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de obra y servicio
Derecho
Privado III
1
Locación de cosas.
Obras y servicios
Locación de cosas
El contrato de locación está regulado en el Capítulo 4, del Título IV (“Contratos
en particular”), del Libro Tercero (“Derechos personales”) del Código Civil y
Comercial de la Nación, en los artículos 1.187 a 1.226. Luego, en el Capítulo 5
se regula el régimen para el contrato de obras y servicios, artículos 1.251 a
1.279.
“El Código unificado sólo considera el régimen locativo respecto de las cosas,
efectuando una corrección necesaria al escindir las obras y los servicios,
regulados como contratos diferentes. De aquí en adelante sólo pueden
alquilarse cosas, nunca haceres humanos” (Carnaghi, 2015, Apartado II).
1
real de dominio o de la posesión sobre la cosa. En el contrato de
locación el locatario reconoce la posesión en cabeza del locador.
46
Art. 1.197-1.199 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
2
El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable,
de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte
material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y
modificaciones.47
Con el comodato: en el comodato también se entrega una cosa para que la otra
parte se sirva de ella, pero este contrato necesariamente es gratuito. El
comodatario no debe pagar precio al comodante por el uso de la cosa. El
comodatario no tiene derecho a los frutos.
47
Art. 1.188 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
48
Art. 1.189, inc. b Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
49
Art. 2.242 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
50
Art. 1.358 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
3
Plazos
Plazo máximo:51 en el caso de contratos de locación, cualquiera sea su objeto,
se pactan plazos máximos de duración del contrato. Los contratos son
renovables si las partes lo pactan expresamente, por períodos que no pueden
exceder los plazos máximo establecidos.52
Los plazos mínimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo
contrato celebrado por un plazo inferior, o sin determinación del plazo, debe
ser considerado hecho por el término mínimo de dos años.
51
Se amplía considerablemente el plazo máximo de duración de 10 años previsto en el art. 1.505
del Código Civil, derogado por ley 26.994.
52
Art. 1.197 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
4
Locaciones excluidas del plazo mínimo legal. Conforme el art. 1.199 del Código,
no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o
parte de ellos destinados a:
2) Conservación de la cosa:
53
Art. 1.199 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
54
Art. 1.200 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
5
gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el
contrato.55
3) Pago de las mejoras: “El locador debe pagar las mejoras necesarias
hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si
el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por
destrucción de la cosa”.56
55
Art. 1.201 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
56
Art. 1.202 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
57
Art. 1.203 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
6
mismo que disminuye las ganancias del locatario. (2014, pp. 61-
62).
Ello tiene relación con el art. 1.194, que contempla el destino de la cosa
locada:
7
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al
momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar
donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su
naturaleza.
(…) Si el destino es mixto se aplican las normas
correspondientes al habitacional.61
3) Reparaciones a la cosa:
61
Art. 1.194 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
62
Art. 1.206 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
63
Art. 1.207 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
64
Art. 1.211 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
65
Art. 1.212 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
8
Sólo tiene derecho a reclamar el valor de las mejoras necesarias al
locador, mas no tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de
mero lujo o suntuarias. Por ejemplo, si quiere cambiar los picaportes de
las puertas por unos bañados en oro, no podrán luego reclamarlas al
locador, pues no revisten el carácter de necesarias.
Asimismo, el art. 1.224 prevé las facultades sobre las mejoras útiles o
suntuarias, estableciendo:
Al respecto, se sostiene:
5) Pago del canon convenido: “La prestación dineraria a cargo del locatario
se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago
66
Art. 1.224 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
9
periódico asumida convencionalmente por el locatario”.67 Es decir que
el “canon tiene un significado más amplio que el alquiler al que también
comprende, pues también comprende toda prestación periódica que se
haya pactado entre las partes del contrato y en razón del mismo” (Leiva
Fernández, 2014, p. 66).
67
Art. 1.208 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
68
Art. 1.209 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
69
Art. 1.210 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
10
12.1.6 Locación de inmuebles urbanos
Antes de la sanción de la ley 26.99470, la ley de locaciones urbanas (ley
23.09171) regulaba el régimen que debían respetar los contratos de locación
destinados a vivienda, estableciendo ciertos principios en protección del
locatario. Hoy, el Código Civil y Comercial de la Nación incorpora algunas
normas de la ley 23.091 a su régimen, concentrando en sus disposiciones toda
la regulación atinente a la locación de inmuebles urbanos.
70
Ley 26.994 del 01 de octubre de 2014. Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobación.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
71
Ley 23.091 del 20 de septiembre de 1984. Locaciones urbanas. Beneficios impositivos.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
72
Art. 1.196 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
73
Art. 1.222 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
11
Las normas tuitivas del inquilino habitacional son de Orden Público, Económico,
Social de Protección y, por tanto, inderogables por voluntad de los particulares,
representando un límite justificado a la autonomía negocial.
Conclusión de la locación
Enumeramos los modos en que se extingue la locación:
12
b) La resolución anticipada.
“b. en los casos del artículo 1199 [excepciones al plazo mínimo legal],
debiendo [el locatario] abonar al locador el equivalente a dos meses de
alquiler”.76
74
Art. 1.221 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
75
Art. 1.221 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
76
Art. 1.221 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
77
Art. 1.219 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
13
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y
goce convenido;
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.78
Procedimiento de desalojo:
78
Art. 1.220 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
79
Art. 1.223 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
80
Art. 1.225 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
14
locación deciden renovarlo o prorrogarlo en forma expresa o
tácita, o continuarlo en los términos del art. 1218 debe
requerirse el consentimiento expreso de parte del fiador para
prolongar la garantía. En caso de no obtenerse la fianza se
considera caduca desde el vencimiento del plazo
contractual. Esta regla no rige para la garantía por falta de
restitución de la cosa locada. (Leiva Fernández, 2015, Apartado
XXVIII).
Facultad de retención:
81
Art. 1.226 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
15
después de la cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, ésta
sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la
forma establecida para la notificación al deudor cedido. [Se
requiere el consentimiento de la otra parte, es decir, del
locador].82
Acción directa del locador contra el sublocatario: sin perjuicio de sus derechos
respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para
cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del
sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones
que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados
por uso indebido de la cosa.
82
Art. 1.636 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
83
Art. 1.214 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
84
Art. 1.325 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
16
Acción directa del sublocatario contra el locador: el sublocatario tiene acción
directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las
obligaciones asumidas en el contrato de locación.
Obras y servicios
El capítulo 6 del Título IV del Libro Tercero del Código regula el contrato de
obras y servicios, estableciendo una Sección 1a en la que se regulan
disposiciones comunes a los contratos de obras y de servicios. Luego, en la
Sección 2a, se prevén disposiciones particulares para las obras. Y, por último,
en la Sección 3a se fijan normas para los servicios.
Concepto
El art. 1.251 brinda una definición. Así,
17
beneficiar. [Se entiende entonces, que como regla el contrato es
oneroso].85
“Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que
resulten aplicables a servicios u obras especialmente regulados”.86
85
Art. 1.251 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
86
Art. 1.252 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
87
Art. 1.252 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
18
lo que puede generar confusiones. En el régimen del Código Civil
de Vélez Sarsfield, puede contratarse un trabajo proveyendo la
materia principal (artículo 1629) y por eso la ley los denomina
adecuadamente “servicios” (conf. por ej. ley 23.696). 181 De
modo que el servicio puede caracterizarse como una actividad,
que involucra una obligación de hacer. La fabricación de bienes y
la transmisión de derechos reales, aunque puedan darse, son
accesorios de la finalidad principal. El servicio es actividad
intangible. Desde el punto de vista del receptor, la actividad es
intangible, se agota con el consumo inicial y desaparece. Este
dato ha sido puesto de relieve para justificar la inversión de la
carga de la prueba, porque quien recibe el servicio tiene
dificultades probatorias una vez que la actividad se prestó
(propuesta directiva de la CEE, 18-1-91). La obra es resultado
reproducible de la actividad y susceptible de entrega En la obra
se pretende la obtención de un resultado, y no sólo la actividad
de trabajo. El trabajo es un medio y el objeto propio es la
utilidad abstracta que se puede obtener. En los servicios, el
trabajo es un fin, y el objeto del contrato es la utilidad concreta
que se deriva del trabajo. En los servicios se contrata a la
persona en cuanto productora de utilidad; en la obra se contrata
a la utilidad y la persona sólo es relevante en los supuestos en
que sea intuitu personae. En el contrato de obra se contrata la
utilidad de la persona y no a la persona en cuanto es útil. Este
“producto” de la actividad tiene una característica en nuestro
Derecho: debe ser reproducible. Lo que interesa para calificar a
la obra es la posibilidad de reproducirla con independencia de su
autor. El servicio, por el contrario, es intangible, desaparece al
primer consumo, y es necesario que concurra el autor para
hacerlo nuevamente. (Comisión para la elaboración del proyecto
de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil
y Comercial de la Nación, 2012, pp. 180-181, recuperado de
http://goo.gl/rGbU0F).
19
Invariabilidad del precio:
Al respecto de lo anterior:
Efectos
88
Art. 1.255 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
20
b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del
cumplimiento de la obligación comprometida;
c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la
ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se
haya pactado o resulte de los usos;
d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente
e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales
sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador
debiese conocer;
e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su
defecto, en el que razonablemente corresponda según su
índole.89
El art. 1.257, por su parte, establece las obligaciones del comitente: “a) pagar la
retribución; b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboración
necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio; c) recibir la
obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256”.91
Otros efectos
89
Art. 1.256 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
90
Art. 1.254 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
91
Art. 1.257 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
92
Art. 1.259 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
21
La muerte del contratista o prestador extingue el contrato,
excepto que el comitente acuerde continuarlo con los herederos
de aquél. En caso de extinción, el comitente debe pagar el costo
de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada
en proporción al precio total convenido.93
Desistimiento unilateral:
93
Art. 1.260 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
94
Art. 1.261 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
22
Conexión con figuras regidas por disposiciones
especiales. Naturaleza de los servicios profesionales
La obra material se encuentra regulada en la Sección 2a (“Disposiciones
especiales para las obras”). La obra intelectual se rige por la ley especial Nº
11.72395, y subsidiariamente por las disposiciones comunes.
95
Ley 11.723 del 26 de septiembre de 1933. Propiedad Intelectual. Régimen legal. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.
96
Ley 24.240 del 22 de septiembre de 1993. Defensa del consumidor. Régimen legal. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.
23
proyecto propone en el art 1253 que “el contratista o prestador
de los servicios elige libremente los medios de ejecución del
contrato”.- La obligación puede ser contratada “intuitu
personae”, atendiendo a las condiciones personales
insustituibles del profesional. En el caso en que no sea así, el
profesional puede requerir la cooperación de terceros.- El
proyecto dispone que (Art 1254) que “el contratista o prestador
de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio,
salvo que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte
que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente
en todo o en parte. En cualquier caso conserva la dirección y la
responsabilidad de la ejecución”. (Comisión para la elaboración
del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los
Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, pp. 182-183,
recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
Sistemas de contratación
Retribución
97
Art. 1.262 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
98
Art. 1.263 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
24
Variaciones del proyecto convenido
Luego, se:
99
Art. 1.264 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
100
Art. 1.265 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
101
Art. 1.266 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
25
(…) regulan supuestos muy habituales y conflictivos. La
imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa, la
destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la
entrega, el derecho a verificar, la aceptación de la obra, los vicios
o defectos y diferencias en la calidad, los vicios que no afectan la
solidez ni hacen la obra impropia para su destino. (Comisión para
la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y
unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p.
183, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
A saber:
Derecho a verificar
102
Art. 1.267 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
103
Art. 1.268 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
26
Aceptación de la obra
“La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo
747”.105
Plazos de garantía
104
Art. 1.269 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
105
Art. 1.270 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
106
Art. 1.271 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
107
Art. 1.272 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
108
Art. 1.273 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
27
Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino
Por otra parte, “el constructor, los subcontratistas y los profesionales que
intervienen en una construcción están obligados a observar las normas
administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño
producido por el incumplimiento de tales disposiciones”.110
109
Art. 1.274 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
110
Art. 1.277 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
111
Art. 1.275 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
112
Art. 1.276 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
113
Art. 1.276 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
28
las relaciones se habrán de regular por dicha norma atento su
especificidad y carácter tuitivo. (Lovece, 2014, p. 109).
Se dispone una norma particular para el caso de los servicios continuados, los
que “pueden pactarse por tiempo determinado. Si nada se ha estipulado, se
entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las partes
puede poner fin al contrato de duración indeterminada”;114 pero poniendo en
cabeza de quien decide culminar el contrato, el deber de dar preaviso con
razonable anticipación.115
114
Art. 1.279 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
115
Art. 1.279 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
29
Bibliografías de referencia
Alterini, A. (2012). Contratos civiles, comerciales, de consumo: teoría general. (2ª ed.).
Buenos Aires: Abeledo-Perrot.
C.S.J.N., Automóviles Saavedra S.A. c/ Fiat Argentina S.A., Fallos 239:379 (1988).
Código Civil de la Nación. Aprobado por Ley Nº 340 del 25 de septiembre de 1869.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobado por Ley Nº 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley Nº 27.077
B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Esper, M. (2015). Libro III: Derechos personales, Título IV: Contratos en particular,
Capítulo 1: Compraventa. En J. Rivera, y G. Medina (dir). Código Civil y Comercial de la
Nación comentado, Tomo III (pp. 782-888). Buenos Aires: La Ley.
30
Ley 24.240. (1993/09/22). Defensa del Consumidor. Régimen Legal. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.
31