Tutoria Direitos Reais TB 2018/2019

Registo Predial e aquisição tabular

O sistema estatal está organizado em conservatórias do registo predial, à frente dos quais se encontram os
conservadores. A finalidade deste sistema é publicitar as situações jurídico-reais dos prédios para que qualquer
interessado possa aferir da existência e titularidade de direitos reais sobre aqueles garantindo a segurança no
comércio jurídico (art. 1º CRPr).
Ao contrário do que pode parecer, o registo predial tem inscritas diretamente as situações jurídicas dos prédios,
antes tem por objeto factos jurídicos (
Princípios de registo predial

 Princípio da tipicidade: os factos aquisitivos elencados no art. 2º CRPr são taxativos.

 Princípio da obrigatoriedade: (desde 2008 que) os factos que constam do art. 2º e 3º CRPr são
obrigatoriamente sujeitos a registo (salvo exceções previstas) no prazo de inscrição de 2 meses (art. 8º-
A CRPr).

Não é uma verdadeira obrigação, pois o seu incumprimento não tem consequencias negativas,
apenas taxas mais elevadas no momento da inscrição como estatui o art. 8º-C/1 CRPr.

! Esta obrigatoriedade do registo não contraria a eficácia real do facto sujeito a registo que
decorre da mera celebração do contrato (princípio da consensualidade, princípio da unidade e da
causalidade) !

 Princípio da legalidade: o CRPr adotou um sistema de legalidade substantiva erguendo o conservador

como uma instância de controlo dos requisitos da validade negocial, i.e., antes de registar o conservador
tem de se assegurar da legalidade do ato a registar com os elementos de que dispõe (art. 68º CRPr).
Se o conservador concluir pela anomalia/violação da legalidade do ato deve recusar o seu
registo (art. 69º CRPr).

 Princípio da instância: a iniciativa da prática dos atos registais pertence aos interessados – cuja
legitimidade resulta do art. 36º CRPr - no registo exclusivamente, o conservador não lança registos
oficiosamente (art.41º CRPr).

(É pelo facto da iniciativa registal estar na disposição dos interessados, e não obstante o principio da
obrigatoriedade, que frequentemente o registo predial falha e existem situações de desconformidade.)

 Princípio do trato sucessivo: o registo predial como tal deve patentear toda a sequência dos factos
jurídicos que respeitam a cada prédio descrito, procurando que a sua história jurídica seja retratada
fielmente e sem interrupções – art. 34º CRPr.

Este princípio tem como destinatário o conservador do registo predial: cabe ao conservador verificar no ato do
registo se o facto que regista provem de titular inscrito, i.e., se respeita a lógica do último facto inscrito. A
verificar que assim não é, deve o conservador recusar o registo, sob pena de o registo com violação do trato
sucessivo ser nulo nos termos do art. 16º/e) CRPr.
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Exemplo: A vende a B  vende a C

(titular registado) (não há registo da CV de A a B)
 Se o conservador regista a venda de B a C este registo é nulo porque viola o trato sucessivo, só devendo
ser registado o facto jurídico que respeite o ultimo titular inscrito: no caso, só seria válido o registo de
um facto jurídico entre o novo titular e o último titular registado, que é A.

 Princípio da prioridade/prevalência: se se realizam dois ou mais registos de direitos reais que,

segundo a ordem jurídica, se constituem com o registo ou outros direitos referentes a um prédio cuja
oponibilidade possa depender de registo, prevalece aquele que é inscrito em primeiro.

Âmbito de aplicação circunscrito a:

- hipoteca (único direito real cuja constituição depende de registo – art. 4º/2 CRPr)
- direitos pessoais de gozo como o arrendamento, penhora e arresto (art. 2º CRPr – sujeitos a registo,
do qual depende a sua oponibilidade)

Efeitos substantivos do registo

O registo encerra uma presunção de titularidade (da ordem substantiva) a favor do sujeito que beneficia
do registo ultimo do facto jurídico que incide sobre o prédio em causa – art.7ºCRPr.

Esta presunção, nada mais determina além de uma titularidade presumida, que é ilidível, mediante
impugnação dos factos registados nos termos do art. 8º CRPr.
E isto porque a função primordial do registo é a publicidade das situações jurídicas dos prédios e a
consolidação da titularidade na ordem substantiva no plano registal, mas não a atribuição de direitos na
ordem substantiva.

Isto significa que, em casos de desconformidade entre a ordem registal e a ordem substantiva, prevalece
a substantiva e a presunção registal é afastada e existe fundamento para cancelamento do registo nos
termos do art. 13º CRPr, salvo exceções (situações de aquisição tabular).

Tipos de efeitos substantivos do registo predial:

1. Efeito presuntivo do registo predial: o registo predial tem efeito presuntivo nos termos do art. 7º
CRPr na medida em que determina que se deve presumir que o sujeito com inscrição a seu favor é
titular da situação jurídica registada.
A presunção do art. 7º CRPr tem duas vertentes:
- presume-se que o direito real existe
- presume-se que o direito real existe nos termos exatos em que é inscrito
(só a inscrição é abrangida pela presunção, a descrição não)

Esta presunção vale ainda que o registo seja nulo, mas não se este é inexistente nos termos do art.
15º CRPr.

2. Efeito consolidativo do registo predial: é o efeito regra do registo predial, por força do principio
da consensualidade (art. 408º/1 CC) e da causalidade: é principio de direitos reais que a
transmissão/constituição do direito real (efeito real) ocorre por mera eficácia da celebração do
contrato independentemente do seu registo.
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Ora, se assim é, para que serve o registo? Serve para consolidar essa titularidade adquirida no
plano substantivo e a publicitar, protegendo-a de fenómenos de aquisição tabular por
terceiro.

3. Efeito constitutivo do registo predial: não é o efeito regra do registo predial!

Como vimos, em regra, a transmissão/constituição do direito real dá-se com a mera celebração do
contrato (princípio da consensualidade e causalidade), não sendo necessário o registo.
Contudo existem uma exceção a este princípio da consensualidade e ao efeito meramente
consolidativo do registo predial: o caso da hipoteca (único caso em que o registo predial tem
efeito constitutivo), dado que o registo é um facto integrante do processo constitutivo deste direito
real, do qual depende a sua existência (art. 687º CC e4º/2 CRPr).

4. Efeito enunciativo do registo predial

Existem atos suscetíveis de registo mas a favor dos quais o registo não desempenha a função
publicitária de que se fala até aqui. São atos que, dispensam o registo como forma de proteger o seu
direito substantivo – é o caso da usucapião que prevalece sempre – ou que a dispensam porque a
sua publicidade já se encontra acautelada de outra forma – posse. É o caso dos atos consagrados no
art. 5º/2 CRPr e da posse.

Para estes atos o registo predial tem um efeito meramente enunciativo (limita-se a
enunciar os factos jurídicos), podendo os mesmos não constar de registo sem que o titular fique por
isso sujeito a perdê-los.
5. Efeito atributivo do registo predial: em certas situações excecionais (somente: art. 5º/1 e 3,
17º/2 e 122º CRPr e 291º/2 CC), que se desviam da regra do efeito consolidativo do registo
predial, sempre que se encontrem verificados determinados pressupostos legais pode o registo
predial implicar alterações na ordem substantiva nomeadamente, alterando a titularidade do
direito real em causa.

Estas são as situações de aquisição tabular de que vamos falar seguidamente.

O registo predial surge, por força do princípio da publicidade dos direitos reais, como sistema
organizado em conservatórias que promove a publicidade para os direitos reais que incidem sobre
bens imóveis. É por isso o Estado que fomenta a confiança dos particulares no registo, tendo
exatamente em vista a segurança no comércio jurídico (art. 1ºCRPr).

Contudo, por força do princípio da instância e do surgimento tardio de um princípio da

obrigatoriedade do registo (art. 8 CRPr), ainda hoje se verificam situações de desconformidade
entre a ordem jurídica substantiva e a ordem registal. Quando isto acontece, e por aplicação dos
princípios da consensualidade e causalidade, prevalece a realidade da ordem jurídica substantiva
por regra.

Mas estas situações colocam um problema: ao querer garantir a segurança no comércio e

promovendo um sistema de publicidade organizada para o efeito de direitos reais sobre imoveis, o
Estado fundamenta a confiança dos terceiros que consultam o registo e confiam na sua aparência
e nos factos jurídicos inscritos no mesmo.
Ora quando este terceiro, por força do registo efetivo existente, pratica um ato de aquisição de
direito real com o suposto titular inscrito que não é verdadeiro titular na ordem substantiva, vê a
sua confiança desvirtuada.
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É nestas circunstâncias que, perante certas situações com caraterísticas específicas, o Estado se vê
obrigado a reconhecer o efeito atributivo do registo predial por força da fé pública registal,
invertendo a ordem de prevalência da ordem substantiva sobre a registal erguendo o ato de registo
a verdadeiro facto aquisitivo de direitos reais. Estes são casos de aquisição tabular que são
excecionais dada a sua gravidade pois implicam a preterição do titular na ordem substantiva e o
seu direito à propriedade privada (art. 62º CRP).

A. Dupla disposição

Embora o art. 5º/1 CRPr fale em “oponibilidade” não é isso que esta em causa. Os direitos reais são sempre
oponíveis erga omnes (princípio da absolutidade), não dependendo de registo para esse efeito.

Entende-se que quando o art. 5º CRPr fala em oponibilidade, esta deve ser entendida como a proteção do
terceiro que, confiando na aparência da situação registal desconforme à realidade substantiva, celebra um
negócio jurídico inválido com um titular inscrito mas não legitimo, registando esta sua aquisição.
O negócio jurídico celebrado em segundo lugar é inválido: falta legitimidade ao disponente que ainda que
ainda que inscrito no registo não tem a titularidade do direito real não tendo legitimidade para dele dispor.
Porque é que o terceiro adquirente confia no registo e tem direito à proteção da fé pública registal? Porque o
registo goza de presunção de titularidade (nos termos do art.7º CRPr) justificando que este terceiro confie na
validade do negócio que celebra, e no Estado que assegura esta publicidade.

Pressupostos de preenchimento desta situação de aquisição tabular do art. 5º CRPr:

1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: para que
exista uma realidade a acautelar é necessário primeiro, que exista o problema, e este só existe
quando o titular inscrito no registo não é titular do direito real na ordem substantiva, mas tem
legitimação registal (art. 9º CRPr) decorrente da presunção de titularidade a seu favor (art. 7º
CRPr), dado que o novo adquirente não alterou o registo, o que lhe permite dispor uma
segunda vez: enquanto o registo está incompleto o interessado pode registar novo ato de
disposição.
2. Ato de disposição praticado com base na situação registal desconforme: é isso que origina
a situação que carece de tutela.
3. Boa fé do terceiro adquirente
Quem é “terceiro” para efeitos de aplicação do art 5º/1 e 4 CRPr? Discussão doutrinária:
Prof. Manuel de Andrade: só fica protegido o terceiro que adquire do mesmo autor direito real
incompatível (conceção restrita)  adotada pelo legislador no art. 5º/4 CRPr
Prof. Guilherme Moreira: todos os que tenham adquirido e conservado direitos sobre imoveis
que seriam lesados se o ato registado produzisse efeitos a seu respeito.
Solução adotada:
“adquiriu do mesmo autor” (art. 5º/4 CRPr): implica a adoção da conceção restrita de Manuel
de Andrade sobre terceiro adquirente, logo só funciona a aquisição tabular se a aquisição ultima
registada resulta de ato de disposição praticado pela mesma pessoa que dispõe a primeira vez.
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Releva porque significa que, quando o direito real em causa não decorre de ato de disposição de
autor comum incompatível, não é fundamento para efeitos de aquisição tabular: é o caso da
hipoteca legal, arresto, penhora, arrolamento, …cujo direito não resulta de ato de disposição do
titular inscrito na ordem jurídica. E pode implicar uma interpretação restritiva do art. 824º/2 CC,
nomeadamente a desconsideração da sua ultima parte por força da prevalência desta tese, que
impede nestes casos que as onerações acompanhem os direitos reais.
Exemplo:
A B
C com penhora sobre o imóvel que A dispôs a favor de B pretende fazê-la valer contra B.
Não pode porque não adquiriu de autor comum incompatível. O mesmo se diga da venda judicial.

“direito real incompatível” – a incompatibilidade pode ser:

 Absoluta: direitos reais maiores incompatíveis

 Relativa: direitos reais menores incompatíveis ou direito real maior incompatível com um menor

Consequências distintas: na incompatibilidade absoluta a aquisição tabular implica a extinção do

primeiro direito real a favor do adquirido por aquisição tabular, mas se relativa, existe só uma
compressão, uma oneração de um direito real pelo outro a quem se reconhece beneficio de aquisição
tabular.

“boa fé” : só o adquirente de boa fé pode beneficiar da aquisição tabular – que boa fé se exige?
- boa fé subjetiva ética (art. 291º/3 CC): se o terceiro adquirente conhece ou devia conhecer o direito
do verdadeiro titular na ordem jurídica substantiva o registo predial não defraudou a sua confiança
na situação substantiva e este não merece qualquer proteção da ordem jurídica. Não procede a fé
pública registal.
4. Caráter oneroso do negócio jurídico: requisito que resulta da conjugação de todos os preceitos atinentes à
aquisição tabular comuns, e por isso exige-se aqui também embora o art. 5º CRPr omita este requisito.
5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo do facto aquisitivo pelo titular legítimo na ordem
substantiva: só enquanto o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue registar o ato de aquisição
porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real com legitimação e presunção de
titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo (art. 34º CRPr).
Exemplo:
A  B (que não regista)
A  (vende a) C (que regista)
Há desconformidade entre o registo predial e a ordem substantiva: A continua a estar inscrito no registo predial
mas B é que tem a propriedade (princípio da consensualidade).
A volta a dispor a C, que estava de boa fé, o negócio com A foi oneroso, A ainda tinha registo a seu favor porque
B não havia registado e por isso não beneficiava do efeito consolidativo do registo predial. C registou antes de
B registar a aquisição. Logo C beneficia de aquisição tabular (efeito atributivo do registo predial).
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B. Subaquisição com nulidade registal- art. 17º/2 CRPr

Caso em que o terceiro vê a sua posição protegida face à declaração de nulidade do registo contando que
adquiriu os direitos reais a título oneroso de boa fé e que o registo dos correspondente factos aquisitivos é
anterior ao registo da ação de nulidade.
Pressupostos de preenchimento desta situação de aquisição tabular do art. 17º/2 CRPr:
1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: tem de existir um
registo nulo que conduza à desconformidade entre a ordem substantiva e a registal nos termos do art.
16º CRPr.
2. Ato de disposição praticado com base na no registo nulo: é isso que origina a situação que carece
de tutela.
O prof. José Alberto Vieira chama a atenção que só existirá proteção de terceiro de boa fé adquirente
nos termos do art. 17º/2 CRPr na medida em que esta subaquisição tenha sido baseada na existência
de um registo nulo nos termos do art. 16º CRPr, i.e., que o subadquirente se tenha baseado num
registo pré-existente nulo a favor do disponente que tenha legitimado a sua confiança.
Se por exemplo, só o registo do terceiro adquirente em si é nulo não tendo o disponente a seu favor
qualquer registo nulo, não se fundamenta a proteção de terceiro com base no art. 17º/2 CRPr pois pese
embora o seu registo seja nulo, a subaquisição que realiza não é com base em registo nulo.
3. Boa fé do terceiro adquirente: o terceiro subadquirente deve desconhecer sem culpa o vício do
registo (fundamento da proteção decorrente da fé publica registal).
4. Caráter oneroso da aquisição de terceiro
5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo da ação de declaração de nulidade pelo titular
legítimo na ordem substantiva: só quando o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue
registar o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real
com legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo
(art. 34º CRPr).
Exemplo:
A é titular da propriedade do prédio (X) omisso do registo
B forja CV de A para si do prédio X e regista (registo nulo – art. 16º/a) CRPr)
B (vende a) C (que regista e está de boa fé)

Há desconformidade entre o registo predial e a ordem substantiva: B é que está inscrito no registo predial ainda
que A é que tenha a propriedade dado que a mantem omissa do registo não beneficiando do efeito consolidativo
do registo.
B dispõe de X a C, que estava de boa fé, o negócio foi oneroso (Compra e venda), B tinha registo a seu favor
porque A não havia registado. C registou antes de A registar a ação de declaração de nulidade do registo. Logo
C beneficia de aquisição tabular (efeito atributivo do registo predial) nos termos do art. 17º/2 CRPr.

 Qual o facto aquisitivo subjacente à aquisição tabular no caso de subaquisição com nulidade registal?
Prof. Menezes Leitão: continua a ser o negócio jurídico.
Prof. José Alberto Vieira: não pode continuar a ser o negocio jurídico porque esse é, no caso, um
exemplo, inválido, logo o facto aquisitivo é o próprio registo que nestes casos tem efeito atributivo.
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C. Art. 122º CRPr

Em tudo semelhante ao art. 17º/2 CRPr, apenas não se baseia em registo nulo, mas sim em registo inexato nos
termos do art. 18º CRPr.
Pressupostos de preenchimento desta situação de aquisição tabular do art. 122º CRPr:
Caso em que o terceiro vê a sua posição protegida face à declaração de retificação do registo contando que
adquiriu os direitos reais a título oneroso de boa fé e que o registo dos correspondente factos aquisitivos é
anterior ao registo da ação para retificação nos termos do art. 18º/2 CRPr.
1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: tem de existir
um registo inexato que conduza à desconformidade entre a ordem substantiva e a registal nos
termos do art.18º CRPr.
2. Ato de disposição praticado com base na no registo inexato.
3. Boa fé do terceiro adquirente: o terceiro subadquirente deve desconhecer sem culpa o vício do
registo (fundamento da proteção decorrente da fé publica registal).
4. Caráter oneroso da aquisição de terceiro.
5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo da ação de retificação pelo titular legítimo
na ordem substantiva: só quando o registo ainda está incompleto é que o terceiro consegue registar
o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do direito real com
legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio do trato sucessivo
(art.34ºCRPr).

 Qual o facto aquisitivo subjacente à aquisição tabular no caso de subaquisição com nulidade registal?
Prof. Menezes Leitão: continua a ser o negocio jurídico
Prof. José Alberto Vieira: não pode continuar a ser o negocio jurídico porque esse é, no caso, um
exemplo, inválido, logo o facto aquisitivo é o próprio registo que nestes casos tem efeito atributivo.

D. Aquisição tabular do art. 291º/2 CRPr

Caso em que o terceiro vê a sua posição protegida face à declaração de nulidade do negócio contando que
adquiriu os direitos reais a título oneroso de boa fé, que o registo dos correspondente factos aquisitivos é
anterior ao registo da ação de nulidade, e ainda que decorreram 3 anos desde a celebração do negócio
inválido.
Pressupostos:
1. Desconformidade entre a realidade da ordem jurídica substantiva e a registal: tem de existir
um registo desconforme que conduza à disparidade entre a ordem substantiva e registal.
2. Ato de disposição praticado com base na situação de desconformidade: é isso que origina a
situação que carece de tutela
3. Boa fé do terceiro adquirente: o terceiro subadquirente deve desconhecer sem culpa o vicio do
registo (fundamento da proteção decorrente da fé publica registal)
4. Caráter oneroso da aquisição de terceiro
5. Terceiro regista a sua aquisição antes do registo da ação de declaração de nulidade pelo titular
legítimo na ordem substantiva: só enquanto o registo ainda está incompleto é que o terceiro
consegue registar o ato de aquisição porquanto o disponente ainda se afigura neste como titular do
direito real com legitimação e presunção de titularidade a seu favor (art. 7º e 9º CRPr) + princípio
do trato sucessivo.
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6. Já terem decorrido 3 anos após a celebração do negócio inválido: se não, o terceiro de boa fé,
não vê a sua posição tutelada.
o 3 anos a partir da celebração de que negócio inválido?
o Prof. José Alberto Vieira: desde o primeiro negócio inválido entre o titular
originário e o adquirente que vai depois dispor a terceiro.
Exemplo:
A  B  C (terceiro de boa fé)
(CV inválida em 2014) (CV inválida em 2016)

Os 3 anos decorrem logo em 2017, porque conta a data do negócio inválido entre o titular
na ordem substantiva (A) e o adquirente B que depois alienará a C – desde o primeiro
negócio inválido.

o Prof. Pedro Pais de Vasconcelos: desde o último negócio inválido entre o

adquirente de titular originário e o terceiro que visa ver a sua posição tutelada nos
termos do art. 291º/2 CC.
Exemplo:
A  B  C (terceiro de boa fé)
(CV inválida em 2014) (CV inválida em 2016)

Os 3 anos só decorrem em 2018, porque conta a data do negócio inválido entre o

adquirente/alienante (B) e o terceiro que pretende proteção (C) – desde o segundo
negócio.
Exemplo:
A  (vende a) B prédio X em 2014 mas a CV não respeita o art. 875º CC e por isso é inválida.
Ainda assim, B regista (A tinha registo a seu favor antes).
B (vende a) C em 2015 (que regista e está de boa fé)
A pretende intentar ação de declaração de nulidade do negócio em 2019.
Há desconformidade entre o registo predial e a ordem substantiva: A vendeu a B mas como aCV é nula, na
ordem substantiva continua a ser A o proprietário, porque não funciona o principio da consensualidade quando
articulado com o princípio da causalidade e unidade de direitos reais. Logo quem está inscrito é C, mas o
proprietário continua a ser A.
C adquiriu de B a titulo oneroso e de boa fé o prédio X, tendo registado antes de A proceder ao registo da ação
de declaração de nulidade, e verifica-se que já passaram 3 anos desde o negocio invalido entre B e C (a adotar
a posição do prof. José Alberto Vieira) logo C beneficia de proteção nos termos do art. 291º/2 CC.

 Qual o facto aquisitivo subjacente à aquisição tabular no caso de subaquisição com nulidade registal?
Prof. Menezes Leitão: continua a ser o negócio jurídico.
Prof. José Alberto Vieira: não pode continuar a ser o negocio jurídico porque esse é, no caso, um
exemplo, inválido, logo o facto aquisitivo é o próprio registo que nestes casos tem efeito atributivo.

Discussão acerca da articulação entre art. 17º/2 CRPr e 291º CC: existem casos de nulidade substancial que,
podem reconduzir-se igualmente a uma situação de nulidade registal nos termos do art. 17º/2 CRPr, será o caso
de um negocio de compra e venda nulo que dá lugar a nulidade substantiva nos termos do art. 291º CC e que
funde uma subaquisição com nulidade registal nos termos do art. 16º e 17º CRPr. Atendendo a que o art. 291º/2
CC tem um requisito extra que onera mais a posição do terceiro, só o protegendo se decorridos 3 anos desde a
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nulidade do negocio, requisito que não se exige no art. 17º/2 CRPr como se devem articular estes preceitos?
Qual se deve aplicar?
Prof. Oliveira Ascensão: resolve a questão por maioria de razão analogicamente, aplicando o limite do art.
291º/2 CC a casos de aquisição tabular por subaquisição fundada em registo nulo, art. 17º/2 CRPr, ficando os
casos que correspondem a um e a outro todos sujeitos à exigência de 3 anos para efeitos de aquisição tabular.
Prof. Menezes Leitão: às situações em que o art. 17º/2 CRPr e o art. 291º/2 CC coincidissem, aplicar-se-ia o
art. 17º/2 CRPr abdicando da exigência de 3 anos para fazer funcionar a aquisição tabular, dado que este seria
o regime que melhor protegia o terceiro.
Prof. José Alberto Vieira: perante situações reconduzíveis no caso concreto à previsão quer ao art. 17º/2
CRPr quer ao art. 291º CC em simultâneo, caberia ao interessado decidir qual dos preceitos pretende invocar
conforme o seu interesse e atendendo a que os requisitos de proteção não são iguais, tal como se um tem a
vantagem de não estar sujeito à exigência de 3 anos, poderá ter outras desvantagens que não interessem ao
particular.
Consequências da aquisição tabular:
Prof. José Alberto Vieira - depende:

 Se a aquisição tabular de terceiro for em relação a direito real maior e

estiver em causa a preterição de direito real maior de titular na ordem
substantiva – incompatibilidade absoluta.
Direito real maior VS direito real maior: o direito real maior
(propriedade) do titular na ordem substantivo que é preterido a favor da
aquisição tabular extingue-se por força também do principio da inerência
(sobre uma dada coisa só pode recair um direito real maior, não podemos
ter duas propriedades distintas sobre uma mesma coisa corpórea).

 Se a aquisição tabular de terceiro for em relação a direito real maior e

estiver em causa a preterição de direito real menor, ou vice-versa, ou
estiver e causa a aquisição de direito real menor e a preterição de direito
real menor – incompatibilidade relativa.
Direito real maior VS direito real menor ou Direito real menor VS direito
real menor: então não há extinção do direito real do titular substantivo
preterido a favor do adquirente tabular, mas o direito real que o terceiro
adquirente tabular adquire vai onerar o direito que assiste ao titular na
ordem substantiva, ou seja, podem coexistir mas comprimidos na medida
um do outro (teoria da oneração).