Creditul ipotecar

Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe termen lung, garantat
cu un contract de ipoteca. Se acorda de regula pentru construirea, cumpararea sau transformarea
unei locuinte. Ipoteca se constituie asupra bunului imobiliar in cauza. Notiunea de „credit
ipotecar” dispare de pe piata prin noua lege a creditului ipotecar (L nr. 34/2006) publicata in
Monitorul Oficial. Astfel, cele doua tipuri de finantari pentru locuinte (credit imobiliar si credit
ipotecar) sunt inglobate intr-o singura notiune – credit pentru investitii imobiliare.

Dobanzile la credite existente pe piata la ora actuala sunt variabile, fixe si cu dobanda indexata in
functie de un indice de referinta (Libor, Euribor si Bubor). Fiecare ascunde la randul ei o
capcana. Cele fixe sunt doar pe o perioada scurta, si apoi clientul risca sa ramana cu aceeasi
dobanda, chiar daca restul dobanzilor din piata scad. Cea variabila muta riscul de la banca la
client si poate sa “varieze” mai greu in sens descrescator decat crescator. Cele indexate se
dovedesc a fi cele mai transparente, marja de manevra a bancilor fiind nula in acest caz.
Contractul de credit incheiat cu banca este un contract de obligatii si lipsit de drepturi pentru
clienti. O armata de juristi intocmeste contractul tip al fiecarei banci. Pentru client, notiunea de
negociere este exclusa din start. Raspunsurile ofiterilor de credit sunt invariabile: “Daca nu va
convine, contactati alta banca”.

 Dobanzile fixe, de obicei pe un an de zile. Prin aceasta miscare, bancile au preluat riscul
de dobanda, dar si-au marit marja de profit pe termen lung (dobanzile vor scadea in
urmatorii ani), tocmai pentru a-si acoperi acest risc.
 Formularea vaga din contractele de credit, “dobanda va fi variabila dupa un an de zile in
functie de conditiile pietei”, permite bancilor ca dobanda fixa sa ramana neschimbata,
chiar daca in restul pietei dobanzile scad (situatie similara cu cea inregistrata de
dobanzile la creditele contractate acum un an sau doi, care au ramas cu aceleasi dobanzi
mari). In schimb, dobanda variabila este un risc pe care si-l asuma clientul din start, dar
nu risca sa ramana cu dobanda de 10%, in conditiile in care evolutia acestora merge spre
4%-5%.
 Dobanzile indexate au avantajul ca sunt mult mai transparente, evolutia indicilor de
referinta fiind publicata zilnic, iar marja de profit a bancii, neschimbata.

Dobanzi din ce in ce mai avantajoase pentru creditele ipotecare in lei si valuta. Daca se adauga
comisioanele si asigurarile de viata si casa, care sunt tot costuri ale unui credit, se poate ajunge la un
rezultat surprinzator pentru clientul bancii. Daca se includ toate comisioanele si primele de
asigurare, dobanda de 7% poate ajunge la peste 12% pe an Orice banca trebuie sa castige de pe
urma afacerii pe care si-a constituit-o. Pentru ca, “asa-i in tenis”...si-n afaceri. De aceea s-au inventat
dobanzile si comisioanele bancare. Nu numai ca banca trebuie sa castige, dar trebuie sa aiba si
riscuri aproape nule. Asa s-au inventat politele de asigurare, de risc financiar de neplata, de
raspundere civila de viata, de viata propri-zis si, bineinteles, asigurarea imobilului. Cu toate ca
suntem de acord cu aceste legi ale pietei, trebuie sa subliniem ca riscurile, dobanzile si comisioanele
aferente unui credit sunt totusi costuri care apasa pe umerii clientului bancar. Daca dobanda a fost
dintotdeauna privita ca un cost obligatoriu al oricarui tip de imprumut, iar nivelul acesteia a fost tot
timpul punctul de referinta ales de orice client, la ora actuala, in cazul creditului ipotecar, acest lucru
nu mai este valabil. Cea mai mica dobanda anuntata de banca nu inseamna si cel mai ieftin credit.

EXEMPLE:
RAIFFEISEN BANK
Dobanzi: 11,5% - lei, 9% - euro
Valoarea comisioanelor: 2% din valoarea creditului pe an, inclus in credit
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + aproximativ 900 RON pe an
Dobanda efectiva a clientului: 12% - EUR/ 15% - RON
UNICREDIT
Dobanzi: 14% - lei, 9% - euro
Valoarea comisioanelor: 1,8% din valoarea creditului, flat
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului, polita de viata gratuita
Dobanda efectiva a clientului: 9,98% EUR/ 15,7%RON
BRD
Dobanzi: Bubor la trei luni (8,03%)+ 1,4% - lei, Euribor la 3 luni+5,4% - euro
Valoarea comisioanelor: 2% din valoarea creditului, flat+0,7% comision anual la sold
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + aproximativ 51 euro/ an
Dobanda efectiva a clientului: 9,8% - EUR/ 11,5% - RON
BANCPOST
Dobanzi: 7,9% (fixa in primul an) - lei, 7,5% (fixa in primul an) – euro
Valoarea comisioanelor: 65 RON + 2,5% din valoarea creditului, flat
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + 0,17% din valoarea creditului pe an
Dobanda efectiva a clientului: EUR - 8,63% / RON - 9,08%
Banca Romaneasca
Dobanzi: 8,8% (fixa in primul an) - lei, 8,9% - euro
Valoarea comisioanelor: 25 de euro + 2% flat
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului si 0,16% din valoarea creditului
Dobanda efectiva a clientului: 10,5% - EUR/ 10,4% - RON
ING BANK
Dobanzi: 9% (fixa in primii doi ani) - lei, 9% (dupa un an, variabila) - euro
Valoarea comisioanelor: 2% din valoarea creditului, flat
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului +101% din credit
Dobanda efectiva a clientului: 10% RON/EUR