Derecho Civil - El Dominio

DERECHO CIVIL – EL DOMINIO
CLAUDIO ANTONIO TOLOZA ESPINOZA - 2018
1. EL DOMINIO
1.1. El dominio.
1.1.1. Concepto: (Llamado también propiedad) Es el derecho que confiere al sujeto el
poder más amplio sobre una cosa.
En principio, lo faculta para apropiarse en forma exclusiva de todas las utilidades que un
bien es capaz de proporcionar.
Nuestro Código Civil utiliza la palabra “propiedad” como sinónimo de “dominio”. Para
algunos autores dominio es más específico, referido al derecho real que recae sobre
cosas materiales, mientras que propiedad se refiere a todo aquello susceptible de
apreciación pecuniaria. Para Ruggiero, dominio implica el poder que corresponde al
titular sobre la cosa (sentido subjetivo), y propiedad implica la pertenencia de una cosa a
una persona (sentido objetivo).
Artículo 582 del Código Civil: “El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho
real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra
la ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad”.
Del artículo transcrito queda de manifiesto:
a. Se asimila la noción de propiedad al dominio.

b. Se concibe al dominio como un derecho real sobre una cosa corporal. Ello no
obsta a que pueda existir dominio de cosas incorporales. Artículo 583 del Código
Civil: “Sobre las cosas incorporales hay también una especie de propiedad. Así, el
usufructuario tiene la propiedad de su derecho de usufructo”.
Lo anterior lo contempla además la Constitución, la cual es su artículo 19 señala:
“La Constitución asegura a todas las personas: N°24, inciso primero: “El derecho
de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales o
incorporales”.
En definitiva, puede haber derecho de dominio sobre otros derechos, reales o
personales.
c. Las facultades inherentes al dominio son el uso, el goce y la disposición. En cuanto
al uso se ha señalado que se encuentra inserto en el goce.
d. Los límites al dominio se encuentran en la ley o en el derecho ajeno.
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e. La propiedad puede desmembrarse de sus facultades, y cuando el propietario es

desprovisto del goce, su derecho pasa a llamarse “nuda propiedad”.
1.1.2. Principios consagrados en la Constitución Política de la República: Importante es

señalar que la regulación de la propiedad, en la Constitución, se hace en el capítulo III,
sobre los derechos y deberes constitucionales, y específicamente en su artículo 19
referido a los derechos fundamentales. En virtud de ello, encontramos lo siguiente:
a. La Constitución consagra la libertad para adquirir el dominio de toda clase de

bienes, excepto aquellos que la naturaleza ha hecho comunes a todos los
hombres o que deban pertenecer a la Nación toda y la ley lo declare así. Lo
anterior es sin perjuicio de lo prescrito en otros preceptos de la Constitución.
Una ley de quórum calificado y cuando así lo exija el interés nacional puede
establecer limitaciones o requisitos para la adquisición del dominio de algunos
bienes (artículo 19, número 23).
b. La Constitución asegura a todas las personas el derecho de propiedad en sus
diversas especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales (artículo
19, número 24). La expresión “en sus diversas especies” aludiría a la propiedad
establecida en el Código Civil o en leyes especiales (por ejemplo la propiedad
indígena).
c. Sólo la ley puede establecer el modo de adquirir la propiedad, de usar, gozar y
disponer de ella.
d. Sólo la ley puede establecer las limitaciones y obligaciones que deriven de su
función social. Esta comprende cuanto exijan los intereses generales de la Nación,
la seguridad nacional, la utilidad y la salubridad públicas y la conservación del
patrimonio ambiental.
e. Nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad, del bien sobre que
recae o de alguno de los atributos o facultades esenciales del dominio, sino en
virtud de ley general o especial que autorice la expropiación por causa de utilidad
pública o de interés nacional, calificada por el legislador. El expropiado podrá
reclamar de la legalidad del acto expropiatorio ante los tribunales ordinarios y
tendrá siempre derecho a indemnización por el daño patrimonial efectivamente
causado, la que se fijará de común acuerdo, o en sentencia dictada conforme a
derecho por dichos tribunales.
La expropiación, además, está regulada en el decreto ley 2.186 de 1978.
Respeto a la indemnización aludida:
1. El expropiado tiene derecho a indemnización por el daño patrimonial
efectivamente causado (se excluye la indemnización por daño moral).
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2. Se fijará de común acuerdo, o en sentencia dictada por un tribunal.

3. A falta de acuerdo, se debe pagar en dinero efectivo, al contado.
4. El Fisco no puede tomar posesión material del bien expropiado, mientras
no se realice el pago total de la indemnización.
5. En caso de reclamo acerca de la procedencia de la expropiación, el juez
podrá decretar la suspensión de la toma de posesión.
1.1.3. Características:
a. Es un derecho real: Es el derecho real por excelencia, siendo amparado por una
acción real, la reivindicatoria. Artículo 889 del Código Civil: “La reivindicación o
acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está
en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela”.
b. Es un derecho absoluto: El dueño puede ejercer todas las facultades posibles, y lo
puede hacer a su arbitrio, siempre que no sea contra ley o derecho ajeno.
c. Es un derecho independiente: No presupone la existencia de otro derecho real.
d. Es un derecho exclusivo: Supone un titular único de las facultades. No puede
haber dos o más propietarios sobre una misma cosa con poderes absolutos.
La exclusividad no obsta a que puedan existir sobre la cosa otros derechos reales
junto al primero, sin que este se desnaturalice.
Asimismo, puede que sobre una cosa dos o más personas sean propietarias
(copropiedad), pero en ese caso cada uno de los “comuneros” tiene parte del
derecho y no el total, lo cual no altera la exclusividad dado que no existen dos
derechos de propiedad independientes.
En virtud de lo anterior, el dueño está dotado de la facultad de excluir, por la cual
puede impedir a los demás el uso y goce de la cosa de que es propietario.
Excepciones:
1. El derecho de uso inocuo: Es el que se tiene en una cosa ajena para
obtener un provecho, sin causar al dueño perjuicio alguno, o causando
uno insignificante (por ejemplo la servidumbre de tránsito).
2. El derecho de acceso forzoso: Se le reconoce al dueño o administrador de
una cosa, para entrar transitoriamente a propiedad ajena a ejecutar un
acto relativo a la utilización del bien (por ejemplo para recoger frutos
caídos en el predio vecino, o para reparar un muro).
3. El principio del mal menor: Cualquier persona, ante un peligro inminente,
puede aprovecharse de una cosa ajena para salvar otra cosa de mayor
valor. Esto se vincula a la noción de “función social” del dominio.
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e. Es un derecho perpetuo: No está sujeto a limitación de tiempo. Si el propietario

deja de utilizar su derecho, no por ello lo pierde, salvo si deja poseer la cosa por
un tercero durante el tiempo requerido para que se decrete la prescripción
adquisitiva. Artículo 2517 del Código Civil: “Toda acción por la cual se reclama un
derecho se extingue por la prescripción adquisitiva del mismo derecho”.
Lo anterior no obsta a que surja un derecho de propiedad temporal (o
imperfecta), como la propiedad fiduciaria.
Además, el dominio se puede perder contra la voluntad del dueño, por causas
legales, como la nulidad o la resolución.
1.1.4. Evolución histórica:
a. Pueblos primitivos: No existe consenso para determinar la propiedad que

predominó entre las culturas más primitivas.
Para algunos fue la colectiva, para otros la individual.
b. Roma: Se discute si se conoció la propiedad individual.
La casa y el huerto eran propiedad del padre de familia, y la tierra era propiedad
colectiva de la gens. En el ius civile la propiedad era una institución del derecho
civil (dominio quiritario), y el dominio se transfería por medio de la mancipatio,
título y tradición a la vez, solamente de quien era el dueño de la cosa.
En el ius gentium aparece una propiedad de hecho, tutelada por el pretor, en
donde no se exigía que el vendedor (en una compraventa) fuera el dueño.
c. Edad media: El “señor” era el titular del dominio, y el “vasallo” ocupaba la tierra,
pero sin ser dueño.
d. Edad moderna: Se configura la noción de Estado (para separar la soberanía de la
propiedad), y se reconoce que el titular del dominio útil era el verdadero dueño
de la finca (para terminar con la división de la propiedad en múltiples titulares).
e. Época actual: Desde el siglo XVIII la propiedad se simplifica y se reconocen amplias
facultades al titular. Producto de ello:
1. La propiedad mobiliaria ha adquirido más importancia, a causa de los
progresos de la industria.
2. Se han desarrollado varias formas de propiedad colectiva, como la familiar
y la social.
1.1.5. Facultades inherentes al dominio: Las facultades son los poderes que, al ejercitarse,
permiten el aprovechamiento económico del derecho.
No constituyen derechos subjetivos, sino que poderes secundarios de actuación que

dependen del derecho o poder principal.
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a. Facultades materiales: Se realizan mediante actos materiales que permiten el

aprovechamiento del objeto del derecho:
1. Uso:
a) Concepto: Consiste en la facultad del propietario de utilizar o
servirse de la cosa.
Se traduce en aplicar la cosa a todos los servicios que es capaz de
proporcionar.
b) Importancia: Los titulares de otros derechos reales sobre la cosa,
distintos al dominio, como por ejemplo el usuario (derecho real de
uso), sólo tendrán la facultad en comento y no así la de goce y
disposición.
Tratándose del derecho real de usufructo, el usufructuario adquiere
el uso y goce, por ente trasciende de esta única facultad.
c) Amplitud y restricciones: El propietario puede usar la cosa de que
es dueño con cualquier fin, pero con las limitaciones de la ley y el
derecho ajeno. Los titulares de otros derechos, como los usuarios,
no tienen amplias facultades, sino que sólo podrán usar la cosa.
d) Relación con la facultad de goce: Es inusual que el uso se manifieste
aisladamente, ya que suele ir acompañado de la facultad de goce.
Sin embargo, el legislador en ciertas normas ha empleado
separadamente el concepto de uso, como por ejemplo en el
artículo 1916, inciso primero del Código Civil: "Son susceptibles de
arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que
pueden usarse sin consumirse…”. Artículo 602, inciso primero del
Código Civil: “Sobre las obras que con permiso de la autoridad
competente se construyan en sitios de propiedad nacional, no
tienen los particulares que han obtenido este permiso, sino el uso
y goce de ellas, y no la propiedad del suelo”.
Además, existen ciertos derechos que no recaen en cosas fructíferas
(es decir, que carecen de la aptitud para producir frutos naturales),
limitándose al mero uso, como por ejemplo el derecho a usar una
biblioteca ajena (no podrá por ende el usuario arrendar libros a
terceros).
En definitiva, el uso es independiente del goce.
2. Goce:
a) Concepto: Es la facultad que habilita para apropiarse de los frutos
y productos que da una cosa.
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b) Importancia: El dueño de la cosa pasa a serlo de los productos y

frutos de ella.
Nuestro Código justifica la adquisición de frutos y productos por el
modo de adquirir llamado accesión. Artículo 643 del Código Civil:
“La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una
cosa pasa a serlo de lo que ella produce, o de lo que se junta a ella.
Los productos de las cosas son frutos naturales o civiles”.
Ello es criticado dado que la verdadera accesión es justamente lo
contrario de la producción.
c) Frutos y productos: La doctrina diferencia unos de otros:
1) Frutos: Son aquellos que la cosa da periódicamente,
ayudada o no de la industria humana, y sin detrimento de
la cosa fructuaria.
Pueden ser a su vez:
i. Naturales: Artículo 644 del Código Civil: “Se llaman
frutos naturales los que da la naturaleza ayudada o
no de la industria humana” (por ejemplo las frutas de
un árbol).
Dichos frutos pueden estar en tres estados:
- Pendientes: Se encuentran aún adheridos a la
cosa que los produce.
- Percibidos: Han sido separados de la cosa
productiva.
- Consumidos: Cuando se han consumido
materialmente, o se han enajenado.
ii. Civiles: Artículo 647 del Código Civil: “Se llaman
frutos civiles los precios, pensiones o cánones de
arrendamiento o censo, y los intereses de capitales
exigibles, o impuestos a fondo perdido” (por ejemplo
la renta de un arrendamiento).
Pueden estar en dos estados:
- Pendientes: Son tales mientras se deben.
- Percibidos: Son tales desde que se cobran.
2) Productos: Son aquellos que la cosa da, pero que carecen
de periodicidad y disminuyen o menoscaban la misma.
Por ejemplo el oro encontrado en un yacimiento minero.
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Complementando lo anterior, existiría una relación de género

(productos) a especie (frutos).
3. Disposición material: (Llamada también facultad de abuso) Es aquella que
habilita para destruir materialmente la cosa, transformarla o degradarla.
Representa la facultad característica del dominio, ya que los titulares de
otros derechos reales jamás podrán destruir o transformar la cosa, sino
que deben conservarla en su forma y sustancia.
Esta facultad tiene limitaciones, sea para proteger el interés del mismo
propietario (por ejemplo privando a determinadas personas de la
administración de sus bienes), sea para cautelar el derecho de terceros o
la sociedad en general (por ejemplo se extraen del patrimonio de
particulares ciertos bienes).
b. Facultades jurídicas: Permiten realizar actos jurídicos.
Se refiere en definitiva a la facultad de disposición propiamente tal.
Es el poder del sujeto para desprenderse del derecho que tiene sobre la cosa, sea
o no en favor de otra persona, y sea por un acto entre vivos o por un acto por
causa de muerte.
A modo de ejemplo encontramos la renuncia, el abandono, la enajenación.
1. Enajenación:
a) En un sentido amplio: Es todo acto de disposición entre vivos, por
el cual el titular transfiere su derecho a otra persona, o constituye
sobre su derecho un nuevo derecho real en favor de un tercero,
nuevo derecho que viene a limitar o gravar el derecho del
propietario (por ejemplo el enajenar, el constituir hipoteca, prenda
o servidumbre).
b) En un sentido estricto: Es el acto por el cual el titular transfiere su
derecho a otra persona (sólo el enajenar).
2. Excepciones a la facultad de disposición: Son excepcionales, debido al
principio de la libre circulación de las riquezas.
Puede suspenderse la posibilidad de enajenar por efecto de la ley o la
voluntad del hombre.
Ejemplo de la primera (por efecto de la ley), encontramos en el artículo
1464 del Código Civil: “Hay un objeto ilícito en la enajenación:” N°3: “De
las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice
o el acreedor consienta en ello”.
Ejemplo de la segunda (por la voluntad del hombre), encontramos en el
artículo 1204, inciso primero del Código Civil: “Si el difunto hubiere
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prometido por escritura pública entre vivos a su cónyuge o a alguno de

sus descendientes o ascendientes, que a la sazón era legitimario, no donar,
ni asignar por testamento parte alguna de la cuarta de mejoras, y después
contraviniere a su promesa, el favorecido con ésta tendrá derecho a que
los asignatarios de esa cuarta le enteren lo que le habría valido el
cumplimiento de la promesa, a prorrata de lo que su infracción les
aprovechare”. Ello se conoce como el “pacto de no disponer de la cuarta
de libre de mejoras.
3. Facultad y capacidad de disposición: La facultad es el poder específico
para disponer de un derecho determinado. La capacidad es la aptitud
general para disponer libremente de los derechos.
El Código Civil distingue entre ambos conceptos, por ejemplo en su
artículo 670, inciso primero: “La tradición es un modo de adquirir el
dominio de las cosas y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a
otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el
dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo”.
Requisitos para la facultad de disposición:
a) Capacidad de disposición: La excepción opera, a modo de ejemplo,
en el caso de los menores adultos cuando se trate de los muebles
de su peculio profesional o industrial, pues podrán disponer de ellos
personalmente.
Como ya se señaló, en ocasiones no se puede enajenar por razones
legales (como el embargo judicial), no obstante tener capacidad.
b) Titularidad del derecho: Puede ser el propio dueño, o en su caso
un tercero en calidad de representante del titular, autorizado por
éste o por la ley.
c) Aptitud del derecho para ser objeto de disposición: No podrá
disponerse, por ejemplo, de los derechos personalísimos.
d) Ausencia de un tercero legítimo, que impida la disposición: Habrá
un tercero que se opone legítimamente, por ejemplo, cuando el
juez decreta el embargo de bienes.
4. Irrenunciabilidad de la facultad de disposición: La ley advierte que no
puede restringirse la facultad de disposición (en ciertos casos), o dicha
cláusula será ineficaz. Por ejemplo y no obstante estipulación en contrario,
el dueño de los bienes gravados con hipoteca puede siempre enajenarlos
o hipotecarlos.
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5. Casos en que la ley autoriza establecer una prohibición de enajenar: Por

ejemplo el artículo 793 del Código Civil: “El usufructuario puede dar en
arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera a título oneroso o gratuito.
Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre
directamente responsable al propietario.
Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo
hubiese prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve
de la prohibición.
El usufructuario que contraviniere a esta disposición, perderá el derecho
de usufructo”.
6. Prohibiciones de enajenar establecidas por las partes: Entrarían en
conflicto dos principios, como lo son la libre circulación de las riquezas y
la autonomía de la voluntad.
a) Doctrina en favor de la validez de la cláusula: Fundamentos:
1) En derecho privado puede hacerse todo lo que la ley no
prohíbe.
2) El hecho de que el legislador prohíba en casos
determinados la cláusula de no enajenar, demuestra que la
regla general es la libertad para establecerla.
3) Si el dueño puede desprenderse de otras facultades del
dominio, con mayor razón puede renunciar al ejercicio de
una sola facultad, la de disponer.
4) Artículo 53 del Reglamento de Registro Conservatorio de
Bienes Raíces: “Pueden inscribirse:” N°3: “Todo
impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea
convencional, legal o judicial, que embarace o limite de
cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar”.
En cuanto a la sanción, el acto sería nulo por objeto ilícito (nulidad
absoluta). Para otros se trata de una obligación de no hacer y su
sanción sería deshacer lo hecho o la resolución del contrato, en
ambos casos con indemnización de perjuicios.
b) Doctrina en contra de la validez de la cláusula:
1) El mensaje y diversas disposiciones del Código Civil
consagran la libre circulación de las riquezas.
2) Si libremente se pudieran pactar cláusulas de no enajenar,
el legislador no habría tenido para qué autorizarlas en
determinados casos.
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3) Las cláusulas se oponen a diversas normas, como por

ejemplo el artículo 1810 del Código Civil señala: “Pueden
venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya
enajenación no esté prohibida por ley”. A contrario sensu
pueden venderse si la prohibición la establecen las partes.
4) El artículo 53 del Registro Conservatorio, ya transcrito, se
limita a permitir una inscripción sin señalar efecto alguno.
Además es una disposición reglamentaria de menor
jerarquía que la ley.
En cuanto a la sanción, al acto sería nulo por objeto ilícito (nulidad
absoluta).
c) Doctrina ecléctica: Se aceptan las cláusulas de no enajenar relativas,
es decir, aquellas que no imponen una prohibición perpetua y que
se justifican por un interés legítimo.
En cuanto a la sanción, sería la indemnización de perjuicios, si no
puede deshacerse el hecho.
1.1.6. Contenido pasivo del derecho de propiedad:
a. Obligaciones reales: Son aquellas que incumben al propietario o al poseedor de

una cosa por el solo hecho de serlo.
El deudor se determina atendiendo a la persona que es propietario o poseedor.
La obligación se traspasa al sucesor particular en forma automática, cambiando el
titular de la posesión o del dominio, y cambiando al mismo tiempo el sujeto pasivo
de la obligación, la cual sigue y grava a los adquirentes sucesivos.
A modo de ejemplo encontramos el artículo 858 del Código Civil: “Las expensas
de construcción, conservación y reparación del cerramiento serán a cargo de
todos los que tengan derecho de propiedad en él, a prorrata de los respectivos
derechos.
Sin embargo, podrá cualquiera de ellos exonerarse de este cargo, abandonando
su derecho de medianería, pero sólo cuando el cerramiento no consista en una
pared que sostenga un edificio de su pertenencia”.
b. Cargas reales: Integran el contenido pasivo del derecho de propiedad.
Son aquellos gravámenes reiterados, aunque periódicos e intermitentes, que
nacen de la ley o de un contrato.
A modo de ejemplo, encontramos el impuesto territorial sobre bienes raíces.
Se diferencian de las obligaciones reales en lo siguiente:
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1. Las obligaciones sólo tienen por fuente la ley. Las cargas pueden tener por
fuente la ley o el contrato.
2. Las obligaciones pueden presentarse una sola vez. Las cargas deben ser
reiteradas.
c. Responsabilidad por la propiedad: La ley impone una responsabilidad específica
al propietario (responsabilidad extracontractual) en los siguientes casos:
1. Responsabilidad del dueño del animal: Artículo 2326 del Código Civil: “El
dueño de un animal es responsable de los daños causados por el mismo
animal, aun después que se haya soltado o extraviado; salvo que la soltura,
extravío o daño no pueda imputarse a culpa del dueño o del dependiente
encargado de la guarda o servicio del animal.
Lo que se dice del dueño se aplica a toda persona que se sirva de un
animal ajeno; salva su acción contra el dueño, si el daño ha sobrevenido
por una calidad o vicio del animal, que el dueño con mediano cuidado o
prudencia debió conocer o prever, y de que no le dio conocimiento”.
Artículo 2327 del Código Civil: “El daño causado por un animal fiero, de
que no se reporta utilidad para la guarda o servicio de un predio, será
siempre imputable al que lo tenga, y si alegare que no le fue posible evitar
el daño, no será oído”.
2. Responsabilidad del dueño de un edificio ruinoso: Artículo 2323 del
Código Civil: “El dueño de un edificio es responsable a terceros (que no se
hallen en el caso del artículo 934), de los daños que ocasione su ruina
acaecida por haber omitido las necesarias reparaciones, o por haber
faltado de otra manera al cuidado de un buen padre de familia.
Si el edificio perteneciere a dos o más personas proindiviso, se dividirá
entre ellas la indemnización a prorrata de sus cuotas de dominio”.
3. Responsabilidad de quienes habitan la parte superior de un edificio, desde
la que cae o es arrojada una cosa: Artículo 2328 del Código Civil: “El daño
causado por una cosa que cae o se arroja de la parte superior de un
edificio, es imputable a todas las personas que habitan la misma parte del
edificio, y la indemnización se dividirá entre todas ellas; a menos que se
pruebe que el hecho se debe a la culpa o mala intención de alguna
persona exclusivamente, en cuyo caso será responsable esta sola.
Si hubiere alguna cosa que, de la parte superior de un edificio o de otro
paraje elevado, amenace caída y daño, podrá ser obligado a removerla el
dueño del edificio o del sitio, o su inquilino, o la persona a quien
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perteneciere la cosa o que se sirviere de ella; y cualquiera del pueblo

tendrá derecho para pedir la remoción”.
4. Responsabilidad del dueño de un vehículo motorizado: Ello se establece
en la Ley de Tránsito, Ley 18.290.
1.1.7. Objeto del dominio: Pueden ser objeto de propiedad las cosas apropiables e
individualmente determinadas, sean corporales e incorporales.
1.1.8. Clases de propiedad:
a. Según su extensión o integridad de facultades:

1. Plena propiedad: Autoriza al propietario para ejercer todas las facultades
(uso, goce y disposición).
2. Nuda propiedad: No permite al dueño ejercer el uso y goce, en razón de
existir sobre ellas otro derecho real, el de usufructo, pero si tendrá la
disposición.
b. Según su duración:
1. Propiedad absoluta: No está sometida a duración o término.
2. Propiedad fiduciaria: Está sometida al evento de traspasarse a otro si se
cumple una condición.
Artículo 733 del Código Civil: “Se llama propiedad fiduciaria la que está
sujeta al gravamen de pasar a otra persona, por el hecho de verificarse
una condición.
La constitución de la propiedad fiduciaria se llama fideicomiso.
Este nombre se da también a la cosa constituida en propiedad fiduciaria.
La translación de la propiedad a la persona en cuyo favor se ha constituido
el fideicomiso, se llama restitución".
c. Según el número de sus titulares o sujetos activos:
1. Propiedad individual: El titular es una persona.
2. Propiedad plural: El titular son varias personas (copropiedad).
3. Propiedad colectiva: El titular es el Estado.
d. Según el punto de vista de la naturaleza del objeto sobre el que recae:
1. Civil.
2. Intelectual.
3. Industrial.
4. Minera.
5. Etc.
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1.2. La copropiedad.
1.2.1. Concepto: (Llamada también comunidad) Consiste en que sobre un mismo derecho
o cosa, dos o más sujetos son titulares.
El derecho de cada comunero se extiende a toda y cada una de las partes de la cosa
común.
Puede ser pro diviso, caso en el cual cada uno es propietario de una parte físicamente
determinada (por ejemplo el departamento de un edificio), o pro indiviso, en que dos o
más personas son copropietarias de una cosa común (por ejemplo las escaleras de un
edificio). Esta última (pro indiviso) es la verdadera comunidad.
Para la legislación chilena, indivisión y comunidad son conceptos sinónimos y genéricos.

Copropiedad y condominio son conceptos sinónimos y específicos.
1.2.2. Naturaleza jurídica:
a. La concepción clásica, inspirada en el derecho romano, sostiene que no es un

derecho distinto del dominio, sino una modalidad de este.
La parte de cada propietario es una parte ideal del derecho entero.
b. Otra concepción (Capitant), señala que es un derecho real distinto de la
propiedad.
1.2.3. Tipos de comunidad:
a. Romanista: Distingue entre la parte ideal que pertenece a cada comunero (cuota),
y la cosa misma. Sobre la primera el dueño tiene el dominio pleno y absoluto.
Sobre la segunda, para cada propietario sus derechos se encuentran limitados.
Se señala que considerar la copropiedad como una forma de propiedad es errado,
pues el carácter exclusivo de la última no se compadece con la primera, en la que
el derecho de cada copropietario es concurrente con el de los otros y, al mismo
tiempo, limitado por el derecho análogo de estos otros comuneros.
b. Germánica: La comunidad es una propiedad colectiva, en la que el objeto
pertenece a todos los comuneros considerados como un solo titular. No hay
división en cuotas.
1.2.4. Regulación normativa:
Artículo 2285 del Código Civil: “Hay tres principales cuasicontratos: la agencia oficiosa, el
pago de lo no debido y la comunidad”.
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Artículo 2304 del Código Civil: “La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos
o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra
convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”.
Sin perjuicio de lo anterior, el cuasicontrato no es el único origen de la comunidad,

habiendo otras disposiciones, como por ejemplo:
a. En materia de partición de bienes, se habla de comunidad hereditaria.

b. En lo relativo a la accesión de mueble a mueble.
c. En la posesión.
d. En la propiedad fiduciaria.
En materia de administración, en nuestro derecho rige el llamado ius prohibendi, en que

cualquiera puede oponerse a que en la cosa se ejecuten actos jurídicos o materiales.
Consiste en definitiva, en la facultad que cada comunero tiene de impedir las actuaciones
de los otros copartícipes en la cosa común (llamado también derecho a veto).
1.2.5. Fuentes:
a. Un hecho: El más frecuente es la muerte del causante, la cual origina la comunidad

hereditaria, cuando hay pluralidad de herederos.
Otro ejemplo es la accesión de mueble a mueble (mezcla).
b. La voluntad de las partes: Sea en un acto jurídico unilateral (por ejemplo el
testamento) o bilateral (por ejemplo un contrato).
c. La ley: Por ejemplo los bienes afectos al uso común en un edificio, las
servidumbres, la medianería.
1.2.6. Clasificación:
a. Según el objeto sobre que recae: Puede ser:

1. Singular: La cuota de cada comunero se radica en el único objeto de la
comunidad.
2. Universal: Habrá que analizar tres aspectos planteados por la doctrina:
a) Si existe una comunidad sobre una universalidad jurídica: Puede
haber comunidad tanto en universalidades de hecho como de
derecho (ejemplo de la última, la herencia).
b) Si la partición y adjudicación tienen un efecto atributivo o
declarativo: La comunidad puede terminar por varias causas, entre
ellas, la partición hecha ante un juez partidor, por acuerdo de las
partes, o por disposición del causante.
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Dicha partición es el conjunto de actos tendientes a distribuir los

bienes comunes entre los comuneros, en proporción a sus cuotas.
La adjudicación es el acto por el cual el comunero recibe un bien
determinado de la comunidad, en pago de su cuota.
El efecto atributivo significa resolver que cuando a un comunero se
le adjudica un bien, él es dueño desde el día de la adjudicación
(título traslaticio de dominio).
El efecto declarativo da cuenta de que el adjudicatario es dueño del
objeto desde el día en que se originó la comunidad.
Nuestro Código Civil ha optado por el efecto declarativo de la
adjudicación. Artículo 718 del Código: “Cada uno de los partícipes
de una cosa que se poseía proindiviso, se entenderá haber poseído
exclusivamente la parte que por la división le cupiere, durante todo
el tiempo que duró la indivisión.
Podrá pues añadir este tiempo al de su posesión exclusiva, y las
enajenaciones que haya hecho por sí solo de la cosa común y los
derechos reales con que la haya gravado, subsistirán sobre dicha
parte si hubiere sido comprendida en la enajenación o gravamen.
Pero si lo enajenado o gravado se extendiere a más, no subsistirá
la enajenación o gravamen contra la voluntad de los respectivos
adjudicatarios”.
c) Si acorde a la naturaleza de los bienes que integran una
universalidad, se traspasa o no a la cuota que cada titular posea en
la comunidad: El derecho de cada comunero recae sobre la
universalidad y no sobre los bienes. El derecho del comunero será
una entidad abstracta (ni mueble, ni inmueble).
b. Según su duración: Puede ser:
1. Temporal: Tiene duración determinada o indeterminada.
2. Perpetua: Son forzadas y legales (por ejemplo la medianería).
c. Según su origen: Puede ser:
1. Convencional: Surge de los interesados.
2. Incidental: Surge por un hecho ajeno a la voluntad de los interesados.
3. Legal: Emana de la ley.
d. Según la explotación de los bienes para obtener beneficios: Puede ser:
1. Activa: Es un conjunto de bienes que funcionan desarrollando una
determinada actividad económica.
15
2. Pasiva: Es el conjunto de bienes que espera estáticamente la remoción de

algún obstáculo para ser divididos entre los comuneros.
1.2.7. Derechos de los copropietarios: Hay que distinguir entre:
a. Los actos jurídicos sobre la cuota-parte: Se entiende por cuota-parte, la porción

ideal, determinada o determinable, que cada comunero tiene en el derecho sobre
la cosa común. Comprende por ende la proporción en que los comuneros han de
gozar de los beneficios de la cosa, de sufrir las cargas, y de poder obtener una
parte material de la misma, o su valor, cuando sea dividida.
Las cuotas pueden iguales o desiguales. Si no consta lo contrario, serán iguales.
Cada copropietario es considerado dueño individual y exclusivo de su cuota-parte,
pudiendo disponer de ella libremente por acto entre vivos, o por causa de muerte.
b. Los actos materiales sobre la cosa común: Cada comunero puede servirse para su
uso personal de las cosas comunes, con tal que las emplee según su destino
ordinario y no entrabe el justo uso de los demás comuneros.
1.2.8. La coposesión: Es a la posesión, en los hechos, lo que la copropiedad es a la

propiedad en el derecho.
Procede cuando dos o más personas detentan con ánimo de señor, un mismo objeto.
Artículo 687, inciso final del Código Civil: “Si por un acto de partición se adjudican a varias
personas los inmuebles o parte de los inmuebles que antes se poseían proindiviso, el acto
de partición relativo a cada inmueble o cada parte adjudicada se inscribirá en el Registro
Conservatorio en cuyo territorio esté ubicado el Inmueble”.
Artículo 718, inciso primero del Código Civil: “Cada uno de los partícipes de una cosa que
se poseía proindiviso, se entenderá haber poseído exclusivamente la parte que por la
división le cupiere, durante todo el tiempo que duró la indivisión”.
El ánimo de dueño debe inspirar a todos los coposeedores, aunque algunos no detenten
materialmente la cosa común.
Puede o no ir acompañada del dominio.
1.2.9. Copropiedad inmobiliaria:
a. Regulación normativa: Se encuentra regulada en la Ley 19.537, sobre copropiedad

inmobiliaria, publicada el 16 de diciembre de 1997.
Además complementa dicha ley, su reglamento publicado en 1998.
La ley se divide en cinco títulos:
1. Título I: Régimen de copropiedad inmobiliaria.
16
2. Título II: De la administración de los condominios.

3. Título III: De la seguridad del condominio y del término o modificación de
la copropiedad inmobiliaria.
4. Título IV: De los condominios de viviendas sociales.
5. Título V: Disposiciones generales.
El reglamento se divide en doce títulos:
1. Título I: Del régimen de copropiedad inmobiliaria.
2. Título II: De los derechos y obligaciones entre los copropietarios del
condominio.
3. Título III: De la solución de conflictos.
4. Título IV: De los bienes de dominio común.
5. Título V: Del derecho de los copropietarios sobre los bienes del dominio
común.
6. Título VI: De los derechos de uso y goce exclusivo.
7. Título VII: De la enajenación, arrendamiento o gravamen de bienes de
dominio común.
8. Título VIII: De la contribución a los gastos comunes.
9. Título IX: De la administración del condominio.
10. Título X: De la seguridad del condominio.
11. Título XI: Del término de la copropiedad inmobiliaria.
12. Título XII: De los condominios de viviendas sociales.
Además, la Constitución señala que el Estado reconoce y ampara a los grupos
intermedios, y los copropietarios se organizan bajo un grupo intermedio
merecedor de reconocimiento; también señala que las personas pueden asociarse
sin permiso previo; y reconoce el derecho de propiedad en sus diversas especies.
b. Régimen de copropiedad inmobiliaria:
1. Condominio: Consiste en las construcciones o terrenos acogidos al
régimen de copropiedad inmobiliaria.
Existen condominios tipo A (edificios) y tipo B (conjuntos habitacionales en
que cada propietario lo es de su vivienda y de una porción del terreno
común).
Es por lo anterior, que la actual copropiedad inmobiliaria es más amplia
que la antigua propiedad horizontal, en que sólo existían los condominios
tipo A.
2. Unidades: Son los inmuebles que forman parte de un condominio, sobre
los cuales es posible constituir dominio exclusivo (por ejemplo los
departamentos, las bodegas, los estacionamientos subterráneos).
17
Cuando se enajene una unidad, el adquirente debe ponerlo en

conocimiento de la administración, acompañando copia de la escritura
respectiva, con constancia de su inscripción en el Conservador de Bienes
Raíces.
3. Bienes de dominio común:
a) Los que pertenecen a todos los copropietarios, por ser necesarios
para la existencia, seguridad y conservación (por ejemplo los
ascensores).
b) Aquellos que permiten el uso y goce de las unidades de dominio
propio (por ejemplo las terrazas comunes).
c) Los terrenos colindantes con una unidad del condominio (por
ejemplo los estacionamientos).
d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al
servicio, recreación y esparcimiento comunes de los copropietarios
(por ejemplo la piscina).
e) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de
copropiedad o lo que los copropietarios determinen.
4. Inmuebles que se acogen a la copropiedad inmobiliaria: Se refiere a las
construcciones, terrenos con construcciones, y terrenos con proyectos de
construcción aprobados. Dichos inmuebles deberá encontrarse
emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con
límite urbano, o que correspondan a proyectos aprobados.
Es el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) quien impartirá
instrucciones para la aplicación de la Ley General de Urbanismo y
Construcción, en materias relacionadas con autorizaciones municipales,
proyectos de construcción y obras de condominio.
5. Copropietarios: Se entiende por tales a los dueños exclusivos de su unidad,
y comuneros en los bienes comunes.
a) Hábiles e inhábiles: Serán hábiles los que se encuentren al día en el
pago de los gastos comunes, e inhábiles en caso contrario (en
mora).
b) Obligaciones: Las principales son:
1) Acordar un reglamento de copropiedad y cumplir las
obligaciones allí establecidas.
2) Pagar los gastos comunes.
3) Concurrir a las asambleas de copropietarios y cumplir los
acuerdos que se establezcan.
18
4) Contratar seguro de incendios.

5) Ejercer sus derechos en las unidades propias, sin transgredir
los derechos de los otros copropietarios.
6) Servirse de los bienes comunes en la forma establecida en
los reglamentos, y cuando corresponda pagar por su uso y
goce, y por los gastos de mantención de los mismos.
7) Pagar las multas impuestas, cuando proceda.
8) Permitir el acceso al administrador, a la unidad, cuando se
vea comprometida la seguridad o conservación del
condominio.
6. Gastos comunes:
a) Concepto: Son aquellos en que incurren los copropietarios,
respecto a los bienes comunes, y aquellos particulares establecidos
(como la luz).
b) Clasificación:
1) Ordinarios:
i. De administración: Corresponden a las
remuneraciones del personal de servicio, conserje y
administración.
ii. De mantención: Son los necesarios para mantener
los bienes comunes (por ejemplo aseo, reposición,
etc.).
iii. De reparación: Son aquellos que demande el arreglo
de deterioros de los bienes comunes.
iv. De uso y consumo: Corresponden a servicios
colectivos (por ejemplo electricidad, agua, gas).
2) Extraordinarios:
i. Aquellos gastos adicionales o diferentes a los
comunes.
ii. Las sumas destinadas a nuevas obras comunes.
3) Generales: Son los ordinarios y extraordinarios que
corresponden a todo el condominio.
4) Especiales: Son aquellos que deben pagar ciertos
copropietarios.
c) Contribución: Cada copropietario debe contribuir tanto a los gastos
ordinarios como extraordinarios, en proporción al derecho que le
corresponda en los bienes de dominio común. Los gastos se deben
19
pagar con la periodicidad y en los plazos establecidos en el

reglamento.
Si se incurre en mora, se aplicarán intereses (el reglamento de la ley
establece que se deben pagar dentro de los primeros cinco días
corridos de cada mes, lo cual se puede modificar por el reglamento
de copropiedad).
Si disminuye el valor del condominio, o surge una situación de
riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá
de todo perjuicio.
El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador
para que, con el acuerdo del comité de Administración, suspenda
o requiera la suspensión del servicio eléctrico a los copropietarios
morosos, en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas,
de los gastos comunes. Para esto último se requerirá
copulativamente:
1) Que la medida esté expresamente contemplada en el
reglamento.
2) Que el reglamento autorice al administrador.
3) Que el propietario esté en mora durante el tiempo señalado.
4) Que el administrador obtenga acuerdo del Comité de
Administración, el cual debe ser previo y para cada caso.
El hecho de que un copropietario no utilice un bien común, no lo
exonera de la obligación de contribuir en los gastos comunes.
d) Características:
1) Constituyen una obligación real: La obligación del
propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá
siempre al dominio de su unidad. El propietario que pague,
podrá dirigirse en contra de su antecesor en el dominio,
para el reembolso respectivo, cuando proceda.
2) El crédito por gastos comunes goza de preferencia: Gozará
de un privilegio de cuarta clase, que preferirá cualquiera que
sea su fecha, a los créditos enumerados en el artículo 2481
del Código Civil. Por ende, si se embargare la unidad, los
únicos créditos que preferirán al originado por los gastos
comunes, serán los de primera clase o los hipotecarios.
e) Carácter ejecutivo del crédito por gastos comunes: La copia del
acta de la asamblea, autorizada por el Comité de Administración, o
20
en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos

comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro. Igual mérito
tendrán los avisos de cobro extendidos conforme al acta, siempre
que estén firmados por el administrador. Dicho documento con
mérito ejecutivo, debe cumplir con los siguientes requisitos:
1) Puede tratarse de una copia del acta de la asamblea, o el
aviso de cobro de los gastos.
2) La copia del acta debe estar autorizada por el Comité de
Administración, o en su caso por el administrador.
3) Es recomendable reducir a escritura pública el acta.
El requerimiento de pago y la orden de embargo, se le notificarán
personalmente al domicilio registrado en la administración del
condominio, o en su caso, en la unidad que ha generado la
demanda ejecutiva.
f) Cobro y recaudación: Se efectuará el cobro por el administrador,
en conformidad a las normas legales, reglamentarias e internas. En
el aviso de cobro debe constar la proporción en que debe incurrir
cada copropietario.
El aviso debe ser remitido por el administrador dentro del mes
anterior.
En cuanto a la recaudación, corresponde igualmente al
administrador, salvo que el Comité de Administración le
encomiende a otras entidades dicha función.
7. Fondo común de reserva: En la administración de todo condominio debe
considerarse la formación de dicho fondo, para atender a lo siguiente:
a) Reparaciones de los bienes comunes.
b) Certificación periódica de instalaciones de gas, de ascensores, etc.
c) Gastos comunes urgentes e imprevistos.
El fondo común de reserva se formará:
a) Con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes, fijado por
la asamblea en sesión extraordinaria.
b) Con el producto de las multas e intereses pagados por los
copropietarios.
c) Con los aportes por concepto de uso y goce exclusivo sobre los
bienes comunes.
d) Con los recursos obtenidos por la enajenación, arrendamiento o
gravamen de bienes comunes.
21
Los recursos del fondo común de reserva se mantendrán en depósito en

una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro, o se invertirán
en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, con
acuerdo del Comité de Administración.
Respecto a los condominios de viviendas sociales, el fondo común será
optativo.
8. Acceso al régimen de copropiedad inmobiliaria: Para ello, todo
condominio deberá cumplir con las normas legales y reglamentarias.
Corresponderá a los Directores de Obras Municipales verificar que un
condominio cumple con lo precedentemente expuesto, y extender el
certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria,
haciendo constar en dicho certificado:
a) La fecha y notaría en que se redujo a escritura pública el primer
reglamento de copropiedad.
b) La foja y el número de su inscripción en el Registro de Hipotecas y
Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.
c) Las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio,
detallando las casas, departamentos, bodegas y estacionamientos.
La resolución del Director de Obras Municipales será irrevocable por otra
decisión unilateral de él mismo.
Sin perjuicio de no señalarlo la ley, el certificado lo debe emitir dentro de
los diez días, salvo que la solicitud se formule conjuntamente con una
gestión de aquellas que sí tienen un término reglado en la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, caso en el cual el plazo será, por regla
general, de treinta días.
Al acceder al régimen de copropiedad inmobiliaria, los condominios deben
obtener un rol único tributario, debiendo:
a) Presentar el formulario 4.415 del Servicio de Impuestos Internos.
b) Acreditar domicilio.
c) Participar todos los miembros de la comunidad, firmando cada uno
de ellos la solicitud y exhibiendo su cédula de identidad. También
puede ser firmada por un administrador, representante o
mandatario.
d) El administrador deberá presentar el acta, sea original o fotocopia,
de su nombramiento, reducida a escritura pública.
9. Planos del condominio: Deberán singularizar claramente:
a) Cada una de las unidades en que se divide el condominio.
22
b) Los sectores en que se divide.

c) Los estacionamientos.
d) Los bienes de dominio común, incluyendo los estacionamientos de
visitas, si los hubiere.
Dichos planos deben contar con la aprobación del Director de Obras
Municipales, y se archivarán en una sección especial del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo, en orden
numérico.
10. Requisitos de las escrituras referidas a las unidades:
a) En todas las escrituras mediante las cuales se transfiera el dominio
o constituyan derechos reales sobre una unidad del condominio,
debe hacerse referencia al plano.
b) En las escrituras públicas en que por primera vez se transfiera el
dominio o se constituyan derechos reales, además deberá
insertarse:
1) El certificado de la Dirección de Obras Municipales
respectiva, que acoge el condominio.
2) La resolución municipal que aprobó el permiso de
edificación.
3) El certificado en que consta la recepción definitiva de las
obras.
4) La resolución y el certificado que acoge la construcción.
5) La resolución que da cuenta del cumplimiento de las obras
o que éstas se han garantizado.
6) El certificado del Servicio de Impuestos Internos, mediante
el cual se asignan roles de avalúo fiscal en trámite.
7) Cuando proceda, la resolución municipal que aprobó la
fusión de dos o más inmuebles en los que se levantó el
condominio, y las referencias al archivo del plano de fusión
en el Conservador de Bienes Raíces.
11. Contenido de la inscripción registral:
a) Fecha de la inscripción.
b) Naturaleza, fecha del título y notaría en que se entendió.
c) Nombres, apellidos y domicilios de las partes.
d) Ubicación y deslindes del condominio.
e) Número y ubicación que corresponda a la unidad.
f) Firma del conservador.
23
12. Uso de las unidades: Se pueden usar por parte de los copropietarios,
arrendatarios u ocupantes, siempre que no perturben los derechos de los
demás ocupantes. Dichas unidades no podrán utilizarse para otros
objetivos que los establecidos en el reglamento de copropiedad, o en su
caso, en los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales.
Tampoco se puede ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los
copropietarios, o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del
condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos molestos. De lo anterior
se podrá denunciar por parte del Comité de Administración, el
administrador, o cualquier persona, ante Carabineros, a fin de que se
pronuncie el Juzgado de Policía Local respectivo, quien podrá imponer
multas de una a tres unidades tributarias mensuales (doblada si hay
reincidencia, dentro de los seis meses).
13. Uso de los bienes comunes: Cada copropietario puede usar los bienes
aludidos, conforme al reglamento de copropiedad, o en su caso, según el
destino de ellos.
14. Asignación de uso y goce exclusivo de los bienes comunes:
a) En cuanto a ciertos bienes comunes (por ejemplo los bienes
muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la
recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios),
pueden asignarse en uso y goce exclusivo, conforme al reglamento
de copropiedad o acuerdo de la asamblea de copropietarios.
b) En cuanto a otros bienes comunes (por ejemplo los terrenos de
dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y
soportantes, estructura, techumbres, ascensores), pueden
asignarse en uso y goce exclusivo, conforme al reglamento de
copropiedad o acuerdo de la asamblea extraordinaria de
copropietarios, cuando por causas sobrevinientes dejen de tener
las características señaladas.
El titular de estos derechos exclusivos podrá estar afecto al pago de
aportes en dinero (única o pagos periódicos). Además, salvo disposición
contraria, los gastos de mantención que irrogue el bien común dado en
uso y goce exclusivo, serán de cargo del copropietario titular de dichos
derechos.
Sobre los estacionamientos no procede la asignación de uso y goce
exclusivo.
24
15. Inseparabilidad del dominio exclusivo de la unidad y de los bienes

comunes: Los derechos de cada copropietario de los bienes comunes son
inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad, por lo cual se
entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o
embargo.
16. Enajenación y gravamen de los bienes comunes: No podrán dejar de ser
bienes comunes, mientras mantengan las características que determinan
su clasificación:
a) Los necesarios para la existencia, seguridad y conservación.
b) Los que permiten el uso y goce de las unidades de dominio
exclusivo.
c) Los terrenos y espacios colindantes con una unidad. Sin embargo,
la asamblea podrá acordar, con el quórum exigido por la ley, la
enajenación de estos bienes sólo en favor de los copropietarios
colindantes.
Los demás bienes si podrán enajenarse, debiendo comparecer el
administrador y el Presidente del Comité de Administración. Lo que se
obtenga ingresará al fondo común de reserva.
Si la enajenación altera el número de unidades, deberá modificarse el
No podrán enajenarse ni gravarse los estacionamientos de visitas.
17. Obligaciones en caso de efectuar ciertos trabajos en el condominio:
a) Construcciones que afecten la ventilación y alteraciones de
instalaciones de gas: Deberán ser ejecutadas por una entidad
autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles,
con el acuerdo de la asamblea de copropietarios, y con un permiso
de la Dirección de Obras Municipales, cuando corresponda.
b) Instalaciones hechas al interior de unidades: Solo se puede efectuar
dentro de las unidades, instalaciones de gas, de ventilación, de
inyector o extractor de aire, siempre que se haga a través de una
entidad autorizada por la Superintendencia de Electricidad y
Combustible, y previa comunicación al administrador.
c) Alteraciones que afecten a las instalaciones de ascensores: Deben
ser ejecutadas por una entidad inscrita en el registro respectivo, del
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, además de contar con acuerdo
de la asamblea extraordinaria, y con el permiso de la Dirección de
Obras Municipales.
25
18. Cambio de destino de una unidad:

a) Condominios constituidos bajo la vigencia de la Ley 19.537
(copropiedad inmobiliaria): Requisitos:
1) Que el nuevo uso esté permitido por el instrumento de
planificación territorial.
2) Permiso de la Dirección de Obras Municipales.
3) Acuerdo previo de la asamblea extraordinaria.
b) Condominios constituidos bajo la vigencia de la Ley 6.071 (antigua
ley de copropiedad inmobiliaria): Se aplicará el reglamento de
copropiedad.
19. Constitución de gravámenes sobre las unidades de un condominio:
a) Condominios ya acogidos a la Ley de copropiedad inmobiliaria:
Podrán hipotecarse o gravarse libremente, sin requerir acuerdo de
la asamblea.
b) Condominios en proyecto o en construcción: Para ello se archivará
provisionalmente un plano en el Conservador de Bienes Raíces, en
que se singularicen las unidades, previo permiso de la Dirección de
Obras Municipales.
La inscripción contendrá:
a) Individualización del acreedor.
b) Fecha y naturaleza del contrato, y el archivo en que se encuentra.
c) La suma determinada.
d) La fecha de la inscripción y firma del Conservador.
e) La ubicación y deslindes del condominio a que pertenece la unidad.
f) El número y ubicación que corresponda a la unidad en el plano.
20. Estacionamientos del condominio:
a) Número de estacionamientos: Debe contemplarse la cantidad
requerida conforme a las normas vigentes, contempladas en los
instrumentos de planificación territorial.
Los condominios de viviendas sociales deben contar al menos con
un estacionamiento por cada dos unidades destinadas a viviendas.
La Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Vivienda y
Urbanismo, en casos justificados, podrá rebajar la dotación mínima
de estacionamientos.
b) Estacionamientos de visitas: Si se contemplan, serán bienes
comunes del condominio.
No podrán enajenarse, arrendarse o gravarse.
26
c) Arrendamiento: No es un tema pacífico, por lo cual en caso de no

permitírsele, estaría facultado el copropietario para recurrir de
protección.
21. Superficies mínimas de los condominios y las unidades:
a) Condominios tipo A y B: No podrán tener una superficie inferior a
la establecida en el instrumento de planificación territorial, o a la
exigida por las normas aplicables al área de emplazamiento del
predio.
Respecto a los condominios tipo B, además, podrán ser inferiores a
los mínimos exigidos, siempre que la superficie total, sumada la
superficie del terreno de dominio común, sea igual o mayor a la
que resulte de multiplicar el número de todas las unidades de
dominio exclusivo.
b) Prohibición de subdividir y lotear: Salvo que concurran ciertas
circunstancias, como por ejemplo que los bienes comunes dejen de
tener ciertas características, o cuando manteniéndolas, la asamblea
acuerde la enajenación.
22. Cesión de terrenos para áreas verdes o equipamiento:
a) Cesión para áreas verdes: Cuando las superficies que deban
cederse para áreas verdes resulten inferiores a quinientos metros
cuadrados, el propietario, previo acuerdo con la Municipalidad,
puede ubicarse en otro terreno dentro de la comuna, o puede ser
compensado.
b) Cesión para equipamiento: Se aplica lo anterior, cualquiera sea el
tamaño de la superficie.
c) Condominios de viviendas sociales: No será aplicable lo anterior.
23. Conexión con bienes nacionales de uso público:
a) Condominios tipo A: El terreno en que esté emplazado el
condominio deberá tener acceso directo a un espacio de uso
público, o a través de servidumbres de tránsito.
b) Condominios tipo B: Deben tener acceso directo al espacio de uso
público, o a través de espacio de dominio común destinado a la
circulación.
c. Administración de los condominios:
1. Órganos de administración:
a) Asamblea de copropietarios:
27
1) Concepto: No está definida en la ley, pero se puede definir

como la reunión de los copropietarios, legalmente citados,
para conocer y resolver con el quórum respectivo, sobre las
diversas materias de interés para el condominio.
2) Función que le encomienda la ley: Resolverá todo lo
concerniente a la administración del condominio.
3) Asambleas ordinarias: Se celebrarán al menos una vez al
año. La administración deberá dar cuenta documentada de
su gestión correspondiente a los últimos doce meses, y en
ella podrá resolverse cualquier asunto relacionado con los
intereses de los copropietarios, salvo que sea propio de
sesión extraordinaria.
El quórum para sesionar es de al menos un sesenta por
ciento de los copropietarios que representan los derechos
del condominio, tratándose de la primera citación, o con los
que asistan, en la segunda. Respecto a los condominios de
viviendas sociales, se requerirá un cincuenta por ciento.
El quórum para adoptar acuerdos es la mayoría absoluta de
los asistentes. Respecto a los condominios de viviendas
sociales se requerirá un cincuenta por ciento de los
derechos del condominio.
4) Asambleas extraordinarias: Se celebrarán cada vez que lo
exijan las necesidades. En ellas sólo se tratarán temas
incluidos en la citación, y serán tales, por ejemplo:
i. La modificación del reglamento de copropiedad.
ii. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio
común o constitución de gravámenes sobre ellos.
iii. Reconstrucción o demolición del condominio.
iv. Delegación de facultades al Comité de
Administración.
v. Remoción parcial o total de los miembros del Comité
de Administración.
vi. Cambio de destino de las unidades del condominio.
vii. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos
de bienes de dominio común a favor de uno o más
copropietarios.
28
viii. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones

y cambios de destino de dichos bienes.
Algunas materias (por ejemplo la delegación de facultades
al Comité de Administración) podrán ser consultadas por
escrito a los copropietarios, debiendo firmar aquello el
Presidente del Comité de Administración y el Administrador,
notificándose a cada copropietario en igual forma que la
citación a asamblea. Dicha consulta se entenderá aprobada
cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los
copropietarios que representen a lo menos el setenta y
cinco por ciento de los derechos del condominio (en el caso
de viviendas sociales se requiere el cincuenta por ciento); en
caso contrario, no podrá renovarse la consulta antes de seis
meses. El acuerdo deberá reducirse a escritura pública.
El quórum para sesionar, por regla general, es de al menos
un ochenta por ciento de los copropietarios que
representan los derechos del condominio, tratándose de la
primera citación, o un de un sesenta por ciento, en la
segunda. Respecto a los condominios de viviendas sociales,
se requerirá un cincuenta por ciento.
El quórum para adoptar acuerdos es de un setenta y cinco
por ciento de los asistentes (regla general). Respecto a los
condominios de viviendas sociales se requerirá un cincuenta
por ciento de los derechos del condominio.
5) Citación a asambleas: El Presidente del Comité de
Administración o el administrador, deberá citar a todos los
copropietarios, personalmente o mediante carta certificada
dirigida al domicilio del copropietario, registrado en la
oficina de administración o en la Secretaría Municipal
(condominios de viviendas sociales). La citación se hará con
un mínimo de cinco y máximo de quince días.
6) Lugar en que se efectúan las asambleas: Deben celebrarse
en el condominio, salvo acuerdo en contrario, siempre que
sea en la misma comuna.
7) Dirección de la asamblea: Serán presidirás por el Presidente
del Comité de Administración o por el copropietario
designado por la asamblea.
29
La primera asamblea será presidirá por el administrador, si

hubiere.
8) Deber de asistencia: Todo copropietario está obligado a
asistir, personalmente o debidamente representado.
La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante
certificado expedido por el administrador.
9) Obligatoriedad de los acuerdos: Los acuerdos adoptados
obligan a todos los copropietarios, hayan asistido o no a la
sesión respectiva.
De dichos acuerdos se dejará constancia en un libro de actas
foliado, firmadas por todos los miembros del Comité de
Administración, y quedarán bajo la custodia del Presidente
del mismo.
10) Sesiones en que se requiere asistencia de notario: En
algunos casos, como por ejemplo para delegar facultades al
comité de administración, deberá asistir un notario, quien
deberá certificar el acta respectiva.
b) Comité de Administración:
1) Concepto: Es aquel órgano elegido por la asamblea de
copropietarios, para su representación.
2) Designación: Lo hará la asamblea de copropietarios, en su
primera sesión.
Estará compuesto por tres personas (salvo que sean dos
copropietarios).
Jerárquicamente está subordinado a la asamblea. Uno de
ellos será designado Presidente.
3) Duración: El plazo será fijado por la asamblea, el que no
podrá superar los tres años.
Puede ser reelegido.
4) Integración: Pueden integrarlo las personas naturales que
sean copropietarios o sus cónyuges, y los representantes de
las personas jurídicas propietarias en el condominio.
5) Vigencia de sus acuerdos: Sus acuerdos se mantienen
mientras no medie revocación o modificación.
6) Quórum para sesionar y adoptar acuerdos: Se requiere la
mayoría de los miembros.
7) Funciones principales:
30
i. Representar a la asamblea en todas sus facultades,

salvo las propias de asamblea extraordinaria.
ii. Disponer que se cite a asamblea ordinaria o
extraordinaria de copropietarios.
iii. Disponer una consulta por escrito a los
copropietarios.
iv. Dictar normas que faciliten el buen orden y
administración del condominio.
v. Solicitar al administrador que rinda cuenta.
vi. Actualizar anualmente el plan de emergencia.
8) Funciones del Presidente:
i. Firmar, junto con el Administrador, las consultas por
escrito, previa decisión del Comité.
ii. Citar a asamblea, previo acuerdo del Comité.
iii. Presidir la asamblea de copropietarios.
iv. Actuar como administrador mientras no sea
designado uno.
c) Administrador:
1) Concepto: Es la persona natural o jurídica designada por los
copropietarios, para cumplir labores de administración del
condominio.
2) Designación: Lo hará la asamblea en sesión ordinaria.
Dicho administrador no podrá integrar el Comité de
Administración.
Si se trata del primer administrador, lo nombrará el
propietario del condominio, junto con la dictación del
3) Duración: Permanecerá en su cargo mientras cuente con la
confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en
cualquier momento, mientras se haga en una asamblea
extraordinaria.
4) Funciones principales:
i. Cuidar los bienes de dominio común.
ii. Ejecutar actos de administración y conservación y los
de carácter urgente, sin previo acuerdo de la
asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.
31
iii. Cobrar y recaudar los gastos comunes y lo que

corresponda al fondo común de reservas.
iv. Velar por la observancia de las disposiciones legales
y reglamentarias.
v. Representar en juicio a los copropietarios, con las
facultades generales del mandato judicial, en las
causas concernientes a la administración y
conservación del condominio.
vi. Citar a asamblea.
vii. Mantener una nómina de copropietarios, con sus
respectivos domicilios registrados.
viii. Fiscalizar que se respeten las horas de descanso
nocturno, establecidas en el reglamento.
ix. Autorizar cambios en las instalaciones interiores de
una unidad.
x. Velar por la seguridad y expedición de las vías de
acceso al condominio.
5) Obligación de rendir cuenta: Debe rendir cuenta
documentada cada vez que se le fije, o solicite por la
asamblea.
6) Prohibiciones: Entre otras, no podrá:
i. Representar a los copropietarios en la asamblea.
ii. Integrar el Comité de Administración.
2. Mantención de una cuenta corriente de ahorro: Sobre ellas sólo podrán
girar las personas designadas por la asamblea.
3. Administración conjunta: Dos o más condominios ubicados en una misma
comuna podrán convenir administración conjunta, previo acuerdo
adoptado en asamblea extraordinaria.
Los Presidentes de los Comités de Administración podrán suscribir el
convenio.
Lo anterior deberá reducirse a escritura pública.
4. Reglamento de copropiedad:
a) Concepto: Es aquella convención suscrita por los copropietarios de
los inmuebles sometidos al régimen de copropiedad inmobiliaria,
con el objeto de regular el régimen administrativo interno del
condominio, y sus relaciones en lo concerniente al disfrute y
administración de los bienes de dominio común, precisando sus
32
derechos y obligaciones, y en general estableciendo las reglas que

provean al buen régimen interno de los inmuebles.
Tratándose del primer reglamento, será dictado por el propietario
del condominio.
b) Características:
1) Es un contrato bilateral.
2) Es un contrato oneroso conmutativo.
3) Es un contrato principal.
4) Es un contrato solemne.
5) Es un contrato forzoso.
6) Es un contrato nominado.
7) Es un contrato de duración indefinida.
8) Es un contrato de adhesión.
9) Es un contrato colectivo.
c) Objetos:
1) Fijar los derechos y obligaciones recíprocas.
2) Imponer las limitaciones convenientes.
3) Establecer las unidades integrantes del condominio, así
como también los bienes de dominio común.
4) Establecer lo concerniente a la administración.
5) Fijar las facultades y obligaciones del Comité de
Administración y del Administrador.
d) Requisitos del primer reglamento:
1) Debe ser dictado por el propietario del condominio.
2) Debe mencionar todo lo relacionado al objeto del
e) Convocatoria para mantener, modificar o sustituir el reglamento:
Enajenadas el setenta y cinco por ciento de las unidades del
condominio, el Administrador convocará a asamblea extraordinaria
a fin de discutir la mantención, modificación o sustitución del
reglamento.
f) Impugnación: Quien se sienta afectado puede demandar
judicialmente.
La acción se notificará al administrador del condominio
(representante), quien comunicará ello a todos los copropietarios
dentro de quinto día. Si el juez acoge la demanda, ordenará que se
extienda la escritura pública complementaria.
33
5. Tribunales competentes: Será competencia de los Juzgados de Policía

Local correspondientes resolver los conflictos. Dichas resoluciones serán
apelables.
En cuanto al cobro de gastos comunes, será competencia del Juez de
Letras respectivo, al igual que las demandas por fallas o defectos
estructurales.
6. Resolución de conflictos por un juez árbitro: Siempre que se trate de
materias sobre arbitraje voluntario. Aquellas de competencia de un
Juzgado de Policía Local pueden someterse a arbitraje. Contra las
sentencias de los jueces árbitros se podrá deducir apelación y casación en
la forma.
El juez árbitro lo designará la asamblea, o en su caso por el Juez de Letras.
7. Solución extrajudicial de conflictos: La respectiva municipalidad podrá
resolver conflictos promovidos entre copropietarios, o entre ellos y el
Administrador, citando a reuniones para dirimir los conflictos. Copia del
acta correspondiente se agregará al libro que posee el Comité de
Administración.
Esto es una facultad de la municipalidad, salvo que se trate de una vivienda
social, en que es un imperativo legal.
Si ya intervino un tribunal, sea ordinario, especial o arbitral, la
municipalidad se abstendrá de intervenir.
d. Seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad
inmobiliaria:
1. Seguridad del condominio:
a) Contratación de seguros: Salvo que el reglamento de copropiedad
establezca lo contrario, todas las unidades deben ser aseguradas
contra riesgo de incendio.
Cada copropietario debe contratar, y si no lo hace, lo hará el
Administrador por cuenta y cargo del primero.
b) Mantención de un plano del condominio: Debe indicarse en el los
grifos, sistemas de electricidad, agua potable, alcantarillado y
calefacción, seguridad contra incendios y cualquiera otra
información necesaria en casos de emergencia.
c) Adopción de un plan de emergencia: Todo condominio debe
contemplarlo. Debe incluir medidas a tomar en caso de siniestros.
Dicho plan será confeccionado por el Comité de Administración,
con aprobación de la asamblea extraordinaria.
34
d) Facultad para ingresar a las unidades ante compromiso de la

seguridad o conservación del condominio: Si no está el
copropietario, el administrador podrá ingresar forzadamente a la
unidad, acompañado por un miembro del Comité de
Administración, quien levantará un acta.
e) Reglamento interno de orden, higiene y seguridad: Se debe velar
además por la seguridad de los trabajadores del condominio.
2. Término o modificación de la copropiedad inmobiliaria:
a) Demolición del condominio: Lo puede decretar la municipalidad.
Será la asamblea quien acordará el proceder futuro.
b) Modificación o término de la copropiedad inmobiliaria: La
asamblea puede solicitar al director de obras municipales que
proceda en conformidad al presente acápite.
Tiene el plazo de treinta días para pronunciarse, pudiendo recurrir
inclusive a la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y
Urbanismo.
e. Condominios de viviendas sociales:
1. Regulación: Se rigen por la misma Ley de copropiedad inmobiliaria, por las
disposiciones especiales y supletoriamente por las generales.
Además los regula el reglamento de la ley, el que dispone que estos
condominios no pueden contar con más de ciento cincuenta viviendas
sociales.
2. Diferencias entre condominios de viviendas sociales y demás condominios:
a) En los condominios de viviendas sociales, la formación del fondo
común de reserva es optativo.
b) En los condominios de viviendas sociales, la intervención
extrajudicial de la municipalidad es obligatoria.
c) Otras relativas a números de estacionamientos, quórum para
asamblea, etc.
3. Condominios de “densificación predial”: En los predios que originalmente
contaron con una vivienda social, podrán contemplarse, por una sola vez,
hasta dos viviendas sociales adicionales y así constituir un condominio.
No requerirán contar con reglamento de copropiedad, Comité de
Administración, administrador, régimen de gastos comunes, fondo de
reserva, estacionamientos, seguros ni planes de emergencia. Los
copropietarios administrarán el condominio, actuando conjuntamente.
35
4. Viviendas sociales: Son aquellas viviendas económicas de carácter

definitivo, destinadas a resolver los problemas de la marginalidad
habitacional, financiada con recursos públicos o privados, cuyo valor de
tasación no supere el treinta por ciento de cuatrocientas unidades de
fomento, es decir, que no supere las quinientas veinte unidades de
fomento.
El carácter de vivienda social será certificado por el Director de Obras
Municipales, el cual considerará el valor del terreno y el valor de
construcción de la vivienda.
5. Asignación de recursos a condominios de viviendas sociales: Los
Gobiernos Regionales, las Municipalidades y los Servicios de Vivienda y
Urbanización (SERVIU) podrán destinar recursos a dichas viviendas. Dichos
recursos sólo podrán ser asignados, entre otros, a:
a) Bienes de dominio común, para mejorar la calidad de vida.
b) Gastos para formalización del reglamento de copropiedad.
c) Pago de seguros de incendio y otros riesgos.
d) Instalaciones de redes de servicios básicos.
6. Designación y sustitución de administrador, hecha por la autoridad: El
administrador será designado por los Gobiernos Racionales, las
Municipalidades o el SERVIU. La persona designada debe ser mayor de
edad, y debe tener capacidad de ejercicio. Para sustituirlo, lo acordará la
asamblea de copropietarios en sesión ordinaria.
7. Elección del Comité de Administración: Lo hará la asamblea.
8. Reglamento de copropiedad tipo: Por resolución del Ministerio de Vivienda
y Urbanismo se aprobará un reglamento de copropiedad tipo. Está
regulado en el decreto supremo 230 de dicho ministerio.
9. Custodia y protocolización de documentos: Todos los documentos
quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de Administración.
Tiene treinta días para protocolizarlos ante la notaría.
10. Apartado especial que debe contemplarse por las municipalidades: Es un
registro sobre juntas de vecinos y organizaciones comunitarias, debiendo
contener:
a) El certificado del Director de Obras Municipales que declaró el
condominio como acogido a la ley.
b) Las resoluciones aprobatorias de cambios de construcción.
c) Los planos y sus modificaciones aprobadas.
d) El reglamento de copropiedad y sus modificaciones.
36
e) La constitución del Comité de Administración.

f) La identificación del administrador.
11. Cobro de servicios básicos y modalidad especial para el cobro de gastos
comunes: Las empresas que proporcionen servicios (como energía
eléctrica) deberán cobrar lo que corresponda a cada unidad.
12. Subadministraciones: Si se forman por más de un bloque, cada uno debe
establecer subadministraciones.
13. Exención de derechos arancelarios y municipales: Las actuaciones de los
condominios de viviendas sociales están exentas de pago de los derechos
arancelarios que correspondan a los notarios, conservadores de bienes
raíces y archiveros, así como también del pago de los derechos
municipales que pudieran devengarse.
14. Obligación de la municipalidad para mediar extrajudicialmente: Es una
obligación de la municipalidad, no una facultad.
15. Subdivisión de condominios sociales: Se pueden subdividir, sea a iniciativa
de copropietarios o de la municipalidad. Los primeros podrán solicitar la
subdivisión a la Dirección de obras municipales, conteniendo una
propuesta aprobada por al menos el setenta y cinco por ciento de los
propietarios.
f. Disposiciones generales:
1. Normas derogadas por la Ley 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria:
Derogó diversas normas, tales como lo relativo al Capítulo I, Título III del
decreto con fuerza de ley 458, y la Ley 6.071, sobre propiedad horizontal.
2. Efecto inmediato de la Ley 19.537: Dicha ley se aplicará además a las
comunidades de copropietarios acogidas a la ley de propiedad horizontal
con anterioridad a su vigencia. Sin perjuicio de ello les seguirán aplicando
sus reglamentos de copropiedad, lo relativo a los derechos sobre el uso y
goce exclusivo de bines comunes, entre otras normas.
1.2.10. Extinción de la comunidad: Artículo 2312 del Código Civil: “ La comunidad termina:
1) Por la reunión de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona; 2) Por la
destrucción de la cosa común; 3) Por la división del haber común”.
Los comuneros pueden solicitar la partición en cualquier momento. Dicha acción es
imprescriptible.
Hay casos en que no puede hacerse uso de este derecho:
37
a. Cuando se ha pactado la indivisión por un plazo que no puede exceder de cinco

años, sin perjuicio de la renovación de común acuerdo.
b. En los casos de indivisión forzada, como por ejemplo la medianería.
38
2. LIMITACIONES AL DOMINIO
2.1. Generalidades.
2.1.1. Derecho Real: Como bien se señaló, y a decir del artículo 577 del Código Civil:
“Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los
de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las
acciones reales”.
2.1.2. Fundamento:
a. Artículo 582 del Código Civil: “El dominio (que se llama también propiedad) es el
derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente;
no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.
b. Artículo 732 del Código Civil: “El dominio puede ser limitado de varios modos: 1)
Por haber de pasar a otra persona en virtud de una condición; 2) Por el gravamen
de un usufructo, uso o habitación, a que una persona tenga derecho en las cosas
que pertenecen a otra; 3) Por las servidumbres”.
2.1.3. Tipos de limitaciones:
a. Legales: Por ejemplo las servidumbres legales.

b. Voluntarias: Por ejemplo la propiedad fiduciaria.
2.2. Propiedad fiduciaria.

2.2.1. Concepto: Artículo 733, inciso primero del Código Civil: “Se llama propiedad
fiduciaria la que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona, por el hecho de
verificarse una condición.
La constitución de la propiedad fiduciaria se llama fideicomiso.

Este nombre se da también a la cosa constituida en propiedad fiduciaria.
La translación de la propiedad a la persona en cuyo favor se ha constituido el fideicomiso,
se llama restitución”.
39
2.2.2. Requisitos:
a. Que los bienes sean susceptibles de darse en fideicomiso: Artículo 734 del Código
Civil: “No puede constituirse fideicomiso sino sobre la totalidad de una herencia o
sobre una cuota determinada de ella, o sobre uno o más cuerpos ciertos”.
No son susceptibles de fideicomiso las cosas consumibles (salvo que formen parte
de la herencia, o una cuota de ella).
b. Que existan tres personas:
1. Constituyente: Es el propietario del bien.
Artículo 742 del Código Civil: “El que constituye un fideicomiso, puede
nombrar no sólo uno, sino dos o más fiduciarios, y dos o más
fideicomisarios”.
2. Propietario fiduciario: (Llamado también fiduciario) Es la persona que
recibe el bien dado en fideicomiso, sujeta al gravamen de traspasarlo a
otro en el evento de verificarse cierta condición.
a) Si falta fiduciario antes de constituirse el fideicomiso: Hay que
distinguir:
1) Si el constituyente designó sustitutos: Pasará el fideicomiso
a ellos.
2) Si el constituyente no designó sustitutivos: Hay que
subdistinguir:
i. Si opera el acrecimiento: Habiendo pluralidad de
fiduciarios, la porción que falta se junta a las demás.
ii. Si no opera el acrecimiento: Por no haber pluralidad
de fiduciarios, o habiendo tal ha sido determinada su
cuota de forma precisa, el constituyente pasa a ser
propietario fiduciario, o si hubiere fallecido, sus
herederos.
b) Si falta fiduciario después de constituirse el fideicomiso: Se
transmitirá la propiedad fiduciaria a los herederos del fiduciario.
3. Fideicomisario: Es la persona que tiene la expectativa de ser dueño
absoluto del bien objeto de la propiedad fiduciaria, si se cumple la
condición.
Es un acreedor condicional (condición suspensiva).
Artículo 737 del Código Civil: “El fideicomisario puede ser persona que al
tiempo de deferirse la propiedad fiduciaria no existe, pero se espera que
exista”. No obstante lo anterior, al momento de cumplirse la condición
debe existir el fideicomisario, o un sustituto. Artículo 738 del Código Civil:
40
“El fideicomiso supone siempre la condición expresa o tácita de existir el

fideicomisario, o su substituto, a la época de la restitución.
A esta condición de existencia pueden agregarse otras copulativa o
disyuntivamente”.
a) Si falta fideicomisario antes de verificarse la condición: Hay que
distinguir:
1) Si el constituyente designó sustitutos: El sustituto pasa a ser
fideicomisario.
Artículo 743 del Código Civil: “El constituyente puede dar al
fideicomisario los substitutos que quiera para en caso que
deje de existir antes de la restitución, por fallecimiento u otra
causa.
Estas substituciones pueden ser de diferentes grados,
substituyéndose una persona al fideicomisario nombrado en
primer lugar, otra al primer substituto, otra al segundo, etc.”.
Artículo 744 del Código Civil: “No se reconocerán otros
substitutos que los designados expresamente en el
respectivo acto entre vivos o testamento”.
2) Si el constituyente no designó sustitutivos: Se consolida la
propiedad en el propietario fiduciario, dado que éste es
dueño de la cosa fiduciaria, bajo suspensión resolutoria, la
cual en este caso preciso, ha fallado.
b) Si falta fideicomisario después de verificarse la condición: Se
transmiten sus derechos a sus herederos.
c. Que exista una condición: Es decir, debe ser un hecho futuro e incierto.
En este caso estamos frente a una condición resolutoria para el fiduciario, y
suspensiva para el fideicomisario.
Artículo 739 del Código Civil: “Toda condición de que penda la restitución de un
fideicomiso, y que tarde más de cinco años en cumplirse, se tendrá por fallida, a
menos que la muerte del fiduciario sea el evento de que penda la restitución.
Estos cinco años se contarán desde la delación de la propiedad fiduciaria”. En el
caso anterior, de no cumplirse la condición dentro del plazo de cinco años (salvo
la excepción aludida), se extinguirá el fideicomiso, produciéndose la consolidación
de la propiedad fiduciaria en el propietario fiduciario.
El fiduciario podrá restituir la cosa al fideicomisario, ya que sólo será obligación si
se verifica la condición dentro del plazo.
41
Artículo 749 del Código Civil: “Si se dispusiere que mientras pende la condición se
reserven los frutos para la persona que en virtud de cumplirse o de faltar la
condición, adquiera la propiedad absoluta, el que haya de administrar los bienes
será un tenedor fiduciario, que sólo tendrá las facultades de los curadores de
bienes”.
2.2.3. Constitución: Se puede constituir:
a. Por escritura pública: Por acto entre vivos.

b. Por testamento: Por acto de última voluntad.
Artículo 735, inciso segundo del Código Civil: “La constitución de todo fideicomiso que
comprenda o afecte un inmueble, deberá inscribirse en el competente Registro”.
En la letra a) precedente la inscripción antedicha actúa como tradición del constituyente
al propietario fiduciario.
En la letra b) precedente la inscripción antedicha no actúa como tradición del

constituyente al propietario fiduciario, dado que el dominio se adquirirá por la sucesión
por causa de muerte.
Artículo 736 del Código Civil: “Una misma propiedad puede constituirse a la vez en
usufructo a favor de una persona y en fideicomiso a favor de otra”.
2.2.4. Prohibición de fideicomisos sucesivos: Artículo 745 del Código Civil: “Se prohíbe
constituir dos o más fideicomisos sucesivos, de manera que restituido el fideicomiso a
una persona, lo adquiera ésta con el gravamen de restituirlo eventualmente a otra.
Si de hecho se constituyeren, adquirido el fideicomiso por uno de los fideicomisarios
nombrados, se extinguirá para siempre la expectativa de los otros”.
2.2.5. Efectos de la propiedad fiduciaria:
a. Derechos y obligaciones del fiduciario:

1. Derechos: Por ser dueño de la cosa (bajo condición resolutoria) tiene una
serie de derechos:
a) Puede enajenar la cosa por acto entre vivos, y transmitirla por causa
de muerte: En uno y otro caso, se podrá traspasar con el cargo de
mantenerla indivisa, y sujeta al gravamen de restitución bajo las
mismas condiciones que antes.
Artículo 751, inciso segundo del Código Civil: “No será, sin
embargo, enajenable entre vivos, cuando el constituyente haya
prohibido la enajenación; ni transmisible por testamento o
42
abintestato, cuando el día prefijado para la restitución es el de la

muerte del fiduciario; y en este segundo caso si el fiduciario la
enajena en vida, será siempre su muerte la que determine el día de
la restitución”.
b) Puede gravar la propiedad fiduciaria: No obstante, la ley exige
ciertos requisitos para que el gravamen sea oponible al
fideicomisario:
1) Autorización judicial.
2) Que se cite al fideicomisario y a sus ascendientes.
c) Puede administrar los bienes de los que es fiduciariamente dueño:
El fiduciario tiene la libre administración de las especies
comprendidas en el fideicomiso, y podrá mudar su forma; pero
conservando su integridad y valor. Será responsable de los
menoscabos y deterioros que provengan de su hecho o culpa
(culpa leve).
d) Puede gozar de los frutos de los bienes de los que es
fiduciariamente dueño: Ello en virtud de su calidad de dueño.
2. Obligaciones:
a) Debe confeccionar inventario solemne: Artículo 858 del Código de
Procedimiento Civil: “Es inventario solemne el que se hace, previo
decreto judicial, por el funcionario competente y con los requisitos
que en el artículo siguiente se expresan.
Pueden decretar su formación los jueces árbitros en los asuntos de
que conocen”.
Artículo 859 del Código de Procedimiento Civil: “El inventario
solemne se extenderá con los requisitos que siguen:
1) Se hará ante un notario y dos testigos mayores de dieciocho
años, que sepan leer y escribir y sean conocidos del notario.
Con autorización del tribunal podrá hacer las veces de
notario otro ministro de fe o un juez de menor cuantía.
2) El notario o el funcionario que lo reemplace, si no conoce a
la persona que hace la manifestación, la cual deberá ser,
siempre que esté presente, el tenedor de los bienes, se
cerciorará ante todo de su identidad y la hará constar en la
diligencia.
3) Se expresará en letras el lugar, día, mes y año en que
comienza y concluye cada parte del inventario.
43
4) Antes de cerrado, el tenedor de los bienes o el que hace la

manifestación de ello, declarará bajo juramento que no
tiene otros que manifestar y que deban figurar en el
inventario.
5) Será firmado por dicho tenedor o manifestante, por los
interesados que hayan asistido, por el ministro de fe y por
los testigos”.
Artículo 863 del Código de Procedimiento Civil: “Concluido el
inventario, se protocolizará en el registro del notario que lo haya
formado, o en caso de haber intervenido otro ministro de fe, en el
protocolo que designe el tribunal.
El notario deberá dejar constancia de la protocolización en el
inventario mismo”.
b) Debe conservar los bienes: Debe mantenerla indivisa (indivisión
forzada), lo cual tiene por objeto resguardar las expectativas del
fideicomisario.
En cuanto a las mejoras:
1) Ordinarias: Son aquellas necesarias para hacer producir la
cosa. Son de cargo del fiduciario.
2) Extraordinarias: (Llamadas también mayores) Son las que
ocurren por una vez o a largos intervalos de tiempo, y que
conciernen a la conservación y permanente utilidad de la
cosa. Son de cargo del fiduciario, pero restituida la cosa al
fideicomisario, puede solicitar el reembolso.
c) Debe restituir los bienes al fideicomisario: Cuando la condición se
ha cumplido, y existe fideicomisario.
Se pueden generar dos situaciones:
1) Irresponsabilidad de todo deterioro: Artículo 760, inciso
primero del Código Civil: “Si por la constitución del
fideicomiso se concede expresamente al fiduciario el
derecho de gozar de la propiedad a su arbitrio, no será
responsable de ningún deterioro”.
2) Fideicomiso de residuo: Artículo 760, inciso segundo del
Código Civil: “Si se le concede, además, la libre disposición
de la propiedad, el fideicomisario tendrá sólo el derecho a
reclamar lo que exista al tiempo de la restitución”.
44
d) Debe rendir caución: (Eventual) Artículo 755 del Código Civil: “No
es obligado a prestar caución de conservación y restitución, sino en
virtud de sentencia de juez, que así lo ordene como providencia
conservatoria, impetrada en conformidad al artículo 761”.
b. Derechos y obligaciones del fideicomisario:
1. Derechos:
a) Puede solicitar medidas conservativas: Artículo 761 del Código Civil:
“El fideicomisario, mientras pende la condición, no tiene derecho
ninguno sobre el fideicomiso, sino la simple expectativa de
adquirirlo.
Podrá, sin embargo, impetrar las providencias conservatorias que
le convengan, si la propiedad pareciere peligrar o deteriorarse en
manos del fiduciario.
Tendrán el mismo derecho los ascendientes del fideicomisario que
todavía no existe y cuya existencia se espera; los personeros de las
corporaciones y fundaciones interesadas; y el defensor de obras
pías, si el fideicomiso fuere a favor de un establecimiento de
beneficencia.”.
b) Puede enajenar su expectativa: Artículo 1813 del Código Civil: “La
venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se
entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese
lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se
compró la suerte”.
Se trataría de una venta de cosa futura.
c) Puede ser oído cuando el propietario fiduciario quiera gravar los
bienes: En conformidad a lo que ya se expuso.
d) Puede solicitar indemnización de perjuicios: Cuando los bienes
sufra aquellos, producto de hecho o culpa del fiduciario.
e) Puede exigir la restitución de los bienes: Una vez cumplida la
condición, dentro de plazo.
2. Obligaciones:
a) Debe reembolsar al fiduciario los gastos que correspondan: Se trata
de las mejoras extraordinarias.
b) Debe reintegrar lo pagado por el fiduciario, a consecuencia de
deudas hereditarias que pesaban sobre los bienes: Artículo 1372
del Código Civil: “El propietario fiduciario y el fideicomisario se
considerarán en todo caso como una sola persona respecto de los
45
demás asignatarios para la distribución de las deudas y cargas

hereditarias y testamentarias, y la división de las deudas y cargas se
hará entre los dos del modo siguiente:
El fiduciario sufrirá dichas cargas con calidad de que a su tiempo se
las reintegre el fideicomisario sin interés alguno.
Si las cargas fueren periódicas, las sufrirá el fiduciario sin derecho a
indemnización alguna”.
2.2.6. Extinción del fideicomiso: El fideicomiso se extingue (artículo 763 del Código Civil):
a. Por la restitución: Hecha por parte del fiduciario al fideicomisario. En el momento

de la restitución nace el derecho de dominio para el último.
b. Por la resolución del derecho del constituyente: Por ejemplo cuando se ha
constituido el fideicomiso sobre una cosa que se ha comprado con pacto de
retroventa, y se verifica la misma.
c. Por la destrucción de la cosa en que está constituido: La destrucción debe ser
total.
d. Por la renuncia del fideicomisario antes del día de la restitución: Ello sin perjuicio
de los derechos de los substitutos.
e. Por faltar la condición o no haberse cumplido en tiempo hábil: Recordar que la
condición debe verificarse dentro de cinco años como máximo, salvo que la
misma sea la muerte del propietario fiduciario.
f. Por confundirse la calidad de único fideicomisario con la de único fiduciario:
Entendida la confusión como un modo de extinguir las obligaciones.
2.3. Usufructo.
2.3.1. Concepto: Artículo 764 del Código Civil: “El derecho de usufructo es un derecho
real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y
substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver
igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible”.
Lo que se dice como fundible se debe entender como consumible, y lo que se dice como
no fungible se debe entender como no consumible. Ello por un error del legislador.
46
a. Es un derecho real de goce: Coexisten dos derechos; el del propietario del bien
usufructuado (nudo propietario), y el del usufructuario (mero tenedor de la cosa
usufructuada, pero dueño de su derecho real de usufructo).
El usufructuario pasa a ser dueño de su derecho real de usufructo, pudiendo
intentar incluso acciones protectoras en ciertos casos.
b. Es un derecho real principal: Dado que no asegura el cumplimiento de una
obligación principal. No obstante, no es un derecho autónomo, toda vez que
requiere de un derecho real de dominio de distinto titular.
c. Es un derecho real temporal: Está sujeto a un plazo, o en su caso a una condición,
pero en uno y otro caso durará a lo más por toda la vida del usufructuario.
d. Es un derecho real intransmisible: No se transmite por causa de muerte, pero si
se puede transferir por acto entre vivos, siempre que el constituyente no haya
prohibido la enajenación.
e. Es un derecho real que recae sobre cosa ajena: No debe pertenecer al
usufructuario.
f. El usufructuario es mero tenedor: De la cosa usufructuada, ya que de su derecho
real de usufructo es propietario.
2.3.3. Elementos:
a. Que los bienes sean susceptibles de usufructo:

1. Sobre bienes no consumibles: Se le llama usufructo propiamente tal.
El constituyente, en el evento de cumplirse la condición o llegar el plazo,
tendrá una acción real, la reivindicatoria.
2. Sobre bienes consumibles: Se le llama cuasiusufructo.
En este caso, existe un título traslaticio de dominio, haciéndose el
cuasiusufructuario dueño de los bienes.
El constituyente, en el evento de cumplirse la condición o llegar el plazo,
sólo tendrá una acción personal.
Artículo 789 del Código Civil: “Si el usufructo se constituye sobre cosas
fungibles, el usufructuario se hace dueño de ellas, y el propietario se hace
meramente acreedor a la entrega de otras especies de igual cantidad y
calidad, o del valor que éstas tengan al tiempo de terminarse el usufructo”.
Nuevamente, lo fungible se entiende como lo consumible.
b. Que existan tres personas:
1. Constituyente: Es quien crea el usufructo.
Artículo 772 del Código Civil: “Se puede constituir un usufructo a favor de
dos o más personas, que lo tengan simultáneamente, por igual, o según
47
las cuotas determinadas por el constituyente; y podrán en este caso los

usufructuarios dividir entre sí el usufructo, de cualquier modo que de
común acuerdo les pareciere”.
2. Nudo propietario: Es el propietario de las cosas fructuarias, pero despojado
del uso y goce de ellas.
Artículo 773 del Código Civil: “La nuda propiedad puede transferirse por
acto entre vivos, y transmitirse por causa de muerte.
El usufructo es intransmisible por testamento o Abintestato”.
3. Usufructuario: Es el titular del derecho de usufructo, quien detenta el uso
y goce de la cosa fructuaria.
Artículo 780 del Código Civil: “Siendo dos o más los usufructuarios, habrá
entre ellos derecho de acrecer, y durará la totalidad del usufructo hasta la
expiración del derecho del último de los usufructuarios.
Lo cual se entiende, si el constituyente no hubiere dispuesto que terminado
un usufructo parcial se consolide con la propiedad”.
c. Que exista una modalidad:
1. Un plazo extintivo: (Necesario) Artículo 770 del Código Civil: “El usufructo
podrá constituirse por tiempo determinado o por toda la vida del
usufructuario.
Cuando en la constitución del usufructo no se fija tiempo alguno para su
duración, se entenderá constituido por toda la vida del usufructuario.
El usufructo constituido a favor de una corporación o fundación cualquiera,
no podrá pasar de treinta años”.
2. Una condición resolutoria: (Accesoria) Artículo 771 del Código Civil: “Al
usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del
usufructuario, según los artículos precedentes, podrá agregarse una
condición, verificada la cual se consolide con la propiedad.
Si la condición no es cumplida antes de la expiración de dicho tiempo, o
antes de la muerte del usufructuario, según los casos, se mirará como no
escrita”.
2.3.4. Constitución: Se puede constituir:
a. Por ley: (Artículo 766 del Código Civil):

1. El usufructo legal del padre o madre sobre ciertos bienes del hijo no
emancipado: (Artículo 810 del Código Civil) Se exceptúan (artículo 250 del
Código Civil):
48
a) Los bienes adquiridos por el hijo en el ejercicio de todo empleo,

oficio, profesión o industria.
b) Los bienes adquiridos por el hijo a título de donación, herencia o
legado, cuando el donante o testador ha estipulado que no tenga
el goce o la administración quien ejerza la patria potestad; ha
impuesto la condición de obtener la emancipación, o ha dispuesto
expresamente que tenga el goce de estos bienes el hijo.
c) Las herencias o legados que hayan pasado al hijo por incapacidad,
indignidad o desheredamiento del padre o madre que tiene la
patria potestad.
2. El usufructo del marido, como administrador de la sociedad conyugal, en
los bienes de la mujer: (Artículo 810 del Código Civil) Se exceptúan los
bienes propios de la mujer (patrimonio reservado de la mujer casada en
sociedad conyugal).
b. Por testamento: (Artículo 766 del Código Civil) Se someterá a los trámites de dicho
acto jurídico unilateral.
c. Por una convención: (Artículo 766 del Código Civil) Por donación, venta u otro
acto entre vivos.
1. Si recae sobre muebles: Es consensual.
2. Si recae sobre inmuebles: Es solemne (por escritura pública), requiriéndose
la inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador
de Bienes Raíces.
d. Por prescripción adquisitiva: (Artículo 766 del Código Civil) Artículo 2512, parte
primera del Código Civil: “Los derechos reales se adquieren por la prescripción de
la misma manera que el dominio, y están sujetos a las mismas reglas”.
Artículo 2513 del Código Civil: “La sentencia judicial que declara una prescripción
hará las veces de escritura pública para la propiedad de bienes raíces o de
derechos reales constituidos en ellos; pero no valdrá contra terceros sin la
competente inscripción”.
e. Por sentencia judicial: Artículo 11 de la Ley 14.908, sobre Alimentos: “El juez podrá
fijar también como pensión alimenticia un derecho de usufructo, uso o habitación
sobre bienes del alimentante quien no podrá enajenarlos sin autorización del juez.
Si se tratare de un bien raíz dicha prohibición deberá inscribirse en el Conservador
de Bienes Raíces.
En estos casos, el usufructuario, el usuario y el que goce de derecho de habitación,
estarán exentos de las obligaciones que para ellos establecen los artículos 775 y
49
813 del Código Civil, respectivamente, estando sólo obligados a confeccionar un

inventario simple.
La infracción a lo dispuesto en este artículo, aún antes de haberse efectuado la
inscripción establecida en el inciso primero, hará incurrir al alimentante en los
apremios establecidos en esta ley”.
Artículo 147, inciso primero del Código Civil: “Durante el matrimonio el juez podrá
constituir, prudencialmente, a favor del cónyuge no propietario, derechos de
usufructo, uso o habitación sobre los bienes familiares. En la constitución de esos
derechos y en la fijación del plazo que les pone término, el juez tomará
especialmente en cuenta el interés de los hijos, cuando los haya, y las fuerzas
patrimoniales de los cónyuges”.
Artículo 767 del Código Civil: “El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto
entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito”.
2.3.5. Usufructos prohibidos:
a. Artículo 768 del Código Civil: “Se prohíbe constituir usufructo alguno bajo una
condición o a un plazo cualquiera que suspenda su ejercicio. Si de hecho se
constituyere, no tendrá valor alguno.
Con todo, si el usufructo se constituyere por testamento, y la condición se hubiere
cumplido, o el plazo hubiere expirado antes del fallecimiento del testador, valdrá
el usufructo”.
b. Artículo 769 del Código Civil: “Se prohíbe constituir dos o más usufructos sucesivos
o alternativos.
Si de hecho se constituyeren, los usufructuarios posteriores se considerarán como
substitutos, para el caso de faltar los anteriores antes de deferirse el primer
usufructo.
El primer usufructo que tenga efecto hará caducar los otros; pero no durará sino
por el tiempo que le estuviere designado”.
2.3.6. Efectos:
a. Derechos y obligaciones del usufructuario:

1. Derechos:
a) Puede usar la cosa fructuaria: (Llamada también ius utendi) Debe
aplicar la cosa misma a todos los servicios que es capaz de
proporcionar.
50
Artículo 782 del Código Civil: “El usufructuario de una heredad goza
de todas las servidumbres activas constituidas a favor de ella, y está
sujeto a todas las servidumbres pasivas constituidas en ella”.
Artículo 787 del Código Civil: “El usufructuario de cosa mueble tiene
el derecho de servirse de ella según su naturaleza y destino; y al fin
del usufructo no es obligado a restituirla sino en el estado en que
se halle, respondiendo solamente de aquellas pérdidas o deterioros
que provengan de su dolo o culpa”.
b) Puede gozar de la cosa fructuaria: (Llamada también ius fruendi)
Puede apropiarse de los frutos que produce la cosa.
Artículo 781, inciso primero del Código Civil: “El usufructuario de
una cosa inmueble tiene el derecho de percibir todos los frutos
naturales, inclusos los pendientes al tiempo de deferirse el
usufructo”.
Artículo 783 del Código Civil: “El goce del usufructuario de una
heredad se extiende a los bosques y arbolados, pero con el cargo
de conservarlos en un ser, reponiendo los árboles que derribe, y
respondiendo de su menoscabo, en cuanto no dependa de causas
naturales o accidentes fortuitos”.
Artículo 784 del Código Civil: “la cosa fructuaria comprende minas
y canteras en actual laboreo, podrá el usufructuario aprovecharse
de ellas, y no será responsable de la disminución de productos que
a consecuencia sobrevenga, con tal que haya observado las
disposiciones de la ordenanza respectiva”.
Artículo 785 del Código Civil: “El usufructo de una heredad se
extiende a los aumentos que ella reciba por aluvión o por otras
accesiones naturales”.
c) Puede administrar la cosa fructuaria: Siempre que cumpla con las
obligaciones de confeccionar inventario solemne y rendir caución.
d) Puede hipotecar el usufructo: Artículo 2418, inciso primero del
Código Civil: “La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes
raíces que se posean en propiedad o usufructo, o sobre naves”.
e) Puede arrendar y ceder el usufructo: Artículo 793 del Código Civil:
“El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a
quien quiera a título oneroso o gratuito.
Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre
directamente responsable al propietario.
51
Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se

lo hubiese prohibido el constituyente; a menos que el propietario
le releve de la prohibición.
El usufructuario que contraviniere a esta disposición, perderá el
derecho de usufructo”.
Artículo 794 del Código Civil: “Aun cuando el usufructuario tenga la
facultad de dar el usufructo en arriendo o cederlo a cualquier título,
todos los contratos que al efecto haya celebrado se resolverán al
fin del usufructo.
El propietario, sin embargo, concederá al arrendatario o cesionario
el tiempo que necesite para la próxima percepción de frutos; y por
ese tiempo quedará substituido al usufructuario en el contrato”.
f) Puede disponer de la cosa fructuaria: Sólo tratándose del
cuasiusufructo.
g) Puede retener la cosa fructuaria: (Derecho legal de retención)
Artículo 800 del Código Civil: “El usufructuario podrá retener la cosa
fructuaria hasta el pago de los reembolsos e indemnizaciones a
que, según los artículos precedentes, es obligado el propietario”.
h) Otros derechos:
1) Puede ejercer ciertas acciones para proteger su derecho de
usufructo.
2) Puede ser indemnizado por las cosas que recibe en
usufructo, siempre que hubiese culpa o dolo del propietario.
2. Obligaciones:
a) Previas al usufructo:
1) Debe confeccionar inventario solemne: En conformidad a
las reglas ya señaladas, establecidas en el Código de
Procedimiento Civil.
Excepcionalmente sólo se requerirá inventario simple,
tratándose del usufructo decretado por el juez de familia, en
materia de pensión de alimentos, al cual ya se hizo
referencia.
Respecto a los usufructos legales, no se requiere inventario.
Tampoco se requerirá si el constituyente exime de esta
obligación al usufructuario.
52
Artículo 778 del Código Civil: “El propietario cuidará de que

se haga el inventario con la debida especificación, y no
podrá después tacharlo de inexacto o de incompleto”.
2) Debe constituir caución: Será regulada entre el
constituyente y el usufructuario de común acuerdo. De no
haber tal, podrá resolver el juez.
No se requerirá la constitución de caución tratándose de los
usufructos legales.
El constituyente podrá eximir de esta obligación al
usufructuario.
La finalidad de la caución será:
i. En el usufructo propiamente tal: Garantiza las
obligaciones de conservación y restitución de los
bienes en el tiempo oportuno, es decir, la especie o
cuerpo cierto.
ii. En el cuasiusufructo: Garantiza la restitución de otras
cosas genéricas, o su valor al tiempo de la restitución.
Artículo 775 del Código Civil: “El usufructuario no podrá tener la
cosa fructuaria sin haber prestado caución suficiente de
conservación y restitución, y sin previo inventario solemne a su
costa, como el de los curadores de bienes.
Pero tanto el que constituye el usufructo como el propietario
podrán exonerar de la caución al usufructuario.
Ni es obligado a ella el donante que se reserva el usufructo de la
cosa donada.
La caución del usufructuario de cosas fungibles se reducirá a la
obligación de restituir otras tantas del mismo género y calidad, o el
valor que tuvieren al tiempo de la restitución”.
Artículo 776 del Código Civil: “Mientras el usufructuario no rinda la
caución a que es obligado, y se termine el inventario, tendrá el
propietario la administración con cargo de dar el valor líquido de
los frutos al usufructuario”.
Artículo 777 del Código Civil: “Si el usufructuario no rinde la caución
a que es obligado, dentro de un plazo equitativo, señalado por el
juez a instancia del propietario, se adjudicará la administración a
éste, con cargo de pagar al usufructuario el valor líquido de los
53
frutos, deducida la suma que el juez prefijare por el trabajo y

cuidados de la administración.
Podrá en el mismo caso tomar en arriendo la cosa fructuaria, o
tomar prestados a interés los dineros fructuarios, de acuerdo con
el usufructuario.
Podrá también, de acuerdo con el usufructuario, arrendar la cosa
fructuaria, y dar los dineros a interés.
Podrá también, de acuerdo con el usufructuario, comprar o vender
las cosas fungibles y tomar o dar prestados a interés los dineros
que de ello provengan.
Los muebles comprendidos en el usufructo, que fueren necesarios
para el uso personal del usufructuario y de su familia, le serán
entregados bajo juramento de restituir las especies o sus
respectivos valores, tomándose en cuenta el deterioro proveniente
del tiempo y del uso legítimo.
El usufructuario podrá en todo tiempo reclamar la administración
prestando la caución a que es obligado”.
El inciso quinto del artículo recién transcrito, se conoce como
“caución juratoria”, la cual permite al usufructuario recibir los bienes
muebles aludidos, no obstante no haber cumplido con las
obligaciones previas de inventario y caución.
b) Durante el usufructo:
1) Debe respetar los arriendos de la cosa fructuaria: Artículo
792 del Código Civil: “El usufructuario es obligado a respetar
los arriendos de la cosa fructuaria, contratados por el
propietario antes de constituirse el usufructo por acto entre
vivos, o de fallecer la persona que lo ha constituido por
testamento.
Pero sucede en la percepción de la renta o pensión desde
que principia el usufructo”.
Es decir, las rentas son para el usufructuario.
2) Debe recibir la cosa en el estado en que se encuentre: Esto
es, al momento de la delación del usufructo.
Artículo 774 del Código Civil: “El usufructuario es obligado a
recibir la cosa fructuaria en el estado en que al tiempo de la
delación se encuentre, y tendrá derecho para ser
indemnizado de todo menoscabo o deterioro que la cosa
54
haya sufrido desde entonces en poder y por culpa del

propietario”.
3) Debe mantener la cosa fructuaria: Debe conservar la forma
y substancia de la cosa dada en usufructo, si es no
consumible, o debe devolver igual cantidad y calidad del
mismo género si es consumible.
4) Debe pagar las expensas y las mejoras que se requieran
para la conservación de la cosa:
i. Artículo 795 del Código Civil: “Corresponden al
usufructuario todas las expensas ordinarias de
conservación y cultivo”.
ii. Artículo 796 del Código Civil: “”.Serán de cargo del
usufructuario las pensiones, cánones y en general las
cargas periódicas con que de antemano haya sido
gravada la cosa fructuaria y que durante el usufructo
se devenguen. No es lícito al nudo propietario
imponer nuevas cargas sobre ella en perjuicio del
usufructo.
Corresponde asimismo al usufructuario el pago de
los impuestos periódicos fiscales y municipales, que
la graven durante el usufructo, en cualquier tiempo
que se haya establecido.
Si por no hacer el usufructuario estos pagos los
hiciere el propietario, o se enajenare o embargare la
cosa fructuaria, deberá el primero indemnizar de
todo perjuicio al segundo
c) Extinguido el usufructo: Debe restituir la cosa fructuaria.
La excepción es el derecho legal de retención, al cual ya se hizo
referencia.
b. Derechos y obligaciones del nudo propietario:
1. Derechos:
a) Puede ejercer de dominio sobre la cosa fructuaria: Por ende puede
venderla, hipotecarla, o transmitirla, pero siempre respetando el
derecho del usufructuario (se traspasa con el gravamen).
b) Puede ser indemnizado por pérdida o deterioro de la cosa
fructuaria: Cuando por parte del usufructuario medie culpa o dolo.
55
c) Puede pedir anticipadamente el término del usufructo: Sea porque

el usufructuario faltó a sus obligaciones de forma grave, o porque
se han causado daños considerables a la cosa usufructuada.
d) Otros derechos:
1) Puede solicitar los frutos pendientes al momento de la
restitución.
2) Puede percibir intereses, por dineros ocupados en ciertas
inversiones.
3) Puede repartirse el tesoro encontrado en el predio objeto
de usufructo, entre el descubridor y él.
4) Puede reclamar de la cosa fructuaria, ejerciendo una acción
personal de restitución, una vez extinguido el usufructo,
fundada en el acto constitutivo del usufructo, y no en la
calidad de dueño (ya que en ese caso debería ejercer la
acción reivindicatoria).
2. Obligaciones: Debe pagar las mejoras extraordinarias al usufructuario.
Artículo 798 del Código Civil: “Se entienden por obras o refacciones
mayores las que ocurran por una vez o a largos intervalos de tiempo, y
que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa
fructuaria”.
2.3.7. Extinción del usufructo: (Artículos 804 a 809 del Código Civil):
a. Por la llegada del plazo: En todo caso, el usufructo no puede continuar después
de la muerte del usufructuario.
b. Por el cumplimiento de la condición: Siempre que se verifique antes del
vencimiento del plazo.
c. Por la muerte del usufructuario: Aunque ocurra antes del día o condición prefijada
para su terminación.
En el caso de que el usufructo recayere sobre un inmueble, bastará el certificado
de defunción del usufructuario para que el Conservador de Bienes Raíces deje
constancia del término del gravamen, cancelando la inscripción.
d. Por resolución: Por parte del constituyente. Como cuando se ha constituido sobre
una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitución.
e. Por consolidación del usufructo con la propiedad: Es decir, se reúne la calidad de
usufructuario y nudo propietario en una sola persona.
f. Por prescripción: Se refiere a la prescripción adquisitiva del derecho de usufructo
por parte de un tercero.
56
g. Por renuncia: Por parte del usufructuario.

Si el usufructo recae sobre bienes inmuebles, la renuncia debe constar por
escritura pública.
h. Por destrucción de la cosa fructuaria: Siempre que sea total. Si sólo se destruye
una parte, subsiste el usufructo en lo restante.
i. Por sentencia judicial: Artículo 809 del Código Civil: “El usufructo termina, en fin,
por sentencia de juez que a instancia del propietario lo declara extinguido, por
haber faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia grave, o por haber
causado daños o deterioros considerables a la cosa fructuaria.
El juez, según la gravedad del caso, podrá ordenar, o que cese absolutamente el
usufructo, o que vuelva al propietario la cosa fructuaria, con cargo de pagar al
fructuario una pensión anual determinada, hasta la terminación del usufructo”.
2.4. Uso y habitación.

2.4.1. Concepto: Artículo 811 del Código Civil: “El derecho de uso es un derecho real que
consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y
productos de una cosa.
Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación”.
a. Es un derecho real: Establecido en el artículo 577 del Código Civil.

b. Es un derecho real de uso: Sólo faculta a dicha finalidad, no así al goce de la cosa.
Coexisten dos derechos; el del propietario del bien (nudo propietario), y el del
usuario o habitador (mero tenedor de la cosa, pero dueño de su derecho real de
uso o habitación).
c. Es un derecho personalísimo: Artículo 819 del Código Civil: “Los derechos de uso
y habitación son intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse a ningún
título, prestarse ni arrendarse.
Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno
de aquellos a que se extiende el ejercicio de su derecho.
Pero bien pueden dar los frutos que les es lícito consumir en sus necesidades
personales”.
No obstante lo anterior, son comerciables, pudiendo adquirirse por prescripción.
Es decir, es un derecho comerciable pero inalienable.
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d. Es un derecho inembargable: Artículo 1618, inciso segundo del Código Civil: “No
son embargables:” N°9: “Los derechos cuyo ejercicio es enteramente personal,
como los de uso y habitación”.
2.4.3. Constitución:
a. Por testamento: Se someterá a los trámites de dicho acto jurídico unilateral.

b. Por una convención: Por donación, venta u otro acto entre vivos.
El derecho de habitación no será oponible a terceros de buena fe mientras no se
inscriba la resolución que lo constituye en el Registro del Conservador de Bienes
Raíces.
c. Por prescripción adquisitiva: Artículo 2512, parte primera del Código Civil: “Los
derechos reales se adquieren por la prescripción de la misma manera que el
dominio, y están sujetos a las mismas reglas”.
Artículo 2513 del Código Civil: “La sentencia judicial que declara una prescripción
hará las veces de escritura pública para la propiedad de bienes raíces o de
derechos reales constituidos en ellos; pero no valdrá contra terceros sin la
competente inscripción”.
d. Por sentencia judicial: Artículo 11 de la Ley 14.908, sobre Alimentos: “El juez podrá
fijar también como pensión alimenticia un derecho de usufructo, uso o habitación
sobre bienes del alimentante quien no podrá enajenarlos sin autorización del juez.
Si se tratare de un bien raíz dicha prohibición deberá inscribirse en el Conservador
de Bienes Raíces.
En estos casos, el usufructuario, el usuario y el que goce de derecho de habitación,
estarán exentos de las obligaciones que para ellos establecen los artículos 775 y
813 del Código Civil, respectivamente, estando sólo obligados a confeccionar un
inventario simple.
La infracción a lo dispuesto en este artículo, aún antes de haberse efectuado la
inscripción establecida en el inciso primero, hará incurrir al alimentante en los
apremios establecidos en esta ley”.
Artículo 147, inciso primero del Código Civil: “Durante el matrimonio el juez podrá
constituir, prudencialmente, a favor del cónyuge no propietario, derechos de
usufructo, uso o habitación sobre los bienes familiares. En la constitución de esos
derechos y en la fijación del plazo que les pone término, el juez tomará
especialmente en cuenta el interés de los hijos, cuando los haya, y las fuerzas
patrimoniales de los cónyuges”.
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2.4.4. Partes que intervienen:
a. Constituyente: Es quien crea el derecho de uso o habitación.

b. Nudo propietario: Es el propietario de las cosas dadas en uso o habitación, pero
despojado del uso de ellas.
c. Usuario o habitador: Es el titular del derecho de uso o habitación, quien detenta
el uso de la cosa.
2.4.5. Obligaciones del usuario o habitador:
a. Debe confeccionar inventario: Siempre tratándose del habitador. Respecto al

usuario, sólo si el uso se constituye sobre cosas que deban restituirse en especie.
b. Debe cuidar los bienes objeto del derecho real: Artículo 818 del Código Civil: “El
usuario y el habitador deben usar de los objetos comprendidos en sus respectivos
derechos con la moderación y cuidado propios de un buen padre de familia; y
están obligados a contribuir a las expensas ordinarias de conservación y cultivo, a
prorrata del beneficio que reporten.
Esta última obligación no se extiende al uso o a la habitación que se dan
caritativamente a personas necesitadas”.
2.4.6. Extensión de los derechos de uso y habitación: Artículo 815 del Código Civil: “El uso
y la habitación se limitan a las necesidades personales del usuario o del habitador.
En las necesidades personales del usuario o del habitador se comprenden las de su
familia.
La familia comprende al cónyuge y los hijos; tanto los que existen al momento de la
constitución, como los que sobrevienen después, y esto aun cuando el usuario o el
habitador no esté casado, ni haya reconocido hijo alguno a la fecha de la constitución.
Comprende asimismo el número de sirvientes necesarios para la familia.
Comprende, además, las personas que a la misma fecha vivían con el habitador o usuario
y a costa de éstos; y las personas a quienes éstos deben alimentos”.
Artículo 816 del Código Civil: “En las necesidades personales del usuario o del habitador
no se comprenden las de las industria o tráfico en que se ocupa.
Así el usuario de animales no podrá emplearlos en el acarreo de los objetos en que trafica,
ni el habitador servirse de la casa para tiendas o almacenes.
59
A menos que la cosa en que se concede el derecho, por su naturaleza y uso ordinario y
por su relación con la profesión o industria del que ha de ejercerlo, aparezca destinada
a servirle en ellas”.
Artículo 817 del Código Civil: “El usuario de una heredad tiene solamente derecho a los
objetos comunes de alimentación y combustible, no a los de una calidad superior; y está
obligado a recibirlos del dueño o a tomarlos con su permiso”.
2.4.7. Extinción del derecho de uso y habitación:
a. Por la llegada del plazo fijado: En todo caso, el derecho de uso o habitación no
puede continuar después de la muerte del usuario o habitador.
b. Por el cumplimiento de la obligación fijada: Rige la misma regla anterior.
c. Por la muerte del usuario o habitador: Aunque ocurra antes del día o condición
prefijada para su terminación.
d. Por resolución: Por parte del constituyente.
e. Por consolidación del uso o habitación con la propiedad: Es decir, se reúne la
calidad de usuario o habitador, y propietario en una sola persona.
f. Por prescripción: Se refiere a la prescripción adquisitiva del derecho de uso o
habitación por parte de un tercero.
g. Por renuncia: Por parte del usuario o habitador.
h. Por destrucción de la cosa objeto del derecho real de uso o habitación: Siempre
que sea total. Si sólo se destruye una parte, subsiste el uso o habitación en lo que
resta.
i. Por sentencia judicial: Por haber faltado el usuario o habitador a sus obligaciones
en materia grave, o por haber causado daños o deterioros considerables a la cosa
dada en uso o habitación.
2.5. Servidumbres.
2.5.1. Concepto: Artículo 820 del Código Civil: “Servidumbre predial, o simplemente
servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de
distinto dueño”.
Artículo 821 del Código Civil: “Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio
dominante el que reporta la utilidad.
Con respecto al predio dominante la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio
sirviente, pasiva”.
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a. Para el predio sirviente: (Servidumbre pasiva) Es un gravamen real, es una

limitación al dominio.
b. Para el predio dominante: (Servidumbre activa):
1. Es un derecho real: Está establecido en el artículo 577 del Código Civil.
2. Es un derecho inmueble: Siempre recaerá sobre inmuebles.
3. Es un derecho accesorio: No puede subsistir sin los predios en los que
recae.
4. Es un derecho perpetuo: Subsistirá mientras existan los predios (regla
general).
5. Es un derecho indivisible: No se puede ejercer parcialmente.
2.5.3. Elementos:
a. Dos predios de distinto dueño: Deben ser bienes inmuebles por naturaleza,
claramente de dueños distintos, dado que de no producirse dicha diferencia de
titulares del derecho real de dominio, no se justificará la servidumbre.
Artículo 825 del Código Civil: “Las servidumbres son inseparables del predio a que
activa o pasivamente pertenecen”.
Artículo 826 del Código Civil: “Dividido el predio sirviente, no varía la servidumbre
que estaba constituida en él, y deben sufrirla aquel o aquellos a quienes toque la
parte en que se ejercía”.
Artículo 827 del Código Civil: “Dividido el predio dominante, cada uno de los
nuevos dueños gozará de la servidumbre, pero sin aumentar el gravamen del
predio sirviente.
Así los nuevos dueños del predio que goza de una servidumbre de tránsito no
pueden exigir que se altere la dirección, forma, calidad o anchura de la senda o
camino destinado a ella”.
b. Un gravamen: Pesa sobre un predio (predio sirviente) para favorecer al otro
(predio dominante). Para el primero será servidumbre pasiva, para el segundo
será servidumbre activa.
2.5.4. Clasificación:
a. Según su origen:
1. Servidumbres naturales: Son aquellas que provienen de la natural
ubicación de los lugares.
El Código Civil sólo regula una servidumbre natural, conocida como de
“libre descenso y escurrimiento de las aguas”, regulada en el artículo 833
61
del Código Civil: “El predio inferior está sujeto a recibir las aguas que
descienden del predio superior naturalmente, es decir, sin que la mano del
hombre contribuya a ello.
No se puede por consiguiente dirigir un albañal o acequia sobre el predio
vecino, si no se ha constituido esta servidumbre especial.
En el predio servil no se puede hacer cosa alguna que estorbe la
servidumbre natural, ni en el predio dominante, que la grave.
Las servidumbres establecidas en este artículo se regirán por el Código de
Aguas”.
2. Servidumbres legales: Son aquellas impuestas por la ley, aun contra la
voluntad del predio sirviente.
Se clasifican en:
a) Servidumbres de utilidad pública: El Código Civil sólo regula una
servidumbre de esta especie, relativa al uso de las riberas en cuanto
es necesario para la navegación o flote, que se regirá por el Código
de Aguas.
Tienen por características que:
1) Carecen de predio dominante, por lo cual esta característica
da lugar a criticar si es verdaderamente una servidumbre.
2) Está fuera del comercio humano.
3) No concede indemnización al dueño del predio gravado.
b) Servidumbres de interés privado: Son las siguientes:
1) Servidumbre de demarcación:
i. Concepto de demarcación: Consiste en la operación
que tiene por objeto fijar la línea que separa dos
predios colindantes, de distintos dueños,
señalándola por signos materiales.
ii. Sujetos:
- Activo: Puede entablar la acción de
demarcación el dueño, el poseedor y el nudo
propietario.
De haber comuneros, cualquiera de ellos
puede solicitar la demarcación.
La acción de demarcación se tramitará en
procedimiento sumario.
- Pasivo: Si los sujetos pasivos son comuneros,
se debe demandar a todos.
62
iii. Etapas:
- Intelectual: Se fija la línea imaginaria que
separa los dos predios (se confecciona un
plano).
- Material: Se construyen en el terreno los hitos
o señales que indican la línea limítrofe de los
predios.
iv. Efectos: Artículo 843 del Código Civil: “Si se ha
quitado de su lugar alguno de los mojones que
deslindan predios vecinos, el dueño del predio
perjudicado tiene derecho para pedir que el que lo
ha quitado lo reponga a su costa, y le indemnice de
los daños que de la remoción se le hubieren
originado, sin perjuicio de las penas con que las leyes
castiguen el delito”.
v. Naturaleza jurídica: Se discute en doctrina si es una
servidumbre propiamente tal, o un cuasicontrato de
vecindad.
vi. Imprescriptibilidad de la acción: No se extinguirá por
el no uso.
2) Servidumbre de cerramiento:
i. Concepto de cerramiento: Es el derecho que tiene
todo propietario de cerrar su predio, y de obtener
que los dueños de los predios colindantes
contribuyan a ello.
ii. Efectos: Artículo 844 del Código Civil: “El dueño de
un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por
todas partes, sin perjuicio de las servidumbres
constituidas a favor de otros predios.
El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos,
cercas vivas o muertas”.
Artículo 845 del Código Civil: “Si el dueño hace el
cerramiento del predio a su costa y en su propio
terreno, podrá hacerlo de la calidad y dimensiones
que quiera, y el propietario colindante no podrá
servirse de la pared, foso o cerca para ningún objeto,
a no ser que haya adquirido este derecho por título
63
o por prescripción de cinco años contados como

para la adquisición del dominio”.
iii. Naturaleza jurídica: Se hace la misma discusión a
propósito de la demarcación.
Lo que queda claro, es que sigue a esta última.
iv. Imprescriptibilidad de la acción: Tampoco se
extingue por el no uso.
3) Servidumbre de medianería:
i. Concepto de medianería: Consiste en la cerca
divisoria de dos predios colindantes.
ii. Efectos: Artículo 857 del Código Civil: “Cualquiera de
los condueños tiene el derecho de elevar la pared
medianera, en cuanto lo permitan las ordenanzas
generales o locales; sujetándose a las reglas
siguientes:
- 1) La nueva obra será enteramente a su costa.
- 2) Pagará al vecino, a título de indemnización
por el aumento de peso que va a cargar
sobre la pared medianera, la sexta parte de lo
que valga la obra nueva.
- 3) Pagará la misma indemnización todas las
veces que se trate de reconstruir la pared
medianera.
- 4) Será obligado a elevar a su costa las
chimeneas del vecino situadas en la pared
medianera.
- 5) Si la pared medianera no es bastante sólida
para soportar el aumento de peso, la
reconstruirá a su costa, indemnizando al
vecino por la remoción y reposición de todo
lo que por el lado de éste cargaba sobre la
pared o estaba pegado a ella.
- 6) Si reconstruyendo la pared medianera,
fuere necesario aumentar su espesor, se
tomará este aumento sobre el terreno del
que construya la obra nueva.
64
- 7) El vecino podrá en todo tiempo adquirir la

medianería de la parte nuevamente
levantada, pagando la mitad del costo total
de ésta, y el valor de la mitad del terreno
sobre que se haya extendido la pared
medianera, según el inciso anterior”.
Artículo 858 del Código Civil: “Las expensas de
construcción, conservación y reparación del
cerramiento serán a cargo de todos los que tengan
derecho de propiedad en él, a prorrata de los
respectivos derechos.
Sin embargo, podrá cualquiera de ellos exonerarse
de este cargo, abandonando su derecho de
medianería, pero sólo cuando el cerramiento no
consista en una pared que sostenga un edificio de su
pertenencia”
Artículo 859 del Código Civil: “Los árboles que se
encuentran en la cerca medianera, son igualmente
medianeros; y lo mismo se extiende a los árboles
cuyo tronco está en la línea divisoria de dos
heredades, aunque no haya cerramiento intermedio.
Cualquiera de los dos condueños puede exigir que
se derriben dichos árboles, probando que de algún
modo le dañan; y si por algún accidente se
destruyen, no se repondrán sin su consentimiento”.
Artículo 854 del Código Civil: “En todos los casos, y
aun cuando conste que una cerca o pared divisoria
pertenece exclusivamente a uno de los predios
contiguos, el dueño del otro predio tendrá el
derecho de hacerla medianera en todo o parte, aun
sin el consentimiento de su vecino, pagándole la
mitad del valor del terreno en que está hecho el
cerramiento, y la mitad del valor actual de la porción
de cerramiento cuya medianería pretende”.
Artículo 855 del Código Civil: “Cualquiera de los dos
condueños que quiera servirse de la pared
medianera para edificar sobre ella, o hacerla
65
sostener el peso de una construcción nueva, debe

primero solicitar el consentimiento de su vecino, y si
éste lo rehúsa, provocará un juicio práctico en que
se dicten las medidas necesarias para que la nueva
construcción no dañe al vecino.
En circunstancias ordinarias se entenderá que
cualquiera de los condueños de una pared
medianera puede edificar sobre ella, introduciendo
maderos hasta la distancia de un decímetro de la
superficie opuesta; y que si el vecino quisiere por su
parte introducir maderos en el mismo paraje o hacer
una chimenea, tendrá el derecho de recortar los
maderos de su vecino hasta el medio de la pared, sin
dislocarlos”.
iii. Naturaleza jurídica: Se discute en doctrina si es una
servidumbre o una comunidad forzosa.
iv. Prueba: Se puede probar de tres maneras:
- Por medio de un título.
- Por medio de señales exteriores.
- Por medio de presunciones.
4) Servidumbre de tránsito:
i. Concepto: Es aquella que tiene derecho a imponer
un predio cuando está desprovisto de toda
comunicación con el camino público.
ii. Características:
- Es positiva.
- Es discontinua.
- Es aparente o inaparente.
iii. Requisitos: (Artículo 847 del Código Civil):
- Que el predio esté desprovisto de toda
comunicación con el camino público.
- Que la comunicación con el camino público
sea indispensable para el uso y beneficio del
predio.
- Que se indemnice previamente al dueño del
predio sirviente.
66
Si no hay acuerdo entre las partes, el juez

nombrará un perito.
Artículo 849 del Código Civil: “Si concedida la
servidumbre de tránsito en conformidad a los
artículos precedentes, llega a no ser indispensable
para el predio dominante, por la adquisición de
terrenos que le dan un acceso cómodo al camino, o
por otro medio, el dueño del predio sirviente tendrá
derecho para pedir que se le exonere de la
servidumbre, restituyendo lo que, al establecerse
esta, se le hubiere pagado por el valor del terreno”.
Artículo 850 del Código Civil: “Si se vende o permuta
alguna parte de un predio, o si es adjudicada a
cualquiera de los que lo poseían proindiviso, y en
consecuencia esta parte viene a quedar separada del
camino, se entenderá concedida a favor de ella una
servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna”.
5) Servidumbre de acueducto:
i. Concepto: Es el medio que tienen los propietarios no
ribereños para servirse de las aguas corrientes, y
consiste en que pueden conducirse dichas aguas por
la heredad sirviente a expensas del interesado.
- Es una servidumbre positiva.
- Es una servidumbre continua.
- Es una servidumbre aparente o inaparente.
iii. Predio dominante: Podrá ser tal:
- Una heredad que carezca de las aguas para
el cultivo de las sementeras, plantaciones o
pastos.
- Un pueblo que requiera las aguas para el
servicio doméstico de sus habitantes.
- Un establecimiento industrial que las requiera
para el funcionamiento de sus maquinarias.
6) Servidumbre de luz:
i. Concepto: Es aquella que tiene por objeto dar luz a
un espacio cualquiera cerrado y techado; pero no se
67
dirige a darle vista sobre el predio vecino, esté

cerrado o no.
- Es positiva.
- Es continua.
- Es aparente.
iii. Requisitos:
- La ventana estará guarnecida de rejas de
hierro, y de una red de alambre, cuyas mallas
tengan tres centímetros de abertura o menos.
- La parte inferior de la ventana distará del
suelo de la vivienda a que da luz, tres metros
a lo menos.
iv. Prohibiciones:
- Artículo 874 del Código Civil: “No se puede
abrir ventana o tronera de ninguna clase en
una pared medianera, sin consentimiento del
condueño.
El dueño de una pared no medianera puede
abrirlas en ella, en el número y de las
dimensiones que quiera.
Si la pared no es medianera sino en una parte
de su altura, el dueño de la parte no
medianera goza de igual derecho en ésta.
No se opone al ejercicio de la servidumbre de
luz la contigüidad de la pared al predio
vecino”.
- Artículo 876 del Código Civil: “El que goza de
la servidumbre de luz no tendrá derecho para
impedir que en el suelo vecino se levante una
pared que le quite la luz”.
v. Cesación de la servidumbre de luz: Si la pared
divisoria llega a ser medianera, cesa la servidumbre
legal de luz, y sólo tiene cabida la voluntaria,
determinada por mutuo consentimiento de ambos
dueños.
68
7) Servidumbre de vista:
i. Concepto: Es aquella que tiene por finalidad prohibir
que se vea lo que pasa en el predio vecino.
- Es negativa.
- Es continua.
- Es aparente.
iii. Regulación: Artículo 878 del Código Civil: “No se
pueden tener ventanas, balcones, miradores o
azoteas, que den vista a las habitaciones, patios o
corrales de un predio vecino, cerrado o no; a menos
que intervenga una distancia de tres metros.
La distancia se medirá entre el plano vertical de la
línea más sobresaliente de la ventana, balcón, etc., y
el plano vertical de la línea divisoria de los dos
predios, siendo ambos planos paralelos.
No siendo paralelos los dos planos, se aplicará la
misma medida a la menor distancia entre ellos”.
3. Servidumbres voluntarias:
a) Concepto: Son aquellas constituidas por un hecho del hombre.
b) Constitución: Se puede efectuar:
1) Por testamento: En conformidad a las reglas de dicho acto
jurídico unilateral.
2) Por una convención: Artículo 698 del Código Civil: “La
tradición de un derecho de servidumbre se efectuará por
escritura pública en que el tradente exprese constituirlo, y el
adquirente aceptarlo: esta escritura podrá ser la misma del
acto o contrato”.
3) Por sentencia judicial: (Discutida la posición de servidumbre
voluntaria) El caso existente se contempla en el artículo 1337
del Código Civil: “El partidor liquidará lo que a cada uno de
los coasignatarios se deba, y procederá a la distribución de
los efectos hereditarios, teniendo presentes las reglas que
siguen”, N°5: “En la división de fundos se establecerán las
servidumbres necesarias para su cómoda administración y
goce”.
69
4) Por prescripción: Sólo respecto a las servidumbres continuas

y aparentes.
b. Según sus señales de existencia:
1. Servidumbres aparentes: Son las que están continuamente a la vista.
Por ejemplo la servidumbre de tránsito, cuando se hace por una senda o
por una puerta especialmente destinada a él.
2. Servidumbres inaparentes: Son las que no se conocen por una señal
exterior.
Por ejemplo la servidumbre de tránsito, cuando carece de una senda y por
una puerta especialmente destinada a él, y de otras análogas.
Sólo se pueden adquirir por prescripción las servidumbres aparentes (siempre que
sean continuas).
c. Según su ejercicio:
1. Servidumbres continuas: Son las que se ejercen o se pueden ejercer
continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre.
Por ejemplo la servidumbre de acueducto por un canal artificial que
pertenece al predio dominante.
2. Servidumbres discontinuas: Son las que se ejercen a intervalos más o
menos largos de tiempo, y suponen un hecho actual del hombre.
Por ejemplo la servidumbre de tránsito.
Sólo se pueden adquirir por prescripción las servidumbres continuas (siempre que
sean aparentes).
d. Según su objeto:
1. Servidumbres positivas: Son, en general, las que sólo imponen al dueño
del predio sirviente la obligación de dejar hacer.
Por ejemplo la servidumbre de tránsito.
Las servidumbres positivas imponen a veces al dueño del predio sirviente
la obligación de hacer algo.
2. Servidumbres negativas: Son las que imponen al dueño del predio sirviente
la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le sería lícito.
Por ejemplo la servidumbre de no poder elevar sus paredes sino a cierta
altura.
2.5.5. Ejercicio de las servidumbres:
a. Artículo 828 del Código Civil: “El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene
igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho de
70
sacar agua de una fuente situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito
para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título”.
b. Artículo 829 del Código Civil: “El que goza de una servidumbre puede hacer las
obras indispensables para ejercerla; pero serán a su costa, si no se ha establecido
lo contrario; y aun cuando el dueño del predio sirviente se haya obligado a
hacerlas o repararlas, le será lícito exonerarse de la obligación abandonando la
parte del predio en que deban hacerse o conservarse las obras”.
c. Artículo 830 del Código Civil: “El dueño del predio sirviente no puede alterar,
disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con
que está gravado el suyo.
Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo
primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las
variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas”.
2.5.6. Extinción de las servidumbres:
a. Por resolución: Sólo aplicable a las servidumbres voluntarias.

b. Por llegada de un plazo: Sólo aplicable a las servidumbres voluntarias.
c. Por cumplimiento de una condición: Sólo aplicable a las servidumbres voluntarias.
d. Por confusión: Es decir, predio dominante y sirviente pasan a ser propiedad de
una sola persona.
e. Por renuncia: Por parte del predio dominante.
f. Por el no uso: Por haber dejado de usar la servidumbre durante al menos tres
años:
1. Tratándose de servidumbres continuas: Se cuenta desde que se realiza un
acto contrario a la servidumbre.
2. Tratándose de servidumbres discontinuas: Se cuenta desde la fecha del
último acto que supone gozar de la servidumbre.
g. Por imposibilidad de ejercicio: Debe mantenerse durante al menos tres años. Si
cesa antes, revive la servidumbre.
2.6. Conservación medioambiental.

2.6.1. Concepto: Artículo 2 de la Ley 20.930, sobre Conservación Medioambiental: “El
derecho de conservación es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el
patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de éste. Este
derecho se constituye en forma libre y voluntaria por el propietario del predio en
beneficio de una persona natural o jurídica determinada.
71
La facultad de conservar se ejercerá de conformidad a las normas establecidas en esta

ley y en el contrato constitutivo”.
2.6.2. Regulación: Se regula por la Ley 20.930, del 25 de junio de 2016.
a. Es un derecho real: Creado por una Ley especial.

b. Es un derecho inmueble: Por el bien sobre el cual recae.
c. Es un derecho traspasable: Es decir, transmisible y transferible.
d. Es un derecho inembargable: En conformidad a la ley.
e. Es un derecho perpetuo: Salvo que las partes acuerden otra cosa.
2.6.4. Titular del derecho: Toda persona natural o jurídica, pública o privada, podrá ser
titular del derecho real de conservación.
2.6.5. Constitución: Se hará mediante un acto jurídico bilateral. El contrato mediante el

cual se constituye el derecho real de conservación deberá celebrarse por escritura
pública, la cual, además, servirá como título para requerir la inscripción en el Conservador
de Bienes Raíces correspondiente. El derecho real de conservación producirá sus efectos
desde su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
El contrato deberá contener, a lo menos, lo siguiente:
a. La individualización completa del propietario del inmueble y del titular del

derecho.
b. La identificación clara y precisa del o de los bienes raíces gravados, con sus
correspondientes deslindes. Se deberá anexar un plano, suscrito por los
comparecientes, en que se grafique el inmueble o la parte de él que se grave, y
que se entenderá formar parte del contrato. El plano deberá cumplir los siguientes
requisitos:
1. Indicar los datos de inscripción del bien raíz en el Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces competente, su ubicación y la región,
provincia y comuna a que pertenezca.
2. Incluir los deslindes del inmueble.
c. La declaración de si la constitución es a título gratuito u oneroso. En este último
caso, se deberá señalar el monto de dinero u otras contraprestaciones que las
partes acuerden.
d. La indicación del o de los gravámenes acordados.
e. La duración del derecho real de conservación, si la hubiere.
72
f. La declaración de si el derecho se constituye a favor de dos o más titulares, o si el

o los bienes raíces gravados pertenecen a dos o más dueños, casos en los cuales
se deberán indicar en el contrato las obligaciones y derechos de cada uno.
La inscripción se ajustará a las siguientes reglas:
a. La inscripción del contrato mediante el cual se constituye el derecho real de

conservación en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de
Bienes Raíces, así como sus modificaciones, es requisito, prueba y garantía del
mismo.
b. La mencionada inscripción se requerirá dentro del plazo de sesenta días corridos,
contado desde la fecha de celebración del contrato constitutivo.
2.6.6. Efectos: Las partes deberán acordar al menos una de las siguientes prohibiciones,
restricciones u obligaciones:
a. Restricción o prohibición de destinar el inmueble a uno o más determinados fines

inmobiliarios, comerciales, turísticos, industriales, de explotación agrícola,
forestales o de otro tipo.
b. Obligación de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantención, limpieza,
descontaminación, reparación, resguardo, administración o uso y
aprovechamiento racionales del bien raíz.
c. Obligación de ejecutar o supervisar un plan de manejo acordado en el contrato
constitutivo, con miras al uso y aprovechamiento racionales de los recursos
naturales del inmueble gravado, dentro del marco de un uso sostenible de los
mismos.
Artículo 6, inciso tercero de la Ley 20.930, sobre Conservación Medioambiental: “El

derecho real de conservación se extiende a todas las servidumbres activas constituidas a
favor del inmueble y está sujeto a todas las servidumbres pasivas preexistentes, o a las
nuevas que se puedan establecer por el dueño del predio sin vulnerar este derecho, o
que se impongan posteriormente por mandato legal”.
Artículo 6, inciso tercero de la Ley 20.930, sobre Conservación Medioambiental: “El

derecho real de conservación no faculta a su titular para percibir los frutos naturales o
civiles que deriven de la conservación del inmueble, salvo en aquello que se acuerde
explícitamente por las partes”.
2.6.7. Preferencia de derechos: Artículo 11, inciso tercero de la Ley 20.930, sobre
Conservación Medioambiental: “Los derechos reales constituidos con anterioridad al
73
derecho real de conservación preferirán a este último. Tratándose de derechos reales

convenidos con posterioridad, prevalecerá el derecho real de conservación”.
2.6.8. Extinción: El derecho de conservación se extinguirá por las causales generales de
terminación de los derechos reales y, especialmente, por:
a. La transferencia del bien gravado.

b. La disolución de la persona jurídica titular del derecho, salvo estipulación en
contrario.
c. La expropiación del inmueble gravado. Si se expropiare parcialmente, subsistirá el
derecho real de conservación sobre la parte no expropiada, si fuere posible. Lo
anterior será sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan.
Cualquier conflicto que se suscite será conocido en procedimiento sumario.
74

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DERECHO CIVIL – EL DOMINIO

CLAUDIO ANTONIO TOLOZA ESPINOZA - 2018

a. Se asimila la noción de propiedad al dominio.

e. La propiedad puede desmembrarse de sus facultades, y cuando el propietario es

1.1.2. Principios consagrados en la Constitución Política de la República: Importante es

a. La Constitución consagra la libertad para adquirir el dominio de toda clase de

2. Se fijará de común acuerdo, o en sentencia dictada por un tribunal.

e. Es un derecho perpetuo: No está sujeto a limitación de tiempo. Si el propietario

1.1.4. Evolución histórica:

a. Pueblos primitivos: No existe consenso para determinar la propiedad que

No constituyen derechos subjetivos, sino que poderes secundarios de actuación que

a. Facultades materiales: Se realizan mediante actos materiales que permiten el

b) Importancia: El dueño de la cosa pasa a serlo de los productos y

Complementando lo anterior, existiría una relación de género

prometido por escritura pública entre vivos a su cónyuge o a alguno de

5. Casos en que la ley autoriza establecer una prohibición de enajenar: Por

3) Las cláusulas se oponen a diversas normas, como por

1.1.6. Contenido pasivo del derecho de propiedad:

a. Obligaciones reales: Son aquellas que incumben al propietario o al poseedor de

perteneciere la cosa o que se sirviere de ella; y cualquiera del pueblo

1.1.8. Clases de propiedad:

a. Según su extensión o integridad de facultades:

Para la legislación chilena, indivisión y comunidad son conceptos sinónimos y genéricos.

1.2.2. Naturaleza jurídica:

a. La concepción clásica, inspirada en el derecho romano, sostiene que no es un

1.2.3. Tipos de comunidad:

1.2.4. Regulación normativa:

Sin perjuicio de lo anterior, el cuasicontrato no es el único origen de la comunidad,

a. En materia de partición de bienes, se habla de comunidad hereditaria.

En materia de administración, en nuestro derecho rige el llamado ius prohibendi, en que

a. Un hecho: El más frecuente es la muerte del causante, la cual origina la comunidad

a. Según el objeto sobre que recae: Puede ser:

Dicha partición es el conjunto de actos tendientes a distribuir los

2. Pasiva: Es el conjunto de bienes que espera estáticamente la remoción de

1.2.7. Derechos de los copropietarios: Hay que distinguir entre:

a. Los actos jurídicos sobre la cuota-parte: Se entiende por cuota-parte, la porción

1.2.8. La coposesión: Es a la posesión, en los hechos, lo que la copropiedad es a la

Puede o no ir acompañada del dominio.

1.2.9. Copropiedad inmobiliaria:

a. Regulación normativa: Se encuentra regulada en la Ley 19.537, sobre copropiedad

2. Título II: De la administración de los condominios.

Cuando se enajene una unidad, el adquirente debe ponerlo en

4) Contratar seguro de incendios.

pagar con la periodicidad y en los plazos establecidos en el

en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos

Los recursos del fondo común de reserva se mantendrán en depósito en

b) Los sectores en que se divide.

15. Inseparabilidad del dominio exclusivo de la unidad y de los bienes

18. Cambio de destino de una unidad:

c) Arrendamiento: No es un tema pacífico, por lo cual en caso de no

1) Concepto: No está definida en la ley, pero se puede definir

viii. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones

La primera asamblea será presidirá por el administrador, si

i. Representar a la asamblea en todas sus facultades,

iii. Cobrar y recaudar los gastos comunes y lo que

derechos y obligaciones, y en general estableciendo las reglas que

5. Tribunales competentes: Será competencia de los Juzgados de Policía

d) Facultad para ingresar a las unidades ante compromiso de la

4. Viviendas sociales: Son aquellas viviendas económicas de carácter

e) La constitución del Comité de Administración.

Hay casos en que no puede hacerse uso de este derecho:

a. Cuando se ha pactado la indivisión por un plazo que no puede exceder de cinco

a. Legales: Por ejemplo las servidumbres legales.