Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Bancile de Credit Ipotecar
Bancile de Credit Ipotecar
BĂNCILE DE CREDIT
IPOTECAR
Profesor coordonator
Student
CUPRINS
Introducere..................................................................................................................................................3
Apariția și dezvoltarea creditului ipotecar...................................................................................................4
Creditele imobiliare vs. credite ipotecare....................................................................................................5
Aspecte generale privind creditul ipotecar..................................................................................................6
Ipoteca- considerații generale...................................................................................................................10
Ipoteca şi condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească............................................................................12
Drepturile și obligațiile părților..................................................................................................................13
Ipotecile legale..........................................................................................................................................14
Avantajele și dezavantajele creditului ipotecar..........................................................................................15
Executarea ipotecilor imobiliare................................................................................................................16
Procesul derulării creditului ipotecar........................................................................................................17
Garantarea creditului – este o modalitate de asigurare a împrumutătorului împotriva nerambursării
împrumutului şi neachitării costului acestuia de către împrumutat............................................................19
Perioada de rambursare a creditului este legată îndeosebi de durata de viaţă a obiectului creditului. În
cazul creditului ipotecar, termenul minim de creditare este de 5 ani şi cel maxim 25-30 de ani................19
STUDIU DE CAZ..........................................................................................................................................20
Concluzii....................................................................................................................................................26
Bibliografie................................................................................................................................................27
Introducere
Creditul ipotecar este o sintagmă din ce în ce mai întâlnită pe buzele majorității
românilor, cu precădere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finanțare pentru
construcția, cumpărarea sau reamenajarea de locuințe. Pentru țările în curs de dezvoltare și de
adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieței imobiliare este un deziderat al noii
generații dar pentru aceasta trebuie să se îmbunătățească condițiile macroeconomice și gradul de
dezvoltare a sistemului financiar-bancar.
Pe piaţa bancară românească există o gamă largă de produse de creditare oferite
consumatorilor. Printre ele regăsim şi varianta prin care instituţiile de credit finanţează achiziţia
de locuinţe. Ţinând cont de posibilităţile financiare ale multora dintre noi, achiziţia unei locuinţe
este posibilă, de multe ori, numai prin intermediul unui credit ipotecar. Achiziţia unei locuinţe
prin intermediul creditelor oferite de către instituţiile de credit, este privită de multe ori ca fiind
un proces anevoios.
În România există deocamdată doar trei posibilităţi de finanţare ipotecară: creditul
ipotecar de la bancă sau de la societăţile financiare şi contractarea unui angajament în sistemul
de economisire-creditare. Acestea sunt variantele aflate la dispoziţia celor care îşi doresc o casă.
O discuţie despre cea mai bună variantă de finanţare ipotecară trebuie să aibă în vedere
costurile adiacente finanţării şi nivelul veniturilor certe pe care le are solicitantul. Este drept, un
credit bancar este de multe ori cea mai ieftină posibilitate de finanţare a unei locuinţe.
România a făcut pași importanți în acest sens dacă luăm în considerare dimensiunea
apropiată de media europeană a investițiilor publice și în ultima vreme și a celor private. De
asemenea guvernul a adoptat strategii, politici și programe care vizează acele categorii de
persoane care nu au încă o locuință proprie.
Locuința în sine reprezintă unul din scopurile primordiale ale vieții, deoarece un cămin
propriu înseamnă independență și siguranță, un ambient confortabil în care cetățeanul să-și
petreacă o mare majoritate a timpului alături de familie și prieteni. Locuința reprezintă o
investiție pe termen lung și de aceea trebuie abordată cu o mare seriozitate și responsabilitate.
Cumpărarea unei case presupune și existența unei garanții pe care banca o solicită. Este
nevoie de o garanție de care banca să poată dispune în cazul în care creditul solicitat nu mai
poate fi plătit. Banca trebuie să-și recupereze astfel împrumutul pentru cumpărarea respectivului
imobil.
Modalitatea de finanțare a construcției de locuințe este o problemă majoră pentru toate
democrațiile. Pentru aceasta se creează numeroase instituții specializate și circuite speciale în
acest scop. În România s-a creat deja cadrul legislativ și infrastructura dar principalele
impedimente rămân încă slaba putere de cumpărare a populației, nivelul ridicat al prețului
locuințelor și nivelul ridicat al dobânzilor.
Condițiile macroeconomice nefavorabile au avut un puternic impact asupra volumului
surselor de finanțare a creditelor pentru investiții acordate în moneda națională, băncile
întâmpinând dificultăți în atragerea de depozite în lei pe termen mediu și lung.
În aceste condiții, pentru stimularea creditelor pentru investiții sunt necesare atât
adoptarea unor măsuri de eliminare a factorilor care inhibă dezvoltarea afacerilor în România, cât
și îmbunătățirea condițiilor de pe piața creditului de investiții, băncile având o contribuție
importantă în acest sens .
În țările cu economie dezvoltată și stabilă, cum sunt Statele Unite ale Americii, Canada,
țările din Europa Occidentală, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare însemnată mai ales după
cel de-al Doilea Război Mondial, datorită importanței economico-sociale a industriei de locuințe
și priorității pe care guvernele acestor țări a acordat-o dezvoltării acestui tip de credit și
instituțiilor aferente. La nivel microeconomic, buna dezvoltare a pieței imobiliare, duce la o mai
bună satisfacere a necesităților locative ale populației, încurajarea responsabilității individuale a
proprietarilor, autoîntreținerea și stabilitatea socială. La nivel macroeconomic, dezvoltarea
sectorului imobiliar conduce atât la o creștere economică susținută cât și la mărirea ofertei de
locuri de muncă.
În ceea ce privește conceptul de credit ipotecar trebuie să disociem piața primară a
industriei ipotecare, care reprezintă locul în care este inițiată ipoteca și sunt acordate
creditele, de piața secundară a industriei ipotecare, unde se creează instrumentul financiar
investițional denumit obligațiune ipotecară.
Creditul ipotecar este un împrumut garantat cu ipotecă, destinat pentru achiziţionarea,
construcţia sau modernizarea unei locuinţe, precum şi pentru refinanţarea unui alt credit similar.
Piețele ipotecare din Europa sunt foarte diferite, având puternice caracteristici naționale:
tradițiile și culturile naționale; produsele și instituțiile implicate; sistemele de impozitare și
subvenționare; costurile aferente achizitionării locuinței; prețurile de tranzacționare; structura
proprietății.În funcție de proveniența fondurilor, în practică există 2 modele fundamentale de
finanțare a construcției de locuințe :
a) modele bazate pe depozitele bancare: fac parte din modelul clasic, care la nivelul
Uniunii Europene este cel mai răspândit cu un procent de aproximativ 62% din creditele
ipotecare. Tot la nivelul Uniunii Europene, principalele instituții care finanțează creditarea
ipotecara sunt: băncile comerciale; băncile specializate de credit ipotecar și băncile de economii.
b) modele ce atrag resurse de pe piața de capital: mobilizarea surselor necesare
creditelor ipotecare de pe piața de capital se face prin emiterea de obligațiuni ipotecare (denumite
Mortgage Bonds) și de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securities). Dacă în Europa
volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) în circulație reprezintă aproximativ 1% din totalul
surselor ipotecare, în Statele Unite ale Americii, el depașește 57%, fiind principalul instrument
utilizat pentru mobilizarea surselor necesare creditării ipotecare.
Odată cu apariția și dezvoltarea fulminantă a internetului, băncile au dezvoltat și servicii
online pentru clienți. Creditul online, în toate formele sale, inclusiv creditul ipotecar, începe să se
extindă în toată lumea. Acest lucru se datorează în special datorită avantajelor oferite de
accesarea acestui mijloc de obținere a creditelor: o paletă mai largă de opțiuni ale băncilor;
contractarea creditului pentru locuință fără deplasare la bancă; posibilitatea de autoevaluare a
propriilor posibilități de contractare a creditului, cât și de plată a ratelor și dobânzilor; oferirea de
grafice lunare de plată a creditului și dobânzii.
Banca de credit ipotecar este o instituţie de credit specializată în acordarea de credite
ipotecare pentru investiţii imobiliare. Aceasta nu poate atrage depozite de la public. Resursele
financiare le procură, în principal, prin emisiunea de obligaţiuni ipotecare.
La începutul secolului al XX, în SUA, o ipotecă era un transfer al unui teren care, la
suprafaţă era absolut şi aducea un onorariu, dar care era de fapt condiţionat şi nu avea efect dacă
anumite condiţii nu erau îndeplinite. De obicei, dar nu obligatoriu, acest bun imobiliar devenea
plata unei datorii a proprietarului către creditor.
În acest context cuvântul “ipotecă”, arată că plata respectivei datorii nu era garantată
numai de producerea şi vânzarea recoltei care se putea obţine, ci şi de eventuala cedare a
terenului către împrumutător. Datoria rămânea valabilă, chiar dacă terenul putea sau nu să aducă
suficient venit pentru a o stinge.
Dificultăţile în acest tip de aranjament surveneau din faptul că împrumutatul era
proprietarul absolut al terenului şi-l putea vinde oricum, sau putea refuza să îl remită creditorului,
ca plată a datoriei sale faţă de acesta, fapt care îl punea pe creditor într-o poziţie slabă. Legile au
început să protejeze interesele împrumutătorilor, aşa că acestia aveau dreptul sa urmărească
răscumpărarea datoriei.
Iniţial împrumutătorii erau tentaţi să ofere stimulente pentru a atrage noi debitori:
rată fixă care se putea păstra pe o perioada de la 2 la 10 ani;
o rată acoperită; rata dobânzii nu putea depăşi o valoare stabilită în contract, dar
putea varia sub această valoare; câteodată se puteau prevede chiar şi limitele între
care varia rata dobânzii;
o rată a dobânzii la care se oferea un discount pe o anumită perioadă.
Începand cu 1999, persoanele interesate în a deţine o proprietate imobiliară şi care
îndeplineau condiţiile de solvabilitate impuse de lege şi de băncile comerciale au avut
posibilitatea de a-şi achiziţiona respectiva proprietate apelând la creditele ipotecare. Pentru
băncile comeciale şi instituţile de credit abilitate să acorde sume de bani sub forma de credite
ipoetcare, apariţia pieţei ipotecare propriu-zise şi la deschiderea unei noi căi de deplasare a
fondurilor disponibile.
În prezent, în România, datorită ofertei de locuințe care este deficitară comparativ cu
cererea de locuințe, se poate observa o lipsă de locuințe în general, și de locuințe cu confort
ridicat, în special. Caracteristica esențială a locuirii în România este reprezentată de situația
proprietății asupra imobilelor. Doar 4-5% din populație locuiește cu chirie. Acestora li se adaugă
maxim 3-4% care locuiesc în locuințele unor rude sau prieteni fără a plăti chirie, în rest, marea
majoritate a populației posedând cel puțin o locuință. Cu toate acestea, în ceea ce privește
mărimea locuințelor, ca suprafață locuibilă este cea mai mică în Europa, și astfel, spațiul care
revine unei persoane este extrem de redus. Așadar, se impune construcția de noi unități locative,
pentru a răspunde cererii foarte mari de locuințe, precum și pentru a rezolva problema
“înghesuielii”. Totodată, datorită ritmului foarte scăzut de înnoire a stocului locativ, de la an la
an, acest stoc locativ trebuie reînnoit prin construirea de noi locuințe.
După unele estimări, practic 9% dintre cetățenii români ar avea nevoie acută de o nouă
locuință, în timp ce 13% prezintă o nevoie potențială. Cu alte cuvinte, aproximativ 200.000 de
gospodării din România constituie cererea efectivă acută de locuințe. Motivul care determină
căutarea sau declararea nevoii unei locuințe este constituit în primul rând de înghesuiala din
locuința actuală. Cu toate acestea, indiferent de modul de obținere a viitoarei locuințe, resursele
financiare constituie instrumentul esențial ce urmează a fi utilizat. Dintre cei care au nevoie de o
locuință și intenționează să o cumpere sau să o construiască nu dispun de resursele financiare
necesare, și cei mai mulți, nici nu au economiile necesare pentru acoperirea parțială a costurilor.
Trebuie remarcat în acest context faptul că sectorul locativ are o importanță deosebită atât din
punctul de definirii al locuinței cât și din problematica locuirii.
Ca urmare a constientizării acestui fapt se impune intervenția statului prin programe care
să intervină în dezvoltarea sectorului locativ. Dacă înainte de 1990, 90% din fondurile pentru
construcția de noi unități locative, proveneau de la stat, în perioada următoare, fondurile
provenite de la stat au ajuns la aproximativ 7%. Pentru a remedia situația s-au elaborat patru
programe principale:
1.finalizarea apartamentelor din blocurile neterminate, în condițiile prevederilor
Ordonanței Guvernului nr. 19 /1994;
2. construirea de locuințe sociale destinate unor persoane și familii cu venituri modeste,
în condițiile Legii nr. 114 /1996;
3. construirea de locuințe pentru tineri destinate închirierii, program derulat prin
Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor și Locuinței, prin Agenția Naționala pentru
Locuințe;
4. construirea de locuințe în proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare, programul
fiind implementat de către Agenția Naționala pentru Locuințe.
În ultimii ani finanţarea pentru locuinţe a cunoscut o creştere considerabilă. Anul 2016 a
dus stocul creditelor ipotecare la maximul ultimilor zece ani, în pofida dării în plată. Stocul de
credite în lei a urcat cu peste 53% şi a ajuns la 28,7 mld. lei în decembrie 2016.
Anul 2016 a fost cel mai bun an pentru creditele ipotecare, stocul total al creditelor
ipotecare (lei şi valută) atingând nivelul de 58,4 miliarde de lei la finalul lunii decembrie,
maximul ultimilor zece ani, reiese din statisticile agregate de BNR. Evoluţia pare surprinzătoare,
în condiţiile în care 2016 în sistemul bancar a fost marcat de introducerea legii dării în plată, care
a blocat câteva luni finanţările pentru achiziţia de locuinţe.
Stocul ipotecarelor în lei a crescut cu peste 53% pe parcursul anului trecut până la 28,7
miliarde de lei, ceea ce înseamnă că bancherii şi-au adăugat în portofolii credite de circa 10
miliarde de lei.
A fost un an bun pentru creditele ipotecare în lei, în ciuda discuţiilor pe darea în plată. S-a
putut observa că o bună parte din clienţii care apelau la creditarea standard aveau banii necesari
unui avans chiar şi de peste 25%, astfel că şi în perioada cu avans ridicat la nivelul businessului
nu s-a simţit o întrerupere. Este o piaţă în creştere de circa 2 ani şi vedem un interes mare şi din
partea dezvoltatorilor, sunt multe imobile noi. Şi valoarea creditului mediu a crescut anul trecut
cu circa 5-7% şi a ajuns la nivel de piaţă la circa 60.000 de euro.
Principalele motive care au stat la baza acestei creşteri au fost:
creşterea venitului mediu în cea mai mare parte a ţărilor dezvoltate;
marile avantaje ale proprietăţii asupra unei case, printre care şi siguranţa;
avantaje oferite de sistemul de impozitare în multe ţări
Perioada de rambursare variază considerabil de la 15-20 ani, în România până la 30 ani,
dar sunt şi state unde se poate ajunge şi la 100 de ani. În ce priveşte garanţia pentru creditele
acordate, aceasta este de obicei chiar proprietatea, aceasta neputând fi transferată fără acordul
băncii creditoare. O altă caracteristică este dată de costul creditării, determinat de dobândă, ale
cărei rate pot fi fixe sau variabile.
Schemele de rambursare pentru creditele de finanţare pentru locuinţe pot fi:
ipoteci cu o sumă fixă anuală şi cu plata constantă a ratelor lunare;
ipoteci rambursabile la scadenţă prin încasarea sumelor dintr-un contract de
asigurare de viaţă;
ipoteci cu dobândă pe o anumită perioadă (5-10 ani), care sunt convertite apoi în
ipoteci cu rambursare anuală;
ipoteci liniare care se rambursează prin plăţi egale.
Instituţiile care acordă credite ipotecare şi persoanele care pot beneficia de credite
ipotecare sunt:
1. Băncile, Agenţia Naţionala pentru Locuinţe, Casa de Economii şi Consemnaţiuni
şi alte instituţii financiare abilitate de lege, inclusiv fondurile ipotecare, pot acorda credite
ipotecare.
2. Pot beneficia de credite ipotecare în condiţiile prezentei legi, persoanele fizice
care au cetăţenie română şi domiciliul în România şi persoanele juridice române care au ca
obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie
locativă, industrială sau comerciaă, precum şi persoanele juridice române, care dorească
construiască locuinţe de serviciu sau de intervenţie pentru salariaţii lor.
Pe piaţa creditelor pentru locuinţe este necesară o delimitare a creditului ipotecar, faţă de
cel imobiliar. Ambele credite, imobiliar şi ipotecar, sunt credite pentru locuinţe. Cu ajutorul lor
se poate achiziţiona un apartament sau o casă, se poate construi sau renova un imobil şi se poate
achiziţiona pământ pentru construire ulterioară.
Creditul ipotecar este de fapt o categorie a creditului imobiliar. Diferenţele între cele două
tipuri de credite constau, în principal, în următorii 3 factori:
- garanţiile solicitate. Împrumutul ipotecar se garantează numai cu imobilul
finanţat (proprietatea viitoare, care se ipotechează în favoarea băncii), iar cel imobiliar se poate
garanta cu alte locuinţe (proprietatea solicitantului sau a unei persoane), depozite colaterale etc.
- mărimea cotei finanţate. În cazul creditului ipotecar, finanţarea este de
maximum 75% din valoarea imobilului fiind obligatorie contribuţia proprie de 25% (constituită
ca avans), în schimb creditul imobiliar poate fi acordat fără a solicita împrumutatului un avans
imobiliar poate fi acordat fără a solicita împrumutatului un avans minim obligatoriu din preţul de
achiziţie al imobilului. Astfel finanţarea în cazul creditului imobiliar poate ajunge până la 95%
din valoarea proprietăţii, ca în cazul băncii Finansbank (pentru produsul All inclusive);
- asigurările solicitate. De asemenea, în cazul creditului ipotecar asigurarea de
viaţă şi cea a mobilului este obligatorie în timp ce pentru creditele imobiliare băncile au devenit
mai permisive, nesolicitând asigurări de viaţă (ex: Banca Transilvania, san Paolo IMI Bank sau
ProCredit Bank).
Printre clauzele obligatorii impuse de legea nr. 190/1999 pentru contractele de credit
ipotecar se numără:
Banca este obligată să îi prezinte clientului un document care cuprinde toate condiţiile
contractului, cu cel puţin zece zile înainte de semnarea acestuia
Clientul are datoria de a plăti doar cheltuielile aferente întocmirii documentaţiei de credit
şi constituirii ipotecii
Este interzisă orice încercare a bănci de a condiţiona acordarea creditului cu acceptarea
de către client a serviciilor ce nu au legătura cu operaţiunea de creditare
În contract trebuie prevăzute detaliile executării în caz de neplată
În concluzie, creditul imobiliar tinde să fie uşor mai permisiv dar implică un grad mai mare
de risc, în timp ce creditul ipotecar este mai rigid, dar mai sigur.
Actele de dispoziţie asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul bunului
cunoaşte clauzele ce interzic transferul sau declară că acest transfer este echivalent cu
neîndeplinirea obligaţiei garantate.
Clauzele care impun debitorului plata anticipată şi imediată la cerere a obligaţiei
garantate sau plata vreunei alte obligaţii prin faptul constituirii unei alte garanţii asupra aceluiaşi
bun se consideră nescrise.
Antihreza
Clauza prin care creditorul ipotecar este autorizat ca, până la data începerii executării, să
posede imobilul ipotecat sau să își însușească fuctele ori veniturile acestuia se consideră nescrisă.
Ipoteca trebuie să fie specializată sub un dublu aspect:
Să fie determinată cu privire la imobilul afectat.
Să fie determinată în ceea ce priveşte valoarea creanţei.
Condiţii privind persoana constituentului:
Cel ce o constituie trebuie să aibă capacitatea deplină de exerciţiu.
Cel ce o constituie trebuie să aibă calitatea de proprietar actual al imobilului ce se
ipotechează. Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci.
Iar, dacă dreptul de proprietate al constituentului este sub condiţie suspensivă sau
rezolutorie, aceeaşi condiţie va afecta şi ipoteca. De asemenea, nu se pot ipoteca
bunurile altuia, indiferent dacă acestea aparţin persoanelor fizice sau juridice,
decât cu consimţământul lor expres.
Condiţii de formă: contractul de ipotecă este un contract solemn, ipoteca trebuind să fie
încheiată prin înscris autentic.
Condiţii de publicitate: acestea nu ţin de caracterul solemn al contractului de ipotecă, ci
numai de asigurarea opozabilităţii şi a rangului de preferinţă ale ipotecii.
Publicitatea consta în înscrierea ipotecii în Cartea Funciară de la Judecătoria din raza
teritorială a căreia se află situat imobilul, astfel: părţile încheie un contract de ipotecă după care
se prezintă cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procură specială şi autentică). Pe
baza actelor autentificate, a unei cereri şi a unei taxe de timbru judiciar judecătorul delegat cu
ţinerea cadastrului va dispune (bineînţeles, după verificarea actelor) prin încheiere înscrierea
ipotecii în registrul de carte funciară.
Ipoteca conferă creditorului ipotecar neplătit la scadenţă dreptul de urmărire a imobilului
ipotecat în mâinile oricui s-ar afla şi conferă dreptul de a cere scoaterea imobilului la executare
silită şi de a fi plătit cu preferinţă cu preţul astfel realizat.
Ipotecile legale
Ca principiu, fostele privilegii imobiliare reglementate de art. 1737 din Codul Civil
anterior poartă acum denumirea de “Ipotecă legală”, conținutul acestora fiind actualizat prin
adăugarea unor noi creditori garantați.
Astfel beneficiază de ipotecă legală:
vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru prețul datorat;
promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca
obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru
restituirea sumelor plătite în contul acestuia;
cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra
imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului;
cel care a înstrăinat un imobil în schimbul întreținerii, asupra imobilului
înstrăinat, pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreținerii neexecutate;
coproprietarii, pentru plata sultelor sau a prețului datorat de coproprietarul
adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanței rezultând din evicțiune;
arhitecții și antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să
reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilelor, pentru garantarea
sumelor datorate acesora, însă numai în limita sporului de valoare realizat;
legatarii cu titlu particular, asupra imobilelor din moștenire cuvenire celui obligat
la executarea legatului, pentriu plata acestuia.
Avantajele și dezavantajele
creditului ipotecar
Avantajele ipotecii sunt:
- Posibilitatea de a renegocia condiţiile creditului sunt mult mai lejere, băncile
comerciale vor fi mult mai dispuse de a face schimbări în contractul de creditare
în comparaţie cu alte tipuri de credit.
- Creditorul ipotecar are dreptul de a urmări imobilul ipotecat în mâna oricui s-ar
găsi acesta.
- Imediat după înregistrarea contractului de ipotecă, bunurile dobândite devin
proprietatea debitorului, astfel încât el are dreptul, în orice moment să se mute
într-o casă nouă.
- Cheltuielile privind înregistrarea şi asigurarea imobilului ipotecat sunt în sarcina
debitorului (împrumutatului).
- În cazul în care debitorul are suma totală necesară pentru a achita împrumutul, el
poate rambursa datoria înainte de termen. Acest lucru îl salvează de la taxele
bancare și penalitățile acumulate.
- Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele ce au venituri mici,
daca doresc să devină proprietarii unei locuinţe. Majoritatea băncilor comerciale
permit credite cu plăţi lunare ce acoperă 70% din venitul lunar al familiei, deci
această rată mare lunară oferă posibilitate mai multor persoane să intre în posesia
unui credit ipotecar
- Ipoteca continuă să existe asupra întregului imobil, chiar dacă a fost plătită o
parte din datorie şi chiar dacă, în caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul
trece în lotul unuia dintre copărtaşi (acesta va trebui să suporte urmărirea pentru
întreaga datorie, întrucât garanţia este incorporată în imobil).
- La scadenţă dacă debitorul nu onorează creanţa, creditorul poate cere executarea
silită (în cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificările sale) privind executarea
creanţelor bugetare).
CEC Bank și ING Bank au cele mai mici dobânzi la creditele imobiliare standard dintre
primele șapte mari bănci românești, cu cote de piață de peste 5% fiecare, iar cele mai scumpe
împrumuturi le găsim la BCR și Banca Transilvania.
CEC Bank practică cea mai mică marjă de dobândă, de doar 2,5%, fixă pe toată perioada
creditării, la care se adaugă indicele pieței interbancare ROBOR la 6 luni (1,11%), astfel că
dobânda totală ajunge la 3,61%.
Pe lângă dobânda, banca mai percepe două comisioane: 500 de lei pentru acordarea
împrumutului și 0,04% lunar pentru administrarea acestuia, astfel încât costul total al creditului,
reflectat de Dobânda Anuală Efectivă (DAE) se ridică la 4,2%, în cazul unui credit de 180.000 de
lei (40.000 de euro) pe 25 de ani.
Creditul ING Bank are un cost total (DAE) de 4,21% , foarte apropiat de al CEC Bank,
însă restul indicatorilor celor două credite sunt destul de diferiți, din cauza faptului că marja de
dobândă a ING este de 3,25%, mai mare decât la CEC Bank cu trei sferturi de punct, astfel încât
costul suma totală de rambursat la ING este mai mare decât la CEC Bank.
Pe de altă parte, rata lunară la ING este mai mică, datorită faptului că banca nu percepe
un comision lunar de administrare a creditului, care este de 0,04% la CEC Bank.
Și creditul imobiliar al Raiffeisen Bank are o rată lunară apropiată, de 967 lei.
La polul opus, cele mai scumpe credite sunt cele ale Băncii Transilvania (BT), cu o DAE
de 5,07% și o rată lunară de 1.033 lei, și BCR, cu DAE de 5,08% și o rată lunară de 1.047 lei.
Creditul BCR are însă avantajul unei rate fixe în primii cinci ani de creditare, în valoare
de 4,95%, după care se aplică o rată variabilă de 4,07% (marja de 3% plus ROBOR 6 M).
În privința avansului minim necesar pentru obținerea unui credit imobiliar, acesta este de
15% la toate cele șapte bănci, însă la majoritatea este condiționat: la BCR perioada de creditare
nu poate depăși 20 de ani iar locuința să fie într-un oras mare, la Raiffeisen și la CEC Bank
avansul de 15% este valabil tot pentru locuințele din orașele mari, BT acceptă avans de 15% doar
în cazul creditelor destinate primei locuințe, iar BRD doar pentru clienții care-și încasează
salariul într-un cont al băncii și care au grad de îndatoare sub 50% din venituri.
ING Bank și Unicredit sunt singurele bănci mari care accepta avans de 15% fața
conditionari. (av
La CEC Bank se pot face credite atât în lei, cât și în valută, în amebele cazuri, creditele se pot
acorda pentru:
Cumpărarea de locuințe
Credite puncte
Construirea de locuințe
Reabilitarea locuințelor
Consolidarea locuințelor
Extinderea locuințelor
Modernizarea locuințelor
Cumpărarea terenurilor
Avantaje
În funcție de opțiunea aleasă, perioada de creditare poate varia de la 20 la 35 de ani.
Perioada de grație avantajoasă, stabilită în funcție de perioada de creditare
Rescadențarea/reesalonarea creditelor
La calculul venitului net se pot lua în calcul toate veniturile certe cu caracter de
permanență pe toată perioada de creditare, ale familiei
În cazul băncii BRD, există 3 tipuri de variante de creditare
1. La Casa Mea
Credit în Lei, pe maximum 30 de ani.
Costul cu evaluarea este 0 dacã creditul se acordã şi optezi pentru evaluator
desemnat de cãtre bancã. Adicã facem noi cinste cu evaluarea.
Aprobare financiarã în maxim 24 de ore, garantatã 90 de zile, ca sã ai timp
suficient sã-ţi gãseşti locuinţa potrivitã.
Siguranţã, oferitã de contul de garanţii (Escrow) pentru avansul
precontractual, pe care îl plãteşti vânzãtorului, ca sã nu te stresezi cã poţi
pierde acel avans. (serviciu optional)
Opţional, o sumă suplimentară, inclusă în valoarea creditului pentru locuinţă,
pe care o poţi solicita în scopul acoperirii cheltuielilor generate de proiectul
imobiliar (notar, agenţie imobiliară, etc.)
2. Prima Casă
Acest credit îți oferă posibilitatea de a cumpăra prin programul Prima Casă,
fie o locuință finalizată, fie una în curs de finalizare, aflată în diverse faze de
construcție, destinată achiziționării după finalizare.
De asemenea, creditul ipotecar Prima Casă îți oferă și posibilitatea să-ți
construiești propria locuință fie individual, fie prin asociații alcătuite din
minimum 2 beneficiari.
Dacă ai deja un credit Prima Casă, dar vrei o lolcuință mai mare, poți obține
un nou credit Prima Casă dacă îți vinzi locuința actuală și restitui integral
creditul inițial.
Se acceptă o gamă largă de venituri: de la venituri din salarii, pensii,
dividende, drepturi de autor, chirii, rente viagere, până la venituri din activități
independente. Poți obține o sumă mai mare dacă aduci și veniturile a
maximum 3 co-împrumutați.
Poți beneficia de creditul Prima Casă dacă: nu deții în proprietate exclusivă
sau împreună cu soțul ori soția nicio locuință, deții în proprietate exclusivă sau
împreună cu soțul ori soția cel mult o locuință, dobândită prin orice alt mod
decât prin Programul Prima Casă, în suprafață utilă mai mică de 50 mp
3. Habitat
Se acceptă o gamă largă de venituri: de la venituri din salarii, pensii,
dividende, drepturi de autor, chirii până la venituri din activități independente.
Poți obține o sumă mai mare dacă aduci și veniturile a maximum 3 co-
împrumutați.
Acum ai posibilitatea să optezi pentru o dobândă: fixă pe toată perioada de
creditare*, fixă în primii 5 ani și ulterior indexabilă, indexabilă pe întreaga
perioadă de creditare
În plus, ai: finanțare în Lei pe o perioadă de maximum 30 de ani, rambursare
în rate constante sau descrescătoare
La Raiffeisen creditul imobiliar Casa Ta oferă
Dobanda fixa 7 ani, ulterior variabila- Te bucuri de dobanda fixa 7 ani, ulterior variabila,
daca alegi sa incasezi salariul pe card Raiffeisen Bank.
Avans minim - De la 15% in functie de localitatea garantiei. Detalii complete in sectiunea
Caracteristicile produsului.
Rapiditate - Preaprobare financiara rapida a creditului, valabila 90 de zile.
Pauza la plata ratelor - 3 luni pauza la plata ratelor oricand dupa primele 6 luni de
rambursare.
Economii semnificative - Economisesti platind pretul imobilului in Euro, la cursul de
schimb al Bancii Nationale a Romaniei (BNR), o facilitate oferita de Raiffeisen Bank.
Valoare: intre 5.000 si 300.000
Beneficiile aduse de creditul imobiliar de la BCR sunt
COSTURI REDUSE:
dobândă începând de la 4,1%/an fixă în primii 5 ani, ulterior variabilă, formată din
ROBOR la 6 luni + marja fixă 2,6%/an (cu 0,4 p.p. redusă față de dobânda standard a
băncii). Oferta este valabilă în perioada 11 Septembrie 2017 – 31 Ianuarie 2018 dacă vii
cu salariul/pensia la BCR și alegi să închei asigurarea de viață oferită de BCR Asigurări
de Viață.
zero comision de analiză credit
zero comision de administrare credit
risc valutar ZERO cât timp veniturile tale sau resursele care asigură rambursarea
creditului sunt în aceeaşi monedă cu creditul contractat
SIGURANŢĂ ŞI CONFORT:
știi de la început care va fi rata creditului tău în primii 5 ani sau 10 ani și ai control
asupra bugetului tău.
îţi oferim posibilitatea de a încheia la sediul BCR poliţa de asigurare a imobilului, pe
toată perioada de creditare, la OMNIASIG VIG
poţi alege un cont curent special, pentru derularea creditului, care nu este comisionabil şi
care îţi permite numai operaţiuni de trageri şi rambursari din credit, iar astfel îţi permiti să
achiţi ratele sigur şi comod.
SIMPLITATE:
NU ai nevoie de documente de venit, informatiile sunt obţinute din baza de date ANAF
FLEXIBILITATE:
poţi avea aprobarea creditului şi în 45 de zile să îţi găseşti locuinţa: în cazul în care
nu ai găsit imobilul pe care doreşti să-l achiziţionezi, întâi îţi aprobăm creditul şi apoi ai
la dispoziţie 45 de zile de la semnarea ofertei de credit pentru găsirea imobilului
poţi alege atât evaluatorul cât şi notarul cu care vei colabora în acest proces sau poţi
opta pentru evaluatorul şi notarul cu care banca are încheiate contracte de colaborare