Sunteți pe pagina 1din 10

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT
SPECIALIZAREA: DREPT
CENTRUL : BACAU

PUBLICITATE IMOBILIARA

INSCRIERILE IN CARTEA FUNCIARA

COORDONATOR : Conf. univ. dr. Gina Orga Dumitru

Student : Ovidiu Ichim


Anul : II

1
1. Procedura de inscriere în cartea funciară

Noţiunea de “înscriere” în cartea funciară în lumina prevederilor Legii nr. 7/1996,


trebuie privită ca expresie generală a introducerii în cartea funciară a stărilor, actelor, faptelor şi
raporturilor juridice.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia
cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la biroul
unde se afla cartea funciară în care urmează să se faca înscrierea.
Înscrierea în cartea funciara se face în urmă toarele cazuri:
- dacă este cerută de cel îndreptăţit în legătură cu un drept real sau personal, un fapt sau
un raport juridic referitor la un drept;
- dacă notarul public a cerut din oficiu efectuarea înscrierii;
- dacă instanţa a transmis din oficiu o hotărâre rămasă definitivă şi irevocabilă,
constitutivă sau declarativă asupra unui drept real.
Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se
constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa
biroului de cadastru şi publicitate imobiliară .
În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este
definitivă şi irevocabilă. Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu
menţionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de
ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu
rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii înscrierii
nevalabile.
Întabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit
înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să
strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o
hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii
administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept
tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a platit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea
funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa
doveditoare a plaţii.
Cererea se rezolva prin pronunţarea unei încheieri fără citarea părţilor. În cazul în care
2
registratorul admite cererea, dispune întabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere.
Cererea de înscriere în cartea funciară poate fi admisă dacă înscrisul pe care se
întemeiază îndeplineşte următoarele condiţii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indică numele părţilor;
c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;
d) este însoţit de o traducere legalizată , daca actul nu este întocmit în limba română;
e) este însoţit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau
a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.
În conformitate cu prevederile art. 54 alineatul (1) fraza finala din Legea nr. 7/1996,
republicată, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara pentru autentificare,
registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciara, cu excepţia aceleia pentru
care a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul (3) din Regulamentul de organizare
şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară,1perioada de valabilitate a
extrasului de carte funciara pentru autentificare, perioada în care cartea funciară este blocată,
este de 5 zile lucrătoare (în care se include şi ziua depunerii cererii de eliberare a menţionatului
extras).
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului
cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se
face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în
favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibila, pe baza datelor
existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor
Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale,
se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se face menţiune în
registrul de intrare, în dreptul înregistrarii acesteia, precum şi în cartea funciară.
În art. 68 alin. (2) din regulament se dispune că „Notarea respingerii nu va fi evidenţiata
în extrasul de carte funciara pentru autentificare sau informare, cu excepţia situaţiei în care a
fost notată plângere împotriva încheierii de respingere”.
Doctrina 2 consideră deosebit de periculoasă o asemenea reglementare, pentru ca este
posibilă eliberarea unui extras de carte funciara de autentificare în intervalul dintre data
pronunţării încheierii de respingere a cererii de înscriere şi data notării plângerii, extras de carte
1
aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 al Directorului general al Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
2
Dan C. Tudorache, Efectuarea înscrierilor în cartea funciară în temeiul unei hotărâri
judecătoreşt, Analele ştiinţifice ale Universităţii „AL.I.CUZA” Iaşi, Tomul LIII, Ştiinţe Juridice,
2007.
3
funciara ce nu ar reflecta situaţia reală, dat fiind că există o cerere cu privire la a cărei soluţie
poate interveni o modificare, ca urmare a admiterii unei plângeri care ar fi promovată ulterior
emiterii unui astfel de extras de carte funciară.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi se înscriu în cartea funciară pe baza actului
prin care s-au constituit sau s-au transmis în mod valabil din punct de vedere al formei cerute
pentru validitatea actului.
Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului (i) a carui nulitate absolută este
prevăzută expres de lege sau (ii) pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de
reglementările in vigoare. Din analiza acestor dispoziţii se poate desprinde concluzia că
registratorul verifică mai mult condiţiile formale ale actului în baza căruia se cere înscrierea
dreptului respectiv în cartea funciară.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic,
precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la
imobilul în cauza, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de
zile de la data înregistrării cererii.
Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15
zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul
teritorial şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze
plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de
dosarul încheierii şi copia cărţii funciare.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel. În conformitate cu
prevederile art. 299 C. pr. civ., decizia pronunţată în apel este supusa recursului.
Legiuitorul şi-a mai atras o serie de critici şi în ceea ce priveşte soluţionarea căilor de
atac, în sensul că există unele nelămuriri privind actul normativ care ar trebui să fie luat în
considerare.
Din interpretarea oficială a legii s-a ajuns la concluzia că în ceea ce priveşte procedura
căilor de atac nu se aplică prevederile noii legi, până la finalizarea lucrărilor cadastrale.
Dar practica judiciară a demonstrat că sunt de imediată aplicare noile prevederi în
materie, inclusiv prevederile procedurale cu privire la exercitarea căilor de atac împotriva
încheierilor date de judecătorul delegat.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului
teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului. Înscrierea făcută în temeiul
acestei hotărâri judecătoreşti îţi produce efectele de la înregistrarea cererii de înscriere la biroul
teritorial.
În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătoreasca definitivă şi irevocabilă,
notările făcute se radiază din oficiu.

4
Acţiunile de carte funciară, sunt specifice regimului de carte funciară şi nu se
confundă cu acţiunile reale de care se deosebesc din mai multe puncte de vedere, respectiv:
– temeiul juridic: pe când acţiunile de carte funciară îşi află temeiul în Legea nr.
7/1996, modificată prin Legea nr. 2472005, celelalte acţiuni îşi găsesc temeiul în încălcarea
unor dispoziţii legale de drept substanţial existente în Codul civil şi în alte acte normative;
– obiectul: primele vizează înscrierile de carte funciară, celelalte înseşi drepturile
patrimoniale aflate în legătură imobilele cuprinse în cartea funciară;
– competenţa instanţei: regulile de competenţă materială şi teritorială sunt parţial
diferite pentru fiecare categorie de acţiuni;
– prescripţia extinctivă: pentru fiecare din aceste categorii de acţiuni există reguli
specifice în legătură cu termenele prescripţiei.
Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni în justiţie care au ca obiect înscrierile în
cartea funciară3.
Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, reglementează, cu privire la înscrierile
de carte funciară, două acţiuni în justiţie:
· acţiunea în prestaţie tabulară;
· acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

2. Acţiunea în prestaţie tabulară

2.1. Noţiunea şi reglementarea legală


Acţiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real
imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului de a preda înscrisul necesar pentru înscrierea în
cartea 138 funciară, dacă este singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar să dispună
înscrierea în cartea funciară4. Potrivit art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin
Legea nr. 247/2005, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept
real asupra unui imobil, este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea
acelui drept.
Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui
îndreptăţit înscrisurile necesare radierii. În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile,
persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară.
Hotărârea instanţei va suplini onsimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda
înscrisurile necesare înscrierii.
Articolul 29 din Legea nr. 7/1996 are o formulare diferită faţă de cea din articolele 22
şi 24 din Decretul – Lege nr. 115/1938, datorită faptului că în reglementarea dată de Legea nr.
115/1938, întabularea are caracter constitutiv de drepturi.
Astfel, conform art. 22 din Decretul – Lege nr. 115/1938, cel care să obligat să
strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să-i
predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept, iar potrivit art. 24, dacă cel

3
Andreea Annamaria Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, în „Dreptul” nr. 11/1999, p. 33-40
4
Andreea Annamaria Ţuluş, op. cit., p. 36;

5
obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună
înscrierea.
Această obligaţie instituită prin lege specială este o obligaţie „de a face”, iar dacă cel
obligat refuză să o îndeplinească poate fi constrâns la executarea ei5.

2.2. Caracterele juridice


Acţiune în prestaţie tabulară este o acţiune reală, principală, în realizare de drepturi,
caracter conservator şi imprescriptibilă.
- acţiune reală6, deoarece apără însuşi dreptul real dobândit de reclamant, opozabil
inter partes, însă inopozabil erga omnes;
- acţiune principală, întrucât nu poate fi promovată decât pe cale principală;
- acţiune în realizare, deoarece reclamantul urmăreşte obligarea pârâtului
(înstrăinătorul sau constituitorul dreptului real), să predea înscrisul necesar pentru intabularea
sau înscrierea provizorie;
- acţiune cu caracter conservator, întrucât tinde la păstrarea şi consolidarea dreptului
real dobândit, motiv pentru care poate fi promovată şi de o persoană incapabilă;
- acţiune imprescriptibilă, caracter care rezultă din dispoziţiile art. 29 alin. 4 din Legea
nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, care prevede că dreptul la acţiunea în prestaţie
tabulară este imprescriptibil.

2.3. Calitatea procesuală pasivă


Acţiunea în prestaţie tabulară se intentează împotriva următoarelor persoane, care au
calitatea de pârât în proces:
- cel care a strămutat sau constituit un drept real asupra unui imobil;
- terţul dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite cumulativ
următoarele condiţii:
a) actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui
în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară;
b) terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă l-a dobândit cu titlu oneros, să
fie de rea credinţă.

2.4. Condiţiile de admisibilitate


Acţiunea în prestaţie tabulară este admisibilă dacă sunt îndeplinite următoarele
condiţii:
1. să existe un singur exemplar doveditor al actului translativ sau constitutiv de
drepturi reale imobiliare;
2. înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului real să se găsească în posesiunea
înstrăinătorului sau a constituitorului dreptului.
.

5
Constantin Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul
European, Iaşi, 1997, p. 222
6
Gabriel Boroi, Drept civil, Partea generală, Editura All Beck, 1999, p. 286

6
3.Acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară

3.1 Noţiunea şi reglementarea legală

Acţiunea în rectificare este acea acţiune prin care orice persoană interesată poate
solicita în cazuri prevăzute de lege radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară în
scopul restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului
cuprins în cartea funciară7
. Acţiunea în rectificare înscrierilor de carte funciară este reglementată în mod
asemănător atât în sistemul Decretului – Lege nr. 115/1938, şi al Legii nr. 7/1996, modificată
prin Legea nr. 247/2005, având un regim juridic cvasi-identic.
Conform art. 35 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, în
cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică
reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.
Potrivit art. 35 alin 2 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, prin
rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni,
susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Prin modificare, conform art. 35 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea
nr. 247/2005, se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului,
schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu
se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.

3.2 Procedura de rectificare şi îndreptare a erorilor materiale


Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin
declaraţie autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere
sau din oficiu.
Conform art. 35 alin. 6 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005,
procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de îndreptare a
erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

3.3 Caracterele juridice ale acţiunii în rectificare


Acţiunea în rectificare este o acţiune în realizare de drepturi, imprescriptibilă, sub
rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond.
· acţiune în realizare de drepturi, întrucât reclamantul urmăreşte că instanţa să dispună,
în mod contradictoriu cu pârâtul, radierea sau îndreptarea cuprinsului cărţii funciare fie în
scopul restabilirii situaţiei tabulare anterioare înscrierii inexacte sau în vederea înlocuirii unei
înscrieri nevalabile cu o înscriere valabilă;
· acţiune imprescriptibilă, în raport de dispoziţiile art. 37 alin. 1 din Legea nr. 7/1996,
modificată prin Legea nr. 247/2005, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în
fond. Conform alin. 2, faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real
7
Andreea Annamaria Ţuluş, op. cit., p. 38

7
prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani,
socotiţi din ziua în care s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepţia cazului în care
dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.

3.4 Calitatea procesuală


Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, orice
persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o
hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:
· înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
· dreptul înscris a fost greşit calificat;
· nu mai sunt întocmite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele
actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
· înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a
imobilului.
Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie
sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani, socotiţi din
ziua în care s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul material
la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.
Acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la
baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva
terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic
cu titlu oneros, bazându-se pe înscrisul cărţii funciare, în termen de 3 ani de la data
înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui
rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.

3.5 Efectele hotărârii judecătoreşti


Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor
împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă.
Dacă acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea funciară, hotărârea judecătorească
va fi opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere.

8
BIBLIOGRAFIE

Andreea Annamaria Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, în


„Dreptul” nr. 11/1999
Constantin Bârsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale,
Editura Institutul European, Iaşi, 1997,
Gabriel Boroi, Drept civil, Partea generală, Editura All Beck, 1999
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Tratat de Drept civil, Editura Hamangiu,
Bucureşti, 2008
http://www.euroavocatura.ro/
Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în revista Dreptul,
nr.11/1996, anul VII, seria III;
Pavel Perju, Discuţii asupra unor probleme controversate de drept procesual civil şi de
drept civil, în „Dreptul" nr. 10-11/1995;
T.I.Diaconescu, Notă critică la decizia nr.198/1944 a secţiei I a Curţii de Casaţie şi Justiţie,
in PR 1948, vol.I;
Suport curs anul II

9
10