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Pág.
INTRODUCCIÓN 7
DE TIEMPO COMPARTIDO 12
1.1 NOCION 12
1.2 CLASIFICACION 13
DE TIEMPO COMPARTIDO 16
TIEMPO COMPARTIDO 18
2.1.1 CLASIFICACION 22
DEL CONTRATO 24
HABITACIÓN PERIÓDICA 31
POR PERIODOS 35
DE SERVIDUMBRE 35
PERSONAL 36
DEL CONTRATO 36
COMPARTIDO 40
2.3.1 FIJA 40
2.3.2 FLOTANTE 40
2.3.3 MIXTA 41
FIGURAS 42
3.1 DIFERENCIAS CON LA COPROPIEDAD
PROPIEDAD HORIZONTAL 44
COLOMBIANA DE TURISMO 49
COMPARTIDO TURÍSTICO EN EL
DERECHO COLOMBIANO 56
CONDOMINIO 58
DERECHO 59
HORIZONTAL 60
DE TURISMO 60
PROMOTORES Y COMERCIALIZADORES 61
EN EL REGISTRO 63
EL DERECHO DE RETRACTO 64
5. CONCLUSIONES 73
INTRODUCCION
tiene el año, con el fin de ofrecer cada una de ellas a los posibles clientes, los
cuales adquieren el derecho de alojarse durante su respectiva semana ó
semanas adquiridas, por un número variable de años.
regulaciones. Lo anterior facilitó que, según las necesidades del momento y del
país en donde se ubicara el proyecto, pudiera acudirse a diferentes formas
jurídicas tales como la multipropiedad, el multiusufructo y el arrendamiento
periódico.
La flexibilidad y el dinamismo que caracterizan la actividad, así como los
distintos marcos legales existentes en el mundo, han generado sistemas
diferentes en la manifestación jurídica del Tiempo Compartido, algunos de los
diferentes sistemas que se han sido promocionados desde hace varios años y
el sustento jurídico sobre el cual aquellos se han desarrollado, bien sea por la
aplicación análoga de normas del Derecho Civil o Comercial, bien por que,
Como se verá en esta tesis, creemos que es necesaria una mayor difusión
acerca de las relaciones jurídicas que surgen con la celebración del contrato de
estos servicios garantías jurídicas sobre los dineros que reciben y proteger los
derechos de los consumidores.
Cabe señalar que con ocasión de la dinámica actividad turística resultante del
relación y unos límites mínimos que protejan los derechos de los titulares del
Tiempo Compartido.
1. 1 Noción
1. 2 Clasificación
Nuestro Código Civil en sus artículos 1496 a 1500, clasifica los contratos de la
siguiente manera:
establece las cláusulas del contrato y la otra sólo podrá aceptar o rechazar el
total de lo propuesto por la otra, sin que medie discusión sobre el contenido.
c- Conmutativo, por que hay equivalencia entre las obligaciones que adquiere
cada parte.
dentro del período contratado o asignado, sin que nadie pueda oponérsele, y la
otra, el poder de disposición que el titular tiene para ceder, vender o negociar
en cualquier tiempo su derecho.
del cual se deben fijar los detalles que regirán el contrato y el derecho que se
está otorgando, ya sea propiedad o mera tenencia. En él también debe constar
la cuota de participación, el período de tiempo que corresponde a cada
mismo, con el fin de consagrar los aspectos más relevantes de estos dos
temas y que, por lo tanto, garanticen a las partes la seguridad de su inversión.
2. SISTEMAS DE TIEMPO COMPARTIDO
Para ingresar al tema específico de cada uno de los sistemas con los cuales se
adquiere un derecho real, consideramos importante hacer un repaso de
aquellos aspectos generales que la ley Colombiana y la doctrina consagran
para ellos.
El artículo 665 del Código Civil Colombiano definen los derechos reales así:
"Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada
persona. Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los derechos de
2. 1. 1 Clasificación
pero también puede ser parcial o limitado si éste derecho recae sobre cosa
ajena, en donde habrá por un lado el titular del derecho real y por el otro el
nudo propietario.
b- Derecho real limitado, por cuanto recae sobre cosas cuya propiedad está en
cabeza de otra persona. Este a su vez se subdivide en :
7 PEÑA QUIÑONES Ernesto, Los derechos Reales y la posesión, tomo II, Pontificia
Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socioeconómicas, Bogotá, 1992, p. 50
“Casi todos los derechos reales imponen, desde el punto de
vista pasivo, dos especies de cargas: una que consiste en el
deber, no en la obligación, de respetar su ejercicio legítimo,
deber que pesa sobre todas las personas que no sean el titular
del derecho; y otra que pesa sobre las personas determinadas
entre las cuales existe el derecho, por ejemplo, entre el dueño
y el usufructuario, usuario o habitador, o entre el propietario del
predio sirviente y el del dominante” 8
El doctor José J Gómez dice que es título “..una cualquiera de las fuentes de
derecho puede adquirirse en forma originaria, por que no viene de nadie o por
que se produce con independencia de la voluntad de su anterior titular; o por
que siendo de alguien, éste lo traslada a otro. En el primer caso habla de la
8 URIBE HOLGUIN Ricardo. Cincuenta Breves Ensayos sobre Obligaciones y Contratos, citado
por PEÑA QUIÑONES Ernesto. Los Derechos Reales y la Posesión. tomo II, Pontificia
Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socioeconómicas. Bogotá 1992. p. 35
9 GOMEZ José J. Bienes. Bogotá, Publicación Universidad Externado de Colombia, citado por
PEÑA QUIÑONES Ernesto. Derecho Real de Dominio o Propiedad, tomo III, Pontificia
Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socioeconómicas. Bogotá 1994. p.
142
2. 1. 3 Elementos Descriptores del contrato
b- Sujeto pasivo: El sujeto pasivo del derecho real son todas las personas
recreación y administración.
Los derechos reales también imponen limites que pueden ser de origen legal,
como los referidos por los artículos 793 del Código Civil Colombiano: “El
dominio puede ser limitado de varios modos: 1- Por haber de pasar a otra
persona en virtud de una condición; 2- Por el gravamen de un usufructo, uso o
habitación a que una persona tenga derecho en las cosas que pertenecen a
Tales límites también pueden darse por voluntad de su titular, como cuando
decide constituir hipoteca sobre su inmueble, ó inherentes al contrato o
convenio celebrado, generando para el titular obligaciones que debe cumplir y
debidamente registrada.
2. 1. 4 Sistema de Multipropiedad
que le corresponde.
Uno es el relativo al tiempo dentro del que se limita el uso del inmueble
exclusivamente dentro del turno asignado, debiendo respetar el tiempo de los
dos requisitos: Título y modo. El título es definido por la doctrina como “la
fuente de las obligaciones puesta en concreto, es decir el hecho o acto jurídico
que coincide con el fáctico de la norma y que la pone en movimiento”. 13
Se entiende por modo de adquirir “ la forma en que se realiza este hecho o acto
jurídico”.14
de adquirir el derecho de dominio, tal como lo indica el articulo 756 del Código
Civil:
"Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del
titulo en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.....”.
2. 1. 5 Sistema de Multiusufructo
15 Ibid,. P. 233
El usufructo es un derecho real limitado que el artículo 823 del Código Civil
Sobre un mismo bien se dan simultáneamente dos derechos reales: el del nudo
propietario quien conserva intacto su derecho de disposición y a quién además
hay que restituírselo en el mismo estado en que lo entregó; y el del titular del
derecho de usufructo, que se concreta en la facultad de gozar de la cosa.
Según el artículo 825 del Código Civil Colombiano, las formas para constituir
titulares del derecho real de usufructo con los que ha celebrado dicho contrato.
El modo de concretar el derecho y por ende hacer tradición del mismo, será
con el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, como lo
indica el articulo 756 del Código Civil : "...de la misma manera se efectuará la
tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces,
y de los de habitación e hipoteca”.
propiedad.
A continuación vamos a exponer otros sistemas que transmiten un derecho real
y que son aplicados exclusivamente en los países cuya legislación los creó.
Es una figura creada para regular los derechos de Tiempo Compartido, referida
El artículo 870 define el derecho de uso y habitación como “ el derecho real que
consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las
utilidades y productos de una cosa.
Por su parte el artículo 874 consagra que “El uso y la habitación se limitan a las
necesidades personales del usuario o del habitador...” .
adquiere las calidades de bien mueble, por lo que su simple endoso será
suficiente para realizar cualquier negociación. En Colombia ese derecho no es
transmisible por herencia, ni susceptible de cesión a ningún título, ni prestarse
ni arrendarse.
Instrumentos Públicos.
especialmente en Grecia.
Sólo hay una propiedad sobre la que pesan varios derechos reales restringidos,
18 Organización Mundial del Turismo. Tiempo Compartido. Borrador Publicación del RCI, P.11
19 O¨CALLAGHAN MUÑOZ Xavier, Op. cit., P. 88
2. 2 Sistemas de derecho personal
La obligación es aquel vínculo jurídico por el cual una persona debe realizar
una prestación a favor de otra.
Objeto: Es la prestación que debe realizar el deudor, la cual puede ser de dar,
hacer o no hacer.
Los derechos personales u obligaciones tienen como fuente los actos o hechos
Los sistemas que conceden un derecho personal a los usuarios del Tiempo
Compartido turístico son aplicados especialmente en Norte América y Europa,
oferta en la que se otorgan derechos personales, aplicando para ello, ese tipo
de asociaciones.
2. 2. 2 Sistema de club/trustee
acuerdo de fiducia o trust con una entidad financiera de prestigio que actúa
como fiduciario o trustee y que protege los legítimos derechos de los miembros
de un Club que se ha constituido con la finalidad de garantizar a sus asociados
Este particular acuerdo de Trust y los Estatutos del Club serán los que
determinen los derechos y obligaciones de todas las partes implicadas en el
2. 2. 3 Sistema Societario
Compartido.
El contrato puede ser adoptado bajo la ley Civil o Mercantil, pero en todo caso
no se considera como un tipo de propiedad sino de derecho personal, según el
en la que los socios por su calidad de tal, tienen derecho al uso de una vivienda
por cierto período de tiempo, y Alberghiera, la cual implica que la sociedad lleva
la gestión del inmueble como servicio de hotelería.
Tiempo Compartido, las cuales no hacen referencia al tipo de derecho que los
usuarios han adquirido, sino a las características del alojamiento mismo dentro
del complejo vacacional, y a la época del año dentro de la cual se puede
ejercer el derecho.
que se aplicará, con el fin de que los usuarios conozcan si la determinación del
alojamiento y la temporada vacacional están sujetos a variación dentro de
ciertas categorías o temporadas, o si por el contrario, siempre le corresponderá
artículos 467 y 468 del Código de Procedimiento Civil), puesto que sería
abiertamente contraria a la necesidad de estabilidad que el Tiempo Compartido
debe ofrecer y garantizar a sus adquirentes.
copropiedad con otras personas pero con división del aprovechamiento, es una
situación de copropiedad con división de facultades en el tiempo.
tales como la migración rural hacia las áreas urbanas, se concentró en ellas
una mayor población, dando paso a la necesidad de ofrecer soluciones
inmobiliarias tanto para vivienda como para el comercio, en las cuales se
Con la ley 675 de Agosto 3 del año 2001, se introdujo la última norma sobre
Propiedad Horizontal, cuya principal característica es la obligatoriedad de
constituir en persona jurídica el inmueble y la mayor concesión de poderes para
Se autoriza así mismo, la posibilidad de cobro de intereses por mora para los
deudores de cuotas sin que el cobro de los mismos quede sujeto a la libre
disposición del juez, como sucedía antes de dicha ley.
26 Ibid., p.138.
decidido dar a estos elementos el carácter de privados, constituyendo clubes o
asociaciones para su manejo, con lo cual se presenta una nueva figura que
comprende por una parte la reglamentación y manejo de copropiedad en
cuanto a los bienes privados y su uso ( las viviendas que integran el proyecto ),
por la otra el manejo y reglamentación de los bienes comunes (vías, zonas,
verdes, etc.), y adicionalmente el manejo y reglamentación de las áreas
toda una serie de normas específicas que las normas de Propiedad Horizontal
no han previsto y que han encontrado su desarrollo en la iniciativa privada.
El Tiempo Compartido surge como una figura nueva que puede darse,
compartir y aún desarrollarse dentro de la Propiedad Horizontal, si el proyecto
Compartido.
radicadas en cabeza del Gobierno Nacional, es así que su artículo 300 Ord. 2,
y artículo 313 Ord. 728 otorga a las Asambleas Departamentales la facultad
para tomar medidas en materia de turismo y a los Concejos Municipales definir
Con la ley 300 de 1996 se buscó sentar las bases para el desarrollo armónico
del turismo Colombiano, abriendo mayores posibilidades de carácter
económico, con el fin de contribuir a la industrialización del sector, impulsando
carácter periódico.
cualquier otra cantidad adicional que debiere pagar, así como también las
cuotas de administración y mantenimiento.
c- Usar y gozar del establecimiento y demás bienes muebles objeto del
contrato.
d- Enajenar, transmitir, ceder o gravar por acto entre vivos o por sucesión por
El artículo 2, ordinal 14, del decreto 1076 de 1.997 del define el sistema de
puntos:
El artículo 24 del decreto 1076 de 1.997 se ocupa del tema del reglamento
interno del establecimiento de Tiempo Compartido, copia del cual deberá ser
el reglamento interno.”
El artículo 3 del decreto 1076 de 1.997 define así las diferentes modalidades:
El ordinal 11 del artículo 2 del decreto 1076 define la multipropiedad como una
determinado”.
singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado
sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie
de cuasi contrato”.
El artículo 2 del decreto 1076 de 1.997, ordinal 9, define usuario como " la
persona o personas naturales o jurídicas que son beneficiarias del programa de
Tiempo Compartido turístico".
En el ordinal 10, el mismo artículo define titular como " la persona o personas
naturales o jurídicas sobre las cuales recae la titularidad del derecho sobre el
período vacacional de Tiempo Compartido".
acceder al complejo turístico, el usuario será una persona distinta al titular del
derecho.
4. 2. 4 Compatibilidad con la propiedad horizontal
Además de los derechos y obligaciones que la ley señala para las empresas
promotoras y comercializadoras de proyectos de tiempo compartido,
29 Decreto 504 de 1997, artículo 17. Prestadores de servicios turísticos obligados a inscribirse
en el Registro Nacional de Turismo, literal g: Empresas promotoras y comercializadoras de
proyectos de tiempo compartido y multipropiedad
mecanismos de identificación y regulación de los prestadores de servicios
turísticos. El promotor o comercializador, con base en el decreto 1076 de
1.997, deberá inscribirse en el Registro Nacional de Turismo antes de iniciar la
d- Arrendadores de vehículos.
de la misma.
3- La ley ordena que las llamadas se hagan entre las 8:00 am y las 9:00 pm .
37
este derecho al retracto ha creado una herramienta para defender los intereses
de la parte forzosamente adherente en un negocio donde existen tales
restricciones para decidir libremente. No se delimitan en la ley los motivos para
Las raíces remotas de este derecho podrían ubicarse en los pactos de arras de
retracto del contrato de compraventa, si bien dichas arras tienen una función
diferente, toda vez que se acuerdan al prometerse la celebración del contrato,
vale decir, con anterioridad al perfeccionamiento de éste; se pierden dichas
por expresa remisión que el artículo 27 del decreto 1076 de 1997 hace a las
normas pertinentes; además, por coincidencia en la materia regulada y los
intereses jurídicos tutelados
En la realidad, puede pasar que surjan casos no previstos por las leyes
semejantes.
que la solución dada a los casos no previstos seria la misma que el mismo
39 GARCIA MAYNEZ Eduardo. Introducción al Estudio del Derecho, trigésimo octava edición.
México, editorial Porrua S.A., 1986. P. 335 y 369.
El razonamiento jurídico por analogía, supone un juicio previo de valor sobre
dos situaciones de hecho a saber, una prevista y una imprevista para concluir
si las dos tienen las mismas razones para resolverlas del mismo modo.
Igualmente la ley 153 de 1887 en su articulo 8 nos dice “cuando no haya ley
o comercializador.
porcentajes:
1. Cuando se hubiere recibido como cuota inicial una suma superior al 30% del
valor total del programa de Tiempo Compartido objeto de la negociación, no
podrán retener más del 20% del importe recibido.
2. Cuando la cuota inicial sea una suma superior al 15% e inferior al 30% del
valor total del programa, no se podrá retener más del 15% del importe recibido.
40 Ibid., P. 70
3. Cuando el promotor o comercializador hubieren recibido como cuota inicial
una suma entre el 1% y el 15% del valor total del negocio, no podrán retener
más del 10% del importe recibido.41
Una vez estudiados los diferentes sistemas dentro de los que se desarrolla el
Tiempo Compartido, tanto los que transfieren un derecho de carácter real como
los que transfieren un derecho de carácter personal, debemos concluir que uno
y otro existen y son aplicados tanto en Colombia como en el extranjero. La
Es imposible pretender restarle validez jurídica a uno u otro sistema por cuanto
en ambos casos existen las normas específicas o generales necesarias para
Los artículos 742 a 749 del Código Civil Colombiano, tratan el tema que se
refiere tanto a la existencia como a la ausencia de error en la manifestación de
la voluntad del tradente, así como de las solemnidades que deben cumplirse
cedente al cesionario”.
venta que son utilizadas por los comercializadores, pocas veces se atienden
las, de por sí ya escasas, explicaciones dadas por los asesores comerciales, lo
cual genera con posterioridad y casi siempre después de vencido el plazo que
permite un gran desarrollo turístico, con los consiguientes beneficios que ésta
actividad reporta, tales como la construcción de los hoteles y complejos
vacacionales, la creación de empleos, el recaudo de divisas, si se logra la
y golf, veleros, motos náuticas, lanchas, etc., que con los gravámenes de
importación actuales se hace muy difícil su adquisición por las cadenas
hoteleras.
BIBLIOGRAFÍA