UNIVERSITATEA “VALAHIA” DIN TÂRGOVIȘTE

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

SPECIALIZAREA FINANȚE - BĂNCI

BĂNCILE DE CREDIT
IPOTECAR

Profesor coordonator Student

CUPRINS

Introducere ................................................................................................................................................... 3
Apariția și dezvoltarea creditului ipotecar .................................................................................................... 4
Creditele imobiliare vs. credite ipotecare ..................................................................................................... 5
Aspecte generale privind creditul ipotecar................................................................................................... 6
Ipoteca- considerații generale .................................................................................................................... 12
Ipoteca şi condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească ............................................................................ 15
Drepturile și obligațiile părților ................................................................................................................... 17
Ipotecile legale ............................................................................................................................................ 18
Avantajele și dezavantajele creditului ipotecar .......................................................................................... 18
Executarea ipotecilor imobiliare ................................................................................................................. 21
Procesul derulării creditului ipotecar.......................................................................................................... 21
Garantarea creditului – este o modalitate de asigurare a împrumutătorului împotriva nerambursării
împrumutului şi neachitării costului acestuia de către împrumutat............................................................. 23
Perioada de rambursare a creditului este legată îndeosebi de durata de viaţă a obiectului creditului. În
cazul creditului ipotecar, termenul minim de creditare este de 5 ani şi cel maxim 25-30 de ani................ 23
STUDIU DE CAZ............................................................................................................................................ 25
Concluzii ...................................................................................................................................................... 31
Bibliografie .................................................................................................................................................. 32
Introducere
Creditul ipotecar este o sintagmă din ce în ce mai întâlnită pe buzele majorității
românilor, cu precădere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finanțare pentru
construcția, cumpărarea sau reamenajarea de locuințe. Pentru țările în curs de dezvoltare și de
adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieței imobiliare este un deziderat al noii
generații dar pentru aceasta trebuie să se îmbunătățească condițiile macroeconomice și gradul de
dezvoltare a sistemului financiar-bancar.
Pe piaţa bancară românească există o gamă largă de produse de creditare oferite
consumatorilor. Printre ele regăsim şi varianta prin care instituţiile de credit finanţează achiziţia
de locuinţe. Ţinând cont de posibilităţile financiare ale multora dintre noi, achiziţia unei locuinţe
este posibilă, de multe ori, numai prin intermediul unui credit ipotecar. Achiziţia unei locuinţe
prin intermediul creditelor oferite de către instituţiile de credit, este privită de multe ori ca fiind
un proces anevoios.
În România există deocamdată doar trei posibilităţi de finanţare ipotecară: creditul
ipotecar de la bancă sau de la societăţile financiare şi contractarea unui angajament în sistemul
de economisire-creditare. Acestea sunt variantele aflate la dispoziţia celor care îşi doresc o casă.
O discuţie despre cea mai bună variantă de finanţare ipotecară trebuie să aibă în vedere
costurile adiacente finanţării şi nivelul veniturilor certe pe care le are solicitantul. Este drept, un
credit bancar este de multe ori cea mai ieftină posibilitate de finanţare a unei locuinţe.
România a făcut pași importanți în acest sens dacă luăm în considerare dimensiunea
apropiată de media europeană a investițiilor publice și în ultima vreme și a celor private. De
asemenea guvernul a adoptat strategii, politici și programe care vizează acele categorii de
persoane care nu au încă o locuință proprie.
Locuința în sine reprezintă unul din scopurile primordiale ale vieții, deoarece un cămin
propriu înseamnă independență și siguranță, un ambient confortabil în care cetățeanul să-și
petreacă o mare majoritate a timpului alături de familie și prieteni. Locuința reprezintă o
investiție pe termen lung și de aceea trebuie abordată cu o mare seriozitate și responsabilitate.
Cumpărarea unei case presupune și existența unei garanții pe care banca o solicită. Este
nevoie de o garanție de care banca să poată dispune în cazul în care creditul solicitat nu mai
poate fi plătit. Banca trebuie să-și recupereze astfel împrumutul pentru cumpărarea respectivului
imobil.
Modalitatea de finanțare a construcției de locuințe este o problemă majoră pentru toate
democrațiile. Pentru aceasta se creează numeroase instituții specializate și circuite speciale în
acest scop. În România s-a creat deja cadrul legislativ și infrastructura dar principalele
impedimente rămân încă slaba putere de cumpărare a populației, nivelul ridicat al prețului
locuințelor și nivelul ridicat al dobânzilor.
Condițiile macroeconomice nefavorabile au avut un puternic impact asupra volumului
surselor de finanțare a creditelor pentru investiții acordate în moneda națională, băncile
întâmpinând dificultăți în atragerea de depozite în lei pe termen mediu și lung.

3
 În aceste condiții, pentru stimularea creditelor pentru investiții sunt necesare atât
adoptarea unor măsuri de eliminare a factorilor care inhibă dezvoltarea afacerilor în România, cât
și îmbunătățirea condițiilor de pe piața creditului de investiții, băncile având o contribuție
importantă în acest sens .

Apariția și dezvoltarea creditului ipotecar

Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA și Europa

În țările cu economie dezvoltată și stabilă, cum sunt Statele Unite ale Americii, Canada,
țările din Europa Occidentală, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare însemnată mai ales după
cel de-al Doilea Război Mondial, datorită importanței economico-sociale a industriei de locuințe
și priorității pe care guvernele acestor țări a acordat-o dezvoltării acestui tip de credit și
instituțiilor aferente. La nivel microeconomic, buna dezvoltare a pieței imobiliare, duce la o mai
bună satisfacere a necesităților locative ale populației, încurajarea responsabilității individuale a
proprietarilor, autoîntreținerea și stabilitatea socială. La nivel macroeconomic, dezvoltarea
sectorului imobiliar conduce atât la o creștere economică susținută cât și la mărirea ofertei de
locuri de muncă.
În ceea ce privește conceptul de credit ipotecar trebuie să disociem piața primară a
industriei ipotecare, care reprezintă locul în care este inițiată ipoteca și sunt acordate
creditele, de piața secundară a industriei ipotecare, unde se creează instrumentul financiar
investițional denumit obligațiune ipotecară.
Creditul ipotecar este un împrumut garantat cu ipotecă, destinat pentru achiziţionarea,
construcţia sau modernizarea unei locuinţe, precum şi pentru refinanţarea unui alt credit similar.
Piețele ipotecare din Europa sunt foarte diferite, având puternice caracteristici naționale:
tradițiile și culturile naționale; produsele și instituțiile implicate; sistemele de impozitare și
subvenționare; costurile aferente achizitionării locuinței; prețurile de tranzacționare; structura
proprietății.În funcție de proveniența fondurilor, în practică există 2 modele fundamentale de
finanțare a construcției de locuințe :
a) modele bazate pe depozitele bancare: fac parte din modelul clasic, care la nivelul
Uniunii Europene este cel mai răspândit cu un procent de aproximativ 62% din creditele
ipotecare. Tot la nivelul Uniunii Europene, principalele instituții care finanțează creditarea
ipotecara sunt: băncile comerciale; băncile specializate de credit ipotecar și băncile de economii.
b) modele ce atrag resurse de pe piața de capital: mobilizarea surselor necesare
creditelor ipotecare de pe piața de capital se face prin emiterea de obligațiuni ipotecare (denumite
Mortgage Bonds) și de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securities). Dacă în Europa
volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) în circulație reprezintă aproximativ 1% din totalul
surselor ipotecare, în Statele Unite ale Americii, el depașește 57%, fiind principalul instrument
utilizat pentru mobilizarea surselor necesare creditării ipotecare.
Odată cu apariția și dezvoltarea fulminantă a internetului, băncile au dezvoltat și servicii
online pentru clienți. Creditul online, în toate formele sale, inclusiv creditul ipotecar, începe să se
extindă în toată lumea. Acest lucru se datorează în special datorită avantajelor oferite de
accesarea acestui mijloc de obținere a creditelor: o paletă mai largă de opțiuni ale băncilor;

4
contractarea creditului pentru locuință fără deplasare la bancă; posibilitatea de autoevaluare a
propriilor posibilități de contractare a creditului, cât și de plată a ratelor și dobânzilor; oferirea de
grafice lunare de plată a creditului și dobânzii.
Banca de credit ipotecar este o instituţie de credit specializată în acordarea de credite
ipotecare pentru investiţii imobiliare. Aceasta nu poate atrage depozite de la public. Resursele
financiare le procură, în principal, prin emisiunea de obligaţiuni ipotecare.

Creditele imobiliare vs. credite ipotecare

Atunci când dorețti să iți cumperi o locuință fără a avea bani în mână, te vezi pus în
situația de a apela la un împrumut bancar. Astfel, după informarea prealabilă, observi că ai
câteva programe de finanțare la îndemână, precum prima casă, creditul ipotecar sau cel imobiliar.
Creditele imobiliare reprezintă o modalitate simplă de a vă cumpăra o locuință sau un
teren, de a vă construi o casă sau de a vă moderniza, extinde sau termina locuința pe care o aveți,
cu ajutorul unei sume de bani pe care o împrumutați de la bancă. Suma împrumutată o veți
returna sub forma unor rate lunare, într-un interval de timp cuprins între 3 și 20 de ani, în funcție
și de destinația împrumutului. Pe scurt, puteți avea casa pe care ați visat-o chiar dacă nu
dispuneți de toți banii necesari.
Creditul ipotecar în România a fost reglementat de Legea 190/1999 c=reia în timp i s-au
adus modificări și îmbunătățiri.Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziție,
renovare-reabilitare sau construire de locuințe) persoanele fizice cetățeni români cu domiciliul în
România sau persoane juridice române cu obiect de activitate specific (construire, reabilitare de
locuințe). În cazul persoanelor fizice, rata de credit (cuprinzând capital, adică suma de rambursat
și dobânda) nu trebuie să depășească 35% din venitul net al solicitantului.
Diferențele principale dintre cele două tipuri de credite, imobiliar și ipotecar, constă în
principal în asigurările necesare, mărimea cotei finanțate și garanția solicitată. În cazul ipotecii,
garanția este chiar imobilul cumpărat, în timp ce în cazul celui imobilar se poate garanta cu alte
locuințe. Legea spune că o garanție trebuie să reprezinte 133% din suma care a fost împrumutată.
Ipoteca oferă doar 75% din valoarea unei locuințe, în timp ce restul de 25% este considerat avans
și trebuie depus de către client, lucru care nu se întâmplă și în cazul creditului imobiliar. Totuși,
acest lucru diferă, în funcție de bancă, nefiind o condiție general valabilă.
Așadar, dacă nu deții o locuință pe care să o oferi drept garanție, însă ai o sumă de bani
pusă deoparte, astfel încât să poți plăti avansul, cea mai buna soluție pentru tine este reprezentată
de către creditul ipotecar. Dacă, însă, ai deja o locuință și mai vrei să cumperi una, însă nu ai
banii pentru avans, este o soluție foarte bună creditul imobiliar. Astfel, poți folosi pe post de
garanție casa în care deja locuiești. Același lucru se întâmplă și dacă o altă persoană ar dori să
gireze cu propria locuință pentru tine.

5
Aspecte generale privind creditul ipotecar
În Europa, obligațiunea ipotecară reprezintă una dintre componentele majore ale pieței de
capital. Acest instrument joacă un rol important pe piața financiară, contribuind la alocarea
eficientă a capitalului și la dezvoltarea economică și prosperitate. Odată creat produsul pe piața
principală și anume, acordarea de credite ipotecare, împrumutatorul își constituie un portofoliu
de creanțe ipotecare și privilegiate. Într-o astfel de situație, împrumutatorul - deținător de creanțe
ipotecare poate acționa în două modalități: a) fie să păstreze și să-și administreze el însuși
portofoliul de creanțe; b) fie să-și transfere creanțele ipotecare unor investitori, entități autorizate
să acționeze pe piața de capital, care acționează pe piața secundară. Investitorii își pot converti
pachetele de creanțe ipotecare în titluri ipotecare respectiv obligațiuni ipotecare
(mortgagedbacked securities) pe care le garantează și le „revând” pe piața de capital.
Creditul destinat activităţii imobiliare prezintă una dintre cele mai importante categorii de
credit din sistemul naţional în economia de piaţă, economie care cultivă şi dezvoltă, sprijină şi
susţine, proprietatea individuală.
Creditul ipotecar se afirmă ca principala modalitate de sprijinire a proprietăţii imobiliare.
Creditul ipotecar presupune o convenţie între creditor şi împrumutat în care se prevăd:
proprietatea ce serveşte ca garanţie a rambursării împrumutului, condiţiile de remunerare şi
scadenţele de rambursare, comisioanele în caz de rambursare anticipată (parţială sau completă) a
împrumutului, circumstanţele în care prin nerespectarea condiţiilor de împrumut, debitorul poate
pierde proprietatea.
Principala caracteristică a creditului ipotecar stă în modul de implementare a ipotecii.
Astfel, ipoteca se aplică asupra unui bun viitor. Astfel, clienţii pot să ipotecheze casa pe care
urmează să o construiască, cu condiţia să fi obţinut deja autorizaţia de construire. Ipoteca, în
acest caz, se aplică atât asupra terenului cât şi a casei ce urmează să fie construită.
Creditul ipotecar presupune o convenţie între creditor şi împrumutat, fiind principala
modalitate de sprijinire a proprietăţii imobiliare. Împrumutul cu ipotecă presupune rata de
rambursare şi rata dobânzii fixe (constantă şi identică). Există însă şi împrumut cu ipotecă cu
dobânzi variabile. Se acordă şi credite cu ipotecă cu rambursare progresivă.
Creditul ipotecar este, prin urmare, reglementat prin Legea nr. 190 din 9 decembrie 1999.
Conform legii, creditul ipotecar pentru investiții imobiliare desemnează acel tip de credite
acordate de instituții financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea,
reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau
comercială. În vederea îmbunătățirii cadrului legislativ existent, Guvernul a aprobat și o
ordonanță OUG nr. 200 /2002, privind creditul ipotecar, pentru investiții imobiliare. Guvernul
consideră că promovarea acestor măsuri va facilita atragerea unor fonduri financiare însemnate
din partea investitorilor români și străini interesați să acționeze pe piața creditului ipotecar, cu
efect direct asupra volumului de resurse atrase pe piață. Totodată, dezvoltarea instrumentelor
financiare aferente creditului ipotecar reprezintă un factor cheie în maturizarea, extinderea și
eficientizarea pieței financiare. Dezvoltarea pieței creditului ipotecar va crea oportunități reale de
plasament pentru fondurile de pensii.

6
 Împrumutul pe ipotecă cu dobânzi variabile s-a instituit în special datorită creşterii şi
variaţiei ratei dobânzii în anii ’80, în care s-a produs creşterea costurilor de procurare a
fondurilor de împrumut. Creditele pe ipotecă cu rambursare progresivă satisfac cerinţele
crescânde ale familiilor cu venituri modeste, aflate la începutul activităţii, care au perspectiva
ameliorării veniturilor lor
Tocmai din cauza legislaţiei căreia se supune creditul ipotecar, dobânda nu mai variază
cu atâta uşurinţă precum o face la creditul imobiliar. Pentru creditul ipotecar, dobânda poate
varia doar între marjele percepute în contract şi strict legat de fluctuaţiile unui indice de referinţă
menţionat de asemenea în contract. În orice caz, modificarea ratei dobânzii trebuie comunicată
împrumutatului cel mai târziu la data aplicării noii rate.
Amploarea acestor credite a fost determinată de existenţa pe piaţă a diverse instituţii
specializate în acordarea de astfel de credite: bănci comerciale şi de investiţii, societăţi
imobiliare, fonduri de investiţii sau combinaţii între acestea.
Operatorii pe piaţa imobiliară sunt:
 Băncile de credit ipotecar;
 Beneficiarii de împrumuturi – persoane fizice şi juridice;
 Societăţile specializate în intermedieri imobiliare care operează atât pe piaţa
primară a imobilelor, cât mai ales pe piaţa secundară;
 Instituţiile financiare specializate în a asigura surse financiare pe termen lung
pentru cei care acordă credit ipotecar.
Acordarea, garantarea și derularea creditelor ipotecare se va realiza de către
împrumutatori în baza unor norme interne de creditare aprobate de: a) consiliul de administrație,
în cazul băncilor, persoane juridice române, inclusiv Casa de Economii și Consemnațiuni; b)
organele statutare ale băncii, persoane juridice străine, în cazul sucursalelor băncilor străine; c)
consiliul național de coordonare, în cazul Agenției Naționale pentru Locuințe.
De pe piaţa românească a creditului ipotecar lipsesc câţiva operatori ceea ce generează o
serie de manifestări particulare:
 Instituţiile care să asigure refinanţarea creditelor ipotecare. Aici ar fi de precizat
nevoia de reglementare cu privire la piaţa de obligaţiuni ipotecare. Volumul în
creştere al creditelor va depăşi în curând sursele de creditare pe termen lung ale
băncilor, ştiută fiind obligativitatea concordanţei dintre maturitatea surselor şi
plasamentelor. Cu excepţia capitalurilor proprii, marea majoritate a depozitelor
sunt constituite pe termen de până la 1 an;
 Piaţa secundară a imobilelor aşa cum funcţionează în statele dezvoltate, respective
societăţile şi instituţiile specializate în valorificarea imobilelor ajunse la
executarea silită;
 Cadrul legislativ protectiv în cazul executării silite a garanţiilor;
 Societăţile şi instituţiile care să acorde credite ipotecare alături de bănci, atât
persoanelor fizice, cât şi celor juridice;
 Societăţile de construcţii specializate, care să execute în condiţii de calitate,
termen, credibilitate, proiectele finanţate prin creditul ipotecar;

7
  Instituţiile care să monitorizeze creditele mici, contractate de persoane fizice.
Prin urmare, în România, sub aspect juridic, există cadrul legislativ necesar sistemului de
credit ipotecar. Există legi și reglementări, inclusiv normele Băncii Naționale a României, care
oferă posibilitatea dezvoltării sistemului de credit ipotecar, ceea ce rămâne de făcut pe viitor, este
dezvoltarea sistemului și sub aspect operațional.

8
Creditele ipotecare

La începutul secolului al XX, în SUA, o ipotecă era un transfer al unui teren care, la
suprafaţă era absolut şi aducea un onorariu, dar care era de fapt condiţionat şi nu avea efect dacă
anumite condiţii nu erau îndeplinite. De obicei, dar nu obligatoriu, acest bun imobiliar devenea
plata unei datorii a proprietarului către creditor.
În acest context cuvântul “ipotecă”, arată că plata respectivei datorii nu era garantată
numai de producerea şi vânzarea recoltei care se putea obţine, ci şi de eventuala cedare a
terenului către împrumutător. Datoria rămânea valabilă, chiar dacă terenul putea sau nu să aducă
suficient venit pentru a o stinge.
Dificultăţile în acest tip de aranjament surveneau din faptul că împrumutatul era
proprietarul absolut al terenului şi-l putea vinde oricum, sau putea refuza să îl remită creditorului,
ca plată a datoriei sale faţă de acesta, fapt care îl punea pe creditor într-o poziţie slabă. Legile au
început să protejeze interesele împrumutătorilor, aşa că acestia aveau dreptul sa urmărească
răscumpărarea datoriei.
Iniţial împrumutătorii erau tentaţi să ofere stimulente pentru a atrage noi debitori:
 rată fixă care se putea păstra pe o perioada de la 2 la 10 ani;
 o rată acoperită; rata dobânzii nu putea depăşi o valoare stabilită în contract, dar
putea varia sub această valoare; câteodată se puteau prevede chiar şi limitele între
care varia rata dobânzii;
 o rată a dobânzii la care se oferea un discount pe o anumită perioadă.
Începand cu 1999, persoanele interesate în a deţine o proprietate imobiliară şi care
îndeplineau condiţiile de solvabilitate impuse de lege şi de băncile comerciale au avut
posibilitatea de a-şi achiziţiona respectiva proprietate apelând la creditele ipotecare. Pentru
băncile comeciale şi instituţile de credit abilitate să acorde sume de bani sub forma de credite
ipoetcare, apariţia pieţei ipotecare propriu-zise şi la deschiderea unei noi căi de deplasare a
fondurilor disponibile.
În prezent, în România, datorită ofertei de locuințe care este deficitară comparativ cu
cererea de locuințe, se poate observa o lipsă de locuințe în general, și de locuințe cu confort
ridicat, în special. Caracteristica esențială a locuirii în România este reprezentată de situația
proprietății asupra imobilelor. Doar 4-5% din populație locuiește cu chirie. Acestora li se adaugă
maxim 3-4% care locuiesc în locuințele unor rude sau prieteni fără a plăti chirie, în rest, marea
majoritate a populației posedând cel puțin o locuință. Cu toate acestea, în ceea ce privește
mărimea locuințelor, ca suprafață locuibilă este cea mai mică în Europa, și astfel, spațiul care
revine unei persoane este extrem de redus. Așadar, se impune construcția de noi unități locative,
pentru a răspunde cererii foarte mari de locuințe, precum și pentru a rezolva problema
“înghesuielii”. Totodată, datorită ritmului foarte scăzut de înnoire a stocului locativ, de la an la
an, acest stoc locativ trebuie reînnoit prin construirea de noi locuințe.
După unele estimări, practic 9% dintre cetățenii români ar avea nevoie acută de o nouă
locuință, în timp ce 13% prezintă o nevoie potențială. Cu alte cuvinte, aproximativ 200.000 de
gospodării din România constituie cererea efectivă acută de locuințe. Motivul care determină
căutarea sau declararea nevoii unei locuințe este constituit în primul rând de înghesuiala din

9
locuința actuală. Cu toate acestea, indiferent de modul de obținere a viitoarei locuințe, resursele
financiare constituie instrumentul esențial ce urmează a fi utilizat. Dintre cei care au nevoie de o
locuință și intenționează să o cumpere sau să o construiască nu dispun de resursele financiare
necesare, și cei mai mulți, nici nu au economiile necesare pentru acoperirea parțială a costurilor.
Trebuie remarcat în acest context faptul că sectorul locativ are o importanță deosebită atât din
punctul de definirii al locuinței cât și din problematica locuirii.
Ca urmare a constientizării acestui fapt se impune intervenția statului prin programe care
să intervină în dezvoltarea sectorului locativ. Dacă înainte de 1990, 90% din fondurile pentru
construcția de noi unități locative, proveneau de la stat, în perioada următoare, fondurile
provenite de la stat au ajuns la aproximativ 7%. Pentru a remedia situația s-au elaborat patru
programe principale:
1.finalizarea apartamentelor din blocurile neterminate, în condițiile prevederilor
Ordonanței Guvernului nr. 19 /1994;
2. construirea de locuințe sociale destinate unor persoane și familii cu venituri modeste,
în condițiile Legii nr. 114 /1996;
3. construirea de locuințe pentru tineri destinate închirierii, program derulat prin
Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor și Locuinței, prin Agenția Naționala pentru
Locuințe;
4. construirea de locuințe în proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare, programul
fiind implementat de către Agenția Naționala pentru Locuințe.
În ultimii ani finanţarea pentru locuinţe a cunoscut o creştere considerabilă. Anul 2016 a
dus stocul creditelor ipotecare la maximul ultimilor zece ani, în pofida dării în plată. Stocul de
credite în lei a urcat cu peste 53% şi a ajuns la 28,7 mld. lei în decembrie 2016.
Anul 2016 a fost cel mai bun an pentru creditele ipotecare, stocul total al creditelor
ipotecare (lei şi valută) atingând nivelul de 58,4 mi­liarde de lei la finalul lunii decembrie,
maximul ultimilor zece ani, reiese din statisticile agregate de BNR. Evoluţia pare surprinzătoare,
în condiţiile în care 2016 în sistemul bancar a fost marcat de introducerea legii dării în plată, care
a blocat câteva luni finanţările pentru achiziţia de locuinţe.
Stocul ipotecarelor în lei a crescut cu peste 53% pe parcursul anului trecut până la 28,7
miliarde de lei, ceea ce înseamnă că bancherii şi-au adăugat în portofolii credite de circa 10
miliarde de lei.
A fost un an bun pentru creditele ipotecare în lei, în ciuda discuţiilor pe darea în plată. S-
a putut observa că o bună parte din clienţii care apelau la creditarea standard aveau banii necesari
unui avans chiar şi de peste 25%, astfel că şi în perioada cu avans ridicat la nivelul businessului
nu s-a simţit o întrerupere. Este o piaţă în creştere de circa 2 ani şi vedem un interes mare şi din
partea dezvoltatorilor, sunt multe imobile noi. Şi valoarea creditului mediu a crescut anul trecut
cu circa 5-7% şi a ajuns la nivel de piaţă la circa 60.000 de euro.
Principalele motive care au stat la baza acestei creşteri au fost:
 creşterea venitului mediu în cea mai mare parte a ţărilor dezvoltate;
 marile avantaje ale proprietăţii asupra unei case, printre care şi siguranţa;
 avantaje oferite de sistemul de impozitare în multe ţări

10
 Perioada de rambursare variază considerabil de la 15-20 ani, în România până la 30 ani,
dar sunt şi state unde se poate ajunge şi la 100 de ani. În ce priveşte garanţia pentru creditele
acordate, aceasta este de obicei chiar proprietatea, aceasta neputând fi transferată fără acordul
băncii creditoare. O altă caracteristică este dată de costul creditării, determinat de dobândă, ale
cărei rate pot fi fixe sau variabile.
Schemele de rambursare pentru creditele de finanţare pentru locuinţe pot fi:
 ipoteci cu o sumă fixă anuală şi cu plata constantă a ratelor lunare;
 ipoteci rambursabile la scadenţă prin încasarea sumelor dintr-un contract de
asigurare de viaţă;
 ipoteci cu dobândă pe o anumită perioadă (5-10 ani), care sunt convertite apoi în
ipoteci cu rambursare anuală;
 ipoteci liniare care se rambursează prin plăţi egale.
Instituţiile care acordă credite ipotecare şi persoanele care pot beneficia de credite
ipotecare sunt:
1. Băncile, Agenţia Naţionala pentru Locuinţe, Casa de Economii şi Consemnaţiuni
şi alte instituţii financiare abilitate de lege, inclusiv fondurile ipotecare, pot acorda credite
ipotecare.
2. Pot beneficia de credite ipotecare în condiţiile prezentei legi, persoanele fizice
care au cetăţenie română şi domiciliul în România şi persoanele juridice române care au ca
obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie
locativă, industrială sau comerciaă, precum şi persoanele juridice române, care dorească
construiască locuinţe de serviciu sau de intervenţie pentru salariaţii lor.
Pe piaţa creditelor pentru locuinţe este necesară o delimitare a creditului ipotecar, faţă de
cel imobiliar. Ambele credite, imobiliar şi ipotecar, sunt credite pentru locuinţe. Cu ajutorul lor
se poate achiziţiona un apartament sau o casă, se poate construi sau renova un imobil şi se poate
achiziţiona pământ pentru construire ulterioară.
Creditul ipotecar este de fapt o categorie a creditului imobiliar. Diferenţele între cele
două tipuri de credite constau, în principal, în următorii 3 factori:
- garanţiile solicitate. Împrumutul ipotecar se garantează numai cu imobilul
finanţat (proprietatea viitoare, care se ipotechează în favoarea băncii), iar cel imobiliar se poate
garanta cu alte locuinţe (proprietatea solicitantului sau a unei persoane), depozite colaterale etc.
- mărimea cotei finanţate. În cazul creditului ipotecar, finanţarea este de
maximum 75% din valoarea imobilului fiind obligatorie contribuţia proprie de 25% (constituită
ca avans), în schimb creditul imobiliar poate fi acordat fără a solicita împrumutatului un avans
imobiliar poate fi acordat fără a solicita împrumutatului un avans minim obligatoriu din preţul de
achiziţie al imobilului. Astfel finanţarea în cazul creditului imobiliar poate ajunge până la 95%
din valoarea proprietăţii, ca în cazul băncii Finansbank (pentru produsul All inclusive);
- asigurările solicitate. De asemenea, în cazul creditului ipotecar asigurarea de
viaţă şi cea a mobilului este obligatorie în timp ce pentru creditele imobiliare băncile au devenit
mai permisive, nesolicitând asigurări de viaţă (ex: Banca Transilvania, san Paolo IMI Bank sau
ProCredit Bank).

11
 Printre clauzele obligatorii impuse de legea nr. 190/1999 pentru contractele de credit
ipotecar se numără:
 Banca este obligată să îi prezinte clientului un document care cuprinde toate condiţiile
contractului, cu cel puţin zece zile înainte de semnarea acestuia
 Clientul are datoria de a plăti doar cheltuielile aferente întocmirii documentaţiei de credit
şi constituirii ipotecii
 Este interzisă orice încercare a bănci de a condiţiona acordarea creditului cu acceptarea
de către client a serviciilor ce nu au legătura cu operaţiunea de creditare
 În contract trebuie prevăzute detaliile executării în caz de neplată
În concluzie, creditul imobiliar tinde să fie uşor mai permisiv dar implică un grad mai mare
de risc, în timp ce creditul ipotecar este mai rigid, dar mai sigur.

Ipoteca- considerații generale

Ipoteca este o garanție reală, servind la garantarea obligațiilor unui debitor față de
creditorul său, printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală
în acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
Garanţia desemnează orice metodă, instrument sau angajament accesoriu contractului de
credit, pus la dispoziţie sau emis în favoarea băncii, care să asigure banca de recuperarea sumelor
împrumutate, inclusiv dobânzile, în cazul nerambursării acestora de către debitor. Dacă obligaţia
din contractul de credit este obligaţia principală (în virtutea ei clientul fiind obligat să restituie
creditul şi dobânda aferentă), garanţia cerută de bancă dă naştere unei a doua relaţii, secundare,
adică, în cazul în care obligaţia iniţial asumată nu este îndeplinită, banca apelează la executarea
garanţiei.
În România, ipoteca este reglementată de art. 1746-1814 Cod civil și este definită astfel:
 este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al unei
alte persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări
imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla și de a fi plătit cu prioritate față de ceilalți
creditori din prețul acelui bun.
Ipoteca acceptată ca garanție la creditele acordate de bănci este o ipotecă convențională,
care se constituie prin contract încheiat între bancă și proprietarul/proprietarii bunului adus în
garanție. Aceasta se materializează printr-un contract de ipotecă, care este un contract accesoriu
la contractul de creditare.
Garantarea plății prin ipoteca constă în faptul că dacă debitorul nu rambursează ratele
creditului și obligațiile aferente, banca creditoare (în favoarea căreia a fost constituită ipoteca)
poate cere vânzarea bunului ipotecat, iar din suma obținută să-și acopere creanța.
Chiar dacă se obține o evaluare reală a imobilului, evenimente neașteptate pot modifica
valoarea garanțiilor într-un sens nedorit. Pentru a se evita pierderile care ar putea rezulta din
producerea unor evenimente neprevăzute, bunurile ipotecate se asigură la o societate de
asigurare, iar polița de asigurare este andosată la ordinul băncii creditoare.

12
 În urma achitării integrale a datoriei izvorâtă din contractul de credit, garantul ipotecar
are dreptul să solicite băncii acordul cu privire la radierea (ștergerea) inscripției ipotecare. Banca
emite o adresa către Oficiul de Cadastru și de Publicitate Imobiliară, prin care confirmă achitarea
integrală a creanței și își dă acordul cu privire la radierea ipotecii.

Părţile implicate în relaţia de garantare

În momentul în care se solicită o garanţie, de regulă, sunt implicate trei părţi:
 Ordonatorul garanţiei – acesta este debitorul principal, căruia banca îi solicită să
aducă o garanţie; el poate să ofere o garanţie din patrimoniu său sau să solicite unui
terţ (garant) să ofere o garanţie în locul lui;
 Beneficiarul garanţiei – este banca în favoarea căreia s-a constituit garanţia; dacă
debitorul nu-şi îndeplineşte obligaţiile de plată, banca va executa garanţia pentru a-şi
încasa banii prin vânzarea bunului adus în garanţie;
 Garantul – este debitorul secundar, care poate fi chiar debitorul principal, în cazul în
care garantează cu bunurile sale, sau poate fi o terţă persoană (o altă persoană fizică
sau juridică, o altă bancă), care garantează îndeplinirea obligaţiilor de plată ale
debitorului în cazul în care acesta din urmă nu le va onora el însuşi.

Cei mai importanți participanți în sistemul de creditare ipotecară

În procesul de funcționare și derulare a creditului ipotecar intervin mai mulți participanți
care conlucrează, prin sarcinile și funcțiile lor specifice, la buna desfășurare a mecanismului de
creditare:
1. Împrumutații sau debitorii: sunt cetățeni români care încheie contracte de credit cu o
bancă sau contracte de credit cu o persoană juridică nebancară în scopul exclusiv de a
achiziționa sau construi o locuință, care va reprezenta garanția executării obligațiilor
contractuale (ipoteca);
2. Vânzătorii de locuințe: sunt persoane fizice sau juridice care vând locuințele deținute în
proprietate sau locuințele altor persoane fizice sau juridice în numele acestora;
3. Împrumutătorii sau creditorii: sunt bănci sau alte persoane juridice autorizate care oferă
credite ipotecare conform unei proceduri stabilite prin lege. împrumutatorul are
următoarele funcții: acordarea creditului ipotecar, încheierea unui contract de credit și a
unui contract de ipoteca și derularea creditelor ipotecare acordate în conformitate cu
clauzele din contractele de credit și ipotecă.
4. Operatorii de pe piața ipotecară secundară: sunt instituții specializate care au ca scop
refinanțarea împrumutatorilor primari și acordarea de credite ipotecare pe termen lung,
având ca și funcții: refinanțarea împrumutatorilor primari, emiterea de valori mobiliare
ipotecare, atragerea de fonduri de la investitori și asistența tehnică acordată
împrumutatorilor primari.
5. Registratari ai statului: sunt instituții de stat care înregistrează tranzacțiile și drepturile
constituite în urma tranzacțiilor imobiliare. Acest tip de instituții au următoarele funcții:
înregistrează transferul de proprietate în urma tranzacțiilor imobiliare, înregistrează
ipoteca și drepturile care decurg din contractul de ipotecă și stochează și furnizează

13
 informații referitoare la drepturile de proprietate și ipoteca tuturor participanților pe piața
ipotecară.
6. Societățile de asigurare: sunt societăți autorizate de asigurare care oferă asigurări ale
proprietatilor, ale persoanelor împrumutate precum și asigurări civile.
7. Evaluatorii: sunt persoane fizice și juridice autorizate să efectueze evaluări ale locuințelor
constituite ca ipotecă.
8. Agenții imobiliare: sunt persoane juridice autorizate să intermedieze tranzacții pe piața
imobiliară și să acorde consultanța de specialitate.
9. Investitorii: sunt persoane fizice sau juridice care achiziționează valori mobiliare
garantate cu ipoteci și emise de împrumutatori sau operatori de pe piața secundară. Din
această categorie fac parte fondurile de investiții, fondurile de pensii, societățile de
asigurare, băncile, etc.
10. Operatorii care asigură infrastructura creditării ipotecare. Din această categorie fac parte
notarii publici, autoritățile de înregistrare, custodie și garantare, consultanții juridici și
altii care conduc operațiuni specifice tranzacțiilor cu locuințe.

14
Ipoteca şi condiţiile pe care trebuie să le
îndeplinească
Ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară.
Conform art. 2.377 alin. 2 : “Ipoteca asupra unei universalități de bunuri nu grevează
bunurile imobile cuprinse în aceasta decât din momentul înscrierii ipotecii în cartea funciară cu
privire la fiecare dintre imobile.”
Contractul de ipotecă se încheie în formă autentică de către notarul public, sub sancțiunea
nulității absolute.
Ipoteca asupra bunurilor unei persoane juridice poate fi consimțită în virtutea puterilor
conferite în urma deliberărilor sau a împuternicirilor întocmite sub semnătură privată, în
conformitate cu regulile din actul constitutiv privitoare la reprezentare.
Se pot ipoteca:
 Imobilele cu accesoriile lor;
 Uzufructul acestor imobile și accesoriile;
 Cotele-părți din dreptul asupra imobilelor;
 Dreptul din superficie.
Bunurile oferite drept garanţie sunt evaluate de specialişti ai băncii sau ai unor instituţii
specializate, însă valoarea acestora poate fi afectată de evenimente neaşteptate (cutremure,
inundaţii, incendii, explozii, calamităţi etc.). Pentru a acoperi pierderile provocate de asemenea
evenimente, de regulă, banca solicită ca bunurile ipotecate se fie asigurate pe toată durata de
creditare la o societate de asigurare, agreată de bancă, iar poliţa de asigurare să fie cesionată în
favoarea băncii creditoare.
Ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente și viitoare produse de un imobil,
precum și asupra indemnizațiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata
acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicității imobiliare.
Ipoteca este o garanţie reală, servind la garantarea obligaţiilor unui debitor faţă de creditorul
sau, printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în acest
scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil). Sintetic vorbind, ipoteca este o
garanţie reală, imobiliară, constând dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al
debitorului.
Apare o întrebare legată de ipotecile constituite la locuinţele care urmează să fie construite, şi
anume, pe ce să se pună ipoteca, dacă locuinţa respectivă nu există încă sub formă materială.
Răspunsul dat de bănci este fie acceptarea ipotecii asupra construcţiei neexistente încă, fie
ipotecarea terenului şi a autorizaţiei de construire. Tendinţa este însă acceptarea de către bănci a
ipotecii pe construcţia viitoare.
Ipoteca se poate înscrie fie numai asupra unui imobil în întregul său, fie numai asupra cotei-
părți din dreptul asupra imobilului.

15
 Contractul de ipotecă este un act solemn, sub sancţiunea nulităţii absolute contractul de
ipotecă se încheie în formă autentică (în faţa unui notar public). Sub aceeaşi sancţiune a nulităţii
este prevăzută şi obligaţia de specializare în actul de constituire a ipotecii, sub dublul aspect al
specializării: imobilul ipotecat şi suma garantată.
Cel ce constituie ipoteca trebuie să fie proprietarul actual al bunului, iar în cazul în care
dreptul sau este sub condiţie suspensivă sau rezolutorie, acceaşi condiţie va afecta şi ipoteca şi în
acelaşi timp să aibă capacitate deplină de exerciţiu.
Pentru a putea fi ipotecate bunurile imobile trebuie să îndeplinească anumite condiţii:
 Să fie în proprietatea celui care le aduce în garanţie;
 Să fie în circuitul civil şi să existe o piaţă de desfacere pentru ele;
 Să fie libere de sarcini;
 Un bun indiviz poate fi ipotecat numai cu acordul tuturor coproprietarilor.

Extinderea ipotecii imobiliare:

▪ asupra ameliorațiunilor
Ipoteca se întinde, fără nicio altă formalitate, asupra construcțiilor, îmbunătățirilor
și accesoriilor imobilului, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii.
▪ asupra fructelor imobilului
Ipoteca se extinde asupra fructelor naturale și industriale ale imobilului ipotecat
produse după notarea începerii urmăririi silite sau, după caz, după notarea
deschiderii procedurii insolvenței.
Dreptul de ipotecă se extinde și asupra chiriilor și arenzilor imobilului dat în
locațiune, de la aceeași dată.

16
Drepturile și obligațiile părților
Clauzele de inalienabilitate

Actele de dispoziţie asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul bunului
cunoaşte clauzele ce interzic transferul sau declară că acest transfer este echivalent cu
neîndeplinirea obligaţiei garantate.
Clauzele care impun debitorului plata anticipată şi imediată la cerere a obligaţiei
garantate sau plata vreunei alte obligaţii prin faptul constituirii unei alte garanţii asupra aceluiaşi
bun se consideră nescrise.

Antihreza

Clauza prin care creditorul ipotecar este autorizat ca, până la data începerii executării, să
posede imobilul ipotecat sau să își însușească fuctele ori veniturile acestuia se consideră nescrisă.
Ipoteca trebuie să fie specializată sub un dublu aspect:
 Să fie determinată cu privire la imobilul afectat.
 Să fie determinată în ceea ce priveşte valoarea creanţei.
Condiţii privind persoana constituentului:
 Cel ce o constituie trebuie să aibă capacitatea deplină de exerciţiu.
 Cel ce o constituie trebuie să aibă calitatea de proprietar actual al imobilului ce se
ipotechează. Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci.
Iar, dacă dreptul de proprietate al constituentului este sub condiţie suspensivă sau
rezolutorie, aceeaşi condiţie va afecta şi ipoteca. De asemenea, nu se pot ipoteca
bunurile altuia, indiferent dacă acestea aparţin persoanelor fizice sau juridice,
decât cu consimţământul lor expres.
Condiţii de formă: contractul de ipotecă este un contract solemn, ipoteca trebuind să fie
încheiată prin înscris autentic.
Condiţii de publicitate: acestea nu ţin de caracterul solemn al contractului de ipotecă, ci
numai de asigurarea opozabilităţii şi a rangului de preferinţă ale ipotecii.
Publicitatea consta în înscrierea ipotecii în Cartea Funciară de la Judecătoria din raza
teritorială a căreia se află situat imobilul, astfel: părţile încheie un contract de ipotecă după care
se prezintă cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procură specială şi autentică). Pe
baza actelor autentificate, a unei cereri şi a unei taxe de timbru judiciar judecătorul delegat cu
ţinerea cadastrului va dispune (bineînţeles, după verificarea actelor) prin încheiere înscrierea
ipotecii în registrul de carte funciară.
Ipoteca conferă creditorului ipotecar neplătit la scadenţă dreptul de urmărire a imobilului
ipotecat în mâinile oricui s-ar afla şi conferă dreptul de a cere scoaterea imobilului la executare
silită şi de a fi plătit cu preferinţă cu preţul astfel realizat.

17
Ipotecile legale
Ca principiu, fostele privilegii imobiliare reglementate de art. 1737 din Codul Civil
anterior poartă acum denumirea de “Ipotecă legală”, conținutul acestora fiind actualizat prin
adăugarea unor noi creditori garantați.
Astfel beneficiază de ipotecă legală:
 vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru prețul datorat;
 promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca
obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru
restituirea sumelor plătite în contul acestuia;
 cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra
imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului;
 cel care a înstrăinat un imobil în schimbul întreținerii, asupra imobilului
înstrăinat, pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreținerii neexecutate;
 coproprietarii, pentru plata sultelor sau a prețului datorat de coproprietarul
adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanței rezultând din evicțiune;
 arhitecții și antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să
reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilelor, pentru garantarea
sumelor datorate acesora, însă numai în limita sporului de valoare realizat;
 legatarii cu titlu particular, asupra imobilelor din moștenire cuvenire celui obligat
la executarea legatului, pentriu plata acestuia.

Avantajele și dezavantajele creditului ipotecar

Avantajele ipotecii sunt:
- Posibilitatea de a renegocia condiţiile creditului sunt mult mai lejere, băncile
comerciale vor fi mult mai dispuse de a face schimbări în contractul de creditare
în comparaţie cu alte tipuri de credit.
- Creditorul ipotecar are dreptul de a urmări imobilul ipotecat în mâna oricui s-ar
găsi acesta.
- Imediat după înregistrarea contractului de ipotecă, bunurile dobândite devin
proprietatea debitorului, astfel încât el are dreptul, în orice moment să se mute
într-o casă nouă.
- Cheltuielile privind înregistrarea şi asigurarea imobilului ipotecat sunt în sarcina
debitorului (împrumutatului).
- În cazul în care debitorul are suma totală necesară pentru a achita împrumutul, el
poate rambursa datoria înainte de termen. Acest lucru îl salvează de la taxele
bancare și penalitățile acumulate.

18
 - Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele ce au venituri mici,
daca doresc să devină proprietarii unei locuinţe. Majoritatea băncilor comerciale
permit credite cu plăţi lunare ce acoperă 70% din venitul lunar al familiei, deci
această rată mare lunară oferă posibilitate mai multor persoane să intre în posesia
unui credit ipotecar
- Ipoteca continuă să existe asupra întregului imobil, chiar dacă a fost plătită o
parte din datorie şi chiar dacă, în caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul
trece în lotul unuia dintre copărtaşi (acesta va trebui să suporte urmărirea pentru
întreaga datorie, întrucât garanţia este incorporată în imobil).
- La scadenţă dacă debitorul nu onorează creanţa, creditorul poate cere executarea
silită (în cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificările sale) privind executarea
creanţelor bugetare).

Dezavantajele ipotecii sunt:

- Cel mai important dezavantaj al creditării ipotecare, care împinge majoritatea
clienților, este taxa inițială. Fără ea, băncile nu pot lua aprobarea cererii
debitorului, deoarece în acest fel, ele determina solvabilitatea.
- Nerespectarea formalităţilor de publicitate este sancţionată cu nulitatea înscrierii,
ceea ce înseamnă că ipoteca nu va fi opozabilă şi nu va căpăta rang decât din
momentul înregistrării sale regulate, rangul căpătându-se din momentul în care
înscrierea a fost făcută în mod valabil.
- Pentru că acest tip de credit este de lungă durată, rata nominală a dobânzii este
flotantă. Acest credit este dezavantajat prin faptul că băncile au dreptul să
modifice rata dobânzii pentru utilizarea creditului în funcţie de rata de refinanţare
a BNM, de rata inflaţiei, de rata dobânzii interbancare Euribor/Libor sau de
evoluţiile pieţii.
- Modalitatea greoaie de constituire (ca timp şi formalităţi ce trebuiesc îndeplinite).
- Cum ipoteca este folosită cel mai adesea la vânzările/creditele pe termen mijlociu
sau lung, în acest interval, până la plata ultimei rate scadente, pot apărea
evenimente neprevăzute (ex: incendiu, inundaţii, cutremure, etc.) care să
diminueze (uneori chiar substanţial) sau chiar să ducă la dispariţia bunului imobil
asupra căreia este constituită ipoteca. De aceea, întotdeauna bunul ipotecat
trebuie să fie asigurat la o societate de asigurări, iar poliţa de asigurare să fie
emisă pe numele beneficiarului ipotecii.
- În cazul în care sunt mai mulţi coproprietari indivizi (al căror drept de proprietate
asupra imobilului este în indiviziune) toţi trebuie să semneze contractul de
garanţie sau să prezinte declaraţii autentificate privind acceptul celorlalţi
coproprietari indivizi care nu semnează contractul de ipotecă. Dacă imobilul este
bun comun al soţilor (bun dobândit în timpul căsătoriei) contractul de ipotecă se
va semna de către ambii soţi. Garantarea creditului se poate face şi prin
constituirea unei ipoteci de către un terţ proprietar, un fidejusor, un codebitor
solidar sau de către un asociat/acţionar. Se va analiza cu atenţie actul prin care s-a

19
dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pentru a vedea dacă acesta nu
este afectat de modalităţi, care modalităţi în anumite condiţii pot duce la
rezilierea dobândirii dreptului de proprietate şi pe cale de consecinţă la anularea
ipotecii.

20
Executarea ipotecilor imobiliare
Creditorul nu poate urmări în același timp vânzarea imobilelor care nu sunt ipotecate
decât în cazul când bunurile care îi sunt ipotecate nu sunt suficiente pentru plata creanței sale.
Urmărirea silită se face cu respectarea dispozițiilor Codului de procedură civilă.
Stingerea ipotecii imobiliare
Ipoteca imobiliară se stinge prin radierea din cartea funciară sau prin pieirea totată a
bunului.
Aceasta se poate radia pentru una din următoarele cauze:
 stingerea obligației principale prin oricare dintre modurile prevăzute de lege;
 neîndeplinirea evenimentului de care depinde nașterea obligației garantate ori
îndeplinirea evenimentului de care depinde stingerea acesteia;
 neîndeplinirea evenimentului de care depinde nașterea ipotecii ori îndeplinirea
evenimentului de care depinde stingerea acesteia;
 dobândirea de către creditor a bunului grevat;
 renunțarea expresă sau tacită a creditorului la ipotecă;
 în orice alte cazuri prevăzute de lege.

Procesul derulării creditului ipotecar

Procesul creditării se desfăşoară aplicând corect principiile de bază ale creditării, fapt
care se concretizează în reducerea consistentă a gradului de incertitudine, adică limitarea riscului
de nerambursare integrală şi la scadenţă a creditului şi/sau de neplată a dobânzii aferente
acestuia.

Etapele procesului de creditare ipotecar

Procesul de creditare ipotecar include mai multe etape, fiecare fiind caracteristică pe
parametri diferiți și fiecare determină nivelul siguranței și profitabilității operațiilor date.
1. Examinarea cererii de creditare și interiorul cu debitorul.
2. Evaluarea credibilității debitorului și determinarea riscului legat de operația dată.
3. Pregătirea și închierae contrctului de credit ipotecar
4. Acordarea creditului ipotecar
5. Contractul privind respectarea condițiilor contractului.

21
 6. Rambursarea creditului.
7. Lucrul băncii cu creditele problematice
Relațiile dintre client și bancă apar în momentul depunerii cererii de creditare care poate fi
de diferite tipuri specifice băncilor și care conține scopul, suma, termenul, data rambursării,
caracteristica debitorului etc. Odată cu cererea solicitantul prezintă la bancă mai multe
documente cum ar fi:
1. Documentele de fondare.
2. Bilanțul și alte rapoarte financiare.
3. Copia contractului în baza căruia se acordă creditul.
4. Biznes planul.
5. Documentele ce atestă existența gajului sau al altui tip de asigurare a rambursării
creditului ipotecar.
Principala etapă în procesul de creditare ipotecar reprezintă evaluarea credibilității
debitorului este un factor important în asigurarea rambursării creditului. Dacă anual confirmă
credibilitatea solicitantului are loc încheierea contractului de credit, numită și structurarea
împrumutului – deci e momentul în care au loc determinarea articolului creditului, a sumei, a
termenului și ordinei de acordare și rambursare, a asigurării și prețului. După pregătirea
contractului la acordul solicitantului acesta este semnat de ambele părți astfel având loc
încheierea lui.
Solicitantul unui credit ipotecar poate fi:
 Salariat cu contract de muncă pe perioadă nedeterminată cu o vechime de minim
1-2 ani, în funcţie de bancă;
 Salariat cu contract de muncă pe perioadă determinată al unor companii
multinaţionale, ambasade, organizaţii sau instituţii internaţionale prezente în
România care nu încheie contracte de muncă pe perioadă nedeterminată – durata
contractului trebuie să fie de minim 1 an şi acesta să fi fost reînnoit cel puţin o
dată;
 Liber profesionist (avocat, notar, medic) cu o vechime de cel puţin 4 ani;
 Om de afaceri care are una sau mai multe companii la care este acţionar şi de unde
încasează dividende.

Cererea de creditare şi documentaţia întocmită de client

Pentru a obţine un împrumut, solicitantul adresează băncii o cerere, in urma caruia
creditorul ia in considerare cererea de imprumut pe care o pote respinge si trece la o evaluare a
potentialului client. Evaluarea clientului potenţial se face sub trei aspecte: moral, profesional şi
financiar.
Evaluarea morală în privinţa persoanelor fizice se referă la cinste sau corectitudine. Una
este să promiţi ferm că vei rambursa la data convenită creditul pe care l-ai cerut şi obţinut şi mult
mai mult este să te ţii de cuvânt. În acest sens, Banca Naţională a României are organizată o bază

22
de date de la care se pot obţine informaţii privind incidentele de plată ale celui care solicită
creditul.
Contractul de credit este un contract oneros, prin care fiecare parte urmăreşte să obţină un
folos: creditorul urmăreşte să obţină dobânda, iar debitorul urmăreşte să obţină folosinţa
temporară a sumei de bani cerute, pentru a-şi satisface cu ea o anumită nevoie.Principalele
prevederi specifice ale unui contract de credit sunt destinantia creditului, marimea creditului,
perioada de creditare si forma de acordare a creditului(in lei/valuta, esalonat/transe).
Dobânda şi alte costuri ale creditării – Dobânda este principalul element de interes pentru
creditor şi principalul element de cost al creditului pentru debitor. În contractul pe care îl încheie,
banca îşi rezervă dreptul de a percepe pe parcursul derulării creditului o rată a dobânzii majorată
pentru ratele nerambursate la termen şi pentru dobânzile neachitate la termen.
Sursele de acoperire a creditului şi costurile acestuia – Banca acordă împrumut din banii
ei sau/şi din banii atraşi de către ea de la alte persoane (fizice sau juridice) sub formă de
depuneri, si asupra cărora îşi rezervă dreptul de a le folosi cum crede de cuviinţă.
Scadenţa ratelor şi plata dobânzii – Numărul ratelor, mărimea acestora şi scadenţa sau
datele de achitare a lor se stabilesc prin contractul de credit.
Garantarea creditului – este o modalitate de asigurare a împrumutătorului împotriva
nerambursării împrumutului şi neachitării costului acestuia de către împrumutat.
Perioada de rambursare a creditului este legată îndeosebi de durata de viaţă a obiectului
creditului. În cazul creditului ipotecar, termenul minim de creditare este de 5 ani şi cel maxim
25-30 de ani.

Dobânzi şi comisioane bancare

În schimbul punerii la dispoziţie a creditului, banca percepe o remunerare pe care părţile, în
principiu, sunt libere să o stabilească de comun acord, chiar dacă în practică ea este impusă de
către bancă.
Dobânda percepută de bancă pentru creditul acordat poate fi fixă, când aceasta nu se
modifică pe întreaga durată de creditare, sau variabilă când aceasta se modifică periodic de catre
banca in functie de nivelul dobanzii.
Comisionul poate avea trei ipostaze din punct de vedere economic:
 Comision iniţial de angajare, perceput de bancă pentru punerea la dispoziţia clientului a
fondurilor
 Comision de neutilizare, totală sau parţială, a creditului acordat
 Comision de gestionare a respectării condiţiilor contractuale, perceput pentru operaţiunile
băncii în legătură cu utilizarea creditului

Garantarea creditului
Garanţiile pentru creditele acordate pot fi delimitate în două mari categorii:
 garanţii reale :

23
  Dreptul de reţinere asigură creditorului posibilitatea de a reţine
un bun corporal, proprietate a debitorului, atâta timp cât el nu a
achitat integral suma datorată.
 Gajarea este actul prin care debitorul remite creditorului un bun
în garanţia creditului, gajul. Gajarea poate avea loc cu sau fără
deposedare
 Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul
asupra unui imobil, fără deposedare şi cu publicitate.
 Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori, de a avea
prioritate în a fi plătiţi atunci când dispun de o garanţie asupra
unei părţi, sau asupra totalităţii patrimoniului debitorului.
 garanţii personale se concretizează în angajamentul făcut în scris de către o persoană
fizică sau juridică, prin care aceasta se obligă, ca în cazul neexecutării obligaţiei de către
debitorul principal, să execute acea obligaţie în locul acestuia.Aceasta are doua forme:
 Fidejusiunea
 Cauţiunea

Modalităţi şi resurse de finanţare a creditelor ipotecare

În țările aflate în procesul tranziției, marea majoritate a populației este reprezentată de

proprietarii propriilor locuințe. în România, peste 95% din populația țării deține apartamente în
proprietate, în clădiri multifamiliale. Sistemele de finanțare a locuințelor se împart pe două
categorii:
1. sisteme bazate pe depozite bancare reprezintă un mod de utilizare a lichidității
care este suficientă în sistemul nostru bancar. Astfel, dintre sistemele bazate pe
depozitele bancare, amintim următoarele:
 Modelul băncilor comerciale finanțarea creditelor pe baza depozitelor bancare;
 Modelul contractelor de economisire și creditare în sistem colectiv: instituții
specializate care oferă credite subvenționate pe baza contractelor de
economisire.
2. sisteme care atrag resurse de pe piața de capital reprezintă o sursă alternativă de
finanțare a creditelor ipotecare, sursa care a crescut în importanță în ultimii ani
în țările dezvoltate.Astfel, dintre sistemele care atrag resurse de pe piața de
capital, amintim următoarele:
 Modelul băncilor specializate de credit ipotecar: împrumutatori specializați de
portofoliu care se finanțează prin intermediul emisiunilor de obligațiuni;
 Modelul pieței secundare: instituții de rang secund care creditează
împrumutatorii primari sau cumpără credite de la aceștia
În România, creditele ipotecare sunt finanţate aproape în totalitate pe baza depozitelor
bancare, principalii creditori ipotecari fiind băncile comerciale.

24
STUDIU DE CAZ
Importanta informarii împrumutului pentru construirea unei case si
achizitionarea unui teren

Un împrumut de la banca presupune o serie de avantaje, dar si câteva conditii de acordare

a acestuia. Astfel, banca va va informa despre tot ce trebuie sa stiti cu privire la dobânda si
calculul ratelor lunare. Creditul poate fi rambursat anticipat, integral sau partial, cu perceperea
unui comision pentru platile anticipate. Împrumutul se solicita în baza venitului total al familiei.
În acelasi timp, exista o serie de conditii de baza pe care orice solicitant al unui împrumut
trebuie sa le îndeplineasca:
 vechime minima la locul actual de munca si domiciliul si/sau locul de munca în
judetul unde solicitati creditul;
 venitul familiei dumneavoastra trebuie sa fie la un nivel minim stabilit de banca;
în
cazul în care veniturile dumneavoastra nu sunt suficiente, se poate lua în calcul si un co-debitor
(membru al familiei);
 existenta unei asigurari de viata si a unei asigurari imobiliare care sa va protejeze
în
cazul unor evenimente nedorite;
 depunerea unui avans la solicitarea creditului, într-un procent specificat de banca;
 existenta unui cont curent deschis la unitatea bancara la care se solicita
împrumutul.

Bancile care acorda credite ipotecare sunt:

Alpha Bank România S.A. - Credite pentru locuinte, în valuta

Banc Post S.A. -Credit ipotecar
Banca Comerciala CARPATICA S.A. - Credite acordate persoanelor fizice
Banca Comerciala Ion Tiriac - Creditul "Acasa"
Banca TRANSILVANIA S.A. - Credite imobiliare în lei sau valuta
BCR S.A. - Credite pentru cumpararea de locuinte
BRD - GSG - Credite imobiliare
CEC S.A. - Credite pentru cumpararea, construirea, modernizarea, consolidarea si
repararea de locuinte
- Credite pentru cumpararea de terenuri în intravilan în vederea construirii de locuinte

25
 DAEWOO Bank - Creditul ipotecar pentru achizitii de constructii sau terenuri în
intravilan
Domenia Credit - Societate de credit ipotecar româno-american
Egnatia Bank (România) S.A. - Credit ipotecar "Acoperis pentru visurile tale"
Emporiki Bank România S.A. - Credite pentru cumpararea de locuinte
Eurom Bank S.A. - Credite pentru cumpararea terenurilor si a unor imobile cu destinatie
locativa, amenajarea, repararea sau extinderea acestora
Finansbank (România) S.A. - Credite personale
HVB Bank România S.A. - Creditul pentru constructii de locuinte
ING Bank - Credite ipotecare
MINDBANK S.A. - Credite diverse
PIRAEUS BANK România S.A. - Pagina produselor oferite
Raiffeisen Bank S.A. - Creditul imobiliar "Intra în Casa Ta"
Romanian International Bank - Credite pentru cumpararea, construirea de locuinte,
terenuri, case de vacanta
Romexterra Bank - Creditul "Confort"
UniCredit România S.A. - Credite ipotecare si imobiliare pentru persoane fizice
VOLKSBANK România S.A. - Creditul pentru achizitionarea de locuinte

Topul băncilor cu cele mai mici dobânzi la creditele ipotecare

DAE Suma totală

Tip Mod de (credit de Rata lunară de
Dobânda
dobândă calcul 180.000 lei (lei) rambursat
pe 25 ani) (lei)

2,5%
CEC variabilă 3,61% +ROBOR 4,20% 983 306.797
6M

3,25%
ING Variabilă 4,1% +ROBOR 4,21% 960 313.612
3M

BRD Variabilă 3,82% 2,75% 4,50% 10.13 294.655

+ROBOR

26
 6M

3,64% +
UniCredit Variabilă 4,49% ROBOR 4,63% 999 328.847
3M

3,25%
Raiffeisen Variabilă 4,09% +ROBOR 4,89% 967 308.155
6M

3,75%
BT Variabilă 4,82% +ROBOR 5,07% 1.033 314.091
6M

Fixă 5 ani, 4,95% fixă, 3% +

BCR ulterior 4,07% ROBOR 5,08% 1.047 321.491
variabilă variabilă 6M

CEC Bank și ING Bank au cele mai mici dobânzi la creditele imobiliare standard dintre
primele șapte mari bănci românești, cu cote de piață de peste 5% fiecare, iar cele mai scumpe
împrumuturi le găsim la BCR și Banca Transilvania.
CEC Bank practică cea mai mică marjă de dobândă, de doar 2,5%, fixă pe toată perioada
creditării, la care se adaugă indicele pieței interbancare ROBOR la 6 luni (1,11%), astfel că
dobânda totală ajunge la 3,61%.
Pe lângă dobânda, banca mai percepe două comisioane: 500 de lei pentru acordarea
împrumutului și 0,04% lunar pentru administrarea acestuia, astfel încât costul total al creditului,
reflectat de Dobânda Anuală Efectivă (DAE) se ridică la 4,2%, în cazul unui credit de 180.000
de lei (40.000 de euro) pe 25 de ani.
Creditul ING Bank are un cost total (DAE) de 4,21% , foarte apropiat de al CEC Bank,
însă restul indicatorilor celor două credite sunt destul de diferiți, din cauza faptului că marja de
dobândă a ING este de 3,25%, mai mare decât la CEC Bank cu trei sferturi de punct, astfel încât
costul suma totală de rambursat la ING este mai mare decât la CEC Bank.
Pe de altă parte, rata lunară la ING este mai mică, datorită faptului că banca nu percepe
un comision lunar de administrare a creditului, care este de 0,04% la CEC Bank.
Și creditul imobiliar al Raiffeisen Bank are o rată lunară apropiată, de 967 lei.
La polul opus, cele mai scumpe credite sunt cele ale Băncii Transilvania (BT), cu o DAE
de 5,07% și o rată lunară de 1.033 lei, și BCR, cu DAE de 5,08% și o rată lunară de 1.047 lei.
Creditul BCR are însă avantajul unei rate fixe în primii cinci ani de creditare, în valoare
de 4,95%, după care se aplică o rată variabilă de 4,07% (marja de 3% plus ROBOR 6 M).
În privința avansului minim necesar pentru obținerea unui credit imobiliar, acesta este de
15% la toate cele șapte bănci, însă la majoritatea este condiționat: la BCR perioada de creditare
nu poate depăși 20 de ani iar locuința să fie într-un oras mare, la Raiffeisen și la CEC Bank

27
avansul de 15% este valabil tot pentru locuințele din orașele mari, BT acceptă avans de 15% doar
în cazul creditelor destinate primei locuințe, iar BRD doar pentru clienții care-și încasează
salariul într-un cont al băncii și care au grad de îndatoare sub 50% din venituri.
ING Bank și Unicredit sunt singurele bănci mari care accepta avans de 15% fața
conditionari. (av

La CEC Bank se pot face credite atât în lei, cât și în valută, în amebele cazuri, creditele se pot
acorda pentru:
 Cumpărarea de locuințe
 Credite puncte
 Construirea de locuințe
 Reabilitarea locuințelor
 Consolidarea locuințelor
 Extinderea locuințelor
 Modernizarea locuințelor
 Cumpărarea terenurilor
Avantaje
 În funcție de opțiunea aleasă, perioada de creditare poate varia de la 20 la 35 de ani.
 Perioada de grație avantajoasă, stabilită în funcție de perioada de creditare
 Rescadențarea/reesalonarea creditelor
 La calculul venitului net se pot lua în calcul toate veniturile certe cu caracter de
permanență pe toată perioada de creditare, ale familiei
În cazul băncii BRD, există 3 tipuri de variante de creditare
1. La Casa Mea
 Credit în Lei, pe maximum 30 de ani.
 Costul cu evaluarea este 0 dacã creditul se acordã şi optezi pentru evaluator
desemnat de cãtre bancã. Adicã facem noi cinste cu evaluarea.
 Aprobare financiarã în maxim 24 de ore, garantatã 90 de zile, ca sã ai timp
suficient sã-ţi gãseşti locuinţa potrivitã.
 Siguranţã, oferitã de contul de garanţii (Escrow) pentru avansul
precontractual, pe care îl plãteşti vânzãtorului, ca sã nu te stresezi cã poţi
pierde acel avans. (serviciu optional)
 Opţional, o sumă suplimentară, inclusă în valoarea creditului pentru locuinţă,
pe care o poţi solicita în scopul acoperirii cheltuielilor generate de proiectul
imobiliar (notar, agenţie imobiliară, etc.)
2. Prima Casă
 Acest credit îți oferă posibilitatea de a cumpăra prin programul Prima Casă,
fie o locuință finalizată, fie una în curs de finalizare, aflată în diverse faze de
construcție, destinată achiziționării după finalizare.

28
  De asemenea, creditul ipotecar Prima Casă îți oferă și posibilitatea să-ți
construiești propria locuință fie individual, fie prin asociații alcătuite din
minimum 2 beneficiari.
 Dacă ai deja un credit Prima Casă, dar vrei o lolcuință mai mare, poți obține
un nou credit Prima Casă dacă îți vinzi locuința actuală și restitui integral
creditul inițial.
 Se acceptă o gamă largă de venituri: de la venituri din salarii, pensii,
dividende, drepturi de autor, chirii, rente viagere, până la venituri din activități
independente. Poți obține o sumă mai mare dacă aduci și veniturile a
maximum 3 co-împrumutați.
 Poți beneficia de creditul Prima Casă dacă: nu deții în proprietate exclusivă
sau împreună cu soțul ori soția nicio locuință, deții în proprietate exclusivă sau
împreună cu soțul ori soția cel mult o locuință, dobândită prin orice alt mod
decât prin Programul Prima Casă, în suprafață utilă mai mică de 50 mp
3. Habitat
 Se acceptă o gamă largă de venituri: de la venituri din salarii, pensii,
dividende, drepturi de autor, chirii până la venituri din activități independente.
Poți obține o sumă mai mare dacă aduci și veniturile a maximum 3 co-
împrumutați.
 Acum ai posibilitatea să optezi pentru o dobândă: fixă pe toată perioada de
creditare*, fixă în primii 5 ani și ulterior indexabilă, indexabilă pe întreaga
perioadă de creditare
 În plus, ai: finanțare în Lei pe o perioadă de maximum 30 de ani, rambursare
în rate constante sau descrescătoare
La Raiffeisen creditul imobiliar Casa Ta oferă
 Dobanda fixa 7 ani, ulterior variabila- Te bucuri de dobanda fixa 7 ani, ulterior variabila,
daca alegi sa incasezi salariul pe card Raiffeisen Bank.
 Avans minim - De la 15% in functie de localitatea garantiei. Detalii complete in sectiunea
Caracteristicile produsului.
 Rapiditate - Preaprobare financiara rapida a creditului, valabila 90 de zile.
 Pauza la plata ratelor - 3 luni pauza la plata ratelor oricand dupa primele 6 luni de
rambursare.
 Economii semnificative - Economisesti platind pretul imobilului in Euro, la cursul de
schimb al Bancii Nationale a Romaniei (BNR), o facilitate oferita de Raiffeisen Bank.
 Valoare: intre 5.000 si 300.000
Beneficiile aduse de creditul imobiliar de la BCR sunt
COSTURI REDUSE:
 dobândă începând de la 4,1%/an fixă în primii 5 ani, ulterior variabilă, formată din
ROBOR la 6 luni + marja fixă 2,6%/an (cu 0,4 p.p. redusă față de dobânda standard a
băncii). Oferta este valabilă în perioada 11 Septembrie 2017 – 31 Ianuarie 2018 dacă vii
cu salariul/pensia la BCR și alegi să închei asigurarea de viață oferită de BCR Asigurări
de Viață.
 zero comision de analiză credit

29
  zero comision de administrare credit
 risc valutar ZERO cât timp veniturile tale sau resursele care asigură rambursarea
creditului sunt în aceeaşi monedă cu creditul contractat
SIGURANŢĂ ŞI CONFORT:
 știi de la început care va fi rata creditului tău în primii 5 ani sau 10 ani și ai control
asupra bugetului tău.
 îţi oferim posibilitatea de a încheia la sediul BCR poliţa de asigurare a imobilului, pe
toată perioada de creditare, la OMNIASIG VIG
 poţi alege un cont curent special, pentru derularea creditului, care nu este comisionabil şi
care îţi permite numai operaţiuni de trageri şi rambursari din credit, iar astfel îţi permiti să
achiţi ratele sigur şi comod.
SIMPLITATE:
 NU ai nevoie de documente de venit, informatiile sunt obţinute din baza de date ANAF
FLEXIBILITATE:
 poţi avea aprobarea creditului şi în 45 de zile să îţi găseşti locuinţa: în cazul în care
nu ai găsit imobilul pe care doreşti să-l achiziţionezi, întâi îţi aprobăm creditul şi apoi ai
la dispoziţie 45 de zile de la semnarea ofertei de credit pentru găsirea imobilului
 poţi alege atât evaluatorul cât şi notarul cu care vei colabora în acest proces sau poţi
opta pentru evaluatorul şi notarul cu care banca are încheiate contracte de colaborare

Suma minimă: 45.000 RON

Suma maximă: îţi oferim până la 85% din valoarea investiţie.

30
Concluzii
Numărul şi nivelul calitativ al locuinţelor a fost şi continuă să fie deficitar în raport cu
cererea populaţiei şi standardele de civilizaţie. Se poate vorbi de o lipsă de locuinţe în general, şi
de locuinţe cu nivel de confort ridicat.
Crearea condiţiilor pentru un management bancar mai eficient în ceea ce priveşte
plasamentele pe termen mediu şi lung.
Pe piaţa creditelor pentru locuinţe se ascute competiţia. Scad dobânzile şi se măresc
termenele de rambursare. Dacă băncile se vor lua una după alta în lupta pentru cota de piaţă, se
anunţă vremuri bune şi mai ieftine pentru cei în căutarea unei locuinţe
In toate tarile cu o economie dezvoltata creditarea ipotecara reprezinta o alternativa
viabila de atragere a fondurilor. Finantarea locuintelor este o activitate complexa care necesita
colaborarea tuturor participantilor, atat a guvernului, finantatorilor, cat si a firmelor de
constructii.
În ţările europene, ponderea creditelor destinate achiziţionării de locuinţe domină
autoritar piaţa împrumuturilor bancare. Spre deosebire de România, unde împrumuturile de retail
reprezintă 75% din total, în statele Uniunii Europene situaţia este inversă. Lucru ştiut de băncile
străine care operează la noi şi care se întrec în ultima vreme în competiţia pe acest segment de
creditare.

31
Bibliografie
 https://ro.wikipedia.org/wiki/Credit_ipotecar
 http://www.bancamea.md/news/creditul-ipotecar-3-avantaje-i-3-dezavantaje-ale-
acestui-imprumut
 https://www.dcnews.ro/prima-casa-vs-credit-ipotecar-la-ce-banci-ai-cea-mai-mica-rata-
sau-cel-mai-mic-avans_521212.html
 http://www.creeaza.com/afaceri/economie/finante-banci/Creditul-ipotecar969.php
 http://www.rasfoiesc.com/business/economie/finante-banci/CREDITUL-IPOTECAR-
IN-ROMANIA-S87.php
 www.wall-street.ro
 www.creditepentrulocuinte.ro
 www.9am.ro
 www.creditimobiliar.ro
 www.ing.ro
 www.bcr.ro
 www.brd.ro
 www.bancatransilvania.ro
 www.raiffeisen.ro
 www.cec.ro
 www.unicredit.ro

32