CONCEPTOS GENERALES DE VALUACION DE BIEN ,MUEBLES E INMUEBLES

Qué es una Tasación?

Una tasación es una valoración de un bien, normalmente inmueble, realizada por un experto o tasador.

¿Qué es un tasador?

Un tasador es una persona física que conoce y está informado del valor de mercado de los bienes que tasa. Como
experto tiene la obligación de estar continuamente sondeando el mercado en busca de información para realizar su
trabajo lo mejor posible.

¿Quién puede ser tasador?

Tasador puede ser cualquier persona que cumpla la premisa de estar bien informado de la realidad del mercado.

¿Qué es una tasación hipotecaria?

Una tasación hipotecaria es una valoración de un bien, normalmente inmueble, para que el mismo sea objeto de
garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad
financiera, sabe cuál es el valor del bien del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la
operación hipotecaria.

La tasación hipotecaria no tiene otra finalidad más que servir de garantía para el préstamo hipotecario, siendo su
totalmente independiente del importe por el cual se realiza la hipotética transacción económica de compra-venta o el
devengo de impuestos que la misma suponga.

¿Qué periodo de validez tiene una tasación hipotecaria?

La ley marca un periodo de validez de 6 meses para las tasaciones hipotecarias a partir de la fecha de emisión del
informe de tasación.

¿Qué exige la ley para ser tasador de tasaciones hipotecarias?

Para las valoraciones hipotecarias la ley exige que sean realizadas por una persona que posea el título de arquitecto
o Ingeniero Civil, para valoraciones de pisos, unifamiliares, locales, solares, garajes, y todo bien inmueble de
carácter constructivo de uso residencial o comercial.

Para la valoración de fincas rústicas se exige un ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, así como para
construcciones de tipo industrial se cree más capacitado a un ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.

¿Quién debe emitir las tasaciones hipotecarias?

Las tasaciones hipotecarias sólo pueden ser emitidas por una empresa de valoraciones reconocida por el Banco o
entidad financiera.

¿Qué es el valor de tasación?

El valor de tasación es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo esté sujeto a algún tipo de
protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo legal del bien.

¿Qué es el valor de mercado?

El valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una
propiedad (bien valorado) en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que
existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del bien, y que ambos,
comprador y vendedor actúan libremente y sin un interés particular en la operación.

¿Qué es el valor máximo legal?

Es el precio máximo de venta de un bien sujeto a protección pública establecido en la normativa específica que le
sea aplicable.

¿Quién marca el valor máximo legal de un bien?

Cada Comunidad Autónoma marca todos los años unos módulos de protección pública a través de los cuales se
fijan los diferentes máximos legales para cada tipo de protección (régimen general, régimen especial, precio tasado).
El tipo de régimen viene explicado por el número de expediente de protección oficial que figura en las escrituras del
bien bajo el epígrafe “beneficios fiscales”.

¿Cómo calcula un tasador el valor de mercado?

Existen varios métodos para calcular el valor de mercado de un bien. Los más utilizados son los siguientes:
1 – Método de Comparación

2 – Método Residual

3 – Método de Capitalización

4 – Método del Coste

Método de Comparación:

El método de Comparación es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante
su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido.
La normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al
bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2
del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo.

Método Residual:

Cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo de
características similares, se suele utilizar el método residual, que es un poco más complejo.
Está basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso, y es el utilizado para la valoración de
terrenos edificables o de inmuebles a rehabilitar.

Consiste explicado de una manera simplista en calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y
restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado. (Construcción de la
edificación en el caso de terrenos edificables o de la rehabilitación en inmuebles a rehabilitar).

Método de Capitalización:

Cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las
mismas se utiliza el método de capitalización.

Está basado en el principio de anticipación y el valor de tasación viene determinado por el valor presente de todas
las rentas netas futuras impugnables al inmueble.

Consiste de una manera simplista en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación
de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método complejo y que
se utiliza tan sólo para la valoración de grandes negocios.
Método del Coste:

El método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la
valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica.

¿Qué documentación se necesita para realizar una tasación hipotecaria?

El tasador deberá disponer de la documentación registral del inmueble objeto de la tasación, ya bien sea copia de
las escrituras de propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro. Dicha documentación deberá ser
aportada en el informe de tasación y en caso de la nota simple no deberá tener una antigüedad superior a tres
meses entre el momento de su emisión y la fecha de emisión del informe de tasación.

¿Qué pasa si el tasador no tiene en su poder la documentación registral del inmueble?.

El tasador podrá emitir el informe de tasación hipotecaria, aunque no posea la documentación registral del inmueble
objeto del mismo, si bien dicho informe deberá estar condicionado a la aportación de dicha documentación.