NOCIONES DE DERECHO REGISTRAL Y DE REGISTROS

PUBLICOS.

FACILITADOR:
MSC. WILMER HUMBERTO MARIN SANCHEZ.
 DEFINICIÓN DE DERECHO REGISTRAL
● Es el conjunto de principios y normas que tienen por objeto reglar
los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos,
actos, documentos o derechos; así como también la forma como han
de practicarse tales registraciones y los efectos o consecuencias
jurídicas derivadas de aquellos.

● FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL.
● Estudia la obligación del Estado de dar certeza, seguridad y
protección jurídica a los habitantes del país (Art. 1 Inc. 1° Cn), así
como también busca que no se prive del derecho de propiedad que
posee cada persona, sin antes haberse seguido un juicio previo y
público (Art, 11, 103 Inc. 2° Cn, 568 y ss CC,)
FUNDAMENTO FILOSOFICO.
Es una ordenación lógica y coherente de elementos
jurídicos y catastrales que coadyuvan a lograr la
seguridad jurídica de una determinada parcela o fundo,
lo cual es representativo del aspecto económico de la
sociedad (permite el tráfico inmobiliario y transparenta
el mercado).

FUNCION DEL REGISTRO.

Dar a conocer la titularidad y condiciones que tiene todo
sujeto de derecho sobre un derecho real o personal, y
aun sobre situaciones de su personalidad, originándose
así una presunción iuris tantum.
 IMPORTANCIA:
Permite la publicidad de los actos jurídicos, así como
también sirve para acreditar la constitución, autenticidad y
prueba de aquellos derechos sujetos a inscripción.

TIPOS DE REGISTROS.
Según su objeto, pueden ser:
a) De hechos;
b) De actos y contratos;
c) De documentos;
d) de títulos;
e) De derechos.
● DE HECHOS. Su objeto es anotar simplemente el
acontecimiento o suceso con relevancia jurídica para
posteriormente darlo a conocer, a fin de que sirva como
medio para comprobarlo. (El nacimiento-la muerte)

● DE ACTOS Y CONTRATOS. Se caracteriza porque el

acto o contrato no tiene validez sino ha sido otorgado
por funcionario competente, para posteriormente
inscribirlo y que produzca efectos erga ommes.
(compraventa-hipotecas)
● DE DOCUMENTOS. Lo que se registra es lo que contiene un
documento –sea público o privado-por lo que en vez de
registrar el hecho , lo que se inscribe es la cosa que lo
contiene, en otras palabras se “Registra el documento como
un hecho” (El mandato-Art. 134 LOSC en cuanto al estado
familiar adquirido en el exterior).

● DE TITULOS. Se caracteriza porque es posible si es

expresada la voluntad del que proporciona la información o
titulante directamente ante el registrador.
Los títulos objeto de inscripción son: a) Traslaticios.
Permiten la entrega del dominio mediante la tradición, sin
necesidad de registro posterior.
● Constitutivos, los que se caracterizan por la creación de
un derecho real nuevo, pero que requiere de un derecho
anteriormente inscrito. (Usufructo: constituyente y nudo
propietario)
● Modificativos, permite que el propietario del derecho
real puede alterarlo, esto es ampliándolo o
restringiéndolo. (derecho de acrecer en una asignación
testamentaria 1123 CC)
● Declarativos. La duda que recae sobre un derecho debe
ser justificada probando su existencia, sea en sede
notarial o judicial. (15LENJV)
● De Reconocimiento. Permite que se de a conocer un
derecho ya existente, afirmándose el que existía con
anterioridad. (16,16-A LENJV)
● De extinción o cancelación. Permite la finalización o
terminación de un derecho existente. (743 CC)

● DE DERECHOS. Lo que se inscribe es el denominado

“acto abstracto de enajenación”, separando la causa del
negocio, siendo la transmisión lo registrable. 669 y 958
CC, aplica cuando el derecho de opción en materia
sucesoria se traslada a los herederos cuando el llamado a
aceptar fallece sin haber aceptado.
● SEGÚN SU NATURALEZA.
a) PERSONALES Y REALES. El primero reconoce al
sujeto (individual y colectivo) como objeto de
inscripción, siendo el centro del mismo el sujeto titular;
el segundo en cambio, recaen sobre muebles o
inmuebles.

● b) DE TRANSCRIPCIÓN Y DE INSCRIPCION. El
primero, la inscripción se efectúa mediante la
incorporación literal o íntegra del documento, o
mediante el empleo de fotocopias. El segundo, permite
que el asiento se efectúe realizando un extracto de la
información que según la ley debe ser publicada.
● c) DECLARATIVOS Y CONSTITUTIVOS. En el primero,
el derecho existe antes de que el documento ingrese al
registro, y al inscribirse, es oponible a terceros. El
segundo, surge con la inscripción misma, es decir que el
derecho nace con el acto de registración.
 PRINCIPIOS REGISTRALES
● Son las reglas por medio de las cuales se da a conocer la
directriz que tiene el ordenamiento jurídico en materia
registral en un país determinado.
● Entre estos sobresalen:
● a) P. de Rogación,
● b) P. de Prioridad;
● c) P. de Especialidad;
● d) P. de Tracto sucesivo;
● e) P. de Legalidad;
● f) P. de publicidad;
● g) P. de legitimación.
● P. DE ROGACION.
Requiere de solicitud verbal o escrita por quien proporciona
la información que se pretende sea inscrita.

P. DE PRIORIDAD.
Todo documento registrable debe contar con un
antecedente inscrito con anterioridad a cualquier otro
presentado con posterioridad. (Pior tempore, pior iure).

P. DE ESPECIALIDAD.
Permite que la información que se desee sea incorporada en
un registro, deba cumplir con la característica de ser precisa,
exacta y definida.
● P. DE TRACTO SUCESIVO.
Exige que los titulares de un derecho inscrito, deben de
encontrarse íntimamente relacionado con un asiento de
inscripción anterior, existiendo entre estos una
vinculación.
Derivaciones: Tracto sucesivo formal y Tracto sucesivo
abreviado o comprimido.
P. DE LEGALIDAD.
Se inscriben solo aquellos instrumentos que cumplan
con los requisitos que establece la ley respectiva.
DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS
● REQUISITOS A OBSERVAR POR EL NOTARIO (62 RLRRPRH y 688 CC)
1) Otorgado en escritura pública;
2) Escrito en castellano;
3) Haber efectuado las salvaturas como corresponde;
4) Indicar el Número de Registro de Contribuyente (NIT);
5) Indicación de la situación del inmueble (rústico o urbano), incluyendo el
Depto. en que se ubica;
6) Citar el antecedente registral (Matrícula, Sub-Matrícula, Inscripción y Libro);
7) Describir el inmueble objeto del acto o contrato; en caso de desmembraciones,
relacionar el inmueble general y describir totalmente los inmuebles
segregados y el resto. R/ Art. 34 y 38 Ley de catastro
8) Expresar medidas en el sistema métrico decimal (M2 y su equivalente en V2)
9) Citar proporción objeto de traspaso, si se tratase de un derecho proindiviso;
OTROS REQUISITOS.
1) Pago de impuestos de transferencia de bienes inmuebles (3% del
valor de la transacción, si sobrepasa los $28,571.43) Art. 3 LITBI;
2) Tasa de derechos de registro de conformidad con el arancel vigente.
Art. 48 LRTODAPRH;

DE LAS OBSERVACIONES Y FORMAS DE SUBSANACIÓN.

1) Plazo para corregir las observaciones registrales: 30 días. Art. 7
LPU;
2) Formas de subsanación: a) Mediante un nuevo instrumento; b)
sustituyendo los folios, y c) rectificando o aclarando el
instrumento presentado. Artos. 8 y 9 LPU;
3) Instrumentos con largo tiempo sin retirar. Art. 22 LPU
REGIMEN DE CONDOMINIO.

● Art. 73.- En el Registro de que trata este capítulo se inscribirán las

escrituras de sometimiento de inmuebles al régimen de propiedad
por pisos y apartamientos o de cancelación en su caso, además de
los actos y contratos señalados en el Artículo 61 de este Reglamento,
siempre que tales actos o contratos se refieran a inmuebles
sometidos a este régimen. R/ Ley del régimen de pisos y
apartamientos; 34 y 38 de la Ley de Catastro
DE LOS INMUEBLES EN PROCESO DE LOTIFICACIÓN

● Art. 17.- RL. RRPRH Para facilitar la implantación del sistema del
folio real, los propietarios de inmuebles rústicos o urbanos que estén
en proceso de lotificación y que ya hubiesen efectuado
desmembraciones al entrar en vigencia la presente Ley, deberán
manifestar en escritura pública y bajo juramento, la extensión
superficial a que hayan quedado reducidos dichos inmuebles. Estas
escrituras se presentarán al Registro, acompañadas de un plano
autorizado por los organismos que de conformidad con las
regulaciones legales, deben aprobar las lotificaciones.
● La inscripción en el Registro de la escritura a que se refiere el
inciso anterior, será requisito indispensable para efectuar la
inscripción de las transacciones posteriores que el propietario realice
con el inmueble que se está lotificando; la extensión superficial así
declarada servirá de base para el control de la cabida en la
inscripción de las transacciones antes mencionadas.
EVASION INTENCIONAL.

● Artículo 254.- El contribuyente que intentare producir, o el tercero que

facilitare la evasión total o parcial del impuesto, ya sea por omisión,
aserción, simulación, ocultación, maniobra, o por cualquier medio o hecho,
será sancionado con una multa del cincuenta por ciento del impuesto
evadido o tratado de evadir, sin que en ningún caso dicha multa pueda ser
menor de nueve salarios mínimos mensuales.
● Advertencia sobre constancias de solvencias y autorizaciones.
● Artículo 220.- En los actos y contratos que impliquen, a cualquier título,
la transferencia de dominio o la constitución de derechos reales sobre
inmuebles y en las escrituras públicas de constitución, modificación,
transformación, fusión, disolución y liquidación de sociedades de cualquier
clase, el funcionario ante quien se otorguen deberá advertir a los otorgantes
y relacionarlo en el documento o instrumento, que para la inscripción de
tales actos se requiere estar solvente o autorizado, según corresponda, por
la Administración Tributaria del Código Tributario
FACULTAD DEL DUEÑO DE UN INMUEBLE DE DESMEMBRAR
PORCIONES PARA CONSTITUIR FINCAS SEPARADAS
● Art. 72.-RLRPRH. El titular del derecho de propiedad sobre un inmueble
podrá desmembrar porciones de él, con el objeto de constituir fincas
separadas, en cuyo caso se elaborarán sendos folios reales, debiendo
dejarse constancia de las segregaciones en el antecedente, bien al margen
de la inscripción de la finca madre, si ésta se encontrase en libros o bien
en la hoja de resumen del folio real respectivo, si ya se encontrase en ese
sistema. Las desmembraciones deberán otorgarse mediante escritura
pública. R/ Art. 9, 10 y 11 de la Ley de Creación del Registro Social de
Inmuebles,
● Art. 38.- El fraccionamiento o parcelación de un inmueble situado
en una zona catastral o catastrada, deberá ser previamente
autorizado por el Centro Nacional de Registros, para lo cual el
interesado deberá acompañar a su solicitud un plano previamente
autorizado por autoridad competente. 
 LEGISLACION APLICABLE POR EL NOTARIO EN
MATERIA REGISTROS INMOBILIARIOS
● Ley General de Cementerios Artos. 3, 6, 21.
● Centro Nacional de Registros (CNR) Artos. 1,2,3,4 y 7.
● Código Civil Artos. 673,674,675,676,680,681,682-685,686, 688-698.
● Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del
RPRH Artos. 1,2,48-50-C.
● Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la
Propiedad Artos. 1,4,12,13,14,26,30,40-47,61 y 62.
● Ley de Procedimientos Uniformes Artos. 1,3,7,8,9.
● Ley de Catastro Artos. 1,5,8,9,11,22,24,25,26,27,35.
● Ley de Impuestos sobre Transferencia de Bienes Raíces Art. 3.
 REGISTRO DE ASOCIACIONES Y FUNDACIONES SIN
FINES DE LUCRO
● Las asociaciones y fundaciones se constituyen mediante escritura
pública (Artos. 12 y 19) aunque esta última también puede serlo por
testamento.
● La personalidad jurídica es otorgada por el Ministerio de
Gobernación (Registro de Asoc. y Fund. sin fines de Lucro Artos. 26
y 56) y al inscribirse el testimonio de la escritura pública se tiene por
acreditada la existencia de aquellas (Artos. 27 y 64)
● Documentos a presentar: 2 testimonios de la escritura de
constitución con estatutos incluídos, 3 copias de los estatutos con
separación de artículos, constancia de la nómina de integrantes,
incluyendo nacionalidad y documento de identidad, certificación
del acta de elección de JD, Consejo o Comité, y los libros de
Asamblea Gral., de la Junta Directiva, registro de miembros y libros
contables.
● Obligación notarial Art. 91. Se debe advertir a los otorgantes la
obligación en que están de registrarla, los efectos del registro y las
sanciones por la falta del mismo.
● Disposiciones legales aplicables al notario en virtud de esta Ley.
Artos. 56,57,58,59,64,65,66,69 y 91.
 REGISTRO DEL ESTADO FAMILIAR
● Intervención del notario en cuestiones familiares al interior de los
Registros del Estado Familiar de la Municipalidades:
a) Inscripciones tardías sobre el estado familiar. Artos. 197,198 y 199
CF; 16 LTREFRPM y 12 LENJVOD;
b) Rectificación y Subsanación de asientos. Artos. 193 CF, 17
LTREFRPM y 11 LENJVOD;
c) Matrimonios. Artos. 28 y 29 CF, 21 LNPN, 34 y 35 LTREFRPM;
d) Capitulaciones matrimoniales. Artos. 84 CF, 45, 46 y 65
LTREFRPM;
e) Adecuación del nombre y apellidos Art. 39 LNPN;
f) Identidad personal. Artos. 32 Ord. 5° Inc. 2°LN, 31 y 32 LENJVOD.
. Disposiciones legales aplicables al notario: Artos.
1,5,6,8,11,13,19,24,34,44,46,65 LTREFRPM.
 REGISTROS DE VEHÍCULOS AUTOMOTORES Y DE
ARMAS Y EXPLOSIVOS
● En cuanto a los VEHICULOS, las transferencias y modificaciones sobre
aquellos pueden otorgarse en escritura pública o en instrumento privado
autenticado (Art. 17 lit. a) LTTTSV.
● El instrumento que se extienda debe ser presentado dentro de los 15 días
hábiles a su otorgamiento, surtiendo efectos registrales a partir de su
presentación (Art. 17 Inc. 2° LTTTSV)
● En cuanto a las ARMAS DE FUEGO, los traspasos de dominio sobre
aquellas, deben otorgarse en escritura pública (Art. 22 LCRAMEAR y 49
In fine LN).
● Requisitos a observar:
a) Debe constar en escritura pública;
b) Relacionar el número de Matrícula del arma de fuego del vendedor, o
en su defecto, el título que acredite el derecho de dominio;
c) Relacionar el número de licencia para portar arma de fuego del
comprador;
d) El notario debe hacer constar la advertencia al comprador de ser
inscrito el testimonio dentro de los 15 días siguientes al
otorgamiento en la Oficina de Control y Registro de Armas del
MDN, y al vendedor de informar a dicha oficina sobre dicho
traspaso dentro de los 10 días siguientes al mismo;
e) Debe extender copia simple del testimonio al vendedor
 DE OTROS REGISTROS PÚBLICOS:
REGISTRO AERONAUTICO SALVADOREÑO
(RAS)
● La compraventa, arrendamiento (con tripulación o sin ella),
hipotecas, prendas sobre aeronaves se otorgarán en instrumento
público (Artos. 141,143,148,152 LOAC).
● En el caso de la compraventa debe indicarse especialmente las
marcas de nacionalidad y matrícula, las características y números de
serie de sus partes.
● En el caso del arrendamiento, debe establecerse si se concede el uso
o goce previo pago con tripulación o sin ella, y si es lo primero, debe
determinarse si la conducción técnica de la aeronave y la dirección
de la tripulación es responsabilidad del arrendatario; puede ser
celebrado bajo condición de reserva de dominio, en cuyo caso debe
indicarse el plazo, precio y condiciones para ello.
● En el caso de la hipoteca, pueden ser objeto de gravamen tanto las
aeronaves como las empresas de transporte aéreo.
● En el caso de la prenda, pueden ser objeto de ella las turbinas, los
motores, piezas de repuesto, aparatos de comunicaciones,
instrumentos de navegación aérea y demás equipo aeronáutico,
pudiendo constituirse con desplazamiento o sin ello.
● En ambos casos (hipoteca y prenda) debe indicarse la descripción de
la aeronave y de los equipos pignorados, la marca de nacionalidad y
matrícula, nombre del fabricante, número de serie de sus partes o
cualquier otro dato de identificación.