Sunteți pe pagina 1din 63

SEMINAR

COSTUL DE RECONSTRUIRE, COSTUL DE ÎNLOCUIRE


ANALIZA SUBSTITUTULUI MODERN
ANALIZA DEPRECIERII CUMULATE

APRILIE 2013

1
Cap. 1 ABORDAREA PRIN COST
Cap. 1. 1. Date generale

În actualele standarde internaţionale de evaluare, abordarea prin cost recomandă evaluatorilor ca


abordarea prin cost să se facă ori de câte ori este posibil pentru clădiri considerate ca subsitut modern, cu
aceiaşi utilitate ca a clădirii supuse evaluării.
Am observat cu mulţi ani în urmă, temerea evaluatorilor de a aborda evaluarea unei proprietăţi
prin metoda costurilor, temere de altfel justificată pentru evaluatorii a cărei profesii de bază era alta
decât a inginerilor constructori sau arhitecţi.
Literatura de specialitate recomandă metoda costurilor atunci când:
• Costul şi valoarea de piaţă sunt mai strâns legate atunci când proprietăţile sunt noi, mai
convingătoare dacă valoarea de piaţă a terenului este corect apreciată.
•Abordarea prin metoda costurilor este susţinută şi prin situaţia în care caracteristicile fizice
ale proprietăţilor comparabile sunt diferite semnificativ, dat fiind că metoda costurilor poate stabili
corecţii precise pentru diferenţele fizice ale proprietăţilor comparabile, analizate comparativ cu un
substitut modern cu utilitate fizică şi funcţională optimă.
•Abordarea prin cost se impune şi atunci când asupra unei clădiri se intervine prin modernizări
şi adăugiri.
•Esenţial, abordarea prin metoda costurilor a proprietăţilor se impune ca metodă de evaluare,
când aceasta este utilă în evaluările pentru asigurări, atunci când elementele asigurabile trebuie
separate de elementele neasigurabile. ( Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare ediţia 13-a cap. 17.6).
•La evaluarea pentru raportarea financiară, abordarea prin cost se impune prin faptul că
evaluatorul poate să se exprime mai bine din punct de vedere al deprecierii cumulate, implicit pentru a
aprecia durata de utilitate a mijlocului fix, comparativ cu durata normată de viaţă, contabilă, din HGR
2139/2004.
•În studiile de fezabilitate analiza prin metoda costurilor transmite corect informaţia despre
proiect dacă este fezabil sau nu, prin apreciarea că veniturile ce se vor obţine din comercializare vor fi
mai mari decât costurile efective +profitul dezvoltatorului.
Ceea ce este esenţial este faptul că valoarea de piaţă prin metoda costurilor ne comunică dacă
proprietatea este fezabilă sau nu, implicit că între cele trei metode ce se pot aborda la evaluare pot fi
diferenţe, uneori chiar semnificative.
Vom prezenta grafic analiza grafică a abordării prin metoda costurilor, cu explicaţii referitoare la
selectarea tipului de cost cel mai adecvat evaluării: costul de reconstruire sau costul de înlocuire. Voi
recomanda şi utilizarea sau nu a valorii profitului investitorului imobiliar, mai ales că în România
această valoare a avut ,, creaţii proprii,,.

2
Tipul de cost: se alege unul din cele două tipuri posibile

Costul de reconstruire Costul de înlocuire

Se pot alege de către evaluator una dintre cele trei tehnici posibile care includ costurile directe
şi indirecte corespunzătoare şi după caz profitul promotorului imobilar calculat funcţie de
valorile selectate.

Comparaţia unitară Costuri segregate Metoda devizelor

Estimarea deprecierii cumulate

Metoda extragerii de pe piaţa Raportul dintre vârsta Metoda


Imobiliară efectivă şi durata de viaţă deprecierii segregate
Determină cumulat: economică totală multiplicat depreciere cumulată se
deprecierea fizică, funcţională cu costul de nou( CIB) determină separat :
şi deprecierea externă Determină cumulat: •deprecierea fizică
deprecierea fizică, funcţională •deprecierea funcţională
şi deprecierea externă •deprecierea externă

În analiza efectuată pentru o proprietate se vor lua în calcul :

Clădirea sau clădirile din incintă


Conform definiţiei din dex. Clădirea este o construcţie la suprafaţa pământului care
serveşte la adăpostirea oamenilor, animalelor, a unor obiecte şi instalaţii şi care se caracterizează
prin prezenţa fundaţiilor pereţilor şi a acoperişului.
Construcţiile care participă la amenajarea amplasamentului sunt:
• împrejmuirile,
• platformele, parcările, drumurile, aleile,
• reţeaua de apă, canalizare exterioară, canale termice, estacade pt. conducte tehnolog.
• branşamentele de apă, gaze, canalizare, electrică
• reţeaua aeriană sau subterană de iluminat exterior sau forţă( 380 V),
• rezervoare, fose, decantoare, casa pompelor, bazine de retenţie, puţuri forate
• castele de apă, coşuri de fum, turnuri de răcire,

3
Cap. 1.2. Costul de reconstruire(reproducere), costul de înlocuire

Costul de reconstruire reprezintă costul de nou al unei clădiri ca replică identică a clădirii
supusă evaluării, utilizând aceleaşi materiale, aceleaşi standarde şi normative de excuţie, reproducând
toate deficienţele din supradimensionare sau funcţionalitate.
Costul de înlocuire, este costul determinat de evaluator la data inspecţiei, a unei clădiri apreciate
ca substitut modern pentru clădirea ce este necesar a fi evaluată.
Evaluatorul va decide care dintre cele două metode funcţie de o serie de informaţii precum:
• vechimea clădirii,
• unicitatea acesteia, clădirile de pe lista patrimoniului naţional vor folosi obligatoriu costul
de reconstruire,
• diferenţa dintre utilizarea planificată la data PIF şi utilizarea clădirii la data inspecţiei,
În structura costului de reconstruire sau costului de înlocuire a unei clădiri sunt două tipuri de
costuri:
• Costurile directe care conţin costurile pentru:
Materiale, manoperă, utilaje şi mijloace de transport, cheltuielile indirecte ale
antreprenorului, costurile pentru lucrările de organizare de şantier, de depozitarea amaterialelor.
• Costurile indirecte care conţin costurile pentru:
Proiectare, expertize şi evaluări, asigurarea lucrării pe timpul execuţiei, costuri de
marketing, taxe şi cheltuieli pentru apobarea branşamentelor.
În cărţile utilizate pentru determinarea costurilor pentru clădirile rezidenţiale, industriale,
comerciale şi agricole pentru cheltuielile directe coeficienţii de calcul a cheltuielilor directe au fost
înregistraţi pe coloana cu titlul;,, Coeficienţi recapitulaţie deviz analitic,, iar pentru cheltuielile
indirecte pe coloana,, Coeficient cheltuieli indirecte ,,
NOTA
Din practica evaluării, recomand evaluatorilor suţinerea valorilor reieşite din utilizarea
manualelor, cu precizarea că valorile finale vor fi prezentate cu TVA( aşa cum sunt în manuale)
sau fără TVA (24%).

Cap. 1.3. Profitul dezvoltatorului imobiliar

Aceste informaţii privind valoarea profitului dezvoltatorului imobiliar vor fi prezentate cu scopul
de a permite evaluatorului să decidă introducerea acestuia suplimentar costului reieşit prin utilizarea
celor două manuale utilizabile.
Literatura de specialitate menţionează că profitul dezvoltatorului imobiliar este diferenţa dintre
costul total de dezvoltare şi marketing şi valoarea de piaţă a unei proprietăţi.
Analiza profitului dezvoltatorului imobiliar se face prin analiza pieţii imobiliare la momentul
evaluării, prin estimarea ca procentaj din:
• costurile directe,
• costurile directe şi indirecte,
• costurile directe şi indirecte plus valoarea de piaţă terenului la data evaluării,

4
•procent din valoarea totală a proiectului finalizat,
În aceste momente de declin a pieţii imobiliare, analiza profitului dezvoltatorului imobiliar este
strâns legată de nivelul mărimii chiriilor, a gradului de ocupare care să conducă la acoperirea
cheltuielilor şi chiar a unor venituri care să permită realizarea de noi construcţii.
În această perioadă de recesiune şi la nivelul profiturilor din închiriere se poate face cu
certitudine aprecierea unei deprecieri externe.
Această depreciere externă va fi analizată detaliat la capitolul analiza deprecierii.

Cap.1.4. Suprafeţe construite, desfăşurat construite, şi suprafeţe utile

Pentru stabilirea mărimii unei clădiri, în România, va trebui să fie respectat standardul de stat
STAS 4908-85 , tehnicile de măsurare utilizate pentru a descrie mărimea clădirii din proprietate
Pentru evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorii vor utiliza aria construită( Ac), în cazul unei
clădiri cu regim de înălţime parter şi aria desfăşurat construiă (Adc) pentru o clădire cu mai multe
niveluri.
-Ac Aria construită este aria secţiunii orizontale a clădirii, la cota ± 0,00 a parterului, măsurată
pe conturul exterior al pereţilor clădirii.
În aria construită nu intră:
1-rezalidurile cu aria construită mai mică de 0,40 mp şi nişele cu aria mai mare de 0,40 mp,
2-treptele exterioare şi terasele neacoperite,
3-ariile curţilor interioare, ale curţilor exterioare de lumină sau de acces(denumite în mod cutrent
curţi englezeşti) mai mari de 4,00 mp,
4-pentru construcţiile subterane şi subsoluri aria construită se măsoară la cota finită a pardoselii
şi se consideră ca arie a secţiunii orizontale pe conturul exterior al pereţilor subsolului, inclusiv grosimea
zidurilor de protecţie a hidroizolaţiei. În cazul construcţiilor amplasate pe teren în pantă, aria construcţiei
se calculează în plan orizontal în trepte, funcţie de teren şi specificul construcţiei.
-Adc Aria desfăşurat construită este suma ariilor tuturor nivelurilor clădirii. Precizări privind
Adc sunt prezentate În Legea 250/2001:
Nu se iau în calcululsuprafeţei desfăşurat construite: •suprafaţa subsolurilor cu înălţimea liberă
de până la 1,80 m,• suprafaţa subsolurilor cu destinaţia strictă pentru gararea autovehicolelor, • spaţiile
tehnice, sau spaţiile destinaţiei protecţiei civile, • suprafaţa logiilor, balcoanelor, teraselor şi copertinelor
necirculabile, • a podurilor neamenajate,• aleele de acces pietonal, •scările exterioare, • trotuarele de
protecţie.
Aceste costuri participă la costul clădirii fără a modifica suprafaţa desfăşurat construită.!!!!
-Acap Aria construită pe apartament este suma ariilor utile ale logiilor/balcoanelor, precum şi
a cotei părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor, ( spălătorii, uscătorii, casa scării inclusiv
anexele pentru colectarea gunoiului, casa liftului)la care se adaugă suprafaţa pereţilor interiori şi ½ din
grosime pereţilor comuni cu alt apartament.
Au Aria utilă este aria desfăşurat construită mai puţin aria pereţilor.
Pentru evaluarea bazată pe comparaţia vânzărilor sau prin venit, evaluatorii vor utiliza aria utilă
(Au) sau aria totală utilă (Atu) în cazul clădirilor multietajate. Utilizarea de către evaluatori a ariei utile
a spaţiului sau a ariei utile totale a clădirii este oficializată de documentaţia cadastrală pusă la dispoziţie
de proprietarul, sau beneficiarul raportului de evaluare.

5
Auap, Aria utilă a apartamentului este
suma tuturor ariilor utile ale încăperilor din
apartament(camere de locuit, băi, Wc-uri, bucătării,
spaţii de depozitare şi de circulaţie din interiorul
apartamentului) Nu se cuprind ariile logiilor şi a
balcoanelor, pragurile golurilor de uşi cu deschideri
până la 1,0 m, nişele de radiatoare(calorifere)
precum suprafaţa ocupată de sobe sau cazane de
baie(0,5 mp/fiecare). In cazul apartamentelor
duplex nu intră în aria utilă proiecţia pe orizontală a
rampei de scară.
Vă prezentăm un exemplu de calcul pentru
determinarea suprafeţei construite(Sc) a unei
Fig.........Plan parter clădire
clădiri cu regim de înălţime parter, precum şi a
suprafeţei utile
Sc = 10,00 x 8,00–(2,00x4,00 )= 72,00 mp
Pentru determinarea suprafeţei utile vă prezentăm calculele pe camerele existente
1 7,30x 4,00 = 29,20 mp
2 3,00 x 3,30 = 9,90 mp
3 3,00 x 1,30 = 3,90 mp
4 3,00 x 2,40 = 7,20 mp
5 3,30 x 1,70 = 5,60 mp
Total Su 55,80 mp
După cum se observă terasele de 12 mp. şi 8,0 mp. nu au fost
incluse în suprafaţa construită a clădirii.
Atenţie !!!
În fişa corpului de proprietate din documentaţia cadastrală
a proprietăţii pe lângă suprafaţa construită a clădirii este introdusă
şi suprafaţa terasei exterioare de 12 mp. şi a terasei din zona de
acces în clădire de 8,00 mp, deci veţi găsi înserată suprafaţa
construită de 92,00 mp.
În analiza prin metoda costurilor pentru clădire se va lua în calcul
suprafaţa construită (Sc) a clădirii de 72,00 mp., iar pentru
construcţiile speciale existente pe proprietate se vor determina
costurile pentru cele 2 terase exterioare de 12,00 mp. şi 8,00 mp.
În cazul unei clădiri cu mai multe niveluri suprafaţa desfăşurat
construită( Sdc) se determină prin însumarea proiecţiei la sol pe
conturul exterior al pereţilor clădirii a fiecărui nivel.
În exemplul de mai jos vă prezentăm un exemplu pentru o clădire
cu subsol parţial, parter cu o copertină, etaj cu 6 balcoane şi un nvel
retras.
1-Sc subsol parţial dimensiuni inclusiv cu zidăria de
protecţie a hidroizolaţiei
7,50 ml x 14,50 ml = 108,75 mp.
2- Sc parter cu copertină. Copertina nu intră în calulul suprafeţei construite întrucât nu este
închisă perimetral cu ziduri

6
22,00 ml x 7,00 ml = 154,00 mp.
3- Etajul are 6 balcoane deschise cu dimensiunea de 3 mp. Acestea
nu intră în calculul suprafeţei construite proiectate la sol
22,00 ml x 7,00 ml = 154,00 mp.
4- Etajul retras proiectat la sol are suprafaţa Sc de:
8,00 ml x 4,00 ml = 32,00 ml

Deci suprafaţa desfăşurat construită a clădirii este:


Sdc = 108,75 +154,00+154,00+32,00 mp = 448,75
mp
Dacă etajul 1 al clădirii ar fi avut logii de 3,00 x
1,00 mp., în locul balcoanelor atunci suprafaţa construită
proiectată la sol pe conturul exterior al pereţilor clădirii ar
fi fost :

Sc = 22,00 ml x 7,00 ml –( 6 logii. x 3,00 ml x 1,00 ml) =


154,00 mp-18,00 mp = 136,00 mp.
În acest caz suprafaţa desfăşurat construită a clădirii ar fi fi:
Sdc = 108,75 +154,00+136,00+32,00 mp = 430,75 mp

În estimarea valorii de piaţă abordată prin venit sau prin metoda comparaţiei directe, evaluatorul
va lua în calcule suprafaţa utilă de 55,80 mp.
Recomandare:
- documentaţiile cadastrale întocmite de persoane specializate prezintă suprafeţele utile ale
clădirii care devin astfel suprafeţele legale în calculelel evaluării clădirii prin metoda
comparaţiei sau prin venit,
- suprafeţele utile pot fi mai mari sau mai mici decât aceiaşi suprafaţă construită(Sc) sau
desfăşurat construită(Sdc) datorită grosimii zidurilor de închidere şi compartimentare şi de
numărul acestora.

În analiza costurilor clădirilor este implicată şi faţada finisată în diverse variante, în multe cazuri
chiar la aceiaşi clădirie. Întrucât se impune analiza suprafeţei opace, evaluatorul va trebui să calculeze
suprafaţa opacă( suprafaţa fără ferestre /uşi balcon).
Suprafaţa opacă se determină prin multiplicarea perimetrului clădirii cu înălţimea clădirii la atic
din care sunt scăzute suprafeţele ferestrelor şi uşilor exterioare.
În cazul clădirilor cu logii perimetrul va cuprinde şi pereţii laterali a intrândurilor.

Cap.1.5. Estimările deprecierii

Evaluatorul are obligaţia de a identifica toate formele de depreciere posibil a fi constatate la o


proprietate imobiliară. Seminarul D20, organizat de A.N.E.V.A.R. a detaliat, cu exemple, modalitatea
prin care se determină deprecierea unei clădiri sau a unei construcţii speciale.
Reamintim că sunt trei metode de analiză a deprecierii:
• metoda preluării de pe piaţă,
• metoda vârstă efectivă-durată de viaţă economică totală,
• metoda segregării.

7
Primele două metode vor determina cumulat pierderea valorică ( exprimată valoric sau în
procente) a construcţiilor, din uzura fizică, funcţională şi externă, iar metoda deprecierii segregate poate
determina separat deprecierea fizică, funcţională şi externă atunci când, pentru obţinerea CIB, este
utilizată metoda costurilor segregate.
În normativul P135/1999- la capitolul 2.3 şi cap. 3.2.1. se recomandă ca după inspecţia din teren,
determinarea costului de reconstrucţie să se determine pe subsisteme, iar apoi funcţie de gradul de
depreciere a subsistemului să se atribuie procentual sau valoric o pierdere a acelui subsistem..
Manualele de calcul a costurilor construcţiilor au înserate tabele care prezintă clădirea
descompusă valoric pe subsisteme, iar evaluatorul, după precizarea procentuală a uzurii, se înregistrează
valoarea rămasă actualizată a fiecărui subsistem. Însumarea valorii rămase actualizate a fiecărui
subsistem va defini valoarea rămasă actualizată a clădirii sau construcţiei.
Recomandările standardelor de evaluare de utilizare metodei costurilor de înlocuire, pentru
obţinerea costurilor unui substitut modern, orientează evaluatorul către analiza deprecierii funcţionale.
Determinarea costului unei clădiri prin metoda costului de înlocuire elimină din costul clădirii
elementele unui sistem, cauze ale deprecierii funcţionale. Costul necesar îndepărtării acestei deficienţe
poate fi calculat de evaluator, sau poate fi preluat din piaţa imobiliară.
,, O clădire care era adecvată din punct de vedere funcţional la momentul construirii, poate
deveni inadecvată sau mai puţin atrăgătoare pe măsură ce standardele, instalaţiile şi materialele de
construcţii se schimbă ,,( Evaluarea proprietăţilor imobiliare-ediţia 13-a, cap.19, pag.19.25
paragraf.2)
Pentru înţelegerea modalităţii prin care se pot cuantifica costurile îndepărtării deficienţei vă
recomandăm studiul deprecierii segregate. Deci deprecierea funcţională va totdeauna calculată după
ce a fost analizată şi cuantificată deprecierea fizică.
De asemenea, pierderea valorii unei clădiri poate fi cauzată şi din alte cauze decât cele ale
proprietăţii în sine, denumite cauze externe. Deprecierea externă analizată de evaluator poate fi de tip
temporar sau de tip permanent şi are drept cauze factorii economici ai momentului evaluării sau
localizarea proprietăţii.
În majoritatea cazurilor de evaluare a proprietăţilor cu funcţiuni rezidenţiale, deprecierea externă
este determinată valoric prin metoda comparaţiei directe, evaluatorii făcând corecţii, asupra factorilor de
localizare.
În acest caz, la metoda costurilor poate fi adăugată această cuantificare a pierderii valorice ca
fiind o depreciere externă.
În cazul proprietăţilor imobiliare cu fucţiuni comerciale sau industriale, deprecierea externă se
poate determina şi prin capitalizarea pierderii de venit. Aici evaluatorul are obligaţia de a stabili în
prealabil tipul deprecierii în sensul că este depreciere externă temporară sau depreciere externă
permanentă.
Exemple pentru modul de analiză a deprecierii externe precum şi cuantificarea acesteia vor fi
prezentate, la fiecare dintre exemplele de evaluare promovate de acest seminar
Literatura de specialitate precizează că deprecierea externă analizată de evaluator la data
inspecţiei poate fi considerat a fi prezentă pe o perioadă nedefinită, sau poate fi pentru o perioadă relativ
scurtă de timp.( Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare, cap. 19, pag.19.36)

8
Cap. 2. ESTIMAREA COSTULUI DE CONSTRUIRE

Cap. 2.1. Date generale

Abordarea prin metoda costului se bazează pe principiul substituţiei, care pentru un cumpărător
prudent înseamnă că nu va plăti mai mult pentru o proprietate (teren+clădire + c-ţii speciale),
asemănătoare situată în apropriere, cu cerere şi utilitate asemănătoare proprietăţii de evaluat.
Abordarea prin metoda costului se bazează de asemenea, şi pe principiul contribuţiei, care
impune analiza fiecărui activ din proprietate din punct de vedere al contribuţiei acestuia la valoarea
proprietăţii. Un evaluator are obligaţia să analizeze valoric fiecare construcţie care contribuie la valoarea
proprietăţii, în raport cu Cea Mai Bună Utilizare(CMBU).
Din acest motiv evaluatorii trebuie să transfere valori corecte pentru construcţiile speciale, reţele
exterioare de utilităţi fără de care clădirea nu ar funcţiona. În foarte multe cazuri, în special în cazul
proprietăţilor industriale, construcţiile speciale sunt supradimensionate. Aceiaşi atenţie se va da şi
clădirii care poate avea deficienţă din supradimensionare.
În analiza proprietăţilor deţinute de proprietar, evaluatorii constată că unele active sunt în surplus
pentru afacere, caz în care vor trebui să analizeze activul din punct de vedere a supradimensionării
acesteia sau să stabilească costurile pentru tranformarea pentru utilizare alternativă. Aceste costuri
reprezintă deficienţe funcţionale.
Pentru evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorii au obligaţia să înţeleagă planurile de
execuţie pentru faza de structură, arhitectură şi instalaţii. Aceste planuri, cu specificaţiile materialelor
utilizate, cu informaţii asupra dimensiunilor elementelor, cu precizări a distanţelor dintre axe, cu
precizări privitor la cota de nivel a etajului, cu simboluri ale elementelor de instalaţii funcţionale
electrice, sanitare, încălzire şi ventilaţii.
În cartea,, Metoda costurilor segregate,,, capitolul II( pg.43-64) Citirea planurilor de execuţie,
sunt prezentate planuri la faza DE( detaliii de execuţie) pentru executarea lucrărilor de structură a unei
clădiri, cu detalii de execuţie pentru elemente structurale de tipul scărilor. Aceste planuri au notaţia ,,R,,
în partea dreaptă jos a planurilor. Planuri de execuţie pentru lucrările de finisaj interior şi exterior,
denumite planuri de arhitectură şi notate cu litera ,,A,, Planurile de execuţie pentru ninstalaţia electrică
funcţională au notaţia ,,E,,, cele pentru instalaţia sanitară funcţională au notaţia,, S,,, cele aferent
planurilor de execuţie a instalaţiei de încălzire au notaţi ,,I,,, iar cele pentru instalaţia de ventilaţie
interioară au notaţia ,,V,,.
Fiecare dintre aceste planuri sunt obligatorii pentru executant, constituind unica sursă de
determinare a volumului de lucrări, implicit a costurilor, pentru clădirea supusă analizei.
Dat fiind că acest seminar este construit pentru abordarea costurilor prin metoda comparaţiei
unitare, recomand evaluatorilor îndreptarea atenţiei către cifrele care dau suprafeţele totale ale nivelului
clădirii.
Este bine cunoscut de către evaluatori că în sistemul de măsurărare a clădirilor este diferit ( 3
sisteme de măsurători), dar trebuie reţinut că pentru România sistemul de măsurare a suprafeţelor
clădirii este dat de de STAS 4908/1985 şi evaluatorii din România sunt obligaţi să respecte acest
standard.
Metodele cunoscute pentru estimare a costurilor sunt:
• metoda comparaţiei unitare;
• metoda costurilor segregate;
• metoda devizelor.

9
Determinarea costurilor de reconstruire sau înlocuire prin metoda comparaţiei unitare, este cea
mai utilizată metodă, fiind accesibilă şi evaluatorilor cu altă pregătire de bază decât ingineri constructori
sau arhitecţi, prin autoinstruire sau prin seminarii organizate pe această temă.
Metoda comparaţiei unitare, impune evaluatorului investigaţii privind sistemul constructiv
utilizat pentru clădirea supusă evaluării, apoi selectarea clădirii cu sistem constructiv similar pentru care
sunt prezentate costuri de reconstruire /mp, funcţie de localizare( distanţe de transport şi manopera
orară) şi condiţii seismice impuse.
Dat fiind defalcarea costurilor pe subsisteme, se impune selectarea elementelor care se regăsesc
la clădirea evaluată, diferit faţă de clădirea luată drept etalon.
În pag.3 din capitolul ,, Generalităţi,, al cărţii Construcţii sisteme şi subsisteme constructive sunt
prezentate schematic sistemele, subsistemele şi elementele care fac parte din aceste subsisteme.
Costurile unitare a elementelor construcţiei, sunt determinate prin însumarea în cantităţi studiate
a mai multor articole simple de deviz. Un articol de deviz conţine consumuri de materiale, manoperă,
ore utilaj şi ore transport pe unitatea de măsură specifică articolului. Spre exemplu pentru a exprima
costurile unui mc de beton pentru elementul ,, stâlp de beton armat,, din indicatorul republican de
articole de deviz ,,C,, sunt utilizate, în cantităţi studiate, următoarele articole de deviz:
CA02...+CZ01E.... pentru betoane, CB09.... pentru cofraje, CC02...+ CZ03.... pentru armături AUT
pentru ore utilaje utilizate şi TRA pentru transporturi.
Dat fiind modificarile în timp a preţurilor materialelor de construcţii, chiria orară pentru utilaje şi
mijloacele de transport, s-a constituit o bază de date electronică cu preţuri în lei a materialelor cu
manopera orară pe meserii şi chiria utilajelor care permis rularea aceluiaşi deviz utilizând fişirerul cu
date eferente preţurilor anilor 2011-2012, apoi 2012-2013 şi astfel elaborarea indicilor pentru
modificările suferite de costul de construire a elemen telor şi implicit a subsistemelor pentru fiecare an.
Un exemplu ar fi analiza structurii pe zidărie portantă care a suferit indici de corecţie faţă de
valoarea de bază a cărţii în fiecare aceşti 3 ani. Aşa cum sunt prezente preţurile materialelor implicate în
acest sistem structural cărămizi pline, bca, porotherm, mortare (martie 2013) indicii de cost pentru 2013-
2014 vor fi mai mici decât indicii 2012-2013.
Pot afirma că elaborarea manualelor a fost gândită şi ţinând cont de recomandarea colegilor
membrii ANEVAR de specialitate economişti, sau ingineri de altă specialitate decât constructori.
Determinarea costurilor de reconstruire sau a costului de înlocuire prin metoda costurilor
segregate, se bazează pe însumarea costurilor tuturor elementelor care participă obligatoriu la finalizarea
unei clădiri.
După cum se cunoaşte, există o mare diversitate de modalităţi de execuţie a elementelor
constructive, în consecinţă o diferenţă de cost între aceste elemente.
Evaluatorul trebuie să aibă cunoştinţe minime despre construcţii, despre tehnologia lucrărilor de
construcţii, despre materialele utilizate, despre gradul de depreciere fizică a acestor elemente la data
inspecţiei.
Metoda considerată cea mai precisă pentru aprecierea costului de reconstrucţie sau înlocuire
este metoda devizelor. Din experienţă pot afirma ca această metodă este foarte mare consumatoare de
timp, metoda determină, în faza iniţială, costurile directe, iar apoi cele indirecte. Metoda presupune
determinarea cantităţilor de lucrări pentru fiecare activitate. Spre exemplu pentru determinarea costului
unui stâlp se determină separat: suprafaţa cofrajelor, cantitatea de armătură, volumul de beton necesar,
tonajul materialelor pentru transport, numărul de ore necesar pentru utilajul care transportă betonul
marfă şi numărul de ore pentru punerea betonului în operă. După stabilirea cantităţilor se face
încadrarea în articole unitare de deviz, care articole au stabilite consumuri de materiale, manoperă şi ore
utilaj necesare pentru unitatea de măsură a articolului.

10
Însumarea articolelor de deviz şi prelucrarea electronică vor permite prezentarea unor estrase de
materiale, costul acestora pe unitatea de măsură şi costul total, extrase de manoperă pe meserii( numărul
de ore necesar fiecărei meserii de a efectua lucrarea) şi numărul de ore de utilizare a utilajelor şi a
tonelor de materiale ce se impun a fi transportate.
Metoda este cronofagă, costisitoare şi se utilizează foarte rar în lucrările de evaluare.

Cap. 3 METODA COMPARAŢIILOR UNITARE

Metoda comparaţiei unitare analizată se doreşte a fi o analiză punctuală a utilizării a 4 cărţi


promovate de ANEVAR , pentru stabilirea costului de reconstrucţie sau a costului de înlocuire.
Seminarul va preciza activităţile pe care evaluatorul va trebui să le aplice pentru utilizarea
manualelor pentru determinarea costurilor de reconstrucţie.
În prima fază evaluatorul trebuie să efectueze inspecţia proprietăţii supusă evaluării, inspecţie la
care să deţină următoarele:
• planul de situaţie din documentaţia cadastrală,
• planurile de nivel curent din documentaţia cadastrală, sau planuri de execuţie la faza DE,
• aparat de fotografiat cu zoom,
• ruletă pentru verificarea unor lungimi şi înălţimi
• caiet pentru a face însemnări privind date privitor la clădire/clădiri, c-ţiile speciale din
incintă, intervenţii asupra clădirilor sau a construcţiilor şi costul acestora,
În timpul inspecţiei clădirii dacă este utilizată pentru scopul pentru care a fost proiectată iniţial,
dimensiunile elementelor structurale, dacă au fost efectuate modificări recente şi în ce constau acestea şi
care este mărimea fizică a acestor modificări. Pe baza acestei analize va decide dacă va utiliza costul de
reconstrucţie sau costul de înlocuire pentru determinarea costului clădirii existente.
Este necesar să fie analizate construcţiile speciale existente în interiorul acesteia( în cazul
clădirilor cu funcţiuni industriale).
O discuţie cu proprietarul sau reprezentantul acestuia privitor la vecinătăţile proprietăţii şi cum
pot/sau nu să conducă la deprecieri externe, sau factori economici externi care afectează activul sau
activele. Orice discuţie de acest gen şi orice afirmaţie se impune a fi verificată.
În faza doua evaluatorul va consulta catalogul cu tipul clădirilor având funcţiuni asemănătoare,
sistem structural asemănător, subsisteme cu soluţii constructive asemănătoare, dimensiuni asemănătoare,
număr de niveluri asemănătoare. Înseamnă că evaluatorul, în urma inspecţiei a decis că va utiliza costul
de reconstrucţie.
Atenţie: Costurile pentru subsistemeunei clădiri, au utilizat în devize preţurile de
resurse( materiale, manoperă şi chirii utilaje) în lei neţinînd cont de cursul € la data rulării devizului.
Indicii de actualizare pentru anii care au urmat de asemenea, au fost preţurile în lei care au stat la
baza rulării devizului. De ce?, Pentru că spre exemplu preţul unei ţevi de cupru, în lei, a rămas
acelaşi în magazine multe luni, chiar dacă cursul leu/€ avea modificări importante.
Evaluatorul, conf. Standardelor înserează în raport valoarea în moneda naţională şi apoi o
raportează la cursul de schimb al zilei la care face raportul.
Dacă în urma inspecţiei evaluatorul a constatat supradimensionări, sisteme constructive
neutilizabile, sau subsisteme costisitoare pentru costurile de întreţinere, acesta va decide determinarea
costului clădirii pentru o clădire substitut modern. În acest fel va elimina de la bun început deprecierea
funcţională.
În cazul clădirilor rezidenţiale rezidenţiale vechi sau foarte vechi, recomand evaluatorilor
selectarea, de la bun început, a clădirilor care pot fi apreciate ca substitut modern. Se va adopta sistemul

11
constructiv cel mai puţin costisitor şi subsistemele care pot susţine costurile de întreţinere cele mai
reduse.
În faza treia va face o analiză atentă a deprecierii cumulate, în acest sens va prelua metoda
deprecierii bazată pe informaţiile din piaţă sau pe baza raportului vârstă efectivă/ durată de viaţă
economică totală multiplicată cu costul de reconstruire.
De asemenea, recomand o analiză individuală a deprecierii fizice bazată pe analiza deprecierii
subsistemelor( vezi Normativ P135) la care se pot ataşa deprecieri funcţionale susţinute de calcule
privind costul îndepărtării deprecierii funcţionale, iar în cele din urmă analize care demonstrează
marimea deprecierii externe.

Cap. 3.1. Evaluarea clădirii şi a c-ţiilor speciale la o proprietate rezidenţială

Vom exemplifica prin exemple modalitatea de determinare a costului unei clădiri rezidenţiale
individuale prin cost de reconstruire şi cost de înlocuire, apoi clădiri industriale şi comerciale.
Tabelele exemplificative vor avea aceleaşi coloane promovate de cataloage, dar numărul
rândurilor vor fi adaptate exemplelor.
În primul exemplu vom determina costul de reconstrucţie pentru o clădire cu funcţiuni
rezidenţiale cu subsol parţial parter şi etaj parţial cu ziduri de cărămidă de 30 cm grosime în localitate
de gradul 8 seismic în zona mediană, la distanţa medie de transport de depozite şi staţia de betoane de 5
km. Clădirea are terasă circulabilă de 30 mp si necirculabilă de 60 mp, iar faţada este de tip strop cu
ciment alb. Finisajul este unul obişnuit. Scara de acces la subsol are trepte mozaicate, iar scara de la etaj
are trepte din lemn. Circulaţia în clădire este decomnandată, iar orientarea cardinală a camerei de zi este
spre sud. Instalaţiile funcţionale sunt specifice unei clădiri individuale, cu grup sanitar lavoar şi Wc la
parter şi baie cu cadă la etaj. Instalaţia de încălzire este centralizată având corpurile statice din fontă.
Clădirea a fost pusă în funcţiune în anul 1992.
În afara clădirii sunt construcţii speciale de reţele edilitarea, apă, canalizare, gaze, o platformă cu
dale colorate. Împrejmuirea de la stradă are soclu care susţine gardul din fier forjat, în rest împrejmuirea
este de plasă zincată profilată.
Simbolurile utilizate vor corespunde aprecierii sistemelor şi subsistemelor utilizate. Clădirea are
subsol de 40 mp, suprafaţa construită de 90 mp, suprafaţa etajului de 60 mp, iar clădirea are terasă
circulabilă şi necirculabilă.

CLĂDIRE REZIDENŢIALĂ INDIVIDUALĂ – COST DE RECONSTRUCŢIE


NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST
CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
Infrastructura
1 FSUBSTOT 40,0 mp 1.795,40 1,1485 82.480,7 0,997 0,965 79.335,10
2 FCV2 50,0 mp 507,40 1,1137 28.254,6 0,997 0,965 27.183,90
total 106.519,0
Suprastructură
1 8ZIDCAR30PS 90,0 mp 734,30 1,1288 74.599,0 0,997 0,965 71.772,10
2 8ZIDCAR30PFS 60,0 mp 707,60 1,1269 47.843,7 0,997 0,965 46.030,60
total 117.802,70
Total Sdc Sdc= 190 mp 1.180,6 267,10 224.321,70
lei/mp €/mp
Finisaj
interior +exter.

12
1 FOBS 190 918,1 1,0427 181.887,5 0,997 0,965 174.995,0
2 TERNE 60 439,4 1,0453 27.558,3 0,997 0,965 26.514,0
3 TERCIRC 30 952,5 1,0302 29.438,0 0,997 0,965 28.322,4
4 SCAMOZ 1 buc 3.563,5 1,0568 3.765,9 0,997 0,965 3.623,2
5 SCASTEJA 1 buc 10.887,6 0,9681 10.540,3 0,997 0,965 10.140,9
Total finisaj 243.595,5
Instalaţii
funcţionale
1 ELINGR 190 82,4 1,0671 16.706,5 0,997 0,965 16.073,4
2 CHFOBO + 1 1.159,7 0,9824 1.139,3
LAVWC+ 1 1.424,6 0,9825 1.399,7 0,997 0,965 5.736,8
CALAWC 1 3.642,0 0,9401 3.423,8
3 INCELFS 190 172,50 0,9571 31.369,0 0,997 0,965 30.180,2
Total instalaţii 52.026,10

Total cost 2.736,54 519.943,30 lei


lei/mp
reconstrucţie 614,9 €/mp 116.841 €
clădire
C-ţii speciale
1 Imprejmuire
SOCLU GRD 12 ml 282,3 1,0628 3.600,3 0,997 0,965 3.463,9
FINSOCV1 12 ml 115,9 1,0634 1.479,0 0,997 0,965 1.420,0
PANGFFM 12 ml 169,4 1,0449 2.124,1 0,997 0,965 2.043,6
IMPPPLZN 69 ml 127,5 1,0792 9.494,3 0,997 0,965 9.134,5
TOTAL 16.065,0
IMPREJMUIRE
2 RETEA APA
CAPAH1 1buc 1.426,1 1,1401 1.625,9 0,997 0,965 1.564,3
SAPPNU 18 ml 53,9 0,9984 53,8 0,997 0,965 51,7
TZNIZO1 18 ml 37,7 1,0441 39,4 0,997 0,965 37,9
TOTAL RETEA 1.653,9
APA
3 RETEA
CANALIZARE
SCAM3 M 1 buc 1.184,2 1,0161 1.203,3 0,997 0,965 1.157,7
SMCS3M 10 ml 643,2 0,9984 6.421,7 0,997 0,965 6.178,4
CTPVC200 MM 10 ml 97,8 0,8961 876,4 0,997 0,965 843,2
CAMIN 3,0 M 1 buc 3.240,3 1,0439 3.382,5 0,997 0,965 3.254,3
TOTAL 11.433,2
CANALIZARE
4 REŢEA GAZE
TGAZE 1 12 ml 39,7 1 476,4 0,997 0,965 458,3
ACCESORII 1 buc 1.102,3 1 1.102,3 0,997 0,965 1.060,5
1.518,8
5 PLTFDA 20 mp 322,9 1,0711 6917,2 0,997 0,965 6.655,0
TOTAL C-ŢII 37.326,0
SPECIALE

TOTAL C.I.B. 557.269,3


CLADIRE+C-ŢII

ELEMENTE CAMIN bază 1.419,8 + el. drept 471,7 + reductie 263,5 + 2x inele ajust. 132,6 +
placă ac.235,1+ ramă nec.479,6 = 3.002,3 lei
Manoperă montaj cămin 140,9 lei
Utilaje montaj +transport 97,1 lei

13
Total cămin 3.240,3 lei
Vom transfera tabelele de analiză a deprecierii fizice promovat din manualul de evaluar
,, Clădiri inudustriale, comerciale şi agricole şi c-ţii speciale.
Sdc = 190 MP
Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. brut C.I.B. % actualizată
1 STRUCTURA DE REZISTENŢĂ 224.321,7 9% 204.132,7
2 FINISAJ 188.759,1 12 % 166.108,1
3 ÎNVELITORI/ TERASE 54.836,4 16 % 46.062,6
4 FATADE IN COST. SEPARAT 0,00 0% 0
5 INST. ELECTRICE FUNCŢIONALE 16.073,4 14 % 13.823,1
6 INST. SANITARE FUNCŢIONALE 5.772,5 8% 5.310,7
7 INST. ÎNCĂLZIRE/VENTILAŢII F. 30.180,2 10 % 27.162,2
TOTAL COST CU T.V.A. 519.943,30 11 % 462.599,4
COST CU T.V.A. / MP. 2.736,5 2.434,7
COST FĂRĂ T.V.A. 24 % 419.309,1 373.064,0
COST FĂRĂ T.V.A / MP. 2.206,89 1.963,5

Pierderea valorică a clădirii din analiza deprecierii fizice este de 57.343,9 lei.
Pentru analiza deprecierii fizice a construcţiilor speciale existente în proprietate vom prezenta
aceiaşi structură a tabelului cu precizările că analiza uzurii fizice a utilizat valorile uzurii fizice din
normativul P135/1999, pe considerentul că deprecierea s-a produs linear în condiţiile unei ăntreţineri
apreciate ca bune.
Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. brut C.I.B. % actualizată
1 ÎMPREJMUIRE 16.065,0 39 % 9.799,6
2 REŢEA APA 1.653,9 25 % 1.230,0
3 REŢEA CANALIZARE 11.433,2 25 % 8.574,9
4 REŢEA GAZE 1.518,8 54 % 698,6
5 PLATFORMA DALATA 6.655,0 50 % 3.327,5
TOTAL COST CU T.V.A. 37.326 23.630,6

În acest cost de reconstruire(reproducere) sunt cuprinse şi cheltuielile de organizare de şantier,


proiectare, taxe branşamente, alte taxe.( indicile1,085 din tabele). Nu este cuprins profitul
dezvoltatorului, dat fiind că această clădire a fost contractată de beneficiar direct cu antreprenorul.
În continuare vom prezenta posibilitatea pe care o oferă manualele de a obţine şi costul de
înlocuire al clădirii, ca substitut modern. Vom prezenta două variante prin care vom analiza diferenţa de
cost între clădirea cu structura de rezistenţă cu zidărie de cărămidă de 30 cm grosime şi apoi cu
structura de rezistenţă cu zidărie de 37,5 cm grosime, comparativ cu structura de rezistenţă cu b.c.a de
24 cm., considerată substitut modern.
Dacă aceiaşi clădire ar fi fost construită după 2007, autorizaţia de construire ar fi impus
executarea faţadei cu sistem termic din polistiren expandat de 10 cm grosime. Structura de rezistenţă
pentru gradul 8 ar fi fost executată ca substitut modern cu zidărie din bca de 24 cm grosime sau zidărie
porotherm de 24 cm grosime.
În acest caz vom aprecia că păstrând acelaşi finisaj vom obţine pentru clădire costul de înlocuire.
În tabelul de mai jos vom prezenta doar costul de reconstrucţie pentru structura de reistenţa a
substitului modern considerat a fi costul cel mai mic, pentru o structură capabilă să fie construită cu
blocuri de b.c.a. de 2 4 cm grosime.
CLADIRE REZIDENTIALA -STRUCTURA COST DE INLOCUIRE
NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST
CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL

14
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
Infrastructura
1 FSUBSTOT 40,0 mp 1.795,40 1,1485 82.480,7 0,997 0,965 79.335,10
2 FCV2 50,0 mp 507,40 1,1137 28.254,6 0,997 0,965 27.183,90
total 106.519,0
Suprastructură
1 8ZBCA24ES 90,0 mp 675,7 1,0281 65.521,8 0,997 0,965 63.038,9
2 8ZBCA24EFS 60,0 mp 649,0 1,0263 39.964,1 0,997 0,965 38.449,7
total 101.488,6
Total Sdc Sdc= 190 mp 1.094,7 247,70 503629,2 208.007,6
lei/mp €/mp 113.943,3€

Dacă grosimea pereţilor exteriori ar fi fost de 37,5 cm costul de reconstrucţie al structurii ar fi cel
determinat în tabelul de mai jos.

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
Infrastructura
1 FSUBSTOT 40,0 mp 1.795,40 1,1485 82.480,7 0,997 0,965 79.335,10
2 FCV2 50,0 mp 507,40 1,1137 28.254,6 0,997 0,965 27.183,90
total 106.519,0
Suprastructură
1 8ZBCA24ES 90,0 mp 856,0 1,1288 86.962,7 0,997 0,965 83.667,2
2 8ZBCA24EFS 60,0 mp 829,3 1,1269 67.614 0,997 0,965 65.051,8
total 148.719,0
Total Sdc Sdc= 190 mp 1.343,3 303,9 550.859,6 255.238,0
lei/mp €/mp 124.628,9€

Diferenţa dintre costul de reconstrucţie şi costul de înlocuire este de 303,9-247,70 = 56,2€/mp.,


sau 10.678 € pentru întreaga suprafaţă desfăşurat construită a structurii, reprezentând o creştere valorică
de 9,37 % faţă de costul de înlocuire( al susbstitutului modern).
Introducând termosistemul pentru faţadă, se impune calculul suprafeţei opace, suprafaţă care se
va multiplica cu diferenţa de preţ dintre faţa da cu termosistem de 10 cm grosime de 76,90 lei/mp şi
faţada cu strop din ciment alb de 51,0 lei/mp. Diferenţa este de 25,90 lei/mp
Perimetrul clădirii la parter este de 38 ml [( 9+10)x2 ]
Perimetrul clădirii la etaj este de 31,4 ml [( 9+6,7)x2 ]
Suprafaţa totală faţadă este ( 38+31,4) x 2,75 = 190,85 mp
Suprafaţă totală înălţime atic 9+2x3,4 x 1,0 = 15,80 mp
206,65 mp
Se vor deduce suprafaţa golurilor de ferestre şi uşi
3 usi x 2,0 mp = 6,0 mp
5 ferestre x 1,8 mp = 9,0 mp
2 ferestre x 2,9 mp = 5,8 mp
20,80 mp.
Total suprafaţă opacă 185,85 mp.
Cost suplimentar faţadă termosistem 185,85 mp x 25,90 = 4.813,5 lei ( 1.089 €)
Diferenţă cost reconstrucţie, cost înlocuire (267,10 -247,70) x 190 mp = 3.686,0 €
Costul de înlocuire va fi mai mic cu 2.957 € adică 2,2 %, care se poate adăuga diferenţa dintre costul
încălzirii pentru 5 luni de iarnă între clădirea cu finisaj clasic şi cel cu termosistem de 10 cm grosime.
Fără termositem volumul aerului necesar a fi încălzit este de suprafaţa utilă multiplicată cu înălţimea

15
liberă a încăperilor. În acest caz Su = 149 mp, iar h nivel este 2,6 m Volumul de aer necesar a fi încălzit
este 387,4 mc. Costul cu o aproximaţie de 5% al încălzirii pentru clădirea cu termositem este de 433 lei
lunar, iar pentru acelaşi volum de aer pentru clădirea fără termositem este 646 lei. Diferenta de 213
lei/lunar x 5 luni = 1.065 lei /an (241 €/an). Acest venit anual să-l presupunem capitalizat cu o rată de
capitalizare de 10 % obţinem o valoare de 2.410 €, care ar reprezenta alături de 2.957 € totalul
deprecierii funcţionale de 5.367 € (4,6 %).
Deprecierea funcţională prezentată mai sus, dacă ar fi fost analizată în contextul determinării
costului de reconstrucţie prin metoda costurilor segregatede, deprecierea funcţională cuantificată la
valoarea de 2.957 €, ar fi de tipul deprecierii funcţionale nerecuperabile, iar deprecierea funcţională
cuantificată la valoarea de 2.410 €, ar fi de tipul deprecierii funcţionale recuperabile( asta în cazul ăn
care costul gazelor ar rămâne nemodificate).
Exemplul de mai sus prin care abordarea în evaluare a costului de înlocuire elimină deprecierea
funcţională, depreciere funcţională nerecuperabilă în cazul analizei deprecierii din supradimensionarea
clădirii şi depreciere funcţională recuperabilă în cazul executării unei faţade cu termosistem.
Trebuie menţionat că în analiza pe care evaluatorul o efectuează privind selecţia substitutului
modern, trebuie să evite sistemele constructive care au durate economice totale substanţial diferite de
sistemul constructiv al clădirii evaluate.
Deci nu recomand ca sistemul constructiv al casei de lemn să devină substitutul modern al unei
clădiri cu structura pe zidărie portantă.

Cap. 3.2. Evaluarea unui apartament în bloc de apartamente

Pentru evaluarea unui apartament am selectat un apartament de 2 camere semidecomandat,


situat la etajul 5 într-un bloc având regim de înălţime parter + 8 etaje.
În absolut toate cazurile evaluatorul are la dispoziţie planul cadastral cu releveul apartamentului,
care după cum ştim, ne transmite suprafaţa utilă şi niciodată suprafaţa construită.
Întrucât pentru determinarea costului de reconstrucţie utilizăm suprafaţa construită să vedem care
va fi această suprafaţă conform precizărilor din STAS 4908-1985.
Pornind de la aria utilă a unui apartament de 2 camere de 53,00 mp vom adăuga suprafaţa
pereţilor exteriori si interiori:
Exteriori 14 ml x 0,3 = 4,2 mp, diafragme 12,8ml x 0,25 = 3,2, pereţii uşori interiori din
apartament aduc 5,7 ml x 0,10 = 0,57 mp Total supraţă ce se adaugă la Sutilă ap. = 7,97 mp
Logia /balconul 2,4 mp,
¼ din suprafaţa casei scării( în cazul a 4 apartamente pe etaj) 24 mp/4 = 6,0 mp
1/4 din camera de gunoi = 0, 25 mp
1/36 din hol intrare = 28 mp/ 36 ( nr. ap.bloc) = 0,78 mp Total părţi comune 9,43 mp
Casa lift x+ uscatorie 30 mp / 36 = 0,8 mp. Total suprafeţe ce se adaugă suprafeţei utile 17,4 mp
Total suprafaţă construită apartament conform standard 4908/ 1985 Sc = 70, 4 mp

Pentru stabilirea costului de reconstruire a apartamentului vom utiliza datele promovate în


manualul ; Costuri de reconstrucţie-Costuri de înlocuire, clădiri rezidenţiale paginile 43-46, unde
evaluatorul va regăsi informaţii privitor la costuri aferente apartamentului si a părţilor comune.

CLĂDIRE REZIDENŢIALĂ – APARTAMENT CU 2 CAMERE

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT

16
Suprastructură
1 8BLOC 8E 70,4 906,4 1,1215 71.561,6 0,997 0,982 70.062,7
2 FSUPFS8E 60,97 1.253,6 0,9959 76.118,6 0,997 0,982 74.542,2
3 ELINGR8E 70,4 82,4 1,0671 6.190,2 0,997 0,982 6.060,5
4 CHFOBO8E + 1+1 4.801,7 0,9825 4.717,7 0,997 0,982 4.618,9
CALAWC8E

5 INCELFS8E 60,97 172,5 0,9571 10.066,1 0,997 0,982 9.855,3


6 FINSC2AP8E 9,43 1.781,7 1,0427 17.518,8 0,997 0,982 17.151,8
7 TERNE 8E 70,4 48,8 1,0453 3.591,1 0,997 0,982 3.515,9
TOTAL APART. 185.807,3
COST / MP 70,4 MP 2.639,3 lei 597,1 €/mp

Vom analiza deprecierea fizică a apartamentului pus în funcţiune în anul 1983, menţionând că
terasa blocului de apartamente a fost refăcută de 2 ori cu materiale clasice de hidroizolaţie. Finisajul în
interiorul apartamentuluia fost refăcut de noul proprietar în anul 2007.

Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire Uzură fizică Valoare rămasă


Cr. brut C.I.B. % actualizată
1 STRUCTURA DE REZISTENŢĂ 70.062,7 18 % 57.451,4
2 FINISAJ INTER. APARTAMENT 74.542,2 4% 71.560,5
3 ÎNVELITORI/ TERASE 3.515,9 12 % 3.097,5
4 FINISAJ PĂRŢI COMUNE 17.151,8 37 % 10.805,6
5 INST. ELECTRICE FUNCŢIONALE 6.060,5 14 % 5.212,0
6 INST. SANITARE FUNCŢIONALE 4.618,9 14 % 3.972,2
7 INST. ÎNCĂLZIRE/VENTILAŢII F. 9.855,3 !4 % 8.475,5
TOTAL COST CU T.V.A. 185.807,3 160.574,7
COST CU T.V.A. / MP. 2.639,3 lei 597,1€ 2.280,9 lei 516 €

Pentru deprecierea funcţională, apartamentul se poate analiza din punct de vedere:


• poziţiei apartamentului pe etaj,
• al circulaţiei interioare, decomandat sau semidecomandat,
• al existenţei/sau nu, a termositemului la faţadă,
Pentru deprecierea externă se poate vorbi doar în cazul în care evaluatorul va constata din analiza
pieţii că se poate aplica deprecierea externă la metoda costurilor.
În Decretul –Lege 61/1990 este propusă, şi poate fi promovată indicaţia;
,, În funcţie de nivelul la care este situată locuinţa, la preţurile de vânzare determinate conform
prevederilor de mai sus se pot aplica corecţii ( în procente). În analiza deprecierii funcţionale pentru
cazul poziţiei apartamentului pe etaj propun să fie utilizată pierderea de valoare exprimată în procente
din tabelul de mai jos. Procentul de depreciere funcţională va fi aplicat costului apartamentului după ce a
fost aplicată deprecierea fizică şi niciodată CIB.
Pentru aceasta vom transfera mai jos tabelul cu aceste corecţii.
Nivelul locuinţei P 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
10 -9
9 -8 -3
8 -8 -2 -2
7 -6 -2 -2 -1
6 -6 -2 -1 0 0
5 -5 -2 -1 -1 0 +1
4 -5 -1 0 0 +2 +2 +3
3 -4 0 0 +2 +2 +3 +3 +4
2 -1 +1 +3 +4 +4 +5 +5 +5 +5
1 0 +4 +4 +4 +4 +5 +5 +5 +5 +5
P 0 0 -1 -1 -2 -2 -3 -3 -3 -3 -3

17
Apartamentele situate la parterul blocurilor de apartamente de la P+2-10 au depreciere
funcţională care poate fi considerată o depreciere funcţională nerecuperabilă.
Depreciere de asemenea, funcţională nerecuperabilă este şi deprecierea dată de circulaţia
interioară în apartament. Această depreciere poate fi apreciată doar din analiza preţurilor de vînzare a
ambelor tipuri de circulaţie interioară la apartamentele de 2, 3 şi 4 camere în blocuri situate în acelaşi
cartier, acelaşi etaj şi acelaşi tip de finisaj interior.
Deprecierea pentru existenţa /sau nu a termosistemului este considerată depreciere funcţională
recuperabilă pentru apartamentele care nu au faţada protejată termic.
Cea mai avantajoasă creştere a valorii o au apartamentele situate la nivelurile 1şi 2, iar cele mai
dezavantajoase descreşteri sunt a apartamentelor situate sub terasa blocului.
Apartamentul evaluat are o depreciere funcţională nerecuperabilă, datorată poziţiei pe etaj, de
-1% adică o pierdere valorică de 1.605,7 lei.(363 €).
Din analiza preţurilor de vînzare a apartamentelor de 2 camere decomandate şi a celor de 2
camere semidecomandate a reieşit o diferenţă de preţ de 4.000 lei , adică ~900 €.
Deci total deprecierea funcţională nerecuperabilă ar fi 5.605 lei sau 1.263 €
Deprecierea funcţională recuperabilă a fi data de reducerea costurilor de întreţinere la căldură,
calculată pentru suprafaţa pereţilor exteriori. Aici avem două variante, apartament situat cu o cameră pe
frontonul blocului şi apartament situat între alte două apartamente.
Introducând termosistemul pentru faţadă, se impune calculul suprafeţei opace, suprafaţă care se
va multiplica cu diferenţa de preţ dintre faţa da cu termosistem de 10 cm grosime de 76,90 lei/mp şi
faţada cu strop din ciment alb de 51,0 lei/mp. Diferenţa este de 25,90 lei/mp
Perimetrul faţadei apartamentului este de 10,2 ml
Suprafaţa totală faţadă este 10,2 x 2,75 = 28,05 mp
Se vor deduce suprafaţa golurilor de ferestre şi uşi
1 uşă x 1,8 mp = 1,60 mp
1 fereastră x 2,16 mp = 2,16 mp
1 fereastră x 1,44 mp = 1,44 mp
1 fereastră x 1,08 mp = 1,08 mp
6,28 mp.
Total suprafaţă opacă 28,05 – 6,28 = 21,77 mp.
Cost suplimentar faţadă termosistem 21,77 mp x 25,90 = 563,84 lei ( 127,56 €)
Cost suplimentar cota parte terasă şi subsol 60,97 mp / 9 niveluri = 6,77 mp
Cost protecţie subsol şi terasă 2 x 6,77 x 25,90 = 350,91 lei ( 79,40 €)
Cost total protecţie 563,84 + 350,91 = 914,75 lei (206,96 €)

Fără termositem volumul aerului necesar a fi încălzit este de suprafaţa utilă multiplicată cu
înălţimea liberă a încăperilor. În acest caz Su = 53 mp, iar h nivel este 2,55 m Volumul de aer necesar a
fi încălzit este 135,15 mc. Costul cu o aproximaţie de 5% al încălzirii pentru clădirea cu termositem este
de 151 lei lunar, iar pentru acelaşi volum de aer pentru clădirea fără termositem este 236 lei. Diferenta
de 85 lei/lunar x 5 luni = 425 lei /an (96,16 €/an). Acest venit anual să-l presupunem capitalizat cu o rată
de capitalizare de 10 % obţinem o valoare de 4.250 lei( 961,6 €), care ar reprezenta alături de 1.263 €
totalul deprecierii funcţionale.
Deprecierea externă a apartamentului este cauzată de poziţionarea acestuia cu ferestrele spre o
staţie de betoane, care poluează fonic şi transportă pe direcţia vântului suspensii de nisip fin.
Apartamentele din zonă sau vândut cu 2.500 € mai puţin decât apartamentele situate la acelaşi
nivel, dar în blocuri de apartamente situate la 300-400 m faţă de cel analizat.
În acest caz deprecierea cumulată este:

18
• deprecierea fizică este de 25.232,6 lei - 13,58 %,
• deprecierea funcţională este de 5.605 lei + 4.250 lei = 9.855,0 lei,
• deprecierea externă pe baza informaţiilor preluate din piaţă este de 11.050 lei(2.500€)
Deprecierea cumulată în acest caz este de 46.137,0 lei (10.438 €)

Cap. 3.3. Evaluarea unei clădiri cu funcţiuni industriale

Clădirile industriale supuse evaluării sunt evaluate la valoarea de piaţă utilizînd abordarea prin
randament. Metoda costurilor, ca metodă de evaluare, vine să transfere informaţia costurilor necesare
pentru clădiri care ar permite utilizarea liniilor tehnologice de fabricaţie.
În activitatea de evaluare, în foarte multe cazuri, în România clădirile de tip industrial au
subsistemul constructiv, cel al structurilor pe cadre din beton armat dimensionate pentru utilizarea
transportului interior cu poduri rulante, sau fără poduri rulante. De asemenea, aceste structuri au număr
diferit de deschideri şi diferit ca mărimi a acestor deschideri.
Subsistemul constructiv al închiderilor exterioare, acoperişuri şi închideri perimetrale, sunt
diferite de la caz la caz, au costuri diferite de execuţie, de asemenea, costuri diferite de întreţinere.
Pentru un evaluator, inspecţia în teren împreună cu reprezentantul proprietarului şi cu planurile
clădirii este singura sursă de informaţii privind:
• anul real al punerii în funcţiune a clădirii,
• sistemul constructiv al subsistemului structură de rezistenţă,
• existenţa / inexistenţa căii de rulare a podului rulant, implicit şi înălţimea halei,
• sistemul de învelitoare şi sistemul de închideri perimetrale,
• analiza finisajului interior, eventual intervenţii recente, analiza instalaţiilor funcţionale,
• inventarierea cantitativă şi calitativă a construcţiilor speciale din interiorul halei,
• intervenţii de modernizare a unor subsisteme ce aparţin clădirii.
După inspecţia clădirii se va efectua şi inspecţia construcţiilor speciale din exteriorul halei,
informaţiile constând în sistemul constructiv al construcţiei speciale, vârsta cronologică, starea fizică,
mărimea, lungimile reţelelor de apă, canalizare, gaze, electrice forţă şi conducte tehnologice pe estacadă,
rezervoare şi puţuri forate posibil a fi utilizate şi care alimentează hala supusă evaluării.
În final se impune o discuţie privitor la gradul de utilizare a halei, costurile de întreţinere ce se
impun pentru o utilizare eficientă. Din aceste date extrase evaluatorul poate să analizeze şi să constate
prezenţa deprecierii funcţionale.
Analiza vecinătăţilor proprietăţii industriale poate transfera evaluatorilor informaţii privitoare la
existenţa / sau nu a deprecierii externe.
În exemplul de mai jos vom efectua evaluarea prin metoda costului de reconstrucţie a unei hale
industriale cu o deschidere de 18 m şi 10 travei de 6 m ( 1.120 mp), cu structura de beton armat, acoperiş
din chesoane rezemate pe grinzi precomprimate. Înălţimea halei este de 8 m şi are pod rulant. Închiderea
perimetrală a halei este realizată cu fâşii industriale din b.c.a.. pe fronton pereţii au uşi de acces de 4x4
m, iar lateral parapeţi şi ferestre metalice cu ochiuri fixe. Hala nu are vestiare şi nici birouri. Clădirea a
fost construită într-o localitate de gradul 8 seismic în anul 1978. În afara clădirii este realizată o
platformă betonată de 1.800 mp, o împrejmuire din prefabricate, reţea de alimentare cu apă, reţea de
canalizare pluvială şi menajeră, reţea electrică de forţă de tip îngropat, rezervor de apă de 500 mc, puţ
forat, branşament de gaze şi o reţea de conducte tehnologice de abur tehnologic.
La inspecţie se constată că prin schimbarea procesului tehnologic, necesarul de apă ca rezervă de
incendiu ar fi încăput şi într-un rezervor de 300 mc. De fapt la verificare s-a constatat că acesta era
umplu doar pe jumătate din capacitate.

19
Restul construcţiilor speciale erau bine întreţinute, permiţând evaluatorului să considere pentru
acestea o depreciere fizică liniară şi doar pentru rezervoe şi o depreciere funcţională.
Evaluarea se efectuează prin metoda costurilor de reconstrucţie

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
Suprastructură
1 8STR1D18H8 1.120 1.117,0 1,1236 1.405.668 1,000 0,983 1.381.772
2 18GPRECHT5 1.120 606,2 1,0849 736.586 1,000 0,983 724.064
3 IFIBCA20P 249 552 1,1109 152.691 1,000 0,983 150.095
4 IFIBCA20GH8 896 322,7 1,0981 317.503 1,000 0,983 312.106
TOTAL T.V.A. 2.612.448 2.568.037
Finisaj interior
1 FINIHALA 1.120 140 0,9839 154.276 1,000 0,983 151.653
Inst.functionale
1 ELHALAC 1.120 56,8 1,0116 64.354 1,000 0,983 63.256
2 SAHALAC 1.120 69,5 1,0289 80.090 1,000 0,983 78.728
3 INCHALAC 1.120 109,8 0,9877 121.463 1,000 0,983 119.398
TOTAL 261.382
TOTAL 2.981.072
FARA TVA 2.404.090
LEI/MP 4,42 lei/1€ 485,6 €/MP 2.146,5
C-ţii speciale la
interior hală
1 2T3INCIZO 120 310,6 1,0531 57.063 1,000 0,983 56.093
2 SUPMET 60 28,6 1,0686 1.833 1,000 0,983 1.802
3 CPT50X50 180 481,1 1,0742 93.024 1,000 0,983 91442
4 SINARULARE 116 462 1,0324 55.328 1,000 0,983 54.387
5 SCAUNTA 4 598,3 1,0324 2.470 1,000 0,983 2.429
TOTAL 206.153
FARA TVA 166.252
33,6 €/MP 148,4 L/MP
c-ţii speciale la
exterior clădire
1 PLTFR 1.800 235,0 1,1104 469.699 1,000 0,983 461.714
2 IMPLBA 240 131,1 1,0628 33.440 1,000 0,983 32.871
3 ESTBET3 12 2.862,9 1,1067 38.020 1,000 0,983 37.374
4 PUTPVC 60 191,3 1,0722 12.306 1,000 0,983 12.097
5 REZAPAI400 1 435.039,8 1,0401 452.485 1,000 0,983 444.792
6 SAPCABEL 180 10,8 0,9984 1.941 1,000 0,983 1.908
7 ACYABY 3X95+50 180 114,3 0,9925 20.420 1,000 0,983 20.073
8 CAPAH2 2 2.852,2 1,0401 5.933 1,000 0,983 5.832
9 SAPPNU 120 53,9 0,9984 6.458 1,000 0,983 6.348
10 TNGRIZO108 120 106,1 1,0011 12.746 1,000 0,983 12.529
11 CAMCA2,75 8 5.274,4 1,0439 44.048 1,000 0,983 43.299
12 SMSC3M 90 643,2 0,9984 57.795 1,000 0,983 56.812
13 CTB300MM 90 148,5 0,9641 12.885 1,000 0,983 12.666
TOTAL C-TII 1.148.315
EXT.
FARA TVA 926.060

În tabelul de mai jos vă prezentăm o analiză a deprecierii fizice pe care o are clădirea pentru
perioada de timp 2012-1978, adică 34 ani. Analiza deprecierii fizice s-a efectuat pentru fiecare dintre

20
subsistemele constructive ale halei industriale şi nu conţin TVA

Valorile subsistemelor nu conţin TVA


Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. brut C.I.B. % actualizată
1 STRUCTURA FARA TVA 2.070.997 20 1.656.798
2 FINISAJ INTERIOR 122.300 29 86.833
3 ELECTRICE 51.013 32 34.688
4 SANITARE 63.490 32 43.173
5 INCALZIRE 96.280 30 67.402
TOTAL CLADIRE 2.404.090 1.888.894

Pierderea valorică din depreciere fizică este de 515.196 lei , ceea ce procentual reprezintă
21,43%.
La inspecţie evaluatorul constată sistemul structural costisitor al inchiderilor perimetrale şi al
învelitorii halei industriale.
În cazul în care evaluatorul doreşte să utilizeze costul de înlocuire se pot utiliza informaţiile
despre hala cu structura de beton, dar închiderile şi învelitoarea sunt realizate din panouri izolatoare de 8
cm conform structurii halei de la pagina 73.
Pentru finisaj şi instalaţiile funcţionale, care sunt aceleaşi cu cele utilizate la costul de
reconstrucţie, se pot utiliza datele existente de la metoda costurilor de reconstrucţie, deoarece în costul
finisajului şi a instalaţiilor funcţionale pentru hala cu inchiderile din panouri isopan sunt costuri estimate
şi pentru o suprafaţă de 100 mp spaţii de birouri în interiorul halei.
Evaluarea efectuată prin metoda costului de înlocuire
NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST
CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
Structură
1 8INFHDSC 1.120 585,8 1,0651 698.808 1,000 0,983 686.928
2 8SHDSC 1.120 517,10 1,0345 599.132 1,000 0,983 588.947
3 TOTAL 1.279.940 1.275.878
4 FARA TVA 1.028.932
TOTAL T.V.A. Cu uzură 823.145
Finisaj interior
1 FINIHALA 1.120 140 0,9839 154.276 1,000 0,983 151.653
Inst.functionale
1 ELHALAC 1.120 56,8 1,0116 64.354 1,000 0,983 63.256
2 SAHALAC 1.120 69,5 1,0289 80.090 1,000 0,983 78.728
3 INCHALAC 1.120 109,8 0,9877 121.463 1,000 0,983 119.398
TOTAL 261.382
TOTAL 1.688.913
FARA TVA 1.362.027
LEI/MP 4,42 lei/1€ 275,1 €/MP 1.216,1
Analiza deprecierii pentru valorile subsistemelor prin metoda costului de înlocuire a halei
industriale valori fărăTVA
Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. brut C.I.B. % actualizată
1 STRUCTURA FARA TVA 1.028.878 20 823.102
2 FINISAJ INTERIOR 122.300 29 86.833
3 ELECTRICE 51.013 32 34.688
4 SANITARE 63.490 32 43.173
5 INCALZIRE 96.280 30 67.402

21
TOTAL CLADIRE 1.361.961 1.055.198
Reducerea costurilor la elementele structurale, cu uzură fizică, de la 1.656.798 lei la 823.145 lei
adică 833.652 lei se poate aprecia ca fiind o depreciere funcţională nerecuperabilă din
supradimensionarea elementelor structurale, ale cărei cauze sunt diferenţă de concepţii de
proiectare, noi reglementări ale normativelor, apariţia unor materiale noi.
O analiză mai detaliată ne transferă informaţia că prin susbstitutul modern structural, obiectivul
hală, se poate construi mai repede cu aproximativ 5,6 luni ( 23 zile lucrătoare/lună).
Utilizarea în continuare a podului rulant nu consideră necesară alt gen de depreciere funcţională.
În perioada de recesiune producţia a scăzut faţă de anii anteriori şi se presupune că va mai dura
încă 2 ani. În aceste situaţii literatura de specialitate recomandă analiza deprecierii externe prin
actualizarea fluxurilor de venit.
Pierderea de venit net din exploatare în anul 2012 a fost de 7.000 €, şi se estimează ca aceasta va
fi la fel în 2013 şi în 2014. Rata de actualizare cu risc este de 12 %. Deprecierea externă se apreciază a
fi valoarea actualizată de 7000€/an timp de 3 ani.
7.000 7.000 7.000
------------ + ------------ + -------------- = 16.812 € / 74.310 lei
1,12 1,2544 1,4050
Deprecierea cumulată în cazul utilizării costurilor de reconstrucţie va fi:
•deprecierea fizică de 515.196,0 lei,
• deprecierea funcţională din supradimensionare 833.652,0 lei,
• depreciere externă 74.310,0 lei.
1.423.158,0 lei
Dacă evaluatorul ar fi utilizat costul de înlocuire, deprecierea cumulată ar fi:
•deprecierea fizică de 306.763,0 lei,
• depreciere externă 74.310,0 lei.
381.073,0 lei
Se constată că mărimea deprecierii fizice este diferită, fiind mai mare, pentru acelaşi coeficient
de uzură, la hala calculată prin metoda costurilor de reconstruire.
În cazul evaluării prin metoda costului de reconstrucţie valoarea rămasă actualizată este de:
V.R.A. 2.404.090,0 – 1.423.158,0 = 980.932,0 lei
În cazul evaluării prin metoda costului de înlocuire valoarea rămasă actualizată este de :
V.R.A. 1.361.961,0 – 381.073,0 = 980.888,0 lei

Dintre construcţiile specializate existente în incintă s-a constatat că rezervorul de apă are o
capacitate de înmagazinare a apei mai mare decât este necesar. Pentru noua linie tehnologică rezervorul
de apă poate avea capacitatea de înmagazinare de 300 mc. Din tabelul de la pagina 197 a manualului ,,
Costuri de reconstrucţie costuri de înlocuire,, clădiri industriale, comerciale, agricole şi c-ţii speciale
prezentăm costurile celor două variante

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPER TOTAL
STRUCTUR. ANUAL A CORECTAT
1 Rezervor 500 1buc 435.039,8 1,0401 452.484,9 1,000 0,983 444.792
Fara tva 358.703,0
Rezervor 300 1 buc 270.757 1,0401 281.614 1,000 0,983 276.827
FARA TVA 223.247

22
Conform normativului P135/1999 deprecierea fizică a rezervorului din beton armat , bine
întreţinut este de 40 %. Mărimea deprecierii fizice este 143.481,0 lei. Valoarea rămasă actualizată după
deducerea deprecierii fizice este de 215.222,0 lei
Dacă evaluatorul ar fi utilizat costul de înlocuire, a unui rezervor de 300 mc., valoarea fară TVA
ar fi fost 223.247,0 lei iar cu uzură fizică de 40 % valoarea rămasă actualizată este 133.948 ,0 lei.
Deprecierea funcţională din supradimensionare este diferenţa dintre cele două rezervoare adică
valoarea de 81.274,0 lei. Deprecierea cumulată ar fi : 143.481+ 81.274 = 224.548,0 lei.
Valoarea rămasă actualizată a rezervorului de 500 mc este 134.155,0 lei.

Cap. 3.4. Evaluarea unei clădiri cu funcţiuni industriale de tip vechi.

În multe cazuri în incinta unei societăţi comerciale se regăsesc clădiri cu funcţiuni industriale
construite cu foarte mulţi ani în urmă, care au sistem constructiv inadecvat noilor tehnologii.
Ca sistem constructiv clădirea de fabricaţie a fost realizată pe cadre din beton armat cu regim de
înălţime parter şi etaj( h nivel curent 4,2 m), cu planşee din beton armat, cu zidărie de cărămidă de 24
cm grosime la închiderea perimetrală. Scara de acces la etaj este din beton armat dar este situată pe
tronsoanele I şi III.. Sistemele constructive realizate pe cadre cu 4 deschideri, cadre realizate în sistem
monolit. În cazul analizat, hala are închideri de zidărie şi foarte puţine ziduri de compartimentare.( vezi
pag. 88 zona II). Terasa necirculabilă a fost acoperita cu tablă plană zincată fixată pe astereala montată
pe grinzi de lemn ecarisat rezemate şi fixate de placa de beton a etajului.
Instalaţia electrică este aparentă, având corpuri FIA florescente, instalaţia sanitară se referă la instalaţia
de hidranţi interiori şi 2 ţevi ce traversează tronsonul II, iar încălzirea este pe calorifere cu elemenţi din
fontă
Este necesară o culegere atentă a datelor, culegere impusă de realitatea din teren, apoi de
investigaţii. Clădirea tronson II are 4 deschideri de 6 m şi 6 travei de 6 m. Sc = 24,45 x 36,20 = 885,10
şi Sdc = 1.770,20 mp. scara de acces la etaj este situată la tronsonul I şi III

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
CLADIRE
1 7SCLDP1 1.770,2 747,3 1,1294 1.494.049,9 0,997 0,983 1.464.245,1
2 FINSCLDP1 1.770,2 292,2 1,0652 550.977,3 0,997 0,983 539.985,9
3 ELSCLDP1 1.770,2 63,3 1,0023 123.311,4 0,997 0,983 110.070,9
4 SASCLDP1 1.770,2 21,5 1,0019 38.131,6 0,997 0,983 37.370,9
5 ISCLDP1 1.770,2 71,5 1,0171 128.733,6 0,997 0,983 126.165,5
TOTAL Clad. 2.277.838,3
FARA TVA 1.037,7l 1.836.966,4
lei/mp

Deprecierea fizică este diferenţiată substanţial de la subsistem la subsistem, întrucât ca structură


clădirea este din anul 1938, iar finisajele şi instalaţiile au fost refăcute în anul 2002.

Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire Uzură fizică Valoare rămasă


Cr. brut C.I.B. % actualizată
1 STRUCTURA FARA TVA 1.464.245,1 49 % 746.765,0
2 FINISAJ INTERIOR 539.985,9 42 % 313.191,6
3 ELECTRICE 110.070,9 22 % 85.855,3
4 SANITARE 37.370,9 20 % 29.896,7

23
5 INCALZIRE 126.165,5 36 % 80.746,0
TOTAL CLADIRE 2.277.883,3 1.256.454,5
TOTAL CLADIRE FĂRĂ T.V.A. 1.836.966,4 865,9 lei/mp 1.013.269,8
Stabilitatea structurii a fost expertizată de noul proprietar în anul 2002, expertiza nedestructivă
pentru gradul 7 seismic asigura stabilitatea structurii la 65% din capacitatea de stabilitate la data punerii
în funcţiune, ceea ce faţă de 75 % din normativ ar putea indica că uzura fizică a structurii este de 49 %.
Finisajul a fost refăcut în 2002 prin refacerea parţială a tencuielii şi vopsitorii acrilice, fţada a fost
rezugrăvită acrilic peste stropul existent, iar în loc să fie refăcută terasa , aceasta a fost acoperită cu tablă
zincată.
La inspecţie, evaluatorul va constata care este gradul de utilizare a halei la parter şi la etaj,
determinând alături de uzura fizică şi deprecierea funcţională. Depozitul de la etaj este utilizat în
proporţie de 60 % din capacitate, diferenţa de spaţiu neutilizat de 177 mp ( 40 % x 885,10 mp ) poate fi
considerată depreciere funcţională din supradimensionare adică 865,9 x 177= 153.264,3 lei.
Depreciere externă nu există, în acest caz deprecierea cumulată este de 823.696,6 + 153.264,3 =
976.060,9 lei. Valoarea rămasă actualizată este de 860.005,5 lei

Cap. 3.5. Evaluarea unei clădiri independente cu funcţiuni comerciale

În paginile de introducere de la capitolul 2, se vor găsi răspunsuri la o serie de întrebări ale


chestionarului seminarului.
De asemenea, să fie parcuse exemplele de calcul aferent tipului de spaţiu comercial prelucrat în
fişele de calcul prin însumarea subsistemelor.
Aferent fiecărei fişe sunt prezentate, pe scurt, descrieri ale sistemului structural existent la
clădire, informaţii privind tipurile de elemente cu pondere importantă la costul clădirii ce aparţin
subsistemului finisaje şi instalaţii funcţionale.
Asemănător fişelor de calcul de la clădirile rezidenţiale şi industriale şi la fişele de calcul aferent
clădirilor comerciale sunt prezentate doar costurile aferent clădirilor. În aceste fişe nu sunt prezente
costuri pentru construcţii speciale din interiorul clădirii sau exteriorul ei, costuri pentru utilajele care
asigură confortul interior.
Acestea sunt costuri care aparţin proprietăţii imobiliare, iar pentru a stabili o valoare pentru o
proprietate prin metoda costurilor se adună valoarea de piaţă a terenului cu costul clădirii cu costurile
construcţiilor specializate şi costul utilajelor şi a aparaturii necesare deservirii clădirii.
Recomand ca evaluatorul să selecţioneze elementele, care aparţin cu certitudine clădirii să le facă
un total, apoi elemente specifice construcţiilor speciale să le facă un total, apoi a utilajelor. În evaluarea
pentru raportarea financiară, construcţiile speciale pot avea valori semnificative( parcări, reţele apă-
canal, rezervoare, etc.) care conform codului fiscal nu sunt impozabile.
În exemplul de mai jos vom prezenta evaluarea unui spaţiu comercial independent cu regim de
înălţime parter, fără subsol, cu structura pe cadre din beton armat monolit, cu planşeu din beton armat
monolit, cu fundaţii izolate sub stâlpi şi continui sub zidurile de închidere şi compartimentare. Faţada
principală este placată cu cărămidă glazurată la parapeţi şi atic, iar în zona de depozitare cu terasit.
Descrierea este detaliată la pag.99 din manualul Costuri de reconstrucţie, costuri de înlocuire,
capitolul 2, clădiri comerciale. Clădirea are suprafaţa construită de 900 mp, o parcare din beton cu
borduri şi branşamente pentru reţeaua de apă-canal, electricitate şi gaze, precum şi canal termic de
legătură cu reţeaua publică de termoficare. Parcarea pentru 20 autoturisme(500 mp) are asigurată
iluminarea pe timp de noapte. Accesul la depozite se realizează pe un drum de 105 mp.asfaltat.

24
În zona spaţiului de depozitare este o platformă betonată şi o împrejmuire de plasă Zn pe
lungime de 48 mp. Chiria spaţiilor interioare a fost discutată în anul 2009, se rediscută în 2013 şi apoi în
2015. terenul care este valoarea de piaţă prin metoda costurilor.? Terenul se va adăga cu valoarea de
piaţă de 700.000 lei. Gradul de seismicitate a zonei la construire a fost gradul 7, iar după cutremurul din
1977, localitatea este situată în zonă de gradul 8 seismic. Clădirea a fost construită în anul 1974.
Vom utiliza costul de reconstrucţie.
NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST
CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
CLADIRE
1 7STRMAGP 900 764,3 1,0894 749.365,6 0,997 0,982 734.416,5
2 FINIEMAGP 900 482,2 1,0423 452.337,3 0,997 0,982 443.313,6
3 TERNECIRC 900 439,4 1,0144 401.154,6 0,997 0,982 393.152,0
4 FBRATCA 180 384,5 1,000 69.210 0,997 0,982 67.829,3
5 TERASIT 130 222,4 1,000 28.912 0,997 0,982 28.335,2
6 INELMAGP 900 290,8 0,9944 260.254,4 0,997 0,982 255.062,5
7 ISAMAGP 900 63,7 0,9244 52.995,8 0,997 0,982 51.938,6
8 INCMAGP 900 80,3 1,0071 72.783,1 0,997 0,982 71.331.2
TOTAL Clad. 2.045.378,9
FARA TVA 1.649.500,0
LEI/MP 1.832,8
C-ŢII SP.EXT
1 PLTFBA 500 248,8 1,145 142.438 0,997 0,982 139.596,5
DRMASFB 105 208,3 1,3675 23.603,7 0,997 0,982 23.132,8
Total 162.729,3
2 IMPPLZN 48 127,5 1,0792 6.604,7 0,997 0,982 6.472,9
Total 6.472,9
3 CANAL50 30 518,4 1,0620 16.516,2 0,997 0,982 16.186,7
TNEAGRA89 31 111,4 1,016 3.603,1 0,997 0,982 3.531,3
TNEAGRA76 31 104,2 1,0627 3.432,7 0,997 0,982 3.364,2
TZINCC1 31 71,8 1,0441 2.323,9 0,997 0,982 2.277,6
Total 25.359,8
4 SAPCABEL 60 10,8 0,9984 647,0 0,997 0,982 634,0
ACYABY 120 45,7 0,9925 5.442,9 0,997 0,982 5.334,3
3X25+16
Total 5.968,3
5 CTB200MM 40 118,2 0,9641 4.558,3 0,997 0,982 4.467,3
SMFS1,5M 40 129,8 0,9984 5.183,7 0,997 0,982 5.080,3
CCCAR 2 2X2116,2 1,0308 8.725,5 0,997 0,982 8.551,4
SCAM2,5 M 2 2X1.021,7 1,0161 4.152,6 0,997 0,982 4.069,7
Total 22.168,7
6 SAPPNU 50 53,9 0,9984 2.695,5 0,997 0,982 2.641,7
TZNIZO2 50 103,6 1,0441 5.408,4 0,997 0,982 5.300,5
CAPAH1 1 1.426,1 1,1401 1.625,9 0,997 0,982 1.593,4
Total 9.535,6
7 OLZN5000 6 104 1,0722 669,0 0,997 0,982 655,7
FSBET 6 695,6 1,0892 4.310,6 0,997 0,982 4.224,6
Total 4.880,3
TOTAL 237.115,0
FARA TVA 191.221,7
CL+C-TII SP. 2.282.493,9
După determinarea costului de înlocuire brut, evaluatorul, pe baza informaţiilor preluate la
inspecţia din teren privind clădirea şi construcţiile speciale, va analiza deprecierea cumulată compusă
din deprecierea fizică, funcţională şi externă.

25
Pentru deprecierea fizică, inspecţia din teren utilizând informativ şi informaţiile privitor la
intervenţiile favorabile aduse clădirii şi ţinând cont de propunerile date de normativul P135/1999,
privind o depreciere liniară , fără intervenţii., dar cu o recomandări privitor la gradul de întreţinere.

Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire brut Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. C.I.B. % actualizată
CLADIRE
1 STRUCTURĂ REZISTENŢĂ*** 734.416,5 28,2 % 527.311,0
2 FINISAJ INTERIOR 443.313,6 32 % 301.453,2
3 TERASA NECIRCULABILĂ 393.152,0 41 % 231.959,7
4 FAŢADĂ CORP. CERAMIC 67.829,3 33 % 45.445,6
5 FAŢADĂ TERASIT 28.335,2 36 % 18.134,5
6 ELECTRICE FUNCŢIONALE 255.062,5 41 % 150.486,8
7 SANITARE FUNCŢIONALE 51.938,6 29 % 36.876,4
8 ÎNCĂLZIRE FUNCŢIONALE 71.331.2 33 % 47.791,9
TOTAL CLADIRE 2.045.378,9 1.359.459,6
TOTAL FĂRĂ T.V.A. 1.649.500,0 1.096.338,4
CONSTRUCŢII SPECIALE
1 PLATFORME SI DRUMURI 162.729,3 52 % 78.110,0
2 ÎMPREJMUIRE 6.472,9 24% 4.919,4
3 CANAL TERMIC -TERMOFICARE 25.359,8 55 % 11.411,9
4 RETEA ELECTR. EXTERIOARA 5.968,3 47 % 3.163,2
5 CANALIZARE EXTERIOARĂ 22.168,7 41 % 13.079,5
6 BRANŞAMENT APĂ 9.536,6 32% 6.484,9
7 ILUMINAT EXTERIOR 4.880,3 29 % 3.465,0
TOTAL 237.115,0 120.633,9
TOTAL FĂRĂ T.V.A. 191.221,8 97.285,4

*** NOTĂ deprecierea fizică analizată structurii de rezistenţă a fost analizată din punct de
vedere al vârstei cronologice de 39 ani şi apoi datorită deficienţei de subdimensionare de la gradul 7
seismic, la data proiectării şi gradul 8 de seismicitate la care ar fi fost necesar să fie dimensionată
structura de rezistenţă a clădirii la data inspecţiei.
Pentru vârsta cronologică de 39 ani apreciem deprecierea de 24%, iar pentru subdimensionare
vom aprecia diferenţa valorică dintre gradul 7 şi 8. 798,3 x 1,0894 x 900 x 0,997 x 0,983 = 767.087,1
lei mai mare cu 32.670,6 lei făţă de costul pentru gradul 7. Procentual pierderea valorică este de 4,2 %.
Deci deprecierea fizică propusă este de 28,2 %.
Deprecierea aferentă construcţiilor speciale va fi analizată de asemenea, pe baza informaţiilor
efectuate de evaluator la inspecţia din teren şi cu orientarea procentuală din normativul P135/1999.
Deprecierea funcţională este dată de suprafaţa spaţiului de depozitare de 220 mp suprafaţă utilă
din totalul de suprafaţă utilă de 810 mp., considerat mai mare decât este necesar cu circa 80 mp.
Deprecierea funcţională se calculează ca pierdere valorică a venitului anual ce s-ar fi obţinut din
comercializarea unor produse pe această nouă suprafaţă utilă de 70 mp.
Deprecierea se calculează ca diferenţă între cheltuielile necesare amenajării spaţiului de vânzare(
demolarea unei porţiuni de zid, executarea pe altă poziţie, finisajul şi iluminatul pentru noua suprafaţă)
la care se adaugă cheltuielile suplimentare pentru aprovizionare.
Cheltuielile pentru demolarea zidului şi evacuarea molozului şi construirea zidului nou, acestea
estimate la 1.906,0 lei. Cheltuielile pentru amenajarea spaţiului de vânzare apreciat la 22.738,0 lei, iar
cheltuiala suplimentară cu aprovizionarea este de 17.200 lei/an. Total cheltuieli 41.844 lei. Din vânzarea
produselor amplasate pe suprafaţa de 70 mp venitul brut anual este de 46.700 lei. Venitul net anual

26
obţinut din această suprafaţă este de 4.856 lei, care în cazul capitalizării cu 10 % ne conduce la valoarea
deprecierii funcţionale a clădirii de 48.560 lei.
Deprecierea externă, analizată ca o pierdere de valoare din alte cauze decât cele a proprietăţii, va
fi analizată de evaluator după un studiu al zonei comerciale din imediata apropiere.
Evaluatorul constată că faţă de anii anteriori chiria pentru spaţiile comerciale s-a diminuat cu 6-8
lei/mp. Pentru spaţiul comercial cu suprafaţa utilă de 810 mp., venitul anual s-a diminuat cu 5.450 lei,
care capitalizat cu 10 % va preciza deprecierea externă de 54.500 lei.
În acest caz deprecierea cumulată( fără t.v.a.) va fi:
- deprecierea fizică a clădirii 553.162,0 lei
- deprecierea funcţională 48.560,0 lei
- deprecierea externă 54.500,0 lei
deprecierea cumulată 656.222,0 lei
Costul de înlocuire net al clădirii este de: 1.649.500 -656.222 = 993.278,0 lei
Costul de înlocuire net al construcţiilor speciale este de: 97.285,4 lei
Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare prin metoda costurilor va fi compusă din, costul de
înlocuire net al clădirii şi construcţiilor speciale şi a valorii de piaţă a terenului.
Valoarea de piaţă prin metoda costurilor este 1.790.563,0 lei

Cap. 3.6. Evaluarea unei clădiri comerciale la parter de bloc de locuinţe

Determinarea costului de reconstrucţie sau înlocuire pentru spaţiul comercial situat la parterul
blocurilor de apartamente s-a bazat pe calculul cotei părţi a costului pe care structura de rezistenţă a
parterului clădirii trebuie să o preia din infrastructura cu subsol de 2,5 m( deci subsol cu posibilitate de a
fi utilizabil( vezi legea 350/2001) a unui bloc de 4, 8 şi 10 etaje..
De asemenea, costul/ mp suprastructurii spaţiului comercial, adică parterul, s-a calculat la costul
unui nivel de apartament multiplicat cu raportul între înălţimea parterului comercial şi înălţimea
nivelului unui etaj de apartamente( totdeauna de 2,75 m).
Costurile structurii blocului de apartamente au fost obţinute pe baza devizelor analitice pe
categorii de lucrări.
Dacă determinarea costurilor structurii de rezistenţă a spaţiului comercial la parter de bloc s-a
determinar prin defalcarea costurilor infrastructurii şi suprastructurii, costurile aferente finisajului şi a
instalaţiilor funcţionale s-au obţinut prin însumarea costurilor elementelor care fac parte din aceste
subsisteme.
Pentru costul terasei aferent spaţiului comercial, evaluatorul va multiplica suprafaţa construită a
spaţiului comercial cu cota parte determinată pe baza numărului de niveluri a blocului de apartamente.
Dacă în locul terasei clădirea are şarpantă şi învelitoare costul aferent spaţiului comercial va fi obţinut
prin multiplicarea suprafeţei spaţiului comercial cu raportul dintr costul / mp al învelitorii ( pag. 35 –
vol.I cl. Rez)şi numărul de niveluri ale blocului de apartamente .
Ex. Pt inv. ţiglă ceramica la P+4E cost aferent sp. Comercial va fi:
( 70 mp- Sc x 363,4lei /mp x 1,0694 )/5 niveluri = 5.440,7 lei
Pentru P+8
( 70 mp-Sc x 363,4 lei/mp x 1,0694 ) / 9 niveluri = 3.022,6 lei pentru 1 mp = 43,18 lei/mp
Vom calcula costurile unei spaţiu comercial cu înălţimea de 3,75 m situat la parterul unui bloc de
apartamente cu regim de înălţime P+8E. cu învelitoare din tablă Lindab, care a fost montată în anul
2009. Blocul de apartamente cu spaţiu comercial la parter a fost pus în funcţiune în anul 1983.

27
Localitatea se află ân zona seismică de gradul 8 cu distanţă medie de transport de 5 km şi nivel de
salarizare II.

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
SPAŢIU
COMERCIAL
1 8PCSM3758E 120 290,5 1,1062 38.562,1 0,997 0,983 37.790,8
2 8CPPM3758E 120 1.390,4 1,1010 183.699,6 0,997 0,983 180.025,6
3 FOBMAG 120 1.008,8 1,0124 122.557,1 0,997 0,983 120.106,0
4 ELMAG 120 450,8 0,9944 53.793,1 0,997 0,983 52.717,2
5 SAMAG 120 119,7 0,9244 13.278,1 0,997 0,983 13.012,5
6 INMAG 120 48,8 1,0071 5.897,6 0,997 0,983 5.779,6
7 INVTIG 120 43,18 1,0144 5.256,2 0,997 0,983 5.151,1
8 TOTAL SP. C. 414.582,8
FARA T.V.A. 2.786,1 630,3 €/MP 334.341
LEI/mp
Vom analiza deprecierea fizică a spaţiului comercial situat la parter funcţie de vârsta cronologică
a subsistemelor clădirii, sau de intervenţii asupra elementelor ce compun aceste subsisteme. În tabelul de
mai jos prezentăm analiza deprecierii fizice pentru subsistemele cestui spaţiu comercial.

Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire brut Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. C.I.B. % actualizată
1 INFRASTRUCTURĂ REZISTENŢĂ 37.790,8 20 30.232,6
1 SUPRASTRUCTURĂ REZISTENŢĂ 180.025,6 18 147.621,0
2 FINISAJ INTERIOR 120.106,0 28 86.476,3
3 ELECTRICE FUNCŢIONALE 52.717,2 31 36.374,9
4 SANITARE FUNCŢIONALE 13.012,5 30 9.108,7
5 ÎNCĂLZIRE FUNCŢIONALE 5.779,6 27 4.219,1
6 ÎNVELITOARE ŢIGLA PE BLOC 5.151,1 23 3.966,3
7 TOTAL CLADIRE 414.582,8 317.388,9
8 TOTAL FĂRĂ T.V.A. 334.341,0 2.133,0 LEI/MP 255.966,9

Deprecierea fizică după 30 ani de utilizare este de 78.374,1 lei ceea ce procentual reprezintă un
procent de 23,4 %.
Conform cărţii ,, Neufert- Manualul Arhitectului, elemente de proiectare şi de construcţie, la
pagina 382, sunt necesar a fi respectate ca recomandări ale dimensiunilor pentru spaţiile de vânzare,
conform normelor de protecţii contra incendiilor, asigurări, protecţia muncii.
pentru dimensiuni ale spaţiile de vânzare şi depozitare:
• până la 400 mp spaţii vânzare şi depozitare H liber = 3,00-3,25 m,
• 400-1.000 mp spaţii vânzare şi depozite H liber = 3,30- 3,60 m.
• >1.000 mp spaţii vânzare şi depozite H liber = > 4,00 m.
În cazul spaţiilor comerciale se consideră necesară posibilitatea unui spaţiu de 25 cm pentru
traversarea coloanelor de ventilaţii sub grinzi.
Cu alte cuvinte deprecierea funcţională din supradimensionare va fi analiza costurilor unui spaţiu
comercial cu înălţimea de 3,25 m.

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT

28
SPAŢIU
COMERCIAL
1 8PCSM3258E 120 251,8 1,1062 33.424,9 0,997 0,983 32.758,1
2 8CPPM3258E 120 1.205,0 1,1010 159.204,6 0,997 0,983 156.028,6
3 FOBMAG 120 1.008,8 1,0124 122.557,1 0,997 0,983 120.106,0
4 ELMAG 120 450,8 0,9944 53.793,1 0,997 0,983 52.717,2
5 SAMAG 120 119,7 0,9244 13.278,1 0,997 0,983 13.012,5
6 INMAG 120 48,8 1,0071 5.897,6 0,997 0,983 5.779,6
7 INVTIG 120 43,18 1,0144 5.256,2 0,997 0,983 5.151,1
8 TOTAL SP. C. 385.553,1
FARA T.V.A. 2.591,1 310.929,9
LEI/mp
586,2 €/MP

Analizând şi deprecierea fuzică pentru clădirea de 3,25 m înălţime, care ar reprezenta şi costul de
înlocuire( ca subsitut modern), vom aprecia valoric şi deprecierea funcţională.

Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire brut Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. C.I.B. % actualizată
1 INFRASTRUCTURĂ REZISTENŢĂ 32.758,1 20 26.206,5
1 SUPRASTRUCTURĂ REZISTENŢĂ 156.028,6 18 127.943,5
2 FINISAJ INTERIOR 120.106,0 28 86.476,3
3 ELECTRICE FUNCŢIONALE 52.717,2 31 36.374,9
4 SANITARE FUNCŢIONALE 13.012,5 30 9.108,7
5 ÎNCĂLZIRE FUNCŢIONALE 5.779,6 27 4.219,1
6 ÎNVELITOARE ŢIGLA PE BLOC 5.151,1 23 3.966,3
7 TOTAL CLADIRE 385.553,1 294.268,3
8 TOTAL FĂRĂ T.V.A. 310.929,9 1.977,6 LEI/MP 237.313,1
Deprecierea funcţională, fără TVA, este diferenţa dintre 255.966,9 şi 237.313,1 adică suma de
18.653,8 lei.
Conform literaturii de specialitate această depreciere funcţională este nerecuperabilă, în cazul
utilizării costului de reconstrucţie, valoare a deprecierii funcţionale care poate fi anulată utilizând costul
de înlocuire, considerând înălţimea de 3,25 m ca substitut modern.
Realitatea este că fizic deprecierea funcţională nu dispare, întrucât costurile pentru întreţinerea
unui confort termic este acela pentru un volum de aer suplimentar de :
120 mp( Sc) - 26,4 mp (supr.pereţi ) x 0,5 ( difer. înălţime 3,75-3,25) = 46,8 mc
Conform analizei pentru un regim de 6 luni de încălzire costul suplimentar este de:
1,57 lei/mc x 46,8 mc x 182 zile =13.372 lei.
Şi această depreciere funcţională poate fi recuperabilă dacă costul eliminării ei ar consta ântr-un
plafon de tip Armstrong la cota de H tavan liber de 3,0 m.
Su = 93,6 mp Cost tavan fără TVA = 137,66 lei/mp( Carte Costuri segregate pag.206, poziţia 13)
Costul unui tavan tip Armstrong este de 93,6 mp utili x 137,66 lei/mp = 12.885 lei.
În cazul utilizării costului de reconstruţie deprecierea funcţională din supradimensionare este
de : 18.653,8 + 12.885 = 31.538,8 lei.
Deprecierea externă, ca ultimă componentă a deprecierii cumulate poate fi analizată ca pierdere
valorică din alte cauze decât cele ale proprietăţii.
Pentru analiza deprecierii externe, cauzate de recesiune, se poate efectua analiza pierderii de
venit net ca pentru o perioadă nedefinită, care capitalizată indică deprecierea externă.

29
Din analiza la data inspecţiei evaluatorul împreună cu proprietarul consideră că pierderea se
preconizeză a se stopa după trei ani de utilizare, caz în care deprecierea externă poate fi considerată
valoarea actualizată a pierderilor de venit dup 3 ani.

Cap. 3.7. Evaluarea unui spaţiu comercial cu extindere la parter de bloc

Extinderea spaţiului comercial de la parterul blocului de aopartamente se poate considera ca o


majorare importantă a suprafeţei spaţiului liber de vînzare, implicit a venitului suplimentar care se poate
genera.
În fişele de calcul ale costului structurii de rezistenţă a extinderii, s-a analizat o structură pe cadre
din beton armat care are cota de fundare la cota terenului de fundare a blocului de apartamente,
obligatoriu pe teren de fundare sănătos şi nu pe umplutura de pământ. În calculul costului structurii
extinderii este introdus şi costul zidurilor de închidere a acestei extinderi.
Vom efectua costul de reconstrucţie pentru o extindere cu înălţimea de 3,75 m, cu deschidere de
4,5 m şi pe întreaga lungime a parterului blocului de apartamente de 22,2 ml.
Suprafaţa construită Sc = 4,5 x 22,2 = 100,0 mp.

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
SPAŢIU
COMERCIAL
1 8EXTM375 100 1.509,1 1,1040 166.604,6 0,997 0,983 163.281,0
2 FOBEXTM 100 319,7 1,0124 32.366,4 0,997 0,983 31.720,7
3 ELEXTM 100 394,1 0,9944 39.189,3 0,997 0,983 38.407,5
4 SAEXTM 100 35,6 0,9244 3.290,9 0,997 0,983 3.225,2
5 IEXTM 100 203,6 1,0071 20.504,5 0,997 0,983 20.095,5
6 TENEXTM 100 439,4 1,0144 44.572,7 0,997 0,983 43.683,5
TOTAL SP. C. 300.413,3
FARA T.V.A. 2.422,7 242.268,9
LEI/MP

Pentru această extindere vom analiza de asemenea, deprecierea cumulată.


Pentru deprecierea fizică vom utiliza aceleaşi procente de depreciere aplicate spaţiului comercial
de sub blocul de apartamente, cu excepţia terasei de tip necirculabilă ce protejează extinderea spaţiului
comercial.

Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire brut Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. C.I.B. % actualizată
EXTINDERE SP. COMERCIAL
1 STRUCTURĂ REZISTENŢĂ 163.281,0 20 130.624,8
2 FINISAJ INTERIOR 31.720,7 18 26.011,0
3 ELECTRICE FUNCŢIONALE 38.407,5 28 27.653,4
4 SANITARE FUNCŢIONALE 3.225,2 31 2.225,4
5 ÎNCĂLZIRE FUNCŢIONALE 20.095,5 30 14.066,9
6 TERASĂ NECIRCULABILĂ EXTIND. 43.683,5 40 26.210,1
7 TOTAL CLADIRE 300.413,3 226.791,6
8 TOTAL FĂRĂ T.V.A. 242.268,9 182.896,4
Deprecierea fizică este de 59.372,5 lei, ceea ce procentual reprezintă 24,5 %.
Deprecierea funcţională din supradimensionare este de ( 182.896,4-175.768,9)= 7.127 lei.
Suprafaţa utilă a extinderii este de 90,64 mp

30
Costul suplimentar din încălzirea spaţiului pe timp de 6 luni va fi:
90,64 mp x 0,5 = 45,32 mc. costul suplimentar va fi 1,57 lei x 45,32mc x 182 zile = 12.950 lei.
Un tavan de tip Armstrong de 90,64 mp va costa 137,66 lei(fara TVA) x 90,64 mp = 12.477,5 lei.
Pentru costul de reconstrucţie deprecierea funcţională este de 19.604,5 lei, iar pentru costul
Deprecierea externă este determinată de evaluator, după discuţia cu proprietarul ca fiind posibilă să mai
dureze încă doi ani. Pierderea de venit net din exploatare în anul 2013 se preconizează a fi de circa
5.000 lei. Pentru 3 ani se speră ca pierderea să nu depăşească 5.000 lei anual. Prin actualizarea fluxului
de numerar pe o perioadă de trei ani cu o rată de actualizare constantă de 11 %, deprecierea externă va fi
de 12.218 lei.
Deprecierea cumulată va suma deprecierii fizice, funcţionale şi externe.
• depreciere fizică 59.372,0 lei
• depreciere funcţională ( 7.127,0+ 12.477,5) 19.604,0 lei
• depreciere externă 12.218,0 lei
total 91.194,0 lei ( 37,6 % )
În anexele seminarului prezentăm tabele centralizatoare de costuri ale spaţiilor comerciale, cu
înălţimi libere diferite, la parter de bloc de apartamente cu regim de înălţime P+4e, P+8E, P+10 E şi
pentru extinderi.
Pentru cladiri P+4E
Locaţie Înălţime liberă Înălţime liberă Înălţime liberă Înălţime liberă
3,25 m 3,50 m 3,75 m 4,00 m
Gr.seismic infra supra total infra supra total infra supra total infra supra total
grad 6 326,7 1.189,7 1.516,4 351,8 1.281,2 1.633,0 376,9 1.372,7 1.749,6 402,1 1.464,2 1.866,3
grad 7 340,1 1.238,7 1.578,8 366,3 1.333,9 1.700,2 392,5 1.429,2 1.821,7 418,6 1.524,5 1.943,1
grad 8 355,3 1.293,9 1.649,2 382,6 1.393,4 1.776,0 409,9 1.492,9 1.902,8 437,3 1.592,4 2.029,7
grad 9 336,0 1.405,6 1.791,6 415,6 1.513,7 1.929,3 445,3 1.621,8 2.067,1 475,0 1.729,9 2.204,9
dif.grad 6 0 116,6 233,2 349,9
dif.grad 7 0 121,4 242,9 364,3
dif. grad 8 0 126,8 253,6 380,5
dif. grad 9 0 137,7 275,5 413,3
Su din cadastru
dif. volum aer de încăzit 0 0,5 0,75 1,0
Pentru cladiri P+8 E
Locaţie Înălţime liberă Înălţime liberă Înălţime liberă Înălţime liberă
3,25 m 3,50 m 3,75 m 4,00 m
Gr.seismic infra supra total infra supra total infra supra total infra supra total
grad 6 231,5 1.108,0 1.339,5 249,3 1.193,2 1.442,5 267,1 1.278,4 1.545,5 284,9 1.363,7 1.648,6
grad 7 241,0 1.153,6 1394,6 259,6 1.242,4 1.502,0 278,1 1.331,1 1.609,2 296,6 1.419,8 1.716,4
grad 8 251,8 1.205,0 1.456,8 271,1 1.297,7 1.568,8 290,5 1.390,4 1.680,9 309,9 1.483,3 1.793,0
grad 9 273,5 1.309,1 1.582,6 294,5 1.409,8 1.704,3 315,6 1.510,5 1.826,1 336,6 1.611,2 1.947,8
dif.grad 6 0 103,0 206,0 309,1
dif.grad 7 0 107,4 214,6 321,8
dif. grad 8 0 112,0 224,1 336,2
dif. grad 9 0 121,7 243,5 365,2
Su din cadastru
dif. volum aer de încăzit 0 0,5 0,75 1,0

Pentru cladiri P+10 E


Locaţie Înălţime liberă Înălţime liberă Înălţime liberă Înălţime liberă

31
3,25 m 3,50 m 3,75 m 4,00 m
Gr.seismic infra supra total infra supra total infra supra total infra supra total
grad 6 217,9 1.086,2 1.304,1 234,7 1.169,7 1.404,4 251,4 1.253,3 1.504,7 268,2 1.336,8 1.605,0
grad 7 226,9 1.130,9 1.357,8 244,3 1.217,9 1.462,2 261,8 1.304,9 1.566,7 279,2 1.391,9 1.671,1
grad 8 237,0 1.181,3 1.418,3 255,2 1.272,2 1.527,4 273,5 1.363,0 1.636,5 291,7 1.453,9 1.745,6
grad 9 257,5 1.283,3 1.540,8 277,3 1.382,0 1.659,3 297,1 1.480,7 1.777,8 316,9 1.579,4 1.893,3
dif.grad 6 0 100,3 200,6 300,9
dif.grad 7 0 104,4 208,9 313,3
dif. grad 8 0 109,1 218,2 327,3
dif. grad 9 0 118,5 237,0 355,5
Su din cadastru
dif. volum aer de încăzit 0,5 0,75 1,0

Pentru extinderi spaţii comerciale


Locaţie Înălţime liberă Înălţime liberă Înălţime liberă Înălţime liberă
3,25 m 3,50 m 3,75 m 4,00 m
Gr.seismic infra supra total infra supra total infra supra total infra supra total
grad 6 1.293,7 1.340,6 1.387,5 1.443,9
grad 7 1.347,0 1.395,9 1.444,7 1.503,3
grad 8 1.407,0 1.458,1 1.509,1 1.570,3
grad 9 1.528,5 1.584,0 1.639,4 1.705,9
dif.grad 6 0 46,9 93,8 150,2
dif.grad 7 0 48,9 97,7 156,3
dif. grad 8 0 51,1 102,1 163,3
dif. grad 9 0 55,5 110,9 177,4
Su din cadastru
dif. volum aer de încălzit 0 0,5 0,75 1,0

Tabelele de mai sus prezintă costurile /mp ale spaţiilor comerciale cu înălţimea liberă de 3,25m,
3,50m, 3,75m şi 4,00 m.
Pentru cazul în care spaţiile comerciale au suprafaţa construită mai mică de 400 mp, iar
evaluatorul alege metoda costului de înlocuire, ca substitut modern se recomandă spaţiul comercial cu
înălţimea liberă de 3,25 m. şi tavan fals la 3,00 m.
Astfel deprecierea funcţională recuperabilă va fi cuantificată la costul tavanului fals. În cazul
utilizării metodei costului de reconstrucţie, la costul deprecierii funcţionale recuperabile(costul tavanului
flas) se va adăuga deprecierea funcţională nerecuperabilă din supradimensionare. Evaluatorul va folosi
aceste tabele prezentate mai sus.
Costul unui astfel de tavan fals, care cuprinde materialele, manopera de montaj, podina de lucru
şi transportul, inclusiv recapitulaţia cu tva este de 170,7 lei/mp. (137,66 lei fără tva).
Suprafaţa utilă, preluată din cadastru, pentru spaţiul comercial cu suprafaţa construită de 100
mp este 76,9 mp.
Costul cu TVA al tavanului fals este de 76,9 x 170,7 lei/mp = 13.126,8 lei cu TVA şi 10.586,1 lei
fără TVA.
Pentru un spaţiu comercial pus în funcţiune în anul 1983( uzura 20 %), situat într-o localitate cu
gradul 8 seismic şi la parterul unui bloc P+8E cu înălţimea liberă a tavanului de 4,00 m şi suprafaţa
construită de 100 mp., deprecierea funcţională nerecuperabilă va fi :
336,2 lei /mp x 100 mp x (1 -0,2 ) = 26.896 lei cu TVA şi 21.690,3 lei- fără TVA

32
Pentru cazul în care spaţiile comerciale au suprafaţa construită mai mare de 400 mp şi mai mică
de 800 mp, iar evaluatorul alege metoda costului de înlocuire, ca substitut modern se recomandă spaţiul
comercial cu înălţimea liberă de 3,50 m. şi tavan fals la 3,30 m..
În cazul evaluării prin metoda costului de reconstruire, deprecierea funcţională va fi costul
suplimentar a structurii de la 3,25 la înălţimea reala din teren la care se adaugă costul tavanului fals de
tip Armstrong. Tavanul suspendat de tip Armstrong este un tavan suspendat cu tijele de susţinere
reglabile a cadrelor din profile de tip T pe care sunt pozate plăci de polistiren extrudat ştanţat în diverse
modele.
Sistemul este capabil să susţină cabluri electrice şi lămpi Philips, plăcile pot fi detaşabile şi chiar
se pot înlocui întrucât au dimensiunile de 60 cm x 60 cm.

Cap. 3.8. Evaluarea unui spaţiu comercial showroom şi service auto

Inspecţia unui service şi showroom auto, aduce în faţa evaluatorului două sisteme structurale
constructive relativ diferite, cu subsisteme şi elemente ale subsistemelor diferite.
Clădirea showroom are structura pe cadre metalice, cu stâlpii metalici încastraţi în fundaţii
izolate, fundaţii continui sub zidurile de închidere şi compartimentare, ferme cu zăbrele curbate
pentru acoperiş. Închiderea pe exterior are faţada principală perete cortină, în rest panouri.
În toate cazurile în clădirea showroom se află o zonă etajată unde sunt situate birourile.
Subsistemul finisaj şi instalaţii funcţionale are finisaje şi dotări specifice clădirilor de birouri.
În zona service sistemul constructiv este de asemenea, pe cadre, cu ferme de acoperiş, dar
închiderea este realizată cu panouri izolatoare. Finisajul interior este relativ simplu, iar instalaţiile
funcţionale se rezumă la iluminatul interior, curenţii slabi, instalaţii sanitare lângă vestiare, instalaţii
de hidranţi pentru stingerea incendiilor şi scurgeri prin aquadrenuri a apelor reziduale.
Instalaţia de încălzire se realizează în două moduri, cu aer cald şi corpuri statice.
În cazul proprietăţilor comerciale de tip service şi showroom auto, construcţiile speciale sunt
într-o mare diversitate, construcţii care aduc proprietăţii valori însemnate.
Vom prezenta mai jos evaluarea unei astfel de proprietăţi utilizînd costul de reconstrucţie.
Clădirea showroom şi service auto are suprafaţa desfăşurat construită de 2.420 mp, iar terenul de
5.000 mp. Clădirea a fost pusă în funcţiune în anul 2005, iar tot în acelaşi an şi construcţiile speciale
din incintă.
În cazul evaluării acestei categorii de clădiri, se poate spune că ele au fost proiecte tip impuse
de producătorii de automobile, au fost considerate şi sunt considerate moderne, astfel încât se poate
spune că pentru capacităţile proiectate şi construite, nu aveau depreciere funcţionale din
supradimensionare.
De atunci proprietarul a efectuat doar lucrări de întreţinere a unor elemente din subsistemul
instalaţii funcţionale şi finisaj interior. În interiorul clădirii service sunt construcţii speciale care
deservesc utilajele.
În incintă sunt platforme de parcare din calupuri, drumuri asfaltate, platforme, împrejmuiri,
reţele de apă şi canalizare, rezervor şi decantor, reţea electrică de forţă şi iluminat exterior.
Evaluatorul trebuie să pretindă proprietarului, planul de reţele exterioare din incintă, unde va
găsi informaţii despre fiecare tip de reţele exterioare. Informaţiile, totdeauna menţionate pe aceste
planuri, transferă lungimile traseelor pe diametre, adâncimi, tipul de material utilizat.
Informaţii suplimentare am preluat de la persoana responsabilă cu întreţinerea mijloacelor fixe.

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT

33
CLADIRE
1 8INFRSSAUT 2.420,0 448,0 1,1048 1.197.780,0 0,997 0,983 1.173.885,5
2 8SUPRSSAUT 2.420,0 747,8 1,0484 1.897.264,3 0,997 0,983 1.859.415,8
3 FINSSAUT 2.420,0 1.194,9 1,0354 2.994.022,6 0,997 0,983 2.934.294,9
4 ELECSSAUT 2.420,0 229,2 0,9845 546.066,7 0,997 0,983 535.173,2
5 SANITSSAUT 2.420,0 66,9 0,9251 149.771,8 0,997 0,983 146.784,0
6 INVESSAUT 2.420,0 68,2 1,0291 169.846,8 0,997 0,983 166.458,5
TOTAL 2.815,7 6.814.012,0
CLADIRE lei/mp
C . SPECIALE
IN HALA
1 2T2INFIZO 80 167,4 1,0686 14.310,7 0,997 0,983 14.025,2
2 SUPMET 40 28,6 1,0686 1.222,5 0,997 0,983 1.198,9
TOTAL 15.223,1
1 CPB50X50 60 523,5 1,0621 33.360,6 0,997 0,983 32.695,0

1 CUVAAUTO 2 2.898,3 1,0869 6.300,3 0,997 0,983 6.174,6

2 FSUTILAJ 6 778,8 1,1027 5.152,7 0,997 0,983 5.049,9

1 CYABY4X16 620 50,41 1 31.254,2 0,997 0,983 30.630,7


2 3X25+16 70 84,96 1 5.947,2 0,997 0,983 5.828,5
3 POD CABLE 180 38,84 1 6.991,2 0,997 0,983 6.851,7
TOTAL 0,997 0,983 43.310,9
T0TAL C-TII 42,3 lei/mp 0,997 0,983 102.453,5
INT.HALA
C-TII SPEC.
EXTERIOARE
1 DRMASFB 490 208,3 1,3675 139.576,6 0,997 0,983 136.792,2
2 PBPAB 950 536,9 1,0565 538.873,1 0,997 0,983 528.123,1
3 PLTFR 520 235 1,1104 135.690,9 0,997 0,983 132.984,0
TOTAL 797.899,3
1 IMPPLZN 780 127,5 1,0792 107.326,4 0,997 0,983 105.185,4
2 IMPLBA 320 131,1 1,0628 44.586,6 0,997 0,983 43.697,1
TOTAL 148.882,5
1 2 X PUT PVC 80 191,3 1,0722 32.817,9 0,997 0,983 32.163,2

1 REZAPAI100 1 132.969,1 1,0401 138.301,1 0,997 0,983 135.542,2

1 SAPPNU 180 53,9 0,9984 9.686,5 0,997 0,983 9.493,2


2 TPVC50 180 31,3 0,9131 5.144,4 0,997 0,983 5.041,8
3 CAPAH1 3 1.426,1 1,1401 4.877,7 0,997 0,983 4.780,4
TOTAL 19.315,4

1 SMFS1,5 160 129,8 0,9984 20.734,8 0,997 0,983 20.321,1


2 SCAM2M 8 859,2 1,0161 6.984,2 0,997 0,983 6.844,9
3 CTPVC200MM 154 97,8 0,8961 13.496,3 0,997 0,983 13.227,1
4 AMIN H=2M 8 4.918,2 1,0439 41.072,9 0,997 0,983 40.253,5
5 DECANTOR 1 1.869,4 1,0954 2.047,7 0,997 0,983 2.006,9
TOTAL 82.653,5
1 FSTMET 16 695,6 1,0722 11.933,1 0,997 0,983 11.695,1
2 STALPI 16 1.648,0 1,0303 27.167,0 0,997 0,983 26.625,0
3 SAPCABEL 340 10,8 0,9984 3.666,1 0,997 0,983 3.593,0
4 CYABY 3X70+35 680 385 1,0771 281.984,8 0,997 0,983 276.359,5
TOTAL 318.272,6
TOTAL C-TII Aduce 578,2 1.534.728,7
EXTERIOARE cladirii lei/mp

34
CLADIRE 6.814.012,0
C-TII SPECIALE 1.637.182,2
TOTAL 8.451.942
C.I.B.

Pentru determinarea deprecierii cumulate, vom analiza deprecierea fizică a subsistemelor cu atenţia
necesară caracteristicilor materialelor utilizate, calitatea acestora şi durata lor de utilitate.
Tabelul de mai jos prezintă deprecierea fizică pentru perioada de timp 2005-2013, dipă analiza
efectuată de evaluator la proprietate.

Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire brut Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. C.I.B. % actualizată
CLADIRE
1 INFRA REZISTENŢĂ 1.173.885,5 4 % 1.126.930,0
2 STRUCTURĂ REZISTENŢĂ 1.859.415,8 4% 1.785.039,1
3 FINISAJ INTERIOR 2.934.294,9 6% 2.758.237,2
4 ELECTRICE FUNCŢIONALE 535.173,2 7% 497.711,0
5 SANITARE FUNCŢIONALE 146.784,0 7% 136.509,1
6 ÎNCĂLZIRE FUNCŢIONALE 166.458,5 6% 156.471,0
TOTAL CLADIRE 6.814.012,0 6.460.897,4
TOTAL FĂRĂ T.V.A. 5.495.171,0 5.210.401,1
C-ŢII SPECIALE ÎN HALA
1 CONDUCTE TEHNOLOGICE 15.223,1 6 % 14.309,7
2 CANALE IN PARDOSEALA 32.695,0 5% 31.060,2
3 CUVE AUTO 6.174,6 5% 5.865,9
4 FUNDAŢII UTILAJE 5.049,9 4% 4.847,9
5 ELECTRICE FORŢĂ INTER. HALA 43.310,9 6% 40.712,2
TOTAL C-TII SP. INTER.HALA 102.453,5 96.795,9
TOTAL FĂRĂ T.V.A. 82.623,8 78.061,2
C-ŢII SPEC. EXTERIOARE
1 DRUMURI, PLATFORME 797.899,3 7% 742.046,3
2 ÎMPREJMUIRE INCINTĂ 148.882,5 5% 141438,4
3 PUŢURI FORATE 32.163,2 8% 29.590,0
4 REZERVOR APĂ 100 MC 135.542,2 5% 128.765,1
5 REŢEA EXTERIOARĂ APĂ 19.315,4 7% 17.963,3
6 REŢEA CANALIZARE EXTER. 82.653,5 7% 76.867,7
7 REŢEA EXTER.ILUM.+FORŢĂ 318.272,6 7% 295.993,5
TOTAL C-TII EXTER. 1.534.728,7 1.432.664,3
TOTAL FĂRĂ T.V.A. 1.237.684,4 1.155.374,4

TOTAL CLADIRE 5.495. 171,0 5.210.401,1


TOTAL C-TII SPECIALE 1.320.308,2 1.233.435,6
TOTAL CL+C-TII 6.815.479,2 6.443.836,7
UZURĂ FIZICĂ 5,45 % 371.642,5 LEI

Se constată că deprecierea fizică pentru clădire şi construcţiile speciale din incintă reprezintă
o pierdere valorică de 371.642 ,5 lei, procentual reprezentând 5,45 %.
Analizînd deprecierea funcţională la data evaluării, constatăm că proiectul pentru showroom
şi service auto a fost construit pentru o anumită capacitate de reprezentare a tipurilor de autoturisme,
iar zona de service pentru o capacitate de diagnoză şi reparaţii.

35
Din punct de vedere al activităţii de evaluare, acest tip de proprietate se încadrează în categoria
proprietăţilor cu activitate în continuitate, iar valoarea de randament pentru aceste tipuri de proprietăţi
se încadrează în categoria evaluarea pe baza actualizării fluxurilor viitoare de venit.
Pentru deprecierea funcţională, evaluatorul va analiza şi va decide şă fie cuantificată deficienţa
funcţională din supradimensionare, din lipsa unui element care trebuia să existe prin proiectare şi nu
există, sau deprecierea funcţională prin modernizare.
Clădirile de tip nou, după 5-9 ani de utilizare, nu se pot încadra în aceste tipuri ale deprecierii
funcţionale.
Datorită recesiunii economice, societăţile cu acest profil de activitate, nivelul veniturilor
nete din exploatare( vânzări auto noi şi second hand, vânzări piese de schimb şi accesorii, reparaţii
de orice fel) au scăzut.
Evaluatorul va analiza cu proprietarul această pierderea de venit, va aprecia dacă această
pierdere de venit se exinde pe o perioadă nedefinită, sau se consideră că se restrânge la doi-trei ani.
Dacă perioada de timp afectată de recesiune nu poate fi definită, literatura de specialitate
recomandă evalutorului ca deprecierea externă să fie calculată prin capitalizarea pierderii de venit net
anual.
Dacă această perioadă de diminuarea venitului net, datorită recesiunii economice, se
previzionează
pentru 2-3 ani, deprecierea externă se determină prin actualizarea fluxurilor de pierdere de venit pentru
perioada previzionată.
În primul caz, evaluatorul analizează cu propietarul pierderea de venit pentru anul respectiv.
Din vânzarea maşinilor noi constată că vinde cu 10 autoturisme noi mai puţin pentru întreg anul 2013,
20 autoturisme second hand şi cu 120 autoturisme mai puţin ca reparaţii şi din vânzări piese auto suma
de: 10.990 lei
• 10 x 600€/1autoturism x 4,36 lei = 26.160 lei,
• 20 x 200 €/ 1 autoturism second hand = 17.440 lei
• 120 x 30 €/ 1 autoturism = 15.696 lei
• vânzări piese schimb şi accesorii = 10.990 lei
total 70.286 lei

Capitalizarea cu 10 % a pierderii venitului anual din exploatare ne conduce la o depreciere


externă de: 702.860 lei.
Dacă previuziunea pierderii de venit anual se consideră pentru o perioadă de 3 ani, cu o rată de
actualizare de 12 %, deprecierea externă actualizată la data evaluării este :
70.286/1,12 +70.286/1,2544 + 70.286/1,4049 = 62.755 + 56.031 + 50.029 = 168.815,0 lei
Deprecierea cumulată va fi, în aceste 2 variante, va fi: 371.642 +702.860 = 1.074.502 lei
sau în varianta deprecierii previzionate de : 371.642 + 168.815 =486.457 lei.
Valoarea de piaţă a proprietăţii prin metoda costurilor poate fi: 6.815.479,2 -1.074.502 + val. piaţă teren
sau poate fi : 6.815.479,2 -486.457 + valoarea de piaţă a terenului.
În cazul evaluării prin randament, pentru o suprafaţă utilă de 1.936 mp., cu o chirie medie a pieţii
de 6 € /mp. cheltuieli fixe şi variabile de 265.720 lei şi o rată de capitalizare extrasă din analiza pieţii de
7 %, valoarea de piaţă este:
(1.936 mp x 26,16 lei/mp(6 €) x 12 luni ) – 205.720 lei( Taxe+CheF+V) = 402..029 lei
Vp = 402.029 / 0,07 = 5.743.271 lei.

Cap. 3.9. Evaluarea unui spaţiu comercial staţie livrare de combustibili auto

36
Staţia de combustibili auto este compusă din clădire parter cu structura metalică, copertină
de protecţie pentru 4 pompe, platformă dalată la pompe şi 6 locuri de parcare şi pentru cisterna
de alimentare, 3 rezervoare de combustibil din metal montate în cuve de beton armat cu protecţie,
4 trasee de 4 ţevi, 6 stâlpi de iluminat exterior.
Clădirea are 100 mp, copertina este calculată pentru a acoperi o suprafaţă de 375,0 mp, iar
platforma dalată are suprafaţa de 500 mp. Distanţa medie de la pompe la rezervoare este de 50 ml.
Reţeaua de apă şi canalizare, gaze şi energie electrică este branşată la reţeaua stradală.
Staţia de livrare combustibil a fost pusă în funcţiune în anul 2007, proiectată conform standardelor
europene.
În tabelele de mai jos vom utiliza informaţiile din catalogul ,, Costuri de reconstrucţie, costuri de
înlocuire, clădiri industriale, comerciale, agricole şi c-ţii speciale.

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
CLADIRE
1 STRBENZ 100,0 613,1 1,1148 68.348,4 0,997 0,983 66.984,9
2 ILIIZOBENZ 100,0 412,5 1,0824 44.649,0 0,997 0,983 43.758,3
3 FININTBENZ 100,0 849,2 1,0095 85.726,7 0,997 0,983 84.016,6
4 INSTELBENZ 100,0 318,4 0,9889 31.486,6 0,997 0,983 30.858,4
5 INSTSABENZ 100,0 133,8 0,9085 12.155,7 0,997 0,983 11.913,2
6 INSTINCBENZ 100,0 105,3 1,0291 10.836,4 0,997 0,983 10.620,2
TOTAL 2.481,5 248.151,6
CLADIRE lei/mp
FARA T.V.A. 200.122,2
C-TII
SPECIALE
1 PBPAB 500 536,9 1,0565 283.617,4 0,997 0,983 277.959,5

1 COPMBENZ 375 330,7 1,0472 129.865,9 0,997 0,983 127.275,2

1 CPB50X50 200 523,1 1,0742 112.382,8 0,997 0,983 110.140,9


2 TNGRIZO60 400 45,1 1,0847 18.040 0,997 0,983 17.680,1
3 TZNIZO1 200 37,7 1,0441 7540,0 0,997 0,983 7.389,6
135.210,6
1 SAPCABEL 200 10,8 0,9984 2.156,5 0,997 0,983 2.113,5
2 CYY 4X10 400 86,8 1,0781 37.431,6 0,997 0,983 36.684,9
3 FSTMET 6 695,6 1,0722 4.474,9 0,997 0,983 4.385,6
4 SBPE10 6 795,0 1,0841 5.171,1 0,997 0,983 5.068,0
48.252,0
1 3 CUVE BETON = REZ.100mc 132.969,1* 1,0401 138.301,1 0,997 0,983 135.542,2

1 CAPAH 1 2 1.426,1 1,1401 3.251,8 0,997 0,983 3.186,9


2 SAPPNU 50 53,9 0,9984 2.690,7 0,997 0,983 2.637,0
3 TZNIZ02 50 103,6 1,1135 5.767,9 0,997 0,983 5.652,9
11.476,8
1 SMSF1M 80 86,5 0,9984 6.908,9 0,997 0,983 6.771,1
2 CAMCA 2M 4 4.918,2 1,0308 20.278,7 0,997 0,983 19.874,2
3 CTPVC200 80 97,8 0,9861 7.715,2 0,997 0,983 7.561,3
4 SCAM2M 4 859,2 1,0161 3.492,1 0,997 0,983 3.422,4

37
37.629,0
1 IMPPLZN 100 127,5 1,0792 13.795,8 0,997 0,983 13.485,3

TOTAL C-TII 786.830,6


SPECIALE
FARA T.V.A. 634.540,8
TOTAL C.I.B. 1.034.982,2
FARA T.V.A. 834.663,0

Pentru deprecierea cumulată, evaluatorul v-a analiza cele trei forme: deprecierea fizică,
deprecierea funcţională şi deprecierea externă.
Deprecierea fizică va fi analizată pe baza analizei subsistemelor constructive, funcţie de
rezistenţa materialelor în timp şi modul de întreţinere.
Pentru deprecierea funcţională evaluatorul analizează cu proprietarul şi constată că staţia de
vânzare a combustibililor a fost dimensionată pentru traficul din zonă, deci nu există depreciere
funcţională.
Nu este cazul deprecierii externe, dat fiind că veniturile staţiei de combustibili nu au scăzut în această
perioadă de recesiune.
Vă prezentăm în tabelul de mai jos analiza deprecierii fizice.

Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire brut Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. C.I.B. % actualizată
CLADIRE
1 STRUCTURĂ REZISTENŢĂ 66.984,9 3 % 64.975,3
2 ÎNCHIDERI PERIMETRALE 43.758,3 4% 42.008,0
3 FINISAJ INTERIOR 84.016,6 5% 79.815,7
4 ELECTRICE FUNCŢIONALE 30.858,4 5% 29.315,5
5 SANITARE FUNCŢIONALE 11.913,2 5% 11.317,5
6 ÎNCĂLZIRE FUNCŢIONALE 10.620,2 5% 10.089,2
TOTAL CLADIRE 248.151,6 237.521,2
TOTAL FĂRĂ T.V.A. 200.122,2 191.549,3
C-ŢII SPEC. EXTERIOARE
DRUMURI, PLATFORME 277.959,5 6% 261.282,0
ÎMPREJMUIRE INCINTĂ 13.485,3 5% 12.811,0
COPERTINĂ ZONA POMPE 127.275,2 4% 122.184,2
CUVE BETON LA REZ.COMBUST. 135.542,2 4% 130.120,5
REŢEA EXTERIOARĂ APĂ 11.476,8 5% 10.903,0
REŢEA CANALIZARE EXTER. 37.629,0 5% 35.747,5
REŢEA EXTER.ILUM.+FORŢĂ 48.252,0 6% 45.356,9
COND.ALIM. COMB. LA POMPE 135.210,6 5% 128.450,0
TOTAL C-ŢII SPEC. EXTER. 786.830,6 746.855,1
FARA T.V.A. 634.540,8 602.302,5
TOTAL CL+C-TII 984.376,3
FARA T.V.A. 793.851,8

Se constată o diferenţă substanţială a costurilor între clădire şi construcţiile speciale aferente


staţiei de vânzare a carburanţilor.

Cap. 3.10. Evaluarea unui spaţiu comercial de tip hotel

38
În evaluarea hotelurilor este important ca evaluatorul, în urma inspecţiei din teren, să aprecieze
corect clasificarea de confort. În manualul ,, Costuri de reconstrucţie-Costuri de înlocuire –Clădiri
industriale, comerciale şi agricole la pag. 213 este prezentat un tabel informativ privind criteriile minime
necesare pentru clasificare a hotelurilor, motelurilor şi pensiunilor.
Pe baza planurilor de execuţie puse la dispoziţie de proprietar, evaluatorul va selecta informaţii
privind subsolul clădirii( suprafaţă, înălţime, funcţiuni ale încăperilor), va analiza parterul
clădirii( recepţia, restaurantul, bucătăria, spaţii comerciale, sălile de sport, etc).
Pentru nivelele corpului de cazare va analiza fiecare nivel din punct de vedere al suprafeţelor
construite, al numărului camerelor de cazare, a finisajului interior diferenţiat( vechi/reamenajat),
a retragerilor pe nivel, mărimea teraselor circulabile sau necirculabile. Se va avea în vedere şi
funcţiunile
pe care le are ultimul nivel al hotelului.( sală de conferinţe, restaurant/ breakfast).
Va fi analizată faţada principală şi posterioară ca sistem de finisaj şi implicit suprafaţa opacă.
De asemenea, evaluatorul va identifica şi constucţiile exterioare, adiacente clădirii hotelului,
construcţiile speciale( parcările, terasele, copertinele, terenuri de sport, etc).
Este necesar ca evaluatorul să preia informaţii suplimentare pentru utilajele care susţin
funcţionarea hotelului( lifturi, centrala termică, chiller, generator electric) pentru cazul în care
evaluarea se efectuează pentru raportare financiară în vederea impozitării.
Vom prezenta evaluarea clădirii unui hotel cu regim de înălţime subsol, parter şi opt etaje,
de categoria 3 stele, hotel proiectat şi realizat cu funcţiunile unui hotel de tranzit. Hotelul a fost pus
în funcţiune în 1978 şi igienizat la interval de 5 ani. traseele de instalaţii au fost refăcute în anul 2008
odată cu refacerea faţadei cu termosistem
Suprafaţa construită( Sc) a hotelului este de 450 mp, iar cea desfăşurat construită ( Sdc)de
4.300 mp. Subsolul hotelului are spaţii de depozitare, ateliere, centrala termică, sala generator electric,
etc. La parter este amplasată recepţia cu camerele aferente, sala restaurant/breakfast, mini bar,
bucătăria şi grupul sanitar aferent restaurantului. Odată cu inspecţia subsistemelor clădirii, inspecţie
obligatorie pentru evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorul va trebui să discute cu proprietarul
şi veniturile provenite din cazare, venituri de la restaurant, veniturile de la spaţiile comerciale
proprii sau închiriate situate la parterul clădirii de hotel. Faţada clădirii a fost finisată cu similipiatră
în asize de 1 cm adâncime, iar din 2008 a fost placată cu polistiren de 10 cm grosime.
Aceste informaţii ar putea să transmită evaluatorului pierderi de venit cauzate de
apariţia unei concurenţe din zonă, sau alte cauze decât cele ale proprietăţii. Aceste pierderi de venit
vor putea fi utilizate pentru claculul mărimii deceprecierii externe.
NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST
CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
CLADIRE
1 8IHOTEL3S8E 650 657,2 1,1371 485.746,4 0,997 0,983 476.056,2
2 8SHOTEL3S8E 4.300 733,8 1,1215 3.537.609,4 0,997 0,983 3.467.037,7
3 FHOTEL3S8E 4.300 1.242,5 1,0217 5.458.687,7 0,997 0,983 5.349.792,3
4 ELHOTEL3S8E 4.300 562,0 0,9944 2.403.067,0 0,997 0,983 2.355.128,2
5 SAHOTEL3S8E 4.300 200,7 0,9913 855.501,8 0,997 0,983 838.435,4
6 IVTOTEL3S8E 4.300 373,6 1,0078 1.619,010,5 0,997 0,983 1.586.712,9
7 FINISFATADA 2.036,8 567,9 1,000 1.156.698,7 0,997 0,983 1.133.623,7
8 TERNECIRC 450 439,4 1,0144 200.577,3 0,997 0,983 196.576,0
9 TERCIRC 120 952,5 1,0934 124.975,6 0,997 0,983 122.482,5
TOTAL 3.610,7 lei/mp 816,9 €/mp 15.525.844,9
CLADIRE
FARA T.V.A. 2.911,8 lei/ 658,8 €/mp 12.520.842,7
mp

39
C-TII
SPECIALE
1 PLFTDA 730 322,9 1,0711 252.476,5 0,997 0,983 247.439,8
2 ALEIASF 110 151,9 1,3675 22.849,5 0,997 0,983 22.393,7
3 PLTFR 100 235 1,1104 26.094,4 0,997 0,983 25.573,8
295.407,3
1 FSTMET 6 695,6 1,0722 4.474,9 0,997 0,983 4.385,7
2 STALP VIENA 6 1.648 1,0303 10.187,6 0,997 0,983 9.984,4
14.370,1
1 CAMCA 4,0M 6 6.368,8 1,0308 39.389,7 0,997 0,983 38.604,0
2 SMECS4M 70 301,2 0,9984 21.050,2 0,997 0,983 20.630,3
3 SCAM4M 6 1.509,2 0,9984 9.040,7 0,997 0,983 8.860,4
4 CTB300MM 70 148,5 0,9641 10.021,8 0,997 0,983 9.821,9
77.916,6
1 SAPPNU 70 53,9 0,9984 3.767,0 0,997 0,983 3.691,8
2 TNGRIZO108 70 106,1 1,0011 7.435,2 0,997 0,983 7.286,8
3 CAPAH2 2 2.852,2 1,1401 6.503,6 0,997 0,983 6.373,8
17.352,4
TOTAL C-TII 405.046,4
SPECIALE
FARA T.V.A. 326.650,3
TOTAL C.I.B. 15.930.891,3
FARA T.V.A. 12.847.493,0

Tabel cu calculul suprafeţei opace a faţadei

Nr. Denumire suprafaţă Număr Supraf. el Suprafaţă Suprafaţă Suprafaţă Suprafaţă


Cr. vitrată el. vitrate vitrate vitrată faţada vitrată opacă
mp mp mp mp mp mp
1 Ferestre af. 8 etj. 128 2,4 307,2
2 Usi balcon pt. 8 etj. 128 1,6 104,8 90 x 28 483,2 2.036,8
3 Parter 18 3,6 64.8
4 Casa lift 4 1,6 6,4
483,2 2.520,0 483,2 2.036,8

Analiza deprecierii fizice

Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire brut Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. C.I.B. % actualizată
CLADIRE
1 INFRASTRUCTURA 476.056,2 23 % 366.563,3
2 SUPRASTRUCTURA 3.467.037,7 22 % 2.704.289,4
3 FINISAJ INTERIOR 5.349.792,3 18 % 4.386.829,7
4 ELECTRICE FUNCŢIONALE 2.355.128,2 21 % 1.860.551,3
5 SANITARE FUNCŢIONALE 838.435,4 19 % 679.132,7
6 INCALZIRE+VENT.FUNCŢ. 1.586.712,9 22 % 1.237.636,0
7 FINSAJ FAŢADĂ 1.133.623,7 15 % 963.580,1
8 TERASĂ NECIRCULABILĂ 196.576,0 22 % 153,329,3
9 TERASĂ CIRCULABILA 122.482,5 19 % 99.210,8
TOTAL 15.525.844,9 12.451.122,6
TOTAL FARA TVA 12.520.842,7 ~20 % 10.041.228,0

40
C-TII SPECIALE EXTERIOARE
1 ALEI, PLATF. PARCĂRI 295.407,3 35% 192.014,7
2 ILUMINAT EXTERIOR 14.270,1 8% 13.128,5
3 REŢEA CANALIZARE 77.916,6 42 % 45.191,6
4 REŢEA APĂ 17.352,4 43 % 9.890,9
TOTAL 405.046,4 260.225,7
TOTAL FARA TVA 326.650,3 ~35,7 % 209.859,4

TOTAL C.I.B.
TOTAL C.I.B. FARA TVA 12.847.493,0 ~20,2 % 10.251.087,4

Analiza deprecierii funcţionale a condus evaluatorul la concluzia că la hotelul în cauză această


depreciere nu există.
Deprecierea externă a fost analizată constatându-se că aceasta aduce o pierdere datorită unei
scăderi a gradului de ocupare de la 67% la 58 %. Pierderea de venit net anual din exploatare cauzată
de micşorarea gradului de ocupare, creşterea cheltuielilor de întreţinere, creşterea taxelor de impozitare
este de aproximativ 69.600 lei. Această apreciere este asociată că pierderea este pentru o perioadă de
timp nedefinită.
Calculul deprecierii externe s-a efectuat pentru un tarif de 120 lei/pat/cameră pentru cele 2
variante ale gradului de ocupare, cu analiza împreună cu proprietarul a cheltuielilor de personal, de
consumuri de confort termic, cheltuieli de mentenanţă, cheltuieli de întreţinere.
Cuantificarea deprecierii externe este dată de capitalizarea acesteia. Didactic apreciem că rata
de capitalizare este de 10 %, caz în care deprecierea externă este de 696.000 lei.
Deprecierea cumulată este dată de însumarea deprecierii fizice cu cea externă, iar în acest
caz de analiză este: 2.596.405,6 + 696.000 = 3.292.405,6 lei.
Valoarea rămasă actualizată ( fără TVA) este : 12.847.493,0- 3.292.405,6 = 9.555.087,4 lei.
În cazul unui hotel de 4 şi 5 stele, în aceleaşi condiţii de utilizare vor reieşi deprecieri cumulate
diferite, care vor fi prezentate mai jos.
Pentru acelaşi hotel, dar clasa 4 stele.

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
CLADIRE
1 8IHOTEL3S8E 650 657,2 1,1371 485.746,4 0,997 0,983 476.056,2
2 8SHOTEL3S8E 4.300 733,8 1,1215 3.537.609,4 0,997 0,983 3.467.037,7
3 FHOTEL4S8E 4.300 1.490,0 1,0217 6.546.031,9 0,997 0,983 6.415.445,1
4 ELHOTEL4S8E 4.300 598,2 0,9944 2.557.855,3 0,997 0,983 2.506.828,7
5 SAHOTEL4S8E 4.300 279,3 0,9913 1.190.541,4 0,997 0,983 1.166.791,3
6 IVHOTEL4S8E 4.300 487,8 1,0078 2.114.320,3 0,997 0,983 2.072.141,7
7 FINISFATADA 2.036,8 567,9 1,000 1.156.698,7 0,997 0,983 1.133.623,7
8 TERNECIRC 450 439,4 1,0144 200.577,3 0,997 0,983 196.576,0
9 TERCIRC 120 952,5 1,0934 124.975,6 0,997 0,983 122.482,5
TOTAL 4.083,0 lei/mp 923,7 €/mp 17.556.982,9
CLADIRE
FARA T.V.A. 3.292,7 lei/mp 745 €/mp 14.158.857,2

Pentru acelaşi hotel, dar clasa 5 stele.

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT

41
CLADIRE
1 8IHOTEL3S8E 650 657,2 1,1371 485.746,4 0,997 0,983 476.056,2
2 8SHOTEL3S8E 4.300 733,8 1,1215 3.537.609,4 0,997 0,983 3.467.037,7
3 FHOTEL5S8E 4.300 1.581,0 1,0217 6.945.823,1 0,997 0,983 6.807.260,9
4 ELHOTEL5S8E 4.300 628,7 0,9944 2.688.270,9 0,997 0,983 2.634.642,6
5 SAHOTEL5S8E 4.300 297,9 0,9913 1.269.825,6 0,997 0,983 1.244.493,8
6 IVHOTEL5S8E 4.300 527,3 1,0078 2.285.075,6 0,997 0,983 2.239.490,7
7 FINISFATADA 2.036,8 567,9 1,000 1.156.698,7 0,997 0,983 1.133.623,7
8 TERNECIRC 450 439,4 1,0144 200.577,3 0,997 0,983 196.576,0
9 TERCIRC 120 952,5 1,0934 124.975,6 0,997 0,983 122.482,5
TOTAL 4.260,9 lei/mp 964,0 €/mp 18.321.664,1
CLADIRE
FARA T.V.A. 3.436,1 lei/mp 777,4 €/mp 14.775.535,5

Deprecierile fizice la hotelul de 4 şi 5 stele vor fi diferite la subsistemele finisaj şi instalaţii


funcţionale deoarece materialele utilizate pentru aceste subsisteme sunt calitativ superioare, cu
rezistenţă mai mare în timp. De asemenea, certificatele de atestare a hotelurilor de 4 şi 5 stele impun
înlocuiri ale elementelor din subsisteme la un interval de timp mai redus decât durata de utilitate a
elementului existent.
Şi deprecierea externă va fi diferită dat fiind tarifele superioare pentru aceste clasificări, iar
cheltuielile cu utilităţile şi personalul sunt mai mari, dar nu cu mult.
Vom prezenta mai jos informaţii comparative privind deprecierea fizică diferită la subsistemele
cu viată medie şi scurtă la hotelurile de 3, 4 şi 5 stele.
În tabelul de mai jos vom prezenta analiza comparativă a deprecierii fizice şi legătura cu analiza
deprecierii externe.
Subsistemele Clasificare Clasificare Clasificare
analizate 3 *** 4 *** 5 ***
C.I.B. % V.R.A. C.I.B. % V.R.A. C.I.B. % V.R.A.
1 FINISAJ INTERIOR 5..349.792 18 4.386.829 6.415.445 16 5.388.974 6.807.260 14 5.854.244
2 ELECTRICE FUNCŢIONALE 2.355.128 21 1.860.551 2.506.828 18 2.055.599 2.634.642 17 2.186.753
3 SANITARE FUNCŢIONALE 838.435 19 679.132 1.166.791 16 980.104 1.244.493 15 1.057.819
4 INCALZIRE+VENT.FUNCŢ. 1.586.712 22 1.237.636 2.072.141 19 1.678.434 2.239.490 18 1.836.382
TOTAL 10.130.067 8.164.148 12.161.205 10.103.111 12.925.885 10.935.198
FĂRĂ T.V.A. 8.169.409 6.583.990 9.807.423 8.147.670 10.424.100 8.818.708
PROCENTE DE UZURÎ 19,4 % 16,9 % 15,4 %
AFERENT TOTAL CLAD. 20 % 18 % 16,9 %

După cum se observă deprecierea fizică se micşorează datorită calităţii materialelor puse în
operă, calitate care se exprimă prin mărirea duratei de utilitate, de asemenea, prin nivelul sporit al
gradului de întreţinere, de regulă prin înlocuirea elementelor cu durată de viaţă scurtă.
Orice intervenţie pozitivă în întreţinerea elementelor componente ale subsistemelor ne conduce
conform metodei de analiză a deprecierii cumulate ca raport a vârstei efective / durată de viaţă
economică totală la o mărire a duratei de utilitate a clădirii.
Pentru deprecierea externă pentru un hotel de 4 stele, va fi calculată la un tarif pe cameră de
200lei/pat/cameră, iar pentru un hotel de 5 stele la un tarif de 250 lei/pat cameră. pentru acelaşi grad
de ocupare diferit.
Evaluatorul, va discuta cu proprietarul şi va cuantifica pierderea din cauze externe. Pentru acest
grad de confort se vor constata cu certitudine alte procente a gradului de ocupare.

42
Cap. 3.11. Evaluarea unui spaţiu comercial de tip motel

Proprietăţile comerciale de tip motel sunt de regulă amplasate adiacent traseelor rutiere
importante, fiind dezvoltate pentru a găzdui persoane în tranzit şi de regulă pentru o singură noapte.
Clădirea motel are în acelaşi timp organizate spaţii pentru servitul meselor pe cele trei
perioade ale zilei.
Spaţii importante din proprietate sunt atribuite locurilor de parcare autoturisme şi autocamioane,
cu dotările de supraveghere pe timpul parcării.
În cazul exemplului prelucrat mai jos, motelul are o suprafaţă desfăşurat construită de 900 mp
din care 400 mp. spaţii pentru restaurant,, bucătărie şi recepţie, iar 500 mp. ( 25 camere)pentru spaţii
aferente cazării în camere cu grup sanitar propriu.
În exterior sunt spatii de parcare pentru 20 autoturisme şi 5 autotrenuri.
Gospodăria de apă este formată din 2 puţuri forate de medie adâncime(8 0 m), de un rezervor de 100 mc
apă, de 4 fose septice, 2 decantoare ape uzate, reţea de hidranţi exteriori, reţea de apă, canalizare şi
un traseu subteran pentru alimentarea cu energia electrică a clădirii şi a iluminatului exterior.
Zona gospodăriei de apă are împrejmuire din plasă zincată pe soclu de beton nefinisat în lungime de.
140 m. Încălirea se face centrala termică alimentată cu Butan Gaz cu rezervor metalic închiriat
Pentru accesul în parcarea motelului, proprietarul, pe terenul propriu a executat o bretea de
drum asfaltat de 3,5 m lăţime şi de asemenea o bretea de drum asfaltat pentru ieşirea la drumul naţional
sau autostradă.
În tabelul de mai jos vom trece în revistă, prin metoda costului de reconstruire, toate
subsistemele
care aparţin acestei proprietăţi situată în aproprierea unei localităţi de grad seismic 7. Proprietatea a
fost pusă în funcţiune în anul 1992.

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
CLADIRE
1 7STRMOTEL 900 1.082,5 1,1405 1.111.132,1 1,006 0,983 1.098.764,5
2 FINMOTEL 400 968,6 0,9897 390.575,2 1,006 0,983 386.239,0
3 FINIMOTEL 500 604,8 1,0217 308.962,0 1,006 0,983 305.532,0
4 ELMOTEL 900 181,5 1,0218 166.911,0 1,006 0,983 165.058,0
5 SAMOTEL 400 160,5 1,0176 65.330,0 1,006 0,983 64.604,6
6 OBIECTE 25 2.561,8 1,0111 64.755,9 1,006 0,983 64.037,0
SANIT.CAZARE DUSLAWC
7 INMOTEL 900 130,1 1,0145 118.834,6 1,006 0,983 117.515,3
8 INVTIG 450 363,4 1,0694 174.879,0 1,006 0,983 172.937,5
9 FBRATCA 821 384,5 1,000 315.674,5 1,006 0,983 312.169,8
TOTAL 2.985,4 lei/mp 675,4 €/mp 2.686.857,7
CLADIRE
FARA T.V.A. 2.407,6 lei/mp 544,7 €/mp 2.166.820,8
C-TII
SPECIALE
1 PBPAB 380 536,9 1,0565 215.549,2 1,006 0,983 213.156,2
2 ALEIASF 24 151,9 1,3675 4.985,3 1,006 0,983 4.930,0
3 PLTFR 400 235,0 1,1104 104.377,6 1,006 0,983 103.218,8
321.305,0
1 SOCLUGRD 140 282,3 1,0628 42.004,0 1,006 0,983 41.537,7
2 PANPGZN 128 50,2 1,0657 6.847,8 1,006 0,983 6.771,7
48.309,4

43
1 REZAPASI100 1 128.297,1 1,0401 133.480,3 1,006 0,983 131.998,4

1 PUTBETON 2X80 148,2 1,0811 25.635,0 1,006 0,983 25.350,4

1 FOSASEPT 4 1.350,7 1,0432 5636,2 1,006 0,983 5.573,6

1 DECANTOR 2 1.869,4 1,0954 4.095,4 1,006 0,983 4.050,0

1 SAPPNU 60 53,9 0,9984 3.228,8 1,006 0,983 3.193,0


2 TZNIZO2 60 103,6 1,0441 6.490,1 1,006 0,983 6.418,0
3 CAPAH1 1 1.426,1 1,0401 1.483,3 1,006 0,983 1.466,8
11.077,8
1 SMFS1,5M 80 129,8 0,9984 10.367,4 1,006 0,983 10.252,3
2 CTB200MM 80 118,2 0,9641 9.116,5 1,006 0,983 9.015,3
3 SCAM2M 8 859,2 0,9984 6.862,6 1,006 0,983 6.786,4
4 CAMIN 2M 8 4.909,2 1,0439 40.997,7 1,006 0,983 40.542,5
66.596,5
1 OLZN8800 14 225 1,0841 3.414,9 1,006 0,983 3.377,0
2 FSTMET 14 695,6 1,0722 10.441,5 1,006 0,983 10.325,6
3 SAPCABEL 600 10,8 0,9984 6.469,6 1,006 0,983 6.378,7
4 CYABY 3X25+16 500 149,1 1,0771 80.297,8 1,006 0,983 79.406,3
5 CYY 4X6 100 45,4 1,0771 4.890,0 1,006 0,983 4.835,7
104.323,3
TOTAL C-TII 718.584,4
FARA T.V.A. 579.503,5

Nr. Denumire suprafaţă Număr el. Supraf. el Suprafaţă Suprafaţă Suprafaţă Suprafaţă
Cr. vitrată vitrate vitrate vitrată faţada vitrată opacă
mp mp mp mp mp mp
1 Ferestre af. 25 cam 25 1,44 36
25 1,9 47,5 975 154 821
2 Uşi acces -25 cam
3 Uşi parter 4 2,4 9,6
4 Vitrine 8 7,6 60,9
154 975,0 154 821

Determinarea valorii rămase actualizate se va obţine după analiza deprecierii cumulate. Pentru
aceasta vom determina valoarea de depreciere fizică după 21 ani de utilizare, cu o întreţinere bună a
tuturor spaţiilor.
Vom trece la analiza deprecierii fizice pentru clădire şi pentru construcţiile speciale.
Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire brut Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. C.I.B. % actualizată
CLADIRE
1 STRUCTURĂ DE REZISTENŢĂ 1.098.764,5 13 % 955.925,1
2 FINISAJ RESTAURANT /BUCĂTĂRIE 386.239,0 14% 332.165,5
3 FINISAJ CAZARE 305.532,0 16% 256.646,9
4 ELECTRICE FUNCŢIONALE 165.058,0 20% 132.046,4
5 SANITARE RESTAURANT+BUC. 64.604,6 16% 54.267,8
6 SANITARE CAZARE 64.037,0 14% 55.071,8
7 ÎNCĂLZIRE MOTEL 117.515,3 17% 97.537,7
8 ÎNVELITOARE ŢIGLĂ 172.937,5 14% 148.726,2
9 FAŢADĂ CU BRATCA 312.169,8 14% 268.466,0

44
TOTAL 2.686.857,7 2.300.853,4
TOTAL FARA TVA 2.166.820,7 1.855.526,9
C-TII SPECIALE EXTERIOARE
1 ALEI, PLATF. PARCĂRI 321.305,0 17% 266.683,1
2 ÎMPREJMUIRE 48.309,4 18% 39.613,7
3 REZERVOR 100 MC 131.998,4 13% 114.838,6
4 PUŢURI FORATE 25.350,4 23% 19.519,8
5 FOSĂ SEPTICĂ 5.573,6 22% 4.347,4
6 DECANTOR 4.050,0 22% 3.159,0
7 REŢEA APĂ 11.077,8 21% 8.751,4
8 CANALIZARE 66.596,5 22% 51.945,2
9 RETELE EL. EXTERIOARE 104.323,3 21% 82.415,4
TOTAL C-TII SPECIALE 718.584,4 591.273,6
TOTAL FARA TVA 579.503,5 476.833,5

CLĂD.+C-ŢII SPECIALE 3.405.442,1 2.892.127,0


FĂRĂ T.V.A. 2.746.324,2 2.332.360,4

Deprecierea fizică a clădirii, fără TVA, este de 311.293,8 lei adică 14,36%, iar deprecierea
construcţiilor speciale este de 102.670,0 lei sau 17,72 %. Deprecierea fizică pentru toate construcţiile
din incinta proprietăţii este de 413.963,8 lei sau ~15 %.
Deprecierea funcţională în cazul de faţă este dată de numărul mic al parcărilor aferent TIR-urilor,
depreciere cunoscută ca fiind depreciere funcţională datorată lipsei unor subsisteme sau elemente, care
ar fi trebuit să fie prin proiectare dar un există. Evaluatorul este informat de proprietar că va nevoit să
construiască încă 5 locuri de parcare pentru autotrenuri, adică 380 mp de platforme de tip PBPAB.
În tabelul de analiză a costului de reconstrucţie costul celor 5 parcări este de 213.156,2 lei,
iar după analiza deprecierii de 17 % este de 176.919,6 lei cu TVA, iar fără TVA de 142.677,1 lei.
Această depreciere este o depreciere funcţională recuperabilă în perioada unui an dat fiind
că pentru 5 locuri de cazare timp de 300 zile calendaristice s-ar încasa suma de 180.000 lei
În cazul de faţă nu avem depreciere externă, traficul de transport rutier fiind acelaşi pentru
zona analizată.
Deprecierea cumulată este de 413.963,8 lei + 142.677,1 lei = 556.640,9 lei, iar valoarea
rămasă actualizată ( fără TVA ) este de: 2.189.683,3 lei.

Cap. 3.12. Evaluarea unor clădiri şi construcţii speciale cu funcţiuni agricole

Vom analiza incinta unei proprietăţi cu clădiri şi construcţii speciale cu funcţiuni agricole.
Proprietatea are o clădire cu structura pe zidărie portantă tip parter cu funcţiune de birouri şi
laborator de analize, o clădire parter de depozitare cereale, o clădire de tip pătul pentru depozitarea
porumbului ştiulete, o cabină cu pod basculă, 2 şoproane cu structură din lemn, un siloz de beton
cu 32 celule de depozitare, o linie de cale ferată industrială în lungime de 1.440 ml, platforme
betonate 2.200 mp, împrejmuiri prefabricate culungime totală de 960 ml, 2 puţuri forate de 120 m,
un rezervor de apă de 100 mc, reţea de apă de 120 ml şi canalizare 40 ml, o fosă septică, reţea de
iluminat exterior cu 22 stâlpi din lemn, reţea de forţă pentru silozul de cereale. Construcţiile
din proprietate au fost puse în funcţiune în anul 1974, au fost bine întreţinute până în anul
1991, apoi neutilizate pânăîn anul 1997, iar apoi refăcute şi exploatate cu o bună întreţinere până în
prezent.
Se solicită determinarea valorii rămase actualizate pentru luna aprilie 2013. Proprietatea se

45
află situată la 20 km distanţă de oraşul cel mai apropiat, localitate cu grad seismic 7, iar nivelul de
salarizare este 1.

NR TIP SUSBSITEM SUPRAFAŢA COST / MP INDICE COST CORECTIE CORECŢIE COST


CR STRUCTURAL CONSTRUITA TIP SISTEM CORECT TOTAL DISTANŢĂ MANOPERA TOTAL
STRUCTUR. ANUAL CORECTAT
CL. BIROURI Carte Cl. Rez
1 FCV1 76 395,2 1,1137 33.450,2 1,006 0,965 32.473,1
2 7ZIDCAR24PFS 76 656,9 1,1262 56.224,8 1,006 0,965 54.582,4
3 FOBFS 76 918,1 1,0427 72.755,0 1,006 0,965 70.629,8
4 INVTZ 76 226,4 1,0205 17.559,1 1,006 0,965 17.046,2
5 ELINGR 76 82,4 1,0671 6.682,6 1,006 0,965 6.487,4
6 CHFOBO + 1+1 1.159,7 0,9824 1.139,3 1,006 0,965 2.464,8
LAVWC 1.424,6 0,9825 1.399,6
7 C/SOBTERAC * 4 buc c.segreg 3.873,3 1,0 15.493,2 1,006 0,965 15.040,6
TOTAL 198.724,3
FARA T.V.A. 2.108,7 lei/mp 477 €/MP 160.261,5
CL. DEPOZIT
CEREALE
1 INFRMAGC 400 395,2 1,0537 166.568,9 1,006 0,965 161.703,4
2 SUPRAMAGC 400 337,5 1,1269 152.131,5 1,006 0,965 147.687,7
3 FINMAGC 400 180,6 1,0378 74.970,7 1,006 0,965 72.780,7
4 AZBMAGC 400 215,4 1,0298 88.727,5 1,006 0,965 86.135,8
5 ELMAGC 400 15,2 1,0380 6.311,0 1,006 0,965 6.126,7
TOTAL 474.434,3
FARA T.V.A. 956,5 lei/mp 216,4 €/mp 382.608,3
PĂTUL
PORUMB
1 STRPP 100 491,2 1,0168 49.945,2 1,006 0,965 48.486,3
2 IAZBOPP 100 112,5 1,0554 11.873,2 1,006 0,965 11.526,4
TOTAL 60.012,7
FARA T.V.A. 484,0 lei/mp 109,5 €/mp 48.397,3
1 CABPBASC 6 1.483,9 1,1284 10.046,6 1,006 0,965 9.753,1
FARA T.V.A. 1.310,9 296,5 €/mp 7.865,4
lei/mp
1 SLIAZFL 1 480 360,7 1,1026 190.899,7 1,006 0,965 185.323,6
2 SLIAZFL 2 240 360,7 1,1026 95.449,8 1,006 0,965 92.661,8
TOTAL 277.985,4
FARA T.V.A. 311,3 lei/mp 70,4 €/mp 224.181,7

SILOZ 71.000-
80.000
1 STRS78T 80.000 616,4 1,0818 53.345.721,6 1,006 0,965 51.787.493
2 FINIS78T 80.000 27,7 1,0108 2.239.932,8 1,006 0,965 2.174.504,
3
3 INST.FUNCT. 80.000 1,1 1,0622 93.473,6 1,006 0,965 90.743,2
TOTAL 54.052.740
FĂRĂ TVA 544,8 lei/to 123,2€/to 43.590.920

C-ŢII
SPECIALE
1 CALEIND 3.600 2.265,6 1,0871 8.866.561 1,006 0,965 8.607.569

1 PLTFR 2.200 235,0 1,1104 574.076,8 1,006 0,965 557.308,0

1 IMPLBA 960 131,1 1,0628 133.759,7 1,006 0,965 129.852,6

46
1 PUTBETON 2X120=240 148,2 1,0811 38.452,5 1,006 0,965 37.329,3

1 REZAPASI100 1 128.297,1 1,0401 133.441,8 1,006 0,965 129.544,0

1 SAPPNU 120 53,9 0,9844 6.457,6 1,006 0,965 6.269,0


2 TNGRIZO60 120 45,2 1,0211 5.538,4 1,006 0,965 5.376,6
3 CAPAH1 1 1.426,1 1,1401 1.625,9 1,006 0,965 1.578,4
TOTAL 13.224,0
1 SMFS1M 40 86,5 0,9984 3.454,4 1,006 0,965 3.353,5
2 CTB200MM 40 118,2 0,9641 4.558,2 1,006 0,965 4.425,1
3 CAMIN 1 4.676,8 1,0308 4.820,8 1,006 0,965 4.680,0
12.458,6
1 FOSASEPT 1 1.350,7 1,0432 1.409,0 1,006 0,965 1.367,9

1 STALPI LEMN 22 348 1,0102 7.734,0 1,006 0,965 7.508,1


2 FUNDATII 22 695,6 1,0722 15.303,2 1,006 0,965 14.856,2
3 SAPCABEL 400 10,8 0,9984 4.313,1 1,006 0,965 4.187,1
4 CZABZ 3X70 400 385,0 1,0771 165.873,4 1,006 0,965 161.028,2
TOTAL 187.579,6
1 CUVA POD 1 2.147,6 1,1217 2.409,0 1,006 0,965 2.338,6
BASCULĂ
TOTAL C-TII 9.678.572
FARA TVA 7.805.300
Deprecierea cumulată va fi analizată analizând deprecierea fizică, deprecierea funcţională
precum şi deprecierea externă.
Deprecierea fizică va fi analizată poziţie cu poziţie funcţie de vârsta cronologică, de gradul
de întreţinere a subsistemului, de starea fizică din teren. Vom utiliza informaţiile privitoare la uzura
fizică, utilizând Normativul P135/1999 după 39 ani vârstă cronologică.
Nr. Denumire subsistem Cost de înlocuire brut Uzură fizică Valoare rămasă
Cr. C.I.B. % actualizată
CLĂDIREA BIROURI
1 INFRASTRUCTURA 32.473,1 30 22.731,0
2 SUPRASTRUCTURA 54.582,4 29 38.753,0
3 FINISAJUL 70.629,8 47 37.434,0
4 ÎNVELITOAREA 17.046,2 31 11.762,0
5 ELECTRICE FUNCŢIONALE 6.487,4 33 4.346,0
6 SANITARE FUNCŢIONALE 2.464,8 33 1.651,0

7 ÎNCĂLZIRE LA SOBE 15.040,6 41 8.873,0


TOTAL 198.724,3 125.550,0
FĂRĂ T.V.A. 160.261,5 101.250,0

DEPOZIT CEREALE
1 INFRASTRUCTURĂ 161.703,4 34 106.724,0
2 SUPRASTRUCTURĂ 147.687,7 33 98.950,0
3 FINISAJ 72.780,7 46 39.301,0
4 ÎNVELIT. AZBOCIMENT 86.135,8 51 42.206,0
5 ELECTRICE FUNCŢIONALE 6.126,7 48 3.186,0
TOTAL 474.434,3 290.367,0
FĂRĂ T.V.A. 382.608,3 234.167,0
PĂTUL PORUMB
1 STRUCTURA PĂTUL 48.486,3 65 16.970,0
2 ÎNVELIT. AZBOCIMENT 11.526,4 51 5.648,0

47
TOTAL 60.012,7 22.618,0
FĂRĂ T.V.A. 48.397,3 18.240,0

1 CABINA POD BASCULĂ 9.753,1 43 5.559,0


4.483,0
1 ŞOPRON DIN LEMN 277.985,4 74 72.276,0
58.287,0
1 STRUCTURĂ SILOZ 51.787.493 46 27.965.246,0
2 FINISAJ SILOZ 2.174.504,3 54 1.000.272,0
3 INST.FUNCŢIONALE 90.743,2 51 44.464,0
TOTAL 54.052.740 29.009.982,0
43.590.920 23.395.147,0
TOTAL CLĂDIRI -V.R.A. 55.073.649,8 29.526.352,0
FĂRĂ T.V.A. 44.414.233,7 23.811.574,0

C-ŢII SPECIALE
1 CALE FERATA INDUSTRIALĂ 8.607.569 48 4.475.936,0
2 PLATFORMĂ BETONATĂ 557.308,0 56 245.215,0
3 IMPREJMUIRE PREFABRICATE 129.852,6 57 55.836,0
4 PUŢURI FORATE 37.329,3 72 10.452,0
5 REZERVOR BETON 129.544,0 46 69.954,0
6 REŢEA APĂ 13.224,0 56 5.818,0
7 REŢEA CANALIZARE 12.458,6 57 5.357,0
8 FOSĂ SEPTICĂ 1.367,9 58 575,0
9 ELECTRICE EXTERIOARE 187.579,6 61 73.256,0
10 CUVA POD BASCULĂ 2.338,6 48 1.216,0
TOTAL C-ŢII SPECIALE 9.678.572 4.943.615,0
FARA TVA 7.805.300 3.986.786,0
CLĂD.+C-TII SPECIALE 52.219.534 27.798.360
Deprecierea fizică pentru clădirile din incintă are valoarea fără TVA de :20.602.660 ,0 lei,
ceea ce procentual reprezintă 46,3 %. Pentru construcţiile speciale deprecierea fizică are valoarea fără
TVA de: 3.818.514,0 lei, ceea ce procentual reprezintă 48,9 %.
Deprecierea funcţională analizată pentru clădirile din incinta proprietăţii a fost discutată de
evaluator cu proprietarul discutându-se despre posibile supradimensionări.
S-a aflat că silozul de 32 celule, de foarte mulţi ani nu a fost încărcat la întreaga capacitate,
numărul celulelor pline a oscilat între 22 şi 26, deci o medie de 24 celule. Evaluatorul va analiza
valoarea de reconstrucţie pentru un siloz de 24 celule(60.000-70.000 to).

SILOZ 60.000-
70.000
1 STRS78T 70.000 545,2 1,0818 41.285.815 1,006 0,965 40.079.856
2 FINIS78T 70.000 26,7 1,0108 1.889.185 1,006 0,965 1.834.002
3 INST.FUNCT. 70.000 1,0 1,0622 74.354 1,006 0,965 72.182
TOTAL 41.986.040
FĂRĂ TVA 544,8 lei/to 123,2€/to 33.859.710
Valoarea rămasă actualizată a silozului de 70.000 tone cereale va fi calculată pentru aceleaşi
procente de uzură fizică ale silozului de 80.000 to. În tabelul de mai jos prezentăm aceleaşi calcule.

1 STRUCTURĂ SILOZ 40.079.856 46 21.643.122


2 FINISAJ SILOZ 1.834.002 54 843.641
3 INST.FUNCŢIONALE 72.182 51 35.369
TOTAL 41.986.040 22.522.132

48
FĂRĂ T.V.A. 33.859.710 18.163.010
Diferenţa dintre cele două valori rămase actualizate ale silozurilore ste de: 23.395.147 – 18.163.010 =
5.232.137,0 lei şi reprezintă deprecierea funcţională nerecuperabilă din supradimensionare.
Deprecierea externă a fost analizată pentru pierderea valorică datorată anului 2012, an cu secetă
şi producţii scăzute faţă de anul 2011.
Datorită acestei situaţii pierderea venit din comercializarea produselor a fost de 690.000 lei.
Perioada de timp pentru pierderile de venit din deprecierea externă nefiind definită, deprecierea externă
se determină prin calitalizare cu 10 %(didactic). În acest caz deprecierea externă este de 6.900.000 lei.
Deprecierea fizică este de 24.421.174 lei
Deprecierea funcţională de 5.232.137 lei
Deprecierea externă este de 6.900.000 lei
Deprecierea cumulată este 36.553.311 lei

Valoarea rămasă actualizată după determinarea deprecierii cumulate este de 15.666.223 lei,
sau 70 %.

49
anexa 1
ELEMENTELE CONSTITUTIVE ALE UNEI CLĂDIRI

-săpături, terasamente -elemente: săpături spaţii înguste, săpături


generale, umpluturi
-fundaţii de suprafaţă - elemente: fundaţii continui, izolate,
radier general
subsistemul infrastructură -fundaţii de adâncime - elemente: fundaţii pe piloţi, fundaţii pe
chesoane
-fundaţii speciale - elemente: fundaţii sub apă
Sistemul structură
-zidărie portantă - elemente: zidării, stâlpişori, centuri, scări
beton armat, buiandrugi
-structură pe cadre - elemente: stâlpi şi grinzi beton armat,
subsistemul suprastructură stâlpi, grinzi/ferme metalice
-diafragme - elemente: pereţi din beton armat, planşee, grinzi
beton armat, scări
-structuri mixte - elemente: ziduri, cadre beton armat/metalice,
diafragme beton armat
-structuri lemn - elemente: pereţi lemn masiv, structuri lemn-
panaouri, planşee lemn,
-structuri diverse - elemente: paiantă, chirpici

subsistemul închideri, - închideri perimetrale - elemente: zidării de umplutură, faţade


prefabricate, pereţi cortină
compartimentări, - - compartim. Interioare - elemente: pereţi 6, 7,5, 10, 12,5, 15 cm
din zidărie, b.c.a, pereţi rigips
învelitori / terase - şarpante+învelitori - elemente: şarpante, învelitori grele,
învelitori uşoare, jheaburi, burlane
- terase - elemente: terase necirculabile, terase circulabile, guri
scurgere, aerisiri
Sistemul finisaj
subsistemul finisaj interior, - finisaj pereţi, tavane - elemente: tencuieli umede/ uscate, gleturi,
finisaj exterior zugrăveli, placaje faianţă, lambriuri
- finisaj faţade - elemente: tencuieli umede, termosisteme, placaje
umede/uscate, panouri vitrate
- finisaj pardoseli - elemente: pardoseli calde/reci, parchet, mochetă
etc, gresie, mozaicuri, marmoră, etc.
- tâmplărie - elemente: tâmplărie interioară/ exterioară lemn/metalică
ferestre, uşi balcon, uşi lemn

subsistemul inst. electrice -trasee electrice- elemente: conductori Fy în tuburi, îngropate /


aparente, doze aparat/ramificaţie,contor
Sistemul instalaţii - corpuri electrice- elemente : corpurile fixate cu lămpi
fluorescente sau incandescente, prize, senzori, etc.
funcţionale - împământare - elemente : platbande Zn, cutii eclise, electrozi Zn

susbsistemul inst. sanitare - trasee apă/ canalizare- elemente: ţevi apă din Pb, Zn, cupru,
Pexal, pvc, robineţi, fitinguri, brăţări, hidranţi
- obiecte sanitare - elemente : lavoare, chiuvete, vase Wc, baterii
amestec/monobloc, pisoare, sifoane pardoseală
subsistemul inst. încălzire/ - trasee alimentare - elemente: trasee tur-retur, tubulatură ventilaţie
ventilaţii absorbţie/refulare, şubere, clapete, grile, etc.
-corpuri statice-elemente: calorifere fontă, bimetal,
convectoradiatoare, ventiloconvectoare, panouri radiante

50
anexa 2

DETERMINAREA DEPRECIERII PRIN RAPORTUL

VÂRSTĂ EFECTIVĂ
------------------------------------------------------------- X COSTUL BRUT AL CLADIRII
DURATĂ DE VIAŢĂ ECONOMICĂ TOTALĂ

O clădire de tip rezidenţial executată în anul 1936 a fost consolidată si refinisată în anul
1994. După achiziţionare, în anul 2006, noul proprietar investeşte în refacerea faţadei cu
termosistem polistiren de 5 cm grosime, a instalaţiilor sanitare, zugrăveli şi placaje de faianţă şi
pentru înlocuirea tâmplăriei exterioare suma de 8.900 €.
Să se analizeze deprecierea procentuală şi valorică a acestei clădiri.

Se determină prin metoda costului de reconstrucţie s-au înlocuire costul de înlocuire brut:
Sdc = 196 mp Cost /mp = 540 €
CIB = 196 x 540 = 105.840 €

Vârsta consumată este durata de timp de la PIF la data evaluării adică


2009-1994 = 15 ani
Pentru determinarea vârstei effective evaluatorul va trebui să analizeze şi să determine cu
cât a întinerit clădirea prin investiţia de 8.900 € ?, deci cu alte cuvinte care este vârsta efectivă a
acestei clădiri.
Durata de viaţă fizică a unei clădiri de tip rezidenţial am preluat-o ca fiind de 100 ani conf.
N-P135 / 1999 ( modificat ). Într-o depreciere liniară perdierea de venit anual ar fi de 105.840 € :
100 = 1.058,4 €/ an
8.900 :1.058,4 = 8,4 ani reprezintă numărul de ani care se va scădea din vârsta
consumată pentru determinarea vârstei efective 15,0–8,4 ani = 6,6 ani

6,6
Deprecierea = ----------------------- x 105.840 = 6.985,4 €
100 ani
Valoarea rămasă actualizată = 98.854,6 €

51
anexa 3

CORECŢII COSTURI AFERENT REDUCERII ÎNĂLŢIMII STRUCTURILOR PE ZIDĂRIE

Vom prezenta mai jos un tabel pentru corecţia de pentru 1 mp. de clădire de locuit cu structura
pe zidărie portantă raportată la surplusul de înălţime pe care îl regăsim la clădirile vechi. Corecţia este
necesară pentru stabilirea unui cost de înlocuire net, adică a substitutului modern, care va cuprinde şi
deprecierea funcţională din volumul de aer încălzit suiplimentar,

Surplus de Zid exter.24 cm Zid exter.30 cm Zid exter.37,5 cm Zid exter.45 cm


înălţime Zid inter.24 cm Zid inter.24 cm Zid inter.24 cm Zid inter.24 cm
€/mp €/mp €/mp €/mp
15 3,87 4,64 5,42 6,20
20 5,16 6,18 7,23 8,27
30 7,75 9,28 10,84 12,40
40 10,34 12,37 14,46 16,54
50 12,93 15,47 18,07 20,68
60 15,50 18,59 21,69 24,81
70 18,10 21,65 25,30 28,95

Pentru determinarea procentuală a costului de reconstrucţie brut vă prezentăm un exemplu de


calcul. Cladirea are 186 mp suprafaţă desfăşurat construită, cu grosimea zidurilor exterioare de 37,5 cm,
cu înălţimea liberă este de 3,30 m la parter şi 3,10 m. la etaj Clădirea se află în localitate cu nivel de
grad seismic 8
Cost conform reconstrucţie catalog 186 mp x 200,00 €/mp = 37,200,00 €
Cost suplimentar înălţime parter 93 mp x 25,30 €/mp = 2.352,90 €
Cost suplimentar înălţime etaj 93 mp x 18,07 €/mp = 1.680,50 €
41.233,40 €
Cost /mp 41.233,40 : 186 mp = 221,68 €/mp
Cost /mp susbstitut modern 154,40 €/mp
Diferenţă preţ 67,28 €/mp procent 43,58 %

Acest exemplu permite evaluatorului să determine costul de reconstrucţie brut şi apoi să prezinte
deprecierea funcţională din supradimensionare de 43,6 % alături de deprecierea fizică funcţie de gradul
de întreţinere şi vechime.
De asemenea, poate de la bun început să considere CIB ca şi cost de înlocuire pentru substitutul
modern la care va aplica doar deprecierea fizică.

52
anexa 4
UTILITATEA FUNCŢIONALĂ

O clădire pentru a fi utilizabilă trebuie în primul rând să fie funcţională şi folositoare. Utilitatea
funcţională este apreciată bazându-ne pe standardele pieţii imobiliare, a cumpărătorilor care formează
piaţa imobiliară. Trebuie spus că aceste standarde suferă modificări în timp şi pentru diferite tipuri de
funcţiuni ale clădirilor.
Conform literaturii de specialitate în evaluare, va trebui ca evaluatorul să ţină cont de aceste
standarde ale utilităţii funcţionale:
- siguranţă în exploatare, seism, foc, alunecări de teren,
- confortul şi adecvarea oferită de clădire,
- întreţinere uşoară şi costul de scăzut al întreţinerii,
- atractivitate şi productivitate economică,
- compatibilitate şi adecvare,
Aceste utilităţi funcţionale sunt diferite funcţie de tipul clădirii şi modul ei de utilizare.
Proprietăţi rezidenţiale
Este necesar pentru evaluator să cunoască care sunt pretenţiile pieţii, la data evaluării, privitor la
apartamentul ideal. Acest ideal este dat de configuraţia apartamentului, de adaptabilitatea lui la
pretenţiile de recreere, de cheltuielile de întreţinere.
Pentru casele unifamiliale sau cele multifamiliale pe primul loc este satisfacerea într-un grad cât
mai mare a intimităţii locatarilor. De asemenea, important pentru locatari este prezenţa tuturor utilităţilor
pentru asigurarea confortului.
Din bibliografia analizată vă prezentăm consideraţii privind utilitatea funcţională pentru casele
unifamiliale.
O clădire unifamilială analizată pe baza standardelor actuale consideră camera de zi ca o cameră
cu suprafaţă mare, comparativ cu a dormitoarelor a căror suprafeţe sunt mai mici şi cu holuri cu un
spaţiu suficient aferent ataşării dulapurilor înzidite.
Pentru bucătărie un spaţiu suficient de mişcare la care aragazul, chiuveta şi frigiderul să fie
înscrise într-un triunghi echilateral cu perimetrul de 6,6 m. Spaţiul necesar pentru servit masa să fie un
spaţiu deschis în prelunguirea bucătăriei. Aparate electrocasnice precum maşinile de spălat vase,
cuptoarele ridicate şi tuburi de evacurea gunoiului sunt cerinţe actuale ce nu pot fi neglijate.
Un rol foarte important în asigurarea intimităţii într-o clădire îl are circulaţia interioară. Este
cunoscut, ca fiind idealul, circulaţia interioară decomandată, accesul în camera de zi, dormitoare,
bucătării şi în grupurile sanitare să fie din holurile casei.
Se pierde din intimitate dacă circulaţia este semidecomandată, care presupune că accesul la una
dintre încăperile private să fie efectuată prin camera de zi, la fel cum şi locul de luat masa să fie departe
de bucătărie, traversînd altă încăpere.
Pentru băi, la casele unifamiliale aceste se doresc a fi mari, bine echipate, finisate cu materiale
care le fac uşor de întreţinut. Se recomandă o baie şi un dresing adiacente dormitorului părinţilor, o baie
aferent la două dormitoare ale copiilor şi o baie situată lângă camera de oaspeţi.

53
Dacă aceste standarde se impun caselor individuale noi, evaluatorul va aprecia diferenţe de
depreciere funcţională între proprietatea de evaluat şi proprietăţile comparabile.
Ca şi orientare cardinală a camerelor unei clădiri individuale, situată în emisfera nordică, este
recomandat pentru camerele cu suprafeţe vitrate mari, de pildă camera de zi, să aibă orientarea către
sud, dormitoarele către nord sau răsărit, iar bucătăria către nord.
Vă prezentăm mai jos efectual razelor solare asupra locuinţei funcţie de orientarea cardinală a
peretelui.

latura
sudică a casei
latura estică a casei latura vestică a casei

Pe latura sudică a casei soarele şi căldura solară (efectul de seră) pătrund adânc în casă, iar vara
soarele şi căldura au timp pe expunere mult mai mic decât iarna când razele solare de dimineaţă până
seara ,,mătură,, ferestrele şi pereţii casei orientaţi spre sud.
Pe latura estică soarele ,, mătură ,, pereţii şi ferestrele casei timp mai mare, protecţia la razele
solare fiind realizată de copertine sau spaţii amenajate de umbrire.
Pe latura vestică soarele dinspre vest şi manifestările meteorologice excesive vara, sunt reţinute
foarte eficient de coroana copacilor de foioase, care permit iarna trecerea luminii prin coroana
desfrunzită.
Umbrirea pereţilor clădirii este diferită pe parcursul zile funcţie de anotimpuri.
În lunile de iarnă latura de nord-est este ănsorită circa o oră, iar latura de sud-est este în umbră
după ora 15.
În lunile de primăvară sau toamnă, latura de nord este este în umbră după ora 10 dimineaţa, iar
latura de sud-est puţin înainte de ora 15.
În lunile de vară, latura de nord-est umbrirea începe după ora 11 dimineaţa, iar după ora 13 intră
în umbră şi latura de sud-est.
În cazul apartamentelor, pentru locatari, facilităţile oferite deapartament, sunt mai importante
decât a mărimea spaţiilor. Se preferă, spre exemplu, un grup sanitar suplimentar decât o suprafaţă mai
mare cu 2-3 mp. a dormitoarelor, sau se preferă băile cu suprafeţe de 4-5 mp. Sunt de preferat
apartamentele cu circulaţie interioară decomandată, accesul pe verticală completat cu lifturi chiar la
număr redus de niveluri ale clădirii. Accesul în blocurile de apartamente este mai preferat cel din
faţadele posterioare decât cele care au acces din spaţiile publice.
În cazul blocurilor de apartamente sunt de luat în consideraţie şi aspectele legate de cheltuielile
de întreţinere. Clădirile care au faţadele placate cu termosistem sunt preferate, celor neplacate deoarece
diferenţele pentru cheltuielile de întreţinere sunt sesizabile.
Finisajele interioare ale apartamentelor din clădirile cu funcţiuni rezidenţiale se modifică
periodic, ele fiind apreciate funcţie de costul materialelor, culori utilizate, fiind subiectul de discuţii cu
arhitecţii, în general datorită capriciilor modei.

54
Proprietăţile comerciale
În cazul clădirilor comerciale utilitatea funcţională este analizată funcţie de destinaţia acestor
spaţii. Clădirile comerciale sunt utilizate ca magazine, spaţii de birouri, hoteluri, restaurante, etc. Pe
primul plan este pusă problema eficienţei spaţiilor, dat fiind că aceste spaţii aduc venit din închiriere.
Se apreciază la o clădire comercială posibilitatea unei circulaţii libere, flexibilă, realizabilă prin
sisteme constructive în cadre cu deschideri şi travei cât mai mari.
Acest gen de spaţii permit un acces şi o vizibilitate foarte mare a produselor expuse. La spaţiile
comerciale etajate se impune utilizarea scărilor rulante într-un număr suficient. Se impun de asemenea,
finisaje durabile şi uşor de întreţinut, un iluminat atractiv şi puternic, panouri indicatoare, case de marcat
suficiente. Spaţiile comerciale, de tip supermarket, trebuie să ofere spaţii sanitare sau spaţii de odihnă,
spaţii pentru fast food.
Mai nou în multe dintre spaţiile comerciale noi sunt amenajate săli de cinematograf, care prin
aglomerările de persoane şi timpii de aşteptare cresc vînzările la magazinele adiacente acestuia.
Spaţiile comerciale situate la parter de blocuri de locuinţe au spaţiile de vînzare şi a cele de
depozitare alipite. Evaluatorul va analiza mărimea celor două spaţii diferenţiate funcţie de tipul de marfă
comercializat şi va decide, dacă este cazul, a unei pierderi din utilitate.
În cazul clădirilor de birouri utilitatea funcţională este dată de flexibilitatea organizării spaţiilor.
O clădire de birouri modernă trebuie să ofere atât spaţii mari deschise cunoscute ca,, open space,, cât şi
spaţii compartimentate mai reduse ca suprafaţă pentru diverse grupări de personal specializat. Sunt
necesare şi compartimente pentru oficii, săli de recreere, grupuri sanitare, etc., toate dimensionate pentru
numărul maxim de persoane posibil a fi existent.
Sistemele SIVAC, de comunicare, de protecţie, de climatizare şi evacuare se impun a fi analizate
şi prezentate în analiza comparativă a evaluării. Totdeauna vor fi chirii diferenţiate funcţie de facilităţile
oferite de clădire, de accesul în zonă, de numărul spaţiilor de parcare.
Finisajul interior în cazul spaţiilor de birouri trebuie să aibă în vedere diminuarea zgomotelor,
prin pardoseli mochetate de trafic intens, de pardoseli uşor de întreţinut în spaţiile comune de circulaţie,
holuri şi scări, de pereţi despărţitori cu protecţie fonică ridicată şi uşi capitonate în zona birourilor
directorilor.
În cazul clădirilor cu funcţiuni hoteliere diversitatea este dată de tipul de client pe care îl
serveşte. Hotelurile din localităţile turistice sunt dezvoltate să ofere în afara spaţiilor de cazare şi
facilităţi pentru divertisment pe perioada vacanţei. În aceste hoteluri sunt săli de fitness, jacuzzi, bazine
de înnot, săli de cosmetică. Această dezvoltare a spaţiilor este legată de perioada de timp mai
îndelungată pe care o familie o petrece în hotel. De asemenea, sunt săli de conferinţe de diverse
capacităţi pentru eficientizarea gradului de ocupare a clădirii în perioada dintre sezoane.
Camerele de cazare sunt dotate cu mobilier şi funcţie de clasa hotelului, cu/fără aces la internet,
telefonie internaţională, room service, etc.
De asemenea, la hotelurile situate în localităţile turistice, suprafaţa spaţiilor de parcare este
dimensionată la gradul de ocupare totală a hotelului.
În cazul hotelurilor situate în alte localităţi decât cele turistice, zona de cazare şi serviciile de mic
dejun au fost dezvoltate astfel încât să satisfacă pretenţiile clienţilor aflaţi în tranzit. Spaţiile de parcare
autoturisme sunt mai reduse decât cele hotelurilor din localităţile turistice, clienţii utilizînd ca mijloace
de transport fie avionul fie trenurile.
În cazul clădirilor de motel, spaţiile dezvoltate sunt cele pentru cazare pentru o noapte, spaţiile
pentru luat masa şi spaţiile pentru parcare. De regulă lângă motel este amplasată o staţie de carburanţi.

55
Clădirile cu funcţiuni industriale sunt situate, cu foarte puţine excepţii la periferia localităţilor,
incintele sunt ocupate cu clădiri de producţie, clădiri de depozitare, clădiri administrative, clădiri ateliere
şi de producere a agenţilor termici şi altele.

Proprietăţi industriale

În analiza funcţionalităţii unei incinte industriale se va analiza de evaluator:


- existenţa sau nu a unui teren pentru extinderi viitoare a clădirilor de producţie sau depozitare,
- dacă spaţiul de producţie permite efectuarea operaţiunilor cu eficienţă maximă,
- dacă deschiderile clădirilor de producţie sunt ca mărime între 6,5-10m, iar cele de depozitare
între 4,5 şi 6m,
- dacă sunt asigurate fluxuri normale în transportarea materiei prime şi a produselor finite,
- dacă spaţiile de birouri sunt dimensionate pentru numărul optim de pesoane în activitate,
- dacă este realizat raportul optim între suprafaţa terenului şi suprafaţă clădirilor este cuprins
între 1,8 şi 3,5
În analiza spaţiilor de depozitare se are în vedere accesul uşor al autovehicolelor la depozit, spaţii
interioare de circulaţie pentru elevatoare, dacă înălţimea spaţiilor de depozitare este modulată pentru un
număr ideal de paleţi. Pentru depozitele de materiale inflamabile se impune prezenţa sistemelor de
sprinklere sau a pereţilor antifoc.
Proprietăţi agricole
Proprietăţile agricole se regăsesc în clădiri de adăposturi pentru animale sau păsări, hambare,
silozuri, ateliere şi garaje pentru utilajele agricole.
Adăposturile pentru animale sunt construite diferenţiat, funcţie de animalele adăpostite, de
spaţiile aferent reproducerii, maternităţii şi vârstei.
Evaluatorul se va informa, după inspecţia clădirii, de acele cerinţe minime impuse clădirilor cu
funcţiuni agricole pentru aprecierea corectă a utilităţii funcţionale

Recomandări pentru testul grilă:


1- manualele de calcul Costuri de reconstrucţie-Costuri de înlocuire vol. I şi II se pot utiliza
pentru obţinerea răspunsurilor,
2- calculator de buzunar,
3- 2 foi albe ştampilate de ANEVAR pentru efectuarea calculelor,
4 – durata testului 60 minute

56
Întrebări pentru testul grilă

1. Sunt luate în calculul suprafeţei desfăşurat construite( Sdc) a unei clădiri ?


a- subsolurile cu înălţimea liberă mai mică sau egală de 1,8m,
b- logiile, balcoanele, copertinele de la intrări,
c- nu sunt luate în calcul suprafeţele subsistemelor sau a elementelor de mai sus.

2. Clădirea de 5 niveluri şi suprafaţa construită(Sc) la sol de 400 mp. La etajul 1 şi 2 sunt


câte 4 balcoane de câte 3 mp fiecare, iar la etajul 3 şi 4 sunt câte 4 logii de câte 3 mp. fiecare.
Care este suprafaţa desfăşurat construită ( Sdc) a blocului de 5 niveluri ?
a- 2.024 mp.,
b- 2.048 mp.,
c- 1.976 mp.
3. Care este costul unei infrastructuri cu suprafaţa construită de 80 mp, din care 30 mp infrastructura
are subsol, iar 50 mp infrastructura este realizată cu fundaţii de tip FC varianta V3. Indicii de
actualizare pentru anul 2013 sunt 1,1137 pentru infrastructura fără subsol şi 1,1485 pentru
infrastructura cu subsol. Calcule inspirate din paginile 11 si 13
a- 102.343,3 lei,
b- 98.022,3 lei,
c- 96.690,6 lei
4. Care este costul de reconstrucţie a unei suprastructuri, parter fără scară, cu suprafaţa de 90 mp şi
zidărie de cărămidă de 30 cm grosime şi care ar fi costul de înlocuire a aceluiaşi parter. ?
Indicii de actualizare pentru anul 2013 sunt: 1,1269 pt. cărămidă, 1,0263 pentru BCA şi 1,1188
pentru cărămidă de tip poroterm. Suprastructura parter este situată în gradul 7 seismic la distanţă
medie de transport de 5 km şi nivel II de salarizare utilizare pagina 16 si 59
a- 68.391 lei respectiv 56.986 lei,
b- 68.391 lei respectiv 57.330 lei,
c- 68.391 lei respectiv 56.433 lei.
5. Evaluatorul va determina costul de reconstrucţie a unei clădiri cu structura pe zidărie portantă cu
regim de înălţime parter, etaj şi mansardă într-o localitate de gradul 7 seismic. Ce tipuri de fundaţii
poate selecta dacă terenul are mai puţin de 250- 300 Kpa/cm²:
a- FC (V3), FI(V1,V2,V3),
b- FC (V3), FI(V1,V2,V3), GRFUN(V2,V3),
c- GRFUN(V2,V3),
6. Evaluatorul constată la inspecţie că regimul de înălţime a clădirii cu structura pe zidărie portantă cu
grosimea de 30 cm., situată în municipiul Bacău(grad 8) este demisol+parter+etaj+mansardă.
Ce decizie trebuie să ia în analiza deprecierii fizice ?
a- să considere deprecierea funcţie de vârsta cronologică, conform P135/1999
b- să verifice dacă clădirea este pe lista clădirilor cu risc seismic,
c- după verificarea listei să adauge valoric sau procentual la deprecierea calculată cu
normativul P135/1999, pierderea de valoare, în % , lei/mp x Sdc dintre gradul 7 şi 8 seismic
7. Evaluatorul trebuie să efectueze evaluarea unei clădiri cu structura pe zidărie portantă, declarată
monument istoric. Ce metodă va utiliza ?
a- costul de reconstrucţie,
b- costul de reconstrucţie sau costul de înlocuire,
c- doar costul de înlocuire ca substitut modern.

57
8. Pentru o clădire cu funcţiune rezidenţială cu finisajul faţadei de 221,3 lei/ mp de suprafaţă opacă
inclusă în finisajul total, se constată aplicarea termosistemului de 10 cm grosime. Faţada opacă
are suprafaţa de 170 mp. Care va fi sporul de finisaj fără depreciere fizică aplicat costului
de reconstrucţie a clădirii.? Utilizare Pag. 36
a- 18.309 lei,
b- 16.748 lei,
c- 11.109 lei.
9. În evaluarea unui apartament prin metoda costurilor evaluarea se aplică :
a- doar pentru suprafaţa construită a apartamentului,
b- pentru suprafaţa construită a apartamentului şi cotele indivize de pe etajul ap., holul de
acces la parter şi cota indiviză de la uscătorie şi casa liftului,
c- pentru suprafaţa construită a apartamentului şi cotele indivize de pe etajul apartamentului.
10. În cazul evaluării unui apartament evaluat prin metoda costurilor se poate determina separat
deprecierea cumulată( fizică, funcţională, externă) ?
a- se poate determina separat fiecare dintre aceste deprecieri,
b- separat doar deprecierea fizică şi funcţională,
c- doar deprecierea fizică şi externă.
11. Casele individuale cu suprastructura din lemn au :
a- durată de utilitate mai mică, indice de transfer termic mai bun, transfer fonic mare,
b- cost de construcţie mai mic, durata de execuţie mai mică decât alte tipuri de structuri,
c- toate cele de mai sus
12. În costul de reconstrucţie a unei clădiri rezidenţiale au fost introduse şi costurile pentru:
a- branşamentul de apă, de canalizare, de gaze şi electric,
b- în afara branşamentelor a fost introdusă parcarea din curte şi împrejmuirea,
c- nu este corectă introducerea acestora(a şi b) în costul clădirii ci al proprietăţii.
13. Costul clădirilor cu funcţiuni industriale au o diversitate de sisteme constructive cauzate de:
a- tipul şi mărimea produselor realizate ce impun dimensiunile structurale,
b- materialele utilizate pentru executarea elementelor structurale,
c- ambele cauze.
14. Costul structurilor din beton armat pentru clădirile industriale pot diferi de la caz la caz
datorită:
a- numărul şi mărimea deschiderilor elementelor structurale, înălţimea stâlpilor,
b- sistemul de închidere perimetrală şi a tipului de învelitoare,
c- varianta a+b.
15. Care ar fi costul de reconstrucţie pentru o hală de fabricaţie cu Sc= 2.160 mp, cu pod
rulant, având 2 deschideri de 18 m, stâlpii de 8 m înălţime, cu acoperiş din prefabricate
de tip ECP şi închideri laterale de tip fâşii industriale. Clădirea a fost construită pentru
gradul 7 seismic. Perimetrul halei în lungime de 192 ml, are închiderea numai cu fâşii
industriale cu ferestre metalice. Indicii de actualizare sunt: 1,1249 –pt.structură, 1,1291
pentru închiderea acoperişului şi 1,0981 pentru fâşii cu geam. Se cer costurile halei pentru
structură şi închideri, fără TVA. Pagina 40+66+71
a- 4.061.197 lei
b- 3.275.159 lei
c- 3.056.433 lei

58
16. Care ar fi costul de reconstrucţie pentru o hală cu 3 deschideri de 18 m cu Sc= 3.240 mp,
cu pod rulant, stâlpi de 8 m, acoperiş de tip ferme metalice cu zăbrele şi chesoane 6x1,5m,
cu închideri perimetrale cu geam şi parapet din zidărie bca. clădirea este situată în
gradul 7 seismic, are perimetrul de 228 m. Indicele pentru structură este 1,1241, indicele
pentru acoperiş este 1,0965, iar pentru închiderea perimetrală 1,0538.
Se cer costurile halei pentru structură şi închideri, fără TVA. Pag.40+66+70
a- 5.668.648 lei
b- 4.571.490 lei
c- 5.056.433 lei
17. Costul de reconstrucţie(fără TVA) pentru structura unei hale cu înălţimea de 6 m şi 1
deschidere de 15 m în gradul seismic 7 este de 1.155.967 lei. Substitutul modern este o hală cu
deschiderea de 15 m cu structură metalică şi cu închiderea cu panouri izopan de 10 cm grosime.
Care este diferenţa de cost între costul de reconstrucţie şi costul de înlocuire ? Preţuri actualizate
2013 fără TVA. Indicile de actualizare pentru hala subsitut modern este 1,1316. pg.84
a- 399.333 lei adică cu 443,7 lei/mp mai mic
b- 309.184 lei, adică cu 343,5 lei/mp mai mic de dat suprafata !!!!!!!!!!!
c- 403.332 lei adică cu 448,1 lei/mp mai mic
18 În interiorul unei hale industriale sunt construcţii specializate care nu afectează costul clădirii.
4,0 mc fundaţii utilaje, o cuvă finisată pentru reparaţii auto, un traseu de 100 ml de ţeavă neagră
neizolată de 2 ţoli(fără console) şi instalaţie electrică de forţă formată din 5 fire CYABY de 4x16
pozate pe un pod de cabluri de 50x110x0,75. Nu se vor utiliza indici de actualizare a preţurilor
de catalog. Care este costul de reconstrucţie, cu TVA, a construcţiilor speciale ce trebuie ataşat
la valoarea proprietăţii? Paginile 91,92,93,94
a- 55.650 lei
b- 51.240 lei
c- 57.139 lei
19 În interiorul halei cu pod rulant se impune montarea căii de rulare pe lungime de 240 m şi a
4 tampoane de siguranţă. Folosind preţurile de catalog, fără indici, care este valoarea ce
trebuie adăugată la preţul proprietăţii? Preţuri fără tva.
a- 91.349 lei,
b- 88.890 lei,
c- 89.440 lei
20 La intrarea în incinta societăţii se află o cabină poartă de 8 mp, o cabină pod basculă de 4 mp
şi o cuvă pod basculă de 50 mp. clădirile au depreciere fizică de 10 %, iar cuva pod basculă
o depreciere fizică de 20 %. care este valoarea rămasă actualizată a acestor mijloace fixe,
fără TVA, calculată fără indicii de actualizare? Pag.90
a- 92.440 lei,
b- 89.136 lei
c- 91.090 lei
21 Evaluarea spaţiilor comerciale se evaluează pentru sistemele constructive ale unei clădiri.
Pentru care dintre elementele subsistemelor, manualul solicită evaluări independente?
a- finisaj pereţi, tavane, pardoseli,
b- finisaj faţade şi terase,
c- instalaţii electrice forţă şi curenţi slabi.

59
22 Care subsistem constructiv nu suferă modificări valorice, în evaluarea spaţiilor comerciale de
tip supermarket, cu toate modificările ce se impun a fi efectuate pentru obţinerea costului de
reconstrucţie corect pentru aceiaşi suprafaţă desfăşurat construită ?
a- subsistemul finisaj,
b- subsistemul infrastructură şi suprastructură,
c- subsistemul instalaţii funcţionale.

23. În cazul spaţiilor comerciale de tip supermarket suprafaţă destinată a spaţiilor de depozitare
este de 850 mp., iar a spaţiilor de vânzare este de 2.400 mp. Care va fi costul fără TVA a
instalaţiilor electrice funcţionale, fără utilizarea coeficienţilor de actualizare? Pag.100
a- 799.960 lei
b-789.895 lei
c- 902.892 lei

24. Utilizând informaţiile din cap. 3.7(anexa ), să se aprecieze care este costul de reconstrucţie cu
TVA al structurii (infrastructură +suprastructură )pentru un spaţiu comercial de 300 mp cu
înălţimea de 3,75 m situat într-o localitate de grad 8 seismic şi care este costul de înlocuire al
aceluiaşi spaţiu comercial ? Spaţiul comercial se află la parterul unui bloc de apartamente P+4E.
a- 570.840 lei – 494.760 lei
b- 603.453 lei – 488.864 lei
c- 577.695 lei – 477.656 lei

25. Utilizând informaţiile din cap. 3.7, să se aprecieze care este costul de reconstrucţie cu TVA
al structurii (infrastructură +suprastructură )pentru un spaţiu comercial de 300 mp cu
înălţimea de 3,75 m situat într-o localitate de grad 8 seismic şi care este costul de înlocuire al
aceluiaşi spaţiu comercial ? Spaţiul comercial se află la parterul unui bloc de apartamente P+8E.
a- 504.270 lei – 437.040 lei
b- 521.344 lei – 441.342 lei
c- 512.433 lei – 409.344 lei

26. Utilizând informaţiile din cap. 3.7, să se aprecieze care este costul de reconstrucţie cu TVA
al structurii (infrastructură +suprastructură )pentru un spaţiu comercial de 300 mp cu
înălţimea de 3,75 m situat într-o localitate de grad 8 seismic şi costul de înlocuire al aceluiaşi
spaţiu comercial ? Spaţiul comercial se află la parterul unui bloc de apartamente P+10E.
a- 480.766 lei – 422.467 lei
b- 490.650 lei – 425.490 lei
c- 488.936 lei – 426.766 lei

27. Utilizând informaţiile din cap. 3.7, să se aprecieze care este costul de reconstrucţie cu TVA
al structurii pentru un spaţiu comercial de 300 mp cu înălţimea de 3,75 m situat într-o localitate
de grad 8 seismic. Spaţiul comercial se află la parterul unui bloc de apartamente.
a- 458.444 lei
b- 470.389 lei
c- 452.730 lei

60
28. Structura de rezistenţă a unei clădiri de tip showroom auto se află într-o localitate de gradul 7
seismic şi are o vârstă cronologică de 8 ani. Suprafaţa desfăşurat construită(Sdc) este de 600 mp.
Deprecierea fizică este de 4% din valoarea fără TVA. Care este valoarea rămasă actualizată a
sistemului structură pentru calcule fără indici de actualizare ?
a- 479.977 lei
b- 524.341 lei
c- 501.596 lei

29. Care este diferenţa dintre costul cu TVA şi fără indici de actualizare 2012-2013, a finisajului
interior între hotelul de 5 stele cu suprafaţa desfăşurat construită(Sdc) de 8.800 mp şi finisajul
de 3 stele pentru acelaşi Sdc.?
a- 2.978.800 lei
b- 2.687.655 lei
c- 2.902.355 lei
30. Care este diferenţa dintre costul cu TVA şi fără indici de actualizare 2012-2013, a instalaţiei
electrice funcţionale între hotelul de 5 stele cu suprafaţa desfăşurat construită(Sdc) de 8.800 mp.
şi costul instalaţiei electrice funcţionale ale unui hotel de 8.800 mp. de 3 stele ?
a- 586.960 lei
b- 599.544 lei
c- 576.922 lei
31. Finisajul interior al unei pensiuni de 5 stele este diferenţiat pe funcţiuni. Care este diferenţa
între întreg finisajul interior al unei pensiuni de 5 stele şi al unei pensiuni de 3 stele, dacă
suprafaţa construită la subsol şi la depozite este de 120 mp, la restaurant + recepţie + bucătărie
este de 240 mp, iar corpul de cazare are suprafaţa de 320 mp.? Calculul se va face fără indicii
de actualizare şi vor conţine TVA.
a- 67.432 lei
b- 61.288 lei
c- 60.432 lei
32 Grajdul pentru porcine de tip nou are finisaj diferenţiat la pereţi şi pardoseli funcţie de destinaţia
încăperilor. Care sunt aceste variante de finisaj pereţi -- pardoseli?
a-3 -- 3
b-3 -- 4
c-2 -- 4
33 Care este deprecierea funcţională din supradimensionarea structurii pentru un siloz de 80.000
tone (32celule), care are depreciere fizică de 10 %, iar de câţiva ani numărul celulelor de
depozitare este de 24 celule:? Calculul se face fără utilizarea indicilor de actualizare şi fără TVA.
a- 8.091.290 lei
b- 8.880.320 lei
c- 8.354.940 lei
34 Hala parter de creşterea păsărilor are suprafaţa construită de 1.000 mp şi are o depreciere fizică
de 10 %. Hala de creşterea păsărilor cu regim de înălţime P+1E are suprafaţa desfăşurat
construită de 1.000 mp şi aceiaşi vechime. Care este diferenţa de cost a structurii de rezistenţă,
fără TVA, dintre cele două hale, calculată fără indici de actualizare în gradul 7 seismic ?
a- 57.432 lei
b- 53.274 lei
c- 55.412 lei

61
35. Sera metalică încălzită are vârsta cronologică de 10 ani. Valoarea de reconstrucţie cu tva este
396.600 lei. Durata de viaţă utilă ( durata de viaţă economică totală) este de 30 ani. Proprietarul
a cheltuit în acest an suma de 40.000 lei pentru înlocuirea unor geamuri, ţevi, vopsitorii şi
alte compnente ale serii. Care este vîrsta efectivă a serei metalice încălzite şi deprecierea în % ?
(Se vor utiliza informaţii din anexa 2)
a-6 ani – 20 %
b-7 ani – 23 %
c-8 ani - 29 %
36. Casa de vacanţă cu structura pe zidărie portantă are vârsta cronologică de 20 ani, iar costul de
reconstrucţie de 187.800 lei. După 20 ani de utilizare, cu întreţinere bună, aa fost necesar să
se înlocuiască unele elemente din diferite subsisteme care au costat circa 20.000 lei.
Considerînd durata de utilitate a clădirii de 100 ani, să se aprecieze vârsta efectivă a clădirii
după refacerile efectuate?
a-10 ani – 10 %
b-17 ani – 17 %
c- 8 ani - 8 %

37. Care este costul de reconstrucţie fără săpătură, fără montaj şi transport a unui cămin de
canalizare realizat din elemente prefabricate, cu capac carosabil, având adâncimea de 2,0 m
şi diametrul de bază de 1.000 mm ?. Analiza costului de reconstrucţie se va face fără indici şi
cu TVA inclus.
a- 3.123,3 lei,
b- 3.577,4 lei,
c- 2.718,2 lei.

38 Care este costul de reconstrucţie pentru un canal termic de 50 ml lungime având dimensiunile
de 50 x70 în care sunt montate: traseu de tur / retur cu ţeavă de 108 mm (– 102 ml), traseu de
51 ml de ţeavă zincată de 1ţol pentru apa caldă menajeră.? Calculul se va face fără indicii de
actualizare şi fără TVA pag.
a- 40.121,5 lei,
b- 33.454,3lei,
c- 39.143,4 lei.

39. În cazul evaluării pentru raportarea financiară în proprietate sunt construite: clădirea de
birouri, de producţie şi depozitare, platforme betonate, împrejmuiri, reţele apă – canal şi
o reţea de iluminat exterior. Ce se reevaluează şi care sunt construcţiile care se impozitează ?
a – se vor reevalua toate construcţiile şi se vor impozita toate construcţiile,
b - se vor reevalua toate construcţiile şi se vor impozita doar clădirile,
c - se vor reevalua doar clădirile şi se vor impozita toate construcţiile,

40. În cazul în care evaluatorul constată că în balanţa de mijloace fixe, în contul 212, este înscrisă
valoarea din actul de vânzare-cumpărare unde nu a fost separată valoarea terenului este necesară o
evaluare separată pentru teren şi pentru construcţiile din proprietate ?
a- doar pentru teren şi diferenţa ca unică valoarepentru clădire şi c-ţii speciale
b- pentru toate construcţiile pe coduri de clasificare din HGR2139/2004 şi diferenţa
pentru teren,
c- doar pentru clădire căci numai aceasta se impozitează

62
41. 2. Clădirea de 3 niveluri şi suprafaţa construită(Sc) la sol de 250,0 mp. La etajul 1 sunt
2 balcoane de câte 8 mp fiecare, iar la etajul 2 sunt câte 2 logii de câte 6 mp. fiecare.
Care este suprafaţa desfăşurat construită ( Sdc) a blocului de 3 niveluri ?
a- 750,0 mp.,
b- 738,0 mp.,
c- 756,0 mp.

42. Clădirea de 9 niveluri şi suprafaţa construită(Sc) la sol de 300 mp. La etajul 1, 3, 5 ;7 sunt
câte 4 balcoane de câte 4 mp fiecare, iar la etajul 2, 4, 6 şi 8 sunt câte 4 logii de câte 3 mp. fiecare.
Care este suprafaţa desfăşurat construită ( Sdc) a blocului de 9 niveluri ?
a- 2.700,0 mp.,
b- 2.652,0 mp.,
c- 2.816,0 mp.

63