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I1
“A” é possuidor e proprietário de um imóvel – arts. 1251º, 1263º, 875º, 1302º, 1305º
- sendo a sua posse quanto a esse imóvel titulada, de boa fé, pacífica e pública –
arts. 1258º, 1259º, 1260º, 1261º. A aquisição do direito de propriedade sobre imóvel
é sujeito a registo junto da Conservatória do Registo Predial – art. 2º n.º 1 al. a) do
C.R. Predial.
“A” não podia dar uso diverso à fracção de que é proprietário (escritório) do fim a
que aquela é destinada (habitação) – art. 1422º n.º 2 al. c). Em ordem a dar uso
diverso à fracção e ultrapassar a proibição legal, “A” teria 2 alternativas: 1) Se no
título constitutivo da propriedade horizontal fosse feita menção ao fim a que se
destina cada fracção (art. 1418º n.º 2 al. a), “A” teria que observar o disposto no
art. 1419º; 2) caso o título constitutivo nada dissesse quanto ao fim de cada fracção,
“A” poderia recorrer ao disposto no art. 1422 n.º 4.
O sótão presume-se uma parte comum do edifício, nos termos do art. 1421º n.º 2 al.
e), pelo que “A” não podia, sem mais, passar a utilizar o referido sótão – arts. 1420
n.º 1, 1422 n.º 1, 1425º n.º 2, 1405 n.º 1, 1406 n.º 1 -, salvo se o título constitutivo
afectasse o mesmo ao uso exclusivo do mesmo a “A”, enquanto condómino – art.
1421º n.º 3.
Por outro lado, decorre do art. 1406º n.º 2, aplicável por remissão dos arts. 1421 n.º
1 e 1422 n.º 1, que o uso do sótão (parte comum) por “A” não constitui posse
exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.
Ora, atento o parágrafo seguinte, poderia ser defensável que “A” se comportava
como o único proprietário do sótão, ocupando o mesmo e até deixando que “B”
para lá fosse viver na sua ausência, ignorando os demais condóminos – art. 1265º,
1263 al. d). Em conformidade, a sua posse do sótão seria não titulada, de má fé,
pacífica e pública – arts. 1259º, 1260º n.º 2, 1261º, 1262º.
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Todos os artigos mencionados referem-se ao Código Civil, salvo quando expressamente indicado outro
diploma legal.
Refira-se ainda que não sendo o sótão uma fracção, “A” não poderia recorrer ao
disposto no art. 1422-A.
BERNARDO, jovem Advogado e sobrinho de ANTÓNIO, andava à procura de um
escritório para iniciar a sua actividade, mas não tendo ainda rendimentos suficientes,
não lhe era possível pagar qualquer renda. Em 2006, ao tomar conhecimento desta
situação, ANTÓNIO, que durante três anos, ia trabalhar na Comissão Europeia como
jurista, deixou que BERNARDO utilizasse e ocupasse o escritório e o sótão, até que
conseguisse rendimentos para poder arrendar um espaço seu. Desde essa data, nunca
mais foram pagas as correspondentes comparticipações anuais nas despesas de
conservação e fruição das partes comuns do edifício.
No que respeita ao sótão, “B” não adquire qualquer direito real de gozo – art. 1408
n.º 1, 2 e 3.
Em 17/09/2009, ANTÓNIO, que tinha sido citado pelo Tribunal em sede de acção
executiva instaurada pela Administração do Edifício para pagar as “quotas do
condomínio” devidas desde 2006, regressa a Portugal para saber o que se passa. Ao
entrar no seu andar encontra DANIEL que o informa ser o novo proprietário!
O registo a favor de “C” é nulo por ter sido efectuado com base num título falso –
art. 16º al. a) do C.R. Predial. Porém, “D”, embora de boa fé, não fica protegido
pelo art. 17º n.º 2 do C.R. Predial, pois “A” beneficia do efeito consolidativo do
registo predial.
Considerando a boa fé de “D”, “A” não poderia mover contra “D” uma acção de
restituição da posse (art. 1281º n.º 2), mas poderia mover-lhe uma acção de
reivindicação – art. 1311º.