Seminar: Moduri de dobândire a drepturilor reale principale şi a altor drepturi reale

(Convenţia. Moştenirea. Accesiunea.) (I)

BIBLIOGRAFIE

 Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), „Noul Cod

civil. Comentariu pe articole”, Ed. C. H. Beck, Bucureşti, 2012, pp.634-668; pentru
ediţia 2014, pp.690-723;
 V. Stoica, „Drept civil. Drepturile reale principale”, ed. C.H.Beck, 2013, pp.323-360;
 C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. Hamangiu, 2013, pp. 353-
385;
 I. Sferdian, „Observații asupra accesiunii imobiliare artificiale în reglementarea
Noului Cod Civil (Legea nr.287/2009)”, Revista Dreptul nr.2/2011.

Speţa 1
A şi B încheie un antecontract în temeiul căruia B se obligă să îi vândă lui A un teren
aflat pe strada X în schimbul preţului de 100.000 lei. Antecontractul este înscris în cartea
funciară în aceeaşi zi. A intră în stăpânirea materială a terenului la momentul încheierii
antecontractului, moment în care îi plătește lui B preţul aferent terenului. După intrarea în
stăpânirea materială a terenului, A obține o autorizație de construire și începe edificarea unei
case pe acesta.
După finalizarea construcției de către A, B încheie cu C un contract de vânzare-
cumpărare a imobilului, teren și construcție, aflat pe strada X, în schimbul unui preţ de
300.000 de lei. Contractul este înscris în cartea funciară în aceeaşi zi. C încearcă să intre în
stăpânirea materială a imobilului, însă A refuză să îl părăsească.
A formulează, în contradictoriu cu B, o cerere de chemare în judecată prin care solicită
instanţei de judecată obligarea pârâtului la plata valoarea materialelor şi preţul muncii
aferente edificării casei.
În cadrul acestui proces, B formulează următoarele apărări;
- A este de rea-credință și că nu poate cere despăgubiri,
- atât timp cât terenul a fost vândut lui C, eventuala cerere de despăgubiri ar trebui
formulată împotriva acestuia.
1. Analizați apărările lui B și arătați ce soluţie va pronunţa instanţa de judecată.
2. Presupunând că instanţa de judecată ar admite cererea formulată de A, care este
momentul în raport cu care se va aprecia cuantumul despăgubirilor solicitate?
3. În calitate de avocat al lui A, ce altă soluție îi puteți oferi în vederea soluționării
conflictului juridic ivit ?

Speţa 2
După decesul lui AB, survenit la 5 octombrie 2011, fiul și unicul moștenitor al
acestuia, AC, a luat în stăpânire imobilul care i-a aparținut lui AB, fără a se înscrie, însă, în
cartea funciară (în care AB a figurat, în continuare, ca proprietar). Începând cu luna
decembrie a anului 2011, AC a început efectuarea de lucrări asupra imobilului, în vederea
realizării a două balcoane, a unei terase exterioare și a unei piscine interioare. Piscina și
terasa au fost terminate în luna mai 2012, costând 15.000 și, respectiv, 10.000 de lei, iar
balcoanele au fost terminate în luna august 2012, costând, fiecare, 10.000 de lei.
În data de 10 iunie 2012, lui AC i s-a comunicat o acțiune în revendicarea imobilului
în cauză, depusă de X la Judecătoria Sectorului 1 din București, la 5 iunie. Acțiunea a fost
admisă la primul termen de judecată, din data de 5 iulie 2012. Ulterior, hotărârea a rămas
irevocabilă în urma respingerii căilor de atac. De asemenea, X a cerut înscrierea în cartea
funciară a modificărilor imobilului (semnând cererea de înscriere în calitate de proprietar al
întregului imobil, incluzând modificările).
În data de 18 septembrie 2012, AC vi se adresează pentru o consultație juridică cu
privire la sumele a căror restituire o poate obține de la X, pentru lucrările efectuate. În acest
sens, AC vă prezintă un raport de evaluare făcut de o societate de investiții imobiliare, prin
care se constată că îmbunătățirile făcute de AC au mărit valoarea imobilului după cum
urmează: piscina cu 25.000 de lei, terasa cu 15.000 de lei, iar fiecare balcon cu câte 12.000
de lei.
Care este conținutul consultației acordate lui AC? Aveți în vedere, motivat,
următoarele repere:
1) Încadrarea în drept a pretențiilor lui AC;
2) Buna-credință sau reaua-credință a lui AC;
3) Sumele pe care AC le poate recupera efectiv de la X.

Speţa 3
În 1960 statul a preluat în mod abuziv un teren și o construcție cu destinație de
fabrică care se afla pe acesta.
În 1998, societatea comercială X cumpără de la stat terenul și construcția respectivă.
În 2001 societatea comercială X edifică o altă construcție din cărămidă cu destinația de
atelier și cinci construcții din tablă cu destinația de magazie. Din cauza condițiilor
economice nefavorabile, atelierul este lăsat în paragină și nu mai poate fi folosit nici
conform destinației inițiale, nici într-un alt scop.
În 2007 A, moștenitorul unic al proprietarului imobilului (teren și construcție) la
momentul preluării abuzive de către stat, introduce o acțiune în revendicare, iar în martie
2012 A obține o hotărâre judecătorească irevocabilă în favoarea lui.
A vi se adresează în calitate de avocat și vă informează că dorește să afle care este
regimul juridic aplicabil construcțiilor (atelier și magazii) aflate pe terenul său, respectiv
dacă poate să obțină folosința imobilelor.
În consultația pe care o oferiți, aveți în vedere, motivat, următoarele aspecte:
a) Încadrarea în drept a pretențiilor lui A;
b) Legea aplicabilă;
c) Buna-credință sau reaua-credință a societății X;
d) În cazul în care societatea X este de bună-credință, care sunt despăgubirile pe care
A ar trebui să le plătească.