UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

TALLER DE GERENCIA

TRABAJO N 2:

“TRABAJO DE ESTUDIO DE MERCADO

INMOBILIARIO”

Valverde Contreras, Elmer

Casafranca López, Alejandra

Morales Huamán, Gustavo

ING. SUSANA DÁVILA FERNANDEZ

09 de noviembre del 2018

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ÍNDICE

INTRODUCCIÓN ............................................................................................................. 4

PLANOS DE UBICACIÓN .............................................................................................. 7

PROYECTOS .................................................................................................................. 10

UBICACIÓN – VARIABLES DE CATEGORIZACION ....................................... 11

UBICACIÓN – VARIABLES DE CATEGORIZACION ....................................... 14

CUADRO ESTUDIO DE MERCADO ........................................................................... 16

CUADRO DE RESUMEN .............................................................................................. 17

ANÁLISIS DE ZONAS................................................................................................... 18

Zona Comercial/Industrial .................................................................................... 18

Zona Urbana ........................................................................................................... 18

ANÁLISIS DE USUARIO .............................................................................................. 19

ACABADOS DE DEPARTAMENTOS ......................................................................... 21

CAMPAÑA PUBLICITARIA ......................................................................................... 22

SECTORIZACIÓN .......................................................................................................... 23

PRECIOS DE VENTA Y ÁREAS .................................................................................. 24

PROYECTOS EXITOSOS .............................................................................................. 25

EDIFICIO VIENNA ............................................................................................... 25

IMÁGENES ..................................................................................................................... 28
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CONCLUSIONES ........................................................................................................... 29

ANEXOS ......................................................................................................................... 38
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INTRODUCCIÓN
Lince es un distrito de Lima con más propuestas inmobiliarias boutique dirigidas a la

mediana y pequeña empresa (pyme), lo que consolida el perfil corporativo que están

adoptando esas zonas de Lima Metropolitana.

Según el Estudio de Mercado de Oficinas Boutique de la Asociación de Empresas

Inmobiliarias del Perú (ASEI), esos tres distritos tienen más del 64 % de los 36 proyectos

inmobiliarios de oficinas boutique de Lima, tanto en proceso de entrega como en preventa,

construcción y en planos.

Los otros distritos con proyectos de oficinas boutique son Magdalena, Surquillo,

Barranco, Cercado de Lima y Pueblo Libre con dos proyectos cada uno, mientras que Jesús

María, San Borja, Chorrillos y Pueblo Libre tienen uno cada uno, respectivamente.

El presidente del Comité de Oficinas de ASEI, Humberto Martínez, explicó que

Miraflores, Surco y Lince concentran la mayor oferta inmobiliaria de oficinas boutique por

la disponibilidad de terrenos para este tipo de proyectos.

También por la preferencia de las medianas y pequeñas empresas por dichas zonas, pues

están cerca de sus clientes o de su público objetivo y por su ubicación céntrica dentro del

casco urbano de la ciudad.

Lince es un distrito con mayor crecimiento en el mercado de vivencias en los últimos años,

especialmente en la zona colindante con San Isidro, según Agencia Andina.

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Hasta hace unos años, Lince era conocido como un distrito lleno de hostales. Hoy en dia

no es así, refirió Barrón, miembro de la Comisión de Desarrollo Urbano de la Municipalidad

Distrital de Lince.

Indicó que la evolución de Lince ha sido impresionante respecto al crecimiento

de mercado de viviendas, a pesar de ser uno de los distritos más pequeños de Lima.

Manifestó que quienes buscan trasladarse a Lince son vecinos de los distritos aledaños,

pero principalmente personas provenientes de Lima Centro, La Victoria, Breña, Rímac,

Pueblo Libre, Jesús María y San Isidro.

“Las personas que llegan a buscar vivienda en Lince buscan una mejora de estatus, lo que

se refleja en ir a un distrito con mejores servicios y seguridad. En el segundo caso, buscan

estar cerca de los distritos en los que se desenvuelve su vida (trabajo o familia) a un costo

menor”, explicó.

Señaló que el crecimiento de Lince no ha sido parejo, ya que los espacios colindantes

con San Isidro son los que se desarrollan más rápido, como por ejemplo, la zona de la Av.

Dos de Mayo y el parque Castilla o las calles que rodean la avenida Arequipa.

Las avenidas José Leal y Domingo Cueto (Hospital Rebagliati) y el eje Salaverry-César

Vallejo–Cápac Yupanqui son zonas medianamente desarrolladas, anotó el regidor.

Sobre el desarrollo comercial, manifestó que las avenidas Arequipa, Arenales, Petit

Thouars, Canevaro e Iquitos permiten un comercio intensivo. Sin embargo, advirtió que

Lince registra una escasez de propiedades para grandes inversiones en centros comerciales,

aunque aseguró que los ya existentes, Risso y Arenales, son suficientes para el distrito.
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Con respecto a la falta de estacionamientos, habría la posibilidad de construir más

parqueos con ayuda del sector privado, acotó.

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PLANOS DE UBICACIÓN
Distrito de Lince

El Distrito de Lince es uno de los 43 distritos que conforman l provincia de Lima

ubicada en el departamento de Lima. Limita al Norte con los distritos de Jesús María

y el Cercado de Lima, al Este con la Victoria y al sur y al oeste con San Isidro. Tiene

una extensión de 3,03 km2 y una altitud de 117msnm

Imagen: 1Plano del distrito de Lince

Fuente: Google maps

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Imagen: 2Mapa de ubicación de proyectos de Lince

Fuente: Google maps

Imagen: 3Límites del distrito de Lince

Fuente: Google maps, sectorizado por distritos.

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Imagen: 4Vías principales y secundarias de Lince

Fuente: Google maps, sectorizado por calles principales.

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PROYECTOS
PROYECTO FLAT RESIDENCIAL UP 213 – LINCE

AV. CANEVARO N° 213 Lince, Lima, Lima

44.00 - 79.00 m2 | 1 a 3 Dorm. | 2 Baños

Descripción:

DEPARTAMENTOS Una inversión rentable y segura en la Av. Canevaro esquina Jr.

Carlos Alayza, distrito de Lince, a tan solo unas cuadras de San Isidro. Muy bien comunicado,

con rápido acceso a las principales vías de la ciudad y rodeado de bancos, comercios, centros

comerciales...etc. Te invitamos a elegir el espacio que se acomode a tu estilo. Todos los

departamentos disponen de vistas a la calle, gran iluminación. Áreas comunes amobladas.

Imagen: 5 Proyecto Flat Residencial Up 213 – Lince

Fuente: urbania.pe
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UBICACIÓN – VARIABLES DE CATEGORIZACION

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LEYENDAS

Accesibilidad y Paraderos

Supermercados Centros Comerciales

Casetas de serenazgo

Farmacias

Parques
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Departamento en Lince

AV. CÉSAR VALLEJO 1104 ESQ. CALLE PUMACAHUA

3 Dorm 3 Baños 100.00 m2

Descripción:

Departamento en estreno con excelente iluminación en plena Av. Cesar ValleJo - Lince.

Cuenta con acceso para todas las vías de transporte. Se encuentra rodeado de avenidas

principales, colegios, Centros comerciarles entre otro - Consta: Sala comedor bien iluminado

con piso de melamine, - sala TV - 3 habitaciones ( la habitación principal con Baño

incorporado - El otro baño para las dos habitaciones secundarias y otro medio baño para la

visita - Cocina con los muebles altos y bajos con tablero de granitao y muebles de melamine

- Cuatro y baño de servicio La vista es hacia la calle.

Imagen: 6Proyecto FLAT MARISCAL CASTILLA

Fuente: urbania.pe
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UBICACIÓN – VARIABLES DE CATEGORIZACION

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LEYENDAS

Accesibilidad y Paraderos

Supermercados Centros Comerciales

Casetas de serenazgo

Farmacias

Parques
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CUADRO ESTUDIO DE MERCADO

DEPARTAMENTOS MODERNOS - LINCE

N° DE N° DE PRECIO (S/.)
N° LOGO EMPRESA NOMBRE DEL EDIFICIO DIRECCIÓN
PISOS DEPA DESDE

1 PROCITY LIBERTY-PARQUE CASTILLA LINCE Av. Manuel Villavicencio 1083 119 438,900.00

2 ABRIL LE POMMIER Calle Trinidad Moran 491 35 456,480.00

3 ANDIAMO EDIFICIO VIENNA Av. Cannevaro 1245 16 58 351,000.00

4 ORTIZ INM. VIZUALE Av. Arequipa 2426 20 120 299,000.00

5 ENACORP LIVE LIMA FLATS Av. Las Orquideas 2619 15 140 313,000.00

6 ESTELARIUM EDIFICIO LUX Av. Mirtos 590 254 623,936.00

7 ARTECO DEPA MAS CLUB LINCE Av. Prolongación Iquitos N° 1843 20 97 222,100.00

8 CITIA EDIFICIO ALMA Av. Ignacio Merino , esquina c/ Manuel Segura 15 120 255,000.00

9 CANAMONT LOS AIRES DE SANTA BEATRIZ Av. Petit thouars 1463 - 1467 13 43 319,900.00

10 FLAT FLAT RESIDENCIAL ¨UP 213¨ LINCE Av. Canevaro esquina con Jr. Carlos Alaysa 16 99 229,000.00
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CUADRO DE RESUMEN
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ANÁLISIS DE ZONAS

Zona Comercial/Industrial

Zona Urbana
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ANÁLISIS DE USUARIO
Lince es un distrito con mayor crecimiento en el mercado de vivencias en los

últimos años, especialmente en la zona colindante con San Isidro, según Agencia

Andina.

Hasta hace unos años, Lince era conocido como un distrito lleno de hostales. Hoy

en dia no es así, refirió Barrón, miembro de la Comisión de Desarrollo Urbano de la

Municipalidad Distrital de Lince.

Indicó que la evolución de Lince ha sido impresionante respecto al crecimiento

de mercado de viviendas, a pesar de ser uno de los distritos más pequeños de Lima.

Manifestó que quienes buscan trasladarse a Lince son vecinos de los distritos

aledaños, pero principalmente personas provenientes de Lima Centro, La Victoria,

Breña, Rímac, Pueblo Libre, Jesús María y San Isidro.

“Las personas que llegan a buscar vivienda en Lince buscan una mejora de estatus,

lo que se refleja en ir a un distrito con mejores servicios y seguridad. En el segundo

caso, buscan estar cerca de los distritos en los que se desenvuelve su vida (trabajo o

familia) a un costo menor”, explicó.

Señaló que el crecimiento de Lince no ha sido parejo, ya que los espacios

colindantes con San Isidro son los que se desarrollan más rápido, como por ejemplo,

la zona de la Av. Dos de Mayo y el parque Castilla o las calles que rodean la avenida

Arequipa.

Las avenidas José Leal y Domingo Cueto (Hospital Rebagliati) y el eje Salaverry-

César Vallejo–Cápac Yupanqui son zonas medianamente desarrolladas, anotó el

regidor.
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Sobre el desarrollo comercial, manifestó que las avenidas Arequipa, Arenales,

Petit Thouars, Canevaro e Iquitos permiten un comercio intensivo. Sin embargo,

advirtió que Lince registra una escasez de propiedades para grandes inversiones

en centros comerciales, aunque aseguró que los ya existentes, Risso y Arenales, son

suficientes para el distrito.

Con respecto a la falta de estacionamientos, habría la posibilidad de construir más

parqueos con ayuda del sector privado, acotó.

El usuario final donde se llevara la venta principalmente son los vecinos de los

distritos cercanos principalmente personas provenientes de Lima Centro, La Victoria,

Breña, Rímac, Pueblo Libre, Jesús María y San Isidro. Estas personas deberían

cumplir con ciertas características como ganar cerca a los 7000 soles mensuales

donde el 30% máximo del sueldo sea destinado para el pago de la vivienda es decir

2100 soles aproximadamente.

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ACABADOS DE DEPARTAMENTOS
En gran mayoría los departamentos cumplen con la característica de que los

ambientes de la cocina/comedor y servicios higiénicos son de material de porcelanato,

mientras los dormitorios principales y sala son laminados.

La grifería varía entre Italgrif y Vainsa, con mayor predominancia de la marca

Italgrif, Sanitarios marca Trébol.

Closet y muebles de material melamine, Las ventanas son de aluminio y vidrio

templado, puertas interiores de contraplacado y exterior de madera

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CAMPAÑA PUBLICITARIA
Las campañas publicitarias generalmente son por internet o redes sociales,

últimamente este medio es el preferido por las empresas, en segundo lugar esta los

canales de televisión y los anuncios publicitarios que se puede apreciar en las

avenidas o en grandes carteles. La empresa ANDAMIO plantea 1 propuestas

descuentos de 5mil dólares por lanzamiento se trata de departamentos de 2 y 3

dormitorios, realmente una estrategia bastante aceptable de nuestros proyectos

inmobiliarios hemos observado la única estrategia vigente, pero como observación se

puede apreciar que existen estrategias de diferentes tipos:

1- no pague intereses durante todo un año

2- Descuentos del 10% durante el primer año de venta

3- Descuentos de hasta 30 mil soles

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SECTORIZACIÓN

SECTORES DE LINCE
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PRECIOS DE VENTA Y ÁREAS

PRECIO POR m2 EN DOLARES

PRECIO POR SECTOR EN SOLES

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PROYECTOS EXITOSOS

EDIFICIO VIENNA

Av. Cesar Cannevaro 1225, Lince

Edificio Vienna se encuentra ubicado en Lince a la altura de la cuadra 12 de la Av.

Cesar Canevaro. A media cuadra del parque del bombero, la zona céntrica nos permite

estar a pocas cuadras del C. C. Real Plaza Salaverry, a universidades como la UPC o

Universidad del Pacifico y cerca de clínicas y hospitales como el Rebagliatti.

Vienna está compuesto por un edificio de 58 departamentos en 16 pisos y dos

sótanos. Diseñado pensando en nuestros clientes, creamos 3 ingresos independientes

con conserjería y locales comerciales en el primer piso. De esta manera les brindamos

privacidad, comodidad y cercanía para sus compras diarias en un mismo lugar.

El edificio cuenta con dos Lobby de recepción, dos ascensores de precedencia

europea, micro medidores de agua por departamentos, sistema de agua de presión

contante y conexiones para cable e internet. Adicionalmente dos ambientes de usos

múltiples para reuniones y eventos.

Los departamentos consisten en 3 y 2 dormitorios desde 72 M2 están diseñados

con una moderna arquitectura, estructura sismo resistente, acabados finos que

incluyen en pisos laminados en la sala comedor, piso cerámicos en la cocina –

lavandería y baños, muebles bajos en cocina. Cada departamento ofrece una muy

buena distribución en todos los ambientes.

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La mayoría de Dpt ya están vendidos y la en el segundo y tercer nivel el precio

ronda los 133 mil dólares.

En el 4to y 5to nivel vemos una disponibilidad y una reducción del precio

Se observa el mismo ciclo con los pisos superiores.

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IMÁGENES
Imagen: 1Plano del distrito de Lince ................................................................................. 7

Imagen: 2Mapa de ubicación de proyectos de Lince ......................................................... 8

Imagen: 3Límites del distrito de Lince .............................................................................. 8

Imagen: 4Vías principales y secundarias de Lince ............................................................ 9

Imagen: 5 Proyecto Flat Residencial Up 213 – Lince ..................................................... 10

Imagen: 6Proyecto FLAT MARISCAL CASTILLA ...................................................... 13

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CONCLUSIONES

1- El usuario final donde se llevara la venta principalmente son los vecinos de los

distritos cercanos principalmente personas provenientes de Lima Centro, La

Victoria, Breña, Rímac, Pueblo Libre, Jesús María y San Isidro.

2- El usuario final de acuerdo al tipo de perfil debe ser un comprador que genere

mínimo 2100 soles de pago del departamento en 10 años

3- Se encontraron 3 sectores con precios como máximo de 2000 dólares por metro

cuadrado y mínimo de 1560 mil dólares.

4- El proyecto más exitoso fue el EDIFICIO VIENNA ubicado en Lince con

estrategia de descuento de 5000 mil dólares.

5- El distrito de Lince es un buen lugar para invertir pues tiene los índices más bajos

del mercado para la clase media ascendente con precio promedio de S/6.208.84

según el diario Comercio.

6- Lince es el tercer distrito más caro para alquilar después de Barranco y Miraflores

según grupo Gestión

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TIPOS DE SEGMENTACION DEMOGRAFICA VARIABLES

QUE INTERVIENEN PSICOGRAFICA ESTILO DE VIDA

SEGÚN ROLANDO ARELLANO

En 1996, ARELLANO realizó en Perú el primer estudio de Estilos de Vida con

validez estadística en un país latinoamericano (capital más 15 ciudades). Años

después, en el 2005, se llevó a cabo el mismo estudio en México (capital más 14

ciudades).

Su principal objetivo fue dar a conocer el comportamiento de los individuos como

resultado de la interacción de muchas variables que –observadas desde la

perspectiva funcional y sistemática de una sociedad de consumo– crean una suerte

de “personalidad grupal”.

Esta “personalidad grupal”, denominada Estilo de Vida LATIR (Estilos de Vida

Latinoamericanos en función de las Actitudes, de Tendencias sociales, Intereses y

Recursos), se explica como “una manera de ser y de comportarse compartida por

un grupo significativo de personas de una sociedad, que se parecen entre sí por sus

características socio-demográficas, psicológicas, de comportamiento, de

equipamiento e infraestructura, entre otras”.

Estos estudios mostraron la existencia de 6 estilos de vida muy similares en

México y Perú con dos grandes ejes: el nivel de ingreso y el de modernidad–

tradición, altamente correlacionado con una variable de tendencia y resistencia al

cambio. Paralelamente se encontró que la variable sexo también era importante

para la clasificación de algunos grupos.

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Los problemas del uso de la clasificación por NSE

Conceptualmente, las clasificaciones socioeconómicas en América Latina

responden a un criterio social y económico. Sin embargo, un problema

fundamental es que en el imaginario de las personas (y en el uso corriente de

muchos empresarios), un nivel socioeconómico alto implica necesariamente

mucho dinero y un nivel bajo muy poco. Más aún, los criterios de educación,

ocupación o tipo de vivienda, muchas veces se usan solo para inferir el nivel

económico, sirviendo por tanto solamente como indicadores de poder económico.

Adicionalmente a este y otros problemas, es necesario remarcar los estereotipos

que se esconden detrás de la supuesta clasificación científica de los niveles

socioeconómicos que todos aceptan.

Así, en el imaginario popular y, suponemos también que en el de científicos y

empresarios, las clase altas corresponden a personas de muy alto ingreso

(generalmente sobre-estimado), de alto nivel educativo, citadinos, modernos,

tecnológicos, bien educados (léase corteses y amables), limpios, honestos y con

atributos raciales específicos (blancos caucásicos). Ello no sería un problema si la

descripción fuera acertada, pero el principal error es que paralelamente implica

una definición de las clases bajas por contraposición a ella. Y claro, esos

estereotipos correspondieron alguna vez a la realidad social latinoamericana, pero

hoy no responden a los inmensos cambios sociales ocurridos en los últimos 30

años.
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SOFISTICADOS

1- Se aventuran a probar novedades

2- Son sensibles a tendencias y a las modas

3- El cambio constante es un valor en si

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4- Las marcas son importantes símbolos de diferenciación

5- Toman el precio como indicador de calidad

Dato: Son los que más leen periódico tanto impresos como por internet, disfrutan

del humor inteligente.

LOS AUSTEROS

1- Compran lo indispensable

2- Sacrifican esfuerzo y tiempo por ahorrar

3- Son tradicionales a su consumo

4- La elección de compra es más opcional

5- Valoran la maximización del dinero

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Dato: Buscan disfrutar la comida y por tanto se fijan menos en propiedades

saludables o dietéticas en los productos comestibles que eligen, frecuentan casi a

diario los mercados, viven del día a día.

LOS PROGRESISTAS

1- Buscan rendimiento

2- Prefieren lo bueno, bonito y barato

3- Abierto a la experiencia y retos

4- Utilitarios en consumo

5- Cazadores de gangas

Datos: Evalúan costo beneficio, le gusta la modernidad, pero no pagarían de más.

Los diarios económicos son sus favoritos.

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LOS ADAPTADOS

1- Son machistas

2- Alta percepción al riesgo

3- Hacen compra ego expresivas

4- Prefieren los productos tradicionales

5- Compran productos reconocidos sin estirar el dinero.

6- No se alejan mucho de su rutina

Dato: Están al tanto de la prensa y construyen sus criterios en función de la

información.
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LAS MODERNAS

1- Buscan legitimidad social

2- Integran distintas facetas en el consumo

3- Interesadas en su apariencia

4- Abiertas al mundo

5- Interesadas en simplificas su labores del hogar

Datos: Compran productos saludables, Valoran las experiencia en el punto de

venta, pasean por mal y tiendas por departamento.

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LAS CONSERVADORAS

1- Prefieren rendimiento y calidad

2- No les atraen las novedades

3- Optan por su marcas de siempre

4- Buscan economizar

5- Compran lo necesario

Datos: Son fieles a sus caseros de siempre, les gustan las promociones del canal

de moderno, Ir al mercado les permite salir de casa, prefieren cantidad a

beneficios secundarios.

Después de los austeros son los que menos leen diario

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ANEXOS
https://andiamo.com.pe/proyectos/proyecto-vienna/

https://elcomercio.pe/economia/peru/precio-m2-lima-5-distritos-caros-baratos-noticia-

515175

https://gestion.pe/tendencias/lince-tercer-distrito-caro-alquilar-capital-234432

http://www.peruconstruye.net/lince-es-el-distrito-con-mayor-crecimiento-en-el-

mercado-de-viviendas/
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