COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERÚ

CONSEJO DEPARTAMENTAL PIURA

CENTRO DE PERITAJE

Curso Taller de Especialización Profesional:

PERITACIONES Y
TASACIONES
SISTEMAS ACTUALIZADOS DE VALUACIÓN
DE PREDIOS
Expositor:

Ing. GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

 FUNCIONES DEL PROFESIONAL PERITO

I.- GENERALES

A.- Cuando es integrante:

Sobre todo cuando es integrante de un equipo de tasación,
debiendo sujetarse al plan y cronograma como respetar las líneas
de coordinación.

B.- Cuando es partícipe:

Cumplir con la normatividad vigente a través de lo dispuesto por la
Ley Orgánica del Poder Judicial, el Código Civil, el Código
Procesal Civil, Reglamentos, etc.

C.- Cuando es responsable:

Al firmar y sellar con su Registro de Colegio Profesional
respectivo los dictámenes judiciales que elabora, asume la plena
responsabilidad, con las sanciones que la ley contempla; por lo
es necesario que en la elaboración del dictamen judicial se ponga
de manifiesto su capacidad, su experiencia, su ética y su
honestidad.
II.- ESPECIFICAS

Cabe la pena preguntarse: ¿Cuál es la función específica

del perito?

a.- ¿Es solamente la del perito?

b.- ¿Es la aplicación fría de la metodología?
c.- ¿Es sólo los análisis técnicos, como parte de su
formación?
d.- ¿Es sólo las acciones que su experiencia acumuló?
El perito:
 Se constituye, independientemente de su análisis frío, en asesor, y su opinión sirve para
administrar justicia.

 Contribuye complementando a otras áreas del saber (derecho, economía, etc) a ejercer
una mejor justicia en el país.

 Orienta en las decisiones sobre las tasaciones de compra-venta que obliga a su vez a
movimientos económicos.

 Determina el justiprecio en las valores de expropiación, las implicancias que se

encierran a través de la propiedad privada, afinando más su análisis

 Se orienta lo más cerca de la verdad de los hechos en la pericias de opinión técnica, de

acuerdo a su especialidad.

 Se orienta lo más cerca al valor de los bienes muebles e inmuebles en las pericias valorativas.
 FILOSOFIA DE LA FUNCION DEL PERITO

Teniendo en cuenta todos los conceptos antes enunciados se puede

concluir que el perito, como órgano de auxilio judicial contemplado en el
Código Procesal Civil, el profesional, es indirectamente un
ADMINISTRADOR DE JUSTICIA, al permitírsele que su trabajo, a
través del juez con los criterios discrecionales que éste tiene, pueda
contribuir a ejercer una mejor justicia en el país.

CAMPOS DE CONCEPCION

I.- CONCEPCION DE FORMA

Está definida por la aplicación de los criterios y metodologías que emplea el
perito en base a la formación profesional y la experiencia que tenga.
II.- CONCEPCION DE FONDO
Está definido por la aplicación de las normas, a través de los códigos,
reglamentos, etc, los que proporcionan los criterios establecidos a los
que se tienen que sujetarse los peritos.
 CONDICIONES PERSONALES DEL PERITO

1.- Estar permanentemente capacitado: La actualización de

conocimientos en cuanto a normatividad se refiere así como la
búsqueda de nuevas metodologías, nuevas tecnologías son básicas para
la acción del perito

2.- Profundizar los valores éticos: La idoneidad del profesional perito a

través de la transparencia de sus acciones, hará que su pericia sea más
seria, sustentable, defendible en cualquier tribunal de justicia o en la
actividad privada.

3.- Profundizar valores de honestidad: La imparcialidad de sus acciones,

el no permitir presiones de ningún tipo, el rechazar cualquier mediocre
quisiera desviar favorecer las conclusiones de su pericia, contribuirá a
ejercer una mejor justicia en el país.
4.- La experiencia acumulada: A mayor experiencia del perito, será mejor su
accionar en la pericia, contará con mayor acuciosidad,
capacidad,
inteligencia para tomar sus decisiones en la justicia.

5.- Tratamiento de normas de uso: El manejo de los diferentes reglamentos.

códigos, leyes y cualquier norma en general, le permitirá al perito
mayor
facilidad en la determinacion de su pericia.

6.- Solución e interpretación de resultados: No sólo el manejo de las

normas, sino, la interpretación de las normas hace que la pericia sea
más
eficiente, más real y justa.
 DEFINICIONES

1.- PERICIA
Es la acción dispuesta por el juez mediante una Resolución

2.- PERITO
Es el profesional idóneo y capacitado, con conocimientos
especiales
de naturaleza científica, tecnológica, artística u otra análoga .
3.- PERITACION
Es el análisis del perito, su investigación, sus metodologías, la
recopilación de datos y documentos

4.- PERITAJE
Dictamen Judicial de la Pericia, ordenada por el Juez, la que
contempla los items que establecen los reglamentos.
 OTRAS DEFINICIONES

1.- DAÑO
Perjuicio derivado de la acción u omisión previsto o imprevisto, que
ocasiona daños a bienes o a interés de terceros.
Detrimento material o perjuicio moral que soporta una persona o cosa.
2.- DAÑO EMERGENTE O CONSECUENCIAL
Daño a la propiedad que surge como una consecuencia mediata o
inmediata de un siniestro o cambios, extrínseco a la propiedad.
3.- LUCRO CESANTE
Beneficio o utilidad que se habría conseguido de haber continuado la
explotación de una determinada actividad o negocio, en la misma
forma que se estaba realizando.
Lo que una persona deja de ganar o ganancias de que se ve privada,
por incumplimiento que incumbe al deudor.
4.- PERJUICIO
Menoscabo o privación de Ganancia o deméritos ocasionados por acto de
omisión y que debe indemnizar o más del daño o detrimento material causado
por modo directo.
TASACION DE BIENES INMUEBLES
I.- TASACION
DEFINICIONES: Tiene diferentes definiciones de acuerdo a su
interpretación, unas del diccionario, otras de concepto técnico
y
algunas de concepto legal. Algunas son las siguientes:
1.- Fijar, medir, evaluar, valorar
2.- Poner precio o límite de precio a las cosas que se venden
3.- Dar a una cosa el valor que le corresponde
4.- Precio máximo o un mínimo a que se puede venderse una cosa
por
disposición de la autoridad

II.- CONCEPTOS ESPECIFICOS

1.- COSTO: Es el resultado de todos los gastos o inversión que
se
efectuado para producir un bien..
2.- PRECIO: Es el monto que se pide por un objeto o un bien para
 3.- VALOR.- Es el monto que se paga por un objeto o un
bien para
su compra.

CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

1.- Difícil apreciación y precisión

2.- No es entendido por todos de igual forma
3.- El sentido de aplicación es muy diferente en uno y otro
caso
4.- El entendimiento varía de una persona a otra
5.- Es muy sensible a los fines, circunstancias, condiciones
de cada caso
6.- Existe una variedad impresionante del término valor:
7.- La utilización y aplicación del valor exigen no sólo de conocimientos
de ingeniería, sino también: económicos, financieros y legales.
8.- De la mejor estimación del valor del inmueble dependerá en gran
parte el éxito de las operaciones en cada una de las etapas que se
tenga que seguir en cuanto se llegue a la decisión de la transacción
comercial.
9.- Un inmueble que no se haya podido vender en cualquier etapa de su
oferta, significa por lo general que el valor de tasación no ha
respondido a los valores reales de mercado.
10.-El término “valor” de los bienes inmuebles como de todo bien, se
debe considerar bajo lo siguiente:
• Concepto de apetencia de posesión
• Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o satisfacciones
que estos nos pueden brindar .
• Aprovechamiento de su uso.
• Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicación, estado y uso
probable.
III.- ETAPAS DE LA TASACION

1.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION.- Se refiere a la

lectura y confrontación de la documentación que puede obtener el
perito, para los fines del mandato judicial o particular.

2.- INSPECCION OCULAR O JUDICIAL.- Se refiere a la visita

que hace el perito al inmueble materia de la tasación para
percatarse de todos los datos de tipo técnico que requiere para
poder tasar.

3.- INVESTIGACION.- Se refiere a la indagación en el Marco

Institucional de Referencia, de la documentación faltante que el
perito determina después del estudio de la documentación.

4.- TRABAJO DE GABINETE.- Se refiere al cruce de información y el

análisis de la documentación de referencia.
5.- DESARROLLO EL DICTAMEN O INFORME.- Se refiere a
la elaboración del dictamen de la pericia (Dictamen Pericial) o al
informe pericial en el caso de particulares.

IV.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION

1.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

A.- Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA).- Organismo

que ha elaborado el Reglament Nacional de Tasaciones del
Perú, que norma y regula los procedimientos para tasar los
bienes muebles e inmuebles.

B.- Cuerpo Técnico de Tasaciones (CTT).- Organismo creado

anteriormente a la CONATA, que tiene un Reglamento que
sirvió de base para el de CONATA.
 C.- Juzgados del Poder Judicial.- Institución que tiene los
expedientes del litigio en el que consta las pruebas, del cual se tomará las que
corresponda al orden técnico. Se verá expedientes que sean cosa juzgada, que
puedan servir de referencia y que hayan creado jurisprudencia..
D.- Oficinas Registrales.- Perteneciente a la Superintendencia Nacional
de Registros Públicos, que proporciona las certificaciones de propiedad,
gravamen, dominio, etc.
E.- Notaría.- En ella se encontrará sus Registros de Escrituras Públicas,
Minutas, Contratos, etc., que proporciona datos técnicos para las tasaciones.
F.- ESSALUD.- Organismo que en sus archivos contiene pases de
Declaratoria de Fábrica, valores de los bienes, fecha
determinación, etc.
G.- Ministerio de Vivienda Saneamiento.- En sus archivos se tiene
documentación de antecedentes de Declaratorias de Fábricas, que
contiene datos que le sirve al tasador.
H.- Municipios.- Organismos que proporcionan mayor cantidad de datos:
Licencias, Conformidades de Obra, Certificados de Numeración,
Certificados de Seguridad de Obra, Autoavalúos, Planos, etc.
 2.- DOCUMENTACION DE REFERENCIA

A.- Documentos de propiedad.- Promesa de compra-

venta,
Contratos Privados, Minutas, Escritura Públicas, Testimonios.
B.- Copia Literal de Dominio.- Se constata la historia del
traslado
de Dominio que ha tenido la propiedad a través de su existencia.
C.- Declaratoria de Fábrica.- Es el título de la edificación,
pudiendo ser:
Original,Ampliación,Modificación,Remodelación,
Demolición, etc.Contiene muchos datos técnicos
D.- Independización.- Es para el caso de los bienes que tiene
características de propiedad exclusiva con bienes comunes
o
copropiedad., se consigue fundamentalmente los porcentajes
de
 de remodelación, demolición, etc. Consigna: áreas
autorizadas,
valores a la fecha, nombre del propietario, responsable de la
obra, etc.
F.- Autoavalúos.- Consigna: antigüedad, especificaciones técnicas,
valores arancelarios, estado de conservación, aranceles
de
terreno, etc.
G.- Certificado de Gravámenes.- Consigna en las
fichas
registrales si existe o no hipoteca.
H.- Factura de Equipo y Maquinarias.- Contiene valores a
la
fecha de compra de los equipos, especificaciones técnicas de
sus
piezas, etc.
I.- Planos.- Contiene las distribuciones y el diseño de
 través del Ministerio de Vivienda y Saneamiento y los de
mercado (comerciales) los proporciona la oferta y
demanda.
K.- Dispositivos legales.- Está constituido por los reglamentos,
códigos, leyes, etc.

V.- TIPOS DE TASACION

1.- TASACION JUDICIAL.- Se hace por mandato de los juzgados,

con los valores reglamentarios o los de mercado por referencia de
acuerdo al caso que considere el perito.
A.- Perito Judicial Tasador.- Definido por ley (ver dispositivos
legales)
B.- Procedimiento legal.- Establecido por ley (ver
dispositivos
legales)
C.- Diligencia Judicial.- Es la visita del perito al inmueble
 de la tasación, en la que se debe auxiliar con la tecnología a la
mano (cámaras fotográficas, videos, etc.)
Se determinará:
- Distribución: Planos
- Especificaciones Técnicas
- Estado de conservación
- Antigüedad del inmueble: por zonas o integral
- Usos: vivienda, taller, depósito, colegio, etc.
- Zonificación
- Infraestructura Urbana: Servicios, pistas, veredas
- Coeficiente de edificación

2.- TASACION DE MERCADO (COMERCIAL).- Se hace a

solicitud, con los valores de oferta y demanda del mercado.
VI.- DICTAMEN JUDICIAL.- Debe ser claro, preciso, concreto, en
lenguaje entendible, además debe ser motivado

1.- PARTES DEL DICTAMEN JUDICIAL

A.- MEMORIA DESCRIPTIVA

A.- Nombre del propietario.- Se debe certificar el nombre de

acuerdo al mandato judicial.
B.- Nombre de la persona que solicita la tasación.-
Normalmente es le Juez.
C.- Objeto de la Tasación y Metodología o Reglamentación
empleada.- Se explicará los fundamentos técnicos
y
legales que emplea el perito para tasar.
D.- Fecha a la cual está referida la tasación.- Es la
que
dispone el Juez.
 E.- Ubicación.- Se debe diferenciar si tiene nombres anteriores
la calle.
F.- Linderos y medidas perimétricas.- Se debe describir con
claridad y precisión, puede usarse la siguiente metodología
1.- Frente. Puerta principal.
Con quien colindan ( frente, calle, frente, pasaje,
hall,
aires, etc)
2.- Entrando por la derecha.
De donde comienza ( del lindero del frente, otro,etc.)
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, otros )
con que tipo de lìnea ( recta, quebrada, curva, sinuosa,
etc. )
con que medida ( medida de longitud )
3.- Entrando por la izquierda.
De donde comienza ( del lindero del frente, otro, etc.)
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje,hall,aires, etc)
 con que tipo de línea ( recta quebrada, curva,
sinuosa,
etc.)
con que medida ( medida de longitud )
4.- Fondo.-.Normalmente une los linderos de la derecha
e
izquierda
Con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, hall,
aires
etc.)
Con que tipo de línea ( recta, quebrada,
curva,
sinuosa,etc.)
Con que medida ( medida de longitud)

DESCRIPCION DE LINEA QUEBRADA: Número de tramos

1.- El primero
De donde comienza (del lindero del frente, otro, etc)
Con quien colinda(terceros, otra sección, ambientes,etc)
2.- El segundo y siguientes
Sentido con que dobla (derecha o izquierda)
Orientación (tipo de ángulo, grado )
Con quien colinda (terceros. Otras sección, hall, etc)

Con que tipo de línea (recta, curva, sinuosa)

Con que medida (medida de longitud)
G.- Areas.- Se indicará las áreas según sea el caso.
1.- De Terreno
2.- De la Edificación
* Areas de Ocupación
* Areas Techadas y/o Construidas
* Areas Libres
* Areas Exclusivas
* Areas Comunes
* Area de Aleros Exteriores
* Areas Superpuestas
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT

A B
AREAS COMUNES

HALL POZO LUZ

ESCAL ESCAL

HALL
C D
ESCALERA
I.- DEFINICIONES
A.- De las áreas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece
1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes
techados, de cada sección, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de
techados. En la referida área quedan comprendidas las áreas ocupadas
por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas
las áreas de aleros o voladizos en general que no cubren ambientes
cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)

El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro de la

proyección de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del
piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores
alturas, y excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del
Reglamento)
 AREA CERRADA AREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

AREA SIN CERRAR

AREA TECHADA

BALCON
 A.L. AREA T. ETERNIT

AREA T. CONCRETO

A.T.E. A.S
ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO
VEREDA
 AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 M2
 ALERO EXTERNO

* Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente de las áreas

techadas de la edificación.
* (concepto técnico) El área de techada total del nivel será la suma de su
área techada propia + área techada del alero externo
* El área total techada del piso se convierte en área de ocupación del piso
superior

DEFINICIONES TECNICAS IMPORTANTES

* SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos

* INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones
* DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les
adjudica el dominio o propiedad de cada sección
* PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo cada
uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de
derechos que se ceden en los que se le adjudican
INDEPENDIZACION SUB DIVISION
A.L A.L
POZO LUZ

A B LOTE 1

HALL
ESCAL ESCAL

SUB LOTE SUB LOTE

C D 1A 1B
H.- Zonificación y Uso actual del predio.- Es fundamental
para determinar el valor.
I.- Infraestructura de Servicios Urbanos que posee el
predio.- Indicar si tiene pistas, veredas, luz, agua,
desagüe, etc.
J.- Descripción de la distribución de las plantas.- Se
describirá en forma ordenada la distribución de la
edificación sin dejar espacios en blanco en el plano
(closets, terrazas, patios, etc)
K.- Descripción de la edificación.- Se mencionará las
generalidades de la unidad inmobiliaria.
L.- Estado de conservación.- Se calculará de acuerdo
al estado de conservación y antigüedad y a los
criterios establecidos en el Reglamento Nacional de
Tasaciones.
M.- Servidumbres.- Se indicará si las hubiera.
 N.- Antigüedad de la construcción.- Mediante el proceso
de la investigación el perito debe determinar la
antigüedad de la obra (autoavalúo, conformidad de obra,
factura del medidor)
Ñ.- Inscripción en los registros públicos en los casos de
requerir.- Es siempre conveniente consignar dicho
dato
O.- Observaciones.- Se mencionará las que crea
conveniente el perito.

B.- VALORIZACION

1.- Valorización del terreno.- De acuerdo a lo establecido

en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
2.- Valorización de Edificaciones.- De acuerdo a lo establecido
en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
 3.- Valorización de las Obras Complementarias.- De acuerdo
al análisis y presupuesto que se elabore, referida a la
fecha de la tasación.
4.- Valorización de Equipo y Maquinaria.-De acuerdo a lo
establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

P.- Fecha de Dictamen Pericial.- Se consigna día , fecha y año de la

elaboración del dictamen.
Q.-Firma del Profesional.- Se rubrica todas las hojas del dictamen y la
final se firma.
R.-Sello del profesional.- Debe indicar el número del Registro del
Colegio Profesional correspondiente.
METODOLOGIA
 TITULO II
CAPITULO C

VALUACION DEL TERRENO

ARTICULO II.C.20
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuación
reglamentaria se tomará como base el valor unitario oficial del terreno urbano o
arancel urbano;y en el caso de la tasación comercial, se tomará como base el
valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.

ARTICULO II.C.21
A falta de un valor, valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario
en el caso de valuaciones reglamentaria o a falta de mercado inmobiliario en la
zona en el caso de valuaciones comerciales se adoptará como tal el que se
obtenga por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación,
que posea similares obras de infraestructura urbana que se encuentre ubicado en
lugares próximos al terreno materia de valuación, o en su defecto el perito
calculará el valor en base a criterios objetivos y técnicos.
ARTICULO II.C.22

EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA UN SOLO FRENTE A VÍA

PÚBLICA, se valuará de la siguiente manera.
a .-El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario de terreno
b.- El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
c.- En caso de ser necesario se aplicará los artículos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del
presente reglamento.

2
a .- 3 a x 100% VT
b.- a*b x 100% VT ab b
c.- Exceso x 50% VT
2
Se toma a*b si es menor al 3 a VT

a
 EJEMPLO

a = 6m ; b = 25m ; VU = S/. 200/m2

2
a.- 3 (6m) x 100% (S/. 200.00/m2) = S/. 21,600.00
(108)
b.- 6m x 25m x 100% (S/.200.00/m2) = S/. 30,000.00
(150)
El área de 150 m2 no es menor que 108 m2, luego se toma la alternativa a
c.- Exceso:
(150 m2 - 108 m2) x 50% (S/. 200.00/m2) = S/. 4,200.00

Luego el total será:

VTT = S/. 21,600.00 + S/. 4,200.00 =

VTT = S/. 25,800.00

ARTICULO II.C.23
EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA MAS UN FRENTE A
VÍA PÚBLICA, se valuará de la siguiente forma.
a.- El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de
sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica
en el articulo II.C.22 sumándose luego los resultados parciales.
b.- Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes
que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el articulo
II.C.22
c.- El valor del lote terreno será el que resulte mayor de la comparación de los
casos a y b.
a
1.- % a = ------------ = a1 VTc
a+b+c
c
b
2.- % b = ------------ = b1 Sc
a+b+c
c Sb VT b
3.- % c = ------------ = c1 Sa b
a+b+c
a
S = Area Total VT a
 2
4.- VT a1 = 3a * VAU a
I 5.- VT a1 = Sa * VAU a
2
6.- Exceso (Sa - 3 a ) * 50% VT a

2
7.- VT b1 = 3b * VT b
II 8.- VT b1 = Sb * VT b
2
9.- Exceso (Sb - 3b ) * 50% VT b

2
10.- VT c1 = 3c * VT c

III 11.- VT c1 = Sc * VT c
2
12.- Exceso (Sc - 3c ) * 50% VT c

IV 13.- SUMA = I + II + III

 2
14.- VT a = 3a * VT a
V 15.- VAU a = S * VT a
2
16.- Exceso (S - 3 a ) * 50% VT a

2
17.- VT b = 3b * VT b
VI 18.- VT b = S * VT b
2
19.- Exceso (S - 3b ) * 50% VT b

2
20.- VT c = 3c * VT c

VII 21.- VT c = S * VT c
2
22.- Exceso (S - 3c ) * 50% VT c
VIII Se tiene IV, V, VI y VII
IX Se toma el mayor
 EJEMPLO

a = 6.00 m VAU a = S/. 150.00/m2

b = 8.00 m VAU b = S/. 180.00/m2
c = 6.00 m VAU c = S/. 160.00/ m2
S = 40.00 m2

Proporcionalidad
6m
1.- % a = ------------------- = 0.30; Sa = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2
6m + 8m + 6m
8m
2.- % b = ------------------ = 0.40; Sb = 40.00 m2 * 40% = 16.00 m2
6m + 8m + 6m

6m
3.- % c = ------------------ = 0.30; Sc = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2
6m + 8m + 6m
------- ------- ------------
1.00 100% 40.00 m2
 2
3 (6m)
4.- VT a1 = -------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00
(108)
I 5.- VT a1 = 12 .00m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 1,800.00
6.- 12.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 1,800.00
no hay exceso
2
3 (8m)
7.- VT b1 = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00
(192)
II 8.- VT b1 = 16.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 2,880.00
9.- 16.00 m2 < 192.00 m2; se toma el menor: S/. 2,880.00
no hay exceso
2
3 (6m)
10.- VT c1 = -------- * S/. 160.00/m2 = S/. 17,280.00
(108)
III 11.- VT c1 = 12.00 m2 * S/. 160.00/m2 = S/. 1,920.00
12.- 12.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 1,920.00
no hay exceso
IV 13.- SUMA = S/. 1,800.00 + S /.2,880.00 + S /.1,920.00
SUMA = S/. 6,600.00
2
3 (6m)
14.- VT a = -------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00
(108)
V 15.- VT a = 40.00 m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 6,000.00

16.- 40.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 6,000.00

no hay exceso
2
3 (8m)
17.- VT b = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00
(192)
VI 18.- VT b = 40.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 7,200.00
19.- 40.00 m2 < 192.00 m2; se toma el menor: S/. 7,200.00
no hay exceso
2
3 (6m)
20.- VT c = -------- * S/. 160.00/m2 = S/. 17,280.00
(108)
VII 21.- VT c = 40.00 m2 * S/. 160.00/m2 = S/. 6,400.00
22.- 40.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/.
6,400.00
no hay exceso

VIII 23.- Se tiene: S/. 6,600.00, S/. 6,000.00, S/. 7,200.00 y S/.
6,400.00

IX 24.- Se toma el MAYOR : S/. 7,200.00

ARTICULO II.C.24

LA VALUACIÓN DE UN LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA

FRENTE A UN PASADIZO COMÚN O VÍA DE DOMINIO PRIVADO EN
CONDOMINIO,se obtiene sumando al valor del área del dominio
exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al
siguiente procedimiento.

a.- El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el

procedimiento del articulo II.C.22 pero con un “supuesto valor
urbano” (SVU) , el mismo que se determina como sigue

a
SVU = VT x ------- (1.00 - 0.01d )
3.00
En la que:

SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado.

VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de
dominio privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y
centímetros, medida en el lindero de ésta
con la vía pública. Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá una
unidad (1.0) como valor de la misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del
terreno materia de valuación, expresado en metros y
submúltiplos, medida sobre las líneas de propiedad colindante con la
vía de dominio privado.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de 0. 5 VT se desechará

éste, considerándose como mínimo 0. 5 VT.

b.- La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al

procedimiento señalado en el articulo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de valuación.
Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías publicas ,
para cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente,
escogiéndose el valor que resulte mayor.
 VTT = VADE + VAPC

y y VAPC d+x
VADE
VADE x
c
VAPC
d x a
a
VT
V

b
Teniendo en cuenta que:
1.- SVU = VT * a (1.00 – 0.01d )
3.00
2.- a > 1.00 se toma 1
3.00
3.- SVU < 0.5 VT; se toma 0.5 VT

I.- Valor del área de Dominio Exclusivo : VADE

2
1.- 3x * SVU
2.- x * y * SVU
3.- Exceso * 50% SVU

II.- Valor del área del Pasaje Común : VAPC

2
1.- 3x *VT
2.- a (d + x) * VT
3.- Exceso * 50% VT
x*y
4.- Proporcionalidad : VAPC = ---------------------
b*c–a(d+x)

III.- VTT = VADE + VAPC

 EJEMPLO
x = 6.00 m; y = 16.00 m; a = 3.00 m; b = 35.00 m; c = 40.00 m; d = 18.00m
VAU = 160.00/m2

Teniendo en cuenta que:

1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 m ( 1 – 0.01 * 18.00 m ) = S/. 131.20/m2
3.00 m
2.- 3.00 m = 1.00 se toma 1
3.00 m
3.- 0.5 VT = 0.5 * 160.00/m2 = S/. 80.00 /m2
S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/m2
Se toma SVU = S/. 131.20/m2

I.- Valor del área de Dominio Exclusivo : VADE

2
1.- 3 ( 6.00 m ) * S/. 131.20/m2 = S/. 141,169.60
(108)
2.- 6.00m * 16.00 m * S/. 131.20/m2 = S/. 12,595.00
(96)
3.- 96.00 m2 < 108.00 m2; se toma VADE= S/. 12,595.00; no hay exceso

II.- Valor del área del Pasaje Exclusivo : VAPC

2
1.- 3 ( 3.00 m ) * S/ 160.00/m2 = = S/. 4,320.00
( 27 )
2.- 3.00 m * 24.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 9,320.00
( 54 )
3.- 54.00 m2 < 27.00 m2; hay exceso
Exceso : (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2 = S/. 2,160.00
Total = S/. 6,480.00
4.- Proporcionalidad sobre las areas:
6.00 m * 16.00
---------------------------------------------------- = 0.085
35.00 * 40.00 - 3.00m* (18.00m + 6.00m)
5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.085 = S/. 550.80

III.- VTT = S/. 12,595.00 + S/. 550.80

VTT = s/. 13,145.80

ARTICULO II.C.25

LA VALUACIÓN DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO POR

VÍA PÚBLICA NI POR VÍA PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A
TRAVÉS DE UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS
MEDIANTE UNA SERVIDUMBRE DE PASO, se efectuará de la manera
señalada en el inciso a.- del articulo II.C.24 del presente reglamento,
multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU), por el coeficiente 0.8. El
resultado final no podrá ser menor de 0.4 VT.

VADE x VADE
d VAPS

c b*d
SVU
AREA TERCEROS dd
VAPS aa
b VT
a
b

VT
 CONDICIONES

1.- Igual que el Art. I.C.27 del Reglamento Nacional de Tasaciones

2.- SVU1 = 0.8 SVU
3.- Resultado final de 2 no podrá ser menor de 0.4 VT
4.- VTT = VADE + VAPS

TENIENDO EN CUENTA

1.- SVU = VT * a (1.00 - 0.01d )

3.00
a
2.- Si ------ es mayor que; se toma 1
3.00
3.- Si SVU es menor que 0.5 VT; se toma 0.5 VT
4.- SVU1 = 0.8 SVU
I.- Valor del área de Dominio Exclusivo: VADE
2
1.- 3b * SVU1
2.- b * x * SVU1
3.- Exceso * 50% SVU1

II.- Valor del área del Pasaje Común : VAPC

2
1.- 3a * VT
2.- a *d * VT
3.- Exceso * 50% VT
b*x
4.- Proporcionalidad : VAPC = --------------------
(b * c) - (a * d)

III.- VTT = VADE + VAPC

 EJEMPLO

x = 6.00 m; b = 25.00 m; c = 3.00 m; d = 18.00 m; c = 24.00 m;

VT = S/. 160.00/m2

TENIENDO EN CUENTA

1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 (1.00 - 0.01*18) = S/. 131.20/m2

3.00
a 3.00
2.- ------- = -------- = 1; se toma 1
3.00 3.00
3.- SVU < 0.5 VT
4.- 0.5* VT = 0.5 * S/. 160.00/m2 = S/. 80.00/m2
Luego: S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/2m2; se toma S/. 131.20/m2
5.- SVU1 = 0.80 * S/. 131.20/m2 = S/. 104.96/m2
I.- Valor del área de Dominio Exclusivo: VADE:
2
1.- 3 * (25.00 m) * S/. 104.96/m2 = S/. 196,800.00
(1,875)
2.- 25.00 m * 6.00 m * S/. 104.96/m2 = S/.15,744.00
(150)
3.- 150.00 m2 < 1,875.00 m2; se toma S/. 15,744.00 no hay exceso

II.- Valor del área del Pasaje Común : VAPC:

2
1.- 3 * (3.00 m) * S/. 160.00/m2 = S/. 4,320.00
(27)
2.- 3.00 m * 18.00 * S/. 160.00/m2 = S/. 8,640.00
(54)
3.- Exceso (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2 = S/. 2,160.00
Total = S/. 6,480.00
4.- Proporcionalidad de las áreas:
25.00 m * 6.00 m
-------------------------------------------------- = 0.27
(25.00 m * 24.00 m) - (3.00 m * 18.00 m)

5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.27 = S/. 1,749.60

III.- VTT = S/. 15,744.00 + S/. 1,749.60

VTTT = S/. 17,493.60

ARTICULO II.C.26
LA RESTRICCIÓN DE USO QUE SOPORTE UN PREDIO, DERIVADO
DE LA SERVIDUMBRE DE PASO A FAVOR DE TERCEROS, castigará el
valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0. 99 y 0. 90, a
criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

Se toma como el Art. II.C.23

2
a .- 3 b x 100% VT
b.- b*d x 100% VT
PASAJE VADE c.- Exceso x 50% VT
SERV
d 2
Se toma b* d si es menor al 3 b
VTT = 0.9 (VT)
a
VT
 EJEMPLO

b= 25.00 m; d = 18.00 m; VT = S/. 160.00/m2

2
1.- 3 * (25.00 m) * S/. 160.00/m2 = S/. 300.00
(1,875)
2.- 25.00 m * 18.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 72,000.00
(450)
3.- 450 m2 < 1,875 m2; luego se toma S/. 72,000.00 no hay
exceso
4.- VTT = 0.9 * S/. 72,000.00
5.- VTT = S/. 64,800.00
ARTICULO II.C.27

LA VALUACIÓN DE LOS TERRENOS QUE TENGAN UN FRENTE

INFERIOR AL LOTE NORMATIVO MÍNIMO VIGENTE
Será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr =
frente
6

Se toma como el Art. II.C.22

2
ab
a .- 3 a x 100% VT
b b.- a* b x 100% VT

a c.- Exceso x 50% VT

2
VT Se toma a*b si es menor al 3 a
VTT = VT * frente/6
 EJEMPLO

a = 4.00 m; b = 20.00 m; VT = S/. 100.00/m2

2
1.- 3 * (4.00 m) * S/. 100.00/m2 = S/. 4,800.00
(48)
2.- 4.00 m * 20.00 m * S/. 100.00/m2 = S/. 8,000.00
(80)
3.- Exceso ( 80.00 m2 - 48.00 m2) * S/. 100.00/m2 = S/. 1,600.00
Total = S/. 6,400.00
4.- VTT = S/. 6,400.00 * 4.00 m/6.00 m

5.- VTT = S/. 4,266.66

ARTICULO II.C.28
LA VALUACIÓN DE LOS TERRENOS QUE TENGAN UNA
PROFUNDIDAD O FONDO PROMEDIO INFERIOR A QUINCE
15 METROS, será reducida aplicando al valor unitario del
terreno el coeficiente siguiente: Fo = fondo/15

Se toma como el Art. II.C.22

b 2
a .- 3 a x 100% VT
a b.- a * b x 100% VT
VT
c.- Exceso x 50% VT
2
Se toma a* b si es menor al 3 a
VTT = VT * fondo/15
 EJEMPLO

a = 30.00 m; b = 12.00 m; VT = S/. 100.00/m2

2
1.- 30 * (30.00 m) * S/. 100.00/m2 = S/. 270,000.00
(2,700)
2.- 30.00 m * 12.00 m * S/. 100.00/m2 = S/. 36,000.00
(360)
3.- 360.00 m2 < 2,700.00 m2; luego se toma S/. 36,000.00
no hay exceso

4.- VTT = S/. 36,000.00 * 12/15

VTT = S/. 28,800.00
ARTICULO II.C.29
SI UN INMUEBLE SE ENCUENTRA SITUADO PARTE EN TIERRA
FIRME Y PARTE EN MAR, LAGO O RÍO, solo se considerará como
valor del inmueble la parte no inundable del área, señalándose como limite
entre ésta y la marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o
creciente ordinaria

Se toma como el Art. II.C.22

2
a .- 3 a x 100% VT
b b.- a*b x 100% VT

a c.- Exceso x 50% VT

VT 2
Se toma a*b si es menor al 3a

c
 EJEMPLO

a = 20.00 m; b = 35.00 m; VT = S/. 30.00/m2

2
1.- 3 * (20.00 m) * S/. 30.00/m2 = S/. 36,000.00
(1,200)
2.- 20.00 m * 50.00 m * S/. 30.00/m2 = S/. 30,000.00
(1000)
3.- 1,000 m2 < 1,200.00 m2; luego se toma S/. 30,000.00 no
hay exceso

4.- VTT = S/. 30,000.00

ARTICULO II. C. 30
La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentra un perito
con relación a la que figura en los títulos de propiedad, son los siguientes.

A. En medida lineales
- En terreno plano 0. 5 %
- En terreno accidentado 0. 8 %

B. En áreas.

- En terrenos de forma regular 2.0%

- En terrenos de forma irregular 2.5%

En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias, el
perito. dejará constancia de la diferencia y ejecutará la valuación de acuerdo a
las medidas y áreas que figuran en los títulos de propiedad o certificados que
corresponda.
 TITULO II

CAPITULO D

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS

COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ARTICULO II.D.31
En la valuación de las edificaciones VE se incluirá la totalidad de sus
construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras
complementarias y las instalaciones fijas y permanentes,. Para este efecto se
tomará en cuenta los siguientes factores.
En el caso de la valuación reglamentaria el área techada (AT) y los valores
unitarios de edificación ( VUE) que, según los casos, serán los valores oficiales
que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la
fecha de la valuación; en el caso de la valuación comercial, los que obtenga el
perito como resultado de su propio análisis y estudio del mercado inmobiliario de
la zona, aplicando los factores de depreciación.
Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el
material de construcción predominante.
El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D), del
valor similar nuevo (VSN) .
VE = VSN - D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor
unitario de edificaciones (VUE).
VSN = AT x VUE.
La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un
porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material
de construcción predominante.
D = P/100 x AT x VUE
El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente formula.

VE = AT x VUE (1 - P/100)
Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las
tablas No. 1, 2, 3 y 4, según sea el caso El perito deberá estimar y justificar los
porcentajes de depreciación que no se encuentran tabulados y en el caso de calificar
como muy malo un estado de conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje
o le fijará un valor relativo, tal como lo señala el articulo II.D.34
ARTICULO II.D.32
Las edificaciones con características o usos especiales, las obras
complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, asi como las
construcciones inconclusas, se valuaran de acuerdo a los elementos
que la conforman y las depreciaciones por antigüedad y estado de
conservación serán estimadas por el perito, en concordancia con las
características y vida útil de dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicará el factor de
oficialización vigente conforme a lo estipulado en el artículo II.A.07

ARTICULO II.D.33
Podrá considerarse una edificación en desuso cuando ya no se utiliza por el
objeto a que fue destinado , valuandola con valor relativo en función de
su aprovechamiento o utilización para otros fines, o bien declarándolo sin
valor cuando no pueda aprovechado de manera alguna.
Tratándose de obras en proceso de edificación o no terminadas, el perito
valuará las partes construidas de la edificación con los valores por
partidas o aplicando un precio unitario al área total de la obra si el avance es
ARTICULO II.D.34
La depreciación se determinará de acuerdo a los usos predominantes, con los
porcentajes que se establecen en las siguientes tablas. Cuando se trate de
edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito
determinará el porcentaje de depreciación por antigüedad y uso, debiendo
fundamentar el criterio técnico adoptado.

TABLA N. 01
PROCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGÚN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Y
DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDA

Antigüedad Material de ESTADO DE CONSERVACION

en años construcción Muy Bueno Regular Malo
Predominate Bueno
% % % %
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 10 60
Años Adobe 5 15 30 66
Hasta Concreto 0 5 10 55
10 Ladrillo 3 11 23 63
Años Adobe 10 20 35 70

Hasta Concreto 3 8 13 58
15 Ladrillo 6 14 26 66
Años Adobe 15 25 40 75

Hasta Concreto 6 11 16 61
20 Ladrillo 9 17 29 69
Años Adobe 20 30 45 80

Hasta Concreto 9 14 19 64
25 Ladrillo 18 20 32 72
Años Adobe 25 35 50 80

Hasta Concreto 12 17 22 67
30 Ladrillo 15 23 36 75
Años Adobe 30 40 55 90
Hasta Concreto 15 20 25 70
35 Ladrillo 18 26 38 78
Años Adobe 35 45 60 -

Hasta Concreto 18 23 28 73
40 Ladrillo 21 29 41 81
Años Adobe 40 50 65 -

Hasta Concreto 21 26 31 76
45 Ladrillo 24 32 44 84
Años Adobe 45 56 70 -

Hasta Concreto 24 29 34 79
50 Ladrillo 27 35 47 87
Años Adobe 50 60 75 -

Mas de Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 30 38 50 90
Años Adobe 55 65 80 -
El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados.
NOTA. En el caso de la calificación del estado de conservación muy malo el perito
establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación.
TABLA N. 2
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGÚN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS
DE RECREACION O ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES O
INSTITUCIONES

Antigüedad Material ESTADO DE CONSERVACION

( en años ) de construcción Muy Bueno Regular Malo
Predominante Bueno
% % % %
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
Años Adobe 7 17 32 67
Hasta Concreto 2 7 12 57
10 Ladrillo 4 12 24 64
Años Adobe 12 22 37 72

Hasta Concreto 5 10 15 60
15 Ladrillo 8 16 28 68
Años Adobe 17 27 42 77

Hasta Concreto 8 13 18 63
20 Ladrillo 12 20 32 72
Años Adobe 22 32 47 82

Hasta Concreto 11 16 21 66
25 Ladrillo 16 24 36 76
Años Adobe 27 37 52 87

Hasta Concreto 14 19 24 69
30 Ladrillo 20 28 40 80
Años Adobe 32 42 57 -
Hasta Concreto 17 22 27 72
35 Ladrillo 24 32 44 84
Años Adobe 37 47 62 -

Hasta Concreto 20 25 30 75
40 Ladrillo 26 36 48 88
Años Adobe 42 52 67 -

Hasta Concreto 23 28 33 78
45 Ladrillo 32 40 52 -
Años Adobe 47 57 72 -

Hasta Concreto 26 31 36 81
50 Ladrillo 36 44 56 -
Años Adobe 52 62 77 -

Mas de Concreto 29 34 39 84
50 Ladrillo 40 48 60 -
Años Adobe 57 67 82 -
 TABLA N. 3
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGÚN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS - OFICINAS
Antigüedad Material de ESTADO DE CONSERVACION
( en años ) Construcción Muy Bueno Regular Malo
Predominate Bueno
% % % %
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
Años Adobe 9 19 34 69

Hasta Concreto 3 8 13 58
10 Ladrillo 5 13 25 65
Años Adobe 14 24 39 64

Hasta Concreto 6 11 16 61
15 Ladrillo 9 17 29 69
Años Adobe 19 29 44 79
Hasta Concreto 9 14 19 64
20 Ladrillo 13 21 33 73
Años Adobe 24 34 49 84

Hasta Concreto 12 17 22 67
25 Ladrillo 17 25 37 77
Años Adobe 29 39 54 89

Hasta Concreto 15 20 25 70
30 Ladrillo 21 29 41 81
Años Adobe 34 44 59 -

Hasta Concreto 18 23 28 73
35 Ladrillo 25 33 45 85
Años Adobe 39 49 64 -

Hasta Concreto 21 26 31 76
40 Ladrillo 29 37 49 89
Años Adobe 44 54 69
Hasta Concreto 24 29 34 79
45 Ladrillo 33 41 53 -
Años Adobe 49 59 74 -

Hasta Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 37 45 57 -
Años Adobe 54 64 79 -

Mas de Concreto 30 35 40 85
50 Ladrillo 41 49 61 -
Años Adobe 59 69 84 -

El perito deberá estimar los porcentajes no Tabulados

NOTA. En el caso de la calificación del estado de conservación muy
malo, el perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación.
 TABLA N. 4
PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR
ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGÚN EL
MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CLINICAS,
HOSPITALESCINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS, TALLERES,

Antigüedad Material de ESTADO DE CONSERVACION

( en años ) Construcción Muy Bueno Regular Malo
Predominante Bueno
% % % %
Hasta Concreto 0 5 20 59
5 Ladrillo 0 12 24 63
Años Adobe 9 21 34 69

Hasta Concreto 3 10 22 61
10 Ladrillo 5 16 28 68
Años Adobe 14 26 39 74
Hasta Concreto 6 13 25 64
15 Ladrillo 9 20 32 72
Años Adobe 19 30 44 79

Hasta Concreto 9 16 27 67
20 Ladrillo 13 24 36 77
Años Adobe 24 35 49 84

Hasta Concreto 12 18 30 70
25 Ladrillo 17 28 40 81
Años Adobe 29 40 52 89

Hasta Concreto 15 20 32 72
30 Ladrillo 21 32 44 83
Años Adobe 34 45 59 -

Hasta Concreto 18 23 34 75
35 Ladrillo 25 36 48 -
Años Adobe 39 50 64 -
Hasta Concreto 21 26 37 77
40 Ladrillo 29 40 52 -
Años Adobe 44 54 69 -

Hasta Concreto 24 29 39 80
45 Ladrillo 33 44 56 -
Años Adobe 49 60 74 -

Hasta Concreto 27 32 42 -
50 Ladrillo 37 48 60 -
Años Adobe 54 64 79 -

Mas de Concreto 30 35 44 -
50 Ladrillo 41 52 64 -
Años Adobe 60 70 84 -

* El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA. En el caso de la calificación del estado de conservación muy
malo, el perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación.
 TITULO II

CAPITULO E

VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTICULO II.E.35
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde:
- VTP = Valor total del predio
- VT = Valor del terreno
- VE = Valor de la edificación
- VI = Valor de las instalaciones fijas del predio
- VOC = Valor de las obras complementarias
Sólo en el caso de valuaciones comerciales, de ser
pertinente y debidamente sustentado el perito añadirá al
monto el monto de los bienes intangibles al valor total del
predio.

ARTICULO II.E.36

Los anexos comprenden los planos explicativos,

fotografías y otros documentos que el perito considere
necesarios para fundamentar los valores adoptados
 TITULO II

CAPITULO F

VALUACIONES DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES

INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

ARTICULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común, el terreno matriz es un bien común y pertenece a
todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuación por
unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente manera:
A) Se asignará a cada unidad el valor proporcional del terreno que
corresponda porcentaje de participación que, según los títulos de
propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estén
debidamente registrados.

B) En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de

participación de cada una de las secciones del bien, se prorrateará el valor total
del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al área
de uso exclusivo de cada uno.
ARTICULO II.F.38

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y

de propiedad común, el valor de la edificación se obtendrá
aplicando todas las disposiciones que están fijadas en el Título II
de este reglamento. Para el efecto, deberán considerarse tanto las
áreas propias de uso privado, como las que le corresponden a la
sección por la obras o áreas techadas que son de uso común de
acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

ARTICULO II.F.39
En caso que no se pueda determinar el valor de las áreas comunes
o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad
inmobiliaria por valuar, el valor de las áreas comunes de la misma
se calculará en base al 15% del valor de la unidad inmobiliaria de
uso exclusivo. El perito determinará el porcentaje correspondiente
en aquellos casos especiales.
 VIA PUBLICA
EJEMPLOS
Departamento No. 304
% derechos (Reglamento Interno) = 15 % ; AOs (del Dpto) = 60.00 m2;
AOt (total Dptos) = 400.00 m2
VTT = S/. 280,00.00
( El calculo del valor del terreno
AO t = a través de cualquier de las
AO s =
400.00 m2 metodología para el tipo de
60.00 m2
terreno por tasar)
DEPARTAMENTO 304
VIA PUBLICA

AREA TERRENO

AREA OCUPACION TOTAL DEPARTAAM

AREA VIA PUBLICA

CASO A
Se asigna el valor proporcional del terreno que corresponde al
porcentaje de participación según el Reglamento Interno esto es :

VT = S/. 280,000.00; % de derechos = 15%

Valor proporcional: S/. 280,000.00 * 15% = S/. 42,000.00

VVT = S/. 42,000.00

CASO B ( En los títulos no se indica los porcentajes de

participación)
Prorrateo del valor total del terreno proporcional al área de uso
exclusivo, esto es:

Proporcionalidad = AOs (sección) = 60.00 m2 = 15%

AOt (secciones) 400.00m2
Valor proporcional: S/. 280,000.00 * 15% = S/. 42,000.00

VTT = S/. 42,000.00

 TITULO V
CAPITULO D
VALUACION DE SISTEMAS, INSTALACIONES MOVILES,
MAQUINARIAS Y EQUIPOS

ARTICULO V. D.10
El informa valuatorio de sistemas o procesos productivos que comprenden
varias maquinarias, equipos y elementos complementarios; o de un solo
equipo de manera individual deberá comprender lo siguiente:
- Descripción del equipo, con sus características.
- Precio original.
- Fecha de fabricación, de adquisición y de instalación (para determinación de
su edad).
- Estado actual:
* Nuevo
* Bueno
* Regular
* Malo
- Espectativa de vida útil
- Valor del equipo similar nuevo
- Depreciación y mejoras
- Valor actual comercial de tasación del equipo dado

ARTICULO V. D.11
En la descripción y enumeración de las unidades de equipos, debe
indicarse, con la mayor exactitud posible, la capacidad, las
dimensiones principales, marca, tipo, modelo y el número de serie, en
sus casos. Igualmente en la estimación de la capacidad del equipo,
deberá indicarse claramente el rendimiento por unidad de tiempo.

ARTICULO V. D.12
La referencia para determinar la edad del equipo, se tomará
considerando la fecha de su fabricación. Cuando no se conozca esta
fecha, el perito estimará su edad a base del tipo, modelo y apariencia
general del equipo.
Las fechas de fabricación y adquisición son referenciales para el perito
en su evaluación de riesgo de obsolescencia del equipo.
ARTICULO V. D.13

El estado actual debe considerar las condiciones físicas y operativas del

equipo, calificándolas como muy bueno, bueno, regular o malo, asignándole
el perito un factor de 1.00 y 0.10

ARTICULO V. D.14
La expectativa de vida útil o posibilidades futuras de sistemas, instalaciones,
maquinarias y equipos, se refieren a sus condiciones para continuar
funcionando; y a las posibilidades de ampliación hasta llegar al final de su
vida útil. La expectativa de vida útil será calculada a base de las tablas de
vida media útil y depreciación existente para los sectores de las industrias
eléctricas, minera, petrolera y activos fijos en general. Cuando no hubiere
tablas de reconocida autoridad para el equipo tasado, el perito estimará y
fundamentará el período de uso productivo probable de acuerdo a lo indicado
por su experiencia y sus conocimientos sobre equipos semejantes.

ARTICULO V. D.15
El valore de un sistema, instalaciones industrial, maquinaria o equipo, es el
que tendría a la fecha de tasación en comparación al valor promedio de los
precios ofertados de equipos similares.
En el valor del bien similar nuevo de fabricación extranjera se debe incluir los
gastos de transporte, internación al país, pero no así los gastos de transporte local
hasta la ubicación definitiva.

ARTICULO V. D.16
El concepto de depreciación, se refiere a la forma gradual en que el sistema,
instalación industrial, maquinarias o equipos, sufren una reducción de su valor
equivalente nuevo conforme se acerca al final de su período de uso productivo.
Las mejoras efectuadas se refieren a las incorporaciones acreditadas de elementos
complementarios al bien para aumentar su eficiencia o elevar su rendimiento.

ARTICULO V. D.16
La depreciación será calculada de acuerdo a las siguientes formulas:
D= (Vsn - R) x E/T
En donde:

D = Monto calculado de la depreciación

Vsn = Valor similar nuevo
R = Valor residual, o sea el valor del equipo al final de su período de vida,
e en el momento de dársele de baja.
E = Edad del equipo al momento de la valuación (para más de seis
meses se considera un año)
P = Expectativa de vida útil que tiene el equipo, a partir de s su
edad y estado de conservación
T = Sumatoria de la edad del equipo y la expectativa de vida útil
(T=E+P)

En caso de no ser aplicable la formula de depreciación precipitada, esta podrá

calcularse por otro método, para lo cual el perito sustentará
obligatoriamente la procedencia de su aplicación

ARTICULO V. D. 18
La expectativa de vida útil del equipo (P) será calculada a base de las tablas
de vida media útil y depreciación existentes para los sectores de la
industria eléctrica, minera, petrolera y activos fijos en general
ARTICULO V. D. 19

El valor residual de un equipo será el que se pueda obtener por él al

ponérsele fuera de uso, al término de su período de vida útil. El perito
podrá considerar como valor residual un porcentaje no mayor del 10%
del valor similar nuevo, fundamentando el mismo.

ARTICULO V. D. 20
El valor comercial ( VC) del sistema, instalación industrial,
maquinaria o equipos, será igual al valor similar nuevo (Vsn) menos
la depreciación (D) calculada; afectada por un coeficiente o grado de
operatividad (Go). Tal como sigue

VC = (Vsn - D) Go

Adicionalmente se podrá aplicar factores de mercado u otros, los

cuales deben ser sustentados por el perito.
ARTICULO V. D. 21

El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que será aplicado

al valor actual o valor de tasación (VT) obtenido para un sistema,
instalación industrial, maquinarias o equipos a partir de los 2/3
de su período de uso productivo (T); o cuando, a criterio de
perito, el sistema, instalaciones industriales, maquinarias o
equipos no cumplen con los requisitos de: facilidad obtención de
repuestos y accesorios, capacidad de ampliación o modernización
y confiabilidad, debiéndose tener en cuenta la siguiente escala
de grados de operatividad del equipo o sistema (Go), a través de
los factores de accesibilidad al sistema de repuestos, accesorios,
capacidad de ampliación y confiabilidad
FACTORES B (Bueno) R (Regular) D(Deficiente)
--------------------------------------------------------------------------------
Repuestos 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Accesorios 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Capacidad de ampliaición 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Confiabilidad 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
-------------------------------------------------------------------------------

ARTICULO V.D. 22
La aplicación del grado de operatividad (Go) es una atribución del perito
para reajustar el valor de tasación (VT) del sistema, instalación industrial,
maquinarias o equipos y en su informe deberá indicar los criterios y
conceptos considerados que fundamenten el uso de este coeficiente.
ARTICULO V. D. 23

Cuando se determina el valor de tasación de un sistema,

instalación industrial, maquinaria o equipo y, a criterio del
perito, estos bienes cumplen con todos lo requisitos de
repuestos, accesorios, capacidad de ampliación o
modernización y confiabilidad el grado de efectividad (Go)
será igual a la unidad. (Go = 1).
En caso contrario se sumarán los valores obtenidos de cada
uno de estos factores y el resultado de la suma se restará de la
unidad.
Cuando el valor de tasación de un sistema, instalación
industrial, maquinarias o equipos, sea menor que el valor
residual; al aplicar el grado de operatividad (Go), se tomará
como valor de tasación su valor residual.
 TITULO II

CAPITULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTICULO II. E. 35
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión.

VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde.
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificación
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias
En caso pertinente el perito añadirá el monto de los valores intangibles al
valor del predio
ARTICULO II. E. 36

Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografías

y otros documentos que el tasador consideré necesarios
para fundamentar los valores adoptados.
TASACION COMERCIAL
 VALUACION DE TERRENO URBANO
PARAMENTRO DE INVESTIGACION: El Mercado
Es el valor único independientemente del objeto de la valuación
Bases de la Investigación (terrenos)
•Bienes con características similares
•Terrenos construidos
•Terrenos sin construir
•Influencias externas
•Mercado inmobiliario libre
•Conocimiento pleno de todos sobre el precio
•Numero importante de compradores y vendedores
•Valores reciente de compra de predios similares
•No tomar en cuenta alteraciones del mercado producto de acciones de
grupo
•Tendencias del mercado (información confiable 5 a 7 datos)
•Terrenos para alta densidad (multifamiliares)
•Terrenos para baja y mediana densidad (viviendas)
Aspectos a considerar referente a la urbanización
•Ventajas y desventajas de la zona urbana
•Peculiaridades urbanísticas
•Mercado de valores de terrenos
Aspectos a considerar del terreno
•Área
•Dimensiones
•Forma
•Ubicación (frente a parque, esquina, medio, etc.)
•Topografía
•Calidad de suelo
•Habilitación urbana (completa, incompleta)
•Valor de la Habilitación Urbana
Cualidades del entorno
•Uso actual del terreno
•Uso de acuerdo a los Parámetros Urbanísticos
•Coeficiente de edificación de acuerdo a los Parámetros Urbanísticos
FACTORES DE INFLUENCIA: PREDIOS
RESIDENCIALES
 FACTORES DE INFLUENCIA: LOCALES
COMERCIALES
1.- Ubicación
2.- Calidad de construcción
3.- Funcionalidad, acabados y estado de conservación
4.- Infraestructura e instalaciones adicionales y/o especiales
5.- Desarrollo Urbano y compatibilidad zonal de entorno
6.- Rentabilidad del último año
7.- Consolidación comercial del local
8.- Zonas rígidas municipales
9.- Flujo Comercial de entorno
10.- Demanda actual
11.- Posibilidad de venta rápida
 FACTORES DE INFLUENCIA: LOCALES
INDUSTRIALES

1.- Ubicación
2.- Condiciones estructurales
3.- Funcionalidad, acabados y estado de conservación
4.- Infraestructura e instalaciones adicionales y/o especiales
5.- Desarrollo Urbano y compatibilidad zonal de entorno
6.- Consolidación industrial del local
7.- Uso y producción actual
8.- Mercado de productos
9.- Posibilidad de otros usos
11.- Demanda actual
 CUADRO EXPLICATIVO

FACTOR INFLUENCIA MALO REGULAR BUENO

- +
 CONCLUSIONES
• La aplicación de este método para el cálculo de Factores
de Influencia en los procesos de Valuación de bienes
inmuebles urbanos, en base a los criterios que emplee el
perito tasador, proporcionará un valor más cercano al
objetivo que tiene dicha valuación, dándole a la demanda
mayores garantías sobre el valor que se busca.
 Sólo es posible avanzar cuando se mira lejos. Sólo
cabe progresar cuando se piensa en grande.
José Ortega y Gasset

GRACIAS