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AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1.2.1 Conceito 10
2.3.1 Procedimentos 19
3. MÉTODO COMPARATIVO........................................................................ 22
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3.2.1 A Quantidade e Qualidade da Informação 24
3.2.2 A Prospecção 25
4.1 Homogeneização 43
3
4.5. BEM IMOBILIÁRIO COMO INVESTIMENTO ................................................... 45
5.2. TERRENO......................................................................................................... 49
6.1.2.Modelo de Cálculo 60
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6.3 ABORDAGEM ESTÁTICA E DINÂMICA .......................................................... 61
BIBLIOGRAFIA DE APOIO.................................................................................... 64
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1. INTRODUÇÃO
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Capítulo 1
Como características específicas pode-se dizer ainda que este mercado é localizado (porque a
propriedade é imóvel e está condicionada pelo seu enquadramento físico) e segmentado
(porque diferentes utilizadores têm necessidades diferentes e dispõem de diferentes recursos).
A segmentação pode acontecer pelo uso, localização, preço, qualidade do produto ou pelo
tipo de motivação do investimento.
O Imobiliário é, apesar dos factores acima descritos, uma área de investimento muito
apetecível:
Por um lado, a rentabilidade dos investimentos desta natureza é geralmente bem
recompensada;
Por outro, existe uma enorme variedade de bens transaccionados, desde a simples
compra e venda até à aquisição de bens para lhe acrescentar um mais-valia e assim
rentabilizar o investimento.
Avaliar é sempre fazer uma estimativa de valor (por exemplo, o Valor de Mercado),
normalmente com base no maior e melhor uso, tendo em vista o fim a que se destina. Esta
actividade responde, em geral, a uma necessidade de Espaço por parte de todas as pessoas ou
actividades produtivas, levando-as a adquirir terrenos, ou espaço construído. No processo,
torna-se necessário saber quanto vale o imóvel que se está a vender ou a comprar, quer para
os intervenientes directos nas transacções, quer para as entidades que financiam essas
operações ou seguram as propriedades. Por outro lado, para um investidor apostar num
projecto de investimento na área do imobiliário, necessita de saber se este é rentável ou quais
serão os rendimentos que dele possa retirar no futuro.
Assim, pode dizer-se que a avaliação é uma parte integrante do processo de desenvolvimento
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imobiliário, quer a montante como a jusante do projecto construído: auxilia o promotor a
entrever custos e receitas e a decidir a melhor altura para iniciar o investimento; é
indispensável para as trocas que depois se dão, na perspectiva das diversas partes e das
entidades que intervêm no processo (seguros, banca, etc.).
A avaliação imobiliária em Portugal visa estimar o seu valor e, pode ter fins diversos. De
acordo com Figueiredo (1996), os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diversos
objectivos ou perspectivas, obtendo-se diferentes valores conforme a perspectiva
considerada.
Um perito avaliador pode ser solicitado a dar sua estimativa do valor sobre propriedades de
tipos diferentes e para finalidades distintas.
Dada a multiplicidade de situações a abordagem usada para estimar o valor em um dado caso
poderá não ser apropriada para outro caso de avaliação. Em consequência disso foram
desenvolvidas várias abordagens distintas que deram origem aos métodos de avaliação
correntemente usados.
A maior parte das avaliações que se fazem destinam-se a cobrir empréstimos ou fins
relacionados com seguros e, quer a Banca, quer as companhias de Seguros, não podem correr
o risco de ter um imóvel avaliado por excesso. Assim, em qualquer processo de Avaliação
Imobiliária recomenda-se ‘Prudência’ (só é válida informação que puder ser atestada
documentalmente, pois os promotores, proprietários ou inquilinos podem dizer o que
quiserem) e veracidade. A Avaliação não pode estar sujeita a nenhuma condição e deve ter
um prazo de validade.
A seguir descrevem-se um conjunto de princípios que devem ser seguidos na valorização dos
imóveis:
Muitas vezes, quando se avalia, nem sempre o edifício está afecto ao uso que maximiza o seu
valor – no mercado imobiliário não se constrói sempre para esgotar todas as possibilidades de
rendimento previstas legalmente, mas sim para o que foi possível em dada altura.
Assim o valor de um imóvel susceptível de albergar diferentes usos, ou de ser construído com
diferentes intensidades edificatórias, é o que resulta (dentro das possibilidades legais e
físicas) ao seu uso mais provável e financeiramente aconselhável, com a intensidade que
permita obter o maior valor.
Princípio de Substituição
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O valor de um imóvel é sempre referenciado ao valor de outros activos similares com
características substitutivas daquele.
O Valor de uma propriedade ou imóvel é variável ao longo do tempo. Como corolário, pode
dizer-se, que o valor de uma propriedade ou imóvel que esteja a gerar rendimentos é função
das expectativas de rendimentos que, previsivelmente, irá gerar no futuro.
A finalidade e o tipo de imóvel, com que se faz uma avaliação condiciona o método e as
técnicas a seguir.
O valor de um imóvel, pode ser único, contudo a sua avaliação poderá ter vários valores
mediante a sua finalidade.
Código Civil
O código civil, define o que deve entender-se por ‘coisas imóveis, classifica assim os
imóveis: (Artº 204)
A noção de prédio é aqui objecto de definição própria (Art. 2º, 1º), que consiste em:
9
Habitacionais;
Comerciais, industriais ou para exercício de actividades profissionais independentes;
Terrenos para construção;
Outros.
1.2.1 Conceito
O valor de um imóvel é uma entidade complexa que é encarada sob várias perspectivas.
Existem duas "correntes ou escolas" sobre a natureza do valor: uma dita "univalente" e a
outra, "plurivalente".
A primeira afirma que o valor de um determinado bem é único num dado momento, qualquer
que seja a finalidade da avaliação. Certos fins exigirão abordagens particulares, mas não
constituem uma excepção ao princípio do valor único. (NBR-5676 Norma Brasileira para
avaliações de imóveis urbanos- ABTN)
Por exemplo, as instituições financeiras, para segurança dos créditos a conceder, poderão
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fixar para o imóvel objecto do empréstimo, um "valor de garantia" calculado com base
num coeficiente minorativo aplicado sobre o valor único (de mercado) do imóvel.
O "valor de garantia" será assim um valor com existência apenas "teórica" e não
corresponderá ao valor absoluto do imóvel que será um e um só e independente da finalidade
da avaliação.
A segunda corrente, por sua vez, afirma que o valor pode mudar em função do objetivo da
avaliação. É então um conceito mutável cujo significado variava em função da finalidade da
avaliação, envolvendo aspectos psicológicos.
Com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem,
ou seja, a quantia em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser vendida. Portanto,
mesmo que dois imóveis possuam valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos
pelo mesmo preço (quantidade de moeda), bastando-se considerar as taxas de remuneração
do capital, caso sejam transacionadas em épocas diferentes.
“Preço é a expressão monetária de um bem”
Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diferentes perspectivas, não sendo fixos
nem permanentes. De facto, o valor não é uma propriedade intrínseca dos objectos, mas algo
conferido pelo homem e neste sentido pode-se identificar diferentes perspectivas nas análises
de valor.
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insolvência), com o fim de fixar-se o valor mínimo que irá servir como base de licitação na
venda executiva de imóveis ou direitos imobiliários, no primeiro caso, e para avaliação dos
bens da massa falida, no segundo. Também são frequentes as avaliações no âmbito dos
processos de inventário (por morte ou conjugal).
Não é possível a aquisição de qualquer imóvel sem que previamente sejam produzidos dois
pareceres de peritos independentes. (Artº 30º) Mas mais importante do que isto é a
circunstância de diariamente dever a Sociedade Gestora publicar uma cotação da unidade de
participação do Fundo que administra, valor que é afinal aquele que os bancos depositários
praticam também diariamente na compra e venda das respectivas unidades de participação. O
apuramento deste valor-cotação corresponde não a qualquer preço que decorra da interacção
entre a procura e a oferta de unidades de participação, mas simplesmente, do que deriva da
mera operação aritmética consistente na divisão do valor do Fundo pelo número de unidades
de participação em circulação.
O relevo do papel dos avaliadores nesta matéria, justifica-se pelo facto de, nesse valor mensal
do Fundo, dever estar apurado também o valor mensal dos imóveis que o constituem. Valor
esse que, ainda de acordo com a lei, deve ser o ‘valor venal’ determinado de acordo com o
melhor preço que poderia ser obtido, se fosse vendido, em condições normais de mercado no
momento da avaliação.
Deve-se ainda assinalar que, nos casos de promoção imobiliária, está ainda sujeita a avaliação
de perito, a execução de projectos de construção de forma a assegurar que o investimento não
ultrapasse o valor venal dos imóveis a construir.
Finalmente, refira-se que o património imobiliário dos Fundos de Investimento deve ser
avaliado pelo menos uma vez em cada ano civil.
Como se pode constatar do que foi dito acima, a avaliação poderá ser feita segundo diversas
perspectivas, sendo portanto necessário, sempre que se ‘encomenda’ uma avaliação, indicar-
se ao avaliador quais os objectivos que se pretendem com a realização da estimação do valor
do imóvel.
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Para cada uma das perspectivas de avaliação e para o mesmo bem imobiliário corresponderá
um valor não necessariamente igual ao das outras perspectivas. Indicam-se a seguir, alguns
tipos de valor utilizados na prática da engenharia de avaliação imobiliária. Eles são:
Mais utilizados
valor venal ou de capital;
valor de mercado;
valor intrínseco;
valor locativo ou de rendimento;
Valor patrimonial.
Valor residual
Menos utilizados
valor efectivo actual;
valor potencial óptimo;
Valor de garantia;
Valor económico
O valor venal ou de capital de qualquer bem é o valor em mercado livre, pelo qual o bem foi
transaccionado (sendo assim dado pelo preço que se pagou e recebeu no momento da
concretização dessa transacção). Refere-se que, evidentemente, nem sempre esse valor
coincide com o valor que é aceite pela generalidade dos eventuais interessados no bem, e que
vulgarmente é conhecido pelo valor de mercado.
Valor de Mercado
"Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of
valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm`s-length transaction after
proper marketing between the parties had each acted knowledgeably, prudently and without
compulsion ".
Ou seja:
Valor de Mercado é o montante pelo qual se estima que uma propriedade adequadamente
publicitada seja transaccionada à data da avaliação entre um comprador e um vendedor
interessados cada um dos quais actuando independentemente um do outro, com prudência,
sem coacção e com pleno conhecimento do mercado.
A independência entre as partes envolvidas, comprador e vendedor, significa que não existem
relações particulares ou especiais entre as mesmas (familiares, outra) que possam estabelecer
um nível de preço não característico do mercado.
O valor de mercado não é intrínseco mas resulta de estimativas feitas subjectivamente pelos
compradores capazes e desejando gozar do benefício ou a satisfação que eles obterão pela
posse do bem imobiliário.
A sua medida pode ser estimada com base no valor pelo qual se tem vindo a transaccionar a
maioria dos bens com características semelhantes às do bem em apreço; cada uma dessas
transacções deverá ser efectuada sem coacção entre o vendedor que quer vender e o
comprador que quer comprar, devendo estes ser conhecedores das alternativas possíveis no
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mercado e seus valores, e dever-se-ão excluir da amostra as transacções relativas a situações
anómalas do mercado, como, por exemplo, as que a seguir se indicam:
Transacções precipitadas e apressadas, que não permitem em geral, a realização de um
estudo aceitável de mercado por parte de quem quer vender e/ou de quem quer
comprar, nem o apuramento dos valores praticados nesse mercado.
Transacções comandadas por razões de natureza sentimental, doença, divórcio, etc.
Vendas restringidas a um só comprador ou a um grupo pequeno de compradores, que
assim podem manipular o negócio.
Transacções precipitadas e apressadas, que não permitem em geral, a realização de um
estudo aceitável de mercado por parte de quem quer vender e/ou de quem quer
comprar, nem o apuramento dos valores praticados nesse mercado.
Transacções comandadas por razões de natureza sentimental, doença, divórcio, etc.
Vendas restringidas a um só comprador ou a um grupo pequeno de compradores, que
assim podem manipular o negócio.
Valor Intrínseco
O valor intrínseco de um imóvel é definido como o custo necessário para a construção de
um bem semelhante ou igual ao em apreço (incluindo custos com estudos, projectos,
construção, taxas e demais encargos), afectado de um factor que traduza a depreciação física
e funcional ocorrida e acrescido ainda, do valor da parcela de terreno onde o bem está
implantado.
No geral, é o primeiro destes valores que se determina, pois traduz o custo de um edifício
construído com materiais e técnicas actuais e que em relação ao vários requisitos formulados
ou impostos apresenta desempenho (performances) iguais ou superiores aos verificados no
edifício em questão.
Esta medida de valor, é muito utilizada nas avaliações de propriedades nunca ou muito
raramente transaccionadas (hospitais, escolas, castelos, mosteiros, igrejas, etc.) e para as
quais, portanto, existe nenhum valor de mercado.
O crescimento urbano, o crescente aumento das pressões da procura e a interacção entre esta
e a oferta, são os responsáveis pelas sucessivas conversões, alterações ou ampliações do uso
da propriedade, até se obter a sua utilização mais lucrativa (possível ou consentida). Estas
transformações podem ser concretizadas por um dos seguintes mecanismos:
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edifícios de escritórios;
conversão do uso, por exemplo, passagem de uso rural a uso urbano;
ampliação da utilização; por exemplo, aumento do índice de ocupação, ou do nível
de qualidade da utilização.
Desta forma define-se como valor potencial óptimo de um imóvel, num dado momento, o
valor correspondente ao melhor e máximo aproveitamento desse imóvel previsto e
legalmente consentido nesse momento.
Valor patrimonial
É o valor atribuído pela autoridade tributária ao imóvel seja ele urbano ou rústico e que
consta da caderneta predial do prédio.
Valor de garantia
É o valor atribuído a um imóvel, por uma instituição de crédito, e que procura garantir que o
mesmo possa em qualquer altura, em caso de incumprimento, ressarcir a entidade
financiadora.
Valor económico
É o valor, que traduz o máximo preço por que deverá ser adquirido um terreno para
construção, propriedade a reabilitar ou outra, para que o investimento imobiliário a
desenvolver seja rentável.
Valor residual
Valor residual de um bem é o valor de sucata ou de demolição que resta desse bem ao fim da
sua vida útil.
O valor residual de um bem é também igual ao valor do imóvel quando o horizonte de tempo
de exploração do investidor é inferior à sua vida remanescente ou à sua vida útil.
Comentários
De todos os tipos de valores indicados é sem dúvida o "Valor de Mercado" aquele que
merece a atenção e preocupação do "Método Comparativo".
Muitos outros tipos de valor poderiam ter sido enunciados e caracterizados nomeadamente:
valor de reposição; valor de uso alternativo; valor contabilístico; valor histórico; valor
de expropriação; valor em uso continuado; valor sentimental; valor de liquidação
imediata.
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e o espaço é distribuído entre os vários usos urbanos ou rústicos em competição.
Existem outras características dos mercados imobiliários comparados com outros mercados
que importa destacar. Elas incluem as seguintes:
A natureza do investimento imobiliário tende a ser de longo prazo, (o que tem a ver
com a própria vida física dos bens imóveis)
Os custos associados à transacção de propriedades são relativamente altos.
O tempo envolvido nas transacções é geralmente longo.
O capital necessário na aquisição é normalmente elevado e os bens não são
facilmente divisíveis.
A propriedade é objecto de interferência por medidas políticas administrativas por
vezes de difícil previsão; aumentado a incerteza e o risco.
Os valores da propriedade tendem a valorizar-se no tempo, a longo prazo,
geralmente acima da inflação.
A propriedade é muitas vezes usada com garantia para empréstimos.
Por outro lado, não há elasticidade na oferta imobiliária, no curto prazo, atendendo à
localização fixa e à duração relativamente longa dos processos de aprovação urbanística e de
construção.
Todos estes factores implicam que o perito avaliador esteja consciente das alterações das
condições de mercado e das suas tendências a prazo e que os dados de mercado sejam
selectivamente recolhidos, de forma a reflectirem as condições do segmento de mercado a
que se referem as propriedades que estão a ser avaliadas, identificando-se os aspectos
conjunturais de curto prazo, os ciclos de mercado e os aspectos estruturais que a prazo
alargado caracterizam os mercados imobiliários.
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que ter em consideração o ciclo de mercado de modo que o valor estimado não reflicta apenas
a conjuntura do mercado.
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Capítulo 2
Não obstante, como veremos à frente, os métodos de avaliação diferirem entre si, contudo, o
que é comum é a necessidade de fazer comparações e isto é o ingrediente essencial para se
obter o valor de uma dada propriedade.
O avaliador, para chegar a uma opinião sobre o valor de um bem, deve julgar que preços os
vendedores geralmente procuram e obtêm e que escolhas fazem os compradores: O avaliador
ainda mais, deve avaliar, aquilo que está presentemente ou que esteve recentemente
disponível no mercado e fazer comparações. Esta evidência de transacções comparáveis no
mercado de propriedades imobiliárias é designado por ‘comparáveis’ e, como se verá mais à
frente, a disponibilidade e a natureza dos comparáveis fornece uma base para qualquer
método de avaliação que seja adoptado e, na verdade, a própria escolha do método.
Método Comparativo
Método do Rendimento
Método do Rendimento do Negócio
Método do Custo
Método do Valor Residual
A escolha do método de avaliação a utilizar dependerá de vários factores, entre quais os que a
seguir se indicam:
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a óptica ou perspectiva considerada para a avaliação;
tipo de direito ou interesse sobre a propriedade;
nível de precisão exigido para a análise em questão;
número de transacções efectuadas e análogas ao imóvel em apreço;
a natureza ou tipo de propriedade a avaliar, por exemplo, uma propriedade produtiva
ou um imóvel para reabilitar.
Onde o terreno tem potencial para futuro desenvolvimento, ele poderá ser avaliado usando o
método do custo, cujo resultado final indica um tecto para o montante que poderá ser pago
pelo terreno ou também onde existe a situação em que o motivo para o lucro não é a força
motora do trabalho levado a cabo no edifício - por exemplo, um hospital ou uma escola – o
método adequado a este caso será também o método do custo.
Aconselha-se, sempre que possível, a utilização de pelo menos dois dos métodos referidos
acima, para ser possível obter, por conciliação dos diferentes valores estimados, o valor mais
provável do imóvel.
Os métodos tradicionais (de capitalização directa) têm algumas limitações que tem sido
objecto de críticas. O criticismo dos métodos tradicionais inclui os seguintes:
2.3.1 Procedimentos
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1. Definição do problema: consiste da definição do objectivo da avaliação; definição do tipo
de valor pretendido; identificação da propriedade e estatuto legal; tipo de direito a avaliar;
data da avaliação.
2. Preparação do plano da avaliação: consiste em determinar os dados necessários e na
identificação do método ou métodos de avaliação apropriado (s).
3. Recolha e verificação dos dados: consiste da recolha e verificação dos: dados da área
envolvente; aspectos legais e administrativos; dados económicos (receitas, despesas,
vendas); tendências de desenvolvimento sócio-económico e urbanístico e movimentos do
nível das rendas; transacções recentes; e identificação e caracterização de propriedades
similares à propriedade em apreço.
4. Estabelecimento de pressupostos.
5. Aplicação do método de avaliação e cálculo do valor.
6. Conciliação que envolve a: revisão dos factos e dados; conciliação de valores; e
julgamento e estimativa final de valor.
7. Elaboração do relatório da avaliação.
Claro que uma maior precisão implicará a necessidade de um prazo mais alargado. Assim o
processo avaliatório pode incluir três níveis de precisão que se descrevem a seguir:
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g) método escolhido;
h) cálculo justificativo, intervalo de erro admitido justificado;
i) valor do bem (número e por extenso), quando a avaliação incida sobre um bem que
constituído por diferentes propriedades cadastrais ou fracções para efeitos de registo, deve
dar-se o valor total da propriedade e descriminar o valor parcial de cada uma das partes
que o constituem (ex. Valor por cada fracção ou garagem de estacionamento);
j) assinatura do avaliador;
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Capítulo 3
3. MÉTODO COMPARATIVO
O Método Comparativo (MC), também por vezes designado de método directo ou de
comparação, fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos
quais se têm vindo a transaccionar as propriedades análogas à que se pretende avaliar.
Neste método, o valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes, de
que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.
3.1. OBJECTIVO
As propriedades imobiliárias podem ser similares mas cada propriedade é única e assim elas
não são totalmente iguais. As razões para as diferenças são:
A localização da propriedade;
As áreas brutas, úteis e complementares;
O estado físico da propriedade;
O tipo de interesse sobre a propriedade;
O período de tempo em que tem lugar a avaliação.
O MC método traduz a fixação do valor de avaliação pela determinação dos valores médios
de mercado na zona em questão, quer a partir de banco de dados disponível, quer pela
pesquisa directa efectuada; os valores pesquisados tanto podem revestir a forma de valores
globais (valores de transação ou rendas), como a de valores unitários; poderão utilizar-se,
sempre que existam, curvas de preços ajustadas a cada zona; ter-se-á ainda em consideração
determinados aspectos específicos relacionados com:
a localização relativa,
o estado de conservação/depreciação,
o tipo de ocupação e de utilização,
ónus existente tais como rendas, hipotecas, servidões, não constituição de propriedade
horizontal, direito de superfície, etc.
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Quanto à insuficiência de transacções em termos numéricos, a mesma conduz a uma
caracterização inadequada do comportamento do mercado local, e por conseguinte não
permite uma avaliação fundamentada de forma satisfatória do imóvel em causa.
Como caso particular, refira-se a situação dos bens arrendados quando se torna necessário
calcular os valores de venda para arrendatários, o valor das indemnizações ou dos trespasses
envolvidos: trata-se de questões em que a análise é casuística e que envolve parâmetros
subjectivos, onde a experiência acumulada é determinante.
As técnicas de análise estatística permitem, por sua vez, descrever a população dos dados,
através da determinação de certos parâmetros estatísticos (média, moda, desvio padrão,
percentis e outros), e possibilitam, para uma dada margem de segurança (confiança) enunciar
um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel em apreço.
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3.2.1 A Quantidade e Qualidade da Informação
O primeiro requisito enunciado procura afastar os juízos de valor baseados num número
bastante restrito de transações envolvendo propriedades análogas à que se avalia.
Num universo tão limitado é provável que algumas das transações ocorridas e que servem de
referência, tenham sido norteadas por razões afectivas, de aflição, estratégicas ou de outra
natureza, que não as condicionadas pelas forças de oferta e procura actuando num mercado
livre.
Deste modo, o valor obtido com base naquelas referências, poderá não reflectir o verdadeiro
"pensar do mercado".
Vejamos quais as hipóteses de erro em que podem incorrer as avaliações de imóveis através
deste método:
Erro Tipo I
O avaliador baseia-se numa amostra de reduzido volume que, por esse facto, não caracteriza
o mercado imobiliário local dos imóveis de forma credível e abrangente.
Erro Tipo II
O avaliador tem a sua disposição uma amostra relativamente bem alargada mas não tão
suficientemente alargada para neutralizar a utilização de um ou mais dos elementos da
amostra descaracterizador do mercado. (tratava-se seguramente de uma transação motivada
por razões anómalas, aflição ou outra)
Tais elementos mal recolhidos tornam incorrecto o resultado obtido para a avaliação.
De uma forma geral, e em síntese, os desvios dos valores das avaliações efectuadas por
24
avaliadores diferentes ocorrem devido a uma ou mais das seguintes três razões:
i) divergência entre os valores encontrados para a área do imóvel em apreço por esta ser
medida de forma diversa pelos avaliadores;
3.2.2 A Prospecção
Os avaliadores deverão recolher a informação imobiliária que, por diversas vias, tiveram
acesso, tratá-la e armazená-la. Os relatórios deverão também explicitar a informação que
serviu de base ao trabalho de avaliação (prática não muito frequente em Portugal).
A recolha de informação pode ser feita a partir de diversas fontes (bases de dados, revistas,
jornais e agentes imobiliários, bolsas de valores imobiliários, e outras fontes) mas a mais
segura é a que o avaliador realiza no próprio local, com base num trabalho de prospecção.
Referência :
Localização: 8º Esq do prédio contíguo
Tipologia: T2
Idade: 24 anos (+ 2 anos do que a fracção em apreço)
Área: da ordem de grandeza da fracção em apreço (± 90 m2)
Conservação: algumas obras feitas
Garagem: Não tem
Arrecadação: Sim (área)
Contacto: 210101011 (Srº Joaquim)
Valor de oferta: 17.000.000 €
Valor negocial provável 95% x 170.000€ = 160.000€
Índice unitário de venda 160.000€: 90,00 m2.≅1800,00€/m2
Tais elementos sempre que possível deverão fazer parte integrante do relatório de avaliação.
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A aplicação do Método Comparativo requer a sua execução em seis etapas:
Para que seja possível “comparar” será necessário que o avaliador efectue os ajustamentos
que decorrem das diferenças entre propriedades de referência e a propriedade em apreço.
Este trabalho de ajustamento designado por “homogeneização”, consiste afinal, num
tratamento a que os elementos de referência devem ser submetidos de modo a torná-los
homogéneos, isto é a torná-los comparáveis ao imóvel em apreço.
O Uso Para se poder comparar, a coincidência deve ser absoluta: não é possível
comparar uma loja com uma habitação. A única excepção possível reside na
comparação entre Primeira habitação e Segunda habitação, porque, sendo em
rigor dois usos diferentes, têm estreitas relações entre si e são facilmente
convertíveis um no outro.
Tipologia Se, em termos genéricos, se pode admitir que o preço inferior de uma vivenda
coincida com o limite superior de um apartamento, normalmente não são
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comparáveis exemplos de tipologias diferentes. Tais comparações só devem
ser feitas se não existirem outro tipo de dados.
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Depois de seleccionar e homogeneizar a informação recolhida, apura-se um conjunto de
preços unitários (por exemplo, preços por metro quadrado, ou preços por fogo) que poderão
ter maior ou menor dispersão, de acordo com o grau de representatividade da amostra.
A dispersão dos valores obtidos dá-nos um indicador do grau de incerteza sobre o valor final.
Inversamente, pouca dispersão significa uma maior segurança no resultado obtido, sendo
certo que o valor que se atribui a um imóvel não quer dizer que não haja alguém que venha a
pagar muito mais ou muito menos. Sempre que, após a recolha de dados e respectiva
homogeneização, se verifique uma grande dispersão, pode ser uma indicação de que os
critérios de selecção e homogeneização de dados não estão adequados.
Que preço utilizar então para a referência? Como homogeneizar a informação recolhida para
poder utilizá-la na avaliação em curso?
Quando a informação é obtida a partir de anúncios, ofertas ou outras fontes, muitas vezes os
valores anunciados não traduzem com rigor o valor de mercado dado estar subjacente a uma
certa elasticidade na negociação.
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Nestes casos, deve-se efectuar um ajustamento com recurso a um factor minorativo
adequado.
A questão que se coloca é a objectivação desses coeficientes. Em países com cartas de preços
regionais, ou com bases dados operacionais, é relativamente simples determinar esses
coeficientes.
Outros aspectos condicionadores do valor menos perceptíveis também não deverão ser
esquecidos.
Por exemplo, a posição da fracção em relação ao Sol, a sua situação no edifício no que se
refere ao nível e tipo de panorâmica disponibilizada, a acessibilidade do local, o nível de
equipamento urbano, etc., são também variáveis que determinam a diferenciação dos valores.
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3.5.6 Cálculo do Valor Homogeneizado
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Imóvel de referência 2
2.400 x 1.00 x 0.85 x 1.00 x 1.10 = 2.244€/ m2
Imóvel de referência 3
1.700 x 1.10 x 1.00 x 1.05 x 1.06 = 2.081€/ m2
A análise estatística possibilita ainda, para uma dada margem de segurança, enunciar um
valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel em apreço.
Em muitas circunstâncias os terrenos vendidos são aqueles que são adequados para
desenvolvimento (construção). Os tipos de terrenos para construção variam bastante,
reflectindo as muitas e variadas formas de construção que são possíveis bem como a variação
na dimensão e localização.
Por exemplo, o preço de um terreno de 2 hectares vendido por 540.000€ com licenciamento
para construção de 15 lotes ou 8 apartamentos de 3 assoalhadas pode ser expresso como:
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O avaliador deverá usar a medida que seja apropriada ao tipo de terreno em apreço e que se
aplique a todos terrenos comparáveis.
3.8 CONCLUSÕES
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Capítulo 4
4. MÉTODO DO RENDIMENTO
O Método do Rendimento (MR) também conhecido pelo “Método da Capitalização do
Rendimento”, é especialmente adequado para a estimação dos valores de propriedades
produtivas ou que podem ser arrendadas (anual, mensal, sazonal) a determinado valor de
renda.
4.1. INTRODUÇÃO
Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que estão associados determinados
rendimentos (renda provável de um fogo, renda provável de uma loja, rentabilidade
industrial, rendimento fundiário, rendimento de prédio rústico, etc.).
O método do rendimento, é tal como o anterior, muito utilizado na estimação dos valores da
propriedade imobiliária, sendo especialmente adequado nas seguintes situações:
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‘Cash-Flow’ Descontado (CFD) ou ‘Discounted ‘Cash-Flow’’ (DCF).
O rendimento bruto "RB" é igual ao valor anual ou (do período de tempo considerado) da
renda contratual (caso dos prédios arrendados), ou ao resultante da multiplicação da produção
anual pelo preço de mercado dos produtos agrícolas ou florestais produzidos (caso das
parcelas produtivas agrícolas ou florestais em prédios rústicos), ou ainda (caso dos prédios
urbanos não arrendados), ao valor anual da renda de propriedades arrendadas análogas e que
possam servir de referência.
O rendimento líquido "RL" verificado em cada ano (ou, mais genericamente, em cada
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período de tempo considerado) na propriedade em apreço ou nas propriedades comparáveis,
obtém-se deduzindo ao rendimento bruto anual (ou o do período de tempo considerado),
todas as despesas e encargos "D" que tiverem lugar nessa unidade de tempo.
Ou seja:
RL = RB − D
As despesas e encargos variarão, evidentemente, com o tipo de propriedade em apreço. Como
exemplo de despesas, apontam-se as que ocorrem na propriedade urbana arrendada, entre as
quais: i) os encargos de manutenção; ii) os encargos de exploração (energia gasta com os
elevadores, retribuição da porteira, etc.); iii) taxas municipais de saneamento; IMI e iv)
outras.
Esta taxa é obtida empiricamente, através do estudo das relações efectivas existentes entre os
rendimentos fundiários (ou de outro tipo) e os valores dos respectivos bens de capital que os
originam, isto é, se for R e V, respectivamente, o rendimento anual (líquido ou bruto) e o
valor de transacção verificados em propriedades análogas à que está a ser objecto de
avaliação, então a taxa de capitalização a aplicar na avaliação da propriedade será dada por :
Persiste ainda, entre alguns avaliadores, uma certa confusão, no que respeita ao tipo de
rendimento (bruto ou líquido) sobre o qual deverão ser aplicadas as taxas que determinam ou
que frequentemente utilizam.
Se a taxa que utilizam foi recolhida por "auscultação do mercado", então o tipo de
rendimento sobre o qual deverão incidir será aquele que foi utilizado no seu cálculo. Ou seja,
se procurarem as rendas brutas anuais (de mais fácil e rápida definição) e os valores de venda
de propriedades análogas, o rácio, entre esses dois valores reflectirá a taxa de capitalização
bruta e deverá ser, essa a taxa a aplicar aos rendimentos brutos anuais associados à
propriedade em apreço, na sua, valorização.
i) por um lado, de uma taxa operacional que permite obter o valor comercial presumível
do imóvel a partir do conhecimento do rendimento (anual) por ele proporcionado ou
35
possível de proporcionar ;
ii) por outro, de uma taxa que toma indiferente, para o proprietário do imóvel, a venda do
mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida útil da construção
(50 a 70 anos).
Método do Rendimento
1º Passo 2º Passo 3ºPasso 4ºPasso 5ºPasso
Capitalização Fixação do Estimativa Estimativa do Fixação da taxa Cálculo do Valor
Directa do período de do Rendimento de capitalização Actual
Rendimento estudo Rendimento médio líquido tcbruta=RB/V VA =RB/ tcbruta
(perpétuo) Bruto médio anual tclíquida=RL/V VA =RL/ tclíquida
anual RL= RB− −D
(RB) e da
despesa
média anual
(D)
Cash-Flow Fixação do Estimativa Estimativa Fixação Cálculo do Valor
Descontado período de dos dos taxa de Imóvel
estudo Rendimento Rendimento actualização VA
n
N Bruto médios médios tnominal Ri
VA = ∑
∑i anuais líquidos ou i =1 (1 + t a )
Capitalização Directa
O valor "VA" da propriedade em apreço será obtido dividindo o seu rendimento anual
(líquido "RL" ou bruto "RB") pela taxa de capitalização (líquida "tcl" ou bruta " tcb")
anteriormente referida, isto é :
VA = RL / t cl ou VA = RB / t cb
Cash-flow descontado
1) É indiferente, para determinada taxa, a posse, hoje, do capital -V- (valor da fracção) ou o
recebimento, no tempo, e na perpetuidade, de uma determinada renda.
Assim é, porque o valor -V- da propriedade, é igual ao somatório dos valores actuais de
36
todos os rendimentos líquidos médios anuais esperados no futuro.
2) Evidentemente, a fracção poderá ser adquirida por um preço inferior (mais interessante)
ou superior (menos interessante) ao valor -V- daquele somatório.
No entanto, se a aquisição for realizada por esse valor, então estaremos na presença de um
investimento com um VAL (valor actualizado líquido) igual a "0" Neste caso, dizemos que a
taxa de actualização corresponde à taxa interna de rendibilidade (pretendida).
3) Poder-se-à dizer, assim, que o valor da fracção é o valor máximo que se pode pagar pela
mesma sem comprometer a rendibilidade pretendida.
R1 R2 R3 Rn VR
VA = + + + ..... + +
(1 + t a ) (1 + t a ) (1 + t a )
2 3
(1 + t a ) (1 + t a )n
n
Ou
n R
i + VR
VA = ∑
(
i = 1 1 + ta ) (
1+ t n
a
)
onde:
VA = Valor actual do imóvel,
Ri = Rendimento líquido no ano t ; (CFs)
VR = Valor residual
ta = taxa de actualização anual nominal
n = número de períodos de tempo
Muitas vezes, a análise dos "cash-flows" é feita a preços constantes (reais), e, deste modo,
como já referido, a actualização processar-se-á com base numa taxa de actualização real
aplicada sobre os rendimentos médios líquidos futuros estimados a preços do ano da
avaliação.
R R R R VR
VA = + + + ..... + + =
(1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real )
2 3
(1 + t real ) (1 + t real )n
n
1 1 1 1 VR
VA = R × + + + ..... + n
+
(1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real )n
2 3
onde:
37
VA= Valor do imóvel
treal = Taxa de actualização anual real, frequentemente utilizada na avaliação a preços
constantes
R = Rendimento líquido anual proporcionado actualmente pela propriedade
n = número estimado de anos em que vigorará o arrendamento
VR = Valor residual a preços do ano n
i) A actualização anual das rendas das fracções (habitacionais e outras) é feita em cada
ano, com base em valores publicados em portaria, valores esses que não reflectem a
totalidade do IPC (índice de preços no consumidor).
ii) A taxa de crescimento das rendas brutas não é igual à taxa de crescimento dos
encargos de manutenção, exploração e outros, isto é, o ambiente de inflação não é
homotético, mas diferencial.
iii) As obras de conservação são mais frequentes e menos onerosas do que as obras de
reabilitação; sendo assim, as despesas não se desenvolvem uniformemente ao longo
do tempo e a consideração de rendimentos líquidos médios distorce o desempenho do
investimento.
Assim, afigura-se mais correcta a análise a preços correntes e, deste modo, como já referido,
a actualização processar-se-á com base numa taxa de actualização nominal aplicada sobre os
rendimentos médios líquidos futuros estimados a preços do ano em que ocorrerem.
Onde:
Ri = rendimento bruto anual a proporcionar pela propriedade no ano i a preços desse
ano
Di = despesas estimadas com a fracção para o ano i a preços desse ano
n = número estimado de anos em que vigorará o arrendamento
VR = Valor residual a preços do ano n
tn = taxa de actualização anual nominal, frequentemente utilizada na avaliação de
fracções da tipologia da que se avalia.
Em síntese, a avaliação de fracções urbanas pode ser realizada com base em taxas de
actualização (real) ou (nominal).
A utilização da metodologia dos "cash-flows" permite determinar o valor que o imóvel terá
para cenários diversificados (arrendamento por um número restrito de anos com posterior
compra, actualização periódica das rendas, carência de recebimento no início do
investimento, outros).
38
avaliação.
R R R R VR
VA = + + + ..... + + =
(1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real )
2 3
(1 + t real ) (1 + t real )n
n
1 1 1 1
VA = R × + + + ..... + n
=
(1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real )
2 3
1 R
= R× ou seja VA =
t real t real
1 1 1 1
1 / t real = + + + ..... +
(1 + t real ) (1 + t real ) (1 + t real )
2 3
(1 + t real )n
Se compararmos, por exemplo, para as fracções habitacionais (valor frequente de treal = 8%),
o valor actual de um recebimento perpétuo com o valor actual de um recebimento a se
concretizar durante o período não perpétuo, teremos:
1
Em perpetuidade: S=
t real
1 1
Não em perpetuidade S= −
t real t real (1 + t real )n
Vejamos agora se compararmos, por exemplo, para as fracções habitacionais (valor frequente
de treal = 8%), para diferentes períodos:
39
n = 05 anos ∑ = 03,99
n = 01 anos ∑ = 00,93
Como se verifica para o período de vida que se atribui normalmente às construções (60 a 80
anos), verificamos que os valores correspondentes são muito próximos do valor obtido à
perpetuidade.
Daqui se infere que por simplificação e dado também ser de pouco significado o erro que se
comete, a valorização de uma propriedade urbana produtiva poderá ser feita com base na
seguinte expressão:
não ser pacífica a fixação da taxa de actualização a aplicar (até que ponto será a taxa
escolhida, adequada ao problema em análise?).
RL
tc =
VA
Esta taxa de capitalização, empírica, engloba, embora, de forma implícita, todos os riscos
associados ao investimento na propriedade a que se refere (no UK., essa taxa é designada por
ARY - all risks yield - taxa com todos os riscos).
E isto, porque essa taxa deverá incorporar ou é função do risco associado a cada tipologia de
investimento imobiliário.
Sendo maior o risco e menor a liquidez, o comprador muito provavelmente exigirá uma
maior taxa de capitalização para contrabalançar as desvantagens, e portanto, só comprará a
propriedade se ela tiver um preço baixo.
Ao contrário, havendo menor risco e maior liquidez, o investidor aceitará uma taxa de
capitalização mais baixa, ou seja, estará disposto a pagar pelo imóvel um maior preço,
Por exemplo: a) as propriedades mais pequenas são mais rápida e facilmente transaccionadas,
pelo que deverão os rendimentos que proporcionam ser capitalizados a taxas mais baixas; b)
40
os rendimentos proporcionados pelas fracções habitacionais, dado contemplarem um menor
risco, deverão ser capitalizados a taxas mais baixas do que os rendimentos proporcionados
pelos escritórios; c) o imobiliário nos países subdesenvolvidos, deverá ser capitalizado a
taxas mais elevadas, devido ao alto risco e instabilidade política.
Deste modo, é errado persistir na avaliação de cada tipologia de imóvel sempre com base
numa mesma taxa, e independentemente da sua localização geográfica, idade, estado de
conservação, nível de acabamentos, e outros factores.
Refira-se ainda, que existe alguma confusão, no que respeita ao facto de as taxas a utilizar se
deverem referir aos rendimentos brutos ou aos rendimentos líquidos.
Contudo, a utilização ' da "ferramenta avaliatória" designada por taxa de actualização, é uma
forma mais elaborada, mais abrangente e mais realista pois permite considerar cenários mais
diversificados.
O valor obtido com recurso à taxa de actualização fornece um valor plausível na óptica do
investimento, nem sempre igual ao valor de mercado. Se o mercado imobiliário fosse
"extremamente" perfeito, estas duas abordagens conduziriam aos mesmos valores, ou seja, o
valor de mercado seria o valor de investimento.
A quantificação da renda constitui um passo importante, que exige dos avaliadores, para além
de preparação técnica, um profundo conhecimento do mercado. Na base desse conhecimento
está a informação, que deve ser estruturada o mais possível sobre casos concretos e reportar-
se a um período suficientemente alargado, de modo a que se possam tirar conclusões
fundamentadas sobre tendências de evolução dos preços.
41
Avaliação:
Da análise das lojas comparáveis à loja em apreço conclui-se ser apropriado usar uma
taxa de capitalização de 8%.
O valor estimado da loja a uma taxa de capitalização de 8% seria:
Neste exemplo assume-se que a renda se mantêm inalterável em perpetuidade e que qualquer
crescimento potencial da renda está reflectido na taxa bruta de capitalização de 8%.
VL 1350 * 12
tc = = * 100 = 5 %
V 320.000,00
VA * tc 320.000 * 0,03
r = = = 1.000 Euros/mês
12 * 0,8 (12 * 0,8)
Avaliação:
Da análise das propriedades comparáveis das transacções recentes conclui-se que era
razoável adoptar uma taxa de capitalização de 5%
Rendimento 10.000€ por ano
Custos 0
Rendimento líquido 10.000€
Taxa de capitalização 5%
Valor mercado do edifício 10.000/0.05 = 200.000,00€
42
4.4 INFORMAÇÃO NO MÉTODO DO RENDIMENTO E A HOMOGENEIZAÇÃO
4.4.1 Homogeneização
Para que seja possível "comparar" será necessário que o avaliador efectue os ajustamentos
que decorrem das diferenças entre as propriedades de referência e a propriedade em apreço.
43
Imóvel Imóvel de Imóvel de Imóvel de Imóvel de
em referência 1 referência 2 referência 3 referência 4
apreço
Localização Av. Roma Lumiar Telheiras Lumiar Carnide
(1,05) (1,05) (1,15)
Imóvel de referência 1:
1500
× 1,05 × 1,05 × 1,10 = 13,00euros / m 2 .mês
140
Imóvel de referência 2:
1750
× 0,87 × 1,10 × 0,90 × 1,05 = 12,70euros / m 2 .mês
125
Imóvel de referência 3:
1600
× 1,05 × 0,95 × 0,95 × 0,95 = 11,10euros / m 2 .mês
130
Imóvel de referência 4:
1650
× 1,15 × 0,95 × 0,95 × 1,05 = 11,20euros / m 2 .mês
160
44
Valor Comercial = 18360/0,05 = 367.200,00 Euros
A decisão de adquirir um imóvel deve ser tomada com base nos resultados de uma análise de
rendibilidade do investimento envolvido.
A análise de rendibilidade de investimentos em imóveis é feita com base em métodos e
critérios de avaliação económica.
Os critérios de decisão mais utilizados na análise de rendibilidade de investimentos em
imóveis são os seguintes:
R1 R2 R3 Rn VR
VAL = − I + + + + ..... + +
(1 + t a ) (1 + t a ) (1 + t a )
2 3
(1 + t a ) (1 + t a )n
n
n R
i + VR
VAL = − I + ∑
(
i = 1 1 + ta ) (
1+ t n
a
)
Onde:
I= Valor de Mercado do Imóvel inicial
Ri = Rendimento líquido da propriedade no ano i a preços desse ano
n= duração do investimento
VR= Valor residual a preços do ano n (Valor de Mercado no ano n)
ta= taxa de actualização anual nominal
O Valor Actual Liquido (VAL) (depois dos impostos) pode ser usado como medida de
rentabilidade do imóvel.
O VAL é dependente da taxa de actualização. Essa dependência pode ser expressa da
seguinte forma:
45
A taxa interna de Rentabilidade (TIR) expressa o rendimento anual em % esperado de um
investimento em imóveis.
A TIR é a taxa de actualização para o qual o VAL se anula.
R1 R2 R3 Rn VR
VAL = − I + + + + ..... + + =0
(1 + t a ) (1 + t a ) (1 + t a )
2 3
(1 + t a ) (1 + t a )n
n
n R
i + VR = 0
VAL = − I + ∑
i = 1 1 + ta (
1+ t n
a
) ( )
TIR (%) = ta x 100
Critério:
n R
i + VR = 0
VAL = − I + ∑
i = 1 1 + ta (
1+ t n
a
) ( )
TIR (%) = ta x 100
Se os CFs forem negativos, é impossível calcular a TIR.
O procedimento para determinar a TIR consiste em calcular o VAL substituindo ta por uma
taxa de actualização teste na equação anterior.
Um valor positivo do VAL significará que a TIR (a solução) procurada é maior do que a taxa
de actualização teste.
Um VAL negativo significa que a solução da TIR é menor do que a taxa de actualização teste
usada.
Exemplo:
Considere uma oportunidade de investimento que requer dois pagamentos escalonados
consistindo um inicial de 1.000€ e outro de 1.000€ no final do segundo ano.
Espera-se receber em retorno benefícios no valor de 4.000€ no final do quarto ano e outro no
valor de 1.000€ no final do décimo ano, quando o bem for vendido. A TIR pode ser
determinada da seguinte forma:
46
2. Uma vez que o VAL é positivo, 25% deve ser muito baixo, teste o VAL para d = 28%
106
TIR = 25% + (28% − 25%)
106 − 36
Se num sistema ortogonal cartesiano o VAL for expresso no eixo dos yy e a taxa de
actualização “ta”, no eixo dos xx, e se forem colocados no gráfico os diferentes valores do
VAL obtidos através das várias taxas de actualização teste, verifica-se que para o VAL=0,
obtem-se o Ta= 0,272 , que corresponde à TIR.
Essa taxa é puramente subjectiva uma vez que é pouco significativo o número de transacções
envolvendo propriedades desta natureza. Deste modo, não se pode inferir com fiabilidade a
taxa de conversão ou de capitalização a utilizar. Como já foi referido, o mesmo não se passa
com as propriedades produtivas rústicas (agrícolas, florestais, minerais e outras) ou urbanas
que se podem arrendar ou estão arrendadas a certo valor de renda, pois nestes casos, em
regra, o mercado tem disponível informação diversa e suficiente sobre operações imobiliárias
envolvendo bens análogos ao que se pretende avaliar.
47
Capítulo 5
A aplicação do MdoC, quer na determinação do valor das construções, quer de terrenos com
potencialidade construtiva, urbanos ou por lotear, passa pela definição de todos parâmetros
que conduzem ao valor final, nomeadamente:
Os mecanismos da oferta e da procura, responsáveis pela variação nos valores dos bens, não
são considerados nas avaliações realizadas pelo Método do Custo pelo que o mesmo
apresenta a capacidade de separar o valor de mercado do valor económico real do bem.
48
A aplicação deste método envolve o cálculo dos valores expectáveis de diversas rubricas, que
a seguir se discutem.
O terreno constitui uma componente de custo significativa e o seu preço, por vezes, já inclui
o custo dos projectos e da realização das infra-estruturas.
Embora no âmbito do "Método do Custo", o valor do terreno deverá ser determinado com
recurso ao "Método Comparativo" através da prospecção e ajustamento de indicadores de
mercado relativos a terrenos situados na zona e com características análogas de
edificabilidade, entre outras.
Os encargos conexos com o terreno ET incluem as despesas efectuadas com: i) IMT; ii)
escritura; iii) registos na conservatória do registo predial; iv) taxas de mais valias camarárias;
v) eventual infraestruturação (terraplanagens, arruamentos, redes de abastecimento de água,
gás, eléctrica, águas residuais e pluviais, telefones, rega, incêndio, ajardinamentos, rede de
telecomunicações e vi) outras.
Custo de reprodução
49
que se está a avaliar.
Evidentemente, a estimativa do custo de reprodução poderá ser feita de forma mais expedita,
mas não tão rigorosa, com base nas áreas de construção e nos custos médios unitários de
construção para o tipo de utilização ou uso correspondente (habitação, escritório, comércio,
etc.).
Custo de substituição
50
idênticos (ou superiores, se o acréscimo de "performance" não conduzir a acréscimo de
custo) aos verificados na propriedade em avaliação. Custo de substituição será tanto mais
elevado quanto maior for o nível geral de desempenho existente.
2. Após a determinação do custo de construção, este deverá ser ajustado com base num
factor que contemple a depreciação e/ou a apreciação do bem que está a ser avaliado.
Deste modo, para a estimativa do "custo de substituição" apenas haverá que determinar as
áreas de construção da propriedade em apreço e multiplicá-las pelo custo unitário de
construção estimado para o(s) uso(s) existente(s).
O Custo Directo de Produção "CD", inclui todos os encargos, que de forma directa, são
dispendidos na produção da construção, isto é, compreende todas as despesas efectuadas
com:
CD = CP + SB
CP = CF + EE
CF: Custo de Fabrico que inclui os custos simples dos recursos, para execução de uma tarefa;
Mão de obra (MO); Materiais (MT) e Máquinas (MQ)
CF = MO + MT + MQ
51
5.3.2.2 Custo indirecto de produção CI e Margem Líquida ML
A montante do estaleiro e da construção existe uma estrutura mais ou menos pesada de apoio
à obra (escritório central e/ou dependências) cujos encargos de funcionamento "CI" terão de
ser total ou parcialmente repercutidos no custo de construção da mesma. A imputação das
despesas será total se a empresa construtora apenas tiver aquela obra em carteira, e
obviamente, parcial se existirem várias obras.
O seu valor é determinado para cada obra, estimando valores percentuais que irão incidir,
respectivamente sobre o valor total calculado para a mão-de-obra, materiais, equipamentos e
subempreitadas.
A estes custos da estrutura da empresa, tem que se somar a margem líquida, correspondente
aos lucros e imprevistos. (ML)
O cálculo desta percentagem deverá ter em conta para além da margem de lucro que se
pretende obter, o grau de confiança nos valores orçamentados e o interesse da empresa na
execução da obra em concurso.
Para a determinação deste valor à que considerar os encargos e vendas previsíveis da empresa
para a obra em analise e na definição de uma Margem Industrial (MI ou K) com que se
pretende afetar custos diretos, definida por:
K = Vv – CD x 100% ou Vv = CD (1 + K)
CD
Ao somatório dos custos diretos (CD), custos indiretos (CI) e margem líquida (ML) designa-
se por Valor de Venda (Vv)
Vv = CD + CI + ML
52
5.3.3 Encargos Conexos com a Construção
Os encargos conexos com a construção "Ec", são os encargos suportados pelo Dono de Obra,
para além da execução (empreitada geral) e são constituídos por:
A - Projectos
Os encargos com os projectos, desde que o seu preço não tenha sido repercutido no preço do
terreno, envolvem, no geral, as despesas efectuadas com os projectos de arquitectura e
especialidades de engenharia.
B – Licenças e Taxas
As despesas efectuadas com esta rúbrica envolvem, no geral, as despesas com: i) licenças
camarárias de demolição e/ou construção; ii) taxas de vistoria da obra; iii) registos de
hipoteca; iv) registo de propriedade horizontal; v) taxas dos diversos ramais de ligação.
C – Gestão do Empreendimento
As despesas com esta rúbrica envolvem todos os encargos destinados à promoção e gestão do
empreendimento, nomeadamente os efectuados com consultadorias diversas (económica-
financeira, jurídico-fiscal, promoção, imobiliária e outras).
D - Fiscalização
Dizem respeito a esta rúbrica as despesas efectuadas com a fiscalização da realização das
infra-estruturas e da construção.
Quando o promotor é simultaneamente construtor poderão não existir alguns destes encargos.
Resultam dos capitais alheios que são onerados por uma taxa que opera durante a construção
do empreendimento e o período de amortização (vendas). Sendo:
LI = libertação inicial;
CC = capital contratado;
PC = período de construção ou de utilização;
PA = período de amortização;
t = taxa de custo do empréstimo;
EFT = encargos financeiros totais.
53
5.3.4 Custo Global da Construção nova CG
5.3.5.1 Depreciação
A construção por ser perecível, sofre um desgaste no tempo, tendo de ser necessariamente
depreciada para reflectir a desvalorização entretanto ocorrida. O desgaste constitui um factor
de depreciação de índole física.
No entanto, não são apenas razões de índole física que justificam depreciações do valor do
imóvel. Circunstâncias diversas, não físicas, podem diminuir ou mesmo aumentar o valor da
propriedade.
Nesse sentido, a exiguidade de uma sala e o acesso penoso aos 3º e 4º andares de um edifício
sem elevador, por exemplo, configuram factores de depreciação de índole funcional que
aconselham a redução do valor do imóvel, aquando da sua avaliação, mesmo se o mesmo for
novo.
Coloca-se agora a seguinte questão: O que deverá ser depreciado na avaliação: o terreno, a
construção ou ambos?
Na minha opinião, não faz nenhum sentido, depreciar o valor do terreno, por razões de
natureza física, dado que o mesmo, por ser um bem eterno (não perecível) não sofre qualquer
redução do seu valor à medida que vai ficando "mais velho".
A depreciação do terreno por razões de natureza funcional, embora faça algum sentido, dado
que o promotor à partida estará disposto a pagar mais por um terreno cujo projecto preveja
fogos com arquitecturas interiores mais agradáveis, mais interessantes ou mais funcionais),
também não deverá ser efectuada.
54
A depreciação do terreno por razões de natureza ambiental, embora faça pleno sentido, dado
que tais factores influem directamente no preço do mesmo (um terreno para construção junto
de uma lixeira ou de uma subestação eléctrica, terá necessariamente um preço inferior ao dos
terrenos com a mesma edificabilidade e situados a um distância razoável daqueles elementos
negativos), também não deverá ser efectuada.
De facto, a fixação do preço do terreno, com base no "Método Comparativo" deverá reflectir
o valor de mercado ajustado em função daqueles aspectos negativos.
Deste modo, o terreno não deverá ser objecto de depreciação física, funcional e ambiental.
No que se refere à construção, esta deverá ser depreciada para atender aos factores negativos
de valorização de natureza física, funcional e ambiental.
5.3.5.2 Apreciação
Nesse sentido, deverão terreno e construção ser apreciados conforme a sua quota-parte de
responsabilidade na existência daqueles aspectos positivos.
55
Quando o contributo positivo de valorização resultar da qualidade da paisagem ou do nível da
acessibilidade, a construção não deverá ser apreciada, mas a avaliação do terreno pelo
"Método Comparativo" deverá reflectir aquele contributo.
No que respeita aos factores positivos de valorização relacionados com os aspectos singulares
arquitectónicos, históricos e afins, a apreciação deverá apenas recair sobre o valor da
construção dado ser apenas esta a componente que contribui para a existência daquelas
singularidades.
Por vezes, a apreciação de um imóvel não pode ser feita de forma homogénea.
Por exemplo, a vista franca de mar de um 3º andar direito, a vista deficiente de mar do 2º
andar direito e a inexistência de vista de mar das fracções do r/chão direito, 1º andar direito e
mesmo das fracções do r/c, 1º, 2º e 3º esquerdos, têm de ser diferentemente apreciadas.
Neste caso, é mais simples a apreciação ser efectuada apenas à construção em função da
qualidade da vista oferecida por cada fracção, embora se reconheça ser o terreno também co-
responsável, pela sua localização, pela vista que a construção usufrui, embora de forma não
homogénea.
Em síntese, o terreno que suporta a construção não deverá ser objecto de qualquer
depreciação ou apreciação, dado que no estabelecimento do seu valor pelo "Método
Comparativo", esses ajustamentos já deverão ter sido efectuados.
D = K (Vi - Vr)
Sendo "u" o número de anos de idade do imóvel e "n" o número de anos de vida útil do
mesmo, virá para o factor de depreciação acumulada "K", os seguintes valores em função do
modelo de depreciação escolhido:
56
u
K =
n
Exemplo:
Estima-se em 5000€ (20%) o valor residual de um imóvel adquirido por 25000€. A sua vida
útil é de 100 anos e possui 40 anos de idade aparente. Calcular o seu valor actual:
Este método considera uma situação intermédia entre a linear e o exponencial. O factor de
depreciação acumulada é dado pela expressão.
1 u u
2
K = +
2 n n
Exemplo:
Calcular o valor da depreciação pelo método de Ross de um imóvel, com 11 anos de idade e
expetativa de vida útil de 50 anos. Valor residual nulo e de aquisição igual a 200000€.
D = K. Vi
K = 1 (11/50 + 112 /502 ) = 0,1342
2
D = 200000 x 0,1342 = 26840,00€
1 u u 1 u u
2 2
K = + + 1 − + × C
2 n n 2 n n
Neste método a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada em gastos de
manutenção. As reparações podem apenas dilatar a durabilidade, (idade).
Um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto que outro mal
conservada deprecia-se mais rapidamente. São estabelecidas 5 estados de conservação, com 4
categorias intermediárias, atribuindo a cada uma delas coeficientes próprios, conforme abaixo
reproduzido
57
Estado Valores de C segundo Ross-Heidecke
1,0 0,00% Novo
1,5 0,32% Entre novo e regular
2 2,52% Regular
2,5 8,09% Entre regular e reparos simples
3 18,10% Reparos simples
3,5 33,20% Entre reparos simples e importantes
4 52,60% Reparos importantes
4,5 75,20% Entre reparos importantes e sem valor
5 100,00% Sem valor
D = K (Vi – Vr)
Vn = Vi – D
Exemplo:
Calcular o valor depreciado de um imóvel com as seguintes características:
- Residencial com 250 m2 de área bruta
- Custo de construção nova 800,00€/m2
- Valor residual (Vr) = 20%
Idade – (u) = 27 anos vida útil (n) = 60 anos
Condições físicas: requer reparos importantes, em mau estado de conservação.
u
C = 52,60% (estado 4) = 0,45
n
1 1
K= ( 0,45 + 0,452 ) + (1 - ( 0,45 + 0,452 ) ) x 0,526
2 2
K = 0,326 + 0,674 x 0,526 = 0,681
No estado actual da arte ainda não se encontram definidos modelos que permitam, de forma
objectiva, quantificar a depreciação motivada por razões de natureza funcional e ambiental.
Compete ao avaliador, enunciar valores para as mesmas com base na sua experiência e
intuição.
Da mesma forma como referido no ponto anterior, ainda não se encontram definidos modelos
que permitam, de forma objectiva, quantificar a apreciação dos imóveis motivadas por
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singularidades arquitectónicas, históricas, e outras.
Também para este parâmetro deverá o avaliador enunciar um valor, com base na sua
experiência e intuição.
Um outro tipo de despesas, não propriamente conexas com a construção, são os encargos de
comercialização "ECOM" cujo montante é estabelecido com base numa dada percentagem
sobre o valor da transacção, acrescida do valor do IVA.
Quanto mais arriscado for o empreendimento e maior o prazo da sua construção, maior será o
lucro exigido.
O lucro pode ser expresso em função do volume do investimento global ou então em função
do valor (de venda) do empreendimento.
Com base nas considerações anteriores, poderemos fixar o seguinte formulário como suporte
da aplicação do "Método do Custo":
V = (T + ET ) + (C + EC ) × (1 − K FI ) × (1 − K FU ) × (1 − K FA ) × (1 + A) + ECOM + L
sendo :
V - valor do empreendimento no estado em que se encontra;
T - valor de mercado do terreno já infra-estruturado;
ET - encargos conexos com a aquisição do terreno;
C - preço da construção (reprodução ou substituição);
Ec - encargos conexos com a construção;
KFI - coeficiente de depreciação física;
KFU - coeficiente de depreciação funcional;
KAM - coeficiente de depreciação ambiental;
A - coeficiente de apreciação;
ECOM - encargos com a comercialização;
L - lucro do promotor.
Uma outra variante do método do custo é o Método do ‘Valor Residual’ que a seguir se
examina.
59
Capítulo 6
6.1 CONCEITO
Este método aplica-se na estimativa do valor de bens imobiliários com um valor potencial, ou
seja, cujo valor poderá ser substancialmente superior se forem investidos capitais de modo a
promover a sua alteração ou ampliação.
O método funciona na base da premissa que o preço o qual um comprador pode pagar por tal
propriedade é o excedente que resulta depois de ele ter deduzido da venda do
desenvolvimento (empreendimento) acabado os custos do desenvolvimento, incluindo os
custos de projecto e construção, os custos de aquisição e venda, encargos financeiros, taxas e
lucro requerido para levar a cabo o projecto. O método pode ser expresso como se segue:
A estimação do valor das propriedades referidas em 1) com recurso a este método, envolve os
seguintes passos:
60
O quadro 1 ilustra a aplicação do método do valor residual.
O valor actual do terreno nesta perspectiva é obtido pela diferença entre o valor comercial
presumível do empreendimento acabado e o somatório de todos os custos que o
empreendimento imobiliário suportou, ou que se prevê vir a suportar, ao longo de todo o
desenvolvimento do empreendimento (com exclusão, evidentemente, do custo de aquisição
do próprio terreno).
1. MVR simplificado: Não se considera a inflação nem a actualização dos valores dos
‘Cash-Flows’ (abordagem estática).
61
6.3.1 Abordagem Estática
Na abordagem estática, não se consideram a inflação nem a actualização dos valores dos
"cash-flows". Ou seja, independentemente do prazo de execução e de venda do
empreendimento, considera-se que todas as despesas e receitas se processam à data da
avaliação, pelo que os seus valores são estimados a preços actuais.
Para o desenvolvimento de um projecto comercial destinado a produzir um rendimento anual
ou mensal, o procedimento a seguir com o método do valor residual seria o mesmo, excepto
que o rendimento produzido, por exemplo o arrendamento, seria capitalizado em
perpetuidade usando uma taxa de capitalização apropriada. Em ambos caso poder-se-ia inclui
os custos de financiamento se for o caso do projecto ser realizado com recurso a um crédito.
Neste método considera-se a actualização dos valores dos "cash-flows" na obtenção do valor
actual do empreendimento, com base numa taxa de actualização adequada, podendo utilizar-
se qualquer uma das filosofias de cálculo seguintes:
Uma firma de promoção imobiliária pretende adquirir um terreno numa cidade que tem
permissão para construir, um edifício de escritórios com a área bruta de 750,0m2. O edifício
terá 4 pisos. A estimativa da renda de escritórios na zona é de 11€/m2. Existe um
financiamento disponível a 13% ao ano de juro e o desenvolvimento pode ser vendido depois
de concluído. O prazo de construção é de 12 meses. A firma pretende saber o máximo preço
que deve pagar pelo terreno e prevêem-se 14% de encargos.
Avaliação:
Da análise das transacções de propriedades similares encontrou-se uma taxa de capitalização
líquida de 7%. O custo de construção estimado é de 500.000€
b) Custo do desenvolvimento
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Imprevistos a 5% 25.000€
Fiscalização e projectos a 14% 73.000€
Juros do desenvolvimento a 13%
250000 x 0,065 + 500000 x 0,065 48750€
Total 646.750,00€
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Bibliografia de Apoio
Júnior, R.N. (2011). “Avaliação de Bens – princípios básicos e aplicações” Ed. Universitária
de direito, S. Paulo.
Neto, F.M. (1999). “Guia de Negócios Imobiliários”. Ed. Del Rey, Lda. Belo Horizonte Br.
Ribeiro, F.L.; Gameiro, P. (2004). “Gestão e Avaliação de Bens Imobiliários.” Curso Fundec
- IST
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