Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Teya An
Teya An
TEZĂ DE LICENȚĂ
”Apărarea dreptului de proprietate : aspecte comparative”
Autor:
Studenta anului V,
secția F/F,
DE-253,
Rotari Mariana
Coordonator științific:
Doctor în drept,
conferențiar universitar,
Ciocîrlan Aliona
2
Chișinău, 2010
Cuprins
Introducere……………………………………………………………………………3
Capitolul I. PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI
1.1.Concepte fundamentale privind dreptul la proprietate –
drept fundamental al omului ...............................................................................8
1.2. Aspecte generale cu privire la proprietatea pe cote-părți……………………… 12
1.3. Formele proprietății comune pe cote-părți……………………………………..16
Introducere
dreptul de proprietate asupra unei cote dintr-o proprietate comună. O asemenea stare
de lucruri a generat studierea aprofundată și sesizarea teoretică a acestei instituții
juridice, ca mai apoi de a modifica și completa sistemul științei de drept civil pentru
îmbunătățirea sistemului de reglementare juridică a proprietății comune pe cote-părți.
Multe în această direcție sînt deja făcute de legiuitorul contemporan. Cu toate
acestea, necătînd la cercetările aprofundate, nu dispunem de o unitate de opinii, nici
în teorie, nici în practica judiciară cu privire la natura juridică a cotei, întinderea
dreptului de preemțiune la cumpărarea ei ș.a.. În scopul dezvoltării continue a
instituției proprietății comune pe cote-părți a fost modificată și completată legislația
în vigoare. Deci, cele relatate nu lasă nici o îndoială asupra actualităţii temei de
cercetare și reinterpretarea conceptelor de bază a proprietății comune pe cote-părți,
luînd în considerație nivelul de dezvoltare a relațiilor de piață și a formelor existente
de administrare a proprietății pe cote-părți, justificind pe deplin investigaţia efectuată.
Scopul și obiectivele lucrării.
Pornind de la faptul că diferenţa în reglementarea juridică a relaţiilor de
proprietate este acel factor care justifică inegalitatea economică şi materială dintre
statele lumii, cît şi, reieşind din necesitatea de integrare a Republicii Moldova în
spaţiul cultural şi juridic unic al ţărilor europene, scopul lucrării este de a face o
analiză juridico-comparată, de a studia diferitele aspecte teoretice şi practice ale
temei abordate și de a sistematiza normele ce reglementează dreptul de proprietate
comună pe cote-părți, de a elucida acele momente insuficient cercetate în acest
domeniu în vederea creării unui mecanism adecvat şi eficient de protecţie a dreptului
de proprietate comună pe cote-părți.
Întru realizarea scopului propus, ne-am conturat următoarele obiective:
- a stabili natura juridică a proprietății comune pe cote-părți.
- a scoate în evidență împuternicirile coproprietarilor și de a demonstra că
proprietatea comună pe cote-părți este o modalitate deosebită a dreptului de
proprietate.
5
găsit oameni destul de proşti ca să-1 creadă, a fost adevăratul întemeietor al societăţii
civile. De cîte crime, războaie, omoruri, de cîte mizerii şi orori ar fi scutit omenirea
cel, care, scoţînd ţăruşii sau astupînd şanţul, ar fi strigat semenilor săi: feriţi-vă să-1
ascultaţi pe acest impostor; sînteţi pierduţi dacă uitaţi că roadele sînt ale tuturor şi că
pămîntul nu este al nimănui”.[18] Concepţia a fost dezvoltată de către părinţii
Bisericii, de către utopiştii Renaşterii, ca mai tîrziu Marx, Enghels şi alţii să
formuleze baze ideologice împotriva dreptului de proprietate, acesta nefiind
considerat generator de exploatare a omului de către om. Cel de-al doilea curent este
reprezentat de apărătorii proprietăţii private, Aristotel, Auguste B. Spinoza, D. Locke,
Ch. Montesquieu, T. Jefferson şi alţii, care au subliniat avantajele proprietăţii private
ca garanţie a libertăţii individuale. În acest spirit se pronunţă şi G.N. Luţescu,
considerînd proprietatea privată ca avînd meritul nepreţuit de a răspunde celor mai
elementare sentimente de demnitate şi umanitate ale individului; fiind stimulentul cel
mai puternic al activităţii omeneşti şi măsura cea mai evidentă a capacităţii, a
posibilităţilor de creaţie şi de afirmare ale fiecăruia, care - în ultimă analiză - converg
spre realizarea binelui general. Consider oportun de a mai cita aici cuvintele unui fost
consilier la Curtea de Casaţie din România, Constantin Eraclide, care scria, în a sa
„Explicaţiune teoretică şi practică a Codului civil”, încă în anul 1873, cuvinte al căror
înţeles apare şi astăzi, în mod pregnant: „Unde proprietatea nu este protejată, se poate
zice că acolo nu mai există societate posibilă şi reîncepe barbaria.” Aceste idei sînt
aşa de simple şi evidente încît nu înţelegem cum au putut fi contestate şi nesocotite...
Omul a dobîndit prin industria sa pămîntul pe care locuieşte. Să nu dăm dar nici un
crezămînt acelor sisteme utopice care susţin că pămîntul este proprietatea tuturora şi
care nu respectă dreptul nimănui (v. şcolile socialiste şi comuniste). Adversarii
proprietăţii au putut avea pentru un moment puterea şi forţa în mîinile lor, însă n-au
avut şi nici nu vor avea vreodată justiţia şi raţiunea de partea lor.
12
concretizată ori materializată asupra unei porţiuni din bun, acesta fiind comun,
nefracţionat material, proprietatea este pe cote-părţi.[32]
Codul civil al Republicii Moldova rezervă acestei teme un compartiment
aparte, care cuprinde articolele 346-365. Proprietatea comună pe cote-părţi presupune
doi sau mai mulţi proprietari asupra bunului, dreptul de proprietate al fiecăruia fiind
determinat în mod abstract, sub forma unei fracţiuni matematice, dar bunul nu este
divizat corespunzător acestor cote-părţi. Dreptul fiecărui proprietar se întîlneşte cu
drepturile celorlalţi proprietari asupra fiecărei particule ce alcătuiesc bunul în
materialitatea sa. Aşadar, nici un proprietar nu este titular exclusiv al unei fracţiuni
materiale din bun şi acest bun nu este divizat corespunzător drepturilor proprietarilor
comuni.
Fiecare proprietar este titular exclusiv numai asupra unei cote-părţi ideale,
abstracte din dreptul de proprietate, drept care este fracţionat între proprietarii
comuni, dar nu şi bunul în materialitatea lui. Prin urmare, se face distincţie între
bunul în materialitatea lui care este nedevizat si cota parte ideală, abstractă de dreptul
de proprietate.[14] Aşadar, mărimea cotelor-părţi din proprietate comună este
determinată fie prin lege, fie prin acordul proprietarilor. În lipsa unei prevederi legale,
sau în lipsa acordului dintre coproprietari privind mărimea cotelor-părţi, va fi
aplicabilă prezumţia stipulată în art.346 al.1 al CC al RM, conform căruia,
cotele-părţi vor fi considerate egale. Această prezumţie va putea fi înlăturată prin
proba contrară, adică legea sau actul juridic încheiat între coproprietari. În cazul în
care bunul a fost dobîndit în baza unui act juridic, mărimea cotelor-părţi din
proprietatea comună pe cote-părţi va putea fi dovedită doar prin înscrisuri. În lipsa
unui asemenea înscris va fi aplicată prezumţia – mărimea cotelor-părţi sînt egale.
Deci, drepturile coproprietarilor nu trebuie sa fie neapărat egale. Şi, în sfîrşit, să
facem o totalizare a celor expuse mai sus. Titularii dreptului de proprietate comună pe
cote-părţi cunosc întinderea dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc
partea materială din bunul comun ce corespunde întinderii dreptului lor, ce este
determinată printr-o fracţie (2/3,3/5) sau printr-un procent (25%, 50%). Din cele
16
expuse, rezultă 2 idei :a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei
fracţiuni materiale din bun ; b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai
al cotei părţi ideale, abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fracţionat, nu
însă şi bunul în materialitatea sa.[19]
uzucapiune, a unui bun. Or, poate rezulta dintr-o coocupaţiune, cum este situaţia în
care mai multe persoane exercită concomitent drepturi asupra aceluiaşi bun mobil,
aşa cum se întâmplă în situaţia tezaurului descoperit pe un fond străin, de mai multe
persoane, când descoperitorii vor exercita concomitent dreptul de proprietate asupra
jumătăţii ce li se cuvine (art. 327 C.C.al RM). În fine, se susţine că la desfacerea ori
încetarea căsătoriei, proprietatea devălmaşă a foştilor soţi se transformă într-o
coproprietate obişnuită pe cote-părţi. În toate aceste situaţii coproprietatea este
temporară, legiuitorul garantând dreptul de a cere ieşirea din această situaţie [4].
Dacă, în primul caz, coproprietatea poate înceta prin împărţeala sau partajul bunului,
atunci în cea de-a doua situaţie, împărţeala nu este posibilă. După cum o arată şi
denumirea , coproprietatea obişnuită sau temporară are un caracter trecător.
Coproprietatea forţată şi perpetuă are ca obiect acele bunuri care constituie
accesoriul necesar sau util pentru folosirea a două sau mai multe fonduri vecine, care
aparţin unor proprietari diferiţi şi care sunt socotite bunuri principale. Această
coproprietate este forţată pentru că este impusă contrar voinţei proprietarilor
lucrurilor principale. Împărţirea acestor bunuri comune le-ar face imposibilă folosinţa
pentru care sunt destinate, aşa încât această formă a coproprietăţii este obligatorie.
Cazurile în care ea se întâlneşte fac imposibilă exercitarea dreptului de proprietate
exclusivă în lipsa ei, deoarece obiectul coproprietăţii forţate îl constituie un bun ori o
universalitate de bunuri care sunt accesorii indispensabile ale altor bunuri principale
[26, p.76], [27, p.71 şi urm.].
De ce este perpetuă? Pentru că nu poate lua sfârşit prin împărţire, scopul
pentru care a luat naştere este unul permanent, ceea ce îi transmite şi coproprietății
acest caracter. În fine, această formă a coproprietăţii constituie un accesoriu
indispensabil al unor bunuri principale aflate în proprietate exclusivă a mai multor
proprietari ori în coproprietate obişnuită sau temporară. În acest context, dreptul de
coproprietate forţată nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod
decât împreună şi nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal. Deci,
dreptul de coproprietate forţată şi perpetuă urmează soarta juridică a dreptului asupra
19
[23, p.135]. O astfel de soluţie este corectă şi preferabilă pentru a evita anumite
situaţii generatoare de conflicte, însă ea nu poate, în lipsa unei norme speciale, opri
calea unui copărtaş spre ieşirea din indiviziune sau coproprietate. În cazul bunurilor
consumptibile, a căror folosinţă obişnuită duce la consumarea substanţei lor, dacă un
coproprietar va folosi o parte mai mare decât i s-ar cuveni proproţional cu întinderea
cotei sale din drept, va fi obligat să restituie bunuri de aceeaşi calitate în cantitatea
consumată în plus.
Dacă vorbim despre proprietatea comună pe cote-părţi, coproprietarii o pot
folosi proporţional mărimii cotelor-părţi. Spre exemplu o casă cu patru odăi, care a
trecut prin moştenire la doi moştenitori, poate fi folosită proporţional mărimii
cotelor-părţi, adică ambii moştenitori vor folosi cîte două odăi. În cazul cînd bunul
este folosit în exclusivitate de către un singur coproprietar, atunci ceilalţi
coproprietari sînt îndreptăţiţi să ceară echivalentul lipsei de folosinţă conform cotei
lor părţi. Compensaţia pentru nefolosirea bunurilor trebuie să fie echitabilă [14].
Fructele bunului se cuvin proprietarilor în proporţie cu cota lor parte asupra bunului.
Dacă proprietarii nu se înţeleg cu privire la folosirea materială a bunului, instanţa nu
poate dispune partajul de folosinţă, soluţia fiind împărţirea bunului, adică încetarea
coproprietăţii. Uneori, s-a admis şi partajul de folosinţă, de exemplu, a unei curţi
comune pentru titularii proprietarilor asupra locuinţelor. Coproprietarul nu are dreptul
să schimbe modul de folosinţă a bunului, chiar dacă ar fi în folos comun, fără acordul
tuturor coproprietarilor, deoarece s-ar aduce o ştirbire dreptului de proprietate al
celorlalţi. Coproprietarul nu are dreptul să transforme modul de folosinţă sau să
îndeplinească acte de administrare, chiar şi în folosul comun decît cu acordul tuturor
coproprietarilor, iar actul îndeplinit fără respectarea acestui principiu reprezintă o
ştirbire a dreptului de proprietate a celorlalţi. În cazul fructelor produse de un teren,
s-a considerat că, deşi acesta este în coproprietate, fructele se cuvin coproprietarului
care a muncit terenul, nu şi celor care au stat în pasivitate. Într-adevăr, terenul poate fi
lucrat personal, cu plată ori prin arendă. Actele juridice asupra bunului în
materialitatea lui, impun distincţia;
28
- Actele de dispoziţie asupra bunului sau a unei părţi din el pot fi făcute cu
acordul celorlalţi. Dacă au fost făcute de unul singur, valabilitatea depinde de
rezultatul partajului : dacă bunul cade în lotul copărtaşului care a făcut actul, acesta
este valabil, în caz contrar, este desfiinţat retroactiv; în cazul proprietăţii pe
cote-părţi, înstrăinarea bunului produce efecte depline, dacă este făcută cu acordul
tuturor coproprietarilor; vînzarea bunului făcută de unul dintre coproprietari este
supusă condiţiei ca, la efectuarea partajului bunului, acesta să cadă în lotul
vînzătorului. Există posibilitatea că ceilalţi coproprietari să ratifice vînzarea făcută
din unul din ei, situaţie în care cumpărătorul dobîndeşte proprietatea exclusivă asupra
întregului bun;
- Actele juridice de administraţie asupra bunului sunt supuse regulii
unanimitaţii. Pentru a înlătura dificultăţile practice, s-a admis valabilitatea acestor
acte prin aplicarea regulilor de la administrarea societăţilor (asociaţii îşi dau mandat
reciproc), sau prin existenţa unui mandat chiar tacit, ori prin aplicarea regulilor de
gestiunea de afaceri. În acest sens, actele de conservare şi cele de administrare făcute
de unul dintre proprietarii comuni în temeiul unui mandat tacit sau al gestiunii de
afaceri au fost considerate ca valabile[19].
De asemenea, oricare copărtaş poate cere remedierea degradărilor aduse
bunului comun, desfiinţarea lucrărilor noi sau despăgubiri. Se poate pune întrebarea,
dacă instanţa de judecată ar putea încuviinţa efectuarea de acte de administrare de
către unul din proprietarii comuni, în cazul în care nu se realizează acordul între
acestea în acest sens? Se consideră că răspunsul este negativ. S-a decis că dificultăţile
ivite în exercitarea posesiei, folosinţei şi dispoziţiei asupra locuinţei proprietate
comună pot fi înlăturate numai prin împărţeală, neputîndu-se introduce acţiunea în
evacuare a unuia dintre proprietari. În cazul în care întreaga administare a bunurilor
comune ar fi paralizată prin dezacordul dintre proprietarii comuni, instanţa de
judecată ar putea numi un administrator provizoriu ale cărui atribuţii vor fi
determinate de însăşi aceasta (instanţa), care în principiu vor fi acte de administrare
urgente şi necesare. Temeiul unei asemenea soluţii ar putea fi art.725 C.C.R. care
29
deoarece fiecare este proprietar exclusiv numai asupra porţiunii indivize aferentului
din bun. Instanţa judecatorească nu poate dispune, în lipsa autorizaţiei prealabile a
organului administrativ competent , demolarea construcţiilor făcute de coproprietar
fără consimţămîntul celorlalţi coproprietari[19]. Coproprietarii unei construcţii au
drepturi egale de folosinţă asupra părţilor comune, precum şi a căilor de acces la
acestea. Dacă un copărtaş îşi vinde partea sa indiviză dintr-o construcţie, aceasta
devine pentru partea vîndută – proprietatea cumparătorului. De exemplu, la data de
9 februarie 1999, reclamantele F.M. și I.A. au chemat în judecată pe pîrîţii G.I. și
G.E. pentru a se dispune evacuarea acestora dintr-un imobil situat în Bucureşti. Prin
contractul de vînzare-cumpărare autentificat sub nr. 5055 din 3 aprilie 1991 de fostul
Notariat de Stat al Sectorului 1 Bucureşti şi transcris sub nr.1722/1991, la acelaşi
notariat pîrîţii G.E. si G.I. au cumpărat de la vînzătoarea I.C. cota indiviză de 1/2 din
imobil, situaţie în care pîrîţii-cumpărători au dobîndit calitatea de coindivizări asupra
imobilului litigios. Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 15899 din 22 decembrie 1995,
hotărîre definitivă şi irevocabilă, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a dispus ieşirea
din indiviziune cu privire la imobil, nemişcător ce a fost atribuit în natura
reclamantelor F.M. si I.A., cu obligarea acestora de a plăti o sultă către pîrîţi. Avînd în
vedere contractul de vînzare-cumpărare prin care pîrîţii G.I. si G.E. au dobîndit doar
cota parte indiviză de 1/2 din nemişcător, precum şi calitatea lor de coindivizari, ei au
fost părţi în procesul de ieşire din indiviziune în urma căruia imobilul a fost atribuit,
în totalitate, reclamantelor [36]. La baza reglementării indiviziunii – indiferent de
izvorul ei –, se află două principii:
- principiul că nici unul dintre coindivizari nu are un drept exclusiv asupra
unui bun sau unor anumite bunuri determinate în materialitatea lor;
- fiecare coindivizar are un drept individual, absolut şi exclusiv asupra
cotei-părţi ideale ce i se cuvine din masa indiviză de bunuri aflate în indiviziune. Cea
de a doua regulă constă în dreptul fiecărui copărtaş de a dispune liber şi fără acordul
celorlalţi copărtaşi de cota sa parte de drept (proprietate sau alt drept real). Deoarece
32
fiecare coindivizar are un drept exclusiv asupra cotei sale părţi ideale din indiviziune,
el poate instrăina sau greva aceasta cotă, fără consimţămîntul celorlalţi coindivizari.
Aşa s-a întîmplat, cînd numita I.C. a dispus în mod liber şi fără acordul
celorlalţi copărtaşi, cu privire la cota sa indiviză de 1/2 din imobil, cota pe care a
înstrăinat-o pîrîţilor G.I. si G.E., contra unui preţ. Astfel fiind, în caz de înstrăinare a
cotei ideale de proprietate din imobilul litigios, pîrîţii-cumpărători s-au substituit în
drepturile coindivizarului vînzător, fiind fără relevanţă rezultatul partajului ce a
intervenit ulterior şi la care au participat cumpărătorii (pîrîţii), în calitatea lor de
coindivizari. În aceste condiţii, vînzătoarea I.C. a fost ţinută să garanteze numai
dreptul asupra cotei indivize de proprietate, iar nu şi rezultatul partajului, adică
atribuirea bunului, în integritatea sa, către pîrîţii-cumpărători. Urmare a efectului
declarativ al partajului, dreptul de proprietate al pîrîţilor asupra cotei ideale dobîndite
prin cumpărare, s-a transferat asupra sultei, după cum sentinţa de partaj, odată intrată
în puterea lucrului judecat, a consolidat în mod irevocabil dreptul de proprietate
exclusiv al reclamantelor asupra bunului imobil.Totodată, avînd în vedere cadrul
procesual cu care au fost investite instanţele (acţiune în evacuarea pîrîţilor), nu se mai
poate pune în discuţie contractul de vînzare-cumpărare ca temei al dreptului de
proprietate asupra imobilului în materialitatea sa, deoarece vînzătoarea I.C. -
moştenitoarea legală a cotei de 1/2 din imobil - nu a putut să transmită pîrîţilor decît
dreptul de proprietate asupra acestei cote ideale, iar nu dreptul de proprietate asupra
nemişcătorului, în materialitatea sa. Aşadar, singura proprietară asupra bunului în
materialitatea sa, prin efectul declarativ al partajului, este reclamantă F.M., toţi
ceilalţi coindivizari, fiind creditori, faţă de aceasta, pentru sulte, situaţie în care în
mod eronat instanţele au apreciat că actul de vînzare-cumpărare exhibat de pîrîţi mai
poate fi considerat izvor al dreptului de proprietate asupra imobilului în condiţiile în
care actul juridic a reprezentat doar temeiul în baza căruia pîrîţii au participat la
procesul de ieşire din indiviziune. Cum nu mai este necesară introducerea de către cel
căruia i s-a atribuit bunul în natură a unei acţiuni în revendicare împotriva foştilor
copărtaşi care deţin bunul şi refuză să-l predea, s-a admis recursul în anulare, s-au
33
casat hotărîrile date în cauză şi, în fond, s-a admis acţiunea şi s-a dispus evacuarea
pîrîţilor din imobil, pentru lipsă de titlu. Un proprietar nu poate construi, fără
consimţămîntul tuturor coindivizarilor, o poartă prin care să separe în două curtea
care formează proprietatea indiviză. Coproprietarul care, prin fapta sa, sau prin fapta
celor cărora le-a cedat folosinţa bunului ori a celor pentru care este ţinut să răspundă,
încalcă în mod grav drepturile celorlalţi coproprietari, poate fi exclus din proprietatea
comună pe cote-părţi la cererea oricărui coproprietar. Cererea privind excluderea
coproprietarului se înaintează instanţei judecătoreşti, care este unicul organ
competent de a decide excluderea. Dacă în şedinţa judiciară se va dovedi că
coproprietarul încalcă grav drepturile celorlalţi coproprietari, atunci el va fi silit să
înstrăineze cota sa parte. Înstrăinarea trebuie să fie făcută cu titlu oneros la preţul real
al cotei-părţi dacă coproprietarul va refuza să înstrăineze cota sa parte, atunci instanţa
judecătorească va dispune vînzarea ei silită. Cu privire la acţiunea în revendicare,
într-o opinie majoritară, introducerea ei presupune acordul tuturor coproprietarilor, de
vreme ce aceasta are ca scop recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului în
litigiu şi readucerea lui în patrimoniul reclamantului, iar nu simpla recunoaştere a
unei cote ideale [22]. Cel ce formulează o acţiune în revendicare a unui bun imobil
sau mobil trebuie să aibă calitatea de a pretinde dreptul reclamat. Moştenitorul în
virtutea calităţii sale de continuator al persoanei defunctului, poate revendica un bun
al succesiunii. În cazul moştenitorilor, cît timp durează starea de indiviziune, dreptul
fiecăruia nefiind clarificat în raport cu întreaga succesiune, el este mărginit numai la o
cotă parte care se va determina cu ocazia partajului. În consecinţă, un comoştenitor
aflat în indiviziune nu poate introduce singur acţiunea în revendicarea unui bun din
succesiune deţinut de un terț, ci numai împreună cu ceilalţi moştenitori, aceasta
întrucît acţiunea în revendicare presupune un drept exclusiv şi absolut asupra
dreptului revendicat, drept pe care un comoştenitor îl poate avea numai ca efect al
partajului. Totuşi, într-un asemenea caz, comoştenitorul indiviz poate cere să se
recunoască şi să determine în contradictoriu cu cei ce deţin bunul succesoral şi faţă de
ceilalţi copărtaşi, cota succesorală care i se cuvine asupra acelui bun[19]. Acţiunea în
34
forţată şi perpetuă există dacă fiecare etaj sau apartament aparţine în exclusivitate
altui proprietar. Dacă toată clădirea are un singur proprietar, în acest caz nu se poate
vorbi de coproprietate asupra părţilor comune. Părţile comune ce fac obiectul
coproprietăţii forţate sînt : curtea, acoperişul, scările, instalaţiile comune, zidurile
comune , intrările. Gospodărirea părţilor comune din clădiri se face, după caz, prin
asociaţia locatarilor, asociaţia proprietarilor ori asociaţia proprietarilor şi chiriaşilor.
Art.355, 356 din Codul Civil al Republicii Moldova reglementează regimul juridic al
coproprietăţii forţate şi perpetue. Potrivit dispoziţiilor art.356 Codului Civil al
Republicii Moldova gardul, zidul sau şanţul care despart două proprietăţi, sunt în
coproprietatea forţată a celor doi proprietari vecini. De asemenea, tot în
coproprietatea forţată sunt părţile commune, ce servesc la două terenuri învecinate,
cum ar fi, de pildă, curţile comune, fîntanile, aleile etc. Art.355 instituie o regulă cu
caracter general, care se referă la proprietatea asupra părților comune din clădirile cu
multe etaje sau cu apartamente, și constă în aceea că părțile din clădire care sînt
destinate folosinței spațiilor nu pot fi folosite decît în comun. Conform art.5 din
Legea nr.913/2000, astfel de părți comune din clădirile cu multe etaje sînt: terenul pe
care este construit blocul (blocurile), zidurile, acoperişul, terasele, coşurile de fum,
casele scărilor, holurile, subsolurile, pivniţele şi etajele tehnice, tubulăturile de gunoi,
ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul sau exteriorul locuinţelor
(încăperilor), care deservesc mai multe locuinţe (încăperi), terenurile aferente în
hotarele stabilite cu elemente de înverzire, alte obiecte destinate deservirii proprietăţii
imobiliare a condominiului. Asupra acestor părți comune proprietarii apartamentelor
au un drept de proprietate comună pe cote-părți forțată și perpetuă [14].
Această coproprietate forţată se caracterizează prin aceea că, deşi bunul a fost
construit de un singur proprietar, ceilalţi proprietari vecini pot să-1 facă comun în tot
sau în parte, plătind proprietarului bunului jumătate din valoarea sa, sau jumătate din
valoarea părţii ce vrea s-o facă comună, precum şi jumătate din terenul pe care este
construit bunul (zidul, şanţul etc.). În cazul în care proprietarul bunului nu doreşte
să-l facă comun cu proprietarul vecin, el poate fi obligat la aceasta de către instanţa
39
Fiecare din proprietari se poate folosi, chiar fără voia celuilalt, în interesul
său, poate aduce unele transformări dar să nu stingherească pe celălalt proprietar în
exercitarea dreptului său.
unul din coproprietari poate achita suma integral că ulterior să ceară de la ceilalţi
plăţile respective care sînt proporţionate mărimii cotelor lor părţi. Dacă coproprietarii
vor decide împărţirea bunului, ei sînt în drept să ceară şi stingerea tuturor datoriilor,
născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi, care sînt scadente ori devin
scadente în cursul anului în care are loc împărţirea. Aceste datorii vor fi suportate de
către toţi coproprietarii proporţional mărimii cotelor lor părţi .Dacă coproprietarii nu
au stins datoriile născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi, care sînt
scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc împărţirea, pînă la
împărţirea bunului comun, aceste sume vor fi achitate din preţul vînzării bunului
comun, vînzare care va avea loc în legătură cu împărţirea bunului comun.
Coproprietarii pot stabili prin acordul comun şi o altă modalitate de stingere a
datoriilor născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi. Proprietatea
comună pe cote-părţi poate înceta prin două forme de împărţeală:
a) prin inţelegerea părţilor, adică pe cale amiabilă;
b) prin hotărîre judecătorească.
Împărţirea amiabilă se efectuează în baza unui act juridic încheiat între toţi
coproprietarii, act care poate fi încheiat în orice formă scrisă sau verbală. Un
asemenea act de împărţire va fi valabil doar dacă la el vor participa toţi coproprietarii
şi toţi vor cădea de acord cu realizarea împărţirii pe această cale, precum şi cu
clauzele actului de împărţire. Dacă unul din coproprietari este limitat sau lipsit în
capacitatea de exerciţiu, atunci împărţirea voluntară se va putea realiza numai cu
încuviinţarea autorităţii tutelare, precum şi a ocrotitorului legal. Împărţirea
judecătorească se efectuează de către instanţele judecătoreşti la cererea persoanei
îndreptăţite de a cere partajul, asemenea persoane, după cum am mentionat, pot fi co-
proprietarii şi creditorii acestora. Dacă bunul a fost partajat benevol, atunci cererea de
partaj va fi respinsă de către instanţă de judecată ca inadmisibilă. Adeseori partajul
judiciar poate avea loc în următoarele cazuri:
- la impărţire nu sînt prezenţi toţi titularii dreptului de proprietate
comună;
45
autorizaţia .În cazul împărţelii terenurilor, dacă nu se modifica planul iniţial al aces-
tora, nu se cerea autorizaţia, adică atunci cînd nu se făceau lotizări.
Rezultă că după 1978, prin noţiunea de împărţeală se înţelegea fracţionarea
materială a bunului (partajul în natură), deci împărţeala în sens material, nu
împarţeala în sens juridic, adică de încetare a stării de indiviziune, care poate
presupune nu numai partajul în natură, ci şi atribuirea bunului unuia din copărtaşi,
ori vînzarea lui către o tertă persoană. Astfel, într-o speta s-a spus că "prin împărţeala
terenurilor nu se întelege ieşirea din indiviziune.., ci operaţiune fizică în urma carea
are loc o diviziune a terenului prin parcelare”. Legea nr.58/1974 a fost abrogată prin
Decretul-lege nr.1 din 27 decembrie 1989.Legea nr.59/1974, art.44-50 a fost abrogate
prin Decretul-lege nr.9 din 31 decembrie1989, iar art. 1-36 si 51-79 prin Legea nr.
18/1991 privind fondul funciar. Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat prin Legea
nr.50/1991 privind autorizarea exectitării construcţiilor şi măsuri pentru realizarea
locuinţelor.În consecinţa, înstrăinarea terenurilor şi construcţiilor precum şi
împărţteala acestora nu rnai sunt supuse autorizaţiei administrative a organului de
stat.Dacă pentru construcţii se fac unele lucrări, pentru acestea sunt necesare
autorizaţiile administrative[12]. Reguli speciale pentru încetarea coproprietăţii dintre
stat şi persoane fizice erau stabilite prin Decretul nr.841/l964.Această împărţeală se
putea face prin buna învoială şi prin hotărîre judecătorească.Dacă împărţirea în natură
nu era comodă şi împărţeala se facea pe cale judecătorească, loturile se atribuiau de
instanţă.Dacă împărţeala în natură nu era comodă, statul putea să-şi vîndă partea, ori
să cumpere părţile celorlalţi. Pentru aceasta era nevoie de o autorizaţie
administrativă.Principiile acestui decret se aplicau şi pentru ieşirea din indiviziune
dintre stat şi persoanele juridice.Acest decret a fost abrogat prin Legea nr.50/1991.
Dacă este posibil,împărţeala se face în natură.În caz contrar,bunul se atribuie unuia
din copărtaşi,ceilalţi urmînd a primi echivalentul cotei lor părţi,sau bunul se vinde şi
echivalentul primit se împarte între copărtaşi,corespunzător cotelor lor părţi.[19]
Actul de împărţire a bunului proprietate comună pe cote-părţi este un act juridic civil,
care este guvernat de regulile referitoare la actul juridic.Referitor la nulitatea actului
47
vreo societate sau tovărășie, care să dețină o singură personalitate juridică, şi fiecare
dintre proprietari, fără a pierde identitatea lor, are acelaşi drept de proprietate - pe
numele său. Deci așa apare proprietatea comună şi folosința comună, ceea ce
înseamnă că un obiect, rămânând în acelaşi timp, în esenţă, inseparabil, se
fragmentează în mai multe părţi ideale, şi în fiecare din aceste părţi proprietatea
participantului are calitatea de exclusivitate. [32]
Evoluția istorica de dezvoltare a proprietății comune pe cote-părți în
Federația Rusă a cunoscut cîteva etape.
Prima fază se referă la dreptul cutumiar rus vechi, caracterizat prin
începutul aplicării normelor juridice, care reglementau relaţiile de proprietate
comună. La această etapă, orice studiu ştiinţific de drept cutumiar este practic
inexistent;
A doua etapă se caracterizează prin îmbunătăţirea şi sistematizarea normelor
juridice, ce reglementează relaţiile de proprietate comună pe cote- părți, care, treptat
(de la mijlocul secolului al-XIX) sunt consfințite în cadrul instituţiei juridice;
A treia etapă,apărută în perioada transformărilor socialiste,e inscrisă ca o
etapă plina de eșecuri. Este vorba de Codul civil a RSFSR din 1922, care consfințea
doar o singură formă de proprietate comună –cea pe cote-părți , dreptul de
proprietate în comun nu era reglementat. În plus, domeniul de aplicare a proprietăţii
comune pe cote-părți a fost semnificativ redus,deoarece proprietatea socialistă nu
permitea o pluralitate de subiecți – ea a aparţinut poporului ce era reprezentat de
statul sovietic. Această perioadă poate fi caracterizată ca fiind "militară". Războiul
civil, foametea, distrugerea, comunismul militar, a păstrat un număr redus de lucrări
ştiinţifice.
Etapa a patra se caracterizează printr-o întoarcere la proprietate comună
(cele mai cunoscute forme - proprietate inter-colhoznică şi curțile de colhoz),deci
domeniul aplicării proprietăţii comune se re-extinde. Aceste “balade "sunt reflectate
în Codul civil al RSFSR din 1964.
56
partea privată sunt părţile din construcţii sau terenuri rezervate cu drept exclusiv al
unui coproprietar şi fac parte din proprietatea sa. Acestea sunt, de exemplu,
apartamente, garaje, locale comerciale, beciuri etc.Iar părţile comune sunt folosite de
toţi coproprietarii sau de mai mulţi dintre ei. Din ele fac parte terenul aferent, lucrări
importante, element de echipament comun, conducte, localuri pentru prestări servicii
comune, pasaje. Părţile comune sunt generale şi ele sunt proprietatea asociației de
proprietari. Practica arată că în afara părţilor comune în așa mod sînt folosite adesea
terasele, grădinile, acoperişurile amenajate în mansarde, etc.[45]
Prin derogare, cota-parte este evaluată proprorţional valorii cotei deținute în
raport cu totalitatea celorlalte cote ale imobilului. Aceste cote-părţi sunt în mod
general exprimate printr-o fracţie sau procente. Părţile comune sunt indivizibile.
Regimul coproprietăţii nu poate fi asimilat cu o indiviziune sau organizarea unei
persoane juridice, a cărei reguli de funcţionare sunt diferite. Părţile private,părţile
comune sunt definite prin starea descriptivă a diviziunii, şi de către regulamentul
coproprietăţii,care este un act cu valoarea de contract privind fiecare
coproprietar,stipulează drepturile şi obligaţiunile fiecărui coproprietar şi descrie
organizarea generală a coproprietăţii.El defineşte astfel părţile private şi părţile
comune şi determină condiţiile lor de utilizare.De asemenea, fixează repartiţia
sarcinilor între coproprietari.În afara procurării unei cote-părţi, el are valoarea unui
contract între achizitor şi sindicatul coproprietarilor: se recomandă deci citirea cu
atenţie şi respectarea tuturor dispoziţiilor.Părţile comune, prezentate în acest
regulament, sunt gestionate de administrator, conform deciziilor luate în cadrul
adunării generale de către coproprietari, conform regulilor majorităţii prevăzute de
legislaţie.Asociația coproprietarilor fără excepţie se adună în cadrul sindicatului
coproprietarilor,care avînd statutul de persoană juridică, administrează părţile
comune, asigură conservarea imobilului şi apărarea drepturilor colective.El este legal
responsabil pentru pagubele, cauzate coproprietarilor sau terţilor.Adunarea generală
permite coproprietarilor să ia orice decizie utilă privind gestionarea imobilului:
întreţinere, încălzire, amenajare, acoperirea datoriilor, alegerea administratorului
62
Încheiere
Concluzii și propuneri
prima poate înceta prin împărţeală sau partaj, iar cea de a doua, nu. În dependenţă de
obiectul dreptului, proprietatea comună pe cote-părți apare sub două forme :
- coproprietatea, care cuprinde un bun individual ;
- indiviziunea, care are o universalitate juridică .
Și nu mai puțin importantă este și o altă formă a proprietăţii comune pe cote-
părţi -proprietatea de tip condominiu.
- Izvorul coproprietăţii pe cote-părţi este legea, convenţia, succesiunea,
uzucapiunea etc.
- Dreptul de dispoziţie şi al celorlalte prerogative ale proprietăţii este
diferit. Coproprietarii pe cote-părţi pot înstrăina fără acordul celorlalţi cota-parte din
dreptul asupra bunului, poate să dispună liber şi neîngrădit după propria voinţă.
- Împărţirea bunurilor sau masei de bunuri care fac obiectul coproprietăţii
pe cote-părţi, se face având în vedere cota-parte predeterminată a fiecărui
coproprietar, a cărei întindere este dinainte cunoscută (ex. 1/3; 3/5; 2/4, 20%, 30%,
etc).
-La coproprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară se aplică
regula unanimităţii în exercitarea atributelor care alcătuiesc conţinutul dreptului de
proprietate (administrare, folosinţă, conservare), adică numai în măsura în care nu
aduc atingere folosinţei concomitente a celorlalţi proprietari şi nu schimbă destinaţia
bunurilor respective.
În Uniunea Europeană nu există acquis comunitar cu privire la drepturile de
proprietate,totuși Tratatul nu se referă la aceste drepturi în mod expres,ci doar prin
intermediul dispozițiilor legate de acceptarea de către statele membre a Convenției
Europene a Drepturilor Omului, care include respectarea de către statele membre a
drepturilor de proprietate a naționalilor lor și a nenaționalilor, cu reședința pe
teritoriul acestor state și,respectiv prin libera circulație a persoanelor, bunurilor și
capitalului, care implică recunoașterea drepturilor de proprietate. Și chiar dacă
coproprietatea nu este reglementată prin Tratat,ea este reglementată de legislația
națională a fiecărui stat membru.În Franța,de exemplu, coproprietatea funcţionează
69
sub regimul indiviziunii forţate, adică un regim al posesiunii comune. Primul text
privind noul statut ce reglementează coproprietatea este legea din 28 iunie 1938, care
a fost ulterior înlocuit cu legea din 10 iulie 1965 “Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis” ,care a fost modificată prin:
-Legea din 31 decembrie 1985 (La loi du 31decembre 1985,JO du 1er
janvier 1986);
- Legea din 21 iulie 1994( La loi du 21 juillet 1994,JO du 24 juillet 1994);
- Decretul din 17 martie 1967(Le decret du 17 mars 1967,JO du 22 mars
1967)
- Decretul din 15 februarie 1995 (Le decret du15 fevrier1995, JO du 17
fevrier1995)
- Decretul din 27 mai 2004 (Le decret du27 mai 2004, JO du4 juin 2004).
Cît despre Federația Rusă, putem spune că la etapa actuală se poate vorbi
despre finalizarea reformelor, ce s-au răsfrînt asupra relațiilor civile din domeniul
dreptului de proprietate, adică în Federația Rusă s-a stabilit egalitatea juridică și
diversitatea formelor de proprietate.
Analizînd legislația națională și internațională am ajuns la concluzia, că ar fi
binevenit de a se institui o lege specială, ce va aborda coproprietatea in sensul larg al
termenului, fie că este cazul locuințelor situate în imobile colective, fie că este vorba
de locuințe individuale situate in curți comune sau alte forme de proprietăți concret
delimitate.De asemenea,propun să se pună accentul pe constituirea juridică a
coproprietății,care să includă acordul de asociere al proprietarilor, autentificat notarial
sau, dacă e cazul,o hotărîre judecătorească definitivă și irevocabilă.Și desigur,ar fi
salutabil ca legea să stabilească principiile de organizare și funcționare a
coproprietății, precum si regulamentul de funcționare a acesteia. Astfel consider că,
coproprietarii trebuie să încheie obligator un acord scris cu privire la regulile și
condițiile de folosință a părților comune ale imobilului și normele de conduită dintre
coproprietari, numit regulament al coproprietății, indiferent dacă aceștia sînt sau nu
organizați in asociații de proprietari.
70
BIBLIOGRAFIE
1. Tratatul Uniunii Europene (OJ 1988 L 178, p. 5).
2. Constituţia Republicii Moldova din 29.07.94, M.O. al RM nr.1 din 12.08.1994;
3. Конституция СССР (Основной закон) 05 декабря 1936 г / СПС ГАРАНТ;
4. Codul Civil al Republicii Moldova (nr. 1107-XV din 6 iunie 2002) MO al RM
nr. 82-86 din 22.06.2002;
5. Codului Civil al României,din 1981, cu modificarile intervenite pana in a.
2001;
6. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994;
7. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. MO al RM,
1998;
8. Legea RM cu privire la condominiu în fondul locativ, nr. 913- XIV din
30.03.2000;
9. Legea privind preţul normativ şi modul de vînzare - cumpărare a pamîntului
nr.1308 - XIII din 25.07.1997);
10. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile,
MO al RM, 2004;
11. Legea nr. 114 din 11 octombrie 1996, MO al României nr. 254, partea I, din
21.10.1996;
12. Legea nr.50/1991. privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, MO
al României, Partea I, nr. 933 din 13.10.2004;
13. Adam Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale Editura All Beck Burureti
2005
14. Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu. Art.1-511/aut. : Aurel
Băeşu,... ; coord.: Mihai Buruiană,... - Ch.: Î.S.F.E.-P.”Tipografia Centrală”,
vol. I.-2006;
71
15. Carbonnier J., Droit civil. Les biens et les obligations, Les Presses
Universitaires de France, Paris, 1964;
16. Colin et Capitant, Cours élémentaire de droit civil francais, tome I, Paris,
Daloz, 1924;
17. Cornu Gérard, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens,
Montchrestien, Paris, 1991;
18. Cuşmir Carolina, Teză de doctorat, Asigurarea Constituţională a dreptului la
proprietate:elemente comparate/ Chişinău, 2006;
19. Filipescu, Ion, P. Filipescu, Andrei. I. Drept civil: dreptul de proprietate şi alte
drepturi reale. -ed. Rev.şi compl.- Bucureşti: Universul juridic, 2004;
20. Gîscă Veronica. Drept civil. Drepturile reale: (curs de lecţii) / Ch.:
S.n.,2005(Tipogr.”Elena-V.I.”);
21.Ionaşcu A.,La copropriete d’un bien, Les Presses Universitaires de France,
Paris, 1930, p. 249;
22.Lafargue Paul, La propriété - origine et évolution / www.marxists.org;
23. Liviu Pop, Liviu – Marius Harosa, Drept civil, Drepturile reale principale,
Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2006;
24. Locke, Essay on the human understanding, book IV, ch. III, §18;
25. Lulă Ion, În:Dreptul, nr. 4/2002, p. 75 şi urm., Opinii privitoare la posibilitatea
exercitării acţiunii оn revendicare de către un singur coproprietar;
26. Lupulescu Dumitru, Dreptul de proprietate şi celelate drepturi Editura Lumina
Lex 2002 Bucureşti, p. 76
27.Valeriu Stoica, În: Curierul Judiciar nr. 3/2005, p. 71 şi urm., Coproprietatea
forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe spaţii locative
aparţinвnd unor proprietari diferiţi;
28. Marian Silvia, Teză de doctor in drept/ Cadastrul şi publicitatea imobiliară,
Chişinău, 2006;
29. Miclea, Mircea. Cadastru şi cartea funciară. Bucureşti, ALL, 1995;
30. Michael C. Jensen si William H. Meckling, “Theory of the Firm: Managerial
Behaviour, Agency Costs and Ownership Structure”
31. Иоффе, О. С. Избранные труды по гражданскому праву. Из истории
цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории
72