Burbuja inmobiliaria

Por burbuja inmobiliaria se conoce el avance, en la

mayoría de los países industrializados occidentales, de los
precios de los bienes inmuebles muy por encima de los
del resto de bienes y servicios, materializado en dos
oleadas o impulsos durante las dos décadas que van desde
mediados de los años 1980 hasta mediada la primera
década del siglo XXI, con la consiguiente fractura
generacional que ello genera al involucrar un bien básico
de consumo obligatorio como es la vivienda.

Índice La burbuja inmobiliaria enGran Bretaña: precios de los

inmuebles, ajustados a la inflación, desde1975 hasta 2006.
Descripción de la burbuja
Origen de la burbuja
Fin de la burbuja
Véase también
Referencias

Descripción de la burbuja
Los Informes de la Reserva Federal Americana (FED)1 y de otros organismos económicos oficiales, como la OCDE,2 reflejan el
incremento explosivo del precio de los bienes inmuebles, en prácticamente todos los países industrializados, concentrados en dos
períodos: hasta 1989 y hasta 2006.

Alemania y Japón presentan diferencias, en el primer caso, por los costes de la llamada Reunificación alemana, y, en el segundo, por
el pronto estallido de la burbuja tras un alza inicial extraordinariamente exagerada (véase: Burbuja financiera e inmobiliaria en
Japón).

Los medios de comunicación especializados3 y otras personalidades relevantes del mundo económico4 informaron de la burbuja
tardíamente y sin excesiva franqueza, por los créditos a corto plazo que proporcionaba, lo que, al final, ha contribuido a amplificar
innecesariamente el resultado desastroso.

Los principales países afectados han sido Dinamarca, Australia, Bélgica, Francia, Grecia, Irlanda, Italia, Holanda, Noruega, España,
Portugal, Suecia, Sudáfrica, Nueva Zelanda, Gran Bretaña y Estados Unidos, entre otros, cada uno con intensidad diferente y sus
especialidades.

Origen de la burbuja
La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado inmobiliario, por razones de índole no solo económica, siendo
realimentada al alza, en una segunda etapa, por abundante crédito hipotecario favorecido por políticas monetarias expansivas. La
maduración final de la burbuja inmobiliaria comienza tras el pinchazo de la burbuja, a finales de los años 1990, y la subsiguiente
bajada de tipos de interés acordada para combatir sus efectos recesivos; laxitud monetaria intensificada tras los atentados del 11 de
septiembre de 2001 y la Guerra de Irak, por un lado, y, por otro, la culminación del proceso de unificación monetaria europea.
Otro factor importante fue la expansión del mercado de obligaciones colateralizadas por deuda (CDO) que incentivó sobre manera la
concesión de hipotecas a prestatarios poco calificados y con alto riesgo de impago. Se aprecia que la estructura de dichos productos
financieros derivados se alteró notoriamente entre 2000 y 2006, predominando al final del periodo entre los activos que respaldaban
activos financieros como las CDO, las hipotecas de baja calificación (y alto riesgo de impago). Las
agencias de calificaciónasignaron
calificaciones buenas (triple A o AAA) y bajo riesgo de impago a esos productos financieros, así por ejemplo Standard & Poor's cifró
en solo 0,12% (1 entre 850) la probabilidad de impago de varias CDO en los siguientes 5 años a su calificación,5 aunque
posteriormente los datos internos de S&P para calificación revelaron que dicha probabilidad había sido 28% (unas doscientas veces
superior).6 Las quiebras de entidades financieras por culpa de los problemas de las CDO, dispararon la crisis económica de 2008-
2015 que tendría un impacto diferente en diversas regiones, pero que afectaría notoriamente a los países de renta alta.

Fin de la burbuja
Por su propia dinámica, la burbuja inmobiliaria ya se encontraba muy madura en 2004, si bien todavía habría que esperar entre uno y
dos años más para su desmoronamiento final. En dicho año, la Reserva Federal de los Estados Unidos comenzó a subir los
anormalmente bajos tipos de interés no solo para controlar la inflación y administrar el tipo de cambio sino también con el objetivo
no indisimulado de acabar con la burbuja. Desde ese año hasta 2006, el tipo de interés de intervención en Estados Unidos pasaría del
1 % al 5,25 %. El avance del precio de la vivienda, que había sido estridente entre 2001 y 2005, se frenó. Ya en agosto de 2005, el
precio de la vivienda comenzó a caer en buena parte de los Estados Unidos. Pronto vendrían las ejecuciones hipotecarias por impago
de la deuda. Y el sistema financiero estadounidense comenzaría a tener problemas de solvencia al tener colateralizada su inversión
crediticia con inmuebles cuyo valor menguaba y seguiría haciéndolo por mucho tiempo. En Estados Unidos, el total de ejecuciones
hipotecarias de 2006 ascendió a 1 200 000,7 lo que llevó a la quiebra a medio centenar de entidades relacionadas con el negocio
hipotecario en el plazo de un año.8 Para 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la Bolsa. El índice bursátil de la
construcción estadounidense (U.S. Home Construction Index) cayó un 40 %. Finalmente, en agosto de 2007, se declaró la llamada
Crisis de las hipotecas subprime.

Lo dicho de Estados Unidos es aplicable a lazona euro, si bien el Banco Central Europeo, primero, partía de un tipo de interés mayor,
el 2 %, y esperó a finales de 2005 para la escalada del tipo de interés de intervención que habría de acabar con la burbuja y con la
distorsiones que había creado en el sistema productivo.

Véase también
Burbuja financiera e inmobiliaria en Japón
Burbuja inmobiliaria en España
Crisis de las hipotecas subprime
Crisis inmobiliaria española de 2008

Referencias
1. Informe de la FED, precios históricos de la vivienda, página 43 y sig.(http://www.federalreserve.gov/pubs/ifdp/2005/8
41/ifdp841.pdf)
2. Recent house price developments: the role of fundamentals, espec. pág 5 (http://www.oecd.org/officialdocuments/pu
blicdisplaydocumentpdf/?cote=ECO/WKP(2006)3&docLanguage=En)
3. The Economist: The global housing boom(http://www.economist.com/opinion/displaystory.cfm?story_id=4079027)
4. Rato advierte a la economía mundial del riesgo de la burbuja inmobiliaria (http://www.elmundo.es/mundodinero/200
6/09/16/economia/1158374797.html)
5. Anna Katherine Barnett-Hart (2009): "The story of the CDO Market Meltdown: An Empirical Analysis" (http://www.hk
s.harvard.edu/m-rcbg/students/dunlop/2009-CDOmeltdown.pdf) , thesis, Harvard University, p. 113.
6. Mark Adelson (2008): "Default, Transition and Recovery: A Global Cross-Asset Report Card of Ratings Performance
in Times of Stress", Standard&Poors, 8/junio/2010.
7. www.contactomagazine (http://www.contactomagazine.com/articulos/casasreposeidas0407.htm)
8. www.contactomagazine (http://www.contactomagazine.com/articulos/crisishipotecaria0808.htm)
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