Sunteți pe pagina 1din 81

Flavius BAIAS

Cristina ZAMŞA

Manual de seminar.Drept civil.

DREPTURILE REALE PRINCIPALE.


TEORIA GENERALĂ A OBLIGAŢIILOR

Scheme teoretice
• Culegere de speţe
• Citate din literatura juridica
CUPRINS
PATRIMONIUL. CLASIFICAREA DREPTURILOR PATRIMONIALE

I. Scurte precizari teoretice

1. Terminologie. Termenul de “patrimoniu” are mai multe înţelesuri şi este utilizat atât în limbajul
juridic, cât şi în cel obişnuit cu sensul de ansamblu de bunuri, fie ele materiale sau imateriale: patrimoniul
comun al umanităţii, patrimoniul cultural naţional etc.
De asemenea, legiuitorul foloseşte şi alte noţiuni pentru a desemna un ansamblu de bunuri: “fond”
(terenurile alcătuiesc fondul funciar, pădurile – fondul forestier) sau “domeniu” (domeniul public şi
domeniul privat al statului şi al unităţilor administrative-teritoriale).

2. Reglementare. Codul civil nu conţine decât referiri incidentale la noţiunea de patrimoniu (art. 781,
784, 1743 C. civ.), cea mai generală fiind cea cuprinsă în art.1718: „Oricine este obligat personal,este ţinut
de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile şi imobile, prezente şi viitoare.”
Noţiunea de patrimoniu se mai regăseşte, printre altele, în următoarele texte legale: art. 26 lit. e, art.
41, 42, 47 din Decretul nr. 31/1954 privind persoanele fizice şi juridice; art. 5 alin. 1 din Legea nr. 15/1990
privind transformarea întreprinderilor de stat în regii autonome şi societăţi comerciale; art. 143, 158 alin. 1,
205 alin. 3, 230, 233, 235 din Legea nr. 31/1990 privind societăţile comerciale; art. 121 din Legea nr.
215/2001 a administraţiei publice locale.

3. Definiţie. Singurul text legal care defineşte patrimoniul este 121 din Legea nr. 215/2001:
„Constituie patrimoniul unităţii administrativ teritoriale bunurile mobile şi imobile care aparţin
domeniului public al acesteia, domeniului ei privat, precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter
patrimonial.” (subl. ns.) Aceasta nu este însă, o definiţie generală a patrimoniului, indiferent de titularul
său.
În lipsa unei definiţii legale generale, doctrina a definit patrimoniul într-un înţeles tehnic ca fiind un
ansamblu de drepturi şi obligatii cu valoare economică ce aparţin unui subiect de drept.

4. Conţinut.
- În cuprinsul patrimoniului intră numai drepturile cu conţinut economic, evaluabile în bani, adică
drepturile patrimoniale, nu şi cele personal-nepatrimoniale.

1
- Bunurile, în materialiatea lor, intră în patrimoniul unei persoane numai prin intermediul dreptului
care poartă asupra lor, ca obiect al acestui drept; în absenţa dreptului, simpla stăpânire în fapt a bunului nu
determină apartenenţa acestuia la patrimoniul celui care îl stăpâneşte.
- Patrimoniul este alcătuit din drepturi şi obligaţii. Drepturile alcătuiesc activul patrimonial, iar
obligaţiile – pasivul patrimonial. De aceea, patrimoniul poate fi privit şi din punct de vedere contabil, ca
având un activ (+) şi un pasiv (–). Când activul patrimonial depăşeşte pasivul, titularul patrimoniului este
solvabil; dimpotrivă, când pasivul este mai mare ca activul, titularul patrimoniului este insolvabil.

5. Teorii cu privire la patrimoniu.


5.1. Teoria personalistă a patrimoniului (TPP) – teoria clasică –, ai cărei promotori au fost Aubry si Rau.
Ideile de baza ale teorei clasice sunt urmatoarele:
- numai persoanele pot avea un patrimoniu;
- orice persoană are un patrimoniu ;
- o persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu care este unitar şi indivizibil;
- patrimoniul nu poate fi separat de persoana care îl deţine.
5.2. Teoria patrimoniului de afectatiune (TPA):
- patrimoniul nu mai este legat de personalitatea subiectului de drept;
- unitatea elemntelor patrimoniului este dată de ideea de scop, de afectaţiune;
- o persoană poate fi titulara mai multor patrimonii, în functie de scopul, de afectaţiunea pe care a dat-o unei
anumite mase din bunurile sale.
5.3. Teoria modernă a patrimoniului – o sinteză a celor două teorii: cea personalistă şi ce a afectaţiunii.
Ideile care conturează într-un mod foarte general concepţia contemporană asupra patrimoniului sunt cele
care ilustrează caracterele patrinomiului, fiind preluate din ambele teorii „clasice”.

6. Caracterele patrimoniului.
A. Patrimoniul este o universalitate juridică (de drept), cu următoarele particularităţi (TPP + TPA):
- drepturile şi obligaţiile, ca si componente ale patrimoniului, sunt legate între ele prin apartenenţa
la acelaşi subiect de drept, formând un ansamblu, un tot;
- în acelaşi timp, drepturile şi obligaţiile sunt distincte şi relativ independente de universalitate, în
sensul că existenţa sau inexistenţa lor nu pune în discuţie însăşi universalitatea (patrimoniul există,
indiferent că titularul său este bogat sau sărac lipit pământului).
Patrimoniul, înţeles ca universalitate de drept, se deosebeşte de universalitatea de fapt (înţeleasă ca
masă de bunuri, alcătuită prin voinţa omului: cărţile din bibliotecă, oile din turmă, piesele unei colecţii etc.).
Deosebirile sunt urmatoarele:
a. universalitatea de drept exista indiferent de voinţa titularului, este alcătuită din drepturi şi
obligaţii, este inalienabilă şi independentă de elementele care o compun;
b. universalitatea de fapt se formează ca urmare a manifestării de voinţă a subiectului de drept, este
alcatuită numai din drepturi (care poartă asupra unor bunuri) , este alienabilă şi nu există în mod separat
de elementele sale (dispariţia bunurilor duce la dispariţia „universalităţii”, cum se întâmplă când cărţile
dintr-o bibliotecă sunt vândute, toate, cu bucata).
B. Orice persoană are un patrimoniu. Patrimoniul însoţeşte subiectul de drept pe întreaga sa
existenţă, de la naştere/înfiinţare, până la moarte/desfiinţare (TPP + TPA).
C. Patrimoniul este inalienabil, nu poate fi înstrăinat în timpul vieţii persoanei fizice sau al existenţei
persoanei juridice (TPP + TPA). În primul caz, el nu se poate transmite prin acte inter vivos, ci numai
mortis causa (prin succesiune legală sau testamentară). În cel de-al doilea caz, există o singură situaţie în

2
care o parte din patrimoniu se transmite de la o persoană juridică la alta, fără ca prima să îşi înceteze
existenţa; este vorba despre divizarea parţială.
D. Orice persoană are un singur patrimoniu (TPP).
E. Patrimoniul este divizibil in mai multe mase de bunuri(TPA), fiecare având un regim juridic
distinct (soţii au bunuri comune şi bunuri proprii – art. 30 şi 31 C. fam).

7. Funcţiile patrimoniului sunt următoarele:


A. -de a permite şi explica gajul general al creditorilor chirografari; art.1718 C.civ sugereaza:
- că bunurile unei persoane formeaza un tot, o universalitate;
- că, obligându-se, persoana raspunde pentru executarea obligaţiilor sale cu acest tot;
- că această universalitate cuprinde nu numai bunurile prezente, ci şi pe cele viitoare.
B. de a permite si explica subrogaţia reală cu titlu universal (această funcţie este în strânsă legătură
cu caracterul patrimoniului de a fi divizibil în mai multe mase de bunuri)
Subrogaţia reală cu titlu universal (subrogaţie înseamnă înlocuire) este mecanismul juridic prin care
locul oricărui bun instrainat din patrimoniu (sau dintr-o masă de bunuri din cadrul patrimoniului) este luat
de preţul încasat sau de bunul primit în schimb; această înlocuire se produce „automat”, iar bunul care intră
în patrimoniu dobândeşte regimul juridic al patrimoniului sau al masei de bunuri, în ansamblul său.
Subrogaţia reală cu titlu particular este tot o înlocuire a unui bun cu altul în cadrul unui patrimoniu
sau al unei mase patrimoniale, numai că – în acest caz – bunul care intră în patrimoniul dobândeşte nu
numai regimul juridic al patrimoniului sau al masei de bunuri, în ansamblul său, ci şi regimul juridic
specific numai bunului care a ieşit din patrimoniu (de aceea se spune că ea are loc numai in legatura cu
bunuri privite ut singuli). Subrogatia reala cu titlu particular se produce numai cand legea o prevede in
mod expres (art. 1721 C. civ.; art. 28 din Legea nr. 33/1994 a exproprierii; art. 12 alin. 4 din Legea nr.
54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor; art. 55 alin. 3 din Legea nr. 26/1996 (Codul silvic); art. 12
alin. 1 şi art. 24 alin. 1 şi 2 din Titlul VI („Garanţiile reale mobiliare”) al Legii nr. 99/1999 privind unele
măsuri pentru accelerarea reformei economice.
C. de a permite si explica transmisiunea universală sau cu titlu universal în situaţia decesului unei
persoane fizice sau a reorganizării unei persoane juridice.

7. Clasificarea drepturilor patrimoniale


A. Drepturile reale sunt acele drepturi subiective în temeiul cărora titularul exercita prerogativele pe
care i le conferă legea asupra unui bun în mod direct, fără mijlocirea altei persoane;
a) drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existenţă de sine stătătoare: dreptul de
proprietate; dezmembrămintele deptului de proprietate (dreptul de uz, de uzufruct, de abitaţie, de servitute,
de superficie); dreptul de administrare; dreptul de concesiune; dreptul de folosinţă;
b) drepturile reale accesorii, care nu există decât ca accesoriu al unui alt drept (dreptul de ipotecă,
gajul si privilegiile); ele sunt afectate garantării unor drepturi de creanţă.
B. Drepturile de creanţă sunt acele drepturi subiective patrimoniale în virtutea cărora un subiect
activ – creditor –– poate pretinde subiectului activ – debitor – să dea, să facă sau să nu facă ceva ce ar fi
putut face dacă nu şi-ar fi asumat această abstenţiune. Mai sunt denumite şi drepturi personale, dar astfel
există riscul confundării lor cu drepturile personale nepatrimoniale.
C. Categorii intermediare (sau drepturi atipice): obligaţiile scriptae in rem (opozabile terţilor) şi
obligaţiile propter rem.Aceste două categorii intră în conţinutul unui raport juridic obligaţional, drepturile
corelative obligaţiilor respective putând fiind exercitate numai prin intermediul unei anumite persoane;

3
atributul lor de a fi intermediare între drepturile reale şi cele de creanţă rezultă dintr-o opozabilitate mai
largă decât a drepturilor de creanţă, fără a fi însă, vorba despre o opozabilitate erga omnes:
- obligaţiile scriptae in rem sunt atât de strâns legate de stăpânirea unui bun, încât creditorul, actual
nu poate obţine satisfacerea dreptului său decât dacă dobânditorul actual al lucrului va respecta acest drept,
deşi acesta din urmă nu a participat la încheierea contractului iniţial din care s-a născut dreptul
creditorului.Ex.: art.1441 C.civ.
- obligaţiile propter rem , numite şi obligaţii reale de a face,reprezintă îndatoriri care incumbă
deţinătorului unui bun determinat(mobil sau imobil), se transmit odată cu acesta şi pot rezulta din lege sau
din convenţia părţilor.
D. Categorii speciale(sau drepturi atipice): drepturile de creaţie sau proprietate intelectuală.
În primul rând, drepturile de proprietate intelectuală sunt considerate ca o categorie juridică
intermediară între drepturile patrimoniale şi cele personal nepatrimoniale.În ceea ce priveşte această din
ultimă categorie, autorul unei opere are o serie de drepturi nepatrimoniale: de a fi recunoscut ca autor, de a
decide publicarea ei, etc.
Trebuie făcută apoi distincţia dintre dreptul real de proprietate pe care îl are autorul unei opere
(literare, ştiinţifice etc) asupra obiectul material în care se încorporează opera( ex.: manuscrisul) şi dreptul
sau drepturile de proprietate intelectuală care rezultă din aceasta.
Drepturile de creaţie sau de proprietate intelectuală se prezintă ca fiind nişte drepturi complexe, în
cadrul cărora se întâlnesc atât drepturi personale nepatrimoniale, cât şi drepturi patrimoniale- care rezultă
din valorificarea operei.
Legea actuală în domeniu –Legea nr.8/1996 a drepturilor de autor şi a drepturilor conexe (M.of.
nr.60/26.03.1996)- nu pare a fi intenţionat să precizeze în ce categorie juridică să le încadreze , ea analizând
drepturile de autor în mod analitic, făcând vorbire despre drepturi morale şi drepturi patrimoniale ale
titularului unei opere literare ori ştiinţifice.
Prin modul lor de valorificare de către autor sau moştenitorii acestuia, se apropie de drepturile reale
ca drepturi exclusive de exploatare, întrucât prezintă atributele de jus possidendi, jus utendi, jus fruendi şi
jus abutedi.Din această perspectivă, ele pot fi încadrate în categoria drepturilor reale având ca obiect bunuri
incorporale.
Pe de altă parte, în mod concret, valorificarea lor se efectuază prin intermediul încheierii unor
contracte speciale( de editare, de distribuţie, etc.), din care rezultă raporturi juridice de natură obligaţionale.
Toate aceste aspecte converg spre soluţia caracterului complex şi intermediar al drepturilor de creaţie
sau de proprietate intelectuală.
E.Drepturile potestative au apărut şi s-au dezvoltat în strânsă legătură cu teoria actului juridic
unilateral şi constau, în esenţă, în puterea recunoscută ununi subiect de drept de a modifica sau de a stige o
situaţie juridică preexistentă ori de a recrea o situaţie juridică.Ex.: dreptul de opţiune succesorală, dreptul de
opţiune născut din promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare, dreptul de preemţiune, dreptul de
a alege în cazul unei obligaţii alternative, dreptul de a revoca o ofertă etc..
Caracteristica drepturilor potestative constă în influenţa pe care o exercită asupra intereselor şi
drepturilor altor persoane, altele decât titularii acestor drepturi.Drepturile potestative pot fi – în funcţie de
natura juridică a situaţiei juridice preexistente-nepatrimoniale sau patrimoniale.În acest din ultim caz, ele nu
nici drepturi reale, nici de creanţă, fără a fi considerate o categorie intermediară.

8. Comparaţie între drepturile reale şi cele de creanţă .


a)Din punctul de vedere al subiectelor active:subiectul activ este cunoscut în ambele situatii, fiind
vorba despre titularul dreptului real, respectiv, de creanţă.

4
b)Din punctul de vedere al subiectelor pasive:este determinat doar subiectul pasiv al dreptului de
creanta-în persoana debitorului-, în timp ce subiectul pasiv al dreptului real este nedeterminat, fiind
reprezentat de toatlitatea subiectelor de drept-altele decât titularul dreptului.
c)Din punctul de vedere al conţinutului:dreptul real conferă titularului său toate prerogativele asupra
unui bun, în timp ce dreptul de creanţă conferă creditorului dreptul de a cere subiectului pasiv să dea, să facă
sau să nu facă ceva.
d)Din punctul de vedere al numărului drepturilor:drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr, în
timp ce drepturile reale sunt limitate prin lege.
e)Din punctul de vedere al opozabilităţii :drepturile reale sunt opozabile erga omnes, sunt absolute, în
timp ce drepturile de creanţă sunt opozabile numai debitorului, subiect pasiv.
f)Din punctul de vedere al altor prerogative:- numai drepturile reale conferă titularului
prerogativa preferinţei şi urmăririi bunului în mâinile oricărei persoane.

II.Rezolvati urmatoarele spete:

1. Cu ocazia dezbaterii procesului de divort, reclamanta B.C. solicită partajarea în cote egale a
următoarelor bunuri: a) un teren în suprafaţă de 2 ha situat în comuna T. b)actiunile detinute de soţul ei,
B.M. la societatea comercială “X” S.A. precum şi beneficiile cuvenite acestuia în calitate de acţionar.
In fapt, reclamanta arată că soţul său a fondat în 1996 împreună cu patru parteneri de afaceri
societatea comercială “X” S.A., aportul lui constituindu-l suma de 10 milioane lei, reprezentand economiile
familiei;pe cale de consecinta, rezultă că şi acţiunile şi beneficiile sunt tot bunuri comune ale soţilor, ce
urmează a fi împărţite în mod egal.Cu privire la teren, este adevarat ca dreptul de proprietate i-a fost
reconstituit paratului in urma aplicarii Legii 18/1991 , prin emiterea titlului de proprietate nr.y/1993, dar
acest lucru s-a întâmplat în timpul căsătoriei.
În replică , pârâtul susţine următoarele: este adevărat că a devenit acţionar fondator ca urmare a
aportării unui bun comun, însî în această materie sunt aplicabile dispoziţiile legii comerciale, Legea
31/1990; aceasta prevede că în actul constitutiv al unei societăţi comerciale este specificat aportul fiecărui
fondator si acţiunile care i se cuvin în schimbul acestui aport, ceea ce constituie titlul sau de proprietate,
acţiunile fiind bun propriu. Cu referire la profit, pârâtul solicită ca reclamanta să argumenteze contributia sa
la dobândirea acestuia, de natură să justifice o împărţire în cote egale.
Rezolvaţi cererea de partaj, cu arătarea problemelor de drept.

2. A, necăsătorit, înfiinţează în 2000 împreună cu cinci parteneri de afaceri societatea comercială “Z”
S.A. ; în actul constitutiv este specificată contribuţia lui A la formarea noii entităţi juridice ( 500 milioane lei
plus folosinţa autoturismului personal), precum şi acţiunile deţinute ( 500 acţiuni nominale a 100.000 lei
unitatea).
În octombrie 2001, B, partenerul străin al lui A, se hotărăşte să cumpere acţiuni ale S.C.”Z” S.A.
S. c. “Z” S.A. devine profitabilă la doi ani de la înfiinţare, astfel încât, după adoptarea bilanţului de
către adunarea generală, urmează împărţirea beneficiului sub forma de dividende.
Cerinţe: a) Prezentaţi natura drepturilor patrimoniale şi titularul lor din momentul înfiinţării societăţii
comerciale şi până la distribuirea dividendelor.
b) Precizaţi cu cine trebuie să trateze B pentru a dobândi acţiuni.

3. A., căsătorit, primeşte de la părinţii săi, o donaţie în valoare de 20 000 de lei. Cu aceşti bani, el îşi
cumpără o casă care, însă, necesită o serie de reparaţii urgente. Pentru efectuarea acestora, el contractează de

5
la Banca X. un împrumut în valoare de 17 500 de lei, pe care îl garantează cu o ipotecă constituită asupra
casei respective. Totodată, el încheie un contract de asigurare a casei cu Societatea Y., o societate de profil,
care se obligă să îi plătească o indemnizaţie de asigurare de 15 000 de lei în cazul pieirii fortuite a casei.
Cu două săptămâni înainte de scadenţa împrumutului, casa este distrusă în totalitate ca urmare a unui
cutremur, iar A. nu are resurse de a achita nici datoria faţă de bancă, nici un alt împrumut, în valoare de 3
000 de lei, contractat de la B. pentru a achita o altă datorie contractată înainte de căsătorie, nici împrumutul
în valoare de 2 500 de lei contractat de la C. pentru a pleca în concediu împreună cu soţia.
Ţinând seama de împrejurarea că ultimele două datorii au devenit scadente la trei săptămâni după
cutremur, să se arate dacă vor fi satisfăcute creanţele menţionate.

4.În 1915 este publicat la Editura Globus din Bucureşti şi difuzat prin grija acesteia un roman poliţist
al autorului A, în baza unor contracte, încheiate între A. şi editură. Aceste contracte aveau ca obiect
publicarea şi difuzarea romanului pentru ediţia 1915. La 23.11.1996, Editura Globus publică şi difuzează în
Ardeal şi Banat, o a doua ediţie a romanului menţionat. La 25.06.2005, B. introduce o acţiune împotriva
Editurii Globus solicitând despăgubiri în valoare de 20 000 de lei, reprezentând valoarea tirajului celei de-a
doua ediţii.
La cererea de chemare în judecată sunt anexate certificate de moştenitor din care rezultă că B. este
unicul succesor al lui X., decedat în 1958, iar acesta din urmă era singurul succesor al lui A, decedat în
1928.
Ce soluţie va pronunţa instanţa cu privire la excepţia prescrierii acţiunii invocată de pârâtă la primul
termen de judecată ? (a se vedea şi Legea nr.8/1996)

5.A,filosof , finalizează în septembrie 2000 lucrările la un manuscris de eseuri, în luna decembrie


fiind contactat de B, patronul unei case de editură, în vederea unei colaborări , părţile înţelegându-se ca
viitoarea carte sa apara în librării cel mai târziu în luna martie 2001.
La scurt timp după publicare, A are neplăcuta surpriza de a constata că o parte din ideile sale se
regăsesc- uneori în cadrul unor paragrafe întregi – într-o lucrare aparţinând lui X, de profesie analist
sociologic, fărăaa se face trimiterea corespunzătoare la opera sa .
Cerinţe :
a) Precizaţi natura drepturilor care rezultă din faptul scrierii şi al publicării carţii lui A.
b)Care este mijlocul juridic prin care A îl poate acţiona in justiţie pe X şi pe ce temei ?

II.Literatura juridică
Comentaţi următoarele citate:
a)“ Există un drept real atunci când un lucru se află – parţial sau total- în puterea unei persoane, în
virtutea unui raport imediat opozabil unei alte persoane”( Aubry si Rau)
b)“Dreptul real este un raport juridic stabilit între o persoana ca subiect activ şi toate celelalte
persoane ca subiecte pasive.Acest raport este obligatoriu,însemnând că are aceeaşi natură juridică ca şi
obligatiile propriu-zise.Obligaşia impusă celorlalte persoane-altele decat titularul-este o obligatie pur
negativă şi constă în abţinerea de la tot ceea ce ar putea tulbura posesia pe care legea o asigură titularului”.(
Demogue,)
c)Dreptul personal( dreptul de creanta-n.n.) nu mai este un drept relativ la o persoană, ci un drept
relativ la un lucru : jus ad rem,singura sa diferenţă faţă de dreptul real este că el nu priveşte în mod privativ
un lucru determinat, ci în mod colectiv, un patrimoniu întreg”(Gaudement)

6
d)”Patrimoniul este obiectul unui drept .Dreptul asupra patrimoniului , prin esenţa lui este un drept
de proprietate, întrucât îi exclude pe ceilalţi de la beneficiul lui.Este însăşi esenţa dreptului de proprietate...,
căci este vorba în general de dreptul de a avea drepturi apreciabile în bani.Acest drept de proprietate este în
acest sens înnăscut.Indată ce se naşte un copil, chiar dacă nu are nimic, el are un drept în patrimoniu.”
(M.Djuvara)
e)”Patrimoniul este emanaţiunea personalităţii şi expresia puterii juridice cu care o persoană este
investită ca atare.” (Aubry si Rau )
f) “...întrucât patrimoniul unei persoane nu poate fi divizat , se vor crea atâtea persoane câte mase de
bunuri distincte se doreşte a se avea.Aceste persoane nu se vor naşte şi nu vor trăi decât in scopul de a
susţine un patrimoniu.Dacă un comerciant vrea să exercite două activităţi comerciale şi să nu afecteze
fiecăreia dintre ele decât o parte din averea sa, va crea două persoane juridice: două societăţi anonime sau
două societăţi cu răspundere limitată constituind ca aport , pentru fiecare dintre aceste societăţi, bunurile pe
care vrea să le afecteze fiecăreia dintre activităţile lor...Prin acest mijloc...acest comerciant a atins rezultatul
dorit: alături de patrimoniul său civil, el va avea, în fapt, unul sau mai multe patrimonii comerciale.” (
Henry si Leon Mazeaud, Jean Mazeaud)
g)”În temenii luptei de clasă, un marxist şi-ar fi imaginat teoria lui Aubry si Rau ca făcând alianţă cu
creditorii chirografari şi cu bancherii, iar teoria obiectivă ca reflectând puternica presiune exercitată de
clasa micilor comercianţi aflată în progres.Totuşi, sistemul lui Aubry si Rau continuă să aibă un loc
important în gândirea contemporană.El are cel puţin o valoare didactică: explică destul de bine ,în special
drepturile creditorilor chirografari şi mecanismul succesiunii in universum jus. Că acest sistem este abstract,
nu este de negat.Însă, din punct de vedere politic, i se poate reproşa un anume egocentrism.”
( J.Carbonnier )
h) “Multă vreme ...a fost comparat scriitorul care-şi vinde cartea cu fermierul care-şi vinde
recolta.Lamartine a afirmat că proprietatea literara este < cea mai sfântă dintre proprietăţi>.Dezvoltându-se
aceasta idee, s-a spus că proprietatea literară este cea mai personală, cea mai intimă , căci proprietatea
obişnuită poartă asupra unori lucruri exterioare..., în timp ce gândirea este însuşi omul. ...
Această concepţie a sfârşit prin a fi respinsă. ... Eroarea grosieră constă în a confunda producătorul cu
proprietarul produsului . Producţia este o muncă ce merită un salariu : dar posibilitatea de apropriere nu
depinde de dorinţa omului, ci de natura lucrului.O dată publicarea realizată, se produce un fenomen pe care
autorul nu-l mai poate stăpâni : ideea nu-i mai aparţine, publicul o posedă acum şi nu o mai poate
pierde.Ideea se detaşează prin natura sa de dreptul de proprietate, căci acesta presupune posibilitatea unei
posesii exclusive.
...Dreptul de autor se reduce la a fi un drept privativ de exploatare, care-l claseazş printre drepturile
intelectuale.( M.Planiol si G.Ripert “Les Biens”)
i)”În legatură cu natura juridică a drepturilor intelectuale şi în mod particular a celui mai complet
dintre ele, dreptul de autor, mai multe teorii au fost propuse : 1) teoria personalisă , care, punând accesntul
pe dreptul moral-nepatrimonial, face din dreptul de autor un drept al personalităţii( ea predomina in
Germania); 2)teoria dualistă care face din dreptul de autor un drept în acelaşi timp extra-patrimonial cât şi
patrimonial( a primit consacrarea în Franţa prin legea din 11 martei 1957); 3)teoria dreptului de proprietate
, care consideră că esenţial în dreptul de autor este monopolul exploatării lucrative.Asupra acestei a treia
teorii, un jurist belgian-M.Recht- a realizat o reconstrucţie remarcabilă.Afirmând dintru-început că dreptul
de autor este un drept real de proprietate, că opera este un bun patrimonial din momentul creării şi în mod
independent de divulgarea sa, el elaborează noţiunea de <proprietate creaţie stratificată> . Autorul devine
proprietar din momentul creării, însă prin publicare, îşi face opera cadou către societate, care păstrează
domenium eminens în timp ce lui îi retrocedează domenium utile ( în sensul distincţiei feudale )- domenium
util care nu este decât o concesiune pe care Statul o protejează în contrapartidă.” ( Jean Carbonnier)

7
Bibliografie minimală:
1. C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001, p. 1-28;
2. V. Stoica, „Noţiunea juridică de patrimoniu”, în „Pandectele Române”, Supliment 2003 – 140 de
ani de la naşterea lui Constantin Hamangiu, p. 177-220;
3. G. Luţescu, „Teoria generală a drepturilor reale”, Bucureşti, 1947, p. 9-80.

DREPTUL DE PROPRIETATE

I.Scurte precizari teoretice

1.Notiune. Definiţia legala.Între termenii de “proprietate” şi “drept de proprietate” nu există


întotdeauna o sinonimie perfectă, deoarece noţiunea de proprietate este susceptibilă de mai multe înţelesuri,
în funcţie de perspectiva – economică sau juridică din care este abordată :
-“proprietatea”, în limbajul obişnuit ,desemnează atât dreptul de proprietate , cât şi obiectul acestui drept;(1)
-“proprietatea”, din perspectiva socio-economica este o relaţie economică de însuşire a unor bunuri, adică o
realitate socio-economică;(2)
-“proprietatea” interesează dreptul civil din momentul în care a devenit o realitate juridică, respectiv un
raport juridic, prin intervenţia Statului de a organiza prin intermediul normei juridice : realitatea socio-
economica(a proprietatii) încadrată de norma juridică devine realitatea juridică(a proprietatii), adică dreptul
de proprietate;(3)
Dacă ar fi să transpunem afirmaţia (1) îân planul ştiinţei dreptului ar rezulta că “proprietatea”- din
punct de vedere tehnico-juridic desemnează obiectul dreptului subiectiv real de proprietate;Codul civil
defineşte însă proprietatea în art.480 prin raportare la dreptul subiectiv , de unde rezultă că cele doua noţiuni
sunt , dacă nu sinonime, corespondente: “Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi a
dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege.”

2.Definiţia doctrinară. Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv, care dă expresia
aproprierii unui bun, drept care permite titularului să posede, să folosească şi să dispună de acel lucru, în
putere proprie şi in interes propriu, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente.

3.Reglementarea dreptului de proprietate.


3.1.Constituţia Romaniei consacră dreptului de proprietate un sediu general –art.135
intitulat”Proprietatea “din titlul “Economia şi finantele publice “ -şi un sediu special pentru dreptul de
proprietate privată- art.44, intitulat”Dreptul de proprietate privata ,capitolul “Drepturile şi libertăţile
fundamentale :.” Principiile constituţionale în această materie sunt următoarele:
-proprietatea este publică şi privată (art.135 alin.1);
-proprietatea privată este inviolabilă în condiţiile legii organice, garantată şi ocrotită în mod egal de lege
,indiferent de titular (art.135 alin.5 si art.44 alin.2) ;
-dreptul de proprietate privată asupra terenurilor poate fi dobândit de cetaţenii străini şi apatrizi numai în
următoarele condiţii : aderarea la Uniunea Europeană, tratatele internaţionale la care Romania este parte,
reciprocitatea, conform legii organice , moştenirea legala (art.44 alin. 2 teza a II-a);
-exproprierea pentru o cauză de utilitate publică este condiţionata de o dreaptă şi prealabilă despăgubire iar
naţionalizările sau orice alte masuri de trecere în proprietatea publică a unor bunuri pe baze discriminatorii
sunt interzise( alin.3 si alin.4 , art.44);
-caracterul licit al dobandirii averii este prezumat ( art.44 alin.7);

8
- proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege iar bunurile proprietate publică sunt inalienabile
( alin.2 si alin.4, art.135).
3.2. O serie de legi speciale contin prevederi referitoare la materia proprietatii private si publice :
Legea fondului funciar nr.18/1991( M.Of.nr.1/ 05.o1.1998), Legea nr.50/1991 privind autorizarea executatii
constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor( M.Of.nr.373, Legea nr.33/1994 privind
exproprierea pentru cauza de utilitate publică(M.Of), Legea nr.112/1995 privind reglementarea situaţiei
juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinte trecute in proprietatea statului( M.Of.nr ), Legea nr.7/1996
a cadastrului si a publicitatii imobiliare( M.Of.nr.61/26.03.1996),Legea nr.8/1996 privind drepturile de autor
( M.Of. nr.60/26.03.1998),Legea nr.114/1996 a locuinţei(M.Of. nr.254.21.10.1996,modificata si completata
prin O.G.nr.85/2001privind organizarea si funcţionarea asociaţiilor de proprietari, în M.Of.
nr.544/1.09.2001), Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia ( M.Of.
nr.448/24.11.1998), Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv (M.Of.
nr.75/14.01.2001 s.a.
3.3.Dreptul de proprietate este reglementat în tratate internaţionale la care Romania a aderat :
“Declaraţia universala a drepturilor omului” în art.17 prevede că “orice persoană , privită ca subiect unic
sau asociat în colectivităţi, are dreptul la proprietate.Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de
proprietatea sa”; Convenţia europeană a drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale ( intrată în
vigoare în 1953 în Comunitatea europeană şi în ţara noastră în 1994), prevede în Protocolul adiţional nr.1,
art.1 alin.1 că orice persoană fizică sau juridică are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nimeni nu poate
fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevîzute de lege şi de
principiile generale de drept internaţional.
Spre deosebire de Convenţia europeană a drepturilor omului care este o convenţie între statele
semnatare şi are forţă juridică obligatorie pentru acestea, Declaraţia universală a drepturilor omului este o
rezoluţie adoptată de Adunarea generală a Organizaţiei Naţiunilor Unite , nefiind deci, un izvor de drept
de sine stătător; Declaraţia este considerată “modelul şi sursa da inspiraţie pentru sutele de instrumente ce
alcătuiesc în prezent edificiul juridic al protecţiei fiinţei umane.(I.Closca,I.Suceava)” Se constată însă
tendinţa de evoluţie în sensul recunoaşterii valorii juridice a Declaraţiei.

4.Structura dreptului de proprietate.Ca orice raport juridic civil,în structura dreptului de


proprietate vom reţine următoarele elemente: subiecte, conţinut, obiect.
4.1.-Subiectul activ este titularul dreptului- persoana fizică sau juridică, de drept public sau privat- care
exercită prerogativele asupra bunului fără a avea nevoie de concursul altei persoane.
-Subiectul pasiv este nederminat – ca în cazul oricărui drept real- , fiind format din totalitatea persoanelor
cărora le revine obligaăia generală negativă de a nu aduce atingere dreptului titularului asupra bunului.
4.2.Conţinutul.Dreptul de proprietate conferă titularului – subiectului activ-următoarele atribute :
- a ) de a folosi bunul – jus utendi-, care implică şi posesia.Presupune un contact direct cu bunul.
- b) de a culege derivatele bunului –jus fruendi.Derivatele bunului sunt fructele şi productele.Fructele sunt
derivatele bunului care se obţin în mod periodic, fără consumarea sau alterarea substanţei lui.Codul civil
distinge în art.483 între fructele naturale(ex.: păşunile, prasila animalelor), civile( veniturile bunului:
chiriile) şi industriale( ex.:recoltele ).
- c)de a dispune de bun; distingem între :
-dispoziţia materială- presupune săvârşirea de acte materiale asupra bunului şi --dispoziţia juridică-
presupune încheierea de acte juridice de dispoziţie cu privire la bun.
Subiectul pasiv nedeterminat are obligaţia negativă generală de a nu face.
4.3.Obiectul derivat al dreptului de proprietate îl constutie orice bun mobil sau imobil care poate fi
apropriat printr-unul din mijloacele legale.

9
5.Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt următoarele :
5.1.-dreptul de proprietate este un drept absolut, însă nu absolut în sine; caracteristica dreptului de a fi
“absolut” este interpretată dintr-un întreit punct de vedere :
- tehnic : dreptul de proprietate este cel mai complet dintre drepturile reale, întrucât conferă titularului
plenitudinea prerogativelor asupra bunului sau;
- istoric : Revoluţia franceză a abolit regimul feudal al proprietăţii- împărţit în domenium eminens si
domenium utile; codul civil proclamă ca fiind absolut dreptul de proprietate asupra domeniului util ,
despărţit de domeniul eminent;
- politic : Codul civil ,conform ideologiei liberale individualiste , a consacrat principiul potrivit căruia
proprietarul nu poate fi restricţionat în ceea ce priveşte exerciţiul dreptului sau;
5.2.- dreptul de proprietate este exclusiv: proprietarul este îndreptăţit să exercite singur, fără intervenţia altei
persoane, prerogativele dreptului său ;
5.3.-dreptul de proprietate este perpetuu: el nu are o durată limitată în timp, depinzând de existenţa
materială a bunului care formează obiectul său;dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, cu următoarele
consecinţe :
- este imprescriptibil extinctiv, acţiunea in revendicare poate fi introdusă oricând;
- este însă, prescriptibil achizitiv, uzucaparea dreptului de către o terţă persoană paralizând acţiunea în
revendicare ;
6.Clasificări ale dreptului de proprietate.Există mai multe criterii de clasificare:
-din punctul de vedere al subiectelor1 , dreptul de proprietate poate apartine unor subiecte individuale sau
unor subiecte colective de drept;
- din punctul de vedere al modalitatilor : dreptul de proprietate poate fi pur si simplu sau afectat de
modalitati;
- din punctul de vedere al regimului bunurilor obiect al dreptului, distingem intre dreptul de proprietate
privata si dreptul de proprietate publica.

II..Rezolvati urmatoarele spete:

1. La 26.08.1996 A intenteaza impotriva lui B o actiune solicitand restituirea unui tablou pe care il
primise, cu titlu de mostenire, de la tatal sau.
In motivarea actiunii sale, reclamantul arata ca in ziua de 28.12.1965, la scurt timp dupa decesul
tatalui sau, C si-a insusit in mod fraudulos acest tablou pe care l-a vandut paratului dupa trei ani de zile, fara
a i se ascunde acestuia din urma imprejurarea ca nu este titularul dreptului de proprietate asupra bunului in
discutie.
In replica, paratul sustine ca actiunea acestuia a fost introdusa dupa 30 de ani de pasivitate din partera
adevaratului proprietar si, ca atare, trebuie respinsa in temeiul art.1890 c.civ.
Cerinte:
a)Precizati care sunt problemele de drept din speta.
1

10
b)Solutionati cererea reclamantului.

2. A formuleaza actiune in justitie la 10.05.1994 pentru evacuarea paratilor B si C din imobilul situat
in strada Tacerii, nr.78, sector x, Bucuresti. Din dosarul cauzei rezulta ca reclamantul a obtinut
recunoasterea calitatii sale de proprietar asupra imobilului mentionat in luna septembrie 1993, in urma
admiterii unei cereri de revendicare de drept comun, fiind vorba de o nationalizare fara titilu valabil in
favoarea Statului.
In apararea lor, paratii arata ca ocupa imobilul in temeiul unui contract de inchiriere incheiat cu
ICRAL “Unirea” la data de 12.10. 1980 astfel incat invoca art.I din Legea nr.17/1994 : “Contractele de
inchiriere, indiferent de proprietar, privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, supuse normarii
si inchirierii conform Legii nr.7/1973...aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a prezentei
legi, se prelungesc de drept pe o perioada de 5 ani, in aceleasi conditii.”
Avocatul reclamantului invoca in instanta exceptia de neconstitutionalitate a art.I din legea
17/1994, el contravenind articolelor 41 (1) si 135 (1) din Constitutie care prevad ocrotirea proprietatii
private de catre Stat.( a se citi si Decizia Curtii Constitutionale nr.30/6 aprilie 1994, in M.O.nr
100/18.04.1994)
Cerinte :
a) Considerati ca este intemeiata exceptia de neconstitutionalitate ?
b) Ce atribut al dreptului de proprietate privata eate vizat prin prologarea legala a contractelor de
inchiriere?
c) Are vreo relevanta faptul ca reclamantul A nu a fost parte in contractul de inchiriere al paratilor ?

3.A introduce o cerere de chemare in judecata a lui B , reclamanta considerandu-se prejudiciata


prin publicarea unor scrisori de catre parat intr-o revista mondena.
In fapt, reclamanta arata ca s-a aflat cu B in relatii de prietenie in cadrul carora i-a relatat despre
corespondenta pe care a purtat-o cu X, un scriitor celebru, decedat recent; ca i-a imprumutat scrisorile
semnate de X numai pentru lectura personala, insa paratul a nesocotit intelegerea dintre ei, publicandu-le in
revista al carui patron este.
Cerinte :
a) Mentionati ce drept are A asupra scrisorilor primite de la X.
b) Care este natura juridica si temeiul actiunii lui A ?
c) Rezolvati speta in ipoteza in care actinea ar fi fost introdusa in timpul vietii lui X. Ar fi putut
acesta introduce actiunea in justitie alaturi de A sau in mod separat ?

4.A formuleaza o actiune in justitie indreptata impotriva lui B pentru evacuarea imobilului-casa de
locuit- situat in strada Sperantei nr.35, sector x, Bucuresti.
In motivarea actuunii sale, reclamantul prezinta instantei titlul sau de proprietate, un contract de
vanzare-cumparare pe care l-a incheiat cu X la data de 15.10.1988, in timp ce paratul, sustine A, ocupa
imobilul fara sa aiba un titlu in acest sens.
B se apara, aratand instantei ca s-a mutat in locuinta in urma incheierii unui contract de inchiriere cu
C, la data de 10.10.1995, acesta din urma prezentandu-i un titlu de proprietate aparent valabil.
Cerinte :
a) Solutionati cererea introdusa de A.
b) Rezolvati speta pentru ipoteza in care B ar fi cunoscut, la data incheierii contractului de inchiriere,
ca nu trateaza cu adevaratul proprietar al imobilului.

11
5.Intre A si B intervine la 12.08.2000 un contract de inchiriere privind o casa de locuit, proprietatea
lui A, situata in strada 1 Mai , sector x, Bucuresti.
In primavara anului 2001, B face cunoscut printr-un anunt la mica publicitate ca inchiriaza o parte
din imobil. La adresa mentionata se prezinta X care se intereseaza daca B este proprietarul exclusiv al casei
si-i solicita sa prezinte un act doveditor in acest sens.In cele din urma, X se hotaraste sa ia legatura cu
adevaratul proprietar.
Cerinte:
a) Considerati intemeiata atitudinea lui X ?
c) In ce conditii ar fi putut B sa inchirieze imobilul? Dar daca ar fi fost coproprietar ?

III.Literatura juridica

Comentati urmatoarele citate :

a) “Socotim mai curand ca discutia asupra originii si fundamentului abstract al proprietatii este otioasa
si fara importanta reala . ... Proprietatea este un fapt istoric si social persistent , necesar si neinlaturabil, care
s-a transformat fara a pieri , si care trbuie primit ca atare....Nu trebuie sa confundam existenta proprietatii
individuale cu repartitia ei .Se poate intampla, ca la un moment dat repartizarea bogatiilor sa prezinte un
dzechilibru..Legiuitorul poate, sub presiunea necesitatilor sociale... sa caute sa faca o repartitie mai
dreapta.”( C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu)
b)”In cursul secolului trecut , notiunea de proprietate s-a extins asupra unor noi categorii de bunuri
care, datorita valorii lor economice, necesitau a fi protejate.Este vorba despre proprietatea literara, artisica
si industriala, despre fondurile de comert si despre valorile mobiliare. Fara indoiala, nu este exact din punct
de vedere strict tehnic, sa calificam dreptul asupra acestor bunuri ca fiind un drept de proprietate. ...In
definitiv, se paote afirma ca inflorirea proprietatilor incorporale corespunde unei extinderi a notiunii de
propietate, mai precis a unor noi forme de apropriere ce se aplica bunurilor incorporale, mai putin complete
decat dreptul de proprietate propriu-zis dar de acelasi ordin si care, apropiate fiind de acest drept, permit sa-i
apreciem forta sa de expansiune.”(M. Planiol, G.Ripert)
c)”...dreptul de proprietate are o deosebita importanta pentru personalitatea juridica ; toate
proprietatile pe care le avem, in sensul cel mai larg al cuvantului, tot ce este juridiceste obiect de apropriere,
tot ce poate fi <al meu> , adica toate drepturile, oricare ar fi ele fac parte integranta din personalitatea
noastra.Dreptul de proprietate capata astfel toate atributele personalitatii noastre juridice, care consista
tocmai in conceptia atribuirii unor drepturi.” ( M.Djuvara )
d)” A avea proprietate apare, din punctul de vedere al nevoii, cand se face din acesta factor prim, ca
fiind mijloc; pozitia adevarata este insa ca, din punctul de vedere al libertatii, proprietatea ca prima fiinta –
in-fapt a acesteia este scop esential pentru sine...Proprietatea are determinarile sale mai precise in raportul
vointei fata de lucru: acest raport este : a. luare nemilocita in posesie , intrucat vointa are existenta –ei-in-
fapt in lucru, ca ceva pozitiv; b. intrucat lucrul este ceva negativ fata de ea, vointa isi are existenta –sa- in-
fapt in el, ca in ceva negat- folosire ; c.reflexia vointei in sine din lucru-instrainare-judecata pozitiva,
negativa si infinita a vointei asupra lucrului.(G.Hegel)

12
e)”Dreptul de proprietate... este un drept social in principiu, pentru ca nu poate interveni decat cel
putin intre doua persoane , ca orice drept. Nu poate fi vorba de un drept de proprietate al unui Adam singur
existent pe lume, inainte de aparitia Evei, cum nu poate fi vorba de un drept de proprietate, cand titular ar fi
un Robinson singur existent in insula lui.” ( M.Djuvara)
f)”Termenul <absolut> este cel mai stralucitor din intreaga definitie a dreptului de proprietate.Poate
ca ar trebui sa-l intelegem dintr-o perspectiva tehnica, marcand pozitia proprietatii in gama drepturilor
reale... Insa accentul politic al termenului a fost retinut.Fiecare cetatean, monarh absolut in casa sa, fiecare
francez devenit Ludovic al XIV-lea, nu asta inseamna Revolutia ? <Absolut> este in mod curent tradus ca
nelimitat.”( J.Carbonnier.Les Biens)

Bibliografie minimala
1. C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001, p. 27-48;
2. C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu,”Tratat de drept civil roman”, Vol.II, Editura ALL,
1997,.p.8 s.u. ;

LIMITELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

I.Scurte precizari teoretice

1.Notiune. Justificare. Art.480 Cod civil- definind dreptul de proprietate- enunţă că


prerogativele sale se exercită în limitele determinate de lege; această limitare a dreptului este precizată
imediat după proclamarea caracterului său absolut, ceea ce creează o impresie oarecum contradictorie a
definţiei legale.
Justificarea limitării se regăseşte în ideea armonizării interesului individual cu cel general al
societăţii şi care, transpusă în materia proprietăţii este de a natură a reliefa funcţia socială a acesteia,
fără însă a muta discuţia pe terenul unei eventuale distincţii (cu serioase accente polemice)dintre
proprietate ca drept subiectiv şi proprietate ca funcţie socială.
Aşadar, o precizare importantă trebuie efectuată : vom reţine funcţia socială ca justificare a
îngrădirii exerciţiului deptului de proprietate numai în măsura în care prin “proprietate-funcţie socială”
vom înţelege nu o noţiune de drept ci o idee,o reflecţie cu rolul de a contribui la conturarea regimului
juridic al dreptului de proprietate; astfel, prin intermediul aceastei funcţiuni a proprietăţii,-sau mai
precis, în scopul împlinirii ei- s-a conturat pe cale jurisprudenţială abuzul de drept în materia proprietăţii
şi s-au elaborat legi speciale reglementând regimul şi circulaţia diverselor categorii de bunuri(în special,
cele imobiliare).
Din punct de vedere tehnic, limitarea dreptului de proprietate- având ca izvor formal contractul-
vizează atributele sale şi se manifestă în sens negativ, titularul neputând uza sau dispune de dreptul său
decât cu respectarea anumitor condiţii, formalităţi, acestea impunându-se cu titlul de restricţii în cadrul
exercitării dreptului său .

2.Clasificare. Orice drept se exercită în cadrul anumitor limite, care pot fi grupate în două mari
categorii: limite materiale şi limite teoretice ( juridice).

13
a)- în ceea ce priveşte limitele materiale, acestea interesează în principiu bunurile imobile şi au în
vedere delimitarea proprietăţii asupra terenurilor: 1) in suprafaţă; 2) în înălţime; 3) în adâncime.
b)- limitele teoretice sau juridice se clasifică în funcţie de izvorul lor formal în : 1) legale; 2)
judiciare; 3) convenţionale.În acest capitol ne vom ocupa exclusiv de limitele teoretice ale exerciţiului
dreptului de proprietate.

3.Limitele legale. Izvorul formal al acestei categorii de limite îl constituie legea – în accepţiunea ei
largă, de act normativ emis de Parlament.Criteriul în funcţie de care vom clasifica limitele legale va fi
natura interesului vizat: public sau privat.
3.1. Limitele legale de interes public sunt susceptibile de mai multe clasificări, fie după natura
interesului public ocrotit ( economic, social, cultural) , fie după felul bunului ( mobil sau imobil)- obiect al
dreptului de proprietate: privind ocrotirea mediului inconjurator; de interes arhitectural, istoric, cultural; de
interes economic general; decurgând din apărarea siguranţei naţionale; privind asigurarea siguranţei
transporturilor aeriene; -decurgând din caracterul periculos al anumitor bunuri ; decurgând din
importanţa anumitor bunuri.
3.2 Limitele legale de interes privat.Codul civil tratează materia limitelor dreptului de proprietate în
sarcina proprietarilor în titlul consacrat servituţilor, sub denumirea de servituţi naturale si legale.Această
ultimă clasificare a servituţilor este criticabilă atât din motivul lipsei de fundament, întrucât include sub
“paravanul” unei singure noţiuni- servitutea- instituţii diferite,cât şi din lipsa utilităţii sale practice, deoarece
face o distincţie inutilă între cele două forme de servituţi.

4.Limitele legale decurgând din importanţa anumitor bunuri.Regimul terenurilor şi


construcţiilor.Apelând la criteriul mixt de clasificare a limitelor legale de interes public – natura interesului
ocrotit şi felul bunului asupra căruia poartă dreptul de proprietate- vom reţine în cadrul acestei secţiuni
îngrădirea dreptului de proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor.
4.1. Sediul materiei regimului juridic al terenurilor se află în următoarele acte normative:
- Constituţia României, art.44;
- Titlul X “Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr 247/2005 privind reforma în domeniul
proprietăţii şi justiţiei(M.of.nr.653 din 22 iulie 2005);

14
- Legea nr.213/2005 privind dobândirea de către cetăţenii străini şi apatrizi a dreptului de
proprietate asupra terenurilor .
Regulile de bază ale acestui regim juridic sunt următoarele:
a)Terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil, însă înstrăinarea şi dobândirea lor pot avea loc
numai cu respectarea prevederilor legale (art.1 Titlul X Legea 247/2005);
b)Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în anumite
condiţii :
-aderarea la Uniunea Europeană,
-în funcţie de reciprocitate,
-potrivit tratatelor internaţionale ,
-conform legii organice,
-în caz de moştenire legală( art.44 alin .2 Constitutie);
Conform Deciziei Curţii Constituţionale nr.342/1997,art.44 alin. 2 Constituţie se aplică şi
persoanelor juridice străine ; însă, caracterul străin al capitalului ( chiar şi sută la sută străin) unei persoane
juridice române nu are relevanţă.
c)Este necesară forma autentică a contractelor de înstrăinare şi dobândire a terenurilor (art.2 alin 1
Titlul X);
-forma autentică este necesară şi pentru constituirea unui dezmembrământ (alin.2 art.2 Titlul X;
pentru identitate de raţiune, aceeaşi cerinţă este necesară şi pentru transferul dezmembrămintelor;
d) Se interzice înstrăinarea terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii privind reconstituirea
dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate (art.4 Titlul X).

4.2. Regimul juridic al construcţiilor. Sediul materiei este reprezentat de Legea nr.350/2001 privind
amenajarea teritoriului şi urbanismul şi de Legea nr.453/2001 privind autorizarea executării de construcţii.
Principalele reguli aplicabile circulaţiei juridice a construcţiilor sunt :
a)Construcţiile proprietate privată sunt în circuitul civil iar înstrăinarea şi dobândirea lor sunt
guvernate de principiul consensualismului.
b)Persoanele fizice şi juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor.
c) Limitele legale ale exerciţiului dreptului de proprietate privată asupra construcţiilor sunt
reprezentate de certificatul de urbanism şi autorizaţia pentru executarea lucrărilor de construire sau
desfiinţare a construcţiilor;
-certificatul de urbanism este un act administrativ de informare, conţinând date referitoare la regimul
juridic, economic şi tehnic al construcţiei.Eliberarea lui nu conferă dreptul de executare sau desfiinţare a
construcţiei.Există câteva situaţii prevăzute în Legea nr.350/2001, art.29 în care eliberarea certificatului d
eurbanism este obliogatorie pentru încheierea anumitor operaţiuni juridice( autentificarea actelor de
înstrăinare,partajare sau comasare a bunurilor imobile);
-autorizaţia de construire este un act administrativ emis pentru a asigura concordanţa dintre
activităţile de construcţii şi conţinutul documnetaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism(art.2 legea
50/1991)
d)Prin legi speciale este reglementată dobândirea în proprietate privată a locuinţelor proprietatea
statului sau construite de către stat: Decretul –lege nr.61/1990, Legea nr.85/1992, Legea nr.112/1995, Legea
nr.114/1996;

15
5.Inalienabilitatea legală.Legea declară inalienabile anumite bunuri, obiecte ale dreptului de
proprietate privată :
-terenurile atribuite prin constituiea dreptului de proprietate, adică cele dobândite potrivit art.18 (1),
art.29 şi art.39 Legea 18/1991 nu se pot înstrăina timp de 10 ani, socotiţi de la inceputul anului următor celui
în care s-a făcut înscrierea proprietăţii ;
-locuinţele cumpărate în condiţiile art.9 Legea 112/1995 nu pot fi vândute de către chiriaşii-
cumpărători timp de 10 ani calculaţi din momentul cumpărării;
-dreptul de uz are un caracter strict personal, neputând fi cedat sau închiriat (art.571 C.civ).

6.Limite legale care conduc la pierderea dreptului de proprietate privată.


Exproprierea pentru cauza de utilitate publică.
Definiţie: exproprierea pentru cauza de utilitate publică reprezintă mecanismul de trecere în
proprietatea publică a unor bunuri imobile proprietate privată, în scopul executării unor lucrări de interes
public, în schimbul unei despăgubiri.
Exproprierea are o natură juridică complexă, întrucât în conţinutul ei intră mai multe acte şi fapte
juridice , de drept public şi privat, de drept substanţial şi de drept procedural.
Sediul materiei:
-Constituţia Romaniei : art.44 alin.3 , alin. 3 indice 1 şi alin. 5;
-Legea nr..33/1994.
Din definiţie rezultă condiţiile şi obiectul exproprierii.
A. Condiţiile exproprierii sunt considerate adevărate principii care guvernează materia
exproprierii:declararea utilităţii publice şi acordarea unei despăgubiri drepte şi prealabile.
- Declararea utilităţii publice .Expropierea se poate face numai în cazuri
excepţionale,pentru lucrări de utilitate publică.În art.6 din Legea nr.33/1994 sunt menţionate lucrările de
utilitate publică, fără ca această enumarare să fie limitativă, însă,pentru alte lucrări utilitatea publică se
declară prin lege.
- Acordarea de despăgubiri drepte şi prealabile. Despăgubirea trebuie să fie dreaptă, adică să
acopere întreaga pierdere înregistrată de persoanele vizate prin măsura expropierii.Potrivit art.26 din legea
nr.33/1994, despăgubirea va cuprinde valoarea reală a imobilului precum şi prejudiciul suferit de proprietar
sau alte persoane îndreptăţite. Despăgubirea trebuie să fie prealabilă, adică anterioară transferului dreptului
de proprietate din patrimoniul proprietarului.

B.Obiectul exproprierii este format, potrivit art.2 din Legea nr.33/1994 din bunurile imobile
proprietatea persoanelor fizice şi juridice(cu sau fără scop lucrativ), precum şi din cele aflate în proprietatea
privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judetelor.
Sunt exceptate bunurile imobile proprietate publică şi bunurile proprietate privată a statului.

6.1.Procedura exproprierii.
Exproprierea se poate realiza prin bună învoială, prin cesiunea amiabilă a dreptului de proprietate
asupra imobilului (art. 4 Legea nr. 33/1994);
În lipsa unei cesiuni amiabile, se parcurg trei etape:
a)Declararea utilităţii publice de către Guvern sau consiliul local( art.3, 5, 7 Legea nr. 33/1994).Trei
condiţii sunt necesare pentru declararea utilităţii publice:
-efectuarea unei cercetări prealabile de către comisii, numite de Guvern sau de către consiliul judeţean;
-existenţa interesului naţional sau local care să confere lucrărilor caracter de utilitate publică;
- înscrierea lucrării de utilitate publică în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului.

16
b)Măsurile pregătitoare exproprierii (art.13-20 Legea nr. 33/1994). Expropriatorul întocmeşte
propunerile de expropriere (planul imobilului şi oferta de despăgubire) care se depun la consiliile locale şi se
notifică titularului dreptului de proprietate.
b
c)Exproprierea şi stabilirea despăgubirilor ( art. 21-33 Legea nr.33/1994).

Protecţia expropriatului se realizează în condiţiile art.35 şi 36 din Legea 33/1994: dreptul de


retrocedare şi de preferinţă la vânzarea imobilului expropriat.
Dreptul de retrocedare se aplica numai in cazul imobilelor expropriate dupa intrarea in vigoare a L
33/1994( sau aflate in curs de expropriere la acea data), nu si in ipoteza imobilelor expropriate in baza legii
vechi, intrucat se opune principiul neretroactivitatii legii civile.

7.Limitele judiciare ale dreptului de proprietate.Exista o serie de texte legale care permit
ingradirea dreptului de proprietate pe cale judecatoreasca:
- art.41 pct.4 din Constitutie :”Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia
mediului si asigurarea bunei vecinatati...”
-art.588 c.civ.”Legea obliga pe proprietari la osebite obligatii unul catre altul, fara chiar se existe vreo
conventie intre dansii.”
Se adauga premisa ca existenta proprietatilor invecinate este de natura sa impuna titularilor si o
obligatie generala de a nu aduce atingere dreptului vecinului.
Fundamentul juridic al limitarii dreptului de proprietate il constituie abuzul de drept al proprietarului
vecin. Insa aceasta teorie ridica de lege lata doua probleme :
- una de ordin general,si care vizeaza insasi revizuirea intregii teorii a abuzului de drept,având in
vedere reglementarea ei actuala in art.1-3 Decretul31/1954 si care cere corelarea dreptului subiectiv cu
interesul obstesc( criteriul obiectiv al teoriei abuzului de drept) ;
- iar a doua problema,de ordin particular,este dictata de aplicarea teoriei in materia starii de
vecinatate care presupune existenta unor inconveniente independent de ideea producerii uniu prejudiciu
propriu-zis.

8.Limitele conventionale ale dreptului de proprietate. Domeniul de aplicaţie îl formează starea


de vecinatate alături de clauza de inalienabilitate.
Textele legale care permit restrângerea dreptului de proprietate pe cale
contractual ă sunt art.44(6) Constitutie si art.588 C. civ care pleaca de la premisa unor
obligatii asumate prin conventie ,iar in lipsa acestora, legii revenindu- i rolul de a
statornici regulile raporturilor de vecinatate.

17
În ceea ce priveşte operarea limitărilor pe cale convenţională ,se disting două moduri ,după cum
limitarea proprietăţii constituie obiectul principal al contractului sau se realizează ca urmare a asumării de
catre proprietar a unor obligaţii secundare:
-conventia are ca obiect însăşi îngrădirea dreptului de proprietate.Este ipoteza stării de vecinătate, a
obligaţiilor asumate de proprietarii vecini,de exemplu,de a planta reciproc sau unilateral arbori la o distanţă
mai mică decât cea legală;
-convenţia are ca obiect transmiterea cu titlu oneros sau gratuit a dreptului de proprietate cu
privire la un bun , instituindu-se obligaţia cumpărătorului sau donatarului de a nu-l înstraina sau de a nu
construi de exemplu, decât în anumite condiţii de distanţă sau înălţime. Faţă de obiectul principal al
convenţiei (transmiterea unui drept real) limitarea dreptului de proprietate transmis are un caracter secundar
în aceste ipoteze.

8.1.Clauza de inalienabilita t e . Obiectul clauzei de inalienabilitate il constituie lipsirea


dreptului de proprietate de atributul sau esential -abusus .
a)Sediul materiei.Codul civil roman nu contine o reglementare a acestei materii, spre deosebire de
Codul civil francez care a fost modificat prin Legea din 3 iulie 1971, introducandu-se articolul 900-12.
Faptul reglementarii relativ recente a clauzei de inalienabilitate in dreptul francez nu a oferit insa
rezolvare unor probleme teoretice si practice datand inca de la sfarsitul secolului al XIX-lea referitoare la
natura juridica a clauzei si la sanctiunea care intervine in caz de nerespectare a acesteia ( mai precis,
problema fundamentului sanctionarii).
Exista insa unele texte ale Codului civil- ridicate la rangul de principii- si al caror câmp de aplicare s-
ar opune acceptarii unei clauze de inalienabilitate.:art.803 C.civ.-interzice substitutiile fidei comisare ;
art.1306-statueaza ca pot vinde si cumpara toti cei carora nu le este oprit prin lege ; art.1310- consacra
principiul liberei circulatii a bunurilor.
b) Admisibilitatea în principiu a clauzei . Considerat cel mai puternic argument contrar
admiterii clauzei de inalienabilitate , principiul circula ţ iei libere a bunurilor a fost însă
înlă turat de la aplicare , avându- se în vedere scopul urm ă rit prin legiferarea lui, şi
anume : evitarea reinstaur ă rii aş a-ziselor bunuri de mân ă moart ă ,deziderat care nu
este în pericol faţă de efectul realizat printr- o asemenea clauză – indisponibilizarea
temporar ă a bunului.Al ă turi de îndep ă rtarea acestor obiec ţ iuni teoretice,pentru
validarea clauzei de inalienabilitate au contat o serie de considerente de ordin practic
: intersul serios al dispun ă torului clauzei şi caracterul temporar al acesteia.
c)Conditiile de admitere a clauzei de inalienabilitate:
c.1.-clauza sa fie temporară. Este considerată ,de exemplu, temporară o clauză care este prevăzută până la
ajungerea la maturitatea legală a destinatarului ei.Dimpotrivă, nu îndeplineşte această condiţie o clauză care
ar fi stipulată pe toată durata vieţii stipulantului sau destinatarului ei.
2.-să fie întemeiată pe un interes serios şi legitim, care poate fi al dispunătorului,al destinatarului clauzei sau
al unui terţ.
In materie imobiliară, pentru efectul de opozabilitate fata de terti, se impune notarea clauzei de
inalienabilitate in cartea funciara .
2
” Les clauses d’inalienabilite affectant un bien donne ou legue ne sont valables que si elles sont
temporaires et justifies par un interet serieux et legitime.Meme dans ce cas, le donataire ou le legataire peut
etre judiciarement autorise a disposer du bien si l’interet qui avait justifie la clause a disparu ou s’il advient
qu’un interet plus important l’exige. In Codul francez clauza de inalienabilitate este reglementata in titlul
consacrat liberalitatilor.

18
8.2.Natura juridică a clauzei de inalienabilitate. În general, în discutarea naturii juridice a clauzei
de inalienabilitate se porneşte de la următoarea observaţie : clauza este inserată într-un act juridic fie în
considerarea bunului(indisponibilitate reală), fie în considerarea persoanei( proprietarului bunului) .3
Dintr-o altă perspectivă , cu referire la noţiunea indisponibilităţii reale, se înţelege prin clauza de
inalienabilitate o indisponibilitate totală şi perpetuă a bunului (punându-se semnul identităţii între cele doua
noţiuni), şi astfel o consideră, implicit ca fiind imposibilă juridiceşte, ca argument invocându-se faptul că
numai bunurile din domeniul public sunt inalienabile prin natura lor, nu şi cele care sunt în comerţ .4
Faţă de aceste repere generale , înţelegem să avem următoarele comentarii .
În primul rând, continuând linia logica a distincţiei mentionate , ar însemna ca studiul de faţă să se
preocupe de interdicţia de înstrăinare, şi nu de clauza de inalienabilitate.Se observă că această distincţie nu a
trecut testul timpului, întrucât nu şi-a găsit ecou în cadrul dispoziţiilor art.900-1din Codul civil francez care
utilizează denumirea “clauza de inalienabilitate”.
În al doilea rând, nu este judicios a se subsuma noţiunea inalienabilităţii unui bun noţiunii de
indisponibilizare totală , absolută a bunului în considerarea naturii sale (de bun aflat in domeniul public, de
exemplu), şi care este exclusiv de apanajul legii; în plus, există exemple de inalienabilităţi legale temporare a
unor bunuri care se aflau în circuitul civil( cele stabilite prin Legea nr.18/1991, Legea nr.213/1995 ş.a.) ;
În al treilea rând, în ipoteza acceptării tezei potrivit căreia clauza de inalienabilitate a fost stipulată în
considerarea persoanei, este necesar să se distingă între o eventuală incapacitate a persoanei - care este
exclusiv de domeniul legii – şi o simplă obligaţie instituită , prin convenţia părţilor , în sarcina dobânditorului
bunului (fiind vorba de o obligaţie de non facere, de o condiţie rezolutorie sau de o sarcină în cadrul unei
liberalităţi).
Principalele sisteme propuse pentru explicarea naturii juridice a clauzei de inalienabilitate sunt, pe
scurt, următoarele:
a)-obligaţie de a nu face 5.Potrivit acestei teze, inalienabilitatea temporară stabilită în contract s-ar
manifesta ca o obligaţie de non facere în sarcina dobânditorului bunului, a cărei încălcare ar permite
intervenirea creditorului(înstrăinătorul) în temeiul art.1076 C.civ., în scopul desfiinţării actului de înstrăinare
prohibit.
Avantejele sistemului obligaţiei de non facere sunt doar aparente, în opinia noastră, fiind vorba mai
mult de valoarea sa explicativă – doar parţială , însă- cu privire la modalitatea de înţelegere a inalienabilităţii
respective în sarcina dobânditorului ; de asemenea, ar permite justificarea acţiunii stipulantului
clauzei(înstrăinătorul) de anulare6 a actului subsecvent încheiat .
Criticile care pot fi aduse sunt de natură a anula avantajele aparente menţionate şi vizează două
aspecte, unul de natură principială, al doilea ţinând de particularităţile clauzei:
- principial, art.1075-1076 C.civ. nu se pot aplica în acest caz, întrucât suntem în prezenţa a două
domenii distincte de aplicare: nulitatea presupune un act juridic nevalabil, pe cand executarea silită a
obligatiilor de a face priveşte un act juridic valabil încheiat;

3
U.Vasilesco, op.cit., p .207.
4
”En verite, il est difficile de concevoir une chose indisponible par sa nature.Dans ce cas, l’objet n’est pas lui-
meme susceptibile d’appropriation privee.On ne voit d’exemples semblablesque dans le domaine public...Mais
un proprietaire ne peut pas prendre une disposition qui frapperait un bien d’indisponibilite reele. Une condition
de ce genre serait juridiquement impossible.” U.Vasilesco,op.cit.,p.209.
5
C. Hamangiu,I.Rosetti-Bălănescu,Al.Băicoianu, op.cit,p.60.
6
Ibidem,p.60.

19
- concret, rolul explicativ limitat se observă în ipotezele în care acţiunea în anulare a actului
subsecvent este acordată-potrivit jurisprudenţei franceze -7 destinatarului clauzei.
Dintre acestea, cea mai importantă critică rămâne cea refritoare la incompatibilitatea domeniului
caluzei caoncepută ca obligaţie de non facere şi cel al nulităţii, ca şi sancţiune pentru nerespecatrea clauzei.
b)-incapacitate prevazută în persoana destinatarului clauzei-in personam 8. Sistemul propus este lesne
de înlăturat, pe motivul ca incapacităţile nu pot fi instituite prin voinţa părţilor, ci numai prin lege(de
exemplu,a art.949, art.1306 C.civ.);
c)-indisponibilitate reală-in rem9.Diferenţa dintre acest sistem şi cel bazat pe obligaţia de a nu face
constă în faptul că in cazul indisponibilităţii in rem , aceasta se transmite şi moştenitorilor destinatarului
clauzei;
d)-condiţie rezolutorie10 .Ca şi în cazul primului sistem propus, şi acesta se remarcă prin valoare sa
explicativă, dar care trebuie pusă în acord cu chestiunea efectelor pentru ipoteza îndeplinirii condiţiei.Din
această perspectivă, condiţia rezolutorie nu explică soluţiile jurisprudenţiale de menţinere a actului juridic
afectat de condiţie şi de desfiinţare a actului de înstrăinare consimţit de destinatarul clauzei.Considerăm că
acest aspect nu poate constitui un impediment , întrucât, aşa cum vom demonstra , o asemenea sancţionare a
nerespectării clauzei este dependentă de opozabilitatea faţă de terţi.
e)-modalitate sui-generis a actului juridic , opera jurisprudenţei. 11 Faţă de criticile la care sunt expuse
majoritatea sistemelor oferite ca explicaţii ale clauzei de inalienabilitate, acesta apare ca tentativă de
surmontare a tuturor dificultăţilor întâlnite, în scopul aplicării clauzei –cu orice justificare, sau , mai precis,
dincolo de orice justificare.

8.3. Domeniul de aplicaţie al clauzei de inalienabilitate.Clauza de inalienabilitate are o mai largă


aplicare practică în cazul actelor juridice cu titlu gratuit ( donaţii , testamente) decât în cazul actelor cu titlu
oneros;explicaţia este simplă, fiind de pur ordin practic: prezenţa unei asemenea clauze într-un contract de
vânzare-cumparare ar diminua în mod evident valoarea lucrului vândut, întrucât eventualul cumpărător nu ar
fi dispus să ofere decât un preţ mult sub nivelul pieţei pentru un bun de care nu ar putea dispune juridic.
Problematica domeniului de aplicare al clauzei este în strânsă legătură cu natura sau regimul său
juridic , influenţându-le în funcţie de felul contractului în care se regăseşte .Astfel, în privinţa contractelor de
donaţie, clauza ar îmbrăca regimul juridic al unei sarcini, cu consecinţa revocării donaţiei pentru
neîndeplinirea sarcinii.
În cazul înserării clauzei într-un contract de vânzare-cumpărare, am fi în prezenţa unei condiţii
rezolutorii ce antrenează desfiinţarea retroactivă a contractului în ipoteza îndeplinirii condiţiei, şi anume,
prin înstrăinarea bunului de către destinatarul clauzei; în ambele situaţii nu se justifică din punct de vedere
juridic posibilitatea de desfiinţare a actului de înstrăinare a bunului către un terţ.

8.4.Efectele faţă de terţi. Pentru a discuta efectele produse faţă de terţi ale clauzei de inalienabilitate,
trebuie precizată în prealabil sfera noţiunii de terţi în această materie si de asemenea, operată distinctia dintre
bunurile mobile si cele imobile, obiecte ale clauzei.

7
Ibidem,p.60.Soluţiile jurisprudenţei franceze mai vechi de acordare a acţiunii în anulare destinatarului clauzei
nu sunt la adăpostul criticilor, având în vedere în primul rând, reţinerea culpei acestuia–nemo auditur propriam
turpitudinem allegans.
8
E.Chenon,Les demembrements de la propriete fonciere,these, Paris, 1881, p.350.
9
M.Planiol,Droit civil francais.Les Biens,vol.II, Paris, 1926,p.231;G.Luţescu,op.cit. p.323.
10
a se vedea autorii citaţi de U..Vasilesco, op.cit.,p.206.
11
Ibidem, p.207.

20
In cadrul notiunii de terti se includ urmatoarele subiecte de drept :creditorii ( care au o garantie reala
asupra bunului ) stipulantului clauzei, creditorii chirografari ai destinatarului clauzei (dobanditor al bunului)
si tertul achizitor al bunului.
Astfel, eficacitatea sau opozabilitatea fata de terti se prezinta sub mai multe ipoteze :
A.Ipoteza bunului mobil asupra caruia s-a constituit in prealabil o garantie mobiliara( in baza Legii
nr.99/199912) . Problema de drept este reprezentata de posibilitatea ca un asemenea bun sa formeze obiectul
clauzei de inalienabilitate ;
B.Ipoteza eficacitatii clauzei fata de creditorii chirografari ai dobanditorului
bunului imobil( destinatarul clauzei) .Aspectul care intereseaza este daca
inalienabilitatea temporara a bunului atrage si insesizabilitatea acestuia inlauntrul cat
si dupa perioada de inalienabilitate;
C.Ipoteza opozabilitatii clauzei fata de tertul care achizitioneaza bunul mobil sau imobil
(inalienabil temporar) de la destinatarul clauzei.In discutarea acestei probleme se va tine seama de
aplicabilitatea articolului 1909 C.civ. si , respectiv, de dispozitiile legale referitoare la indeplinirea
formalitatilor de publicitate in materie imobilara a clauzei de inalienabilitate ( Legea nr.7/1996 si
Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara.13)

II.Rezolvati urmatoarele spete:

1) X., cetăţean român, cu domiciliul în Bucureşti, doreşte să investească în domeniul construcţiilor.


În acest scop, el urmăreşte să achiziţioneze un teren în suprafaţă de cel puţin 90 ha. La 26.09.1999 X. îi
contactează pe A. şi B., coproprietarii unui teren agricol aflat în intravilanul comunei Mogoşoaia.
Acest teren are următoarea situaţie: a) este în suprafaţa totală de 110 ha; b) A. deţine o cotă-parte
indiviză de ½ care a fost dobândită printr-un contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 6 mai 1998,
vânzător fiind Y., cetăţean român domiciliat în Franţa; restul de ½ a fost dobândit de B. la data de 20 iunie
1997 în urma unui contract de donaţie, donator fiind W., persoană fizică ce şi-a redobândit cetăţenia română
la data de 25 iunie 1997.
Ansamblul de construcţii pe care X. doreşte să-l edifice are un cost total (manopera+materiale de
construcţie) estimat la 10.000.000.000 de lei, iar suma totală pe care X. poate să o aloce pentru finalizarea
acestui proiect imobiliar este de 11.000.000.000 de lei.
12
M.of. nr.236 din 27 mai 1999.
13
M.Of..nr .61 din 26 martie 1996 şi respectiv, M.Of. nr.84 din 23 febr.1998.

21
A. oferă cota sa parte indiviză spre vânzare pentru un preţ de 200.000.000 de lei, în timp ce B. este
de acord să o doneze. Pe de altă parte, timpul estimat pentru efectuarea lucrărilor este de 24 de luni, iar X.
doreşte ca întregul fond imobiliar să fie dat spre exploatare cel mai târziu la 01.01.2002.
X. apelează la Dvs. în calitate de avocat specializat pe probleme imobiliare întrebându-vă:
a) dacă datele mai sus-menţionate sunt suficiente pentru a contura situaţia juridică a terenului;
b) care sunt etapele care trebuie parcurse şi condiţiile care trebuie îndeplinite ca proiectul să fie
finalizat cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare;
dacă are resurse financiare suficiente pentru finalizarea proiectului, cu respectarea tuturor prevederilor
legale.

2. a) X , in calitate de chirias din anul 1980 al imobilului situat in Bucuresti, strada Belvedere nr.15,
se hotaraste sa faca uz de dreptul sau de cumparare a acestei locuintei , confirm art.9 din legea
nr.112/1995.Contractul de vanzare- cumparare se perfecteaza la 12.10.1997, cu plata integrala a pretului.
In luna martie 2002, X este sfatuit de un prieten arhitect sa inceapa lucrarile de consolidare a casei,
a carei constructie dateaza din 1930.Intrucat proprietarul nu detine lichiditatile necesare reparatiilor, este
nevoie de contractarea unui imprumut in valoare de 100 milioane lei.
Institutia de credit la care X a apelat pentru acordarea imprumutului insista pentru inscrierea unui
drept de ipoteca asupra imobilului , pentru garantarea creditului.Insa, consilierul juridic atrage atentia
negociatorului financiar, ca un asemenea contract de ipoteca, in caz de insolvabilitate a debitorului, devine
inaplicabil, deoarece nu s-ar respecta interdictia de inalienabilitate a imobilului cumparat in baza Legii
nr.112/1995, art.9.
b)X contracteaza un imprumut de la Y,persoana fizica, in valoare de 200 milioane lei pentru
achizitionarea unui automobil BMW. Insa Y conditioneaza acordarea imprumutuluide inscrierea unui drept
de ipoteca in favoarea sa asupra imobilului proprietatea lui X, in urma cumpararii in baza Legii
nr.112/1995.De asemenea, el marturiseste interesul pe care o anumita persoana, care deocamdata doreste sa-
si pastreze anonimatul, il manifesta fata de locuinta proprietatea lui X, garantand ca in cazul nerambursarii
creditului si al executarii silite, va obtine un pret foarte mare, care sa-i permita achizitionarea unui
apartament intr-o zona centrala din Bucuresti.
Cerinte:
1) Prezentati problemele de drept comune celor doua ipoteze ( a, b) ale spetei.
2)In calitate de avocat al lui X, aratati daca il sfatuiti sa incheie contractul de ipoteca in fiecare caz in parte.

3. a)A detine impreuna cu familia lui un teren agricol in suprafata de 150 ha.
El intentioneaza sa achizitioneze impreuna cu B si C- persoane care nu fac parte din familie- un teren de 300
ha.
b)A detine impreuna cu familia lui un teren agricol in suprafata de 150 ha si in coproprietate cu B , in
cote-parti egale,un teren de 100 ha.A trateaza cu B in vederea cumpararii cotei acestuia din dreptul de
proprietate asuplra terenului.
Cerinte:
1) Identificati problemele de drept comune celor doua ipoteze ( a,b).
2) Verificati daca sunt respectate dispozitiile legale referitoare la dobandirea in proprietate a terenurilor
agricole.

22
4. Societatea comerciala “Bavariamobile” AG cu sediul la Munchen va investi in Romania in
domeniul constructiilor de masini; in acest sens, managerul companiei il contacteaza pe X, partenerul
roman, la 1.02.1997, cerandu-i concursul pentru demararea afacerii.
La 15.02.1997, X trateaza in numele investitorului german cu A, proprietarul unui teren in
extravilanul Capitalei, pentru achizitionarea imobilului si construirea fabricii.O saptamana mai tarziu, A si
X- in calitate de reprezentant al companiei straine- se prezinta la notariat pentru autentificarea tranzactiei
imobiliare.
Notarul refuza insa autentificarea, motivand ca o asemenea operatiune juridica este contrara
Constitutiei ; X ii prezinta legea speciala in materia investitiilor, O.G.nr.92/1997(M.Of. nr.380/30.12.1997),
care in art.6 prevede ca orice investitor, persoana a juridica rezidenta sau nerezidenta, poate dobandi
drepturi reale asupra bunurilor mobile si imobile, iar potrivit art.2 lit.c, investitorul este persoana fizica sau
juridica, rezidenta sau nerezidenta, cu domiciliul sau cu sediul permanent in Romania, ori in strainatate, care
investeste in Romania.
Cerinte:
a) Comentati refuzul notarului de a autentifica contractul de vanzare-cumparare la data de
23.02.1997.
b) Solutionati speta in situatia in care notarul ar fi autentificat tranzactia imobiliara; care ar fi fost
soarta dreptului de proprietate al companiei germane dupa momentul modificarii O.G.nr.92/1997, in sensul
nerecunoasterii dreptului persoanelor juridice straine de a dobandi terenuri in Romania.
c) Rezolvati speta pentru ipoteza in care aceleasi parti s-ar fi prezentat la notar inainte de intrarea in
vigoare a Ordonantei Guvernului nr.92/1997.

5. Societatea comerciala “Bavariamobile”Romania SRL, cu sediul in Bucuresti, al carui unic asociat


este societatea comerciala “Bavariamobile” AG cu sediul in Munchen, achizitioneaza un teren in suprafata
de 15 ha de la X, persoana fizica , la data de 12.10.1995.
Terenul respectiv este revendicat in justitie de catre A la data de 15.02.1996, acesta chemand in
judecata S.C.”Bavariamobile” Romania SRL, actualul detinator al imobilului.
Comparand titlurile de proprietate ale partilor litigante, instanta de judecata admita actiunea in
revendicare a reclamantului, intrucat considera ca societatea comerciala parata este formata cu captial 100%
german, iar societatea comerciala din Munchen are, de asemenea capital strain in totalitate, situatie juridica
ce contravine Constitutiei.
Este legala solutia instantei ?

6.La 12.10.2000, A ii doneaza o casa nepotului sau B ,in varsta de 15 ani, cu conditia de a nu o
instraina, pentru a ramane in familie si pentru a se bucura de ea si generatia viitoare, fiind vorba de un
imobil cu un stil arhitectural deosebit si cu valoare sentimentala deosebita pentru donator.
a) In conditiile in care B contracteaza cu C in vedrea achizitionarii de catre acesta a imobilului,
indicati subiectul de drept si mijlocul juridic prin care se poate sanctiona nerespectarea conditiei stipulate in
contractul de donatie.
b) Rezolvati speta pentru ipoteza in care interdictia de instrainare ar fi fost fixata pana la data in cara
B ar fi implinit majoratul.

7.La 25.05.1996, A. introduce o acţiune împotriva Consiliului Local al Oraşului X. solicitând


retrocedarea unui imobil care îi aparţinuse cu titlu de proprietate până în anul 1987. Reclamantul arată că în
acel an imobilul a făcut obiectul unei exproprieri pentru satisfacerea unui interes obştesc, şi anume

23
construirea unei staţii hidrometeorologice pe terenul unde era situat imobilul în cauză. În motivarea acţiunii
se menţionează că, până la data introducerii cererii de chemare în judecată, nu începuseră lucrările
determinate în decretul de expropriere. Acţiunea este motivată în drept pe dispoziţiile art.35 din Legea
nr.33/1994.
Cerinte :
a)Rezolvati cererea introdusa de A.
b) Precizati care este natura juridica a dreptului de retrocedare.
c)Solutionati conflictul de aplicare a legii in timp.

8.La 15.03 1999, Consiliul General al Municipiului Bucuresti formuleaza o cerere de expropriere
impotriva proprietarilor A, B si C , solicitand punererea de indata in posesia terenurilor apartinand acestora.
In motivarea actiunii, reclamanta invedereaza faptul ca exproprierea are loc in vederea efectuarii unei lucrari
, in regim de extrema urgenta, ce intereseaza ordinea publica si declara ca intelege, in cazul admiterii cererii
sale urmate de punerea de indata in posesie, sa consemneze pe numele expropriatilor sumele stabilite drept
despagubire, in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii, in conformitate cu art.32 din
Legea nr.33/1995.
In replica,proprietarii ridica exceptia de neconstitutionalitate a acestei prevederi legale in raport cu
art.41 alin. 3 din Constitutie, aratand, in acest sens, ca dispozitia constitutionala nu consacra posibilitatea
unei derogari de la caracterul prealabil al despagubirii acordate pentru expropriere. Ce solutie
pronuunta instanta si cu ce motivare ?

9.A se ocupa cu construirea si testarea unor aparate de zbor fara motor,planoare.In aproprierea
campului de testare ,B, vecinul sau, pe proprietatea sa ridica un numar de zece stalpi de lemn, inalti fiecare
de 20 m ; intrucat mai multe planoare au fost distruse intrand in acesti stalpi, A ii cere lui B sa-i inlature.
B se opune, invocand faptul ca poate dispune oricum de proprietatea sa.
A va solicita in calitate de avocat in legatura cu posibilitate introducerii unei actiuni in justitie
impotriva lui B.Care va fi temeiul acestei actiuni?

III.Literatura juridica
Comentati urmatoarele citate :

a)”... legiuitorul trebuie sa se fereasca de a face doua lucruri: sa loveasca in principiul si in forma
proprietatii individuale, transformand-o in proprietate colectiva, si sa confiste, sub forma exagerarii
impozitelor... pe venit , pe capital sau pe succesiuni , bogatia economisita.“ (C.Hamangiu, I.Rosetti-
Balanescu,Al.Baicoianu)
b)” Dar...nu ramane mai putin adevarat ca, in conceptia moderna, se pune mai putin accent pe
caracterul ei ( al proprietatii-n.n.) individual , si se scoate mai mult in evidenta functiunea sociala pe care ea
este chemata sa o indeplineasca.De aici nesfarsitul lant de ingradiri care merg de la simplele restrictiuni in
exercitiul ei pana la suprimarea totala a acestuia prin expropriere si care, in mod constant, refelecteaza
tendinta ca proprietatea sa inceteze de a mai fi un drept subiectiv intangibil si absolut spre a deveni, alaturi
de familie, o institutie supla si ordonata, pusa in serviciul colectivitatii.” ( G.Lutescu)

24
c)”Proprietarul este tinut de anumite obligatii datorita dreptului pe care il exercita supra bunului;
aceste obligatii sunt calificate propter rem pentru ca debitorul nu este o persoana determinata , ci persoana
abstracta a proprietarului.Ele au acest caracter remarcabil de a fi transmise pasiv in acelasi timp cu dreptul
de proprietate pe care il insotesc.” (M.Planiol, G.Ripert)
d)”In realitate, jurisprudenta a conceput clauzele de inalienabilitate ca pe o categorie distincta a
sarcinilor personale si conditilor rezolutorii propriu-zise care lovesc bunurile obiect al donatiilor sau
legatelor de o indisponibilitate reala (in rem). Idea indisponibilitatii reale , pe care o gasim exprimata in
unele hotarari judecatoresti, da un fundament actiunii in nulitate si determinarii persoanelor care pot exercita
aceasta actiune.”(M.Planiol, G.Ripert)
e)”Pe de alta parte, daca raporturile de vecinatate nasc in sarcina proprietarilor respectivi indatorirea
de a-si exercita drepturile in asa fel incat sa nu jeneze exercitiul drepturilor celorlalti dimprejur, nu este
deloc usor a stabilii criteriul dupa care se va aprecia raspunderea ce apasa asupra acestora cand au depasit
limita exercitiului normal al drepturilor reale. In aceasta privinta, trei au fost sistemele spre care s-a
indreptat atentia doctrinei si jurisprudentei:1.Sistemul obligatiunilor nascand din quasi-contractul de
vecinatate; 2.Sistemul fondat pe raspunderea delictuala;3.Sistemul bazat pe notiunea de abuz de drept.”
( G.Lutescu)
f)”Stabilirea restrictiilor proprietatii nu este o initiativa de luat la modul lejer! Pentru a fi oportuna,
reglementarea proprietatii trebuie sa se supuna unor directive de bun sens si care intereseaza sau aspectul
sau material, folosinta directa, sau aspectul sau juridic, valoarea sa. Consecintele sociale ale constrangerilor
exercitate asupra proprietarului se pot prevedea cu greutate : ele dejoaca calcule si anticipari si deschid calea
catre altele asemenea .Specific experientei juridice este de a ajuta la reconstructia reactiilor individuale.”
(Ch. Atias)
g) “ Cu aceste masuri, exproprierea este arareori pagubitoare proprietarilor expropriati.Dimpotriva,
valoarea bunurilor expropriate se socoteste in genere in mod larg, si exproprierea este adesea pentru
proprietar un izvor de beneficii.Tribunalele vegheza de altfel cu grija ca exproprierile sa nu fie un izvor de
abuzuri pentru auroritatile administrative .” (C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu)

Bibliografie minimala
1. C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001, p. 48-82;
2.Ion .Filipescu
G.Lutescu ,”Teoria generala adrepturilor reale”, 1946,p.230-254.

MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

I.Scurte precizari teoretice


1.Notiune.Enumerare.Dreptul de proprietate este afectat de modalitati atunci cand exercitiul sau este
impartit fie prin vointa titularului, fie prin vointa legiuitorului , intre doua sau mai multe persoane care
exercita cumulativ toate prerogativele dreptului.
In dreptul civil exista urmatoarele modalitati ale dreptului de proprietate privata :
- proprietatea rezolubila;
- proprietatea anulabila;

25
- proprietatea comuna.

1.PROPRIETATEA REZOLUBILA
1.1.Definitie.Caracteristici. Proprietatea este rezolubila atunci cand transfereul dreptului de
proprietate se realizeaza in temeiul unui act juridic afectat de o conditie rezolutorie, potrivit vointei partilor
sau in virtutea legii. Din aceasta definitie rezulta trasaturile juridice urmatoare :
- exista doi proprietari asupra aceluiasi bun : dobanditorul este proprietar sun conditie rezolutorie iar
transmitatorul este proprietar sub conditie suspensiva ;
- proprietatea rezolubila rezulta de regula dintr-un act juridic;
- proprietatea rezolubila poate fi conventionala sau legala.
1.2.Efectele proprietatii rezolubile sunt prezente in functie de urmatoarele ipoteze:
-a)conditia rezolutorie este pendinte: dobanditorul este proprietar sub conditie rezolutorie , putand
exercita asupra bunului toate drepturile unui proprietar pur si simplu; transmitatorul este proprietar sub
conditie suspensiva, el are doar un drept eventual asupra bunului, neavand posibilitatea de a savarsi acte de
folosinta materiala asupra bunului;
-b)conditia rezolutorie s-a realizat: efectele se produc retroactiv:dreptul dobanditorului dispare iar
instrainatorul este considerat proprietar pur si simplu din momentul incheierii actului juridic;
-c)conditia rezolutorie cade: dreptul proprietarului sub conditie rezolutorie se consolideaza definitiv
iar alienatorul pierde orice drept asupra bunului.
1.3.Cazuri de proprietate rezolubila legala:
- art.973 c.civ :donatia intre soti in timpul casastoriei este revocabila :
- art.836 c.civ.: revocarea dreptului donatatului pentru survenienta de copil al donatorului.
1.4.Proprietatea rezolubila atipica: este acea varietate a proprietatii rezolubile care rezulta dintr-un
fapt juridic:
- dreptul de proprietate asupra constructiei al celui ce a construit pe terenul altei persoane;conditia
rezolutorie este reprezentata de faptul invocarii accesiunii de catre proprietarul terenului;
- dreptul de proprietate al tertului dobanditor al unui bun comun achizitionat de la un singur proprietar ;
conditia rezolutorie este reprezentata de faptul ca in urma partajului bunul sa nu cada in lotul celuilalt
coproprietar.

2.PROPRIETATEA ANULABILA
2.1.Definitie.Caracteristici.Proprietatea este anulabila atunci cand transferul dreptului de
proprietate s-a realizat in temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativa.
Caracteristicile proprietatii anulabile :
- introducerea cu succes a actiunii in nulitate relativa are rolul unei conditii rezolutorii;
-dobanditorul bunului este proprietar sub conditie rezolutorie;
- implinirea termenului de prescriptie sau confirmarea nulitatii consolideaza definitiv dreptul
dobanditorului.

3.PROPRIETATEA COMUNA

3.1. Notiune.Forme.Exista proprietate comuna atunci cand dreptul de proprietate asupra unuia sau
mai multor bunuri apartine mai multor titulari care exercita impreuna atributele conferite de acest
drept.Proprietatea comuna-ca principala modalitate a dreptului de proprietate-se prezinta sub doua forme:
-proprietate comuna pe cote parti(si care la randul ei este de mai multe feluri) si - proprietatea comuna in
devalmasie.

26
3.2.Reglementare. Codul civil român de la 1864 se ocupa de coproprietate la materia succesiunii,in
timp ce proprietatea comuna in devalmasie isi afla sediul materiei in Codul familiei;o lege speciala-Legea
114/1995-reglementeaza o forma speciala a proprietati comune pe cote parti(fortata si perpetua).

4.PROPRIETATEA COMUNA PE COTE -PARTI (COPROPRIETATEA)


4.1.Precizari terminologice.Definitie.In doctrina,pentru a denumi proprietatea comuna pe cote parti se
folosesc doi termeni:”coproprietate” si “indiviziune”.
Dreptul de proprietate comuna pe cote parti este acel drept de proprietate al carui bun,nefractionat
in materialitatea sa, apartine concomitent mai multor titulari,care exercita impreuna atributele conferite de
dreptul de proprietate,fiecare dintre titulari avand numai o cota parte ideala din dreptul de proprietate.Din
definitie se desprind o serie de idei definitorii pentru conturarea regimului juridic al coproprietatii :
a)- definitia opereaza cu doua notiuni dreptul de proprietate si bunul , ca obiect al acestui drept,ambele fiind
comune titularilor,insa aceasta comuniune se manifesta din punct de vedere juridic in mod diferit,dupa cum
urmeaza;
b)-dreptul de proprietate este comun titularilor in sensul ca fiecare exercita un drept de proprietate exclusiv
asupra unei cote parti ideale si abstracte din acest drept de proprietate comuna,exprimata matematic printr-o
fractie;
c)- bunul comun nu este impartit ca si dreptul.14
4.2.Felurile proprietatii comune pe cote parti. Doua criterii sunt coroborate pentru a rezulta felurile
acestei forme de coproprietate:rolul vointei copartasilor in legatura cu nasterea si mentinerea starii de
coproprietate si posibilitatea incetarii coproprietatii prin partaj15:
A)-proprietatea comuna pe cote parti (coproprietatea) obisnuita
B)-proprietatea comuna pe cote parti(coproprietate) fortata si perpetua .

A.Proprietatea comuna pe cote parti(coproprietatea) obisnuita


1.Definitie.Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita este acea forma a coproprietatii a carei
nastere,mentinere sau incetare depind de vointa titularilor si care poarta asupra unui bun nefractionat in
materialitatea lui, asupra caruia titularii -ce au numai o cota parte din dreptul de proprietate asupra
bunului comun- exercita impreuna atributele dreptului de proprietate.Din aceasta definitie analitica apar o
serie de caracteristici si consecinte ale coproprietatii obisnuite:
a)- coproprietatea obisnuita are un caracter provizoriu,temporar;

14
altfel s-ar transforma dreptul de priprietate comuna intr-o juxtapunere de drepturi individuale si exclusive
asupra unei fractiuni corespondente din bun,ceea ce contravine ideii de proprietate comuna pe cote parti.
15
In legatura cu criteriile folosite s-ar putea obiecta ca primul il include pe cel de- al
doilea,intrucât incetarea prin partaj depinde tot de vointa copartasilor.Doua sunt
motivele care ne salveaza de aceasta posibila confuzie:
1)- accentul cade in al doilea criteriu pe posibilitatea legala de a cere partajul si
care nu exista datorita naturii si destinatiei bunuluicomun;
2)- pentru a se naste –pe cale conventionala- starea de coproprietate este nevoie
de vointa a cel putin doua persoane,in timp ce pentru a se cere impartirea bunului- in
cazul coproprietatii obisnuite- este suficienta vointa unui singur copartas .

27
b)-modul in care titularii exercita atributele dreptului de proprietate poate avea o baza conventionala
(formând obiectul unei conventii intre copartasi) sau judiciara(in caz de neintelegere intre coproprietari,ei
pot apela la justitie).
2.Reglementare. In capitolul din Codul civil referitor la succesiuni,se regasesc cateva precizari in
legatura cu “indiviziunea’(art.728)din care se desprind caracterul provizoriu al acesteia precum si
posibilitatea incheierii unor conventii intre coproprietari pentru mentinerea starii de coproprietate; anumite
reguli de organizare au fost deduse din aplicarea dispozitiilor relative la societatea civila(art.1501 si urm.)
3.Izvoarele coproprietatii obisnuitesunt :mostenirea legala,uzucapiunea,incetarea casatoriei prin
moartea unui sot sau desfacerae ei prin divorti; in ceea ce priveste actul juridic ca izvor al coproprietatii
,trebuie distins intre actul juridic inter vivos(o conventie) si actul juridic mortis causam(testamentul).
4. Drepturile coproprietarilor. Principiile care caracterizeaza coproprietatea obisnuita au fost
formulate pe cale doctrinara si jurisprudentiala:
1-nici un coproprietar nu are un drept exclusiv asupra unei parti determinate dintr-un bun in materialitatea
sa;
2.fiecare coproprietar are un drept exclusiv numai asupra cotei sale parti abstracte din dreptul asupra bunului
comun.
4.1. Drepturile coproprietarilor asupra intregului bun comun sunt guvernate de regula unanimitatii.
a)Actele materiale asupra bunului comun : bunul poate fi folosit numai de unul dintre copartasi, cu
conditia de a respecta drepturile celorlati copartasi si de a nu schimba unilateral destinatia bunului.
Absenta reglementarilor in materia organizarii coproprietatii a dus la solutii jurisprudentiale
controversate cu privire la culegerea fructelor bunului comun ; o mai judicioasa interpretare a chiar textelor
Codului civil de la 1864 ar fi condus la o practica unitara:avem in vedere art.484 si 485 C.civ.1864care
puteau fi fundamentul dreptuiui copartasului la fructele bunului comun,chiar daca nu a participat la
culegerea acestora.
De asemenea, este discutabila posibilitatea de efectuare a unui partaj de folosinta (voluntar sau
apeland la justitie):
- argumente in favoarea partajului de folosinta: Codul civil nu –l interzice in mod expres; partile nu
urmaresc intotodeauna sistarea starii de coproprietate (care este costisitoare);
- argumente contra: o eventuala partajare a bunului comun se opune principiilor ce guverneaza
materia coproprietatii;
b)Actele juridice cu privire la intregul bun.
-actele juridice de conservare : prin aceste acte se urmareste pastrarea sau conservarea dreptului iar
efectuarea lor necesita uneori inteventii urgente,este evident ca regula unanimitatii devine impovaratoare
pentru gestionarea bunului in astfel de situatii ;
-actele de administrare : in principiu, regula unanimitatii ramâne valabila, exceptia formând-o
imprejurarile in care efectuarea unui act de administrare de catre unul din copartasi profita intregi stari de
coproprietate;in literatura ea a fost criticata iar fostul Tribunal Suprem prin decizia nr.106/1969 a recunoscut
posibilitatea unui copartas de a efectua acte de conservare si administrare ,in conditiile gestiunii de afaceri.
-actele de dispozitie : regula unanimitatii nu cunoaste derogari cu referire la savarsirea unui act de
dispozitie cu privire la bunul comun , datorita gravitatii consecintelor unui asemenea act ;solutia difera insa
in ipoteza in care un coproprietar savarseste un act de dispozitie cu intentia fatisa de a contracta –
bineinteles cu depasirea puterii de care dispune – asupra bunului comun , si nu doar asupra cotei sale ideale
din dreptul de proprietate.Instantele judecatoresti s-au pronuntat in functie de buna sau reaua credinta a
cumparatorului , respectiv , dupa cum acesta cunostea sau nu calitatea de coproprietar a vanzatorului . In
prima varianta , actul de instrainare era supus nulitati relative ,fiind viciat prin eroare,(C.D.1955 p.59) , in

28
timp ce in a doua situatie s-a considerat a fi afectat de conditia rezolutorie a caderii bunului in lotul
copartasului- vanzator cu ocazia partajului ( C.D. 1967 p.83).

4.2.Actele juridice asupra cotei –parti ideale din dreptul de proprietate nu se supun vreunei reguli,
fiecare copartas poate sa dispuna liber de cota sa parte din drept.
5.Incetarea coproprietatii pe cote-parti are loc atunci cand coproprietatea se transforma in
proprietate exclusiva apartinanad unui singur titular, prin mai multe moduri:vazare-cumparare, donatie,
uzucapiune, suucesiune, expropriere ;
- prin pieirea materiala a bunului –obiect al dreptului de proprietate comuna datorita unei cauze de forta
majora sau caz fortuit;
- modul specific de incetare este imparteala sau partajul : operatiunea prin care bunul este impartit
materialmente intre copartasi, fiecare dobandind un drept de proprietate exclusiva asupra unui bun sau
asupra unei parti materiale din bun;partajul poate fi conventional sau judiciar; regulile privind operatiunea
partajului se regasesc in Codul de procedura civila art.673 de la indice 1 pana la indice 13.

B. Proprietatea comuna pe cote-parti stabila si fortata sau pepetua


1.Definitie. Caracteristici.Este acea forma a coproprietatii ce apare in mod independent de vointa
coprioprietarilor si poarta asupra unor bunuri care prin natura sau destinatia lorpot fi folosite de mai multi
cproprietari si care au o cota-parte ideala si abstracta din dreptul comun de proprietate.Caracteristic
acestei forme de coproprietate este existenta a doua raporturi juridice de proprietate care au ca obiect un
bun principal si respectiv, un bun accesoriu :
-dreptul de proprietate exclusiva ce apartine fiecarui titular asupra bunului principal si
-dreptul de proprietate pe cote-parti stabila si perpetua asupra bunurilor accesorii pe langa cele principale.
2.Cazurile de proprietate comuna pe cote-parti stabila si fortata:
-a) coproprietatea stabila asupra partilor si dotarilor comune din cladirile cu mai multe
apartamentede locuit ;
b) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine( izvoare,
poteci, fantani);
c) coproprietatea fortata asupra despartiturilor comune;
d) coproprietatea fortata asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie(Tablouri de familie, constructii
funerare etc).
3.Exercitarea drepturilor coproprietarilor este mai elastica decat in cazul coproprietatii obisnuite,
fiecare coproprietar putand efectua acte de folosinta exclusiva asupra bunului comun, cu respectarea a doua
conditii:
- sa nu se aduca atingere drepturilor egale ale celorlalti coproprietari;
- folosinta sa fie exercitata potrivit destinatiei bunului comun;
- obligatiile( cheltuielile ) comune revin fiecarui coproprietar in mod proportional cu suprafata
bunului flat in proprietate exclusiva.
4.Proprietatea comuna pe cote-parti stabila si fortata din cladirile cu mai multe apartamente.Sediul
materiei: Legea nr.114/1995 si O.G.nr.85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de
proprietari.Actele juridice asupra bunurilor comune accesorii se infaptuiesc prin intermediul asociatiei de
proprietari, care se constituie prin acordul de asociere al proprietarilor si dobandeste personalitate juridica
din momentul inregistrarii la judecatorie.
-organele asociatiei de proprietari sunt: adunarea generala, comisia de cenzori si comitetulexecutiv;
-activitatea de administrare a cladirii se asigura de catre un administrator-persoana fizica sau juridica.

29
-in cadrul adunarii generale, deciziile se iau in prezenta a doua treimi din membri si cu un vot reprezentand
majoritatea simpla( 50% +1 din 2/3 membri inscrisi).
5.Incetarea coproprietatii fortate intervine inurmatoarele cazuri:
-pieirea materila a bunului imobil obiect al coproprietatii;
-exproprierea bunului;
-transformarea ei in proprietatea exclusiva a unui singur subiect de drept.

5.PROPRIETATEA COMUNA IN DEVALMASIE

5.1.Definitie. Caracteristici. Proprietatea comuna in devalmasie este acea forma a proprietatii


comune in care atât dreptul cât si bunul comun, nefractionate in cote-parti abstracte sau respectiv
materiale, apartin concomitent mai multor persoane, titulari ai dreptului de proprietate comuna.Din
definitie rezulta urmatoarele caracteristici ale proprietatii comune in devalmasie :
a)- nu exista o determinare a cotelor –parti ideale si abstracte din dreptul comun sau , cu atât mai mult, a
fractiunilor materiale din bunul asupra caruia poarta acest drept;
b)- fiecare persoana este titular al dreptului in integralitatea lui si isi exercita puterile asupra intregului bun
in materialitatea lui .
c)- de regula, starea de co-devalmasie nu ia nastere intuitu personae, cu exceptia situatiei in care izvoraste
din casatorie si cand se retine acest caracter.
5.2. Izvoare. Proprietatea comuna in devalmasie poate apare ca urmare a unor dispozitii legale sau a
conventiei partilor
5.3..Exercitarea dreptului de proprietate comuna in devalmasie de catre soti are loc in conditiile
art.35.C.fam. care fixeaza urmatoarele reguli:
-sotii administreaza, folosesc si dispun impreuna in ceea ce priveste bunurile comune;
-exista prezumtia unui mandat tacit reciproc intre soti cu privire la bunurile comune;
-pentru incheierea actelor de instrainare sau de grevare a bunurilor imobile- terenuri si constructii- este
necesar consimtamantul expres al celuilalt sot: limitele mandatului tacit reciproc.
5.4.Incetarea proprietatii comune in devalmasie ae loc in urmatoarele cazuri:
- incetarea casatoriei prin divort, moartea sau declararea judecatoreasca a mortii unuia dintre soti;urmeaza
partajul , care poate fi voluntar sau judiciar.
-in conditiile prevazute in izvorul formal al devalmasiei- contractul dintre parti, in celelalte cazuri.

6.Comparatie intre proprietatea comuna devalmasa si pe cote-parti


6.1.Asemanarile constau in urmatoarele aspecte :
a)- ambele sunt modalitati ale dreptului de proprietate, presupunând existenta mai multor titulari ai dreptului
ce poarta asupra unuia sau mai multor bunuri comune;
b)- in ambele cazuri suntem in prezenta a mai multor subiecte de drept si a unei organizari a exercitarii
dreptului de proprietate,insa nu se poate vorbi-in principiu16- de formarea unei persoane juridice;
c)-in ambele stari de coproprietate, nici un coproprietar obisnuit sau devalmas nu are in proprietate
individuala o parte materiala din bunul sau bunurile comune;
d)-rolul vointei partilor este asemanator, intrucat atât copropretatea pe cote-parti, cât si cea devalmasa se pot
mentine numai prin acordul tuturor coproprietarilor exprimat in acest sens ;
e)-cu referire la izvoarele , exisa o asemanare partiala numai cu cat priveste conventia partilor, care poate fi
retinuta ca si sursa comuna ;
16
o exceptie de la aceasta regula am regasit-o cu ocazia prezentarii proprietatii comune fortate : asociatia de
proprietari din cladirile cu mai multe apartamente;

30
f)-ambele inceteaza prin aceeasi modalitate- partajul.
6.2.Deosebirile intre cele doua forme de coproprietate sunt urmatoarele:
a)-in timp ce la coproprietatea pe cote-parti, fiecare copartas are un drept exclusiv de proprietate asupra
unei cote-parte ideale din dreptul comun, la proprietatea devalmasa nu exista o asemenea fractionare a
dreptului comun ;
b)- fiecare co-partas poate dispune in mod absolut de partea sa determinata din dreptul comun, inclusiv prin
instrainare, facultate care nu exista pentru co-devalmasi, din pricina nefractionarii dreptului comun;
c)- exista o serie de izvoare ce sunt specifice fiecarei forme de proprietate comuna cum ar fi : legea,
uzucapiunea, succesiunea pentru coproprietatea pe cote-parti si respectiv, casatoria pentru co-devalmasie;
d)-numai in ipoteza in care proprietatea devalmasa apare ca urmare a casatoriei (nu si a conventiei partilor)
se retine caracterul ei intuitu personae, care nu se regaseste in cazul coproprietatii pe cote-parti;
e)- la copropretatea pe cote-parti se aplica principiul unanimitatii pentru savarsirea unor anumite acte
juridice asupra bunului comun, in cazul co-devalmasiei functioneaza un mandat tacit reciproc intre
proprietari;
f)- despre coproprietatea pe cote-parti se spune uneori ca are un caracter instabil si temporar fata de
proprietatea devalmasa care se caracterizeaza prin stabilitate17.

II . Rezolvati urmatoarele spete :

1) În urma decesului lui A., survenit la 24.06.1998 au rămas ca moştenitori B. şi C., masa
succesorală conţinând un apartament situat în Piteşti. La o săptămână de la eliberarea certificatului de
moştenitor, B. vinde, în nume propriu, apartamentul către D., care intră de îndată în posesia acestuia.
Ce fel de acţiune credeţi că ar trebui să introducă C., cunoscând faptul că este interesat să obţină în
cele din urmă posesiunea legitimă şi exclusivă asupra apartamentului ?

2) La 12.10.1998 A. introduce o acţiune în justiţie împotriva lui C. solicitând obligarea pârâtului la


restituirea unui apartament. În susţinerea acţiunii, reclamantul depune la dosarul cauzei contractul de
vânzare-cumpărare prin care el şi B. au dobândit apartamentul la 13.09.1998, în coproprietate după cum
urmează : A, o cotă-parte ideală de 85%, B. o cotă-parte ideală de 15%. Faţă de această situaţie, ce
argumente credeţi că ar putea opune C. pentru a solicita respingerea acţiunii ? Ce soluţie pronunţă instanţa şi
cu ce motivare ?

3. A, B , C si D formuleaza o actiune de partaj impotriva lui E cu privire la podul imobilului in care


fiecare dintre acestia este tiularul unui drept de proprietate asupra unuia dintre cele cinci apartamente.
In sustinerea actiunii, reclamantii invedereaza faptul ca, de la bun inceput, folosirea efectiva a
podului a fost impartita in mod egal, pe cale conventionala, intre cei cinci proprietari de apartamente,
neivindu-se niciodata diferende intre ei cu privire la acest aspect.Aceasta situatie de fapt, in opinia
reclamantilor, fustifica, de altfel, posibilitatea efectiva a unei imparteli in natura a bunului.
Paratul se opune admiterii actiunii, aratand ca art.728 C.civ. are in vedere coproprietatea temporara;
or, in speta, se solicita partajarea unui bun aflat in coproprietate fortata, bun a carui destinatie, si anume,
17
subliniem ca aceasta observatie subzista numai atunci cand co-devalmasia isi are
izvorul in casatorie, nu si in contract .

31
aceea de a pune in valoare apartamentele ca bunuri principale, determina caracterul esentialmente perpetuu
al acestei coproprietati, caracter ce ar putea fi inlaturat numai prin acordul copartasilor.
Solutionati actiunea reclamantilor.

4.La 15.11.2000 A formuleaza o actiune in justitie impotriva lui B si C solicitand instantei sa –i


oblige pe acestia la eliberarea spatiului pe care l-au ocupat in dispretul dreptului de folosinta comuna.
Din datele dosarului rezulta ca A a devenit proprietarul unui apartament situat la etajul 1, in urma
contractului de vanzare-cumparare incheiat cu X la 14.05.2000, iar paratii sunt proprietarii aparatamentelor
de la ultimul nivel al blocului, fiind singurii ca sfolosesc uscatoria aflata la acelasi etaj.
Paratii se opun admiterii actiunii, invocand urmatoarele argumente:
- reclamantul nu are calitatea procesula activa necesara introducerii actiunii, demersul sau nefiind
sustinut si de ceilalti proprietari ai apartamentelor din bloc;
- in plus, nu a facut dovada dreptului sau de proprietate asupra spatiului a carui folosinta o solicita,
deoarece in contractul de vanzare-cumparare nu figureaza si spatiul in litigiu, ceea ce inseamna ca nu a i-a
fost transmis in proprietate.( A se vedea Decizia civila nr.1558 din 26.08.2001 a Curtii de Apel Iasi in
“Jurisprudenta Curtii de Apel Iasi”, Lumina Lex, Bucuresti, 2002, p.22-23)
Solutionati actiunea introdusa de reclamant, aanalizand si apararea formulata de parati.

5. a) Fratii A si B au dobandit in urma decesului tatalui lor , un teren agricol in extravilan in


suprafata de 30 de ha in comuna Lunca, judetul T. Fiind ocupat cu conducerea unei afaceri in Bucuresti, B
nu a avut timpul necesar pentru valorificarea terenului, de acest aspect preocupandu-se A, de altfel,
domiciliat in comuna.
Intre cei doi apar in curand neintelegeri referitoare la impartirea recoltei, culminand cu introducerea
da catre B a unei actiuni in justitie in noiembrie 2002 impotriva fratelui sau, solicitand contravaloarea
recoltei culese de catre acesta in ultimii patru ani, proportional cu cota sa de ½ din dreptul de proprietate
asupra terenului.
A se apara ,considerand abuziva cererea reclamantului, care nu este in drept sa emita pretentii la
recolta, datorita lipsei sale de interes manifestata de-a lungul timpului fata de cultivarea terenului.In plus,
paratul arata ca B nu si-a indeplinit astfel obligatia de valorificare a terenurilor, astfel cum este ea
reglementata prin Legea nr.18/1991.
Cerinte:
1)Precizati sediul materiei abuzului de drept si specificul sau prin raportare la datele din speta..
2)Poate fi invinuit B de neindeplinirea obligatiei de valorificare a terenurilor agricole ? Argumentati.
3)Solutionati cererea introdusa de reclamant.

6. La 25 mai 1994, A., în vârstă de 15 ani, şi B. cumpără, în coproprietate, o locuinţă. Potrivit art.4
din contract, B. “poate cere partajul atunci când A. va împlini vârsta majoratului, pentru ca acestuia din
urmă să-i fie asigurată, pe această cale, o locuinţă stabilă pentru ultimii 3 ani de liceu”. La 15 aprilie 1995,
A. decedează, lăsându-l ca unic moştenitor pe tatăl său, Y. La 15 mai 1995, B. introduce împotriva lui Y.
acţiune în partaj. Este admisibilă acţiunea în raport cu art.4 mai sus-menţionat ? Argumentaţi răspunsul.

32
7.La data de 1 iunie 1977 S.I. a chemat in judecata pe S.A. si A.V. solicitand a se dispune obligarea
acestora la plata sumei de 49.707 lei, reprezentand contravaloarea chiriilor incasate pe perioada 1970-1977
pentru un imobil situat in Bucuresti.
In motivarea actiunii, reclamantul arata ca este coproprietar , impreuna cu paratii, asupra imobilului
in litigiu, avand o cota de ½ din dreptul de proprietate; ca o parte din imobil a fost locuit de parati,, iar
cealalta parte a fost inchiriata unitatii “X” ; ca in perioada 1970-1977 paratii au incasat chiria , fara sa-i
plateasca partea care i se cuvenea potrivit dreptului de accesiune conformart.483 c.civ.
Judecatoria sectorului x din Bucuresti a respins actiunea cu urmatoarea motivare:”imparteala chiriei
se poate solicita numai odata cu actiunea privind iesirea din indiviziune; ca pentru a putea promova o
asemenea actiune, indiferent de partajarea bunului aflat in indiviziune, ar trebui sa se faca dovada
imposibilitatii exercitarii actiunii in partaj din cauze obiective, independente de vointa celor indreptatiti sa
o ceara, ceea ce in speta nu s-a dovedit; ca, in fine, reclamantul nu a cerut iesirea din indiviziune.”
Cerinte:
a) Precizati care sunt problemele de drept din speta.
b) Care este temeiul de drept al actiunii reclamantului?
c) Comentati hotararea pronuntata.

8.Din anul 1997, A , B si C detin in coproprietate ,in cote egale, un teren agricol – bun propriu al
fiecaruia dintre ei- in extravilanul comunei Lunca, in suprafata de 15 ha.
In imediata vecinatate se afla o parcela de teren agricol de 2 ha care si care apartine - de asemenea
ca bun propriu- sotiei lui A,(S) si fratelui acesteia,F.
In urma decesului lui A, cauzat de un accident in 1998, intervine o intelegere intre B, C si S ( in
calitate de unica mostenitoare a defunctului) cu privire la teren, astfel incat fiecare sa se foloseasca cum
crede de cuviinta pentru o parte de 5 ha.
La 30.10. 2001 S intenteaza o actiune impotriva lui B, prin care solicitaobligaea acestuia la plata
sumei de 60 de milioane lei, reprezentand contravaloarea recoltei pe anul 2001.
Reclamanta invedereaza instantei ca paratul a ocupat abuziv si a cultivat singur o suprafata de teren
compusa din partea de 5 ha care-i revenea potrivit intelegerii din 1998, plus o portiune de 0,7 ha din terenul
pe care reclamanta il detine du fratele sau ; fiind somat sa nu culeaga recolta de pe aceasta suprafata, paratul
a reactionat in mod violent, distrugand intreaga productie, inainte ca S sa o poata valorifica.
Paratul-reclamant B formuleaza cerere reconventionala, cerand obligarea reclamantei-parate S la
plata semintelor si a lucrarilor efectuate pe suprafata respectiva de teren.
Instanta admite in parte actiunea formulata de S, obligand paratul la plata sumei de 35 de milioane
lei, corespunzator recoltei de pe suprafata de 5 ha; pentru restul , instanta a ridicat exceptia lipsei calitatii
procesuale active a reclamantei.De asemenea, a fost respinsa cererea reconventionala a paratului-reclamant.
Cerinte:
a) Comentati hotararea data, cu precizarea problemelor de drept din speta.
b) Care a fost temeiul respingerii cererii reconventionale ?

9.Judecatoria sectorului s. a admis actiunea formulata de reclamanta A impotriva paratului B,


obligandu-l pe acesta sa lase libera folosinta terenului in litigiu si sa-si ridice constructia edificata pe teren.
Instanta de fond a retinut ca terenul in suprafata de 120 mp era detinut initial in coproprietate de catre
B si fratii acestuia X si Y, in cote-parti egale; intre acestia a avut loc o invoiala consfiintita de Judecatorie
prin sentinta civila nr.157/1997, avand urmatorul continut:”Suprafata terenului revine in metraj de
persoana de 40 mp si suntem de acord ca partea lui X sa fie folosita de B, conform intelegerii dintre ei”.

33
In martie 1998, B a inceput lucrarile de edificare a unei constructii ce acoperea 80% din suprafata
intregului teren.
Ulterior, in septembrie 1998, Y a vandut partea sa de 40 mp lui A, care in luna noiembrie a aceluiasi
an a introdus actiunea ( ale carei capete de cerere au fost mai sus mentionate) impotriva lui B.
a) Prezentati problemele de drept din speta.
b) Solutionati cererea introdusa de A.

10. A si B detin in coproprietate in cote de 25 % si respectiv, 75% o casa compusa din 4 camere
plus dependinte. A a lucrat in strainatate timp de 10 luni in cursul anului 2002, iar B s-a confruntat cu
urmatoarele probleme legate de imobil:
a)In primavara aceluiasi an s-a stricat acoperisul, existand pericolul ca apa de ploaie sa patrunda in
casa, fapt pentru care a avut o convorbire telefonica cu A pentru a-l informa ca s-a hotarat sa cumpere
materialul de constructi necesar pentru a schimba acoperisul.A s-a opus unei asemenea investitii majore,
sfatuindu-l pe B doar sa repare pe alocuri acoperisul deteriorat.
b)In timp ce se afla in vacanta, in luna august, casa este ocupata de catre X, varul lui A, care se
pretinde a fi adevaratul proprietar al imobilului; B se vede nevoit a introduce o actiune in justitie de
revendicare, cerandu-i in acest sens concursul lui A; acesta insa considera ca o asemenea atitudine nu ar fi
oportuna, temandu-se sa nu-si deterioreze relatiile de familie.
Cerinte :
1)In calitate de avocat al lui B cum il sfatuiti sa actioneze in fiecare caz in parte?
2) Daca A si B , in caz de neintelegere, ar ajuge la partajul judiciar al imobilului, ce modalitate de
impartire s-ar impune fata de datele din speta ?

III. Literatura juridica

Comentati urmatoarele citate :

a) “Foarte apropiata de proprietatea conditionala(proprietatea rezolubila si proprietatea anulabila-


n.n.) este proprietatea aparenta, caci si aici,ca si in cazul precedent, proprietatea se disputa intre doua
persoane,dintre care una este chiar veritabilul proprietar,iar cealalta exercita atributele proprietatii fara a
avea insa nici un drept asupra lucrului care-i serveste de obiect.”18 .(G.Lutescu)
18
In cercetarea acestui tip distinct de modalitate a dreptului de proprietate,autorul supune analizei trei
situatii in care proprietatii aparente ii erau recunoscute-la acea vreme- efecte juridice : “aparenta izvorand din
actele savarsite de eredele aparent,aparenta in consolidarea concesiunilor petrolifere si aparenta in
constituirea ipotecilor conventionale in folosul unor anumite institutiuni de credit”.
Cu precizarea ca numai prima situatie enumerata este aplicabila dreptului actual,nu sustinem
incadrarea proprietatii aparente in randul modalitatilor juridice ale dreptului de proprietate,cu motivarea ce
urmeaza.Teoria mostenitorului aparent este recunoscuta de doctrina si jurisprudenta in ideea ocrotirii tertului,
care, cu buna credinta si cu titlu oneros a cotractat cu un mostenitor aparent,ulterior inlaturat de adevaratul
mostenitor, si nu in ideea considerarii ei ca modalitate juridica a dreptului de proprietate.Insa acest argument-
oarecum exterior si independent notiunii de modalitate a dreptului de proprietate-nu este singurul pe care il
aducem pentru respingerea proprietatii aparente ca si modalitate juridica a proprietatii.
Prin raportare la ceea ce este caracteristic notiunii de care ne ocupam,si anume,exercitarea de catre
doua (sau mai multe) persoane in comun si simultan in timp a atributelor proprietatii,se observa ca
proprietatea aparenta nu se incadreaza in sfera notiunii de modalitate a proprietatii .In cazul proprietatii

34
b) “Legea considera indiviziunea ca o situatie putin avantajoasa pentru proprietari si putin favorabila
pentru exploatarea economica a bunului,, din cauza dificultatii de a dministra lucrul de comun acord, si din
cauza deselor conflicte ce se ivesc intre coproprietari.De aceea, in interesul liberei circulatii a bunurilor cat
si in interesul particular al coproprietarilor, ea a luat masuri pentru ca indiviziunea sa poata lua sfarsit
oricand si in mod cat mai liber.”( C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu, Al.Baicoianu)
c)”Pe fond insa nu se intelege care este obiectul dreptului ( al asa-numitei proprietati temporare- n.n.)
? Bunul, in speta apartamentul, sau perioada de timp?Perioada de timp convenita oricum nu poate constitui
obiect al unui drept.timpul nu poate forma nici macar obiectul unui drept incorporal. Si atunci ramane
cealalta ipoteza, si anume ca obiectul dreptului de proprietate periodica este bunul, in materialitatea lui,iar
prerogativele dreptului se exercita in anumite perioade de timp” (C.Birsan)
d)Dreptul de coproprietate “ este o modalitate a dreptului de proprietate ori este el un drept de sine
statator? Doctrina clasica , impartasind conceptia romana, priveste dreptul de coproprietate ca fiind o stare a
dreptului de proprietate asupra unui lucru, cand aceste apartine la mai multe persoane, fara insa ca lucrul sa
fie materialmente impartit.... O parte din doctrina moderna inclina insa sa adopte o alta conceptie, si anume
ca dreptul de coproprietate ar fi un drept real de sine statator. ....Dreptul de coproprietate nu este nici
absolut, fiindca niciunul dintre copropreitari nu poate, fara ceilalti, dispune de lucrul comun; nu este nici
exclusiv, fiindca apartine, in acelasi timp,la mai multe persoane.., si nu este nici perpetuu , deoarece, prin
natura sa, ele are o existente provizorie, care va lua sfarsit odata cu iesirea din indiviziune...Dreptul de
coproprietate ar urma sa fie privit ca un drept sui-generis, iar coproprietatea ca un mod de apropriere a
lucrurilor, deosebita de proprietatea individuala si de proprietatea colectiva.”( G.Lutescu)
e)” O alta modalitate a dreptului de propreitate este proprietatea inalienabila si care consta intr-o
paralizara ( temporara) a atribututui abusus.Acestor modalitati traditionale li se adauga astazi si
proprietatea afectata (unui scop sau unei garantii), concept a carui autonomie s-a manifestat treptat in cursul
seccolului XX. ... O proprietate este considerata afectata atunci cand utilitatile pe care ea le comporta trebuie
sa fie aplicate-partial sau total-fie in mod exclusiv, fie in functie de preferinta, unui scop care a fost
determinat de catre proprietarul anterior.Proprietarul actual suporta restrictiile dreptului sau; ar putea chiar
sa fie tinut a-si ceda dreptul.Dar,aceptand asftel dobandirea dreptului , este obligat sa se conformeze
afectatiei dorite de autorul sau.Dreptul de proprietate apare astfel remodelat prin actul de afectatiune.”
(Jean Carbonnier)

Bibliografie minimala

1. C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001, p. 167-198.
2 .G.Lutescu ,”Teoria generala a drepturilor reale”, 1946,p.

DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

I.Scurte precizari teoretice


1.Definitie.Reglementare.Dreptul de proprietate publica este acel drept de proprietate ce apartine
statului sau unitatilor administrativ teritoriale( comuna, orasul, municipiul, judetul) asupra bunurilor care
potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public. Cadrul legal este reprezentat de :

aparente,proprietarul aparent exercita singur o perioada de timp –pana la interventia adevaratului proprietar-
toate atributele dreptului de proprietate si numai din momentul implicarii adevaratului proprietar se poate
vorbi de o anumita disputa in exercitarea atributelor dreptului.

35
-Constitutia Romaniei art.135;
-Legea organica in aceasta materie : L nr.213 /1998;
-alte legi contin prevederi referitoare la proprietatea publica :Codul civil ( art.476,478), L nr.219/1998,L
18/1991, L 69/1991, L114/1996.
Din reglementarea proprietatii publice rezulta urmatoarele idei:
- garantarea de catre stat a proprietatii publice ;
-subiectele dreptului de proprietate publica sunt statul si unitatile administrativ teritoriale( u.a.t.);
- obiectul dreptului de porprietate publica este format din bunurile enumerate in art.135 alin.3 Constitutie si
din alte bunuri stabilite de lege;
- bunurile proprietate publica au un regim juridic special art.135 alin. 4 Constitutie.
2.Raportul conceptual proprietate publica –domeniul public.Domeniul privat.Sfera celor doua
notiuni poate fi precizata prin raportare la L nr.213/1998, din cuprinsul careia rezulta ca notiunea de
proprietate publica si cea de domeniu public sunt echivalente.
Proprietatea publica = domeniul public
Domeniul privat = proprietatea statului ( u.a.t.) – domeniul public
3Regimul juridic al bunurilor din domeniul public si privat.
Regimul juridic al bunurilor din domeniul privat este cel de drept comun al proprietatii private
( art.5 alin.2 L 213/1998);
Regimul juridic al bunurilor din domeniul public este derogator de la dreptul comun( art.135 alin 4
Constituie si art.11 L213/1998), bunurile fiind:
- inalienabile : nu pot fi instrainate;
- insesizabile : nu pot fi urmarite de creditorii statului si u.a.t. ;
- imprescriptibile : -extinctiv, actiunea in revendicarea bunurilor proprietate publica pate fi introdusa
oricand
-achizitiv, bunurile proprietate publica nu pot fi dobandite prin uzucapiune in contra
statului sau u.a.t.
4.Continutul si exercitarea dreptului de proprietate publica.
Conform art.2 L 231/1998, “statul sau unitatile administrativ-teritoriale exercita posesia, folosinta si
dispozitia asupra bunurilor care alcatuiesc domeniul public.”
Exercitarea dreptului de propreitate publica nu se infaptuieste direct de catre titular, ci conform
art.135 alin .4, bunurile sunt date in administrare, pot fi concesionate, inchiriate sau date in folosinta gratuita
:
4.1. Darea in administrare (art.135 alin.4 Constitutie, art.12 L213/1998):
- izvorul : hotarare a Guvernului sau a consiliiilor locale;
- natura juridica : drept real cu urmatoarele atribute :posesia, folosinta, dispozitia( in conditiile actului de
administrare) ( art.12 alin.3 L 213/1998);
- titularul:regiile autonome ( companiile nationale);
-incetarea dreptului de administrare : revocarea si trecerea bunului in administrarea altui subiect de drept.
4.2.Concesionarea bunurilor proprietate publica( art.135 alin.4 Constitutie, L 219/1998, art.12
l213/1998):
-izvorul : contractul de concesiune;
-natura juridica: drept real - prin analogie cu dreptul de administrare-cu urmatoarele atribute: posesia ,
folosinta, dispozitia ) in conditiile actului de concesiune);
-titularul( concesionar):orice persoana fizica sau juridica de drept privat , romana sau straina;
-incetarea : in cazul incetarii contractului de concesiune (art.35 L219/1998):denuntarea unilaterala,
rezilierea unilaterala, renuntarea concesionarului, disparitia bunului concesionat.

36
4.3.Inchirierea bunurilor proprietate publica (art.135 alin.4 Constitutie,art.14-16 L213/1998):
-izvorul : contract de inchirere aprobat de Guvern sau de consiliile locale;
-natura juridica : raport juridic obligational;
-titularul dreptului de creanta : orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina;
-incetarea : in conditiile prevazute in contractul de inchiriere.
4.4.Darea in folosinta gratuita a unori bunuri proprietate publica (art.135 alin.4 Constitutie,art.17 L
213/1998) :
-izvorul : act administrativ al autoritatilor publice;
-natura juridica : drept real temporar;
- titularul : persoane juridice fara scop lucrativ, institutiilor de utilitate publica :
-incetare: la incetarea teremnului ,in conditiile actului administrativ.
5.Criterii de delimitare intre domeniul public si domeniul privat.
Criteriile sunt oferite de l213/1998 in art.1 : legea si natura bunului;
Din domeniul public fac parte urmatoarele categorii de bunuri :
- bunurile prevazute in art.135 alin 3 Constitutie
- bunurile continute in anexa 1 la L 213/1998
- bunurile care potrivit naturii lor apartin domeniului public.
Aceasta operatiune de delimitare este subsidiara examinarii titlului de proprietare al statului sau al
u.a.t;bunurile din domeniul public sunt inventariate(art.9,20-21 L231/1998)
6.Modurile de dobandire a proprietatii publice sunt enumerate in art.7 L 213/1998:
- pe cale naturala;Ce se intelege prin dobandirea pe cale naturala a bunurilor proprietate publica ?
-prin achizitii publice;
-prin expropriere pentru cauza de utilitate publica;
-prin acte de donatie acceptate de Guvern sau de consiliile locale;
-prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al u.a.t. in domeniul privat al acestora;
-prin alte moduri prevazute de lege.
7.Moduri de incetare a proprietatii publice ( art.10 L213/1998):
- pieirea bunului;
- trecerea bunului in domeniul privat al statului sau u.a.t.

II.Rezolvati urmatoarele spete :

1.La 25 martie 1999 Guvernul adoptă o hotărâre prin care un imobil format din clădire şi terenul
aferent aflat în patrimoniul societăţii comerciale “Caraimanul S.A.” cu capital integral de stat este trecut în
administrarea Ministerului Culturii.
Pe aceeaşi dată prin ordin al Ministrului Culturii, imobilul este dat în folosinţa asociaţiei “Salvaţi
Copiii” pe toată durata de existenţă a acesteia. Cunoscând nemulţumirea societăţii comerciale faţă de
hotărârea de guvern şi de ordinul mai sus menţionat, la data de 1 aprilie 1999, Guvernul României, spre a
aplana un eventual litigiu, oferă acesteia o sumă egală cu valoarea de circulaţie a imobilului la care se
adaugă dobânda aferentă acestei sume, calculată între 25 martie 1999 şi 1 aprilie 1999.
Societatea comercială respinge această ofertă fără a indica vreun temei şi afirmă intenţia sa de a
obţine anularea hotărârii de guvern şi a ordinului amintit, precum şi, pe cale de consecinţă, restituirea în
deplină proprietate şi posesie a imobilului în discuţie.
Evaluaţi şansele de succes pe care societatea comercială le are pentru a reuşi într-un asemenea
demers.

37
2. Sotii AV si AM au chemat in judecata pe ZS, ZA si Consiliul popular al orasului Viseu de Sus,
pentru a se constata ca au dobandit prin uzucapiune dreptul viager de folosinta asupra unei parcele de 540
mp din trenul in suprafata totala de 2134 mp- inscris a cartea funciara a orasului- si dreptul de proprietate
asupra constructiei ce au edificat pe acest teren, dupa ce au fost inzestrati de antecesori.
In motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca poseda terenul de 11 ani, de cand au fost inzestrati de
parintii reclamantei si ca , la randul lor, acesti antecesori au avut posesia de la data cand au facut schimb cu
coproprietarii tabulari ZS si ZA.
Judecatoria Viseu de Sus , prin sentinta civila nr.988 din 4 iunie 1980 , a admis actiunea astfel cum a
fost formulata. Impotriva acestei sentinte, procurorul general a declarat rcurs extraordinar.( Din decizia
Sectiei civile nr.954 din 23 iunie 1981, CD 1981, p.7 s.u.)
Precizati motivele care au stat la baza recursului extraordinar.

3. Prin actiunea formulata, reclamantii VI si VA au chemat in judecata Consiliul local al municipiului


Timisoara, solicitand sa fie obligat sa le restituie terenul situat in Timisoara, str,. Calea Sagului nr.99 inscris
in cartea funciara sub nr.4989.
In motivarea actiuni, reclamantii au sustinut ca prin Decretul nr. 65/1987 al Fostului Consiliu de Stat
le-a fost expropriat imobilul compus din teren si casa de locuit , iar ulterior, constructiile au fost demolate,
din teren fiind afectata de detalii de sistematizare o suprafata de 300mp, restul fiind liber.
Din dosarul cauzei rezulta ca dupa demolarea constructiilor expropriate au fost edificate blocuri de
locuinte, terenul in litigiu fiind amplasat intre blocuri,care il inconjoara in forma de careu.
Prin sentinta civila nr.1299/1997 Tribunalul Timis a respins actiunea ca neintemeiata ;reclamantii au
declarat apel sustinand ca terenului revendicat ii lipsesc amenajarile ce caracterizeaza o zona verde.
Solutionati apelul declarat impotriva sentintei tribunalului.

4. Regia Autonoma “X” a achizionat la 03.10.1996 zece autotirisme.Dupa o saptamana, regia a


constituit un gaj asupra acestor autoturisme pentru garantarea uni credit contractat cu Banca “Y”.
La 15.10.1996 prefectul judetului in a carui raza se afla sediul regiei a solicitat desfiintarea
contactului de gaj, pentru motiv de nulitate absoluta, invacand dispozitiile art.1 -”Restructurara activitatii
regiilor autonome are drept scop... administrarea bunurilor proprietate pubica”..-, ale art.5 –“Administrarea,
de catre regia autonoma, a bunurilor proprietate publica se face cu diligenta unui bun proprietar”- si al
eart.10 alin.2 din Ordonanta nr.15/1993 privind unele masuri pentru restructurarea activitatii regiilor
autonome-“Bunurile proprietate publica , fiind potrivit art.135 din Constitutie inalienabile, se interzice
regiilor autonome sa constituie garantii de orice fel cu privire la acele bunuri”-.
Ce solutie pronunta instanta si cu ce motivare ?

5. Sunteti avocat , iar A va infatiseaza urmatoarea situatie: la 30.03.1991, B , un prieten al sau, a


decedat si , intrucat , in speta, nu erau mostenitori, s-a emis certificat de vacanta succesorala.Profitand de
impejurarea ca statul nu a intrat in posesia unuiteren ce facea parte din masa succesorala , A a inceput sa il
stapaneasca pentru sine, in mod efectiv cu incepere de la 12.11.1991.
Ministerul Finantelor, in numele statului, i-a trimis o notificare la 13.01. 1992, somandu-l sa predea
terenul si punandu-i in vedere faptul ca, in conformitate cu art.477 C.civ. coroborat cu art.1844 C.civ.,
posesia sa, oricat de indelungata, nu i-ar permite dobandirea proprietatii prin uzucapiune.In plus, in
notificare se arata ca predarea imediata a terenului l-ar exonera de plata catre stat de daune-interese
reprezentand contavaloarea lipsei de folosinta a terenului intre data deschiderii succesiunii si data
notificarii.

38
Ce solutie il sfatuiti sa adopte in continuare ?

III. Literatura juridica

Comentati urmatoarele citate :


a)”Dispozitiile relative la domeniul public nu se afla la locul lor in Codul civil, care are ca si obiect
propriu dreptul privat, si care, in ceea ce priveste proprietatea, trebuie sa se ocupe de aceea care apartine
particularilor.Autorii Codului lui Napoleon au inteles acest lucru ; Treilhard spunea in Expunerea de motive
ca < bunurile care apartin particularilor sunt singurele de care Codul civil trebuie sa se ocupe; celelalte
sunt de resortul fie al unui Cod de drept public, fie al legilor administrative. > Poate ca este putin
exagerat.Proprietatea privata se inrudeste cu domeniul public si legea civila poate sa regleze o serie de
chestiuni care rezulta din raporturile de drept public, insa Codul civil nu a facut nimic asemanator; daca a
consacrat anumite articole bunurilor din domeniul public, a fost pentru ca aceste bunuri formeaza o
categorie aparte, supusa unor reguli particulare si a plasat aceste articole la clasificarea bunurilor,
anuntandu-le printr-un titlu destul de obscur: Despre bunuri in raporturile lor cu cei care le
poseda.”(M.Planiol, G.Ripert)
b)”Materia ( dreptul public asupra imobilelor-n.n.) releva in mod direct dreptul administativ.Trebuie,
totusi, sa formulam aici o idee generala, fara de care civilistul risca sa-i atribuie proprietatii imobiliare mai
multa forta decat ea are in mod real.Interventia dreptului public asupra imobilelor este traditionala si se
explica prin natura lor teritoriala , dar ea s-a dezvoltat considerabil de la mijlocul secolului, ca un aspect
esential al unui dirijism economic, devenit general, revigorat incepand cu anii 70 prin preocuparile
contradictorii de urbanism si de mediu.Aceasta interventie se manifesta sub mai multe feluri: prin
restrictionarile drepturilor proprietarilor funciari, prin exproprierea pentru cauza de utilitate publica, prin
existenta domeniului imobiliar al colectivitatilor publice.”(J.Carbonnier)

Bibliografie minimala

1. C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001, p. 85-117.
2.M.Nicolae, Revista Dreptul, nr.6/1999.

POSESIA
I.Scurte precizari teoretice.
1.Notiune. Termenul de posesie are mai multe acceptiuni, ele depinzand de relatia care se stabileste
in mod particular intre posesie si dreptul de proprietate.
Astfel, posesiei ii pot fi conferite trei acceptiuni :
- posesia - stare de drept, ca atribut al dreptului de proprietate; in acest caz, relatia posesie – drept de
proprietate este de la parte la intreg;
- posesia - stare de fapt, corespunzator aspectului dinamic al unui drept real; in acest caz prin notiunea de
posesie se suprapune peste dreptul de proprietate, ingloband si celelalte atribute ale acestuia;
- posesia – ca intentie sau convingere a posesorului de a exista dreptul real in conditiile savarsirii actelor
de stapanire asupra unui bun; in acest caz intereseaza atat aspectul psihologic cat si cel material ( ca stare de
fapt) al posedarii unui bun iar posesia este distincta de dreptul de proprietate.Aceasta ultima accceptiune
este retinuta pentru a fi analizata de sine statator, in cadrul disciplinei drepturilor reale.

39
2. Definitia posesiei.In doctrina posesia este definita ca fiind stapanirea de fapt a unui lucru , care, din
punctul de vedere al comportarii posesorului , apare ca fiind manifestarea exterioara a unui drept real
Codul civil defineste posesia in art.1846 alineatul 2: “ detinerea unui lucru sau folosirea de un drept,
exercitata, una sau alta, de noi insine sau de altul in numele nostru.” Dincolo de criticile intemeiate care
au fost aduse acestei definitii legale , consideram ca mai trebuie avut in verdere si un alt aspect, si anume,
acela al raporatarii la titlul din codul civil in cadrul caruia este regelementata posesia, printr-o interpretare
sistematica ; este vorba despre titlul XX intitulat “ Despre prescriptie”.
Rezulta ca posesia a fost retinuta spre reglementare de redactorii codului civil in principal prin prisma
unuia dintre efectele ei- cel mai important din punct de vedere practic- si anume, posibilitatea de a duce la
dobandirea unui drept real prin prescriptia achizitiva.

3.Elementele posesiei .Posesia si detentia pecara .Elementale posesiei sunt :


- un element material- corpus ( c) : presupune un contact direct cu lucrul, concretizat in acte materiale sau
juridice;
- un element psihologic- animus (a): constain intentia celui ce stapaneste bunul de a efectua aceasta
stapanire pentru sine- animus domini sau animus possidendi(ap) . Lipsa acestui element psihologic
specific echivaleaza cu lipsa calitatii de posesor , stapanitorul bunului respectiv fiind un detentor precar,
care detine lucrul pentru proprietar, avand, asadar, animus detinendi (ad). El detine bunul de cele mai multe
ori in temeiul unui contract , care constituie titlul sau- causa detentionis( cp).
Pornindu-se de la chestiunea elementelor constitutive ale posesiei , de la preeminenta unuia sau altuia in
definirea acestui concept , au aparut cele doua teorii- cea subiectiva si cea obiectiva asupra
posesiei.Deosebirile constau din modul in care sunt concepute- prin prisma elementelor constitutive –
posesia(P) pe de o parte, si detentia precara(D) , pe de o alta parte.
Teoria subiectiva (Savigny) : P = ap + c D = ad + c
Teoria obiectiva (Ihering) : P = a + c D = a + c – cp.
Intre posesie si detentia precara exista, asadar, o deosebire de natura juridica, , care determina o
diferenta in ceea ce priveste efectele celor doua notiuni.
4.Viciile posesiei. Conform art.1847 c. civ., viciile posesiei sunt: a)discontinuitatea; b) violenta ; c)
clandestinitatea; d) precaritatea.
Acestei enumerari i se adauga un alt viciu al posesiei, nereglementat de Codul civil, care este: e)
echivocul.
a)-discontinuitatea : art.1848 c.civ:”posesia este discontinua cand posesorul o exercita in mod neregulat,
adica cu intermitente anormale.” Viciul discontinuitatii are caracter temporar si absolut, aplicandu-se ,de
regula, in cazul posesiei bunurilor imobile.
- Ce intelegeti prin expresia “ in mod neregulat, adica cu intermitente anormale”?
b)-violenta :art.1851 c.civ. : posesia “este tulburata cand este fundata sau conservata prin acte de violenta in
contra sau din partea adversarului.” Viciul violentei are caracter relativ si temporar, aplicandu-se atat la
bunuri mobile, cat si la bunuri imobile.
- Ce intelegeti prin expresiile “violenta activa “ si “ violenta pasiva”? Se regasesc ele in spiritul si /sau
litera articolului 1851 c.civ. ?
c)-clandestinitatea : art.1852c.civ. : ”posesia este clandestina cand posesorul o exercita in ascuns de
adversarul sau, incat acesta nu este in stare de a putea sa o cunoasca”. Viciul clandestinitatii are caracter
relativ si temporar, aplicandu-se , de regula, in cazul bunurilor mobile.
- Ce subiect de drept poate fi considerat “adversarul” posesorului ?

40
d)-precaritatea : art.1853 C.civ. :”Actele ce exercitam asupra unui lucru al altuia , sub nume precar, adica in
calitate de locatari, depozitari, uzufructuari etc., sau asupra unui lucru comun... nu consituie o posesiune sub
nume de proprietar.” Precaritatea ( detentia precara) este mai mult decat un simplu viciu al posesiei ,este
lipsa posesiei.
- Care sunt viciile precaritatii in conceptia Codului civil ?

Precaritatea se transforma in posesie printr-unul din modurile prevazute de art.1858 C.civ.


e)- echivocul : posesia este echivoca prin raportare la elementul sau psihologic, respectiv atunci cand nu se
poate sti cu certitudine ca exista in persoana posesorului animus possidendi sau animus sibi habendi.
Atunci cand posesia nu prezinta nici unul dintre viciile sale ea este utila si deci, apta sa produca
efectele recunoscute de lege.

5.Posesia de buna-credinta si posesia de rea-credinta. Potrivit art.486 c.civ.: “Posesorul este de buna-
credinta atunci cand poseda ca proprietar in puterea unui titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu-i
sunt cunoscute.” In aceasta materie, nu este vorba despre orice fel de vicii ale titltului , ci numai de acelea
care nu permit transferul dreptului de proprietate .
- Caraceristica posesorului de a fi de rea-credinta rezulta numai din interpretarea per a contrario a
articolului 486 c.civ. sau si din alte situatii ?
- Considerati ca se poate stabili o coresponenta inte posesia utila si posesia de buna-credinta? Dar intre
posesia viciata si posesia de rea-credinta ?

6.Efectele posesiei. Posesia, indiferent ca este de buna –credinta sau de rea-credinta, produce
urmatoarele efecte:
a) Posesia creeaza o prezumtie de proprietate : art.1854:”posesorul este presupus ca poseda pentru
sine, sub nume de proprietar, daca un este probat ca a inceput a poseda pentru altul.” Aseasta prezumtie este
relativa i privinta bunurilor imobile si irefragabila in privinta bunurilor mobile in conditiile speciale ale
art.1909 alin.1 coroborat cu art.972.C.civ.;
b) Posesia prelungita - de 30 de ani- duce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune :
art.1890 C.civ.: “Toate actiunile, atat reale cat si personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile si
pentru care n-a defipt un temen de prescriptie, se vor prescrie prin treizeci de ani, fara ca cel ce invoca
aceasta prscriptie sa fie obligat a produce vreun titlu,si fara sa i se poata opune reaua-credinta.”
c)Posesia este ocrotita prin actiunile posesorii.Actiunile posesori sunt actiuni reale ce ocrotesc
posesia bunurilor imobile si drepturile reale imobiliare susceptibile a fi dobandite prin uzucapiune, fara a se
pune in discutie, in cadrul lor, existenta dreptului de propietate.Reglementarea actiunilor posesorii se
regaseste in Codul de procedura civila, art.674-676:
-actiunea posesorie generala ( actiunea in complangere) este folosita de posesor si –in anumite cazuri
exceptionale – si de detentorul precar, art.676 c.pr.civ.-pentru a face sa inceteze orice fel de tulburare a
posesiei;
-actiunea posesorie speciala este introdusa de posesor atunci cand deposedarea sau tulburarea posesiei sale
s-a produs prin violenta.
Atunci cand posesia este de buna-credinta produce in plus umatoarele efecte :
d)Posesorul de buna-credinta dobandeste fructele bunului posedat : art.485 C.civ.: “Posesorul nu
castiga proprietatea fructelor decat cand poseda cu buna-cedinta.”Acest efect al posesiei de buna-
credinta( art.485 coroborat cu art.486 C.civ.) se activeaza in conditiile in care adevaratul proprietar
redobandeste stapanirea bunului in urma unei actiuni in revendicare.

41
e)Posesia de buna-credinta intemeiata pe un just-titlu conduce la dobandirea dreptului de
proprietate prin uzucapiunea de 10-20 de ani :art.1895;”Cel care castiga cu buna-credinta si printr-o justa
cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea acestuia prin zece ani, daca adevaratul proprietar
locuieste in circumscriptia tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul , si prin douazeci de ani , daca
locuieste afara din acea circumscriptie.”

II.Rezolvati urmatoarele spete:


1) La 29.10.2005 A. introduce o acţiune în justiţie împotriva lui B. solicitând obligarea pârâtului la
restituirea în deplină proprietate şi posesie a unui apartament, precum şi la plata sumei de 1000 de euro. În
susţinerea pretenţiilor sale, reclamantul face dovada dreptului său de proprietate asupra apartamentului.
De asemenea, A. menţionează că la 29.05.2004 între B. şi C. se încheiase un contract de închiriere
pe termen de un an, C. obligându-se la plata unei chirii de 100 lei/lună. În fapt, chiriaşul a plătit, în mod
anticipat, chiria datorată pentru toată durata contractului, iar locatorul a acceptat această plată.
Pârâtul se opune la admiterea capătului de cerere privitor la restituirea imobilului arătând că la
12.05.2005 a cumpărat apartamentul de la X. care l-a indus în eroare prezentându-i un contract de donaţie,
în care X. figura ca donatar, dar semnătura donatorului, aşa cum relevase instanţa penală în baza unor
cercetări declanşate după 01.06.2004, fusese falsificată de însuşi donatarul.
Totodată, B. susţine că instanţa, chiar dacă ar dispune restituirea apartamentului către reclamant, nu
ar putea admite capătul de cerere referitor la restituirea sumei de 1000 de euro, întrucât a fost de bună-
credinţă atunci când a cumpărat de la X.
Ce soluţie pronunţă instanţa şi cu ce motivare ?

2) La 22.01.1997 A. introduce o acţiune în justiţie solicitând obligarea lui B. la restituirea posesiei


unui imobil. Reclamantul învederează că la 23.08.1996 pârâtul a intrat în posesia imobilului fără acordul
său, după doi ani de la data la care X. intrase în posesia imobilului ameninţându-l pe pârât cu moartea.
În replică, pârâtul face proba dreptului său de proprietate asupra imobilului în litigiu printr-o
hotărâre judecătorească, rămasă definitivă şi irevocabilă la data de 14.03.1992, care consacra dobândirea de
către B. a dreptului de proprietate prin uzucapiune împotriva lui X. În plus, pârâtul menţionează că, la data
ultimei sale intrări în posesie, A. nu era decât locatarul lui X., în temeiul contractului încheiat între cei doi,
pe durată nedeterminată, la 23.06.1996. Ce soluţie pronunţă instanţa şi cu ce motivare ?

3)In 1997 A ii doneaza lui B, nepotul sau, cetatean italian, printr-un act sub semnatura privata, o casa
de locuit, situata in Bucuresti, strada Orizontului nr.112.Ulterior,in 1998,B ,printr-un mandatar din capitala,
inchiriaza partial casa lui C.
In februarie 2000,D intenteaza o actiune in justitie cu urmatoarele capete de cerere:
-restituirea in deplina proprietate si linistita posesie a imobilului din strada Orizontului, nr,112, el
considerandu-se adevaratul proprietar;
-contravaloarea chiriei pe care B a incasat-o de la C precum si a celei pe care A a perceput-o de la X,in
temeiul unui contract de inchiriere valabil in perioada 1994-1996.

42
Luand cunostinta de cererea introdusa de catre D, C refuza sa-i mai plateasca chirie lui B; in
consecinta, acesta din urma il actioneaza in justitie pentru a fi obligat sa execute indatorirea de plata a
chiriei.
Cerinte:
a) Prezentati problemele de drept din speta.
b) Solutionatati cererile introduse referitoare la plata chiriei si a restituirii chiriilor deja percepute.

4.a) In ianuarie 1999 A ii vinde un imobil- casa de locuit – lui B, urmandca pretul sa fie platit in termen
de un an de zile.
In luna mai a aceluiasi an, B inchiriaza casa lui C, fixand o chirie de 100 $ lunar, plata facandu-se in
mod anticipat pe un an de zile.
Cum pana in primavara anului 2000 B nu-si executase obligatie de plata a pretului vanzarii-
cumpararii, A introduce in luna august 2000 o actiune in rezolutiunea vanzarii, solicitand totodata si si
restituirea contravalorii chiriei percepute de la C.
B se apara , aratand ca el ar trbui considerat posesor de buna-credinta pana in momentul introducerii
cererii de chemare in judecata si invoca in favoarea sa dispozitiile art.485.c.civ.
b)In ianuarie 1999, A ii vinde lui B, la un pret mult sub nivelul pietei,un imobil de locuit, urmand ca
B sa-l primeasca pe X( fiul lui A) in calitate de avocat stagiar la firma sa de avocatura.
In martie 1999, B inchiriaza casa lui Y, fixand o chirie de 150 $ lunar, plata facandu-se in mod
anicipat.
Deoarece pana in anul 2000 B nu si-a indeplinit promisiunea facuta cu ocazia vanzarii-cumpararii,A
solicitain justitie desfiintarea contractului si restituirea chiriilor perecepute de la Y.
Cerinte.
1) Identificati problemele de drept comune celor doua ipoteze ( a,b) ale spetei.
2) Solutionati cele doua cereri referitoare la restituirea contravalorii chiriilor percepute de catre B in fiecare
caz in parte.

5. Intre A. cioban – in calitate de vanzator – si B – in calitate de cumparator a intrvenit un acord verbal


la 15 octombrie 1999 privind instrainarea a unui numar de 15 oi; conform intelegerii dintre ei, animalele vor
ramane in turma lui A pana cand B va fi finalizat lucrarile de construire a unor noi dependinte de pe langa
gospodaria sa, in jurul lunii septembrie 2000.
In ianuarie 2000, intervine decesul lui A, astfel incat, fiul sau, C, este nevoit sa se intoarca in satul natal
pentru a continua munca tatalui sau.
In toamna aceluiasi an, B ii pune in vedere lui C sa-i predea cele 15 oi impreuna cu mieii nascuti intre
timp, in primavara.Neintelegerile dintre ei se soldeaza cu introducerea de catre B a unei actiuni in justitie
pentru a-si valorifica in natura dreptul sau de proprietate asupra animalelor.
Instanta admite in parte actiunea, in sensul ca nu-i recunoaste reclamantului vreun drept asupra mieilor.
Cerinte:
a) Analizati problemele de drept din speta.
b) Este corecta solutia instantei? Motivati raspunsul.

6. La 15.10 2002, A introduce o actiune in justitie impotriva lui C, solicitand sa elibereze


apartamentul pe care el ( reclamantul) il detine cu titlu de inchiriere , in urma unui contract incheiat cu B la
data de 20.10.2000.

43
Reclamantul arata ca in timp ce-si petrecea concediul in strainatate, paratul a profitat de absenta sa si
s-a instalat in imobil in vara anului 2001.
In replica, C se apara sustinand ca a cumparat apartamentul de la B la data de 10.04.2001,
necunoscand existenta contractului de inchiriere.
Instanta respinge actiunea introdusa de A ca fiind prescrisa.
Cerinte:
a) Precizati natura juridica a actiunii reclamantului.
b) Este corecta solutia instantei ? Motivati.

7. Printr-o cerere de chemare in ludecata indreptata impotriva lui B, A solicita ca paratul sa fie obligat
a-i lasa in deplina proprietate si posesie un imobil-casa de locuit- precum si chiriile pecepute in urma
incheierii unui contract de locatiune intre B si C.
Prin intampinare, B invedereaza instantei ca detine imobilul in baza testamentului olograf emis de T
la data de 20 10.1997.
Reclamantul isi intemeiaza dreptul de proprietate de asemenea pe un testament al lui T, datat 15.12.
1999 din care rezulta ca este beneficiarul mortis causa al imobilului respectiv; In plus, A depune la dosar o
scrisoare a lui B datata 12.08.1999, in care acesta isi manifesta ingrijorarea in legatura cu o serie de dispute
grave pe care le avea cu T, acesta din urma amenintandu-l cu scoaterea lui din testament.
Prin avocatul sau, B este de acord cu admiterea in parte a actiunii- in ceea ce priveste recunoasterea
lui A in calitate de proprietar- si se opune admiterii capatului de cerere referitor la restituirea chiriilor .
Care este solutia instantei si cu ce motivare ?

8.Din 1996, fratii A si B sunt mostenitorii averii tatalui lor, X, compusa din mai multe bunuri mobile
si imobile ; intre cei doi apar neintelegeri cu privire la stapanirea bunurilor succesorale, astefel incat, in
1996 A il actioneaza in justitie pe B, solicitand instantei obligarea acestuia la a –i elibera casa de vacanta pe
care a ocupat-o fara vreun drept impreuna cu familia sa, de aproape un an de zile.
In apararea sa, paratul sustine ca intelege sa se comporte doar ca un comostenitor al tatalui lor, iar
daca A reclama vreun drept exclusiv asupra imobilului, trebuie sa produca o dovada in acest sens.
Cerinte:
a) Precizati cae este natura juridica si temeiul actiunii reclamantului.
b) Aratati ce fel de dovezi trebuie sa aduca reclamantul in sustinerea cererii sale.
c) Solutionati actiunea in justitie.

9. a)In cadrul unei actiuni intemeiate pe art.674 C.pr.civ., A este chemat in judecata de catre B pentru
a-i lasa in deplina folosinta si posesie un teren agricol.
In cursul dezbaterilor, A sustine ca a ocupat in mod legal terenul in litigiu, fiindu-i atribuit de catre
organele locale competente in aplicarea Legii 18/1991 si prezinta in acest sens adeverinta de proprietate si
procesul –verbal de punere in posesie.
Instanta admite actiunea reclamantului astfel cum a fost formulata.
Este legala aceasta hotarare ? Motivati raspunsul.
b) In aceste conditi, A se hotaraste sa introduca o actiune in revendicare impotriva lui B, cu privire la acelasi
teren, la aceeasi instanta de judecata , prezentand drept titlu de proprietate adeverinta de proprietate.
Prin hotarare motivata, instanta respinge actiunea lui A, invocand din oficiu exceptia autoritatii de
lucru judecat , inrucat s-a pornit un nou proces intre aceleasi parti cu privire la acelasi bun.
Este corecta solutia instantei ? Motivati raspunsul.

44
10. A introduce o actiune in justitie impotriva lui B in temeiul art.674. C.pr.civ., considerand ca
paratul ii tulbura folosinta si posesia terenului agricol t1.
In cadrul apararii sale, B isi motiveaza patrunderea pe teren prin faptul ca a castigat un proces de
revenicare impotriva lui X, fapt consemnat printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, pusa in
executare prin intermediul executorului judecatoresc.
In replica, A sustine ca nu a avut cunostinta de existenta procesului cu privire la terenul in litigiu.
Instanta respinge actiunea lui A, pe considerentul ca o hotarare judecatoreasca definitiva si
executorie nu poate fi ignorata, ea trebuind adusa la indeplinire.
Cerinte:
a) Este corecta solutia instantei ? Argumentati.
b) Considerati ca A ar fi trebuit sa introduca o actiune in revendicare impotriva lui B ?

III. Lectura juridica.


Comentati urmatoarele citate:

a) ”Se spune uneori ca posesia este o institutie juridica.Este o greseala. Posesia este un fapt; sunt
institutii juridice numai mijloacele prin care legea le utilizeaza pentru a proteja sau pentru a distruge acest
fapt al posesiei. De regula, posesia este protejata de lege, dar nu intotdeauna: legea uneori o sanctioneaza
prin intermediul revendicarii”
( M.Planiol, G.Ripert)
b) Posesia este”puterea fizica pe care o persoana o exercita asupra unui lucru cu intentia de a se
comporta fata de toata lumea ca un adevarat proprietar, ca un stapan al lucrului.”( Savigny)
c) “Posesiunea va exista oridecateori o persoana are o putere fizica exercitata in mod voit asupra unui
lucru” .( Ihering)
d)“Lucrurile incorporale- quae in jure consistunt- nu sunt susceptibile de o posesiune veritabila si
propriu-zisa; ele nu privesc decat o quasi-posesie, iar quasi-posesia unui drept consta in folosinta pe care o
are acela caruia ii apartine dreptul”.(Pothier)
e) “Astfel definita – prin art.2228 c.civ.fr., corespunzator art.1864 c.civ.fr.- posesia este privita in sensul
ei restrans si originar : ea evoca in acelasi timp ideea de bun material si pe aceea de proprietate.Insa ideea
de posesie a cunoscut o extindere progresiva.”.(M.Planiol, G.Ripert)
f) “Din afara, contactul direct pe care detentorul precar il are cu lucrul nu este diferit de cel pe care il are
orice posesor cu bunul posedat.Astfel , nu observand in holul unui hotel pe un portar si pe un hot care pun
mana fiecare pe cate o valiza, vom invata a distinge detentia precara de posesie ( oare din aceasta cauza li s-
au dat uniforme speciale portarilor de hotel ? ) .Distinctia este exclusiv juridica: este vorba de diferenta de
natura juridica, care determina o diferenta in ceea ce priveste efectele detentiei si respectiv, ale posesiei.
(Jean Carbonnier)
g) “Faptul ca eu am ceva in putereamea, ea insasi exterioara, constituie posesiunea ; dupa cum latura
particulara ca eu fac din nevoie naturala, instinct sau liber- arbitru, ca ceva sa fie al meu, constituie interesul
particular al posesiei.Latura insa prin care eu, ca vointa libera, imi sunt mie, in posesie obiectiv, si astfel
sunt mai intai vointa reala, constituie ce este adevarat si juridic in ea : determinatia proprietatii.” ( Hegel )
h) “Ceea ce este al meu din punct de vedere juridic (meum iuris) este acel ceva atat de apropiat mie,
incat, daca cineva s-ar putea folosi de el fara asentimentul meu, m-ar leza.Conditia subiectiva a posibilitatii
de intrebuintare in genere este posesiunea. Ceva exterior ar deveni al meu atunci cand eu as putea admite ca
ar fi posibil sa fiu lezat prin intrebuintaea pe care celalalt o da unui lucru, in a carui posesiune eu nu ma aflu
inca.Este in sine contradictoriu sa avem ceva exterior ca pe ceea ce este al sau, numai daca conceptul de
posesiune nu ar fi pasibil de doua sensuri diferite, unul de posesiune sensibila si unul de posesiune

45
inteligibila , prin cel dintai putandu-se intelege posesiunea fizica, iar prin cel de-al doilea, doar o posesiune
juridica a aceluiasi obiect...A poseda ceva exterior ca pe ceea ce este al sau nu este posibil decat intr-o
situatie juridica , in conditiile unei puteri legislative publice, adica intr-o situatie civila.” ( Kant )

Bibliografie minimala
1. C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001,p.237-260;
2. 2 .G.Lutescu ,”Teoria generala adrepturilor reale”, 1946,p.
3. V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale”, vol.I,Humanitas,Bucuresti,2004.

MODURILE DE DOBÂNDIRE A PROPRIETATII

I.Scurte precizari teoretice

1.Notiune.Modurile de dobandire a drepturilor reale sunt categorii de acte sau fapte juridice care
genereaza dobandirea sau /si transferarea dreptului de proprietate si a celorlate drepturi reale principale.
Codul civil, in art.644 si 645 enumera diferitele moduri de dobandire a proprietatii : sucesiune,
legate, conventie, traditiune, accesiune sau incorporatiune, prscriptie, lege si ocupatiune ; acestei
enumarari trebuie sa i se aduage si hotararea judecatoreasca.
Majoritatea modurilor de dobandire a proprietatii sunt in acelasi timp si moduri de dobandire pentru
celelalte drepturi reale.Dintre aceste moduri, succesiunile si legatele formeaza materie de studiu a dreptului
civil in anul III .Cu privire la conventie, trebuie observat ca ea este un mod general de dobandire a tuturor
drepturilor patrimoniale, nu numai a celor reale; teoria generala a contractului va fi studiata in cadrul
disciplinei obligatiilor civile.
2.Clasificarea modurilor de dobandire.
a)-in functie de intinderea dobandirii: moduri de dobandire cu titlu universal si cu titlu particular;
b)-in functie de momentul dobandirii : moduri de dobandire intre vii si pentru cauza de moarte ;
c)-in functie de situatia juridica a bunului in momentul dobandirii: moduri de dobandire originare si
derivate;
d)- in functie de caracterul transmisiunii: moduri de dobandire cu titlu oneros si cu titlu gratuit.
3.Legea ca mod de dobandire a drepturilor reale.Un act normativ nu poate da nastere unui raport
juridic in mod concret, ci este nevoie de un act sau fapt juridic in acest scop.Prin exceptie, legea,in sens larg
poate fi mod de dobandire a proprietatii numai daca este vorba de un act normativ cu caracter individual: de
exemplu o hoatarare de guvern
In acceptiunea art.645 c.civ. sunt considerate ca moduri de dobandire prin efectul legii ,toate acele
moduri care nu pot fi incadrate intr-una din categoriile enuntate de Codul civil.
Retinem in acasta materie urmatoarele cazuri de dobandire a proprietatii prin efectul legii:
-dobandirea fructelor prin posesia de buna-credinta(art.485 c.civ.);

46
-dobandirea coproprietatii zidului comun(art.597,598c.civ.);
-dobandirea bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta(art.1909 C.civ.).
4.Dobandirea bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta.Sediul materiei:art.1909 alin.1
C.civ.”Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fara sa fie trebuinta de vreo curgere de
timp.” Regula continuta de art 1909 alin. este ca in materie mobiliara posesia de buna-credinta valoreaza
titlu de proprietate: “en fait de meubles possession vaut titre.”Doua intelesuri ii sunt atribuite acestei
maxime:
-posesorul unui bun mobil poate opune posesia sa proprietarului –revendicant ca o prezumtie de
proprietate;
-dobanditorul bunului mobil de la un non dominus devine proprietar in baza posesiei sale, in ipoteza in
care adevaratul proprietar s-a desesizat voluntar de bun.
Conditiile invocarii regulii en fait de meubles possession vaut titre:
4.1.Conditii referitoare la bun :
- se refera numai la bunuri mobile corporale; exista o exceptie : titlurile la purtator (bunuri incorporale) ;
- bunul mobil sa fie privit ut singuli;
- nu se aplica : bunurilor mobile din domeniul public, bunurilor mobile suspuse unui regim de inregistrare
si publicitate,bunurilor mobile inalienabile.

4.2.Conditiile referitoare la persoane pot fi reprezentate astfel:

desesizare voluntara instrainare prin vanzare


Prorietarul --------------> Detentorul ----------------> Tertul posesor cu titlu oneros
precar de buna-credinta
=beneficiarul regulii art.1909

4.3.Conditii referitoare la posesie.Posesia trebuie sa fie :


-reala si utila;
-de buna-credinta-prin raportare la art.972 C.civ.(o aplicatie a art.1909 alin.1);justul-titlu nu este
cerut ca un element separat de buna-credinta, el poate fi si putativ.
4.4.Explicatiile teoretice propuse regulii:
- prescriptie instantanee
- un mod de dobandire a bunurilor mobile prin efectul legii;
- o prezumtie absoluta de proprietate .
5.Hotararea judecatoreasca,mod de dobandire a drepturilor reale.Retinem doar hotararile
judecatoresti constitutive de drepturi reale:
-hotararea judecatoreasca de suplinire a consimtamantului uneia dintre parti la incheierea unui act
translativ de proprietate in materie imobiliare( in baza art.1075-1077 C.civ:executarea silita directa atipica a
obligatiilor de a face.).
5.Traditiunea(predarea materiala a bunului) ca mod de dobandire a drepturilor reale principale. In
sensul art.644 C.civ., traditiunea opereaza transferul proprietatii in cazul :
-darurilor manuale;

47
-actiunilor (titlurilor de valoare) “la purtator”, nenominative.
6.Ocupatiunea (luarea in stapanire a unui bun care nu apartine nimanui)este retinuta ca mod de
dobandire a drepturilor reale :
-in cazul bunurilor comune: apa de baut luata de la un izvor natural;
-in situatia vanatului si a pestelui capturat in conditiile legii.
7.Accesiunea ca mod de dobandire a drepturilor reale.
Definitie:accesiunea consta in incorprorarea materiala a unui lucru mai putin important intr-un lucru mai
important.
In functie de natura obiectului principal , accesiunea este imobiliara si mobiliara; accesiunea imobiliara
poate fi naturala si artificiala.
7.1.Accesiunea imobiliara naturala consta in unirea –fara interventia omului-a doua bunuri dintre care
cel putin bunul principal este imobil.Codul civil reglementeaza urmatoarele cazuri de accesiune imobilara
naturala:
a)-aluviunea este reglementata de art.495-497 c.civ; sunt aplicabile si dispozitiile cuprinse in Legea
apelor nr.7/1996.
b)-avulsiunea este definita in art.498 C.civ.;
c)-insulele si prundisurile ;regimul juridic este continut in art.500-501 C.civ. si Legea apelor;
d)- accesiunea albiei unui rau : este definintade art.502 C.civ;
e)-accesiunea animalelor : este reglementata de art.503 C.civ. si Legea nr.103/1996 privitoare la fondul
cinegetic si protectia vanatului.
7.2.Accesiunea imobiliara artificiala. Codul civil porneste de la regula ca lucrul principla este terenul
si reglementeaza doua ipoteze:
7.2.1.Ipoteza constructiei sau plantatiei facuta de proprietar pe terenul sau , dar cu materialele altei
persoane:
- solutia este continuta in dispozitiile art.493 C.civ.: lucrarile apartin proprietarului terenului ( indiferent
de buna sau reaua sa credinta), care are insa obligatia de platas a despagubirlior catre proprietarul
materialelor.
7.2.2.Ipoteza constructiei sau plantatiei facuta de o persoana , cu materialele sale, dar pe ternul altei
persoane.
Codul civil in art.494 aplica regula quod solo aedificatur solo cedit:proprietarul terenului devine
prinaccesiune, proprietarul lucrarilor.
Domeniul de aplicare al art.494 C.civ.:lucrari sau constructii noi, nu imbunatatiri aduse unui
imobil;destinatarul legii este numai constructorul care are calitatea de posesor al terenului ( nu detentor
precar); nu se aplica in situatia existentei unui contract intre proprietarul terenuli si constructor.
Legea civila distinge intre constructorul ( posesorul terenului) de buna credinta si cel de rea-
credinta:
- posesorul este de buna -credinta atunci cand stapaneste terenul in virtutea unui titlu translativ de
proprietate ale carui vicii nu-i sunt cunoscute-prin raportare la art.486 C.civ. sau in baza unui antecontract
de vanzare-cumparare;
- legea il obliga pe proprietarul terenului sa pastreze lucrarile cu indatorirea de plata a unei
indemnizatii( valoarea materialelor si pretul muncii sau sporul de valoare al fondului.19); buna-credinta este
suficient sa existe in momentul incorporarii in sol a constructiei: mala fides superveniens non nocet;

19
Sporul de valoare al fondului este diferenta dintre valoarea terenului inainte de efecuarea
lucrarilor si valoarea intregului imobil dupa ridicarea constructiilor.

48
- in cazul posesorului de rea-credinta legea ii ofera proprietarului un drept de optiune intre a pastra
constructia( situatie in care va plati constructorului despagubiri reprezentand valoarea materialelor si pretul
muncii) si a cere demolarea20 .
7.2.3.Probleme comune pentru constructorul de buna-credinta si pentru cel de rea-cedtinta:
- constructorul devine creditor pentru suma de bani repezentand despagubirile ce au a fi platite de
proprietarul terenului;
- constructorul are un drept de retentie 21cu privire la constructie;
- constructorul este indreptatit sa obtina despagubirile si de la subdobanditorul ulterior al imobilului.
7.3.Accesiunea mobiliara opereaza in urmatoarele cazuri:
-adjuctiunea: art.504 c.civ;
-specificatiunea :art.508-509 c.civ.;
-confuziunea: art.511-512C.civ.)
Regula este ca proprietarul bunului principal devine prin accesiune proprietar al bunului mai putin
important su unit cu primul, cu obligatia de a plati despagubiri.

8.Prescriptia achizitiva (uzucapiunea ) este un mijloc de a dobandi dreptul de proprietate si


dezmembramintele acestuia asupra unui bun, prin posesia bunului in tot timpul fixat de lege.
Domeniul de aplicare : bunuri imobile aflate in circuitul civil; bunurile mobile ar putea fi uzucapate
de catre posesorul de rea-credinta in ipoteza in care nu sunt indeplinite conditiile art.1910 C.civ.
8.1.Posesia necesara pentru a uzucapa: posesia utila, in conditiile art.1847;
-detentia precara nu poate conduce la uzucapiune;
-posesia echivoca exercitata de un coproprietar asupra intregului bun comun nu conduce la uzucapiune
decat in situatia in care ar fi intervenit transformarea ei in posesie utila;
- actele de simpla tolerenta exercitate asupra unui imobil( cu consimtamantul proprietarului) nu conduc
la uzucapiune.
8.2.Uzucapiunea de 30 de ani (logissimi temporis):sediul materiei art.1890 C.civ.;cerinte:
-posesie utila si neintrerupta timp de 30 de ani;
-nu se cere ca posesia sa fie de buna-credinta.
8.3.Uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani:
a)sediul materiei art.1895 C.civ.;aplicabilitate :

20
Pentru ipoteza demolarii a se vedea Decizia de indrumare nr.13/1959 a fostului Tribunal Suprem :
”1 ...instantele nu vor deduce reaua-credinta numai din faptul ca cel care a construit,plantat sau executat
lucrari pe un teren ce nu-i apartine nu are vreun titlu asupra terenului, ci vor cerceta conditiile in care s-
au facut constructiile...Instantele vor cereceta daca actiunea proprietarului fondului nu imbraca aspectul
uni abuz de drept,(subl.n.) prin pasivitatea sau acceptarea acestuia de a face lucrarile, facand opunerea
sau introducand actiunea numai dupa termianrea acestora sau aproape de sfarsitul lor.Instanele vor
cereceta daca prin facerea lucrarilor s-a adus reclamantului un prejudiciu efectiv si apreciabil..
2.Instantele vor cauta sa inlocuiasca solutia neeconomica a daramarii sau demolarii constructiei printr-o
despagubire in bani, ori de cate ori aceasta solutir apare mai echitabila...” In cazul demolarii este
necesara autorizatia administrativa prealabila.
21
Din punct de vedere strict teoretic, aceasta chestiune este controversata:”dreptul de retentie este
inadmisibil , pentru ca acest drept exceptional nu poate sa aiba loc decat in cazurile anume statornicite de
lege.”( D.Alexandresco,op.cit.,p.351).Pentru opozabilitatea dreptului de retentie fata de alte persoane
( creditori ai proprietarului terenului) este necesara inscrierea dreptului in cartea funciara a imobilului.

49
- bunuri imobile privite ut singuli , nu ca universalitati;
- poate conduce si la dobandirea dezmembramintelor dreptului de proprietate:uzufruct si servituti continue
si aparente(chestiune discutata in doctrina).22
b)Conditiile:
-posesia sa se intemeieze pe un just-titlu , definit in art.1897 C.civ.;
-justul-titlu trebuie sa emane de la alta persoamna decat adevaratul proprietar , sa nu fie nul sau putativ
si sa aiba data certa.
-posesia sa fie de buna-credinta :art.1898 alin 1 si 2( prezuma buna-credinta)C.civ.
8.4.Calculul termenului se face conform art.1896c.civ.
-inceputul si sfarsitul:art.1887-1888 c.civ.
-intreruperea prescriptiei :
art.1864 C.civ.-cand posesorul este lipsit mai mult de 1 an de folosinta lucrului

-cand lucrul este declarat imprescriptibil pe cale legala23;

1970 1974 1990 2010


inceputul intrarea in reintrarea terenurilor implinirea
termenului
posesiei vigoare a in circuitul civil= prescriptiei
prescurtate
L58si 59 un nou curs al prescriptiei
= intreruperea cursului prescriptiei
22
In privinta uzufructului, ipoteza este urmatoarea: o persoana dobandeste cu buna-credinta un drept de
uzufruct in virtutea unui titlu care nu emana de la adevaratul proprietar; in privinta servitutilor, desi
art.623 C.civ.se referea numai la prescriptia de 30 de ani, in doctrina s-a afirmat ca in realitate,nu exista nici
unargument logic sau juridic pentru a impiedica aplicarea uzucapiunii prescurtate.Astfel, conform lul
M.Planiol redactorii codului civuil nu au retuinut acesta posibilitate, intrucat ea este rara in practica ,
presupunand intrunirea unor circumstante destul de complicate:1.ca servitutea sa fie constituita de posesorul
ne-proprietar al fondului aservit; 2.ca vecinul care dobandeste servitutea crede ca trateaza cu adevaratul
proprietar;3.ca vecinul sa uzucapeze servitutea in 10 sau 20 de ani, in functie de domiciliul adevaratului
proprietar;4.ca adevaratul proprietar sa revendice bunul (fondul aservit)in intervalul dintre momentul cand se
implineste uzucapiunea de 10-20 ani a servitutii si momentul cand s-ar fi implinit uzucapiunea fondului
aservit de catre posesorul-constitutor al servitutii, caci daca revendicarea se produce anterior uzucaparii
servitutii, aceasta nu mai poate fi opusa, iar daca se produce dupa implinirea uzucapiunii fondului aservit,
posesorul acestuia ar deveni el insusi proprietar, iar servitutea ar fi validata”.Un argument impotriva
aplicabilitatii uzucapiunii prescurtate a fost acela ca exercitiul servitutilor , spre deosebire de cel al dreptului
de prorpeitate sau al uzufructului, nu aduce adesea nici o paguba reala proprietarului, astfel incat acesta nu
are interes intotodeauna sa se opuna acestui exercitiusi adesea nici nu observa uzurparea pe care o sufera
(Aubry si rau, citati de Hamangiu in op.cit.,p.290).Contra, C.Hamangiu(ibidem) sustine ca aceasta justificare
este gresita, intrucat ar trebui sa se inlature si uzucapiunea de 30 de ani.
23
Cu referire la ultimul caz de intrerupere naturala se discuta in doctrina si in practica juridica efectul legilor
nr.59 si 59 din 1974 : opinia majoritara este in sensul ca prinintrarea in vigoare a acestor legidreptul de
proprietate asupra terenurilor nu a mai putut fi dobandit prin uzucapiune, intrucat terenurilor au fost scoase
din circuitul civil,astfel incat a operat o intrerupere naturala a prescriptiei. (a se vedea C.Barsan,
op.cit.,p.330).

50
b)civila-in conditiile Decretului nr.167/1958.
c)-suspendarea prescriptiei ;in conditiile art.13-14 decretul nr.167/1958.
8.5.Jonctiunea posesiilor: este adaugarea la teremenul prescriptiei actuale a posesorului a timpului cat
lucrul a fost posedat de autorul sau(art.1859 ,1860 C.civ.)
-jonctiunea posesiilor este posibila si facultativa;
-autorul este o persoana care nu este adevaratul posesor al bunului;
-transmiterea posesiei catre posesorul actual are loc in cadrul unui raport juridic;
-actualul posesor nu poate schimba caracterele posesiei autorului sau.

8.6.Efectele uzucapiunii:
- principalul efect este dobandirea dreptului de proprietate in mod retroactiv;
- invocarea uzucapiunii poate avea loc atat pe cale de actiune, cat si pe cale de abstentiune.
- beneficiarul prescriptiei poate renunta in conditiile art.1838-1840 c.civ.: dupa implinirea termenului si
avand capacitate deplina de exercitiu.

II. Rezolvati urmatoarele spete :

1) La 18.11.2005 A. introduce o acţiune în justiţie împotriva lui B. solicitând restituirea unui


videocasetofon. În susţinerea pretenţiilor sale, reclamantul arată că pârâtul a cumpărat bunul de la C. la
11.04.2005, iar acesta din urmă, la rândul său, îl cumpărase cu o lună în urmă de la A., proprietarul originar
al bunului. De asemenea, reclamantul înfăţişează hotărârea judecătorească pronunţată la 12.07.2005 prin
care se desfiinţa pentru error in substantiam contractul încheiat între A. şi C. şi se dispunea repunerea
părţilor în situaţia anterioară. Ce soluţie pronunţă instanţa şi cu ce motivare?

2) La 24.09.2005 A. introduce o acţiune în justiţie împotriva lui B. solicitând restituirea unui C.D.-
player. În apărarea sa, pârâtul invocă art.1909 alin.1 C.civ. arătând că a cumpărat bunul de la C. la data de
14.07.2005. B. a preluat bunul după trei săptămâni de la încheierea contractului deoarece prezenta anumite
deficienţe ce trebuiau în prealabil remediate de către vânzător. C. nu era însă adevăratul proprietar al
bunului -- fapt pe care pârâtul nu îl cunoştea la momentul cumpărării bunului -- deoarece el îl deţinea de la
reclamant cu titlu de depozit, scadenţa obligaţiei de restituire fiind fixată la 26.09.2005.
Cu două luni înaintea intentării acţiunii de faţă, B. asistase la o discuţie purtată între reclamant şi C. în
care cel dintâi îi punea în vedere celui de-al doilea să nu întârzie restituirea bunului, împrejurare pe care, de
altfel, pârâtul nu o contestă în instanţă.
Ce soluţie pronunţă instanţa şi cu ce motivare?

3) La 24.10.2005 A. introduce o acţiune în justiţie împotriva lui B. solicitând restituirea unui cuptor
cu microunde. Din probele administrate în cauză rezultă că la 23.10.2004 reclamantul a închiriat cuptorul
lui C., dar cu două zile înainte de restituirea bunului către A., D., o terţă persoană l-a furat, după care l-a
vândut pârâtului. Pârâtul invocă buna sa credinţă, solicitând respingerea acţiunii în temeiul art.1909 alin.1
C.civ. Ce soluţie pronunţă instanţa şi cu ce motivare ?

4) A. vă consultă în calitate de avocat în următoarea speţă : la 12.11.2005 B. a formulat împotriva sa


o acţiune în justiţie solicitând ca A. să îi restituie în deplină proprietate şi posesie un teren, precum şi să

51
demoleze construcţia, formată din patru etaje ridicată de posesorul-pârât pe acest teren în perioada iunie-
octombrie 2002. În susţinerea pretenţiilor sale privitoare la teren, reclamantul a făcut proba dreptului său de
proprietate, iar, în ce priveşte capătul de cerere referitor la construcţie, a invocat art.494 alin.2 C.civ.
În acest sens, reclamantul a depus la dosarul cauzei notificarea pe care i-a trimis-o lui A. la
25.09.2002 prin care îi punea în vedere că el (B.) este adevăratul proprietar al terenului şi că, dacă va
continua să construiască şi ultimele două etaje ale construcţiei, îl va obliga la demolare, conform Codului
civil. În condiţiile în care A. a ignorat această notificare finalizând construcţia cu toate cele patru etaje
proiectate, B. a solicitat instanţei să dispună obligarea lui A. la demolarea construcţiei.
Pe de altă parte, conform expertizei efectuate în cauză, valoarea investiţiei efectuate de constructor se
cifrează la 70.000 euro, iar sporul de valoare al întregului fond ca urmare a ridicării construcţiei este de
100.000 de euro. Expunându-vă această situaţie de fapt, A. vă pune la dispoziţie, în plus, o scrisoare trimisă
de B. către fratele lui la 13.05.2002 prin care îi spunea acestuia din urmă că este îngrijorat de intenţia lui A.,
de care aflase din diferite surse, de a ridica o construcţie pe terenul său după ce intrase în posesia acestuia în
urmă cu trei ani, pe baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu X., un terţ neproprietar.
A. vă solicită, în final, să îi apăraţi interesele astfel încât să obţină în raporturile cu B. cea mai bună
poziţie posibilă faţă de dispoziţiile legale aplicabile.

5.)La 23.10.1989 A. încheie un contract de vânzare-cumpărare cu B. având ca obiect un teren din


Curtea de Argeş. Pe data încheierii contractului, A. primeşte suma convenită ca preţ, iar B. intră în
stăpânirea terenului.
După doi ani, cumpărătorul ridică, prin efort propriu, o construcţie pe terenul menţionat. La
24.08.1993 B. obţine o hotărâre judecătorească, rămasă definitivă prin neapelare, prin care, pe de o parte, se
constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în 1993 pe temeiul că bunul nu se
afla în circuitul civil, iar, pe de altă parte, având în vedere faptul că acel contract era valabil ca antecontract
de vânzare-cumpărare, se pronunţă, în temeiul art.1073 şi 1077 C.civ., o hotărâre judecătorească "ce ţine loc
de titlu".
La 13.11.1994, construcţia ridicată pe terenul menţionat piere în urma unui incendiu provocat, din
neglijenţă, de X. Faţă de împrejurarea că la o săptămână de la acest fapt, B. introduce o acţiune în justiţie
împotriva lui X. solicitând obligarea acestuia din urmă la plata de daune-interese pentru prejudiciul cauzat,
X. vă solicită să îi apăraţi interesele astfel încât să obţină respingerea pretenţiilor lui B.
Care sunt argumentele pe care le veţi invoca spre a atinge acest obiectiv ?

6. La 15.03.2000, A si B au semnat un acord in vederea incheierii ulterioare a unui contract prin care
A sa dobandeasca terenul si fundatia unei constructii apartinand lui B, prilej cu care s-a platit o parte din
pret si s-a predat terenul lui A, care imediat a inceput lucrarile de ridicare a vilei(p+2 etaje).
La 10.02.2001, A primeste o notificare prin care B il instiinteza ca s-a razgandit in privinta perfectarii
contractului de vanzare-cumparare intrucat un alt cumparator I-a oferit un pret considerabil mai mare, astfel
incat intelege sa-I restituie acontul primit.
Prin cerea de chemare in judecata introdusa la 30.03.2002, A solicita cheltuieli reprezentand sporul
de valoare al intregului imobil conform Codului civil..Paratul B se opune, sustunand ca reclamantul este
constructor de rea-credinta, el continuand lucrarile si dupa primirea notificarii.
Rezolvati cererea introdusa de A, cu aratarea problemelor de drept si cu analiza apararii formulate de
parat.

52
7.La 15.05.2001 X il actioneaza in justitie pe Y pentru plata contravalorii constructiei( p+1etaj)
edificata pe terenul proprietatea acestuia din urma.
Din actele depuse la dosar, rezulta ca la 10.02.1996 X a intrat in posesia terenului in urma incheierii
unui contract de vanzare cumparare cu W , care s-a prezentat ca find proprietar , dar care a fost evins de
catre Y printr-o actiune in revendicare asupra aceluiasi teren , introdusa la 22.03.1996 si ramasa definitiva si
irevocabila la 18.021997.
Reclamantul X arata ca bazandu-se pe titlul sau de proprietate datat 10.02.1996, a inceput imediat
lucrarile la fundatia constructiei, neavand cunostiinta de existenta unei situatii litigioase asupra terenului.In
apararea sa, paratul Y solisita demolarea constructiei pentru urmatoarele argumente: in primul
rand,reclamantul este de rea-credinta, intrucat a fost notificat la 25.02.1997, cand i s-a cerut incetarea
lucrarilor, fara sa dea insa curs acestei notificari;in al doilea rand, el , paratul, se afla intr-o stare de
insolvabilitate financiara, urmare a procesului costisitor purtat impotriva lui W.
a)Precizati drepturile si obligatiile subiectelor de drept X si Y.
b)Solutionati cerera introdusa de X,analizand si apararea formulata de Y.

8)În anul 1943, A.C. şi A.T. au cumpărat împreună de la S.M. un teren situat în localitatea Snagov-
Sat fiecare plătind câte ½ din preţul terenului. În anul 1945 A.T. emigrează în S.U.A., iar A.C. se stabileşte
pe terenul cumpărat.
În anul 1964 F.D. introduce o acţiune în revendicare împotriva lui A.C. demonstrând că la data
încheierii contractului de vânzare-cumpărare S.M. nu era adevăratul proprietar.
A.C. se apără invocând uzucapiunea. Ce soluţie pronunţă instanţa şi cum o motivează ?

9)La data de 21 mai 1999 Reclamanta A a introdus o actiune in justitie impotriva paratilor B si C , cu
urmatoarele capete de cerere:
a)- validarea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat de reclamanta cu X, defunctul tata al paratilor;
b)- anularea titlului de proprietate nr.280/17 mai 1994 emis pe numele paratilor cu privire la ternul
contractat de reclamanta cu autorul paratilor.
Paratii au formulat cerere reconventionala, solicitand instsntei anularea antecontractului de vanzare –
cumparare incheiat de reclamanta cu tatal lor, deoarece, la data incheierii acestuia,nu era emis titlul de
proprietate asupra terenului.
In fapt, instanta retine ca la 20 martie 1991 intre A si X s-a incheiat un act sub semnatura privata ,
prin care X a convenit sa-i vanda lui A suprafata de 1,5 ha,existand mentiunea ca actul respectiv va ramane
valabil pana la data intocmirii actului autentic de instrainare; acesta insa nu s-a incheiat pana la data de 20
iunie, data cand a intervenit decesul lui X, iar titlul de proprietate a fost emis ulterior in beneficiul
mostenitorilor pentru un teren in suprafata de 7 ha.
In sustinerea cererii sale, reclamanta arata ca actul de vanzare-cumparare fiind incheiat in martie
1991, este anterior emiterii titlului de proprietate, astfel ca acesta nu putea sa cuprinda si suprafata de teren
de 1,5 ha ce formase deja obiectul instrainarii.
Instanta de fond admite in parte actiunea reclamantei numai cu privire la validarea antecontractului de
vanzare-cumparare, dandu-i caracter de act autentic; mentine titlul de proprietate emis in 1994, respingand
capatul de cerere referitor la anularea lui.
Impotriva sentintei judecatoriei paratii declara apel, considerand-o inaplicabila,pentru ca se mentin
doua titluri de proprietate pentru aceeasi suprafata de teren( actul de vanzare-cumparare autentificat de
instanta si titlul de proprietate prin care lis-a reconstituit dreptul de proprietate).( Curtea de Apel Iasi,
dec .civ.1374/1999, nepublicata)
Cerinte:

53
1) Precizati modul si momentul dobandirii dreptului de proprietate asupra terenului in litigiu.
2) Solutionati apelul declarat de parati.

10. Prin actiunea introdusa la 4 mai 1977, reclamantii CG si CM au chemat in judecata Statul roman prin
Ministerul de finante, Consiliul popular al municipiului Bucuresti si ICRAL Colentina, pentru a fi obligati
sa le lasa in deplina proprietate si posesie un imodil situat in Bucuresti, strada Rozelor, sector 2, sustinand
ca paratii - care invoca in favoarea lor existanta unei hotarari judecatoresti de trecere a imobilului in
proprietatea statuluui in baza Decretului nr.111/1951 - detin in realitate imobilul fara drept, iar in plus,
hotarearea invocata nu le este opozabila( reclamantilor).
Din actele dosarului, se constata ca reclamantul CM a cumparat, in timpul casatoriei cu CG, mobilul
in litigiu de la NV si AV, prinactul de vanzare –cumparare autentificat la Notariatul de Stat Bucuresti, sub
nr.2933/1951 si transcris la grefa tribunalului Ilfov.Dupa obtinerea dreptului de proprietate, reclamantii au
platit impozitul pe cladire si asigurarile ADAS.
Cu toate acestea, in decembrie 1951, Sectia financiara a chemat in judecata pe fostii proprietari,
cerand treceea imobilului in proprietatea statului in temeiul Decretului nr.111/1951.
Fostul tribunal popular Bucuresti a admis actiunea Sectiei financiare si a dispus trecerea imobilului in
proprietatea statului prin sentinta civila 218/1952.
Din copia dovezilor de comunicare catre fostii proprietari NV si AV, care au figurat ca parti in
proces, se constata ca sentinta tribunalului le-a fost comunicata in octombrie 1958, iar Cosiliul popular prin
decizia 248/1959 a transerat imobilul in administrarea ICRAL Colentina.
In aparare, consilierul juridic al paratilor sustine ca in cauza opereaza in favoarea statului prescriptia
achizitiva de 10 ani, prevazuta de art.1895 c. civ., deoarece statul si-a exercitat posesia pe acest interval de
timp, pe baza bunei-credinte si a hotararii judecatoresti ce constituie justul- titlu.( Din decizia civ.17/13
august 1979 a Tribunalului Suprem, C.D.1979, p.32s.u.)
Cerinte:
a) Solutionati cererea reclamantilor, cu prezentarea problemelor de drept si a apararii formulate de
consilierul juridic.
b) Rezolvati speta in ipoteza in care actiunea ar fi introdusa nu in anul 1977, ci in anul 1997 intre
aceleasi parti.

11.La 16 iunie 1978, sotii BG si BC au chemat in judecata Consiliul popular al orasului Viseu de Sus,
pentru a se constata ca sunt proprietarii , prin uzucapiune, a unei portiuni din terenul inscris in Cartea
funciara nr.3466 sub numarul topografic 5390/2 si sa se dispuna inscrierea parcelei in cartea funciara sub un
numar topografic nou.
Reclamantii au motivat ca poseda terenul din 1947 in baza unui contract sub semnatura privata din 24
august 1945, prin care au cumparat parcela de teren de la descendentii proprietarului FS, inscris in cartea
funciara si de la care statul a preluat o parte din imobil, incluzand si portiunea in litigiu.
Consilierul juridic al Consiliului popular a solicitat respingerea actiunii, pe motiv ca timpul de
prescriptie nu s-a implinit in favoarea reclamantilor, in principal datorita intrarii in vigoare a Legii
nr.59/1974.
Judecatoria Viseu de Sus a admis actiunea reclamantilor, considerand ca acestia sunt indreptatiti a uni
posesiunea lor cu posesia autorului lor,pana la intrarea in vigoare a legii din 1974.( Din decizia civila
2100/20 nov.1979 a Sectiei civile a Tribunalului Suprem, CD 1979, p.40 s.u.)
Cerinte:
a) Prezentati problemele de drept din speta.
b) Este corecta solutia judecatoriei ? Motivati raspunsul.

54
12) Prin actiunea introdusa la 24 oct.1976, la Judecatoria Barlad, reclamantul TG a chemat in judecata
pe paratul CG, solicaitand obligarea acestuia de a-i lasa in deplina deplina proprietate si posesie un teren cu
suprafata de 1000 mp, situat in Barlad.
Reclamantul a motivat ca terenul mentionat este proprietatea sa , ca l-a dobandit prin cumparare de la
AT, conform actului de vanzare-cumparare din 7 nov.1949 ; a mai aratat ca tarenul a fost luat in stapanire pe
nedrept de catre parat, deoarece acesta a cumparat de la acelasi proprietar nu terenul din litigiu, ci un alt
teren, vecin cu acesta.
In replica, paratul sustine ca poseda terenul in discutie din martie 1959, ca in urma incheierii
contractului de vanzare-cumparare a ocupat intregul teren- inclusiv parcela de 1000 mp revendicata de TG –
si a fost chemat in judecata de vanzatorul AT; ca prin decizia civila nr.536/1959 fostul Tribunal regional Iasi
a constatat, prin interpretarea actului de vanzare-cumparare , ca suprafata de teren cumparata are la drumul
public latimea de 20 m, iar nu de jumatate din aceasta latime ; ca intrucat actul lui de cumparare a fost
interpretat in sensul aratat, el, paratul, urmeaza sa fie considerat posesor de buna-credinta al bunului
revendicat de reclamant, situatie in care in favoarea lui opereaza uzucapiunea de 10 ani, conform art.1895
c.civ.(Din Decizia Sectiei civile nr.139/24 ian.1979 a Tribunalului Suprem, CD 1979, p.42 s.u.)

Cerinte:
a) Prezentati problemele de drept din speta.
b) Solutionati cererea reclamantului, analizand si apararea formulata de parat.

13) Reclamanta A a formulat actiune in justitie impotriva paratilor B, C si D avand urmatoarele capete
de cerere:
a) sa se constate ca a dobandit , ca efect al prescriptiei achizitive, dreptul de proprietate asupra
imobilului situat in Bucuresti, str. Apusului nr.34 format din teren in suprafata de 300mp si o casa de locuit ;
b) sa se anuleze contractul de vanzare-cumparare autentificat cu nr.92/1996, incheiat intre B in
calitate de vanzator si D in calitate de cumparatoare.
c) sa se evacueze paratii de la adresa mentionata.
Reclamanta sustine ca la 26 oct.1957 a cumparat de la X , prin contractul autentificat sub
nr.1200/1957 , imobilul din litigiu pe numele fiului sau B, care la acea data avea 18 ani, abia terminase
liceul si care nu a contribuit cu nimic la plata pretului imobilului.Din momentul cumparararii, reclamanta
arata ca s-a stabilit in locuinta, exercitand continuu posesia asupra acesteia; din 1957 si pana in prezent a
adus imbunatatiri imobilului, a a chitat impozitele, a inchiriat camere diversilor chiriasi.
La scurt timp de la achizitionarea imobilului, paratul B s-a casatorit si a locuit impreuna cu sotia, C,
intr-un apartament repartizat de unitatea la care era angajat.
In luna aprilie 2000, paratul B s-a instalat in imobil pe motivul unor neintelegeri cu sotia ; dupa o
vreme s-au impacat, aducand-o si pe ea in casa.
Reclamanta probeaza cu martori ca paratii manifesta fata de ea o comportare necorespunzatoare;
prin intermediul unui avocat a aflat ca paratul a incheiat un contract de vanzarea imobilului in litigiu , catre
fiica sa, prin care s-a prevazut ca A are un drept de uzufruct, impreuna cu B si C .
A sustine ca respectivul contract s-a incheiat in frauda legii, intentia paratului fiind de a reactiva un
drept de proprietate pe care l-a pierdut prin nelocuirea timp indelungat in imobil.
Prin sentinta civila nr.y/2001, judecatoria a admis actiunea formulata; paratii au declarat apel,
criticand solutia ca fiind nelegala si netemeinica.
Solutionati apelul, cu prezentarea motivelor si a problemelor de drept.

55
14) In septembrie 2003 A a chemat in judecata Consiliul popular al comunei X si a cerut sa se
constate ca a dobandit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra unui teren agricol in suprafata de 8 ha.
Din dosarul cauzei rezulta ca reclamantul a cumparat ternul in litigiu de la B la data de 12. 10.1992,
care-l detinea in temeiul unei adeverinte de proprietate.
Reclamantul isi motiveaza actiunea prin faptul ca titlul sau de proprietate este desfiintat ca urmare a
anularii adeverintei de proprietate a autorului sau, deoarece comisia de aplicare a Legii 18/1991 si-a dat
seama ulterior ca a eliberat adeverinta pentru o suprafata mai mare decat ceea ce i se cuvenea de drept lui B.
Cerinte:
a) Prezentati problemele de drept din speta.
b) Motivati solutia pe care o va pronunta instanta.
c) Solutionati speta pentru ipoteza in care A ar fi cunoscut la momentul achizitionarii terenului despre
anulabilitatea adeverintei de proprietate a autorului sau.

15) La 15.08 2000, A formuleaza o actiune in justitie impotriva lui B, avand drept obiect constatarea
dreptului sau de proprietate dobandit prin uzucapiune asupra locuintei sale compusa din 3 camere plus
dependinte.
Reclamantul arata ca locuieste din imobil din 1980, unul in care, cu prilejul casatoriei sale, tatal sau,
X, i-a daruit ca zestre casa din litigiu.A solicita instantei unirea posesiei sale cu cea a autorului sau X.Din
datele dosarului rezulta ca X a stapanit imobilul intre 1965-1980, in baza unui contract de vanzare-
cumparare incheiat cu Y ( tatal paratului B) la 14.10.1965.
Prin intampinare, B invedereaza instantei ca respectivul contract de vanzare-cumparare nu a fost
valabil incheiat, fiind anulabil pentru vicii de cosimtamant in persoana vanzatorului, fapt constatat in 1967
pritr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.De asemenea, B arata ca in calitate de unic
mostenitor a lui Y nu a putut pune in aplicare hotararea mentionata, fiind plecat in strainatate un timp
indelungat.In consecinta, paratul se opune admiterii actiunii lui A.
Cerinte:
a) Se poate baza A pe inzestrarea facuta de tatal sau , ca si titlu de proprietate a imobilului ?
b) Este in interesul lui B sa invoce nevalabilitatea contractului din 1965 ?
c) Precizati daca instanta poate dispune unirea celor doua posesii .
d) Solutionati speta in cazul in care contractul de vanzare-cumparare din 1965 ar fi fost valabil.
e) Rezolvati speta in ipoteza in cae imobilul in litigiu ar fi fost un teren.

16) La 20.08.1995 A formuleaza o actiune in justitie impotriva lui B pentru a se constata dobandirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra unui teren agricol in suprafata de 6 ha.
Din datele dosarului rezulta ca intre A si antecesorul paratului, X, a intervenit in 1963 o intelegere
consemnata printr-un inscris sub semnatura privata privind achizitionarea terenului in litigiu.
Paratul B se opune admiterii cererii invocand urmatoarele motive:
- in primul rand, arata ineficienta actului juridic incheiat in 1963, deoarece nu a fost urmat niciodata de
incheierea unui contract in forma autentica, asa cum prevedea legislatia vremii( Decretul nr.151/1950);
- in al doilea rand, in anul 1974 au intervenit legile nr.58 si nr. 59 cu privire la scoaterea terenurilor din
circuitul civil.
Cerinte:
a) Analizati motivele invocate de parat.
b) Prezentati care este relevanta legilor din 1974 asupra dobandirii prin uzucapiune a dreptului de
proprietate asupra terenurilor.

56
c) Solutionati cererea reclamantului.

III.Lectura juridica
Comentati urmatoarele citate:

a) “ Sa presupunem ca un detentor precar, obligat la restituire, detine lucrul de 30 de ani, numarand


din momentul cand trebuia sa faca restituirea; obligatia de restituire, adica actiunea personala a autorului
detentorului, se afla stinsa prin prescriptie extinctiva, conform dreptului comun. Ar fi logic ca odata
obligatia de restituire stinsa, detentorul sa poata incepe o posesie utila si deci sa uzucapeze, caci obstacolul,
care impiedica uzucapiunea, se afla inlaturat. Totusi ,chiar dupa stingerea obligatiei de restituire, detentorul
nu va putea uzucapa prin nici o curgere de timp, conform regulii de mai sus ( art. 1858 c.civ. –n.n).
Precaritatea este deci un viciu perpetuu. “(C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu)
b)”Acela care nu-si exercita constant actul de posesiune( actus possesssorius) asupra unui lucru
exterior ca asupra a ceea ce este al sau e considerat, pe buna dreptate, inexistent (ca posesor); asadar, el nu
se poate plange de lezarea ce i s-a facut , atata timp cat nu are dreptul la titlul de posesor , si atunci cand, in
urma lui, un altul a intrat in posesiunea sa, el ar motiva ca odinioara fusese proprietar, dar in prezent nu mai
este, iar proprietatea ramasese fara intrerupere lipsita de un act juridic.- Numai un act juridic de
proprietate , mentinut si intarit continuu cu documente , garanteaza cuiva ceea ce este al sau, dupa o lunga
perioada de neintrebuintare.”(I.Kant)
c)”Art.494 nu se va aplica deci decateori posesorul va fi deposedat prin efectele anularii sau
rezolutiei unei vanzari, ori prin revocarea unei donatiuni, pentru ca in urma anularii sau revocarii
contractului , partile sunt puse in starea in care erau inaintea incheierii lui, asa ca posesorul care a facut
lucrari pe fondul altuia n-a avut niciodata un titlu translativ de proprietate. .....
Sporirea valorii fondului se va putea afla , facandu-se o comparatie intre valoarea venala ce avea
fondul inaintea facerii lucrarilor si aceea ce el o are in urma facerii lor.
Astfel, daca este vorba de un stabiliment industrial , sporirea valorii acestui fond sau plus-valuta lui
se va socoti dupa valoarea intreaga a constructiilor facute de posesor, fara a se avea in vedere venitul ce ar
produce stabilimentul , afara de cazul cand constructiile facute de posesorul de buna-credinta ar influenta
asupra acestui venit....
Se decide ,de unii, ca judecatorii au o putere suverana de apreciere spre a determina plus-valuta
fondului, putand sa tina seama si de foloasele personale ce lucrarile facute de posesorul de buna-credinta au
putut sa aduca proprietarului fondului.
Pentru a se aprecia cresterea valorii fondului, se va avea in vedere momentul cand se face restituirea.
... numai in privinta plantelor se va avea in vedere momentul cand s-a facut plantatia , iar nu cel a
levictiunii, pentru ca palntele sporesc pe masura cresterii lor , si aceasta crestere se datoreste pamantului in
care s-au nutrit, iar nu cheltuielilor facute de posesor.”(D.Alexandresco)
d)”Recunoasterea voluntara produce si alte efecte( in afara de intreruperea cursului prescriptiei-
n.n.) ? Poate ea schimba natura posesiunii...? Astfel, daca posesorul, autor al recunoasterii, avea dreptul de
a prescrie prin uzucapuina scurta de 10-20 de ani, mai are el acest drept dupa ce a recunoscut ca poseda

57
proprietatea altuia ? ... S-a pretins ca recunoasterea voluntara are ca efect imposibilitatea de a uzucapa in
viitor , plasand posesorul in stare de precaritate.Este o eroare care vine dintr-o analiza incompleta a
situatiei.Precaritatea presupune ca posesorul detine mobilul pentru altul,adica are obligatia de restituire catre
proprietar. Pentru ca autorul recunoasterii sa se gaseasca totusi in stare de precaritate, ar trebui sa
recunoasca nu numai ca nu este proprietarul imobilului, ci si ca este debitor, in calitate de locatar etc..Or,
recunoasterea pe care o emite nu creeaza aceasta calitate , care deriva dintr-un contract anterior de
inchiriere, de mandat,etc.;.. aceasta precaritate preexista recunoasterii si nu decurge din ea.
(M.Planiol,G.Ripert)

Bibliografie minimala
1.C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001,p.305-337;

DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

I.Scurte precizari teoretice

1.Notiune.Enumerare.Dezmembramintele sunt drepturile reale principale rezultate din separarea


atributelor componente ale dreptului de proprietate.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt urmatoarele :
a) dreptul de uzufrct;b)dreptul de uz; c)dreptul de abitatie; d)dreptul de servitute;e)dreptul de
superficie;f)dreptul real de folosinta.
2. Dreptul de uzufruct.
2.1.Definitie.Caracterele juridice.Codul civil defineste uzufructul in art.517 ca fiind: ” dreptul de a se
bucura cineva de bunurile ce sunt proprietatea altuia, intocmai ca insusi proprietarul lor, insa cu
indatorirea de a le conserva substanta.” In definitia legala a uzufructului sunt surprinse numai doua din
caracterele juridice ale acestui drept24 :
- este un jus in re aliena ( “bunurile ce sunt proprietatea aluia”) ;
- nu contine facultatea de a dispune de lucru (“insa cu indatorirea de a le conserva substanta”). In plus,
uzufructul prezinta si urmatoarele caractere:
- este un drept real principal, opozabil erga omnes, din aceasta perspectiva se deosebeste de dreptul de
folosinta a unui lucru rezultat dintr-o locatiune , care este un drept de creanta;
24
C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu, Al.Baicoianu, op.cit., p.192;

58
- este temporar prin esenta sa ;
- este intuitu personae si incesibil.
Raportul dintre dreptul de proprietate si uzufruct poate fi reprezentat in felul urmator:

- usus

uzufructul
- fructus
dreptul de
proprietate

-abusus nuda proprietate

2.2.Felurile de uzufruct in functie de bunurile- obiect al dreptului:


-uzufruct asupra bunurilor-corporale( mobile si imobile, art.520 C.civ.)
- incorporale ;
-uzufruct-cu titlu particular ( un bun ut singuli)
- cu titlu universal ( o fractiune dintr-o universalitate de bunuri))
- universal ( o universalitate de bunuri) ;
-uzufruct asupra bunurilor- neconsumptibile ( = regula)
- consumptibile ( = exceptia,cvasiuzufruct, art.526 C.civ.)
2 2.3.Constituirea uzufructului poate avea loc prin urmatoarele moduri:
3 a)Prin acte juridice:
- prin conventie ( in mod direct sau indirect):uzufructul constituit printr-o donatie este un act solemn,
presupunand asadar, incheierea formelor necesare;
- uzufructul se constituie prin vanzare, schimb, tranzactie, etc, in conditile art.971 si 1295 C civ., iar intre
parti contactul se va incheia chiar daca predarea lucrului nu a avut loc;25
- cand uzufructul se constituie asupra unui imobil prin acte intre vii( donatie, vanzare, etc.) el nu va fi
opzabil tertilor decat prin inscriere in cartea funciara;
- prin testament- uzufructul se va constitui numai cu respectarea formelor cerute pentru valabilitatea
testamentului in speta.
b) Prin uzucapiune (intrucat prescriptia este un mod de a dobandi proprietatea, deci si a a unui
dezmembramant al acesteia); prin uzucapiunea de 30 de ani sau de 10-20 de ani( cand exista buna –credinta
si un titlu de uzufruct care nu emana de la adevaratrul proprietar).
Cu privire la bunurile mobile corporale, uzufructul se dobandeste prin “prescriptia instantanee”, in
baza art.1909 C.civ, in ipoteza incare un non dominus a concedat unui tert de buna credinta un uzufruct
asupra unui bun mobil.26
2.4.Drepturile si obligatiile uzufructuarului:
a) Drepturile uzufructuarului:
- de a cere predarea in folosinta a bunului ( printr-o actiune confesorie sau printr-o actiune personala
izvorata din contract);
- de a se folosi de lucru si de a-i culege fructele ( art.517 si 521 C.civ.);
- de a ceda beneficiul ( emolumentul) dreptului sau de uzufruct( art.534 c.civ.)
- de a introduce actiune posesorie pentru apararea dreptului de uzufruct.
25
A se vedea, D.Alexandresco,opcit,p.407-408.
26
Ibidem,p.411.

59
b) Obligatiile uzufructuarului:
- de a proceda la inventarierea mobilelor si constatarea starii imobilelor( art.540 C.civ.);
- de a da cautiune ( art.541 C.civ.);
- de a se folosi de lucru ca un bun proprietar ( art.541 C.civ.);
- de a aduce la cunostinta nudului proprietar orice incalcari sau uzurpari ale dreptului acestuia ( art.554
C.civ.);
- de a respecta si a continua modul de folosire a lucrului stabilit de proprietar(art.517 C.civ.);
- de a suporta anumite cheltuieli si sarcini ale lucrului( art.548-549 c.civ.).
2.5. Drepturile si obligatiile nudului proprietar:
a) Drepturile nudului proprietar:
- de a dispune de lucru, cu respectarea atriburelor ce apartin uzufructuarului( art.561 C.civ.);
- de a beneficia de productele lucrului;
- de a exercita toate actiunile care intereseaza dreptul de proprietate asupra lucrului;
- de a introduce o actiune in justitie prin care uzufructuarul sa fie obligat la executarea obligatiilor ce-i
revin sau la plata de daune-interese.
b) Obligatiile nudului proprietar : acesta nu are , in principiu , nici o obligatie pozitiva;
- in unele cazuri, de a garanta pe uzufructuar impotriva evictiunii;
- intotdeauna are o obligatie negativa, de a a nu-l tulbura pe uzufructuar.
2.6.Stingerea uzufructului:
- la moartea uzufructuarului sau la expirarea termenului pentru care a fost constituit (art.557 C.civ.);
- prin consolidare ,prin neuz sau prescriptie extinctiva, prin pieirea totala a lucrului (art557 C.civ.);
- datorita abuzului de folosinta ( art.558 c.civ.);
- prin renuntarea uzufructuarului la dreptul sau;
- prin exproprierea pentru utilitate publica( art.28 alin.3 L nr.33/1994).
3.Dreptul de uz si dreptul de abitatie.
Asemanari :-sunt varietati ale dreptului de uzufruct;
- titularul dobandeste dreptul de a folosi lucrul si de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui
si ale familiei sale;
-consituirea, exercitarea si stingerea lor au loc dupa regulile prevazute la uzufruct( art.565-567
C.civ.).
Deosebiri:- dreptul de abitatie are ca obiect o casa de locuit( art.572 C.civ.);
-este reglementat un drept special de abitatie in favoarea sotului supravietuitor care nu are
locuinta proprie( Legea nr.319/1944).
4.Dreptul de servitute.
4.1.Definitie si caractere juridice.Codul civil defineste servitutea in art.576: “o sarcina impusa unui
imobil, pentru uzul si utilitatea unui imobil avand un alt stapan.”27
Caracterele juridice ale servitutii:
-este un drept real principal imobiliar;
-presupune existenta a doua imobile( fondul dominant si fondul aservit) ce apartin la doi proprietari diferiti;
-este un accesoriu al fondului caruia ii profita ( fondul domunant);
-are un caracter perepetuu;
-este indivizibila.
4.2.Clasificarea servitutilor.

27
Servitutea nu apare ca o dezmembrare a dreptului de proprietate, ci ca o limitate a exercitiului
acestuia.(C.Birsan,op.cit.,p.280);

60
a)-dupa natura fondului (art.621 c.civ.), servituti - rurale (in folosul terenurilor)
-urbane(in folosul cladirilor);
b)-dupa modul de execitare(art.622C.civ.), servituti -continue
-necontinue;
c)-dupa modul de a sa manifesta in exterior(art.622C.civ.),servituti-aparente
-neaparente;
d)-dupa modul de constituire(art.577 c.civ.), servituti :
–naturale:servitutea de scurgere a apelor naturale(art.578C.civ.),servitutea izvoarelor(art.579), dreptul de
granituire(art.584), dreptul de ingradire(art.585);
-legale: distanta plantatiilor(art.607), distanta si lucrarile intermediare pentru anumite
constructii(art.610),servitutea de vedere(art.611-613),servitutea de picatura strasinilor( art.615),servitutea de
trecere(art.616-619).
Servitutile naturale si legale nu sunt considerate adevarate servituti, ci doar limitari ale exercitiului
dreptului de proprietate. 28
-prin fapta omului.
4.3.Servitutile stabilite prin fapta omului sunt considerate adevarate servituti;se constituie prin :
a)-titlu (art.624 C.civ.)
b)-prin uzucapiune; conform art.623 numai servitutile continue si aparente;
Aceasta limitare este criticata in doctrina29 ; ea ar putea fi explicata prin faptul ca adevaratul proprietar
nu ar putea observa exercitarea posesiei asupra servitutilor neaparente sau necontinue;
Se prescrie nu numai dreptul de servitute, ci si modul de exercitare a servitutii, conform art.641;
c) -prin destinatia proprietarului (art.625 ).
4.4.Exercitarea dreptului de servitute.
a)Drepturile proprietarului fondului dominant:
-de a folosi servitutea;
-de a efectua lucrarile necesare asigurarii existentei si conservarii servitutii(art.630);
-de a exercita si servitutea accesorie;
- de a exercita actiunea confesorie precum si actiunea posesorie(art.675 C.pr.civ.).
b)Obligatiile proprietarului fondului dominant:
-de a exercita servitutea numai in limitle stabilite prin titlu(art.635);
-de a nu face nimic de natura a agrava servitutea;
c)Drepturile proprietarului fondului aservit:
-de a instraina bunul sau de a-l greva cu sarcini;
-de a pretinde despagubiri de la titularul servitutii;
-de a abandona fondul la dispozitia titularului servitutii;
-de a exercita actiunea negatorie de servitute;
d)Obligatiile proprietarului fondului aservit:
28
C.Birsan,op.cit.,p.283.
29
Astfel, se considera ca”in realitate nu exista o buna justificare a regulilor art.623 si 624.Ele se aplica numai
prin faptul ca autorii Codului Napoleonian... au vrtu sa faca o tranzactie intre diferitele obiceiuri ale vechiului
drept francez , dintre care unele inlaturau prescriptia pentru toate servitutile, iar altele, dimpotriva, o
admiteau pentru toate servitutile.Legiuitorul codului nostru ar fi fost mai bine inspirat daca admitea
uzucapiunea pentru toate servitutile, supunand numai posesia lor la regulile generale ale posesiei, relative la
continuitate si neclandestinitate.In acest fel, proprietarul care ar fi pretins ca folosinta exercitata de altul pe
fondul sau este precara , fiindca se exercita cu titlu de toleranta sau de pura facultate, ar fi avut sarcina sa
dovedeasca precaritatea”. (C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu,op.cit,p.288-289).

61
-de a se abtine de la orice act de natura a impiedica execitiul servitutii;
-de a efectua lucrarile asumate pentru exercitarea si intretinerea servitutii.
4.5.Stingerea servitutilor.
a) –cauze generale de stingere: modurile de desfiintare a titlului de constituire (anulare, revocare,
rezolutiune, etc);
b) -cauze speciale ( art.636-643 c.civ.):imposibilitatea materiala de exercitare, confuziunea,
neuzul(prescriptia extinctiva)si exproprierea bunului pentru utilitate publica ( art.28 alin.3 L33/1994).

5.Dreptul de superficie.
5.1.Definitie.Caracteristici.Nu exista o definitie legala a dreptului de superficie ; definitia
doctrinara :dreptul de superficie este acel drept ce consta in dreptul de proprietate pe care –l are o persoana
– superficiarul- asupra constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe o suprafata de teren ce
apartine altei persoane, terenasupra caruia superficiarul va avea un drept de folosinta.30
Dreptul de superficie apare ca o derogare de la regula inscrisa in art.492.c.civ.;
Caracterele juridice :
-este un drept real imobiliar;
-este perpetuu;
-este imprescriptibil.
5.2.Constituirea dreptului de superficie:
- prin conventia partilor( nu este necesara forma autentica );
- prin testament;
- prin uzucapiune;
- prin lege, ca o consecinta a art.30 C.fam.

5.3.Exercitarea dreptului de superficie.


-superficiarul –exercita atributele dreptului de proprietate asupra plantatiilor, constructiilor ;
- are drept de folosinta asupra terenului;
-poate transmite prin acte juridice dreptul sau de superficie.
5.4.Stingerea dreptului de superficie.
- prin pieirea sau desfiintarea constructiiilor sau plantatiilor;
- prin confuziune;
- prin exproprierea pentru cauza de utilitate publica a terenului si/sau a constructiilor.(art.28 alin.3
L33/1994)

II. Rezolvati umatoarele spete :

1)La 23 septembrie 1961 printr-un act încheiat în formă autentică, A., proprietarul unui teren în
suprafaţă de 1.000 m2 situat în intravilan şi a cărui latură nordică se afla la şosea vinde lui B., C. şi D. în cote
indivize egale un lot de 600 m2 situat în partea dinspre latura sudică a terenului, latură la care lotul se
învecinează cu o altă proprietate.
Conform art.4 din contract, “vânzătorul recunoaşte cumpărătorilor dreptul de a trece pe terenul său
pentru a ieşi la şosea în baza art.620 C.civ.”. În fapt, cumpărătorii nu au intrat în posesia terenului vândut

30
C.Birsan, op.cit, p.297;

62
până în anul 2000 când D. a vândut cota sa indiviză către X. Acesta din urmă a intrat în posesia terenului
după 2 ani de la încheierea contractului.
În încercarea de a ieşi la şosea pe terenul ce aparţinuse lui A. şi care, între timp, fusese vândut lui Y.,
X. a întâmpinat rezistenţa acestuia din urmă, motivată de faptul că dreptul de trecere pretins nu fusese
menţionat nici în contractul dintre dintre D. şi X. şi nici în cel încheiat între A. şi Y.
Arătaţi ce acţiune ar putea introduce X. pentru a obţine trecerea pe terenul lui Y.

2) Fiind deranjat de faptul că A., vecinul său, îşi exercită abuziv dreptul de a trece pe terenul său spre
a ajunge la stradă, B., proprietarul terenului pe care se face această trecere, blochează, la data de 13.01.1958,
accesul lui A. pe acest din urmă teren, zidind poarta ce făcea legătura dintre terenuri.
A. îl somează pe B. să renunţe la această măsură angajându-se, totodată, să-şi exercite, pe viitor,
trecerea în condiţii mai convenabile pentru B., însă, în condiţiile în care acesta din urmă nu se conformează,
A. încheie, după doi ani, cu alţi doi proprietari de terenuri din vecinătate, X. şi Y., o convenţie prin care
obţine dreptul de a trece pe acele terenuri pentru a ajunge la aceeaşi stradă, în următoarele condiţii : trecerea
se face numai între orele 10,00-11,00 şi 18,00-19,30, pentru o sumă lunară egală cu chiria ce se plăteşte
pentru un apartament cu două camere dintr-un cartier rezidenţial.
La 22.01.1992, A. vinde terenul său lui B. Cumpărătorul intră în posesie fără a schimba situaţia în ce
priveşte poarta zidită dintre cele două proprietăţi. După trei ani, B. vinde acelaşi teren lui X. care, la două
săptămâni de la încheierea contractului, solicită vânzătorului să îi asigure accesul la stradă, reamenajând
poarta în mod corespunzător poarta dintre cele două terenuri. Faţă de refuzul lui B., X. introduce o acţiune
în justiţie.
Care este natura acţiunii, ce apărări ar putea formula pârâtul spre a obţine respingerea ei, ce soluţie
va pronunţa instanţa şi cu ce motivare ?

3) La 25.02.1993 se încheie, printr-un înscris sub semnătură privată, un contract de constituire a


dreptului de uzufruct asupra unui teren agricol, între A. şi B. Conform contractului, B. beneficia de acest
drept până când fiul său, X. împlinea vârsta de 25 de ani, sub condiţia de a urma studiile universitare,
considerându-se că, de la acea dată, X. nu ar mai fi avut nevoie de veniturile tatălui său pentru se întreţine.
Cu un an înainte de a împlini vârsta arătată, X. decedează. După doi ani de la acest deces, W.,
moştenitorul lui A., introduce o acţiune prin care solicită obligarea lui B. la predarea terenului, precum şi la
plata contravalorii folosinţei terenului de care a fost lipsit de la data decesului lui X.
Pe cale de cerere reconvenţională, B. se opune la admiterea acţiunii în ce priveşte contravaloarea
lipsei de folosinţă şi, în plus, pretinde să fie lăsat a culege pentru sine ultima recoltă şi, de asemenea, să fie
despăgubit pentru investiţia efectuată constând în instalarea unui sistem modern de irigaţii.
Ce soluţie pronunţă instanţa şi cu ce motivare ?

4)La 25 ianuarie 2003 X. şi Y. vă solicită o consultaţie cu privire la diferendul dintre ei, pe de o parte,
şi Q., proprietar al unui teren agricol, pe de altă parte. În fapt, acesta din urmă a constituit la 23 septembrie
1996 un drept de uzufruct în favoarea lui A. pe termen de 10 ani.
La 1 ianuarie 1997, fără a cere în prealabil acordul lui Q., A. a încheiat cu B. un contract de arendare
având ca obiect terenul agricol respectiv. Prin contract se stabilea o arendă anuală de 30 milioane lei care
trebuia să fie plătită pe data de 31 decembrie a fiecărui an.
Pe 21 iunie 2001, A. decedează, lăsând ca moştenitori pe X. şi Y. şi fără a fi încasat vreo sumă de
bani în baza contractului de arendare. Aflând la 5 ianuarie 2003 despre existenţa uzufructului şi a arendării,
X. şi Y. îi cer lui B. plata unei sume de 180 de milioane lei cu titlu de arendă pentru perioada 1997-2002. B.
se opune la această cerere arătând că a plătit deja această sumă lui Q. cu două zile în urmă.

63
Arătaţi argumentat ce fel de acţiune ar putea să introducă X. şi Y. pentru a intra în posesia sumei
pretinse şi evaluaţi şansele de admitere a acestei acţiuni.(stete ex.2003)

5. a) Intre A si B intervine la 18.10.1995 un contract de uzufruct viager cu privire la un imobil- casa


de locuit- , proprietatea lui A.
In septembrie 1997, la intoarecerea din concediul petrecut in strainatate, B il gaseste pe X instalat in
casa impreuna cu intreaga lui familie, pretinzand ca ar fi adevaratul proprietar al imobilului.
B este nevoit sa formuleze actiune in justitie impotriva lui X , solicitand sa i se lasa in deplina posesie
imobulul respectiv.Avocatul paratului cere instantei introducerea in cauza a lui A , cosiderandu-l pe B doar
un detentor precar ce nu are calitatea procesuala activa necesara.
Cerinte :
1) Analizati apararea paratului conform careia uzufructuarul are calitatea unui detentor precar.
2) Ce fel de actiune are la indemana uzufructuarul impotriva tertilor ?
3) Dar nudul proprietar ?
b) In situatia in care imobilul- obiect al uzufructului – ar fi fost ocupat de A (nudul proprietar), aratati
ce actiuni ar avea la indemana B ( titularul dreptului de uzufruct).

64
6. A il actioneaza in justitie pe B in temeiul art.612 C.civ, solicitand obligarea paratului de a inchide
ferestrele pe care le-a deschis cu nerespectarea distantei de 19 decimetri si ,in plus, la distanta care-i
permite o vedere panoramica a proprietatii reclamantului.
In cursul dezbaterilor, B invedereaza instantei ca ferestrele respective nu intra sub incidenta
prohibitiei legale invocate de catre A , intrucat au dimensiuni relativ reduse, de 40/30 cm, fiind deschise in
peretele podului casei sale; de asemenea, paratul cere respingerea actiunii pe considerentul ca reclamantul
nu a dovedit prejudiciul suferit .
Cerinte :
Analizati apararea lui B.
Solutionati cererea introdusa de A.

7. In primavara anului 2000, in urma unei inundatii, A ii cere vecinului sau B un drept de trecere pe
proprietatea acestuia, pentru a avea acces la drumul public.
Intrucat cei doi proprietari vecini nu reusesc sa ajunga la un acord amiabil, A solicita instantei sa se
pronunte in legatura cu nasterea unui drept de trecere in favoarea sa, aratand ca este in masura sa-i ofere lui
B – ca si despagubiri, in temeiul art.616 C.civ.- o parcela de teren pe care o detine in sat.
B isi motiveaza impotrivirea pe faptul ca nu intotdeauna drumul lui A catre calea publica este
impracticabil, acesta depinzand de sezoanele ploioase.
Cerinte :
a)Il poate obliga instanta pe B sa accepte parcela da teren ca despagubire?
b) Se poate naste un drept de servitute din datele spetei ?

8. a) Intre A si B intervine la 14.10.1970 o intelegere consemnata printr-un inscris sub semnatura


privata privind deschiderea de catre B a unei ferestre spre proprietatea apartinand lui A la o distanta mai
mica decat cea prevazuta in Codul civil. In primavara anului 1972, cu ocazia unor reparatii majore la casa
sa, B deschide o a doua fereastra spre proprietatea vecinului sau.
La 15.06.2002, X, mostenitorul lui A, ii pune in vedere lui B ca nu a respectat titlul de constituire a
servitutii . Cum se poate apara B fata de aceasta acuzatie ?
b)La 12.10.1970 A dobandeste - printr-un contract inheiat sub semnatura privata- dreptul de a trece
pe jos prin curtea vecinului sau B pentru a avea acces spre padurea din apropiere.Un an mai tarziu, A isi
cumpara o trasura si impreuna cu familia sa, la fiecare sfarsit de saptamana se indreapta cu respectivul
mijloc de transport spre padure.
In primavara anului 2003, constatand ca o portiune din terenul sau este grav deteriorata datorita
urmelor adanci lasate de rotile trasurii lui A, B ii interzice sa mai travereseze altfel dect pe jos curtea sa.
Cum il sfatutiti pe A sa procedeze ?
Cerinte:
I)Identificati problemele de drept comune celor doua ipoteze (a si b).
2)Exista vreo diferenta in ceea ce priveste solutionarea lor in fiecare caz in parte?

9. Sotii AB si AC au contractat la 15.10.1992 cu X instrainarea apartamentului lor, cu clauza de a


continua sa locuiasca in imobil, pana la sfarsitul vietii lor.In 1999 intervine decesul lui AB, iar X se
instaleaza intr-o parte a imobilului; AC introduce o actiune in justitie impotriva acestuia pentru apararea
dreptului sau de a folosi intreaga locuinta.
Cerinte :

65
a)Calificati natura juridica a actiunii lui AC si termenul inlauntrul caruia poate fi introdusa cu succes.
b)Precizati ce drept poate invoca paratul pentru a-si motiva ocuparea imobilului .
c) Solutionati cererea introdusa de AC.

10. Prin actiunea inregistrata sub nr.x/2000depusa la judecatoria sectorului y din Bucuresti,
reclamantul A a solicitat rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare a unui imobil -casa de locuit-
incheiat cu paratul B, contract autentifiat sub nr.1290/25.08.1998.
In motivarea cererii sale, reclamantul arata ca B nu si-a indeplinit obligatiile asumate prin contractul
mentionat, si anume, de a respecta folosirea de catre A – cu titlu viager- a unei camere plus dependinte din
imobil; A demonstreaza cu martori ca paratul ii aplica rele tratamente cu scopul de a-l determina sa
paraseasca imobilul.
Cerinte:
a)Calificati dreptul pe care il are reclamantul asupra imobilului in litigiu.
b)Ce actiune are la indemana A pentru apararea dreptului sau?Solutionati cererea lui A.

11.a) Intre A si B s-a incheiat la 15.10.1972 un antecontract de vanzare-cumparare cu privire la un


teren intravilan proprietatea lui A, urmat de predarea ternului si de plata pretului.
Imediat dupa incheierea respectivului act juridic, B incepe lucrarile la construirea unei case de
locuit; in decembrie 1973 A decedeaza , iar mostenitorii lui nu sunt de acord sa perfecteze contractul cu B,
astfel incat, in 1976 acesta formuleaza o actiune in justitie pentru a fi recunoscut ca proprietar asupra
imobilului format din teren plus constructie.
Cerinte :
a) Rezolvati problemele de drept din speta, cu observarea legilor aplicabile.
b)Solutionati speta potrivit legislatiei actuale.

12. a) In anul 2000, sotii AB si AC – proaspat casatoriti- se hotarasc sa inceapa lucrarile de


construire a unui imobil tip vila pe terenul care a fost donat de parintii lui Ab acestuia in 1995.
O parte din materialele de constructie au fost donate de catre nasii familiei A, care sunt asociati la o
firma de constructii, cealalta parte urmand a fi achizitionata de catre soti impreuna.
Cerinte :
1)Prezentati ce dreptuiri au sotii asupra terenului si respectiv, asupra constructiei.
2) Raspundeti la aceeasi cerinta pentru ipoteza in care materialele de constructii ar fi fost procurate de catre
AB inca din anul 1998.

III. Literatura juridica

Comentati urmatoarele citate:

a)”Rezumam aici deosebirile dintre obligatia personala, dreptul de uz real si servitutea reala .
Obligatia exista independent de posesia unui imobil de catre creditor. Ea poate avea drept obiect
principal o prestatie pozitiva. Ea se trasnmite in mod pasiv mostenitorilor debitorului si in mod activ
mostenitorilor creditorului, fara a se transmite dobanditorilor cu titlu particular ai fondurilor debitorului si
creditorului.
Dreptul de uz exista de asemenea independent de posesia unui imobil de catre uzuar. Insa
proprietarul imobililui lovit de acest drept nu poate fi tinut la o prestatie pozitiva. Dreptul nu se transmite in

66
mod pasiv mostenitorilor proprietarului grevat, ... dar se transmite in schimb tuturor dobanditorilor, cu titlu
universal sau particular ai imobilului.
Servitutea reala, ca si dreptul de uz, nu poate avea ca obiect principal o prestatie personala pozitiva
si nu se transmite mostenitorilor proprietarului care nu iau posesia imobilului grevat. Insa ... servitutea
necesita posesia unui imobil ... , este perpetua prin natura ei si nu poate fi cedata independent de fond.
“(C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu)31
b)”Servitutile au fost inventate pentru marirea utilitatii anumitor bunuri.Felul serviciului pe care
fondul aservit il face fondului dominant nu este determiant de lege; poate varia de la caz la caz.In art.637
Codul ( francez,art.576 C.civ.rom.-n.n.) nu se mentioneaza decat uzul si utilitatea; cei doi termeni par
sinonimi.Se recunoaste in mod unanim ca servitutea poate fi stabilita pentru simplul agrement al fondului
dominant.Astfel este servitutea de prospect care impiedica un proprietar de a construi sau planta , pentru a-l
menaja pe vecinul sau in legatura cu privelistea de care de bucura. .....
Servitutea de trecere (subl.n) este acordata de lege in virtutea exploatarii
fondurilor... ....exploatarea industriala trebuie luata in considerare in acelasi fel cu exploatarea
agricola.Proprietarul poate reclama trecerea atat pentru exploatarea unei cariere, a unui zacamant,... a unui
stabiliment industrial, cat si pentru cultura cartofilor.Trebuie mers chiar mai departe. Proprietarul unui fond
inchis este liber sa-l exploateze cum doreste si a-i aduca orice inovatie pe care o considera utila, de a mari,
de exemplu stabilimentul industrial reclamand, pe cale de consecinta, un nou pasaj de trecere , daca cel
initial a devenit insuficient.”(M.Planiol,G.Ripert)32
c)Uzufructuarul “ar putea, dupa parerea tuturor, sa faca modificarile care, fara a tinge forma lucrului,
ar tinde numai a-l imbunatati si a-i mari valoarea, de exemplu: sa zugraveasca peretii imobilului..., sa-i
imbrace in tapete, sa aseze parchete, etc.
El n-ar putea insa, in principiu,fara consimtamantul nudului proprietar, sa schimbe configuratia
externa a casei supusa uzufructului, nici distributia interioara a partamentelor.Astfel, el n-ar putea sa
mareasca sau sa micsoreze ferestrele imobilului, fie ca pentru aceasta ar trebui sa se atinga de peretii cei
grosi, fie ca stapanul casei....ar prefera sa aiba fereste mari sau mici.
A fortiori, el n-ar putea sa darame o cladire, neque villam diruere,sa sa taie copacii roditori.El n-ar
putea,... sa aseze un uluc sau un conduct de apa sau sa strice peretii.Tot astfel, el n-ar putea, cel putin dupa
unii, sa transforme o vie sau o livada intr-un pamant de aratura, sau vice-versa, aceasta ne mai insemnand a
se folosi, ci a abuza de folosinta sa.( art.558).
Uzufructuarul ar putea insa, dupa parerea tuturor, sa faca constructiile necesare la folosinta sa,
precum: hambare, cosare, etc., si a fortiori, deci, sa sfarseasca constructiile incepute de altii in acest scop.El
ar putea chiar sa cladeasca o uzina pe fondul supus uzufructului, daca aceasta ar fi mijlocul de a trage
foloase mai mari din produsul fondului.”( D.Alexandresco)33
d)”Sarcina de a conserva substanta, salva rerum substantia, prilejuieste discutii doctrinalede cea mai
mare densitate.Nimic uimitor in asta, de vreme ce controversele dateaza din dreptul roman iar autorii
Codului civil au refuzat sa le transeze.
Doua conceptii principale ale substantei se opun: cea materiala si cea functionala.Dupa prima
conceptie, substanta de conservat ar putea fi materia din care se compune lucrul sau forma sa
constitutiva.Multe schimbari de destinatie par a fi astfel posibile; transformarea unui imobil de locuit intr-un
loc de exercitare a unei profesii nu presupune intotdeauna amenajari ale materiei sau ale formei.Conceptia
functionala este mai restictiva: ea impune conservarea <manierei de a fi intr-unanumit fel a lucrului>, a

31
C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu,op.cit.,p.284
32
M.Planiol,G.Ripert,op.cit.,p828-860.
33
D.Alexandresco,op.cit.,vol.III,p.402-403

67
<ansamblului principalelor calitati care fac lucrul potrivit pentru un anumit uzaj>.In mod insensibil, aceste
interpretari sfarsesc prin a interzice schimbarile in folosinta lucrului. ”(C.Atias)34

Bibliografie minimala
1.C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001,p.269-305.

2.V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale”, vol.I,Humanitas,Bucuresti,2004, p.465-553.

PUBLICITATEA IMOBILIARA

I.Scurte precizari teoretice.

1.Notiunea de publicitate desemneaza “modalitatile prin care anumite acte sau operatiuni juridice
sunt aduse la cunostinta publicului ori,dupa caz,sunt savarsite in locuri publice , cu sau fara participarea
acestuia”.35
Prin publicitatea imobilara intelegem “totalitatea mijloacelor juridice prevazute de lege prin care s
edetermina situatia materiala si juridica a bunurilor imobiliare , in mod public,prin registre special tinute de
autoritatile statale, in vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare si cele legate de
asigurarea circulatiei lor in conditiile legii”.36
Necesitatea publicitatii imobiliare:
- asigurarea certitudinii juridice a operatiunilor imobiliare;
- realizarea opozabilitatii fata de terti a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale
imobiliare, fata de aspectul ca in materie imbiliara posesiunea nu valoreaza titlu de proprietate .
2.Sistemele de publicitate imobiliara existente de-a lungul timpului in tara noastra:
2.1.Sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni.
2.2.Sistemul cartii funciare.
2.3.Sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara.
2.4.Sistemul intermediar al cartilor de evidenta funciara .
2.5.Sistemul mixt al noilor carti funciare reglementat prin Legea nr.7/1996.

34
C.Atias,op.cit.,p.137-138.
35
M.Nicolae, Publicitatea imobiliara si noile carti funciare,Edit press MIHAELA
s.r.l.,Bucuresti,2000,p.78.
36
A se vedea C.Barsan,op.cit.,p339 si autorii citati la nota 1.

68
a).Sediul materiei: Legea nr.7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare37;Regulamentul de
organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului
de stat, ministrul justitiei nr.2371/C/199738; Instructiunile privind infiintarea cartilor funciare cu caracter
nedefinitiv, aprobate prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justitiei nr.1330/C/1999 ( nepublicate).
b).Notiuni terminologice:
-Carte funciara:a)inscris sau document de publicitate imobiliara;b)registru funciar;c)institutia juridica care
cuprinde totalitatea normelor juridice care reglementeaza in mod unitar publicitatea drepturilor reale
imobilare prin cartile funciare.39
-Cadastrul general:sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care s
erealizeaza identificarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor , precum si a
celorlator bunuri imobile de pe intreg teriroriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar(art.1
L7/1996).
-Imobil:parcela de teren, cu sau fara constructii( art.1 alin.3 L 7/1996).
-Drept tabular : drept real imobiliar inscris in cartea funciara.
-Posesor tabular : persoana inscrisa in cartea funciara , numita in raport cu cel care dobandeste dreptul si
antecesor tabular, iar cel care urmeaza sa fie inscris este succesorul tabular .40
c).Cuprinsul cartilor funciare.
2.6.Principiile noilor carti funciare.
a)-Principiul publicitatii integrale: in cartea funciara trebuie inscrise toate drepturile reale, operatiunile
materiale si cele juridice prin care se constituie, se transmite ,se modifica sau se stinge un drept real (si in
unele cazuri si drepturile de creanta , actiunile in justitie , faptele sau raporturile juridice referitoare la
imobilelel cuprinsein carte funciara); exceptie: art.28 L7/1996.
b)-Principiul relativitatii: inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai impotriva celui care, la
inregistrarea cererii sale era inscris sau urmeaza sa fie inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea
urmeaza a fi facuta (art.24 L 7/1996).
c)Principiul legalitatii :judecatorul va incuviinta inscrierea in cartea funciara dupa verificarea indeplinirii
conditiilor prevazute de lege( art.50-52 L 7/1996).
d)Principiul opozabilitatii fata de terti a inscrierilor in cartea funciara:dobandirea, modificarea au stingerea
unui drept real imobiliar nu poate fi opusa tertilor decat dupa inscrierea in cartea funciara(art.27 L 7/1996);
exceptie art.28 L 7/1996.
e)Principiul prioritatii inscrierilor: ordinea inregistrarii cererilor determina rangul inscrierilor (art.27 L
7/1996).
f)Principiul fortei probante absolute a inscrierilor de drepturi reale in favoarea tertilor (principiul publicitatii
materiale a cartilor funciare): cuprinsul cartilor funciare se considera exact in folosul acelora care au
dobandit un drept real cu titlu oneros sau gratuit , daca in momentul dobandirii dreptului nu a fost notata in
cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei sau daca din titlul transmitatorului si din
cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situatia juridica reala.(art.34 si art.37
L 7/1996).

Ipoteza este urmatoarea:

37
Publicata in “Monitorul oficial” nr.61 din 26 martie 1996, partea I . modificata primn legea
nr.247/2005, publicata in M.O.nr.653 din 22 iulie 2005.
38
Publicat in “Monitorul oficial”,nr.84 din 23 februarie 1998.
39
M.Nicolae,op.cit., p.134.
40
Ibidem. p.304.

69
( antecesor tabular) (posesor tabular) (succesor tabular de buna-
credinta)
Primus -----------------------> Secundus ----------------------------> Tertius
transmitere nevalabila drept real transmitere valabila drept real cu titlu gratuit
sau oneros
Inscriere inexacta =beneficiarul regulii art.34, 37, 38

2.7.Inscrierile in cartea funciara-art.44 Regulament:


a)-intabularea:este operatiunea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real
devine opozabila tertilor de la data inregistrarii cererii de inscriere, avand ca obiect inscrierea definitiva a
drepturiloe reale (art.28 L 7/1996);
b)-inscrierea provizorie: este operatiunea prin care transmiterea, constituirea,modificarea sau stingerea unui
drept real devine opozabila tertilor, sub conditie si in masura justificarii ei.(art.28 L7/1996,art.90,95 96,97
Regulament);
c)-notarea : are ca obiect actele, faptele sau raporturile juridice referitoare la drepturile reale intabulate si la
titularii lor, in scopul de a le face opozabile tertilor sau numai de a le aduce la cunostinta acestora( art.28 L
7/1996).
2.8. Actiunile de carte funciara.
a)Actiunea in prestatie tabulara. Art .29 L 7/1996 prevede cacel care s-a obligat sa stramute sau sa
constituie un drept real este obligat sa predea toate inscrisurile necesare inscrierii, iar in alin.2 se precizeaza
ca dca un drept real se stinge, titularul este obligat sa predea inscrisurile necesare radierii.
In alin.3 se prevede posiblitatea ca prin instanta sa se suplineasca consimtamantul celui care refuza sa
predea inscrisurile.
Alin.5 reglementeaza actiunea in prestatie tabulara speciala, indreptata impotriva tertului care a
dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau a fost de rea-credinta la incheierea actului;dobanditorul
anterior va cere astfel instantei sa acorde inscrierii sale rang preferential.
b)Actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara.Art

II.Rezolvati urmatoarele spete.

1.Intre A, in calitate de vanzator si B, in calitate de cumparator se incheie la 25.10.1999 un contract


de vanzare –cumparare printr-un act sub semnatura privata cu privire la un apartament situat in Bucuresti,
dobanditorul intrand in posesie la cateva zile de la semnarea actului.
Ulterior,la 10.02.2000, A doneaza acelasi apartament lui C, dobanditor de buna credinta, aceasta
ultima stramutare fiind singura urmata de inscrierea in cartea funciara.
Precizati mijlocul juridic prin care B poate obtine recunoasterea dreptului sau asupra imobilului in
cauza, tinand cont de faptul ca C ii opune lipsa formei autentice a titlului lui B precum si neideplinirea
formalitatilor de publicitate.

70
2. La 18.10 2002 A – in calitate de vanzator – si B – in calitate de cumparator- s-au prezentat la
notarul N pentru autentificarea contractului de vanzare-cumparare a unei case si a terenului aferent
Notarul consemneaza ca instrainatorul isi dovedeste calitatea de proprietar al imobilului invocand o
posesie neintrerupta de peste 30 de ani, prezentand si certificatele de atestare fiscala din care rezulta ca
imobilul se afla in patrimoniul lui A din 1970.
Judeacatorul de carte funciara refuza insa efectuarea intabularii, invocand lipsa de dovada a dreptului
de proprietate a instrainatorului.
Este legal refuzul judecatorului ? Argumentati.

3. A si B au incheiat un contract de vanzare-cumparare cu privire la un teren: partile s-au inteles ca la


data autenrificarii contractului sa se plateasca o parte din pret, si anume, sumade 30 de milioane lei, urmand
ca restul de 18 milioane lei sa fie platit peste un an de zile.
Cerinte :
a) Considerati ca plata partiala a pretului trebuie mentionata in actul notarial de autentificare ?
b) Cum se va proceda la intabularea in cartea funciara intr-o asemenea situatie ? Este nevoie de o mentiune
speciala?

4.A, B si C au cumparat un teren agricol in comuna Lunca , jud.T., in cote egale, in suprafata de 30
ha.
a)Cum se va face intabularea in cartea funciara cu caracter nedefinitiv a dreptului de proprietate
respectiv ?
b)Avand in vedere ca partile au folosit si cultivat fiecare cate 10 ha de teren , considerati ca se va putea
solicita ulterior inscierea in cartea funciara in mod separat a acestor portiuni de 10 ha ? ( a se vedea art.136
Regulament...)

5. A si B se prezinta la biroul de carte funciara de pe langa judecatoria x pentru intabularea dreptului de


proprietate referitor la o casa plus terenul aferent gospadariei: cererea de intabulare este insotita de
contractul de vanzare –cumparare autentificat si de masuratorile cadastrale.
Instrainatorul A sustine ca a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in virtutea art.23 din Legea
nr.18/1991; judecatorul de carte funciara, prin incheiere motivata, respinge cererea de intabulare, pe
considerentul ca vanzatorul nu si-a dovedit dreptul de proprietate, intrucat nu a prezentat ordinul prefectului
de atribuire a terenului aferent gospodariei, conform art.36 ali.6 din Legea nr.18/1991.
Este legala respingerea cererii de intabulare ?

6. La15.o4.2000, intre A si B intervine un contract de vanzare –cumparare referitor la o casa de


locuit plus terenul aferent, operatiune urmata d eintabularea dreptului pe numele cumparatorului.
a) La 10.11.2003 A va solicita sfatul in calitate de avocat , intrucat urmareste sa obtina desfiintarea
cotractului pe motivul neindeplinirii d ecatre B a unei obligatii contracutale.
Cum il sfatuiti pe A sa actoineze ?
b) B stramuta cu titlu gratuit dreptul sau de proprietate asupra imobilului rspectiv asupra lui C , la
12.10 .2002, efectuandu-se totoodata si inscrierea in caretea funciara a acestei tranzactii.
X, mostenitorul lui A, este interesat sa solicite pe cale judecatoreasca desfiintarea contractului
incheiat intre autorul sau si B in anul 2000. Ce motive poate invoca X si care este modalitatea juridica de a
actiona ?

Bibliografie minimala

71
1.C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001,p.339-346.

2. M.Nicolae, Publicitatea imobiliara si noile carti funciare,Edit press MIHAELA s.r.l.,Bucuresti,2000,

APARAREA DREPTURILOR REALE PRINCIPALE

I.Scurte consideratii teoretice


Trebuie facuta distinctia intre apararea dreptului de proprietate si apararea celorlator drepturi reale.
1.Mijloace de aparare:
a)-Constitutia prevede garantarea dreptului de proprietate precum si interdictia unor masuri de trecere
fortata in proprietatea statului;
b)-in dreptul civil proprietatea este aparata prin mijloace nespecifice ( ex.; actiuni in anulara sau nuluitastea
unor contracte, actiuni personale nascute din contracte et.) si mijloace specifice(actiunea in revendicare).
2.Actiunea in revendicare.Definitie : este acea actiune reala prin care proprietarul neposesor cere
restituirea bunului de la posesorul neproprietar sau de al detentorul precar.41
Fundamentul actiunii inrevendicare este dreptul de proprietate, iarscopul actiunii este recastigarea posesiei,
ca atribut al dreptului.
2.1.Caracterele actiunii: -este reala(se intemeiaza pe dreptul de proprietate)
-este petitorie ( spre deosebire de actiunile posesorii).
2.2.Conditii de exercitare.
4 Reclamantul trebuie sa fie titularul exclusiv al dreptului de proprietate.
5 In materia trecerii unor bunuri imobile in proprietatea statului in perioada 1945-1989, s-a pus problema
daca instantele au dreptul de a se pronunta asupra legalitatii modului de trecere in proprietatea statului;
aceasta chestiune se raporteaza la legile speciale : L nr.112/1995 si L nr.10/2001.
2.3.Felurile actiunii in revendicare: - imobiliara
41
Fata de detentorul precar, proprietarul neposesor mai are la indemana o actiune: cea
personala,de rstituire a bunului, nascuta din contract.

72
-mobiliara.
Regimul lor juridic este diferit in ceea ce priveste proba dreptului de proprietate si identic in ceea ce
priveste imprescriptibilitatea si efectele lor.
Imprescriptibilitatea actiunii in revendicare mobiliara si imobiliara decurge din caracterul perpetuu al
dreptului de proprietate.
2.4.Actiunea in revendicare imobiliara.Proba. Intr-o actiune in revendicare, reclamantul trebuie sa-
si dovedeasca dreptul sau de proprietate.
In materie imobilara notiunea de titlu are doua acceptiuni;
-lato-sensu : temeiul juridic (acte juridice unilaterale sau bilaterale, fapte juridice )al invocarii dreptului sau,
din care sa rezulte concluzia existentei valabile a dreptului; proba va varia in functie de izvorul juridic pe
care isi intemeiaza dreptul sau (actul sau faptul juridic stricto-sensu).
-stricto-sensu : prin titlu se intelege instrumentul probationis.
Toate mijloacele de proba sunt prezumtii, va castiga cel care invoca in favoarea sa o prezumtie mai
puternica;singura prezumtie absoluta este uzucapiunea.

Fata de dificultatile teoretice si practice de proba a dreptului de proprietate, practica judecatoreasca a


conturat urmatoarele reguli sintetizate in tabelul de mai jos :

Dovada dreptului de Reclamantul Paratul Solutia


proprietate
Nici o parte nu are - - Compararea celor doua posesii ; va
titlu castiga partea care va invoca o
posesia mai caracterizata.
Una din parti are titlu titlu posesie Reclamantul va castiga daca data
titlului este anterioara posesiei
paratului( datorita caracterului
absolut al dreptului real )
-//- -//- - titlu Actiunea reclamantului va fi respinsa.
Ambele parti au titluri. titlu titlu -daca provin de la acelasi autor va
castiga partea care a efectuat
formalitatile de publicitate(si ambele
titluri sunt cu titlu oneros 42) sau
partea care are titlul cu data mai
veche;
-daca provin de la autori diferiti se
vor compara drepturile de proprietate
ale acestora.

In acest tabel, notiunea de titlu se refera la acceptiunea de instrumentum probationis.


42
daca al doilea titlu este inscris in cartea funciara dar este o liberalitate, conform art.30 L
7/1996,primul dobanditor cu titlu oneros va putea obtine o inscriere cu rang preferential( actiune
in prestatie tabulara speciala).

73
2.5.Actiunea in revendicare mobiliara.In materie mobiliara proba dreptului de proprietate prezinta
anumite particularitati :
- posesia instituie o prezumtie absoluta de proprietate pentru posesorul de buna-credinta;
- actiunea in revendicare nu este posibila in conditiile art.1909 alin.1.

Actiunile in revendicarea bunurilor mobile pot fui reprezentate astfel:

Temeiul Reclamantul Paratul Solutia


juridic
Art.1909 Proprietarul care s-a Posesorul de buna-credinta Actiune in revendicare
alin.1 C.civ. desesizat in mod voluntar si cu titlu oneros al bunului. inadmsibila.
de bun.
Art.1909 Proprietarul care a pierdut Posesorul de buna-credinta Actiune in revendicare
alin.2 C.civ. sau caruia i s-a furat bunul si cu titlu oneros al bunului. admisibila in 3 ani.
Art. 1910 Proprietarul care a pierdut Posesorul de buna-credinta Actiune in revendicare
sau caruia i s-a furat si cu titlu oneros al bunului conditionata de
bunul. acizitionat la”balci,targ sau restituirea pretului
vindere publica” catre parat.
Art.480 Proprietarul -neposesor Posesorul de rea-credinta Actiune in revendicare
s.u.C.civ. Detentorul precar imprescriptibila.
(dreptul Hotul
comun) Gasitorul

2.6.Efectele actiunii in revendicare.


a)-restituirea lucrului: liber de orice sarcini;
b)-restituirea fructelor: numai posesorul de rea-credinta ;
c)-cheltuieleile facute cu lucrul: - necesare-se restituie
- utile-se restituie in masura sporului de valoare
-voluptuarii-nu se restituie daca nu maresc valoarea lucrului.
3.Actiunea negatorie.
-reclamantul:titularul dreptului de proprietate;
-paratul:titularul unui drept real-uzufruct,uz,abitatie, superficie;
-obiectul actiunii:negarea dreptului real al paratului asupra imobilului proprietatea reclamantului ;
-este imprescriptibila extinctiv, dar prescriptibila achizitiv.
4.Actiunea confesorie.

74
-reclamantul: cel ce se pretinde titularul unui dezmembramant al dreptului de proprietate;
-paratul:detinatorul sau proprietarul imobilului;
-este prescriptibila in termenul de 30 de ani.

II.Rezolvati urmatoarele spete.

1. La 23 februarie 1998, la câteva ore după ce cumpărase un radiocasetofon primind în acest sens
o factură doveditoare de la un magazin specializat, A. îl pierde în zona centrului Capitalei. B. îl găseşte şi îl
aduce la el acasă, folosindu-l în interes propriu.
Nemulţumit de uzura acumulată în timp, la 18 februarie 2001, B. se duce la talcioc unde se înţelege
cu X. asupra condiţiilor şi preţului de vânzare a radiocasetofonului. Deoarece X. nu avea asupra sa suma
cuvenită cu titlu de preţ, predarea radiocasetofonului de la B. la X. are loc după 5 zile, când se plăteşte şi
preţul.
În ziua executării celor două prestaţii, A. află identitatea celui care a găsit radiocasetofonului şi se
deplasează la domiciliul acestuia cerând restituirea, însă B. îl informează că l-a predat deja lui X. Peste alte
5 zile, A. introduce împotriva lui X. o acţiune prin care solicită restituirea radiocasetofonului în deplină
proprietate şi posesie, depunând la dosarul cauzei factura de provenienţă a bunului şi consemnând în mod
irevocabil la dispoziţia pârâtului o sumă egală cu preţul la care acesta din urmă a cumpărat bunul.
Ce soluţie va pronunţa instanţa şi cu ce motivare?

2. Sotii AB si AC locuiesc impreuna de peste zece ani in casa din strada Orhideei nr.69, Bucuresti.In
vara anului 2002, pe cand se intorceau din vacanta, spre surprinderea lor l-au gasit instalat in casa pe X, un
var indeparatat de-al domnului AC; intrusul reclama un drept asupra imobilului, al carui temei ar fi un
testament redactat de T la 12.10.1989.
In consecinta, AB formuleaza o actiune in revendicare impotriva lui X, prezentand ca titlu de
proprietate contractul de vanzare –cumparare datat 14.11.1990, incheiat intre el si sotia sa , pe de o parte
( in calitate de cumparatori) si T, pe de alta parte ,in calitate de vanzator.
Cerinte:
a) Solutionati cererea introdusa de catre AB,cu precizarea problemelor de drept inerente..
b) Rezolvati speta in conditiile in care obiectul revendicarii l-ar fi constituit un tablou, sustras de X din casa
familiei AB.
c)Rezolvati speta in situatia in care AB, AC si X ar fi cumparat impreuna – in cote parti egale-
imobilul de la T.

3. Gradinarul A ingrijeste curtea si gradina lui B de peste treizeci de ani.In primavara anului 1972 i s-a
defectat masina de tuns iarba , astfel incat ii cere permisiunea lui B sa foloseasca masina acestuia , pentru a-
si putea onora obligatiile de serviciu fata de ceilalti proprietari din cartier.
La scurt timp, B decedeaza , iar mostenitorul sau,X, afla abia in 2002 – citind o scrisoare mai veche de-a
tatalui sau- ca utilajul respectiv se afla inca la A.Datorita valorii sentimentale a bunului respectiv, ii pune in
vedere batranului gradinar sa il predea.
A se apara , fiind sfatuit de nepotul sau, student la Drept, sa sustina ca a dobandit dreptul de proprietate
prin uzucapiune, in favoarea sa implinindu-se teremnul de treizeci de ani stipulat de art.1890 C.civ.

75
Ia aceste conditii, X introduce o cerere de chemare in judecata a lui A, solicitand sa-i lase in deplina
proprietate si linistita posesie bunul respectiv ; in ceea ce priveste sustinerea paratului, X afirma in fata
instantei ca uzucapiunea reglementata prin 1890 C.Civ. se refera exclusiv la bunuri imobile.
Cerinte:
a a)Solutionati actiunea in justitie introdusa de X.
b b)Rezolvati speta in ipoteza in care gradinarul ar fi decedat , iar in calitate parat ar fi fost chemat in
judacata mostenitorul acestuia, Y. Are vreo imortanta buna sau reaua credinta a acestuia ?
c
d 4.A intenteaza o actiune in justitie impotriva lui B la 12.10.2000 solicitand instantei ca paratul sa fie
obligat sa ii lase in deplina proprietate si linistita posesie un imobil.In sustinerea pretentiei sale, reclamantul
produce contrctul autentic de vanzare-cumparare prin efectul caruia a dobandit proprietatea asupra
imobilului si evidentiaza ca, dupa cinci ani de la incheierea acestui contract , paratul a intrat in mod nelegal
si abuziv in posesia imobilului.
B se apara invocand articolul 973 C.civ. si afirmand, pe acest tmei, faptul ca in realitate contractul
produs de reclamant este fata de el un res inter alios acta , care, in aceste conditii, nu ii este opozabil.
Cerinte :
a) Ce solutie pronunta instanta?
b) Considerati ca solutia depinde de un anumit aspect- neprecizat in speta ?

5. La 15.11.1996, A formuleaza o actiune in justitie impotriva Consiliului general al municipiului


Bucuresti, pentru a i se lasa in deplina proprietate si linistita posesie imobilul- casa de locuit- din strada
Roma, nr.32, Bucuresti.
Reclamanta isi dovedeste dreptul sau de proprietate pe baza testamentului olograf al tatalui sau,X,
decedat in anul 1989 si cae, la randul sau, detinea imobilul in temeiul contractului de vanzare-cumparare
autentificat sub nr.1230/1960.
Consilierul juridic al paratei sustine ca in evidenta Consiliului imobilul figureaza ca trecand in
proprietatea statului in baza Decretului nr.223/1974, la data de 10.09.1976.
Instanta, invocand rolul sau activ in cadrul procesului civil, constata ca potrivit art. 4 din Decretul
nr.223/1974, un imobil trecea in proprietatea statului pe data emiterii unei decizii administrative.
Reclamanta invedereaza instantei ca nici ea, nici autorul ei nu au luat cunostinta de existenta unei
asemenea decizii adminstrative, iar parata nu a fost in masura sa produca o dovada in acest sens.
Cerinte :
a) Precizati modul si momentul transferului dreptului de proprietate asupra imobilului.
b) Care considerati ca era functia deciziei administrative ?
c) Solutionati cererea introdusa de reclamanta.

6. a) Prin actiunea civila nr.x/12.01.1996, reclamantii A si B au actionat in justitie Consiliul general al


municipiului Bucuresti pentru a le lasa in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in strada
Zorilor, nr.16, sector 1, compus din parter plus doua nivele.
In motivarea actiunii, reclamantii arata ca imobilul a fost nationalizat prin Decretul nr.92/1950 ,
aflandu-se la acea data in proprietatea tatalui lor, X, si care figura in listele –anexa la decret la pozitia 190;
de asemenea , A si B sustin ca Decretul nr.92/1950 a fost aplicat gresit cu privire la proprietatea autorului
lor, , intrucat acesta era in acea perioada asistent universitar la Facultatea de Filosofie, nefiid , asadar,
industrias, bancher sau mare comerciant.

76
Instanta constata ca data introdecerii actiunii de revendicare, a intrat deja in vigoare Legea
nr.112/1995- care reglementeaza situatia juridica a imobilelor cu destinatia de locuinte trecuta in
proprietatea statului-, astfel incat respinge actiunea formulata.Impotriva acestei sentinte, recalamantii au
formulat apel.
Cerinte :
1)Aratati care sunt motivele de apel care pot fi sustinete de reclamanti.
2)Solutionati apelul.
b) Rezolvati speta in ipoteza in care actiunea ar fi fost introdusa dupa intrarea in vigoare a Hotararii
Guvernului nr.11/1997.Ar fi fost diferita solutia ?
c) Rezolvati speta in ipoteza in care , cu doua saptamani inainte de publicarea Decretului nr.92/1950
si a listelor-anexa in Buletinul oficial, imobilul ar fi fost donat reclamantilor printr-un contract autentificat si
transcris in registrele de transcriptiuni.

7. La 15.08.1999 A formuleaza o actiune in justitie impotriva Societatii comerciale “X” pentru a


elibera imobilul situat in Bucuresti, strada Apusului, nr.12, asupra caruia reclamanta sustine ca are un drept
de proprietate rezultand contractul de vanzare-cumparare , autentificat si transcris in registrul de
transcriptiunui la 10.02.1960.
In cadrul apararii, paratul solicita instantei introducerea in cauza a unitatii de administrare a cladirilor
din fondul de stat- ICRAL- care i-a reparizat imobilul in litigiu.
Juristul chematei in garantie nu contesta faptul ca ICRAL-ul nu detine un titlu de proprietate , insa
considera ca statul a dobandit dreptul de proprietate prin posesia indelungata, de peste treizeci de ani.
In subsidiar, juristul solicita sa se constate ca imobilul a trecut in proprietatea statului ca urmare a
aplicarii Decretului nr.218 /1960 pentru modificarea Decretului nr.167/1958 privitor la prescriptia
extinctiva si care, in articolul III prevedea :”dreptul la actiune avand ca obiect restituirea , in natura sau prin
echivalent, a unu bun intrat, inainte de data publicarii sale, in posesia statului, in aceea a unei organizatiii
cooperatiste sau a oricarei organizatii obstesti, fie fara nici un titlu, fie in cadrul procedurii prevazute de
Decretul nr.111/1951, se prescrie prin doi ani socotiti da la data cand a avut loc intrarea in posesie.”
Cerinte :
a) Analizati apararea chematei in garantie.
b) Precizati care sunt problemele de drept ridicate prin aplicarea art.III din Decretul nr.218/1960.
c) Solutionati actiunea introdusa de reclamant.

III. Lectura juridica.

Comentati urmatoarele citate:

a) “ La Romani posesorul putea sa exercite dreptul de retentie asupra imobilului revendicat. El nu mai
poate insa exercita acest dreot in legislatia actuala, pentru ca garantiile si cauzele de precadere admise de
lege, fiind de stricta interpretare, retentia nu poate fi admisa, dupa rigoarea principiilor, decat in cazurile
anume statornicite de lege, adica: in cazurile art.509,771,1322,1323,1377,1444,1618,1619,1694,1700 c.civ.
etc. ...

77
... dupa un alt sistem tribunalele ar putea admite dreptul de retentie in favoarea unui posesor de buna
credinta, de cate ori reclamantul in revendicare n-ar infatisa garantii indestulatoare de solvabilitate. Pentru
aceasta trebuie insa sa existe conexitate intre lucrul retinut si creanta retentorului.
Este insa de observat ca nici un text de lege nu confera judecatorilor aceasta putere discretionara, pe
care o admite Curtea de casatie si este cam periculos ... de a da judecatorului dreptul de a dispune dupa
bunul sau plac de un drept real, de un fel de cauza de preferinta, in favoarea sau in contra creditorului.
Conchidem , deci, ca posesorul, fie chiar de buna credinta , nu poate sa retie imobilul pana la plata
impenselor ce-i datoreste proprietarul, si ca acest drept exceptional trebuie strict marginit in limitele legii.” (
D.Alexandresco )
b)“ Cum poate una din parti sa opuna celeilalte un titlu, in care ultima nu este parte, si pentru care
titlul este res inter alios acta ? Ar trebui sa decidem in rigoarea principiilor, ca o parte nu poate pune
adversarului un act, la care acesta nu a luat parte. Totusi atat jurisprudenta, cat si doctrina se pronunta
unanim in sens contrar .( ...) Pentru a justifica acest sistem, s-a spus ca proprietatea , spre deosebire de
dreptul de creanta, este un drept absolut, opozabil tuturor, si de aceea titlul care o constata are si el un efect
absolut si poate fi opus si celor care nu au luat parte la el ( Planiol, vol.1 n.2455; Alexandresco vol.3
p.267 ). S-a obiectat ... ca proprietatea nu are un caracter absolut decat atunci cand ea exista; or, aici este in
discutie tocmai existenta proprietatii, care nu poate fi stabilita decat cu conditia ca titlul invocat sa fie
opozabil adversarului; nu trebuie sa confundam dreptul transmis cu actul translativ. D-nii Colin si Capitant
au gasit deci alta justificare, care tine de natura generala a probei in materie de proprietate. In realitate cand
o parte opune adversarului sau un titlu de proprietate , ea nu invoca nicidecum un efect absolut al titlului, ci
invoca pur si simplu o prezumtie de proprietate in favoarea sa.( Colin et Capitant vol.1 p.1010 si 1012-
1013).” (C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu )
c)”...orice achizitionare a cuiva, care nu este proprietarul lucrului( a non domino) este nul si
neavenit.Eu nu pot sa folosesc pentru mine din ceea ce este al altuia mai mult decat a avut el insusi legal...
Eu pot fi intotdeauna un posesor loial al lucrului ( possesor bona fidei) , totusi numai un proprietar putativ(
dominus putativus), iar adevaratul proprietar are dreptul de redobandire( rem suam vindicandi).(I.Kant)

Bibliografie minimala

1.C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. ALL Beck, Bucureşti, 2001,p.199-
234.

TESTE GRILA

1)Creditorii chirografari : a) suporta efectele tuturor actelor incheiate de debitorii lor cu


tertii; b) trebuie sa indeplineasca masuri de publicitate a gajului lor general asupra bunurilor
debitorului; c) pot urmari si bunurile viitoare a le debitorului.
2)In materia patrimoniului: a) numai persoanele casatorite au patrimoniul impartit in
mase distincte de bunuri;b) o persoana poate sa aiba mai multe patrimonii, in functie de
interesele sale economice; c) patrimoniul formeaza obiectul gajului general al creditorilor
chirografari.
3)Dreptul de proprietate privata : a) este sacru si inviolabil ,potrivit Constitutiei;
b)reprezinta regula in materia regimului proprietatii in tara noastra; c) apartinand statului sau
unitatilor administrativ teritoriale are un regim juridic special.

78
4) Dreptul de proprietate este un drept absolut in sensul ca: a) este opus regimului
proprietatii feudale, compusa din dominium utile si dominium eminens; b) este cel mai comlet
drept real;c)poate fi exercitat fara vreo limita.
5) Proprietatea publica : a) este un sinonim pentru notiunea de domeniu public; b) este
inalienabila, in sesnul ca bunurile propreitate publica nu-si pot pierde in nici o circumstanta
aceasta calitate; c) este garantata constitutional in ideea protejarii proprietatii unitatilor
administrativ- teritoriale.
6)Notiunea de domeniu public : a) se refera numai la bunurile apartinand statului sau
unitatilor administratativ teritoriale; b) are si o acceptiune larga in dreptul civil, cuprinzand si
bunurile proprietate privata ce necesita un regim de paza si protectie.
7)Dreptul de administrare: a) poate fi incredintat regiilor autonome sau persoanelor
juridice de drept privat pentru explorarea unui bun public; b)este o exceptie de la caracterul
inalienabil al bunurilor publice; c) se poate dobandi in urma unei proceduri de licitatie.
8) Dreptul de concesiune: a)poate sa apartina persoanelor fizice sau juridice de drept
privat; b) are o consacrare constitutionala; c ) este un drept real, perpetuu, inalienabil.
9) Dreptul de inchiriere a bunurilor publice : a) este un drept real, opozabil erga omnes; b)
se dobandeste prin licitatie publica : c) se exercita in virtutea unui contract de inchiriere, supus
dreptului civil.
10)Clauza de inalienabilitate : a) este o limitare judiciara a dreptului de proprietate privata
; b) este interzisa in legislatia civila ; c) poate fi stipulata numai in actele cu titlu grastuit.
11) Raporturile de vecinatate intre proprietari: a)nu pot face obiectul unor conventi intre
proprietari; b) pot crea drepturi reale in favoarea acestora ;c) denumesc o limitare a dreptului de
proprietate privata.
12) Abuzul de drept in materia proprietatii : a) se paote solutiona pe cale judecatoreasca;
b) face obiectul unei legi speciale de reglementare; c)de lege lata, inseamna exercitarea dreptului
de proprietate privata contrar scopului economic si social , independent de existenta culpei.
13) Exproprierea: a) este interzisa in Constitutie in conditiile incare este efectuata pe
criterii discriminatorii; b) priveste atat bunurile publice, cat si bunurile proprietate privata; c) se
poate realiza cu titlu gratuit.
14)Nu pot dobandi terenuri in Romania : a) persoanele juridice straine b) persoanele
juridice romane cu capital suta la suta strain; c) cetatenii straina in baza unui testament.
15) Dreptul de proprietate privata asupra terenurilor : a) se poate dobandi nelimitat- din
punct de vedere material- prin mostenire; b) obliga la indeplinirea unor obligati propter rem
prevazute in legi speciale; c) poate fi instrainat catre cetateni straini dinmomentul modificarii
Constitutiei.
16)Coproprietarii: a) detin o cota materiala din bunul comun, proportionala cu cota ideala
din dreptul de proprietate; b) pot detine o portiune din bunul comun in baza unui partaj voluntar
de folosinta ; c ) pot instraina numai impreuna cotele ideale din dreptul de proprietate asupra
bunului comun.
17) Posesia: a) ca atribut al dreptului de proprietate ,este o stare de drept; b) poate fi
dovedita prin orice mijloc de proba ; c) este intotdeauna conforma cu dreptul de proprietate
asupra bunului .
18)Detentia precara : a) este un viciu al posesiei in conceptia Codului civil; b) este o stare
de drept si conforma cu ddreptul de proprietate; c) presupune un contact direct, material cu
bunul, fara existenta vreunui element intentional.

79
19) Posesia de buna-credinta : a) este singura care conduce la dobandirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune; b) reprezinta o posesie lipsita de vicii; c) se bazeaza pe existenta
unui titlu translativ de proprietate.
20) Posesia de rea –credinta : a ) creeaza o prezumtie de proprietate in favoarea
posesorului; b) presupune lipsa elementului intentional animus sibi habendi; c) poate fi aparata
prin actiunile posesorii.
21) Posesia utila : a) este ceruta ca si conditie pentru intentarea actiunii posesorii
speciale; b) presupune existenta elementului psihologic de a poseda pentru sine; c) este o notiune
de factura obiectiva, neimplicand o apreciere subiectiva a posesorului.
22) Un singur coproprietar: a) nu poate sa introduca actiunea in revendicare: b) poate sa
incheie un contract de inchiriere pe o durats mai mare de 5 ani; c) poate sa solicite partajarea
bunului comun.
23) Actiunea in revendicare imobiliara : a) are ca efect reintrarea bunului in patrimoniului
reclamantului; b) conduce la redobandirea posesiei; c) este prescriptibila in teremenul de 30 de
ani, conform art.1820 C.civ.
24) Actiunea in revendicare mobiliara : a) este inadmisibila in conditiile art.1909 alin.1
C.civ.; b) este imprescriptibila, ca si actiunea in revendicare imobiliara; c) admiterea ei depinde
de buna sau de reaua credinta a paratului.
25)Impotriva detinatorului de rea-credinta al bunului comun: a) actiunea in revendicare
este admisibila in conditiile art.1909-1910 C.civ; b) actiunea in revendicare este
imprescriptibila; c) actiunea in revendicare depinde de caracterul oneros sau gratuit al actului
juridic al acestuia.
26)Proprietatea aparenta : a) este o modalitate a dreptului de proprietate privata; b)produce
efecte favorabile proprietarului aparent, fiind recunoscuta in vederea protejarii intereselor
acestuia; c) produce efecte ini favoarea terutlui care a contractat cu proprietarul aparent.
27)Constituie just-titlu: a) hotararea judecatoreasca de suplinire a consimtamntului
debitorului; b) partajul; c) certificatul de mostenitor; d) contractul de inchiriere pe o durat amai
mare de 5 ani.
28)In materia accesiunii imobiliare artificiale : a) dreptul de proprietate asupra constructiei
se dobandeste in momentul in care proprietarul terenului inoca dreptul de accesiune;b)
constructorul trebuie sa fie posesorul terenului; c) intinderea dreptului constructorului la
despagubiri nu este influentata de buna sa credinta.
29) Abuzul de drept in cazul accesiunii imobiliare artificiale : a) consta in faptul
constructorului de rea-credinta de a construi pe ternul altei persoane; b) consta in pasivitatea
proprietarului terenului; c) se sanctioneaza cu neacordarea dreptului la despagubiri.
30) In cazul accesiunii imobiliare artificiale: a) despagubirile cuvenite constructorului se
acorda in virtutea conventiei incheiate anterior construirii; b) buna-credinta a constructorului
poate rezulta si dintr-o promisiune de vanzare-cumparare;c) se includ si imbunatatirile aduse
imobilului reparat de constructor.
31) Intr-o actiune introdusa pentru recunoasterea dobandirii dreptlului de proprietate prin
uzucapiune, paratul este : a) primarai sau consiliul local al localitatii in care se afla situat
imobilul; b) instrainatorul de rea-credinta al imobilului catre posesor; c) persoana care are un
titlu de proprietate valabil asupra imobilului.
32)Este detentor precar : a) acela care foloseste un bun imobil cu ingaduint
aproprietarului; b) acela care detine bunul in baza unui contract; c) hotul.

80
33) Este posesor de rea-credinta : a) cel care uzurpeaza un bun imobil; b) cel care
dobandeste bunul in baza uni contract nul pentru vicii necunoscute; c) cel care gaseste un bun
pierdut.
34)Unirea posesiei actuale cu posesia anterioara : a) se face impotriva adevaratului
proprietar;b) presupune ca transmitatorul bunului sa fi fost adevaratul proprietar; c) are loc
numai daca posesia actuala este de buna-credinta.
35) In materia publicitatii imobiliare: a) din anul 1999 inscrierile drepturilor reale
imobiliare se fac in carti funciare cu caracter nedefinitiv; b)inscrierea cu buna-credinta a unui
drept de proprietate produce efecte juridice independent de valabilitatea dreptului autorului; c)
intabularea in vechile cartile funciare existente in Transilvania continua sa produca efecte
constitutive de drepturi.
Bibliografie generala

D.Alexandresco
I.Closca, I.Suceava ”Tratat de drepturile omului”, Ed.Europa Nova,1996
V.Luncan,V.Duculescu “Drepturile omului”, ed.Lex, 1994
C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu,”Tratat de drept civil roman”, Vol.II, Editura
ALL, 1997,.p.8
M.Djuvara
G.Lutescu,”Teoria generala a drepturilor reale”,1946,p.323;
U.Vasilesco,”Des clauses d’inalienabilite”, these, Paris, 1920

Ch. Atias
J.Carbonnier.Les Biens
M.Planiol”Droit civil francais”Les Biens,vol.II, Paris, 1926,p.231
Hegel,”Principiile filosofiei dreptului”, Editura Academiei, 1969
Kant, “Metafizica moravurilor”,Editura Antaios, 1999

81