Sunteți pe pagina 1din 74

VALOAREA OR IUNDE ESTE EA

Nr. 19 
Q2

06.2018

Revistă publicată de către ANEVAR – Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

ETICA ÎN EVALUARE
și nu numai…

Evenimente
internaţionale
la Bucureşti
în 2018

 6 septembrie - Cel de-al


9-lea Congres WAVO: „Etica
în Profesia de Evaluator”
 7 septembrie - Conferința
Europeană de Evaluare IVSC
- ANEVAR: „Evaluarea Afacerii
în Contextul Globalizării”
CUPRINS

18 Evaluatorul autorizat
și „evaluarea investițiilor imobiliare”
De CRISTINA GRIGORESCU

24 P rincipalele riscuri în calcularea


prejudiciilor: 4 lucruri pe care ar
trebui să le știi dacă nu ești un expert
Soluționarea disputelor comerciale a devenit în
ultimii ani o prioritate certă în lumea afacerilor.
De LARS WIECHEN

26 Și tu poți deveni


Membru Acreditat ANEVAR!
28 „În scrimă trebuie să înveți
să câștigi fără să umilești adversarul
și să pierzi cu demnitate.”
Interviu cu Cristian Ungureanu, Membru ANEVAR - EI, EPI

05 Editorial 32 Evoluțiile din piața imobiliară și posibile


De RALUCA ȘLICARU provocări asupra stabilității financiare
De FLORIN DRAGU
06 Etica în evaluare şi nu numai…
De ce vorbim din nou despre etică? Pentru că 38 Număr de rapoarte de evaluare
niciodată nu vom înceta să vorbim despre etică… și număr de clădiri introduse în BIF
De DANA ABABEI – Baza de Informații Fiscale

08 Etica, între absurdul autoacuzării 42 Raport de analiză statistică


perpetue și Demnitatea unei profesii a Bazei Imobiliare de Garanții (BIG)
Tema este una ofertantă, eu sunt într-o formă de zile 50 Cea mai bună ofertă?
mari, cerneala și pana de gâscă mă îmbie galeș să
scriu, să revărs din mine ce-i mai bun, să-mi valorific O exploatare agricolă dintr-un stat din zona central-
experiența profesională de iceberg1... dar ceva, nu-mi vestică a SUA avea în proprietate nouă parcele de teren.
dau seama încă ce, mă deranjează, oare ce-o fi? De WILLIAM J. BARRETT
De DANIEL MANAȚE
54 Evenimente
10 2020
60 Informaţii corelate cu evaluarea
În profesia de evaluator, o dată la 5-6 ani, au avut loc proprietăţilor imobiliare şi
evenimente care au însemnat repere importante în cu evaluarea întreprinderii
evoluția acesteia.
Continuăm să prezentăm şi în acest număr al revistei
De ADRIAN VASCU „Valoarea, oriunde este ea“ setul de informaţii de piaţă
utile atât evaluatorilor, cât și utilizatorilor rapoartelor de
14 Izvorul reclamațiilor evaluare.
ajunse la Comisia de etică
În calitate de membru al Comisiei de etică am citit 70 Șapte pași pentru pregătirea
nenumărate reclamații - unele întemeiate, altele pură întreprinderilor pentru Regulamentul
fantezie. general privind protecția datelor
De OLGA JALOBĂ UDOR

VALOAREA | Q2 2018 3
evenimente internaționale organizate de
ANEVAR
la bucurești în septembrie:

Al 9-lea Congres WAVO va avea loc pe 6 Septembrie!


Tema Etica în Profesia de Evaluator este una dintre
cele mai interesante și importante nu numai în profesia
noastră, ci în toate profesiile.

La acest congres vor participa delegați ai marilor corpo-


rații internaționale din domeniul financiar, ai firmelor de
evaluare și persoane implicate în activitatea de evaluare.
De asemenea, sunt așteptați delegați ai instituțiilor regle-
mentatoare și alte organisme guvernamentale.

Printre temele abordate se regăsesc:


Relația dintre evaluator și auditor în Evaluarea pentru
Raportare Financiară; Relația dintre brokerul de imobile și
evaluator în cadrul societăților ce dețin activități de vân-
zare și de evaluare de proprietăți imobiliare; Conflictul de
Interese; Integritatea.

Conferința Europeană de Evaluare


IVSC - ANEVAR va avea loc pe 7 Septembrie!
Conferința „Evaluarea Afacerii în Contextul Globalizării”: The International Valuation Standards
Council și ANEVAR vor găzdui o întâlnire la nivel mondial a evaluatorilor, la Hotel Interconti-
nental din București. Conferința face parte din acordul de cooperare dintre cele două organizații,
cu scopul dezvoltării profesiei, îmbunătățirii profesionalismului și promovării unor standarde
internaționale de evaluare a afacerii.

Ultimele noutăți din domeniul evaluării vor fi prezentate de speakerii invitați, reprezentanți ai
următoarelor organizații internaționale: The International Valuation Standards Council (IVSC),
American Society of Appraisers (ASA), International Association of Certified Valuation Specialist
(IACVS), International Institute of Business Valuers (iiBV) și Business Valuation Resources (BVR).
EDITORIAL

Dragii mei,
A
m ales să vorbim în această ediție a revistei
noastre depre Etică. Etica în evaluare. De aceea,
în loc de introducere, vă amintesc unul dintre
aspectele menționate în Codul de etică al profesiei
de evaluator: „Obiectivul Codului de etică constă
în consolidarea încrederii publice în procesul de evaluare
prin crearea unui cadru pentru exprimarea de opinii de
evaluare credibile de către evaluatorii autorizați cu pregătire
adecvată şi care îşi desfăşoară activitatea în mod etic.” Iar
principiile sale sunt: Integritate; Obiectivitate, independență,
ŰŰRALUCA ȘLICARU, imparțialitate; Confidențialitate; Competență profesională;
Editor coordonator Comportament profesional.
Conduita profesională corectă, a tuturor celor care compun
o breaslă, este esențială în construirea și menținerea încrederii
în orice profesie. Indiferent de domeniul de activitate, dar cu
atât mai mult pentru cele declarate a fi de utilitate publică. De
aceea, asociațiile profesionale trebuie să vegheze îndeaproape
asupra respectării codurilor de etică interne, de către propriii
membri și să organizeze regulat dezbateri pe marginea acestora.
Un alt headline evidențiat pe coperta acestui număr este
anunțul celor două evenimente cu participare internațională
organizate de ANEVAR împreună cu WAVO (World
Association of Valuation Organisations) și IVSC (The
International Valuation Standards Council) la București, în
septembrie. În data de 6 septembrie va avea loc cel de al 9-lea
Congres WAVO, cu tema: Etica în Profesia de Evaluator, iar
în data de 7 septembrie vă așteptăm la conferința „Evaluarea
Afacerii în Contextul Globalizării”, eveniment realizat împreună
cu IVSC.
Mai multe detalii despre cele două conferințe veți găsi și
în articolele semnate de Dana Ababei, Președinte ANEVAR și
Daniel Manațe, Președinte ANEVAR 2026-2017 și pe site-ul
nostru (www.anevar.ro).
Alte materiale de interes pentru cititorii noștri sunt: „2020”
– semnat de Adrian Vascu, Președinte ANEVAR 2014-2015;
«Evaluatorul autorizat și „evaluarea investițiilor imobiliare”» –
autor Cristina Grigorescu, Vicepreședinte ANEVAR; „Izvorul
reclamațiilor ajunse la Comisa de etică” – sub semnătura Olgăi
Jalobă Udor, membru al CED; statisticile din BIF și BIG și
multe altele.
Vă invităm să răsfoiți revista și să ne trasmiteți feedback pe
adresa de e-mail valoarea@anevar.ro!

 Vă doresc numai bine, până la ediția cu numărul 20!

VALOAREA | Q2 2018 5
Etica în evaluare şi nu numai…

D
e ce vorbim din nou sională de a divulga), să nu folo-
despre etică? Pentru că sească informaţiile în avantajul
niciodată nu vom înceta personal sau al unor terţe părţi.
să vorbim despre etică,
pentru că etica este par- ŰŰ Competenţă profesională: să
te din viaţa noastră de menţină cunoştinţele şi abilită-
zi cu zi, nu numai a vieţii noastre în ţile profesionale necesare pentru
calitate de evaluatori profesionişti. a oferi clienţilor sau angajatoru-
Ca simpli oameni ne dorim să fim lui servicii competente bazate pe
ŰŰDANA ABABEI,
trataţi corect oriunde am merge şi practicile, legislaţia şi tehnicile Președinte ANEVAR,
orice produse şi servicii am cumpă- actuale; să îşi desfăşoare activi- Director executiv CMF Consulting
ra. Cred cu tărie că etica înseamnă tatea în mod serios şi în concor-
corectitudine în ceea ce promiţi şi danţă cu standardele profesiona- ŰŰ ne recunoaştem limitele şi:
în ceea ce faci. Dacă eşti corect nu ai le de evaluare obligatorii pentru ▶ avem curajul să spunem: la asta
cum să încalci niciunul din principi- membrii ANEVAR. nu mă pricep,
ile fundamentale ale Codului de eti- ▶ avem curajul să refuzăm o lucra-
că al profesiei de evaluator autorizat: ŰŰ Comportament profesional: să re pentru că nimeni nu le poate
respecte legile şi reglementările şti pe toate, pentru că nimeni nu
ŰŰ Integritate - să fie direct şi onest în domeniul evaluării de bunuri poate să cuprindă toate cazurile
în relaţiile profesionale şi de şi să evite orice fel de acţiuni care şi domeniile de activitate atât de
afaceri. ar putea discredita profesia. diverse ale profesiei noastre; nu
cred că un judecător poate amen-
ŰŰ Obiectivitate, independenţă, Aşadar, dacă suntem corecţi: da o persoană care recunoaşte
imparţialitate - să evite conflic- ŰŰ suntem oneşti, recunoaştem ce ştie şi ce nu ştie; nu cred că
te de interes, influenţe sau prefe- conflictele de interese oriunde amenda pe care unele instanţe
rinţe care să îi afecteze judecata ar fi ele, o aplică poate fi mai mare decât
profesională. ŰŰ recunoaştem presiunile şi ne an- responsabilitatea şi riscurile asu-
trenăm zi de zi pentru a le face mate pentru o lucrare acceptată
ŰŰ Confidenţialitate: să respecte faţă cu succes şi a găsi cele mai fără a avea competenţa şi cunoş-
confidenţialitatea informaţiilor bune argumente pentru a ne sus- tinţele necesare. Deţinerea unei
obţinute ca urmare a relaţiilor ţine rezultatul muncii, indiferent diplome nu conferă automat ex-
profesionale şi să nu divulge ast- în ce domeniu lucrăm, perinţă în toate domeniile şi pe
fel de informaţii terţilor fără a ŰŰ respectăm toate exigenţele pri- toate tipurile de cazuri.
avea autoritate specifică (dacă nu vind confidenţialitatea datelor ŰŰ respectăm legislaţia specifică şi
există dreptul legal sau profesio- şi informaţiilor care ne-au fost evităm orice acţiuni ce ar putea
nal sau datoria legală sau profe- puse la dispoziţie, discredita profesia, colegii sau ar

6VALOAREA
9-lea Congress WAVO - World Asso-
ciation of Valuers Organisations care
are ca tema Etica în evaluare. Se vor
discuta aspecte fierbinţi specifice pro-
fesiei de evaluator, cum ar fi conflictul
de interese:
ŰŰ relația dintre evaluator și audi-
tor în evaluarea pentru raporta-
re financiară şi cum poate apare
conflictul de interese,
ŰŰ relația dintre brokerul de imobile
și evaluator în cadrul societăților
ce dețin activități de vânzare
și de evaluare de proprietăți
imobiliare şi cum poate apă-
rea conflictul de interese.
De asemenea, dat fiind faptul că
la nivel internaţional există dorinţa
de rezolvare a unor aspecte specifice
evaluării de afaceri şi de proprietăţi
specializate generatoare de numerar
precum şi intenţia de creare a unor
noi certificări, ANEVAR, împreună
cu IVSC, va organiza în 7 septem-
brie 2018 Conferinţa Europeană cu
fi în detri- tema Evaluarea Afacerii într-o lume
mentul interesului public, globalizată.
ŰŰ nu vom induce în eroare Asoci- competenţă, dacă lucrarea nu respec- Faptul că etica este subiect specific
aţia în mod expres sau printr-un tă legislaţia şi standardele aplicabile! tuturor profesiilor a dus la apariţia la
act de omisiune pentru a fi eligi- Respectarea întru-totul a prevede- sfârşitul anului 2014 a Coaliţiei pentru
bil pentru un anume statut sau rilor Codului de etică generează încre- standarde etice internaţionale – Inter-
categorie de membri, dere în noi, în evaluatorii autorizaţi şi national Ethics Standards Coalition, ce
ŰŰ nu vom face afirmaţii compro- chiar dacă pe moment se poate ivi o a dezvoltat şi publicat un set global de
miţătoare cu privire la alţi eva- frustrare pentru că nu luăm o lucrare, principii etice pentru cei care lucrează
luatori autorizaţi sau la lucrările pe termen lung câştigul este al nostru în domeniul terenurilor, proprietățiilor
efectuate de aceştia. al tuturor: consolidarea încrederii pu- imobilare, construcțiilor, infrastructu-
blice, ceea ce ne va asigura siguranţa rii și profesiilor aferente, un cadru etic
Chiar dacă la prima vedere pare zilei de mâine. pentru piața imobiliară globală.
că la sediul Asociaţiei primim doar Respectarea eticii nu este o exigen- Este vorba despre 10 principii
sesizări cu privire la sub/supra eva- ţă specifică profesiei de evaluator, este după care ar trebui să ne ghidăm toţi
luare, vă mărturisesc că primim şi o exigenţă specifică tuturor profesiilor în viaţa de zi cu zi:
sesizări cu privire la comportament ce doresc să fie recunoscute şi să dăi- ŰŰ responsabilitate
inadecvat, cu privire la conflictul de nuie peste ani. Şi noi ne dorim ca pro- ŰŰ confidenţialitate
interese, cu privire la asumarea com- fesia noastră, chiar dacă este tânără, să ŰŰ conflict de interese
petenţei profesionale de către persoa- fie respectată şi să dăinuie peste ani, ne ŰŰ responsabilitate financiară
ne care nu au astfel de competenţă. dorim ca tinerii ce intră astăzi în pro- ŰŰ integritate
Nu este suficient să realizăm o lucra- fesie să fie mândri şi să îşi dorească să ŰŰ legalitate
re bună ci trebuie să avem şi un com- iasă la pensie din această profesie. ŰŰ aplicarea standardelor
portament adecvat. Degeaba e bună Având în vedere aceste aspecte am ŰŰ competenţă
lucrarea, dacă există conflictul de decis ca în această toamnă, în 6 sep- ŰŰ transparenţă
interese, degeaba declarăm că avem tembrie 2018, să fim gazda celui de al ŰŰ încredere.
VALOAREA | Q2 2018 7
Etica, între absurdul autoacuzării
perpetue și Demnitatea unei profesii

„Creștem ridicându-i pe alții.” Robert Ingersoll (politician american)

T
ema este una ofertantă, eu brie Conferința Europeană cu tema
sunt într-o formă de zile Evaluarea afacerilor într-o lume glo-
mari, cerneala și pana de balizată. Încă un excelent prilej ca să
gâscă mă îmbie galeș să aflu, de la cei mai bine pregătiți spea-
scriu, să revărs din mine keri internaționali pe acest subiect
ce-i mai bun, să-mi valo- (IVSC, ASA, BVR, iiBV sau IACVS)
rific experiența profesională de ice- care-i ora exactă în stratosfera eva-
berg1... dar ceva, nu-mi dau seama luării. Încep să-mi fac planuri din
încă ce, mă deranjează, oare ce-o fi? timp, să nu-mi pun nimic altceva de
ŰŰDANIEL MANAȚE,
Până să mă prind, privirea îmi făcut în cele două zile de foc pentru Președinte ANEVAR 2016-2017,
alunecă spre monitorul deschis la pa- profesia de evaluator în România, re- MAA, MRICS, REV
gina web a Asociației, atrasă ca un spectiv 6 și 7 septembrie.
magnet de două titluri: Întorcându-ne la ale noastre, frați- torul inițial este doar una dintre aces-
lor, am găsit ce mă sâcâia mai devreme. tea. În sinteză, poate fi vorba de:
E vorba de titlu, de titlul articolului 1. Client sau cel care plătește evaluarea,
meu. Cum adică etica, așa simplu, nu 2. Destinatari sau cei care utilizează
cumva trebuie să vorbesc de etica în sau asupra cărora se răsfrâng re-
evaluare? Cu riscul de a-i deranja pe zultatele evaluării,
unii, deocamdată răspund scurt: Nu. 3. Alți evaluatori autorizați angajați
Hai să vedem în continuare, fără fie de clienții nemulțumiți de eva-
Unu la mână! ANEVAR organi- prejudecăți, de ce? luarea inițială, fie de către unii
zează la București în 6 septembrie cel Cine a urmărit măcar una din ex- destinatari, înainte, în timpul sau
de-al Nouălea Congres al Asociației celentele prelegeri ale unui distins co- după perioada de realizare a eva-
Mondiale a Organizațiilor de Eva- leg universitar pe subiectul Eticii în luării în cauză,
luatori (WAVO) chiar cu tema care afaceri, nu poate să nu remarce ideea 4. Evaluatori autorizați acționând ca
ne frământă pe noi acum. Mă gân- că etica nu este un concept abstract verificatori la solicitarea uneia din-
desc deja serios să răspund prezent ca izolat, care plutește prin aer și care tre- tre părțile implicate,
să văd ce probleme de etică și, mai buie respirată numai și numai de una 5. Evaluatori autorizați acționând ca
ales, ce soluții au colegii noștri evalua- dintre părțile implicate într-o afacere, experți judiciari,
tori din alte țări. uzual suspectul de serviciu. Ori am 6. Experți judiciari care NU sunt
impresia că de multe ori chiar asta ni evaluatori autorizați,
se întâmplă. Nouă. Evaluatorilor. 7. Evaluatori autorizați aparținând
Mereu și mereu cad în această departamentului de monitorizare
capcană, de-a valma, autorități pu- al Asociației,
blice, unii destinatari ai evaluărilor, 8. Evaluatori autorizați aparținând
Doi la mână! Consiliul Stan- mass-media, alți evaluatori ș.a.m.d. Se de Comisia de Etică a Asociației.
dardelor Internaționale de Evalua- uită faptul că în orice relație de afaceri Vorbim deci de o încrengătură de
re (IVSC) organizează împreună cu care implică evaluarea unui bun sunt interese, nu rareori contrare, care im-
ANEVAR la București în 7 septem- mai multe părți implicate, iar evalua- plică aspecte multiple, diverse, de la

8VALOAREA
dorința unor clienți de a avea de plătit sunt și evaluatori autorizați. Această ciu- prevederi clare privind răspunderea
un impozit pe clădiri cât mai mic – dățenie, încă tolerată de unele instanțe, părților (nu doar a evaluatorilor) im-
echivalent al unei valori impozabile se manifestă mai ales în specializarea plicate în procesul de evaluare, vezi
infime, până la tupeul de a cere ace- evaluării întreprinderilor, iar așa-zișii OG 24/2011, Art. 25, alin (3):
luiași evaluator, imperativ, să „facă” „experți”, fără să aibă nici calificarea și „(3) Prin excepție de la prevederile
o valoare de garantare cât mai mare nici competența cerute de Legislația alin. (2), răspund penal alături de eva-
pentru aceleași clădiri! Și să conside- românească, și le arogă cu o inconști- luator persoanele ce se încadrează în
re firească o asemenea atitudine, deh, ență care ne trimite pe toți într-o lume dispozițiile art. 25 sau ale art. 26 din
doar clientul tău e și stăpânul tău? kafkiană. O lume în care noi, evaluatorii Codul penal.”
Sau obsesia unor autorități de a autorizați, realizăm rapoarte de evaluare În primul caz e vorba de instigatori.
vinde active din patrimoniul public conforme cu standardele de evaluare și Reamintesc că prin instigator se înțele-
nu la valoarea lor curentă de piață ci metodologia ANEVAR2. Asta în timp ge persoana care, cu intenție, determi-
la prețuri balonate, bazate pe evaluări ce experții judiciari care NU sunt și eva- nă pe o altă persoană să săvârșească o
aservite. Iar dacă aceeași autoritate are luatori autorizați fac rapoarte de evalu- faptă prevăzută de legea penală.
de achiziționat un activ de la un terț, are ale acelorași bunuri, mascate sub În al doilea caz este vorba de com-
atunci vrea să fie „blagoslovită” de eva- denumirea savantă de „expertize”, care plici. Reamintesc că prin complice se
luator, dacă se poate, cu o valoare ne- nu sunt conforme nici cu standardele de înțelege persoana care, cu intenție, înles-
gativă, în care să aibă de primit și nu de evaluare în vigoare și cu nicio metodo- nește sau ajută în orice mod la săvârșirea
dat bani pe ceea ce cumpără. logie recunoscută de evaluare! unei fapte prevăzute de legea penală.
Mai e și constelația celorlalți eva- În spațiul public însă etica în eva- Poate că nu ar fi lipsită de interes
luatori, verificatori sau nu, care orbi- luare este măciuca cu care sunt articu- o acțiune conjugată la nivelul întregii
tează în jurul evaluării aceluiași bun, lați doar evaluatorii autorizați. Dar în profesii, de raportare promptă către
reprezentând o panoplie de interese cazul „experților” pomeniți mai sus, Asociație a unor astfel de constrângeri,
divergente sau convergente, de la caz la unde-i etica lor profesională? Profesi- cu precizarea bunurilor pentru care
caz. Pe o piață concurențială a evaluării onală? Față de o profesie – Evaluator este exercitată presiunea. Prin procesul
dură, cum e cea din România, nu pu- Autorizat pentru care sunt de jure - de monitorizare și prin utilizarea inte-
tem decât să ne dorim ca aceștia să aibă necalificați și de facto - incompetenți? ligentă a celor două baze de date BIG
o atitudine etică perfectă, chiar dacă se Unde este respectul lor față de Lege, și BIF, Asociația poate urmări apari-
intersectează uneori cu lucrările unor față de destinatarii evaluărilor de bu- ția unor evaluări ulterioare a acestor
concurenți potențiali sau efectivi. nuri deghizate în expertize? active și să le monitorizeze mai în-
Reluând exemplificarea, vedem și Și am putea continua până pe 6 deaproape dacă se impune, cu toate
că un client, societate retrasă de la septembrie, când trebuie să iau o pau- consecințele care pot urma. Am avea
tranzacționare, vrea o valoare infimă ză deoarece voi participa la Congresul acoperite astfel, la riscul de presiune
la acțiunile unei întreprinderi deoarece WAVO de la București, pe 7 rămân la din partea clienților sau destinatarilor,
acționarul majoritar e pus în situația Conferința Europeană IVSC – ANE- măcar două scopuri ale evaluării, cel
să le răscumpere. Iar un destinatar al VAR și mă întorc acasă doar în 8 sep- de impozitare și cel de garantare.
aceluiași raport de evaluare, acționar tembrie, dar mă opresc aici pentru că Parafrazând excelentul citat din
minoritar, nu e mulțumit nici de o va- ați prins ideea, nu-i așa? deschidere, voi concluziona că această
loare de câteva ori mai mare decât pri- Din păcate, până acum, aproape Profesie va crește și va rămâne și în vii-
ma, deoarece are de primit bani pentru toate părțile implicate, plus cele care tor pe locul de frunte din arealul colec-
deținerile sale minoritare. chibițau de pe margine (un bun exem- tiv al profesiilor liberale și al mediului
Nu o dată, la Comisia de Etică au plu fiind media) au luat la bătaie cam de afaceri unde este astăzi doar dacă-și
sosit reclamații ale aceluiași raport de același cal – evaluatorul, uitând că în ridică încontinuu membrii!
evaluare, una că e prea mică (valoarea), cursă aleargă bezmetici și alți mândri Dacă nu-i demonizează gratuit la
iar alta că e prea mare (tot valoarea). armăsari sau iepe costelive, iar unii prima boare de vânt a unor interese
Situații paradoxale, descrise în con- dintre aceștia o luaseră serios pe arătu- obscure!
tinuare, pot avea efecte devastatoare ră, vezi exemplele de mai sus. Dacă-i împinge permanent spre
pentru cariera profesională a unor eva- E timpul, dragilor, să punem punct excelență!
luatori autorizați – membri ANEVAR, acestei abordări în care autoacuzarea
1 Care va să zică doar o mică parte e la vedere.
atunci când rezultatul muncii lor este frizează uneori ridicolul, și, cătinel - 2 S ingura asociație profesională recunoscută de Legea
„contrat” de experți judiciari care NU cătinel, să ne amintim că în lege există românească în domeniul evaluării bunurilor.

VALOAREA | Q2 2018 9
2020

Î
n profesia de evaluator, o dată mai mult de jumătate din piața eva-
la 5-6 ani, au avut loc eveni- luării atât din perspectiva număru-
mente care au însemnat repere lui de lucrări, cât și din perspectiva
importante în evoluția aceste- cifrei de afaceri realizate de către
ia, dintre care eu le consider evaluatori.
marcante pe următoarele: Ca volum de rapoarte de evalua-
După începutul cursurilor de re, cvasi-majoritatea se referă la eva-
evaluare a întreprinderii EI din 1992 luarea în faza acordării creditelor,
și continuând cu apariția EPI după dintre care majoritatea sunt evaluări
ŰŰADRIAN VASCU,
5 ani, și apoi EBM în anul 2000, în de proprietăți imobiliare rezidențiale Președinte ANEVAR 2014-2015,
anul 2005 a fost aprobată Legea 247 (apartamente și case). Senior Partner Veridio
privind restituirea proprietăților (cu Acest tip de activitate (evalua-
efectele ei prezente nebănuite), ur- rea pentru acordarea creditelor) a
mând ca în anul 2010 să fie adoptat, însemnat și înseamnă încă un mod ghișeele virtuale, criptomonedele și
la solicitarea BNR, Ghidul privind de supraviețuire pentru mulți dintre alte asemenea aplicații au determi-
evaluarea pentru garantarea împru- evaluatori. Trebuie să conștientizăm nat sistemul bancar să investească
muturilor, iar în anul 2015 să fie mo- însă că, de câțiva ani încoace, există semnificativ și să se adapteze evo-
dificat Codul fiscal, care a stabilit ro- o presiune foarte mare asupra ta- luției tehnologice. În aceste condiții
lul evaluatorului în evaluarea pentru rifelor acceptate de către bănci, iar nu este de mirare că așteaptă și de
impozitarea clădirilor. Va urma ceva principalul argument care susține re- la furnizorii de servicii să facă acest
și în anul 2020? Eu cred că așa ar tre- alizarea exclusiv a acestui tip de eva- pas spre adoptarea noilor tehnologii.
bui să se întâmple. luări îl reprezintă volumul de lucrări. Strict referitor la evaluare, răspunsul
Haideți să analizăm puțin eveni- Cred că este momentul să anali- industriei evaluării (sau a firmelor
mentele pe care le-am evidențiat în zăm cu pragmatism stadiul în care de IT) a fost apariția Modelelor Au-
anii 2010 și 2015, din punct de vedere ne aflăm în acest domeniu și care tomate de Evaluare (AVM).
al impactului asupra activității de eva- sunt perspectivele. Reacția profesioniștilor în eva-
luare și din perspectiva anului 2020. Băncile urmăresc la rândul lor luare atât în România, cât și la nivel
profitabilitatea activităților, într-o internațional (Appraisal Institute -
Evaluarea pentru lume cu o concurență acerbă, do- USA și TEGoVA - Europa) a fost că
garantarea împrumuturilor meniul bancar fiind printre cele aceste modele sunt utile pentru creș-
A ținut și ține „capul de afiș“ al mai expuse adaptării noilor evolu- terea productivității evaluatorilor și
activității de evaluare reprezentând ții tehnologice. Internet banking, nu pot înlocui evaluatorii, profesio-

10VALOAREA
niștii. Ceea ce este perfect adevărat. tru garantarea împrumuturilor, unde re care poate interveni oricând și să
La nivelul industriei bancare acest rezultatul evaluărilor făcea era util nu ne lăsăm luați pe nepregătite.
lucru nu este atât de evident atâta unor afaceri private, cum sunt ma- Bineînțeles că dacă în viitor se va
vreme cât diverse modele de evalua- joritatea băncilor din România, eva- schimba filozofia impozitului pe clă-
re prin care se estimează valori apro- luarea pentru impozitare a avut ca diri și se va trece la impozitul pe pro-
piate de cele de piață (chiar dacă nu utilizator desemnat statul român prin prietate, rolul evaluatorilor ar putea
poate fi considerată o regulă) recla- unitățile administrativ teritoriale. să fie din nou unul important. Asta
mă costuri mult mai mici, precum și Această împărțire geografică pe în- dacă nu vor interveni și aici mode-
o viteză mult mai mare de realizare. treg teritoriul României a generat, lele AVM.
Va mai dura mult timp până se ca și nevoia de evaluări să fie Rolul ANEVAR este să
vor clarifica lucrurile, dacă se vor generalizată, motiv pentru vegheze la aceste lucruri,
clarifica, între AVM și evaluarea cla- care mulți dintre evalu- să caute și să provoa-
sică. Lecția pentru noi este ca pre- atori au fost și sunt ce oportunități și
siunea asupra tarifelor va exista în implicați în aceas- să ofere soluțiile
continuare și, acesta fiind trendul, tă activitate. privind mo-
sunt șanse reduse de a obține tarife
mai mari în viitor care să justifice
volumul de muncă și responsabilita-
tea pe care ni le asumăm. Nu este de
vină nimeni. Nici băncile, nici evalu-
atorii. Fiecare însă trebuie să își vadă
propriul interes și de aceea cred că
evaluatorii ar trebui să își gândească
perspectiva fără a mai considera eva-
luarea pentru garantarea împrumu-
turilor ca activitate de bază.
Relația cu băncile va rămâne una
importantă pentru piața evaluării și
mă refer aici la evaluările de portofo- Responsa- dul de imple-
lii sau la evaluările pentru insolvență bilitatea evalu- mentare, astfel
având utilizatori desemnați instituți- atorilor este foarte încât acestea să fie
ile bancare. Aceste piețe însă nu vor mare pentru că mare utile atât societății, cât
reprezenta „piețe de masă“, cum este parte din bugetele locale și evaluatorilor.
evaluarea pentru garantarea împru- bazate pe impozitele pe clă- În acest sens este firesc să
muturilor, și de aceea spun că profe- diri depind de valorile rezultate ne gândim ce va urma în 2020.
sia de evaluator trebuie să își caute și în rapoartele de evaluare. Domeniile de mai sus vor mai
să promoveze piețe noi. A trecut doar un „ciclu“ de funcționa o vreme, dar nu vor fi
Un exemplu în acest sens l-a re- trei ani, după care se reevalu- suficiente. Trebuie astfel să iden-
prezentat modificarea Codului fiscal ează valorile impozabile. Cred tificăm alte direcții care ar trebui
în anul 2015, modificare care a adus că după trecerea unui al doilea să fie caracterizate de următoare-
schimbări în: ciclu este posibil ca informațiile le criterii:
deja culese să poată fi analiza- 1. Să aprecieze profesionalismul
Evaluarea pentru te și extrapolate astfel încât în evaluatorilor;
impozitare a clădirilor viitor să fie redus rolul evalu- 2. Să nu fie dependente de evoluția
Este o altă activitate care a fost atorilor în acest domeniu, așa tehnologică;
adaptată realităților din România în cum se întâmplă și în cele mai 3. Să nu pună o presiune nejusti-
ceea ce privește modul de stabili- multe țări din lume. Desigur că ficată asupra tarifelor, respectiv
re a impozitelor pe clădiri și care îmi doresc ca acest cicluri să fie să existe oportunitatea obținerii
a necesitat implicarea în masă a cât mai multe, dar, în același unor onorarii direct proporțio-
evaluatorilor. timp, consider că este rațional nale cu munca, profesionalismul
Diferit față de piața evaluării pen- să luăm în calcul și o schimba- și responsabilitățile asumate;

VALOAREA | Q2 2018 11
4. Să reprezinte tot o „piață de masă“. prin bonitare” în cazul terenuri- În acest sens ar fi oportun să de-
Există asemenea domenii? lor și „coeficienți de apreciere“ în marăm o serie de acțiuni, concomi-
Unul dintre ele se numește cazul construcțiilor; tente, prin care să urmărim:
justiția. ŰŰ de multe ori procesele sunt amâ- 1. Asigurarea unui nivel profesio-
nate și prelungite din cauza ne- nal înalt și omogen al evaluato-
Evaluările pentru justiție realizării la timp a expertizelor, rilor autorizați care sunt sau vor
Au reprezentat și până acum o ceea ce implică costuri semnifi- deveni experți judiciari;
piață a evaluărilor de masă, dar cred cative pentru statul român și cre- 2. Modificarea Ordinului MJ cu
că acum este momentul oportun să area unor percepții negative ale completarea domeniilor de ex-
ne gândim la implementarea „pe alte judecătorilor asupra experților; pertiză judiciară cu EI și VE;
baze“ începând cu anul 2020. Argu- ŰŰ onorariile practicate în justiție 3. Asistență și implicare activă în
mentele în favoarea acestei opinii pentru rapoartele de evaluare procesul de modificare a OG
sunt: nu reflectă, de cele mai multe 2/2000;
ori, efortul și responsabilitatea 4. Promovarea standardelor de
Preambul experților; evaluare și a evaluării în cadrul
ŰŰ ultimii ani au scos în evidență ŰŰ procentajul de 10% reținut pen- expertizelor judiciare atât la ni-
atât expertizele judiciare, cât și tru pregătirea continuă din total velul avocaților, cât și la nivelul
rolul lor în cadrul actului de jus- onorarii nu se regăsește în ase- judecătorilor. Cu cât ceea ce fac
tiție, ieșind la suprafață multe in- menea programe; experții va fi mai bine înțeles și
formații publice despre rapoarte ŰŰ în legislația actuală, prin ordin al va crește gradul de încredere, cu
de evaluare și prejudicii calculate Ministrului Justiției, sunt stabili- atât și efectul asupra onorariilor
pe baza acestora; te domeniile de expertiză judici- ar putea fi unul favorabil.
ŰŰ modul de organizare a exper- ară care în prezent numără 107
tizei judiciare în România nu a domenii, dintre care doar două Cum am putea
fost reformat semnificativ după se referă la evaluare: Poz. 39 și face acest lucru?
anul 1990. OG 2/2000, care re- Poz. 40 din Ordinul 199/2010. Pe cele patru puncte de mai sus
glementează expertiza judiciară Avem doar evaluarea proprietă- fac următoarele propuneri:
și extrajudiciară în România, a ților imobiliare și evaluarea bu- 1. În ceea ce privește profesiona-
preluat în mare parte prevederi nurilor mobile. Lipsesc cel puțin lismul în cadrul expertizelor judicia-
referitoare la acest domeniu va- două domenii care sunt foarte re, lucrurile care ar trebui apreciate
labile din anii 80-90; actuale și necesare actului de jus- de către judecători sunt experiența
ŰŰ în prezent, Ministerul Justiției a tiție, respectiv: evaluarea între- și profesionalismul expertului, re-
demarat un proces de actualizare prinderii și verificarea evaluării; spectiv răspunsul la întrebarea jude-
a OG 2/2000, centralizând pro- ŰŰ corpul actual de experți judiciari cătorului: De ce aș avea încredere în
puneri transmise de către orga- este compus în mare parte din opinia ta ca expert?
nizații profesionale, precum și de evaluatori autorizați și, datorită Din expertizele pe care le-am
alte părți implicate în realizarea sistemului actual de organizare a văzut la nivel internațional utilizate
expertizei judiciare; examenelor pentru noi membri, în scop judiciar am tras următoa-
ŰŰ încercările anterioare de a pro- nu peste multă vreme majorita- rea concluzie: prima mențiune din
mova standardele de evaluare și tea experților judiciari în dome- raport se referă la cine este expertul
noi examene pentru cei care vor niul evaluărilor va fi compusă și apoi se prezintă celelalte elemen-
să devină experți judiciari nu au din evaluatori autorizați. te ale termenilor de referință. Acest
avut deschidere din partea orga- lucru trebuie să se întâmple și în ex-
nelor statului decidente în acest Soluții posibile pertiza judiciară românească. Piața
domeniu, care justificau că vor Din preambulul anterior pot fi este foarte mare și nu există limite
organiza noi admiteri dacă ma- extrase atât problemele care ar trebui de bugete atâta vreme cât servicii-
gistrații o vor cere; să fie înlăturate, cât și oportunitatea le oferite vor fi înalte calitativ și de
ŰŰ calitatea expertizelor judiciare a creată de intenția serioasă actuală încredere.
lăsat de multe ori de dorit, utili- de modificare a legislației în dome- Pentru a atinge aceste deziderate
zându-se și în prezent abordări niu, demarată de către Ministerul avem nevoie de pregătire și de creș-
cum ar fi „metoda comparației Justiției. terea nivelului profesional.

12VALOAREA
Văzând în OG 2/2000 cerința Modul în care va fi prezentat acest benefice atât profesiei de evaluator
ca experții să aibă 3 ani vechime lucru și, evident, modul în care va fi autorizat, cât și interesului public.
și coroborând cu prevederile OG înțeles de către colegii noștri, va fi 4. Promovarea standardelor și a
24/2011 care cer ca membrii acredi- esențial în succesul acestei abordări. modului de lucru al experților este
tați (MAA) sa aibă la rândul lor 3 ani Este un efort individual de pe urma foarte important să fie înțelese de
vechime, cred că o soluție cu care ar căruia câștigurile vor fi atât pentru magistrați. Pentru aceasta ar trebui
trebui să vină profesia de evaluator fiecare dintre cei care urmează acest organizate sesiuni de pregătire spe-
este să explice membrilor care do- examen, cât și la nivel de grup și la cifică la care să participe și judecăto-
resc să practice expertiza judiciară nivel de societate. Dacă vreți, într-o rii și procurorii. Având în vedere că
pregătirea continuă este necesară și
judecătorilor și că aceasta se desfă-
șoară periodic, trebuie să remarcăm
că aceasta se derulează prin Institutul
Național al Magistraturii (INM). Prin
urmare, ar fi util un acord de cola-
borare cu INM cu elaborarea unor
programe de pregătire atractive. Spun
acest lucru pentru că din discuțiile
pe care le-am purtat la INM în 2014-
2015 am înțeles că zona cursurilor
din aria expertizei sunt prea tehnice și
nu sunt interesante pentru judecători.
Rolul nostru este să dovedim contra-
riul. În acest sens cred că o soluție în
perspectiva anilor 2020 este să mo-
dernizăm modul de organizare a pre-
gătirii profesionale atât în ce privește
cursurile și seminarele, cât și formele
de pregătire orientate către utiliza-
tori ai serviciilor de evaluare, cum
sunt judecătorii și avocații în cazul
de față. O propunere de viitor pe care
în Romania că ar fi benefic să fie de reprezentare geometrică, modul de o supun atenției celor îndreptățiți să
acord ca doar cei care dețin MAA repartizare a experienței și calificării ia decizii este să înființăm Institutul
să fie încadrați în această catego- evaluatorilor se va transforma din- Național de Pregătire Profesională a
rie. Acest lucru presupune în primul tr-un triunghi actual, într-un romb. Evaluatorilor (INPPE), care ar putea
rând o „reevaluare” a examenului Adică majoritatea evaluatorilor cu derula o strategie pe termen lung în
de acreditare, în special a probei nr. un nivel suplimentar de cunoștințe domeniul formării profesionale și ar
1 referitoare la studiul de caz (acți- se mută de la nivelul de bază, spre putea fi alături de INPPA (Institutul
une care cred că ar trebui realizată nivelul de mijloc. Din lipsă de spațiu avocaților) și INPPI (Institutul prac-
oricum pentru sesiunea următoare mă opresc aici cu această propunere, ticienilor în insolvență) parteneri atât
de acreditare) și apoi o înțelegere a dar cred cu tărie că reprezintă o so- în relații reciproce, cât și în relația cu
tuturor membrilor a faptului că, fă- luție și valabilă și viabilă. INM. Desigur că această din urmă
când acest exercițiu, într-un termen 2-3. Modificările de acte norma- propunere va trebui analizată ca mod
scurt vom avea majoritatea evalu- tive ar trebui realizate simultan, odată de înființare din perspectiva prevede-
atorilor activi, cu titulatura MAA, ce modificarea OG 2/2000 este în curs rilor OG 24/2011.
ceea ce va însemna atât o ridicare și de realizare. Profesia noastră să ia de- Cam acestea ar fi cele câteva idei
o omogenizare a calității rapoartelor ciziile importante pentru noi și apoi, cu țintă spre anul 2020, fără ca ele
de evaluare, cât și o premiză serioasă prin participare efectivă la acțiunile să fie nici exhaustive, nici infailibile.
de creștere a nivelului de respect față Ministerului Justiției, să justificăm și Reprezintă desigur, însă, un subiect
de profesie. să susținem acele modificări care sunt consistent de dezbatere.

VALOAREA | Q2 2018 13
Izvorul reclamațiilor ajunse
la Comisia de etică

Î
n calitate de membru al Comisiei de etică am ci-
tit nenumărate reclamații - unele întemeiate, altele
pură fantezie. Acum, după câțiva ani de activitate
în cadrul acestei comisii, pot să afirm că ușurința
cu care se ivesc aceste reclamații este bazată, de cele
mai multe ori, pe două aspecte:

ŰŰ Neglijența elaborării rapoartelor;


ŰŰOLGA JALOBĂ UDOR,
ŰŰ Dorința utilizatorului de a găsi un vinovat pentru ne- MAA, MRICS, REV, Membru CED
împlinirea viselor sale.

Ce însemnă „neglijența face o analiză amănunțită a subiec-


elaborării rapoartelor”? tului și a pieței din care acesta face
parte. Chiar dacă se spune că modul
Însemnă, în primul rând, realizarea rapoartelor prin de organizare a muncii ține de natu-
ŰŰUn alt factor
metoda „copy paste”, metoda pe care toți o utilizăm zi de ra umană și că persoanele care s-au
zi, dar care, fără o ultimă verificare și corectare realizată al apariției născut „dezordonate” nu pot fi învă-
de o persoană competentă, alta decât cea care a realizat neglijenței este țate să-și schimbe stilul de viață, nu
raportul, duce la erori minore care prin multitudinea „asumarea de cred că acesta este motivul din cauza
lor sădesc în mintea cititorului neîncredere. După ne- competențe căruia rapoartele arată neglijent, ci
încredere apare dorința de a solicita corectarea valorii inexistente”. cred cu tărie că există rapoarte emi-
conform propriilor aspirații. Apoi, în cazul în care nu se se de persoane foarte ordonate, care
realizează această corectare, apare dorința de a solicita sub presiunea timpului scurt alocat
un alt punct de vedere, de a verifica raportul și, nu în ul- lucrării sar peste niște etape absolut
timul rând, dorința de a reclama lipsa de profesionalism necesare realizării raportului, iar re-
a evaluatorului. Reclamația este de multe ori transmisă zultatul livrat clientului naște îndoia-
atât Asociației, cât și altor organe care au competențe în lă și apoi dorința de a reclama.
rezolvarea diverselor cazuri ce se pot ivi în activitatea Un alt factor al apariției negli-
noastră. jenței este „asumarea de competen-
țe inexistente”. Nu voi răspunde aici
De unde apare neglijența? eternei întrebări: de ce evaluatorii de
De cele mai multe ori de unde nu te aștepți. Cred că întreprinderi nu sunt autorizați să
principalul factor este lipsa timpului necesar pentru a realizeze evaluări de bunuri imobile?

14VALOAREA
Cred că răspunsul este dat de la apariția secțiunii „evalu- dicol deloc. De ce să riscăm să în-
area proprietății imobiliare”. Ordonanța 24/2011 a lămu- curcăm clientul, să fim reclamați, să
rit acest aspect. Numai cei care nu au dorit să înțeleagă devenim partea reclamată într-un
acest lucru nu au înțeles. proces? Cât ar trebui
Voi aminti aici cazurile în care diverși evaluatori au
adaptat sumar modelul de raport de evaluare de aparta-
ment, pentru garanție bancară,

să fie tariful
unei astfel de lucrări? Cum am pu-
tea estima valoric stresul cauzat de
elaborat acum câțiva ani un proces în care ești parte reclama-
pentru un anumit tip de proprietate, pentru un tă pentru un raport realizat defectu-
scop clar definit. Astfel unii clienți care au avut de evaluat os, pentru un raport de care nu ești
ŰŰDe menționat
terenuri extravilane au primit eronat rapoarte ce includ „mândru”?
descrierea construcției, alții ce au avut de evaluat active
aici că nu există De menționat aici că nu există lu-
intangibile au primit în mod greșit rapoarte cu denumi- lucrări fără risc. crări fără risc. Și cele realizate pentru
rea „raport de evaluare activ intangibil“ pe modelul „ra- Și cele realizate prieteni foarte buni sunt purtătoare
port de evaluare apartament” . pentru prieteni de risc, dar și cele realizate pentru
Chiar dacă majoritatea trăim din prestarea servicii- foarte buni sunt necunoscuți sunt purtătoare de risc.
lor de evaluare către diverși clienți, asta nu înseamnă că purtătoare de Poate cele realizate pentru cunoscuți
atunci când apare oportunitatea de a realiza o lucrare ce risc, dar și cele au un grad mai mare de risc dat fiind
ne depășește competențele să o acceptăm necondiționat realizate pentru faptul că intervine mai mult latura
pentru a nu pierde clientul. necunoscuți subiectivă și devenim mai permisivi
sunt purtătoare în activitatea noastră. Nu ar strica
Ce putem să facem în acest caz? de risc. dacă am avea tăria de a ruga un co-
Căutăm o persoană competentă cu care, în partene- leg să realizeze aceste lucrări pentru
riat, să realizăm lucrarea sau, dacă avem timp, învățăm a nu fi tentați de „a ajuta”.
să realizăm lucrarea sau refuzăm lucrarea. Pare ridicol: Dar ce înseamnă „a ajuta”? În-
să ți se ofere o lucrare și să nu dorești să o faci. Nu e ri- seamnă oare a ajunge la valoarea

VALOAREA | Q2 2018 15
dorită de prieten sau a găsi argumentele pentru a susține tului, chiar dacă acesta nu este un
valoarea estimată absolut independent? cunoscător al metodologiei evaluă-
De ce cred eu că neglijența are un impact major în re- rii. Întrebarea firească pe care acesta
alizarea rapoartelor ce ajung la Comisia de etică? și-o pune este: dacă evaluatorul are
Pentru că erorile minore de natura lipsei specificații- probleme în descrierea proprietății
lor clare în cadrul termenilor de referință, prezentarea cu cum ar putea să-i știe valoarea? Dacă
inadvertențe a subiectului evaluării, prezentarea sumară a greșit și la calcule?
a pieței din care face parte subiectul, pot naște multiple Atunci când valoarea estimată este
îndoieli cu privire la valoarea estimată în mintea clien- departe de valoarea așteptată, clientul

16VALOAREA
are mai multe argumente în susținerea reclamației sale. Raportul de evaluare supus ana-
Referitor la sesizările bazate pe „Dorința utilizatoru- lizei, întocmit de evaluatorul extern,
lui de a găsi un vinovat pentru neîmplinirea așteptărilor a avut la bază metodologia SEV 100
sale” am să prezint în continuare o speță referitoare la un Cadrul General, termenii de referin-
raport de evaluare pentru care evaluatorului nu i s-a apli- ţă din SEV 101, precum și SEV 103.
cat sancțiune disciplinară. ŰŰAstfel, urmare Prelucrarea informaţiilor despre
Obiectul sesizării este evaluarea unui teren în supra- a analizei dreptul de proprietate evaluat este în
faţă de 2.234 mp din patrimoniul SC ZZZZZ SRL, raport documentelor conformitate cu prevederile SEV
de evaluare solicitat de către IPURL. Terenul este ipotecat depuse 230 – Drepturi asupra proprietăţii
în favoarea unei instituţii bancare, iar reclamantul nu este la dosarul imobiliare.
de acord cu valoarea estimată de către evaluatorul autori- disciplinar, Abordarea folosită pentru esti-
zat, pentru acest teren. marea valorii terenului a fost abor-
a verificării
Valoarea de piaţă stabilită prin raportul de evaluare darea prin piaţă. Alegerea compara-
raportului
întocmit de către evaluatorul autorizat (noiembrie 2014) bilelor în cadrul raportului de
de evaluare
este de 7.000 lei. Reclamantul a solicitat unui alt evaluator evaluare a fost corespunzătoare din
şi discuţiilor
autorizat un alt punct de vedere, iar valoarea de piaţă es- punct de vedere al elementelor spe-
timată de acesta la data de 15.02.2015 este de 102.000 lei.
purtate cu cificate la C15 din SEV 230.
Evaluatorul (reclamat) a estimat valoarea de piaţă a evaluatorul, a În raportul de evaluare s-au
terenului considerând, conform documentelor de propri- rezultat, contrar identificat o serie de neconformităţi
etate, ca fiind teren agricol în extravilan. susţinerilor minore care nu au avut impact asu-
persoanei care pra concluziei evaluării.
Reclamantul expune a formulat Ideea care se desprinde din ra-
următoarele motive în sesizare: sesizarea, faptul portul de evaluare întocmit la cere-
că evaluatorul rea reclamantului este că terenul
ŰŰ Reclamantul menţionează faptul că evaluatorul nu a nu a încălcat poate fi utilizat ca amplasament
ţinut cont în estimarea valorii de schimbarea regi- Standardele pentru construcţii rezidenţiale, fapt
mului juridic al terenului din extravilan în intravilan. de evaluare contrazis de extrasul de carte funci-
sau Codul de ară din iunie 2015 care confirmă că
ŰŰ De asemenea, reclamantul mai aduce următoarele etică al profesiei terenul este extravilan agricol.
critici raportului de evaluare: de evaluator Astfel, urmare a analizei docu-
autorizat. mentelor depuse la dosarul discipli-
▶ Neprecizarea sau prezentarea superficială a tere- nar, a verificării raportului de evalu-
menilor de referinţă ai evaluării; are şi discuţiilor purtate cu
evaluatorul, a rezultat, contrar susţi-
▶ Descrierea juridică inexistentă sau sumară, fără nerilor persoanei care a formulat se-
identificarea drepturilor de proprietate deținute sizarea, faptul că evaluatorul nu a
și a celor evaluate; încălcat Standardele de evaluare sau
Codul de etică al profesiei de evalu-
▶ Neprecizarea ipotezelor sau ipotezelor speciale ator autorizat.
ale valorii; Prin urmare CED a înaintat că-
tre Consiliul director propunerea
▶ Descrierea bunurilor de evaluat cu analiza dia- neaplicării unei sancţiuni
gnostic sumară; disciplinare.
Astfel, primul pas în reducerea
▶ Analiza bunului de evaluat, analiza amplasamen- riscului de a fi reclamaţi este verifi-
tului, analiza construcţiilor, analiza elementelor carea în detaliu a oricărui raport ce
non-imobiliare sunt sumare, nefiind tratate toate trebuie emis. Verificarea este nece-
elementele relevante care pot afecta valoarea; sară pentru eliminarea neconformi-
tăților ce generează asocierea negli-
▶ Analiza de piaţă superficială, nerelevantă pentru jenţei cu numele evaluatorului
tipul de proprietate evaluat. emitent al raportului.

VALOAREA | Q2 2018 17
Evaluatorul autorizat și
„evaluarea investițiilor imobiliare”

„Mulți indivizi din societatea modernă sunt ca barcagiii: trag la vâsle, dar
stau cu spatele la viitor.”  Henri Coandă

E
i, citatul nu prea are legătură
cu subiectul. Dar mi-a plă-
cut, pentru că exprimă ceea
ce ni se întâmplă de obicei:
tragem la o barcă (și de cele
mai multe ori suntem lăudați
pentru asta), însă pierdem din vedere
perspective asupra viitorului. Cumva
ne lăsăm duși de val și nu ne planificăm ŰŰCRISTINA GRIGORESCU,
pașii următori. Sigur, puțini dintre noi Vicepreședinte ANEVAR
o pot face, este și acesta un talent sau o
școală, și bănuiesc că este mai bine așa. SEV 100:
Revenind la subiectul propus, discu- „Valoarea de investiție
tând atât cu evaluatori, cât și cu finan- 36.  Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru
țatori, am întâlnit o oarecare confuzie proprietarul acestuia sau pentru un proprietar po-
între ceea ce înțelege un evaluator au- tențial, pentru o anumită investiție sau pentru anu-
torizat prin „evaluarea unei investiții” și mite scopuri de exploatare.
ceea ce înțeleg finanțatorii. 37. Aceasta este un tip al valorii specific entității. Deși valoa-
Avertizez cititorul de la început rea unui activ pentru proprietarul acestuia poate fi egală
că articolul nu va fi despre explica- cu suma de bani care ar putea fi obținută din vânzarea
rea standardelor de evaluare SEV lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă benefici-
233 - Investiţia imobiliară în curs de ile obținute de o entitate din deținerea unui activ și, ca
construire (IVS 233) și SEV 320 - urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipote-
Estimarea valorii de investiție pen- tic. Valoarea de investiție reflectă situațiile și obiectivele
tru investitori individuali (EVA 5) financiare ale entității pentru care se face evaluarea. Ea
– standardele și ghidurile de eva- este deseori utilizată pentru cuantificarea performanței
luare sunt suficiente în acest caz – ci, investiției. Diferența dintre valoarea de investiție a unui
mai degrabă, despre așteptările unui fi- activ și valoarea lui de piață reprezintă motivația pentru
nanțator de la o „evaluare a investiției”. cumpărători sau pentru vânzători de a intra pe piață.”
Și am să explic această ultimă frază...
Iată, în continuare, câteva dintre SEV 104:
prevederile Standardelor de evaluare a „60. Tipuri ale valorii definite în IVS
bunurilor, ediția 2018, de care NU ne – Valoarea de investiție/ subiectivă
vom ocupa acum: 60.1 Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru

18VALOAREA
proprietarul acestuia sau pentru la unele probleme, dacă acestea sunt relevante pentru
un proprietar potențial, pentru scopul evaluării, respectiv:
o anumită investiție sau pentru ŰŰ o specificare a faptului că proiectul este în curs de
anumite scopuri de exploatare. construire;
60.2 Valoarea de investiție este un tip ŰŰ o descriere a proiectului;
al valorii specific entității. Deși ŰŰ o descriere a stadiului procesului de construire, a
valoarea unui activ pentru pro- costului estimat necesar pentru finalizarea proiectu-
prietarul acestuia poate fi egală lui și sursa acestei estimări;
cu suma de bani care ar putea fi
obținută din vânzarea lui către
o altă parte, acest tip al valorii
reflectă beneficiile obținute de o
entitate din deținerea unui activ
și, ca urmare, nu presupune un
schimb ipotetic. Valoarea de in-
vestiție reflectă situațiile și obiec-
tivele financiare ale entității pen-
tru care se face evaluarea. Ea este
deseori utilizată pentru cuantifi-
carea performanței investiției.
[…]
180.3 Dacă obiectivul tipului valo-
rii utilizat în evaluare este de-
terminarea valorii pentru un
anumit proprietar (cum ar fi
valoarea de investiție/subiec-
tivă discutată în para. 60.1 și
60.2), în evaluarea activului
sunt reflectați factorii specifici
entității. Situațiile în care poa-
te fi solicitată valoarea pentru
un anumit proprietar sunt:
(a) fundamentarea deciziilor de in-
vestiții, și
(b) verificarea performanței unui
activ.”

SEV 233:
„Raportare (SEV 103)
5. Un raport de evaluare a unei in-
vestiții imobiliare în curs de con-
struire va include, în plus față
de cerințele minime prezentate în
SEV 103 Raportare și SEV 230
Drepturi asupra proprietății imo-
biliare, mențiuni adecvate refe-
ritoare la situațiile incluse în ter-
menii de referință ai evaluării, în
conformitate cu paragrafele 2 și 3
anterioare. De asemenea, raportul
va include comentarii referitoare

VALOAREA | Q2 2018 19
ŰŰ identificarea și,
dacă este posibil,
cuantificarea riscurilor
rămase asociate proiectului,
făcându-se distincție între riscurile
aferente generării venitului din închiri-
ere și riscurile de construire;
ŰŰ o descriere a modalității în care aceste riscuri au
fost reflectate în evaluare;
ŰŰ datele relevante de intrare pentru evaluare și ipoteze-
le asumate pentru a determina aceste date de intrare; • achiziții, fuzi-
ŰŰ un rezumat al situației contractelor principale în vi- uni și vânzări de în-
goare, dacă este relevant. treprinderi sau părți de
întreprinderi;
COMENTARII • garantarea împrumutului;
• litigii;
Investiția imobiliară • raportare financiară.”
C1. Investiția imobiliară este o proprietate imobiliară, re-
spectiv un teren sau o construcție, ori o parte a unei SEV 310
construcții sau ambele, deținută de proprietar mai „Investiția imobiliară
degrabă pentru a obține venituri din chirii sau pentru G6. Pentru scopuri de creditare, in-
creșterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru: vestiția imobiliară se evaluea-
(a) a fi utilizată pentru producerea sau furnizarea de ză de obicei pe o bază de sine
bunuri sau servicii sau în scopuri administrative, stătătoare, adică activ cu activ,
sau pentru deși unii creditori pot acorda
(b) a fi vândută pe parcursul desfășurării normale a un credit pe baza valorii unui
activității. portofoliu definit. În astfel de
C2. Proprietarul poate deține un drept absolut sau subor- situații, este necesar să se facă
donat asupra investiției imobiliare. Pentru descrierea o distincție între valoarea in-
tipurilor de drepturi asupra proprietății imobiliare și a vestiției imobiliare individuale,
principiilor de evaluare a acestora, a se vedea SEV 230 presupunându-se că ea se vinde
Drepturi asupra proprietății imobiliare. Acest stan- în mod individual, și valoarea
dard se referă la situația în care o investiție imobiliară acesteia când este considerată
se află în curs de construire la data evaluării. ca parte a portofoliului.
C3. Evaluările investiției imobiliare nefinalizate pot fi so- G7. Trebuie luate în considerare cere-
licitate pentru diverse scopuri, incluzând: rea și vandabilitatea preconizate

20VALOAREA
Prima întrebare
care apare: investiția
este fezabilă, cu alte cuvin-
te, investiția mărește potenția-
pentru proprietatea lul economic al amplasamentului
imobiliară, pe perioada și generează plus valoare? De regu-
împrumutului, precum și in- lă, răspunsul la această întrebare nu
formațiile adecvate despre condiți- intră neapărat în sfera evaluării, fi-
ile de piață curente, conținute în raport. ind doar o fezabilitate economică, de
Aceste informații nu ar trebui să includă pre- aceea evaluatorul trebuie să fie atent
dicția evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci tre- la cerințele exacte ale clientului. Sau,
buie să reflecte așteptările curente de pe piață asupra dacă întrebarea se adresează unui
performanțelor viitoare ale investiției, bazate pe tendin- evaluator, ar putea veni în contextul
țele curente. Cu toate acestea, în cazul în care astfel de evaluării unui business prin prisma
informații sugerează un risc semnificativ privind plățile impactului investiției respective asu-
viitoare ale chiriei, impactul acestui risc asupra valorii pra acestuia.
ar trebui să fie luat în considerare și comentat în raport. Aducând întrebarea în termenii
G8. În mod normal, termenii de referință ai evaluării nu evaluării, un posibil răspuns de la
includ aprecierile asupra capacității unui chiriaș de a un evaluator autorizat poate veni din
plăti chiria în viitor și asupra altor obligații aferente aplicarea principiului celei mai bune
închirierii, dincolo de informațiile disponibile des- utilizări pentru investiția care ur-
pre chiriaș, care se găsesc în domeniul public și la mează a se realiza:
dispoziția tuturor participanților de pe piață. „32. Valoarea de piață a unui ac-
G9. În procesul de evaluare ar trebui să se ia în considera- tiv va reflecta cea mai bună utilizare
re dacă venitul generat de proprietatea imobiliară este a acestuia. Cea mai bună utilizare este
dependent în mod esențial de un chiriaș sau de chiri- utilizarea unui activ care îi maximi-
așii dintr-un singur sector/ domeniu de activitate sau zează potențialul și care este posibilă,
de alt factor care ar putea produce în viitor instabili- permisă legal și fezabilă financiar. Cea
tatea venitului. În anumite cazuri, poate fi adecvată mai bună utilizare poate fi continuarea
o estimare a valorii proprietății imobiliare pe ipoteza utilizării curente a activului sau poate
altei utilizări, presupunând o posesie vacantă.” fi o altă utilizare. Aceasta este determi-
nată de utilizarea pe care un partici-
Și acum haideți să vedem ce înseamnă o investiție pant de pe piață ar intenționa să o dea
prin ochii finanțatorului, asta pentru că de cele mai mul- unui activ, atunci când stabilește prețul
te ori finanțarea unui proiect se judecă încă în faza de in- pe care ar fi dispus să îl ofere.” (Sursa:
tenție. Adică ceea ce anlgo-saxonul numește „green field”, Standardele de evaluare a bunuri-
iar românul ar numi: de la 0 – investiția nu există încă. lor, ediția 2018, SEV 100 – Cadrul
Întrebările care urmează fac parte din procesul de „eva- General)
luare a investițiilor” din punctul de vedere al unei finanțări Prin prisma CMBU, un evaluator
standard, de unde și o oarecare confuzie asupra persoanelor poate aprecia maximizarea potenția-
abilitate să o facă. Poate mai potrivit ar fi termenul de „Ana- lului prin utilizarea propusă în pro-
liza investiției” însă cel de „Evaluare...” este deja încetățenit. iectul de investiții.

VALOAREA | Q2 2018 21
Dar: acesta, cu atractivitate și utilitate echi- ŰŰ Sau celebra de acum întrebare: ce
ŰŰ Trebuie verificat dacă aceasta este valente. Proprietățile existente pot fi, facem cu profitul antreprenorului?
ceea ce așteaptă finanțatorul, pen- de asemenea, considerate ca substitu-
tru că în această etapă fie se aș- te ale proprietății subiect, iar valoarea Și acestea sunt doar câteva între-
teaptă la o evaluare a fezabilității lor este măsurată față de valoarea unei bări. Pot fi multe altele, generate de
strict economice ori, dimpotrivă, proprietăți noi, optime. În același timp, situații specifice. De asemenea, ră-
a riscurilor de realizare a investiți- costul construcțiilor aferente unei pro- mâne și întrebarea fundamentală a
ei (în sensul cel mai direct - canti- prietăți, la data evaluării, plus valoarea cunoștințelor tehnice necesare pen-
tativ, în timp și bani). De cele mai amplasamentului, furnizează o măsu- tru asemenea aprecieri.
multe ori sunt amândouă; ră față de care pot fi judecate prețurile
ŰŰ Trebuie avut în vedere faptul că pentru proprietăți construite.” (Sursa: A treia întrebare care apare:
la stabilirea legalității CMBU Manualul „Evaluarea proprietății imo- dacă investiția ar fi gata astăzi, ce
analiza trebuie să includă do- biliare” – Editura IROVAL, 2018) valoare de piață ar avea? Sigur, ca
cumentele specifice proiectului, Răspunsul la această întrebare evaluator nu prea vezi rostul unei
inclusiv avize și acorduri și să poate fi foarte simplu: pe baza unor asemenea întrebări. Dacă fezabilita-
evidențieze riscurile asociate ne- costuri de construire standard se poa- tea proiectului ar presupune calcule
respectării acestora (care pot fi te compara valoarea construcției care strict economice, care țin de planu-
de la amenzi, până la oprirea in- ar fi obținută prin abordarea prin cost rile specifice ale investitorului, iar
vestiției cu totul); versus cheltuielile prevăzute în pro- accentul este pus pe profitul investi-
ŰŰ Este o analiză laborioasă care iect. De fapt, este o verificare de pla- torului din cash-flow-urile viitoare,
include cunoașterea în profunzi- uzibilitate (respectiv că acele costuri valoarea de piață ca și când investiția
me a legislației într-un domeniu prevăzute în proiect sunt plauzibile). ar fi gata (ex-ante) se apropie mai
și a barierelor de intrare în aces- mult de definiția standard decât de
ta și poate merge până la verifi- Dar: cea din SEV 104. Semnificația ar fi
carea din punct de vedere tehnic ŰŰ Atenție la ce anume se finan- faptul că parametrii evaluării trebu-
a proiectului (pentru respectarea țează – sunt aceleași categorii ie mai degrabă extrași din piață, de-
Legii nr. 10/1995 privind calita- de cheltuieli cuprinse în proiect cât utilizați cei care sunt furnizați de
tea în construcții) ceea ce clar ca și în catalogul utilizat pentru investitor. Sau, cel puțin, aceștia din
depășește sfera de competență a stabilirea acestor costuri? urmă trebuie verificați cu piața.
evaluatorului autorizat; ŰŰ Cum tratăm diferențele care Utilitatea unei valori de piață ob-
ŰŰ Experiența consultanței în ur- apar (inerent)? Care este marja ținută prin evaluare ex-ante este ge-
mărirea investițiilor este esenți- în care putem declara costurile nerată mai ales de nevoia de a stabili,
ală, tocmai pentru a avea posi- proiectului drept normale? oarecum în avans, valoarea de piață a
bilitatea estimării riscurilor pe ŰŰ Cum se tratează acele cheltu- proprietății – pentru garantarea cre-
cazuistica similară. ieli specifice doar acelei investiții ditelor, întrucât, de regulă, finanța-
dacă acestea există? Exemple sunt torul ipotechează ceea ce finanțează,
A doua întrebare care apare: nenumărate: cheltuieli cu drumul iar decizia de finanțare ține cont și de
este investiția realizabilă în timpul de acces pentru un parc logistic în acest aspect.
și cu resursele prevăzute în proiect? câmp, sau cheltuielile care țin de
Motivația pentru care se pune aceas- un design deosebit al construcției, Astfel evaluarea ex-ante:
tă întrebare este expresia principiu- ori cheltuielile pentru reconversia ŰŰ Depășește sfera valorii de inves-
lui care stă la baza abordării prin unei clădiri de patrimoiu? tiție/ subiectivă, în sensul SEV
cost: principiul substituției. Pentru ŰŰ Sunt suficiente sursele noastre 104;
aducere aminte, iată: de informații (care or fi acestea) ŰŰ Este de fapt o valoare de piață
„Principiul substituției stă la baza pentru a face comparația descri- pentru garantarea creditelor, mo-
aplicării abordării prin cost. Potrivit să mai sus? tiv pentru care trebuie reliefate
acestui principiu niciun cumpărător ŰŰ În ceea ce privește durata de exe- aceleași aspecte ca și pentru ga-
prudent nu va plăti mai mult pentru cutare a investitiei, impactul asu- rantarea împrumuturilor. Para-
o proprietate imobiliară decât costul pra deciziei de finanțare este direct metrii evaluării trebuie verificați
de a obține imediat un amplasament – inclusiv prin modificarea grafi- cu piața și cu buna practică din
și de a edifica o construcție similară pe cului de rambursare a creditului; domeniu (de exemplu, un aspect

22VALOAREA
sensibil poate fi suprafața închi- Utilitatea acestei valori ca parte a În concluzie, evaluarea investiți-
riabilă, care, în unele domenii, deciziei de finanțare ține mai degra- ilor poate fi sau nu în sfera de com-
excede suprafețele utile din do- bă de o confirmare din nou a faptu- petență a unui evaluator autorizat, în
cumentele proiectului sau cele lui că investitorul dă pe proprietate funcție de așteptările finanțatorului.
din documentația cadastrală – în cât face și mai mult, în caz de execu- Că tot vorbeam în alte mici arti-
cazul în care construcția există tare, există potențial de recuperare, cole despre limitele, care, paradoxal,
în stadiu avansat de investiție); dacă nu a investiției în întregime, dau libertatea de a vă asuma riscuri
ŰŰ Abordările în evaluare recoman- măcar a părții finanțate. controlate, și în acest caz, fiecare
date sunt cele prin venit și prin Aceleași întrebări rămân valabile evaluator autorizat trebuie să își sta-
piață, care asigură legatura di- și în cazul preluării finanțării inves- bilească propriile limite de compe-
rectă cu piața (fiind ușor de înțe- tițiilor imobiliare în curs de constru- tență. Așteptările tripartite (ale cli-
les și investițional vorbind). Deși ire, cu mențiunea că în cazul unei entului/ investitor, ale finanțatorului
discutăm de o construcție nouă, investiții în curs de realizare accen- și ale evaluatorului) trebuie clarifica-
abordarea prin cost nu este toc- tul se mută mai puțin pe evaluarea te încă de la început. Ținând cont de
mai potrivită, întrucât nu toate ex-ante, cât pe primele două între- complexitatea unora dintre investiții
costurile investiției sunt recu- bări, mai ales dacă la stadiul actual al este esențial ca toată lumea să plece
noscute de piață, deși, din nou, investiției se constată abateri față de de la aceleași cerințe. De asemenea,
depinde de cum se definește pia- autorizația de construire și de pro- rămâne îndemnul de a alcătui echi-
ța și de ce caracteristici au poten- iectul de execuție. pe multidisciplinare care să vă ofere
țialii terți investitori); Una dintre barierele principale confortul unor limitări ale respon-
ŰŰ Deși este o valoare pentru o con- ale unui asemenea demers este ac- sabilității voastre și al livrării unor
strucție viitoare, este o valoare cesul la documente – care în faza servicii de calitate, până la urmă sin-
valabilă la data evaluării și în inițială s-ar putea să fie incomplete, gura instanță care asigură fidelizarea
condițiile de piață de la acea dată. nefinalizate sau să lipsească cu totul. clienților unui evaluator autorizat.
Și rămâne întrebarea dacă, deși
se utilizează tehnicile de evaluare
cunoscute, întregul demers poate să
fie întreprins cu respectarea Standar-
delor de evaluare a bunurilor și dacă
este de competența unui evaluator
autorizat.

VALOAREA | Q2 2018 23
ceea ce înseamnă că este la latitudinea
experților financiari să implementeze
o metodă sau alta, în funcție de detali-
ile fiecărui caz. Iată câteva aspecte utile
despre calculul daunelor economice
care e bine să fie avute în vedere atunci
când suntem implicați într-un litigiu
comercial.

Principalele riscuri în 1) Norme legale


Despăgubirile aferente daunelor se
acordă conform anumitor principii le-

calcularea prejudiciilor: gale, precum: certitudinea rezonabilă


(prejudiciile legate de profiturile pier-

4 lucruri pe care ar
dute trebuie să fie rezonabile și nespe-
culative); cauza imediată (daunele au
fost cauzate direct de comportamentul

trebui să le știi dacă


ilicit al inculpatului); mitigarea (ca-
pacitatea reclamantului de a diminua
prejudiciul depinde de factori precum

nu ești un expert costurile și momentul producerii pre-


judiciului) și previzibilitatea (în mo-
mentul angajamentului, daunele erau
un rezultat previzibil al acțiunilor ina-

S
decvate ale inculpatului).
oluționarea disputelor comerciale a devenit în 2) Valoarea în timp a banilor
ultimii ani o prioritate certă în lumea afacerilor. În afară de acestea, calculul prejudi-
Oricine a auzit vreodată, chiar și în trecere, de ciilor se concentrează în jurul noțiunii
un litigiu în urma încălcării unui contract, știe de valoare în timp a banilor, concept
că poate duce la o pierdere serioasă de profit care definește valoarea pe care o mo-
sau de valoare a afacerii pentru partea vătămată. nedă o are la un anumit moment, în
Cheia succesului unui litigiu este adesea o analiză detaliată, raport cu valoarea aceleiași monede
bine documentată, a prejudiciilor economice. O astfel de într-un alt moment viitor. Ideea esen-
analiză ajută la cuantificarea pierderii cauzate de o acțiune țială este că un dolar investit astăzi, va
sau de o serie de acțiuni prejudiciabile, cu scopul de a despă- avea o valoare crescută în viitor. Inves-
gubi reclamantul până când acesta revine pe aceeași poziție tit astăzi, poate obține dobândă și astfel
economică pe care ar fi fost dacă dauna nu s-ar fi produs. valoarea sa în viitor va fi mai mare, sau
De-a lungul timpului, instanțele au oferit puțină îndrumare un dolar viitor poate fi actualizat cu o
în ceea ce privește metodele potrivite realizării acestui scop, rată de actualizare pentru a determina

ŰŰLARS WIECHEN,
Partener-Coordonator al departamentului
de Consultanță Financiară Deloitte,
Membru ANEVAR

24VALOAREA
valoarea actuală a viitorului dolar. Conceptele de compune-
re și de actualizare sunt extrem de importante atunci când
discutăm despre valoarea în timp a banilor. Expertul finan-
ciar determină, de obicei, pierderile de la data acordării ca o
sumă a pierderilor din trecut (care urmează să fie compuse)
și pierderile viitoare (care urmează să fie actualizate). post (presupune luarea în considerare
3) Metoda piețelor de capital a pierderilor de venit după examinarea
vs. metoda fluxului de numerar estimat ŰŰMetoda tuturor informațiilor cunoscute la data
Când ținem cont de riscul din calculul prejudiciilor, exis- piețelor de de atribuire).
tă două abordări de bază care pot fi urmate, fiecare având capital implică Pe scurt, litigiul și, prin extindere,
propriile plusuri și minusuri. Experții financiari sunt cei ce ajustarea ratei calculul daunelor economice, au un
decid care abordare se potrivește mai bine fiecărui caz. Me- element inerent de risc și incertitudi-
de actualizare
toda piețelor de capital implică ajustarea ratei de actualizare ne. Elementul de risc este centrat pe
cu riscul aferent,
cu riscul aferent, în vreme ce metoda fluxului de numerar conceptul valorii în timp a banilor, iar
în vreme ce
estimat favorizează ajustarea proiecției fluxului de numerar o estimare credibilă a daunelor trebuie
metoda fluxului
pentru a estima rezultatul. Prima are avantajul de a fi fost să se bazeze pe fapte sau date sufici-
îndelung testată și de a putea fi adaptată la riscurile aferente
de numerar ente, precum și pe principii solide și
estimărilor făcute de companie. Cu toate acestea, nu captează estimat o metodologie consistentă care să se
în mod adecvat riscul ridicat din anumite investiții și nu se favorizează plieze pe caz. Deși nu există o părere
aplică tuturor cazurilor de încălcări contractuale. În același ajustarea unanimă în privința celei mai bune
timp, a doua metodă are un potențial mai mare de a surprin- proiecției fluxului metode, iar alegerea acesteia depin-
de astfel de cazuri și este mai flexibilă, însă nu se bucură de de numerar de de circumstanțele specifice fiecărui
un fundament empiric. Alternativ, unii experți optează pen- pentru a estima caz în parte, metoda pieței de capital,
tru o abordare hibridă, care ia în calcul atât riscul din rata rezultatul. metoda fluxului de numerar estimat,
de actualizare, cât și riscul din fluxul de numerar. Principiul precum și orice metodă hibridă, sunt
imperativ al unei astfel de abordări este paritatea riscului, și toate abordări adecvate atâta timp cât
anume, luarea în considerare a elementelor de risc fie în rata paritatea riscului este menținută.
de actualizare, fie în fluxurile de numerar. Ajustarea ambelor
elemente ar duce la o subestimare a daunelor.
4) Ex ante vs. ex post
Un alt element pe care experții trebuie să îl ia în consi-
derare sunt informațiile privind evenimentele care au avut
loc ulterior datei prejudiciului, în cazurile în care fluxul de
numerar are loc după data presupusului act prejudiciabil.
Cele două metode de evaluare sunt ex ante (implică profituri
pierdute pe baza informațiilor cunoscute la data produce-
rii daunei, fără a ține seama de evenimente ulterioare) și ex

VALOAREA | Q2 2018 25
Membru Acreditat ANEVAR

Și tu poți deveni
Membru Acreditat ANEVAR!

Vă prezentăm în continuare câteva mărturii ale unor mem- Știm că ați absolvit examenul și
bri ANEVAR care au absolvit de curând examenul de acces au trecut de atunci aproape 3 ani.
la un nivel superior de competență profesională, respectiv Cum s-a schimbat percepția asupra
dobândirea calității de Membru Acreditat ANEVAR (MAA): activității pe care o desfășurați ca
evaluator după această titulatură
Se vorbește frecvent în cadrul Cât timp ai repartizat studiului din dreptul numelui – Membru
conferințelor ANEVAR despre propriu-zis pentru examen? Cum ai Acreditat ANEVAR - EPI?
producerea unui impuls care să reușit să împaci și activitatea de la H.S.: În prima fază a fost mica
ducă la înscrierea cât mai multor birou și studiul pentru examen? festivitate de premiere în care ni
membri la examentul de acreditare, s-au înmânat diplomele de către re-
fie el pe specializarea EPI sau EI. H.S.: Îmi aduc aminte cu drag de prezentanți de seamă ai ANEVAR.
perioada în care am cercetat mai în Atunci am simțit într-adevăr că am
Care a fost factorul determinant amănunt subiectul „Evaluarea pro- reușit ceva important… ceva cu care
pentru tine să participi la sesiunea prietăților imobiliare”. În prima eta- mă pot mândri. Atunci am realizat
de acreditare? pă am avut un șoc: am realizat cât de că totul s-a terminat cu bine. Au fost
H.S.: Esența deciziei mele s-a ba- puține lucruri știam de fapt despre apoi felicitările de la birou și cele de
zat pe sistemul educațional din familia acest subiect… dar așa se întâm- acasă. Un sentiment de fericire abso-
mea. Părinții mei fiind profesori, au plă de fiecare dată când aprofun- lută, care a durat ceva timp.
insistat mereu pe importanța educați- dez. Important, cred eu, este să nu Capeți o mai mare încredere în
ei în dezvoltarea mea ca om. Mi-au in- te descurajezi. În fiecare zi, după ce tine, poți să abordezi cu o mai mare
suflat dorința de a fi într-un continuu ajungeam acasă de la birou, mă re- lejeritate unele subiecte/lucrări de
proces de învățare, proces în care s-au trăgeam în biroul de acasă unde ci- evaluare pe care poate, altfel, le-ai
implicat major și pe care l-am îmbră- team lucruri noi, sau chestiuni mai fi acceptat cu reticență sau poate
țișat cu tot dragul. Aceste aspecte s-au vechi, pe care le înțelegeam mai bine. chiar refuzat. În orice caz, lucrări de
contopit cu succes cu elementul de în- Mi s-a deschis apetitul pentru învă- evaluare vin… lucrări de evaluare
credere în mine, insuflat de-a lungul țare – exact ca atunci când savurezi se întocmesc… lucrări de evaluare
timpului de managerii companiei la o mâncare gustoasă – și cele 2-3 luni vor veni… Dar cea mai importantă,
care lucrez – Anuța și Laurențiu Stan. pe care mi le-am rezervat studiului după părerea mea, este dezvoltarea
Pentru mine a fost o condiție care a propriu-zis au trecut cu rapiditate. ta ca om în urma acestui examen. Îți
cântărit foarte mult în decizia luată… Examenul în sine a fost, pentru mine dai seama cât de puține cunoști până
să știi că există cineva care crede în re- cel puțin, unul dificil, dar acesta nu la aprofundarea subiectului. Este un
ușita ta. Astfel, s-a născut dorința mea este un lucru nou, pe care îl spun eu proces de lungă durată care te face
de a participa la acest examen (acredi- primul. Cele 3 probe care se desfă- să treci de limitele confortului, dar
tare pe specializarea EPI), cu speranțe șoară succesiv te solicită mental la la sfârșit, sentimentul de încununa-
mari de reușită. un nivel peste cel mediu, peste gra- re a aceastei dorințe de a fi mai bun
dul de confort cu care ești obișnuit. te face să realizezi că totul a meritat.
Nu este un lucru necunoscut Dar la sfârșitul zilei, când am părăsit Pentru mine a meritat și am în-
faptul că examenul în sine este sala de examen, am avut un senti- credere că sunt mulți colegi care pot
un examen dificil, un examen care ment cu care m-am întâlnit de puți- absolvi acest examen. Totul poate
include probe menite să-ți testeze
ne ori în viață: am simțit pentru un începe cu puțină încredere în noi că
limitele…
scurt moment că plutesc. putem fi mai buni.

26VALOAREA
Membru Acreditat ANEVAR

Ştiați că? Ce a însemnat examenul Pentru ce


de acreditare pentru tine? acest examen?
Promovând examenul
de acreditare: M.M: ÎNCREDERE. M.M: Pentru aprofundarea lu-
În marea lipsă de timp, a însemnat timp crurilor „simple”.
• Puteți deveni evaluatori re- petrecut pentru profesia mea, pentru mine.
cunoscuți la nivel european Cum a fost
– REV, recunoaștere oferită Ce ai învățat? examenul?
prin intermediul ANEVAR
de către The European M.M: Am conștientizat din nou că învă- M.M: Cel mai greu, dar a fost
Group of Valuer Associa- țând mult, chiar dacă uităm, știm unde să ca și drumurile grele, te duc la
tions (TEGoVA), grup de căutăm. destinații alese.
asociații de evaluatori ce
include 74 de asociații din
37 de țări.

Puteți deveni membri ai
Royal Institute of Chartered
Surveyors – MRICS. RICS
este organismul profesional
global care promovează și
aplică standarde internațio-
nale în evaluarea, gestiona-
rea și dezvoltarea terenuri-
lor, imobilelor, construcțiilor
și infrastructurii și are mem-
bri în 148 de țări.
Ce a însemnat examenul ma și implicit vei afla nivelul la care
• Puteți obține, în conformi- de acreditare? ești, iar dacă nu ajungi să controlezi
tate cu hotărârea Consiliu- elementele complexe, probabil nu vei
lui Director al ANEVAR din V.E: Un test util pentru capacitatea reuși din prima. Dar, privind lucrurile
data de 22 iunie 2018, un mea de a înțelege și percepe lucră- pozitiv, un eșec acum poate fi o bază
rile complexe, care mi-a demonstrat solidă a unui real succes în viitor.
voucher pentru a achita
faptul că mereu trebuie să încercăm
echivalentul a 20 de ore de Consideri că
să acumulăm informații noi, să avem
pregătire continuă în anul mintea deschisă către noi oportuni- te-a schimbat cu
2019. tăți, să ne pregătim în mod continuu ceva examenul?

Promovând cu cel mai și să ieșim din zona de confort și ru-
tina zilnică. V.E: Da, în bine zic eu. Încă din tim-
bun rezultat examenul de
pul pregătirii pentru examen am
acreditare din sesiunea Cât de dificil a aflat foarte multe lucruri noi, sau,
de toamnă 2018 veți primi fost examenul? am învățat să le privesc în alt mod.
un premiu oferit de Preșe- Experiența examenului a fost deose-
dintele ANEVAR, doamna V.E: Pe o scară de la 1 la 10 (cel mai bită, un test sub presiune cu emoții,
DANA ABABEI, constând dificil), aș spune un 7. În opinia mea, care, la sfârșit, a fost echivalentă poa-
într-un loc în cadrul dele- mixul de elemente al examenului este te cu cucerirea unui vârf de munte.
gației care va participa la dozat în așa fel încât să-ți ofere o ima- După examen am simțit că nivelul de
gine cât mai clară asupra aspectului de încredere în raționamentul meu pro-
întrunirea TEGOVA din pri-
pregătire aprofundată. Dacă nu stăpâ- fesional a crescut și capacitatea de a
măvara anului 2019.
nești elementele de bază, îți vei da sea- lua decizii s-a mărit.

VALOAREA | Q2 2018 27
Hobby

„În scrimă trebuie să înveți


adversarul
Interviu cu
Cristian Ungureanu,
Membru ANEVAR - EI, EPI

ŰŰUn interviu de Raluca Șlicaru

Cum a început povestea


hobby-ului dumneavoastră?

Am început scrima la 9 ani, cu


floreta, apoi am trecut la spadă, la
clubul Petrolul din Ploiești. Până la
17 ani am practicat acest sport sub
îndrumarea regretatului profesor Ște-
fan Moldanschi. Începusem să urmez
calea performanței, doar că la 17 ani
erau necesare deja 3 antrenamente pe
săptămână. Nu îmi ajungea timpul și
pentru scrimă și pentru școală. Așa
că a trebuit să aleg. Performanța la
scrimă sau învățătura? Am hotărât că
școala este mai importantă. Gânduri-
le mi-au rămas însă mereu la scrimă
și, ca în romanul lui Alexandre Du-
mas, „După 20 de ani”, m-am reapu-
cat la 40 de ani, când au început să se
înființeze cluburi private. În Bucureşti
sunt în prezent 7-8 cluburi private,
unde poți practica scrima ca hobby.

28VALOAREA
Hobby

să câștigi fără să umilești


și să pierzi cu demnitate.”
concursuri pe an, Cupa României și
Cum a fost revenirea? Cum se numește asociația Campionatul Național. Am reușit să
pe care ați fondat-o? atragem și finanțări și este prima oară
Mi-a făcut o deosebita plăcere să când România participă cu 4 echipe
fiu din nou pe planșa de scrimă, să Având în vedere că aveam nevoie la Campionatul European pe echipe.
mă antrenez, să transpir sub costumul de o formă de organizare pentru a pu- Echipa feminină de floretă a luat me-
greoi. Am debutat în concursuri pen- tea continua desfășurarea concursuri- dalia de argint, ceea ce reprezintă o
tru veterani, adică pentru cei cu vârste lor de veterani și pentru a putea atrage mare mândrie pentru noi. Este pentru
de peste 40 de ani, am redescoperit și eventuale sponsorizări, am fondat prima oară când veteranii obțin o me-
gustul competiției și încerc să particip în anul 2011, împreună cu doi foști dalie la un astfel de concurs. În același
la cât mai multe concursuri. Acum, de sportivi performeri, Asociația Româ- timp, competițiile sunt momente plă-
exemplu, vin de la Amsterdam, de la nă de Scrimă Veterani. Sub egida aces- cute de reîntâlnire cu foștii sportivi,
Campionatul european pe echipe. teia organizăm acum cel puțin două din diferite colțuri ale țării.

VALOAREA | Q2 2018 29
Hobby

Care este palmaresul asaltul unor foşti sportivi, care acum


dumneavoastră? au 70, 80 de ani. Ei și-au păstrat
eleganța în scrimă, spre deosebire
Cele mai bune rezultate ale mele de tinerii de azi care sunt mult mai
au fost: locul 3 la Cupa Budapestei, dinamici și mai agresivi în luptă.
în toamna anului trecut, mai multe
medalii de aur și de argint la Cupa La ce vârstă este recomandat
Ohrid, în Macedonia, argint și bronz să începi scrima?
la Campionatul Național și Cupa
României (sper să vină și aurul Nu poți începe scrima mai târziu
curând). de 14 ani. Sunt niște automatisme pe
care trebuie să ți le formezi și acest
Cât timp vă răpește hobby-ul? lucru nu mai este posibil după vârsta
de 14 ani. Iar cea mai mică vârstă
Acum fac în principiu două este de 7-8 ani, când copiii mai mult
antrenamente pe săptămână, de câte se joacă. După 9-10 ani este indicat
o oră și jumătate fiecare, la sala de să debutezi. Eu am început la 9 ani,
scrimă din Ghencea sau la UNEFS, dar în primul an nu am ținut arma
la Academia de sport. Momentan în mână pentru că era foarte grea.
nu avem un spațiu de antrenament Acum există arme mai ușoare pentru
exclusiv al veteranilor, dar sper să copii. În primul an am exersat doar
rezolvăm cât de curând această poziția inițială, așezat în gardă, pas
carență. înainte-pas înapoi, fandare, pas
fandare, toate acestea fără armă.
Din ce este compus
echipamentul și ce Cum ați descrie scrima, ați
costuri presupune? identificat vreo asemănare
între aceasta și evaluare?
Un echipament de scrimă
complet costă în jur de 500 euro și În scrimă trebuie să ai foarte
este compus din mască, plastron, multă răbdare. Și pe planșă și în
subțirică, pantaloni, pantofi de sport, luptă. Planșa este pista pe care se
șosete, armă, fir electric. Se uzează desfășoară asaltul. Este metalică și
destul de greu, se schimbă după dacă lovești în planșă nu se aprinde
câțiva ani. Armele, lama și vârful lor, aparatul care punctează.
se deteriorează mai repede și trebuie Asemănarea dintre scrimă și
înlocuite mai des. O spadă costă în evaluare este răbdarea. Totodată, în
jur de 600 lei. scrimă, ca și în evaluare, atunci când
ai un eșec trebuie să știi să pierzi
Cum puteți fi găsit cu demnitate și apoi să o iei de la
de alți veterani? capăt. Nu înainte însă de a analiza
ce ai greșit. De asemenea, în scrimă
Site-ul unde ne găsiți este www. trebuie să înveți să câștigi fără să
scrima-veterani.ro. Asociația are în umilești adversarul și să pierzi cu
jur de 50 de membri, cu vârste între demnitate. În scrimă poți avea
40 și 80 de ani. Există probă la satisfacții mai mari când pierzi dar
Campionatele europene de plus 70. „ai tras” foarte bine, când ai avut
Avem și noi în cadrul Asociației, tactici, mișcări care ți-au ieșit așa
dacă nu mă înșel, 4 membri care cum ai planificat.
se încadrează la această grupă de Nu în ultimul rând, scrima
vârstă. E un deliciu să urmărești dezvoltă puterea de a te concentra

30VALOAREA
Hobby

pe un subiect, pe un punct, făcând


abstracție de ceea ce te poate perturba.

Ce este specific acestui sport?

Din punct de vedere fizic, scrima


necesită un efort foarte mare pe o
perioadă foarte scurtă de timp. Un
asalt durează 3 minute, timp în care
trebuie să dai totul. Efortul termic
este, din nou, foarte mare: din cauza
costumului și a măștii, corpul se
încinge foarte tare. Din punct de
vedere psihic mă ajută în activitatea
de zi cu zi. Pentru că activitatea
evaluatorului este una sub presiune.
Stresul este destul de intens în timpul
zilei: telefoane, deplasări, conflicte
chiar… În momentul în care intru
în sala de scrimă, îmi pun masca
pe față și mă așez în gardă, moment
în care îmi golesc mintea de toate
gândurile de peste zi. Numai așa te
poți concentra asupra adversarului.
Dacă nu faci asta, te trezești cu arma
adversarului în piept. Când termin
antrenamentul, mintea mea este
limpede și o iau de la capăt cu mai
multă putere. Funcționează aproape
ca o terapie. Pot să spun că atunci
când ieși din sala de scrimă ești alt om.
O altă caracteristică a acestui sport
este că se folosesc termeni din limba
franceză, țara care a inventat această
artă marțială. Chiar și arbritajul se
face în franceză: Monsieur en garde!
Es-tu prêt? Allez!”.

De când sunteți evaluator


și ce specializări dețineți?

În 2005 am terminat cursul de EI.


Lucram ca analist și am simțit nevoia
unei certificări. Atunci, aceasta a fost
singura certificare, cea de la ANEVAR,
pentru Evaluarea Întreprinderii. Apoi
am obținut și specializarea EPI și
acum cele mai multe lucrări sunt
pentru bunuri imobile. Sunt membru
RICS din 2011 și lector ANEVAR de
anul trecut.

VALOAREA | Q2 2018 31
Evoluțiile din piața imobiliară și posibile
provocări asupra stabilității financiare

Florin Dragu, Direcția stabilitate financiară BNR,


Bucureşti, 23 martie 2018
Opiniile prezentate în această lucrare aparțin autorului şi nu implică sau angajează în vreun fel Banca Națională a României.

Grafic A - Indicele privind accesul la finanțare


Indice privind accesul la piața creditului (folosind LTV de 75%)
Apartament standard 2 camere Apartament standard 3 camere
Ţara 1.12 0.88

Bucureşti 1.36 1.07


Timişoara 1.17 0.98
Cluj-Napoca 0.98 0.82
Sursa: imobiliare.ro, BNR, calcule BNR

Indicatorul preț imobil raportat la venit salarial[1] pentru creditele ipotecare


Preț imobil/Venit salarial Preț mediu/mp (sc. dr)
Ţara 9,82 1.120

Apartament standard Cluj-Napoca 11,26 1.444


2 camere Timişoara 9,42 1.144
Bucureşti 8,10 1.202

Ţara 12,50 1.120

Apartament standard Cluj-Napoca 13,40 1.350


3 camere Timişoara 11,25 1.073
Bucureşti 10,31 1.202
Sursa: imobiliare.ro, BNR, calcule BNR
Atât indicatorul preţ pe venit, cât şi indicatorii de accesibilitate au fost calculaţi pentru un apartament standard de 2, respectiv
[1]

3 camere (55 mp și 70 mp) utilizând prețul/mp de ofertă, venitul salarial mediu net corespondent fiecărei localități și o rată de
consum pe gospodărie de 50 la sută din venituri.

32VALOAREA
Prețurile locuințelor se mențin în teritoriul
pozitiv în toată regiunea
Evoluția anuală reală a prețului imobilelor Dinamica anuală nominală a prețurilor
rezidențiale (2010=100) locuințelor în București și restul țării

Sursa: Eurostat Sursa: INS

Există diferențe la nivel național privind accesul la


finanțare, respectiv perioada necesară achiziționării unei
locuințe
Indicatorul preț imobil raportat la venit
Indicele privind accesul la finanțare
salarial pentru creditele ipotecare

Notă: Atât indicatorul preţ pe venit, cât şi indicatorii de accesibilitate au fost calculaţi pentru un apartament standard de 2,
respectiv 3 camere (55 mp și 70 mp) utilizând prețul/mp de ofertă, venitul salarial mediu net corespondent fiecărei localități și o
rată de consum pe gospodărie de 50 la sută din venituri.
Sursa: imobiliare.ro, BNR

VALOAREA | Q2 2018 33
Rata de deținere a unei locuințe este cea mai
ridicată în cazul României

Sursa: Eurostat

Potențial de creditare rămâne și în direcția satisfacerii


nevoilor sociale ale populației, dar sustenabilitatea
acestei îndatorări ar trebui să fie îmbunătățită
Populația care trăiește în condiții modeste* Numărul mediu de camere per persoană
(2016) (2016)

*Populația totală care nu are nici baie, nici duș, nici


toaletă de spălare interioară în gospodărie

Sursa: Eurostat Sursa: Eurostat

34VALOAREA
Persoanele cu cel mai redus venit înregistrează
cea mai ridicată pondere a costurilor cu locuința
Ponderea persoanelor cu credit ipotecar în Rata de supraîndatorare* a populaţiei în funcţie
fiecare cuintilă de venit de costurile cu locuința, după cuintila de venit

*procentul populației pentru care costurile cu locuința


depășesc 40% din venitul disponibil. Costurile includ dobânda
la creditul ipotecar sau chiria, costul utilităților etc.
Sursa: BNR, MFP Sursa: Eurostat

Riscul de credit pentru creditele imobiliare este în


scădere
Rata creditelor neperformante la bănci, Distribuţia probabilităţii de nerambursare
după tipul creditului pentru creditele ipotecare

Sursa: CRC, BC

VALOAREA | Q2 2018 35
Prognoza ratei anuale de nerambursare
pentru credite ipotecare

Sursa: CRC, BC

Perspectivele privind evoluţiile viitoare sunt


mixte…
Evoluţia preţurilor locuinţelor conform Autorizaţii de construire eliberate pentru
aprecierii băncilor clădiri rezidenţiale

Sursa: BNR (Bank Lending Survey) Sursa: INS

36VALOAREA
…şi în contextul existenţei unor vulnerabilităţi la
nivelul sectorului construcţii şi imobiliar
Gradul de îndatorare şi lichiditatea la
nivelul companiilor nefinanciare Rata creditelor neperformante

Sursa: MFP, BNR

VALOAREA | Q2 2018 37
Număr de rapoarte de evaluare și număr
de clădiri introduse în BIF – Baza de Informații Fiscale

Statistici generale la 31 martie 2018

În intervalul 1 ianuarie – 31 martie (inclusiv) al anului 2018 au fost înregistrate în BIF cu cca. 37 % mai multe clădiri
decât în anul 2017 (158.983, față de 115.882) și cu cca. 25% mai multe rapoarte (56.295, față de 44.978).

1. Număr clădiri și număr rapoarte de evaluare – Distribuție pe județe și București


Procentaj din Procentaj din Procentaj din Procentaj din
Județ/ Număr Județ/ Număr
Număr clădiri total număr total număr Număr clădiri total număr total număr
București rapoarte București rapoarte
clădiri (%) rapoarte (%) clădiri (%) rapoarte (%)

Alba 2.454 970 1,5 1,7 Hunedoara 3.625 1.406 2,3 2,5

Arad 3.668 1.245 2,3 2,2 Ialomiţa 2.959 964 1,9 1,7

Argeş 3.337 1.534 2,1 2,7 Iaşi 4.197 1.778 2,6 3,2

Bacău 3.661 1.651 2,3 2,9 Ilfov 5.916 1.646 3,7 2,9

Bihor 5.690 1.790 3,6 3,2 Maramureş 2.791 1.246 1,8 2,2

Bistriţa-Năsăud 1.636 747 1,0 1,3 Mehedinţi 1.216 541 0,8 1,0

Botoşani 1.526 758 1,0 1,3 Mureş 5.606 1.823 3,5 3,2

Brăila 2.325 895 1,5 1,6 Neamţ 2.309 812 1,5 1,4

Braşov 6.440 2.215 4,1 3,9 Olt 2.497 787 1,6 1,4

Bucuresti 17.086 6.372 10,7 11,3 Prahova 7.189 1.990 4,5 3,5

Buzău 2.695 903 1,7 1,6 Sălaj 1.844 775 1,2 1,4

Călăraşi 2.368 654 1,5 1,2 Satu Mare 2.109 852 1,3 1,5

Caraş-Severin 2.402 693 1,5 1,2 Sibiu 4.076 1.320 2,6 2,3

Cluj 7.912 2.756 5,0 4,9 Suceava 3.714 1.789 2,3 3,2

Constanţa 9.424 2.834 5,9 5,0 Teleorman 1.807 551 1,1 1,0

Covasna 1.634 650 1,0 1,2 Timiş 7.203 1.935 4,5 3,4

Dâmboviţa 3.157 1.053 2,0 1,9 Tulcea 2.341 703 1,5 1,2

Dolj 3.396 1.438 2,1 2,6 Vâlcea 2.208 952 1,4 1,7

Galaţi 4.235 1.223 2,7 2,2 Vaslui 2.337 841 1,5 1,5

Giurgiu 1.301 475 0,8 0,8 Vrancea 2.202 1.008 1,4 1,8

Gorj 1.810 710 1,1 1,3 TOTAL 158.983 56.295 100 % 100 %

Harghita 2.680 1.010 1,7 1,8

38VALOAREA
2. Număr clădiri și număr rapoarte de evaluare – Distribuție pe sectoare București

Procentaj din total Procentaj din total


Sector București Număr clădiri Număr rapoarte Număr clădiri/ raport
număr clădiri (%) număr rapoarte (%)

Sector 1 5.485 1.742 32,1 27,3 3,1

Sector 2 3.027 1.172 17,7 18,4 2,6

Sector 3 3.368 1.263 19,7 19,8 2,7

Sector 4 1.760 699 10,3 11,0 2,5

Sector 5 1.438 782 8,4 12,3 1,8

Sector 6 2.008 725 11,8 11,4 2,8

TOTAL 17.086 6.383 100 % 100 % 2,7

VALOAREA | Q2 2018 39
3. Număr clădiri și număr rapoarte de evaluare – Distribuție pe tip contribuabil (PF, PJ)
Țară

Procentaj din total Procentaj din total


Tip contribuabil Număr clădiri Număr rapoarte Număr clădiri/ raport
număr clădiri (%) număr rapoarte (%)

Persoana fizică 11.926 9.352 7,5 16,6 1,3

Persoana juridică 147.057 46.933 92,5 83,4 3,1

TOTAL 158.983 56.285 100 % 100 % 2,8

București

Procentaj din total Procentaj din total


Tip contribuabil Sector București Număr clădiri Număr rapoarte Număr clădiri/ raport
număr clădiri (%) număr rapoarte (%)

Sector 1 608 491 25,0 24,8 1,2

Sector 2 384 321 15,8 16,2 1,2

Sector 3 450 365 18,5 18,5 1,2

Persoană fizică Sector 4 268 226 11,0 11,4 1,2

Sector 5 470 370 19,4 18,7 1,3

Sector 6 248 204 10,2 10,3 1,2

Total 2.428 1.977 100 % 100 % 1,2

Sector 1 4.877 1.251 33,3 28,4 3,9

Sector 2 2.643 851 18,0 19,3 3,1

Sector 3 2.918 898 19,9 20,4 3,2

Persoană juridică Sector 4 1.492 473 10,2 10,7 3,2

Sector 5 968 412 6,6 9,4 2,3

Sector 6 1.760 521 12,0 11,8 3,4

Total 14.658 4.406 100 % 100 % 3,3

TOTAL 17.086 6.383 - - 2,7

40VALOAREA
Situație comparativă PF vs. PJ. Număr clădiri, număr rapoarte (%)

4. Număr clădiri și număr rapoarte de evaluare


– Distribuție pe categorii de utilizare a clădirilor (R, N, M)

Procentaj din total număr Procentaj din total număr


Categorie utilizare Număr clădiri Număr rapoarte Număr clădiri/ raport
clădiri (%) rapoarte (%)

Rezidențială 17.502 5.968 11,0 10,2 2,9

Nerezidențială 138.164 49.475 86,9 84,4 2,8

Mixtă 3.317 3.182 2,1 5,4 1,0

TOTAL 158.983 58.625 100 % 100 % 2,7

VALOAREA | Q2 2018 41
Raport de analiză statistică
a Bazei Imobiliare de Garanții (BIG)
Q1 2018

A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI ȘI SUBTIPURI


DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
1. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe tipuri de proprietăți imobiliare

Sumă valori
Tip
de piață
Procentaj Număr Procentaj Sumă valori de piață - (milioane €)
proprietate valoric (%) rapoarte cantitativ (%)
(milioane €)1 Tipuri de proprietăți
Comercială 2.127,44 36,64 2.126 8,02

Rezidențială 1.569,53 27,03 20.165 76,04

Industrială 1.153,86 19,87 1.632 6,15

Teren 485,88 8,37 2.159 8,14

Agricolă 192,54 3,32 178 0,67

Alte tipuri 141,10 2,43 50 0,19

Mixtă 136,20 2,35 210 0,79

Total 5.806,54 100,00 26.520 100,00


1
Ordine descrescătoare a sumei valorilor de piață

2. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe județe și București

Distribuție rapoarte de evaluare


Distribuție rapoarte de evaluare - Județe - Sectoare București

42VALOAREA
3. Rapoarte de evaluare introduse
– distribuție pe subtipuri de proprietăți imobiliare
a. Proprietăți de tip rezidențial
Sumă valori de Procentaj Număr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
piață (milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Apartament în bloc 855,78 54,52 15.195 75,35

Casă cu teren 496,88 31,66 4.234 21,00

Rezidențială Ansamblu rezidențial 85,90 5,47 26 0,13

Bloc de apartamente 76,65 4,88 46 0,23

Apartament în casă 54,33 3,46 664 3,29

Total 1.569,53 100,00 20.165 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €)


– Proprietăți rezidențiale – Proprietăți comerciale

b. Proprietăți de tip comercial

Sumă valori de piață Procentaj Număr Procentaj


Tip proprietate Subtip proprietate
(milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spațiu comercial - clădire independentă 1.065,63 50,09 791 37,21

Spațiu de birouri - clădire independentă 570,37 26,81 262 12,32

Unitate cazare 310,31 14,59 182 8,56


Comercială
Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 141,08 6,63 765 35,98

Spațiu de birouri - parte dintr-o clădire 28,88 1,36 115 5,41

Spațiu de agrement 11,17 0,53 11 0,52

Total 2.127,44 100,00 2.126 100,00

VALOAREA | Q2 2018 43
c. Proprietăți de tip industrial
Sumă valori de piață Procentaj valoric
Tip proprietate Subtip proprietate Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €) (%)
Spațiu de producție 602,41 52,21 830 50,86
Industrială
Spațiu de depozitare și logistică 551,44 47,79 802 49,14

Total 1.153,86 100,00 1.632 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) Sumă valori de piață (milioane €) - Proprietăți agricole
– Proprietăți industriale

d. Proprietăți de tip agricol


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Fermă zootehnică 87,85 45,63 86 48,31


Siloz 53,14 27,60 35 19,66
Fermă avicolă 25,54 13,26 15 8,43
Fermă agricolă de cultură 15,55 8,08 30 16,85
Abator 5,97 3,10 3 1,69
Cramă/ Centru de vinificație 2,11 1,10 1 0,56
Agricolă
FNC 0,88 0,46 1 0,56
Fermă piscicolă 0,51 0,26 1 0,56
Livadă 0,30 0,15 2 1,12
Seră legumicolă / Floricolă 0,26 0,14 1 0,56
Stațiune de cercetare 0,22 0,11 1 0,56
Moară 0,21 0,11 2 1,12

Total 192,54 100,00 178 100,00

e. Proprietăți de tip mixt


Sumă valori de piață Procentaj Număr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
(milioane €) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Proprietate multifuncțională (mai mult de două utilizări) 64,96 47,70 109 51,90

Spațiu de producție și depozitare 27,75 20,37 55 26,19

Mixtă Spațiu comercial și de birouri 21,67 15,91 32 15,24

Bloc apartamente cu spații comerciale (retail) 17,65 12,96 4 1,90

Spațiu de birouri cu spații comerciale (retail) 4,17 3,06 10 4,76

Total 136,20 100,00 210 100,00

44VALOAREA
Sumă valori de piață Sumă valori de piață
(milioane €) – Proprietăți mixte (milioane €) – Terenuri

f. Proprietăți de tip teren


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Intravilan construcții 334,79 68,90 1.118 51,78


Extravilan 51,93 10,69 411 19,04
Cu destinație agricolă 49,30 10,15 341 15,79
Teren Intravilan arabil 45,65 9,40 278 12,88
Cu destinație specială 3,54 0,73 6 0,28
Cu destinație forestieră 0,67 0,14 5 0,23
Aflat permanent sub ape 0 0,00 0 0,00
Total 485,88 100,00 2.159 100,00

g. Alte tipuri de proprietăți


Sumă valori de piață
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane €)

Centrală electrică fotovoltaică 83,45 59,15 10 20,00

Centrală hidroelectrică 33,98 24,08 6 12,00


Alte tipuri
Centrală electrică eoliană 12,65 8,97 2 4,00

Stație distribuție carburanți 11,01 7,80 32 64,00

Total 141,10 100,00 50 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) - Alte tipuri de proprietăți

VALOAREA | Q2 2018 45
B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
Pentru calculul valorii de piață/mp pe tip și subtip de proprietate, pe sectoare ale municipiului București,
respectiv pe orașe sau pe județe, se utilizează mediana valorilor din seria de date analizată.

a. Proprietăți de tip rezidențial


Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe
Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)
Casă cu teren 655
Alba Iulia
Apartament în bloc 799
Alexandria Apartament în bloc 564
Apartament în bloc 772
Arad
Casă cu teren 646
Bacău Apartament în bloc 741
Baia Mare Apartament în bloc 780
Bârlad Apartament în bloc 636
Bistriţa Apartament în bloc 687
Botoşani Apartament în bloc 706
Brăila Apartament în bloc 671
Casă cu teren 892
Braşov
Apartament în bloc 975
Casă cu teren 1.187
București Apartament în bloc 1.145
Apartament în casă 1.252
Buzău Apartament în bloc 770
Călăraşi Apartament în bloc 569
Casă cu teren 1.128
Cluj-Napoca
Apartament în bloc 1.352
Apartament în bloc 1.058
Constanţa
Casă cu teren 1.140
Apartament în bloc 1.014
Craiova
Casă cu teren 836
Deva Apartament în bloc 696
Drobeta-Turnu Severin Apartament în bloc 584
Focşani Apartament în bloc 698
Galaţi Apartament în bloc 791
Giurgiu Apartament în bloc 503
Hunedoara Apartament în bloc 468
Casă cu teren 829
Iaşi
Apartament în bloc 969
Mangalia Apartament în bloc 772
Oneşti Apartament în bloc 500
Casă cu teren 718
Oradea
Apartament în bloc 875
Piatra-Neamţ Apartament în bloc 668
Apartament în bloc 926
Piteşti
Casă cu teren 723
Ploieşti Apartament în bloc 839
Râmnicu Vâlcea Apartament în bloc 760
Reşiţa Apartament în bloc 532
Roman Apartament în bloc 607
Apartament în bloc 631
Satu Mare
Casă cu teren 616

46VALOAREA
Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)
Sfântu Gheorghe Apartament în bloc 589
Apartament în bloc 863
Sibiu
Casă cu teren 772
Slatina Apartament în bloc 799
Slobozia Apartament în bloc 657
Suceava Apartament în bloc 760
Târgovişte Apartament în bloc 625
Târgu Jiu Apartament în bloc 837
Casă cu teren 714
Târgu Mureş
Apartament în bloc 912
Apartament în casă 1.000
Timişoara Casă cu teren 993
Apartament în bloc 1.109
Tulcea Apartament în bloc 835
Turda Apartament în bloc 584
Vaslui Apartament în bloc 678
Zalău Apartament în bloc 597
În cazul proprietăților imobiliare de tip casă cu teren se prezintă în tabelul de mai sus valoarea de piață unitară
a proprietății (teren+casă) calculată în €/mp de suprafață utilă a casei.

Valori de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe


Apartament în bloc – Top 10 valoare de piață/ mp Valoare de piaţă/ mp - Apartament în bloc
Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.352
2 București 1.145
3 Timişoara 1.109
4 Constanţa 1.058
5 Craiova 1.014
6 Braşov 975
7 Iaşi 969
8 Piteşti 926
9 Târgu Mureş 912
10 Oradea 875

Casă cu teren – Top 10 valoare de piață/ mp Apartament în casă – Top valoare de piață/ mp

Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp) Nr. crt. Municipiu/ Oraș Valoare de piață (€/ mp)

1 București 1.187 1 București 1.252


2 Constanţa 1.140 2 Timişoara 1.000
3 Cluj-Napoca 1.128
4 Timişoara 993
5 Braşov 892
6 Craiova 836
7 Iaşi 829
8 Sibiu 772
9 Piteşti 723
10 Oradea 718

VALOAREA | Q2 2018 47
Valoare de piață/ mp - Casă cu teren

Valori de piață (€/ mp) – Sectoare București


Sector București Subtip proprietate Valoare de piață (€/ mp)

Apartament în bloc 1.407


Sector 1
Casă cu teren 1.341

Casă cu teren 1.276


Sector 2
Apartament în bloc 1.197

Sector 3 Apartament în bloc 1.221

Sector 4 Apartament în bloc 1.059

Casă cu teren 1.063


Sector 5
Apartament în bloc 1.011

Sector 6 Apartament în bloc 1.104

Apartament în bloc – Top valoare de piață/ mp

Nr. crt. Sector București Valoare de piață (€/ mp)

1 Sector 1 1.407

2 Sector 3 1.221

3 Sector 2 1.197

4 Sector 6 1.104

5 Sector 4 1.059

6 Sector 5 1.011

48VALOAREA
Valoare de piață/ mp - Apartament în bloc

Casă cu teren – Top valoare de piață/mp Valoare de piață/ mp - Casă cu teren


Valoare de piață
Nr. crt. Sector București
(€/ mp)
1 Sector 1 1.341

2 Sector 2 1.276

3 Sector 5 1.063

b. Proprietăți de tip industrial


Valori de piață (€/ mp) – Județe
Spațiu de depozitare și logistică
Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)
1 Ilfov 410

c. Teren
Valori de piață (€/ mp) – Județe
Extravilan

Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)


1 Călăraşi 0,55
2 Timiş 0,57

Cu destinație agricolă

Nr. crt. Județ Valoare de piață (€/ mp)


1 Călăraşi 0,56
2 Constanţa 0,51
3 Ialomiţa 0,57

VALOAREA | Q2 2018 49
Cea mai bună ofertă?*
*Legislația din România poate fi diferită de cea din SUA

William J. Barrett este partener la firma Barack Ferrazzano


Kirschbaum & Nagelberg din Chicago și președintele grupului
pentru Faliment și Drepturile Creditorului din cadrul aceleiași firme.

O
exploatare agricolă dintr-un situația în care ofertele erau sub așteptări.
stat din zona central-vesti- Prima proprietate din lotul scos la li-
că a SUA avea în proprietate citație a aprins ofertele și s-a vân-
nouă parcele de teren. Ban- dut la o sumă care de-
Studiu de caz al unei
ca, care a acordat un credit pășea valorile din
situații în care ofertele ipotecar, nu și-a primit banii ambele rapoar-
înapoi, prin urmare, de comun acord cu te. Această
pentru vânzarea
proprietarul, banca a scos la licitație pro-
la licitație a nouă prietatea imobiliară ipotecată.
Anterior licitației, atât banca cât și pro-
parcele de teren
prietarul au trebuit să-și stabilească un preț
agricol au fost cu minim și fiecare a solicitat o evaluare cu
scop orientativ, pentru a-și calibra mai bine
mult inferioare valorilor
prețul minim; rapoartele de evaluare so-
estimate prin evaluare licitate de bancă cuprindeau valori cu
aproximativ 15 procente mai mici
decât cele din rapoartele de evaluare
solicitate de proprietar.
Cu toate acestea, şi banca și pro-
prietarul au trecut la etapa de licita-
ție fără să fi stabilit prețuri minime,
deoarece erau încrezători că nu-
mărul mare de participanți înscriși
la licitație făcea inutil acest fapt și
se simțeau încurajați de rezultatele
obținute la alte licitații, desfășurate
recent, pentru terenul agricol din
aceeași regiune. Totuși, fiecare din-
tre părți și-a rezervat dreptul de a
retrage o proprietate din licitație în

50VALOAREA
primă reușită a alimentat optimismul ală cu privire la evaluările implicate. Mă
băncii care vedea deja un împrumut aflat aflu frecvent în situația de a observa înde-
în dificultate rambursat integral și a sporit aproape vânzările proprietăților genera-
încrederea proprietarului că proprietățile toare de venit și am citit multe evaluări ale
erau valoroase. acestui tip de proprietate. O combinație
O combinație
Însă optimismul s-a risipit repede, de- de curiozitate profesională și curiozitate de curiozitate
oarece ofertele pentru restul parcelelor personală m-a făcut să explorez în acest
au fost mult sub așteptări. În cel mai bun articol motivele pentru care rezultatul li-
profesională și
caz, ofertele erau cu 15 procente sub cele citației a fost atât de diferit de așteptările curiozitate personală
mai prudente valori estimate. Pentru une- vânzătorului și ale creditorului acestuia,
le dintre parcele, ofertele reprezentau mai așteptări bazate pe evaluările pe care le
m-a făcut să explorez
puțin de jumătate din valoarea estimată solicitaseră cu puțin timp înainte. în acest articol
prin evaluare. Rezultatul acestor oferte cu
Licitația motivele pentru care
mult sub așteptări a fost acela că cinci din-
tre proprietăți au fost retrase din licitație. Întrebarea fundamentată este aceea rezultatul licitației a
Ce s-a întâmplat? Era o problemă cu li- dacă licitația a fost adecvată. La nivelul
fost atât de diferit de
citația sau cu procesul? S-a întâmplat ceva minim, pentru ca o licitație să fie adecvată
care a descurajat ofertanții potențiali? Era este nevoie de cel puțin doi ofertanți. Li- așteptările vânzătorului
de fapt licitația o reușită, iar ofertele cele citația în cauză a atras suficiente persoa-
și ale creditorului
mai mari reflectau adevărata valoare de ne care știu să aprecieze terenul agricol și
piață? Dacă astfel stau lucrurile, ce putem care să aibă resursele financiare necesare acestuia, așteptări
spune despre evaluările anterioare licitației? pentru a finaliza o achiziție? Au fost ofer-
bazate pe evaluările
Au fost interpretate greșit de către utiliza- tanții informați cu suficient timp înainte
tori sau aceștia au greșit când le-au consi- și li s-a dat suficient timp pentru a se pre- pe care le solicitaseră
derat credibile? găti să participe? Au avut aceștia suficient
cu puțin timp înainte.
Am participat la licitație în timp pentru a analiza materialul de pus la
calitate de reprezentant legal al dispoziție și pentru a-și face

băncii. Observațiile pe care le exprim în propriile invetigații, în cazul în care era


acest articol nu ar trebui să fie considerate necesar? Au avut suficient timp pentru
o critică profesională sau o opinie colegi- a-și asigura finanțarea?

VALOAREA | Q2 2018 51
Această licitație a fost anunțată cu pa- tactică sau dacă se cuvine ca licitația să se
tru săptămâni înainte în diferite moduri, redeschidă după ce o anumită ofertă a fost
inclusiv pe siturile specializate în vânzarea desemnată ca cea mai bună la finalul licita-
la licitație a terenurilor, foi volante distri- ției, a reieșit clar că aceste oferte tardive nu
buite în locurile frecventate de fermieri, vor duce nici pe departe prețul proprietății
emailuri directe adresate cumpărătorilor la valoarea estimată în evaluare.
Cea mai bună cunoscuți de terenuri agricole și un anunț
concluzie este aceea la rubrica de vânzări de terenuri dintr-un Evaluările
ziar important cu circulație regională. Li- Cea mai bună concluzie este aceea că
că licitația a fost citația a fost binecunoscută creditorilor din licitația a fost condusă în mod adecvat și
condusă în mod regiune și observată îndeaproape de aceș- că, prin urmare, aceasta a fost un indica-
tia. S-a desfășurat într-o sală mare, confor- tor credibil al adevăratelor valori de piață
adecvat și că, prin tabilă, situată în apropierea proprietăților ale proprietăților. Dacă așa stau lucrurile,
urmare, aceasta și într-o locație centrală pentru ofertanții rezultă neapărat că au fost probleme la
potențiali, iar persoana care a condus lici- evaluările efectuate anterior licitațiilor?
a fost un indicator tația avea experiență în vânzarea la licitație Așa cum am menționat anterior, nu
credibil al adevăratelor a terenurilor agricole din regiune. Au par- sunt în măsură să fac o analiză colegială a
ticipat personal peste 40 de ofertanți po- evaluărilor sau să exprim o critică profesi-
valori de piață ale tențiali, iar alți 10 au participat prin telefon onală a acestora, însă în calitatea mea de
proprietăților. Dacă sau online. S-au furnizat tuturor persoa- reprezentant legal al băncii în cadrul licita-
nelor interesate informații detaliate despre ției, este de datoria mea să analizez compo-
așa stau lucrurile, teren, inclusiv studii topografice, rapoarte nentele evaluărilor. Iată constatările mele:
rezultă neapărat că privind culturile și solul. După încheierea licitației, am reexa-
Prima proprietate scoasă la licitație era minat evaluările elaborate pentru clientul
au fost probleme la cunoscută ca fiind cea mai bună din tot lo- meu și am observat un număr de limitări.
evaluările efectuate tul. Aceasta a atras oferte multiple, iar ofer- Prima dintre acestea privea numărul de
ta finală s-a situat în intervalul de valori proprietăți comparabile incluse în raport
anterior licitațiilor? din ambele seturi de evaluări. Acest fapt și data tranzacțiilor în raport cu data eva-
este suficient pentru a demonstra că proce- luării. Un raport includea numai trei pro-
sul de licitație a fost adecvat, prin urmare prietăți comparabile, în timp ce celelalte
nici proprietarul și nici banca nu puteau da includeau patru, iar perioada acoperea
vina pe procesul de licitație pentru rezulta- aproape doi ani. Dacă aceste trei sau pa-
tele sub așteptări. Cu alte cuvinte, nimeni tru tranzacții erau singurele comparabile,
nu s-a gândit că o repetare a procesului ar atunci aș fi vrut ca evaluatorul să mențio-
fi condus la oferte mai bune. neze acest lucru în raport.
În ansamblul economiei nu s-a petrecut A doua limitare era faptul că alocarea
nimic care să fi produs acest efect negativ în ponderilor nu s-a făcut în favoarea celor
cele câteva săptămâni până la licitație. Nu a mai recente tranzacții. Dacă s-ar fi procedat
căzut bursa, nu a avut loc un atac terorist, astfel, diferențele dintre concluzia asupra
nu s-au prăbușit prețurile la porumb și soia. valorii și rezultatele licitației ar fi fost mult
Este interesant că mai mulți participanți la mai mici. Tot referitor la această limitare
licitație, care însă nu au făcut nicio ofertă, era lipsa unei analize a tendințelor generale
au contactat persoana care a organizat li- ale valorilor terenurilor agricole; rapoartele
citația pentru a depune oferte tardive – o includeau informațiile publice cu privire la
strategie evidentă pentru a cumpăra o pro- tendințe, însă datele erau prea generale și
prietate după plecarea celorlalți ofertanți. prea vechi ca să fie utile. Atunci când am
Indiferent ce putem crede despre o astfel de comparat evaluările cele mai recente cu

52VALOAREA
cele efectuate puneau de un sis-
cu un an, doi sau tem de drenare a so- Recomand ca
trei în urmă, a reieșit lului. Drenarea terenului evaluatorii să exprime
că prețurile terenului agri- agricol presupune instalarea
col urmau o tendință continuu unor dale de drenaj pentru a faci- clar în contracte și în
descendentă. O extrapolare a acestei lita îndepărtarea excesului de apă din rapoarte care au fost
tendințe la data licitației ar fi condus la profunzimea solului. Terenul fără drenaj
concluzii asupra valorii mai apropiate de este mai puțin productiv, cel puțin la cul- factorii pe care i-au
rezultatele licitației. turile de porumb și soia, ceea ce înseamnă luat în considerare și
Un răspuns just ar fi acela că rolul eva- că este mai puțin atractiv.
luatorului este de a furniza o concluzie Investigațiile suplimentare cu privire la cei pe care nu i-au
asupra valorii la o dată fixată pe baza con- influența sistemului de drenaj asupra valo- luat în considerare
dițiilor cunoscute și a evenimentelor deja rii terenului agricol mi-au arătat că drena-
existente și nu de a specula cu privire la rea solului, sau lipsa acesteia, influențează în abordarea prin
continuarea sau reversarea unei tendințe de semnificativ modul în care cumpărătorii piață, astfel încât
preț. Atunci când privim în urmă, este ușor se raportează la potențialul terenului. Am
să identificăm tendințele, însă identificarea aflat că lipsa sistemului de drenaj a fost un utilizatorii să poată
tendințelor viitoare este riscantă. Cu toate factor care explica de ce prețurile din lici- să înțeleagă mai bine
acestea, alocarea unei ponderi mai mari va- tație au fost sub prețurile pentru alte tere-
lorilor recente în comparație cu cele de dată nuri agricole din aceeași regiune. Cu toate limitările evaluării.
mai îndepărtată ar fi fost mai utilă credito- acestea, atunci când am citit evaluările, nu
rilor și cumpărătorilor potențiali. am găsit nicio analiză a sistemelor de dre-
O ultimă limitare pe care am obser- naj ale proprietății subiect față de sisteme-
vat-o se referă la elementele de diferenție- le de drenaj ale proprietăților comparabile.
re aplicate de evaluator la analiza proprie- Poate că proprietățile comparabile nu dis-
tăților comparabile și modul în care aceste puneau nici ele de sisteme de drenaj, însă
elemente s-au relaționat cu diferențele pe această informație nu putea fi observată
care ofertanții potențiali le-au aplicat stării în rapoarte, iar absența oricărei analize
proprietăților. Evaluatorul s-a concentrat de acest tip mi se pare acum o omisiune
pe productivitatea relativă a fiecărei par- semnificativă. Preluat / tradus
cele, alcătuind o clasificare a „stării solu- Recomand ca evaluatorii să exprime cu permisiune.
lui”, analiză foarte laborioasă pentru fieca- clar în contracte și în rapoarte care au fost Acest text a fost publicat inițial în limba
engleză. ANEVAR a tradus textul în limba
re parcelă. Bazându-se pe hărțile oficiale factorii pe care i-au luat în considerare și română și este singurul responsabil pentru
ale productivității solurilor, evaluatorul a cei pe care nu i-au luat în considerare în acuratețea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute © 2013 de
divizat fiecare parcelă în subparcele și a abordarea prin piață, astfel încât utiliza- către Appraisal Institute. Toate drepturile
elaborat concluzia asupra valorii pe baza torii să poată să înțeleagă mai bine limi- rezervate.
Textul original a fost publicat pentru
unor tranzacții comparabile presupunând tările evaluării. Nu este ceva neobișnuit utilizare în Statele Unite în conformitate
cu legislația, reglementările și standardele
parcele cu condiții similare de sol. ca utilizatorii să meargă direct la pagina de bună practică în evaluările din Statele
Cu toate acestea, am surprins remar- de concluzii din raport, prin urmare este Unite. Definițiile, metodologiile și conceptele
din acest text tradus pot fi sau nu pot fi
cile negative ale mai multor cumpărători important să se descrie clar și cu atenție aplicabile în România. Appraisal Institute
potențiali care au participat la licitație cu termenii de referință care fundamentează își declină în mod expres orice răspundere
pentru orice pierderi sau daune care pot
privire la faptul că proprietățile nu dis- concluziile raportului. apărea din utilizarea textului tradus.

VALOAREA | Q2 2018 53
EVENIMENTE

Conferinţa Naţională ANEVAR


București - 20 aprilie 2018
Lucrările Conferinţei Naţionale a Asociaţiei • Prezentarea și aprobarea situaţiilor financiare
Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România pentru anul 2017;
au avut loc în data de 20 aprilie 2018, la • Prezentarea raportului de audit pentru
București, Hotel Ramada Parc - Sala Terra. situaţiile financiare ale anului 2017;
Pe ordinea de zi s-au aflat următoarele: • Raportul de activitate al Comisiei de etică şi
• Prezentarea și aprobarea raportului de disciplină pentru anul 2017;
activitate al ANEVAR pentru perioada 2016- • Prezentarea și aprobarea bugetului de
2017 și a programului de activitate pentru venituri şi cheltuieli pentru anul 2018;
perioada 2018-2019; • Diverse.

Consiliul director 2018-2019 Dana Ababei, Președinte ANEVAR

Daniel Manațe, Președinte ANEVAR 2016-2017 Adrian Vascu, Președinte UPLR, Președinte ANEVAR 2008-2009 și 2014-2015

Monica Julean, reprezentant


al Ministerului Finanțelor Publice Mihail Bojincă, Președinte ANEVAR 2004-2005 Mircea Corneliu Mureșan, CAFR

54VALOAREA
EVENIMENTE

Mihai Sîrb, CD Trezorier 2018-2019

Radu Timbuș, Președinte CED Vasile Meița, Președinte CET România

Yvonne Vitikan, inspector DVM Adrian Popa-Bochiș, CD Trezorier 2016-2017

Florin Dragomir, Vicepreședinte UNPIR Filip Stoica, Președinte ANEVAR 2010-2011

VALOAREA | Q2 2018 55
EVENIMENTE

Conferinţa „Evaluarea pentru


piaţa de capital din România”
Academia de Studii Economice București - 16 mai 2018

Cea de-a 16-a ediţie a conferinţei „Evaluarea 2007 | Prof. univ. dr. ASE Bucureşti, Di-
pentru piaţa de capital din România”, organi- rector Departament Analiză şi Evaluare
zată în colaborare cu Academia de Studii Eco- Economico-Financiară;
nomice Bucureşti a avut loc miercuri, 16 mai • Daniel MANAŢE - Preşedinte ANEVAR
2018, în Aula Magna, începând cu ora 14:00. 2016-2017;
Speakerii acestui eveniment au fost: • Sorin PETRE - Prim-vicepreședinte ANEVAR
• Lucian ANGHEL - Preşedinte Bursa de Valori | Partener PricewaterhouseCoopers;
București; • Ileana GUŢU - Senior Manager Departa-
• Gheorghe BĂDESCU - Preşedinte ANEVAR mentul de Evaluare & Analiză Economică
1992-2001 | FRICS, REV | Fondator CMF PricewaterhouseCoopers;
Consulting S.A.; • Andrei RĂDULESCU - Director Analiză Ma-
• Ion ANGHEL - Preşedinte ANEVAR 2006- croeconomică Banca Transilvania.

Daniel MANAŢE - Preşedinte ANEVAR 2016-2017

56VALOAREA
EVENIMENTE

Gheorghe BĂDESCU - Preşedinte ANEVAR 1992-2001 FRICS,


REV, Fondator CMF Consulting S.A. Andrei RĂDULESCU - Director Analiză Macroeconomică Banca Transilvania

Ileana GUŢU - Senior Manager PWC Ion ANGHEL - Preşedinte ANEVAR 2006-2007, Prof. univ. dr. ASE Bucureşti

Sorin PETRE - Prim-vicepreședinte ANEVAR, Partener PWC Lucian ANGHEL, Preşedinte Bursa de Valori București

VALOAREA | Q2 2018 57
EVENIMENTE

Conferinţa „Evaluarea proprietăţilor complexe“


Mamaia, 23 iunie 2018

ANEVAR a organizat Conferinţa „Evaluarea proprietăţilor complexe”, la În cadrul evenimentului s-au


Mamaia, în data de 23 iunie 2018, la Hotel Zenith Conference&Spa - sala Poseidon. prezentat următoarele teme:
• Activ imobiliar complex?
 peakerii acestui eveniment
S care și Atestare Profesională ANEVAR • Evaluarea garanțiilor „paranormale“
au fost: • Laurenţiu STAN, Director Execu- sau care par anormale în procedura
• Sorin PETRE, Prim-vice- tiv FAIRVALUE CONSULTING S.R.L. | insolvenței
președinte ANEVAR | Partner Membru în Comisia de Calificare și • Edificabilul parcelei - Restricții urba-
PricewaterhouseCoopers Atestare Profesională ANEVAR nistice și legale. Studiu de caz
• Adrian VASCU, Președinte ANEVAR • Bogdan RUSE, Evaluator Fairvalue • Ce poate deveni ”complexă” în unele
2008-2009 și 2014-2015 | Senior Consulting EPI: evaluarea, proprietatea sau…
Partner VERIDIO S.R.L. • Dan IVĂNESCU, Expert Evaluator Pri- chiar valoarea? Studii de caz
• Mihail BOJINCĂ, Președinte ANE- cewaterhouseCoopers Management • Evaluarea porturilor turistice
VAR 2004-2005 | Membru în Comi- Consultants S.R.L. | Membru în Comi- • Evaluarea centralelor electrice din
sia de Etică și Disciplină ANEVAR sia de Etică și Disciplină ANEVAR surse regenerabile. Studii de caz
• Adrian NICOLESCU, Evaluator auto- • Adriana CHIRILĂ, Consilier • Evaluarea proprietăților mari din ora-
rizat | Membru în Comisia de Califi- Vicepreședinte CEC BANK șe mici

58VALOAREA
EVENIMENTE

Conferința „Valuation in the Globalised World“


– Singapore, IVSC și WAVO

În perioada 25-26 iunie, la Singapore,


a avut loc Conferința “Valuation in the
Globalised World”, organizată de IVSC
(The International Valuation Standards
Council) și WAVO (The World Associa-
tion of Valuation Organisations). Dana
Ababei, Președinte ANEVAR, a fost in-
vitată să susțină o prezentare în cadrul
acestui eveniment. Prezentarea sa s-a
intitulat: „Lecțiile învățate de ANEVAR
în adoptarea IVS”.

Conferința „Valoarea arhitecturii - Arhitectura valorii”


5 iunie 2018
În data de 5 iunie a avut loc Conferința „Valoarea arhitecturii - Arhitectura valorii”, la Arcub. Evenimentul organizat de Eru-
ditio s-a aflat la cea de-a doua ediție. ANEVAR a fost reprezentată de Sorin Petre, Prim-vicepreședinte, invitat în calitate de
speaker. Acesta a vorbit audienței despre Importanța alegerii adecvate a evalutorului.

Gala Bursa Construcțiilor


– 28 iunie 2018
Gala Bursa Construcțiilor a avut loc în data de 28 iunie,
la Camera de Comerț și Industre a României. ANEVAR a
fost distinsă cu premiul de excelență pentru întrega ac-
tivitate și pentru contribuția sa la dezvoltarea profesiei
de evaluator în Romania. Premiul fost primit în numele
ANEVAR de Vicepreședintele Asociației, Delia Bratu.

VALOAREA | Q2 2018 59
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Informaţii corelate cu evaluarea proprietăţilor


imobiliare şi cu evaluarea întreprinderii

C
ontinuăm să prezentăm şi Capitolul 1: Premise și Definiții
în acest număr al revistei
„Valoarea, oriunde este ea“ 1. BIROURI
setul de informaţii de piaţă
utile atât evaluatorilor, cât ŰŰ Colliers: Pentru piața din București, informațiile
și utilizatorilor rapoartelor se bazează pe clădirile de birouri de Clasa A din
de evaluare. Prezentarea are două punctul de vedere al calității clădirii, indiferent de
părți. Prima parte este legată de in- locație și care au mai mult de 3.000 mp închiriabili.
formații corelate cu evaluarea propri-
etăților imobiliare iar partea a doua ŰŰ DTZ: Pentru piaţa de birouri, atât din Bucureşti,
este legată de informații corelate cu cât şi din ţară, informaţiile sunt despre clădirile
evaluarea întreprinderii. cu cele mai bune specificaţii tehnice, unde s-a ra-
Vor fi prezentate sursele de informa- portat cea mai mare chirie obtenabilă.
ții în fiecare caz în parte, astfel încât
evaluatorii care vor utiliza aceste in- ŰŰ Knight Frank: Pentru piața din București, infor-
formații să citeze concret în raportul mațiile se bazează pe clădirile de birouri de Clasa
de evaluare sursa pe care au utilizat-o. A din punctul de vedere al calității clădirii, indi-
Facem precizarea că aceste informații ferent de locație și care au mai mult de 2.000 mp
sunt asumate de către furnizorii aces- suprafață închiriabilă.
tora, singurii care pot fi citați în rapoar-
tele de evaluare. Altfel spus, sursa de ŰŰ JLL: Pentru piața de birouri, s-a raportat cea mai
mare chirie obtenabilă, în cea mai bună clădire
informații care trebuie citată nu este
din tipul de locație, în condiții de piață.
revista „Valoarea, oriunde este ea”, ci
sursa este furnizorul informației.
Găsiți mai jos premisele avute în ŰŰ CBRE: S-a raportat „Chiria prime”, care reprezintă
chiria de piață care poate fi obținută pentru o uni-
vedere la prezentarea informațiilor
tate de dimensiuni standard (în concordanță cu ce-
privind spațiile de birouri, centrele rerea pentru fiecare piață în parte - 1.000 mp pen-
comerciale și spațiile industriale. In- tru birouri), de cea mai bună calitate și în cea mai
formațiile din tabelele anexate tre- bună locație din piață, la data raportării. „Chiria
buie interpretate strict în corelație cu prime” ar trebui să reflecte nivelul la care tranzac-
aceste premise. țiile relevante sunt finalizate în piață la momentul
În cazul informațiilor referitoare la respectiv, dar nu trebuie să fie identice cu oricare
piața imobiliară, pentru localitățile la dintre ele, în special în cazul în care nivelul tran-
care nu se fac referiri în conținutul zacțiilor este limitat sau există doar câteva oferte.
tabelelor anexate, unde foarte pro-
babil volumul tranzacțiilor imobiliare ŰŰ În cazul orașelor primare, informațiile se bazea-
este mai redus, evaluatorii vor avea ză pe clădirile de birouri moderne din fiecare
în vedere informațiile locale și le vor oraș, indiferent de locație. În timp ce Timișoara,
corela cu datele din tabelele de mai Cluj-Napoca, Iași și Brașov oferă și clădiri moder-
jos. De exemplu, nivelul ratelor de ne de birouri, în Constanța, oferta de clădiri de
capitalizare nu poate fi mai mic decât birouri este compusă din spații de calitate slabă.
valorile minime ale ratelor prezentate
în aceste tabele, cel mai probabil si- ŰŰ În cazul orașelor secundare, informațiile se bazea-
tuându-se în jurul nivelului superior al ză pe clădirile de birouri moderne din fiecare oraș,
intervalelor referitoare la aceste rate. indiferent de locație.

60VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Colliers, Knight Frank, JLL, mai mică rată) estimat a fi obtenabil transparente în ultimii ani,
DTZ: Chiriile raportate sunt de pentru o proprietate de tip birouri prin urmare este dificil de esti-
tip triplu net - toate cheltuielile de cea mai bună calitate, în cea mai mat o rată de capitalizare pentru
sunt suportate de către chiriaș bună locație din piață, închiriată la acestea.
(impozitele, utilitățile și repara- nivelul chiriei de piață, cu chiriași
țiile sau cheltuielile aferente spa- de primă clasă. 2. CENTRE COMERCIALE
țiilor comune și alte cheltuieli
necesare pentru menținerea și ŰŰ Ratele de capitalizare raportate ŰŰ Pentru estimarea de chirii și rate
exploatarea proprietății închiria- nu iau în considerare niciun cost de capitalizare, au fost luate în
te). Acestea pot fi plătite de către de realizare a tranzacției, sau considerare centrele comerciale
proprietar, dar sunt refacturate impozit aferent, ci reflectă prețul care oferă o galerie comercială
chiriașilor prin „service charge” raportat. de cel puțin 5.000 mp și o anco-
(incluzând, dar fără a fi limita- ră alimentară (supermarket sau
te la, categoriile listate mai sus). ŰŰ Estimările ratelor de capitalizare hipermarket).
Nota bene: cheltuielile de capital sunt bazate atât pe tranzacțiile
rămân în sarcina proprietarului. închise în ultimii ani, cât și pe ŰŰ Colliers: Atât pentru București,
negocierile avansate. cât și pentru orașele principale
ŰŰ Colliers, Knight Frank, JLL, din țară, centrele comerciale au
DTZ, Darian: Chiriile raporta- ŰŰ Rata de capitalizare este estima- fost împărțite în două categorii
te sunt de tip contractual, astfel tă ca fiind raportul dintre Ve- (produse primare și secunda-
nu se iau în considerare facilită- nitul Net din Exploatare (după re) în funcție de performanța
țile acordate de către proprietar deducerea din Venitul Brut acestora.
(luni de chirie gratuită, contri- Potențial a cheltuielilor de ex-
buția proprietarului la amenaja- ploatare și a pierderilor cauzate ŰŰ JLL: Atât pentru București, cât
rea spațiului). de gradul de neocupare) și pre- și pentru orașele principale din
țul de tranzacționare/prețuri țară, s-au luat în considerare
ŰŰ CBRE: Chiriile raportate sunt negociate. doar produsele primare.
brute, urmând să se analizeze
cât se recuperează prin „service ŰŰ În cazul orașelor primare, doar ŰŰ DTZ: Pentru Bucureşti şi oraşe-
charge” și totalul facilităților clădirile moderne sunt atractive le principale din ţară s-au luat
(luni fără chirie, contribuția pentru investitori. Rata de capi- în considerare doar produsele
proprietarului la amenajarea talizare pentru aceste produse a moderne (minim 5.000 de mp
spațiului). fost estimată având în vedere aș- suprafaţa închiriabilă, unde su-
teptările investitorilor care ar fi prafaţa supermarketului/hiper-
ŰŰ Pentru piața de birouri din Bu- interesați de achiziția unor astfel marketului nu depăşeşte supra-
curești, intervalele de chirii au de proprietăți în orașele analiza- faţa galeriei comerciale).
fost estimate astfel: te, precum și tranzacțiile înre-
gistrate în ultimii ani. ŰŰ Chiriile estimate sunt de tip
Ratele de capitalizare raportate triplu net - toate cheltuielile
se referă la produse primare, respec- ŰŰ În cazul orașelor secundare, au sunt suportate de către chiriaș
tiv la cel mai bun randament (cea fost destul de puține tranzacții (impozitele, utilitățile și repa-
rațiile sau cheltuielile aferente
spațiilor comune și alte cheltu-
Locație central Piața Victoriei ieli cerute pentru menținerea și
exploatarea proprietății închi-
Floreasca, Barbu Văcărescu, riate). Acestea pot fi plătite de
semicentral către proprietar, dar sunt refac-
Piața Presei, Politehnica, Lujerului
turate chiriașilor prin „service
charge” (incluzând, dar fără a
periferic Băneasa, Păcii, Pipera fi limitate la, categoriile listate
mai sus).

VALOAREA | Q2 2018 61
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Nota bene: cheltuielile de capital și prețul de tranzacționare/ de către proprietar (luni de chi-
rămân în sarcina proprietarului. prețuri negociate. rie gratuită, contribuția proprie-
tarului la amenajarea spațiului).
ŰŰ Chiriile raportate sunt de tip ŰŰ Pentru București, dat fiind că
contractual, astfel nu se iau în nu au fost tranzacții clasice de ŰŰ Ratele de capitalizare raportate
considerare facilitățile acordate investiții cu produse primare, se referă la produse primare,
de către proprietar (luni de ratele de capitalizare au fost respectiv la cel mai bun
chirie gratuită, contribuția estimate luând în calcul atât randament (cea mai mică rată)
proprietarului la amenajarea așteptările vânzătorilor, cât și estimat a fi obtenabil pentru o
spațiului). cele ale investitorilor care ar fi proprietate de tip industrial de
interesați să cumpere un astfel cea mai bună calitate, în cea mai
ŰŰ Chiriile estimate pentru centre de produs, precum și tranzacții bună locație din piață, închiriată
comerciale reprezintă chirii din regiune (Europa Centrală și la nivelul chiriei de piață, cu
medii pentru spații de 100 mp de Est), în orașe comparabile. chiriași de primă clasă.
amplasate la parter, ocupate
de magazine de modă. Aceste ŰŰ Atât pentru orașele primare, ŰŰ Ratele de capitalizare raportate
valori nu sunt suficiente pentru cât și pentru orașele secundare, nu iau în considerare niciun cost
a estima chiria medie pentru un ratele de capitalizare au de realizare a tranzacției, sau
centru comercial. fost estimate pornind de la impozit aferent, ci reflectă prețul
tranzacțiile închise în ultimii raportat.
ŰŰ De asemenea, este important să ani, precum și având în vedere
se țină cont de faptul că aceste așteptările vânzătorilor și ŰŰ Atât pentru București, cât și
chirii variază mult de la oraș la cumpărătorilor potențiali. pentru orașele din țară, ratele
oraș în funcție de: puterea de de capitalizare au fost estimate
cumpărare existentă, competiția 3. SPAȚII INDUSTRIALE ținând cont de așteptările
și vadul comercial pentru fiecare vânzătorilor și ale investitorilor
centru comercial în parte. ŰŰ Au fost luate în calcul doar care ar fi interesați să
spațiile logistice de calitate achiziționeze asemenea produse,
ŰŰ Ratele de capitalizare raportate se din București și din orașele precum și de tranzacțiile din
referă la produse primare, respec- menționate. regiune (Europa Centrală și de
tiv la cel mai bun randament (cea Est), în orașe comparabile.
mai mică rată) estimat a fi obtena- ŰŰ Chiriile estimate sunt de tip
bil pentru o proprietate de tip co- triplu net - toate cheltuielile ŰŰ Rata de capitalizare este
mercial de cea mai bună calitate, sunt suportate de către estimată ca fiind raportul dintre
în cea mai bună locație din piață, chiriaș (impozitele, utilitățile Venitul Net din Exploatare
închiriată la nivelul chiriei de pia- și reparațiile sau cheltuielile (după deducerea din Venitul
ță, cu chiriași de primă clasă. aferente spațiilor comune și Brut Potențial a cheltuielilor
alte cheltuieli cerute pentru de exploatare și a pierderilor
ŰŰ Ratele de capitalizare raportate menținerea și exploatarea cauzate de gradul de neocupare)
nu iau în considerare niciun cost proprietății închiriate). și prețul de tranzacționare/
de realizare a tranzacției, sau Acestea pot fi plătite de către prețuri negociate.
impozit aferent, ci reflectă prețul proprietar, dar sunt refacturate
raportat. chiriașilor prin „service charge” ŰŰ Colliers: În cazul următoarelor
(incluzând, dar fără a fi limitate orașe (Constanța, Iași și Cluj-
ŰŰ Rata de capitalizare este la, categoriile listate mai sus). Napoca), spațiile industriale de
estimată ca fiind raportul dintre Nota bene: cheltuielile de capital calitate existente sunt limitate.
Venitul Net din Exploatare rămân în sarcina proprietarului. Chiriile specificate pentru aceste
(după deducerea din Venitul orașe sunt valabile pentru soluții
Brut Potențial a cheltuielilor ŰŰ Chiriile raportate sunt de tip built-to-suit.
de exploatare și a pierderilor contractual, astfel nu se iau în
cauzate de gradul de neocupare) considerare facilitățile acordate Urmează tabele cu date la Q1 2018:

62VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰCBRE România
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

Prime rent: 18.5


Chirie contractuală clădire -central: 14.5 - 17
11 - 14 8 - 12
clasa A (eur/mp/lună) -semicentral: 13.5 - 16.5
-periferie: 9 - 12

Rata medie de neocupare (%) 9% 5 - 10% n/a

Rata de capitalizare (%) * 7% - 7.5% 8% - 9% 9 - 9.5%

Centre comerciale

Chirie cerută pentru un spațiu


de 100 mp la parter, moda 65 35 - 40 20 - 25
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) * 6.75% 7.5% - 8% 8% - 9%

Industrial

4 -4.25 pentru suprafețe


Chirie medie clasa A < 10.000 mp 3,3 - 4 2,60 - 3,50
(eur/mp/lună) 3,5 - 4 pentru suprafețe în funcție de suprafață în funcție de suprafață
> 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 2,0% 2 - 5% n/a

Rata de capitalizare (%) * 8.25% 8.25% - 9.25% 9.25% - 10.25%

* Rata de capitalizare pentru proprietăţi prime

VALOAREA | Q2 2018 63
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰColliers International
Oraşe primare Oraşe secundare (Sibiu,
Segment
Indicatori Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
de piaţă
Timişoara, Constanţa) Piteşti, Arad)

central 16 - 18
Chirie contractuală
clădire clasa A semicentral 14 - 16 12 - 15 8 - 12
(eur/mp/lună)
periferic 8 - 13

Timişoara, Iaşi
Rata medie de Sibiu & Târgu
medie piaţă 9% Cluj Napoca n.a. n.a.
Spaţii de neocupare (%) Mureș
birouri
Braşov

produse interes foarte


7.25-7.75%
primare produse limitat din partea
Rata primare în Iaşi, investitorilor și
8% - 9% n.a.
de capitalizare (%) Cluj Napoca, transparență
produse Timişoara redusă a
8.0% - 9.5%
secundare tranzacțiilor

produse produse
Chirie contractuală 55 - 70 30 - 40
primare primare
pentru un spaţiu de media pe
15 - 30
100 mp la parter, produse produse centrele din țară
moda (eur/mp/lună) 40 - 50 15 - 20
Centre secundare secundare
comerciale
produse
6.5 - 7.25%
Rata primare produse media pe
7.5% - 8.0% 8.5-9.5%
de capitalizare (%) produse primare centrele din țară
8.0-9.5%
secundare
Braşov,
Timişoara,
Chirie contractuală < 3,000 mp 4.0 - 4.2 3.5 - 4.0
Ploieşti, Arad, Sibiu, Craiova,
medie clasa A Piteşti 3.75 - 4.00
Târgu Mureș
(eur/mp/lună)
Constanţa, Iaşi,
> 3,000 mp 4.0 - 4.2 3.5 - 4.0
Cluj Napoca
Braşov 5%
Spaţii
industriale Rata medie Cluj Napoca, Sibiu, Craiova,
medie piaţă <2% 5% n.a.
de neocupare (%) Timişoara Târgu Mureș

Iaşi, Constanţa n.a.

Rata produse Sibiu, Craiova,


medie piaţă 8.50-8.75% 8.75-9.00-% 9.5-10.5%
de capitalizare (%) primare Târgu Mureș

64VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Darian DRS
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri
Sibiu: 7 - 12
Iasi: 9 - 13
Craiova: 8 - 11
ultracentral: 15 - 19 Cluj Napoca: 14 - 16
Chirie contractuală clădire Targu Mures: 7 - 10
central: 14 - 17 Brasov: 10 - 15
clasa A (eur/mp/lună) Ploiesti: 8 - 12
semi-central: 12 - 15 Timisoara: 12.5 - 15
Pitesti: 8 - 12
Constanta: 8 - 13
Arad: 8 - 11
Sibiu: 10%
Iasi: 8%
Craiova: 10%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Targu Mures: 10%
15% Brasov: 8%
de neocupare (%) Ploiesti: 15%
Timisoara: 5%
Pitesti: 10%
Constanta: 12%
Arad: 10%
clasa A: 7.00 - 8.00% clasa A: 8.00 - 9.00% clasa A: 8.50 - 9.50%
Rata de capitalizare (%)
clasa B: 8.00 - 9.00% clasa B: 8.50 - 9.50% clasa B: 9 - 10.00%

Centre comerciale
Sibiu: 12 - 25
Iasi: 12 - 20
Chirie cerută, Craiova: 15 - 25
ultracentral: 30 - 60 Cluj Napoca: 15 - 30
pentru un spaţiu de 100 Targu Mures: 7 - 14
central: 25 - 40 Brasov: 12 - 20
mp la parter, moda Ploiesti: 10 - 20
median si periferic: 15 - 25 Timisoara: 15 - 25
(eur/mp/lună) Pitesti: 10 - 20
Constanta: 10 - 15
Arad: 8 - 15
Artere comerciale principale: Artere comerciale principale: Artere comerciale principale:
7.50 - 8.50% 8.00 - 9.00% 8.50 - 9.50%
Rata de capitalizare (%)
Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare:
8.50 - 9.50% 9.00 - 10.00% 9.00 - 10.00%
Industrial

Sibiu: 2.5 - 3.5


Iasi: 3 - 4.5
Craiova: 3 - 4
Cluj Napoca: 3 - 4.5
Chirie medie clasa A Targu Mures: 2.5 - 3.5
3 - 4.5 Brasov: 3 - 4.5
(eur/mp/lună) Ploiesti: 3 - 4
Timisoara: 3 - 4.5
Pitesti: 3 - 4
Constanta: 2.5 - 4.5
Arad: 2.5 - 3.5

Sibiu: 10 - 15%
Iasi: 12%
Craiova: 10 - 15%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Targu Mures: 12 - 15%
10% Brasov: 10 - 15%
de neocupare (%) Ploiesti: 10%
Timisoara: 10 - 15%
Pitesti: 15%
Constanta: 12 - 17%
Arad: 10 - 15%
Rata de capitalizare (%) 8.50 - 10.00% 9.5% - 10.50% 10% - 11%

Nota: Ratele de capitalizare considerate în prezenta analiză sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA | Q2 2018 65
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Cushman & Wakefield Echinox

Oraşe primare (Iaşi, Cluj Oraşe secundare (Sibiu,


Segment de piaţă Bucureşti Napoca, Braşov, Timişoara, Craiova, Târgu Mureş, Ploieşti,
Constanţa) Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

central: 17 - 18.5
Chirie contractuală clădire
semicentral: 12 - 15 11 - 15 9 - 11
clasa A (eur/mp/lună)
periferie: 8 - 11

Iasi: 4%
Cluj Napoca: 5%
Rata medie de neocupare (%) 9.3% n/a
Brasov: 8.5%
Timisoara: 2.5%

Rata de capitalizare (%) 7.25% 8.25 - 8.75% 9.25%

Centre comerciale

Chirie cerută, pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 70 - 80 35 - 40 25 - 30
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%) 6.75% 7.75% 8.00%

Industrial

> 4.25 pentru suprafete


Chirie medie clasa < 5,000 mp; 3.65 - 4 in functie 3.4 - 3.95 in functie
A (eur/mp/lună) 3.85 - 4.25 pentru suprafete de suprafata de suprafata
> 5,000 mp

Rata medie de neocupare (%) 3% 4% n/a

Rata de capitalizare (%) 8.75% 8.75 - 9% 9.5 - 9.75%

66VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Jones Lang LaSalle

Oraşe Primare (Iaşi, Cluj,


Segment de piaţă Bucureşti Oraşe secundare
Timişoara, Braşov)

Spaţii de birouri

Central: 18.5
Chirie contractuală clădire
Semicentral: 14 – 16 10 – 14 9 - 11
de clasa A (eur/mp/lună)
Periferie: 10 - 12

Cluj: 5 – 6%
Iasi: 5 – 6%
Rata medie de neocupare (%) 8.8% Brasov: 6 – 7% n/a
Timisoara: 5 – 6%
Constanta: n/a

Rata de capitalizare 7.5% 8.25 – 9.25% 9.5 – 10.5%

Spaţii comerciale

Chirie cerută pentru un spaţiu


de 100 mp la parter, moda 65 - 75 30- 35 20 -25
(eur/mp/lună)

Rata de capitalizare 7.25% 7.75 – 8.50% 8.50 – 9.50%

Industrial

3.5 – 4.1
Chirie medie clasa A (suprafete < 10,000) 2.8 – 4.1 în funcție 2.5 – 3.2 în funcție
(eur/mp/lună) 3 - 3.5 de suprafață de suprafață
(suprafete > 10,000)

Rata medie de neocupare 5% 10% n/a

Rata de capitalizare 8.5% 9.00 – 10.0% 10.0 – 11.0%

VALOAREA | Q2 2018 67
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

ŰŰ Knight Frank
Oraşe primare Oraşe secundare
Segment de piaţă Bucureşti (Iaşi, Cluj Napoca, Braşov, (Sibiu, Craiova, Târgu Mureş,
Timişoara, Constanţa) Ploieşti, Piteşti, Arad)

Spaţii de birouri

-central: 16-18.5
Chirie contractuală clădire
-semicentral: 13-15 10-14 7-11
clasa A (eur/mp/lună)
-periferic: 8-11

Iasi: 4%
Rata medie de neocupare (%),
8.5% Cluj Napoca: 3% n.a.
media pe piaţă
Timisoara: 2%

Rata de capitalizare (%),


7.50% 8.5-9% 9.5-10.5%
produse primare

Centre comerciale

Chirie contractuală, pentru un


spaţiu de 100 mp la parter, 60-65 25-35 20-25
moda (eur/mp/lună)

Rata de capitalizare (%),


7.25% 8.0%-8.5% 9.0%-10.0%
produse primare

Spaţii industriale

4-4.2 (suprafete mai mici 3.8-4 (suprafete mai mici 3.5-4 (suprafete mai mici
de 3.000 mp); de 3.000 mp); de 3.000 mp);
Chirie contractuală clasa A 3.75-4.0 (suprafete intre 3.000 3.5-3.8 (suprafete intre 3.000 si 3-3.3 (suprafete intre 3.000
(eur/mp/lună) si 10.000 mp); 10.000 mp); si 10.000 mp);
3.3-3.75 (suprafete mai mari de 3-3.5 (suprafete mai mari 3-3.5(suprafete mai mari
10.000 mp) de 10.000 mp) de 10.000 mp)

Rata medie de neocupare (%),


5% 10% n.a.
media pe piaţă

Rata de capitalizare (%),


8.50% 9.25-10.25% 9.75-10.75%
produse primare

68VALOAREA
INFORMAŢII DIN PIAŢĂ

Capitolul 2:

Informații de piață utile pentru estimarea ratei de actualizare


Evaluarea întreprinderilor prin se consideră că rata fără risc este re- publice credibile și sunt valabile la
aplicarea metodei fluxurilor de nu- prezentată de randamentul oferit de data de 12 iunie 2018.
merar actualizate implică funda- obligațiunile de stat românești, nu se Randamentul la scadență al obli-
mentarea ratei de actualizare cores- recomandă luarea în considerare și a gațiunilor de stat germane emise în
punzătoare fluxurilor de numerar unei prime de risc de țară. Marja de Euro și cu maturitate 10 ani (YTM
previzionate. În determinarea ratei risc de credit aferentă obligațiunilor GER, 10y, EUR), precum și randa-
de actualizare sunt necesare infor- de stat românești poate fi o referință mentul la scadență al obligațiunilor de
mații privind nivelul ratei fără risc, privind nivelul primei de risc de țară. stat americane emise în USD și cu ma-
prima de risc de țară și alte prime de Nivelul marjei de risc de credit poa- turitate 10 ani (YTM SUA, 10y, USD)
risc pe care evaluatorul le consideră te fi aproximat prin luarea ca refe- au fost preluate de pe site-ul Blo-
ca fiind adecvate și le ia în conside- rinţă cotaţiilor CDS (Credit Default omberg. Randamentul la scadență al
rare în calculul acestei rate. Swap – instrumente derivate pentru obligațiunilor de stat românești emise
Cel mai adesea, referinţa privind transferul riscului de credit) pentru în RON cu maturitate rămasă 9 ani
nivelul ratei fără risc este reprezenta- investiţiile în euroobligaţiunile de (YTM RO, 9y, RON) a fost preluat de
tă de randamentul oferit de obligaţi- stat româneşti sau diferența existentă pe site-ul Băncii Centrale Europene.
unile de stat cu rating AAA și cu sca- între randamentele obligațiunilor cu Randamentele la scadență ale obligați-
dență 10 ani emise în moneda în care rating AAA și randamentele obliga- unilor de stat românești emise în Euro
au fost previzionate fluxurile de nu- țiunilor românești emise în aceeași și în USD cu maturitate rămasă 10 ani
merar. Randamentul oferit de obli- monedă și având aceeași maturitate. (YTM RO, 10y, EUR), respectiv 26 ani
gațiunile de stat românești ce au un Pentru a avea o referință privind (YTM RO, 26y, USD) au fost preluate
rating BB+ compensează investitorii nivelul acestor indicatori va prezen- de pe site-ul Bursei din Frankfurt.
atât pentru valoarea timp a banilor tăm datele privind nivelul randamen- Previziunile privind rata inflației
la nivelul corespunzător ratei fără telor la scadență ale obligațiunilor de (Ri) pentru anul 2018 pentru lei sunt
risc, cât și pentru riscul de neplată la stat românești, germane și americane furnizate de Banca Națională a Ro-
nivelul marjei de risc de credit rezul- și rata inflației previzionate pentru mâniei (BNR), pentru Euro și pen-
tată din tranzacții. Ca urmare, dacă anul 2018 pentru RON, Euro și USD tru USD sunt furnizate de European
pentru calculul ratei de actualizare, ce au fost colectate din surse de date Intelligence Unit (EIU).

YTM RO, 10y, RON 4.69% Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat românești și rata inflației estimată pentru anul 2017
6.00%

Ri 2018, RON 5.20% 5.00%

4.00%

3.00%
YTM RO, 10y, EUR 2.70% 2.00%

1.00%

0.00%
Ri 2018, EUR 1.74% YTM RO, 10y, RON Ri 2018, RON YTM RO, 10y, EUR Ri 2018, EUR YTM RO, 26y, USD Ri 2018, USD
Series1 4.69% 5.20% 2.70% 1.74% 5.21% 2.50%

YTM RO, 26y, USD 5.21%


Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat germane și americane
Ri 2018, USD 2.50% 3.50%

3.00%

2.50%

2.00%

1.50%

YTM GER,10y, EUR 0.49% 1.00%

0.50%

0.00%
YTM GER,10y, EUR YTM USA,10y, USD

YTM USA,10y, USD 2.96% Series1 0.49% 2.96%

VALOAREA | Q2 2018 69
Șapte pași pentru pregătirea

întreprinderilor pentru
Regulamentul general privind protecția datelor
Justiție
și Consumatori

Cui i se adresează?
Acest ghid își propune să ajute acele întreprinderi care nu au ca
activitate principală prelucrarea de date cu caracter personal, Aplicați principiile-cheie:
cum ar fi IMM-urile care prelucrează în principal datele cu
colectați date cu caracter personal cu un scop bine definit
caracter personal ale angajaților sau care dețin liste de clienți și
și nu le folosiți pentru alte scopuri (dacă le spuneți clienților
consumatori. Printre acestea se numără, de exemplu, comercianții
să vă dea adresa de e-mail pentru a primi oferte noi sau promoții,
sau magazinele, precum brutăriile sau măcelăriile, sau furnizorii
nu puteți folosi aceste adrese de e-mail pentru alte scopuri sau
de servicii precum arhitecții. Acest ghid prezintă puținii pași
să le vindeți unei alte întreprinderi);
necesari pentru pregătirea întreprinderilor pentru RGPD.
nu colectați mai mult decât aveți nevoie (dacă faceți livrări
Datele cu caracter personal reprezintă orice informații care sunt legate
la domiciliu, aveți nevoie, spre exemplu, de o adresă și de numele
de o persoană fizică în viață (nu entități juridice). Acestea includ, spre
de pe cutia poștală, fără a fi nevoie să știți dacă această
exemplu: prenumele, numele de familie, adresa de domiciliu, adresa
persoană este căsătorită sau celibatară) – pur și simplu fiți
de e-mail sau datele de localizare furnizate de harta de pe telefonul
conștient de datele cu caracter personal sub controlul
dumneavoastră mobil. În mod tipic, acestea ar fi datele pe care le-
dumneavoastră.
ați deține privind angajații, clienții sau
furnizorii dumneavoastră.

Cu cât
este mai mic
riscul reprezentat
de activitățile
dumneavoastră pentru
datele cu caracter personal,
cu atât mai puține măsuri
va trebui să luați.
PASUL VERIFICAȚI DATELE CU CARACTER PERSONAL PE CARE LE COLECTAȚI ȘI PRELUCRAȚI,
1 SCOPUL PENTRU CARE LE DEȚINEȚI ȘI PE CE TEMEI JURIDIC LE DEȚINEȚI

Aveți angajați; le prelucrați datele cu caracter personal pe baza în calitate de comerciant de pizza puteți prelucra adresa de livrare
contractului de muncă și a obligațiilor legale (de exemplu, pentru depunerea pentru a promova unul dintre noile dumneavoastră produse. Acesta se
de declarații la autoritățile fiscale/sistemul de asigurări sociale). numește interes legitim. Trebuie să informați persoanele fizice despre
Puteți să gestionați o listă de clienți persoane fizice, spre exemplu, modul în care intenționați să le folosiți datele și să încetați să le mai
pentru a le trimite notificări despre oferte speciale/reclame, dacă ați prelucrați datele dacă vi se solicită acest lucru.
obținut consimțământul acestora. Dacă gestionați o listă de furnizori sau clienți comerciali, atunci
Nu aveți întotdeauna nevoie de consimțământ. Există cazuri în care prelucrați datele pe baza contractului încheiat cu aceștia. Contractele
persoanele fizice se vor aștepta să le prelucrați datele. Spre exemplu, nu sunt neapărat sub formă scrisă.

PASUL INFORMAȚI-VĂ CLIENȚII, ANGAJAȚII ȘI ALTE PERSOANE FIZICE ATUNCI CÂND


2 LE COLECTAȚI DATELE CU CARACTER PERSONAL

Persoanele fizice trebuie să cunoască că le prelucrați datele cu caracter De asemenea, la solicitare, trebuie să informați persoanele fizice în
personal și scopul acestei prelucrări. legătură cu datele lor cu caracter personal pe care le dețineți și să le
Însă nu este nevoie să informați persoanele fizice care cunosc deja acordați acces la propriile date. Mențineți-vă datele în ordine, pentru
scopul pentru care urmează să le folosiți datele, spre exemplu atunci ca atunci când, spre exemplu, un angajat vă întreabă despre natura
când un client vă cere să efectuați o livrare la domiciliu. datelor cu caracter personal pe care le dețineți despre acesta, să îi
puteți furniza respectivele date fără dificultăți.

PASUL PĂSTRAȚI DATELE CU CARACTER PERSONAL DOAR PENTRU ATÂT TIMP CÂT ESTE
3 NECESAR

Datele privind angajații dumneavoastră: pentru atât timp cât Datele privind clienții dumneavoastră: pentru atât timp cât durează
durează relația contractuală și obligațiile legale aferente. relația cu clientul și obligațiile legale aferente (de exemplu, din motive fiscale).
Ștergeți datele care nu mai sunt necesare scopurilor în care le-ați colectat.

PASUL
PROTEJAȚI DATELE CU CARACTER PERSONAL PE CARE LE PRELUCRAȚI
4
Dacă stocați aceste date pe un sistem de TI, limitați accesul la fișierele Dacă stocați documente fizice cu date cu caracter personal, atunci
care conțin datele, spre exemplu, prin utilizarea unei parole. Actualizați asigurați-vă că acestea nu pot fi accesate de persoane neautorizate;
în mod regulat setările de securitate ale sistemului dumneavoastră. închideți-le într-un seif sau dulap cu cheie.
(Notă: RGPD nu prevede utilizarea unui sistem de TI specific)

PASUL ȚINEȚI EVIDENȚE PRIVIND ACTIVITĂȚILE DUMNEAVOASTRĂ DE PRELUCRARE


5 A DATELOR CU CARACTER PERSONAL

Pregătiți un document scurt care explică ce date cu caracter personal Astfel de documente ar trebui să includă informațiile enumerate mai jos.
dețineți și care sunt motivele pentru care le dețineți. Poate fi necesar
să puneți documentația la dispoziția autorității naționale de protecție
a datelor la solicitarea acesteia.

INFORMAȚII EXEMPLE
Notificarea clienților despre oferte speciale/furnizarea de servicii de livrare la
Scopul prelucrării datelor domiciliu; plata furnizorilor; plata salariului și acoperirea asigurărilor sociale pentru
angajați
Tipul de date cu caracter personal Datele de contact ale clienților; datele de contact ale furnizorilor; datele angajaților

Categoriile de persoane vizate Angajați; clienți; furnizori

Categoriile de destinatari Autoritățile din domeniul ocupării forței de muncă; autoritățile fiscale

Datele cu caracter personal ale angajaților sunt stocate până la încheierea


Perioadele de stocare contractului de muncă (și a obligațiilor legale aferente); datele cu caracter personal
ale clienților sunt stocate până la încheierea relației cu clientul/contractuale.

Măsurile de securitate tehnice și organizaționale pentru


Soluțiile de sisteme de TI sunt actualizate regulat; dulap închis/seif
protejarea datelor cu caracter personal

Dacă datele cu caracter personal sunt transferate către Contractarea unei persoane împuternicite de către operatorul de date stabilite în
destinatari în afara UE afara UE (de ex. pentru stocarea în cloud)
Dacă datele cu caracter personal sunt transferate către Contractarea unei persoane împuternicite de către operatorul de date stabilite în
destinatari în afara UE afara UE (de ex. pentru stocarea în cloud)

PASUL
ASIGURAȚI-VĂ CĂ SUBCONTRACTANTUL RESPECTĂ NORMELE
6
Dacă subcontractați prelucrarea datelor cu caracter personal altei de securitate). Înainte de a semna un contract, verificați dacă au făcut
întreprinderi, apelați doar la un furnizor de servicii care garantează deja modificările și ajustările necesare potrivit RGPD. Introduceți aceste
prelucrarea în conformitate cu cerințele RGPD (de exemplu, prin măsuri aspecte în contract.

PASUL
VERIFICAȚI DACĂ SUNTEȚI VIZAT DE DISPOZIȚIILE DE MAI JOS
7
> Pentru a proteja datele cu caracter personal mai bine, este posibil îndatoriri ale sale. Sau poate fi un consultant extern, tot astfel cum
să fie necesar ca organizațiile să numească un responsabil cu multe organizații apelează la contabili externi.
protecția datelor (RPD). Cu toate acestea, nu trebuie să numiți > În mod normal nu trebuie să efectuați o evaluare a impactului
un responsabil cu protecția datelor dacă prelucrarea datelor asupra protecției datelor
cu caracter personal nu este o activitate principală a întreprinderii
O astfel de evaluare a impactului asupra protecției datelor se
dumneavoastră, dacă prelucrarea nu prezintă riscuri și activitatea
realizează în cazul întreprinderilor care supun datele cu caracter
dumneavoastră nu este la scară largă.
personal unui risc mai crescut, precum întreprinderile care realizează
Spre exemplu, dacă întreprinderea dumneavoastră colectează date o monitorizare la scară largă a unei zone accesibile publicului (spre
privind clienții pentru efectuarea de livrări la domiciliu, nu trebuie exemplu, supraveghere video).
să numiți un RPD.
Dacă sunteți o întreprindere mică și gestionați salariile angajaților
Chiar dacă trebuie să apelați la un RPD, acesta poate fi un angajat și o listă de clienți, nu trebuie să efectuați o evaluare a impactului
existent însărcinat cu această funcție în plus față de celelalte asupra protecției datelor pentru respectivele operațiuni de prelucrare.

Amenzi
Autoritățile de supraveghere a protecției datelor sunt împuternicite să Dacă autoritatea decide să aplice o amendă, valoarea amenzii va
sancționeze încălcarea normelor privind protecția datelor. Acestea pot depinde și ea de circumstanțele cazului, inclusiv gravitatea încălcării sau
să adopte măsuri corective (precum o hotărâre judecătorească sau o dacă încălcarea a fost intenționată sau din neglijență. De asemenea, vor
suspendare temporară a prelucrării) și/sau să impună o amendă. fi luate în considerare atitudinea și intențiile dumneavoastră.
Decizia acestora de a aplica o amendă trebuie să fie proporțională și
bazată pe o evaluare a tuturor circumstanțelor fiecărui caz în parte.

Dacă doriți să obțineți mai multe informații:


1. Vizitați ghidul online al Comisiei Europene privind reforma protecției datelor – disponibil în toate limbile UE:
https://ec.europa.eu/commission/priorities/justice-and-fundamental-rights/data-protection/2018-reform-eu-data-protection-rules_ro

2. Consultați autoritatea dumneavoastră națională de protecție a datelor:


http://ec.europa.eu/newsroom/article29/item-detail.cfm?item_id=612080

ANUNȚ IMPORTANT
Informațiile din acest ghid sunt menite să contribuie la o mai bună înțelegere a normelor UE privind protecția datelor.
Acesta are un rol pur orientativ – numai textul Regulamentului general privind protecția datelor (RGPD) are efect juridic. În consecință, numai
RGPD poate crea drepturi și obligații pentru persoanele fizice. Acest ghid nu creează niciun drept și nicio așteptare care să se poată pune în
aplicare.
Competența privind interpretarea cu caracter obligatoriu a legislației UE îi revine exclusiv Curții de Justiție a Uniunii Europene. Opiniile exprimate
în acest ghid nu aduc atingere poziției pe care ar putea-o adopta Comisia în fața Curții de Justiție.
Nici Comisia Europeană, nici vreo persoană care acționează în numele Comisiei Europene nu este responsabilă pentru posibila utilizare a
informațiilor următoare.
Având în vedere că acest document reflectă situația actuală la momentul redactării, el trebuie privit ca „instrument viu”, deschis la perfecționare,
iar conținutul său poate fi modificat fără nicio notificare.

Print PDF
Luxemburg: Oficiul pentru Publicații al Uniunii Europene, 2018 ISBN 978-92-79-85391-3 ISBN 978-92-79-85403-3
© Uniunea Europeană, 2018 doi:10.2838/233925 doi:10.2838/10969
Reutilizarea textului este autorizată cu condiția menționării sursei. DS-02-18-544-RO-C DS-02-18-544-RO-N
Descărcaţi revista „Valoarea,
oriunde este ea”, numărul
19, gratuit, pentru tablete şi
smartphone, din App Store
şi Google Play. O găsiţi sub
denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redacției: Strada Scărlătescu nr. 7, Sector 1, Bucureşti, 011158


Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher: Coordonator proiect: Advertising Sales: Fotografii:


ANEVAR Raluca Șlicaru Raluca Șlicaru Timi Șlicaru;
tel.: 0722 53 44 90 Dreamstime.com
Redacția:
raluca.slicaru@anevar.ro
ANEVAR DTP:
Cu sprijinul IROVAL www.dtpdesign.ro
ISSN 2344 – 6250
TIPĂRIT LA ARTPRINT
ISSN- L 2344 – 6250
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea în orice formă sau prin orice mijloc – electronic, mecanic, prin fotocopiere sau înregistrare – a conținutului acestei publicații, integral sau parțial, fără acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate în revista „Valoarea, oriunde este ea„ reprezintă opinia autorilor și nu angajează ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprimă în documente adoptate și aprobate de către organele sale de conducere. ANEVAR
nu îşi asumă responsabilitatea, nu recomandă şi nu garantează pentru produsele şi/sau serviciile promovate în revista „Valoarea, oriunde este ea„. ANEVAR nu garantează corectitudinea datelor și informațiilor prezentate, chiar dacă acestea au făcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista „Valoarea, oriunde este ea„ are scopuri educative și de informare, însă ANEVAR prin intermediul acestei publicații nu furnizează servicii de consultanță în domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.