BASES TEÓRICAS DE TIPO SUSTANTIVO

3.2.2.1. Pretensión judicializada en el proceso en

estudio

Visto el petitorio de la demanda y demás piezas procesales, entre ellos las sentencias
se evidencia: que la pretensión planteada fue el desalojo por las causales de falta de
pago (Expediente N° 00470-2017-0-1820-JP-CI-02).

3.2.2.2. El desalojo

3.2.2.2.1. Concepto

El desalojo, desalojamiento o lanzamiento es el acto mediante el cual se despoja a

una persona de la posesión material de un inmueble por orden de la autoridad
gubernativa o judicial, en ejecución de una resolución que declare el desahucio del
arrendatario o del poseedor precario o como presupuesto previo a la entrega de la
posesión al nuevo adquiriente en procesos de enajenación forzosa de bienes
inmuebles o de expropiación en favor de la administración pública.

El desalojo es el proceso legal de hacer que un inquilino se vaya de una vivienda

alquilada. En Michigan, la ley ofrece un acceso más rápido a la corte y una
resolución más rápida en casos de desalojo que en un juicio usual.

Es ilegal que un propietario de su vivienda lo desaloje sin primero ir a la corte y

obtener una orden de desalojo. El propietario no puede impedir que usted acceda a
su vivienda sin una orden de desalojo. El propietario no puede:

 Usar fuerza o amenazar con usar fuerza para quitarlo o evitar que entre en su
hogar
 Ingresar a su hogar sin su permiso, a menos que sea una emergencia
 Sacar, retener o destruir sus bienes
 Cambiar, adulterar o agregar cerraduras o dispositivos de seguridad a la
vivienda sin su permiso
 Tapar las entradas al predio para impedir el acceso o hacer que sea más
difícil entrar.
  Causar una interrupción o cortar el servicio de agua, electricidad o gas
 Causar ruidos fuertes, olores feos u otras molestias
 Poner sus pertenencias en la calle

Si el propietario hace algo para echarlo de la vivienda o impedirle la entrada a su

vivienda a la fuerza sin una orden de desalojo, usted puede demandar al propietario.
Si la corte emite un fallo a su favor, es posible que se pueda quedar en la vivienda y
recuperar hasta tres veces sus daños reales, o $200 por día, según cual sea mayor.
Si el propietario obtiene una orden de desalojo, solo el alguacil o alguacil de la
corte puede desalojarlo físicamente a usted y quitar sus pertenencias de la vivienda.

Si se mudó a la vivienda sin permiso o algún otro derecho legal de estar allí, es
probable que el propietario pueda sacarlo a usted y sacar sus pertenencias de la
vivienda legalmente. El propietario no tiene que ir a la corte para hacerlo. El
propietario no tiene que conseguir que el alguacil o agente de la corte lo saque de la
vivienda. Esto es solo si se mudó a la vivienda sin permiso o a la fuerza.

3.2.2.2.2. Las razones del desalojo

Hay ocho razones por las cuales el propietario puede presentar un caso de desalojo en
su contra:

 Usted no pagó el alquiler;

 Usted no se fue de la vivienda cuando terminó el contrato de alquiler;
 Usted violó un término del contrato de alquiler que figura en el mismo como
algo que resultará en el desalojo;
 Usted causó daños físicos extensos a la vivienda que siguen presentes;
 Usted creó un peligro grave para la salud que sigue presente en la vivienda
 Participó en actividad ilegal relacionada con las drogas en el predio; o

El propietario cree que hay “motivo justificado” para desalojarlo de un parque de

casas móviles o de una vivienda subsidiada por el gobierno federal. Estos tipos de
desalojos tienen reglas especiales. Vea el paquete de herramientas Desalojos de
viviendas subsidiadas o el paquete de herramientas Me están desalojando de un
parque de casas móviles para obtener más información.

3.2.2.2.3. Requisitos de aviso

Es probable que tenga derecho a recibir aviso antes de que el propietario lo pueda
desalojar. Hay dos tipos de aviso. Ambos tipos de aviso le dicen por qué el propietario
quiere que se vaya y cuánto tiempo tiene para actuar para evitar un juicio.

El propietario tiene que darle una reclamación de posesión antes de empezar una
reclamación de posesión por:

 No pagar el alquiler
 Actividad ilegal relacionada con las drogas en el predio
 Daños físicos a la propiedad o crear un peligro para la salud
 Motivo justificado en el caso de inquilinos de casas móviles o viviendas
subsidiadas

El propietario tiene que darle un aviso de desalojo antes de empezar una demanda de
desalojo cuando:

 Viola una cláusula del contrato de alquiler, si el contrato de alquiler permite la

cancelación del contrato por ese motivo
 No hay un contrato de alquiler y el propietario quiere que se vaya de la
vivienda

Es posible que el propietario no tenga el requisito de darle un aviso de desalojo o

reclamación de posesión si lo quiere desalojar por quedarse en la vivienda luego de
que se terminara el contrato de alquiler.

Si entró o se quedó en la vivienda a la fuerza, no tiene derecho a recibir aviso. Esto a

veces se llama entrada ilegal u ocupación ilegal. Si entró o está ocupando la vivienda
ilegalmente, usted no es un inquilino. El propietario no tiene que ir a la corte para
desalojarlo. El propietario puede sacarlo de la propiedad.
Si se requiere un aviso de desalojo o reclamación de posesión, el propietario le puede
hacerle la entrega legal de tres maneras:

 Dándoselo en persona, O
 Dejándolo en la vivienda con un miembro de su familia que tiene edad
suficiente y es suficientemente responsable como para dárselo a usted, y
solicitarle que se lo dé, O
 Enviándoselo por correo.

El aviso tiene que:

 Estar por escrito

 Estar dirigido al inquilino
 Describir la vivienda alquilada, para ello en general se pone la dirección
 Dar la razón del desalojo
 Decir cuánto tiempo tiene el inquilino para corregir el problema, si es que
tiene esa opción
 Incluir la dirección del propietario y la fecha del aviso

Después de recibir un aviso tiene un cierto plazo de tiempo para corregir el problema,
pagar el alquiler o tomar alguna otra medida, o irse de la vivienda. Si no ha hecho lo
que requiere el propietario cuando venza el aviso, el propietario puede ir a la corte y
empezar el proceso para desalojarlo. El plazo de tiempo que tiene para hacer lo que
requiere el propietario depende de por qué lo están desalojando.

Lea el aviso de desalojo o reclamación de posesión cuando lo reciba. Si quiere seguir

viviendo en la propiedad, es posible que pueda tomar medidas para corregir el
problema. Si usted y el propietario pueden resolver el problema, es posible que no
haya necesidad de ir a la corte.

Por ejemplo, Pedro Propietario le dio a Ingrid Inquilina una reclamación de posesión
que dijo que debe $500 de alquiler. Le da el aviso el 1 de septiembre. Ingrid puede:
  Pagar el dinero antes del 8 de septiembre y quedarse en la vivienda
 Irse de la vivienda antes del 8 de septiembre (Pedro de todas maneras le podría
poner una demanda por el monto de alquiler que Ingrid debe)
 Hablar con Pedro para ver si pueden llegar a un acuerdo antes del 8 de
septiembre (tal vez ella no cree deber la cantidad de alquiler que pide Pedro)
 No hacer nada y esperar a que Pedro le ponga una demanda (si elige hacerlo,
Ingrid también debería prepararse para el caso de la corte)

En otro ejemplo, si Pedro le da a Ingrid un aviso de desalojo el 1 de mayo porque cree

que ella consiguió un perro, y el contrato de alquiler dice específicamente que no se
pueden tener mascotas y que violar esa cláusula resultará en el desalojo, puede:

 Irse de la vivienda para el 1 de junio

 Hablar con Pedro para ver si pueden llegar a un acuerdo
 Esperar a que Pedro le ponga una demanda (si elige hacerlo, Ingrid también
debería prepararse para el caso de la corte).

3.2.2.2.4 Agravios del Recurso

3.2.2.2.4.1. La apelación
Al resolver, no se ha tomado en cuenta que su persona tuvo la aceptación de la
demandante de cobrarse los meses de enero y febrero, de la garantía ofrecida, siendo
que incluso en reiteradas oportunidades que se apersono al inmueble arrendado le
indicaba estar al día y que en el mes de marzo del presente año se retiraría del
inmueble, por lo que, al momento de interponer la acción no se cumplía con los
presupuestos procesales exigidos por la norma adjetiva, la cual estipula que la falta
de pago se establece dentro de un periodo de tiempo de dos meses y quince días, lo
que en este caso no se configura. En este sentido, señala que la demanda es
infundada por cuanto el demandante no informa a la judicatura que la garantía
entregada por el arrendamiento que es dinero en efectivo sería utilizada para el pago
respectivo y que el accionante pretende desconocer. Es más, en el supuesto negado
de dicha aseveración el monto que obra en su poder debería ser devuelto y en ese
instante entregado como parte de la deuda respectiva.
 Que fue invitada a una audiencia de conciliación extrajudicial al cual no asistió
debido a que no existía deuda mayor a los dos meses y porque vía telefónica se le
explico a la demandante de lo injustificado de la invitación pues ya existía la
aceptación de permanecer en el inmueble arrendado.

3.2.2.2.5. Finalidad y Límite del Recurso de Apelación

Que, el recurso de apelación tiene por objeto que el órgano jurisdiccional superior,
examine a solicitud de parte o de tercero legitimado, la resolución que les produzca
agravio con el propósito de que sea anulada o revocada, total o parcialmente, tal y
como lo preceptúa el artículo 364 del Código Procesal Civil, encontrándose la
competencia del juez superior (A quem), limitada a los extremos apelados de la
resolución (prohibición de reformatio in peius), límite que resulta expresión del
principio dispositivo que rige el proceso civil, conforme a lo establecido por el Art.
370 del acotado texto de ley.

3.2.2.2.5. Antecedentes

Que, en el presente caso, mediante escrito obrante de fojas 15 a 17, el accionante

Antonio Miguel Ayala Durand interpone demanda de desalojo por falta de pago, la
misma que dirige contra Juana Isabel Obando López, con la finalidad de que esta
última cumpla con desocupar el inmueble ubicado en Jr. Sabandía 693 Urb.
Villacampa, Rímac, aduciendo que el demandado le adeuda los meses de enero del
2017, febrero del 2017 y 22 días del mes de marzo del 2017, demanda que a sido
declarada fundada mediante la sentencia que es objeto de apelación.

3.2.2.2.5. Análisis del Caso

3.2.2.2.4.2.1. Primer Punto

Que, el proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto recuperar el uso y goce de
un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea
por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de un simple
precario, contemplando el artículo 591 del Código Procesal Civil, como causal de
desalojo, la falta de pago de la renta pactada. En este sentido, conforme al Art. 586
del acotado texto de ley, podrá demandar el desalojo: el propietario, el arrendador, el
administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el Art. 598, considere tener
derecho a la restitución del predio; y pueden ser demandados: el arrendatario, el
subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la
restitución.

3.2.2.2.4.2.2. Segundo Punto

Que, en el presente caso, con el contrato de arrendamiento que obra de fojas 5 a 6,

el mismo que no ha sido cuestionado por la parte emplazada, se acredita con fecha
29 de febrero del 2016, el demandante, Antonio Miguel Ayala Durand, en calidad
de arrendador, y la demandada, Juana Isabel Obando López, en calidad de
arrendataria, suscribieron un contrato de arrendamiento respecto del inmueble
ubicado en la calle Jr. Sabandía 693 Urb. Villacampa, Rímac, con una duración
definida de un año, pactándose como renta mensual, la suma de S/ 550.00, siendo
que con los residuos de arrendamiento correspondientes al mes de enero y febrero
del 2017, obrantes a fojas 9, se acredita el adeudo del arrendamiento
correspondiente a dichos meses por parte de la demandada.

3.2.2.2.4.2.3. Tercer Punto

Que, la emplazada al apelar la sentencia emitida, no niega la deuda antes

mencionada, si no que señala que el accionante había aceptado cobrarse dichos
meses adeudados, de la garantía que a la suscripción del contrato de arrendami ento
entrego el actor, conforme a la cláusula decima del contrato de arrendamiento y que
ascendía a la suma de S/ 1,100.00, hecho que señala no ha sido informado por el
demandante; indica que en este contexto, al momento de interponer la demanda no
se cumplía con el presupuesto para el desalojo pues no se cumplía con el tiempo
estipulado de dos meses y quince días de adeudo; siendo que en todo caso, dicho
monto que obra en poder del accionante, debe ser devuelto en este instante y
entregado como parte de la deuda respectiva. Asimismo alega que si bien fue citada
a la Audiencia de Conciliación Extrajudicial, no asistió debido a que no existía
deuda mayor a los dos meses y porque vía telefónica se le explico a la demandante
de lo injustificado de la invitación pues ya existía la aceptación de permanecer en el
inmueble arrendado; agravios todos estos, recogidos como literales a) y b) del
considerando segundo de la presente resolución.

3.2.2.2.4.2.4. Cuarto Punto

Que, respecto a los argumentos expuestos por la apelante debe precisarse que si
bien, conforme se aprecia de la cláusula decima del contrato de arrendamiento
obrante en autos de fojas 5 a 6, la emplazada entrego al arrendador demandante, a
la forma del mismo, la suma de S/1,100.00 por concepto de Depósito de Garantía,
dicha suma tenía por objeto, conforme a los términos de la cláusula en referencia,
garantizar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en las clausulas octava
y novena, estableciéndose que dicho dinero sería devuelto contra la entrega de los
recibos cancelados de luz, arbitrios u otros similares, dejándose expresamente
establecido que dicho monto, “no podrá ser imputado como pago de la merced
conductiva mensual pactada”, no habiendo acreditado la emplazada que dicho
acuerdo haya sido modificado con posterioridad, por lo que el argumento de que el
demandante había aceptado que el pago de los arriendos impagos sean cobrados de
dicha suma, resulta un mero dicho que no se encuentra acreditado con medio de
prueba alguno, siendo ello, contrario a lo expresamente pactado por las partes, por
lo que dicho argumento debe ser desestimado.

3.2.2.2.4.2.5. Quinto Punto

Que, en cuanto al argumento que no había transcurrido el plazo de dos meses y

quince días previos para proceder al desalojo por falta de pago, tal argumento no se
ajusta a los hechos del presente caso, toda vez que, al haberse acreditado que se
adeudaban los arriendos del mes de enero del 2017, febrero del 2017 y habiéndose
interpuesto la demanda el 22 de marzo del 2017, resulta evidente que a dicha falta,
en efecto se venía adeudando más de dos meses y quince días, por lo que dicho
argumento resulta también desestimable.

3.2.2.2.4.2.6. Sexto Punto

Que, finalmente respecto al argumento que en todo caso, la garantía debía ser
devuelta de manera inmediata y entregada como parte de la deuda respectiva, ello
no se condice con los términos del contrato conforme ya se ha precisado en el
considerando octavo precedente, siendo además que, el presente proceso no es uno
de pago de arriendos sino de desalojo por falta de pago, por lo que lo único que se
pretende a través del mismo es la desocupación del inmueble por dicha causal,
siendo que en todo caso, el pago de los arriendos adeudados y la forma en que
dicho pago debe realizarse, no corresponde ser dilucidado en el presente proceso
por lo que dicho argumento deviene también en carente de sustento.

3.2.2.2.4.2.7. Sétimo Punto

Que, en cuanto al argumento de que fue invitado a la Audiencia de Conciliación

Extrajudicial y que no asistió debido a que no existía deuda mayor a los dos meses
y porque vía telefónica se le explico a la demandante de lo injustificado de la
invitación pues ya existía la aceptación de permanecer en el inmueble arrendado; al
respecto, no cabe mayor pronunciamiento, en virtud a lo ya señalado en los
considerandos octavo, noveno y décimo a los cuales nos remitimos, por lo que
dicho argumento deviene también en infundado.

3.2.2.2.4.3. Fallo de la sentencia de Segunda Instancia

Que, estando a todo lo antes expuesto, resultando desestimables todos los

argumentos expuestos del recurso de apelación presentado, la sentencia impugnada
debe ser confirmada.

Por estas consideraciones, la señora Jueza a cargo del Décimo Cuarto Juzgado Civil
de Lima, administrando justicia en nombre de la Nación, falla CONFIRMANDO la
sentencia apelada emitida en Audiencia Única por resolución cinco de fecha 16 de
junio del 2017 que declara FUNDADA la demanda de desalojo por falta de pago
interpuesta; en consecuencia, ORDENO que la demandada Juana Isabel Obando
López CUMPLA CON DESOCUPAR Y RESTITUIR el inmueble ubicado en Jr.
Sabandía 693 Urb. Villacampa, distrito del Rímac, EN EL PLAZO DE SEIS DIAS
DE NOTIFICADO, BAJO APERCIBIMIENTO DE LANZAMIENTO; con costas
y costos; en los seguidos por ANTONIO MIGUEL AYALA DURAND con
JUANA ISABEL OBANDO LÓPEZ sobre desalojo por falta de pago