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SUSPENSIÓN DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

El artículo 29 del Reglamento General de los Registros Públicos regula lo atinente


a la suspensión de la vigencia del asiento de presentación, y prevé la misma en
tres supuestos:

a.- La suspensión opera cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un


título por encontrarse vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a
la misma partida registral y el mismo resulte incompatible, concluyendo la
suspensión con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título
anterior.

b.- Un segundo supuesto señala que la suspensión opera cuando no se pueda


inscribir o anotar preventivamente un título por encontrase en procedimiento de
reconstrucción la partida registral respectiva, concluyendo la suspensión con la
reconstrucción de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella.

c.- Finalmente se suspende la vigencia del asiento de presentación cuando se


produzca el supuesto que impone reconstruir un título archivado.

Respecto a la suspensión, según el entender del doctor Luis Alarcon (2012):

La suspensión comporta un desconocer temporalmente el


transcurso del plazo de vigencia del asiento de presentación de un
título. De tal forma que durante el plazo de suspensión y para
efectos procedimentales no corren los días que conllevan a la
caducidad del asiento de presentación. Habrá de tenerse en cuanta
empero, que la suspensión de la vigencia del asiento conlleva en
realidad la relativización del accionar de los sujetos involucrados en
el procedimiento registral, esto es, el registrador y el usuario: el
registrador porque puede dejar sin efecto la suspensión decretada
para un título18 y el usuario porque puede apelar de la decisión del
registrador al considerar que su título no merece suspenderse por
no estar imbricado en alguno de los supuestos previstos en el
artículo 29 del RGRP. (p. 12)
La primera duda que surge invita a considerar desde cuándo se tendrá por
suspendido el título posteriormente ingresado al Registro. Tentando una respuesta
aproximativa, podríamos decir que se suspenden los efectos del asiento de
presentación del título posterior, desde el preciso momento en que este ingresó al
Registro, vale decir desde que se presenta en la oficina del diario.

Una vez entrado en esencia a la profundidad respecto a la cuestión, nos cabemos


recalcar un concepto distinto; pues la suspensión no opera para el título posterior
desde la presentación del mismo en la oficina del diario, o lo que es lo mismo,
desde la extensión de su asiento de presentación sino desde que el registrador
despliega la función calificadora en el título y concluye que está ante un supuesto
de incompatibilidad.

Por tanto, es desde el momento en que se califica el título que deberá operar la
suspensión de la vigencia del asiento de presentación; y decidimos deberá,
porque se entiende que queda al arbitrio del registrador decidir en qué caso nos
encontramos ante un supuesto que genera suspensión y cuando no,
constituyendo una decisión autónoma del citado funcionario, pasible a su vez de
ser apelada

En la práctica, el registrador en virtud a lo prescrito en el artículo 30 del


Reglamento, deberá, efectuar así como para el caso de la prórroga la
correspondiente anotación de suspensión de la vigencia del asiento de
presentación en la partida o partidas involucradas, sin perjuicio de que ello conste
también en el diario. Dicha anotación de suspensión aunque el Reglamento no lo
dice deberá consistir en el señalamiento de la causal que provoca la suspensión, y
en el caso de la causal que venimos comentando consignar cuál es el título (y su
fecha) que provoca la suspensión, así como también el acto o actos que contiene.

Una segunda duda impone dilucidar si en el caso de advertir el registrador


defectos subsanables en el título, deberá éste efectuar la observación en el mismo
momento en que se suspende la vigencia del asiento de presentación todo lo cual
se produce en el momento de la calificación del título, como incompatible con uno
anterior, o por el contrario, deberá primero suspender la vigencia del asiento fruto
por ejemplo de la inscripción del título anterior proceder a generar la esquela de
observación correspondiente.

Lo primero que hay que mencionar y así lo habrá advertido el lector avisado pues
se infiere del tenor de la pregunta esbozada en el párrafo anterior, sólo en el caso
de existir defectos subsanables en el título se procederá a la generación de la
esquela, sin perjuicio de la suspensión que corresponda. Pero si no delata el
registrador ningún defecto a subsanarse, sino que tan sólo existe un título
pendiente anterior, no procede emitir esquela de observación alguna y únicamente
se extenderá la correspondiente anotación de suspensión en la partida respectiva
y se dejará constancia de ello en el diario. Así las cosas, es claro que a la luz de lo
previsto en el literal a) del artículo 29 bajo comentario, no se observarán más los
títulos por existir título pendiente como se hacía bajo amparo del artículo 149 del
Reglamento anterior, salvo que la jefatura en cada oficina registral establezca lo
contrario.

Ahora bien, podemos optar por suspender y observar a una misma vez, o
podemos optar por suspender y luego de producida la caducidad o inscripción del
título anterior observar el título al reinicio del conteo del plazo del asiento de
presentación.

Si coincidimos en que primero debe suspenderse el título y luego al reinicio del


conteo del plazo expedir la correspondiente esquela de observación, podemos
generar un tratamiento desigual de títulos, pues aquellos que cuentan con
suspensión permiten que su titular se entere de las observaciones a subsanar sin
que corra para ellos éste el plazo en que van gestionando la subsanación. Esta
razón que para nosotros no es de fuste desconoce el hecho de que todos los
títulos por principio están destinados a inscribirse y que, en todo caso, aun cuando
hubiere una diferencia en el tratamiento de los títulos, hay un tema de prioridad
registral que viene cubierto por la presentación de cada título en el diario, los
cuales finalmente deben respetar un orden en su atención, sea esta última más
tarde o más temprano.

Lo que sí debe quedar claro es que si observamos el título luego de trascurrido el


plazo de suspensión, en realidad no estamos perjudicando al usuario, pues
teniendo en cuenta que luego del plazo de suspensión se retoma el conteo, lo
hacemos desde el inmediato día siguiente con respecto al cual se produjo la
interrupción. Así por ejemplo, si se suspendió la vigencia del asiento el cuarto día
de su plazo, luego de transcurrido el plazo de suspensión que pueden ser 10, 15 o
más días en realidad al proceder recién a observar lo estaríamos haciendo al
quinto día, con lo que el usuario en realidad no se ve perjudicado.

Quienes pretendan que al tiempo de la suspensión se genere también la esquela


de observación, sostiene que de observar el título luego de transcurrido el plazo
suspensorio, no habría forma de dar noticia al usuario del hecho de la suspensión
y de la causal que la motiva. Lo cierto es que el artículo 30 a nuestro entender
resulta suficiente medio para bien publicitar el tema de la suspensión de la
vigencia del asiento, pues, por un lado manda anotar la suspensión en la partida, y
por otro lado, manda que se deje constancia de ellos en el diario.
CONCLUSIONES

1. La suspensión de un título que resulta ser incompatible con otro título que
es presentado con fecha anterior a éste; esto en virtud del principio de
Prioridad Excluyente. Esta suspensión conlleva a la espera del accionar
relativo de los sujetos involucrados en el procedimiento registral, esto es, el
registrador y el usuario.

2. La suspensión del título no opera para el título posterior desde la


presentación del mismo en la oficina del diario, o lo que es lo mismo, desde
la extensión de su asiento de presentación sino desde que el registrador
despliega la función calificadora en el título y concluye que está ante un
supuesto de incompatibilidad.

3. Suspendido el título presentado con posteridad, el usuario puede presentar


documentación respectiva, en aras de subsanar el título suspendido; pero
es de resaltar que los mismos serán evaluados por el registrador recién una
vez vencido el plazo de suspensión.

REFERENCIA:

 Alarcon, F (2012). El procedimiento registral en el sistema peruano.


Editorial Grijley. Lima.

 Chico y Ortiz, José María citado por CABRERA YDMF, Edilberto. El


Procedimiento Registral en el Perú, Palestra Editores, Lima, 2000, p 179