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Estudios
Antes de abordar las cuotas de urbanización se estudia la obligación de contribuir a los gas-
tos de urbanización y su alcance, desde la perspectiva de los deberes y derechos básicos de
la propiedad de suelo.
SUMARIO
I. PLANTEAMIENTO
II. ANÁLISIS GENERAL DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS GASTOS DE URBANI-
ZACIÓN
III. LÍMITE EN LA OBLIGACIÓN DEL PAGO DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN
IV. MOMENTO DESDE EL QUE SON EXIGIBLES LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN
MEDIANTE EL ABONO DE CUOTAS
V. PAGO DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN MEDIANTE CUOTAS EN METÁLICO
Es decir, tenemos determinados suelos que es- Esta competencia redefinida constitucional-
tán afectos a la actividad de ejecución de la mente se asumió por el legislador estatal ini-
urbanización para su transformación a suelos cialmente en la Ley 6/1998, de 13 de abril,
urbanizables consolidados, y para ello sus pro-
pietarios deben cumplir con unas obligaciones
legales, entre las que se encuentra sufragar los
Ley 7057-7061, 2008 en el que partiendo de la STC
gastos de urbanización optando, esencialmen- 61/1997, de 20 de marzo, se produce una atribución
te, entre su abono de cuotas de urbanización al Estado de la competencia para la regulación de
en metálico o bien mediante retribución en es- las «condiciones básicas del derecho de propiedad»,
pecie con terrenos edificables. en relación a las situaciones básicas del suelo explica
cómo el TRLSE rediseña un nuevo estatuto objetivo
La obligación de sufragar estos costes en ac- del suelo en el que, en lo que interesa en este ar-
tuaciones integradas y su pago mediante cuo- tículo, destaca el autor la vuelta al sistema de adqui-
tas de urbanización en metálico va ser el obje- sición gradual de facultades urbanísticas que diseñan
los límites actuales del derecho de propiedad.
to esencial de este análisis. Además destacar las siguientes publicaciones de
SÁNCHEZ GOYANES sobre la materia:
— «La propiedad inmobiliaria en la nueva Ley esta-
II. ANÁLISIS GENERAL DE LA tal de Suelo», Revista Crítica de Derecho Inmobilia-
OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS rio, año n.º 83, n.º 701, 2007, págs. 1225-1272.
GASTOS DE URBANIZACIÓN — «Hacia la redelimitación del derecho de propie-
dad en el ordenamiento español», Revista de Estu-
El estatuto jurídico de la propiedad del suelo dios Locales, CUNAL, n.º 90, 2006, págs. 10-24.
impone una serie de derechos y facultades que — «El Estatuto Jurídico de la Propiedad Urbanística:
articulación legal» en obra colectiva Derecho urba-
configuran la delimitación concreta atendien-
nístico de Castilla y León, AA.VV., Director: SÁNCHEZ
do, entre otros factores, a clasificación y cate- GOYANES, E., coordinadores: MARINERO PERAL, A. M. y
gorización del suelo de su titularidad. MELGOSA ARCOS, F. J., La Ley, 2005, págs. 169-254.
3 En este punto conviene recordar que el Tribunal
En ejercicio de sus funciones constitucionales,
Constitucional ha declarado el condicionamiento
el legislador estatal determina el contenido del que constituyen otras competencias sectoriales es-
estatuto de la propiedad del suelo dividiéndolo tatales en la autonómica en materia urbanística.
en dos situaciones básicas: suelo rural y suelo En el Fundamento Quinto de la Sentencia 61/1997,
urbanizado1. concreta que «la exclusividad competencial [de las
Comunidades Autónomas] sobre urbanismo no
Esta regulación la realiza el legislador estatal autoriza a desconocer la competencia que, con
mediante el RDL 2/2008, de 20 de junio, por el el mismo carácter, viene reservada al Estado por
virtud del art. 149.1 CE, tal como ha precisado la
que se aprueba el texto refundido de la ley del
STC 56/1986, de 13 de mayo (F. 3), referida al ur-
suelo (TRLSE), en aplicación de la competencia banismo, y la STC 149/1991, de 4 de julio (F. 1 b),
estatal para definir las condiciones básicas relativa a ordenación del territorio. Procede, pues,
del derecho de propiedad en toda España afirmar que la competencia autonómica en materia
que le atribuye el artículo 149.1.1.ª CE, para de urbanismo ha de coexistir con aquellas que el
la efectiva delimitación de la función social a la Estado ostenta en virtud del art. 149.1 CE, cuyo
ejercicio puede condicionar, lícitamente, la com-
que está sometida la propiedad del suelo reco- petencia de las Comunidades Autónomas sobre el
nocida en el artículo 33 CE2. mencionado sector material».
También el Fundamento 6 b) de la Sentencia indica que
«la competencia autonómica exclusiva sobre urbanis-
1
mo ha de integrarse sistemáticamente con aquellas
Artículo 12 del RDL 2/2008, de 20 de junio, por otras estatales que, si bien en modo alguno podrían
el que se aprueba el texto refundido de la ley del legitimar una regulación general del entero régimen
suelo (TRLSE). jurídico del suelo, pueden propiciar, sin embargo, que
2 SÁNCHEZ GOYANES ha publicado encomiables traba- se afecte puntualmente a la materia urbanística». Al
jos que son referencia en el análisis del estatuto ju- respecto, en la STC 164/2001 se estableció que «este
rídico de la propiedad del suelo desde una perspec- resultado nada tiene de desviación competencial o in-
tiva constitucional y urbanística. Así «Acotaciones jerencia ilegítima: es la consecuencia natural de la dis-
puntuales a propósito de la Ley de Suelo de 2008: tribución completa de materias competenciales entre
pretextos, contexto y texto (refundido)», Diario La el Estado y las Comunidades Autónomas».
L
urbanizado se realizará mediante lo que el le-
os propietarios de estos suelos rurales gislador estatal denomina ejecución de ac-
sobre los que está prevista tuación urbanizadora lo que, traducido a los
por el planeamiento su transformación términos urbanísticos tradicionales, conoce-
mos como ejecución del planeamiento.
a urbanizado, mediante una actuación
urbanizadora, son los que deben soportar Los propietarios de estos suelos rurales sobre
los deberes legales de urbanización como los que está prevista por el planeamiento
su transformación a urbanizado, mediante
una de las obligaciones esenciales una actuación urbanizadora, son los que de-
en ese tránsito del rural al urbanizado ben soportar los deberes legales de urbani-
zación como una de las obligaciones esencia-
les en ese tránsito del rural al urbanizado4.
Ahora interesa concretar cuáles son los propie- Aquí entramos en el estatuto jurídico de la
tarios de suelo que desde la legislación estatal propiedad del suelo de los propietarios
están sujetos a la obligación de contribuir a los sujetos a una actuación urbanizadora, que
gastos de urbanización. tradicionalmente hemos conocido como ce-
der, equidistribuir y urbanizar, ahora también
Partiendo de la consideración estatutaria de la
realojar y retorno. El deber de urbanizar enla-
propiedad del suelo, es necesaria su imbrica-
za directamente con el de abonar los costes o
ción o conexión con la actividad urbanística,
gastos de urbanización en estudio.
de competencia legislativa autonómica, cuya
fase de ejecución está íntimamente conectada Es importante reseñar que la urbanización se
con la obligación de pago de los gastos de ur- considera como un servicio público que ya no
banización mediante cuotas. se atribuye a la propiedad del suelo, aunque se
En la legislación estatal indicada, encontramos ejecute indirectamente por particulares. Será la
la definición de la situación de suelo urbani- Administración la que decidirá si se reserva su
zado atendiendo a una combinación de, ar- gestión o se la encomienda a privados, sean o
tículo 12.3 TRLSE: no propietarios del suelo a urbanizar.
servicios necesarios para ello. Con este criterio legislador estatal remite a la legislación urbanís-
se ratifica el criterio del legislador estatal sobre tica para la concreta definición del alcance de
la necesidad de que el suelo esté efectivamen- los deberes legales de promoción en régimen
te consolidado por la urbanización conforme de equidistribución. Así el artículo 9.2.c) TRLSE:
las necesidades materiales o de servicio y de
ordenación5. «3. El ejercicio de la facultad prevista en la
letra c) del apartado primero del artículo
Para ello el legislador estatal: anterior “(participar en la ejecución de las
actuaciones de urbanización)”, conlleva
Primero, faculta al propietario para participar asumir como carga real la participación
en la actuación urbanizadora: en los deberes legales de promoción de la
a) Bien como gestor y titular de la iniciati- actuación, en régimen de equitativa distri-
va de urbanización, p. ej., miembro de bución de beneficios y cargas y en los tér-
junta de compensación, agente urbani- minos de la legislación sobre ordenación
zador, etc., o territorial y urbanística, así como permitir
ocupar los bienes necesarios para la realiza-
b) Como mero propietario pasivo en la ac- ción de las obras al responsable de ejecutar
tividad de gestión del proceso de trans- la actuación.»
formación urbanística, que gestiona un
tercero al que se le deben retribuir los Este mismo criterio de afección real de los te-
gastos de urbanización, p. ej., sistema rrenos al cumplimiento de los deberes de ur-
de cooperación, tercero urbanizador… banización, entre ellos al pago de los costes de
urbanización, se refleja en el artículo 16.2 del
De no incorporarse o cumplir con las mismo TRLSE:
obligaciones reales inherentes al pro-
cedimiento de actuación urbanizado- «2. Los terrenos incluidos en el ámbito de
ra, los terrenos afectados le serán ex- las actuaciones y los adscritos a ellas están
propiados perdiendo su condición de afectados, con carácter de garantía real, al
propietario. cumplimiento de los deberes del apartado
anterior.»
Segundo, una vez que el propietario ejerce la
facultad de participar en la ejecución de una La afección será inscrita en el Registro de la
actuación de urbanización, asume automáti- Propiedad, una vez aprobado el Proyecto de
camente la obligación de participar en los de- Reparcelación, según regula el artículo 19 del
beres legales de la promoción, entre los que el artículo 19 del RD 1093/1997, de 4 de julio,
se encuentra el costeamiento de los gastos de por el que se aprueban las normas comple-
urbanización6. mentarias al Reglamento para la ejecución de
la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Re-
Desde el momento en que el propietario opta gistro de la Propiedad de actos de naturaleza
por participar en la actuación urbanizadora, el urbanística (RD 1093/1997).
Los deberes a los que se refiere el anterior apar- urbanización los gastos adicionales a los que
tado, a cuyo cumplimiento afecta los terrenos se comprometa mediante su proposición o
incluidos en la actuación de transformación ur- convenio7:
banística, consisten en la enumeración de los
tradicionalmente conocidos y contenidos en la Los convenios o negocios jurídicos que el
legislación autonómica. promotor de la actuación celebre con la
Administración correspondiente no podrán
E
establecer obligaciones más gravosas que
l límite de la obligación de costes las que procedan legalmente en perjuicio
de urbanización repercutible de los propietarios afectados. La cláusula
que contravenga estas reglas será nula de
a los propietarios de esa actuación pleno Derecho (Artículo 16.3 TRLSE).
serán los legalmente establecidos,
Con esta precisión el legislador termina con
siendo a cargo del titular de la ejecución
posibilidad de la repercusión de «mejoras» que
de la urbanización los gastos adicionales la iniciativa privada acordase con la Adminis-
a los que se comprometa mediante tración actuante y que excedieran de las cargas
su proposición o convenio legales, muchas veces ofrecidas para ser selec-
cionados como promotores o urbanizadores.
nización repercutible a los propietarios de esa res: OTONÍN BARRERA, F. y VÁZQUEZ OTEO, A., La Ley,
actuación serán los legalmente establecidos, 2006, págs. 743-766.
siendo a cargo del titular de la ejecución de la 8 Así, en la Exposición de Motivos IV y artículo 6 TRLSE.
Los gastos de urbanización se enuncian con ma- gastos de urbanización todos los que precise la ges-
NÚMERO 100 - ENERO 2011
yor o menor detalle en la normativa urbanística tión urbanística». De esta forma entre los gastos de
autonómica. Así el artículo 97 LSM, artículo 115 urbanización deben entenderse también incluidos
TRLOTAU. En este punto destacar la previsión del los gastos que denomina complementarios de la
Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se ejecución material de la urbanización entre los que
A
L
incluyen:
as cargas de la actuación se conocerán
h) El coste de la redacción técnica y los con la aprobación definitiva y efectos
anuncios preceptivos en la tramitación del Proyecto de Urbanización, así como
administrativa del planeamiento de de-
sarrollo preciso para la ordenación por-
de cualquier otro instrumento adicional
menorizada y del proyecto o proyectos del que legalmente se le puedan imputar
de urbanización. gastos, como por ejemplo de un Plan
i) Los gastos de reparcelación o com-
Especial de Infraestructuras que afecte
pensación y de gestión del sistema de a la actuación integrada
ejecución.
j) Los gastos de control de calidad de la Recordar que la renuncia del propietario a parti-
urbanización. cipar en la ejecución de actuaciones de urbani-
zación le supone unos efectos patrimoniales ne-
k) Cualesquiera otros expresamente gativos, como consecuencia de la expropiación
asumidos. de sus terrenos y su valoración como rural en
aplicación del artículo 23 TRLSE. La valoración
Observamos que se incorporan también como del suelo será muy inferior a la que le corres-
gastos de urbanización a considerar por el Pro- pondería si el propietario se hubiese incorpora-
yecto de Urbanización los correspondientes a do al proceso urbanizador y el suelo estuviese
la equidistribución. sujeto a un proceso equidistributivo, siendo en
este caso aplicable el método de valoración resi-
Los criterios de la distribución de beneficios y
dual en los términos del artículo 27 TRLSE.
cargas (equidistribución) se conocerán con la
aprobación de los estatutos en el sistema de Conocidos los costes de urbanización y adhe-
compensación o la selección de una proposi- rido el propietario, ¿cuándo es exigible al
ción jurídico-económica si actuásemos en la propietario que abone los gastos de urba-
Comunidad Valenciana o Castilla-La Mancha, nización mediante cuotas?
de los que traerá causa el correspondiente Pro-
yecto de Reparcelación. Los gastos de urbanización que se abonen me-
diante cuotas en metálico serán exigibles una vez
Desde el conocimiento de las cargas de la ac- se apruebe definitivamente el Proyecto de Repar-
tuación y criterio de equidistribución por el
propietario, tiene un plazo mínimo de un mes
para decidir si participa o no en la actuación 14 Así el artículo 116 del Decreto Legislativo 1/2005,
urbanizadora o, en su caso, para ratificarse o de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Re-
desvincularse de la incorporación previa. fundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña.
C
uando el propietario abone los gastos contrario en atención al artículo 108 LSM.
en especie, la retribución al responsable En otras Comunidades existe un estadio previo
de la ejecución se producirá mediante al devengo de la cuota de urbanización, el de la
la adjudicación de fincas en el Proyecto elección del modo de la retribución. Así ocurre en
los supuestos en los que actuamos mediante Pro-
de Reparcelación grama, urbanizador o figura equivalente.
zación en especie adquiere gran protagonismo 16 Sólo aplicable en los casos en que la determinación
cuando se actúa mediante la figura de Agente del pago en especie responda a la excepción mar-
Urbanizador en sus diferentes regulaciones auto- cada por el art. 119.1.c) TRLOTAU.
se asuma el compromiso de promover vivien- Las cuotas de urbanización son prestaciones pa-
das sujetas a un régimen de protección pública trimoniales de carácter público de imposición co-
o uso de interés social. activa al propietario, imposición coactiva que es el
elemento determinante de su carácter público19.
También procede la retribución en metálico sobre
la cantidad consistente en el incremento del coste
C
de urbanización aprobados por el Ayuntamiento,
uando en la legislación autonómica
siempre que esta aprobación se produzca después
de la del Proyecto de Reparcelación17. sea posible optar entre retribución
en especie y en metálico, ésta última
2. Naturaleza jurídica de las cuotas de suele tener como excepción aquellas
urbanización actuaciones urbanizadoras en las que se asuma
Atendiendo al objeto de estudio es importan- el compromiso de promover viviendas
te la naturaleza de las cuotas de urbanización sujetas a un régimen de protección
y de las entidades urbanísticas colaboradoras pública o uso de interés social
que la reclaman para llegar comprender la dis-
tinción en el procedimiento y competencia de
recaudación en periodo voluntario y mediante La consideración de las cuotas de urbanización
procedimiento de apremio18. como prestación de carácter público no tributaria
atribuye a los Ayuntamientos, como Administra-
Las cuotas de urbanización tienen carácter ción urbanística actuante, a emplear las prerroga-
público y responden del cumplimiento de una tivas tributarias establecidas en la Ley 47/2003, de
actividad pública de interés general: la ejecu- 26 de noviembre, General Presupuestaria (LGP), la
ción del planeamiento urbanístico y el cumpli- Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tribu-
miento de sufragar los gastos de urbanización. taria (LGT) y del Reglamento General de Recauda-
En consecuencia no cabe atribuirles naturaleza ción aprobado mediante RD 939/2005, de 29 de
civil, pese a la posibilidad que veremos existe julio («RGR»), entre las que se encuentra su cobro
de reclamar el abono de las vencidas e impa- por el procedimiento de apremio.
gadas ante la jurisdicción civil.
Así se establece expresamente en el artículo
Las cuotas de urbanización no tienen el carác- 2.2 del RDL 2/2004, de 5 de marzo, por el que
ter de tributos, sino de ingresos de derecho se aprueba el Texto Refundido de la Ley Regu-
público de naturaleza parafiscal, así se ha pro- ladora de las Haciendas Locales (TRLHL):
nunciado de forma reiterada la jurisprudencia,
«2. Para la cobranza de los tributos y de las
entre la que podemos extraer la Sentencia de
cantidades que como ingresos de derecho
la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 11 de
público, tales como prestaciones patrimonia-
julio de 2007, Ponente Excmo. Sr. D. Rafael
les de carácter público no tributarias, precios
Fernández Valverde (LA LEY 79666/2007).
públicos, y multas y sanciones pecuniarias,
debe percibir la hacienda de las entidades
locales de conformidad con lo previsto en el
17 Seguidamente se examinarán los requisitos que apartado anterior, dicha Hacienda ostentará
deben concurrir para la retasación de cargas y su las prerrogativas establecidas legalmente pa-
procedimiento. ra la hacienda del Estado, y actuará, en su
18 Esta distinción es abordada por NEVADO BATALLA, P. T. caso, conforme a los procedimientos admi-
en «Carácter administrativo de la entidades urbanís- nistrativos correspondientes.»
ticas de conservación e imposibilidad de tramitar pro-
cedimientos de apremio para el cobro de las cuotas
impagadas», Revista de Práctica Urbanística, n.º 66,
diciembre 2007, págs. 116 y siguientes, La Ley. El au- 19 Así JIMÉNEZ GARRIDO, B., «La aplicación de la LGT a
tor distingue que mientras las Entidades Urbanísticas las cuotas de urbanización», El Consultor n.º 17,
Colaboradores pueden cobrar cuotas de urbaniza- 15 de diciembre de 2008, págs. 290 y siguientes.
ción en periodo voluntario en atención a la gestión La autora cita como corroboración de esta natura-
indirecta de la ejecución del planeamiento, el cobro leza de las cuotas de urbanización las Sentencias
de las cuotas impagadas por vía de apremio es una de la Sala de lo Contencioso-administrativo del TSJ
potestad tributaria indelegable a un particular que le de Castilla y León de 4 de junio de 2004 y de la
corresponde al Ayuntamiento, previa petición y en Sala de lo Contencioso-administrativo del TSJ de
beneficio del particular. Cataluña de 18 de julio de 2005.
neral, una Junta de Compensación, Agru- Los gastos de urbanización son exigibles desde
pación de Interés Urbanístico, Entidad Ur- la aprobación definitiva y efectos del proyecto
banística de Conservación, Urbanizador o de equidistribución correspondiente, la cuen-
ta de liquidación provisional del proyecto y la tas que se atribuya a cada propietario como
aprobación de las cuotas de urbanización. consecuencia de éste, tienen que traer causa
de los gastos de urbanización previstos en el
Las cuotas de urbanización, su importe y for- Proyecto de Urbanización.
ma de liquidación, se pueden aprobar junta-
mente con el Proyecto de Reparcelación o
L
bien aprobarse de forma independiente a as cuotas de urbanización, su importe
aquél. No hay que confundir la tramitación y
aprobación de las cuotas de urbanización con y forma de liquidación, se pueden
la aprobación del Proyecto de Urbanización20. aprobar juntamente con el Proyecto
Cuando las cuotas de urbanización no se tra-
de Reparcelación o bien aprobarse de forma
miten juntamente con el Proyecto de Repar- independiente a aquél
celación, se deberá elaborar una memoria
con cuenta detallada y justificada que será
sometida a trámite de audiencia y alegacio- Así en el Fundamento Segundo de la Senten-
nes por los propietarios antes de su informe y cia del Tribunal Superior de Justicia de la Co-
aprobación municipal. munidad Valenciana, Sala de lo Contencioso-
administrativo, Sección 2.ª, Sentencia de 31
Cuando el responsable de la ejecución integra- Mar. 2006, rec. 1653/2003, Ponente: Ilmo. Sr.
da sea una entidad urbanística colaboradora21, D. Rafael Salvador Manzana Laguarda, recurso
previamente a la elevación al Ayuntamiento n.º 1653/2003 (LA LEY 109900/2006):
para su aprobación deberá someterse a la con-
sideración y aprobación de su asamblea. «(…) “Conforme a lo dispuesto en el art.
72 de la LRAU, el Ayuntamiento se limitará
Serán nulos los acuerdos adoptados por Asam-
a aprobar las cuotas de urbanización que
blea de Junta de Compensación o equivalente
proponga el Urbanizador, previa compro-
en relación con la aprobación de cuotas de urba-
bación de la relación de gastos ya efectua-
nización y, en todo caso, la aprobación de cuotas
dos que se presente por la entidad urba-
de urbanización cuando no concurran los presu-
nizadora, pudiendo formular las objeciones
puestos previos. Así en Sentencia de 11 de mayo
que estime oportunas, en el caso de no
de 2007, del TSJ de la Comunidad de Madrid,
adecuación al saldo de la cuenta de liqui-
Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección
dación provisional del proyecto de reparce-
1.ª, rec. 129/2007, ponente: Ilmo. Sr. D. Francis-
lación, o de tratarse de gastos de no previs-
co Javier Sancho Cuesta (LA LEY 105593/2007).
tos o de cuantía distinta a la contenida en
Es conforme a Derecho la aprobación de cuotas el programa...”.
de urbanización derivadas de Proyecto de Urba-
nización y Proyecto de Reparcelación aprobados (…)
definitivamente, aunque éstos no hubiese sido
publicados en el Diario Oficial en el momento Finalmente, y con relación a la falta de au-
de aprobación de las cuotas de urbanización. Así diencia previa, de la dicción literal del art.
Sentencia de 14 de febrero de 2007, del TSJ de 72.1 LRAU, resulta que “cuando los pro-
la Comunidad Valencia, Sala de lo Contencioso- pietarios retribuyan en metálico la labor ur-
Administrativo, Sección 2.ª, rec. 553/2003, po- banizadora, se han de observar las siguien-
nente: Ilmo. Sr. D. Rafael Salvador Manzana La- tes reglas: A) Las cuotas de urbanización
guarda (LA LEY 11876/2007). y su imposición deberá ser aprobadas por
la Administración actuante sobre la base
La cuenta de liquidación provisional que con- de una memoria y una cuenta detallada
tenga el Proyecto de Reparcelación y las cuo- y justificada que se someterá a previa au-
diencia de los afectados o se tramitará jun-
to al proyecto de reparcelación”. Y en el
20
presente caso, el expediente de cuotas de
Así, Sentencia de 11 de marzo de 2009, del TSJ de la
Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso-Admi-
urbanización se tramitó y aprobó “conjun-
nistrativo, Sección 2.ª, rec. 354/2003, ponente: Ilmo. tamente” o formando parte del Proyecto
Sr. D. Francisco Hervás Vercher (LA LEY 73644/2009). de Reparcelación, lo que hace innecesario
21 Junta de Compensación, Agrupación de Interés Ur- el trámite de audiencia previa cuya omisión
banístico, etc. se denuncia».
E
ponsable de ejecutar la urbanización —la Junta
l pago de las cuotas de urbanización de Compensación o el urbanizador—, podrá
deberá realizarse en efectivo, en dinero exigir a los propietarios el desembolso de las
de curso legal, salvo acuerdo específico indemnizaciones sustitutivas de la adjudicación
con los propietarios de solares resultantes, cuando la cuantía del de-
recho del propietario no alcance la cantidad su-
ficiente para la adjudicación de uno o varios so-
En Castilla-La Mancha el artículo 119.4 TRLOTAU lares resultantes como fincas independientes24.
regula expresamente el procedimiento de apro-
bación de las cuotas de urbanización, su importe Adicionalmente, aprobado el Proyecto de Re-
y forma de liquidación22: parcelación, las fincas resultantes están sujetas
al pago de las cuotas de urbanización, que-
— El urbanizador presentará a la Adminis- dando afectas como carga real que se debe
tración, para su aprobación, una memoria y inscribir en el Registro de la Propiedad, por el
una cuenta detallada y justificada de los gas- importe cautelar de la cuenta de liquidación
tos de urbanización, que se corresponderá provisional, en cumplimiento de lo dispuesto
con la previsión inicial contenida en el Pro- en el artículo 19 del RD 1093/1997.
grama o con su modificación aprobada por la
Administración. Transcurrido el plazo de voluntario de pago
de las liquidaciones, de un mes desde que se
— Posteriormente a los informes técnicos mu- notifica la liquidación de la cuota de urbaniza-
nicipales y previamente a la aprobación, se ción al propietario sin que se abone, ésta será
debe dar audiencia a los interesados para que exigible por vía de apremio por el Ayuntamien-
aleguen lo que consideren y aporten informes to previo requerimiento a éste por la entidad
que puedan apoyar dichas alegaciones. urbanística colaboradora encargada de la eje-
cución de la urbanización, con la acreditación
— El plazo máximo de aprobación por la Ad-
de los gastos reclamados y la notificación de la
ministración es de un mes, desde la solicitud,
liquidación realizada25.
por el urbanizador.
urbanización es trasunto del que estaba previsto Siguiendo la legislación de recaudación, el pa-
en el artículo 72.1.a) de la Ley 6/1994, de 15 de go se podrá realizar por alguno de los siguien-
noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística tes medios:
valenciana.
A
a. En efectivo, mediante ingreso del impor- rios de las parcelas afectadas, directa o indi-
te en las entidades colaboradoras donde rectamente por las obras correspondientes, en
tenga cuenta a estos efectos la Junta de proporción estimada a dicha afectación26. Esta
Compensación o el urbanizador o entrega previsión tiene su antecedente en el artículo
a persona representante del urbanizador 189 Real Decreto 3288/1978, de 25 de agos-
autorizada para recibir el pago, que otor- to, por el que se aprueba el Reglamento
gará la correspondiente carta de pago. de Gestión Urbanística para el desarrollo
y aplicación de la Ley sobre régimen del
b. Cheque nominativo, conformado o cer- Suelo y Ordenación Urbana (RGU).
tificado por la entidad librada, en fecha
y forma. Las liquidaciones que así se giren se entenderán
practicadas con carácter provisional, a reserva
El cheque liberará el pago de la cuota de la liquidación definitiva a tramitar según se
siempre que se pueda hacer efectivo y ha señalado anteriormente con el derecho de
debiera tener fecha coincidente con el regularización por parte de la propiedad.
periodo voluntario de pago.
En esta materia y en la aprobación de la liqui-
c. Cualesquiera otros que se autoricen y dación provisional de cuotas urbanísticas para
acepten previamente por la Junta de la realización de las obras de urbanización que
Compensación o el urbanizador, entre efectivamente resulta de aplicación subsidiaria
los que se pueden citar, siguiendo par- el artículo 189.1 del Reglamento de Gestión
cialmente el art. 34 RGR: Urbanística, que sólo autoriza a girar las cuotas
urbanísticas anticipadas previstas en su realiza-
— Transferencia bancaria, teniendo efecto ción en los seis meses siguientes.
liberatorio desde la fecha de entrada de
la cantidad en la cuenta designada por Es preciso que el responsable de la ejecución
el urbanizador a estos efectos. de la urbanización justifique debidamente an-
te los propietarios y la Administración actuante
— Domiciliación bancaria, que cumplirá las obras a realizar y su importe en los seis me-
con los requisitos del art. 38 del RGR. ses posteriores27.
— Tarjeta de crédito y débito, como forma Esta justificación debe validarse por el Ayun-
residual en los términos que se regule y tamiento y constar como motivación en el
para cantidades pequeñas. acuerdo de imposición de las mismas con el
suficiente detalle, pormenorización, así como
— Efectos timbrados y, en su caso, no tim- la atribución a los propietarios del pago de es-
brados como el pagaré. tas cuotas anticipadas.
Cuando el pago se realice a través de entida- Este criterio ha ido incorporado en el Dere-
des de crédito u otras personas autorizadas, la cho urbanístico autonómico. Así en el artículo
entrega al propietario del justificante de ingre-
so de la cuota de urbanización liberará a éste
desde la fecha que se consigne en el justifican-
te y por el importe que figure en él, quedan- 26 Así, por ejemplo, el art. 119.4.d) TRLOTAU: «Podrá
do obligada la entidad de crédito o persona reclamarse el pago anticipado de las inversiones
autorizada frente al responsable de ejecutar la previstas para los seis meses siguientes a los pro-
urbanización desde ese momento y por dicho pietarios de las parcelas directamente servidas por
importe, salvo que pudiera probarse fehacien- las obras correspondientes, así como también a las
indirectamente afectadas por éstas, en este último
temente la inexactitud de la fecha o del impor-
caso en proporción estimada a dicha afectación. Las
te que conste en la validación del justificante. liquidaciones que así se liquiden se entenderán prac-
ticadas con carácter provisional, a reserva de la liqui-
dación definitiva a tramitar conforme a lo dispuesto
5. Pago de las cuotas por anticipado en la letra a)».
27 Así Sentencia de 19 de enero de 2001, del TSJ de
En determinadas legislaciones se permite al ti-
Canarias con sede en Las Palmas de Gran Cana-
tular de la ejecución del planeamiento a exigir ria, Sala de lo Contencioso-Administrativo, rec.
el pago anticipado de las inversiones previstas 2696/1997, ponente: Ilmo. Sr. D. Jesús José Suárez
para los seis meses siguientes a los propieta- Tejera (LA LEY 17806/2001).
E
l legislador valenciano permite El legislador valenciano permite al Urbanizador
al Urbanizador convenir, convenir, con los propietarios obligados el pa-
go de la urbanización mediante retribución en
con los propietarios obligados metálico, a un aplazamiento en el pago de las
el pago de la urbanización mediante retribución cuotas de urbanización, sin que pueda poster-
en metálico, a un aplazamiento en el pago garse al inicio de la edificación, excepto garan-
de las cuotas de urbanización, sin que pueda tía, real o personal, de tal pago.
postergarse al inicio de la edificación, excepto El aplazamiento del pago de las cuotas de urba-
garantía, real o personal, de tal pago nización se configura como potestativo para el
Urbanizador, salvo cuando el propietario acre-
dite fehacientemente insuficiencia financiera y
6. Pago aplazado de cuotas patrimonial para afrontar el pago de las cuo-
tas, y concurran una de estas circunstancias:
En el artículo 190 RGU estaba previsto el apla-
zamiento y fraccionamiento del pago de los a) Cuando el Programa proponga como
costes de urbanización a solicitud de los inte- única modalidad de retribución al Urbani-
resados, en una transposición de los derechos zador el pago en metálico.
concedidos en la legislación tributaria que
ahora se concreta en el artículo 65 LGT. b) Cuando, siendo posible el pago en terre-
nos, éstos estén ocupados por una edifica-
Determinadas normativas urbanísticas como ción consolidada compatible con la nueva
la castellano-manchega, la valenciana o la ordenación prevista y su propietario opte
castellano-leonesa se permiten acordar con los por la retribución en metálico.
propietarios obligados un aplazamiento en el
pago de las cuotas de urbanización, sin que Atendiendo a la remisión legal, el artículo
pueda postergarse al inicio de la edificación, 429 del ROGTU establece los siguientes re-
salvo fianza o aval que garantice dicho pago. quisitos para que se acuerde el aplazamien-
to de cuotas por insuficiencia financiera y
Es rasgo común que el legislador limita el apla- patrimonial del propietario:
zamiento hasta el momento de inicio de la edi-
ficación, salvo garantía de pago, que es cuando i) La insuficiencia financiera y patrimonial
pueden derivarse perjuicios frente a terceros o se concreta en una renta bruta anual igual
el mayor valor de lo edificado que el suelo con o inferior a tres veces el salario mínimo
riesgo de accesión indirecta. Con esta precau- interprofesional, que debe ser acreditada
ción se facilita la posible recaudación ejecutiva mediante aportación de la declaración del
ante el impago de las cuotas aplazadas. Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas.
Ante la falta de mayor regulación autonómica
o incluso regulación específica, es recomenda- Resulta difícil de que un propietario con
ble que en el acuerdo entre el propietario que unos ingresos de esa magnitud pueda
requiere el aplazamiento y el responsable de afrontar, además de sus gastos habituales,
los de las cuotas de una actuación urbani-
Urbanística
los criterios legales de aplazamiento de las deu- zadora, salvo que cuente con patrimonio
das tributarias previstos en los arts. 65 y 88 Ley propio previo o se acuda a financiación
58/2003, de 17 de diciembre, General Tributa- externa.
A
ofrecer medios para que el propietario con- o instrumento que contenga la determinación
serve su patrimonio resultante íntegro, finan- y atribución de las cuotas de urbanización.
ciando sus obligaciones pecuniarias.
Cuando la Administración que ejecute obras
ii) El propietario que se beneficie del aplaza- de infraestructura que dote de los servicios
miento vendrá obligado a prestar garantías propios de la condición de solar a parcelas de-
reales o financieras suplementarias, que terminadas es posible que también apruebe,
aseguren el pago de las cuotas, en favor del imponga y liquide cuotas de cuotas de urbani-
Urbanizador, incluso con cargo a la parcela zación a los propietarios que se beneficien.
resultante que se le adjudique.
Esta previsión posibilita que los propietarios es-
iii) En caso de no existir acuerdo entre el Ur- tén sufragando en paralelo dos tipos de cuotas
banizador y el propietario en los términos de urbanización:
del aplazamiento, procederá el fracciona-
1. Las que gire entidad urbanística colabora-
miento en tres mensualidades para el pago
dora o responsable de ejecutar la urbanización
de cada una de las cuotas que se giren.
por los costes de urbanización del Proyecto de
iv) En ningún caso procederá la repercusión Urbanización que ejecuta indirectamente.
de intereses financieros por el aplazamien- 2. Las que imponga y liquide la Administración
to del pago de las cuotas. que ejecute obras de infraestructura que dote
de servicios a la parcela para que adquiera la
7. Cálculo del importe de las cuotas condición de solar.
No existe un criterio uniforme en esta materia, La imposición y liquidación de las cuotas no
quedando sometido al cuerdo de los propie- tiene que afectar necesariamente a todas las
tarios y bases de actuación en el sistema de parcelas, sino únicamente a aquellas que preci-
compensación madrileño, mientras que en la sen de la referida infraestructura para adquirir
legislación castellano-manchega y valenciana se la condición de solar, con independencia de
calcula el importe final de las cuotas devengadas que se puedan beneficiar otras parcelas que ya
por cada parcela repartiendo entre todas las re- tienen la condición de solar28.
sultantes de la actuación en directa proporción
a su aprovechamiento urbanístico objetivo, las Si las obras así financiadas sirvieran para una
posterior actuación urbanizadora, los propie-
cargas totales del Programa o unidad de ejecu-
tarios que las hubieran sufragado tendrán de-
ción, así 119.5 TRLOTAU y artículo 181.5 LUV.
recho a que se les compense en el marco de
El artículo 188.1 RGU, de aplicación supletoria, ésta por el valor actual de aquéllas.
establece:
En este punto sí que es de aplicación directa
«1. Los costes de urbanización se distribui- el principio general y doctrina del enriqueci-
rán entre los propietarios en proporción al miento injusto, ajena a cualquier vinculación
valor de las fincas que les sean adjudicadas contractual o legal29.
en la reparcelación.»
Esa compensación se debe imponer por la Admi-
Estos criterios de reparto excepcionalmente po- nistración Actuante, Ayuntamiento, en las futu-
drán corregirse según reglas objetivas y gene- ras actuaciones urbanizadoras y responsabilizar-
rales, estipuladas en las Bases de Actuación, el se de la recaudación de los importes, así como la
Programa o figura equivalente, al aprobarse el atribución a los propietarios que los sufragaron.
Proyecto de Urbanización o de Reparcelación,
para compensar las situaciones diferenciales 28 La globalidad de este estudio no permite una re-
que reporten para determinadas parcelas su
flexión más amplia sobre este asunto que debiera
proximidad respecto de equipamientos o servi- interpretarse también en relación al principio del enri-
cios comunes u otras circunstancias urbanísti- quecimiento injusto de los beneficiados pero no obli-
cas que se determinen reglamentariamente. gados al pago que, considero, podría tener reforzada
su posición neutra en aplicación del art. 16.3 TRLSE.
Estos criterios deberán ser aprobados por el 29 Vid. SSTS de 2 de abril de 1986 y 16 de mayo de
Ayuntamiento simultáneamente al documento 1986.