EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE

DIREITO DA R. ________ VARA CÍVEL DA

COMARCA DE XXXXXXXXXXX

XXXXXX, brasileiro, Aposentado, portador do RG n.

XXXXXXXX e do CPF n. XXXXXXXXX, casado sob o Regime
da Comunhão Parcial de Bens
com XXXXXXXXXXXXX, brasileira, Do lar, portadora do
RG n. XXXXXXXXXXXX e do CPF n. XXXXXXX, residentes e
domiciliados na Rua XXXXXXXXXX, por sua Advogada que
esta ao final subscreve (Mandato incluso, doc. 01), com
escritório localizado na XXXXXXXXX, vem, respeitosamente à
presença de V. Exa., para propor

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - rito

sumário

em face de XXXXXXXXXXX (identificações e localização

desconhecida) e XXXXXXX, brasileiro, portador do RG n.
XXXXXXXX e do CPF n. XXXXXXX, casado sob o Regime da
Comunhão Parcial de Bens com XXXXXX, residentes e
domiciliados na R. XXXXXXX, pelos motivos de fato e de
direito a seguir expostos:
1. Preliminarmente
1.1. Da Justiça Gratuita
O Requerente é pessoa pobre na acepção jurídica do termo,
razão pela qual requer os benefícios da Justiça Gratuita, na
Forma da lei 1.060/50 c/c Lei 7.115/83, por não ter condições
de arcar com eventuais despesas processuais, sem prejuízo
próprio e de sua família, conforme declaração anexa (doc.
02).
2. Dos Fatos
Conforme documentação encartada a presente, poderá ser
compreendido mediante breve análise que a lide tem por
objeto a outorga de escritura definitiva do imóvel localizado à
Rua XXXXXXX, com inscrição fiscal junto a Prefeitura dessa
Cidade sob n. XXXXXXXX.
Depois de entabuladas cessões de direitos do bem comentado,
os Requerentes restaram como legítimos possuidores de todos
os direitos e deveres atinentes ao negócio jurídico concretizado
para aquisição do bem.

O imóvel possui Matrícula junto ao Registro de Imóveis e

Anexos de XXXX, sob n. XXXX, cuja descrição do imóvel
consta o lote inteiro, sem constar o desmembramento efetivado
junto a Prefeitura, conforme faz prova o incluso documento
(documento em anexo).

Naquela matrícula, pode se observar que o proprietário era o 1.

Requerido, que estava prometendo a venda a Promitente
Compradora Sra. XXXXX na data de 07/10/1981, cujas notas
promissórias foram expedidas e estava a mesma a adimpli-las.

No curso do negócio, conforme documentos juntados, tem-se

que todas as Notas promissórias foram adimplidas, e sendo o
imóvel de posse e de direito de Sra. XXXXX, porém sem
constar o pagamento e quitação junto a Matrícula.

Na data de 08.05.1986 a Sra. XXXXX por Instrumento

Particular de Promessa de Cessão de Direito de Compromisso
de Venda e Compra, transmitiu ao promitente Cessionário Sr.
XXXXX e sua Esposa XXXXX, o lote de n. 10.

Na data de 30.08.1988, o Sr. XXXXX em conjunto com o Sr.

XXXX interpuseram junto a Prefeitura do Município de XXXX,
Requerimento de Desmembramento e Regularização do Lote
Urbano, sendo o mesmo dividido, constando uma parte com
inscrição fiscal XXXX e outra parte como XXXX

Desmembrado o loteamento e regularizado junto a Prefeitura

do Município de XXXX, na data de XXXX o Sr. XXXXX e sua
esposa transmitiram por Contrato particular de Compromisso
de Compra e Venda, o imóvel objeto da presente lide ao 2.
Requerido, Sr. XXXX e sua esposa XXXXX.
Por fim, na data de 30.06.2014, XXXXX e sua esposa
venderam e transferiram aos Requerentes os Direitos e
Deveres correspondente ao imóvel, objeto da presente lide.

De modo a simplificar o entendimento deste Douto Juízo

quanto à cronologia da concretização dos negócios aqui
mencionados, em que pese esta peça vestibular trazer consigo
os Contratos de Cessão e Compra e Venda em que constam
todas as noticiadas transações, é de grande valia esquematizar
a cadeia de acontecimentos, senão vejamos:

1) Promessa de venda realizada pelo 1. Requerido a XXXXX, na

data de XXXXX;

2) Promessa de cessão de direito e compromisso de venda e

compra de XXXXXX e sua esposa, na data de XXXX

3) Desmembramento do lote junto a Prefeitura de XXXX na

data de XXXX

4) Contrato de Compromisso de Compra e Venda de XXXXX

para XXXXXe sua esposa; na data de 14.02.1989;

5) Contrato de Compra e Venda de XXXX e sua esposa em

favor dos Requerentes, na data de XXXXX.

Diante do exposto, pelas notas promissórias colacionadas, os

Contratos firmados entre os promitentes compradores e
vendedores, tem-se que o preço do imóvel na forma ajustada,
foi devidamente adimplida, pelo que inconteste restar
preenchido requisito basilar a propositura de ação de
adjudicação compulsória.

O Requerente paga regularmente todos os impostos e taxas

incidentes sobre o imóvel, residindo no mesmo, restando
presente os requisitos “corpus” e “animus domini”.
Diligenciou o Requerente nos Cartórios de Registro de Imóveis
e Cartório de Notas desta Comarca, porém foi informado que
seria impossível outorgar nestes moldes a Escritura porque o 1.
Requerido não mais existe.

Nessa seara, nada obstante ao legítimo direito a que fazem jus

os Requerentes, estes não lograram êxito em obter a outorga da
escritura definitiva do imóvel noticiado, vez que se tem a
localização dos Réus como tarefa de possibilidade fugida aos
meios de que dispõem.

E é nesse contexto que invoca a tutela jurisdicional, para que

seja provida por este Meritíssimo Juízo.

3. Da descrição do imóvel
O objeto da presente reside na Adjudicação do imóvel por
sentença, a fim de que o Requerente possua a Escritura
definitiva do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis
desta Comarca.

A fim de melhor elucidar passa a transcrever o imóvel após o

desmembramento junto a Prefeitura do Município:

(...) “um terreno com as seguintes medidas: mede 5,00 mts

(cinco metros) de frente; 5,00 mts (cinco metros) de fundos;
pelo lado direito de quem da rua olha para o referido terreno
mede 35,24 mts; do lado esquerdo mede 34,62, totalizando
uma área de 174,70 (cento e setenta e quatro metros e setenta
centímetros quadrados), terreno este caracterizado pelo lote n.
84 (oitenta e quatro), situado na Rua XXXXX, nesta Comarca
de XXXXX, Estado de São Paulo, conforme Inscrição fiscal n.
XXXXXX da Prefeitura do Municipal de XXXXXX"

Verifica-se pelos inclusos documentos, Certidão Negativa de

Tributos Municipal que o Requerente nada deve, pagando
regularmente o IPTU, bem como a Certidão de Valor Venal
expedida, constando imóvel XXXXX:
“Valor venal total: R$ 128.714,60
Certifico, que dos assentamentos existentes nesta
divisão, consta o imóvel acima especificado,
localizado a:
XXXXXXX
Loteamento:41
Com área de terreno de 174,70 m 2 e área total
construída de 227,83m2, totalizando um valor venal
de: cento e vinte e oito mil, setecentos e quatorze
reais e sessenta centavos.”...
4. Do Direito
O compromisso, como contrato preliminar, engloba relações
jurídicas diversas, geradoras de obrigações e direitos
recíprocos entre os contratantes. Tem o promitente comprador
a obrigação de pagar quantia certa, enquanto que o
promissário vendedor tem obrigações de diferentes naturezas:
uma primeira consistente em dar a posse do imóvel (obrigação
de dar); e uma segunda, consistente em outorgar a escritura
definitiva, após o pagamento do preço (obrigação de fazer
infungível). Conclui Carvalho Santos que o contrato preliminar
dá origem a uma obrigação de fazer, subordinada à declaração
de vontade posterior. (Santos, J. M. Carvalho. Código
Civil Brasileiro Interpretado. V. XV., 7. Ed., p. 132).
Excelência, a pretensão autoral encontra amparo jurídico nos
seguintes diplomas legais: Decreto-Lei nº 58/67, arts. 15 e
16; Código Civil, arts. 1.417 e 1418; e Código de Processo Civil,
arts. 466-A, 466-B e 466-C e implica declaração judicial para
transferência do bem junto ao Registro de Imóveis.
A título elucidativo, vale o excerto de alguns dos dispositivos
mencionados.

Decreto-Lei nº 58/67 - Art. 15. Os compromissários têm o

direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral
do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a
outorga da escritura de compra e venda.
Decreto-Lei nº 58/67 - Art. 16. Recusando-se os
compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do
artigo 15, o compromissário poderá propor, para o
cumprimento da obrigação, ação de adjudicação
compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.
CC - Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que
se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento
público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de
Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à
aquisição do imóvel.
CC - Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real,
pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os
direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva
de compra e venda, conforme o disposto no instrumento
preliminar; e, se houver recusa[2], requerer ao juiz a
adjudicação do imóvel.
Nessa seara, tem-se que a fartura dos documentos carreados
pelos Requerentes demonstra, com clareza, o preenchimento
de todos os requisitos necessários à provocação da tutela
estatal.

Ou seja, (i) o preço do imóvel já foi integralmente pago; (ii) não

restou pactuada cláusula de arrependimento; (iii) diante da
sub-rogação nos direitos relativos ao bem são os Requerentes
legitimados ativamente; e (iv) há real impossibilidade de
obtenção da escritura definitiva do imóvel.

Prosseguindo, ainda que prescindível, urge sobressaltar que

todas as transações foram pactuadas em Contratos
particulares, de tal modo que demonstra detidamente a linha
cronológica das sub-rogações.

Aliás, quanto a tais sub-rogações, importa arguir que o

promitente comprador de um imóvel, celebrado por
instrumento público ou particular (CC, art. 1.417), por ser
titular de um direito obrigacional - de receber a escritura –
após a quitação do preço, pode transferir esse direito a um
terceiro, através de cessão de direito.
O cessionário, nesse caso, se sub-roga nos direitos do cedente,
a teor do disposto no art. 349 do Código Civil, vez que, tendo o
cessionário sucedido na relação contratual, o mesmo passa a
desfrutar da mesma condição do cedente, dispondo de direito
próprio contra o promitente vendedor. Vejamos:
Art. 347. A sub-rogação é convencional: I - quando o credor
recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere
todos os seus direitos;(...) Art. 349. A sub-rogação transfere
ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e
garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor
principal e os fiadores.(grifamos)
Então, considerando que os Autores, ao quitarem o preço da
venda pelo imóvel do 2. Requerido, que até àquele momento
detinha todas as ações relativas ao imóvel, sub-rogaram-se nos
direitos do bem, possuem legitimidade para buscar em juízo o
direito que lhes cabe de ter a escritura definitiva do imóvel
outorgado. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CADEIA

SUCESSIVA DE CESSÕES. SUB-ROGAÇÃO DA AUTORA-
CESSIONÁRIA NOS DIREITOS CONFERIDOS AOS
CEDENTES. ESCRITURA DEFINITIVA. OUTORGA A SER
EFETUADA PELAS PROMITENTES VENDEDORAS. (...)
RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, NA FORMA DO
ART. 557, § 1º - A, DO CPC, PARA ANULAR A
SENTENÇA.(0184030-85.2011.8.19.0001- APELACAO DES.
ANDRE ANDRADE - Julgamento: 18/04/2013 - SETIMA
CÂMARA CIVEL) (grifamos)
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROMITENTE
COMPRADOR QUE CEDE SEUS DIREITOS A UM TERCEIRO,
PROMITENTE CESSIONÁRIO, QUE, POR SUA VEZ, OS
CEDE, NOVAMENTE, À AUTORA, ORA APELADA. AÇÃO
PROPOSTA PELA PROMITENTECESSIONÁRIA DE
DIREITOS, CONTRA O PROMITENTE VENDEDOR, APÓS O
PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO AJUSTADO.(...)
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, DETERMINANDO A
ADJUDICAÇÃO (0050289-17.2009.8.19.0001- APELACAO /
REEXAME NECESSARIO -DES. SERGIO LUCIO CRUZ -
Julgamento: 26/06/2012 - DECIMA QUINTA CÂMARA
CIVEL) (grifamos)
Apelação. Adjudicação compulsória. Morte dos compradores,
pais da autora. Legitimidade ativa. Desnecessidade do
contrato de promessa de compra e venda se há outras provas.
Citação por edital. Contestação e apelação por negativa
geral. Jurisprudência do TJ/RJ. Acerto da sentença. Recurso
conhecido e desprovido.(0001721-37.2004.8.19.0003
(2008.001.61497)– APELACAO - DES. WAGNER CINELLI -
Julgamento: 11/02/2009 - SEXTA CÂMARA CIVEL)
(grifamos)
Assim, demonstrado o preenchimento de todos os requisitos,
inclusive a legitimidade ativa dos Requerentes, requerem estes
a este MM. Juízo sejam compelidos os Requeridos a outorgar a
escritura definitiva do bem e, subsidiariamente, na hipótese de
restar impossibilitado o pedido, seja expedida Carta de
adjudicação por este Juízo que supra a outorga e possibilite a
inscrição dos Autores como reais proprietários do imóvel,
objeto da presente lide.

5. Dos Pedidos
Diante do Exposto, requer a V. Exa. A Procedência da
demanda, e que:

a) Seja suprida a ausência do titular da propriedade XXXXXX

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LIMITADA,
OUTORGANDO A ESCRITURA DEFINITIVA POR
SENTENÇA, ADJUDICANDO O IMÓVEL LOCALIZADO NA
RUA XXXXX - INSCRIÇÃO FISCAL MUNICIPAL XXXXX em
nome dos Requerentes;

b) A citação dos Réus, no início qualificados, para que

compareçam a audiência que for designada, para, querendo
contestarem o feito, sob pena de revelia, observando-se que
a 1. Requerida não tem endereço, requerendo seja
deferido a CITAÇÃO DA MESMA POR EDITAL;
c) Os benefícios da justiça gratuita, por ser pessoa pobre na
acepção jurídica do termo (documento em anexo);

d) Sejam os Réus condenados ao pagamento das custas

processuais, tanto as iniciais quanto outras advindas no curso
do processo, além de honorários advocatícios a serem fixados
nos termos do artigo 20, § 3º do CPC.
e) Produção de provas em direito admitido, tais como, provas
testemunhais, documental e pericial, depoimento pessoal dos
réus;
Atribui à causa para efeito de alçada o valor de R$ 128.714,60
(cento e vinte e oito mil, setecentos e quatorze reais e sessenta
centavos).

Termos em que

P. Deferimento