Manual de Direito Civil 511

depois de ajuizada a lide.
Especificamente  a  respeito  da  revogação  da  doação  onerosa  por  inexecução  do  encargo,  essa
somente  é  possível  se  o  donatário  incorrer  em  mora.  Não  se  pode  confundir  o  legitimado  para  a
revogação,  que  é  somente  o  doador,  com  os  legitimados  para  exigir  a  execução  do  encargo  na  doação,
que podem ser o doador, o terceiro ou o MP caso o encargo seja de interesse geral. Não havendo prazo
para  o  cumprimento,  ou  melhor,  para  a  execução,  o  doador  poderá  notificar  judicialmente  o  donatário,
assinando­lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida, ou melhor, com o ônus assumido
(art.  562  do  CC).  Após  esse  prazo  fixado  pelo  doador  é  que  se  conta  o  prazo  decadencial  de  um  ano
previsto no art. 559 do CC.

6.5 DA LOCAÇÃO DE COISAS NO CC/2002 (ARTS. 565 A 578 DO CC)

6.5.1 Conceito, natureza jurídica e âmbito de aplicação

A locação de coisas pode ser conceituada como sendo o contrato pelo qual uma das partes (locador
ou senhorio) se obriga a ceder à outra (locatário ou inquilino), por tempo determinado ou não, o uso e
gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração, denominada aluguel (art. 565 do CC).
Quanto à natureza jurídica do contrato de locação de coisas, esta possui as seguintes características:

– Contrato bilateral ou sinalagmático, uma vez que traz obrigações recíprocas.
– O contrato é oneroso, pela presença de remuneração (aluguel).
– Contrato comutativo, pois as partes já sabem quais são as prestações.
– Contrato consensual, eis que se aperfeiçoa com a manifestação de vontades.
– Contrato informal e não solene, pois não é necessária escritura pública ou forma escrita, como
regra geral.
– Trata­se  de  típico  contrato  de  execução  continuada  (ou  de  trato  sucessivo),  uma  vez  que  o
cumprimento se protrai no tempo na maioria das hipóteses fáticas.

O CC/2002 trata da locação de bens móveis e imóveis. Em relação aos últimos, a atual codificação
rege as locações imobiliárias que não estão sujeitas à Lei 8.245/1991 (Lei de Locações). Esta lei trata
da locação de imóveis urbanos, levando em conta a destinação do imóvel.
Desse  modo,  se  o  imóvel  for  destinado  para  a  residência,  indústria,  comércio  ou  prestações  de
serviços, será regido pela lei especial. Se for destinado para outros fins, caso da agricultura, a pecuária
e o extrativismo pode incidir o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) ou o Código Civil. O art. 1.º da Lei
de Locações exclui alguns imóveis do seu âmbito de aplicação, a saber:

a) Imóveis públicos ou bens que integram o patrimônio público: a esses bens devem ser aplicados
o Decreto­lei 9.760/1946 e a Lei 8.666/1993 (Lei de Licitações).
b) Vagas  autônomas  de  garagem  ou  espaço  destinados  a  veículos:  a  locação  desses  bens  deverá
ser regida pelo Código Civil.
c) Espaços publicitários, ou outdoors: sobre eles incidem as regras do Código Civil.
d) Locação de espaços em apart­hotéis, hotéis residência ou equiparados (flats): sobre esses bens
aplicam­se  as  regras  do  Código  Civil.  Alguns  defendem  a  aplicação  do  Código  de  Defesa  do
Consumidor, eis que há uma prestação de serviço, tese com a qual se concorda.
e) Arrendamento Mercantil ou leasing: deve ser aplicada a Lei 6.099/1974, para fins tributários, e
resoluções do Banco Central do Brasil (BACEN).

Portanto,  o  que  se  percebe  é  que  o  Código  Civil  tem  aplicação  bem  reduzida  em  relação  aos
imóveis.  No  que  concerne  à  locação  de  bens  móveis  é  que  se  percebe  a  sua  normal  incidência.  A

Flávio Tartuce
Manual de Direito Civil 512

presente  obra  somente  analisará  a  locação  regida  pela  atual  codificação,  eis  que  a  Lei  8.245/1991  foge
desta proposta bibliográfica, que tem como cerne fundamental o Código Civil de 2002. Ressalte­se que
a  locação  imobiliária  regida  por  lei  especial  está  tratada  em  outra  obra  deste  autor,  no  Volume  3  da
coleção Direito Civil, por este mesmo grupo editorial.
O  que  diferencia  o  contrato  de  locação  do  contrato  de  empréstimo,  particularmente  em  relação  ao
comodato,  é  a  presença  de  remuneração,  o  que  não  ocorre  no  último.  Ademais,  caso  o  contrato  se
referisse  a  bem  fungível,  a  hipótese  seria  de  mútuo.  No  entanto,  em  certas  hipóteses,  bens  fungíveis
poderão ser alugados, quando o seu uso e gozo for concedido ad pompam vel ostentationem, como no
caso  em  que  o  locador  cede  ao  locatário  garrafas  de  vinho  ou  uma  cesta  de  frutas  para  que  sirvam  de
ornamentação em uma festa.
A forma do contrato de locação pode ser qualquer uma, inclusive a verbal, posto que é um contrato
consensual e informal. O prazo da locação pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do que
se fixar no instrumento. No silêncio das partes, deve­se concluir que o prazo é indeterminado.

6.5.2 Efeitos da locação regida pelo Código Civil

De início, cumpre analisar os deveres das partes na locação. Como deveres que lhe são inerentes, o
locador  é  obrigado  a  entregar  ao  locatário  a  coisa,  com  todas  as  suas  pertenças  e  em  condições  de  ser
utilizada, manter o bem nesse estado na vigência da locação e garantir o seu uso pacífico, nos termos do
pactuado (art. 566, I e II, do CC). Se houver desrespeito a tais deveres, o locatário poderá rescindir a
locação, sem prejuízo das perdas e danos cabíveis.
Ocorrendo  deterioração  da  coisa  durante  o  prazo  da  locação  e  não  havendo  qualquer  culpa  do
locatário,  poderá  este  pleitear  a  redução  do  valor  locatício  ou  resolver  o  contrato,  caso  a  coisa  não  lhe
sirva mais (art. 567 do CC). Isso porque, como se sabe, a coisa perece para o dono (res perit domino),
regra  que  é  retirada  da  teoria  geral  das  obrigações.  Aplicando  bem  a  norma  a  uma  locação  de
equipamentos, cumpre colacionar decisão do Tribunal de Minas Gerais:

“Ação de anulação de título cambial c/c indenização por danos materiais e morais. Locação de
bens  móveis.  Equipamento  com  defeito.  Plano  de  contingência  para  conclusão  dos  serviços.
Redução  proporcional  da  locação.  Danos  materiais  e  Morais  não  provados.  Diante  do
descumprimento  parcial  do  contrato,  em  razão  da  locação  do  equipamento  com  defeito,  em
observância  ao  princípio  geral  de  conservação  dos  contratos,  mister  se  faz  reduzir
proporcionalmente as prestações, conforme autoriza o disposto no art. 567 do Código Civil. A
ausência  de  comprovação  da  efetiva  ocorrência  dos  danos  materiais  e  morais  não  autoriza  à
concessão  da  respectiva  indenização”  (TJMG,  Apelação  Cível  1.0079.04.144899­8/0011,
Contagem, 16.ª Câmara Cível, Rel. Des. Wagner Wilson, j. 11.02.2009, DJEMG 13.03.2009).

Como outro dever que lhe é inerente, o locador deve resguardar o locatário contra as turbações e os
esbulhos  cometidos  por  terceiros,  tendo  ambos  legitimidade  para  promover  as  competentes  ações
possessórias, pois o locador é possuidor indireto e o locatário possuidor direto. Também responderá o
locador por eventuais vícios e defeitos que acometem a coisa (art. 568 do CC). Os vícios referenciados
são os redibitórios ou, eventualmente, os de produto, caso a relação jurídica seja caracterizada como de
consumo, como é a situação de uma locação de veículo para um período de férias.
O  art.  569  do  CC/2002  traz  as  obrigações  legais  do  locatário,  comuns  a  todos  que  assumem  essa
condição, a saber:

• Servir­se  da  coisa  alugada  para  os  usos  convencionados  ou  presumidos  conforme  a  natureza
dela, tratando a coisa como se sua fosse.
• Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e na falta de ajuste, segundo os costumes do

Flávio Tartuce
Manual de Direito Civil 513

lugar, sob pena de caracterização do inadimplemento contratual.
• Levar  ao  conhecimento  do  locador  as  turbações  de  terceiro,  que  se  pretendam  fundadas  de
direito.
• Restituir  a  coisa,  finda  a  locação,  no  estado  em  que  a  recebeu,  salvo  as  deteriorações  naturais
do uso.

Em casos tais, se o locatário desrespeitar um dos seus deveres, caberá a rescisão do contrato, por
parte do locador, sem prejuízo das perdas e danos (resolução por inexecução voluntária).
Eventualmente,  empregando  o  locatário  a  coisa  em  uso  diverso  do  que  consta  do  instrumento  ou
mesmo tendo em vista a destinação normal da coisa e vindo esta a se deteriorar, mais uma vez poderá o
locador pleitear a rescisão do contrato por resolução, sem prejuízo de eventuais perdas e danos (art. 570
do CC).
Superado esse ponto, duas regras importantes que constam do art. 571 do CC devem ser estudadas.
A  primeira  é  que  se  a  locação  for  estipulada  com  prazo  fixo,  antes  do  seu  vencimento  não  poderá  o
locador reaver a coisa alugada, a não ser que indenize o locatário pelas perdas e danos resultantes dessa
quebra  do  contrato,  gozando  o  locatário  de  direito  de  retenção  do  imóvel  até  o  seu  pagamento.  Como
segunda regra, dispõe o comando legal que o locatário somente poderá devolver a coisa pagando a multa
prevista no contrato, proporcionalmente ao tempo que restar para o seu término.
Em complemento, o art. 572 do CC, em total sintonia com a redução da cláusula penal (art. 413 do
CC)  e  com  o  princípio  da  função  social  do  contrato,  enuncia  que  se  a  multa  ou  a  obrigação  de  pagar
aluguel  pelo  tempo  que  restar  para  o  término  do  contrato  constituir  uma  indenização  excessiva,  será
facultado ao juiz reduzi­la em bases razoáveis. Isso, se o contrato prever tal pagamento como forma de
multa ou cláusula penal.
Sendo esse último artigo norma de ordem pública, não cabe sua renúncia, por força do instrumento
contratual. Entretanto, há um grande problema no art. 572 do CC. Isso porque o dispositivo menciona
que  “será  facultado  ao  juiz  fixá­lo  em  bases  razoáveis”,  enquanto  o  art.  413  do  CC  enuncia  que  a
“penalidade  deve  ser  reduzida  equitativamente  pelo  juiz”.  Pelo  primeiro  comando,  há  uma  faculdade,
pelo segundo, um dever, o que inclui a redução da multa de ofício pelo juiz.
Na  verdade,  como  o  art.  572  do  CC  é  norma  especial,  deve  ser  aplicado  para  a  locação  de  coisas
que  segue  a  codificação  privada.  Para  os  demais  casos  deve  ser  aplicado  o  art.  413  do  CC,
particularmente  para  aqueles  envolvendo  a  locação  de  imóvel  urbano,  complementando  a  regra  do  art.
4.º  da  Lei  de  Locação.  Nesse  sentido,  estabelece  o  Enunciado  n.  357  do  CJF/STJ,  da  IV  Jornada  de
Direito Civil: “O art. 413 do Código Civil é o que complementa o art. 4.º da Lei 8.245/1991. Revogado
o Enunciado n. 179 da III Jornada”.
Superado  esse  ponto,  sendo  por  prazo  determinado,  a  locação  cessará  de  pleno  direito  com  o
término  do  prazo  estipulado  e  independentemente  de  qualquer  notificação  ou  aviso.  Percebe­se,
portanto,  que  a  codificação  adota,  como  regra,  a  possibilidade  de  denúncia vazia,  ou  seja,  aquela  sem
fundamento  sem  qualquer  motivo  (art.  573  do  CC).  A  hipótese  é  de  resilição  unilateral,  pois  a  lei
reconhece esse direito potestativo de extinguir o contrato à parte contratual (art. 473, caput, do CC).
Findo  o  prazo  da  locação,  se  o  locatário  continuar  na  posse  da  coisa  alugada,  sem  oposição  do
locador, presumir­se­á prorrogada a avença sem prazo determinado, com o mesmo aluguel (art. 574 do
CC). Em circunstâncias tais, a qualquer tempo e desde que vencido o prazo do contrato, poderá ainda o
locador notificar o locatário para restituir a coisa (denúncia vazia) – resilição unilateral.
Não  sendo  a  coisa  devolvida,  pagará  o  locatário,  enquanto  estiver  na  sua  posse,  o  aluguel  que  o
locador  arbitrar  na  notificação,  respondendo  também  por  eventuais  danos  que  a  coisa  venha  a  sofrer,
mesmo em decorrência de caso fortuito (evento totalmente imprevisível) – art. 575 do CC.
De acordo com o art. 575, parágrafo único, do CC, se o aluguel arbitrado pelo locador quando da

Flávio Tartuce
Manual de Direito Civil 514

notificação  for  excessivo,  poderá  o  juiz  reduzi­lo,  mas  tendo  como  parâmetro  o  seu  intuito  de
penalidade.  Em  suma,  a  fixação  do  aluguel  pelo  locador  deve  ser  pautada  pela  boa­fé.  Mais  uma  vez,
percebe­se a possibilidade de controle da multa pelo magistrado, havendo um poder e não um dever, ao
contrário  do  que  consta  do  art.  413  do  CC.  Entretanto,  repise­se,  trata­se  de  norma  especial  que  deve
ser aplicada para os casos em questão, envolvendo a locação de coisas do Código Civil.
Sendo alienada a coisa, o novo proprietário não será obrigado a respeitar o contrato. Isso, a não ser
que  o  contrato  esteja  em  sua  vigência,  por  prazo  determinado,  e  contenha  cláusula  de  sua  vigência  no
caso de alienação, a constar do Registro de Imóveis ou do Cartório de Títulos e Documentos (art. 576,
caput e § 1.º, do CC). A nova redação do dispositivo confirma o teor da Súmula 442 do STF, segundo a
qual: “A inscrição do contrato no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o
adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no registro de títulos e documentos”.
Para os casos envolvendo imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar
o  contrato,  não  poderá  ele  despedir  o  locatário,  senão  observado  o  prazo  de  90  (noventa)  dias  após  a
notificação, visando à desocupação do imóvel (art. 576, § 2.º, do CC).
Morrendo o locador ou o locatário, tran3sfere­se a locação a seus herdeiros, o que comprova que o
contrato  não  tem  natureza  personalíssima  ou  intuitu  personae  no  que  se  refere  à  questão  sucessória.
Nesse âmbito, o contrato é considerado como impessoal (art. 577 do CC).
Por fim, quanto às benfeitorias, o locatário tem direito de retenção quanto às necessárias, em todos
os  casos.  Em  relação  às  benfeitorias  úteis,  o  locatário  só  terá  direito  de  retenção  se  forem  autorizadas
(art.  578  do  CC).  É  muito  pertinente  verificar  o  teor  da  Súmula  158  do  STF,  segundo  a  qual:  “Salvo
estipulação contratual averbada no registro imobiliário, não responde o adquirente pelas benfeitorias do
locatário”.  Mais  recentemente,  o  STJ  editou  a  Súmula  335,  também  aplicável  à  locação  de  imóveis
regida  pelo  Código  Civil,  a  saber:  “Nos  contratos  de  locação,  é  válida  a  cláusula  de  renúncia  à
indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

6.6 DO EMPRÉSTIMO. COMODATO E MÚTUO

6.6.1 Introdução. Conceitos básicos

O  contrato  de  empréstimo  pode  ser  conceituado  como  sendo  o  negócio  jurídico  pelo  qual  uma
pessoa entrega uma coisa a outra, de forma gratuita, obrigando­se esta a devolver a coisa emprestada ou
outra de mesma espécie e quantidade. O negócio em questão é um exemplo claro de contrato unilateral e
gratuito, abrangendo duas espécies:

a) Comodato – empréstimo de bem infungível e inconsumível, em que a coisa emprestada deverá ser restituída findo

o contrato (empréstimo de uso).

b) Mútuo – empréstimo de bem fungível e consumível, em que a coisa é consumida e desaparece, devendo ser

devolvida outra de mesma espécie e quantidade (empréstimo de consumo).

Os dois contratos de empréstimo, além de serem unilaterais e gratuitos (benéficos), em regra, são
ainda  negócios  comutativos,  informais  e  reais.  A  última  característica  decorre  do  fato  de  que  esses
contratos têm aperfeiçoamento com a entrega da coisa emprestada (tradição ou traditio). Isso desloca a
tradição  do  plano  da  eficácia  –  terceiro  degrau  da  Escada  Ponteana  –  para  o  plano  da  validade  –
segundo degrau. Passa­se ao estudo de suas regras fundamentais.

6.6.2 Do comodato (arts. 579 a 585 do CC)

Como exposto, o comodato é um contrato unilateral, benéfico e gratuito em que alguém entrega a
outra  pessoa  uma  coisa  infungível,  para  ser  utilizada  por  um  determinado  tempo  e  devolvida  findo  o

Flávio Tartuce