TASACION

DE
TERRENOS URBANOS
VIAS NUEVAS DE LIMA LINEA AMARILLA

VIA EXPRESA SUR TREN ELECTRICO

 ZONA URBANA

Constituida por áreas ocupadas

con actividades urbanas, con
servicios de agua, alcantarillado,
electrificación, vías de
comunicación y transporte.

(Articulo 3. RNT; R. M. N° 172-2016-VIVIENDA)

 ZONIFICACIÓN

Es el instrumento técnico normativo de

gestión urbana que contiene el conjunto de
normas técnicas urbanísticas para la
regulación del uso y la ocupación del suelo
en el ámbito de actuación y/o intervención
de los Planes de Desarrollo Urbano, en
función a los objetivos de desarrollo
sostenible, a la capacidad de soporte del
suelo y a las normas pertinentes, para
localizar actividades con fines sociales y
económicos como vivienda, recreación,
protección y equipamiento; así como, la
producción industrial, comercio, transportes
y comunicaciones.
(Articulo 3. RNT; R. M. N° 424-2017-VIVIENDA)
 PREDIO URBANO

Es el inmueble ubicado dentro de

un área urbana, y está conformado
por el terreno, las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes
que no pueden ser separados sin
alterar, deteriorar o destruir la
edificación.

(Articulo 3. RNT; R. M. N° 172-2016-VIVIENDA)

 TERRENO URBANO

Es la superficie limitada de suelo

ubicada dentro de un área
urbana que cuenta con obras de
servicios públicos y que ha sido
habilitada para usos urbanos
conforme a las disposiciones
legales vigentes.

(Articulo 3. RNT; R. M. N° 172-2016-VIVIENDA)

 ESTUDIO DE MERCADO
Los valores comerciales de terreno de mercado se determinan en base a la
comparación de muestras de mercado inmobiliario de la zona en la que se ubica
el predio a tasar, identificando por lo menos cinco (05) muestras con
características similares y/u homologadas.
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE MERCADO
 ESTUDIO DE MERCADO

Se debe considerar:

1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a

ubicación, zonificación, extensión, entorno, topografía, fuentes de
información de compra - venta y otros aspectos que se consideren
necesarios.

2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del

terreno descontando el valor de dichas edificaciones.

3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que

el perito estime necesarios, debidamente justificados.
UBICACIÓN DE LAS MUESTRAS

MUESTRA MUESTRA
Nº 01 Nº 04

PREDIO A VALUAR

MUESTRA
Nº 02

MUESTRA
Nº 03
PLANO DE ZONIFICACIÓN

MUESTRA MUESTRA
Nº 01 Nº 04
Zonif. RDB Zonif. RDB

PREDIO A VALUAR

MUESTRA
Nº 02
Zonif. RDB
MUESTRA
Nº 03
Zonif. RDB
4
3
2
1
MUESTRA

AREA DEL TERRENO

(M2)

VALOR UNITARIO
DE TERRENO
(S/./m2)
TIPO
COEF.
ZONIFICACIÓN

(Km.)
DIST.
UBICACIÓN

COEF.
FACTORES

EXTENSIÓN

TOPOGRÁFICO
SUELO
OFERTA
ECOLÓGICO
ENTORNO
FACTOR DE
ACTUALIZACIÓN
VALOR UNITARIO
HOMOLOGADO
2
S/. / m
CUADRO DE HOMOLOGACION DE LAS MUESTRAS

VALOR PROMEDIO
2
S/. / m
 ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO
DETERMINACION VALOR UNITARIO DE MERCADO (VUT)
PROPIETARIO : ESTADO
SOLICITANTE : SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES
LOCALIZACIÓN : DISTRITO DE PUNTA HERMOSA , PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

ÁREA TOTAL URBANA: 60,00 m² Tipo de cambio: US $ 1,00 = S/ 3,43

FACTOR
AREA DEL VALOR UNITARIO FACTOR DE VALOR VALOR
PRECIO ZONIFICACION UBICACIÓN
MUESTRA DESCRIPCION TERRENO DE TERRENO FUENTE EXTENSI TOPOGRAFI ENTORNO ACTUALIZAC UNITARIOS UNITARIO
(S/.x M2) SUELO OFERTA LEGAL
(M2) (S/.) DIST. ON CO Y ACCESO ION ESTIMADO PROMEDIO
TIPO COEF. COEF.
(Km.)

ZONA DE
PREDIO A VALUAR
26 957,79 RECREACION 1 1 1 1 1 1 1 1 1 S/, S/,
(AREA MATRIZ) PUBLICA ZRP

MUESTRAS DEL ESTUDIO DE MERCADO

VENDO TERRENO EN http://terreno.mercadolibre.com.

1,00 BARTOLOME HERRERA 200,00 S/. 257 250,00 S/. 1 286,25 pe/MPE-417684055-terrenos-en- RDM 0,75 1,00 1,0 0,80 0,9 1,0 0,9 1 1 1 625,12
PUNTA HERMOSA venta-en-punta-hermosa-_JM

VENTA TERRENO EN
2,00 ESQUINA PUNTA 450,00 S/. 1 029 000,00 S/. 2 286,67 ENCUESTA RDM 0,75 1,60 1,0 0,80 0,9 1,0 0,9 1 1 1 1 111,32
HERMOSA

VENTA DE TERRENO EN 843,96

3,00 160,00 S/. 240 100,00 S/. 1 500,63 ENCUESTA RDM 0,75 1,50 1,0 0,80 0,9 1,0 0,9 1 1 1 729,31
PUNTA HERMOSA

VENTA DE TERRENO EN
4,00 URB SANTA CRUZ PUNTA 160,00 S/. 291 550,00 S/. 1 822,19 ENCUESTA RDM 0,75 1,50 1,0 0,80 0,9 1,0 0,9 1 1 1 885,58
HERMOSA

VENTA DE TERRENO EN http://www.adondevivir.com/terr

5,00 URB. SANTA CRUZ 254,00 S/. 453 898,00 S/. 1 787,00 enos-en-venta-en-punta- RDM 0,75 1,50 1,0 0,80 0,9 1,0 0,9 1 1 1 868,48
PUNTA HERMOSA hermosa.html

REDONDEANDO: VUT= S/ 844,00

Fecha : 22 de Enero 2016

 ISLA RÚSTICA

Es el terreno sin habilitar

circundado por zonas con
habilitación urbana que
mantiene su condición legal
como predio rústico.

(Articulo 3. RNT; R. M. N° 172-2016-VIVIENDA)

 CALCULO DEL TERRENO EN ISLA RÚSTICA
Se realiza aplicando la siguiente expresión: ISLA RÚSTICA

VT = AT x VB
Donde: VUP VB
VB = VUP x CAV x Fr

VT = Valor de terreno.
AT = Área de terreno. El factor (VUP x CAV x Fr) es mayor o
VB = Valor Básico. igual al triple del valor por metro
cuadrado de las tierras aptas para cultivo
VUP = Valor unitario promedio
en limpio Grupo A Clase 1, establecido
CAV = Coeficiente de Área Vendible. en el Reglamento de Clasificación de
Fr = Factor de reducción por habilitación urbana. Tierras por su Capacidad de Uso Mayor
 TABLA N°05 TABLA N° 06
COEFICIENTE DE ÁREA VENDIBLE FACTOR DE REDUCCIÓN
(CAV) USO USO
ÁREA BRUTA DEL RESIDENCIAL Y INDUSTRIAL
ÁREA BRUTA DEL USO TERRENO (m2) OTROS
USO
TERRENO RESIDENCIAL Y
INDUSTRIAL
OTROS
Hasta 10 000 m² 0,85 0,85
HASTA 2 000 m² 0,85 0,85 10 001 m² hasta 20 000 m² 0,80 0,80
20 001 m² hasta 30 000 m² 0,75 0,75
De 2 001 a 5 000 m² 0,80 0,80 30 001 m² hasta 40 000 m² 0,70 0,70

De 5 001 a 10 000 m² 0,75 0,75

De 10 001 a 15 000 m² 0,70 0,70 40 001 m² hasta 50 000 m² 0,65 0,71

50 001 m² hasta 60 000 m² 0,60 0,69
De 15 001 a 20 000 m² 0,65 0,71
60 001 m² hasta 70 000 m² 0,55 0,67
De 20 001 a 25 000 m² 0,60 0,69

De 25 001 a 30 000 m² 0,55 0,67 70 001 m² hasta 90 000 m² 0,50 0,65

Más de 30 000 m² 0,50 0,65
 ZONA DE EXPANSIÓN
URBANA

La zona de expansión urbana es

el área constituida por terrenos
rústicos comprendidos en los
planes de desarrollo urbano de
la municipalidad, para su
crecimiento futuro, de acuerdo a
la zonificación y plan vial oficial,
ubicados generalmente en la
periferia del área urbana.
(Articulo 3. RNT; R. M. N° 172-2016-VIVIENDA)
 CALCULO DEL TERRENO EN EXPANSIÓN URBANA
Se realiza aplicando la siguiente expresión:

VB = VUP x CAV x Fr

Donde: Donde:

VT = Valor de terreno. VUP = Valor unitario promedio

VB j = Valor Básico de cada zona. CAV = Coeficiente de Área Vendible.
Aj= Área de terreno de cada zona. Fr = Factor de reducción por
n = 4 (Número de zonas) habilitación urbana.
j = 1 ….. n
 CALCULO DEL TERRENO EN EXPANSIÓN URBANA
De la formula: VUP

VB
Se obtiene:
1° Zona VT1 = VB1 x A1 VB1 = 100% VB 1° zona (VB1) A1 30 ó 50 metros

2° Zona VT2 = VB2 x A2 VB2 = 80% VB 2° zona (VB2) A2 100 m ZONA

EXPANSIÓN
URBANA
3° Zona VT3 = VB3 x A3 VB3 = 60% VB 3° zona (VB3) A3 100 m

4° zona (VB4) A4
4° Zona VT4 = VB4 x A4 VB4 = 40% VB
Área restante
En general:
VT = VT1 + VT2 + VT3 + VT4 A T = A1 + A2+ A3 + A4
MUCHAS GRACIAS
POR SU ATENCIÓN