REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

MINISTERIO DEL PODER POPULAR

PARA LA EDUCACIÓN UNIVERSITARIA
INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITÉCNICO
“SANTIAGO MARIÑO”
EXTENSIÓN BARINAS

INFORME TECNICO DE AVALUO DE PARCELA CARCASI

 Barinas, Marzo 2018.

INFORME TÉCNICO
AVALÚO

Realizado por:

Ubicación:Sector La Luchadora, Parroquia El Real, carretera vía la luz, Municipio

Obispos, Barinas estado Barinas,Región Los Andes.
 1.- OBJETIVO DEL INFORME

Determinar el Valor aplicable a un bien inmueble,

constituido por el terreno y las bienhechurías construidas
sobre éste, Sector La Luchadora, Parroquia El Real,
carretera vía la luz, Municipio Obispos, Barinas estado
Barinas,Región Los Andes, cuya propiedad se atribuye a
Espinel Daniel Bello.

2.- TIPO Y FECHA DEL AVALUO

El avalúo se refiere a un bien inmueble ubicado Sector La Luchadora, Parroquia El

Real, carretera vía la luz, Municipio Obispos, Barinas estado Barinas,Región Los
Andes y para todos los efectos la fecha de presentación es el mes de marzo del
2018.

3.- LINDEROS SEGÚN DOCUMENTO

Según documento autentico por ante el Registro Inmobiliario del Municipio

Obispo, Estado Barinas de fecha 13 de marzo de 2013, quedando asentado bajo el
No. 49. Folios 413 al 415 del Protocolo Primero, Tomo Cuatro, Principal y duplicado,
Primer Trimestre del año 2013, los linderos del terreno son los siguientes:
- Norte;Escuela Unitaria La Luchadora en 116,76mts
- Este; Vía La Luchadora con 262,07mts
- Sur;Vía Barinas La Luz con 92,89mts
 - Oeste; Richard Duarte con 298,67mts

4.- UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Política Territorial:
Ciudad: Barinas.
Municipio Autónomo: Obispo.
Estado: Barinas.
Administrativa:
Región: Los Andes
Cívica: Vía la Luz

5.- ZONIFICACION

Según la Ordenanza de Zonificación Rural del municipio obispo del estado

Barinas, este se rige por las siguientes normativas:
Usos:
- Uso principal:
- Turístico recreacional (TR-R) Agropecuario
- Uso Complementario:
- Vivienda multifamiliar
- Uso Restringido:
- Escuelas
- Centros de salud
Normas de construcción.
 Retiros: frente 3mts
Lateral izquierdo 0mts.
Lateral derecho 0mts.

Fondo 6mts.
Rio 100mts desde el borde.

Vialidad: 15mts de retiro aproximado

Densidad máxima: 312/hab/has

6.- ACTIVIDADES Y CARACTERISTICAS DEL SECTOR

El municipio Obispos, se corresponde a un sector donde la economía gira en

torno a la producción agropecuaria en la parroquia El Real tenemos cría de
ganado vacuno, con producción de leche y derivados lácteos de igual manera
predomina la siembra de yuca, plátanos, cambures y árboles frutales.
El Real está ubicado aproximadamente 22,55 km de Obispos y 31, 23 km de
Barinas a 131 m.s.n.m.

Servicios en la Zona:
La zona cuenta con servicio eléctrico público, red de cloacas, acueducto,
vialidad asfaltada.
 El servicio de acueducto del sector es deficiente, por lo que se hace necesaria
la implementación de sistemas alternos de almacenamiento y distribución para
garantizar el servicio en las viviendas.

7.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Área de la Parcela de Terreno = 34.153,50 mts2 (Según documento)

Área de construcción total: 906,46 mts2 (según plano de autocad)
Área de piscina: 343,61 mts2 (según plano de autocad)
Área de caney: 191,06 mts2 (según plano de autocad)
Área de vivienda 1: 331,83 mts2 (según plano de autocad)
Área de vivienda 2: 39,96 mts2 (según plano de autocad)

Características Constructivas de las obras exteriores inmueble:

El terreno se encuentra completamente cercado. La cerca es de estantillos
de madera con una altura promedio de 1,50 mts. se observan en buen estado, en
todos su lindero, se encuentra un porton construido con barras y lamina de hierro
que sirve de acceso al inmueble.

Características Constructivas de la obra en el interior del inmueble:

El terreno construido lo compone una serie de edificaciones tales

como una vivienda familiar paredes con acabado de grafiado, posee techo de
lámina de acero, y sus columnas metálicas, una vivienda con acabado
sencillo, posee techo de lámina de acero, la piscina cuenta con una pasarela,
doce casillas, baños para damas y caballeros, ducha externa a los baños, un
lavamanos, y por ultimo un caney que posee una cocina, lavaplatos y un
mesón.
 8.- METODOLOGIA VALUATORIA

El inmueble presenta características muy generales, si se evalúan en forma

separada los diferentes componentes de la construcción. El valor del inmueble será
el valor de la construcción, más el valor del terreno por ser propio.
En cuanto a las bienhechurías, debido a que tenemos la información
necesaria sobre el inmueble tales como dimensiones de la construcción, fecha
sobre la edad del edificio y tiempo en que se efectuaron las ampliaciones lo cual
influye en la determinación de su vida útil y remanente; podemos concluir que el
método de valoración más apropiado para la construcción es el Método del Costo.

Determinación y Sustentación del Costo de Construcción.

En relación a la estimación de valor de terreno ubicado Sector La Luchadora,

Parroquia El Real, carretera vía la luz, Municipio Obispos, Barinas estado
Barinas,Región Los Andes.
En el caso de la construcción provisional, en vista de que se trata del Valor
de Reposición, es decir, el valor de un inmueble de iguales características
construido en la actualidad, Estas estimaciones permiten establecer el valor de
cada capítulo de la obra, lo que dará como resultado un valor más confiable y
ajustado a la realidad por cuanto el inmueble, como se explicara anteriormente,
presenta características muy especiales y en consecuencia, esto se refleja en las
proporciones de cada capítulo respecto a la totalidad de la obra.
 Determinación y Justificación de Gastos Indirectos de
Construcción.

No se consideraron gastos indirectos por las características constructivas de

las mejoras

Fijación del Costo de Reposición.

Costo de Reposición por Capítulo, es el resultado de multiplicar el Valor

Unitario Global por capítulo por el área de construcción. La suma de los capítulos
nos dará el costo de reposición del inmueble.
Este total representa el costo de reposición actual, es decir, es el valor del
inmueble ejecutado en el presente.

Selección y Justificación del Método de Depreciación.

Se decidió aplicar el Método de las Edades de un edificio, por las siguientes

razones:
El inmueble en estudio ha sido objeto de ampliaciones en algunos de sus
componentes, lo cual incide tanto en la Edad Efectiva de cada capítulo y por lo tanto
en la Edad Remanente del edificio. Por estar estrictamente asociada la Vida
Remanente a la Depreciación, consideramos que este método es el más idóneo ya
que toma en consideración tanto la Edad del bien como su estado de conservación
y mantenimiento en función de los rubros o capítulos que han sido sometidos a
reparaciones y mejoras, calculándose la Vida Remanente de la misma manera que
en otros casos, previa ponderación de la Vida Remanente específica de cada
capítulo.
Este método permite diferenciar aquellos capítulos que requieren de
reparaciones sustanciales en comparación con otros que se encuentran en buen
estado, o aquellos que ya alcanzaron su vida útil, y su incidencia en la consideración
de valores evaluativos como la Vida Útil, Edad Efectiva y Vida Remanente, al
mismo tiempo que aplica métodos de depreciación como el de Ross y un porcentaje
adicional por requerimientos de reparación, lo cual lo hace el Método más
aproximado por considerar el estado de conservación en que se encuentran los
componentes del inmueble en el momento en que se hace la valoración.

Determinación de la vida útil y la edad efectiva.

La Vida Útil se estableció en función a la Tabla de “ Expectativas de Vida Útil

por Componentes de Edificaciones Comerciales” del Método “ Las Edades de un
Edificio” de los Arq. P. Herrera, Urb. I. Caputto e Ing. D. Silva, seleccionando como
base el renglón "Media o standard” en condiciones normales debido a la calidad de
los materiales, técnica y mano de obra utilizada así como los valores de rescates
establecidos en el método.
Se ponderó la Vida útil de cada capítulo tomando en cuenta el peso del
mismo con relación a una base de ponderación que excluye el porcentaje
correspondiente al capítulo de Movimiento de Tierra, el cual no se deprecia. La
sumatoria de la Vida Útil por Capítulo, nos refleja la Vida Útil Ponderada del
inmueble.
La Edad Efectiva, en varios de los capítulos es la Edad cronológica la cual se
especifica en la descripción de los componentes de este informe, salvo en aquellos
sometidos a reparaciones, restituciones o sustituciones, en los cuales se asumió
como edad efectiva el número de años transcurridos desde dicha reparación.
 Se ponderó la Edad Efectiva de cada capítulo tomando en cuenta el peso del
mismo con relación a una base de ponderación igual a la explicada en el caso de la
vida útil. La sumatoria de la Edad Efectiva ponderada por Capítulo, nos refleja la
Edad Efectiva o Aparente del inmueble.
Estos valores se obtienen en los cuadros anexos, correspondientes a los
cálculos de la depreciación según el método de las edades de un edificio.

Calculo De La Depreciación Técnica Acumulada

Según el Método de las Edades de un Edificio, calculamos el factor Ross

para cada capítulo ( ) aplicando la fórmula siguiente:
 = ½ (e / Vp + e2 / Vp2)
En donde
 = factor de depreciación
e = Edad efectiva o transcurrida
Vp = vida útil probable
Conociendo la Vida Útil probable y la Edad Efectiva por capítulo, calculamos
el factor Ross para cada capítulo. Este factor debe ser corregido en los renglones
que según la inspección realizada al inmueble en fecha reciente requieren
reparaciones o sustituciones. En estos casos calculamos el valor de K según la
siguiente fórmula:
K =  + {(1 - ) * C }
Siendo:
K = factor corregido
 = factor Ross
C = porcentaje a reparar por capítulo (columna % a reparar del cuadro de cálculo)
Una vez obtenido el factor K corregido por renglones, calculamos la
Depreciación por capítulo, aplicando la siguiente fórmula:
D = (VR – Vr) * K
D = Depreciación por capítulo
VR = Valor de Reposición por capítulo
Vr = Valor residual al fin de la vida útil (10 %)
K = factor Ross corregido

Cálculo del Valor de Reposición Depreciado.

El valor de reposición Depreciado por capítulo lo obtenemos restando del

Valor de Reposición por capítulo, la Depreciación Técnica calculada por capítulo. La
sumatoria de los valores de Reposición por capítulo nos determina el Valor de
Reposición Depreciado de la edificación.

Determinación Del Valor el terreno.

Área Del Terreno:34.153,50 mts2.

En relación a la estimación de valor de terreno ubicado enelSector La Luchadora,
Parroquia El Real, carretera vía la luz, Municipio Obispos, Barinas estado
Barinas,Región Los Andes. Para tal fin se seleccionaron referenciales, tanto de
ofertas asumiendo el 90% del valor unitario ofertado (considerándoles
negociables), como de compraventa protocolizadas; con superficies y características
factibles de ser homogeneizadas en función del inmueble a valorar.
Dado que solo se logró obtener cuatro (4) referenciales se asumió analizar la
muestra (una vez homogeneizada) a través de un Análisis Estadístico de las
Medidas de Tendencia Central; cuyo desarrollo y resultados pueden verse en los
cuadros anexos
.
HOMOGENEIZACIÓN DE LA MUESTRA DE REFERENCIALES
Consiste en la adecuación de los referenciales a efecto de que puedan ser comparables, con estos fines se requiere realizar una corrección
por tiempo, área, ubicación y porcentaje de construcción (según Ordenanza)

CORRECCIÓN POR TIEMPO

Se refiere a la indexación del Precio de Mercado de los referenciales,, mediante la utilización del Indice Nacional de Precios al
Consumidor

Factor de Corrección = [IPC(f) / IPC(i)

Donde:
IPC(f) = ïndice del final del período
IPC(i) = ïndice del inicio del período
FACTOR POR ÁREA
Dada las diferencias de áreas de los referenciales y el bien objeto de avalúo, se aplicaran las fórmulas siguientes para determinar el
factor correspondiente
A) Cuando la diferencia es menor del 30% B). Cuando la diferencia es mayor del 30%
1/4 1/8
Fa = (Area del referencial / Area del terreno tasable) Fa = (Area del Referencial /Area del terreno tasable)

FACTOR POR EQUIPAMIENTO

Este factor refleja la disponibilidad de los servicios básicos (urbanismo) de cada referencial.

FACTOR POR UBICACIÓN

Consiste en la determinación de un factor de corrección donde se pondera a cada uno de los referenciales, en términos
de su ubicación (comercial y/o residencial) con relación al bien objeto del avalúo. Valores mayores a 1 significan que presentan
ubicación de menor importancia que la del inmueble en estudio, y a la inversa.

FACTOR POR ZONIFICACIÓN

Referido a las diferencias en Porcentaje de Construción de los referenciales, según lo señalado en la Ordenanza de Zonificación
Urbana de la Ciudad de Barinas (18 de agosto de 1998). Valores menores a la unidad significan que los referenciales presentan un
mayor porcentaje de construcción que el inmueble en estudio, y a la inversa.

Media Recalculada = 280.050.655,52 Bs/m2

9. - CALCULOS

Ver cuadros

10. - RESULTADOS

Media Re calculada = 280.050.655,52 Bs/m2

11. –VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

El valor total de los bienes Inmuebles aquí descritos es de bolívares:

 12.- VALOR DE LIQUIDACION PROBABLE

De acuerdo a las normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera

crediticia y al cálculo de sus provisiones dictadas por la junta de emergencia
financieras publicadas en la gaceta oficial de la república de Venezuela n° 36433 de
fecha 15 de abril de 1.998 capitulo cuarto art. 31 al 39 el avalúo del bien inmueble
se corresponde a lo siguiente: Porcentaje (%) mínimo de descuento a aplicar al
valor del bien por la cantidad de siete por ciento( 7%), lo que es igual a: CIENTO
CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS DIEZ MILLONES SEISCIENTOS
TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS ONCE CON SETENITA Y DOS CENTIMOS.
(Bs 156.710.631.711,72)

13. - CONCLUSION

De lo actuado en el anterior informe, se concluye que el valor de un bien

inmueble, constituido por el lote de terreno y las construcciones sobre el edificadas,
ubicado en el Sector La Luchadora, Parroquia El Real, carretera vía la luz, Municipio
Obispos, Barinas estado Barinas,Región Los Andes, es la cantidad de: CIENTO
SESENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SEIS MILLONES CINCUENTA Y CINCO
MIL SEISCIENTOS CUATRO SIN CENTIMOS

BS.168.506.055.604,00
14.- INFORME FOTOGRAFICO