INGENIERIA DE VALUACIONES 8 de noviembre de 2018

INDICE
CAPITULO 1: INTRODUCCION ..................................................................................... 1
OBJETIVOS ....................................................................................................................... 2
CAPITULO 2: MARCO TEORICO .................................................................................. 4
DISPOSICIONES GENERALES DEL REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES .................................................................................................................... 5
INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN ............................................................................ 6
CAPITULO 3: MEMORIA DESCRIPTIVA................................................................... 10
DATOS DEL INMUEBLE ............................................................................................... 10
1) PROPIETARIO
2) SOLICITANTE
3) SITUACION DEL PREDIO
4) OBJETO DE LA TASACION
5) METODOLOGIA Y REGLAMENTACION EMPLEADA
6) FECHA DE TASACION
7) UBICACIÓN DEL PREDIO
8) ZONIFICACION
9) AREA DE LA EDIFICACION Y AREA DE TERRENO
10) LINDERO Y PERIMETROS
11) DESCRIPCION GENERAL DE PREDIO
12) CARACTERISTICAS E INFRATRUCTURA
13) SERVIDUMBRE
CAPITULO 4: MEMORIA DE CALCULO.................................................................... 17
ANEXOS

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CAPITULO 1
INTRODUCCIÓN
I. OBJETIVOS
I.1. FINALIDAD
El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor reglamentario de
un terreno urbano que no tenga acceso por via publica ni por vía privada, de
conformidad a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2017-VIVIENDA.
I.2. INSTRUCCIONES RECIBIDAS:
Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuación del
inmueble y se contó con la debida autorización correspondiente por parte del cliente
para la inspección al inmueble.
I.3. DETALLE DE LABOR REALIZADA
Se realizó la valuación a fecha 15 de noviembre del 2018, y se recopiló, evaluó y
analizó la documentación administrativa-legal y registral proporcionada.

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CAPITULO 2
MARCO TEÓRICO
II. DISPOSICIONES GENERALES DEL REGLAMENTO
NACIONAL DE TASACIONES
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú tiene por finalidad establecer los
criterios , conceptos , definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular
la valuación de bienes inmuebles y muebles.
Este reglamento alcanza los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede
determinarse aplicando métodos directos (comparación, costos), indirectos (renta,
valor actual) u otros debidamente sustentados.
El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una
valuación comercial o reglamentaria en la que el estado interviene en alguna medida y
para la ejecución de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.

2.1. TASACIÓN
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito
valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en
determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del
bien de acuerdo a las normas del prenote reglamento.

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2.2. TASACIÓN REGLAMENTARIA Y TASACIÓN COMERCIAL.

Para los efectos de la aplicación de las disposiciones y normas del reglamento en
los procesos valuatorios , se distingue con el nombre de Tasación o Valuación
Reglamentaria , cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los
aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son
aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
2.3. PERITO
Se denomina Perito al profesional colegiado que en razón de sus estudios
superiores y a su experiencia, esta debidamente capacitado para efectuar la
valuación de un bien. Esta disposición, en cuanto a la condición de colegiado, no
es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia a de
colegiación.
El perito valuador debe indicar con precisión la fecha de información técnica y de
precios que esta utilizando.
Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condición.

2.4. BIENES INMUEBLES

Para los efectos del reglamento y según lo dispuesto en el Código Civil son bienes
inmuebles :
1. El suelo, el sub suelo y el sobre suelo
2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas
vivas o estanciales
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos
4. Las naves y aeronaves

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5. Los diques y muelles.

6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes
7. Las concesiones para explotar servicios públicos
8. Las concesiones minera obtenidas por particulares
9. Las estaciones, vías de ferrocarriles y el material rodante afecto al servicio
10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro
11. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
2.5. BIENES MUEBLES
Para los efectos de este reglamento y según los dispuesto por el código Civil son
bienes muebles:
1. Los vehículos terrestre de cualquier índole
2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación
3. Las construcciones en terreno ajeno hachas para un fin temporal
4. Los materiales de construcción o procedentes de una demolición si no están
unidos al suelo
5. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la
adquisición de créditos o derechos personales
6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventos, de patentes, nombres ,
marcas, y otros similares.
7. Las rentas o pensiones de cualquier clase
8. Las acciones o pariciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones,
aunque a estas pertenezcan bienes inmuebles.
9. Los demás bienes que pueden llevarse de un lugar a otro.
10. Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

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2.6. INFORME TECNICO

El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico
de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable; y debe constar
de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva Valuación Anexos.
El valor de realización es el que se obtiene por la compra – venta de un bien,
tomando como base el valor comercial y aplicándole un factor , en consideración
a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe
ser justificado por el Perito.
2.7. PREDIO.
Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones
fijas y permanentes que constituyen parte integrante de ellos y que no pudieran ser
separados, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación.

2.8. TERRENO URBANO.

Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a
vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano: así como los terrenos sin
edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro
poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitación urbana,
estén o no habilitadas legalmente.
Se entiende por edificaciones a las construcciones o fabricas en general.
2.9. VALOR ARANCELARIO
Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno
urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Concejo Nacional de
Tasaciones – CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondiente.

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2.10. VALUACIÓN DE PREDIO URBANO

La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus
componentes, en términos de terrenos, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.
A estos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado similar
nuevo, se les aplicara, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad
y estado de conservación que estén determinados en el presente reglamento.
En el caso de una valuación reglamentaria se utilizara los valores unitarios oficiales
de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando
se trata de una valuación comercial se determinara en base a los valores obtenidos
en el estudio de mercado con el método utilizado, además si los hubiere, se
adicionara aquellos factores que se consideren pertinentes, los mismos que deberán
ser justificados por el perito.

2.11. INFORME DE VALUACIÓN

El informe de valuación, debe desarrollar los siguientes rubros:

▪ Memoria descriptiva

▪ Valuación

▪ Valuación del terreno

▪ Valuación de las edificaciones

▪ Valuación de la s obras complementarias

▪ Valuación de las instalaciones fijas y permanentes

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▪ Cuadro Resumen general de las valuaciones

▪ Anexos

▪ Fotografías

▪ Otros

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INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

VALUACIÓN DE UN TERRENO URBANO QUE NO CUENTA

CON VIAS DE ACCESO PÚBLICO NI PRIVADO EN
CONDOMINIO

PROPIETARIO : REMAX CONSULTORES INMOBILIARIOS

SOLICITANTE : WALTER HERNANDEZ AQUIJE

PERITOS : ARONI BIZARRA JONATHAN; PISCONTI DONAYRE

ALONSO
LOCALIZACIÓN : CODIGO N° : 18762
Calle :
LOTE : 42
DISTRITO : CAYMA
PROVINCIA : AREQUIPA
DEPARTAMENTO : AREQUIPA

TIPO DE PREDIO : URBANO

FECHA DE VALUACIÓN : 14DE NOVIEMBRE DE 2018

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CAPITULO 3
MEMORIA DESCRIPTIVA
III. DATOS DEL INMUEBLE.

1) PROPIETARIO :
SR(A). REMAX CONSULTORES INMOBILIARIOS
Tomando como fuente la información de la documentación presentada por el
Propietario del Inmueble se ha preparado el siguiente Informe Técnico.

2) SOLICITANTE :
ING. WALTER HERNANDEZ AQUIJE

3) SITUACIÓN DEL PREDIO

El prédio se encuentra inscrito a Cofopri

4) OBJETO DE LA VALUACIÓN:
Determinar la valorización de un terreno urbano ubicado en una exclusiva quinta
en el distrito de Cayma, colindante con la Urb. Bello Amanecer y frente a la Urb. Las
Terrazas de Cayma.

5) METODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La presente valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional
de Tasaciones del Perú y aplicando el método de valuación directa, previa
inspección ocular y toma de vistas fotográficas.

6) FECHA DE LA TASACIÓN
Tasación Ocular: 13 de Noviembre de 2018
Fecha de la tasación: 14de Noviembre de 2018.

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7) UBICACIÓN DEL PREDIO

Distrito : CAYMA

Provincia : AREQUIPA

Región : AREQUIPA

8) ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL

Zonificación : urbano

Uso actual : Terreno baldío

9) ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO

ÁREA DE LA EDIFICACIÓN: No ha sido construida

ÁREA DE TERRENO: 252.50 M2

10) LINDEROS Y PERÍMETROS

Por el Frente: 8.07 ml

Por la derecha: 13.85 ml y 6.14ml

Por la izquierda: 20.67ml

Por el fondo: 16.59 ml

PERÍMETRO: 65.32 ml

De acuerdo al plano catastral

11) DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO (Inspección Ocular)

Descripción General: Se trata de um terreno sobre um suelo limo arcilloso.
Distribución de planta: No há sido construído

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Características técnicas de la edificación: No há sido construído

Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes: No há sido
construído.

12) CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO

Quinta de solo 07 lotes.

-Porcentaje de participación de las áreas verdes y bienes comunes de la

Urbanización.

-Pistas adoquinadas.

-Cableado subterráneo.

-Infraestructura de la urbanización totalmente terminada.

-Servicios de luz, agua y cable, independizados por cada lote.

-Ubicación mirando a la salida del sol y a los volcanes, lo cual hace que tenga un
excelente clima y vista.

-Salida directa a la Avenida Lari Lari, y acceso a la Avenida Bolognesi

13) SERVIDUMBRES

La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es: 23.0 m +
8.87 m + 11.40 m + 23.10 m = 66.37 m.

a)

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MEMORIA DE CÁLCULO
El terreno se encuentra ubicado exclusiva quinta en el distrito de Cayma, colindante con la
Urb. Bello Amanecer y frente a la Urb. Las Terrazas de Cayma.

VALOR DEL TERRENO.

El valor Arancelario en la Urbanización Bello amanecer es: 342 /m2.

El valor Arancelario en la Urbanización en Las Terrazas de Cayma es: 168/m2

Valor Arancelario del Terreno Urbano es : 342 / m2

PRIMERA PARTE:

1. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo
19, pero con un Supuesto Valor Arancelario Urbano, el que se determina de la manera
siguiente: a = 3m , d = 7m.

SVAU = VATU x( a /3 )(1,00 – 0,01 d)

SVAU = 342 x (3/3) (1- 0.01 x 7)

SVAU = 318.06

Donde:

SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de dominio privado. Si el SVAU

resulta menor de 0,5 VATU se descarta, considerándose como mínimo 0,5 VATU.

VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía pública desde la que se accede a la
vía de dominio privado.

a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con aproximación al centésimo,

medida en el lindero de ésta con la vía pública.

Si la relación a/3,00 resulta mayor de 1,0 se asume una unidad (1,0) como valor de la misma.

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d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de tasación,
expresado en metros con aproximación al centésimo, medida sobre las líneas de propiedad
colindantes con la vía de dominio privado.

2. La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento

señalado en el artículo 19 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en
su defecto, al frente del lote materia de tasación.

3. En el caso que el acceso a la vía de dominio privado o pasadizo común sea desde dos o
más vías públicas, para cada una de ellas se sigue el procedimiento señalado en el numeral
precedente, seleccionando el valor que resulte mayor.

Artículo 22.- Tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía
pública ni por vía privada en condominio
La tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía privada
en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre
de paso, se efectúa de acuerdo con el procedimiento establecido en el numeral 1 del artículo
21 del presente Reglamento, multiplicándose el Supuesto Valor Arancelario Urbano por el
coeficiente 0,8. El resultado final no puede ser menor de 0,4 VATU.

SEGUNDA PARTE

Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a
vía pública

La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública, se
sujeta al procedimiento siguiente:

1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área del terreno.

2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.

3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el
triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano, y se
suma el producto del exceso del área de terreno por el 50% del Valor Arancelario de Terreno
Urbano.

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3 × 𝐹 2 = 3 × 8.072 = 195.38𝑀2

ÁREA = 252.50 M2
AREA DE TERRENO > 3 × 𝐹 2

𝑉𝑇 = 3 × 𝐹2 × 𝑆𝑉𝐴𝑈 − (𝐴𝑅𝐸𝐴 𝐷𝐸 𝑇𝐸𝑅𝑅𝐸𝑁𝑂 − 3 × 𝐹2 ) × 0.5

VT = 195.38 X 318.06 + (57.12) X0.5
VT = S/ 62171.12

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ANEXO
FOTOS ANEXA: terreno del cual se efectúa la tasación

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