Síndico Profissional

Se nenhum condômino quiser assumir o cargo de síndico, a assembléia pode decidir contratar
alguém ou alguma empresa para exercer as funções do cargo. A Lei de Condomínio prevê essa
contratação, que poderá ser realizada se a convenção do condomínio assim o permitir. Cabe a
assembléia decidir a forma de pagamento de contratação do profissional. O contrato pode ser de
pessoa física ou jurídica, que terá todos os poderes e responsabilidades atribuídas a um síndico
através da convenção.
Vantagens:
Neutralidade para tomada de decisões, solução de problemas e fazer cumprir as normas e
procedimentos.
A experiência do profissional qualificado irá favorecer em atividades como:
Elaboração de contratos para prestação de serviços;
Relacionamento entre moradores e prestadores de serviços;
Solução de conflitos;
Aplicação da Lei de Condomínio;
Gestão do condomínio como uma empresa (sem fins lucrativos);
Análise e Solução de Problemas;
Cumprimento da Convenção e do Regulamento Interno.
Facilidade para negociar com inadimplentes por manter somente o vínculo profissional.
Os relacionamentos, do condomínio com o síndico, serão profissionais e não de favores.

Desvantagens:
Por não residir no condomínio, informações importantes poderão ser omitidas do síndico, o que
poderá dificultar o conhecimento do que está ocorrendo na realidade.
O síndico poderá não ser bem visto pelos condôminos que não cumprirem os regulamentos ou
deixarem de pagar as taxas de condomínio.

O que é ser síndico

Ser síndico é ser o responsável pela administração financeira, pela administração dos
empregados, pela administração dos serviços, pela administração da segurança do condomínio e
contribuir e muito com o “bem-estar” dos condôminos. Como? Não esquecendo que ser sindico
também é: criar integração para o bom relacionamento; estabelecer um processo funcional de
comunicação; facultar a prática da boa vizinhança; zelar para que sempre prevaleça o bom senso;
conquistar a tolerância; estabelecer harmonia entre os condôminos; valorizar a qualidade de vida.

Quem pode ser síndico

O síndico pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não (art. 22, § 4º, da Lei 4.591/64). A
lei não impede os condôminos de elegerem, por maioria, pessoa estranha ao condomínio, para o
exercício da função.
Os condôminos devem estar atentos na escolha do síndico, pois o mesmo deve reunir qualidades
morais e éticas que o facultem a exigir dos moradores o cumprimento das relações humanas
principalmente o respeito pelos direitos individuais.
Escolha do síndico
O profissional deve ser aprovado em assembléia, seguindo o processo normal de eleição, assim
como todas as outras deliberações da Lei dos Condomínios sobre a figura do síndico. Confira
estes trechos da Lei:

"Art. 22° Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato
não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo 4° Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao
condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a
Convenção dispuser diferentemente."

Competência do síndico
Conforme diz o Novo Dicionário da língua portuguesa de Aurélio Buarque de Holanda, Rio de
Janeiro: Nova Fronteira, 1975. “O Síndico é um indivíduo escolhido para zelar ou defender os
interesses duma associação, duma classe et cetera. Nos edifícios em que há condomínio, pessoa
escolhida pelos condôminos para tratar dos interesses e da administração do imóvel. Administrador
duma falência, sob a imediata direção e superintendência do juiz, que o escolhe pela sua
idoneidade moral e financeira entre os maiores credores do falido, podendo a escolha recair em
pessoa estranha idônea e de boa reputação, se três credores renunciarem seguidamente à
nomeação”.

O síndico é o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele, exercendo sua

administração assessorado por uma administradora, auxiliado pelo subsíndico e os conselheiros.
O síndico pode ser um condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo
disposição contrária na Convenção. Será eleito pela forma e prazo previstos na mesma, sendo que
seu mandato não pode exceder a dois anos, permitida a reeleição.
O corpo diretivo é composto de síndico, subsíndico e conselho consultivo, todos eleitos pela
Assembléia Geral. Esse tripé permite inúmeras vantagens, pois o síndico, que não é de ferro,
também tem direito a férias. Assim, o subsíndico assume imediatamente o seu papel, respondendo
oficialmente pelas funções específicas.

Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos
de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou
pela convenção;
b) exercer a administração interna da edificação, no que respeita à sua vigilância, moralidade
e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e ao regulamento interno;
d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regulamento interno;
e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno, bem como executar e fazer
executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de
verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
Qualidades para uma Administração

Negociação

Responsabilidade

Competência Transparência

Competência
Capacidade de administrar financeiramente um condomínio de forma controlada, não permitindo
grandes variações nos valores pagos. Os resultados da competência administrativa tem reflexo
direto na(o): boa conservação do edifício; manutenção eficaz de todos os equipamentos; higiene e
limpeza; cumprimento de prazos e compromissos; respeito das normas e procedimentos;
envolvimento e cooperação dos moradores (condôminos) para solução de problemas, melhoria
contínua no processo de segurança pessoal e patrimonial.
Cabe salientar que a flexibilidade está inserida na competência, onde o primordial é saber “abrir
mão” em determinados momentos, abusar da utilização do bom senso e vislumbrar sempre um
ponto de equilíbrio nas ações e decisões.

Transparência
Deixar todos os moradores informados e esclarecidos sobre os assuntos pertinentes da
administração do condomínio. Fornecer mensalmente balancetes bem elaborados e detalhados
sobre a receita e os gastos. Esclarecer dúvidas dos moradores, lembrando sempre que não é
obrigatório ter conhecimento de tudo e todos e que um síndico também necessita de
esclarecimentos, porém após obter o conhecimento necessário repassa-lo imediatamente a quem
do direito. Permitir que todos tenham acesso a quaisquer das informações sobre receita e gastos
pertinentes ao condomínio. Estabelecer um canal de comunicação (circulares) com os condôminos
visando o repasse de informações, a elucidação de dúvidas, a apresentação de sugestões etc.

Responsabilidade
Assumir o que realmente foi feito ou está fazendo, independente do resultado. A incompetência ou
o medo poderá levar as pessoas a deixarem de assumir suas ações ou atos e colocarem
desculpas em normas ou transferirem a culpa para outras pessoas.

Capacidade de Negociação
É o ato de conseguir um resultado que atenda as duas partes com interesses opostos, seja no
ambiente pessoal, social ou administrativo.
A negociação está presente em toda a parte. Não existe mais lugar para mandões que só gostam
de impor. A vez é da negociação, portanto, saber negociar é uma qualidade fundamental em
qualquer lugar.
Tem que existir o relacionamento interpessoal com os empregados, moradores e prestadores de
serviços.
Negociar bem é uma maneira de obter ótimos resultados em tudo que se faz. A negociação deve
ser feita, em todos os sentidos, através do modelo Ganha X Ganha. Não se pode, em uma
negociação “matar” o parceiro, nem deixar de considerar qual o ganho que a sociedade poderá
obter.
Responsabilidades do Síndico
1. Fazer respeitar as disposições da Lei de Condomínio, da Convenção de Condomínio e do
Regulamento Interno.
2. Representar o condomínio em Juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns.
3. Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do
orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria, com data base em outubro de cada
ano.
4. Aplicar as advertências aos condôminos que infringirem a Lei ou o Regulamento e, quando
necessário, as multas que estejam estabelecidas na Convenção de Condomínio ou no
Regulamento Interno.
5. Prestar contas em assembléia de seus atos e gastos.
6. Prestar esclarecimentos a qualquer condômino acerca das despesas do condomínio.
7. Controlar e guardar toda documentação contábil dentro do prazo previsto em lei.
8. Controlar a arrecadação das taxas condominiais mensais.
9. Negociar com inadimplentes e, quando aplicável, recorrer a justiça para o ressarcimento do
condomínio.
10. Elaborar contrato com prestadores de serviços.
11. Escolher empresas prestadoras de serviços idôneas ou terceiros para execução de obras
necessárias para o condomínio, desde que aprovadas por assembléia.
12. Contratar o seguro contra incêndio.
13. Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária.
14. Fazer com que todos os condôminos tomem conhecimento da ata de reunião.
15. Fazer com que todos os condôminos tomem conhecimento da Convenção de Condomínio e do
Regulamento Interno.
16. Manter os condôminos informados de mudanças como: novos empregados, novas empresas
de manutenção, segurança no condomínio (campanha de prevenção) e novos moradores.
17. Zelar para o bem estar dos condôminos, principalmente na comunicação e no relacionamento
interpessoal.
18. Praticar atos que lhe atribuírem a Lei do Condomínio, da Convenção e do Regulamento
Interno.
19. Embora deva zelar pelo cumprimento das normas estabelecidas na Convenção, o Síndico não
é o responsável por eventuais danos físicos ou materiais causados por objetos que caem dos
parapeitos ou são atirados pelas janelas, quando não for identificado o causador do acidente.
O condomínio também não responde por problemas dessa natureza.

Mandato do síndico
Não poderá exceder a dois anos, porém poderá ser reeleito por várias vezes. Caso a convenção
não fixe o mandato do síndico, entende-se que o prazo será de dois anos. A reeleição, será
permitida se a convenção o permitir.

Remuneração do síndico
A remuneração do síndico profissional será fixada pela mesma assembléia que o eleger.

Destituição do síndico
O síndico deverá adotar as qualidades para uma administração eficiente (competência,
transparência, responsabilidade e negociação), sob pena de afastamento do cargo.
A competência para a destituição do síndico, pertence a assembléia geral extraordinária, nos
termos e nas condições previstas na convenção, conforme diz a Lei, no artigo 22, § 5º.
Prestação de Contas
O síndico, conforme define a lei, é o representante do condomínio, e deve portanto, prestar contas
de sua gestão.
O síndico só está obrigado a prestar contas à assembléia geral de condomínios. Mensalmente
deverá apresentar o balancete (com os comprovantes anexos) para aprovação e parecer dos
integrantes do conselho e o subsíndico, assim como para informações dos condôminos.

Contabilidade
A receita e as despesas devem ser tratadas segundo suas finalidades. É importante estar bem
estruturada a apresentação do lançamento para que o subsíndico, o conselho e os condôminos
estendam com facilidade e possam identificar erros de lançamento e mau uso dos recursos
financeiros.
Os envolvidos deverão ter ciência dos termos usados tanto para a receita quanto para as
despesas, por exemplo: contas ordinárias, contas extraordinárias e fundo reserva.

Contas Ordinárias
São as receitas e despesas necessárias para o funcionamento de um condomínio.Englobam as
contas de rotina pertinentes à manutenção, salários, material de limpeza e consumo, encargos
sociais, energias etc.

Contas Extraordinárias
São receitas e despesas referentes a obras ou benfeitorias que valorizam o condomínio, gastos
imprevistos referentes as áreas comuns e custas judiciais como indenizações por acidentes ou
ações trabalhistas.

Fundo Reserva
O fundo reserva, previsto em Lei (art.9º, §3º, alínea “J”), é uma receita obrigatória, arrecadada
juntamente com o pagamento da quota de condomínio. A finalidade e a utilização do fundo devem
estar registradas ba convenção. Habitualmente, o fundo reserva, é direcionado para o pagamento
de despesas não previstas no orçamento nem na arrecadação do condomínio.
A forma de recolhimento das parcelas desse fundo e, a utilização da movimentação é determinada
pela convenção de condomínio. Normalmente essa importância mensal é estabelecida entre 5% a
10% do valor de recolhimento ordinário. É recomendada conta exclusiva para o fundo reserva.
Em havendo a utilização parcial ou total do fundo reserva, recomenda-se sua reposição o mais
rápido possível.