que las personas pueden inscribir o no los actos
que tienen acogida Registral; mientras que son OBLIGATORIAS aquellas que establecen
sanciones para quienes no cumplen con inscribir los actos correspondientes.
Por otro lado son CONSTITUTIVOS aquellos sistemas que no admiten la existencia de un acto
si este no se ha inscrito, la inscripción resulta un elemento de validez del acto jurídico. Mientras
que son simplemente DECLARATIVOS los que admiten la existencia del acto a pesar de su
falta de inscripción.

2.- TÉCNICA REGISTRAL

La técnica Registral se refiere a la forma o modo de llevarse los libros o tomos y/o fichas de
inscripción en los diversos registros que comprende el Sistema Nacional de los Registros
Públicos, entre los más usuales tenemos principalmente dos: el Folio Personal y el Folio Real.

FOLIO PERSONAL.- Por medio de esta técnica los asientos Registrales se llevan por orden
cronológico de ingreso de los títulos al Diario y los índices son ordenados en consideración a
los nombres de los titulares de los derechos. Esta técnica se utilizaba en Francia hasta el año
1955; el registro de los derechos sobre inmuebles se realizaba haciendo referencia a ellos en el
libro índice de propietarios, previa anotación del titulo ingresado en el Libro Diario por orden
cronológico, de tal forma que de las dos copias del titulo presentado, una era archivada en el
registro y otra devuelta al interesado con la anotación correspondiente de su inscripción. La
técnica del folio personal supone que los libros no se llevan por inmuebles, sino por el orden de
recepción de los documentos o por las personas de los propietarios.

FOLIO REAL.-Consiste en la ordenación, sea de los títulos o de los derechos reales por
inmuebles sobre los que recaen, es decir, que esta técnica supone la individualización de los
asientos Registrales tomando como base los inmuebles. A cada inmueble se le asigna varios
folios y, en ese registro particular, se extiende toda la historia del dominio, como son
transferencias, gravámenes, cargas, levantamientos de las mismas, en asientos sucesivos. El
registro se organiza tomando como base fundamental el objeto, en este caso, el bien inmueble,
abriendo de esta manera una hoja en donde se concentra todo el historial jurídico de una finca.
Esta técnica Registral es la mas practica y usual como en Alemania, Suiza, España, Inglaterra,
Perú, entre otros.
La Corte Suprema de Justicia de la Republica, por acuerdo del 18 de junio de 1970 dispuso
que el folio real se llevará en Libro (Tomos) o en ficha móvil, las que tienen seis rubros
denominados conforme a las seis primeras letras del alfabeto:

A. Antecedente Dominial.-En el que se indica el tomo y Folio en que corren las

inscripciones trasladadas a la ficha o el numero de aquella de donde se ha hecho
independización. En la actualidad todas las inscripciones que corren en tomos, en su
mayoría se han trasladado a las fichas móviles.
B. Descripción del Inmueble.- En el que se deja constancia de la ubicación geográfica,
superficie, linderos y demás especificaciones.
C. Títulos de Dominio.- En el que se inscriben las traslaciones del derecho de propiedad.
D. Gravámenes.- En el que se inscriben o anotan, según los casos las hipotecas,
hipotecas legales, embargos y en general todos los gravámenes y cargas.
E. Cancelaciones.- En los que se dejará constancia de la extinción de las inscripciones
correspondientes al rubro D.
F. Registro Personal.- En las que se inscribe las autorizaciones judiciales que permitan
practicar actos inscribibles sobre inmuebles, como por ejemplo la autorización para
disponer bienes de un incapaz, a través de las figuras de patria potestad, el tutor o del
curador, por ejemplo al Art. 447 del Código Civil prohíbe a los padres enajenar o gravar
los bienes de los hijos, salvo por causas justificadas de necesidad o utilidad y previa
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autorización judicial, también en el Art. 448 del Código Civil se establece para los casos
de la partición judicial, renuncia a herencias, legados o donaciones, a edificar
excediéndose de las necesidades de administración, entre otras.
Las inscripciones en cada rubro darán lugar a un asiento, el que se denominará con
números arábigos. Cada ficha será numerada y corresponderá a un folio; la numeración de
las fichas no podrá repetirse.
Cabe señalar que los registros públicos llevan un índice por personas y no por inmuebles.

SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS.- Este sistema fue estructurado principalmente por la

Ley de Transcripciones de 1855, que organizaba un registro de neto carácter personal. No
obstante las reformas, principalmente mantiene inalterable el criterio clásico de transmisión
consensual, o sea que la cosa vendida se transmite al comprador por el simple
consentimiento de las partes sin necesidad de los requisitos de la inscripción.

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA:

 Técnica: Folio Personal.
 La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de los derechos reales
sobre ésta, se realiza por el simple consentimiento de los contratantes, primándola
voluntad y no siendo necesario la inscripción en el registro.
 Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes contratantes,
careciendo de publicidad, por lo que se le denomina “Sistema de Clandestinidad” o
“Transcripción”
 Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el conservador de
Hipotecas (Registrador), se limita a formar volúmenes con los documentos
presentados.
 La transcripción es obligatoria no para las partes, sino para el Notario y otras
autoridades Administrativas.
 Los grandes inconvenientes de este Sistema son su carácter individualista,
absoluto, consensual y falto de publicidad.

SISTEMA REGISTRAL ALEMAN.

Sigue la técnica del Folio Real, ordenándose por fincas: respecto a cada una de ellas da cuenta
del propietario y de los titulares de derechos reales limitados.

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA:

 Se sustenta en dos principio fundamentales, el Catastro y el Registro Territorial; el
primero representa el aspecto físico de la propiedad o sea la descripción material de la
tierra y el segundo revela el aspecto jurídico de la propiedad.
 La propiedad inmueble se transmite por el consentimiento unido a la inscripción en el
registro.
 La formalidad de la inscripción es requisito obligatorio para transferir la propiedad y
constituir derechos reales.
 Si no se verifica la inscripción, el adquiriente del bien o del derecho real tiene un simple
derecho personal contra el enajenante o propietario solo para conseguir que se
extienda la inscripción.
 El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible para reclamar el bien.
 El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que
previamente inscriba su titulo de adquisición.
 La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere de quien aparece en el
registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, aunque el dato que publica el
folio sea erróneo.

SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO.- Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado
por Sir Robert R. Torrens, ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur a
mediados del Siglo XIX. Fue aplicado por primera vez en virtud de la Real Property Act. 1858
(Ley de Propiedad Real), según el cual, el proceso enajenativo se halla sumamente
simplificado, pues es suficiente que los contratantes llenen un impreso de modelo oficial y lo
remitan, junto con el titulo, a la oficina del Registro, el mismo que es objeto de calificación por el
Registrador quien expedirá un nuevo título que atribuirá la propiedad como adquirida por simple
ocupación y que hará fe en cuanto a la realidad física y jurídica de la finca.
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En el sistema Australiano no existen los principios registrales de legitimación y fe publica, ya

que las constancias del registro prevalecen siempre sin hacer distinciones de ninguna especie.
Este sistema se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la
titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del vendedor, anulando el título de éste y
hace una nueva concesión al comprador, entregándole un nuevo certificado o título real.
El procedimiento constituye un sistema inscriptorio que convierte al Registrador en Juez de
títulos por cuanto admite la rogatoria solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los
títulos que lo amparan; el registrado califica dichos títulos y ordena la publicación de la
pretensión; admite la oposición si se produjera y determina el mejor derecho entre el solicitante
y el opositor.
PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA:
 Técnica: Folio Real.
 El proceso enajenativo se hala sumamente simplificado, pues es suficiente que los
contratantes llenen un impreso de modelo oficial y lo tramiten, junto con el título, a la
oficina de registro, quien expedirá un nuevo titulo, previa calificación.
 La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absoluta.
 El proceso de inmatriculación, se traduce en un titulo real inatacable, que es la misma
inscripción, la cual una vez realizada, se desentiende de la causa obligacional y no
puede invalidarse.
 Cada titulo que suscribe el Registrador va liberado de todo posible vicio que tuviera la
adquisición, el instrumento y las partes contratantes.
 La fuerza probatoria del titulo es absoluta y contra su contenido no puede prosperar
acción alguna.
 En este Sistema no existe los principios registrales de Legitimación y Fe Pública.
 Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la titularidad
vuelve al estado, que la toma de manos del vendedor anulando el título de este y
entrega uno nuevo al comprador.

SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL.- El sistema Registral español fue establecido en su

sustancia por la Ley Hipotecaria de 1861, radicando su importancia en el hecho de ser fuente
de la mayoría de las legislaciones americanas, entre ellas el régimen Registral Peruano, pues,
en el sistema Español para poder transmitir un bien se requiere justa causa o titulo y la entrega
de la cosa o tradición. La inscripción es declarativa de los derechos y su objetivo es,
simplemente, la información a terceros, pero un acto inscrito obtiene una presunción de
exactitud que debe ser destruida para invalidarlo. A su vez los terceros que adquieren de buena
fe un derecho, que conste perfecto en el Registro, puede apoyarse en la Fe Publica Registral
que legitima el derecho haciéndola inatacable. La inscripción del derecho de dominio es
facultativa, pero es obligatorio para la constitución del derecho real de hipoteca. Existe tal
garantía en tanto y en cuanto la misma está inscrita en el Registro.

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA:

 Técnica Registral: Folio Real.
 La transmisión de un bien requiere justa causa o titulo y la entrega de la cosa o
tradición.
 La Inscripción es declarativa de derechos y su objetivo es simplemente la información a
terceros.
 Un acto inscrito obtiene una presunción de exactitud que debe ser destruida para
invalidarlo.
 Tiene plena vigencia el principio de fe Publica Registral que legitima el derecho
haciéndola inatacable.
 La inscripción de los derechos de dominio es facultativa, pero es obligatoria para la
constitución del derecho real de hipoteca.
 10

SISTEMA REGISTRAL PERUANO.- El Perú a innovado el sistema Registral, que en la mayor

parte de las legislaciones comparadas ordena un registro inmobiliario los sistemas. En
cuanto a la técnica, los registros de bienes son de Folio Real, los registros personales
responden a su naturaleza. En cuanto a la modalidad de sus asientos todos se extienden
bajo la modalidad de INSCRIPCIÓN. El registro de propiedad es declarativo con la
excepción del derecho real de Hipoteca. El Registro de Personas Jurídicas es Obligatorio
y Constitutivo. Los registros de Testamentos y Declaratoria de Herederos son
obligatorios.

CLASES DE REGISTROS EXISTENTES EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO.

Mediante Ley Nº 26366 del 17 de Octubre de 1994 se creó el sistema Nacional de los registros
Públicos y la Superintendencia Nacional de los registros Públicos. La SUNARP fue creada por
Ley Nº 26366 como organismo descentralizado del sector autónomo del Sector Justicia. Tiene
por objeto dictar las políticas y normas técnico administrativas de los Registros Públicos
estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción
y publicidad de los actos y contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema
Nacional, conforme prescribe el Art. 10 de la norma acotada. Bajo su competencia se integran
todo los registros existentes en los diferentes sectores públicos.
Las zonas registrales constituyen órganos desconcentrados de la SUNARP. Actualmente
existen 13 zonas registrales:
 Zona Registral Nº I, Sede Puira.
 Zona Registral Nº II, Sede Chiclayo.
 Zona Registral Nº III, Sede Moyobamba.
 Zona Registral Nº IV, Sede Iquitos.
 Zona Registral Nº V, Sede Trujillo.
 Zona Registral Nº VI, Sede Pucallpa.
 Zona Registral Nº VII, Sede Huaraz.
 Zona Registral Nº VIII, Sede Huancayo.
 Zona Registral Nº IX, Sede Lima.
 Zona Registral Nº X, Sede Cusco.
 Zona Registral Nº XI, Sede Ica.
 Zona Registral Nº XII, Sede Arequipa.
 Zona Registral Nº XIII, Sede Tacna.

El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico Registral a los registros de
todo los sectores públicos. Obviamente nos referimos a los registros jurídicos y no a los
registros administrativos.
Entre las normas anteriores a la creación de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, relacionadas a la organización de los Registros Públicos, merecen mencionarse, en
orden de su vigencia los siguientes:
a) Ley del 02/Enero/1888: creación del Registros de la Propiedad Inmueble en el Perú,
acogiendo el sistema de folio real.
b) Resolución de la Corte Suprema del 22/Agosto/1888: Reglamento Orgánico y
Reglamento Interno.
c) Código de Comercio de 1902: Registro Mercantil.
d) Ley 2402: Registro de la Propiedad Inmueble y de la Prenda Agrícola.
e) Código Civil de 1936: Registros Públicos.
f) Reglamento de las Inscripciones: aprobado por la junta de vigilancia del
07/Diciembre/1936.
g) Reglamento General de los Registro Públicos: aprobado por la Corte Suprema el
18/Julio/1940.
h) Reglamento General de los Registro Públicos: aprobado por acuerdo de Sala Plena de
la Corte Suprema de Justicia el 16/Mayo/1968.
i) Reglamento del Registro de Testamentos: aprobado por acuerdo de Sala Plena de la
Corte Suprema de Justicia el 22/Enero/1970.
j) Reglamento del Registro Mercantil: aprobado por acuerdo de Sala Plena de la Corte
Suprema de Justicia el 15/Mayo/1969.
k) Código Civil de 1984: Libro IX, Registros Públicos.
l) Decreto Legislativo Nº 119 (1981): Crea la Oficina Nacional de los registros Públicos
(ONARP), como institución publica descentralizada del Sector Justicia.
 11

m) Ley Nº 25993 (1992): Crea la Dirección Nacional de los registros Públicos y Civiles,
como órgano conformante de la estructura orgánica del Ministerio de Justicia.
Es decir hasta la creación de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en el
año de 1994 eran una dependencia mas del Ministerio de Justicia, en la cual solo funcionaban
algunos Registros Jurídicos, encontrándose otros bajo la dependencia de otros Ministerios (por
ejemplo: el Registro Predial, Registro Vehicular y el Registro de Aeronaves a cargo del
Ministerio de Transporte, Comunicaciones, Vivienda y Construcción, el Registro de
Embarcaciones Pesqueras a cargo del Ministerio de Pesquería, el Registro Publico de Minería
a cargo del Ministerio de Energía y Minas, entre otros). Es con la creación del Sistema Nacional
de los registros Públicos que se integra bajo el ámbito de la Superintendencia Nacional de los
registros Públicos a todos los Registros Jurídicos existentes en el ámbito Nacional, en un
proceso de transferencia de competencia de otros sectores que, a la fecha, ya han concluido
con la integración del Registro Predial Urbano, de acuerdo a la Ley 27755.
Así tenemos que, conforme al Art. 2 de la Ley 26366 y sus normas modificatorias posteriores,
integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos los siguientes Registros, dentro de
cuatro grandes registros:

1. REGISTRO DE PERSONAS NATURALES.- Es el registro responsable de la

inscripción y publicidad de actos y contratos referidos a personas naturales. Se utiliza
la técnica del folio personal. Unifica los siguientes registros:
 Registro de Mandatos y Poderes. Se inscriben los mandatos y poderes
otorgados por personas naturales, sus modificaciones, extinciones, entre otros. Es
un registro no obligatorio y de oponibilidad frente a terceros.
En virtud del Art. IV del Titulo Preliminar del reglamento General de los registros
públicos, en el Registro de Persona Naturales y en cada registro que lo integra
(Registro de Mandatos y Poderes, Testamentos, Sucesiones Intestadas, Personal y
Comerciantes), se aplicará la técnica del Folio Personal, por lo que se abrirá una
sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos
inscribibles. No obstante el Art. 1 de la resolución Nº 067-2002-SUNARP/SN,
conforme al último párrafo del mencionado Art. IV, dispuso que en el Registro de
Mandatos y Poderes se puede abrir una partida Registral por cada mandato y
poder. En tal sentido, conforme al reglamento de las inscripciones, el asiento de
inscripción de los mandatos y poderes deberá contener los nombres y apellidos del
mandante o poderdante, del mandatario o apoderado y de las personas en quienes
se puede sustituir el poder o mandato si contiene esa disposición, o si la facultad
de sustituir se da en términos generales; las facultades que por el poder o mandato
se conceden; a la fecha del instrumento y el nombre del notario ante quien se
otorga; el termino de su duración y todos los datos para el conocimiento pleno de la
extensión del mandato o poder. Ahora si bien la exposición de motivos señala que
se pueden inscribir estos actos en el registro, no significa que sea obligatoria ni
mucho menos constitutiva dicha inscripción, razón por la cual queda claro que las
inscripciones en este registro solo son facultativas.
Lugar de Inscripción.- Las inscripciones se hacen en el lugar donde
permanentemente se va ejercer el mandato o la representación, Ejemplo: la Zona
Registral Nº VIII comprende a las Oficinas Registrales de Huancayo, de Huanuco,
Cerro de Pasco, Tingo Maria, La Merced, Satipo, Tarma. Ticio (que vive en Lima)
quiere vender un inmueble inmatriculado en la Oficina Registral de Huánuco,
deberá inscribir el mandato a favor de su amigo cayo en la Oficina Registral de
Huánuco, mas no lo habrá inscrito en la Zona Registral Nº VIII en su totalidad sino
solo en la Oficina Registral de Huanuco, que forma parte de la Zona Registral Nº
VIII; por lo tanto los efectos de la inscripción del mandato se limita únicamente al
ámbito geográfico de dicha Oficina Registral. Si el poder se quisiera ejercer en
Huancayo y en Huánuco, la inscripción se deberá efectuar en principio, en las dos
oficinas. Queda claro entonces, que las inscripciones se efectúan a nivel de oficina
y no de Zona Registral.
Derecho del Tercero de Buena Fe.- El tercero que de buena fe y a titulo oneroso
ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de
celebración del contrato, no será perjudicado por mandato, poder, modificaciones o
extinciones de éstos no inscritos (Art. 2038 C.C).
 12

 Registro de Testamentos. Se inscribe los otorgamientos de testamentos, sus

modificaciones, ampliaciones, revocaciones y otros actos. La inscripción es
obligatoria y de oponibilidad frente a terceros.
 Registro de Sucesiones Intestadas. Se inscriben las anotaciones preventivas
de solicitudes o demandas de sucesión intestada, así como las actas notariales y
sentencias que las declaran. Su inscripción es obligatoria.
Este Registro de sucesiones intestadas tiene como antecedente el Decreto Ley Nº
14607 del 25 de julio de 1963 que dispuso la creación de un registro con la
finalidad de inscribir las resoluciones que ponen fin a los procedimientos de
declaratoria de herederos y a sus juicios contradictorios; y anotar preventivamente
las demandas que a juicio del juez fueran inscribibles.
Con la muerte de una persona se produce la transferencia inmediata de los
derechos y bienes que haya tenido aquel a sus sucesores, sean estos herederos o
legatarios (estos últimos deben haber sido instituidos por testamento), requieren el
título de sucesor para ejercer tales derechos. ¿cuál es el titulo? Será el testamento
si el causante lo otorgó, siempre que sea válido. Ante los casos de inexistencia de
testamento, porque no se otorgó o porque se anuló, o invalidó o se tornó ineficaz,
entonces el titulo hereditario se obtendrá mediante el proceso de declaratoria de
herederos o sucesión intestada, luego de seguir el procedimiento en la vía judicial
o notarial.
LUGARES DE INSCRIPCIÓN.- Las resoluciones a las que se refiere el Art. 2041
del Código Civil, se inscriben en el registro correspondiente del último domicilio del
causante y, a demás, en el lugar de ubicación de los bienes muebles e inmuebles,
en su caso. Una vez obtenida la resolución judicial que de clara la sucesión
intestada del causante, esto es, que falleció ab intestato –sin testamento- y se
declaran las personas que son sus herederos, ya sea en la vía no contenciosa o
por haber obtenido el acta notarial mediante la inscripción Registral en el registro
de Sucesión Intestada. La inscripción debe hacerse en primer término, ante el
registro de Sucesiones Intestadas del domicilio del causante, a efectos de dejar
sentado quienes son los sucesores del causante; y en segundo término, ante el
registro que corresponda al lugar de ubicación de los bienes muebles e inmuebles
de la sucesión. ¿y porque en el registro de Sucesiones Intestadas del ultimo
domicilio del causante?, porque conforme al Art. 663 del Código Civil y el Art. 38 de
la Ley Nº 26662 es el último domicilio del causante el que determina cual es el
Juez competente para conocer de los procesos judiciales sucesorios –contencioso
o no-, así como cual es el notario que debe conocer de la tramitación de la
sucesión intestada o declaratoria de herederos. La inscripción en dichos registros
de la resolución (Judicial o Notarial) que declara quienes son los herederos del
causante, brinda la seguridad jurídica a los terceros porque se puede conocer con
quienes se contrata, verificar su condición de heredero con derecho inscrito, y por
otro lado, también posibilita que cualquier interesado aprecie si hubo menoscabo
de derechos hereditarios, como en los casos de pretensión de herederos, o
personas que puedan invocar mejor derecho a suceder que los que hubieren sido
declarados herederos.

 Registro Personal. Su inscripción es obligatoria. De acuerdo con el principio de

especialidad, los registros jurídicos pueden organizar sus partidas registrales en
razón de los bienes o de las personas, esta forma de organización constituye en si
dos técnicas de inscripción denominadas folio real y folio personal. El folio real es
la técnica de inscripción utilizada generalmente para los registros de bienes, en los
cuales el elemento esencial para abrir una partida Registral es el bien y no la
persona. En esta partida abierta se inscribirán todos los actos y derechos relativos
al bien. Por el contrario, en los registros que utilizan el folio personal, por cada
persona se abre una partida Registral. Esta técnica Registral es utilizada por el
registro de Personas Naturales y por el registro de Persona Jurídicas. En esa línea
el Art. IV del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
señala que en el caso del registro de personas naturales y en cada registro que la
integra (el registro de Mandatos y Poderes, Testamentos, Sucesiones Intestadas,
Personal y el registro de Comerciantes), se abrirá una sola partida por cada
 13

persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Se

inscriben en este registro:
a) Las resoluciones en que se declare la incapacidad y las que limiten la
capacidad de las personas.
b) Las resoluciones que declaren la desaparición, ausencia, muerte presunta, la
ausencia por desaparición forzada y el reconocimiento de existencia de las
personas.
c) Las sentencias que impongan inhabilitación, interdicción civil o pérdida de la
patria potestad.
d) Los actos de discernimiento de los cargos de tutores o curadores, con
enumeración de los inmuebles inventariados y relación de las garantías prestadas,
así como su remoción, acabamiento, cese y renuncia.
e) Las resoluciones que rehabiliten a los interdictos en el ejercicio de los derechos
civiles.
f) Las resoluciones que declaren la nulidad del matrimonio, el divorcio, la
separación de cuerpos y la reconciliación.
g) El acuerdo de separación de patrimonios y su sustitución, la separación de
patrimonios no convencional, las medidas correspondientes a su cesación.
h) El inicio del procedimiento concursal, así como los demás actos y acuerdos
registrables conforme a la Ley de la materia.
Para las inscripciones previstas en el Art. 2030 del C.C, las resoluciones judiciales
deberán estar ejecutoriadas. Ello implica que las resoluciones sean firmes, es decir,
que habiéndose hecho uso de los recursos que la Ley prevé, el pronunciamiento
que contiene sea inmutable. Esto es, que ostente el carácter de cosa juzgada,
institución que establece una situación jurídica absoluta e incontrovertible y que se
tiene por cierta, proveniente del agotamiento del ejercicio de la actividad recursiva
ante el órgano jurisdiccional. Los jueces ordenan pasar al registro los partes
judiciales, bajo responsabilidad, de ese modo y teniendo en cuenta que para los
fines del proceso los jueces se dirigen mediante oficio a los funcionarios públicos
que no sean parte en él, conforme prevé el Art. 148 del C.P.C; entonces la rogatoria
se encontrará formulada en el oficio y comprendida en el mandato contenido en la
respectiva resolución, sin perjuicio de que la solicitud de inscripción lo realice la
parte interesada o un tercero por encargo de ésta.
Lugar de Inscripción.- La inscripción se hace en la oficina que corresponda al
domicilio de la persona interesada y, además, en el lugar de la ubicación de los
inmuebles si fuera el caso. La falta de inscripción del acto en el lugar donde debió
hacerse, motiva que aquel no afecte a terceros que celebren contratos onerosos y
con buena fe en dicho lugar.
La Publicidad Registral en el registro Personal.- Como se puede advertir en
este registro se publicitan actos sensibles respecto a la condición, estado y
situación de las personas físicas, que muchas veces pueden afectar su intimidad.
En efecto, la información de este registro puede afectar la intimidad debido a que
contiene hechos irrelevantes para los terceros, que no contribuyen para la
seguridad jurídica. Si bien es cierto que la función del registro es publicitar la
situación jurídica de las personas naturales, creemos que no es indispensable para
lograr tal objetivo que se den a conocer las razones que las motivaron. ¿acaso es
indispensable que el registro publicite que Juan Pérez se divorció por ser
homosexual, infiel, abandonado, victima de violencia, etc., o que se le declaró
interdicto por ser alcohólico, por no saber administrar su patrimonio, o ser
retardado mental?.
 Registro de Comerciantes (de acuerdo con la modificación aprobada por el Art.
4 de la Ley 26707, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 12/Diciembre/1996).
Se inscriben a las personas naturales que se desempeñan como comerciantes. Se
rige por las normas aún vigentes del Reglamento del Registro Mercantil aprobado
por la junta de vigilancia de los Registros Públicos y puesto en vigencia el
17/Junio/1969.

2. REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS

INTRODUCCIÓN.- Persona jurídica es el sujeto de derecho constituido por una persona (física
o ideal), o conjunto de personas que acuerdan realizar actividades en común. Dichas
 14

actividades pueden ser de índole social, cultural económicos, altruistas, pudiendo constituirse
conforme a algunas de las figuras jurídicas reguladas por Ley. Así tenemos por ejemplo a una
persona jurídica conformada por una sola persona regulada por la Ley Nº 21621 (Ley de la
Empresa Individual de Responsabilidad Limitada). El registro de personas jurídicas forma parte
de los Registros Públicos, el mismo que se caracteriza por ser un registro jurídico en razón a
que la publicidad produce efectos -erga omnes- es decir, oponible a terceros, y otorga a
quienes contratan, basándose en dicha información, seguridad jurídica, a diferencia de los
registros administrativos, cuya publicidad de sus actos tiene carácter de noticia.
Se organiza sobre la base del folio personal. Unifica los siguientes registros:
 Registro de Persona Jurídicas.- En el que se inscriben las asociaciones,
fundaciones, cooperativas, comunidades campesinas y nativas, y los actos
relacionados a ellos. No tienen reglamento específico, pero se regula por las leyes que
rigen a cada clase de persona jurídica y las directivas especiales emitidas por la
SUNARP.
 Registro de Sociedades. Se inscriben sociedades anónimas, sociedades comerciales
de responsabilidad limitada, Sucursales, entre otros. Se regula por el Reglamento del
Registro de Sociedades, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 200-2001-SUNARP/SN, publicada el 27/Julio/2001.
 Registro de Sociedades Mineras.
 Registro de Sociedades del registro Publico de Hidrocarburos. En este registro se
inscriben los actos y contratos petroleros, así como los servicios de explotación, dado a
que no se ha previsto otro lugar en el que estos se inscriban.
 Registro de Sociedades Pesqueras.
 Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley.
 Registro de Empresa Individual de Responsabilidad Limitada. En nuestro País el
Art. 77 del Código Civil precisa que la existencia de las personas jurídicas comienza el
día de su inscripción en el Registro, salvo disposición distinta de la Ley. Tal como lo
reconoce el último párrafo del Art. 16 de la Ley General de Sociedades, la falta de
inscripción, no produce efecto respecto de tercero. La persona jurídica se inscribe en el
registro correspondiente a su domicilio. El domicilio es el factor de conexión que sirve
para determinar el lugar de inscripción de una persona jurídica en atención a que si
bien la persona jurídica puede actuar en todo el País, debe haber un solo lugar donde
tenga que inscribirse, para efectos de que los terceros sepan a que registro acudir para
informarse sobre aquellos datos que les interesa al momento de contratar con aquellas.
En la línea del primer párrafo del Art. 2028 del Código Civil, el Art. 5 de la Ley general
de Sociedades establece que el pacto social, que incluye el estatuto, así como sus
modificaciones, se inscribe obligatoriamente en el Registro del domicilio dela Sociedad.
Los actos inscribibles en el Registro de Persona Jurídicas, básicamente son:
a) El acto constitutivo de la persona jurídica, su estatuto y sus modificaciones;
b) El establecimiento de sucursales y todo acto inscribible vinculado a estas;
c) El nombramiento de los integrantes de los órganos, representantes o apoderados, su
aceptación, ratificación, remoción, suspensión, renuncia, el otorgamiento de poderes,
su modificación, revocación, sustitución, delegación y reasunción de éstos, así como
los demás actos establecidos en sus regímenes.
d) La fusión, escisión (Separación, ruptura) y transformación y otras formas de
reorganización de personas jurídicas.
e) La disolución, los acuerdos de los liquidadores que por su naturaleza sean inscribibles
y la extinción;
f) Las resoluciones judiciales o arbitrales referidas a la validez del acto constitutivo
inscrito o a los acuerdos inscribibles de la persona jurídica.
g) En general los actos o contratos que modifiquen el contenido de los asientos
registrales, o cuyo registro prevean los las disposiciones legales.
Por otro lado son actos susceptibles de anotación preventiva:
a) La reserva de preferencia Registral.
b) Las mediadas cautelares. Respecto de actos inscribibles.
c) Las demás que señalan las normas legales.

En el Código Civil actual señala que el registro de personas jurídicas se encuentra conformado
por nueve libros; por consiguiente, en relación con el Código Civil de 1936, se han adicionado
 15

el libro de comités, comunidades campesinas y nativas, empresas de Derecho Publico, y

asimismo se deja abierta la posibilidad de incorporar nuevas personas jurídicas, al dejar librado
su designación a Ley. La nueva conformación del Registro de Persona Jurídicas es la siguiente:

En todo estos registros la inscripción de las personas jurídicas es normalmente constitutiva de

la misma, siendo que la inscripción de los actos posteriores es voluntaria, declarativa y de mera
oponibilidad frente a terceros. Se organiza sobre la base del folio personal abriendo partidas
por cada persona jurídica, sociedad, empresa individual o sucursal que se inscriba.

3. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.- Es el encargado de la inscripción y la

publicidad de los actos, hechos y contratos sobre bienes inmuebles. Se organiza sobre
la base del Folio Real. Comprende los siguientes Registros:
 Registro de Predios (de acuerdo con la modificación aprobada por el Art. 1º de la
Ley Nº 27755 publicada el 15/Junio/2002). Que comprende el Registro de la
Propiedad Inmueble: el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios
rurales. En este registro se inscriben las transferencias de propiedad, declaratorias
de fabrica, urbanizaciones, hipotecas, primeras de dominio, embargos y demandas
sobre predios urbanos y rurales, así como la inscripción de posesión de predios
rurales, entre otros. Se rige por el recientemente vigente Reglamento de
Inscripciones del registro de Predios, dictado en aplicación de la Ley Nº 27755 y
aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros
Públicos Nº 540-2003-SUNARP/SN, publicada el 21/Noviembre/2003, y vigente
desde el 19 de enero del 2004.

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

Se entiende por Derecho Registral Inmobiliario al conjunto de principios y normas que estudia
el sistema orgánico de publicidad legal de los derechos que recaen sobre bienes inmuebles, y
cuya finalidad es dotar de seguridad y justicia a su tráfico patrimonial.

1.- FINALIDAD CONCRETA DEL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO.- Establecer una

prueba de la propiedad. Uno de los problemas fundamentales del derecho privado práctico se
halla en lograr que el propietario pueda contar con una adecuada prueba de su derecho (titulo).
En buena cuenta lo que se busca es configurar un régimen legal de prueba de la propiedad que
permita responder con facilidad a las siguientes preguntas:

 ¿Quién es el propietario de un bien?

 ¿Qué títulos puede exhibir el propietario como prueba eficaz?

 ¿Qué otros derechos concurren con el propietario respecto al mismo bien?

Desde muy antiguo se advirtió que el tema era sumamente complejo, en tanto la adquisición a
titulo derivativo implica siempre una investigación preliminar respecto al poder de disposición
invocado por el enajenante, y ante lo cual el adquirente se halla obligado a exigir que aquel
pruebe su derecho, esto es ser propietario. En efecto cuando el adquirente recibe a titulo
derivativo un bien, la validez de su adquisición depende de la adquisición de su causante, y así
sucesivamente hasta su propietario original. La prueba de la propiedad se encuentra
intimamente vinculado con el titulo que el propietario pueda exhibir frente a los terceros, el
mismo que debe estar en capacidad de producir certeza respecto de su contenido. De esta
manera se llega al concepto de “Titulo Perfecto”, cuya acepción corriente hace referencia a
aquel documento en el cual la propiedad se halla constatada fehacientemente, y en la que no
existen dudas respecto a la titularidad, las cargas o los gravámenes subsistentes, así como a la
inmunidad del titular frente a la acción de los terceros. El titulo perfecto es aquel medio
probatorio que permite determinar con certeza al propietario de un bien.

2.- FINALIDAD ABSTRACTA DEL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO: La finalidad

abstracta del Derecho Registral Inmobiliario es brindar seguridad jurídica con justicia. La
finalidad primaria del Registro es la protección del tráfico y la agilización de las transacciones
inmobiliarias, al suplir con una consulta las dificiles indagaciones sobre la titularidad de los
 16

derechos. Por tanto, la finalidad del Derecho Registral inmobiliario es arbitrar un mecanismo
que permita conocer el estado jurídico de un bien (el propietario, los gravámenes, la situación
física), facilitando de esta manera su tráfico patrimonial en condiciones armónicas de justicia y
seguridad.

IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES.-El Art.

885 y 886 del Código Civil establece que los bienes se clasifican en muebles e inmuebles. En
las sociedades primitivas y aun entre los Romanos en sus primeras épocas no se hizo
distinción entre unas y otras. Con el transcurso del tiempo quedaron sujetas a regímenes
diferentes, donde se da mas importancia a los inmuebles, situación que trae consigo exigir
mayores requisitos para el perfeccionamiento de los actos que versen sobre ellos.
El Art. 886 del Código Civil, define los muebles como las cosas que pueden transportarse de un
lugar a otro, sea moviéndose ellas en sí mismas, o sea que se solo se muevan por una fuerza
externa. Por su parte el Art. 885 del C. C. define los inmuebles, como las cosas que no pueden
transportarse de un lugar a otro, como las tierras y las minas, y las que se adhieren
permanentemente a ellas, como los edificios.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

El tradicional Registro de la propiedad Inmueble creado en 1888, no siempre se encontró a la
altura de las expectativas ciudadanas. Problemas de burocratización y falta de idoneidad de
muchos de sus funcionarios obligó a que el legislador viera por conveniente crear un registro
inmobiliario paralelo, lo que aconteció exactamente en 1988 a través de los Decretos
Legislativos 495 y 496. el nuevo registro (llamado Predial Urbano), se sustentó en los muchos
de los principios de la Ley Hipotecaria Española. Sin embargo nuestro legislador no quedó
satisfecho con la existencia de un registro paralelo. Fue mas allá y también creó un Registro de
Predios Rurales (creado por Decreto Supremo Nº 026-90-VC, se reprodujo íntegramente por el
Decreto Legislativo Nº 667 del 12/Septiembre/1991 que nuevamente se denominó “de creación
del Registro de Predios Rurales”. Este decreto Legislativo a quedado derogado con la plena
entrada en vigor de la Ley 27755), con sus propias reglas, procedimientos y principios, pero
que administrativamente se incorporó al viejo registro de la propiedad inmueble como una
“sección especial de predios rústicos”. Demas está decir que los inspiradores del Registro
Predial Urbano y del Registro de Predios Rurales han delineado el instituto sin mayores
pretensiones científicas.

FINCAS (PREDIO) RÚSTICAS Y URBANAS

DEFINICIÓN.- El Art. 17 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, señala que
uno de los datos descriptivos que identifica la finca es su naturaleza, sea rustica o urbana. La
constancia Registral de la naturaleza rustica o urbana de la finca es uno de los varios
elementos identificadores que ayudan a localizar el inmueble. Mientras el suelo es rustico su
destino natural es servir de asiento a la explotación agrícola y/o pecuaria, mientras que el
destino del suelo urbano es la vivienda, el comercio y la industria.
PREDIO RÚSTICO.- El Art. 4 del Decreto Legislativo 667 definía a los predios rurales como
aquella porción de tierra ubicada en el área rural o en área de expansión urbana declarada
zona intangible1, dedicada uso agrícola, pecuario o forestal.
PREDIO URBANO.- Es definida como terreno urbano el que cuenta con los servicios generales
propios de la ciudad en que se ubica. El suelo urbano debe tener dos características:
1. Tener los servicios propios de la ciudad (dato físico).
2. Haber sido habilitado conforme a Ley (dato jurídico).
Por tanto el suelo que no haya sido objeto de una habilitación urbana, aun cuando tenga todos
los servicios propios de la urbe, debe ser considerado técnicamente como “suelo rustico”.

FINCA CONTINUA Y DISCONTINUA.- Las fincas continuas son las fincas normales que no
ofrecen ninguna especialidad por referirse a un espacio sin solución de continuidad encerrado

1
No existe uniformidad conceptual respecto a la declaración de intangibilidad del suelo, ya que su origen
puede deberse a muchas causas (ecológicas, protección de zonas agrícolas, monumentos históricos, etc.).
su declaración la hacen los gobiernos locales, el poder ejecutivo o incluso el Congreso mediante leyes. No
existe uniformidad alguna en esta materia, y nuestra doctrina administrativa tampoco se ha preocupado en
desentrañar el tema.
 17

dentro de unos linderos2. En cambio las fincas discontinuas son aquellas formadas por varios
trozos separados entre sí. En un sistema de folio real no puede comprenderse en una sola
Partida Registral, bienes inmuebles distintos, entre los que exista discontinuidad aun cuando
pertenezcan a una sola persona (Art. 64 Reglamento de Inscripción del Registro de Predios).
FINCA MATRIZ Y DERIVADAS.- Una vez que el trozo de terreno debidamente deslindado
(finca material) ingresa al registro (finca Registral), todos los actos jurídicos que versen sobre
dicho inmueble se inscribirán en la Ficha Móvil y/o Partida Electrónica que se le abre para este
efecto, sin embargo la finca Registral no solo sufre cambio en las titularidades jurídicas,
también puede sufrir variaciones físicas derivadas de la desmembración (independización),
división o acumulación de inmuebles. La finca original se llamará matriz, mientras las fincas
derivadas de las variaciones físicas se denominaran nuevas o derivadas. La doctrina reconoce
dos clases de conexión entre las fincas matrices y derivadas:
a) Conexión Histórica.- cuando las fincas nuevas derivan de la matriz pero se han
independizado completamente de ésta. Se dice que la conexión es histórica porque las
nuevas fincas tienen vida plenamente independiente sin mas conexión que su pasado.
Es bueno anotar que las fincas nuevas arrastran las cargas o gravámenes que
pesan sobre la finca matriz.
b) Conexión Permanente.- cuando la finca matriz mantiene relación con las nuevas. El
supuesto típico es la propiedad horizontal, esto es, el régimen jurídico donde coexisten
inseparablemente vinculados las zonas de propiedad exclusiva con las de propiedad
común. En este caso, la finca matriz mantiene los elementos comunes del edificio, así
como el reglamento interno que regula las relaciones jurídicas entre los distintos
propietarios de la edificación.

REGISTRO DE PREDIOS.- El registro de predios es el registro jurídico integrante del Registro

de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a
los que se refiere el Art. 2019 del Código Civil, normas administrativas, y demás normas
especiales, respecto de predios urbanos y rurales.
Ley 27755: de creación del Registro de Predios y Unificación de los distintos registros
Inmobiliarios.- Luego de mucha insistencia por parte de la doctrina, se promulgó la Ley 27755
(publicada en el diario oficial el 18/Junio/2002), de creación del registro de Predios a cargo de
la SUNARP, y de unificación de los distintos registros inmobiliarios. La ley crea un solo Registro
de Predios, poniendo fin a la problemática ocasionada por la coexistencia de hasta tres
registros distintos
El Art. 1 de la Ley crea el Registro de Predios, en el cual se unifica el actual Registro de la
Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales de la
SUNARP.

INGRESO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE AL REGISTRO

La inmatriculación es el ingreso de una finca en el registro, es decir se trata de la primera
inscripción referida a un inmueble determinado, con lo cual éste comienza su vida o historia
Registral. La inmatriculación es el acto por el que se incorpora un predio al Registro y se realiza
con la primera inscripción de dominio, salvo disposición legal distinta. Hay que distinguir entre
inmatriculación y primera de dominio: La inmatriculación.- Es el ingreso de un predio al
Registro. La primera de dominio.- Es la primera inscripción donde consta el derecho del titular.
Normalmente la doctrina ha venido utilizando como sinónimas las expresiones “inmatriculación”
y “primera de dominio”, aun cuando teóricamente es posible encontrar una distinción
conceptual entre ambas. El primer vocablo (inmatriculación), técnicamente, se refiere a la
operación de apertura de una hoja Registral en virtud del ingreso de una nueva finca; el
segundo vocablo (primera de dominio), en donde se daría la noticia de la titularidad
correspondiente a la nueva finca incorporada a la vida tubular. Esta distinción no existe en el
Derecho Peruano, en donde se produce simultáneamente la incorporación de la finca como
objeto y de las titularidades jurídicas que a ellas corresponde.
El ingreso de un predio al Registro supone un procedimiento destinado a asegurar, de un lado,
la descripción y ubicación del bien, y de otro, que el derecho de propiedad del titular esté
acreditado. Es decir para inmatricular una propiedad hay que identificar el bien y el titular debe
probar su derecho de propiedad. Sobre este ultimo trata el Art. 2018 del Código Civil.

2
GARCIA GARCIA.- “la finca como base del sistema inmobiliario”. Pag. 282
 18

Mecanismos de Inmatriculación.- Se conocen como mecanismos de inmatriculación a todos

los procedimientos legales que permiten una primera inscripción de dominio, esto es, la
apertura de una hoja particular en el registro destinada a representar una finca. El Art. 2018 del
Código Civil contempla los dos mecanismos Clásicos de inmatriculación: los títulos de
propiedad con antigüedad de cinco años y los títulos supletorios declarados judicialmente
cuando no existen documentos comprobadores del dominio. Ambos documentos son
excluyentes entre si, puesto que el primero opera cuando existen títulos de propiedad y el
segundo cuando no existan dichos títulos. Estos dos mecanismos de inmatriculación son
GENERICOS, y se aplican cualquiera fuese la naturaleza del predio, ya sea urbano o rural.
Posteriormente la Ley 27157 ha simplificado los mecanismos de acceso al Registro, aun
cuando su aplicación está reducida a los predios urbanos. Asimismo, la legislación especial
COFOPRI (Comisión de Formalización de la Propiedad Informal) y del PETT (Proyecto
Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural) permiten que estas entidades
administrativas puedan otorgar títulos de propiedad inmatriculadores.

¿Cómo se prueba la propiedad en el Perú?

La propiedad se prueba a través de la Prescripción Adquisitiva.

1.- PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.- La Prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de

adquirir la propiedad u otro derecho real, mediante la posesión de un bien de manera continua,
pacifica, publica y como propietario. Los inmuebles se adquieren a los diez años de posesión y
si median justo titulo y buena fe, el plazo se reduce a cinco (Art. 950 Código Civil). Si bien
mediante la prescripción el poseedor ilegitimo se convierte en propietario a través de ella se
prueba o acredita la propiedad. Imaginemos que se exija a un propietario que pruebe que lo es,
tendría que exhibir su titulo de adquisición pero eso no sería suficiente porque se tendría que
demostrar que su enajenante también era propietario, y así sucesivamente. De la investigación
retrospectiva no terminaría nunca si no existiese la prescripción. Habiendo esta, no tiene objeto
examinar lo ocurrido cuando el plazo ya ha transcurrido. No es que el propietario adquiera el
bien mediante la prescripción, sino que a través de ello prueba su derecho de propiedad.
La exigencia de los títulos por cinco años se debe a que ese es el plazo de la prescripción
adquisitiva corta es a través de la prescripción como se prueba o acredita la propiedad en el
Perú.
Los títulos a los que se refiere el Art. 2018 puede estar constituido por una pluralidad de títulos
o por solo uno. No se requiere varios títulos cuando el titulo tiene por sí la antigüedad de cinco
años (Art. 15 del Reglamento del Registro de Predios);

Títulos de Propiedad con Cinco Años de Antigüedad.-

En este caso el propietario deberá presentar ante Registro su titulo de propiedad con una
antigüedad no menor a cinco años (Art. 2018 C.C). esto quiere decir que si el título del
interesado es del 30/Junio/2002, recién podrá efectuar la solicitud de inmatriculación el
30/Junio/2007, sin embargo le es permitido al propietario actual cumplir el requisito de
antigüedad mediante la suma de los títulos antecedentes, siempre que estos guarden la
concatenación causal debida. Ejemplo: el mismo interesado tiene su titulo de propiedad del
01/Enero/2004, pero cuenta con el titulo de adquisición de su vendedor y, a su vez del
precedente. Si el título mas antiguo de todos ellos llega a los cinco años (siempre que se
respete la concatenación), el propietario actual puede solicitar ya la inmatriculación. En este
caso todo los títulos que se presenten a los Registros Públicos deberán ser instrumentos
públicos (Art. 2010 C.C).
¿cuál es la razón que se exija la antigüedad de cinco años? Es muy simple: cuando una finca
no tiene antecedente en el registro (nunca ha sido inscrita), se desconoce quien es el
propietario de dicho bien y, aun cuando el solcitante exhiba un titulo de propiedad, este no
acredita nada mientras que no se pruebe que el transmitente sea realmente el propietario y así
sucesivamente hasta llegar a la adquisición inicial. Si el solicitante tiene un titulo de propiedad ,
además, es de presumir su buena fe, solamente necesita poseer por cinco años para
convertirse en su propietario, sin importar si el transmitente era un “non-domino”.

Es requisito fundamental para que prospere la prescripción adquisitiva, que el bien materia de
dicha acción se encuentre debidamente inscrito en los registros publicos de la propiedad
inmueble, tal como lo señala expresamente la Ejecutoria Suprema emitida en el Expediente Nº
1330-93 que señala “Solo se adquiere el inmueble por prescripción adquisitiva cuando está
 19

inscrito en el registro de la propiedad a favor de la persona quien ha operado aquella, en

cambio si el inmueble no está inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre titulo
supletorio”,

2.- TÍTULOS SUPLETORIOS.- En el caso de los títulos supletorios no se exige una antigüedad
de cinco años porque durante el proceso judicial se prueba la antigüedad. En efecto el título
supletorio procede de procesos Judiciales (y notariales) que buscan que se otorgue el titulo de
propiedad al propietario que carece de documentos que acrediten su derecho. “Titulo” se
identifica con documento que acredita el derecho de propiedad. Al igual que la acción judicial
de prescripción adquisitiva, en los títulos supletorios el demandante debe probar posesión. El
objeto de la prueba de la posesión es, sin embargo, diferente. En la acción de prescripción
adquisitiva la posesión tiene la finalidad de acreditar que uno se ha convertido en propietario
por el transcurso del tiempo. La condición jurídica del demandante cambia, pues, por el mérito
de la posesión pasa de poseedor no propietario a poseedor propietario. Lo que hace el Juez es
verificar que esa posesión cumple con los requisitos de Ley (continua, pacifica y publica como
propietario durante diez años, o de cinco cuando media justo titulo y buena fe) y declara que el
demandante ha adquirido la propiedad del bien.
El rol de la posesión en los títulos supletorios es distinto: busca probar propiedad, mas que
adquirir la misma. El juez no declara al demandante propietario por el merito de la posesión,
sino que ordena que en razón de ella se extiendan los documentos acreditativos de la
propiedad. La condición jurídica del demandante no cambia. Sigue siendo propietario, como lo
era antes del proceso judicial, pero ahora cuenta con los documentos –títulos- que acreditan su
derecho. En realidad los títulos supletorios se amparan en la prescripción, pues esta sirve para
probar o acreditar la propiedad.
Los títulos supletorios son el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble no inscrito
que carece de títulos comprobadores de dominio y, en consecuencia requiere de un titulo
subsidiario que r4eemplace lo que no tiene, ya sea porque nunca lo tuvo, o se le extraviaron los
documentos que contenían los actos adquisitivos. Recuérdese que esta figura se encuadra
dentro del ámbito de la propiedad inmobiliaria que nunca ha accedido al Registro y, por tanto,
no resulta extraño que las transferencias sobre este tipo de predios se hayan realizado
clandestinamente, sin intervención de notarios, a través de simples documentos privados o
mediante acuerdos verbales amparadas con la posesión. De estos conceptos se pueden
extraer dos premisas fundamentales:
- Los títulos supletorios solo procede cuando no existe titulo, y el propietario solo cuenta
a su favor con la posesión.
- Teniendo en cuenta que el propietario solo puede exhibir la posesión, será necesaria
acreditar el plazo requerido para consumar la usucapión o prescripción adquisitiva
extraordinaria (larga), y que en la ciatada exposición de motivos era de cuarenta años
en virtud de lo dispuesto vigente Código Civil de 1852, reducida luego a treinta años
(Código Civil 1936) y actualmente fijada en diez años (Art. 950 C.C). Por lo tanto, la
formación de títulos supletorios requiere que el solicitante acredite una posesión por
dicho tiempo. El Código Civil si fija el plazo posesorio requerido en los títulos
supletorios y ese no es otro que el de diez años señalado en el Art. 950 del Código
Civil. Es cierto que esa norma se refiere a la prescripción adquisitiva, pero también es
evidente que entre esta y los títulos supletorios existe una absoluta identidad
sustancial3. Para llegar a esta conclusión, debe tenerse en cuenta que presupuesto
requerido para ambas figuras es la posesión continua, pacífica, publica y como
propietario en tanto el solicitante no tiene títulos (o son insuficientes), y por ello debe
recurrir a la posesión como instrumento público de regularización de las titularidades
jurídicas dudosas o imperfectas. Por tanto y, atendiendo a cuestiones históricas,
dogmáticas y sistemáticas, el plazo posesorio en los títulos supletorios es idéntico al de
la usucapión extraordinaria, esto es diez años.

FORMACIÓN DE TÍTULOS SUPLETORIOS.- La formación de títulos supletorios se

declara Judicialmente y se inscribe en el Registro en virtud de partes Judiciales
conteniendo la sentencia ejecutoriada. A demás de la sentencia y en el caso de Predios
Urbanos, se exigirá el plano catastral visado por la Municipalidad (Art. 18, 1 RIRP). En el
caso de Predios Rústicos, y a demás de la sentencia se requerirá: si la finca está ubicada
en zona catastrada, se presentara a) Certificado Catastral otorgado por el Ministerio de
3
Tan es así que el Código Procesal Civil las unifica en un solo procedimiento (Atr. 504).
 20

Agricultura (Art. 18, 2 RIRP) b) Planos, Código Catastral y ubicación georreferenciada (Art.
17,d RIRP) c) Memoria descriptiva del predio autorizado por verificador donde se indique
el área, linderos y medidas perimétricas, visados por el órgano competente (Art. 18, 2
RIRP). Si la finca está ubicada en la zona no catastrada pero que cuentan con los planos
catastrales, se presentaran, plano catastral del predio en donde conste su código, Planos
que contengan centroide (Art. 17-d RIRP).

TÍTULOS SUPLETORIOS EN VIA NOTARIAL.- En el caso de predios urbanos es posible que

el propietario logre la inmatriculación mediante el procedimiento de títulos supletorios en vía
notarial (Art. 8 Ley 27157). El presupuesto de aplicación, en este caso, es exactamente el
mismo que en los títulos supletorios judiciales.
a) Bien inmueble no inscrito.
b) Falta de títulos del solicitante.
c) Acreditación del derecho a través de la posesión.
Sin embargo llama poderosamente la atención que el Art. 37 del Decreto Supremo 008-2000-
MTC (Reglamento de la Ley de Regulación de Edificaciones) permita que el solicitante de
títulos supletorios se limite a probar la posesión por cinco años. No existe causa o justificación
alguna para reducir el plazo posesorio de diez años que es el propio de la usucapión
extraordinaria cuando no se exhibe ningún título a favor, salvo la posesión 4. Mas contradictoria
resulta esta situación si tenemos en cuenta que en el ámbito judicial se exigirían diez años de
posesión, a pesar de las mayores garantías que implica la actuación jurisdiccional; Mientras
que los títulos supletorios en vía notarial solo requerirían un estado posesorio de cinco años.

ADJUDICACIONES JUDICIALES.-Mediante Resolución del Tribunal Registral Nº 188-2002-

SUNARP-TR-L, de fecha 13/Diciembre/2002, se ha establecido que procede la inscripción
primera de dominio de un inmueble adjudicado judicialmente dentro de un proceso de remate,
sin que la resolución de adjudicación tenga la antigüedad de cinco años establecida en el Art.
2018 del Código Civil. El contenido de esta resolución no se encuentra en los supuestos de
títulos del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que no requieren de una
antigüedad de cinco años.
Se trata de un proceso judicial sobre obligación de dar suma de dinero, que concluyó con
resultado favorable al demandante. En ejecución de sentencia, el inmueble del deudor fue
rematado y adjudicado. El inmueble no estaba inscrito, por lo que el adjudicatario solicitó a los
registros Públicos la primera inscripción de dominio de la propiedad. El titulo que ingresó a los
registros Públicos estuvo constituido por la resolución de adjudicación. El Registrador tachó el
titulo, porque de acuerdo con el Art. 2018 del C.C, para la Primera Inscripción de dominio se
deben exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos
supletorios. Requisitos que no cumplía la resolución de adjudicación. El tribunal Registral
revocó la tacha formulada por el Registrador y señaló que, cuando el título está constituido por
una resolución de adjudicación en un remate judicial, no es necesario que el mencionado titulo
tenga una antigüedad de cinco años. El fundamento del Tribunal fue que, en el supuesto de
títulos otorgados por el Poder Judicial, como es el caso de los títulos supletorios a los que se
refiere expresamente el Art. 2018 del Código Civil, se hace una verificación del derecho de
propiedad, por lo que existe certeza del dominio. En tal sentido, a las resoluciones de
adjudicación de un proceso de remate debe aplicarse por analogía el tratamiento de los títulos
supletorios, en el sentido de no exigírseles una antigüedad determinada.

HABILITACIONES URBANAS
Título que da mérito a la inscripción de la aprobación de la habilitación urbana.- La
inscripción de la aprobación de la habilitación urbana, salvo disposición distinta, se hará en
mérito a la Resolución de la Municipalidad Distrital o, tratándose del cercado, de la
Municipalidad Provincial por la que se aprueba la habilitación.
INDEPENDIZACION
Concepto.- Consiste en la separación de una parte de la propiedad inmatriculada, para formar
ésta por si sola, una propiedad independiente. Es el acto Registral que consiste en abrir una
partida Registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno,
con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al
régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. El
4
Se ha intentado “justificar” el cambio de plazo porque en los títulos supletorios el solicitante es
propietario, mientras en la usucapión el solicitante es poseedor.
 21

Registrador al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro terreno
inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización
efectuada.

Requisitos de la Independización.- Todo titulo que da mérito a la independización deberá

contener, el área que se desmembra y el área remanente, precisando sus linderos y mediadas
perimétricas, precisando sus linderos y medidas perimétricas, acompañando el respectivo
plano de independización autorizado por el profesional competente. Cuando como
consecuencia de la independización solicitada, se genere un área remanente en la que existan
porciones que no guardan continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la
independización de cada una de dichas porciones.
Títulos que dan merito a la Independización de Predios Urbanos.- La independización de
un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo merito de los siguientes
documentos:
a) Resolución municipal de subdivisión y los planos que forman parte de la misma,
debiendo precisarse en estos últimos, el área, linderos y medidas perimétricas, tanto de la
porción independizada como del remanente;
b) Planos y códigos catastrales a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS o la
constancia negativa de catastro.
No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se origina
en la desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción primigenia. En
este caso bastará la solicitud con firma legalizada del propietario.

Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la

Ley Nº 27157
Para la independización de unidades inmobiliarias bajo el régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentarán los siguientes
documentos:
a) Reglamento interno;
b) Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el
área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los
bienes comunes;
c) Plano de independización donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y las
zonas comunes, autorizado por profesional competente.

Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida especial
donde se señale estar sometido al régimen al que esta sujeta, relacionándola con la partida
matriz.

Independización de predio rural.- La independización de predios rurales se realiza en mérito

a formulario registral otorgado por el propietario y el Verificador, en el que se precisarán los
datos a que se refiere el primer párrafo del artículo 56, acompañados de los certificados o
planos.

Traslado de cargas y gravámenes a las partidas de independización o acumulación.- Las

cargas y gravámenes inscritos en la partida matriz cuya cancelación no se encuentre inscrita se
trasladarán a las partidas independizadas, siempre que afecten a estos predios.
Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplica en caso de acumulación de predios.

ACUMULACIÓN
Concepto de acumulación.- La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir
una nueva unidad inmobiliaria, y se efectuará comprendiendo en una sola, dos o más partidas
independientes relativas a otros tantos inmuebles. Se realiza abriendo una nueva partida
registral y cerrando las partidas de los predios acumulados mediante anotación en que se
indique la partida donde quedan acumulados. La acumulación es una operación propiamente
Registral consiste en la reunión o agrupación de dos o mas fincas inmatriculadas para formar
una nueva finca Registral. Decimos que se trata de una operación Registral, por cuanto es el
registro el encargado de evaluar la procedencia a través de una solicitud de inscripción. No
cabe plantearlo directamente ante un juez, ya que éste carece de facultades de calificación. Por
 22

tal razón, este asunto solo podría ser de conocimiento del Poder Judicial en via revisora, una
vez denegada la inscripción.
Son requisitos para su procedencia, que:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de
continuidad
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los inmuebles en mérito a documento privado con
firma legalizada notarialmente, otorgado por el propietario, que contendrá el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida
registral donde corren inscritos; el área, linderos y medidas perimétricas del predio
resultante, indicándose su nueva denominación;
d) Plano de acumulación, autorizado por el profesional competente;
e) Tratándose de predios urbanos, los planos y códigos catastrales o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el D.S. Nº 002-89-JUS, según sea el caso.

La acumulación deberá practicarse en una nueva partida, donde se deje constancia de las
partidas que son materia de acumulación. Asimismo, se procederá a cerrar las partidas
acumuladas, salvo que exista área remanente sobre dichas partidas.

Título que da mérito a la inscripción de acumulación de predios rurales.-En el caso de

acumulación de predios rurales, además de cumplir los requisitos señalados en los literales a) y
b) del artículo 64 (Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de
continuidad Pertenezcan al mismo propietario), se presentará el formulario registral firmado por
el propietario y por el verificador, conteniendo la descripción de las parcelas que se acumulan y
de la parcela resultante, acompañados de los certificados o planos.

Acumulación de predios afectados con garantías reales o medidas cautelares.- En los

casos en los que dos o más de los predios materia de acumulación estén gravados con alguna
hipoteca u otro derecho real de garantía, sólo procederá la acumulación si en la solicitud
presentada por el propietario, o en documento adjunto al mismo, consta además la intervención
de todos los titulares de los derechos reales de garantía constituidos, expresando precisa y
claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo sus firmas legalizadas
notarialmente.
En el caso de que los predios materia de acumulación se encuentren afectados por medidas
cautelares, el Registrador sólo inscribirá la solicitud de acumulación de predios cuando el
solicitante adjunte el documento en el que conste la conformidad del Juzgado, Sala o entidad
administrativa que ordenó extender la anotación de la medida cautelar, salvo que la medida
cautelar anotada no pierda prioridad como consecuencia de la acumulación.
En estos casos, la prioridad de los gravámenes o medidas cautelares estará determinada
por la fecha del respectivo asiento de presentación, salvo pacto distinto o resolución judicial
que disponga una variación en la prelación del rango (Art. 66 RIRP).

Reglamento Interno
Inscripción de acto previo al reglamento interno (Artículo 67º RIRP).- Para la inscripción de
Reglamento Interno deberá inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fábrica de la
edificación, salvo disposición expresa en contrario.

Formalidad del reglamento interno.- El reglamento interno se inscribirá en mérito a

documento privado con firmas legalizadas por Notario. En caso que el reglamento interno esté
contenido en el Formulario único Oficial (FUO), se requerirá legalización notarial de firmas.
La inscripción de Reglamento Interno solicitada al amparo del literal d) del artículo 15° del
Reglamento de Formalización de la Propiedad en Programas de Vivienda del Estado, se
realizará en mérito a la Resolución de la Gerencia de Titulación de COFOPRI que lo apruebe.
Al regularizarse la inscripción de la declaratoria de fábrica, en mérito al Formulario Registral
(FOR) a que se refiere la Ley N° 27157, puede inscribirse también el reglamento interno, aún
cuando quien declare la fábrica sea el único propietario de la edificación.
JURISDICCIÓN, NOMENCLATURA Y NUMERACIÓN
Inscripción de jurisdicción (Artículo 86º RIRP).- La inscripción de la jurisdicción distrital de un
predio se efectuará, alternativamente, en mérito a:
 23

a) Resolución municipal o Certificado de Jurisdicción expedido por la municipalidad

competente;
b) Ley que aprueba la demarcación territorial respectiva, en los casos regulados en la
Ley Nº 27795.
c) Otros, según disposiciones especiales vigentes.

Nomenclatura (Artículo 87º RIRP).- La inscripción de la nomenclatura vial se efectúa en mérito

a resolución o certificado de nomenclatura, expedidos por la municipalidad distrital respectiva.

Numeración (Artículo 88º RIRP).- La inscripción de la numeración se realiza en mérito a

resolución o certificado de numeración, expedidos por la Municipalidad Distrital respectiva.
La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la inscripción de la numeración, salvo
que se trate de numeración interna.

RECTIFICACIÓN DE AREAS

Concepto.- El derecho de propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que
sean apropiables económicamente. Esas cosas u objetos tienen necesariamente límites físicos
que permiten establecer con exactitud hasta donde se extienden las facultades del propietario,
el cual puede hacer uso de su derecho hasta los confines mismos de la cosa. En la propiedad
sobre predios, esos confines se determinan a través de los límites verticales y horizontales. En
cuanto a los límites verticales, el derecho de propiedad se extiende al sobre suelo y al subsuelo
“hasta donde sea útil al propietario” (Art. 954 C.C), es decir hasta donde resulte necesario para
la explotación a la que se encuentre destinado el inmueble. En cambio los límites horizontales
viene a ser los confines o linderos del inmueble con respecto a los cuatro puntos cardinales,
representándose como una línea perimetral imaginaria que encierra un trozo del suelo (Art. 17
– c RIRP).

Rectificación de áreas en Proceso Judicial.- Se encuentra regulada en los Art. 504 y

siguientes del CPC. Se tramitan como proceso abreviado, y está legitimado para instarlo
cualquier propietario o poseedor (Art. 504-3 CPC). No se entiende bien porque un poseedor
puede demandar la rectificación de areas, sin tener la autorización del titular, la legitimación
extraordinaria que en este caso otorga la ley procesal no parece estar justificada en argumento
alguno5. la demanda deberá indicar el tiempo de posesión del demandante; la fecha y la forma
de adquisición del inmueble; la persona que en su caso tenga el derecho inscrito sobre el bien;
y los nombres y lugar de notificación de los propietarios de los colindantes (Art. 505-1 CPC);
descripción del bien y de las edificaciones, con planos de ubicación y perimétricos, visados por
autoridad municipal o administrativa (Art505-2 CPC) copia literal de dominio o certificado
negativo de inmatriculación (Art. 505-3 CPC); declaración testimonial de por lo menos tres
personas, mayores de veinticinco años (Art. 505-4 CPC); y actuación de una inspección judicial
(Art. 505-5 CPC). Se deberá emplazar necesariamente a los colindantes (Art. 506-CPC), sin
perjuicio de publicarse un extracto del auto admisorio por tres veces con un intervalo de tres
días. La sentencia que se expide es titulo suficiente para tener por rectificada las áreas y
linderos y proceder a su inscripción.

OTROS MECANISMOS INDIVIDUALES DE RECTIFICACIÓN DE AREAS.

Rectificación por Notario.- Los mecanismos individuales de rectificación de áreas, o en

general, de regularización de los aspectos físicos de la finca, se caracterizan porque cada
propietario asume a su costo y riesgo la subsanación de las deficiencias técnicas y jurídicas de
sus títulos hasta llegar a la inscripción Registral. La rectificación judicial de áreas es un típico
caso de regularización individual, al igual que la recientemente creada fórmula de rectificación
atravez de la actuación notarial. La Ley 27333 (Complementaria de la Ley de Regularización de
Edificaciones), permite el saneamiento legal de las discrepancias, de areas, linderos y medidas
perimétricas (Art. 136). Este precepto establece que, cuando sea necesario determinar la
5
Incluso existe una calara desviación con respecto a lo prescrito en el ordenamiento sustantivo. Así pues
el Art. 966 del C.C señala que solamente EL PROPIETARIO tiene derecho al deslinde. En cambio la
norma procesal autoriza a que el deslinde también puede ser instado por el poseedor.
6
Esta norma se refiere en los casos en que las áreas reales sean mayores, menores o “iguales” a las áreas
inscritas, resultando extraño que se preste atención a los casos en que existen “igualdad” entre el área real
 24

extensión física de la finca, o cuando existan discrepancias entre la extensión real y la inscrita,
se podrá subsanar dicha deficiencia. El procedimiento notarial de rectificación de áreas y/o de
linderos se tramita como un asunto no contencioso (jurisdicción voluntaria), teniendo a su vez
dos sub-modalidades. La primera modalidad, cuando el área real del predio sea igual o inferior
a la registrada en la partida, en cuyo caso no existe posibilidad teórica de afectación a terceros,
por lo cual llama la atención que se tenga que acudir a un procedimiento, aunque sea de
jurisdicción voluntaria, con solicitud, testigos, acta de presencia, notificación de colindantes,
evaluación de pruebas, etc. En el Derecho comparado, en cambio, es común que discrepancias
como éstas se resuelvan simplemente mediante la certificación de un técnico privado. La
segunda modalidad, es la única pertinente, ya que se refiere a los casos en que el área real
sea superior a la inscrita, y en donde se necesita obtener previamente, una certificación
Registral referida a que la mayor área no se superpone con otra registrada. La certificación
Registral de no superposición es la base del procedimiento notarial de rectificación de área,
pues dicha constancia permite que el usuario tenga la confianza de que la decisión notarial
será aceptada luego por el registro.

Rectificación Impropia por Verificador Privado (Ingeniero o Arquitecto).- un supuesto distinto

aunque vinculado a nuestro tema, es la llamada regularización de edificaciones irregulares,
clandestinas o ilegales, en cuyo caso el legislador ha arbitrado un simplificado procedimiento
destinado a los propietarios que edificaron sus construcciones sin autorización municipal,
siempre que la obra se haya culminado el 21 de julio de 1999 (Art. 1 Ley 27157, Art. 8 Decreto
Supremo 008-2000-MTC). Un verificador privado (Ingeniero o Arquitecto inscrito en la
SUNARP) es el encargado de organizar y preparar el expediente de regularización de
edificaciones, en el cual se deberá constatar la existencia y características de la construcción,
fiscalizar el cumplimiento de un mínimo de parámetros urbanísticos y edificatorios, y comprobar
la realidad física del terreno con respecto a los datos de hecho consignado en el Registro. El
informe técnico de verificación es el documento, que en vía de regularización, cumple la función
propia de constatar, con plenos efectos legales, el acto de declaración de fabrica. Ahora bien
dicho informe técnico puede hacer constar diversas observaciones (Art. 13 D. S 008-2000-
MTC), una de las cuales es la discrepancia entre el área real del terreno, sus linderos y/o
medidas perimétricas, en relación con las que aparecen consignadas en la Partida Registral.
Entonces el registrador inscribirá la declaración de fabrica en forma definitiva. Sin embargo,
anotará como carga la discrepancia existente (Art. 33.1 D. S 008-2000-MTC). Llama la atención
esta última regla, por cuanto al no existir posibilidad teórica de perjuicio a terceros, la solución
lógica hubiera sido que se rectifique directamente el área Registral del inmueble, sirviendo el
informe del verificador como sustento de ello.

Rectificación de Área y/o Linderos por Mutuo Acuerdo.- Mediante escritura publica suscrita
por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos
últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas o linderos, según
corresponda; podrán rectificarse la Partida Registral.

TOLERANCIA REGISTRAL

Antecedentes.- El Art. 71 del antiguo Reglamento de las Inscripciones establecía que: “En los
cálculos de áreas de predios urbanos se admitirá hasta una tolerancia de dos y medio por
ciento, si se trata de un área menor de mil metros cuadrados. En caso de un área mayor, la
tolerancia será de veinticinco metros cuadrados, mas el uno por ciento sobre el exceso de mil
metros”. En la misma línea de ideas se encontraba el Art. 72 del citado Reglamento: “En los
cálculos de áreas rusticas se admitirán las siguientes tolerancias: hasta cien hectáreas: medio
por ciento; de cien a mil hectáreas: media hectárea; por una extensión de mil hectáreas: 2,75
hectáreas”. La tolerancia Registral implica un mínimo de discrepancia en el área de la finca, la
cual se entiende irrelevante para efectos de la inscripción. Ejemplo: un terreno urbano cuya
extensión real es de 510 m², y así se consigna en el titulo adquisitivo de propiedad, mientras
que la extensión inscrita es de 500 m². Esa discrepancia no impedía la inscripción por
encontrarse dentro de los límites de tolerancia. Por otro lado si un terreno rustico con área de
real de 60,300 m² (6.03 Has) tiene un área inscrita de solo 60,000 m² (6 Has), entonces el titulo
inscrito con dicha discrepancia sería perfectamente inscribible.
y la inscrita, en cuyo caso resulta pertinente preguntarse ¿para qué se necesita un procedimiento de
rectificación o saneamiento de áreas cuando existe plana coincidencia entre ellas?
 25

Situación Actual.- no sabemos si los autores del nuevo Reglamento de Inscripción del Registro
de Predios, han regulado el tema para el Perú o para Suiza. Ni siquiera en la nación helvética
se tiene las pretensiones del catastro perfecto que parece animar a nuestra tecno-burocracia,
empeñada en dispendiar recursos para construir un catastro sin errores, lo cual obviamente no
pasa de ser una fantasía para un País del Tercer M, y con la extensión y complejidad
geográfica del Perú. Solo en esa pretensión fantasiosa podemos explicar que el RIRP no
contenga normas sobre tolerancia Registral. Al momento presente puede decirse que nuestro
ordenamiento no admite ninguna tolerancia por mas pequeña que esta fuese. Empero la octava
disposición complementaria y final de RIRP, establece declarativamente que podrán aprobarse
directivas para regular las tolerancias en la medición de inmuebles. Sin embargo, luego de
varios meses de vigencia del texto reglamentario, hasta la fecha no se aprueba ninguna de las
directivas anunciadas.

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Concepto.- Dentro de los ordenamientos registrales en el Derecho Comparado, se aprecia que

además de los asientos definitivos o de inscripción existen otros asientos de carácter
provisional, denominado anotaciones preventivas en el Derecho Registral Peruano. Estos
asientos tienen diversas finalidades, como reconoce Manzano Solano al señalar que, la
anotación preventiva, es un instrumento Registral eficiente para asegurar y reforzar las
posibilidades de ejecución en un fallo judicial, para garantizar derechos reales ya existentes,
pero que todavía no pueden ser inscritos, o para asegurar el puesto registral a aquellos títulos
que por adolecer de algún defecto subsanable, no puede de momento ser objeto de
registración definitiva.

Dentro de las notas características de las anotaciones preventivas, ademas de su naturaleza

orientada a obtener una inscripción definitiva y su eficacia limitada, se encuentra la
temporalidad de las mismas, puesto que a diferencia de las inscripciones, nacen con una
duración temporalmente limitada.

El Art. 64 del Reglamento de General de los registros Públicos “Las anotaciones preventivas
son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir
la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”.

Clases de Anotaciones Preventivas.- para efectos del mejor conocimiento de las distintas
clases de anotaciones preventivas podemos señalar (entre muchas otras calificaciones
posibles) las siguientes:

a) Por su Función.- de mera publicidad Registral o constitutivas (Ejemplo: Embargo).

b) Por su Duración.- De duración predeterminada o de duración indefinida.

c) Por su Origen.- Legales, administrativas, judiciales.

d) Por su Contenido.- Las que garantizan derechos reales (constitución, Modificación y

transmisión) y las que garantizan derechos personales.

e) Por su Finalidad.- Las que tengan por finalidad publicar la posible inexactitud de las
partidas registrales (las que se originan, por ejemplo, de un proceso de reconstrucción
de partidas registrales) o la afectación de inmuebles a ciertas obligaciones; y las que
provocan el cierre de la partida Registral (Ejemplo: incautación, bloqueo).

Actos y derechos susceptibles de Anotación Preventiva.- Dentro de los actos que son materia
de anotación preventiva se encuentran las medidas cautelares. Nuestro Código Procesal Civil
define en su Art. 612 las características fundamentales, precisando que todas ellas importan un
prejuzgamiento, teniendo naturaleza provisoria, instrumental y variable. Entre las medidas
cautelares que son frecuentemente materia de anotación preventiva, encontramos, en primer
lugar a los embargos en forma de inscripción (Art. 656 CPC), luego las anotaciones de
demandas (Art. 673 CPC), las de no innovar (Art. 687 CPC), y las innovativas (Art. 682 CPC).
 26

En relación a con el embargo en forma de inscripción, es aplicable respecto a los registros de

bienes mueble e inmuebles (predios, aeronaves, buque, concesiones, embarcaciones
pesqueras, derecho minero, vehículos automotores, etc). Como se aprecia del propio texto del
CPC, siempre resulta necesario que se encuentre registrado el dominio del embargado para
que resulte procedente la inscripción (anotación) de la afectación. También se registran
embargos provenientes de autoridades administrativas con facultades coactivas, dentro del
marco normativo establecido por la Ley de Cobranza Coactiva Nº 26979 (Ejecutores coactivos
de las Municipalidades, SUNAT, ADUANAS, SAT, etc.).

Las Anotaciones Preventivas por existir Defecto Subsanable en Titulo Presentado ante
Registro.- El Art. 79 del derogado Reglamento de inscripciones contenía entre otros supuestos
de anotación preventiva, la que procedía cuando títulos presentados al registro contuvieran
“defectos subsanables”. En cuanto a su plazo de vigencia al igual que las extendidas por no
encontrarse el derecho del otorgante, el Art. 92 del Reglamento de las Inscripciones de 1936,
contemplaba un plazo de caducidad de 60 días (hábiles), contados a partir la inscripción del
asiento de presentación. Por tanto la conversión definitiva debía hacerse por dicho plazo, caso
contrario la anotación caducaba automáticamente.

Luego, el vigente Reglamento General de los Registros Públicos, en el texto original del Art. 66,
eliminó dicha clase de anotación preventiva, principalmente por la siguiente razón:

 La existencia de anotaciones preventivas de esta clase solo complicaba

innecesariamente el contenido de las Partidas registrales, dando lugar (en muchos
casos) a incorrectas interpretaciones por los usuarios de los servicios de publicidad
Registral.

Sin embargo la recientemente, y con deplorable rigor jurídico a través de la Ley Nº 28294 (Ley
que crea el Sistema Nacional de Catastro y su vinculación con el registro de Predios) publicada
el 21/Julio/2004, se restablece la anotación preventiva aplicables para los títulos que tengan
defectos subsanables, con ocasión de crear una nueva clase de anotación preventiva
destinada para el caso en que el predio no cuente con Código Único Catastral Art. 21
”El Registro de Predios para proceder a inscribir definitivamente cualquier derecho, debe exigir
la inscripción del Código Único Catastral. En caso de que el predio sobre el cual se solicite la
inscripción del acto jurídico no cuente con el Código Único Catastral, el Registro procederá a la
anotación preventiva del acto cuya inscripción se solicita, hasta que se presenten los planos
debidamente georeferenciados, con las coordenadas en el Sistema de Referencia Geodésica
Oficial vigente y el Código Único Catastral del predio.En tanto se presenten los planos y el
Código Único Catastral a que se refiere el párrafo anterior, se mantendrá vigente la anotación
preventiva, que es aplicable a todos los títulos que tengan defectos subsanables”.

Esta Ley ha provocado que el Reglamento General de los registros Públicos se adapte a ella;
Es así, que a través de la resolución Nº 065-2005 SUNARP, se modificó su Art. 65 permitiendo
la extensión de esta forma de anotación preventiva en el registro de la Propiedad Inmueble,
cuya vigencia será de un año, vencido el cual caducará de pleno derecho.

 Registro de Derechos Mineros.- Que se encuentra relacionado con las

inscripciones derechos mineros y denuncios.
En el registro de predios normalmente la inscripción no es obligatoria, no es constitutiva sino
que, siendo declarativa, genera oponibilidad frente a terceros, conforme al Art. 2022 del Código
Civil. (Principio de Oponibilidad)

4. REGISTRO DE BIENES MUEBLES.- Que unifica los siguientes registros:

 El Registro de Propiedad Vehicular. Se inscriben primeras de dominio,
transferencias de propiedad, anotaciones o cancelaciones de embargos, cambios
de características y otros, de vehículos automotores. De todos los Registros
integrantes del Registro de Bienes Muebles, el único que utiliza el sistema de folio
real es el Registro de Propiedad Vehicular, en el que la inmatriculación se produce
con la inscripción del derecho de propiedad del vehículo automotor, siendo similar
al registro de la propiedad inmueble.
 27

 Registro Fiscal de Ventas a Plazos. En el que se inscriben los contratos de ventas

a plazos de automóviles, tractores, entre otros bienes muebles que sean
inidentificables; así como refinanciamiento, cesiones, demandas relacionadas con
estos bienes. Es un registro regulado por Ley Nº 6565 (12/03/1929) y su
modificatoria Ley Nº 6847. La inscripción es potestativa.
 Registro de Buques, Registro de Embarcaciones Pesqueras, Registro de
Aeronaves, Registro de Naves (considerados Bienes Muebles con la entrada en
vigencia de la Ley 28677 Ley de Garantías Mobiliarias de fecha 10/Febrero/2006,
Art. 2º Inciso 4º).

TÍTULOS
CONCEPTO.- Se entiende por titulo para efectos de la inscripción, el documento o documentos
en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por si
solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia. También forman parte del titulo los
documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que de
manera complementaria coadyuvan a que esta se realice. Titulo es un conjunto de documentos
que dan mérito a una determinada inscripción.
El Art. 7º del Reglamento General de los Registros Públicos establece el concepto de titulo
inscribible en sentido formal precisando que:
a) El título consta en uno o varios documentos.
b) El título tiene necesariamente uno o más documentos (principales) que son los que
acreditan directa e inmediatamente la existencia del acto o derecho inscribible.
c) No necesariamente, dependiendo del acto o derecho inscribible, el título puede
contener otros documentos que coadyuven a realizar la inscripción
(complementarios), pero que no son los que acreditan en forma directa o inmediata el
derecho o acto respectivo.

En lo que atañe al primer elemento de la definición de titulo, referido a uno o más

documentos (recalcando que en la actualidad esos documentos serán escritos), esto guarda
relación con la posibilidad de presentación de diversos actos o derechos de manera
simultanea. Ejemplo: cuando en un título se presentan una Escritura Publica de compraventa
de un terreno a favor de diversos copropietarios, un formulario Registral de declaratoria de
fabrica, otra escritura publica de constitución de reglamento interno de la edificación que se
declara y una distinta de división y partición, en la que los copropietarios se adjudican unidades
inmobiliarias especificas. Como puede verse, en el presente caso el título estará constituido por
varios “documentos”.

Documento Principal.- Fundamenta directa e inmediatamente el derecho o acto inscribible,

puesto que es el legalmente pertinente para acreditar sin duda alguna la existencia del derecho
o acto inscribible. Esto es muy similar a lo establecido en la legislación Española, sobre la cual
PEAU PEDRON señala que: “El derecho ha de fundarse inmediatamente en el título. Es decir,
en el título ha de constituirse, reconocerse, modificarse, transmitirse o extinguirse el derecho”.

Documentos Complementarios.- Son los que tienen por finalidad probar determinados
extremos que están estrechamente relacionados con el título inscribible y acreditan la
plena realidad o legalidad del derecho que se pretende publicar.
Ejemplo: en la inscripción de la venta de un inmueble ubicado en zona aún no urbanizada, el
documento principal estará constituido por la Escritura Publica de compraventa, mientras que
complementariamente, para coadyuvar a la determinación de su ubicación, en muchas
ocasiones debe presentar planos de ubicación y perimétricos que permitan establecer, en la
partida Registral en la que se encuentra inscrito, el bien materia de venta, siendo dichos planos
un documento complementario, que si bien no fundamenta en modo directo e inmediato la
inscripción, hará viable la calificación del documento principal.
De otro lado, si bien la regla general de la formalidad en los documentos principales será la de
instrumento publico, ello no ocurrirá con los instrumentos complementarios, en los que se
admitirá la presentación de instrumentos privados. En el mismo sentido coincide la legislación
española, pues como señala MANZANO SOLANO “la documentación complementaria no
siempre es documentación publica; puede ser también documento privado”.
 28

TÍTULOS QUE DAN MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN.- La exposición de motivos del Código Civil
señala en relación con los instrumentos públicos que son de tres tipos, dependiendo de la
naturaleza de la función de quien los expida:
 Instrumento público notarial, como los partes notariales.
 Instrumento publico judicial, como los partes judiciales y las copias certificadas de
actuados judiciales.
 Instrumento público administrativo, como las resoluciones administrativas con carácter
de cosa juzgada, las copias certificadas de las partidas de los Registros del Estado
Civil.
Cualquiera de éstos documentos son los requeridos para la inscripción correspondiente, salvo
disposición contraria, la misma que no tiene que ser una Ley, exigencia que sí contenía el
Código derogado.
En este orden, el título puede ser una escritura Publica, Formulario Registral, Mandato Judicial
o Acto Administrativo.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL
PRESENTACIÓN DE LOS TÍTULOS
SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN.- Conforme al principio de rogación, las inscripciones en los
registros públicos no se realizan de oficio sino a petición de parte, es decir las inscripciones
pueden ser solicita por quien adquiere el derecho, quien lo transmite o el que tenga interés en
asegurarlo; en realidad cualquiera puede solicitar las inscripciones, a esta persona se le llama
presentante y está facultado para interponer los recursos impugnatorios conforme a Ley.

FORMALIDAD DE LA SOLICITUD.- La solicitud de inscripción se formula por escrito, en los

formatos aprobados por la SUNARP, acompañando copia simple del documento de identidad
del presentante, con la constancia de haber sufragado en las ultimas elecciones o haber
solicitado la dispensa respectiva. Tratándose de solicitudes presentadas por dependientes
debidamente acreditados por Notarios o entidades públicas, no se requerirá acompañar la
copia simple del documento de identidad. Excepcionalmente, cuando el presentante no sepa o
no pueda escribir y firmar, el servidor encargado completará la solicitud. En este caso, el
usuario imprimirá su huella digital en el formato de la solicitud de inscripción.
Está prohibido rechazar de plano una solicitud de inscripción, salvo que el presentante no
acompañe la documentación indicada en la solicitud, no abone los derechos registrales
exigidos para su presentación o no acredite que haya sufragado en las ultimas elecciones u
obtenido la dispensa respectiva o de que no se encuentre obligado a sufragar.

HORARIO DE PRESENTACIÓN.- Tendrá validez la presentación de títulos que se efectúe

dentro del horario establecido por el Jefe de le Oficina Registral para el ingreso de los títulos
en el diario. Excepcionalmente, por causa justificada y extraordinaria, el horario podrá ser
ampliado por el citado funcionario, de lo cual se dejará constancia en el diario.

EL DIARIO Y SU IMPORTANCIA.- El diario es el libro en que se extienden los asientos de

presentación, indicándose a su margen las actuaciones que se han originado, y, por lo tanto, su
importancia es fundamental para poder aplicar el principio de prioridad. El diario no es mas que
un libro u hojas sueltas, que después se empastan, en las que se toma razón del ingreso de
títulos y del curso o trámite que éstos han seguido.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN.- Es la constancia de la presentación de un título en los

Registros Públicos, cuya inscripción se solicita; su objeto es hacer constar inmediatamente el
momento o instante de ingreso o entrada en el Registro, de cada título presentado en forma
para su inscripción; se considera como fecha de inscripción para todo los efectos que ésta
debe producir, la fecha de asiento de presentación. Los asientos de presentación se
extenderán en el Diario por riguroso orden de ingreso de cada título. El asiento de presentación
se extiende en mérito de la información contenida en la solicitud de inscripción.
Complementariamente podrán obtenerse del titulo presentado datos adicionales, siempre y
cuando éstos no cambien el sentido de la información principal contenida en la citada solicitud.

Contenido del Asiento de Presentación.- El asiento contendrá bajo responsabilidad del

funcionario encargado de extender el mismo, los siguientes datos:
a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación.
 29

b) Nombre y documento de identidad del presentante.

c) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públicos o privados,
con indicación del tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre de Notario o
funcionario que lo autorice o lo autentique.
d) Actos y derechos cuya inscripción se solicita.
e) Nombre, denominación razón social, según corresponda de todas las personas
naturales o jurídicas que otorgue el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción
solicitada.
f) Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda, del número de
tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica. En el registro de la propiedad
vehicular se indicará además, el número de la Placa Nacional Única de Rodaje o de la
serie y motor según el caso.
g) Registro y sección al que corresponda el título, en su caso.
h) En el caso de Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del Distrito o Distritos en
que se encuentre ubicado el bien o bienes materia del titulo inscribible.
i) Indicación de los documentos que se acompañan a los títulos.

VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN..- El asiento de presentación tiene vigencia

durante treinta y cinco (35) días hábiles, a partir de la fecha de ingreso del título, contados
conforme a lo dispuesto en el Art. 4º del R.G.R.P. “los plazos aplicables al procedimiento
Registral se cuentan por días hábiles, salvo disposición en contrario. Se consideran días
hábiles aquellos en los cuales el Diario de la Oficina respectiva hubiese funcionado. En el
computo se excluye el día inicia y se incluye el día de vencimiento”. Dentro de los siete
primeros días el Registrador procederá a la inscripción o formulara las observaciones, tachas y
liquidaciones a los títulos. Se admitirá la subsanación o el pago de mayores derechos hasta el
sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los últimos cinco días se utilizarán
para extender el asiento de inscripción respectivo de ser el caso.

PRORROGA DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.- Este plazo del asiento

de presentación puede ser prorrogado hasta veinticinco (25) días adicionales, en caso de que
los títulos presentados, por su extensión, numero u otras causas, demanden una labor
extraordinaria. El gerente Registral o Gerente de Área, mediante resolución motivada en
causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y con
carácter general la vigencia del asiento de presentación hasta por sesenta (60) días adicionales
en razón de la fecha de ingreso del título, dando cuenta a la Jefatura.

PRORROGA AUTOMÁTICA.- Se produce la prorroga automática del asiento de presentación

en los siguientes casos:

a) Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y

liquidaciones.
b) Cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera
informe catastral, por el plazo máximo previsto en el primer párrafo del Art. 27 del
R.G.R.P. En estos supuestos, en ningún caso, el plazo de vigencia del asiento de
presentación excederá de sesenta (60) días.

En conclusión, la fase de la presentación de títulos la podemos graficar de la siguiente forma:

Solicitud de Ingreso al Asiento de

Inscripción de Diario Presentación
Títulos

DESISTIMIENTO DE LA ROGATORIA.- (Art. 13 del R.G.R.P) El presentante del titulo podrá

desistirse de su solicitud de inscripción, mediante escrito con firma legalizada por Notario o por
funcionario autorizado para efectuar dicha certificación y, mientras esté vigente el asiento de
presentación, y no se haya inscrito el título. En caso que el presentante sea Notario, su
desistimiento no requerirá legalización de firma. Tratándose de títulos conformados por
resoluciones judiciales emanadas de un proceso civil solo podrá desistirse, solo podrá
desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución judicial, salvo que el
presentante haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona
 30

distinta, en cuyo caso solo procederá el desistimiento a solicitud de ésta. Sin perjuicio de lo
señalado anteriormente, si el Juez deja sin efecto la resolución en cualquier momento antes de
la inscripción, el Registrador dará por concluido el procedimiento Registral tachando el título. El
desistimiento puede ser total o parcial. La aceptación del desistimiento total debe constar en el
Diario.

El Registrador Público.- Es el funcionario público que ejerce la función de inscribir los títulos
que se le presenten para registración y dar fe pública registral; entre los títulos, están los
provenientes de Sede notarial, Sede judicial y Sede administrativa, –excepcionalmente
documentos privados con firmas legalizadas– previa calificación que consiste en el examen
exhaustivo que realiza el Registrador Público de los documentos que se le presentan.

CALIFICACIÓN REGISTRAL

GENERALIDADES.- El Art. 2011 del Código Civil regula la función y la facultad calificadora del
registrador. Erróneamente se suele sostener que el Artículo aludido recoge exclusivamente el
principio de legalidad, cuando en realidad lo que hace la norma es incorporar este principio
como parte de la función calificadora. Cabe aquí precisar que, en estricto, que la calificación no
es un principio ni un presupuesto técnico. La calificación es un proceso que se efectúa
aplicándose los principios registrales, los cuales constituyen la base y los límites a partir de los
cuales el registrador comprueba la legalidad de los títulos y su compatibilidad con los
antecedentes registrales.
La exposición de Motivos nos dice que según el Art. 2011 del Código Civil, el registrador debe
calificar lo siguiente:

LA CALIFICACIÓN.- Es el examen que el registrador hace del título y de sus antecedentes

para determinar si el mismo puede o no acceder al registro.

LUIS DIEZ-PICAZO (ilustre tratadista Español), refiriéndose a la calificación, señala que

consiste en un “enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y
sobre la validez y eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos”.
Si pudiéramos ensayar un símil de la función Registral con la función judicial, diríamos que la
calificación es al registrador, lo que al juez es la sentencia. La calificación es un filtro por el que
deben pasar los actos y contratos en forma previa a la inscripción de los derechos que emanan.
Calificar es examinar, evaluar y confrontar. Se examinan los documentos en su forma externa
(aspecto formal). Se evalúan los derechos contenidos en el acto o contrato y su validez
(aspecto sustantivo); y se confronta el título con los antecedentes que obran en el Registro.
La calificación es una actividad que se realiza aplicando la mayor parte de los principios
Registrales. Debemos indicar que la función calificadora es de carácter indelegable por su
naturaleza jurídica, además, debe ser realizada en forma personalísima y obligatoria por el
Registrador.
Así el Art. 31 del R.G.R.P, define el concepto de calificación en términos de evaluación integral
del título, destacando la actuación independiente, personal e indelegable del Registrador y del
Tribunal Registral en dicha tarea. De lo señalado en esta norma se colige que el Registrador y
el Tribunal Registral, en primera y segunda instancia respectivamente, son las únicas
autoridades competentes para determinar si un título se inscribe o no. Esta es la regla general
respecto a la calificación.

Art. 31.- “La calificación Registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro
que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y
Tribunal Registral, en primera y segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera
independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este
Reglamento y en las demás normas registrales.
El marco de la calificación Registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciaran y
facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al Registro”.

ALCANCES Y/O ELEMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

La calificación, tratándose de títulos de origen convencional, se realiza en base al análisis de
dos elementos: El Título y el Registro.
 31

1. En cuanto al Título.- El análisis debe comprender: el aspecto formal y el aspecto

sustantivo.
Aspecto Formal, inherente al título mismo, el título debe haberse extendido
cumpliéndose con todas las solemnidades y requisitos de forma que exigen el Código
Civil, la Ley del Notariado, y en su caso las Leyes especificas. Cabe señalar que,
tratándose del denominado Formulario Registral regulado por la Ley 27755 que, se
trata de un nuevo instrumento publico notarial y, por ello, son de aplicación las
obligaciones generales que el Decreto Ley Nº 26002 (Ley del Notariado) impone al
notario.

Aspecto Sustantivo.- Corresponde al Registrador verificar que el acto o contrato es

válido y eficaz. A este aspecto se refiere la primera parte del Art. 2011 cuando señala
que los registradores “califican la legalidad de los documentos, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto”. Este aspecto de calificación adquiere relevancia en la
medida que una vez inscrito el derecho que emana del título, adquiere una protección
especial: la oponibilidad ante terceros.

2. En Relación al Registro.- Supone la necesaria adecuación (compatibilidad que debe tener

el título con los antecedentes Registrales. Esto es fundamental, ya que no basta que el
título sea formalmente perfecto y jurídicamente incuestionable si los antecedentes del
Registro resultaran incompatibles con aquel. Ejemplo: puede tratarse de una compraventa
cuyas formalidades se han cumplido escrupulosamente siendo el vendedor, el propietario
que adquirió del titular Registral, pero que no ha cuidado de inscribir su derecho. Como en
el Perú la propiedad se adquiere al margen del Registro, resultará que el vendedor es, en
efecto, el propietario, por lo que el contrato no podría ser calificado como invalido o
ineficaz. Sin embargo, en un caso como este, el titulo no podrá inscribirse, ya que no se
adecua a los antecedentes Registrales y, por lo tanto, no se cumple con el principio de
tracto sucesivo. Empero el título se podrá inscribir si en forma previa o simultanea se
inscriba el derecho que constituye el antecedente.
Dicho en otras palabras: un titulo puede tener eficacia jurídica pero carecer de eficacia
Registral por no poder inscribirse.

ORGANOS ENCARGADOS DE LA CALIFICACIÓN.- La calificación compete al Registrador.

En grado de apelación de las observaciones y tachas formuladas por el Registrador, lo conoce
el Tribunal Registral.

El Registrador.- Son funcionarios públicos especializados que con autonomía ejercen actos
jurisdiccionales-administrativos, respecto a las inscripciones y certificaciones. Para acceder al
cargo se requiere ser Peruano, abogado y haber aprobado el concurso publico de meritos
supervisado por la Superintendencia y de acuerdo al reglamento que para tal efecto expedirá
esta entidad.

Tribunal Registral.- Es el órgano jurisdiccional de segunda y última instancia administrativa

Registral y conoce en grado de apelación, las denegatorias de inscripción y demás actos
Registrales. El Tribunal Registral está integrado por tres Vocales, los que acceden al cargo por
concurso público de méritos y son nombrados por la Jefatura de la Institución. Su presidente es
elegido por los integrantes del Tribunal por un Plazo de dos años.

ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN.- El Art. 32 del Reglamento General, establece los

alcances de la calificación, precisando entre éstos, la compatibilidad (literales a y b), la
verificación del aspecto sustantivo (literales c y d), la verificación del aspecto formal (literales e,
f y g), y algunas disposiciones en orden a facilitar y simplificar la labor del registrador y agilizar
el procedimiento Registral (literales h y literal i).

Art. 32º.- El Registrador y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias, al calificar y

evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida
Registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con
los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de
aquellos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular
 32

Registral y del sujeto otorgante del acto, el registrador, siempre que exista un convenio
de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos RENIEC, a fin de verificar
que se trata de la misma persona.
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá
practicarse la inscripción, así como los títulos pendientes relativos a la misma que
puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del titulo en el que éste consta y la de los demás documentos presentados.
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman
el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas.
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o
certifique el título.
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del titulo, de la partida
Registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus
respectivos antecedentes; así como de las Partidas del Registro Personal, Registro de
Testamento y Registro de Sucesiones Intestadas, debiendo limitarse a la verificación de
los actos que son objeto de inscripción en ellos.
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del titulo, de la
Partida Registral vinculada a acto o materia de inscripción, y de las partidas del
Registro de Personas Jurídicas, del Registro de Mandatos y Poderes si estuviera
inscrita la representación, solo en relación a los actos que son objeto de inscripción en
dichos registros.
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas registrales respectivos, a fin
de no exigirle al usuario la información con que cuente los registros que conforman el
Sistema Nacional de los registros Públicos.
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya
advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la
denegatoria de inscripción del titulo objeto de calificación.
CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES QUE CONTIENEN MANDATO DE
INSCRIPCIÓN.-La calificación plantea una problemática especial cuando se trata de mandato
judicial que ordena practicar una inscripción. La exposición de motivos del Código Civil Vigente
elaborada por la comisión revisora señala, en relación con el Art. 2011, que “si se trata de
documentos judiciales el registrador debe apreciar la competencia del juzgado o del tribunal así
como las formalidades del documento como son la firma del juez o del secretario de Juzgado y
los obstáculos que se puedan presenta en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución
judicial y lo que es posible inscribir. En este sentido no todo lo que el juez ordene debe
inscrirse, porque si el juzgado decide la inscripción de un acto que según la Ley no es
inscribible, el registrador esta autorizado por la naturaleza de su función a rechazar la solicitud
de inscripción”.
En virtud de la primera disposición modificatoria del Decreto Legislativo Nº 768, vigente desde
julio de 1993 que promulgó el actual Código Procesal Civil, se adicionó a un segundo párrafo al
Art. 2011 del Código Civil concerniente a la calificación de documentos de origen Judicial,
precisando que cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordena una
inscripción, el registrador solo puede solicitar al juez las aclaraciones o la información
complementaria que precise. Sin embargo cuando el juez desestima el pedido de aclaración y
reitera el mandato de inscripción, el registrador debe inscribir el titulo, en cumplimiento estricto
del mandato judicial.

EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN.
Los efectos o consecuencias dela calificación pueden derivar en dos situaciones concretas:
a) CALIFICACIÓN POSITIVA O APROBATORIA.- Esta calificación implica que el título
reúne los requisitos legales y se adecua a los antecedentes registrales, tiene como
efecto inmediato la inscripción del titulo, la misma que se realiza según las
disposiciones pertinentes del Reglamento General y esta regido por los principios
registrales de Publicidad, Legitimidad y fe Publica. Frente al acto inscriptorio no cabe
recurso impugnatorio alguno, salvo que se solicite su nulidad ante el Poder Judicial.
LIQUIDACION DEFINITIVA.- El registrador procederá a la liquidación definitiva de los
derechos regístrales de un titulo en los casos en que como resultado de la calificación
concluya que éste no adolece de defectos ni existen obstáculos para su inscripción.
 33

b) CALIFICACIÓN NEGATIVA O DENEGATORIA.- La calificación denegatoria se

produce cuando el Registrador rechaza el título rogado porque no cumple con los
requisitos exigidos por la Ley. El rechazo del titulo puede manifestarse en dos sentidos:

1.-OBSERVACION.- Cuando el título contuviera alguna falta subsanable, se entiende

por defecto subsanable aquel que adolece un titulo proveniente de su forma, de su
contenido o del Registro, y que no produce necesariamente la nulidad del acto o
contrato a inscribir, y puede ser subsanado por medio de una nueva redacción
documental, reforma u otra medida, suspendiendo tan solo el asiento solicitado y
pudiéndose incluso a proceder a la anotación preventiva. Las tachas sustantivas,
observación y liquidaciones a los títulos se formularán dentro de los siete primeros
días de su presentación o dentro de los cinco días siguientes al reingreso. En este
ultimo caso deberá tenerse en cuenta lo establecido en el Art. 39 todas las tachas y
observaciones serán fundamentadas jurídicamente y se formularan por escrito en
forma simultanea, bajo responsabilidad, podrán formularse nuevas observaciones,
solo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la
observación sin perjuicio de lo establecido en el Art. 33 del Reglamento General.

2.- TACHA.- Cuando el registrador encuentra algún defecto insubsanable en el título

rogado. La tacha origina la denegatoria de inscripción del titulo. Entendemos por
defecto insubsanable, aquel que adolece el titulo proveniente de su forma, contenido
o de registro produciendo necesariamente la nulidad del acto o contrato a inscribir.
Ejemplo: Escritura Pública de compraventa celebrada por una persona que ha sido
declarado en estado de interdicción civil (contiene un defecto insubsanable). Tanto
las tachas y las observaciones deben ser formuladas y motivadas en forma
simultanea y no sucesiva. En los casos en los que se produzca la caducidad del
plazo de vigencia del asiento de presentación sin que se hubiesen subsanados las
observaciones advertidas o no se hubiesen cumplido con pagar el mayor derecho
liquidado el registrador formulará la tacha correspondiente.

El artículo 63 del Reglamento del Registro Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones

Populares, aprobado mediante D.S. Nº 001-90-VC del 18/1/90, establece que los interesados
podrán interponer recurso de apelación contra las observaciones, tachas y demás resoluciones
expedidas por los registradores, dentro del plazo de 8 días contados a partir de su notificación.
En principio, atendiendo a que la norma en mención no hace distinción alguna, procedería
formular recurso de apelación contra las dos clases de tachas existentes en un procedimiento
registral: tacha sustantiva y tacha por caducidad del asiento de presentación.

Segundo.- De acuerdo con el artículo 58 del mencionado reglamento, el registrador tachará

un título cuando adolezca de defecto insubsanable, debiendo formular dicha tacha en forma
motivada y dentro de los 7 días de presentado el título. Por su parte, el artículo 61 establece
que transcurrido el plazo de vigencia del asiento de presentación, sin haberse subsanado la
observación, el registrador ordenará la devolución del título presentado. En el primer supuesto
nos encontramos frente a la denominada tacha sustantiva, donde el registrador luego de la
calificación del título [1] concluye que el mismo adolece de defecto insubsanable (1), razón por
la que denegará de plano su acceso al Registro; en tanto que en el segundo supuesto, se
configura lo que se conoce como tacha por caducidad del asiento de presentación, decisión
con la que el registrador deja constancia que el procedimiento registral ha concluido por haber
caducado (2) el plazo de vigencia del asiento de presentación sin que el interesado haya
subsanado las observaciones formuladas o pagado el mayor derecho, según sea el caso. Cabe
precisar, que el Reglamento bajo comentario no denomina a esta decisión del registrador,
como “tacha”, sino que se limita a señalar que en dicho supuesto, se procederá a devolver el
título presentado. Sin embargo, los registradores al hacer la devolución [2] elaboran una
esquela a la que denominan “esquela de tacha” como ha ocurrido en el presente caso.

Tercero.- Como podrá apreciarse, ambas decisiones son totalmente distintas, pues en la
tacha sustantiva el registrador cuestiona el acceso de un determinado título al Registro por
contener defectos insalvables, en tanto que en la tacha por caducidad del asiento de
 34

presentación solamente se limita a constatar este hecho. Por ello, atendiendo que el recurso de
apelación tiene por finalidad que una instancia superior revise la decisión del registrador que
deniega el acceso de un título al Registro, ello solamente procederá cuando éste ha emitido
pronunciamiento sustantivo sobre el mismo, es decir, cuando como consecuencia de su
calificación, ha observado o tachado sustantivamente el título.

OBLIGATORIEDAD DE LA CALIFICACIÓN.- Presentado un título a los Registros públicos el

registrador no puede eludir la calificación del mismo aduciendo insuficiencia, imprecisión o
ausencia de normas legales. Es decir, que lo dispuesto el Art. VIII del Titulo Preliminar del
Código Civil, rigen también para los registros con la única diferencia de que en caso de duda, el
registrador puede acudir en consulta al órgano competente de los Registros Públicos; Debemos
tener en cuenta que la calificación Registral es un deber-derecho del registrador.

CALIFICACIÓN POSITIVA O APROBATORIA

liquidación
inscripción

CALIFICACIÓN POSITIVA O INSCRIPCION

APROBATORIA

TACHA EN CASO DE NO
CALIFICACIÓN NEGATIVA O DENEGATORIA SUBSANACION

OBSERVACION SUBSANACION INSCRIPCION

CALIFICACIÓN
NEGATIVA
TACHA

MEDIOS IMPUGNATORIOS
Los resultados de la calificación son:
Calificación Positiva:
1.- inscripción
2.- Liquidación

Calificación Negativa:
3.- Observación.
4.- Tacha.
No procede ningún medio impugnatorio respecto a la inscripción. El único camino que tenemos
frente a una inscripción, por mas ilegal que esta fuere, es la impugnación ante el Poder Judicial.
Ningún organo de los Registros Públicos o SUNARP tiene facultad de anular un asiento de
inscripción. Lo único que podrá hacer es sancionar al funcionario que extendió una inscripción
irregularmente, independientemente de la acción penal que hubiese lugar.

1.- RECURSO DE RECONSIDERACIÓN.- Este recurso es opcional, se puede hacer valer esté
o no previsto en la Ley, su no interposisción no impide el ejercicio del Recurso de Apelación. Se
interpone ante el mismo Registrador que observó o tachó el título.

Plazo.- Este recurso procede durante la vigencia del asiento de presentación.

Formalidad.- No requiere de mayor formalidad, es suficiente referirse a dicho recurso con

indicación del amparo legal, no requiere firma de letrado. Puede ejercerlo el mismo presentante
o el titular del derecho. Si el Registrador persiste en la liquidación, observación o tacha procede
el recurso de apelación.
 35

2.- RECURSO DE APELACIÓN.- Este recurso o medio impugnatorio procede contra:

a) Las decisiones del Registrador, cuando observa, liquida o tacha un titulo.
b) Cuando las decisiones de los registradores y abogados Certificadores respecto de las
solicitudes de expedición de Certificados, y las demas decisiones de los Registradores
en el ambito de su función Registral.
c) Las resoluciones expedidas por los Registradores en el procedimeinto de pago de
cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos.
d) Las demás decisiones de los Registradores en el ambito de su función Registral.

El Art. 142 del Reglamento General Ultimo Párrafo señala que: No procede interponer recurso
de apelación contra las inscripciones.

Ante Quien se Interpone.- Debe interponerse ante el registrador que calificó negativamente el
titulo. El organo que resuelve en ultima instancia es el Tribunal Registral, con lo cual queda
agotado la vía administrativa.

Plazo.- Debe interponerse durante la vigencia del asiento de presentación. En los supuestos
del inciso b), dentro de los quince (15) días habiles siguientes a la fecha en que la desición del
Registrador o Abogado certificador, según corresponda es puesta a disposisción del solicitante
en la mesa de partes de la oficina Registral respectiva.

Formalidades.- El Art. 145 del Reglamento señala que dicho recurso debe formularse por
escrito indicando claramente lo siguiente:
a) Indicación del registrador ante quien se interpone el recurso.
b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o
apoderado, si fuera el caso, para efectos de las notificaciones. El domcicilio debe estar
dentro del ámbito de la Oficina Registral corespondiente, salvo en el caso previsto por
el Art. 21 del reglamento “cuando las solicitudes de inscripción se formulen en oficinas
registrales no competetntes para su incripción del acto o derecho y dicha inscripción
sea de competencia de otra Oficina Registral, aquellas actuarán como Oficinas
receptoras“.
c) La decisión respecto del la cual se recurre y el número del título.
d) Los fundamentos de impugnación; lugar, fecha y firma del recurrente.
e) La autorización del abogado colegiado, con firma y la indicación clara de su nombre y
número de registro, salvo en el caso de que el apelante fuese Notario.
El recurso deberá estar acompañado del recibo de pago del derecho Registral correspondiente
y del titulo respectivo cuando el usuario lo hubiera retirado. El recurso debe ser presentado por
la Oficina de trámite Documentario o las que haga sus veces. En ningún caso se admitirá la
presentación del recurso de apelación a través del Diario. La oficina de trámite documentario
verificará los requisitos establecidos en el Art. 145 del reglamento. Si no se hubiesen cumplido,
esta oficina está obligado a recibir el recurso bajo condición de ser subsanado el defecto u
omisión en el plazo de dos días, anotandose en el escrito y en la copia dicha circunstancia.
Transcurrido el plazo antes indicado sin que el defecto u omisión fuera subsanado, el recurso
se tendrá por no presentado y será devuelto al interesado.

Remisión del Recurso de Apelación.- Recibido el recurso, el registrador procederá a efectuar

la anotación de la apelación en la Partida Registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral,
acompañado del título, en un plazo no mayor de seis (6) días contados desde la fecha de su
recepción. Es pertinente indicar que mientras se resuelve la apelación no puede inscribirse
ningún título.

Conformación del Tribunal Registral y Asignación de expediente.- El Tribunal Registral

estará conformado por salas integradas por tres Vocales. El presidente de cada sala asignará
los expedientes entre los miembros que la integran, los que intervendrán como ponentes en las
apelaciones que les fueran asignadas.

Informe Oral.- El apelante dentro de los primeros diez (10) días de ingresado el expediente a
la secretaría del Tribunal, podrá solicitar que se conceda el uso de la palabra a su abogado
para fundamentar en Audiencia Publica su derecho.
 36

El Tribunal Registral se pronunciará:

a) Confirmando total o parcialmente la desición del Registrador.
b) Revocando total o parcialmente la desición del registrador.
c) Declarando improcedente o inadmisible la apelación
d) Aceptando o denengando, total o parcialmente el desisitimiento formulado.
Para la aprobación de las resoluciones se requerirá de dos (2) votos conformes, sin perjuicio de
la existencia de votos singulares o discordantes.

Plazo de Expedición y Notificación de Resoluciones.- Toda resolución emitida por la sala

del Tribunal Registral se expedirá, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) días
contados desde el ingreso del expediente a la Secretaría del Tribunal.

Desistimiento.- Art. 149 del RGPP, el desistimiento en segunda instancia Registral puede ser:
a) Del Recurso.
b) De la rogatoria, referido a los actos cuay inscripción se solicita.
Únicamente en el caso de desistimiento de la rogatoria, aquel puede ser parcial, lo que dará
lugar a que el Tribunal Registral no se pronuncie respecto del acta objeto de desistimiento.
Formalidad del desisitimiento.- El desistimientop deberá efectuarse mediante escrito, con
firma legalizada notarialmente, y solo procederá cuando se formule antes de expedirse la
resolución respectiva. En caso de que el apelante fuese Notario, no será necesaria la
legalización de su firma.
Efectos del desistimiento.- El desistimiento pone fin al procedimiento Registral únicamente
cuando se trata del desistimiento total de la rogatoria

EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES:
Resolución que ordena la Inscripción.- Cuando el Tribunal Registral ordene la Inscripción del
Título y los derechos registrales se encuentren integramente pagados, el Registrador procederá
a extender los asientos respectivos, en un plazo de dos (2) días. Por excepción tratandose de
asientos cuya complejidad y amplitud no permitan su extensión inmediata, el Registrador tendrá
un plazo de diez (10) días desde la recepción de la resolución para efectuar la inscripción. Si
los derechos registrales no se encuentran íntegramente pagados, el interesado tendrá diez (10)
días, contados desde la notificación del requerimiento realizadopor el Registrador, para cumplir
con el reintegro respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendrá cinco (5) días para
extender los asientos de inscripción. Si no se hubiera efectuado el reintegro, caducará la
vigencia del asiento de presentación.

Interposición de Demanda Contencioso Administrativa.- en los casos en los que proceda la

impugnación judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentación del
titulo apelado se mantendrá vigente por el plazo de 15 días adicionales al previsto
normativamente para la interposición de la acción contencioso administratva, a efecto de anotar
la demanda correspondiente, la misma que será ingrsada por el Diario.

ACCIÓN JUDICIAL.- (Acción contencioso Administrativa Art. 148 de la Constitución Politica del
Perú, Art. 9 de la Ley Nº 27584 que Regula el Proceso Contencioso Administrativo modificado
por el Artìculo Ùnico de la Ley Nª 28531, publicada el 26 Mayo 2005). La decisión del Tribunal
Registral puede ser impugnada ante el Poder Judicial, vía la acción contencioso administrativa,
solamente en el caso de que el colegiado confirme la observación o tacha formulada por el
Registrador. La decisión del Tribunal Registral es una resolución que causa estado. El concepto
de “causar estado” debe considerarse como equivalente al agotamiento de la vía
administrativa. Dicha acción se interpone en primera instancia, ante la Sala Contencioso
Administrativa de la Corte Superior respectiva. En este caso, la Sala Civil de la Corte Suprema
resuelve en apelación y la Sala Constitucional y Social en casación, si fuera el caso. En los
lugares donde no exista Juez o Sala Especializada en lo Contencioso Administrativo, es
competente el Juez en lo Civil o el Juez Mixto en su caso, o la Sala Civil correspondiente.

Intervención del Ministerio Público (Art. 14º Ley 27584 Ley que regula el proceso Contencioso
Administrativo).- En el proceso contencioso administrativo el Ministerio Público interviene de la
siguiente manera:

1.- Como dictaminador, antes de la expedición de la resolución final y en casación.

 37

2.- Como parte cuando se trate de intereses difusos, de conformidad con las leyes de la
materia.

El dictamen del Ministerio Público es obligatorio, bajo sanción de nulidad. Cuando el Ministerio
Público intervenga como dictaminador, el órgano jurisdiccional le notificará obligatoriamente
con la resolución que pone fin a la instancia o con la que resuelve la casación, según sea el
caso.

DERECHO NOTARIAL
Nuestro derecho asegura condiciones de libertad para la celebración del acto y del contrato,
con las exigencias de capacidad y por la sanción impuesta a los vicios de consentimiento. La
potestad de la autonomía exige la concurrencia del consentimiento, de la causa y del objeto, a
la vez, exige como condición, que éstos no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden
publico. Existe pues todo un conjunto de normas imperativas para la validez del negocio
jurídico. Siempre que no se vulneren estas normas, se reconoce a la voluntad un amplio poder
regulador, en forma que, lo recíprocamente regulado por los intervinientes, es precepto que
vincula a todos los interesados en el negocio jurídico. Pero las partes intervinientes desconocen
las técnicas aplicables para lograr los efectos deseados. Asimismo ignoran el alcance de la
voluntad libremente manifestada, salvo que tengan la correspondiente información a cerca de
la forma de lograr los efectos deseados para satisfacer sus proyectos. Para que las partes
conozcan los efectos de lo convenido, es indispensable que reciban una información imparcial
y verídica proporcionada por el redactor del instrumento. El redactor debe por consiguiente, ser
versado en Derecho. La característica que da configuración al Notario Latino, como funcionario
y como profesional del Derecho, es precisamente su independencia de cualquier entidad u
organismo publico en el desempeño y ejercicio de sus funciones. A esta independencia se
agrega la impermeabilidad lógica a toda influencia política, como su inequívoca e intransable
ubicación social y su mas que cómoda situación económica. Así, el Notario no es un servidor
del Estado, ni de los Partidos Políticos, ni de entes económicos, o de clases sociales, sino
fundamentalmente un servidor de la Ley.
NOTARIO
Concepto.- El notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos
y contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes,
redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide
los traslados correspondientes. Su función también corresponde la comprobación de hechos y
la tramitación de asuntos no contenciosos previstos en la ley de la materia. El notario ejerce la
función notarial en forma personal, autónoma, exclusiva e imparcial. El ámbito territorial del
ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente
Ley determina. El número de Notarios será no mayor de doscientos en la Capital de la
República; no mayor de cuarenta en las capitales de departamentos; y no mayor de veinte en
las capitales de provincias, incluida la Provincia Constitucional del Callao.

DEL INGRESO A LA FUNCION NOTARIAL Y CARRERA NOTARIAL.- El ingreso al notariado

se efectúa mediante Concurso Público de Méritos ante Jurado constituido de la siguiente forma:
 38

a) El Presidente del Consejo del Notariado o su representante, quien lo preside;

b) El Decano del Colegio de Notarios;
c) El Decano del Colegio de Abogados;
d) Un miembro del Colegio de Notarios designado por su Junta Directiva;
e) Un miembro del Colegio de Abogados designado por su Junta Directiva.
En los Concursos convocados para la provisión de plazas en la provincia de Lima y
Provincia Constitucional del Callao presidirá el Jurado el Presidente del Consejo del Notariado
y en el resto de la República la persona que el Consejo del Notariado designe. Los miembros a
que se refieren los incisos d) y e) no necesariamente serán integrantes de la Junta Directiva. El
quórum para la instalación y funcionamiento del Jurado es de cuatro miembros. Las etapas del
concurso son las de calificación del currículum vitae, examen escrito y examen oral.

Los Colegios de Notarios por propia iniciativa o a solicitud del Consejo del Notariado,
convocarán a concursos públicos de méritos, para cubrir las plazas no cubiertas y las vacantes
en los distritos notariales de su jurisdicción, previo cumplimiento de lo establecido en el artículo
5º. En los casos que el Consejo del Notariado solicite la convocatoria, los Colegios tendrán la
obligación de convocar a concurso, en un plazo no mayor de sesenta días calendario de haber
recibido la solicitud del Consejo.
Cuando no se convoque a concurso de méritos conforme a lo señalado en el párrafo
anterior, el Consejo del Notariado quedará facultado a convocarlo.

Requisitos para postular al cargo de Notario.- Para postular al cargo de notario se requiere:
a) Ser peruano de nacimiento;
b) Ser abogado;
c) Tener capacidad de ejercicio de sus derechos civiles;
d) Tener conducta moral intachable;
e) Estar físicamente apto para el cargo; y,
f) No haber sido condenado por delito doloso."

El notario deberá incorporarse al Colegio de Notarios dentro de los treinta días de expedido el
título, previo juramento o promesa de honor, ante la Junta Directiva. El notario registrará en el
Colegio de Notarios su firma, rúbrica, signo, sellos y equipos de impresión que utilizará en el
ejercicio de la función. La firma, para ser registrada, deberá ofrecer un cierto grado de
dificultad. Cualquier cambio deberá comunicarlo previamente el notario al Colegio de Notarios.
El notario iniciará su función dentro de los treinta días siguientes a su incorporación,
prorrogables a su solicitud por igual término.

El notario está obligado a:

a) Abrir su oficina obligatoriamente en el distrito en el que ha sido localizado y mantener la
atención al público no menos de siete horas diarias de lunes a viernes;
 39

b) Asistir a su oficina, observando el horario señalado, salvo que por razón de su función
tenga que cumplirla fuera de ella;
c) Prestar sus servicios profesionales a cuantas personas lo requieran, salvo las
excepciones señaladas en el Código de Etica del Notariado Peruano;
d) Cobrar honorarios profesionales de conformidad con el arancel;
e) Guardar el secreto profesional; y,
f) Cumplir con las comisiones y responsabilidades que el Consejo del Notariado y el
Colegio de Notarios le asigne conforme a ley, estatuto o convenio.
Los notarios están obligados a requerir a los comparecientes la presentación del Documento
Nacional de Identidad - D.N.I. y los documentos legalmente establecidos para la identificación
de extranjeros, así como los documentos exigibles para la extensión o autorización de
instrumentos públicos notariales protocolares y extraprotocolares.

Está prohibido al notario:

a) Autorizar instrumentos públicos en los que se concedan derechos o impongan
obligaciones a él, su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes y parientes
consanguíneos o afines dentro del cuarto y segundo grado, respectivamente;
b) Autorizar instrumentos públicos de personas jurídicas en las que él, su cónyuge, o los
parientes indicados en el inciso anterior participen en el capital o patrimonio, con
excepción de las empresas de servicio público; o tengan la calidad de
administradores, directores, gerentes, apoderados o representación alguna;
c) Ser administrador, director, gerente, apoderado o tener representación de personas
jurídicas de derecho público o en las que el Estado, Gobiernos Locales o Regionales
tengan participación;
d) Desempeñar labores o cargos dentro de la organización de los Poderes Públicos y del
Gobierno Central, Regional o Local; con excepción de aquellos para los cuales ha sido
elegido mediante consulta popular o ejercer el cargo de Ministro y Viceministro de
Estado, en cuyos casos deberá solicitar la licencia correspondiente. También podrá
ejercer la docencia y desempeñar las labores o los cargos otorgados en su condición
de notario. Asimismo, podrá ejercer los cargos públicos de regidor y consejero
regional sin necesidad de solicitar licencia.
e) El ejercicio de la abogacía, excepto en causa propia, de su cónyuge o de los parientes
indicados en el inciso a);
f) Tener más de una oficina notarial;
g) Ejercer la función fuera de los límites de la provincia para la cual ha sido nombrado,
con excepción de lo dispuesto en el inciso k) del artículo 130º; y,
h) La delegación parcial o total de sus funciones.

Asimismo se prohíbe al Notario autorizar minuta, salvo el caso a que se refiere el inciso e)
del artículo que precede; la autorización estará a cargo de abogado, con expresa mención de
su número de colegiación.
 40

No está prohibido al notario, en su calidad de letrado, el autorizar recursos de impugnación que

la ley y reglamentos registrales franquean en caso de denegatoria de inscripción.

DE LOS DERECHOS DEL NOTARIO

Son derechos del notario:
a) La inamovilidad en el ejercicio de su función;
b) Gozar de vacaciones, licencias por enfermedad, asistencia a certámenes nacionales o
internacionales y razones debidamente justificadas;
c) Negarse a autorizar instrumentos públicos contrarios a la ley, a la moral o a las buenas
costumbres; cuando se le cause agravio personal o profesional o cuando no se le sufrague los
honorarios profesionales y gastos en la oportunidad y forma establecida en el Arancel.

En caso de vacaciones o licencia, el Colegio de Notarios, a solicitud del interesado, designará

otro notario para que se encargue del oficio del titular.

Cese del Notario.- El notario cesa por:

a) Muerte;
b) Renuncia, desde que es aceptada;
c) Destitución impuesta conforme a lo previsto en el Artículo 154º;
d) Haber sido condenado por delito doloso;
e) Perder alguna de las calidades señaladas en el Artículo 10º, declarada por la Asamblea
General del Colegio de Notarios dentro de los 30 (treinta) días siguientes de conocida la
causal;
f) Abandono del cargo, por no haber iniciado sus funciones dentro del plazo a que se
refiere el Artículo 15º;
g) Abandono del cargo, en caso de ser notario en ejercicio, por un plazo de 30 (treinta)
días de inasistencia injustificada al oficio notarial; e,
h) Inhabilitación para el ejercicio de la función pública impuesta por el Congreso de la
República de conformidad con los Artículos 99º y 100º de la Constitución Política.
En el caso de los incisos c), d), e) y f) el cese se produce desde el momento en que queda
consentida la resolución. Para el caso del inciso h) el cese surte efectos desde el día siguiente
a la publicación de la Resolución Legislativa en el Diario Oficial El Peruano. En caso de cese de
un notario en ejercicio, el Colegio de Notarios, con conocimiento del Consejo del Notariado, se
encargará del cierre de sus registros, sentándose a continuación del último instrumento público
de cada registro, un acta suscrita con el Decano del Colegio de Notarios donde pertenezca el
notario cesado.

LOS INSTRUMENTOS PUBLICOS NOTARIALES

Concepto.- Son aquellos que el Notario, por mandato de Ley o a solicitud de parte, extienda o
autorice en ejercicio de su función, dentro de los límites de su competencia y con las
formalidades de Ley. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los
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instrumentos, a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados
correspondientes. Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación
de asuntos no contenciosos previstas en la Ley 26662 (Ley de competencia notarial en asuntos
no contenciosos), Ley 27157 (Ley de regularización de edificaciones, de la función notarial,
tramite de prescripción adquisitiva de dominio), Ley 28325 (Ley que autoriza a los notarios
Prescripción adquisitiva de Vehículos).Los instrumentos públicos notariales otorgados con
arreglo a lo dispuesto en la ley, producen fe respecto a la realización del acto jurídico y de los
hechos y circunstancias que el notario presencie.

CLASES DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS NOTARIALES

La Ley del notariado clasifica a los instrumentos públicos notariales, en Protocolares y
Extraprotocolares.
Son Instrumentos Públicos Protocolares.- las escrituras Publicas y demás actas que el notario
incorpora al protocolo notarial; que debe conservar y expedir los traslados, es decir las copias
que la Ley determina.
Son Instrumentos Públicos Extraprotocolares.- las actas y demás certificaciones notariales que
se refieren a actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por razón de
su función, las cuales no incorpora al protocolo notarial.
Protocolo Notarial.- El Protocolo notarial es la colección ordenada de registros sobre la misma
materia en los que el notario extiende los instrumentos públicos protocolares con arreglo a ley.
Forman el protocolo notarial los siguientes registros:
a) De escrituras públicas;
b) De testamentos;
c) De actas de protesto;
d) De actas de transferencia de bienes muebles registrables; y,
e) Otros que la ley determine.
Registro Notarial.- El registro se compondrá de cincuenta fojas ordenadas correlativamente
según su numeración.
Podrán ser llevado de dos maneras:
a) En veinticinco pliegos de papel emitido por el Colegio de Notarios, los mismos que se
colocarán unos dentro de otros, de modo que las fojas del primer pliego sean la primera y la
última; que las del segundo pliego sean la segunda y la penúltima y así sucesivamente; y,
b) En cincuenta hojas de papel emitido por el Colegio de Notarios, que se colocarán en el
orden de su numeración seriada, para permitir el uso de sistemas de impresión computarizado.

Cada registro será autorizado antes de su utilización, bajo responsabilidad del notario,
mediante un sello y firma puestos en la primera foja por un miembro de la Junta Directiva del
Colegio de Notarios, designado por el Decano, con conocimiento de la Junta Directiva. Las
fojas de cada registro serán numeradas en forma correlativa, respetándose la sede de su
emisión. Se formará un tomo por cada diez registros, que deben encuadernarse y empastarse
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dentro del semestre siguiente a su utilización. Los tomos serán numerados en orden
correlativo. El notario responderá del buen estado de conservación de los tomos. No podrán
extraerse los registros y tomos de la oficina del notario, excepto por razones de fuerza mayor o
cuando así se requiera para el cumplimiento de la función. La exhibición, pericia, cotejo u otra
diligencia por mandato judicial o del Ministerio Público, se realizará en la oficina del notario.

El treinta y uno de diciembre de cada bienio (cada dos años) se cerrará el registro, sentándose
a continuación del último instrumento una constancia suscrita por el notario, la que remitirá, en
copia, al Colegio de Notarios. Si en el registro quedan fojas en blanco serán inutilizadas
mediante dos líneas diagonales que se trazarán en cada página con la indicación que no
corren.

EL REGISTRO DE ESCRITURAS PUBLICAS

En el registro de escrituras públicas se extenderán las escrituras, protocolizaciones y actas que
la ley determina.
Escritura Publica.- Es todo documento matriz incorporado al protocolo notarial, autorizado por
el notario, que contiene uno o más actos jurídicos.
La redacción de la escritura pública comprende tres partes:
a) Introducción;
b) Cuerpo; y,
c) Conclusión.

La introducción expresará:
a) Lugar y fecha de extensión del instrumento;
b) Nombre del notario;
c) Nombre, nacionalidad, estado civil y profesión u ocupación de los comparecientes;
seguida de la indicación que proceden por su propio derecho;
d) El Documento Nacional de Identidad - D.N.I. y los legalmente establecidos para la
identificación de extranjeros;
e) La circunstancia de comparecer una persona en representación de otra, con indicación
del documento que lo autoriza;
f) La circunstancia de intervenir un intérprete en el caso de que alguno de los
comparecientes ignore el idioma en el que se redacta el instrumento;
g) La indicación de intervenir una persona, llevada por el compareciente, en el caso de
que éste sea analfabeto, no sepa o no pueda firmar, sea ciego o tenga otro defecto que
haga dudosa su habilidad, sin perjuicio de que imprima su huella digital. A esta persona
no le alcanza el impedimento de parentesco que señala esta Ley para el caso de
intervención de testigos;
h) La fe del notario de la capacidad, libertad y conocimiento con que se obligan los
comparecientes;
i) La indicación de extenderse el instrumento con minuta o sin ella;
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j) Cualquier dato requerido por ley, que soliciten los comparecientes o que sea necesario
a criterio del notario.
El cuerpo de la escritura contendrá:
a) La declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta autorizada por
letrado, la que se insertará literalmente;
b) Los comprobantes que acrediten la representación, cuando sea necesario su inserción;
c) Los documentos que los comparecientes soliciten su inserción;
d) Los documentos que por disposición legal sean exigibles; y,
e) Otros documentos que el notario considere convenientes.
No será exigible la minuta en los actos siguientes:
a) Otorgamiento, aceptación, sustitución, revocación y renuncia del poder;
b) Renuncia de nacionalidad;
c) Nombramiento de tutor y curador en los casos que puede hacerse por escritura pública;
d) Reconocimiento de hijos;
e) Autorización para el matrimonio de menores de edad otorgada por quienes ejercen la
patria potestad;
f) Aceptación expresa o renuncia de herencia;
g) Declaración jurada de bienes y rentas;
h) Declaración de voluntad de constitución de pequeña o microempresa;
i) Donación de órganos y tejidos; y, j) Otros que la ley señale.
La conclusión de la escritura expresará:
a) La fe de haberse leído el instrumento, por el notario o los comparecientes, a su
elección;
b) La ratificación, modificación o indicaciones que los comparecientes hicieren, las que
también serán leídas;
c) La fe de entrega de bienes que se estipulen en el acto jurídico;
d) La transcripción literal de normas legales, cuando en el cuerpo de la escritura se cite
sin indicación de su contenido y están referidos a actos de disposición u otorgamiento
de facultades;
e) La transcripción de cualquier documento que sea necesario y que pudiera haberse
omitido en el cuerpo de la escritura;
f) La intervención de personas que sustituyen a otras, por mandato, suplencia o exigencia
de la ley, anotaciones que podrán ser marginales;
g) Las omisiones que a criterio del notario deban subsanarse para obtener la inscripción
de los actos jurídicos objeto del instrumento y que los comparecientes no hayan
advertido;
h) La corrección de algún error u omisión que se advierta en el instrumento;
i) La constancia del número de serie de la foja donde se inicia y de la foja donde
concluye el instrumento; y,
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j) La impresión dactilar y suscripción de los comparecientes así como la suscripción del

notario, con indicación de la fecha en que firma cada uno de los otorgantes así como
cuando concluye el proceso de firmas del instrumento.

Artículo 62º.- En el caso de que el notario ha cesado en el cargo y la escritura o acta notarial
protocolar no haya sido suscrita por ninguno o alguno de los comparecientes, podrán éstos
hacerlo solicitándolo por escrito al Colegio de Notarios encargado del archivo, para que designe
un notario, quien dará fe de este hecho y autorizará la escritura con indicación de la fecha en
que se verifica este acto. Transcurridos (dos) años, los archivos notariales serán transferidos al
Archivo General de la Nación o a los Archivos Departamentales, de conformidad con el artículo
5º del Decreto Ley Nº 19414 y 9º de su Reglamento.
Artículo 63º.- En el caso que la escritura no haya sido suscrita por ninguno de los
comparecientes, podrán éstos hacerlo ante el notario encargado del archivo, quien dará fe de
este hecho y autorizará la escritura con indicación de la fecha en que se verifica este acto.
Protocolización.- Por protocolización se incorporan al registro de escrituras públicas los
documentos que la ley, resolución judicial o administrativa ordenen, esta incorporación se
realiza sentando un acta en el registro de Escrituras Publicas y agregando los documentos
materia de protocolización al final del tomo donde corre sentada el acta de protocolización, los
que no podrán separarse del registro por ningún motivo.
El acta de protocolización contendrá:
a) Lugar, fecha y nombre del notario;
b) Materia del documento;
c) Los nombres de los intervinientes;
d) El número de fojas de que conste;
e) Nombre del juez que ordena la protocolización y del secretario cursor y mención de la
resolución que ordena la protocolización con la indicación de estar consentida o
ejecutoriada o denominación de la entidad que solicita la protocolización.
DEL ARCHIVO NOTARIAL Y DE LOS TRASLADOS
Artículo 81º.- El archivo notarial se integra por:
a) Los registros que lleva el notario conforme a esta Ley;
b) Los tomos de minutas extendidas en el registro;
c) Los documentos protocolizados conforme a ley; y,
d) Los índices que señala esta Ley.
Traslados.- Son traslados las copias certificadas o certificaciones que expide el notario de los
instrumentos publicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su función
Testimonio.- El testimonio contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con
la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde
corre, la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él,
rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello, signo y firma, con la mención de la
fecha en que lo expide.
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Boleta.- La boleta expresará un resumen del contenido del instrumento público notarial o
transcripción de las cláusulas o términos que el interesado solicite y que da el notario con
designación del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurídico, fecha y foja donde corre
y la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricada en
cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con mención de la fecha en que la
expide. El notario, cuando lo considere necesario, agregará cualquier referencia que dé sentido
o complete la transcripción parcial solicitada.
Parte.- El parte contiene a transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que
da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de
encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus
fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide.
No requiere ser expedido en duplicado, bastando se agregue al parte una foja firmada por el
notario que contenga la mención de la fecha del instrumento público notarial, el nombre de los
otorgantes y el acto o contrato que contiene, para la devolución por el Registro Público, con la
anotación de la inscripción o la denegatoria de la misma.
Artículo 86º.- El testimonio, boleta y parte podrá expedirse, a elección del notario, a
manuscrito, mecanografiado, en copia fotostática y por cualquier medio idóneo de
reproducción.
Artículo 87º.- Si es solicitado el traslado de un instrumento público notarial y el notario niega
su existencia en el registro, el interesado podrá recurrir al Colegio de Notarios respectivo, para
que éste ordene el examen del índice y registro y comprobada su existencia, ordene la
expedición del traslado correspondiente.
Artículo 93º.- El notario está obligado a manifestar los documentos de su archivo a cuantos
tengan interés de instruirse de su contenido.
Esta manifestación se realizará bajo las condiciones de seguridad que el notario establezca.

DE LOS INSTRUMENTOS PUBLICOS EXTRAPROTOCOLARES.- Son instrumentos públicos

extraprotocolares aquellos que no se incorporan en el protocolo notarial y pueden ser actas y
certificaciones.
Artículo 94º.- En las Actas.- El notario consigna los actos, hechos o circunstancias que
presencie o le conste y que no sean de competencia de otra función. Son actas:
a) De autorización para viaje de menores;
b) De destrucción de bienes;
c) De entrega;
d) De juntas, directorios, asambleas, comités y demás actuaciones corporativas;
e) De licitaciones y concursos;
f) De inventarios; y subastas de conformidad con el Decreto Legislativo Nº 674, Ley de
Promoción de la Inversión Privada de las Empresas del Estado;
g) De sorteos y de entrega de premios; y,
h) Otras que la ley señale.
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Artículo 95.- Certificaciones.- En la certificación deja constancia de aquello que hace o le

consta. Son certificaciones:
a) La entrega de cartas notariales.
b) La expedición de copias certificadas.
c) La legalización de firmas.
d) La legalización de reproducciones.
e) La legalización de apertura de libros.
f) La constatación de supervivencia.
g) La constatación domiciliaria dentro de su jurisdicción.
h) Otras que la ley determine.

LEGALIZACION DE FIRMAS
Artículo 106º.- El notario certificará firmas en documentos privados cuando le conste de modo
indubitable su autenticidad.
Artículo 107º.- Si alguno de los otorgantes del documento no sabe o no puede firmar, lo hará
una persona llevada por él a su ruego; en este caso el notario exigirá, el ser posible, la
impresión de la huella digital de aquél, certificando la firma de la persona y dejando constancia,
en su caso, de la impresión de la huella digital.
Artículo 108º.-El notario no asume responsabilidad sobre el contenido del documento, salvo
que constituya en sí mismo un acto ilícito o contrario a la moral o a las buenas costumbres.
Artículo 109º.- El notario podrá certificar firmas en documentos redactados en idioma
extranjero; en este caso, el otorgante asume la plena responsabilidad del contenido del
documento y de los efectos que de él se deriven.

DE LA NULIDAD DE LOS INSTRUMENTOS PUBLICOS NOTARIALES

Artículo 123º.- Son nulos los instrumentos públicos notariales cuando se infrinjan las
disposiciones de orden público sobre la materia, contenidas en la presente Ley.
Artículo 124º.- La nulidad podrá ser declarada sólo por el Poder Judicial, con citación de los
interesados , mediante sentencia firme.
Artículo 125º.- No cabe declarar la nulidad, cuando el instrumento público notarial, adolece de
un defecto que no afecta su eficacia documental.
Artículo 126º.- En todo caso, para declarar la nulidad de un instrumento público notarial, se
aplicarán las disposiciones del derecho común.

DE LA ORGANIZACION DEL NOTARIADO

DEL DISTRITO NOTARIAL

Artículo 127º.- Se considera Distrito Notarial a la demarcación territorial de la República en la
que ejerce jurisdicción un Colegio de Notarios.
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Artículo 128º.- Los Distritos Notariales de la República son veintidós con la demarcación
territorial establecida.
DE LOS COLEGIOS DE NOTARIOS
Artículo 129º.- Los Colegios de Notarios son personas jurídicas de derecho público, cuyo
funcionamiento se rige por Estatuto único.

Artículo 130º.- Corresponde a los Colegios de Notarios:

a) La vigilancia directa del cumplimiento por parte del notario de las leyes y reglamentos
que regulen la función;
b) Velar por el decoro profesional, el cumplimiento del Código de Ética del Notariado y
acatamiento del Estatuto del Colegio;
c) El ejercicio de la representación gremial de la orden;
d) Promover la eficacia de los servicios notariales y la mejora del nivel profesional de sus
miembros;
e) Llevar Registro actualizado de sus miembros;
f) Convocar a concurso público para la provisión de vacantes en su jurisdicción y cuando
lo determine el Consejo del Notariado, con observancia de los artículos 5º y 9º;
g) Declarar el abandono del cargo en los casos previstos en los incisos f) y g) del artículo
21º;
h) Absolver las consultas y emitir informes que le sean solicitados por los Poderes
Públicos, así como absolver las consultas que le sean formuladas por sus miembros;
i) Establecer el régimen de visitas de inspecciones ordinarias y extraordinarias de los
oficios notariales de su jurisdicción;
j) Autorizar las vacaciones y licencias de sus miembros;
k) Autorizar, en cada caso, el traslado de un notario a una provincia del mismo distrito
notarial, con el objeto de autorizar instrumentos, por vacancia o ausencia de notario;
l) Aplicar, en primera instancia, las sanciones previstas en la Ley;
m) Administrar los archivos del notario cesado, encargándose del oficio y cierre de sus
registros;
n) Autorizar, regular, supervisar y registrar la expedición del diploma de idoneidad a que
se refiere el inciso b) del artículo 4º del Decreto Legislativo Nº 681; y,
o) Ejercer las demás atribuciones que le señale el Estatuto.

EL CONSEJO DEL NOTARIADO

Artículo 140º.- El Consejo del Notariado es el órgano del Ministerio de Justicia que ejerce la
supervisión del notariado.
Artículo 141º.- El Consejo del Notariado se integra por los siguientes miembros:
a) El Ministro de Justicia o su representante, quien lo presidirá;
b) El Fiscal de la Nación o el Fiscal Supremo o Superior, a quien delegue;
c) El Decano del Colegio de Abogados de Lima o un miembro de la Junta Directiva a
quien delegue;
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d) El Presidente de la Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú o un

miembro de su Consejo Directivo a quien delegue;
e) El Decano del Colegio de Notarios de Lima o un miembro de su Junta Directiva a quien
delegue; y,
f) Un funcionario del Ministerio de Justicia, quien actuará como Secretario, con voz pero
sin voto.
Artículo 142º.- Son atribuciones del Consejo del Notariado:
a) Ejercer la vigilancia de los Colegios de Notarios respecto al cumplimiento de sus
obligaciones;
b) Ejercer la vigilancia de la función notarial, con arreglo a esta ley y normas
reglamentarias o conexas, a través del Colegio de Notarios, sin perjuicio de su
intervención directa cuando así lo determine;
c) Proponer los reglamentos y normas para el mejor desenvolvimiento de la función
notarial;
d) Vigilar el cumplimiento del reglamento de visitas de inspección a los oficios notariales
por los Colegios de Notarios;
e) Resolver en última instancia, como tribunal de apelación, sobre las decisiones de los
Colegios de Notarios;
f) Designar al Presidente del Jurado de los Concursos Públicos de Méritos para el
ingreso a la función notarial conforme al artículo 11º;
g) Decidir la provisión de plazas notariales a que se refiere el artículo 5º;
h) Solicitar al Colegio de Notarios la convocatoria a Concursos Públicos de Méritos y
convocarlos en los casos previstos en el artículo 9º, previo cumplimiento del artículo 5º
de la presente Ley;
i) Conocer de quejas o denuncias sobre incumplimiento de las responsabilidades que la
ley les asigna a los Colegios de Notarios;
j) Recibir quejas o denuncias sobre irregularidades en el ejercicio de la función notarial y
darles el trámite que corresponda;
k) Llevar un Registro actualizado de las Juntas Directivas de los Colegios de Notarios;
l) Absolver las consultas que formulen los Poderes Públicos, así como las Juntas
Directivas de los Colegios de Notarios, relacionadas con la función notarial; y
m) Ejercer las demás atribuciones que señale la ley y normas reglamentarias o conexas.
Artículo 143º.- Para el cumplimiento de sus fines, el Consejo del Notariado contará con una
Secretaría Administrativa.

LA RESPONSABILIDAD EN EL EJERCICIO DE LA FUNCION

Artículo 144º.- El notario es responsable por el incumplimiento de esta Ley, normas
reglamentarias o conexas, estatuto y decisiones dictadas por el Consejo del Notariado y
Colegio de Notarios respectivo.
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Artículo 145º.- El notario es responsable, civil y penalmente, de los daños y perjuicios que, por
dolo o culpa, ocasione a las partes o terceros en el ejercicio de la función.

DEL REGIMEN DISCIPLINARIO

Artículo 146º.- La disciplina del notariado es competencia del Consejo del Notariado y del
Colegio de Notarios.
Artículo 147º.- Las decisiones del Colegio de Notarios podrán ser objeto de apelación ante el
Consejo del Notariado, con cuya resolución queda agotada la vía administrativa.
Artículo 148º.- En todo proceso disciplinario se garantizará el derecho de defensa del notario.

DE LAS FALTAS
Artículo 149º.- Constituyen faltas, las siguientes:
a) La embriaguez habitual;
b) El uso habitual e injustificado de sustancias alucinógenas;
c) La conducta no acorde con la dignidad y decoro del cargo;
d) El continuo incumplimiento de sus obligaciones civiles y comerciales;
e) El ofrecer dádivas para captar clientela;
f) El aceptar o solicitar honorarios extras u otros beneficios, para la realización de
actuaciones irregulares;
g) El uso de publicidad que no se limite el anuncio de su nombre y dirección;
h) El incumplimiento de los deberes del notario establecidos en esta Ley, normas
reglamentarias o conexas y estatuto; e,
i) El no acatar las prohibiciones contempladas en esta Ley;

DE LAS SANCIONES Y DEL PROCEDIMIENTO

Artículo 150º.- Las sanciones, según la gravedad de la falta y antecedentes del notario, son
las siguientes:
a) Amonestación privada;
b) Amonestación pública;
c) Suspensión de 1 a 30 días;
d) Suspensión mayor de 30 días a un año; y,
e) Destitución.
Artículo 151º.- La amonestación privada.- Es una advertencia escrita al notario por la falta
cometida que formula la Junta Directiva del Colegio de Notarios.
Procede apelación ante la Asamblea General del Colegio de Notarios.
Artículo 152º.- La amonestación pública.- Es una advertencia escrita al notario por la falta
cometida, que formula la Junta Directiva y la aprueba la Asamblea del Colegio de Notarios.
Procede apelación ante el Consejo del Notariado.
Artículo 153º.- La suspensión.- Es la separación temporal del notario del ejercicio de la
función, impuesta por la Asamblea General del Colegio de Notarios.
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Procede apelación por ante del Consejo del Notariado.

Comprende el cierre de sus registros y la designación del notario que se encargue del oficio.
Impide al notario intervenir en actos derivados de su cargo incluidos los de carácter gremial.
Artículo 154º.- La destitución.- Es la separación definitiva del notario del ejercicio de la
función, impuesta por la Asamblea General del Colegio de Notarios, adoptada con la
concurrencia no menor de tres quintos de sus miembros hábiles.
Procede apelación ante el Consejo del Notariado.
Artículo 155º.- Los recursos impugnativos.- Se interponen ante el órgano que aplicó la
sanción, dentro del plazo de quince días de notificada la resolución, el que la elevará a la
instancia superior correspondiente.
De la denegatoria del recurso de apelación se podrá recurrir en queja ante el superior
jerárquico.
Artículo 156º.- El proceso disciplinario se desarrollará en un plazo máximo de sesenta días
útiles, contados a partir de la fecha en que la Junta Directiva del Colegio de Notarios notifique
la apertura del proceso al notario cuestionado.
Artículo 157º.- Los primeros treinta días del plazo serán dedicados a la investigación de la
presunta falta, la que correrá a cargo del Fiscal, quien deberá emitir su dictamen en dicho
término.
Artículo 158º.- Los treinta días restantes del plazo serán dedicados a la adopción de la
resolución que corresponda por la Junta Directiva o la Asamblea General, según sea el caso.

DE LA PRESCRIPCION DE LA ACCION DISCIPLINARIA

Artículo 159º.- La acción disciplinaria prescribe a los tres años, contados desde el día en que
se cometió la falta. El inicio del proceso disciplinario y la existencia de un proceso penal
interrumpen el término de la prescripción.
Artículo 160º.- El proceso disciplinario y la sanción procederán aún cuando el notario haya
cesado en el cargo.
Artículo 161º.- Toda sanción se anotará, una vez consentida, en el legajo de antecedentes del
notario.

Jurisprudencias
Cuando registralmente existe el bien inmueble objeto de la Escritura publica de
Compraventa, pero que, aun no se ha inscrito la independización del inmueble a favor
del vendedor X. ¿es posible amparar la inscripción a favor de Y(comprador de X )?.
a) No es posible amparar la inscripción, considerando que ninguna inscripción salvo la
primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane
(Principio de Tracto Sucesivo).
b) Si es posible amparar la inscripción aunque la propiedad no se encuentre
independizada.
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c) Si es posible amparar la inscripción por cuanto la propiedad se encuentra inscrita a

favor de A, quien le transfiere sus derechos a X (no inscrito), y este a Y (no inscrito).
d) Si es posible amparar la inscripción a merito del principio de Fe Publica Registral.
e) Si es posible amparar la inscripción a merito del principio de rogación.

Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones. En tal sentido, no será amparable la invocación de buena fe de
aquel que afirme el desconocimiento de un acto que se encontraba inscrito en los Registros
Públicos. Ello de conformidad al Principio de:

a) Publicidad Registral.
b) Tracto Sucesivo.

c) Fe Publica Registral.

d) Rogación.

e) Prioridad de Rango.

Por este principio registral no se puede alegar que no se conoce o se ignora la existencia de los
derechos inscritos en el registro; la ley no admite tal aseveración. Se trata del principio de:

a) Publicidad Registral.
b) Tracto Sucesivo.

c) Fe Publica Registral.

d) Rogación.

e) Prioridad de Rango.

Se desprende de este extracto que el Tribunal Constitucional considera que al ser los vehículos
bienes registrados prevalece el principio de publicidad registral. En ese sentido, nadie puede
desconocer el contenido de las inscripciones sobre vehículos automotores.