Contenido

I. INTRODUCCION ................................................................................................... 2

II. DESARROLLO ...................................................................................................... 3

1.1 EL PROBLEMA DE INVESTIGACION ............................................................ 3

1.2 OBJETIVOS ................................................................................................... 3

1.3 HIPOTESIS .................................................................................................... 4

1.4 RESULTADOS Y DISCUSIÓN ....................................................................... 4

1.4.1 ADQUISICION DEL TERRENO ............................................................... 4

A. ADQUISICIÓN DEL TERRENO .................................................................. 4

B. OPCIONES DE COMPRA DE TERRENO ................................................... 4

C. IDENTIFICACIÓN DE LA ZONA DONDE SE COMPRARÁ EL TERRENO . 4

D. FACTIBILIDAD DEL SERVICIO, DOCUMENTOS LEGALES.................... 15

E. DOCUMENTOS LEGALES QUE ACREDITEN LA PROPIEDAD .............. 15

F. PORTAFOLIO DE PROPUESTAS DE POSIBLES TERRENOS ............... 15

G. TOMA DE DECISIÓN Y NEGOCIACIÓN DE COMPRA ............................ 19

H. OBTENCIÓN DE ESCRITURA PUBLICA ................................................. 19

1.4.2 PLANEACIÓN Y DISEÑO (Alan) ........................................................... 20

A. ESPECIFICACIONES URBANAS Y DE CONSTRUCCIÓN ...................... 20

B. DISEÑO URBANO .................................................................................... 20

C. DISEÑO ARQUITECTÓNICO DE LA EDIFICACIÓN ................................ 20

D. PLAN DE TRABAJO ................................................................................. 20

E. PLANOS DEL PROYECTO (PLANTAS, CORTES, ELEVACIONES

PERSPECTIVAS) ............................................................................................ 20

1.4.3 TRAMITES Y PERMISOS ..................................................................... 20

A. MARCO LEGAL ........................................................................................ 20

B. ESTABLECER INICIO DE OBRA .............................................................. 21

C. DETERMINACIÓN DE LOS M2 DE CONSTRUCCIÓN ............................. 21

D. DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA LOS TRAMITES DE

CONSTRUCCIÓN ............................................................................................ 22
 1.4.4 CONSTRUCCIÓN ................................................................................. 23

E. PERMISOS QUE SE REQUIEREN ........................................................... 23

F. PRESUPUESTO DE OBRA ...................................................................... 23

G. PROGRAMA DE OBRA ............................................................................ 23

III. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .................................................... 23

IV. BIBLIOGRAFIA ................................................................................................ 23

V. ANEXOS.............................................................................................................. 24

TRABAJO ACADEMICO

NOMBRE : DESARROLLO DE PROYECTO INMOBILIARIO Y

SOSTENIBLE DE RESIDENCIALES TURISTICOS Y SU APLICACIÓN DE GESTION
EN LOS BALANCES CONTABLES.

CURSO : GESTION INMOBILIARIA Y SOSTENIBILIDAD

DOCENTE : ARQ. OMAR O. JIMENEZ RAMOS
GRUPO / INTEGRANTES : Nilda Maribel Vilca Ramos
Rady Jesemia Calizaya Jacinto
Karin Contreras Ponce
Alan Omar Machaca Apaza
FECHA : 10/Noviembre/2018

I. INTRODUCCION
Se ha denominado este proyecto a modo informativo PROYECTO RESIDENCIAL
TURISTICO EN LA CIUDAD DE JULI – PROVINCIA DE CHUCUITO -
DEPARTAMENTO DE PUNO, se encuentra en la esquina de dos vías, la principal
funciona como arteria de articulación con la ciudad de Juli, ubicado en la zona pre
urbana de la ciudad de Juli.

Se encuentra en una zona de expansión urbano – residencial, y zona estratégica para

desarrollar un proyecto turístico.

Cuenta con una superficie de 8,975.64m2. aproximadamente antes de su medición

definitiva y obtención de los datos definitivos del levantamiento topográfico.
La posición de Juli en el mercado de suelo urbano para actividades residenciales y de
vivienda turística se encuentra en proceso de crecimiento. El análisis se funda en la
identificación de los posibles factores que nos permitan fundamentar el crecimiento
económico de la población en base al arrendamiento de viviendas turísticas para lograr
la estadía temporal de visitantes en la ciudad de Juli.

II. DESARROLLO
1.1 EL PROBLEMA DE INVESTIGACION
La creciente oferta turística de la Ciudad de Juli se ve afecta por la falta de
infraestructura adecuada para albergar a turistas nacionales y extranjeros. Esta
situación ha generado la necesidad de plantear proyectos para contribuir el
desarrollo del turismo; con una gran potencialidad para desarrollarse por sus
innumerables riquezas turísticas, patrimonio y por su legado histórico. Juli tiene la
capacidad de desarrollarse atreves del turismo. A pesar de esto la ciudad viene
experimentando una escasa valoración hacia su patrimonio y riquezas turísticas,
por parte de la población y autoridades.

La población manifiesta que existe un déficit en cuando a la atención en el sector

educación, salud, pero más aún carece de infraestructura adecuada para el turismo,
cultura, recreación y deporte, ya que no tiene infraestructura adecuada para el
desarrollo de estas actividades de la población.

1.2 OBJETIVOS
- El objetivo principal de la investigación, es proponer infraestructura nueva para
ofrecer servicios turísticos, para incrementar el arribo y permanecía de turistas
nacionales y locales, por tanto, devolverle a la ciudad la identidad turística, como
es reconocida “Joya turística del altiplano”. Siendo el resultado una arquitectura
con nuevas características formales, que principalmente responda a la
necesidad del usuario, con la creación de espacios únicos y esenciales,
buscando la sensación de paz y relajación de los usuarios, utilizando métodos
de confort térmico, aprovechando al máximo el paisajismo como es el entorno
natural que rodea al objeto arquitectónico, con el fin de repotenciar la actividad
turística atreves del tiempo en la ciudad de Juli.
- El turismo constituye un objetivo general de desarrollo, en que convivan la
naturaleza, sus recursos y la inversión productiva, así como un disfrute social,
no exclusivo de la riqueza del sitio; se trata de impulsar un desarrollo
Sustentable, por tanto, el objetivo es el equilibrio entre el desarrollo económico,
aprovechamiento de los recursos naturales, y beneficios económicos sociales.
1.3 HIPOTESIS
1.4 RESULTADOS Y DISCUSIÓN
1.4.1 ADQUISICION DEL TERRENO
A. ADQUISICIÓN DEL TERRENO
Para la adquisición del terreno es necesario solicitar el certificado de
parámetros urbanísticos para garantizar que el terreno se encuentre dentro de
los parámetros y exigencias que requiere el proyecto. Ver anexo 1.

La adquisición del terreno se realizó mediante un contrato de Compra y venta

celebrado por la Inmobiliaria NIRAOKA, con su debido representante y con la
familia Palomino Anchapuri debidamente representado por el Sr. Francisco
Palomino Zapata, contrato que se celebró el 05 de Noviembre del 2018
pactándose el precio de CIENTO VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS,
cantidad que ha sido cancelada en una armada a entera satisfacción de la
Familia Palomino Anchapuri. Ver anexo 2.

B. OPCIONES DE COMPRA DE TERRENO

C. IDENTIFICACIÓN DE LA ZONA DONDE SE COMPRARÁ EL TERRENO

- UBICACIÓN Y LOCALIZACIÖN

Juli es la capital de la provincia de Chucuito en el departamento de Puno.

Según el último censo de vivienda (2007), el distrito de Juli cuenta con 23,741
habitantes. La mayoría de ellos se concentra en el pueblo a orillas del Lago
Titicaca, a la altura de 3869 msnm. Juli queda a aproximadamente 80 km.de la
ciudad de Puno, lo cual se traduce en un viaje de aproximadamente hora y
media en buses y minivans que hacen el servicio hacia hasta la ciudad. Al ser
capital de provincia.
Figura 1: Ubicación de la provincia de Chucuito.

Fuente: Elaboración propia

Figura 2: Ubicación del terreno.

Fuente: Elaboración propia

Dentro de catastro urbano de la ciudad de Juli, el Proyecto se encuentra
localizado en el sector norte de la ciudad, y cuenta con la instalación de los
servicios básicos.

- CARACTERISTICAS DEL TERRENO

El terreno para el proyecto RESIDENCIAL TURISTICO EN LA CIUDAD DE

JULI-DEPARTAMENTO DE PUNO se encuentra ubicado en el sector norte de
la ciudad en la parte baja con fugas visuales al lago Titicaca; cuenta con un
área aproximada de 8,975.64 m2, y un perímetro de 379.58 ml, la forma del
terreno es de un polígono conformado por 5 lados, la topografía es irregular
presenta una pendiente de 8%, se encuentra a 800 metros de la plaza de
armas.

Figura 3: Ubicación del área de intervención.

Fuente: Elaboración propia,

- VIALIDAD
El terreno de la propuesta de servicios turísticos tiene una buena accesibilidad,
dado que se conecta de forma directa con el eje de la Prolongación de la Av.
El Puerto, el mismo que permite el flujo por la carretera en trocha carrozable de
Huaquina hacia la panamericana sur. Del mismo modo al eje de la Av. El Puerto
que permite el desplazarse por la ciudad de Juli.

Figura 4: Vías de acceso hacia el Área de Intervención.

Fuente: Elaboración propia,

- USOS DE SUELO

Se observa que el terreno se encuentra cercano a diferentes equipamientos

urbanos como son: usos recreativos, centros educativos y residenciales.
 Figura 5: Zonificación y usos de suelo del área de Intervención.

Fuente: Elaboración propia,

- DINAMICA URBANA

La avenida Av. Puerto, de gran flujo vehicular es la que articula con las distintas
zonas de la ciudad, permitiendo de esta manera una circulación fluida con la
misma.

- CONTEXTO FISICO

TOPOGRAFIA

Presenta una topografía con pendiente tal como se muestra en el plano

adjunto.

Figura 6: Curvas de nivel en el Área de Intervención.

Fuente: Elaboración propia,

CLIMA

En la ciudad de Juli el clima es variable lluviosa en los primeros tres meses

del año, fuertes heladas en los meses de junio, agosto y templado en
septiembre, octubre, noviembre y diciembre.

Las precipitaciones pluviales se presentan en los meses de noviembre a

marzo y son escasos durante los meses de abril a octubre., tiene un clima
seco y semiseco refrescado con la brisa suave del Titicaca. En primavera es
cálido, presenta la mejor época del año, puesto que presenta mayor
vegetación y clima favorable para el proyecto, así mismo en el verano el
clima es caliente y es adecuado para actividades de recreación acuática.

TEMPERATURA

La temperatura promedio registrada en los últimos cinco años en la estación

del SENAMHI a orillas del lago es de 9.81 ºC. Registrándose temperatura
máxima de 17.3 ºC en los meses de octubre y noviembre y mininas extremas
en los meses de junio y julio llegando a registrar temperaturas hasta 2.34
ºC.

Esquema 1: Temperatura a orillas del lago.

Fuente: Elaboración propia, datos SENAMHI.

ASOLEAMIENTO

La ciudad de Juli recibe aproximadamente 3000 horas promedio de sol

intenso en un año, los meces de mayo a octubre son los más soleados,
teniendo más de 280 horas de sol al mes, los meses de enero, febrero y
marzo son los menos soleados teniendo un promedio de 6 horas de sol por
día.

Es importante considerar la radicación solar para efectos de diseño,

considerando para ello la orientación de vanos y zonas abiertas hacia el
norte, considerar la radicación como una necesidad psicológica, que junto
con el color generan ambientes confortables psicológicamente, es
importante además la luz solar para acentuar la sensación de calidez del
espacio, además que por la misma presencia de topográfica, la sombra
proveniente del cerro Zapacollo por las tardes hace que los vanos sean
orientados al norte este.

Esquema 2: Asoleamiento a orillas del lago.

Fuente: Elaboración propia, datos SENAMHI.

VIENTOS

La velocidad, dirección y frecuencia de los vientos son determinadas por el

flujo atmosférico, la proximidad al lago (brisas del lago Titicaca) y por la
topografía, el desplazamiento de estas masas de aire en el terreno tiene un
promedio de 3.6 m/2 en direcciones hacia el sur oeste en el día y sur este
en la noche. En los meces de febrero y marzo este fenómeno va
acompañado de tormentas, en el periodo de invierno los vientos nocturnos
traen consigo vientos helado provenientes de la cordillera blanca.
 Esquema 3: Vientos a orillas del lago.

Fuente: Elaboración propia, datos SENAMHI.

PRECIPITACIONES FLUVIALES

Las precipitaciones registradas en la ciudad de Juli alcanzan anualmente los

700mm3 registrándose precipitaciones máximas en los meces de enero a
marzo de 154mm3 y precipitaciones mininas en los meses de junio y julio
con 2.2mm3, es común en esta zona que las lluvias vayan acompañadas de
otros agentes como granizadas, nevadas y tempestades.

Esquema 4: Precipitaciones según los meses.

Fuente: Elaboración propia, datos SENAMHI.

- CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

El conocimiento y puesta en valor del patrimonio natural, cultural y paisajístico

es una necesidad de nuestra sociedad para poder alcanzar un desarrollo
sostenible.
El Paisajismo tiene por objetivo definir el carácter visual del contexto y entorno
próximo que rodea el PROYECTO, los elementos que definen la esencia del
paisaje son las unidades visuales, el carácter visual, elementos de interés
paisajístico desarrollados a continuación:

Figura 7: Visuales hacia colindante lado Sur - Pedagógico de Juli.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 8: Visuales hacia el Sur Oeste del Terreno.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 9: Visuales hacia el Sur del Proyecto.

Fuente: Elaboración propia.

 Figura 10: Visuales hacia el lado Norte del proyecto.

Fuente: Elaboración propia.

- RECURSOS PAISAJÍSTICOS – UNIDADES VISUALES

En contexto en el cual se enclava el PROYECTO precisado se encuentra en

una zona que cuenta con una pendiente de 8 % y una fisiografía donde
predomina los desniveles, para este estudio se ha definido una seria de
unidades visuales que se han delimitado en el esquema de la estructura visual
con la que cuenta y que se definen a continuación, para cada una de ellas se
analizó aspectos clave como: el carácter visual y profundidad visual.

Carácter Visual; El contexto en el cual se enmarca el PROYECTO, es el

resultado de la interacción de factores naturales, principalmente la tierra y el
agua, asimismo factores antrópicos/culturales, siendo el patrimonio cultural (la
Iglesia San Juan de Letrán y el Templo Santa Cruz de Jerusalén) y la actividad
que se logra a raíz de ésta que ha dado su particular fisionomía y estructura al
paisaje de esta zona.

Profundidad Visual: Entre los elementos que hacen la diferencia en el paisaje

que rodea el proyecto está la presencia de un relieve significativo, es decir se
trata de un sector con una pendiente regular que se abre hacia el lago Titicaca
cuya profundidad visual proporciona una sensación de amplitud y apertura.
Hitos Verticales - Construcciones y Vegetación, intercalados entre sectores
determinados, esta zona presenta distintos elementos constructivos de
carácter cultural que aumentan más el valor paisajístico antrópico. Estas
construcciones aparecen enmarcadas dentro de un casco urbano,
definitivamente se habla en este párrafo de las iglesias, o patrimonio cultural
histórico que destacan en el casco urbano, cuya presencia ha generado un
mosaico de texturas y colores en el paisaje

Unidos a los grupos residenciales y elementos constructivos aparecen

elementos vegetales arbóreos asociados, los cuales destacan en el entorno;
entre las especies más comunes están el pino, y la Queñua, básicamente la
función es de sombra, y ornamentales, en general se trata de ejemplares
solitarios o formando pequeños grupos que destacan en el paisaje de relieve
de este sector.

- ELEMENTOS DE INTERÉS PAISAJÍSTICO.

Las áreas o elementos de interés visual son aquellos cuya alteración o

modificación puede hacer variar positiva o negativamente la calidad de la
percepción visual del paisaje, como, por ejemplo:

Los elementos formales que definen la estructura espacial que hace singular
este lugar, tales como la cadena de montañas que lo envuelve conjuntamente
con la apertura del lago Titicaca, hacia el horizonte.

Los elementos y áreas significativas, como los asentamientos históricos ya

mencionados con anterioridad.

Las cuencas visuales que permiten observar la imagen exterior de los núcleos
de carácter urbano, cultural, reconociendo un extraordinario valor.

Esquema 5:Elementos de Interés Paisajístico.

Fuente: Elaboración propia.

D. FACTIBILIDAD DEL SERVICIO, DOCUMENTOS LEGALES.
Son los documentos emitidos por las entidades prestadoras de servicios, como:

- Electro Puno Entidad encargada de otorgar el certificado de factibilidad de

Servicio de Energía Eléctrica, donde se precisa las condiciones técnicas
bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e Instalaciones
que deberán efectuar, el plazo en que podrá accederse al servicio, la fecha
de emisión y la fecha de vigencia. Ver ejemplo en Anexo 3
- EMSA Puno. Entidad encarga de otorgar el certificado de factibilidad de
servicio de Agua potable y alcantarillado de aguas servidas. Ver ejemplo
Anexo 4.

E. DOCUMENTOS LEGALES QUE ACREDITEN LA PROPIEDAD

- Es necesario realizar la Inscripción en el registro de Predios, (Adecuación
aprobada por Resolución N°339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el
27/12/2008.
- Es necesario realizar la Declaratoria de fábrica, ya que es el reconocimiento
legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza mediante
declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la
Ley.

F. PORTAFOLIO DE PROPUESTAS DE POSIBLES TERRENOS

- IDENTIFICACION DE POSIBLES ZONAS
Se tiene como propuesta dos alternativas de terrenos para calificarlos de
acuerdo a los criterios que creemos convenientes para la ubicación y
desarrollo del PROYECTO INMOBILIARIO Y SOSTENIBLE DE
RESIDENCIALES TURISTICOS.
Figura 11: Ubicación de terrenos propuestos.

FUENTE: Elaboración propia.

TERRENO N° 1
Su ubicación se encuentra en el sector norte (en el barrio internacional
Chojchoni) se conecta de forma directa con el eje de la Prolongación de la
Av. El Puerto, el mismo que permite el flujo por la carretera en trocha
carrozable de Huaquina hacia la panamericana sur.
El área total del terreno N° 1 es de 8,975.64 m2, y un perímetro de 379.58
ml, el terreno en elección según el PDU de la ciudad está considerada
como una Zona pre urbano y zona de comercio especializado.

Figura 12: Ubicación y Vistas panorámicas de la propuesta de terreno 1

FUENTE: Elaboración propia.

Tabla 1: Tabla de calificación del terreno N° 1.
Muy Muy
PREMISAS OBSERVACIONES Bueno Regular Malo
bueno malo
Deberá tener buena accesibilidad para
peatones, vehículos, y personas X
discapacitadas.
El terreno debe estar ubicado en un
lugar estratégico que permita la
Ubicación y X
conexión con diferentes sectores de la
accesos
ciudad.
El terreno será cercano a vías
X
principales de primer y segundo orden.
Deberán estar dentro del área urbana
X
de la ciudad.
El terreno se ubicará en un espacio
topográfico que ayude al desarrollo de X
Análisis
la propuesta.
topográfico
Evitar la ubicación en zonas con
X
pendientes empinadas.
Deberá estar próximo a la conexión de
servicios básicos (agua, desagüe y X
luz).
El terreno deberá estar libre de
edificaciones y sin ningún uso en X
Detalles físicos particular.
actuales El terreno deberá presentar cualidades
estéticas que permitan articular
armónicamente el proyecto con los
X
atributos naturales del lugar, buscando
con ello propiciar una imagen urbana
memorable.
El terreno tendrá proximidad a
Colindancias espacios y equipamientos compatibles X
con actividades de recreación y cultura.
El terreno deberá tener variedad de
componentes básicos, como son la
X
tierra, rocas, el agua, y la vegetación
Tipo de suelo
que la cubre.
El suelo deberá ser apto para albergar
X
diferente tipo de vegetación.
Deberá poseer asoleamiento
Clima, X
constante.
microclima
El espacio tendrá calidad paisajística,
ecología
cualidades visuales y valores estéticos X
que desde él se divisan.
El terreno deberá poseer valores
X
Análisis de paisajísticos,
vegetación Deberá tener directa relación con la
naturaleza, para integrar este elemento X
natural con la propuesta.
El terreno deberá tener una ubicación
adecuada, alejado de la contaminación
contaminación X
ambiental, visual, auditiva, polución y
de olores.
Vistas y El lugar deberá tener una identidad
secuencias perceptual, con buena visibilidad de X
visuales elementos urbanos y naturales.
FUENTE: Elaboración propia, trabajo de campo.

ZONA N° 2
Su ubicación se encuentra en el sector norte (barrio Santa Cruz)
 Con un área total 5889.615 y un perímetro de 347.7591 el terreno en
elección según el PDU de la ciudad está considerado como una Zona de
comercio especializado.

Esquema 6: Ubicación de la Zona 1 en el plano catastral de Ilave.

FUENTE: Elaboración propia.

Tabla 2: Tabla de calificación del terreno nro 2
Muy Muy
PREMISAS OBSERVACIONES Bueno Regular Malo
bueno malo
Deberá tener buena accesibilidad para
peatones, vehículos, y personas X
discapacitadas.
El terreno debe estar ubicado en un
lugar estratégico que permita la
Ubicación y X
conexión con diferentes sectores de la
accesos
ciudad.
El terreno será cercano a vías
X
principales de primer y segundo orden.
Deberán estar dentro del área urbana
X
de la ciudad.
El terreno se ubicará en un espacio
topográfico que ayude al desarrollo de X
Análisis
la propuesta.
topográfico
Evitar la ubicación en zonas con
X
pendientes empinadas.
Deberá estar próximo a la conexión de
servicios básicos (agua, desagüe y X
luz).
El terreno deberá estar libre de
edificaciones y sin ningún uso en X
Detalles físicos particular.
actuales El terreno deberá presentar cualidades
estéticas que permitan articular
armónicamente el proyecto con los
X
atributos naturales del lugar, buscando
con ello propiciar una imagen urbana
memorable.
El terreno tendrá proximidad a
Colindancias espacios y equipamientos compatibles X
con actividades de recreación y cultura.
El terreno deberá tener variedad de
componentes básicos, como son la
Tipo de suelo X
tierra, rocas, el agua, y la vegetación
que la cubre.
 El suelo deberá ser apto para albergar
X
diferente tipo de vegetación.
Deberá poseer asoleamiento
Clima, X
constante.
microclima
El espacio tendrá calidad paisajística,
ecología
cualidades visuales y valores estéticos X
que desde él se divisan.
El terreno deberá poseer valores
X
Análisis de paisajísticos,
vegetación Deberá tener directa relación con la
naturaleza, para integrar este elemento X
natural con la propuesta.
El terreno deberá tener una ubicación
adecuada, alejado de la contaminación
contaminación X
ambiental, visual, auditiva, polución y
de olores.
Vistas y El lugar deberá tener una identidad
secuencias perceptual, con buena visibilidad de X
visuales elementos urbanos y naturales.

- COMPARACION DE TERRENOS
En la siguiente tabla se realiza una comparación del posible terreno a elegir
según la escala de Likert y se obtendrá los resultados, la sumatoria mayor
será el lugar de intervención y planteamiento del proyecto.

Tabla 3: Comparación de zonas elegidas.

PREMISAS ZONA N° 1 ZONA N° 2
Ubicación y accesos 20 16
Análisis topográfico 8 8
Detalles físicos actuales 13 12
Colindancias 4 4
Tipo de suelo 10 10
Clima, microclima ecología 9 8
Análisis de vegetación 10 9
contaminación 4 4
Vistas y secuencias visuales 8 8
TOTAL 86 79
FUENTE: Elaboración propia

De acuerdo a los resultados obtenidos mediante la aplicación de la Escala

Likert el terreno a intervenir es el Terreno Nº 1, tal como se detalla en la
tabla N°3

G. TOMA DE DECISIÓN Y NEGOCIACIÓN DE COMPRA

H. OBTENCIÓN DE ESCRITURA PUBLICA
1.4.2 PLANEACIÓN Y DISEÑO
A. ESPECIFICACIONES URBANAS Y DE CONSTRUCCIÓN
B. DISEÑO URBANO
C. DISEÑO ARQUITECTÓNICO DE LA EDIFICACIÓN
D. PLAN DE TRABAJO
E. PLANOS DEL PROYECTO (PLANTAS, CORTES, ELEVACIONES
PERSPECTIVAS)
1.4.3 TRAMITES Y PERMISOS
Antes de empezar con la construcción, se existe una fase de planeación y
validación del proyecto que se construirá, que definirá la forma del producto
final que se edifique, y los aspectos legales antes y después de su ejecución.

Por tanto, son documentos, planos, ideas, permisos, presupuestos y fases que
terminarán por darle forma a las viviendas, centro comercial, bodegas o locales
que en un principio se planearon.

A. MARCO LEGAL
Ley Orgánica de Municipalidades
- En materia de organización del espacio físico y uso del suelo: Otorgamiento
de licencias de obra, labores de control y fiscalización, de acuerdo con las
normas técnicas de la materia
Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones
- Set 2007 Ley 29090
- Oct 2008 Reglamento DS 024-2008 MVCS
- Feb 2010 Modifica Reglamento DS 03-2010 MVCS
Antecedente Ley 27157
- Opciones de trámite – FUO, planos de obra y zonificación 
o a) Comunicar al Municipio el inicio de la obra – supervisión por comisión
o b) Solicitar al Municipio el permiso de construcción – supervisión opcional
- Otros Trámites relacionados - FOM
o Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
o Anteproyecto
o Proceso de Licencia de Obra
o Consulta preliminar de requisitos.
o Obtención del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios – 5
días.
o Presentación del Anteproyecto Arquitectónico en consulta – 10 días
 o Presentación del expediente para Calificación de la Comisión Técnica
Calificadora de Proyectos – 20 días
o Obtención de la Licencia de Obra y certificado de numeración – 12 días.
Licencia de Obra: Ley 29090
Trámite de Licencia
- Aprobación en 4 modalidades
- Autorización para iniciar obras
Requisitos comunes
- Formulario FUE
- Copia literal de dominio
- Boleta de Habilitación de Profesionales
- Pago de derechos, liquidación
- Plano de ubicación, planos de planta
Supervisión
- Control Urbano a cargo, en las 4 modalidades
B. ESTABLECER INICIO DE OBRA
El inicio del plazo de ejecución de obra comienza a regir desde el día siguiente
de que se cumplan las siguientes condiciones1:

- Designación al inspector o supervisor, según corresponda.

- Entrega del expediente técnico.
- Entrega del terreno.
- Que se establezca el calendario de entrega de materiales e insumos.

C. DETERMINACIÓN DE LOS M2 DE CONSTRUCCIÓN

El área total construida para el “PROYECTO RESIDENCIAL TURISTICO EN
LA CIUDAD DE JULI – PROVINCIA DE CHUCUITO - DEPARTAMENTO DE
PUNO” Se establecerá en concordancia y dentro de los parámetros
urbanísticos y edificatorios emitidas por la Municipalidad Distrital de Juli, la
cantidad de niveles/ pisos de la edificación, así mismo se tendrá que considerar
el área libre y retiros para el proyecto.

- Ubicación:
- Barrio:
- Área del terreno:
- Área total construida
- Área Libre

1
Reglamento Ley de Contrataciones del Estado. Art.183.
 Descripción Área %
Área construida 1,800.00 m2 20
Área Libre 7,145.64 m2 80
Área del Terreno 8,975.64 m2 100

D. DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA LOS TRAMITES DE

CONSTRUCCIÓN
Tramite que evalúa todos los planos y documentos legales, se tendrán en cuenta
factores como el terreno, sector, linderos y afectaciones al entorno.

Las licencias de construcción se tramitan por medio de entidades conocidas, en

cuál se deberá realizar el trámite dependerá de la categorización del municipio.

- Saneamiento Legal
- Licencia de Obra
o FOM
o FUO
o Habilitación de Profesionales
o Hoja de trámite y pagos
o Planos ubicación. Localización según formato
o Planos arquitectura, estructuras e ingenierías
o Autorización de junta de propietarios
o Copia literal de dominio o título de propiedad
o Carta de seguridad de obra
o Declaración jurada de responsabilidad técnica
o Estudio de impacto ambiental
o Estudio de suelos
o Memoria descriptiva
o Presupuesto, etc.
- Certificación CIRA
- Autorización de acometidas provisionales (luz, agua, saneamiento,
teléfono)
- Autorización de uso de vía pública.
- Licencia para vallado de obra.
- Factibilidad de Servicios y saneamiento
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
- Inscripción de Numeración
 1.4.4 CONSTRUCCIÓN
E. PERMISOS QUE SE REQUIEREN
F. PRESUPUESTO DE OBRA
G. PROGRAMA DE OBRA

III. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

IV. BIBLIOGRAFIA
- Reglamento Ley de Contrataciones del Estado. Art.183.
- Plan de desarrollo urbano de la ciudad de Juli 2016-2025.
- Desarrollo inmobiliario de oficinas Pequeñas y el estudio de viabilidad
económica de un proyecto ubicado en el distrito de Santiago de surco.
V. ANEXOS

ANEXO 1:

ANEXO 2:

CONTRATO DE COMPRA VENTA DE LOTE DE

TERRENO
A los Veinticuatro días del Mes de Noviembre del Dos Mil Dieciocho celebran el
presente contrato de compra venta de un lote de terreno urbano signado con N°
05, 06, 07, 08, 09, 10, 11 ubicado en la Manzana A – del barrio Internacional
Chojchoni de la ciudad de Juli, de una parte como Vendedores la Familia
Palomino Anchapuri de Juli Inscrita en la Partida N° 1102227 Asiento A0001 de
la Oficina Registral de Juli debidamente representado por FRANCISCO
PALOMINO ZAPATA, identificado, con DNI N° 43322273 con domicilio en Av.
el Puerto N° 105, Barrio San Juan , Técnico de Segunda del Ejército Peruano y
de la otra parte la Inmobiliaria NIRAOKA representado por su Gerente NILDA
VILCA RAMOS, identificado con DNI N° 46053534, con domicilio actual en calle
Atahualpa 191 Puno, Arquitecta; todos inteligentes en el idioma castellano,
quienes se obligan con capacidad, libertad y conocimiento suficiente al acto de
compra venta realizado de un lote de terreno urbano, en los siguientes términos:
PRIMERO: La Familia Palomino Anchapuri. –con RUC 20479898333
debidamente constituida e inscrita en la Partida N° 11022257 asiento A 0001 en
la Oficina Registral SUNARP PUNO, es propietaria de los lotes 05, 06, 07, 08,
09, 10, 11 al lado Norte de la ciudad de Juli siendo adquiridos con Copia
Certificada N° 11056929-------------------------------------------------------------------------
SEGUNDO: La Familia Palomino Anchapuri, debidamente representada por
FRANClSCO PALOMINO ZAPATA da en venta real a la Inmobiliaria NIRAOKA
representado por su Gerente NILDA VILCA RAMOS, los Lotes de Terreno
Urbano Mz A Lotes 05, 06, 07, 08, 09, 10 y 11, con un área total de 8,975.64 m²,
encerrados en las medidas perimétricas al este 65.83, al norte 38.83, al oeste
110.77, al sur 74.18 y 87.51 metros lineales-----------------------------------------------
TERCERO: En la venta del lote urbano se comprende además de su extensión
superficial y área, todo lo que es inherente a la propiedad, con los aires, suelo,
subsuelo, usos, costumbres, servidumbres, entradas, salidas y todo cuanto de
hecho y de derecho le toque, corresponda o pertenezca sin reserva ni limitación
de ninguna especie. -------------------------------------------------------------------------------
CUARTO: La compra venta de los lotes de terreno urbano ubicados en Manzana
A – del barrio Internacional Chojchoni de la ciudad de Juli signado con los
números 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, se celebró con fecha 05 Noviembre del 2018
pactándose el precio de CIENTO VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS,
cantidad que ha sido cancelada en una armada a entera satisfacción de la
Familia Palomino Anchapuri, de Juli.---------------------------------------------------------
QUINTO: Vendedor y Comprador declaran que el precio pactado y pagado es el
que real y verdaderamente corresponden al inmueble y renuncian de modo
expreso a toda acción por error o dolo, haciéndose mutua gracia y reciproca
donación por cualquier diferencia que pudiera existir a favor o en contra entre el
inmueble urbano vendido y el precio pagado y renuncian así mismo a toda acción
o excepción que primera invalidar este contrato. -----------------------------------------
SEXTO: El Vendedor declara que sobre el inmueble urbano materia de la venta
no pesa ningún gravamen, y que no lo afectan igualmente carga, hipoteca, ni
ningún acto, contrato, embargo ni medida judicial ni extra judicial alguna que
afecte su derecho de propiedad y libre disposición del dominio obligándose por
lo tanto a la evicción y saneamiento de ley -------------------------------------------------
SETIMO: El comprador declara que conoce el estado del inmueble urbano que
compra por este contrato y que se encuentra conforme. -------------------------------
OCTAVO: la Familia Palomino Anchapuri, asume la responsabilidad de extender
la minuta de compra venta correspondiente, así como brindar todas las
facilidades que correspondan para la extensión de la respectiva Escritura Pública
e inscripción en los Registros Públicos, en caso de incumplimiento se somete a
la acciones legales que pudiera ejercer el comprador en legítima ejercicio de su
derecho ------------------------------------------- Para los efectos de ley legalizan sus
firmas notarialmente-----------------------------

___________________
NILDA VILCA RAMOS
DNI N° 16442489
______________________________
FRANClSCO PALOMINO ZAPATA
DNI N° 43322273

ANEXO 3:
ANEXO 4:

NOTA: EL TRABAJO DEBERA DESARROLARSE EN LETRA ARIAL 11 CON

ESPACIADO A 1.5. SE DEBE INCLUIR PLANOS EN FORMATO A-3 PARA MEJOR
COMPRENSION. INCLUIR IMÁGENES. EL TRABAJO DEBE CONTENER UN MINIMO
DE 20 PAG. Y COMO MAXIMO 30 PAG.