EXECENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DA

COMERCA DE GUARUJÁ/SP

JOÃO CARLOS CUSTÓDIO, brasileiro, divorciado, portador do RG nº 4.385.676 SSP/SP e

inscrito no CPF sob o nº 525.630.148-91, residente e domiciliado a Rua Doutor Fadlo
Haidar, nº 139, ap. 21, Vila Olímpia, São Paulo-SP, CEP 04545-050, por sua advogada
que esta subscreve, vem, respeitosamente, a presença de V. Exa., com fundamento
nos artigos 394, 397 e 475, todos do Código Civil, propor a presente:

AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL

c.c. REINTEGRAÇÃO DE POSSE e INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS

com fulcro nos artigos (artigo da rescisória e venda e compra CC e CPC) e 554 e
seguintes do Novo Código de Processo Civil, em face de FAUZI MOHAMAD
CHAHIN, brasileiro, solteiro, comerciante, portador do RG nº 32.225.000-6 e inscrito
no CPF sob o nº 261.376.938-64, residente e domiciliado na Rua Domingos Della
Mônica Barbosa, nº 93, Enseada, Ubatuba-SP, CEP 11680-000, pelos fatos a seguir
expostos.
DOS FATOS

O requerente é legítimo proprietário e possuidor indireto do imóvel localizado na Rua

Torino, nº 24, Jardim Virgínia III, Enseada, conforme comprova certidão atualizada da
matrícula nº 42690, expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de
Guarujá-SP (doc. 01).

Na data de 23 de dezembro de 2013, as partes celebraram “CONTRATO PARTICULAR

DE VENDA E COMPRA”, para aquisição, pelo Requerido, do imóvel retro mencionado,
ora objeto da presente ação (doc. 02).

Quando da assinatura do contrato, o Requerido recebeu o imóvel em perfeito estado

de uso e gozo, com suas instalações em completo estado de funcionamento, sem
vícios ou defeitos, passando a residir no mesmo.

No mencionado instrumento restou pactuado o preço de venda de R$ 360.000,00

(trezentos e sessenta mil reais), que deveria ser pago em 12 (doze) parcelas de R$
30.000,00 (trinta mil reais), a primeira no ato da assinatura da avença e as demais todo
dia 10 (dez) dos meses subsequentes.

No entanto, o adquirente, ora réu, efetuou o pagamento de apenas 2 (duas) das 12

(doze) parcelas estabelecidas em contrato, encontrando-se em mora de 10 (dez)
parcelas de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) cada, vencidas nos meses de fevereiro a
dezembro de 2014, que perfazem um montante de R$ 290.000,00 (duzentos e noventa
mil reais).

Além disso, em reiterado descumprimento contratual, o réu não paga o IPTU do

imóvel desde a celebração do contrato, como demonstra documento em anexo (doc.
03).

O autor, apesar das insistentes tentativas junto ao requerido para solucionar a questão
através de inúmeros contatos telefônicos e e-mails, não obteve sucesso em convencer
o réu a adimplir sua obrigação contratual.

Ademais, há algum tempo o requerido deixou de responder aos e-mails do autor e

mudou seu número de telefone. Diante disso, o requerente dirigiu-se pessoalmente ao
imóvel, mas não encontrou o comprador.

Até então, o réu encontrava-se em local incerto e não sabido, e somente há alguns
dias o autor recebeu informações sobre seu paradeiro.

O requerente também desconhece a atual situação do imóvel e teme que este esteja
abandonado ou em posse de terceiros.
Portanto, como se vê, ao requerente não restou alternativa senão a propositura da
presente, com o objetivo de rescindir o contrato, bem como de reintegrar-se na posse
do imóvel que lhe pertence.

DO DIREITO

Rezam os artigos 394 e 397, do Novo Código Civil Brasileiro:

“Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor
que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

(...)

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de

pleno direito em mora o devedor.

Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação

judicial ou extrajudicial.”.

O artigo 475 do referido diploma legal também estabelece:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se
não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização
por perdas e danos.”.
Nos termos acima expendidos, a falta de pagamento das parcelas do preço
caracterizou o inadimplemento contratual, possibilitando ao Autor obter a rescisão da
avença, a reintegração da posse e a indenização pelas perdas e danos.
A proteção da posse encontra previsão no Novo Código Civil, in literis:

"Art. 1210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação,
restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser
molestado.".

Já o Novo Código de Processo Civil, no artigo 560, determina:

“Art. 560. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e
reintegrado em caso de esbulho.”

Certo é que, conforme dispõe o inciso I, do artigo 561, do CPC, para o aforamento de
ação de reintegração é necessária a prova da posse.

Nesse sentido, resta inequivocamente demonstrada a posse indireta do imóvel pelo

autor, em virtude do CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA, além da própria
certidão da matrícula do imóvel, vez que a posse é a exteriorização do domínio.
No caso, o autor cedeu a posse direta do bem ao comprador e agora busca retoma-la.

Os demais requisitos para a ação são o esbulho praticado pelo réu e sua data, para que
se fixe o prazo de ano e dia a ensejar o rito especial dos artigos 560 a 568 do Novo
Código de Processo Civil, tudo nos termos do artigo 561, incisos II a IV, do mesmo
diploma legal.

Com efeito, o autor foi esbulhado da posse com abuso de confiança, pois o requerido,
ante a falta de pagamento prevista em contrato, praticou esbulho, vez que sua posse,
antes justa, passou a ser injusta pelo vício da precariedade a partir do dia 24/02/2014,
visto que a posse direta, diante do inadimplemento do contrato, não encontra
respaldo.

O artigo 555, inciso I, do CPC, defere a possibilidade de cumulação do pedido

possessório com indenização por perdas e danos.

Ainda, admitido ao requerente é o pleito de indenização por perdas e danos no

momento da rescisão do contrato firmado, conforme dispõe expressamente o já
mencionado artigo 475, do CC.

O mesmo diploma legal empossa o direito do requerente a indenização por perdas e

danos, sob a égide do art. 389 que dispõe:

“Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais
juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e
honorários de advogado.”

Nesse sentido a jurisprudência pacificou entendimento, como se lê em julgado da

Corte Superior:

“EDcl no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.071.480 - SP (2008/0138372-9)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
EMBARGANTE : FERNANDO DA MOTA PINHO E OUTROS
ADVOGADO : ANTONIO CARLOS DUARTE PEREIRA E OUTRO(S) - SP129989
EMBARGADO : ANTÔNIO ROSSANI E OUTRO
ADVOGADO : PAULO CELSO SANCHEZ - SP061359
DECISÃO
Trata-se de embargos de declaração opostos por Fernando da Mota Pinho e outros
contra decisão por meio da qual o então Relator convocado, Desembargador Federal
Carlos Fernando Mathias, negou provimento a agravo de instrumento. Verifico que a
decisão embargada não analisou especificamente a questão trazida aos autos.
Reconsidero, pois, a decisão embargada.
Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que negou seguimento a recurso
especial interposto em face de acórdão assim ementado:
Rescisão de compromisso de compra e venda e reintegração de posse - Sentença
procedente - Inconformismo - Preliminares rejeitadas - Rescisão contratual mantida
referente aos quatro lotes. Alugueis são devidos da data da constituição em mora (em
que a ocupação passou a ser indevida) e até a efetiva desocupação - Todavia, o valor
do locativo não será correspondente ao valor da parcela que não conseguiram mais
pagar - Condomínios e IPTU não podem ser descontados dos valores pagos - O valor do
locativo deverá ser apurado por cálculo do contador com base em 0,7% do valor venal
do imóvel na Prefeitura - A quantia efetiva recebida de R$ 4.000,00 será para cobrir
despesas com o negócio desfeito de corretagem, administração e publicidade -
Descabidas benfeitorias pela simples falta de pedido - Apelação parcialmente provida.
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.
Nas razões de recurso especial, alega os ora agravantes violação dos artigos 130, 165,
458 e 535 do Código de Processo Civil de 1973; e 368, 481, 565, 1.417 do Código Civil.
Anoto, de início, que a decisão recorrida foi publicada antes da entrada em vigor da Lei
13.105/2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do Código de
Processo Civil de 1973, conforme Enunciado Administrativo 2/2016 desta Corte.
Anoto, depois, que é manifesta a incidência da Súmula 282/STF, pois não houve, na
origem, debate sobre os artigos do Código Civil apontados como violados. Sobre esses
dipositivos, ademais, incide a Súmula 284/STF, pois a parte recorrente limitou-se a
alegações genéricas, sem demonstrar em que extensão e como se deu a violação aos
apontados artigos de lei, o que impede a compreensão da controvérsia, por deficiência
na fundamentação.
Anoto, ainda, que a apontada violação dos artigos 165, 458 e 535 do Código de
Processo Civil de 1973 deve ser afastada, na medida em que o Tribunal de origem,
ainda que contrariamente aos interesses dos recorrentes, proferiu decisão
suficientemente fundamentada, justificando a posição adotada, devendo-se aplicar a
orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que "não viola o art. 535 do
Código de Processo Civil, tampouco nega a prestação jurisdicional, o acórdão que
adota fundamentação suficiente para decidir de modo integral a controvérsia" (REsp
1.111.175/SP, Primeira Seção, Relatora Ministra Denise Arruda, DJe 1º.7.2009).
No caso, o Tribunal paulista deu parcial provimento ao recurso de apelação dos ora
agravantes para determinar "a rescisão dos compromissos relativos aos quatro lotes
dos apelantes, ante a volta ao status quo ante". Manteve, no mais, os fundamentos da
sentença, que consignou (fls. 305-311/e-STJ):
ANTONIO ROSSANI e DIRCE VAZ ROSSANI moveram AÇÀO DE RESCISÃO DE CONTRATO
c.c. REINTEGRAÇÃO DE POSSE e INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS contra
CONSTRUTOR LTDA., MIRSA BLUDENE PINHO e FERNANDO MOTA PINHO alegando, em
síntese, que efetuou contrato particular de compra e venda de imóvel constituído pelos
lotes 09/10, quadra OS do Loteamento Colinas do Mosteiro de Itaici mediante
pagamento de R$540.000,00, sendo R$85,000,00 em dinheiro, R$155.000,00 com o
pagamento de dívida e R$300.000,00 através de quatro terrenos no mesmo
loteamento. Entretanto, os requeridos somente efetuaram o pagamento do valor de
R$4.000,00. Requereram a rescisão do contrato com a consequente reintegração de
posse.
Como tiveram prejuízos com a saída do imóvel em que residiam, requereram também a
condenação dos requeridos ao pagamento do tempo em que residem no imóvel.
(...)
Verificando então as obrigações dos requeridos, se conclui que a obrigação prevista na
cláusula 2a do contrato não foi cumprida.
Aliás, os requeridos trazem na contestação uma multidão de alegações, mas nada
comprovam em relação ao pagamento. Ao contrário, a peça de defesa confirma o
inadimplemento ao mencionar que o requerente "... já recebeu praticamente R$
400.000,00, ..., ou seja, 74% do preço total convencionado..." (fls. 71).
Ora, 74% não é 100% e o que foi firmado deve ser cumprido. Assim, somente por está
informação o contrato já poderia ser fulminado. Porém, sé verifica que nem mesmo
isso foi pago.
Dos cheques entregues aos autores para pagamento da entrada, que somados a outros
pagamentos, resultavam em R$ 85.000,00, foram todos devolvidos.
A alegação de que os cheques foram sustados porque a requerida perdeu seu talão de
cheques é pueril. A maioria dos cheques foi devolvida por falta de fundos.
O acordo da dívida que os requeridos deveriam pagar no banco Banespa, pela
alegação da contestação, também nada houve e não ficou estabelecido que caberia
aos autores buscarem o tal acordo, já que a requerida "assumiu" (sic) a dívida.
Finalmente, em relação aos lotes no mesmo loteamento, ainda que informalmente
tenham sido colocados à venda pelos requerentes, a transmissão da propriedade
somente se faz por documento público. Porém, nem mesmo os proprietários dos lotes
assinaram o contrato em causa.
(...)
Os réus infringiram o contrato firmado com os autores e as penalidades são
necessariamente de direito, sendo a rescisão do contrato com a consequente
reintegração de posse.
Cabe também a indenização pleiteada, já que os requeridos permaneceram
graciosamente no imóvel desde a entrega da posse. Como o valor do imóvel é de R$
540.000,00 e o valor do aluguel gira normalmente em 1%, arbitro o valor da
indenização em R$ 5.400,00 por mês de ocupação, desde a data do contrato, já que
ficou comprovada a desocupação com contratos de locação juntados.
Em face do exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.
Intimem-se.
Brasília (DF), 25 de junho de 2018.
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
Relatora”

O Tribunal Bandeirante segue na mesma esteira, ao autorizar a reintegração de posse

em sede da ação de rescisão de contrato de compra e venda fundada em
inadimplência, arbitrar condenação em perdas e danos, e dispensar a notificação
extrajudicial prévia, verbis:

“Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com

reintegração de posse. Sentença de procedência. Apelo dos réus. Notificação para
constituição em mora do devedor efetivada pelo correio, através de carta com aviso de
recebimento. Exigência de notificação por Oficial de Registro de Imóveis que
configuraria excesso de rigor formal, mormente porque a finalidade dessa formalidade
é a obtenção de certidão para que o credor possa requerer o cancelamento da
averbação junto ao Oficial de Registro (art. 32, § 3º, da Lei 6.7676/79), mas o contrato
não foi registrado. Credor que optou pela via judicial para rescisão do contrato.
Circunstância que permite a mitigação do rigor da lei, atribuindo-se eficácia à forma de
notificação escolhida pelo credor. Falta de registro do contrato que não dá suporte à
exceção de contrato não cumprido como matéria de defesa, se não há obrigação
contratual estabelecida nesse sentido como contraprestação. Usucapião constitucional
invocada como matéria de defesa. Descabimento. Réus que não exerceram a posse
com animus domini, mas somente em razão do compromisso de compra e venda, que
teve a sua dívida renegociada em 2007. Ausência de requisito essencial da usucapião.
Independentemente de previsão em cláusula contratual, o vendedor tem o direito de
ser reintegrado na posse do imóvel no caso de inadimplência do comprador. Alegação
de que o credor obstou o pagamento das prestações. Descabimento, por ausência de
comprovação. Além disso, eventual óbice causado pelo credor ao recebimento das
parcelas poderia ter sido superado pelo ajuizamento de ação consignatória em
pagamento. Existência de benfeitorias que não foi alegada na contestação. Não
obstante, a eventual indenização determinada pela r. sentença poderá ser compensada
com o valor devido pelos réus à autora, não havendo que se falar em retenção do
imóvel até a sua indenização. Sentença mantida. Prequestionamento. Apelo
desprovido”. (Apelação 1003583-25.2015.8.26.0236, 30ª Câmara de Direito Privado,
Rel. Carlos Dias Motta, Julgado em 19/10/2018, DOE 19/10/2018)

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM

REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Inadimplemento do comprador. Ausência de prova do
pagamento do preço ajustado. Ônus processual que incumbia ao adquirente. Art. 373,
inciso II, do Código de Processo Civil. Fruição. Devida indenização pela fruição, uma vez
que o comprador utilizou o imóvel, sem pagamento das prestações ou pela ocupação.
Indenização arbitrada em 0,5% (meio por cento), ao mês, sobre do preço atualizado do
contrato. Recurso dos autores provido, do réu desprovido.” (Apelação 1001519-
58.2014.8.26.0048, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. J.B. Paula Lima, Julgado em
15/05/2018, DOE 15/05/2018)

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM

REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Preliminar de cerceamento de prova afastada.
Inadimplemento da compradora. Inaplicabilidade da teoria do adimplemento
substancial. Inadimplemento da adquirente que permite a rescisão do contrato e a
reintegração do imóvel no estado em que se encontra, ainda que existentes eventuais
benfeitorias, e a retenção dos valores pagos como forma de compensar as vendedoras
pela fruição gratuita do bem e pelo desgaste deste em razão do uso. Multa contratual
inaplicável diante da retenção integral dos pagamentos. Despesas ordinárias do
imóvel. A adquirente responde pelos impostos, taxas e demais despesas ordinárias do
imóvel desde a data da imissão na posse até a efetiva desocupação da unidade,
conforme cláusula 5.1.5 do contrato. Recurso da ré desprovido, das autoras
parcialmente provido.” (Apelação 0013917-24.2006.8.26.0278, 10ª Câmara de Direito
Privado, Rel. J.B. Paula Lima, Julgado em 10/04/2018, DOE 11/04/2018)
“MORADIA POPULAR – Compromisso de compra e venda – Contrato de gaveta -
Inadimplência do promissário comprador - Falecimento do mutuário - Necessidade de
comunicação do evento em tempo razoável, o que não ocorreu - Rescisão - Perda da
totalidade das parcelas pagas – Cabimento – Pedido justificado em razão do uso
prolongado do imóvel sem o pagamento de contraprestação – Benfeitorias não
provadas e que tampouco merecem indenização - Sentença mantida - Recurso
desprovido.” (Apelação 0001906-59.2011.8.26.0060, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel.
Moreira Viegas, Julgado em 24/01/2018, DOE 24/01/2018)

“RESCISÃO CONTRATUAL- Compromisso de compra e venda- Inadimplemento

incontroverso- Restituição de tributos incidentes sobre o imóvel- Incontrovérsia-
Construção erigida quando os compradores já estavam inadimplentes- Má-fé
configurada- Inexistência de direito de indenização ou retenção, no caso- Termo inicial
da taxa de ocupação mantido- Recurso desprovido.” (Apelação 1010959-
77.2015.8.26.0037, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Moreira Viegas, Julgado em
24/01/2018, DOE 24/01/2018)

“RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE -

Procedência - Insurgência dos corréus - Descabimento - Inadimplência incontroversa -
Recurso genérico e que pouco toca os fundamentos da sentença - RECURSO NÃO
PROVIDO.” (Apelação 0135658-89.2006.8.26.0000, 7ª Câmara de Direito Privado, Rel.
Miguel Brandi, Julgado em 17/01/2018, DOE 17/01/2018)

“Compra e venda de imóvel Inadimplemento dos compradores. Ausência de notificação

extrajudicial. Providência suprida pela citação. Inadimplemento incontroverso.
Alegação genérica de abusividade de cláusula - Inadmissibilidade Rescisão do contrato
bem decretada. Recurso improvido.” (TJSP, Apelação 0005965-15.2012.8.26.0009, Rel.
Eduardo Sá Pinto Sandeville, 6ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2015,
DOE 30/07/2015)

Pelo exposto, em vista do inadimplemento do requerido, requer a rescisão da compra

e venda, com a consequente reintegração da posse do imóvel em favor do autor e a
fixação de indenização pelas perdas e danos sofridos.

DOS PEDIDOS

Por todo o exposto, requer:

a) a citação do requerido, através de oficial de justiça (CPC - art. 246, inciso II), no
endereço declinado no preâmbulo desta peça para, querendo, apresentar defesa no
prazo legal, sob pena de revelia (CPC - art. 344);

b) a procedência da presente ação para o fim de:

b.1) declarar rescindido o Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel em
questão;

b.2.) determinar a reintegração da posse do imóvel em favor do autor;

b.3.) condenar o requerido ao pagamento de indenização no patamar de 1% (um por

cento) do valor atualizado do contrato, por mês que permaneceu no imóvel após sua
constituição em mora, e na composição das perdas e danos, nelas compreendidas o
reembolso das parcelas não pagas de IPTU, água e luz do imóvel, conforme apuração
em regular liquidação de sentença;

b.4) a condenação do réu no pagamento das custas processuais e honorários

advocatícios, estes no importe de 20% (vinte por cento) do valor atualizado do
contrato.

Protesta provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos,

especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção
judicial, depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, caso não compareça, ou,
comparecendo, se negue a depor (art. 385, § 1º, do Novo CPC).

Dá-se à causa o valor de R$ 360.000,00.

Termos em que,
Pede Deferimento.

São Paulo, 19 de dezembro de 2018.

STELLA MARIA MEIRA VILLANI

OAB/SP 164.408