LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Y LA IMPORTANCIA DE UNA

ADECUADA VINCULACIÓN CON EL REGISTRO DE PREDIO. ¿QUÉ DEBEMOS

ESPERAR CON LA LEY 30830?

por
Maikol César Arguedas Minaya
Abogado de la Unidad Registral Z.R. N° IX-Sede Lima
Especialista en Derecho Registral por la Pontificia Universidad Católica del Perú
(PUCP). Miembro de la Red de Capacitadores de la SUNARP.

SUMARIO: I.- INTRODUCCIÓN. II.- LA LEY 27157 Y LA NECESIDAD DE LA

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES. III.- LA LEY 30830 Y EL SUSTENTO DE
SU EXPEDICIÓN. IV.- LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y LA MODIFICATORIA
DEL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN. IV.1.- Ámbito de aplicación de la
norma. IV.2.- Procedencia de la Doble regularización. IV.3.- La obligatoriedad de
levantar cargas técnicas inscritas. IV.4.- La calificación registral de los informes
técnicos de verificación. IV.5.- Las casuales de improcedencia. IV.6.- La vigencia de
la Ley. V.- CONCLUSIONES.

I.- Introducción

Enfocándonos en el rubro de la vivienda y construcción, podemos señalar que el

Perú es el reflejo constante de la necesidad de institucionalizar la formalización
como parte de su organización social, jurídica y política, en la búsqueda de generar
desarrollo en este sector. No obstante, verificamos que las fórmulas empleadas han
devenido en infructuosos intentos, ello debido a innumerables problemas
provenientes en su mayoría de la inversión onerosa y regulación engorrosa para
procedimientos como la declaratoria de fábrica que buscan acceder a su
reconocimiento dentro del marco legal existente.

Ante esta realidad sigue manteniéndose la cultura de la autoconstrucción y la falta

de fiscalización de las edificaciones para determinar el cumplimiento de las normas
técnicas vigentes, lo que nos da como perspectiva general una realidad muy
compleja donde no se puede establecer que edificaciones cumplen a cabalidad con
proteger la integridad de las personas que las habiten.
En esta circunstancia se encuentra establecida la regularización de edificaciones
como procedimiento que facilita el acceso a la inscripción registral del
reconocimiento de la fábrica.

Nuestra realidad normativa nos indicaba, hasta hace poco, que la regularización de
declaratoria de fábrica, realizada directamente ante el Registro, tenía fechas y
requerimientos técnicos específicos, cuya naturaleza implicaban el ingreso al
Registro de Predio de edificaciones cuya antigüedad determinaba la necesidad de
aplicar un régimen excepcional para su reconocimiento. Sin embargo, el 27 de julio
del 2018 se publicó la Ley N°308301, cuyo contenido ha generado la modificación
en particular de la fecha de corte para la aplicación del régimen, así como una serie
de disposiciones que vienen generando discusión en las instancias registrales sobre
su aplicación e interpretación.

Mediante el presente trabajo abordaremos los temas específicos de la

regularización de edificaciones y las consecuencias de una visión restrictiva en su
problemática lo cual deviene en perjuicio de la calificación registral y el acceso de
la formalización al Registro.

II.- La ley 27157 y la necesidad de la regularización de edificaciones

La Ley 271572, se otorgó en el marco de la existencia de una serie de dispositivos

legales que venían siendo reiteradamente modificados a fin de ampliar el plazo de
vigencia para efectuar la regularización3, pero no se tenía respuestas efectivas, por
cuanto los procedimientos se ejecutan ante las municipalidades, es decir dichas
entidades tenían en sus atribuciones la aprobación de los nuevos proyectos de
edificación como la regularización de las fábrica no declaradas en su oportunidad;

1 “Ley que modifica la Ley 27157, ley de regularización de edificaciones, del

procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva”
2 “Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de

fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva”, publicada

en el Diario Oficial El Peruano el día 20 de julio de 1999.
3 Se encontraba vigente la Ley 26389, que había sido una respuesta a la legislación

dispersa y obsoleta, que generaba abusos de las Municipalidades y del Instituto

Peruano de Seguridad Social para el cumplimiento de obligaciones tributarias.
todos los procedimientos pasaban por su evaluación luego de lo cual recién llegaban
para su calificación e inscripción ante el Registro de Predios.

En esa coyuntura, se advirtió que eran muchos los propietarios que no habían
cumplido con sanear la respectiva declaratoria de fábrica, por lo tanto se determinó
dejar sin efecto las ampliaciones de plazo y decidirse por la creación de un sistema
más rápido que genere la inscripción de la fábrica en el Registro de Predios,
finalidad necesaria para el crecimiento de la economía y desarrollo del país
mediante el fomento de la inversión y acceso al crédito. Así se advierte del Dictamen
aprobado por la Comisión de Infraestructura y Transportes que aprobó el Proyecto
de la Ley 27157:

“Consideramos que es urgente y necesario propiciar que todos aquellas viviendas

que no cuentan con declaratoria de fábrica ingresen al mercado inmobiliario. Para
conseguir este objetivo no es suficiente establecer nuevas prórrogas, sino un nuevo
sistema, más ágil y expedito, para proceder a la declaratoria de fábrica y continuar
con los pasos siguientes a fin de lograr la titulación de los inmuebles”.

(…) “Con ello no sólo se le está otorgando mayor valor a su propiedad, debido al
respaldo jurídico que poseerían, sino que también permite mayor facilidad en las
transacciones comerciales, ventas, arrendamientos y sucesiones, además de
proporcionar un inmejorable medio de acceso al crédito”.4

Conforme a lo expresado, la instauración de un nuevo régimen de regularización de

edificaciones respondió a la necesidad de acortar plazos en la finalización del
trámite de regularización, por ende la instancia registral cobró una mayor relevancia,
al no exigirse la participación de las municipalidades en la aprobación del
expediente.

La regularización al amparo de la Ley 27157 dispuso la tramitación del expediente

de declaratoria de fábrica por un verificador responsable (ingeniero o arquitecto),

4http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/tradoc_condoc_1995.nsf/0/b49f

cc9edee051cd05257e9d0067ec6b/$FILE/7.-04668DC22MAY19990608.pdf,página
7.
inscrito previamente en el Índice de Verificadores a cargo de la SUNARP, quien en
conjunto con los propietarios declaraban la edificación existente directamente ante
el Registro de Predios, sin requerirse ninguna aprobación ni autorización de la
Municipalidad. Este procedimiento no se sujetaba a una evaluación técnica de la
edificación por parte del Registrador, por cuanto la responsabilidad recaía
directamente en el verificador responsable.

Así, conforme a lo detallado se determinó que las edificaciones culminadas hasta el

20 de julio de 1999, podían sujetarse a este procedimiento, siendo posteriormente
modificado dicho plazo por la Ley 28437, para que se regularicen edificaciones con
terminación de obra hasta el 31 de diciembre del 2003, pero cabe señalar que la
modificación fue temporal, por cuanto el plazo para acogerse a la misma fue hasta
el 31 de diciembre del 2005.

Es pertinente indicar que durante la vigencia de la Ley 27157, se ha promulgado la

Ley 29090, que reguló la tramitación municipal de las obras nuevas, siendo
posteriormente modificada por diversas normas para también incluir un
procedimiento de regularización pero que abarcaba a todas las edificaciones que
hayan sido ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20 de julio de
1999 hasta el 25 de setiembre de 2007, fecha de publicación de la Ley 29090.5

5 Ley 29090, modificado por Ley 30494: Artículo 30°.- De la regularización de

habilitaciones urbanas y de edificaciones ejecutadas con anterioridad a la
vigencia de la presente Ley Las habilitaciones urbanas y las edificaciones que
hayan sido ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de obra después
del 20 de julio de 1999 hasta la publicación de la Ley Nº 29090, Ley de regulación
de las habilitaciones urbanas y de edificaciones, pueden ser regularizadas hasta el
26 de setiembre de 2017, de acuerdo a lo estipulado en la primera disposición
complementaria transitoria del Decreto Legislativo N° 1225 y conforme al
procedimiento establecido en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación.
Todas aquellas edificaciones que no cumplen con las normas urbanísticas y de
protección del patrimonio histórico, o que no se hayan regularizado al vencimiento
del plazo establecido en el primer párrafo, serán materia de demolición, de
conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de
Municipalidades.
Las municipalidades podrán establecer programas de regularización de
habilitaciones urbanas y/o edificaciones mediante incentivos a los contribuyentes,
Es decir, el procedimiento de regularización tenía dos vertientes: (i) La aplicación
directa ante el Registro de Predios en mérito de la Ley 27157 o (ii) La tramitación
vía municipal como requisito previo para su inscripción registral, siendo la fecha de
culminación de la obra el punto determinante para su elección.

Como se advierte el procedimiento de regularización no sólo se configuró como un

mecanismo único mediante la Ley 27157, sino por el contrario se abrieron nuevos
frentes, como el municipal, para ejecutar el saneamiento de aquellas edificaciones
concluidas con posterioridad al 20 de julio de 1999. En ese sentido, la Ley 29090
facultó a las municipalidades a establecer programas de regularización de
edificaciones mediante incentivos dejándose a su arbitrio la regulación de los
requisitos, por lo que dichos procedimiento podían seguir siendo promovidos pero
con la verificación de la entidad municipal.
Según lo expuesto, podemos establecer que la Ley 27157 se promulga en un
contexto en el cual se requería un cambio normativo para solucionar los problemas
ocasionados por la normatividad existente. Este régimen es excepcional y como tal
busca ser permanente y simplificado para la tramitación de la declaratoria de fábrica,
pero lo que no se pretendió fue conformar un sistema regularizador perenne que
sea modificable en su fecha de acogimiento. Si bien es cierto, que la norma no
puede estar alejada de la realidad social, y debe plantear soluciones para aquellas
edificaciones que no han podido alcanzar su formalización, la vía no
necesariamente es modificar el régimen excepcional de la Ley 27157, sino
facultarse la modificación del plazo de acogimiento para que los propietarios
recurran ante la vía municipal y sigan un procedimiento que permita verificar el

determinando las condiciones, requisitos, respetando la normativa nacional

existente, a fin de regularizar las edificaciones existentes y la respectiva
actualización de su registro Predial.
de demolición, de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Nº 27972,
Ley Orgánica de Municipalidades.
Las municipalidades podrán establecer programas de regularización de
habilitaciones urbanas y/o edificaciones mediante incentivos a los contribuyentes,
determinando las condiciones, requisitos, respetando la normativa nacional
existente, a fin de regularizar las edificaciones existentes y la respectiva
actualización de su registro Predial.
cumplimiento de las normas edificatorias y por fin poner en relevancia la protección
de la vida humana sobre la protección del interés económico.

Lo cierto es que a nivel del procedimiento de la Ley 27157, se ha podido determinar

que siendo el verificador responsable, quien constata la existencia y características
de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y
edificatorios, entre otros; al ser un profesional sujeto al contrato de la parte
interesada en sanear la edificación, sus pronunciamientos no resultan siendo
siempre imparciales, así se han advertido muchas denuncias ante la SUNARP por
incumplimiento en la veracidad de la información brindada, ya que no se adecuan a
la realidad física del predio o la fecha de terminación de la obra no concuerda con
las verificaciones de los catastros municipales. Siendo esta realidad la que recibe el
Registro de Predios, no se cuenta con las herramientas normativas para impedir el
ingreso de estas edificaciones generándose inscripciones que no pueden ser
canceladas sino media pronunciamiento judicial, ocasionándose perjuicio en
aquellos adquirentes que consideran legítima la edificación por encontrarse inscrita
en la partida del inmueble.

Ante esta situación existente el legislador no ha pretendido efectuar alguna mejora

a la norma de regularización de edificaciones, para evitar las inscripciones de
edificaciones sin fiscalización de los entes técnicos correspondientes, que permitan
comprobar que la misma cumple con los requisitos mínimos para ser habitable, sino
por el contrario acrecienta la problemática, por cuanto el Congreso de la República
ha aprobado la Ley 30830, que dispone directamente la ampliación del plazo de
regularización para acoger en vía de regularización las edificaciones concluidas
hasta el 31 de diciembre del 2016.

III.- La Ley 30830 y el sustento de su expedición

Revisada la Exposición de Motivos de la presente norma se verifica que el legislador

ha tenido como sustento para su expedición básicamente los siguientes puntos:

- Dar acceso a la inscripción registral a los propietarios que no tienen recursos

para la tramitación de las licencias y conformidades municipales.
 - Se busca dinamizar el mercado inmobiliario.
- Facilitar a los municipios con la documentación técnica de la edificación.

Como se aprecia el principal sustento es el beneficiar a un importante sector de la

población que no cuenta con los recursos económicos para acceder al pago de los
derechos de tramitación ante las municipalidades, ya que se considera que las
licencias de edificación, certificados de conformidad de obra y declaratoria de
fábrica tienen en la actualidad un alto costo, lo que genera un obstáculo para su
posterior inscripción en el Registro de Predios6.

Resulta contradictorio que la propuesta legislativa se enfoque en la problemática

socio económico del costo generado para la declaración de la edificación ante la
municipalidad, por cuanto la solución a dicho problema no se determina en ese
sentido. Si la razonabilidad de la norma se fundamenta en los costos que no pueden
ser cancelados por los propietarios debió fijar mecanismos de facilitación ante los
municipios para que dichas edificaciones con un valor tope puedan acceder a la
regularización sin necesidad del pago de derechos o tasas, así se aseguraba la
verificación administrativa del cumplimiento de los requerimientos técnicos mínimos,
lo cual no procede en la vía de regularización ante el Registro de Predios, ya que
dicho procedimiento no cuenta con ninguna validación en campo de las condiciones
edificatorias del predio, y sólo se califica la declaración del verificador responsable,
que cómo se reitera sólo es pasible de sanciones administrativas por declaraciones
inexactas pero no conlleva la cancelación del asiento registral que surte plenos
efectos, y que en caso presente deficiencias técnicas importantes puede afectar la
inversión de los propietarios adquirentes de buena fe que confían en la inscripción

6 Dictamen 16 de la Comisión de Vivienda y Construcción, Periodo Anual de

Sesiones 2017-2018: “Al respecto, cabe anotar que la realidad de la construcción
en el Perú y los altos costos de transacción que derivan de la tramitación de las
licencias de edificación, los certificados de conformidad de obra, las declaratorias
de fábricas (hoy declaratorias de edificación), ha generado en el tiempo que hayan
cientos de miles de construcciones si regularizar, especialmente, las viviendas de
los peruanos de menores recursos, las mismas que estando consolidadas no
cuentan con un título que permitan su inscripción en el Registro de Predios y, como
consecuencia de ello, no puedan ser puestas en valor y que se conviertan en activos
transables en el mercado inmobiliario formal.
registral como título habilitante para la legalidad de la edificación, y asimismo el
perjuicio que causaría a los inversionistas que aseguran una obligación con la
edificación declarada.

Por otro lado, se considera como parte del beneficio de la ampliación del plazo de
regularización la dinamización del mercado inmobiliario, sin embargo dicha
asistencia impacta directamente en el propietario a quien se le mejora su posición
respecto de los demás actores del sistema inmobiliario, por cuanto su edificación no
ha tenido verificación sobre el proceso constructivo lo cual va en detrimento de los
futuros compradores e instituciones financieras que le dan acceso al crédito, por
cuanto no se tiene certeza que la edificación guarde conformidad con las normas
edificatorias y por ello se podría llegar al caso de tener que demoler la edificación
viéndose perjudicados económicamente.

De otro lado, se indica que la ampliación del plazo ayudaría a los municipios a
actualizar la documentación técnica de las edificaciones, sin embargo ello resulta
ser una fórmula que fomenta el incumplimiento de la obligación de dichas entidades
para actualizar su catastro y fiscalizar los procesos constructivos sin licencia que se
realicen en sus jurisdicciones. En tal sentido, más que un beneficio es parte de una
política de enmienda de las responsabilidades no realizadas por los municipios.

No obstante las consideraciones expuestas, la Ley 30830 ya se encuentra

promulgada y el cambio está en marcha y corresponde analizar las modificaciones
de las disposiciones normativas del procedimiento de regularización de
edificaciones y determinar en qué medida afectan su calificación registral lo cual
repercutirá en su acceso al Registro de Predios.

IV.- La calificación registral y la modificatoria del procedimiento de

regularización

La nueva configuración del procedimiento de regularización ha traído diversos

comentarios y dudas sobre su aplicación en la calificación registral, sobre todo en
la determinación de la actuación del verificador responsable y las causales para
establecer la improcedencia de la regularización. Así expondremos algunas
cuestiones que vienen surgiendo con motivo de la dación de la Ley 30830:

IV.1.- Ámbito de aplicación de la norma

La presente norma modificatoria establece un nuevo texto para el artículo 3°: “Los
propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre del 2016, que
hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser
el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la
presente ley”. Es decir, la ley se aplicará a todos los predios que tengan
edificaciones terminadas y que no hayan contado con tramitación de una licencia o
conformidad de obra ante la Municipalidad, siendo ahora la nueva fecha de corte el
31 de diciembre del 2016. La fecha establecida no tiene necesariamente una
determinación en base a algún hecho o norma relevante que implique su
inaplicación, por cuanto sólo ha correspondido a una decisión del legislador. Cabe
señalar que en el Proyecto de ley7 original pretendía establecer esa fecha hasta el
21 de julio del 2013, sin embargo el cambio de fecha obedece, como se dijo, a una
voluntad del legislador sin mayor sustento.

IV.2.- Procedencia de la Doble regularización

En sede registral, hasta antes de la modificación de la Ley 27157, existía el

Precedente de Observancia Obligatoria aplicable para los casos donde se pretendía
regularizar por segunda vez una edificación que ya contaba con inscripción registral
de la fábrica en mérito del procedimiento establecido en el mencionado cuerpo
normativo. Dicho precedente señalaba lo siguiente:

TERCER PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA APROBADO EN EL

XCIII PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL. Sesión extraordinaria presencial
realizada los días 02 y 03 de agosto de 2012. Publicado en el diario oficial “El
Peruano” el 16 de agosto de 2012

7 Proyecto de Ley 2172/2017-CR.

IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIÓN VIA RECTIFICACIÓN “No
procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica inscrita vía
regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente que se trata de una
segunda regularización”. Criterio adoptado en la Resolución N 088-2012-SUNARP-
TR-L del 19.01.2012.

En ese mismo orden de ideas la Novena Disposición Transitoria del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios estableció que: “Inscrita la declaratoria de
fábrica mediante el procedimiento de regularización previsto en el Título I de la Ley
Nº 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta
en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los
procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante
el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley Nº
29090 aprobado por Decreto Supremo Nº 024-2008- Vivienda”.

Conforme a la normatividad y jurisprudencia vigente no procedía la regularización

de edificaciones cuando se verificaba que en los antecedentes registrales ya se
había procedido con la utilización de este procedimiento para declarar una
edificación, ello en la medida que a la fecha de declaración el verificador
responsable debía consignar la edificación según la realidad física del inmueble, y
como la fecha de corte era el 20 de julio de 1999, la totalidad de declaraciones se
realizaban con fecha posterior siendo incongruente que en una fecha actual se
pretenda rectificar la anterior declaración para incluir nuevas edificaciones.

No obstante, la presente norma pretende abarcar no sólo a los predios que omitieron
declarar sus edificaciones sino también a los que habiendo inscrito una
regularización pueda acceder a declarar sus ampliaciones, modificaciones,
demoliciones o remodelaciones, siempre que las mismas sean con fecha posterior
a la declaración inscrita y que no superen la fecha de corte (31 de diciembre del
2016).

Conforme a lo expuesto el precedente de observancia obligatoria así como la

novena disposición transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, será de aplicación para los casos cuando habiéndose inscrito una primera
o segunda regularización con fecha de terminación de la obra hasta el 31 de
diciembre del 2016, se pretenda de forma posterior con fecha actual indicar que
existen otras edificaciones por regularizar. El fundamento de la denegatoria de
dichos títulos recaerá en la inadecuación con los antecedentes registrales y en la
obligatoriedad del verificador responsable de consignar en el expediente de
regularización las edificaciones existentes a la fecha de su declaración.

IV.3.- La obligatoriedad de levantar cargas técnicas inscritas

Conforme a lo expresado en el anterior numeral, resulta procedente la segunda

regularización de edificaciones, cuando la inscrita haya sido realizada mediante el
procedimiento establecido en la Ley 27157. Sin embargo, considerándose que la
mayoría de las edificaciones inscritas han sido inscritas con cargas técnicas, es
preciso analizar si corresponde aplicar a estos procedimientos el segundo párrafo
del artículo 32° del Decreto Supremo N°035-2006-Vivienda-T.U.O. del Reglamento
de la Ley N°27157: “(…) El propietario del inmueble inscrito con observaciones,
estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la
edificación”.

Según lo expresado, y en aplicación de dicho articulado, corresponde solicitar de

forma previa o simultánea el levantamiento de las cargas técnicas para proceder
con la calificación de la segunda regularización solicitada. Sin embargo, es
pertinente valorar algunas cuestiones de fondo, como son: (i) en primer término la
naturaleza del procedimiento de regularización, por el cual lo que se pretende es el
acceso al Registro de Predios para publicitar la edificación realizada, siendo las
cargas técnicas la vía para establecer los incumplimientos en la normas edificatorios
y/o urbanísticas, siendo el criterio de la norma facilitar su reconocimiento a pesar de
dichas vulneraciones; (ii) la interpretación del artículo 32° del reglamento se ejecuta
sobre la base de entender que dicho cuerpo normativo se otorgó con la
conceptualización de regular las futuras obras sobre la edificación regularizada, las
mismas cuya competencia corresponderían a las municipalidades; es decir, el citado
artículo se aplicaba para los futuros procedimientos en los cuales intervendrían las
entidades locales, por lo que no se entiende que perjudique la segunda
regularización al ser un procedimiento de reconocimiento de la fábrica existente y
no de subsanación de vulneraciones a la normativa edificatoria.

Lo ideal en el presente caso es que el desarrollo de la adecuación normativa a la

ley clarifique las circunstancias en las cuales se solicitará el levantamiento de las
cargas técnicas inscritas como exigencia para la segunda regularización, por cuanto
una calificación registral estrictamente literal conllevará a la observación reiterada
de dichos títulos y por ende limitará la finalidad de la norma de regularización.

IV.4.- La calificación registral de los informes técnicos de verificación

El Tribunal Registral mediante Acuerdo Plenario LXIX aprobado en la sesión

ordinaria y presencial realizada el 17 de diciembre de 2010, determinó lo siguiente:
“En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el verificador
responsable reemplaza a la municipalidad en la verificación de la adecuación de la
edificación a la normativa urbanística y edificatoria, razón por la que no puede ser
objeto de observación las discrepancias entre el informe y el certificado de
parámetros urbanísticos y edificatorios o la omisión de consignar alguna
transgresión y demás aspectos técnicos, por cuanto estos aspectos son de
exclusiva responsabilidad del verificador”. Asimismo, el artículo 80° del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios considera que “sólo se inscribirán como
carga como las observaciones contenidas en el Informe Técnico de Verificación. No
corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho
informe”. Por la normativa expuesta se verifica la intención de restringir la
calificación registral sobre el informe técnico de verificación, ello sobre la base de
considerar que el Certificado de Parámetros Urbanístico refleja los requerimientos
técnicos vigentes en la actualidad pero no lo referidos a la fecha de terminación de
la obra. Al respecto, al modificarse la fecha de regularización podemos encontrarnos
con certificados que mantengan parámetros vigentes a la fecha de la ejecución de
la obra, y en caso de discrepancias, no se podría solicitar la imposición de cargas
técnicas, lo cual afectaría la legalidad de la calificación registral, por cuanto la misma
documentación presentada expresa la base normativa vigente a la fecha de
culminación de la fábrica, y por ende la declaración de inexistencia de cargas
técnicas resultaría ser contraria a lo establecido en las normas de orden público.

Según estas consideraciones corresponde reevaluar los criterios aprobados, a fin

de establecer los mecanismos de resolución de los casos cuando determinamos de
la misma documentación la información técnica legal que corrobore una
discrepancia meritoria de consignarse como carga de la edificación. Estos
supuestos sólo podrían darse en el caso del nuevo procedimiento por cuanto los
parámetros aprobados en la actualidad tienen una vigencia de por lo menos 36
meses, por lo que fácilmente el plazo de los parámetros aún se mantienen vigentes
para la edificación materia de regularización.

IV.5.- Las casuales de improcedencia

La Ley 30830 ha regulado supuesto de improcedencia para la aplicación de la

regularización de edificaciones, los mismos que se adecúan con otras normas
vigentes que buscaban la protección de determinadas áreas de dominio público, así
tenemos que la Primera Disposición Final indica lo siguiente:
“No puede aplicarse el procedimiento de regularización establecido en la presente
ley para las edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección
ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o
mares, así como en edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los
elementos básicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana”.
El supuesto normativo en primer término constituye una medida saludable para no
permitir el ingreso al Registro de Predios de edificaciones potencialmente riesgosas
o que busquen consolidar una posesión sobre áreas protegidas por normas
especiales. Sin embargo procederemos a detallar algunas consideraciones que
deberán ser aclaradas de forma expresa, precisa e idónea por el Reglamento de la
Ley 27157, por cuanto de ello dependerá la correcta calificación registral de los
títulos y no generarse cuellos de botella en la inscripción de las regularizaciones de
edificaciones.
¿Sobre qué procedimientos de regularización se aplican?: La norma en su parte
introductoria indica como causales de improcedencia aplicable al procedimiento de
regularización establecido en la presente ley, con lo cual se podría entender que la
calificación de improcedencia sólo sería exigible a las edificaciones culminadas
dentro del rango del último plazo aprobado (31 de diciembre del 2003 según Ley
28437) y la fecha aprobada por Ley 30830 (31 de diciembre del 2016), siendo que
las edificaciones terminadas con fecha anterior se debían regir únicamente por las
exigencias de la Ley 27157, por lo que no se les debería aplicar las causales de
improcedencia.
Sin embargo, considerando la existencia de normatividad vigente de forma posterior
a la dación de la Ley 27157 que busca la protección de los bienes integrantes del
Patrimonio Cultural de la Nación, áreas naturales protegidas o zonas de riesgo
inminente para la vida de las personas, se entiende de aplicación a la totalidad de
todos los procedimientos de regularización, independientemente de la fecha de
culminación de obra, por cuanto dicho artículo cumple con adecuarse a la normativa
existente. Cabe señalar, que la norma reglamentaria deberá precisar el alcance de
la misma para tener en claro la vigencia de las restricciones.
¿Cómo se acredita la inexistencia de causal de improcedencia? La calificación
registral de las causales de improcedencia resultará ser quizá uno de los escollos
de mayor preocupación a los propietarios que requieran regularizar su edificación,
por cuanto la actuación del Registrador se realiza en base a los antecedentes
registrales y la documentación presentada, no se realizan actos de evaluación en
campo y la única forma de conocer la existencia de alguna causal que no se
evidencie de la documentación a calificar, corresponde a la responsabilidad del
verificador responsable. Al respecto, la norma ha establecido diversas causales que
sí podrían verificarse de la partida registral o del certificado de parámetros
presentado, como es el caso de la afectación de Patrimonio Cultural de la Nación,
áreas naturales protegidas o ecológicas, pero se consignan supuestos muy
generales sujetos a la apreciación subjetiva de los evaluadores, como es el caso de
la determinación de encontrarse en zonas de riesgo para la salud e integridad física
y la verificación evidente de la contravención a los elementos básicos de seguridad,
lo cual ponga en riesgo la vida humana. En estos últimos casos es que corresponde
establecer mecanismos de verificación y de atribución de responsabilidad para su
correcta evaluación ante el Registro, ya que no puede ser determinado con la
calificación registral de los documentos presentados.
Es en este punto que corresponde expresar algunas cuestiones importantes en la
calificación de cada una de las causales.

Edificaciones levantadas en zonas arqueológicas: Según la Ley General del

Patrimonio Cultural de la Nación, Ley 28296 y su reglamento aprobado por
D.S.N°011-2006-ED, considera que “los inmuebles integrantes del Patrimonio
Cultural de la Nación, comprende de manera no limitativa, los edificios, obras de
infraestructura, ambientes y conjuntos monumentales, centros históricos y demás
construcciones, o evidencias materiales resultantes de la vida y actividad humana
urbanos y/o rurales, aunque estén constituidos por bienes de diversa antigüedad o
destino y tengan valor arqueológico, arquitectónico, histórico, religioso, etnológico,
artístico, antropológico, paleontológico, tradicional, científico o tecnológico, su
entorno paisajístico y los sumergidos en espacios acuáticos del territorio nacional”.
Por lo expresado se debe entender que el concepto de bien inmueble integrante del
Patrimonio Cultural de la Nación es amplio, dentro del cual se encuentran los
inmuebles que tengan valor arqueológico, donde según la norma señala no
procedería la inscripción de regularizaciones de fábrica, pero no se dispone
restricción sobre los otros tipos de inmuebles que son considerados bien integrante
del Patrimonio Cultural de la Nación. En ese sentido, cabe señalar que a nivel del
Tribunal Registral se ha desarrollado el Precedente de Observancia Obligatoria
aprobado en el Pleno LXII del Tribunal Registral, realizado en la Sesión ordinaria
los días 5 y 6 de agosto de 2010. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 06 de
setiembre de 2010, en el cual se desarrolla la regularización de edificaciones en
Centros Históricos y Monumentales: “Es inscribible la regularización de
edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley
27157, cuando el Instituto Nacional de Cultura (INC) 8 lo haya autorizado”. Criterio
adoptado en la Resolución Nº 308-2010-SUNARP-TR-T del 20/08/2010. Dicho
criterio también se encuentra recogido en el artículo 22.1 de la Ley 28296,

8 Hoy Ministerio de Cultura.

modificada por Ley 30230, según la cual “Toda obra pública o privada de edificación
nueva, remodelación, restauración, ampliación, refacción, acondicionamiento,
demolición, puesta en valor o cualquier otra que involucre un bien inmueble
integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, requiere para su ejecución de la
autorización del Ministerio de Cultura”.

Por lo expuesto, la Ley 30830 dispone una restricción de regularización de

edificaciones ubicadas en zonas arqueológicas, pero no considera la existencia de
una norma especial que ha establecido la expedición de permisos ante el Ministerio
de Cultura, lo cual contradice la racionalidad de la norma en mención.
Considerándose que la norma ya se encuentra expedida y debe aplicarse hasta su
modificatoria o derogación, es necesario que se establezca la forma clara el caso
de los predios ubicados en zonas de centros históricos y monumentales, en los
cuales no se precisa restricciones, ya que en la calificación registral se podrían
presentarán casos donde se interprete dicho dispositivo de forma restrictiva
impidiendo el ingreso de todas las regularizaciones sobre inmuebles integrantes del
Patrimonio Cultural de la Nación.
Zonas de protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física,
riberas de ríos, lagos o mares: Estas disposiciones no consideran que existen
entidades rectoras que tienen competencia sobre estas zonas y que en caso resulte
pertinente podrían aclarar la desvinculación del inmueble respecto de la causal de
improcedencia, por cuanto existen casos donde el predio matriz se ubica en áreas
tipificadas como tales pero en el cual los predios individualizados podrían no
afectarse con dicha situación, resulta necesario establecer la posibilidad de corregir
dicha situación mediante la presentación de constancias emitidas por las
autoridades correspondientes (INDECI, ANA, DICAPI, etc).
Edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos básicos
de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana:
Estas causal de improcedencia es una de las más cuestionables por cuanto no se
considera la naturaleza del procedimiento de regularización, donde la intervención
del Registrador sólo es de calificación y no de determinación de las cuestiones
técnicas de la edificación. Asimismo, el verificador responsable común es un
profesional (ingeniero o arquitecto) que no cuenta con las especialidades
respectivas para determinar fehacientemente el cumplimiento de los elementos de
seguridad o que la edificación pone ineludiblemente en riesgo la vida humana, más
aún cuando se ha dicho que la participación del mismo es parcializada en favor del
propietario a fin de conseguir la inscripción de la fábrica ante el Registro de Predios.

IV.6.- La vigencia de la Ley

En la Segunda Disposición Complementaria Final de la Ley 30830, se precisa que

en el plazo de 30 días contados desde la entrada en vigencia de la presente ley, el
Poder Ejecutivo adecúa el T.U.O del Reglamento de la Ley 27157. Como se
desprende del texto normativo, la disposición sólo determina un plazo de
adecuación de la normatividad reglamentaria pero no considera la existencia de
“vacatio legis” por lo cual se debe entender vigente desde el día siguiente de su
publicación, es decir el 28 de julio del 2018, conforme lo dispone el artículo 196 de
la Constitución Política del Perú. Por lo tanto, dicha norma se encuentra vigente y
de aplicación inmediata, no obstante conforme a los supuestos y problemáticas
originadas por su expedición era recomendable suspender su vigencia a la
adecuación del Reglamento de la Ley 27157, ya que ello ayudaría a viabilizar la
inscripción de las regularizaciones presentadas ante el Registro de Predios, hecho
que en la actualidad se avizora como una finalidad entorpecida.

V.- Conclusiones

- El régimen de regularización de edificaciones aprobado por la Ley 27157, creo un

sistema que permitió la inscripción ante el Registro de Predios de forma directa con
la sola intervención del verificador responsable, ello como medida de promoción de
acceso a la formalización de las edificaciones que no habían podido tener
inscripción registral como consecuencia de la normatividad engorrosa y onerosidad
de su tramitación.

- El régimen excepcional dispuso la participación del verificador responsable como

profesional encargado de declarar la edificación conforme a la realidad física del
predio, sin embargo dicha circunstancia ha conllevado que algunos profesional no
cumplan con declarar con exactitud las edificaciones conllevando inscripciones que
perjudican a terceros al legalizar una fábrica no ajustada a realidad.

- La Ley 30830, ha acrecentado el problema descrito al ampliar el plazo de

regularización a las edificaciones concluidas hasta el 31 de diciembre del 2016, lo
cual no permite tener un procedimiento de regularización que incluya la verificación
de la municipalidad como órgano técnico que declare el cumplimiento de los
requisitos mínimos para considerar habitable la edificación.

- A nivel de la calificación registral se presentan una serie de dudas generadas por

aspectos no considerados en la modificación normativa, y que requiriéndose su
desarrollo reglamentario no ha sido posible obtener, por cuanto la norma no ha
regulado ninguna “vacatio legis” ni sujeción de su vigencia a la aprobación del
Reglamento.

- La regularización de la fábrica y su trámite ante el Registro de Predios, requiere

una adecuada vinculación entre sus normas, a efectos de crear predictibilidad entre
los operadores del sistema registral, por ende se requiere regular los supuestos de
calificación de cargas técnicas e informes técnicos, en los supuestos de segunda
regularización, debido a que la norma no indica claridad sobre la prevalencia del
procedimiento de regularización sobre las cargas técnicas inscritas.

- Las casuales de improcedencia establecidas en la Ley 30830 resulta una medida

saludable para denegar el ingreso de edificaciones que se encuentren vulnerando
evidentemente normas de orden público o que no respeten el cuidado por la vida
humana. No obstante, la regulación debe armonizarse con las existentes en normas
especiales, así como precisarse su forma de acreditación ante el Registro de
Predios, en caso nos encontremos con situación en los cuales no resulte evidente
la aplicación de la causal de improcedencia.