Sunteți pe pagina 1din 120

6+

A so c iaţ ia N a t io na lă a Ev al uat o ri lo r A ut o riz aţ i d in R o mân i a

1 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
E VA L U A RE P R O P RI E T A T E I M O B I LI A R Ă D E T I P R E ZI DE NT I A L,
LOCUI NŢĂ UNIFAMILIARĂ

A dr esa : T ârg u Mu r eş , st r . Pr.Ş t. Ru su , nr . 1 , jud . Mu r eş

Pro pr i eta r : Mo ldo v an O ana Mi r ab el la Min o d or a

C l ie nt : A so ci aţi a N at io na lă a Eval u ato r i lo r A ut or iz aţi d in Ro mâ ni a

U t il i z at or : A s o cia ţi a N atio n al ă a Ev al u ato r ilo r A ut or iz aţi d in Ro mâ ni a

D a ta ra po rt : 2 0.06 .2 01 7

M E M BRU S TA G I A R

Mo l do va n M ir c ea So r i n

20 17

2 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
IN G . M IR CE A MO L DO V AN -ev al uat or s t agi ar E P I l e g it im a ţ i e
A N E V A R nr . 7 4 3 1, s t r . P r . Ş t . R us u n r .1 ,
T g M ur e ş , j ud . M u r eş Te l : 0 7 4 3. 8 23 . 7 8 8 ,

RAPORT DE EVALUARE
IMOBILIARĂ – TEREN CU CONSTRUCŢII

TI P P R O P R I E T A T E : te r e n i nt r avi la n, î n s u pr a fa ţ ă t ot al ă d e S =1 .1 74 m p
si c on str uc ţ i e r ez i de ntia l ă cu r e gim d e in ă lţ ime
D+ P+ E + M s it ua t i n Târ g u M ur e ş , s tr . P r. Ş t . Rus u,
nr . 1, jud . Mu re ş
C L I E N T : As o c ia ţ i a Na ţ i o na lă a E va lu a to r i lo r Au tor iz a ţ i
di n R omâ ni a

U TI L I Z A T O R : As oc ia ţ i a Na ţ i o na lă a E va lu a to r i lor Aut or iz a ţ i
di n R omâ ni a

P R O P R I E T AR : M ol d o v an O a na M ir a be ll a M in o d or a

E X E C U T AN T : - In g. M ol d o v an M ir ce a , ev a lua t or st agi a r im o bi li ar ,
le gi tim aţ ie AN E V AR nr . 74 3 1.

T I P V A L O A R E : V al oa re d e pi aţ ă

D a t a e v a l u ă r i i : 20 . 06 . 20 1 7

3 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
S C RI SO A RE DE T RA N SM I T E R E

Că tre: Asoci aţia Naţională a Eval uat or ilor Autorizaţi din Ro m ânia

Sti mate doa mne /Stima ţi domni

P r i n p r e z e n t a v ă i n f o r m e z c a l a d a t a d e 2 0 . 0 6 . 2 0 1 7 s -a i n t o c m i t r a p o r t u l d e
e val ua re a dr e pt ulu i de prop rie t ate a l i mobi lul ui sit ua t in loc alita tea Tâ rgu M ur e ş,
s tr . P r. Şt . R u s u , nr . 1 , j u d. M u re ş , c o mp u s di n t e re n i n tr a vi l a n, î n s up r a f a ţ ă t ot a l ă
de S = 1. 174 mp si c o nstr uc ţie r e zide nti ală c u re gi m de i nălţi me D + P+E +M, de c atr e
s ubse mna t ul Mold o va n Mirce a So ri n, in ca lita te de me mbru s ta gi ar, s pe ci al ita t ea
E P I, l e gi t i m a ţ i a nr . 7 4 3 1 .

La d ata de 1 0. 06. 20 1 7, M ol d o van Mirc e a Sori n, i n ca lit ate de me mbr u sta gi ar


A N EV AR, a m f ă cut ins pe cţi a i mobi lul ui a că rui pr opr ieta r e ste M ol do van O a na
M ira bella Minodora, i nsc ris in CF 132146/Târ gu Mure ş.
R a p or t u l d e e v a l u a re a re s c o p d e i n f o r ma re a c l i e n t u l u i c u p ri vi re la va l o a r e a d e
pia ţă a dre pt ul ui de pr oprie ta te a l i mobil ul ui. Raport ul de e val ua r e poa te f i util i za t
doar in acest scop.
O b i e c t i vu l r a p o r t u l u i d e e v a l u a r e e s t e o p r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l . .
Sc ri s o a r e a e s t e i n s oţ i t ă de u n R a p o r t de e va l u a re c u 1 19 pa gi n i .

Dre pt ul eval ua t este dr eptul de plin de pro pri eta te .


Tipul valorii – val oa re a de pi aţă.
Data e valuării – 20. 0 6.2017.
Valoare a de piaţa re zultată in urma e val uă rii :
V pro pi etate im obiliar ă = 284. 000 € = 1. 302.396 l ei.

Valo are a de pi aţa a f ost sta bilită a vâ nd la b a ză St a nd ar de le de Eva lua re a Bun uril or
şi met odolo gia re c o ma nda tă de ANEV A R, re spe cti v Stan dar de le de Eval ua re, e diţia
2 0 1 7 . În c o m p l e t a r e a m i s i u n i i d e e v a l u a r e a m u t i l i z a t i n f o r m a ţ i i l e s i d o c u m e n t e l e
f ur n i za t e de c a tr e pr op ri e t a r, c â t s i da t e fu r n i za t e di n pi a ţ a i m o b i l i a ră .

TÂRGU M UREŞ MOLDOVAN MIRCEA SORIN

20.06. 2017

4 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
CUPRINS

COPERTA pa g 1
P AG I N A DE T IT L U pa g 2
SC R I S O ARE D E T R A N SM IT E R E pa g 3
CUPRINS pa g 4
CAP I INT RODUCERE pa g 6
1. 1. Si nte za ra port ul ui de e va luare pa g 6
1. 2. Certific area e va lua tor ul ui pa g 7
C AP II T E R M E N I D E R EF E R INŢ Ă A EV A L U Ă R II pa g 8
2. 1. Ide nt i f i ca rea si c om p et e nţ a e va lu at or ul u i pa g 8
2. 2. Ide nt i f i ca rea cl ie n t ul ui si a ori ca ror uti l i za t or i pa g 8
2. 3 . Obi e c t i vu l ş i s c o p u l e va l uă r i i pa g 9
2. 4. Ide nt i f i ca rea pr op r iet ă ţ ii i mobi l i ar e subi ect .
Drept uri de pr opriet ate e valuate pa g 9
2. 5. De finir ea ti pului va lor ii utili zat e pa g 10
2. 6. Da ta e valua rii pa g 10
2. 7. Doc u me ntare a ne c e sară pentru ef ect ua rea e valuării pa g 11
2. 8. Na t ur a şi s ur sa in f or maţ i i l or ut i l i zat e pa g 11
2. 9. Ipot e ze si ipot e ze spe c i al e pa g. 12
2. 10. Restricţii de utiliza re , dif uzare sau publicare pa g. 13
2. 11. Dec la raţia c onf ormitatii cu SEV pa g 13
2. 12. Desc rierea ra portul ui pa g. 14
2. 13. Abord area in e va l ua re şi ra ţio na me nt ul pa g. 14
2. 14.Val orile obti nut e pa g. 15
2. 1 5 . Da t a ra p or t u l ui d e e va l u a r e pa g. 15
C AP II I PR E ZE NT A R EA DA T E L OR pa g. 16
3. 1 . Da t e d e s pr e a ri a d e p ia ţ ă , or a ş , ve c i nă t a ţ i şi lo c a li za r e pa g. 16
3. 2. De sc riere a situaţi ei j uridice pa g. 19
C A P IV D E S C R I E R E A S I A N A L I Z A T E R E N U L U I S I A C O N S T R . pa g. 20
4. 1. De sc riere a cla dirii pa g. 21
4. 2. Ide nt i f i ca rea or i c ar or bu nur i mo bi l e pa g. 24
4. 3. Ist ori c ul pr opr i et a t i i subi ect pa g. 24
CAP V ANA LI ZA PIET E I IM OBILI ARE pa g. 25
C A P VI A N A L IZA C ELE I M A I B UN E UT IL IZ ĂR I ( C M B U) pa g. 33
CAP VII EV A LUAR EA TER EN ULUI pa g. 36
7. 1. Me toda c ompa rati ilor di rect e pa g. 37
7. 2. Extra ctia de pe pi ata pa g. 46
CAP VIII ABORDAREA PRIN PIATA pa g. 49
C A P IX A B O R D A R E A P R I N V E N IT pa g. 57
4 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l
Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
C A P X AB O R D A R E A PR IN C O ST pa g.62
CAP XI ANALIZA REZULTATELOR SI
CON C LUZ II LE ASU PR A VA LOR II pa g. 72
11.1. Re co ncilie rea re zultat el or pa g. 72
ANEXE pa g. 7 5
HARTA COM PARABILE TEREN pa g.76
H AR TA C OM P AR A B I LE PR O PR IE T AT I I M O B I L I A RE pa g.77
HARTA ANCPI pa g. 7 8
1. Co mpa ra bile case ( 1 – 9) pa g.79
2. Co mpa ra bile tere n (1 – 5) pa g. 88
3. Co mpa ra bile chiri i (1 – 5) pa g.93
4. Fot o gra fii pa g. 98
5. Ext r as de c arte funcia ra pe ntru inf or ma re pa g104
6. CV C pa g106
7. Inc hei ere ON C PI pa g109
8. Ce rtific at de Urba nis m pa g111
9. Aut ori zaţie de Construi re pa g113
10. Plan de situa tie pa g115
1 1 . Ce r t i f i c a t e n e r ge t i c pa g118

5 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
CA PITOLUL I - I NTRODU CERE
1 . 1 S I N T E ZA R A PO R T U L U I D E E V A L U A R E

B en ef ici a r: AS OC I AŢ I A N ATION ALĂ A E VA LU AT O R I LO R AUTORIZAŢI DIN


R O M Â N I A, B u c ur e şt i, co d p o şt al 0 1 1 1 5 8 , se ct or ul I, str . S c ăr l ăt e s cu n r . 7 .
E x e cu ta nt: - i n g . M o l d o va n M i r c e a – cu s ed i ul i n T g. M u r e ş, st r. P r. Ş t . Ru s u n r . 1,
e val u at or st a gi ar EP I AN E V AR, a vâ nd l e gi t i maţ i a nr.7 4 31 .
P rop ri et a r: M O L D O V A N O A N A M I R A B E L LA M IN O D O R A , d o m i ci l i a t ă i n T âr gu M ur e ş,
str . Pr . Ş t. Ru su nr. 1 , j u d eţ M ur e ş.
Obi e ct iv :
I mo b i l u l si t u at i n l o c a l i t at e a T âr g u M u r e ş, s t r . P r . Ş t . R u s u, n r . 1 , j u d . M u r e ş, c o mp u s d i n t
er en i n t r a vi l a n, î n su pr af aţ ă t ot ală d e S = 1. 17 4 mp si co n str u cţ i e r e zi d en t i al ă cu r e gi m d e i
n ălţi me D+P+ E +M , a l c ă t u i t l a D e m i s o l d i n b u c ă t ă r i e , sp ăl ă t o r , p i v n i ţ ă , gr u p s a n i t a r , c
a mer ă h o b b y, ma g a zi e, a d ăp o st ap ăr ar e ci vi l a, h ol si c a sa sc ări l o r, la P ar t er: su fr a ger i e, c
a mer ă d e zi, b ir o u, b u c ăt ări e, b ai e, g ar aj , a n tr e u, h o l si c a sa s c ări l o r , la Et aj : 4d
or mi t o ar e, 2 b ăi, 2 t er a se, 2 b al c o an e, hol si ca sa sc ări lo r, Ma n sar da nu e st e a me n aj at ă.
CMBU : pr o pri et ate i m ob iliar ă d e tip r ezid enţial, lo cuinţă unif a mi liar ă.
T ip ul rap o rt ul ui : R a p o r t ul de e v al u ar e e st e de t i p n ar a t i v.
Da ta ra p o rt u lui: 20 .0 6.2 01 7.
Da ta i n sp ecţi ei: 1 0 .06 .2 0 17.
Da ta d e r ef e ri nţa a evalu ă ri i: i uni e 2 0 1 7.
S co pul ev al u ă rii: e s t i m ar e a v a l or i i d e p i aţ a a i mo b i l u l u i , i n v e d er e a i n f o r m ă r i i c l i e nt u l u i .
Ca t e go ria d e va l o a r e e st i ma t ă: V a l o ar e d e p i a ţ ă.
Si t ua ţia j u ri d i că: i n u r m a a n a l i z ei e xt r a su l u i C F 1 3 2 14 6 / T âr gu M u r e ş, e l i b er at i n d a t a d e
3 0.0 3 .2 0 17, s-a co n st at că i mob i l ul nu e ste gr e vat de sar ci ni .
Pr opi et at ea est e deţ i nută in cota actu ală de 1/1 de catre M O LD O V AN OANA
M IR AB E LLA M IN O D O R A, bun pr opiu dob ândit in baza contr actului de vânzare
nr.708/30.0 3.2017.
R ezu ltat ele o b tin ute in ur ma ap li car ii celor tr ei tip u ri d e ab ord ar i, s un t:

A bo rda r e a pr i n pia ţ ă : 284. 6 05 le i


Abordarea prin venit : 310.000 lei
A bo rda re a prin c os t : 336. 080 lei
V al oa rea p ro pus ă:
Vp r op ri et at e im o bi l i ar ă = 28 4.0 00 € = 1. 302 .396 l e i .

V al o r ile a u f o st c a lc ulate la o ra tă de sc him b: 1 E U R = 4, 5 859 le i

Eval uat or stagi ar EPI


I ng. Mir c ea M ol do va n

6 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
1. 2 Certificarea e va lu ato ru lui

Re f eritor la e val uar e a pr op rietă ţii im o biliare, loc uintă u nifa mil iară situată i n
T â r gu M u r e ş , s t r P r . Ş t . R u s u n r . 1 , a f l a t i n p r o p r i e t a t e a D - n e i M o l d o va n O a n a
M ira bella Minodora, c ertific, după cele mai bune c unoştinţe ale mele, că :
 af irma ţiile susţinute in pre ze ntul ra port s unt re ale si cor ec te
 an ali ze l e , opi ni i l e si co ncl u zi i l e din pre ze nt ul rap or t sunt l i mi t at e n u ma i l a
i p ot e zel e si i pot e ze l e speci a l e pre ze nt at e i n r apo rt si repr e z in t a opi ni a me a
i mparţi ala, opi nie c are nu a fost influe nţ ată de ter ţe păr ţi şi nu este nici su pu să
v r e u n e i c e ri n ţe d e a a j u n ge l a c o n c l u zi i p r e d e t e r mi n a t e
 nu sunt rudă sa u af in pa nă in gra dul al pa tr ul ea (i nc l usi v) cu clie nt ul/ pr opriet a rul
i mobilul ui
 n u m i s -a u o f e r i t s e r vi c i i / c a d o u r i d e c ă t r e c l i e n t / p r o p r i e t a r u l i m o b i l u l u i
 nu e xi s t ă a l t e m ot i ve c a re mi -a r a f e c ta i mp a r ţ i a l i t a t e a
 nu a m ni ci un i nte res a c tua l sa u de pe rs pe c ti vă, de pe ur ma cli e nt ul ui/ pr op rie ta rul ui
i mobilul ui
 onorariul pla tit de că tre clie nt nu are nici o legat ură cu obţ ine rea unor re z ulta t e
predet er mi nate sau c u vreo a cţi une sa u e ve ni me nt, re zulta te in ur ma utili zării
a nali zel or, opiniilor si conc luziil or pre ze nt ul ui raport
 a n a li z e l e , o p i n i i l e s i c o n c l u zi i l e a u f os t e x pr i m a t e i n c o nf o r mi t a t e c u p re ve d e ri l e
sta nda rde l or de e val ua re si cu re s pec ta rea Codul ui de eti c a a l pr of esi ei de e va l uat or
a utori zat
 ace st raport a fost r eali za t in con f ormit a te cu Stan da r dele de E val u are a Bunu ril o r
e diţia 2017
 deţin c unost i nţ ele si experi e nţa nec e sa r ă pe ntru e fe c tuare a, i n mod co mpet e nt, a
acestei lucrări
 a m e fe c t u a t p e r s o n a l i ns p e c ţ i a pr o pr ie t ă t i i c a re f a ce o b i e c t ul lu c r ă ri i
 p e nt r u re a l i za r e a ra p o r t u l u i n u a m p ri mi t a s i s t e n t ă di n p a r t e a a l t o r pe r s o a n e
ne se mnat are a le c ertif i cării
 La da ta a c e st ui r a p ort , su bs e m na t u l est e me m br u st a gi ar si ur me a ză c ur s ul de
f or mare profe si ona lă initială in do me niul e valuă rii bunuril or i mobile
 Pe ba za datel or, a na li zelor si c onc lu zi ilor c onţi nute ai ci, va l oa re a de pi aţă a
drept ului asu pra pr oprietăţii des cris, la da ta de 20. 06. 20 17 , e ste es ti mat la :

Vp r op ri e tat e im o bi l i ară = 28 4.0 00 € = 1. 302. 396 l e i .

Pre ze nta de clar aţie e ste dată in nu me propr iu, in ca litate de pers oană f i zică ca re a
intoc mit pre ze ntul Ra port de e va luar e.

Nume Prenume,
M O L DO V A N M IR C EA S O R I N
M e mb ru s t a gi a r, Sp e c i a l i za re a E P I

7 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
CA PI TOLUL II – T ERM ENI DE REFERI NT Ă AI EVAL UĂ RII

2. 1 I d en tifi c ar ea si co mp e ten ţa ev alu at oru lui

E va l u a r e a a f o s t e f e c t u a t ă d e c a t re p e rs o a na f i zi c ă MOLDOVAN MIRCEA
S ORIN.
Califi cările ev al uat or ului: me m br u st a gi ar ANEVAR, sp ecia lizarea E P I, nr.
Le giti maţie 7 43 1.
Tel efo n c ontact: 07 43 – 823788.
A d r e s a e - m a i l : mi r c ea . s . m ol do v a n@ g m a i l . c o m .

Subse mnat ul Mol do va n Mirc ea Sorin, dec lar următ oa rele :

Deţin c un oştinţ ele şi experienţa necesa ră pe ntru ef e ct ua re a, in mod


c ompe te nt, a a ceste i luc ră ri
Pe nt ru rea li zare a Ra port ului nu a m pri mi t a sistentă din partea altor pers ona e
ne se mnat are a le a c est ui Ra port
N u m i s -a u o f e r i t c a d o u r i / s e r vi c i i d e c ă t r e c l i e n t / p r o p i e t a r u l i m o b i l u l u i
Nu sunt rudă sau afin de pa nă la gra dul al patrule a ( i nc l u s i v) , c u
clie nt ul/p ropie ta rul i mobil ul ui
Nu e xi stă a lte motive care mi-ar a f ecta i mpa rţialitate a
N u a m ni c i u n in t e r e s a c t u a l s a u d e p re s p e c t i vă i n p r o p ri e t a t e a c a re c o n s t i t u i e
obie ct ul ac est ui Ra por t şi nici un intere s perso nal le gat de parţile i mpli c ate .

2. 2 I d e n ti f ica r e a c li e n t u lu i s i a o ri c ă r o r u t il i z a t o r i d e s e mn a ţ i

B e nef i ci ar: A S OC I A Ţ IA N AT I O NA LĂ A E V A LU AT OR I L OR AU T O R I ZAŢ I DI N


R OM Â N IA, Buc ureş ti, cod postal 011 15 8, sectorul I, str. Sc ărlăte s cu nr. 7.
E x e c u t a n t : - i n g . M o l d o va n M i r c e a – c u s e d i u l i n T g. M u r e ş , s t r . P r . Ş t . R u s u n r . 1 ,
e va l u a t o r s t a gi a r E P I A NEV AR , a vâ nd l e gi t i ma ţ i a nr . 7 4 3 1 .
Pro pr iet ar: M OLD O V AN OANA M IRA B E LLA M IN OD ORA, d o micili ată in Târ gu
M ure ş, str. Pr. Şt. Rus u nr. 1, j ud eţ M ur eş.

Be nef icia r ul raport ul ui de e valua re este si cl ientul des e mna t.


Pre ze nt ul Raport de e val ua re e ste intoc mi t la cerer ea clie nt ul ui si in scopul
pr e ci zat . N u e st e pe r mi să f ol osi r ea ra p or t ul ui de căt r e o t er tă pe r s oa nă f ar ă
obţi ne re a, in pre ala bil, a acor dul ui scris al cl ientului si al autor ul ui e valuă rii.

8 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
2. 3 Obiectu l ş i s cop ul evalu ării

Es ti ma re a va l o r i i d e pi a ţ a a p ro p r i e t ă t i i i mo b i l i a re , i n ve d e r e a i nf o r m ă r i i
clie nt ului .
Ra port ul ui de e valua re nu poate f i ut il i za t, i n ori ce sc op, de c ătre orice per s oa nă ,
cu e xc epţia cli entul ui, sau a al tor des ti na ta r i ai e val uă rii, a şa c u m au f ost pr e ci za ţ i
in rapor t.

2.4 Identificarea pr op ri et ăţii i mob il ia re subiect. D rept u ri de


prop rie ta te evalu a te

Dre ptul de pr opiet ate supus ev aluării


Se e val u e a ză dr e pt u l real pr inc i pa l al pr opie ta r ul u i i mobil u l ui, a di că “ dr e pt ul
t i t u l a r ul u i d e a p os e d a , f ol o s i s i d i s p u n e d e u n b u n , i n mo d e x c l u s i v, a b s o l u t ş i
p e rp e t u u , i n l i mi t e l e s t a b i li t e de l e ge ” .

Lo cal iz are
P ro p r i e t a t e a i mo bi l i a r a s u b ie c t e s te s i t u a t ă i n m u ni c i pi ul T g. M u r e ş p e s t ra d a P r
Şt. Rusu nr. 1 (ve zi ha rta).
A dresa postal : cod postal 5400 82.

Din Piaţa Trand afiril or (ce ntru), s e fa ce la dreapta pe stra da M ihai Vite a zu, se
c onti nuă dru mul pe stra da Trebel y, a poi pe strada Păd uri i, ia r la inters ec ţie c u

9 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
stra da Di mi t ri e Ca nt e m i r , pe pa r te a st â ngă, a m aj uns l a pr o pr i et at ea e val ua t ă.
C aracte ristici fizice , e co mo mi ce, j uridic e
In ur ma a n a li ze i e x t r a s u l ui C F 1 3 2 1 4 6 / T â r gu M u r e ş , e l i b e r a t i n d a t a d e
30 .0 3.2 017, s -a c onst a t ca i mobi l ul nu est e gre vat de sarc i ni .
Tere nul este deţin ut in cota actua lă de 1/1 de către M O LDOVAN O AN A
M IR A B E L LA M I N O D OR A, b u n p r o p i u d o b â n d i t i n b a za c o nt r a c t u l u i d e vâ n z a r e
nr.708/ 30. 03.2017.
Dr e p t ul de p r o p ri e t a t e e va l ua t e s t e d re p t u l a b s ol u t d e p ro p r i e t a t e . Nu a u f o s t
se mna la te dif ere nţe intre situaţia s criptic ă şi c ea fa ptică.
Componente non-i mo biliar e, dot ari tehnic o-f uncţionale , ele mente nec orporal e
Nu au f ost cuprinse bunuri mobile in sta bilir ea val ori i propri etaţii imobilia re .

2. 5 Definirea ti p ulu i valor ii u ti liz at e

Valo are a e stima tă in a ce st raport de e val ua re este val oa r ea de pia tă.


V al o ar e a de pia ţă e ste de fi nită în Sta n d ar dele de Eval ua re , ediţia 20 17.
C onf or m a c e stui st a nda rd, def iniţia valorii de pi aţă a une i propr ie tăţi e st e
următoarea:
“Suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un
cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing
adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
V a l o a r e a de pi a ţ ă e s t e o re p r e z e nt a r e a va l o r i i d e s c h i m b, s a u s u m a d e b a ni pe c a r e
o p r o p r i e t a t e a r a d u c e -o , d a c ă a r f i o f e r i t ă s p r e vâ n z a r e pe o p i a ţ ă l i be r ă , l a d a t a
e val uă rii.

Es ti ma re a d e c ă t r e e va l ua t or a va l o ri i d e pi a t ă î n r a p o rt u l d e e va l u a r e e l a b o r a t , a
a vu t l a ba ză i nf or ma ţ i i l e p r i vi n d ni ve l u l p r e ţ u r i l o r c or e s p u n ză t oa r e l u ni i i n c u rs .
Val oar ea esti mată i n p reze ntul Raport de evalua re este exp ri m ată i n LEI şi E URO
la cur sul de schi mb a l Bă ncii Naţ ionale a R omâ nie i la data la care se estime a ză
va l oar ea.
Va l oa r ea propri etă ţii i mobili are a fost st abilită după re a li za r ea unui ma r ke ti ng
a de c vat.
Curs ul de sc hi mb va l utar la data e val uării (20. 06.2017), 1 EU RO = 4,5859 LEI.

2. 6 Data eval u ării

E va l u a r e a s -a f ă c u t i n ba za i n f o r ma ţ ii l o r c or e s p u n z a t oa r e d a t e i de 2 0 . 06 . 2 0 17

10 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


10 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
( d a ta e v a l u ă r i i ), d a ta la c a re s a c o n s i d e ra t va la b i le i p o t e ze le u t i li za t e s i va l o ri l e
e s t i ma t e de e va l u a t o r. E v a l u a r e a a f o s t re a l i za t ă p e d a t a de 20 . 0 6 . 2 0 1 7 . Da t a
e val uă rii este 20.06.2017, iar data ra port ului este 20.06. 2017.

2 . 7 Do cu men t a r e a n ec e s a ră p e n t r u ef e c t u a r e a e v a l u ă ri i

Am efe c tua t, personal, la dat a de 10. 06. 2017, inspec ţia interi oa ră şi ce a
exterioară a proprietătii imobiliare, in pre ze nţa pro pri eta rul ui i mobil ul ui,
M OLDOVAN O ANA MIRAB E LLA M IN O DORA.
Nu au f ost ef e ct u at e ma s ură t o r i al e supr af eţ el or, ac e st ea f ii nd p rel ua t e di n
docu me nt aţia pusă la dispoziţie de c ătre propriet ar.
E val ua t or ul nu işi asumă nic i o răspund e re pe ntr u e xa c tit a te a d at el or pre ze nt at e
si ni ci pe ntr u sta r ea c onst r ucţi ei ş i a el e ment elor sa le , a uto ri za ţ i le sau rest rictil e
legale p ri vi n d utilizarea prop rietăţii, nat ura şi adecvarea ser vic iil or (apă,
salubr itate, ga z, e tc. ).
Au f ost preluate inf or ma ţii ref er it oa re l a pr opri et ate a e val ua t ă, a u fost ana li zat e
sc hi ţ el e exi st e nte ş i s -a f ot o gr a f i at pr o pr i e t at ea sup us ă e va l uă ri i . Nu s -a u r e al i za t
in ve sti gaţii pri vi nd e ve nt ual e le c onta mi n ări ale terenul u i sau a mpl a sa me nt e lor
i n ve c i n a t e .
Drept ul de pro pri eta te as upra i mobilul ui a fost ate stat cu doc u me ntele puse la
dispozitie de c ătre proprie ta r:
- Ex t ra s CF nr . 1 3 2 1 4 6 / T â r gu M u r e ş .
- Contra ct de va nza re c umpăra re nr. 708/3 0.03.2017.
- Doc ume ntaţie c ada strală nu s -a putut pr e ze nta .
- Certific at de urba nis m.

2. 8 Na tura si s u r sa inf o r ma tiilo r u tili za te p e c are s e va b a za


evalu ar ea

In el ab or a rea Ra p or t ul ui de e val ua r e a m c o lec t at i nf or ma ţ i i de p e si te -ur i le d e


pr of il http s:// www.ol x.ro/ ,
http://w ww.f la sh -o nline.ro/i mobiliare/,
htt ps: / / w ww.i mobi li are.ro/t ar gu -mur es, h
ttps:// ww w.st oria .r o/,
htt ps: // ho me z z.ro/, si a m c ont a c tat te lef on ic va nzăt or ii i mobil e lor cu ca r ac te ri sti c i
si mi l are c u p ro p r i e t a t ea s u bi e ct . Inf o r m a ţ ii l e ref er i t oa re l a te r en s unt c el e vă zut e l a
f aţa loc ului si cele f ur ni zate de propri et a r, ver ba l si prin doc u me nte le puse la
dispoziţie.
Infor ma ţiile ref eritoa re la cur sul de ref erinţă al mone dei naţi onale a f ost pre luat

11 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


11 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
d e p e s i t e -u l B N R. Pe nt r u a n a l i za pi e ţ e i i mo b i l i a re , a m s t u d i a t p u b l i c a ţ i i l e p ri vi n d
pi a ţa i m obil i a r ă, art i c ol el e din pr es ă si da t e l e de pe si t e -ul I nst i t ut u l u i N at i o nal d e
Statistică.

2. 9 Ipoteze si ip ot ez e sp e cial e

A na l i z e l e e f e c t u a t e , o pi n i il e s i c o n c l u zi i l e e va l u a t o ru l ui s u nt l i mi t a t e n u ma i l a
ipot e zele me ntiona te .

Ipoteze
 I d e n t i f i c a re a p r o p r i e t ă t i i s i a n a l i za d r e p t ul u i de p r o p ri e t a te s e b a ze a ză p e
informaţiile di n docu mentele f ur ni zate de proprie t a r. Eval uato rul
s t u d i a z ă / a n a l i ze a ză d o c u me n t e l e t r a n s m i s e s i in f o r m e a z ă c l i e n t ul d e s p r e o ri c e
ne c oncorda ntă intre s itua ţia din a cte si situaţia din rea litat e.
 Proprietat ea e ste e valuată ca fiind liberă de orice sar cini.
 Se pre su pune ca proprie t atea se c onf or me a ză t utur or re gle me ntăril or si restri cţii l or
de zonare , ur ba nis m, me diu s i utili za re, in af ara ca zului in c are a f ost i dentifi c a tă o
sit uatie ne c onf or mă , tra ns misă clie nt ul ui, de scri să si luată in conside ra re i n
prezentul raport.
 V a l ori l e e s ti m a t e d e c a t re e va l u a t or s u nt va l a bi l e a t â t a t i mp c â t c o ndi ţi i l e s pe c i f i c e
a l e pi e ţ e i i mo b i l a r e nu s u f e ră mo di f i c ă r i s e m ni f i c a t i ve c a re s a a f e c t e z e o p i ni i l e
e xpri mate la data e val uă rii.
 In a b o r d ă r i l e de e va l u a r e u t i li za t e , e va l u a t or ul a l u a t i n c o n s i d e r a re t oa t e
inf ormaţi ile de ca re a dispus la da ta eva l uă rii, infor ma ţii obţi n ute a tâ t di n
doc ume nte le puse l a dis poziţie de ca tr e pro pr iet a r, c ât si din propr ia c erc et ar e
p r i vi nd p r o p ri e t a t e a e va l u a t ă .
 I n f o r m a ţ i i l e p r e l u a t e d e p e s i t e -r i s u n t c o n s i d e r a t e d e i n c r e d e r e , d a r n u s e a c o r d ă
ga ra nţii pe nt ru ac urate ţe.
 N u a f o s t r e a li z a t ă n i c i u n f e l d e i n ve s t i ga ţ i e p e nt r u s t a bi l i re a e x i s t e n t e i
c o nt a mi nă r il or. Se pres u pu ne ca nu exi s t ă condi ţ i i ascu n se sa u nea p a re nt e al e
p r o p ri e t ă t i i , s o l ul u i s a u s t r u c t u r ii c a r e i n f l u e n t e a z ă va l o a r e a . E v a l u a t o r ul n u i ş i
as u mă nic i o res p onsa bilit ate pe ntru a se me ne a c ondiţii sau pe ntr u obţi ne r e a
studiil or nec e sare pe nt ru ale de sc ope rii.
 E val uat or ul nu a re ni ci o inf or maţie pri vit oa re la fa pt ul că pr opri et a te a a r fi
t r a ve r s a tă de re ţ e l e m a gi s t ra l e de u t i li t a ţ i i s a u zo n e d e r e s t ri c ţ i o n a r e c a re a r l i mi t a
de z volta re a a c es te ia (alt ele de c â t ce le de scrise in ra port); in urma ins pe cţi ei pe
ter en nu au f os t de s c ope rite indi ci i ca re sa arate o astfe l de rest ricţie , e val uator u l
nu a f ac ut nic i o in vesti gaţie supli me nt a ră pent ru a des c o perii a c e ste restric ţii si
nic i nu a re a bilita te a de a intoc mii e ve nt ua le stu dii ca re sa ce rt if ic e da c ă
propriet atea e ste af ectată de o as tfel de res tr ictie sau nu.
 Se pr es upune util izar ea tere nul ui si a imbunăt aţiril or t er e nul ui in i nt er iorul
l i mi t e l o r s i gra n i ţ e l o r pr o p r i e t ă t i i a ş a c u m s u nt d e s c ri s e i n a c e s t ra p o r t .
 E val uat o r ul nu a f a c ut ni c i o mas ur ar e a pro pr i et ă t i i. Di me n si uni l e pr o pri e t ăti i a u
f os t p re l u a t e di n d e s c r i e re a l e ga l a a pr o p r ie t ă t i i ( C o nt ra c t ul de vâ n za re - c u m pă r a r e ,

12 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


12 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
e xtras C F, Doc ume nt aţia c a da strală ); e va l uat or ul nu a re califi ca rea de a va lida
aceste documentaţii.
Ipote ze speciale
 P r o p r i e t a t e a e s t e e v a l u a t ă c a f i i n d va c a n t ă l a d a t a e v a l u ă r i i s i n e a vâ n d n i c i o
interdicţie de i nstră ina re.

2. 10 R es tricţi i de u tiliz ar e, difu za re s au pu bli ca re

Pre ze nt ul Ra port de e val ua re es te int oc mi t la cerer ea clie nt ul ui şi in scopul


pr e ci zat . N u e st e pe r mi să f ol osi r ea ra p or t ul ui de căt r e o t er tă pe r s oa nă f ăr ă
obţi ne re a, in pre ala bil, a acor dul ui scris al cl ientului si al autor ul ui e valuă rii.
C onţi nut ul a ce stui ra port e ste c onf ide ntia l pe ntru clie nt si des tina tar şi aut or ul nu il
va d e z vă l ui u n e i t e r ţ e p e rs o a ne , c u e x c e pt i a s i t ua t i i l o r p re va z u t e i n St a n d a r d e l e d e
E va l u a re s i / s a u d a c ă l e gi s l a ţ i a i n vi g o a r e i mp u n e a lt f e l.
C o n s i mt a mâ n t u l s c r i s a l e va l u a t o r ul u i t r e b u i e o b ţ i n u t i na i n t e c a or ic a r e pa r t e a
R a p o rt u l u i d e e va l u a r e s ă po a t a f i ut i l i za t ă , i n o ri c e s c o p , de c ă t r e or i c e pe r s o a n ă ,
cu e xc eptia c lie nt ul ui, sau a a ltor des ti na tar i ai e val uă rii, aşa c um au f ost pr e c izaţ i
in ra port. C onsi mtă ma nt ul s cri s si aproba rea tr ebuie obţi nute i nai nte c a Ra port ul de
e val ua re (s au or ic a r e par t e a sa) sa po at ă f i mo di f i ca t sau t r a ns m i s u nei te r ţ e p a r ţ i ,
alţii decât clientul sau altor categorii de publi c , prin pro s pe c te , me mor ii,
p u bl i c it a t e , re l a ti i p u b l ic e , i nf or m a ţ i i , vâ n z a re s a u a l t e mij l oa c e .
R a p or t u l d e e va l u a r e n u e s t e d e s t i n a t a s i g ur a t o r u l ui p r o pr i e t ă t i i e va l u a t e , i a r
va l oa r ea pre ze nta tă i n Ra port ul de e val uare nu a re l e gat ură cu va loa re a de
asi gur a re .
R a p or t ul de e va l ua re i ş i pă s t re a ză va l a bi l i t a t e a n u ma i i n s it ua ţ i a i n c a r e
c o ndi ţ ii l e d e pia ţ a , r e pr e ze nt a t e de f ac t or i i ec on o mi ci , s oc ia l i si pol it i ci r a mâ n
n e m o d i f i c a t e i n r a p o rt c u c e l e e xi s t e nt e la d a t a in t oc mi ri i R a p or t u l u i d e e va l u a r e .
Ra port ul de e val ua re este valid doa r c u e xiste nt se mnăt urii in ori gina l a
e val uat or ul ui c ar e l a i nt o c mi t .

2.11 D eclara ţi a con for mi t ăţii cu SE V

B a za de e va l u a re i n p r e ze n t ul R a p o rt d e e va l u a r e , s un t S t a n d a rd e l e d e E va l ua r e a
Bunurilor, ediţia 2017:
 SEV 100 – Ca drul ge ner al
 SEV 101 – Ter me ni de r ef erintă ai e val uă rii
 SEV 102 – Impl e me ntar e
 SEV 103 – Ra porta re
 S EV 10 4 – T ip u r i al e va l o r i i
 S EV 230 – Dre ptu ri asu pra pr op rie tăţii imobilia re

13 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


13 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
 G EV 630 – Eval uar ea bunurilor i mobile
 G LOSAR 2016.

V e r i f i c a r e a Ra p or t ul u i d e e va l u a r e va f i f a c u t ă c u re s p e c t a r e a s t a n d a rd ul u i :
 SEV 400 – Verif ica r ea e valuării

2. 12 Des crierea r ap ortu lui

P re z e nt u l R a p o r t d e e va lu a re e s te de t i p n a r a t i v, e s t e in t o c mi t i n 2 e x e mp l a re s i v a
f i furnizat ele ctronic, in forma t PDF.
C o nţ i n u t ul ş i s t r uc t u r a p re ze nt ul u i Ra p or t d e e va l u a r e a u f o s t s t a b i li t e i n
c onf or mitate cu re gl e ment arile SEV 103 – Ra portar e.

2. 13 Abordarea in e valu a r e si ra ţi on a men tu l

La re ali za rea a c e stu i Ra po rt de e valu a re sa f ol o sit to ate c ele 3 (trei ) ab or d ari,


A b o r d a r e a p r in pi a ţ ă , A b o r d a r e a pr i n ve n it s i Ab o r d a r e a p ri n c o s t s i a u f o s t
ide ntifi c ate sufi ci e nte propri et ăţi i mobili a re compara bile pent r u a se obti ne o
va l oare suster na bilă a propriet ăţii subie ct.
Dupa stabiri re a va lori i propriet ăti i i mob iliare f ol osi nd ce le 3 (trei) met ode de
a b or da r e , s -a f o lo si t r aţ i o na me nt ul pr of esi o na l c ar e a st a t l a ba za sel e ct ăr i i
re zultat ului f ina l şi stabilirea c oncluzie i asupra val orii.

14 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


14 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
2. 14 Valorile ob tin u te

Val oar ea esti mată i n p reze ntul Raport de evalua re este exp ri m ată i n LEI şi E URO
la cur sul de schi mb a l Bă ncii Naţ ionale a R omâ nie i la data la care se estime a ză
va l oar ea.
Curs ul de sc hi mb va l utar la data e val uării (20. 06.2017), 1 EU RO = 4,5859 LEI.
Val orile obti nute in urma e va luă rii propriet ă ţii imobiliare sunt ur matoarele :
A bo rda re a prin pia ţă : 284. 605 lei
A bo rd a r e a p r i n ve n i t : 3 1 0 . 0 0 0 l e i
A bo rda re a prin c os t : 336. 080 lei
In ur ma a na l i ze i ş i a s t a bi l i r i i c o n c l u zi e i a s u p ra r e zu l t a t e l o r , s a c o ns id e ra t c e a
m a i a de c va t ă , c u c e le ma i m u lt e p o t ri vi ri , a b o rd a re a pr i n p ia t ă , pr i n u r ma re :
.
V al oa rea p ro pus ă:
Vp r op ri e tat e im o bi l i ară = 28 4.0 00 € = 1. 302. 396 l e i .

V al o r ile a u f o st c a lc ulate la o ra tă de sc him b: 1 E U R = 4, 5 859 le i

2. 15 Data rap or tu lu i de ev alu a r e

E va l u a r e a a f os t re a l i za t ă p e d a t a de 2 0. 0 6 . 2 0 1 7. D a t a e v a l uă ri i e s t e 20 . 06 . 2 0 1 7 ,
iar data ra portul ui este 20. 06.2017.

15 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


15 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
C A PI T OL U L I II – P RE ZE N T E R E A D A TE L OR

3. 1 Date d esp re aria de pia ţa, or aş , ve cinat ă ti s i lo c al iz ar e

T â r gu M u re ş e s t e M u n i c i p i u l re ş e d i nţ ă de j ud e ţ, u n u l di n t r e o r a ş e l e m e d i i di n
R o mâ nia. Se a flă in c e ntr ul T ra nsil va ni ei istor ic e, pe a mb ele mal uri ale c ur sul ui
s u pe ri or a l r â u l ui M u re ş . Si t u a t i n zo n a c e n tr a l -n o r d i c ă a Ro mâ ni e i , o r a ş ul a r e c a
d e l i m i t a r e ge o g r a f i c ă r â u l M u r e ş ş i d e a l u l C o r n e ş t i . T â r g u M u r e ş s e i n ve c i n e a z ă c u
c o m u n e le S a n ge o r gi u d e M u re ş , Cri s t e ş t i , Li ve z e ni , Sâ nt a na d e M u re ş ş i Sa n c r a i u
de Mure ş. De -a lun gul timpul ui a fost cen t rul cult ur a l, industria l, ec onomic si de
e d uc a ţ i e a l Ţ in u t u l ui Se c u i e s c . T â r gu M u r e ş a f o s t re ş e di n ţ a Sc a u n u l u i M u r e ş ,
C o mi t a t u l u i M u r e ş - T u r d a , s i a p o i a r e gi u n ii M u re ş , a r e gi u n i i Au t o n o me M a gh i a r e ,
in pre se nt este re se di nţa j udet ului M ur eş. Ca mari me , oraş ul e ste al 16-l ea di n
R oma nia si al 6 -le a di n T ra nsi l va nia . Ai c i tr ai eşte c ea mai ma re c o munit ate ma gi ar ă
urbna nă din R omâ nia.
T â r gu M u r e ş e s t e a mp l a s a t l a i nt e r s e c ţ i a a tr e i zo n e g e o g ra f i c e , c â mp i a
T r a n s i l va n i e i, v a l e a M u re ş u l u i s i va l e a N ir a j ul ui , l a o a l t it u di n e d e a p r o x i ma t i v 3 2 0
m f a ţ a d e n i ve l ul m ă r i i . Ri d i c a t i ni t i a l pa t e r a s a i n f e r io a r ă de p e s t â n ga râ u l u i
M ur e ş, oraş u l s -a de zvol t at de -a lu n gul t i mp ul ui ocu pâ n d şi po vâ r ni ş u r il e şi
de alurile din a pr opi ere .
T â r gu M u re ş s e a f l ă la 44 8 k m di s t a nt ă d e c a p i t a l a ţ ă ri i , B u c u re ş t i , l a 1 2 7 k m
f a t ă d e Cl uj -Na p o c a , 1 89 k m f a t ă de Si bi u s i 1 82 k m f a t ă de B r a s o v. Or a ş ul c e l ma i
a propiat de Tâ r gu Mur eş este Re ghin.
Su praf aţa tota lă a o ra şul ui e ste de 66 , 96 k mp şi are 2 03, 1 km r eţe a de
tra nsp or t ur i a ut o, 175 km st ră zi, 236 km reţ ea c a nali zar e pub lică , 225 km re ţe a a pă
p ot a b i lă s i 1 97 km r e ţ e a de ga ze n a t u ra l e .
Fon d ul f un ci ar este de 4. 930 Ha din care 2. 690 Ha in intra vila n iar 2. 240 Ha in
e xtra vila n. Sup raf aţa t ota lă a s pa ţiilor ve r zi este de 223,4 Ha.
Fo n dul tota l de loc uinţ e este de 57 . 07 0, impa rţite in urmat oa r ele ca rtiere:
T udo r Vl a di mi re sc u, B -d ul 18 48, Al e ea C arp aţ i , Bu dai , Zo na Ce nt r al ă, C orn i s a ,
G a r a de Su d, Li b e r t ă t i i , Li ve ze n i , M u r e ş e n i ş i S ub s t e j a ri ş .
Este un i mport a nt c e ntru cultural (monu mente istorice, castele, Teatrul
N aţional), uni ve rsi ta r ( Uni ve rsita te a Petru Maior, U n i ve r s i ta t e a de Artă,
U ni ve r s i t a t a t e a d e M e d i c i nă si Fa r ma c i e ) s i me di c a l a l r e gi u n i i ( c o nf e ri t d e
e xist enţa Ins ti t utul ui de Bo li Ca rdio va s c ul are si T ranspla n t). Este situat in zona
c e n tr a l ă a T r a ns i l va n i e i , a v â n d a c c e s l a d ru m ul E u r o p e a n E6 0.
I n f r a s t r u c t u ra e s te i n c ur s de d e z v ol t a re , i n p r oi e c t f i i nd a u t o s t r a d a T g. M u r e ş - I a ş i ,
ce ntura oc olitoare Cor unc a - Ernei .

16 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


16 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
T â r gu M u r e ş di s p u n e de f o r ţ ă d e m u n c ă s p e c i a l i za t ă , a r e p o t e n t i a l tu ri s t i c , m e d i u l
de af ac e ri este rel at i v dina mi c (pa rc ul i nd ust rial Vi dr a să u, c o mbi nat u l Azo mure ş) ,
iar rata şoma j ului e ste sub me dia pe t ară.
Proprie tatea i mobili a ră in ca uză e ste a mpla sată in zona me dia nă a munici piul ui –
c onf or m pr e ve deril or Pla nul ui urba ni stic al Munic ipiul ui Tâ r gu M ure ş.
Zona i n c are e ste sit uată pro pr iet at ea i mobi liară i n c a u ză dis pu ne de ur ma t oa re le
facilitaţi:
 D ot ăr i soci a l - ur ba ne : sa ni t ar e (ca bi ne t e sto ma t ol o gi c e, me di ci nă de f a mi l i e şi
f ar ma cii), şc ol ar e ( c re şă, gra d iniţe, ş coli ge ne r ale , lic ee ), se d ii ba nc i ( B R D, B an c a
T r a n s i l va n i a ), s u p e r m a r k e t e ( Pa l a s , C a rr e f o u r , Li dl , D a r i n a ) , p i a ţ a a gr o a l i me n t a r ă
7 Noie mb rie , par cul Tine ret u lui si Palatul T ine ret ului.
 Mijl oace de tr a ns p ort in c o mun: a ut o bu ze, ma xi -ta xi.
Acc e sul - e ste facil: aut o, pe s tra da Pa d urii, str a da asf altată cu 2 sensuri de
circulaţie.
A rt e r e i m port a nt e d e ci r cul aţi e: B -dul Mi h ai Vi t ea zu, st r. Ghe or ge Mar i ne sc u ,
str. Ni c olae Gri gor e sc u.
Tip loc alit ate : ur ba n.
Zona l oc alit ate : me di a nă.
Tip zonă: r e zide nţ ial .
Ori e nt ar e: su di ca .
Nivel ul impo zite lor si taxelor loc ale e ste un ul nor ma l, zo na de i mpo zitare este C.
Zona in c a re se a flă p ropri et ate a e va l ua tă e ste o zonă li nis tită cu un ni vel sc ă zut
de polua re f on ic ă şi a erul e ste c ur at pe ntru ca se află la ma re de pă rta re d e
Co mbinat ul A ZO M U RES.
St ra d a p e c a re s e a f l ă pr o p r i e t a t e a e va l u a t ă e s te p i e t ru i t ă , u r mâ nd i n va ra a n ul u i
2017 să se de mare ze asfa ltar ea s a.

17 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


17 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
F ot o gr af i i di n i me di a ta ve ci nat at e :

Vedere spre EST Ve der e s pre REGHI N

Vedere spre VEST Ve der e s pre NO R D

Vedere spre AZOM URES Ve der e s pre CENT RU

18 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


18 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
3. 2 D escrie rea si tu aţie i ju ridi ce

Si t uaţ i a j uri d ic ă: i n ur ma a nal i zei e xt ra sul ui C F 1 32 146/ T â r gu M u r eş ,


el i ber at i n dat a de 3 0. 03. 2 017, s -a co nst at c a i mo bi l ul nu e st e gr e va t de sar c i ni .
Pr op r iet at ea i mo bili ar ă este d eţinu t ă in co ta a ctu ală d e 1 /1 d e c ăt re M O LD OV AN OAN A
M IR AB E LLA M IN O D O R A, bun pr opiu dob ândit in baza contr actului de vânzare
nr.708/30.0 3.2017.
In ur ma i n sp e cţ i ei p e t er en, s -a co n st at at c ă i n t re d at el e pr e zen t at e i n C F, c ad a st r u şi
situ aţia fi zi că a pro p r i et ăţii nu există ne con co r d an ţ e. D at ele pr ezen t at e in e xtr asul d e
C ar te Fun ci ar ă cor e sp und into c mai pro pr i etă ţii e valu at e.

19 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


19 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
C A P I T O L U L I V – D E S C R I E R E A S I A N A L I ZA T E R E N U L U I S I A
CONSTRUCŢIEI

Imobilul a na li zat est e a mpl asa t in zona me dia nă a mu nici pi ul ui Târ gu


M ure ş, str. Pr. Şt. Rus u nr. 1.
Ve ci năt ăţi: St ra da Dimit rie Cant e mir l a Vest şi st ra da Pre ot Şt ef an Rusu la Sud .
Zona ana li zată este una a pre c ia tă, intr uc â t este la o dista ntă de cca 1000 m de
ce ntru si di spune de o panora mă a supra intr e gului oraş .
Pro pri et ate a i mo bilia ră a mal i za tă, se afl ă in ime dia ta a p ro pie r e a Pla t o ul u i
C or neş t i , zonă de pro me na dă , cu r esta ur a nt e si di ve r se l ocur i de pet re c e re a
t i mp ul u i l i be r , pr e c u m s i a Gra d i n e i Zo ol o gi c e Tâ r gu M u r e ş .

Localizare in intravilan

T er e nul are o f or mă re gul a t ă ( dr e pt un gh i ) cu o d esc hi der e l a s tr a da Pr eot


Ştef an R usu de 30 m si o adâ nci me de 39 m.
Es te a m pl as a t l a col ţ , i nt re stă zi l e Pr . Şt . Rusu şi str Di mi t r i e Ca nt e mi r, dar
l uc r ul ac e st a nu es t e un de za va n t aj pent r u că t raf i c ul au t o est e u nul mu l t scă z ut .
Terenul este in pa ntă, asi gur ân d u -s e un sistem na t ura l de drenaj. Datorită
a mplasă rii pe de al, are o pri velişte a supra i nt re gul ui oraş.
U t i l i t ă ţ i i l e p r e c u m c u r e n t , a p ă p o t a b i l ă , ga z , c a n a l i z a r e s u n t l e ga t e l a
20 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l
Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
p r o p ri e t a t e a e va l u a t ă .
P r op r i e t a t e a e s te i m p re j mui t ă c u ga r d di n be t on ş i pl ă c i me t a l i c e de t i p
Li nda b, Lun gi me x Inăl ţ i me 13 8 m x 1, 8 m, i ar poar t a est e met a l i că cu acţ i o na r e
ma nua lă .
Din di sc uţiile purt at e cu clie ntul si c onf orm doc ume nta ţi ei puse la dis poziti a
e val uat or ul ui şi a ins pecţi ei ef e ct ua te la fa ţa loc ului, te re nul nu e s te af ect a t de linii
d e i n a l t ă t e ns i u n e , c o n d u c t e s u bt e r a n e d e ga z e , a p ă , e t c . , a c e s t a f i i n d li b e r d e
restricţii de construire.
Ter e nul a re p osi bil it a t ea de c o ma sa re / a lipir e cu lotur ile in ve ci na te, de oa re c e
toate t ere nurile au f ormă dr e pt un giul ară.
Zona in ca re e ste a mpla s at te re nul este o zonă pre domi na nt re zi de nti al ă ,
c o m p u s ă di n c a s e u ni f a mi l i a r e c u d o u ă s au t re i e t aj e .

4. 1 Des crierea c lă di rii

In u r ma de pl a s ă r ii p e t e re n in d a t a d e 1 0 . 0 6 . 2 0 1 7 , i n ve d e r e a e va l ă ri i
p r o p r i e t ă ţ i i i mo bi l i a r e , i n p r e z e n ţ a p r o p r i e t a r ul u i s - a u c o n s t a t a t u r m a t o a r e l e :
A mpl a sa m e nt: Plat o ul Co r ne şti, st r. Pr eo t Ştef a n Ru su nr . 1, zon a
m e dia nă a mu ni ci pi u l ui T âr gu M ur eş, zo nă in pli nă de z vol t ar e di n
punct de vedere ur ba ni stic.
S tr uc t ur a de r e zi s te n t ă :
o Inf r astr uct ura - Cla di rea a re o str uc t ura a lc at uita di n f unda tii
c o nt i n u e d i n b e t o n s u b zi d u ri , c u gr o s i m e a d e 5 0 c m l a e x t e r i o r
si 40 c m la zidurile int eri oa r e , trot uar de 1,00 m lati me in j urul
c a sei , s c ari si te ra se din bet on pla c ate c u mos aic ve ne ti an, pl a c a
de bet on la fiec are ni vel.
o S u p r a s t r u c t ur a – zi d a ri e p o r t a nt a d i n c a r a m i d a , c u s t a l p i s or i d e
mo nolit i za re re a li zat i din bet on ar mat pe c olturi si la int e rse c tia
zi d uril or p or ta nte, pl anseu de bet on ar m at peste f iecare ni vel,
centuri din beton ar mat peste ziduri.

I nc hi de rile peri m et r ale si com p a r t i me nt ar i l e – i nc hi de ril e


pe ri metrale s unt r e a li zate di n zi da r ie de c a r a mida c u gr osi me a de 30, 00
c m, i s o l a t e c u pl a c i de B . C . A . d e 1 0, 0 0 c m gr o s i m e . In a l t i me a

2 1 |E v. Pr o p ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
de mis ol ul ui e ste de 2, 6 m i ar pa rte r ul si eta j ul au inal ti me a de 2, 80 m.
T a m p la r i a e xt e r i o a ra e s t e di n l e m n s t r a t i f i c a t d e c u l o a r e a l b a , c u ge a m
ter mopan, usa din le mn masiv la exterior, iar usile interioare din le mn
multistrat de stejar lac uite.
I n v e l i t o a r e a – i n ve l i t o a r e a e s t e re a l i z a t a d i n t i gl e B R AM A C , c u
j ghi a bur i si burl ane di n ta bl e zi nc a t a, monta ta pe a st ere a la re ali za t a din
s c a n d u r a d e b r a d . N u s -a u s e m n a l a t d e g r a d a r i , i a r s t a r e a t e h n i c a a
sarpante i si a invelitorii este foarte buna.
Finis a je int er i oar e si e xte r i oar e: Fini s a j ele interioa re ale cla dir ii
c onstau din :
o P a r d o s e l i d i n gr e s i e c e r a mi c pe ho l , i n b a i s i i n b uc a t a r i e ,
pa rdos eli cal de di n pa rc het de f a g si ste j ar cu pli nta pe ri me tra l a
in ca me ra si pe hol ul de la etaj .
o P e r e t i i s u n t te n c ui t i , gl e t u i t i s i zu g ra vi ti c u vo p s e l e l a va b i le i n
c a me ra sip e holuri, in cul ori dif erit e, ia r in bai si in b uc at arie
pe retii sunt pla c ati cu gresie c era mic de buna calitate .
o Sc ara int er i oa ra e ste din bet on a r mat, f a ra pode st, pl a c a t cu le mn
ma si v de st ej ar ba lt ui t si lacuit, iar ma na c ure nta este din l e mn
masiv lacuit.
Finisa j ul exte rior al cla dirii co nsta din ten c uieli stropite
Sc a ri l e ext e r i oa r e a u t repte mo za i c at e si t eras el e ext eri o ar e su nt di n
mozaic ve netia n.
In d o r m i t o r ul c o p il u l ui de l a e t a j , a m c o n s t a t a t d e gr a d a r i a l e zu gr a ve l i i
pe r etel ui (des e na ti cu crei on ul ). Ar tr ebu i fac ute reparatii l a te nc uie li pe o
sup raf ata de 12 mp. Ac e st tip de de gr a da re este con sid e rat e uzur a fizi c a
rec upe ra bila (la a bor darea prin cost).
I ns t ala tia elec tr i ca – Bra n sa ment ul s e fa ce dire ct de la ret ea u a
str a dala prin f ir ae r ia n. Inst al ati a elec tri ca inte ri oa ra es te de tip
in gr opa t (s ub te nc uial a) la par ter si la et aj , si pe te nc uia la la d e mi sol si
asi gura i lumi nat ul cu inc a nde sc e nt a si f uncti ona rea pri ze l or
monofa zat e. Corpuri l e de ilu mina t si a pa rat ele ele c tric e sunt de ti p
superior
I ns t al atia s a ni t ar a – Bra nsa me nt ul la r ete a ua de a pa se c o mp une di n
r e t e a u a d e a l i me n t a r e c u a p a r e a l i za t a di n t e a va di n PVC d e ¾ l i pi t a
p r in p ol i f u zi u n e , c u o l un gi me de 15 m s i un c a min d i n b e t o n p e n t r u
22 |E v. Pr o p ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
22 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
a pome tru, c u c a pa c din font a.
Ca nalizarea menaj era este racordata la reteaua stradala si este
re ali za ta di n t e a va t i p P V C , c i d i a me t r ul no mi n a l de 1 1 0 m m, c u o
lun gi me de 20 m si do ua c a mi ne din beton c u cap ac din fo nta .
La in teri or, i nstal a t ia de ali ment a re cu a pa e ste re ali zata di n
te a va PVC, iar sc ur ge rea este din t ubulat ura din poli pr opilena .
O bi e ct ele sa nit a re s unt din po rte lan sa nit a r, mat e ria l a crilice si inox,
cu a cc e so ri i cro ma t e, de f o ar t e bu na c a li t a t e si cons t au di n l a voar si
W C la de mis ol, c a bina de dus, la voa r si W C la par ter si f ie care baie de
la etaj are cabi na de dus , c a da, la voar si WC .
I ns t a l a t i a d e i nc a l z i r e s i de g a z me t a n – B ra n s a me n t u l l a ga z m e t a n
este reali zat din tea va meta lic a si are o lun gi me de 15 m la ext erior .
Ca sa di spune de i nst alati e propie de i nc a l zire ce ntral, cu tr a se e tur -
ret ur din te a va de cupru, corpurile de incal zi re sunt de tipul
ra di a t oa r el or de AL vops ite i n a lb. Ce nt r a la te rmic a pro pr i e e ste de ti p
V A ILLA NT de 60 KW si este monta ta i n spalat or si tot a c olo se a fla si
boil er ul pe ntr u a pa c al da de tip ARI ST ON de 110 L, a ma ndoua s unt
a l i m e nt a t e c u ga z me t a n .
R egi m de i nal ti me : Dat or i t a de ni vel ar i i u soar e pe ca r e o pr e zi nt a
terenul, cladirea este construita cu subsol partial, parter, etaj si pod ce
po at e f i ma ns ar da t .
Functi onal i mobil ul s e co mpune din:
o D e mi s o l : buc ata rie Su =1 0, 85 mp, s pal a tor Su =1 0 , 0 mp, c a mer a
h o bb y Su = 1 0, 75 mp, piv nita Su = 7, 75 mp, ma ga zine Su = 5, 40 mp ,
g r u p s a n i t a r S u = 1 , 7 0 m p , a d a p o s t a p a r a r e c i vi l a S u = 7 , 5 2 m p , h o l
si casa scarilor Su=8, 40 mp.
Sude misol =62, 37 mp.
La De mi s ol , pe l a n ga a cce sul pe sc ara i nt er i oa r a, mai exi st a un a cc es di re ct
din exterior
o Par te r : s uf ra ge rie Su=1 2, 30 mp, c a mera de zi Su =12, 00 mp,
biro u Su =10, 60 mp , b uc ata rie Su = 10, 50 mp, c a mar a Su =7 , 50 mp,
ba ie Su =7 , 00 mp, ga raj Su =15, 40 mp, a n tre u Su =8 , 80 mp, 2
sas uri Su=7,30 mp, hol si casa sc aril or Su =8, 4 mp,
S upar te r =92, 40 m p.
Acc e sul se f ac e prin a ntre u. Din hol si din b uc at arie se iese pe o te rasa , de
23 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l
23 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
unde se poate c obora i n curte pe o scara ext e rioa ra .
o Et aj : dor mito r Su= 13, 0 0 mp, dor mi tor Su =1 2, 80 mp, dorm i t or
S u =1 1, 9 0 mp, do rm it or Su =1 0, 50 mp, ba i e Su= 7, 00 mp , ba ie
S u =1 0, 20 m p, ga rd e r oba Su =4 , 80 mp, ga r de roba S u =2, 23 mp, ho l
si casa scarilor Su=8, 80 mp.
S uet aj =8 1, 23 m p.
S u p r a f a t a c o n s t r ui t a e s t e a r i a s e c t i u n i i o r i z o n t a l e a c l a d i r i i , l a c o t a -/ + 0 , 0 0
a pa rte r ului, ma s ura ta pe cont urul e xt e ri or al peretil or, in aria c onst r uita nu i nt r a
re zalitu rile c u a ria mai mica de 0,40 mp, nise le c u aria mai mare de 0, 40 mp,
t r e p t e l e e x t e r i oa r e s i te r a s e l e n ea c o pe r it e .
Sc = 128 mp.
S u p t af a t a d e s f a s ur a t a – s u ma a ri i l or t ut u r o r ni ve lu r i l o r
Sd= 3 30 mp.
Supr af a ta util a – aria desf a sur ata mai putin aria p eretilor
Su=2 36 mp.

4.2 Id en tifi c are a o r ic ar o r b u nu ri mob il e s a u a alt or e l e men te ca r e


nu sun t p rop rie ta t i i mob ili ar e

Nu a u f o s t c u p ri n s e b u n u r i mo b i le i n s t a b i l ir e a va l or i i p r o p r i e ta t i i i mo bi l i a re .

4.3 Isto ricul p rop r ietă ţii s u bi ect (in c luz ân d v an ză ril e ante rioa r e
ş i of er t ele s au c ere rile cu ren te )

Ter e nul a fost c umpă rat de către M O LD OV AN DO INA i n a nul 1999 de la


B E NT E LA Z AR pe b a za C V C 27 1/ 1 9 9 9 si re vâ n d u t i n 2 0 1 7 c ă t r e a c t u a l u l
propri eta r.
M O LDOVAN O ANA MIRAB E LLA M IN O DORA este proprietar unic.
De la mone nt ul e dif ic arii pr oprie t atii i mobilia re si pa na i n pre se nt, utili zare a
a f ost de proprie tate imobilia ra de tip re zi de ntial, loc uinta unifa mi liara .

24 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


24 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
C A P I T O L U L V – A N A L I ZA P I E T E I I M O B I L I A R E

Pia ţa pr op riet ăţi lor imo b iliare a f ost de fi nită ca f iind i nter a cţi u ne a di ntr e
pe rs oa ne (fi zice sa u j uridi c e) c are s chi mbă dre pt uri de pr opr ie tate c ont ra alt or
bunuri, c um ar fi ba nii. Ac e astă pia ţă se def i ne şte pe ba za tipul ui de propri eta te ,
p r in p o t e n ţ i a l u l de a p r o d u c e ve n i t ur i, c a ra c t e ri s t i c i l e i n ve s t i t o r i lo r s i c h i ri a ş i l o r .
Pi aţa e st e i nf l ue nţa tă de a tit u di nile , mot i vaţ iile s i i nter a c ţi u nile vâ nzăt ori l or
şi cumpăr ăt or il or. Ea re a cţi one a ză la situa ţ ia pie ţei forţ ei de muncă si stabilit at e a
ve nit urilor .
O serie de ca r a cte ris tici spe c ia le de ose be sc pieţe le i mo bili a re de pieţ el e
b u n u r i l or s a u s e r vi c i il o r:

a) f ieca re proprie tate i mobilia ră este uni că i ar a mpla sa me ntul său este f ix.
b) pie ţele i mobilia re nu sunt pie ţe ef icie nte : nu mă ru l de va n zato ri si cum pă rat o ri car e
a c t i o n e a ză e s t e re l a t i v mi c , p r o p r i e t ă ţi l e i m o bi l i a r e a u va l o ri ri d i c a t e c a r e ne c e s i t ă
o putere mare de cu mpăra re, ceea ce face ca aceste pieţe sa fie sensibile la
sta bil it at ea ve nit ur il or, sc hi mba re a ni vel ul ui salar iil o r, n umărul de loc uri de m unc ă
p r e c u m s i s ă f i e i nf l u e nţ a t e d e t i p ul de f i n a n ţ a re of e ri t , vo l u m ul c r e d it u l ui c a r e
po ate fi dob â ndit, mă r imea a va nsul ui de plat ă, d obâ n zile, etc.
c ) i n ge n e r a l , p r o p r i e t ă t i l e i m o bi l i a re n u s e c u mp a r ă c u b a ni i j os , i a r d a c ă n u e xi s t ă
c ondiţii f avora bi le de f ina nţ are tranzacţia e ste periclita tă .
d ) S p r e d e o s e bi r e d e p i e ţ e l e e f i c i e nt e , p i a ţa i m o bi l i a ră n u s e a ut o r e gl e a ză c i e s t e
de s e ori i nfl ue nta tă de re gl e me ntă ri le gu ve r na me nt ale s i loc a l e . C ererea si of erta de
pr oprie tăţi i mobilia re pot tinde către un punc t de echili br u, da r ace st punct est e
te ore tic şi rare ori a ti ns, e xi stâ nd int ot de a una un de cal aj intre cere re si of ertă .
Of erta pe ntru un a numit tip de cere re se de z voltă greu iar ce rere a poa te să se
modif i ce brusc , fiind posi bi l astfe l ca de multe ori să existe supra of ertă sa u exc es
de c erere si nu ec hili bru.
e ) C u m p ă r a t or i i ş i vâ n za t o ri i n u s u nt in t ot d e a u na bi n e i n f o r ma ţ i i a r a c t e l e d e
vâ nzar e -c umpa ra re nu au loc in mod fre c ve nt. De m ulte or i , inf or ma ţiile d e sp r e
preţuri de tra nza ctiona re sau n i ve l u l ofertei nu sunt i me di at dis ponibi l e .
P r o p r i e t ă t i l e i m o b i l i a r e s u nt d ur a b i l e ş i po t f i p ri vit e c a i n ve s t i ţ ii . S u n t p uţ i n
l i c hi d e s i de o b i c e i pro c e s ul d e vâ n za re e s t e l u n g.
In c a z ul pr o pr i et ăţ i i e va l u at e, pe ntr u i de nti f i car e a pi eţ e i s al e i mo bi li ar e s -

2 5 |E v. Pr o p ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
a u i n ve s t i ga t o s e ri e d e f a c t o ri , in c e p â n d c u t i p ul p ro p r i e t ă ţ i i i m o b i l i a r e . Ac e s t ti p
de i mobil e ste at r a c tiv pe nt ru utili za t ori , fiind a mpla sat in zona me dia na a
l oc al i t ă t ii , cu şc oli , m i j l oa ce de tr a nsp or t si mi ci m a ga zi ne a m pl a sat e i n i me di at a
ve ci nata te .
In cazul acestei pr oprietăţi im obiliare un f actor pred omi nant este si panora ma
asupra ora ş ul ui de care dispune dat orită pozi ti onă rii sale.
A v â n d i n ve d e r e s t r u c t ur a , ma ri me a ş i a mp l a s a me n t ul p r o p r i e t ă ţ i i , a c e a s t a p o a t e
f i ef icie nt e xpl oat at ă, ce a mai buna utili zar e f iind pe nt ru o pr opriet ate re zi de ntia l ă
unif a mi l i ar ă.
In a n a l i za a c e s t e i pi e ţ e a m i n ve s t i ga t a s p e c te l e ga t e d e s i t ua ţ i a e c o n o mi c ă a
o r a ş u l u i T â r g u M u r e ş – a c e a s t a f i i n d or i gi n e a po s i bi l i l o r c u m pă r a t o ri , p o p u l a ţ i a s a ,
te ndi nţe a le ultimil or ani, cer e re a spe cifi c a si of erta compe titi vă pentr u tipul de
proprietate delimitat.

An ali za pieţ ei i mobiliare es te un pro ces in ş ase pa şi :


Pa sul 1. Definire a p r odus ului i mobiliar (an ali za productivit ăt ii propriet ăţii )

Pa sul 2. D el i mi t ar e a pi eţ ei (ari a pi eţ e i si ari a com peti t i v ă )

Pa sul 3. Analiza cerer ii

Pa sul 4. An al i za of e rt e i (i nv est i gare a şi p re v izi uni l e c on c ure nţ ei )

Pa sul 5. Analiza inte rac tiunii di ntre c erere si ofertă

P a s u l 6 . P r e v i z i u n i l e c a p t ă r i i p r o p r i e t ă ţ i i s u b i e c t (c o n c e p t e l e p e n e t r ă r i i d e p i a ţ a ).

1 . D e f i n i r e a p r o d u s u l u i i mo b i l i a r (a n a l i z a p r o d u c t i v i t ă ţ i i p r o p r i e t ă ţ i i )
Piaţa imobiliară:
Pi aţ a i m obi l i a ră di n R o mâ ni a est e st râ n s le gat ă de e vol uţ i a e c o no mi ei , c a re e ste
inc ă a f ect a tă de ef e cte le c ri zei i m obili a re . Spre de os e bire de pi e ţe le e fic ie nt e, pi a ţa
imobiliară nu se a ut ore gle a ză şi este deseori influentată de re gle me nt ăr i
g u ve r na me nta le si l oc al e . Pie ţe le i mo bi lia r e se de os eb e sc de pi eţ ele bu nu ril o r şi
ser vic iil or pri ntr -o se rie de car a cte ri stici spe ci ale : fiec are pr op riet ate i mobiliar ă
este uni c ă ,ia r a mpl a s a me ntul să u e ste fi x ; numă r ul de vân za tori si c u mpă ră t or i ca r e
a c t i o n e a ză p e pi e ţ e l e i m o b i l a r e e s te r e l a t v mi c ; pr o p ri e t ă ti l e i m o b il i a r e a u va l o r i
ridi c at e care nec e sită o pute re ma re de c u mpă ra r e, c eea ce fa c e ca ace ste pie ţe să
fie inf lue nţate dire ct de stabilitate a ve ni t u ri l or , n i ve l ul salariilo r, tipul şi
2 6 |E v. Pr o p ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
dis ponibilit at e a sur s el or de f ina nţa re , ma ri me a a va ns ul ui solic it at de fi na nt a t or,
n i ve l u l d o b â n zi l or . S -a i de n t if i c a t ş i a n a l i za t pi a ţ a s p e c i f i c ă a s u b i e c t u l u i e va l u a t .
At ri b u t e f i zi c e , j u ri d i c e ş i l oc a l i z a r e a i mo b i l u l ui e va l u a t a u f os t p re ze n t a t e
a nt er i or , pr op ri e t at e a i mobi l ia r ă e va l uat ă f i i nd de t i p l oc ui nt ă uni f a mi l i ar ă.
In c a z u l p r o p r i e t ă ţ i i e v a l u a t e , p e n t r u i d e n t i f i c a r e a p i e ţ e i s a l e s p e c i f i c e , s -a u
a nali zat o serie de fact ori, ince pâ nd c u tipul pr opri etă ţii.
Astf el, ţi nâ nd c ont de spe c ifi c ul zone i (pr e ponder e nt re zi de nţi ală) şi a tipului
pr oprie tăţii, pi aţ a spe cif i c ă pe ntru pr opri et atea c are fac e subie ct ul pre ze nt ul ui
R a p o rt de e va l ua r e e s t e c e a p r o p r i e t ă ţ i l or i m o bi l i a r e d e t i p r e zi d e n t i a l , s u bt i p u l
loc ui ntă u nif a miliară situată in zona Plato ul u i Cor ne şti.

2. De li mitarea pie ţei (aria pie ţei si aria co mpe titivă )


Utili zarea potenţială a propriet ăţii este pe nt ru o pr op rieta te rezidenţial ă
unif a mi l i ar ă.
Pr eţ ur i l e t er e nu ri l o r vor ur ma t ren d ul as c e n de nt di n ul t i ma pe ri o ad ă, a st f el vo r
cre şte uşor in 2017, cu 5-6%, esti me a ză a na liştii.
Pote nţi alii cumpă r ăt ori se orie nte a ză spre case unif a milia re , exe cut a te de
d e z vo l t a t o r i i m o b i l i a r i s a u i n re gie p r o p ri e . P ot e nţ i a l i i c u m p ă r ă t o ri , c u ve ni t ur i
pe ste me di e, ca re d or esc o ca să si să aibă inti mi t ate , vor ale ge c u m parar ea unui
ast f el de pr op ri et ăţ i i m o bi l i a r e sau si mi l ar pr opr i et ă ţ i i e va lu at e.

3. Analiza cererii
Ce re r ea r e pr ezi ntă c a ntit at ea di nt r- un an um it tip de pr opr iet at e pe ntr u ca re se
m a nife stă do ri nţă pe ntr u c um par ar e sa u inc hirie r e, la diferi te preţ uri, pe o
a num ită pi aţă , intr- un anum it interv al de tim p.
Pe nt ru c a pe o pia ţa i mo bilia ra of erta se aj u stea ză i nc e t la ni vel ul si ti pul cere rii ,
val oar ea pr opri et ăţiil o r ti nde sa var ie ze dir e ct cu sc hi mbă rile de c er ere , fi ind as tf el
i n f l u e n t a ţă d e ce r e re a c ur e n t ă .
Cererea reflectă ne voi le, dori nţe le , put e rea de cumpărare si pref erinţ e le
c ons uma t oril or, An a li za c e re rii se a xe a ză pe ide ntif i ca re a utili zat orilo r p ot e nţ ia l i
(c umpar a t ori si c hi ri a ş i) şi de as e me ne a, pe ntru un a nu me t i p de pr oprie t ate , a nali z a
u r ma r e ş te p ro d u s u l s a u s e r vi c i u l f i na l p e c a r e i l a s i gu r ă p ro pr i e t a t e a .
In an al i za c er e ri i de pe pi aţ a pr op ri t ăţ i l o r i m obi l i a re i nt r a vi l an e cu dest i naţ i e
r e zi d e nţ i a l ă s unt i mp or t anţ i ur mă t or i i f ac tor i :
Po pulaţia din aria de piaţă – mari mea si nu măr ul fa miliil o r, rata d e
27 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l
27 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
cre ştere /descre şte re in f or marea f a miliilor , distribuţia l or pe va rste
Ni velul ve nit uril or şi sala riilor
Tipol o gia locuri lor de muncă şi rata ş omaj ului
Conside re nte f ina nci ar e, cum ar fi nivel ul e c onomiilor, condiţii de cre ditare
Pla nu l de urb anis m şi dire cţiile de de zvo l ta re ur ba nistic ă
F a c t o r i c a r e a f e c t e a z ă a t r a c t i v i t a t e a f i z i c ă a ve c i n a t ă ţ i i , p r e c u m c l i m a t u l ,
topogra f ia, dre naj ul, str at ul de sol bun de f undare şi barie re le na t ur ale sau
artificiale
St r uct ur a t a xe l or l o c al e şi a ad mi ni st r a ţi e i
D i s p o n i b i l i t a t e a f a c i l i t ă ţ i i l o r ş i s e r vi c i i l o r l o c a l e .
Populatia di n aria de piată
Di n pu nc t de ve d e r e de mo gr a f i c , pr i n c i p a l i i f a c t or i c a r e a c t i o ne a ză a s u pr a
m ă r i mi i si struct ur i i p opul at i ei su nt : f er t i li t at e a, mort a l i t at ea si mi gr at i a .
Cu o popul atie tota l a de 580 mii loc ui t ori in 2010, j ude t ul Mur es se sit ue a ză pe
pozitia 14 i n ra ndul celor 41 de j udete a le Roma niei. D ensita tea popula tiei este d e
8 6 , 4 l o c u i t o r i / k mp , s u b c e a i n re gi s t r a tă l a n i ve l n a t i o n a l da r s u p e r i o a ră me di e i l a
n i ve l r e g i o n a l . E v o l u t i a s t r u c t u r i i p e g r u p e d e va r s t a p u n e i n e vi d e n t ă u n p r o c e s
t r e p t a t d e i mb ă t r a ni r e de m o gr a f i c ă , po n d e re a va r s t n i c i l or m a ri n d u -s e de l a 1 0 , 9 %
in 19 90 la 15 % in a nul 20 1 0, pro gn o za p en tru 20 50 f iind de 30 , 6 %. La ba za a c e ste
e vol utii au stat atat sc ă der ea natali tătii ( de la 13,8 % in 1990 la 11,1 % in 200 9)
c at si un i n t e ns p ro c e s mi gr a t i o na l . Ca u r m are a s po rul ui n at ur al ne gati v, po p ul a t i a
j ude t ul ui M ur es a sc ă zut cu apr oa p e 13 m i i de per s oa n e, pa rt ea ce a ma i ma re a
de c li n ul ui dat o ra nd u- se i nsă sol dul u i put er n i c ne gati v al mi gr at i e i i nt er n e si
externe.
Anali zate in profil teritorial, e vol ut i i le de mo gra fi ce mai sus amintite se
de sf ă so a ra i n mo d di f eri t . Exi s tă zone c u un put e r ni c di na mi s m e c on o mi c si soc i a l
pr ec u m zo na me t r op ol i t ană a m u ni ci pi ul ui T a r gu Mu re s, i n c ar e n u mă r ul po p ul at i e i
c r e s t e , me n ti n a n d u s e o s tr u c t u ră e c hi l i br a t ă p e gr u p e d e va r s tă , i n t i mp c e u ne l e
c o m u n e d i n C a m p i a T r a n s i l va n i e i s a u d i n z o n a a d i a c e n t a m u ni c i pi u l u i T a r n a v e n i
suf eră un proc es a ccel era t de i mbătr a nire si de popul are .
Niv el ul ve nit urilor si salariilo r
P ro d u s u l i nt e rn b ru t r e a l i za t l a n i ve l u l j u de t u lu i M u re s i n a n u l 2 0 0 8 i n s u me a z a
1 085 0 , 8 mi li o a ne l ei pret ur i cur e nt e. Pr o dus ul i nt er n br ut / l o c uit o r l a ni vel ul
j udet ului Mures a atins 92 04 e ur o PCS (e uro la parit ate a puter ii de cu mpa rar e

28 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


28 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
sta ndar d) , val oare s ub c ea a indi c a t or ul ui la ni ve l na tiona l. C ompar ati v cu a lte sta te
e u r o pe n e , P I B / l o c ui t o r l a n i ve l ul j u d e t u l u i M u re s a j u n ge l a do a r 3 6 , 7 % di n me d i a
e urope a nă. Ac e st raport a cres c ut cu doa r 5,3 puncte proc e nt uale in ulti mii 10 a ni
d i n c a u za r i t m u l u i re l a t i v l e nt d e c r e s t e r e e c o n o mi c ă i n re gi s t r a t i n j ud e t u l M ur e s .
V enit urile tota le me dii lu nar e pe o gos podă rie a u f ost de 3. 2 50 l ei, i a r c heltuielil e
de 2. 761 lei/l ună, in pri m ul t rime st ru al ace stui a n, se arată intr -un co muni cat d e
p r e s ă a l In s t i t u t u l u i N a t i o n a l d e S t a t i s t i c ă ( I N S) .
V eni t ur i le t ot al e me di i l u na r e au r epr e ze nt at i n t r i me st r ul I 20 1 7, i n ter me ni
nomina li, 3. 250 lei pe gospo dăr ie si 1.2 33 lei pe persoa nă . Che l tui elile totale ale
popula tie i, au fost in t ri me st rul I 2017, in me die de 2. 761 l ei pe gospodărie si au
re pre zenta t 85, 0% di n nivel ul ve nit urilor t ota le.
C er er e a pe nt r u pr op r i et ăţ i i mo bi l i a re i nt r a vi l a ne es te asi gu r a t ă at at de pe r soa n e
f izice c at şi de societ ă ţi co merci ale.
C e r e r e a p e nt ru p ro p r i e t a t e a i mo b i l i a r ă s u b i e c t vi ne di n p a r t e a pe r s o a n e l o r f i zi c e
c u ve n i t u ri p e s t e m e di e , c a re d or e s c i n t i mi t a t e l i n iş te ş i zo nă ve r d e .
Ţina nd c ont de spe c ific ul zonei (pre p onder ent re zi de nţia l ) şi de a mpl a sa re a
p r o p ri e t ă ţ i i e va l u a t e , a c e a s t a e s t e a t r a c t i vă c a u ti l i za re r e zi d e n ţ i a l ă .
Tip olo gia loc urilor d e mun ca si rata somaju lui
St ru c t u r a pe d o m e n ii de a c t i vi t a te a p o p u l a ti e i o c u p a n t e a s u f e r it mo d i f i c a r i
n o t a b i le in i n t e r va l u l 1 9 9 5 - 2 0 0 9. P o p ul a t i a o c u p a t a i n a gr i c u l t u r a s i i n i nd u s t r i e a
sc a zut atat in cif re abs ol ute c at si ca po nde re i n total ul po pul atiei oc upate si a
cr e sc ut s e mnif ic a ti v popula tia oc u pata in s e ctorul se r vicii lor, aj ungand l a z 40% di n
total.
La s f â r ş i t ul l un i i ma i 2 0 1 7 , r a t a ş o ma j u l u i î n re gi s t r a t l a n i ve l n a ţi o n a l a f o s t d e
4, 18 % , c u 0, 16 pp m ai mi c ă f aţ ă c ea di n l u na a nt eri oa ră şi cu 0, 50 pp m ai mi că f aţ ă
de c ea din luna mai a a nul ui 2016.
Raportul di ntre spati ile oc upate de propri et ari si cele oc upate de c hiriasi
Nu marul spatiil or rezi denti ale inc hi ria te a re o usoara scadere si dat orita
progra mului de finan tare Prima Casa, optan du-se pentru cumpararea prin credit, dar
in schi mb a c re sc ut nu ma r ul spat iil or come rc ia le inc hi ria bile, dat orita cre steri i
ec o no mi ce re si m bi te i n ul t i ma per i oa da .
4 . A n a l i z a o f e r t e i (i n v e s t i g a r e a ş i p r e v i z i u n i l e c o n c u r e n ţ e i )
Pe piaţa i mobilia r ă, of erta repre zi ntă ca ntit atea dintr -un tip de pro prie t ate car e
e s t e d i s p o ni b il ă p e n t r u va n za r e s a u i n c h i ri e re l a di f e r i t e p re ţ u ri , pe o pi a ţ ă da t ă ,
i nt r -o a nu mi t ă p eri oa d ă de t i mp.

29 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


29 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Exi ste nţa of er tei pentru o anumită proprie tat e la un a nu mit mome nt, a nu mit prêţ
ş i u n a n u mi t l oc i n d i c ă gra d ul d e r a ri t a t e a a c e s t ui t i p d e p ro p r i e t a t e .
Pe nt r u a a n a l i za o f e r t a c o m pe t i ti vă a m s t u di a t ur mă to ri i f a c t or i :
Ca litatea şi c a ntitatea proprietă ţiilor i mobili are disponibi le pe pia ţă
Vol um ul const rucţiil or noi şi existe nt e
Disp onibilita tea şi preţul tere nului libe r
Costurile de c onstruire şi de z volta re
Pr op rietă ţi oferite la data cure ntă
Gra dul de oc upare
Nu măr ul de proprie tăţi vac a nte şi cauze le ne oc upării
Conve rs ia in utili ză ri alte rnati ve
Condiţii ec onomic e şi circ umstantele s pe ci al e
Disp onibilita tea cre dit elor pe ntru c onst ruc ţii şi a f ina nţ ării
I mp a c t u l n o r ma t i ve l or d e c o n s tr u c ţ i i , do c u m e nt a ţ i i lo r de u r b a n i s m ş i a a l t or
re gle me ntări asupra volum ul ui şi costului c onstruc ţiil or.
Cantit atea si calitate a proprie tatiilo r imobiliare di s poni bile pe piata
T abel cent r al i zat o r i m obi l e si mi l ar e, of er it e spre van za re :

Nr.Crt. Adresa Propritate Casa Su Teren Pret Data Ofertei


Str. Alunis, Platoul
1 Cornesti, Tg. Mures 450 mp 500 mp 295.000 Eur 04.06.2017

2 Platoul Cornesti, Tg. Mures 180 mp 600 mp 269.000 Eur 04.06.2017


Str. Cornesti, Platoul
3 Cornesti, Tg. Mures 300 mp 600 mp 350.000 Eur 04.06.2017
Str. Cerbului, Platoul
4 Cornesti, Tg. Mures 285 mp 480 mp 319.000 Eur 08.06.2017
Str. Pr. St. Rusu, Platoul
5 Cornesti, Tg. Mures 400 mp 2700 mp 790.000 Eur 09.06.2017

6 Platoul Cornesti, Tg. Mures 180 mp 700 mp 290.000 Eur 12.06.2017

7 Platoul Cornesti, Tg. Mures 180 mp 600 mp 259.000 Eur 10.06.2017

8 Platoul Cornesti, Tg. Mures 120 mp 400 mp 100.000 Eur 07.06.2017

9 Platoul Cornesti, Tg. Mures 110 mp 400 mp 105.000 Eur 04.06.2017

30 |E v. Pr o p ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
30 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
T abel cent r al i zat o r i m obi l e si mi l ar e, of er it e spre i nc hi ri ere

Data
Nr.Crt. Adresa Proprietate Casa Su Teren Chirie/luna Ofertei
Platoul Cornesti, Tg.
1 Mures 198 mp 850 mp 700 Eur 05.06.2017
Platoul Cornesti, Tg.
2 Mures 290 mp 500 mp 1000 Eur 20.06.2017
Str. Calimanului, Platoul
3 Cornesti,Tg. Mures 450 mp 480 mp 1000 Eur 04.06.2017
Str. Bradului, Platoul
4 Cornesti, Tg. Mures 240 mp 250 mp 1000 Eur 21.03.2017
Str. Vulcan, Platoul
5 Cornesti, Tg. Mures 200 mp 450 mp 700 Eur 04.06.2017

Vol u mul const ruc tiil or aflate in c ur s de cons truire s au in faza de propune re
Da t ori tă pr ogre sul ui ec ono mic din ult i ma peri oa dă, a c re sc ut n umă rul z one l or in
c ar e a pa r c art i ere n o i de l oc u i nt e, a c es t e a re gas i n d u -s e i n zon el e pe ri f e ri c e al e
localitatii.
In c e e a c e p ri ve ş te of e r t a c o m p e ti t i vă p e nt r u pr o p ri e t a t e a i m o bi l i a r ă s u bi e c t ,
a c e a sta e ste for mată i n c ea mai mare part e din pr opri et ăţi i mobili are intra vil a ne c u
de stina ţie re zi de nţi al ă, loc ali zate in zona Pla to ului Cor ne şti.
O f e r t a p r o v i n e p r e p o n d e r e n t d e l a p e r s o a n e f i zi c e ş i d e s t u l d e p u t i n d e l a
de z vo l t at or i i mobil i a ri .
5. Analiza i nte rcti unilor dint re c er ere si ofe rta
Tina nd c ont de infor ma tiile exi ste nte pe piat ă, de anal i za cer eri i si a ofe rtei, se
p oa t e a f i r ma c a p r o p ri e t ă t i l e r e zi d e n t i a l e de ti p u l a c e s t a s e po t t r a n za c t i o n a p e
piata, s unt c a utat e, dupa un ma rketi n g a d ec vat.
Din anali za cere rii si of er te i, se con sta t ă că cere rea pe ntru cumpăr a re a si
i n c hi r i e r e a a c e s t ui t i p d e p r o p ri e t a t e r e zi d e n t i a l ă , a f o s t i nt r -o u s o a ră c r e s t e r e i n
pri mele lu ni a le a n ul ui 2017. Pute m spu ne c ă pi ata i mobilia ră dă s e mne de r e ve ni r e
a t a t i n mu n i c i p i ul T a r gu M u r e s c a t s i la ni ve l u l in t re gi i t ă ri .
La d ata e val uării, p iata i mobiliară sp ec if ic ă propriet ătii an ali za te este inc ă in
de ze chi l ib ru, of er t a f i i nd c e va mai ma r e d ec at cere r ea , d ar nu m ăr ul t r an zact i i l or
incheiate este in crestere.

31 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


31 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
6. Pre viziunile pe ne tr ării de piaţă
Ni ve l u l c e r e ri i s o l va b il e a c re s c ut i n u l t i ma p e ri o a d ă , c r e ş te r e a f i i nd c a u za t ă i n
princi pa l de cre şterea nivel ul ui cr edită rii .
C e r e r e a p e nt ru p ro pr i e t a t e a i mo b i l i a r ă s u b i e c t vi n e i n p ri n c i p a l di n p a rt e a
p e rs oa ne l o r f i zic e , c u ve ni t ur i p e s t e me d i e , s uf i c i e n t e pe n tr u a c o n t ra c t a un c r e d i t
ipot e ca r.
In c e e a c e pr i ve ş t e i n c h ir i e r e a a c e s t u i t i p de pr o pr i e t a t e e x i s t ă c e r e re pe p i a ţ ă .
La ni vel ul l oca lită ţii, la mo me nt ul actu a l nu măr ul t ran zac ţi il or care au dre p t
obie ct prop rietă ţi i mobiliare de a ces t tip este in creştere .
Ţina nd c ont de cond iţ iile e xiste nte pe pi aţ ă la mone nt ul a ctu a l, pute m a fir mă c ă
c e r e r e a pe n t ru a c e s t t ip d e pr o p ri e t a t e s e va me n ţ i n e i n t r -o u ş o a r ă c re ş t e re p e
ter men scur t şi med i u. Pe te r men lun g se poate c o ncl uzi o na o sc a dere a ce r eri i
d a t or a tă t e n d i nţ e i de i m b ă t ri n i re a po p u l a t i e i pe f o n d u l u n u i s p o r n a t u r a l n e ga t i v.

32 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


32 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
C A PI T OL U L VI – A N AL I ZA C M B U

La forma r ea opi ni e i e va l uat or ul ui a stat la ba ză c onc e ptul de cea m ai bun ă


utiliz are, c are este de f inită ca utili za re a re zona bil ă, p roba bilă şi le gală a unui te re n
l i b e r s a u c o n s t ru i t c a r e e s t e f i zic p o s i b i l ă , f u n d a me n t a t ă a d e c va t , f e z a b i l ă f i n a n c i a r
ş i a r e c a r e zu l t a t c e a m a i ma r e va l o a re .
Cea mai bună utili zare este anali zată in ur mătoarele sit uaţii:
1. Ce a mai bună utilizare a tere nul ui sau a mpla sa me ntul ui ca f iind liber,
2. Ce a mai bună utilizare a propri etăţii ca f iind cons truit ă.
In pl u s f a ţ ă d e a f i pr o b a bi l re z o n a bi l ă , C M B U, a t a t a t e re n u l ui c a f i i n d l i b e r, c a t ş i
a propri etăţi i ca fiind constr uită , tre bui e să inde pline a sc ă patru crite rii ca f ii nd
impli cite. Astfe l, CM BU tre buie să f ie:
- Fi zic p os ibi lă
- Perm isă le gal
- Fe za bilă f ina ncia r
- Ma xi m pr oducti vă
Ce a mai bună ut il i zar e a unei pr op rie t ăţi e s te dete r mi na tă după apli car e a c el or
pa tru c rite ri i şi du pă eli mi na re a dif er ite l or utili ză ri alte rna ti ve . Uti li za r ea ră ma s ă ,
ca re inde pli ne şte toate c ele pa tru criterii, e ste ce a ma i bună utili zar e.
Utilizări pr oba bile in m od rez onabil
A nali za nd tre n dul pi eţii a m c onsta tat că pe t oa te t e re nur ile ve ci ne au fost e difi c at e
c ons tr ucţii cu de st ina ţie cas e unif a mili are - a c e a stă utili za re e ste fizic posi bil ă ,
e s t e p e r mi s ă l e ga l ş i p r e zi n t ă f e z a bi l i t a t e a ma x i mă , i n c o n c l u z i e c e a m a i b u n ă
utili zare a tere nul ui presu pus libe r este de zvolta rea de case unif a miliare.
In ca dr ul a nali zei p ieţei au fost obse r vate pr oprie tăţi i mobi liare de ti p
re zide nţia l in zona din a propie r ea a mpl a sa me ntul ui.

Concl uzile ca re se r eţin sunt ur măt oa rel e:


T oat e te r e nuri l e c ons tr ui t e sunt oc up at e d e l ocui t e u ni f a mi l i a re, c el ma i
a de sea cu P+ E+M şi mai rar P+2 E +M.
In i media ta vec inăt at e e xistă puţine tere nuri libere
In zo nă s -a id e ntific at existenta uno r ma ga zine ( Da rina, La 2 P aşi ) şi şcoli d e
i n v ă ţ ă m a n t p r i m a r ( g i m n a z i u l E u r o p a ) ş i l i c e e ( Al . Pa p i u Il a r i a n , U n i r e a ) .

33 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


33 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Zo na e s t e u n a r e z i d e nţ i a l ă d e c a s e u ni f a mi l i a r e , f o l o s i r e a t e r e n ul ui p e n t r u a c t i vit a t e
ec onomică nu e ste fe za bilă şi nici posi bil ă.
C a ur ma r e , s i n g u ra u ti l i za re p r o b a b i l a e s t e c ea d e p ro pr i e t a t e re zi d e nţ i a l ă
unif a mi l i ar ă.
Testul de perm isibilit ate le gală
P e n t ru a ve r i f ic a da c ă ut i l i za r e a r e zid e nţ i a l ă u ni f a mi l i a ră e s t e p e r mi s ă l e ga l ,
a m a nali za t Ce rt ifica t ul de urba ni s m pu s la dis po ziţie de c ă tre c lient. Doc ume nt ul
p r e c i z e a ză c ă t e re n u l e s t e in t ra vi l a n , c u c a t e go ri a d e f ol o s i n t ă c ur ţi c o ns t r u c ţ i i +
ara bil, este situat in zona de l oc uinte , c u re gim de i nalti me P + 3E. Nu se i mpun pri n
Ce rtifica tul de urbanism P OT şi CUT ma xi m, da r se impune pă str are a
a l i ni a me nt u l ui s t ra d a l e x i s t e n t ş i se va p ă s tr a di s t a n ţa l e ga l ă i nt r e c o ns t r u c ţ i a
p r o p us ă ş i l i mi t a de p r o pr i e t a t e .
De a se me ne a, obser va rea veci nătăţii nu rele vă a s pec te c are a r pute a af ecta le gal
de z voltare a re zi de nţ ială . Ca urmare , con side r că de zvol tarea re zi de nţi ală e ste
p e r m i s ă l e g a l . Nu s e i d e n t i f i c ă n i c i u n f e l d e c o n s t r a n g e r i c a r e s ă a f e c t e ze r e gi m u l
tehnic pe r mis al de zvoltări i.
Te stul pentr u posi bilitate a fizică
F a p t u l c ă i n i m e di a t a ve c i n ă t a t e s u n t e di f i c a t e l oc ui n ţ e u ni f a mi l i a re a d u c e
indi cii suf icie nte pe ntru a cons idera că terenul poate fi construit. For ma,
d i m e n s i u n i l e ş i t o p o gr a f i a t e r e n u l u i, e xi s t e n ţ a ut i l it ă ţ i i l o r ş i f a p t u l c ă n u s e
ide ntific ă ris curi de produc ere a unor de z astre, pe r mit edi fic area unei loc uinţ e
unif a mi l i are c onf or me cu st a n da r dul zonei .
Dre pt ur mar e, a pre ci ez c ă de z vol t are a rezi denţială unif a mili ară este fizic
posibilă. Nu se ide nt if ică nici un f el de c onstrange ri i mpuse de ca ra ct eristicile fizice
asupra re gi mul ui tehnic pe rmis al de zvoltării .
Se a p re c i a ză c ă nu e xi s t ă t e re n i n s ur pl u s s a u t e r e n i n e x ce s .
Te stul feza bilit ăţii fi na nci ar e
Es te f i zic pos i b i lă şi le gal pe r mi să de zvo l t ar ea une i l ocui nţ e cu P+3 E, cu
pă strare a ali nia me nt ul ui stradal exis te nt.
A ş a c u m s -a p r e ze n t a t a n t e r i o r , a n a l i z a p i e ţ e i a r e l e va t t r a n z a c ţ i i r e c e n t e c u
a m pla s a me nt e c ăt r e u t i li za t or i f i nal i . A stf e l de t r a nza c ţi i sau c onst r uc ţ ii nu s -a r
rea li za dacă de zvolta rea nu ar f i f e zabilă fina nciar .
Ca ur mare , acti vita tea pie ţei indică fa ptul că utili za rea e ste fe za bil ă financ iar.
Te stul val orii m axim e
Intruc at e xi stă o singură utili zare per misă le gal, f i zic p osi bilă, f e za bilă

34 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


34 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
f i na n c i a r ş i c a r e c o nd uc e la o va l o a r e m a xi mă a p r o p ri e t ă ţ i i i mo b i l i a re , a c e a s t ă e s t e
f iresc, cea mai bună utilizar e.
C o n c l u zi i l e a n a l i ze i c e l e i ma i b un e uti l i ză r i s un t ur mă t o a r e l e :
Ce a mai bu nă utili zare este de prop rieta te re zide nţi ală u nif a milia ră
Ut i l i za r e a p oa t e f i r ea l i za t ă i me di a t ş i se po a t e me n ţi n e p e t e r me n l u n g
Cumpă ră to rul este pr oba bil ş i utili zat or ul final
De z voltarea i de ală este o clă dire D+P+2E ş i f inisaj e medii .
A va n d i n ve d e r e :
 Tipul proprie tăţii eva luat e
 Ampla sar ea proprie tăţii eval ua te
 N e i d e n t i f i c a r e a u n e i u t i l i ză r i a l t e r n a t i v e c a r e s a r e s p e c t e c ri t e r i i l e
C M B U,
C o n s i d e r , i n a c e s t e c o n d i ţ ii c ă c e a m a i bu nă u ti l i za re a pr o p r i e t ă ţi i e va l u a t e e s t e de
pr o pr i e t ate i mo bi l i ar ă re zi de nţi ală de ti p l oc ui nţă uni f a mi l i ar ă .
A ce a stă utili zare in d eplineste c riteriile c are de fin esc C M B U, şi a nu me:
- Fi zic p os ibi lă
- Perm isă le gal
- Fe za bilă f ina ncia r
- M a xi m pr o d u c t i vă ( c o n d u c e l a va l o a r e ma x i m ă )
Proce dura de e val ua re este c onf or mă cu Sta nda r de le , re c oma ndă rile şi met odol o gi a
de lucru rec o mandat e de c atre ANEVA R.

Pe nt r u e xpr i ma r e a c o nc l u zi e i a s upr a va l or i i pr opri t a t i i mo bi l i a r e , a m ut il i za t


m e t o d e d e e va l u a r e s p e c i f i c e , c a re s u nt i nc l u s e i n c e l e t re i a bor d a ri a l e va l o r i i :
A bo rdarea prin piaţă
A bo rda r e a pr in ve ni t
A bo rda re a prin c ost
In e s ti ma re a va l o r i i p r o pr i e t a ţ i i mo bi l i a r e s u b i e c t s -a u u t i l i za t c e l e t re i a b or d a r i .
Ale gerea lo r a depi ns de tipul de pro priet at e i mobilia ră, de s c opul e valua rii, de
ter me nii de re f erint a ai e valuă rii, de cali tate a si c antitatea datelor de pi at ă,
disponibile pe ntru a naliza .

35 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


35 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
CAPITOL UL VII - EVALUA REA TE RENUL UI

Proc e dura de e valu ar e


Valoarea de piaţă e ste def inită în sta nda rdele A socia ţ iei Naţionale a
E val uat orilo r din Ro mâ nia, prin Sta ndar d ul de Eval ua re a Bun uril or e ditia 20 17.
C o n f o r m a c e s t ui s t a n d a r d, d e f i ni ţ i a va l or ii d e p ia ţ ă a u n e i pr o p ri e t ă ţi e s t e
următoarea:
“Suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un
cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing
adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
V a l o a re a de pi a ţ ă e s t e o re p re z e nt a r e a va l o r i i d e s c h i mb , s a u s u ma d e b a n i pe c a r e
o p ro p r i e t a t e a r a d u c e -o , d a c ă a r f i of e r i t ă s p r e vâ n z a r e pe o p i a ţ ă l i be r ă , l a d a t a
e val uă rii.
Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unui activ, estimată fără luarea in consideraţie a
costurilor de vanzare sau de cumpărare şi făra includerea niciun impozit sau taxă asociată.
Es ti ma re a de c ă t r e e va lu a t o r a va l o ri i d e pi a ţ ă î n r a p o r t ul d e e va l u a r e
ela bor at, a avut la b a ză infor maţiile pri vind ni ve l ul pr eţuril or c ore spunză toare l u nii
in cur s.
P e n t ru e va l u a r e a t e re n ul u i , s -a u u t i li za t ur m ă t o a re l e me t o d e :

 M et oda c o m par a ţi ei direc te,


 M e t o d a al t e r na ti v ă : e xt r a c ţi a de pe pi a ţ ă

Et a p e l e p a r c ur s e p e nt r u d e t e r mi n a r e a va l o ri l or a u f os t :
doc u me nta re a, pe b a ză unei liste de i nf or maţii solic it at e cli ent ul ui; di sc uţ ii purt a t e
cu be nef iciar ul.
sta bilire a li mit el or şi ipot e zel o r c are au sta t la ba za el a borăr ii ra po rt ul ui; s ele c ta re a
t i p ul u i d e va l or i e s t i m a t e in pr e z e n t ul r a p o rt .
de duc er ea şi e sti ma re a condiţ iilor li mita ti ve spec if ice obi e c tivului de care tre bui e
s ă s e ţ i n a s e a ma l a d e r u l a r e a t ra n za c t i e i.
a na li za t ut uror i nf or matii lor c ule se , i nt e rpre tar ea r e zulta te l or din pu nct de ve de re a l
e val uă rii.
a p l ic a r e a me t o d e lo r d e e va l ua r e c o ns id e r a t e o p or t u n e p e nt r u d e t e r mi n a re a va l or i i .

36 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


36 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Concilie rea r e zul tatel or obţi nut e.
P ro c e d u r a d e e va l u a r e e s t e c o nf o r ma c u s ta n d a r d e l e , r e c o ma n da r i le ş i me t o d ol o g i a
de lucru rec o mandat e de c atre ANEVA R.

7. 1 Metoda co mp a ratiil or dir ect e

A bordar e a prin co mpa ra ţia vâ nză ril or, sau metoda compa ra ţi ilor dire ct e ,
c ons ideră că preţ uri le pr opr ie t ăţii su nt st a b ilite de pia ţă . Val oare a de pi aţă p oa te f i
de c i c al cul a tă în ur ma studie rii pr e ţuril or de pe pia ţă ale pr oprie t ăţil or co m pe titi ve
pe se gment ul res pe c ti v de pia ţă . Pe ntru pr oc e sul de e val ua re , a pl ica re a proc e s el or
de c ompa raţii este funda mentală .
Atunci câ nd e xis t ă inf or ma ţii dis po ni bi le, abordarea prin comparaţia
vâ n z ă r il o r e s t e c e a m a i d ir e c t ă ş i s i s te m a t i c ă a b o r d a re pe n t r u e s t i ma r e a va l o r i i .
Câ nd nu există inf orma ţii sufici e nt e , apl ic a bilita tea abor dării pri n comparaţ i a
vâ n zăr il o r p oa t e f i l i mi t at ă .
D u p ă c e a u f o s t c ol e c ta t e ş i ve r i f i c a t e i n f o r m a ţ i i l e p ri vi n d vâ n ză r i le , t re b ui e
selectate şi analizate unul sau mai multe uni t ăţi/c rite ri i pe ntru c ompa raţi e .
U ni t ă ţ il e / c r i t e ri i l e p e nt r u c o m p a ra ţ i e u t i li z e a ză d o u ă c o m p o n e n t e p e n t r u a ge n e r a
un f act or (de e xe mplu, pr eţ pe unit at ea de supra fa ţă sa u r a ta re zulta tă p ri n
raportarea pr eţ ul ui de vâ n za r e al pr oprie tăţii la ve nitul său net (a di c ă
m u l t i p l i c a t o r u l ve n i t u lu i n e t ) , c a re r e f l e c t ă pr é c i s di f e r e nţ e l e di n t re p ro p r i e t ă ţ i .
U n i t ă ţ i l e / c r i t e r i i l e d e c o m p a r a ţ i e , p e c a r e c u m p ă r ă t o r i i ş i vâ n z ă t o r i i d e p e o
a numită pia ţă le util i ze a ză î n de c iziile lor de c umpă r are şi de vân za re , au o
r el e va nţ ă sp eci al ă ş i li se acor dă o i mp or t a nţ ă mar e .
Ele me nt ele de c ompa raţie sunt re pre ze nt at e de c ara ct eristi cile spe cif ic e al e
pr opri et ătiil or şi tra nza ctiil or, c a re dete r min ă e xi ste nt unor d if e re nte i ntre pr etu ri l e
plătite pe ntru pr opri et ătea i mobili ar ă.
A ce ste a sunt ele me nt e ese nţiale în ab or da r ea pri n compa raţia vân zăril or .
P e nt ru a re a l i za o c o m p a r a ţ i e di r e c t ă , î n tr e o p ro p r i e t a t e c o mp a r a b il ă va n d u t ă (s a u
o f e r i t ă s p re va n z a r e ) ş i pr o p ri e t a t e a e v a l u a t ă , e va l ua t o r ul t re b u i e s ă i a i n c a l c u l
posibilile c or ec tii ba zate pe dif e re ntele dint re ele me ntele de co mparati e.
Core cţiile pot re du ce / restrâ nge difere nţe le dintre fie c are pr oprie tate c om pa ra bil ă
şi pr opriet atea de e val uat.
E val uat orii aplică metode c a ntita ti ve şi/sau c a l i t a t i ve pe ntru anali za

37 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


37 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
difer enţe lor şi pe nt ru esti marea c ore cţiilor .
A na l i za c o mp a r a t i vă s e a x e a ză pe a s e mă n ă r i l e ş i d i f e r e n ţ e l e i n t re pr o p ri e t ă ţ i ş i
tra nza c ţii c a re inf lu e nt e a ză val oare a. Ac e s tea pot f i: dife re nt el e in dre pt urile de
pr opri et ate e val ua te , moti vati a c u mpă răt or i l or ş i va nză t oril o r, c on ditii de f i na nta r e ,
di mensiuni, a mpl a sa me nt, caracteristici fizice, ec o no mi c e , dacă proprietatea
ge ne r ea ză veni t uri.

F i e c a r e a b o r d a r e s e b a ze a ză p e princ ipi ul su b s ti t u ţi e i , c o nf o r m c ă r ui a a t u n c i c â n d s
u n t d i s p o n i b i l e m a i m u l t e b u n u r i s a u s e r vi c i i s i mi l a r e , c e l c u p r e ţ u l c e l m a i s c ă z u t v
a a ve a c ea mai mare cere re şi c ea mai ră spândită di st rib uţie . Cu alte c uvint e, p
r e ţ u l u n e i p r o pr i e t ă ţ i , s t a bi l i t pe o pi a ţ ă d a t ă , e s t e l i mi t a t de p r e ţ u r i l e pl ă t i t e î n m
od f r e c ve nt pe nt r u pr op riet ăţi c ompetiti ve pe a c ela şi se gme n t de pia ţă, de a l
t erna t i vel e f ina nci a re pe ntr u i n ve st i re a ba ni l or î n alt e do me ni i ş i de co st ul de c o
ns tr u c ţ i e a u ne i n o i p r o p ri e t ă ţ i s a u de a d a pt a re a u ne i p ro pr i e t ă ţ i ve c h i l a o u t i
liza re si milară c u c ea a pr oprie tăţii de e valuat.

In ve de r e a e st i măr i i va l or ii t ere nul ui , s -a u ide nt i f i c a t 5 co m pa r abi l e, a va nd o


l oc aţ i e a pr opi ată de c e a subi e ct.

D up ă o a na l i ză c a l it a t i vă a l o r ( AN E XA 2 ) , pr i n a n al i za c o m p a r a ti i l or r e l at i v e , s e
det er mi na 3 pr op rietă ţi care au car acte risticile c ele mai apropia t e de pr opri eta t e a
s u b i e c t p e nt ru a n a l i z a c a nt i t a t i vă a a c e s t o ra ş i s t a bi l i re a va l o ri i d e pi a ţ ă a
pr o pri et ăţ i i subi ec t . Pent ru apl i car e a m et od ei s -a uti l i zat a nal i z a pe pere c hi de
d ate ( A N E XA 3).

A va n d i n ve de re f a pt u l c ă pr o p ri e t ă ţi i l e c o m pa r a bi l e ut i l i za t e s u n t of e r t e de va n za r e
ş i n u d e t r a n z a ţ i i , p e n t r u a a j u n ge l a u n p r e ţ d e va n z a r e s -a d i s c u t a t t e l e f o n i c c u
f i eca r e di nt re of e r ta nţ i şi s -a ne goci at f i ec a re pro pr i et at e c o m pa ra bi l ă. Ma r j el e de
n e go c i e r e d i s c u t a t e s u n t p r e ze n t a t e i n gri l a da t e l o r d e pi a ţ ă . M a rj e l e de n e go c i e r e
a u f o s t di s c u t a t e i n s u me b r u te , pr o c e nt u l p re ze nt a t i n gr i l a d a t e l or d e p ia ţ ă a f o s t
c a l c ul a t a va n d i n v a de re p re ţ ur i l e d e of e r t ă ş i ma r j e l e de n e g o c i e r e d i s c ut a t e
(ANE XA 1).

Pre ze nt are a pr o priet a tiilor com parabile :

Pr op ri etate a c om par abila 1 – De van za re 1. 000 mp teren c ontru ibil


pe Pl at oul Cor ne sti, st r. Pa sa j ul Pa d u rii. Ac c e s pe dru m p ri va t in c urs
de a menaj are. Pret 80 Euro / mp .

Pr o p r i e ta t e a c om pa r a bi l a 2 – T e re n i n t r a vi l a n z o n a P l a t o ul C o r n e s t i ,
38 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l
38 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
apa in curt e, ga z, lu mina, ca na li za re la poa rta. S upr a fa ta utila 2. 400
mp. Pre t 100 Euro/ m p.

Pr op ri etat ea c om p ar abila 3 – De va n za re ter en in supraf a ta de 8 44


mp in zo na Plat oul Co rnesti. Pret 45 Euro / mp.

Pr o p r i e t a t e a c o m p a r a b i l a 4 – De va n z a r e t e re n i n zo n a P l a t o u lu i
C o r n e s t i i n s u p r a f a t a a p ro x i m a t i va de 1 . 4 5 0 mp. T e r e n a r e c u r r e n t
elec tric, a pa c ure nta si gaz met a n. Pret 55 Eu ro/ mp.

Prop rie tate a c om par abil a 5 – De va nzare ter en afla t in zona


Pl a t o ul u i C o r n e s t i , c u o p r i ve l i s t e s u p e r b a a s u p ra or a s ul ui . A c e s t a
ar e o su pr a f at a de 4. 0 00 mp si are o des c hi der e de 40 m. T e r e n ul est e
impartit in 2 pa r c ele e gale, c a re se po t sc hi zit iona si se pa r ate . Ac e sta
di spu ne de t oa te ut il it atii le , f i ind i nt r -o zona re zi de n tia la de c a se noi .
Pret 100 Euro/ mp.

Gr i l a d a t e l o r de pi a ţ ă – pr e ze nt ar e a p r o pr i e t ă ţ i i l o r – A N E X A 1.

elementedecomp. pr.Ev. comp.1 comp.2 comp.3 comp.4 comp.5


pret de vanzare €
/mp - 80 100 45 55 100
drept. Prop. Trans. deplin deplin deplin deplin deplin deplin
conditii de finantare numerar numerar numerar credit credit numerar
conditii de vanzare imediat imediat imediat peste 3 luni peste 2 luni imediat
ch. Imediat dupa
cump. 0 0 0 10% 5% 0
conditii de piata 0 0 0 vz. fort. vz. fort. 0
localizare platou platou platou platou platou platou
caracteristici fizice 0 0 0 10% 5% 0
dimensiune mp 1174 1000 2400 844 450 4000
front la strada 40 35 50 20 25 70
regim de imaltime-
panta panta panta panta panta panta panta
utilitati disponibile toate toate toate fara toate toate
caracteristici
economice 0 0 0 0 0 0
zonarea intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan
comp. non-imobiliare ter.pt.const. ter.pt.const. ter.pt.const. ter.pt.const. ter.pt.const. ter.pt.const.

39 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


39 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
A nali za co mpar atiilo r rel ati ve – AN E XA 2.

elemente de comp. pr. Ev. comp. 1 comp. 2 comp. 3 comp. 4 comp. 5


pret de vanzare € /mp - 80 100 45 55 100
drept. Prop. Trans. deplin deplin deplin deplin deplin deplin
comparabilitate similar similar similar similar similar
conditii de finantare numerar numerar numerar credit credit numerar
comparabilitate similar similar inferior inferior similar
conditii de vanzare imediat imediat imediat peste 3 luni peste 2 luni imediat
comparabilitate similar similar inferior inferior similar
ch. Imediat dupa cump. 0 0 0 10% 5% 0
comparabilitate similar similar inferior inferior similar
conditii de piata 0 0 0 vz. fort. vz. fort. 0
comparabilitate similar similar inferior inferior similar
localizare platou platou platou platou platou platou
comparabilitate similar similar similar similar similar
caracteristici fizice 0 0 0 10% 5% 0
comparabilitate similar similar inferior inferior similar
dimensiune mp 1174 1000 2400 844 450 4000
comparabilitate similar inferior similar superior inferior
front la strada 40 35 50 20 25 70
comparabilitate inferior superior inferior inferior superior
regim de imaltime-panta panta panta panta panta panta panta
comparabilitate similar similar similar similar similar
utilitati disponibile toate toate toate fara toate toate
comparabilitate similar similar inferior similar similar
caracteristici economice 0 0 0 0 0 0
comparabilitate similar similar similar similar similar
zonarea intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan
comparabilitate similar similar similar similar similar
comp. non-imobiliare ter.pt.const. ter.pt.const. ter.pt.const. ter.pt.const. ter.pt.const. ter.pt.const.
comparabilitate similar similar similar similar similar
similara 13 12 7 7 12
inferioara 1 1 7 6 1
superioara 0 1 0 1 1
COMP. GLOBALA inferior superior inferior inferior superior

Valori le re zul tate pe ntru pr opriet ăţiile c ompara bile sunt a nali za te şi apoi este
f or m ul a t ă c o n c l u zi a a s u p ra va l o r i i, p r i n a r a nj a re a c e l or 5 (c i n c i ) o f e rt e i n t r - u n

40 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


40 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
cla sa me nt relativ la proprie tat ea i mobilia ră s ubiect.

PROPRIETĂŢI COMPARABILE

proprietate pret comparabilitate


comparabilă €/mp totală
comparabila 3 45€/mp inferior
comparabila 4 55€/mp inferior
comparabila 1 80€/mp inferior
proprietatea subiect
comparabila 5 100€/mp superior
comparabila 2 100€/mp superior

C o mp a ra b il i t a t e i nf e r i o a r ă p e nt r u p r o p ri e t ă ţi i l e 3 , 4, ş i 1 re z ul t ă c ă va l o a r e a
pr o pri e t ăţ i i subi e c t est e ma i mare de c a t pr eţ ul co m pa ra bi l el o r 3, 4, şi 1 si
comparabilitate superioară pentru pro pri e tăţiile 5 şi 2, re zultă că valoarea
p r o p ri e t ă ţ i i s u b i e c t e s t e ma i mi c ă d e c a t pr e ţu l c o m pa r a bi l e l o r 5 ş i 2.

Astfel, i nte r val ul i n care se si tuea ză pr oprieta tea s ubie ct este 80 € /mp ş i 100 €
/mp.

8 0 € / mp – p r oprie t ate a s u b ie c t ( € / m p ) – 1 00 € / mp .

In a nali za c o m pa raţ ii lor relati ve, re zul ta t ele obţinute s unt cre di bi le da că est e
posibilă inc a drar ea pro prietăţii i mobil iare s ubi e ct int re propriet ăţ iile compar a bi le
ca re ii sunt supe rioare şi ca re ii sunt inf erioare .

D ac ă t oa te pr o pr i et ăţ i i l e i mo bi l i are s u nt f i e superi o ar e, f ie i nf er i oa re, nu po ate f i


d e f i n it u n i n t e r va l d e va l or i p o s i b i l e , c i nu ma i o l i mi t ă s u p e r i o a r ă s a u u n a
inferi oară a proprie t ăţ ii subiec t.

41 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


41 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
An aliza p e p er ech i de d ate – A N EX A 3

MOLDOVAN OANA
Propr.
Element comparatie Propr.1 Propr.5 Propr.2
evaluata
elemente specifice tranzactionarii

Pret ofertat(EUR/mp) 80,00 100,00 100,00

ajustare pentru negociere (%) -5,00% -5,00% -5,00%


ajustare (EUR/mp) -4,00 -5,00 -5,00
Pret ajustat (EUR/mp) 76,00 95,00 95,00

drept. Prop. Trans. deplin deplin deplin deplin


ajustare (%) 0,00% 0,00% 0,00%
ajustare (EUR/mp) 0 0 0

Pret ajustat (EUR/mp) 76,00 95,00 95,00

conditii de finantare normale normale normale normale

ajustare (%) 0,00% 0,00% 0,00%


ajustare (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00

Pet ajustat (EUR/mp) 76,00 95,00 95,00

conditii de vanzare fara fara fara fara

ajustare (%) 0,00% 0,00% 0,00%


ajustare (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00

Pret ajustat (EUR/mp) 76,00 95,00 95,00

ch. Imediat dupa cump. nu e cazul nu e cazul nu e cazul nu e cazul

ajustare (%) 0,00% 0,00% 0,00%


ajustare (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00

Pret ajustat (EUR/mp)


76,00 95,00 95,00

conditii de piata la piata la piata la piata la piata

ajustare (%) 0,00% 0,00% 0,00%


ajustare (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00

Pret ajustat (EUR/mp) 76,00 95,00 95,00

Continuare:

42 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


42 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
elemente specifice proprietatii
localizare cornisa cornisa cornisa cornisa

ajustare (%) 0% 0% 0%
ajustare (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00

Pret ajustat (EUR/mp) 76,00 95,00 95,00

caracteristici fizice (Sup.) 1.174,00 1.000,00 4.000,00 2.400,00

ajustare (%) 0% -5% -2%


ajustare (EUR/mp) 0,00 -4,75 -1,90

Pret ajustat (EUR/mp) 76,00 90,25 93,10

regim inaltime- panta panta panta panta panta

ajustare (%) 0% 0% 0%
ajustare (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00

Pret ajustat (EUR/mp) 76,00 90,25 93,10

front la strada 40 35,00 70,00 50,00

ajustare (%) -5,00% 5,00% 0,00%


ajustare (EUR/mp) -3,80 4,75 0,00

Pret ajustat (EUR/mp) 72,20 95,00 93,10

utilitati disponibile toate toate toate toate


ajustare (%) 0% 0% 0%
ajustare (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00

Pret ajustat (EUR/mp) 72,20 95,00 93,10

caracteristici economice la fel la fel la fel la fel

ajustare (%) 0% 0% 0%
ajustare (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00

Pret ajustat (EUR/mp) 72,20 95,00 93,10

zonarea intravilan intravilan intravilan intravilan


ajustare (%) 0% 0% 0%
ajustare (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00

Pret ajustat (EUR/mp) 72,20 95,00 93,10

teren pt.
comp. non-imobiliare teren pt. const. teren pt. const. teren pt. const.
const.
ajustare (%) 0% 0% 0%
ajustare (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00

Pret ajustat (EUR/mp) 72,20 95,00 93,10

43 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


43 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Continuare :

ajustare totala neta (EUR) -7,80 -5,00 43,10

ajustare totala neta (%) % -10,803% -5,263% 46,294%

Corectie totala bruta (EUR) 7,80 14,50 6,90

Corectie totala bruta (%) % 10,803% 15,263% 7,411%

Valoare totala teren (EUR) 72.200,00 380.000,00 223.440,00

Valoarea propusa EUR 109.300


Valoarea propusa lei 501.239
1EUR = 4,5859

Explicatii ajustari efectuate :


 Ajustare pentru preţ ofertat
Am discutat telefonic cu fiecare dintre ofertanţi şi s-a negociat fiecare proprietate comparabilă.
Marjele de negociere discutate sunt următoarele:
- La proprietatea comparabilă 1 negocierea posibilă este de 4 Euro/mp.
- In cazul proprietăţiilor comparabile 2 şi 5 s-a putut negocia preţul cu 5 Euro/mp.
 Nu au fost aplicate ajustari pentru elementele specifice tranzacţionării (dreptul de
proprietate transmis, conditii de finanţare, condiţii de vanzare, cheltuieli necesare
imediat după cumpărare şi condiţii de piaţă ), pentru niciuna din cele trei proprietăţi
comparabile utilizate, deoarece acestea sunt similare cu proprietatea de evaluat din punct de
vedere al celor cinci elemente de comparaţie specifice tranzacţionării.
 Ajustarea pentru localizare
Nu au fost aplicate ajustări pentru localizare, pentru că şi proprietatea subiect şi proprietăţiile
comparabile 1, 2 şi 5 sunt situate in aceeaşi zonă, adică Platoul Corneşti.
Ajustările pentru localizare se exprimă procentual in urma analizei de piată pentru zona de
amplasare a proprietăţii subiect şi zonele de amplasare unde se află proprietăţiile comparabile şi ţin
cont de cat recunoaste un cumparator tipic că diferenţa intre preţul plătit pe un teren localizat in zona
proprietăţii subiect faţă de un teren aflat in zona comparabilelor 1, 2 şi 5.
 Ajustarea pentru caracteristici fizice
La proprietatea comparabilă 1 nu au fost aplicate corecţii, pentru că suprafata este
apropiată de suprafata proprietăţii subiect
La proprietatea comparabilă 5, avand suprafata de 4.000 mp s-a aplicat o corecţie de 5

44 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


44 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
%, adica 4,75 Euro/mp.
La proprietatea comparabilă 2, avand o suprafaţă de 2.400 mp s-a aplicat o corectie de
2%, adică 1,9 Euro/mp.
 Ajustarea pentru regim inăltime – pantă
Nu au fost aplicate ajustări pentru topografie, pentru că şi proprietatea subiect şi proprietăţiile
comparabile sunt situate in pantă.
Nivelul ajustării se bazează pe analiza de piaţă privind influenţa topografiei terenului asupra
pretului proprietăţii, ţanand cont de cat ar recunoaşte un cumpărător tipic, ca diferentă dintre preţul
plătit pe un teren plan fată de unul in pantă.
 Ajustare pentru front la stradă
Au fost aplicate următoarele ajustări:
La comparabila 1 s-a aplicat o ajustare negativă de 5 %, adică 3,8 Euro/mp, deoarece
deschiderea la stradă este mai bună decat in cazul proprietăţii subiect.
La comparabila 5 , s-a aplicat o ajustare pozitivă de 5 %, adică 4,75 Euro/mp, deoarece
deschiderea la strada este foarte mare comparativ cu proprietatea subiect.
La comparabila 2 nu s-a aplicat nicio corectie pentru frontul la stradă, deoarece
proprietatea subiect este identică cu proprietatea comparabilă.
 Nu au fost aplicate ajustări pentru utilităţi disponibile, caracteristici economice, zonare şi
componente non-imobiliare, pentru niciuna din cele trei proprietăţi comparabile utilizate,
deoarece acestea sunt similare cu proprietatea de evaluat din punct de vedere al acestor
comparabile.

C o n f o r m m e t o d e i c o m p a r a t i e i d i r e c t e a p l i c a t e i n r a p o r t u l d e e v a l u a r e , s -a u
obti n ut ur măt orul re zultat :

nr. valoarea obtinuta valoarea


crt. metoda utilizata teren cons. liber propusa
1 comparatii directe 109.300 € 109.000 €

45 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


45 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
7. 2 E xtr ac ti a d e p e pi a t ă

Ex t ra c ţ ia e s te o me t odă pr i n c a r e va l oa r e a te r e nul u i e s t e e xt r a s ă di n pr e ţ ul
unei pr op rie t ăţ i c ons truit e, pri n sc ă dere a va l orii c ontri buţ i ei c onst ruc ţiil or esti ma t ă
prin metoda c os tului de inloc uire ne t.
Pro pr ietă ţile din zonele r ur ale s unt fre c va nt a na li zate in a c e st mod, deoare c e
c ontri buţia clă di rii in valoarea tota lă a propr ie tă ţii e ste in general sc ă z ută şi
rerlati v uş or de i dent if icat.
Estimarea valorii construcţiilor implică două situaţii:
o C onstr ucţile nu ad augă val oare tere nul ui – in acest caz
c u m pă r ă t o ru l va s u p or t a c o s t u r i l e d e de mo l a r e s i
o C onst r ucţiile adaugă v aloare ter e nul ui – in ac e st c a z tre bui e
e s t i m a t ă v a l o a r e a d e c o n t r i b u ţ i e a a c e s t o r a , c a r e s e va d e d u c e
a poi din pr eţ ul proprie tăţii construit e.
Au f ost i de ntif ic ate 5 (cinc i) pro pr i etă ţi i mobili ar e in a ria de pia ţă s pe cif ic ă
pr opri ta ţii subi ec t, c are au a c ee aş i CM BU ( ter en c ons ide rat a f i liber şi
pr opri tat ea ca fiind c onst ruită) .
C o m pa r a b i l e l e s u n t ve ri f i c a t e a mă n u n ţ it ş i va c o n s t a t a t c ă i n to a t e c e le 5
(c i n c i ) c a zu ri , c o n s t r u c ţi i l e a d a u gă va l o a r e p r o p ri e t ă ţi l o r i m o b il i a r e c o mp a ra b i le .
E s t i mă r il e va l or i l or t e r e nu ri l or , re z ul t a t e pri n a pl i c a r e a t e hni c i i e xt r a c t i e i ,
pot f i utili za te c a date de intrare pe nt ru tere nu ri libe re in c a dr ul te h ni cii
c ompa ra ţiei di rect e. Une ori tehnic a ex t ra cţiei de pe piaţă este aplic ată ma i
de gra bă in cua ntific a rea rate lor, de c ât in e spri ma rea val orii.
T ot uş i, c onc l uzi a a supra va l orii obţ i nută pri n aplic a re a a ce st ei me t ode nu
e s t e , i n g e n e r e l , c o n vi n gă t o a r e , d e o a re c e i n c re d e re a i n me t o d a e x t ra c ţ i e i d e p i n d e
de pre ci zia e sti mării val oril or cons trucţi ilor af e re nte proprietaţii.
T re buie anali za tă a te nt de pr ec ie re a funcţi onală şi cea r e zulta tă di n cauze
e xterne , cere se ada uga celei fi zice.
In zo n a i n c a r e s e s i tu e a ză pr o p ri e t a t e a s u bi e c t , t i nâ n d c o n t d e c os t u ri l e c u
t ra ns p or t ul mat e ri a l e l or şi cel e l e gat e de m a n ope ră si in cor e l at i e cu abor dar e a
p r i n c o s t , s e e s t i m e a ză u n c o s t d e i n l o c u i r e d e 1 . 0 0 0 E u r o / m p .

Met oda e xtra ctiei este pre zent ata in A NE XA 4 :

46 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


46 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
ANEXA 4
comp. 1 comp. 2 comp. 3 comp. 4 comp. 5
pret de vanzare 290000,00 259.000,00 790.000,00 100.000,00 105000,00
arie construita (mp) 252 252,00 560,00 168,00 154
cost de inlocuire E/mp 1000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1000,00
cost inlocuire constr. 252000,00 252.000,00 560.000,00 168.000,00 154000,00
varsta efectiva (ani) 9,5 15,00 8,00 55,00 50
durata de viata (ani) 90 90,00 90,00 90,00 90
deprecierea estimata 11% 16,67% 8,89% 61,11% 56%
cost de inlocuire net 225400,00 210.000,00 510.222,22 65.333,33 68444,44
valoareTeren 64600,00 49.000,00 279.777,78 34.666,67 36555,56
suprafata teren 700 600,00 2.700,00 400,00 400
valoarea unitara teren 92,29 81,67 103,62 86,67 91,39

Re zul t a t ul i n d i c ă o i n d i c a ţ i e a s u p r a va l o r i i t e re n u l ui c u p ri n s ă i nt re 8 1 , 0 0
Euro şi 103 Eu ro.
Valo rile re zult a te sunt anali zate şi a poi este f or mul ată c oncl uzia a s upr a
va l orii. Anali za r e zult atelor se fa ce prin a n aliza c la sa me nt ul ui.

proprietate pret comparabilitate


comparabilă € /mp totală
comparabila 2 82€/mp inferior
comparabila 4 87€/mp inferior
comparabila 5 91€/mp inferior
comparabila 1 92€/mp inferior
Proprietatea subiect
comparabila 3 103€/mp superior

Co mpa ra bilit a te inf e rioară pe nt ru proprie t ăţiile 1, 5, 4, şi 2 re zultă că


va l oa r ea pr op ri e t ă ţi i subi e ct este mai ma r e de c at pr e ţu l co mp a ra b il el or 1, 5, 4 si 2
s i c o m p a r a b i l i t a t e s u p e ri o a r ă p e nt ru p r o p r i e ta t e a 3 , r e zu l t ă c ă va l o a re a p r o p r i e t ă ţ i i
subiect este mai mi că decat preţul co mparabilei 3.

47 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


47 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
As tfel, i nter val ul in c a re se situea ză proprie tate a su bi ec t e ste 92 € /mp şi 103
€ / mp.

9 2 € / mp – p r oprie t ate a s u b ie c t ( € / m p ) – 1 03 € / mp .

Conf orm me t ode i extrac ţiei de pe piaţă si f olosind prin cipiul pr ude nţialităţi i
a pl ic at e i n r ap or t ul d e e val u are , s -a obti n ut ur m ăt o r ul r e zul tat :

nr. valoarea
crt. metoda utilizata valoarea obtinuta propusa
1 Extracţiei 93,00 €/mp 93,00 €/mp

V alo ar ea i nt re g ul ui ter en :

nr. valoarea obtinuta valoarea


crt. metoda utilizata teren cons. liber propusa
1 Extractiei 109.182 € 109.000 €

C o nf or m m e t o d e l o r de e va l u a r e a p l i c a te pe n tr u e va l ua r e a t e r e nu l u i , s -a u o bt i n u t
ur măt oarele rezultate:
valoarea obtinuta
nr. proprietate valoarea
crt. metoda utilizata imobiliara propusa
1 Abordarea prin
piata 109.300 € 109.000 €

2 Abordarea prin
metoda extractiei
de pe piata 109.182 € 109.000 €

Raţi ona me nt ul pr of es i onal ca re a stat la ba za se le ct ării re zulta t ul ui fi na l şi a


s t a b i l ir i i c o nc l u zi e i a s u p ra va l or i i a a vu t i n ve d e r e c r e di bi l i t a t e a , r e l e v a n ţ a ş i
a de c varea i nf or maţii l or şi i pote zel or l uate in c onsi de r a re in a plic area me t odei de
e val ua re, pri n ur ma r e:
V al oa rea p ro pus ă:
Vte re n c ons. li ber = 109. 000 € = 4 99 . 863 le i .

V al o r ile a u f o st c a lc ulate la o ra tă de sc him b: 1 E U R = 4, 5 859 le i

48 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


48 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
CAPI TOL UL VI I I – ABO RD AREA PRI N PI ATA

A B O R D A R EA P R I N P I A T Ă – c u n o s c ut ă i n do m e n i u l e va l u ă r i i p ro p r i e t ă t i i
i mobili a re si sub de numir ea de C OM P ARAT IE D IR ECTĂ s au COM P AR AT IA
VANZĂRILOR este pr oc es ul de obtinere a unei indic a tii asupra va l o r i i
pr o p ri e t ă t i i i m o bi l i a re s u b i e c t , pr i n a na l i za c o m p a ra t i ve c u p r o p ri e t ă t i s i mi l a r
c a r e a u f o s t va n d u t e r e c e n t s a u c a r e s u n t o f e r i t e s p r e v a n z a r e . A s t f e l p r e m i s a
pri nci pal a teh ni cilo r insc ri se in abor da r ea prin pi at ă este a c ee a că val oa re a de
pi ată a propri etă tii i mobilia r e subie c t est e dire c t le gată de pr etur ile com pe titi ve
ale proprietătiil or i m obiliare c ompar a bile .
Pri nc i pii le de ba ză i n Ab or da rea pri n pi a tă sunt: a nti ci pare a, cere re a si
of ert a, substi tutia , e chilibrul si con dit iil e exte r ne. T ina nd c ont de ac e ste
pr i n c i pi i , s e ia in c o n s i de r a r e t oa t e c o n d i t ii l e re l e va n t e p e nt r u mi s i u n e a d e
e va l u a r e , i n t r -o ma ni e ra c a re s a r e f l e c te r e a l i t a t e a s i c o n d it i i l e de pi a t a l oc a l e .
Aborda rea prin pia t a este aplic a bilă tuturor tipuril or de pro pri etă t i
i mo b il i a r e , a t u n c i c a n d e xi s t ă s u f i c i e n t e t r a n z a c ti i re c e nt e s a u o f e r t e d e va n za r e
dis pi ni bil e, cu inf orma tii cre dibi le care sa indic e cara c teristi cile valo rii sau
tendi nte le de pe pi ată.
Of ert ele c ure nte de pro pri tă ti i mobi lia re c ompa r a bi le di s poni bil e pe pi at ă
ut i l i za t e i n e v a l u a r e t r e b u i e s ă f i e c u n o s c u t e s i a n a l i za t e , n e f i i n d s u f f i c i e n t s ă f i e
doar preluate de pe site-urile firmelor de tranzactii imobiliare. Ori de cate ori
este posibil să se verifi ce pe teren e xist e ntă proprietătilor imobiliare
comparabile.
At unc i c a nd e xi stă i nf or matii dis p oni bil e , a bor darea prin pi ată e ste cea ma i
dire ctă si ade c vată aborda re ce poate f i aplicată pe ntru esti ma rea valorii de piată .
Da c ă nu m ă r u l d e t r a n za c t i i d e p e pi a t ă e s t e i n s u f f i c i e nt , a pl i c a b i l it a t e a
a bordă rii poa te f i limi tată.
Pe nt ru a a si gu ra c r e di bili ta tea r e z ult a te l o r obti n ute pri n a b ord a re a p rin
pi a t ă , t re bui e ve r i f i c a t e da te l e de pi a t ă c ul e s e s i t re b ui e i nt e l e s f oa rt e bi n e
comporta mentul cu mpă r ăto rilor si al va n ză t o ri l o r i mpl i c ate in t ra n za c t i a
i mobili a ră. Dac ă se iau in consi de r a re n umai date sta tis tic e, fă ră a tine c ont de
m ot i va r e a p ă rt i l or a f l a te i n tr a n z a c t ie , p ot r e z u l t a c o n c l u z i i i n c or e c t e .
Abor da re a pr i n pia tă c onstitui e o pa r te i mporta ntă a pr oc e sului de e val ua re
c hi ar si atunc i c a nd a pli c a bil ita tea ei e ste li mit ată . De mult e ori, dat e le ne ce s ar e
pe ntr u a plic a rea alt or a bor dări (rata de c a pit ali za re , de pre ci ere a f unc ti onal, etc . )
se obtin prin aplica r ea unei tehni ci de a na li ză compa ra ti ve, porni nd de la
inf or matiile disponibile pe pi ată.
Eta pele c a re stau la ba za a pli că rii Abor dă rii prin pia tă s unt următ oarele ;
49 |E v. Pr o p ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
49 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
o Ce rc e t ar ea pi e te i – pe ntru a obti ne i nf or ma t ii de s pr e tr an za ctiile de
pr oprie tăti i mobiliar e c ompara bile
o Ve rific ar ea i nf or mat iilor – pe nt ru c onf ir marea f a pt ulu i că dat e le
o b t i n u te s u nt r e a l e s i c or e c te s i c ă t ra n za c t i i le a u f o s t ob ie c t i ve
o Al eg e re a unor c ri te ri i de co m pa rat ie r el e v ant s i el ab ora r ea une i
analize com parative pe fiecare criteriu
o Comp ar ar e a pr oprie t atiil o r c om par abi le cu propri et at ea e v al uat e –
pr i n u t i l i za re a e l e m e n t e l o r de c o mp a ra t i ve s i a j u s t a re a a d e c va t ă a
pr e t ul ui d e va n za r e a f i e c ă r e i p ro p r i e t ă t i c o m pa r a bi l e
o Analiza rezultatelor evaluării si for mul ar ea concluziei asupra
v al orii – este sub fo rma u nei s in gure val or i sa u a unui inter val de
val ori. Intr -o p ia tă f oa rte dina mic ă si cu parti c ipa nt i ndec isi, un
int er val de va lor i poate constit ui o conc l uzie ma i bună d ec at o
s i n gu r ă va l o a r e .
Pr etu rile de va n za re ale p rop rie tă tiil or co mpa ra bile r efle ctă o serie de
f a ct or i car e i nf l ue nt e a ză m ai mul t sau ma i puti n va l oa r ea pr op r iet ă t i i subi e c t .
Pe nt r u a d e t e r mi n a i n f l u e n t a r e l a t i vă a a c e s t or f a c t o ri , s e f ol o s e s c t e h ni c i
ca ntitati ve si te hnic i c alitati ve.
T e h n ic i c a nt i t a t i ve :
o Analiza pe pe re chi de dat e
o Analiza datel or sec undare
o Analiza statistică
o Analiza c osturi lor.
Dac a nu e xistă suf iciente date pe ntr u ar gu men tare a unor aj ustă ri
c a n ti t a t i ve , s e i n ve s t i g h e a ză re l a t ii l e c a lit a t i ve p r i n f ol o s i re a t e h n i c i l o r c a li t a t i ve .
T e h ni c i c a li t a ti ve
o Analiza c ompar ati ilor relati ve
o Analiza te ndi nte lor
o Analiza cl asa me ntului
o Interviu ri.
Pri mul pas in anali za c ompa ra ti vă este ide n tif i ca re a ele mentelor de
c o m pa r a t i ve c a re i n f l u e nt e a z ă va l o a r e a d e p i a t ă a p r o p r i e t ă t i i i m o b i l i a r e s u b i e c t p e
p i a ta s p e c if i c ă.
E l e m e n t e l e d e c o m p a r a t i ve u t i l i z a t e , f ă r ă a s e l i mi t a l a a c e s t e a , s u n t :
1. Dr e pt uri l e de pro pr i et at e tr a ns mi se
2. Conditi i de f ina nta re
3 . C o n d it i i l e d e va n za r e – r e f l e c t ă mo ti va ti a p a r t i c i p a nt i l o r la t r a n za c t i e
4. Che ltuieli ne c e sare ime diat dupa c umpără re
5 . C o n d it i i de p i a t a – r e f l e c t ă m o di f i c ă r i le p i e t e i de l a da t a t ra n za c t i e i
6. Locali zare
50 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l
50 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
7. Caract eristici f i zice
8. C ara c t eri st i ci e c o no mi c e
9. Utili zarea
10.Comp one nt non-i mobili are ale pr oprietă t ii.
Pri me le ci nci e le me nt e de c ompar a ti ve din l ista de ma i sus s unt consi derat e a
f i specif ic tra nza ctionă rii, iar ur măt oar ele cinc i sunt c ons i de ra te a fi spe c ific e
proprietătii.
In c a zul p ro prietă tii n oa stre au f ost ide ntifi c ate 9 (n oua) pr opriet ăti
i mo bilia re si mila re cu prop rieta tea n oa stră, ca re au ac ela si CM B U.
Sunt anal izate cele 9 (nouă) pr opri et ăti i mobiliare co mpara bile, toate f iind
loc ali zate in acee a si zonă (ve cinat ate ) cu pro pr ie ta te a eva lu ată. Ac es tea sunt
descrise in cele ce ur mează :
Pr o p r i e t a t e a c o m p ar a b il ă 1 – d e va n za r e c a s ă 1 8 0 mp ut i l i , s i n g u r i n c u rt e ,
d i s p u s p e 2 n i ve l e ; c o m p u s d i n : p a rt e r – l i vi n g, b uc a t a ri e , c a m a r ă , a n t re u ,
b a i e , t e r a s a ; e t a j : -3 d o r mi t oa r e , d re s s in g, b a i e . T e re n a f e re n t 1 . 1 0 0 m p . P r e t
290. 000 Euro ne goci a bil.
Pr opr iet atea com parabilă 2 – de va n za re c a să c oc heta , utilă pe ntr u o f a mili e
cu 2 copi i , s u pr af a t a ut i l a 180 mp si 6 00 mp de t e re n. Pr e t 25 9. 0 00 E ur o
negociabil.
P r o p r i e t a t e a c o m p a r a b i l ă 3 – vi l ă c o c h e t ă s i t u a t ă p e P l a t o u l C o r n e s t i , p e
str a da Pr. St. Rusu. Const ruc tia a fost reali zată in anul 2005 pe un ter en in
s upraf at ă de 2.700 mp. Pro priet at ea dis pune de spatiu de r el axa re, pis ci ne ,
ba rbe c ue si foisor. La de mis ol se afla sal a de fitne ss si sau na . La pa rter :
l i vi n g, bu c a t a ri e , c a m e r a de d i n n i n g s i do ua c a m e r e c u b a i e p ro p r i e .
M a nsar dă este de tip open s pace si di s pu ne de d ouă d or mit oa re. Pret 79 0. 00 0
Euro ne gocia bil .
Pr opr iet atea c om par abilă 4 – supra f ată ut il a este de 120 m p, e st e situa tă pe
u n t e r e n d e 40 0 m p c u de s c h i d e re l a s t ra d ă pr i n c i p a l de 9 m. i n c ă p e r i l e s un t
a me n a j a t e c u pa r c h e t , gr e s i e s i f a i a n t ă . Pre t 1 0 0 . 0 0 0 Eu r o n e go c i a b i l.
Pr opri etatea c om par abilă 5 – sin gur in c urte, situată pe un t e ren de 400 m p
pe Plato ul Co rne sti. Supr af ata utila 110 mp. Are parte r si etaj si pod
u t i l i za b il . Pa t r u c a me r e , d o uă gr u p u r i s a ni t a r e . Pr e t 1 0 5. 0 00 Eu ro n e go c i a bi l .
Pr opri etatea c om para bilă 6 – sit uat ă pe Pl ato ul C or ne sti pe stra da Al uni s.
S upra f ata uti lă ca să 450 mp si teren 500 mp. Are ci nci c a me re , cinci b ăi,
l i vi n g ma r e , b uc ă t ă ri e l a pa r te r s i la d e mis o l . Pr e t 2 95 . 0 0 0 E u r o ne go c i a b i l .
Pr op ri et atea co m pa rabil ă 7 – su pra f ată ut ila 180 mp. Sup r af at ă teren 6 00
mp, fr o nt str adal 20 m. patru c a mere, dou a băi, o buc ătări e. An c onstr uc tie
2 0 0 6 , r e gi m d e i n ă l t i m e P+ 2 E. p re t 26 9. 0 00 Eur o n e go c i a b i l .
Proprietatea com parabilă 8 – casă n ouă cu 1. 000 mp te re n, constructie 2012.
I mob i l ul est e di s pus pe De mi s ol + 2 Ni ve l e co mp us di n: D e mi sol : ca me r ă
51 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l
51 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
t e h ni c ă , s pă l ă t or i e , ga ra j , s a la de f i tn e s s . Pa r t e r : l i vi n g ma r e , di n i n g,
bucă t ari e, ba ie . Etaj : 3 dor mitoa re, ba ie si t rei t era se . Supra f ată utilă 300 mp,
sup raf ată te ren 600 mp. Pret 350. 0 00 Euro n e goci a bil.
Pr opr iet atea c om par abilă 9 – numă r c a me re ci nc i, s upra f ată uti lă 285 mp.
Supra f ată de sf a sur a tă 336 mp. O buc ăt ă ri e, cinci bă i, două te ra se . Inve lit oa re
a c o p e r is t i gl a . An c o n s t ru c t i e 2 0 0 5. T e r e n i n s u p r a f a t ă de 1 . 0 0 0 mp . R e gi m
d e i n ă l t i me D + P + E. n u mă r ga r a j e do u a . P re t 3 1 9 . 0 00 Eu r o n e g o c i a bi l .
D upă ce datele de piată au fost colect ate si anali zat e, au fost alese tr ei
pr o pri e t ăt i co mp a ra bi l e, c el e ma i ase mă nă t oa r e cu pr o pr i e t a t e a subi e ct , ac e st e a
sunt: pr oprietătiile 1, 8 si 9, ele ur ma nd a fi c ompara te cu pr opriet atea subie ct.
Pe nt ru a plic area met o de i de co mpara tie, s -a utili zat a nali za pe per e c hi de date
(ANE XA 5).

ANE XA 5 :

MOLDOVAN OANA
Element comparatie Propr. Propr.1 Propr.8 Propr.9
evaluata
elemente s pecifice tranzactionarii

Pret ofertat EUR 290.000,00 350.000,00 319.000,00

ajus tare pentru negociere (%) -5,00% -5,00% -5,00%

ajus tare (EUR -14.500,00 -17.500,00 -15.950,00

Pret ajus tat EUR 275.500,00 332.500,00 303.050,00


drept. Prop. Trans . deplin deplin deplin deplin

ajus tare (%) 0,00% 0,00% 0,00%

ajus tare EUR 0 0 0

Pret ajus tat EUR 275.500,00 332.500,00 303.050,00

52 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


52 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Continuare :

conditii de finantare normale normale normale normale

ajus tare (%) 0,00% 0,00% 0,00%

ajus tare EUR 0,00 0,00 0,00

Pret ajus tat EUR 275.500,00 332.500,00 303.050,00


conditii de vanzare fara fara fara fara

ajus tare (%) 0,00% 0,00% 0,00%

ajus tare EUR 0,00 0,00 0,00

Pret ajus tat EUR 275.500,00 332.500,00 303.050,00


ch. Imediat dupa cump. nu e cazul nu e cazul nu e cazul nu e cazul

ajus tare (%) 0,00% 0,00% 0,00%

ajus tare EUR 0,00 0,00 0,00

Pret ajus tat EUR 275.500,00 332.500,00 303.050,00


conditii de piata la piata la piata la piata la piata

ajus tare (%) 0,00% 0,00% 0,00%

ajus tare EUR 0,00 0,00 0,00

Pret ajus tat EUR 275.500,00 332.500,00 303.050,00

elemente s pecifice proprietatii


localizare cornis a cornis a cornis a cornis a

ajus tare (%) 0% 0% 0%

ajus tare EUR 0,00 0,00 0,00

Pret ajus tat EUR 275.500,00 332.500,00 303.050,00

Continuare :

5 3 |E v. Pr o p ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
S uprafata teren 1174,00 1.100,00 1.000,00 1.000,00

EUR/mp 93,00 93,00 93,00 93,00

ajus tare (%) 2% 5% 5%

ajus tare EUR 6882,00 16182,00 16182,00

Pret ajus tat 282.382,00 348.682,00 319.232,00


s uprafata des fas urata 236,00 180,00 300,00 285,00

EUR/mp 1.000,46 852,27 793,80


ajus tare (%) 5% -5% -5%
ajus tare EUR 56025,51 -54545,49 -38896,03
Pret ajus tat EUR 331.525,51 277.954,51 264.153,97
depreciere fizica es timata 60,00% 80,00% 70,00% 70,00%

ajus tare (%) 5,00% 2,00% 2,00%


ajus tare EUR 13.775,00 6.650,00 6.061,00

Pret ajus tat EUR 345.300,51 284.604,51 270.214,97


utilitati dis ponibile toate toate toate toate

ajus tare (%) 0% 0% 0%


ajus tare EUR 0,00 0,00 0,00
Pret ajus tat EUR 345.300,51 284.604,51 270.214,97
caracteris tici economice la fel la fel la fel la fel
ajus tare (%) 0% 0% 0%

ajus tare EUR 0,00 0,00 0,00


Pret ajus tat EUR 345.300,51 284.604,51 270.214,97
zonarea intravilan intravilan intravilan intravilan
ajus tare (%) 0% 0% 0%

ajus tare EUR 0,00 0,00 0,00


Pret ajus tat EUR 345.300,51 284.604,51 270.214,97
comp. non-imobiliare teren pt. cons t. teren pt. cons t. teren pt. cons t. teren pt. cons t.
ajus tare (%) 0% 0% 0%
ajus tare EUR 0,00 0,00 0,00
Pret ajus tat EUR 345.300,51 284.604,51 270.214,97

Continuare :

54 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


54 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
ajus tare totala neta (EUR) 6.157,00 -10.850,00 6.343,00

ajus tare totala neta (%) % 1,783% -3,812% 2,347%

Corectie totala bruta (EUR) 35.157,00 40.332,00 38.193,00

Corectie totala bruta (% ) % 10,182% 7,086% 14,134%

Valoare totala teren (EUR) 345.300,51 284.604,51 270.214,97

Valoarea propusa EUR 2 84.6 05


Valoarea propusa lei 1.3 05.16 8
1EUR = 4,5859

Explicaţii ajustări efectuate :


 Ajustare pentru preţ ofertat
Am discutat telefonic cu fiecare dintre ofertanţi şi s-a negociat fiecare proprietate comparabilă.
- In toate cazurile sa putut negocia preţul acesta fiind urmatorul:
- In cazul proprietatii 1 negocierea este de -14.500 Euro.
- In cazul proprietatii 8 negocierea este de -17.500 Euro.
- In cazul proprietatii 9 negocierea este de -15.950 Euro.
 Nu au fost aplicate ajustari pentru elementele specifice tranzacţionării (dreptul de
proprietate transmis, conditii de finanţare, condiţii de vanzare, cheltuieli necesare
imediat după cumpărare şi condiţii de piaţă), pentru niciuna din cele trei proprietăţi
comparabile utilizate, deoarece acestea sunt similare cu proprietatea de evaluat din punct de
vedere al celor cinci elemente de comparaţie specifice tranzacţionării.
 Ajustarea pentru suprafata teren. S-a aplicat formula :
( S teren subiect –Steren comparabilă )*Pret teren zonă.
- In cazul proprietătii 1 ajustarea este de +6.882 Euro.
- In cazul proprietătii 8 ajustarea este de +16.182 Euro.
- In cazul proprietătii 9 ajustarea este de +16.182 Euro.
 Ajustarea pentru suprafata desfasurată. S-a aplicat formula :
Pentru EUR/mp :

55 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


55 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
( Val. Prop. – Val. Teren )/mp si ajustarea după formula :
(Ssubiect – Scomparabilă )*Val.mp . rezultă :
- In cazul proprietătii 1 ajustarea este de +56.025,51Euro.
- In cazul proprietătii 8 ajustarea este de -54.545,49 Euro.
- In cazul proprietătii 9 ajustarea este de -38.896,03 Euro.
 Ajustarea dupa deprecierea fizică estimată
- S-au aplicat ajustări in functie de proprietatea subiect.
- In cazul proprietătii 1 ajustarea este +13.775 Euro.
- In cazul proprietătii 8 ajustarea este de + 6.650 Euro.
- In cazul proprietătii 9 ajustarea este de + 6.061 Euro.
 Ajustarea pentru localizare
Nu au fost aplicate ajustări pentru localizare, pentru că şi proprietatea subiect şi proprietăţiile
comparabile 1, 8 si 9, sunt situate in aceeaşi zonă, adică Platoul Corneşti.
Ajustările pentru localizare se exprimă procentual in urma analizei de piată pentru zona de
amplasare a proprietăţii subiect şi zonele de amplasare unde se află proprietăţiile comparabile şi ţin
cont de cat recunoaste un cumparator tipic că diferenţa intre preţul plătit pe un teren localizat in zona
proprietăţii subiect faţă de un teren aflat in zona comparabilelor 1, 8 şi 9
 Nu au fost aplicate ajustări pentru utilităţi disponibile, caracteristici economice, zonare şi
componente non-imobiliare, pentru niciuna din cele trei proprietăţi comparabile utilizate,
deoarece acestea sunt similare cu proprietatea de evaluat din punct de vedere al acestor
comparabile.

C onf orm me t ode i c ompa ra ti ei de piaţă si fol osi nd p ri nci pi ul prude nţ i a lit ăţii
a p l i c a t e i n r a p o rt u l d e e va l u a r e s e a le ge va l o a r e a p r o p ri e t a t i i c o m p a ra b i l e c u c e a
m ai mi c a aj ust are br ut a t ot al a, s -a obt i nut ur măt o r u l r e zul t a t:

nr. valoarea
crt. metoda utilizata valoarea obtinuta propusa
Comparatiei
1 directe 284.605 € 284.000 €

5 6 |E v. Pr o p ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
CA PITOLUL IX – ABOR DAREA PRIN VENIT

Abor da re a pr in ve ni t re pr e zi ntă u na di ntr e cele t re i abor dă ri t ra dit ionale c are se


p o t u t il i za i n p ro c e s u l de e va l ua r e . A b o r d a re a p r i n ve n i t a r e c a s c o p a n a l i za
c a pa cit atii pr oprie tă ti i imo bilia re de a ge ne ra f lu xuri de nume r ar viitoa re si
tra nsf or ma re a l o r int r -o indi c at ie a supra va l orii pr i nt r -un pr oc e s de c a pi ta liza re s a u
de actuali zare.
Fl u x u r i l e d e n u me r a r p ot s a d e r i ve di n c o n tr a c t e l e de i n c h i ri e r e s a u p o t s ă n u f i e
de natu ră c ont ra c t ua lă, c a de exe mplu, pr of it ul a ntic i pa t si ge ne rat f ie di n
ut i l i zar ea, f ie di n d eti ne rea pr op ri et ă ti i i mobi li a r e.
Abor da rea prin ve nit se ba ze a ză pe pri ncipi ul c a , pe ntr u a ac hi ziti ona o
p r o p ri e t a t e i m o b il i a r ă , un i n ve s ti t o r me d i u n u va p lă t i p e n t r u e a ma i mu l t de c a t
va l oa r e a a c t u a l i z a t a a b e n e f i c ii l o r p e c a r e l e va i n c a s a p e pe r i o a da d e d e t i n e r e c a
i n ve s t i t i e a pr o p ri e t ă ti i r e s p e c t i ve , p l us va l o a re a d e re va n z a re a p ro p r i e t ă t i i l a
f i ne l e p e r i o a d e i de d e t i n e r e , a di c ă va l o a r e a t e r mi n a lă s a u de r e ve r s iu n e .
In m od o bi j nui t , p ro pr i et ăt i i l e ge ner at o a re de ven i t su nt cu mp ă ra t e ca o
i n ve s t i t i e s i di n p u n c t d e ve de re a l i n ve s t i t o r ul u i, m ă ri m e a c a s t i gu l u i re p re zi n t ă
e l e m e nt ul c r i ti c c a re a f e c t e a ză va l o a r e a p r o pr i e t ă t i i, da c ă ri s c ul r ă ma n e c o n s ta n t .
Un i nvestit or c are cumpă ra o pr op rie ta te ge ne r at oar e de ve nit pl ăt e ste, de fa pt,
p r e t u l c u re n t pe nt r u d re p tu l de a p r i mi u n f l u x de ve n i t u r i i n vi i t or .
P r i n c i p i i l e c a r e s t a u l a b a za e v a l u ă r i i p r i n v e n i t s u n t :
o Pr i n c i p i u l s c h i m b ă r i i – p e n t ru a a n t i c i p a va l o a r e a ve n i t u r i l o r ge n e r a t e d e
pr opri et at e, tr e buie a nali zate at e nt s chi mbările c a re p ot af e ct a ni vel ul
ve n it u ri l o r
o Pri nc i pi ul s ubsti tuti e i – este un prici pi u c are din f u nc ti on area piet ei ,
a v a n d l a b a z a a l t e r n a t i va c u m p ă r ă t o r u l u i d e a a c h i zi t i o n a o p r o p r i e t a t e c e
pr oduce ve nit uri de ac e asi mă ri me si cu ac el ea si riscuri ca si pro pri ta te a
a nali zată
o Princ ipi ul ce rerii si ofe rtei – ac est princ ipiu si cel al c on c ure ntei pe pia tă
, s u nt s u nt f o a r t e ut i l e in p re vi zi o n a r e a b e ne f i c i i l or vi i t o a r e s i i n
estimar ea rete lor r e nta bilitatii in abor da rea prin ve nit
o Pri nc i pi ul cont ri but i ei – va l o a r e a oric ărui factor de productie sau
c ompone nta a pr op ri e tătii de pi nde de mă s ura in ca re p re ze nt a sa ada ugă
c e va l a va l o a r e a gl o b a l ă a p r o p r i e t ă t i i . P r i c i p i u l c o n t r i b u t i e i p o a t e f i
i nt e rp re t a t s i i n ve rs : e s t i m a r e a p i e r d e ri i de va l o a r e a t u nc i c a n d u n f a c t o r
de productie lipse ste .
o Pri nc i pi ul ec hili br ul ui – un echilibru intre tipul proprietătii si
a mpla s a me nt ul pe c are este edif ic ată constr uc tia , cr e ea ză si me nti ne
va l o a r e a .
57 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l
57 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Me t odele sau teh ni ci le de e val uare a unei propri et at i i mobilia re in cad rul
a b or d ă r ii p ri n ve n i t s u nt :
o C a p i t a li z a r e a v e ni t ul ui – u n ve n i t r e p r e z e n t a t i v di n t r -o s i n g u r ă p e ri o a d ă
se i mparte la o rată cu toate risc urile i nc luse sa u o rată de ca pi tali zar e
t ot a l ă s a u s e i n m u l t e s t e c u un m u lt i p li c a t o r a l ve n it u l ui p e nt r u a o bt i n e o
indi catie as upra val ori i
o Flu x ul de nu me r ar act uali za t – sau ana li za DC F, ia in con sider a re
f l u x u r i l e vi it o a re de n u me r a r, i mp r e u nă c u va l o a r e a t e r mi n a l ă , c e s u n t
a poi converti te in va l oare a propriet ătii , pr in act ua li za rea l or c u o rată
a de c va t ă de a c t u a l i za r e .
A m b e l e me t o de u t i l i ze a ză da t e d e p i a t ă s i t re b ui e s ă r e f l e c t e o pt i c a u n u i
i n ve s t i t o r t i pi c a s u p r a va l o ri i de p i a t ă .
Ca pit ali za re a ve nit ul ui, n u mi tă si ca pit a li zar ea dir e ct ă, se u tili ze a ză ca nd
e xistă inf or mat ii de piată de s pre t ra n za ctii sau ofe rte de in c hiri ere si va nza re de
pr o prie tăti im o bili are co mpa ra bile, pe ntru a put e a esti ma un ve ni t st abili z at
af er e nt unui si ng ur an.
A nali za DCF se uti lize a ză pentru e valu are a pro pr ietătiil or i mob ilia re pe nt ru
c a r e s e e s t i m e a ză c ă v e n i t u r i l e s i / s a u c h e l t u i e l i l e s e m o d i f i c ă i n t i m p .
Prin lua rea in consi der are a unor inf orma tii adec va te si print r -o aplic ar e
c ore ctă , cele do uă me t ode tre buie să co nducă la acela si rezult at.
In ve d e r e a a p l i c ă r i i a b or dă r i i p ri n ve n it , t r e b ui e p a r c u r s i ur mă t o ri i pa s i :
o A n a l i za d a t e l o r d e s p r e ve ni t u ri l e s i c h e l t ui e l i l e p r o p ri e t ă ti i i m o b i l i a r e
subi e ct si cele ale compa ra bilel or
o Esti mar e a f or mei de ve nit /fl ux de nu me rar c or e s punză t oa re pro pri e tă tii
i mo bil i a re subi e ct
o Es t i ma r e a r a te i d e c a pi t a l i za r e / a c t u a l i z a re c or e s p u n z ă t o a r e p ro pr i e tă t i i
s ub i e c t si f or me i d e ve n i t / f l u x d e n u me r a r u t i l i za t
o A p li c a r e a m e t o d e i c a p it a l i ză ri i ve n i t u l ui s a u a me t o de i f lu x u l ui d e
nu mer a r actuali za t pentru a obti ne o estimare a valo rii pro pri etă ti i
i mo b il i a re p ri n a b or d a r e a p ri n ve n it .

In continuare vom sta bilii valoarea pr opriet ătii subiect prin


me to da c a pi tali ză rii dir e cte :

Tabel centrali zator cu imobile si mil are, of eri te spre inc hiriere :

58 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


58 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Data
Nr.Crt. Adresa Proprietate Casa Su Teren Chirie/luna Ofertei
Platoul Cornesti, Tg.
1 Mures 198 mp 850 mp 700 Eur 05.06.2017
Platoul Cornesti, Tg.
2 Mures 290 mp 500 mp 1000 Eur 20.06.2017
Str. Calimanului, Platoul
3 Cornesti,Tg. Mures 450 mp 480 mp 1000 Eur 04.06.2017
Str. Bradului, Platoul
4 Cornesti, Tg. Mures 240 mp 250 mp 1000 Eur 21.03.2017
Str. Vulcan, Platoul
5 Cornesti, Tg. Mures 200 mp 450 mp 700 Eur 04.06.2017

Sunt analiza te cele 5 (cinc i) pr op rie ta ti i mobili a re c o mpa ra bile, toate f iind
loc ali zate in acee a si zona (ve cinat ate ) cu pro pr ie ta te a eva lua ta . Ac este a sunt
descrise in cele ce ur meaza :

Pro p ri et at ea c om p ar abil ă 1 – C a sa ar e sup r af at ă uti l ă de 198 mp si


dis pu ne de o c urte de 850 mp. Se i nchiria ză cu pret ul de 7 00 Eur o/ lun ă.
Pr oprie t at ea c om parabilă 2 – Ca să c o mpl e t mobila tă si utila tă s ituat ă pe
Pla t o ul Co r ne sti. C as a de tip P+E c u s u pr a fa ta utila de 290 mp s i o c urte i n
su pr af a tă de 500 mp . Se inc hi r ia ză c u p r et ul de 1 0 00 Eur o/ l u nă. In ur ma
disc utiil or av ute cu pr o pri et ar ul pre t ul de va nzare este de 290. 0 0 0
Euro.
Pr oprie t at ea c om parabilă 3 – Ca să c o mpl e t utila tă si mobila tă s ituat e pe
Pla t o ul Cor ne st i c u s u pr a fa tă utila de 3 50 mp si su pr af at a te r en de 4 80 m p .
Se inc hiria za cu pret ul de 1000 Eur o/l u nă .
Pr oprie t ate c om parabilă 4 – Casă de tip vilă sit ua tă pe Plat oul Cor ne st i
a va n d s u p r a f a t ă u t il ă de 2 4 0 mp s i s u p r a f a t ă t e re n 2 5 0 m p. R e gi m d e
ină lti me S + P +2 E. Se inc hiria ză la pretul de 10 00 Eur o/lu nă.
Pr o p r i e t a t e c om p a r a b i l ă 5 – C a s ă d e t i p vi l ă c u 5 c a m e r e s i 2 b a i u t i l a t ă s i
mo bilată situată pe Plat o ul Cor ne sti i n zo na ZO O. R e gi m de inălti me
D+ P + E. Se in c hiria ză la pret ul de 700 Euro/l ună .

In u r ma a na li zei proprietătiilor c o mpa r a bile s -a stabilit c hi ria pentru


pro priet atea s ubi e ct de 1. 0 00 Eur o/l ună.
Am a le s pr op rie t ăti i mo bili a re c o mpara b ile cu pr oprie ta t ea s ubi e ct si in pri ma
et a pa a m sta bilit ra t a de c a pi ta liza r e, ur ma nd ca a poi ana li za ve nit ur il or si
c helt uielilor pe ntru pr opriet ate a subie c t.

59 |E v. Pr o p ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
59 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
R ata de c a pitali za re :

ANEXA 6 :

COMPARABILE 2

chiria lunara solicitata 1000,00

VENITUL BRUT POTENTIAL (EURO/AN) 12000,00

grad de neocupare (5% din VBP) 600,00

VENITUL BRUT EFECTIV (EURO/AN) 11400,00

cheltuieli aferente proprietatii (20% din VBE) 2280,00

VENIT NET DIN EXPLOATARE (EURO/AN) 9120,00

VALOAREA SOLICITATA A PROPRIETATII (EURO) 290000,00

rata de capitalizare (%) 3,14%

Ra t a d e c a pi t a l i za r e a f o s t s t a bi l i t ă l a n i ve l ul de 3 %, t i na nd c o n t d e pi a t a
spe cific ă si de care cteristicile pro priet ătii imobiliare subie ct.

60 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


60 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
A nali za ve nit ur il or s i c helt uielilor :
ANEXA 7 :

ELEMENTE DE CALCUL

chiria/luna (euro) 1000,00

VENITUL BRUT POTENTIAL (euro) 12000,00

grad de neocupare 1200,00

VENITUL BRUT EFECTIV (euro) 10800,00

cheltuieli cu impozitul pe cladire (euro) 400,00

cheltuieli cu asigurarea (euro) 200,00

cheltuieli cu managementul si utilitatile (euro) 900,00

VENITUL NET DIN EXPLOATARE (euro) 9300,00

rata de capitalizare % 3,00%


VALOAREA PROPRIETATII (euro) 310000,00

C o n f o r m me t o d e i c a p i t a l i za r i i ve n i t u l u i s i f o l os i n d p ri n c i p i u l
p r u d e n ţ i a l i t ă ţ i i a p l i c a t e i n r a p o r t u l d e e v a l u a r e , s -a o b t i n u t u r m ă t o r u l r e z u l t a t :

nr. valoarea
crt. metoda utilizata valoarea obtinuta propusa
Capitalizarea
1 venitului 310.000,00 € 310.000,00 €

61 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


61 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
CA PITOLUL X – A BORD AREA PRIN COS T

In a c ea st ă a bo rd a re val o ar ea p r op ri e t ă t i i im o bi l i ar e s u bi ec t e st e da t ă de su m a
di nt re va loa rea ter e nul ui si cea a con st ructiil or afere nt e ac e stuia , lua nd in
c o ns ide ra re si profi t ul de z volt at or ul ui imo bili a r. At u nc i ca nd este apli c a bilă ,
a b or d a r e a pr i n c o s t re f l e c t ă ga n d i r e a p a r t i c i p a n t i l o r de pe pi a t a , pr i n a d m i t e r e a
f a pt ul ui c ă a c e s t i a re c unos c r e l a t i a di nt re va l oa r e s i c os t .
Prin a bor da r ea pr in c ost se r e ali ze a ză o def al c are t e oreti că a propr i etătii
i mo bili are pe c o m po ne nt ele sale – te ren si con st ru cti e. Ac e a stă de f al c a re este p ur
teoretică, de oa r ece pa rtic ipa nti i pe piată va nd dre pt ur i asupra proprietătii
i mobili ar e , nu te re n ur i si clădiri. De f a lc ar e a propri e tă tii in co mpone ntel e tere n si
c o ns tr uc t i e e st e i mp or t a nt ă , de oar e ce per mi t e re zol va re a ma i m ul t or pr obl e m e , car e
nu a r put ea f i re z ol vat e prin a plic ar ea c e l orl alte a bo rdări, in c a re t ere nul nu poa te f i
se p arat de con struc t ie . De e xe mplu, a l oc a rea de pre ci e rii ext erne este o p ro bl e m ă
re zol vabilă pri n a b or da re a pr in cos t, dar nu si prin abordă r ile pri n ve ni t si pri n
piată.
Ca pr o c e d u ră , pe s cu r t, e va l u a t o r u l e s t i me a ză c o s t u l r e a l i ză ri i u n u i s u b s ti t u t a l
c o n s t r u c t i e i e x i s t e n t e , a p o i va s c ă d e a d i n a c e s t c o s t ( c o s t d e r e c o n s t r u i r e / i n l o c u i r e
al c on st ru ctie i) esti ma t la data e va luă rii , to ate de p re c e rile a c e ste ia. Prin ad ă u ga re a
la ac e st re zult at a val orii tere n ul ui se obti ne o indi c a tie a val orii dre pt ul ui as upra
pr o pri et ăt i i i mo bi l i a r e su bi e ct .
Inf or ma tiile utili zat e prin ab or da re a pri n piată re fle c tă re ac tia pi etei fa tă de
el e me nt ele de pr eci e rii cumul at ă. Un mod de a esti ma mări mea de pr e cie rii tot al e
pe ntru o pr op rie tate i mobilia ră co mpa ra bi lă, c onstă in aloc a re pret ului sau de
va nzar e pe c omp on e nt e – te ren si c onst r uct i e, urma nd apoi s c ă de r ea pre t ul ui a loc a t
c onstr uc ti ei di n c ost ul de r ec ons tr ui r e/i nl o c uir e de nou e sti mat pe nt ru a c ea st a. Da c ă
pr et ul a l oc a t co n st r uc t i ei e st e ma i mi c de c at c o st ul cu re nt de r e co ns t r ui r e /i nl oc ui r e
de nou a f ere nt, atun ci e xistă de pr ecie re cu mula tă.
In a bo rd ar ea p r in c ost , d upă i n sp ec a t ar ea i m pr ej uri m i l or , a a m pl a s a m e nt ul ui si a
c ons tr uct iil or af ere nte pr opri e tă tii subie c t si după c ul e ge re a tut ur or inf or matiil or
r e l e v a nt e n e c e s a r e in e va l u a r e , e va l u a t o r u l pa r c u r ge o s e r i e de e ta p e p e n t ru a
f o r m u l a o c o n c l u zi e a s u p r a v a l o r i i p r o p r i e t ă t i i i mo b i l i a r e , p r e z e n t a t e i n c o n t i n u a r e .
Pe nt ru o bu nă intel e gere a pro ce d ur ii de apli c a re a ab or dării pri n cost, in
a c e a sta e ta pi zare s -a f ac ut dif e re ntier ea i ntr e cl ă di r e a/c l ă diri le e d if ic a te pe te r en si
c onstr uc tiile spe ciale afere nte ace stui a.
o Esti mare a val orii de piat ă a ter enul ui/ a mpla sa me nt ul ui i n i pot e za c ă
este li be r si dis poni bi l pe nt r u de zvolta r ea l a cea ma i bună utili zare a
sa.
o Sta bili rea ti p ul ui de co st adec va t, re s pec tiv costul de inl oc uire sa u
62 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l
62 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
costul de re construir e. Alegerea tipului de c ost adecvat trebuie să aibă
in ve de re vec h i mea s au unic itat e a cons tr uctiil or s au dif ere nta di ntr e
ut i l i z a r e a p e nt r u c a r e a f o s t pr oi e c t a t ă s i c e a ma i bu nă ut i l i za r e
c ure nt ă.
o Esti mare a c ost ur il or dire cte si indi re cte ale cl ă diril or s i, re s pe ct i v, al e
c onstruc tiilor spe cia l la data e va luări i.
o Esti mare pr of itului sau sti mule ntul ui de zvolt at orul ui.
o Insu marea costurilor re zul ta te in eta pa 3 si a profitului sau
sti mul e nt ului de z volt a tor ul ui re zul tat in etapa 4 pe nt ru a obti ne c os tu l
de nou a l c onstructii lor.
o Esti marea de pr e ci eri i cumulate a f iecăr ei cl ă di ri sau constructii
speci a le . De pr ec ie re a c umulată poa te f i e sti ma tă f i e in mod d e f al c at pe
cele trei cate gorii ale sale – deprecierea fizica, deprecierea
f un c t i o n a l ă s i d e p r e c i e r e a e x t e r n ă, f i e in m od gl o ba l (n e d e f a l c a t ă )
o Sc ă de rea de pr ec i eri i cu mula te din c o st ul de n ou a l clă di ril o r, re s p e cti v
al c onstruc tiil or s pe c ial e, pe ntru a obtine o esti mar e a c ostul ui de
inloc ui re/r ec onstr uir e net.
o Adă u gare a valorii terenului la c ostul de inloc uire/ re c onst rui re net a l t
utu ror const ructiil or (clădi ri si constr uc tii spe ciale) de pe a
m p l a s a m e n t . Se o bt i n e va l o a r e a d re p t u l u i a b s o l u t a s u p ra p r o pr i e t ă t i i i
mobilia re subiect.
Aj usta r ea va l orii est ima te , at unc i cand e st e ca zul. Aj ust ări ale va l orii se pot
f a ce c a nd s un t e va l ua t e dre pt u ri pa rt i a l e a s u pr a p r o pr i e t ă t i i im o bi l i a re s u bi e c t .
A d ă u g a re a va l o r i i u n o r b u n u r i n e i m o b i l i a r e ( c u m a r f i bu n u ri m o b i le a p a r t i n a n d
pr opri et ătii ) i mpune ma xi mă pru de ntă si c unos ti nte /s pe ci ali zări s upli me nt a re . In
practi c ă, unele dintre aces te eta pe se c ombi nă a de se a.
In pr oc e sul de e st i ma r e a cost ul ui de co ns tr u i r e se pot ut i li za t rei m et o de :
o Metoda comparatiilor unitare
o Met oda c osturil or se gre gate
o M e t o d a d e vi ze l o r

Pe nt ru pr op ri et ate a imo bili a ra sub iec t, a m ale s met o da c o st urilor se g re g at e


f ol osind Catalogul Cor ne liu Sc hi opu, CO S T U RI DE RECO NSTRUCTIE –
COSTURI DE INL OCUIRE.

63 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


63 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
ANEXA 8 - ESTIMAREA COSTULUI DE RECONSTRUCTIE
ABORDAREA PRIN COSTURI SEGREGATE

Nume Prenume contribuabil NOLDOVAN OANA MIRABELA Cod numeric personal 2750920264396
Rangul localității II
Adresa administrativă spațiu Targu Mures, str Pr St Rusu nr 1
Încadrare în zonă pe localități C

Anul finalizării inițiale 2001 => vechime de 16 ani


Renovare majoră a clădirii este sau nu executată NU Cu s au fără renovare? FĂRĂ

Suprafața utilă spaț 236 mp - conform: masurata


Suprafața construită 128,00 mp - conform: masurata
Suprafața desfășura 330,00 mp - conform: conform Cod Fiscal

Estimarea valorii de nou s e estimează în baza Catalogului Costuri de reconstrucție - Costuri de înlocuire. Clădiri rezidențiale de Corneliu Şchiopu - editat
de IROVAL în 2009, Capitolul 2 - fişele pe nivele a unei locuințe din cărămidă, costurile unitare de execuție ar fi de:
Coeficient corecție pentru cost manoperă - E 0,983 - nivel de salarizare II
Coeficient corecție pentru dis tanța de transport - D 0,997 - distanța transport față de

INFRASTRUCTURĂ ŞI SUPRASTRUCTURĂ reconstrucție - costuri de înlocuire pentru perioada august 2016 - august 2017" de Corneliu Șchiopu editat de
Indice de
Suprafața Cost / mp tip Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Tip fundație (simbol) construită (mp) fundație corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 0,00 0,00
2 Fundaţii continue din beton - FCBS V1 128,00 359,30 45.990,40 1,1045 49.764,54
TOTAL INFRASTRUCURĂ 49.764,54
Indice de
Suprafața Cost / mp tip Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Demisol construită (mp) parter corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 Zidărie caramida de 30 cm cu scară 74,00 688,80 50.971,20 1,0852 54.190,32
2 0,00 0,00
TOTAL DEMISOL 54.190,32
Indice de
Suprafața Cost / mp tip Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Parter construită (mp) etaj 1 corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 Zidărie caramida de 30 cm cu scară 128,00 688,80 88.166,40 1,0993 94.952,50
2 0,00 0,00
TOTAL PARTER 94.952,50
Indice de
Suprafața Cost / mp Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Etaj construită (mp) etaj 2 corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 Zidărie caramida de 30 cm cu scară 128,00 688,80 88.166,40 1,0993 94.952,50
2 0,00 0,00
TOTAL ETAJ 94.952,50
Indice de
Suprafața Cost / mp tip Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. construită (mp) etaj 3 corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 0,00 0,00
2 0,00 0,00
TOTAL ETAJ 3 0,00
Indice de
Suprafața Cost / mp tip Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. construită (mp) mansardă corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 0,00 0,00
2 0,00 0,00
TOTAL MANSARDĂ 0,00
TOTAL mp 330,00
TOTAL COST INFRASTRUCTURĂ ŞI SUPRASTRUCTURĂ 293.859,87
TOTAL EUR / mpAd 890,48
6 4 |E v. Pr o p ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
FINISAJ INTERIOR ŞI EXTERIOR
Indice de
Suprafața Cost / mp finisaj Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Finisaj demisol construită (mp) subsol corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 Finisaj obişnuit fără scară - FOBFS 74,00 918,10 67.939,40 1,0348 68.875,57
2 Scară obişnuită cu trepte 1,00 3.563,50 3.563,50 0,9822 3.428,97
TOTAL FINISAJ DEMISOL 72.304,54
Indice de
Suprafața Cost / mp finisaj Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Finisaj parter construită (mp) parter corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 Finisaj obişnuit fără scară - FOBFS 128,00 918,10 117.516,80 1,0348 119.136,12
2 Scară obişnuită cu trepte 1,00 3.563,50 3.563,50 0,9822 3.428,97
TOTAL FINISAJ PARTER 122.565,09
Indice de
Suprafața Cost / mp finisaj Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Finisaj etaj construită (mp) etaj 1 corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 Finisaj obişnuit fără scară - FOBFS 128,00 918,10 117.516,80 1,0348 119.136,12
2 Scară obişnuită cu trepte 1,00 3.563,50 3.563,50 0,9822 3.428,97
TOTAL FINISAJ ETAJ 122.565,09
Indice de
Suprafața Cost / mp finisaj Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Finisaj etaj 2 (simbol) construită (mp) etaj 2 corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 0,00 0,00
2 0,00 0,00
TOTAL FINISAJ ETAJ 2 0,00
Indice de
Suprafața Cost / mp finisaj Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Finisaj etaj 3 (simbol) construită (mp) etaj 3 corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 0,00 0,00
2 0,00 0,00
TOTAL FINISAJ ETAJ 3 0,00
Indice de
Suprafața Cost / mp finisaj Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Finisaj mansardă (simbol) construită (mp) mansardă corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 0,00 0,00
2 0,00 0,00
TOTAL FINISAJ MANSARDĂ 0,00
Indice de
Suprafața Cost / mp finisaj Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Finisaj exterior construită (mp) exterior corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 0,00 0,00
2 0,00 0,00
TOTAL FINISAJ EXTERIOR 0,00

CALCULUL COSTULUI UNITAR AL FIINISAJELOR EXTERIOARE


Perimetrul parterului clădirii: 29,00 m Supraf. elem. de tâmplărie (estimată la 20%) 23,20 mp
Înălțimea zidurilor finisate: 4,00 m Suprafața opacă a casei - cea finisată 92,80 mp
Suprafața fațadelor casei: 116,00 mp

Cost unitar finisaje cu tencuiala obijnuita 34,90 EUR/mp finisaj

Cost total finisaje cu tencuiala obijnuita 3238,72 EUR echivalent cu 9,81 EUR/mpAd

65 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


65 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Indice de
Suprafața Cost / mp Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Învelitoare / terasă (simbol) construită (mp) învelitoare / terasă corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 Învelitoare din ţiglă ceramică - INVTIG 130,00 363,40 47.242,00 1,0704 49.540,62
2 0,00 0,00
TOTAL ÎNVELITOARE / TERASĂ 49.540,62
TOTAL mp 330,00
TOTAL FINISAJ INTERIOR, EXTERIOR ŞI ÎNVELITOARE / TERASĂ 366.975,36
TOTAL EUR / mpAd 1.112,05

INSTALAŢII FUNCŢIONALE INTERIOARE


Indice de
Suprafața Cost/mp instalație Cost total
Total cost catalog actualizare 2016-
Nr. crt. Instalații electrice (poziție) construită (mp) electrică corectat
2017
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 Demisol Instalaţie electrică de 74,00 82,40 6.097,60 1,0529 6.289,75
2 Parter Instalaţie electrică de 128,00 82,40 10.547,20 1,0529 10.879,56
3 Etaj Instalaţie electrică de 128,00 82,40 10.547,20 1,0529 10.879,56
4 Etaj Instalaţie electrică de 0,00 0,00
5 Etaj Instalaţie electrică de 0,00 0,00
Mansar Instalaţie electrică de
2 0,00 0,00
dă iluminat, prize monofazate și
TOTAL INSTALATII ELECRICE 28.048,87
Indice de
Cost total
Nr. ansamble Cost pe ansamblu Total cost catalog actualizare 2015-
Nr. crt. Obiecte sanitare (poziție) corectat
2016
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 Demisol lavoar+wc LAVWCSUP 1,00 1.424,60 1.424,60 1,0219 1.426,23
2 Parter cuva dus+lavoar+wc 1,00 2.561,80 2.561,80 1,0020 2.514,78
3 Etaj cada fonta+lavoar+wc 2,00 3.642,00 7.284,00 1,1431 8.157,20
4 Etaj 0,00 0,00
5 Etaj 0,00 0,00
Mansar
2 0,00 0,00

TOTAL INSTALATII SANITARE 12.098,21
Indice de
Suprafața Cost/mp instalație Cost total
Total cost catalog actualizare 2015-
Nr. crt. Instalații de încălzire (poziție) construită (mp) de încălzire corectat
2016
A B C=AxB F G=CxDxExF
1 Demisol Teava cupru si corpuri statice 74,00 172,50 12.765,00 0,8874 11.097,56
2 Parter Teava cupru si corpuri statice 128,00 172,50 22.080,00 0,8874 19.195,77
3 Etaj Teava cupru si corpuri statice 128,00 172,50 22.080,00 0,8874 19.195,77
4 Etaj 0,00 0,00
5 Etaj 0,00 0,00
Mansar
2 0,00 0,00

TOTAL INSTALATII ÎNCĂLZIRE 49.489,10
TOTAL mp 330,00
TOTAL INSTALAŢII FUNCŢIONALE 89.636,18
TOTAL PREŢ EURO / mpAd 271,62

TOTAL CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII FUNCŢIONALE - EUR 750.471,41


PREŢ FINAL EUR / mp cu TVA 20% inclus 2.274,16
PREŢ FINAL EUR / mp fără TVA 20% inclus 1.895,13

Rezultă valoarea de nou al clădirii de locuit de: 625.393 EUR, echivalent cu 2.867.989 RON

66 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


66 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Se i de ntif ica de pre ci erea dat ora tă u no r c a u ze fizic e, f un ctio nale si exte rn e,
a nali za nd c onst ruc tii le si mila re si re a ctia pie tei la starea tehnică a ace stor a.

Princi pa lele me tode de esti mare a de pr ecie rii sunt :


o M etoda prel uă rii de pe piat ă
o M e t o da va r s t a - d u r a tă d e vi a t ă
o M etoda se gre garii.
In c o nt i nu are vom c al c ul a de pr e ci er ea pri n me t o da se gr e găr i i .

Pe nt ru apli ca re a a c es tei me to de , se a nali zea ză s e pa ra t f ieca re c a uză de


de pr e cie r e, se de t er mi nă a mpl oar e a f ie căr ei a si se c ua ntif i că pent ru a put ea c al c ula
suma t ota lă de ducti bilă din c os tul de nou.

Ce le trei tipuri de depreci ere c are pot afecta c onstruc tiile sunt :
- De pre ciere f i zic ă:
o Recuperabilă
o Nerecuperab ilă
- De pre ciere f uncti onal ă
o Recuperabilă
o Nerecuperab ilă
- De pre ciere e xternă – poate f i te mporară s au per ma ne ntă .
-
D e pr eci ere a f i zi că e s t e rec upe ra bi l ă da că c ost ul r e me di er i i est e mai mi c de c at
cre sterea in valoare re zultat ă.
S -a c o n s t a t a t c a z u gr ă ve l i le s u nt d e g ra da t e to t a l i n ga ra j , pe c a s a s c ă ri l o r s i s un t
ne c es are reparatii la zugră velile e xte rioa re .

De pr e cie re a fi zică e ste nerec upera bilă da că nu pot f i re pa rate la data e val uării.
Se i mpa rt in două cate gorii :
o Ele me n t e c u d u r a t ă d e vi a t ă l u n gă
o Ele me n t e c u d u r a t ă d e vi a t ă s c ur tă .

Pe nt ru a e x pri ma m ă ri me a de p re c i erii fi zic e ne re c u p e ra bile , tre b uie a p lic at


r a p o r t u l d i n t r e va r s t a s i d u r a t a d e vi a t ă . S - a c o n s t a t a t a c e s t t i p d e d e p r e c i e r e i n
c a zu l s i s t e m u l u i d e i n c ă l zi r e ( e l e me n te c u du ra t ă d e vi a t ă s c u rt ă ) s i c o n s tr u c t i e i
( e l e m e n t e c u vi a t ă l u n gă ) .

In tabelul urmator este calculată de pr ecie r ea f izică ef ec tiv ă pri n me t o da


segregării:

67 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


67 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Calculul uzurii fizice efectiv e
Având în vedere că starea tehnică a clădirii de locuit este una nesatisfăcătoare, fiind afectată de deteriorări ce exced exploatării normale, este justificată
Pondere Uzura fizică
Stare tehnică efectiv ă F - ani DVEf - ani
v alorică segregată
Costuri infrastructură 6,6% 20% nesatisfacatoare 80 16
Structură portantă parter 7,2% 20% 80 16
Structură portantă etaj 1 12,7% 20% 80 16
Structură portantă etaj 2 12,7% 20% 80 16
Structură portantă etaj 3 0,0% 20% 80 16
Structură portantă mansardă 0,0% 20% 80 16
Finisaj subsol 9,6% 100% 16 16
Finisaj parter 16,3% 100% 16 16
Finisaj etaj 1 16,3% 100% 16 16
Finisaj etaj 2 0,0% 100% 16 16
Finisaj etaj 3 0,0% 100% 16 16
Finisaj mansardă 0,0% 100% 16 16
Finisaj exterior fațadă 0,0% 107% 15 16
Acoperiș / terasă 6,6% 64% 25 16
Instalații electrice subsol 0,8% 107% 15 16
Instalații electrice parter 1,4% 107% 15 16
Instalații electrice etaj 1 1,4% 107% 15 16
Instalații electrice etaj 2 0,0% 107% 15 16
Instalații electrice etaj 3 0,0% 107% 15 16
Instalații electrice mansardă 0,0% 107% 15 16
Instalații sanitare subsol 0,2% 80% 20 16
Instalații sanitare parter 0,3% 80% 20 16
Instalații sanitare etaj 1 1,1% 80% 20 16
Instalații sanitare etaj 2 0,0% 80% 20 16
Instalații sanitare etaj 3 0,0% 80% 20 16
Instalații sanitare mansardă 0,0% 80% 20 16
Instalații de încălzire subsol 1,5% 53% 30 16
Instalații de încălzire parter 2,6% 64% 25 16
Instalații de încălzire etaj 1 2,6% 64% 25 16
Instalații de încălzire etaj 2 0,0% 64% 25 16
Instalații de încălzire etaj 3 0,0% 64% 25 16
Instalații de încălzire mansardă 0,0% 64% 25 16
1) - Durata normală de funcționare a fost adoptat conform cărții "Metoda costurilor segregate de Corneliu Șchiopu editat de IROVAL București în 2012 respectiv

Uzurafizicăefectivăestimată printehnicasegregării: 63,69%

U zur a f i zi că t ota l ă est i mat ă e st e 62 5. 3 93 Eu r o x 63, 6 9% = 398 . 313 Eur o.

De pr e cire a function ală este ca uzată de def icie nta s tructuri i, mate rialel or sa u
proi e ctul ui c onst ructi e i.
Nu se c onstata e xiste nta unei de pre ci eri func tionale.
De pr e cie re a e xt er na e ste ca uzata de pi erderile prove nite din e xte ri orul
cladirii.
Nu s -a c o nst at at un de cl i n al vec i năt ăt i i , zona i n c ar e se si t ue a za
p r o p r i e t a t e a s u b i e c t e s t e u n a a t r a c t i vă p e n t r u c u m p ă r ă t o r i .
După c e f iecare tip de de pre cie re e ste estimat, re zultat ele s unt in sumate :

68 |E v. Pr op rieta te im o biliară de tip rezid en ţia l


68 Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
ANE XA 9 :

depreciere fizica recuperabila -


depreciere fizica nerecuperabila -
elemente cu ziata scurta -
elemente cu viata lunga -
depreciere fizica totala 396.313
depreciere functionala recuperabila 0
deficienta ce necesita adaugare 0
deficienta ce necesita inlocuire 0
supradimensionare 0
deficienta functionala nerecuperabila 0
deficienta 0
supradimensionare 0
depreciere functionala totala 0
depreciere din cauze externe 0
depreciere cumulata 396313

D i n va l o a r e a p r o p r i e tă t i i pr in me t o da c o s tu l ui d e r e c o n s tr uc t i e s e s c a d e
d e pr e c i e r i le s i s e a d a u gă va lo a re a a mp l a s a me n t ul u i.

Valoare c lădire : 625.393 Euro – 398.313 Eur o = 227.080 Eur o .


Valo are a mpl asa ment : 10 9. 000 Eur o
V alo ar e pr opr ie ta te i mo bili ar a :
227. 080 Eur o + 10 9. 000 Euro = 33 6. 080 Eur o.

6 9 |E v. Pr o p r i e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
Mol dovan Mircea Sori n – Me mbru sta gi ar
Depreci ere f izica re cu pera bila Depre cie re f izica recu pera bila

Depreci ere f izica re cu pera bila Depre cie re f izica recu pera bila

Depreci ere f izica re cu pera bila Depre cie re f izica recu pera bila

7 0 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M ircea Sorin – Mem bru sta giar
Confor m me tode i costului de rec onst rui re si f olos ind principi ul
p r u d e n ţ i a l i t ă ţ i i a p l i c a t e i n ra p o r t u l d e e v a l u a r e , s -a o b t i n u t u r m ă t o r u l r e z u l t a t :

nr. valoarea
crt. metoda utilizata valoarea obtinuta propusa
1 Cost de inlocuire 336.080 € 336.000,00 €

71 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
71 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
CAPITOLUL XI ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

11.1 Re concilierea re zultatelor.


C o n f o r m m e t o d e l o r d e e v a l u a r e a p l i c a t e i n r a p o r t u l d e e va l u a r e , s -a u o b t i n u t
ur mătoar ele rezult ate :

valoarea obtinuta
nr. proprietate valoarea
crt. metoda utilizata imobiliara propusa
Abordarea prin
1 piata 284.605 € 284.000 €
Abordarea prin
2 venitului 310.000 € 310.000 €
Abordarea prin
3 cost 336.080 € 336.000 €

R a ţ i on a me n t u l pr of e s i on a l c a re a s t a t la ba za s e l e c t ă ri i re z ul t a t ul ui f i n a l ş i a
s ta b i l i r i i c o nc l u zi e i a s u p ra va l or ii a a vu t i n ve d e r e c r e di bi l i t a t e a , r e l e va n ţ a ş i
a d e c va re a i nf o r m a ţi i l or ş i i po t e z e l or l u a t e i n c o n s i d e r a re i n a p l i c a re a m e t od e i d e
e valua re.

Adecvarea :

P ri n a c e s t c ri t e ri u , e va l u a t o r u l j u de c ă c a t de pe rt i n e n t ă e s t e f i e c a re m e t od ă ,
s copului şi utili zării evaluă rii. Ade cva rea unei me tode, de regulă, se referă direct la t
i p u l p r o p r i e t ă ţ i i i m o b i l i a r e ş i vi a b i l i t a t e a p i e ţ e i .

Cre di bilitatea :

Credibilitatea unei e va l u ă r i este măsurată de incre de r ea e va l u a t o ru l u i in


core c titudine a date lor, de calc ulele efe ct ua te şi de c ore c ţii le ad us e pre ţurilor de
van za re s au of ertare a proprie tăţiilor co mparabil e.

Re le v anţa info rm aţiilor :

72 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
72 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Adec vare a ş i credibil itate a influ ente a ză c a lita te a şi rele va nţa re zul ta tel or unei
me t ode . Ambe le criterii t rebuie studia te in raport cu ca nti ta te a inf or matiil or
e vi de nti ate de o anu mită tranza cţie comp a ra bilă s au de o anu mită met odă. Chi a r şi
da t ale care inde pline s c criteriile de ade c va re şi cre di bilita te pot f i conte sta te da c ă
nu se f unda m ent e a ză pe suf i ci ent e i nf o r ma ţ i i. In t er m e ni s t ati stici , int er val u l de i
n c r e d e r e i n c a r e va f i va l o a r e a r e a l ă , va f i i n gu s t a t d e i n f o r m a ţ i i s u p l i me n t a r e d
isponibile.

Lu a n d i n c a l c ul c r i t e r i u l a d e c v ă r i i ş i a va nd i n ve re re t i p ul de p r o p ri e t a t e ş i
s c o p ul e va l u ă ri i , c e a m a i p ot ri vi t ă m e t o d a , e s t e a n a l i za pe p e re c hi de d a t e di n
c adrul abor dă rii pri n pia ţă. Ace asta meto dă inde pli nes te c r it e riul cre di bil iţ ăt ii şi
crite riul ca ntităţii şi calităţii inform aţiilor.

A va n d in ve d e re i p ot e ze le p re z e nt a t e i n ra po rt , s i t u a t ia ş i c a r a c t e r i s t i c i l e
propri et ăţii, rele vanţa metodei aplic a te, cantitatea şi calitatea i nf or ma ţ i i l o r
utili za te , re c oma nd ă ri le din Sta ndar del e de Evalua re a Bunuril o r 2017, in opinia
e va l u a t o r u l u i va l oa re a ob t e n a b i l ă de p i a ţ ă s e s i t ue a ză i n j ur u l va l or ii :

Vp r op ri et at e im o bi l i ar a = 284 . 000 € = 1. 302 . 396 l e i .

Val orile au fost calc ulate la o rată de s chim b: 1 EUR= 4, 5859 lei

73 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
73 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Valorile estima te î n pre ze nt ul raport de e val uare repre zi ntă o opinie a
e va lua torului, f or mu la tă pe ba za unor c al c u l e şi a i nte rpre t ări i un or i nst rucţiu ni şi
r e c o m a n d ă ri pu b l i c a t e î n ma t e r i a l e l e d e s pe c i a l i t a t e , c â t ş i a i nf or m a ţ i i l o r c ul e s e
prin doc ume ntar ea direc tă pe tere n.
Es t i m a r e a va l o r i i d e p ia ţ ă a pr op ri e t ă ţ ii e s t e c on s i de r a tă va l a bi l ă p e n t r u da t a
d e r e f e r i n ţ ă a e va l u ă r i i , r e s p e c t i v: i u n i e 2 0 1 7 .

SE PRO P UNE CA VA LO ARE DE PIAŢĂ A PROP RI E T ĂTI I IM OB I LIARE


SIT UATE I N T ARG U M URE Ş, ST R. P R. ŞT. RUSU, NR. 1, AF L AT IN
PROPRI ET ATEA M OLDOVAN OANA M IRAB ELLA MINO DORA,
VALO AREA TOTALĂ DE:

Vp r op ri et at e im o bi l i ar a = 284 .000 € = 1. 3 02 . 396 l e i .

Val orile au fost calc ulate la o rată de s chim b: 1 EUR= 4, 5859 lei

Op in i a e va l ua t o r u l u i a f os t e x pr i ma t ă ţi n â n d s e a ma e x c l us i v d e a r gu m e nt e l e , i
pote ze le şi apre cierile expri mate în pre ze ntul raport de eva luare. Acest raport de e
v a l u a r e n u va p u t e a f i i n c l u s , î n î n t r e gi m e s a u p a r ţ i a l , î n d o c u m e n t e , c i r c u l a r e s a u î
n dec lara ţii, nici publica t s au menţi on at în altfel, fără apro ba rea s crisă a e
valuatorului asupra for me i şi contextului în c are ar put ea să apară.

Î nto cmi t :
Ev alua tor stagiar EP I
I ng. M ir cea M ol do va n

74 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
74 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
ANEXE :

75 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
75 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
H a rta co mpar a bil e t ere n

76 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
76 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
H a rta co mpar a bi le pro pri t at i i mo bi l i are

77 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
77 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
H a rta A NCP I
IMOB ILE E-T ER R A

78 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
78 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Com para bila 1

Imobilstar vinde -Casa zona Platou


Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 11:02, 12 iunie 2017, Numar anunt: 109108374

Pret : 290 000 € Negociabil

Oferit deAgentie Camere4 sau mai multe


Suprafata utila180 m2

Tel : 0726 758 549


0265 251 006

De vanzare casa 180 mp util, singur in curte ,dispus pe 2 nivele ; compus din: parter- living ,
bucatarie, camara, antreu , baie , terasa; etaj- 3 dormitoare , dressing , baie . Teren aferent 700
mp.Pret 290000 euroNu se percepe comision de la cumparator

https://www.olx.ro/oferta/imobilstar-vinde-casa-zona-platou-ID7nO4u.html#2a523aa983

79 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
79 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Com para bila 2

De vanzare casa cocheta in zona Platou


Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 15:01, 10 iunie 2017, Numar anunt: 95647728

Pret:259000€
Oferit deAgentie Camere4 sau mai multe
Suprafata utila180 m2

Tel : 0726 758 549


0265 251 006

De vanzare casa cocheta, bine gandita , utila pentru o familie cu 2 copii, avand in vedere pozitia,
suprafata 180 mp + 600 mp teren si linistea.
Pret 259000 euro - negociabil
Nu se percepe comision de la cumparator
Anunturi publicate de: Imobilstar Consulting Srl

https://www.olx.ro/oferta/de-vanzare-casa-cocheta-in-zona-platou-ID6tkli.html#1ec2f1b8c6

80 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
80 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Com para bila 3

Vila cu piscina în zona Platou


Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 15:50, 9 iunie 2017, Numar anunt: 128660185

Pret:790000€
Oferit deAgentie Camere4 sau mai multe
Suprafata utila400 m2

Tel : 0749 072 742

RE/MAX Infinity va ofera spre vanzare o vila cocheta situata la Platoul Cornesti, pe strada Preot
Stefan Rusu. Constructia a fost realizata in anul 2005, pe un teren in suprafata de 2700 mp.
Curtea este amenajata cu spatiu verde si alei de acces, dispune de spatiu de relaxare: piscina,
barbecue si foisor. Compartimentarea imobilului este practica si aerisita: - La demisol se afla o
sala de fitness impreuna cu un spatiul dedicat pentru sauna; tot aici se afla si camera tenica - La
parter se afla un living generos, ce face legatura intre bucatarie, camera de dinning si doua
camere ce dispun fiecare de baie proprie; - Mansarda este open-space si dispune de doua
dormitoare. Imobilul dispune de incalzire prin pardoseala oferit de o centrala termica pe baza de
gaz si electricitate. De asemenea pe perioada anotimpului de vara comfortul termic este reglat cu
ajutorul aparatului de aer conditionat ce este ventilat in intrega casa. Acest imobil se afla intr-o
zona linistita, inconjurat de verdeata ce iti ofera relaxarea de care ai nevoie. Vila se poate achita
in transe de bani, iar acest detaliu este negociabil. Pentru mai multe informatii ma puteti contacta
cu incredere

https://www.olx.ro/oferta/vila-cu-piscina-in-zona-platou-ID8HQoh.html#1ec2f1b8c6

81 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
81 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Com para bila 4

Casa de Vanzare in Targu Mures, zona Platou Cornesti


Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 14:08, 7 iunie 2017, Numar anunt: 127177151

Pret:100000€
Oferit deAgentie Camere4 sau mai multe
Suprafata utila120 m2

Tel : 0755 015 029



ale oferim
orașuluispre vânzare
pentru case. oAceasta
casă situată
are oînsuprafață
zona Platoului120Cornești,
de are Mp utili, una
este dintre
situată cele maiteren
pe tip
un căutate400zone
Mp cu deschiderea
camere, băi, o la
douănecesită strada
bucătărie,principală
unPartea deși9m.
balcondin Casa
o cămară. acces auto
Încăperile suntîn amenajate
curte, este cu P+E șideare
parchet, patru
gresie și
faianță,
din spate
100.000 însă
în anul
euro. 1990.
Compania renovare.
Aveți oportunitatea
Private Estate a față
de
ales aa
cei casei a fost
achiziționa
mai buni construită
această
și casăîn
experimentați laanul 1960,
prețul de
parteneri iar
în partea din
realizarea tranzacțiilor: notar, avocat, evaluator imobiliar, eliberator Certificate Energetice,
consultant credite imobiliare, astfel încât odată cu cea mai bună alegere imobiliară vei primi la
pachet
ajutor
bucurăm și de
celerecomandările
maxim mai bune noștri…
clienților servicii necesare
ne ajută în
clienților. să tot acest proces.
obținem rezultateDându-ne
mai bunetot și,interesul
ulterior, în
să anefi de

https://www.olx.ro/oferta/casa-de-vanzare-in-targu-mures-zona-platou-cornesti-
ID8BCAn.html#1ec2f1b8c6

82 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
82 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Com para bila 5

Casa zona Platou-380 mp teren


Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 15:01, 4 iunie 2017, Numar anunt: 103910630

Pret:105000€
Oferit deAgentie Camere4 sau mai multe
2
Suprafata utila110 m

Tel : 0753 585 100


0770 172 072

Casa singur in curte, situata pe un teren de cca 400mp intr-o zona foarte buna a orasului, Platoul
Cornesti:

– casa de caramida anii 70-80

– Parter + Etaj + Pod utilizabil,

– 4 camere, 2 grupuri sanitare, 2 holuri

– scara interioara, bucatarie (+camara spatioasa)

– curte mare,gradina, acces masina

– incalzire pe convectoare gaz

– necesita amenajari interioare si exterioare

https://www.olx.ro/oferta/casa-zona-platou-380-mp-teren-ID71ZTU.html#1ec2f1b8c6

83 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
83 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Comparabila 6

De vanzare casa mare la Platou, sau schimb cu casa mai mica


+diferenta - Targu-Mures, zona Platou
Pret : 295.000 Euro

Tel. : 0726.758.550

Detalii : De vanzare casa situata la Platou, str. Alunis, constructie noua,compusa din 5 camere, 5
bai, living mare, bucatarie la parter si demisol.
Suprafata casei 550 mp, teren 500 mp.
Casa este gandita si poate functiona ca pensiune, policlinica, birouri etc.
Pret cerut: 295 000 euro.
Accept la schimb casa mai mica + diferenta
Caracteristici : Nr. camere:5.Suprafaţă utilă:450 mp.Suprafaţă construită (Amprentă la sol):550
mp.Nr. bucătării:2.Nr. băi:5.Nr. balcoane:2.Nr. terase:2.Suprafaţă teren:500 mp.Nr.
fronturi:1.Front stradal:15 m.Învelitoare acoperiş:Tigla.An construcţie:2002.Structură
rezistenţă:caramida.

https://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/targu-mures/platou/casa-de-vanzare-5-camere-
X3VT0100B?lista=5475706

84 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
84 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Comparabila 7

De vanzare casa cocheta in zona Platou, 180 mp - teren 600 mp -


Targu-Mures, zona Platou
Pret : 269.000 Euro

Tel. : 0726.758.549

Detalii : Casa este bine gandita, utila, pentru o familie cu 2 copii, avand in vedere pozitia,
suprafata,si linistea.Este gandita si construita pentru proprietar, fara exces de gust si suprafata.

Caracteristici : Nr. camere:4.Suprafaţă utilă:180 mp.Suprafaţă construită (Amprentă la


sol):220 mp.Nr. bucătării:1.Nr. băi:2.Nr. terase:1.Suprafaţă terase:40 mp.Suprafaţă teren:600
mp.Front stradal:20 m.Învelitoare acoperiş:Sindrila.An construcţie:2006.Structură
rezistenţă:caramida.Regim înălţime:P+2E.Nr. locuri parcare:2.

https://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/targu-mures/platou/casa-de-vanzare-4-camere-
X3VT0100M

85 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
85 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Comparabila 8
De vanzare casa noua la Platou cu 6 ari teren pt. pretentiosi -
Targu-Mures, zona Platou
Pret : 350.000 Euro

Tel. : 0726.758.549

Detalii : Casa noua la platou cu 6 ari de teren cu finisaje de calitate, constructie 2012, pt.
pretentiosi.Imobil dispus pe demisol + 2 nivele, compus din: Demisol: camera technica,
spalatorie, garaj, sala de fitness.Parter: living mare, bucatarie, dining, baie.Etaj: 3 dormitoare,
baie hol, 3 terase.
Caracteristici : Nr. camere:4.Suprafaţă utilă:300 mp.Suprafaţă construită (Amprentă la
sol):350 mp.Suprafaţă desfăşurată:300 mp.Nr. bucătării:1.Nr. băi:2.Nr. balcoane:3.Nr.
terase:3.Suprafaţă teren:600 mp.Nr. fronturi:1.Front stradal:20 m.Învelitoare acoperiş:Tigla.An
construcţie:2012.Structură rezistenţă:caramida.Regim înălţime:D+P+2E.Nr. garaje:1.

https://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/targu-mures/platou/casa-de-vanzare-4-
camere-X3VT01007

86 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
86 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
Comparabila 9
Casa in Platou Cornesti-amplasament cu panorama unica! -
Targu-Mures, zona Platou

Pret : 319.000 Euro

Tel. : 0744.331.913

Caracteristici : Nr. camere:5.Suprafaţă utilă:285 mp.Suprafaţă construită.(Amprentă la


sol):140 mp.Suprafaţă desfăşurată:336 mp.Nr. bucătării:1.Nr. băi:5.Nr. balcoane:2.Nr.
terase:3.Suprafaţă teren:480 mp.Nr. fronturi:1.Front stradal:8 m.Învelitoare acoperiş:Tigla.An
construcţie:2005.Structură rezistenţă:bca.Regim înălţime:D+P+1E.Nr. garaje:2.

https://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/targu-mures/platou/casa-de-vanzare-5-camere-
X1FE0100M

87 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
87 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
TEREN

COMPARABILA 1

De vânzare 1000 mp teren construibil pe Platoul Cornești


Pret : 80 €/mp

Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 10:45, 17 martie 2017, Numar anunt: 87150616

Extravilan /
Oferit deProprietar Intravilan
intravilan
2
Suprafata utila1 000 m

Tel: 0756 055 453

De vânzare 1.000 mp teren construibil ( două parcele de 500 mp învecinate) pe Platoul Cornești
str. Pasajul Pădurii. Acces pe drum privat in curs de amenajare.
Preț 80.000 euro negociabil.

https://www.olx.ro/oferta/de-vanzare-1000-mp-teren-construibil-pe-platoul-cornesti-
ID5TFR6.html#aceabfb2d9

88 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
88 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
COMPARABILA 2

Teren de vanzare pe Platoul Cornesti


Pret : 100 Euro/mp

Targu-Mures, judet Mures Adaugat de pe telefon La 16:54, 23 martie 2017, Numar anunt:
77323980

Oferit deProprietar Suprafata utila2 400 m2

Tel : 0745 810 795

Vand teren intravilan,zona Platoul Cornesti,apa in curte,gaz,lumina,canalizare la poarta.Se afla


pe partea insorita a Platoului ,cu o vedere superba. pretul este 100
€/metru patrat.

https://www.olx.ro/oferta/teren-de-vanzare-pe-platoul-cornesti-ID5eruY.html#0d1691b020

89 |E v. P r op ri e t a t e i m o bi l i a r ă de t i p r e zi d e n ţ i a l
89 M ol d o va n M i r c e a S o ri n – M e mb r u s t a gi a r
COMPARABILA 3

Teren de Vanzare in Zona Platoul Cornesti


Pret : 45 Euro/mp

Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 11:01, 1 aprilie 2017, Numar anunt: 112375622
2
Oferit deAgentie Suprafata utila844 m

Tel : 0721 236 525 0724 640 649

Oferim spre vanzare teren in suprafata de 844 mp in zona Platoului Cornesti.


Pretul de vanzare este 45 Euro/mp-negociabil.

https://www.olx.ro/oferta/teren-de-vanzare-in-zona-platoul-cornesti-
ID7Bv22.html#0d1691b020

90 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
90 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
COMPARABILA 4

Teren de Vanzare in Zona Platoului Cornesti


Pret : 55 Euro/mp

Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 13:01, 1 aprilie 2017, Numar anunt: 112376870

Oferit deAgentie Suprafata utila1 450 m2

Tel : 0721 236 525 0724 640 649

Oferim spre vanzare teren in zona Platoului Cornesti in suprafata aproximativa de 1450 mp. Pe
teren se afla o cabana din lemn cu terasa mare. Terenul are curent electric, apa curenta si gaz
metan.
Pretul de vanzare este 55 euro/mp, negociabil.

https://www.olx.ro/oferta/teren-de-vanzare-in-zona-platoului-cornesti-
ID7Bvma.html#0d1691b020

91 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
91 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
COMPARABILA 5

Teren 4000 Mp de Vanzare Platoul Cornesti


Pret : 100 Euro/mp

Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 13:15, 13 aprilie 2017, Numar anunt: 121892911

Oferit deAgentie Suprafata utila4 000 m2

Tel : 0755 015 029

Vă oferimAcesta
orașului. spre vânzare
arecare un teren de
o suprafața aflat în zona Platoul
mpșișiseparat. Cornești, cu
deo40
priveliște superbă asupra în
două
într-o parcele
zonă
parteneri egale,
în rezidențială
realizarea se case
de noi.4000
pot achiziționa
tranzacțiilor: Compania
notar,
are o deschidere
Private
avocat, Acesta dispune
Estateimobiliar,
evaluator a ales ceim.mai
de Terenul
toate
buni
eliberator șieste împărțit
utilitățile, fiind
experimentați
Certificate
Energetice, consultant credite imobiliare, astfel încât odată cu cea mai bună alegere imobiliară
vei primi la pachet și cele mai bune servicii necesare în tot acest proces. Dându-ne tot interesul
în a fi de ajutor maxim clienților noștri… ne ajută să obținem rezultate mai bune și, ulterior, să
ne bucurăm de recomandările clienților. Pentru clienții cumpărători, comisionul este 0%

https://www.olx.ro/oferta/teren-4000-mp-de-vanzare-platoul-cornesti-
ID8frUH.html#0d1691b020

92 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
92 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
Chirii :

Comparabila 1

Casa 198 Mp Platoul Cornesti Tg Mures

Pret : 700 Euro/luna


Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 12:01, 5 iulie 2017, Numar anunt: 129747757

Tel : 0743 041 149

Oferit deAgentie Camere4 sau mai multe


2
Suprafata utila198 m
Dormeo-25% la Salteaua Napsie by Dormeo
Această
suprafață
două casă spațioasă
de iar
familii 198 mp și1este
etajul situată
dispune
alloc
vilei de olacurte
Platoul
de Cornești, într-o
850 mp. Locuința zonă
pe liniștită. Casa
două nivele, ocupă
este o de
locuită
open spacesunt
Încăperile cu bucătărie,
mobilate și de este
servitoferit
amenajate masa,
cu
spre
treivânzare.
parchet,
Locuința
dormitoare,
gresie și două este
băi,Pecompus
faianță. balcon
lângă șidintr-un living
o terasă.
acestea mai are două
garaje, sală de sport, terasă, depozit și loc de grătar. Confortul termic este
și geamurile tip termopan. Siguranța este oferită de ușa metalică și de sistemul de asigurat de centrală termică
alarmă. Cei interesați pot achiziționa casa complet mobilată și utilată la prețul de 135.000 euro
sau nemobilată la prețul de 125.000 euro. De asemenea, casa este disponibilă și la închiriere la
prețul de 700 euro/pe lună.

https://www.olx.ro/oferta/casa-198-mp-platoul-cornesti-tg-mures-ID8MpjL.html#9bf5e162df

93 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
93 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
Comparabila 2

Casa Moderna de Inchiriat in Targu Mures, Platoul Cornesti, 290


mp

Pret : 1000 Euro/luna


Targu-Mures, judet Mures Adaugat La 14:56, 22 iunie 2017, Numar anunt: 129865247

Tel. : 0799 922 034

Oferit deAgentie Camere4 sau mai multe


2
Suprafata utila290 m

Vă oferim spre închiriere o casă modernă, complet mobilată și utilată, situată într-o zonă liniștită
și semicentrală a orașului, în apropierea Platoului Cornești. Casa tip P+1E ocupă o suprafață de
290 mp și dispune de o curte în suprafața de 500 mp. Curtea este frumos amenajată cu gazon,
pomi fructiferi și foișor. Parterul locuinței este compus dintr-un living spațios cu șemineu, o
bucătărie cu loc de luat masa, baie și un antreu. La etaj regăsim trei dormitoare, două băi, un
dressing și un hol. Încăperile sunt frumos mobilate și amenajate cu gresie, faianță, parchet și
geamuri de tip termopan. Chiriașii vor mai avea la dispoziție o terasă cu suprafața în 30 mp, o
piscină, un grătar și un loc de parcare. Confortul termic este asigurat de sistemul de încălzire pe
bază de centrală termică, de sistemul de încălzire prin pardoseală și de aparatul de aer
condiționat. Siguranța imobilului este oferită de sistemul de alarmă și supraveghere video
instalat. Aveți ocazia de a închiria această casă modernă, mobilată și utilată la prețul de 1000
euro/pe lună. Dându-ne tot interesul în a fi de ajutor maxim clienților noștri… ne ajută să
obținem rezultate mai bune și, ulterior, să ne bucurăm de recomandările clienților. Doar la
Private Estate proprietarii se bucură de o garanție de 6 luni la închiriere. Cel mai frumos
compliment pentru noi este recomandarea ta!

https://www.olx.ro/oferta/casa-moderna-de-inchiriat-in-targu-mures-platoul-cornesti-290-mp-
ID8MTSL.html#9bf5e162df

94 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
94 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
Comparabila 3

Imobilstar inchiriaza casa spatioasa la Platou -Targu-Mures, zona


Platou

Pret : 1000 Euro/luna

Tel. : 0726.758.548

De inchiriat casa cu suprafata de 500 mp desfasurata, dispusa pe 3 nivele si compusa din D:


bucatarie , garaj mare , baie , hol, pivnita ; P- bucatarie , loc de luat masa , camara , sufragerie,
hol, birou,baie , terasa; E- 3 dormitoare , 2 bai , dressing , 2 terase. Casa este dotata cu CT ,
sistem de alarma , aer conditionat . Suprafata teren 480 mp

Nu se percepe comision de la chirias

Caracteristici : Nr. camere:5, Suprafaţă utilă:450 mp, Suprafaţă construită (Amprentă la sol):125
mp, Suprafaţă desfăşurată:500 mp, Nr. bucătării:2, Nr. băi:4, Nr. terase:3, Suprafaţă terase:50
mp, Suprafaţă teren:480 mp, Nr. fronturi:1, Front stradal:15 m, An construcţie:2000, Structură
rezistenţă : caramida, Nr. garaje:1.

Utilitati generale : Curent, Apa, Canalizare, Gaz ; Sistem incalzire: Centrala proprie, Calorifere ;
Climatizare: Aer conditionat ; Finisaje Podele: Parchet, Gresie ; Izolatii termice: ExteriorPereti:
Faianta, Vopsea lavabila ; Stare interior: Buna ; Ferestre cu geam termopan: PVC ; Dotări ; Alte
spatii utile: Pivnita, Crama, Dressing, WC ; Serviciu Bucatarie: Mobilata, UtilataContorizare:
Apometre, Contor gazDiverse: Scara interioara, Sistem de alarmaDotari imobil: CurteMobilat:
CompletAlte detalii zonăAmenajare strazi: AsfaltateIluminat stradal

https://www.imobiliare.ro/inchirieri-case-vile/targu-mures/platou/casa-de-inchiriat-5-camere-
X3VT0103V?lista=6268690

95 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
95 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
Comparabila 4

Casa tip vila, 6 camere in Platou - Targu-Mures, zona Platou


Pret : 1000 Euro/luna

Tel. : 0744.331.913

Caracteristici :

Nr. camere:6
Suprafaţă utilă:240 mp
Suprafaţă construită
(Amprentă la sol):110 mp
Suprafaţă desfăşurată:330 mp
Nr. bucătării:1
Nr. băi:3Nr. balcoane:3Nr. terase:3Suprafaţă terase:40 mpSuprafaţă teren:250
mpÎnvelitoare acoperiş:TiglaAn construcţie:2005Structură rezistenţă:caramidaRegim
înălţime:S+P+2E. Suprafata utila totala este 240 mp
Cladirea este imediat ocupabila, se inchiriaza pe termen minim 1 an, mobilat sau
nemobilat.Pret 1000 Euro/luna, neg.Alte detalii preţ Comision: 50%din valoarea unei
chirii

https://www.imobiliare.ro/inchirieri-case-vile/targu-mures/platou/casa-de-inchiriat-6-
camere-X1FE0100U?lista=6268690

96 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
96 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
Comparabila 5
De inchiriat casa singur in curte, 5 camere, curte, 5 locuri parcare
Targu-Mures, zona Platou

Pret : 700 Euro/luna

Detalii : Casa singur in curte, 5 camere, 2 bai, curte, garaj, 5 locuri parcare, Centrala proprie,
mobilat, utilat complet, stare renovata, zona ZOO, pe termen lung.
Caracteristici :
Nr. camere:5
Suprafaţă utilă:200 mp
Nr. bucătării:2
Nr. băi:2
Nr. balcoane:2
Nr. terase:1
Suprafaţă terase:10 mp
Suprafaţă teren:450 mp
Nr. fronturi:1
Front stradal:15 m
Învelitoare acoperiş:Tigla
Structură rezistenţă:caramida
Regim înălţime:D+P+1E
Nr. locuri parcare:5
Nr. garaje:1

https://www.imobiliare.ro/inchirieri-case-vile/targu-mures/platou/casa-de-inchiriat-5-camere-
X25V01008?lista=6268690

97 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
97 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
Fotografii :
C urte

V ed e r e pr opr i eta te an sa m bl u Str. Dimitrie C antemir

Str. Pr. St. Ru su Pla cuta cu st r ad a

Nr . am pl a s. ( ter e nului ) V ed er e inter io ar a pro pri et at e

9 8 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
V ed e r e inter io ar a pr opri et at e V ed er e inter io ar a pro pri et at e

V ed e r e inter io ar a pr opri et at e V ed er e inter io ar a pro pri et at e

V ed e r e inter io ar a pr opri et at e

9 9 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
Fot ografii de misol :

hol buc atari e

s pal ator wc

c a me r a c a ma r a

100 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
100 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
100
Fotografii parter :

hol buc ata rie

C ame ra de zi suf rag er ie

baie bir o u

101 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
101 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
101
Fotografii etaj :

hol do r mitor

dor mit or do r mitor

wc baie

102 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
102 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
102
Fo t o g r a f ii i n te r i or si e xt e r i o r :

Vede re e xte r ioara Vedere exterioara

Vede re e xte r ioara Sc ari spre po d

Sc ari spr e etaj gar aj

103 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
103 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
103
E xt r as de C ar t ea F u n c i ar a

1 0 4 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
1 0 5 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
Co ntr act de va n zar e – cum para re

1 0 6 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
1 0 7 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
I nc hei ere de Aut e nti f ic ar e

1 0 8 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
1 0 9 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
1 1 0 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
Certific at de ur ba nis m

1 1 1 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
1 1 2 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
A ut o r i za tie de c o n s t r ui r e

1 1 3 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
1 1 4 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
P l a n de si t u a tie

1 1 5 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
1 1 6 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
P l a n de si t u a tie :

117 |E v. P r o p ri e t a t e i m o b i l i ar ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
117 Mol dovan Mirce a Sori n – Me mbru sta gia r
117
C erti f ic at ene rgeti c :

1 1 8 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r
1 1 9 |E v. P r o p r i e t a t e i m o b i l i a r ă d e t i p r e zi d e n ţ i a l
M oldova n M irce a Sorin – Mem bru sta gia r