Contractele speciale în sistemul dreptului

- regulile aplicabile contractelor art. 1167 alin. (1): toate contractele se supun regulilor generale din
prezentul capitol; cartea a V-a, Despre obligatii, Titlul II. Izvoarele obligatiilor, Cap. I Contractul
- contractele se supun regulilor privind actul juridic în general şi contractul ca izvor de obligaţii;
orice contract special este un act juridic, adică o manifestare de voinţă producătoare de efecte
juridice
- efectele juridice pe care le produce un contract sunt de 2 feluri:
1) obligaţionale
2) non-obligaţionale

- din punct de vedere statistic, cele mai frecvente efecte ale contractului sunt cele obligaţionale,
constand în naşterea, modificarea sau stingerea unor raporturi juridice în conţinutul cărora intră
drepturi de creanţă corelative unor obligaţii; de aceea, capitolul Contractul din Noul Cod Civil este
unul rezervat izvoarelor de obligaţii
- alin. (2): regulile particulare privitoare la anumite contracte sunt prevăzute în prezentul cod sau în
legi speciale; în principiu, materia contractelor speciale priveşte aceste reguli speciale
- principalele contracte speciale sunt regelementate chiar de Codul civil, spre exemplu: contractul
de vânzare, art. 1650-1762
- există o multitudine de contracte speciale reglementate în alte legi, care au statutul de lege specială
faţă de codul civil, cum ar fi:
a) OG 51/1997 – contractul de leasing
b) OG 52/1997 – contractul de franciză
c) Legeaa 66/1993 – contractul de management

- fie că sunt incluse în legi speciale, fie în Codul Civil, reglementările rezervate contractelor speciale
au statut de normă specială în raport cu teoria generală a actului juridic și cu teoria generală a
obligațiilor; de aceea, aplicarea cumulată a normelor speciale și a normelor generale se va face cu
respectarea principiului specialia generalibus derogant, generalia specialibus non derogant,
ceea ce înseamnă în mod analitic că se aplică următoarele reguli:\

1) dacă în legătură cu un anumit aspect există o reglementare în materia contractului special

aplicabil, aspectul respectiv va fi guvernat de acea reglementare, cu înlăturarea regulilor
generale privitoare la același aspect

2) întrucat este excepțională, reglementarea contractelor speciale este de strictă interpretare; de

aceea, dacă există o îndoială rezonabilă cu privire la calificarea unui contract complex ca un

-1-
 anumit tip de contract special, atunci reglementarea acelui contract special nu se va aplica,
contractul concret fiind supus în consecință numai teoriei generale a contractului

3) tot pentru că este excepțională, reglementarea contractelor speciale este de strictă aplicare, ceea
ce înseamnă că această reglementare nu se va putea aplica altor contracte decât contractul
special pentru care a fost desemnată, chiar și dacă situația acelor contracte pare analoagă acelui
contract special; reglementarea contractului special, fiind derogatorie de la dreptul comun al
contractelor, nu poate fi extinsă prin analogie a art. 10 Noul Cod civil; interzicerea analogiei
art. 10, legile care derogă de la o dispoziție generală, care restrânge exercițiul unor drepturi
civile sau care prevăd sancțiuni civile se aplică numai în cazurile expres și limitativ prevăzute
de lege

4) atunci când un anumit aspect al unui contract concret nu este reglementat în materia
contractului special aplicabil, respectivul aspect va fi supus reglementării generale a
contractelor și obligațiilor

5) atunci când un anumit contract concret nu poate fi încadrat într-unul din tipurile de contracte
speciale pentru care s-a prevăzut o reglementare specială, atunci contractul respectiv este
nenumit, și este supus regulilor teoriei generale a contractului și obligațiilor, iar dacă aceste
reguli nu sunt îndestulătoare, va fi supus regulilor speciale cu privire la contractul cu care se
aseamănă cel mai mult (spre exemplu: rentă viageră seamănă cu contractul de întreținere,
contractul de antrepriză cu contractul de transport); această regulă este prevăzută în art. 1168,
fiind o excepție de la regula numărul 3

6) chiar și în ipoteză în care un contract este numit, deci cunoaște o anumită reglementare
specială, dar acea reglementare nu privește anumite aspecte ale contractului și nu există nici
reguli generale care să guverneze acele aspecte, se vor aplica din nou prin analogie și prin
derogare de la regula numărul 3 regulile privind acele aspecte prevăzute în materia contractului
special celui mai asemănător (spre exemplu: obligația de a garanta contra evicțiunii)

Criterii pentru identificarea contractului special cel mai asemănător

a) gradul de asemanare
b) gradul de relevanţă practică
- aplicarea unor reguli de la vânzare art. 1651: dispozițiile prezentului capitol privind obligațiile
vânzătorului se aplică în mod corespunzător obligațiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt

-2-
 contract având ca efect transmiterea unui drept dacă din reglementările aplicabile acelui contract
sau din cele referitoare la obligații în general nu rezultă altfel
Stabilirea regulilor aplicabile unui anumit contract concret
- speţă: comandă la restaurant fără a consulta meniul, refuzul plătii prețului cu motivarea că nu a
fost încheiat contractul; meniul reprezintă uzanța restaurantului, aplicăm regulile de la preț de la
contractul de antrepriză
- pentru stabilirea regulilor aplicabile unui anumit contract concret trebuie:
a) ca acel contract să fie calificat
b) să se stabilească reglementarea aplicabilă tipului de contract pentru care s-a făcut calificarea

- calificarea unui contract presupune stabilirea naturii sale juridice (a obiectului contractului sau a
tipului de contract special în care se încadrează); obiectul contractului este definit în art. 1225
alin. (1): obiectul contractului îl reprezintă operațiunea juridică, precum vânzarea, locațiunea,
împrumutul și altele asemenea, convenită de părți, astfel cum aceasta reiese din ansamblul
drepturilor și obligațiilor contractuale; pentru a stabili obiectul contractului în sens de operațiune
este necesar ca în legătură cu fiecare dintre părți să se stabilească scopul pe care au urmărit să îl
atingă prin încheierea acelui contract
- scopul urmărit la încheierea unui contract se mai numește și cauză, cauza poate fi imediată, care
este tipică, invariabilă, abstractă, și mediată, care este atipică, variabilă și concretă; localizarea
scopurilor urmărite de ambele părţi la încheierea contractului generează un tandem de scopuri; din
tandemul cauzelor imediate rezultă natura juridică a contractului, pentru că orice contract special
se definește prin tandemul cauzelor imediate
- spre exemplu: contract de vânzare - prefigurarea obținerii prețului este cauza imediată a încheierii
contractului de vânzare de către vânzător (este abstractă pentru că prețul nu este particularizat),
așadar, vânzătorul urmărește prețul, cumpărătorul urmărește dobândirea bunului; tandemul: plata
unei sume de bani contra dobândirii unui drept caracterizează orice contract de vânzare
- acestea sunt regulile speciale pentru tipul de contract pentru care s-a făcut calificarea și regulile
generale referitoare la contracte și obligații; dacă între aceste reguli apar conflicte, în sensul că
unul și același aspect juridic ar putea fi tranșat în mod diferit după cum se aplică o regulă sau alta,
atunci aceste conflicte trebuie rezolvate cu aplicarea obligatorie, în această ordine, a următoarelor
3 criterii:
1. criteriul forței juridice: dacă pe ierarhia normativă una dintre regulile în conflict are o pozitite
superioară alteia (exemplu: Codul Civil/Hotărâre Guvernamentală), atunci se aplică regula
superioară și se înlătura de la aplicare regula inferioară

2. criteriul sferei de aplicare: între 2 reguli de forță juridică egală, dintre care una are o ipoteză
inclusă complet în ipoteza celeilalte, prevalează dispoziția specială, deci dispoziția cu ipoteza cea
mai redusă (exemplu: între regula din Codul Civil care spune că un contract este valabil indiferent
-3-
 de forma în care a fost încheiat și regula din Legea locuinței care spune că locuințele nu pot fi
înstrăinate decât prin act autentic, regula din legea locuinței va înlătura principiul
consensualismului prevăzut de Codul Civil)

3. criteriul datei de edictare a normei (lex posteriori derogat priori): între 2 norme de forță juridică
egală și având aceeași sferă de aplicare regula ulterioară înlătură de la aplicare regula anterioară
- accentul cade pe aceeași sferă de aplicare, adică cele 2 reguli trebuie să se refere la aceeași ipoteză;
nu poate fi abrogată printr-o dispoziție generală ulterioară o dispoziție specială anterioară

Contracte studiate:
1. Contractul de vânzare
2. Contractul de schimb
3. Contractul de locaţiune
4. Contractul de antrepriză
5. Contractul de mandat
6. Contractul de comodat
7. Contractul de împrumut de consumaţie
8. Contractul de depozit
9. Contractul de rentă viageră
10. Contractul de joc sau prinsoare
11. Contractul de întreţinere
12. Contractul de tranzacţie

Contractul de vânzare

Noţiunea de vânzare
- noțiune art. 1650 alin. (1) vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se
obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care
cumpărătorul se obligă să îl plătească; alin. (2): poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un
dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept
- potrivit art. 1650, vânzarea este contractul prin care o parte, numită vânzător se obligă să
transmită celeilalte părți, numită cumpărător proprietatea unui bun sau un alt drept în
schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească
- din această definiție rezultă tandemul de cauze care califică contractul de vânzare: vânzătorul
urmărește să primească prețul promis de cumpărător, iar cumpărătorul urmărește să dobândească
proprietatea unui bun sau un alt drept
- dreptul care face obiectul vânzării trebuie să preexiste momentului la care obligația de transfer a
vânzătorului se execută; de regulă, vânzările au că obiect transferul proprietatii și de aceea, de
-4-
 regulă, doctrina și jurisprudența nu folosesc expresia drepturi vândute, ci expresia lucruri vândute,
din moment ce transferul proprietății coincide cu transferul lucrului; totuși, există situații în care
prin vânzare se înstrăinează alte drepturi decât cel de proprietate, motiv pentru care expresia
corectă și cea mai cuprinzătoare este cea de drept vândut
- un drept subiectiv este în principiu disponibil – titularul său poate dispune de el; dispoziţia poate
fi materială sau juridică, când vizează conţinutul juridic sau calitatea de titular al dreptului, printre
prerogativele dispoziţiei juridice incluse în orice drept subiectiv intră, de regulă, şi prerogativa
înstrăinării acelui drept subiectiv; de aceea, drepturile subiective sunt de regulă alienabile, pot fi
transferabile, iar ceea ce poate fi transferat poate fi vândut, transmis în schimbul unei sume de bani
- prin urmare, pot fi vândute:
a) drepturi reale, cum ar fi dreptul de uzufruct (art. 714), dreptul de superficie
b) drepturi de creanţă, spre exemplu: cesiunea de creanţă în schimbul unei sume de bani este un
contract de vânzare, aşa cum prevede art. 1567 alin. (3)
c) drepturi reale accesorii, spre exemplu: dreptul de ipotecă art. 2427
d) în principiu, drepturile potestative şi drepturile de proprietate intelectuală

- toate exemplele date vizează drepturi patrimoniale, motivul fiind acela că drepturile
nepatrimoniale sunt, de regulă, personale, astfel încât, de regulă, ele nu pot fi înstrăinate; prin
excepție, există și unele drepturi patrimoniale care sunt personale și de aceea nu pot fi vândute,
spre exemplu: dreptul la pensie, dreptul legal corelativ obligației de întreținere din dreptul familiei,
dreptul contractual de întreținere, dreptul de a folosi locuința închiriată
- există un caz special al drepturilor personale reale, și anume drepturile de uz și abitație, care nu
pot fi transferate; totuși, contractul prin care se constituie un drept de uz sau un drept de abitație în
schimbul unei sume de bani poate fi calificat drept vânzare
- deși la prima vedere acest contract constituie niște drepturi noi, această constituire a unor drepturi
noi se face prin dezmembrarea unor prerogative din conținutul dreptului de proprietate, astfel încât
aceste prerogative se transferă din patrimoniul proprietarului în patrimoniul uzuarului sau
titularului dreptului de abitație, iar întrucât transferul se face în schimbul unei sume de bani,
contractul se califică drept vânzare
- există drepturi care nu pot fi înstrăinate decât ca accesorii față de alte drepturi, ele făcând obiectul
vânzării numai dacă aceasta poartă și asupra bunului principal (spre exemplu: dreptul de servitute,
întotdeauna accesoriu proprietății sau altui dezmembrământ asupra fondului dominant)

Caracterele juridice ale contractului

1. caracterul sinalagmatic
- contractul de vânzare este esențialmente sinalagmatic, întrucât fiecare parte își asumă obligații sau
alte sacrificii patrimoniale în considerarea obligațiilor sau sacrificiilor patrimoniale asumate de
cealaltă parte; vânzătorul acceptă să transfere dreptul vândut în considerarea asumării de către
-5-
 cumpărător a obligației de a plăti prețul, iar cumpărătorul își asumă această obligație pentru că
prefigurează transferul de la vânzător către el al dreptului vândut

2. caracterul oneros
- contractul de vânzare este esențialmente oneros, pentru că vânzătorul și cumpărătorul consideră
fiecare că prestația la care se angajează este echivalentă cu aceea la care are dreptul; vânzătorul
crede că bunul pe care îl transferă e echivalent cu prețul pe care l-a primit și invers

3. caracterul comutativ
- contractul de vânzare este un contract în principiu comutativ (prin natura sa); de regulă, părțile
cunosc la data încheierii contractului existența și întinderea obligațiilor pe care și le asumă, prin
excepție, este posibil ca părțile să determine fie lucrul vândut, fie prețul plătit în funcție de un
element viitor și necunoscut, ceea ce presupune suportarea de către părți a unui risc, alea, care
decurge din elementul viitor și necunoscut
- dacă acest risc este motivul determinant care îndeamnă părțile să contracteze, atunci contractul va
fi aleatoriu, iar nu comutativ; 2 exemple:
1) elementul viitor și nesigur afectează întinderea prețului: vinzi acțiunile unei societăți cotate la
bursă pentru prețul pe care ele îl vor avea la sfârșitul zilei de cotații peste o lună
2) elementul viitor și nesigur afectează bunul vândut: Gaius spune că e contract aleatoriu
contractul prin care în dimineața unei zile din sezonul de pescuit pescarul primește o sumă
determinată pentru peștele pe care îl va pescui în acea zi

4. caracterul translativ
- contractul de vânzare este esenţialmente translativ, în sensul că din însăşi definiţia vânzării rezultă
că din acest contract se transmite un drept preexistent dintr-un patrimoniu, de regulă al
vânzătorului, în altul, şi anume al cumpărătorului
- sub acest aspect, nu există nicio excepţie de la caracterul translativ al vânzării; o excepţie aparentă
ar fi acel contract prin care în schimbul unei sume de bani se constituie un drept real principal,
contract care are natura juridică a unei vânzări, s-ar putea spune că în acest caz, dreptul real
constituit nu preexista contractului, ci se naşte ca efect al acestuia
- totuşi, drepturile reale principale se constituie prin dezmembrarea dreptului de proprietate, aşadar,
prin separarea anumitor prerogative din conţinutul dreptului de proprietate care preeexistau în
patrimoniul proprietarului şi transferul acestor prerogative către dobânditorul dreptului real
principal; în consecinţă, şi în acest caz vânzarea are caracter translativ, în sensul că se transferă
din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului, prerogativele dreptului real principal
- uneori, noţiunea de caracter translativ al unui contract este folosită în sensul că prin simpla
încheiere a contractului se transferă un drept dintr-un patrimoniu în altul fără să fie nevoie de
îndeplinirea niciunei alte cerinţe, decât încheierea contractului, rezultă că nu este nevoie nici măcar

-6-
 de trecerea unei perioade de timp pentru ca dreptul să se poată transmite, astfel încât dreptul se va
transmite imediat, la data încheierii contractului
- în acest sens al caracterului translativ al contractului, se poate spune despre contractul de vânzare,
că este un contract în principiu translativ, întrucât doar ca regulă proprietatea sau un alt drept se
transmite prin simpla încheiere a contractului de vânzare, regulă prevăzută de art. 1674 Cod civil
transmiterea proprietatii
- cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul,
proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă
bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă
- în schimb, în primul sens, acela că prin efectul vânzării un drept trece dintr-un patrimoniu în altul,
nu există nicio excepţie, este de esenţa contractului de vânzare caracterul translativ în acest sens
- se spune uneori, în doctrină, că vânzarea este un contract, în principiu, translativ de proprietate;
ceea ce înseamnă că de regulă, dreptul transmis prin contractul de vânazare este dreptul de
proprietate şi doar prin excepţie un alt drept, din acest motiv, doctrina foloseşte adesea sintagma
„lucrul vândut”, deşi ceea ce se vinde în toate cazurile este un drept, dar pentru că proprietatea
conferă titularului său toate avantajele economice pe care un lucru le poate suferi, cu excepţia celor
la care el a renunţat sau pe care legea i le-a retras, se confundă dreptul de proprietate al unui lucru,
cu lucrul însuşi, ceea ce explică folosirea sintagmei „lucrul vândut”, în loc de „dreptul vândut”

5. caracterul instantaneu
- vânzarea este esenţialmente translativă, de unde rezultă că unul din efectele principale ale oricărui
contract de vânzare este transferul unui drept; transferul unui drept se produce prin natura lucrului
uno ictu, deodată, iar nu succesiv
- dacă efectul principal al contractului este unco ictu, cu executare dintr-o dată, rezultă că şi
contractul însuşi are caracter instantaneu, iar nu cu executare succesivă
- chiar şi în situaţia în care preţul urmează a fi plătit în rate eşalonate în timp sau bunul vândut
urmează a fi predat în părţi, la momente diferite, contractul păstrează caracter instantaneu pentru
că modalitatea plăţii preţului, respectiv a predării bunului vândut influenţează doar modul de
executarae a obligaţiei, iar nu şi concepţia unitară pe care au avut-o părţile asupra preţului,
respectiv asupra bunului
- în consecinţă, tranşele din preţ şi părţile din bun nu au valoare autonomă, fiecare pentru sine, ele
au valoare doar în contextul executării integrale a obligaţiei de a plăti preţul convenit şi respectiv
al celei de a preda bunul vândut
- în cazul în care nu se plăteşte o tranşă din preţ sau nu se predă o parte din bun, sancţiunea aplicabiliă
nu va fi rezilierea specifică acelor contracte cu executare succesivă şi care operează numai pentru
viitor, ci rezoluţiunea specifică acelor contracte cu executare dintr-o dată şi care operează

-7-
 retroactiv de la încheierea contractului, presupunând restituirea prestaţiilor deja executate, altfel ar
fi extrem de inechitabil
- spre exemplu: vânzare cu plată în rate – 4 rate plătibile trimestrial, proprietatea se transmite
imediat, predarea are loc imediat, se plăteşte doar prima rată din preţ; dacă ar fi cu executare
succesivă, vânzătorul ar putea solicita rezilierea, ceea ce înseamnă că acel contract se desfiinţează
pentru viitor – proprietatea rămâne transmisă, bunul rămâne predat, dar pe viitor vânzătorul nu ar
mai putea solicita următoarele rate, ceea ce ar fi inechitabil; prin rezoluţiune, vânzătorul poate
solicita restituirea bunului, ceea ce este echitabil

6. caracterul consensual
- de regulă, vânzarea nu este supusă niciunei condiţii particulare de formă, astfel încât ea se încheie
valabil prin simplul consimţământ exprimat de vânzător şi cumpărător
- de la această regulă există câteva excepţii care întotdeauna trebuie prevăzute expres de lege şi
interpretate strict
- cea mai importantă excepţie este cea de la art. 1244 forma ceruta pentru înscrierea în cartea
funciară
- în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea
nulităţii absolute, convenţiile care stramută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise
în cartea funciară
- în cartea funciară urmează a fi înscrise drepturile reale având ca obiect imobile; prin urmare,dacă
prin vânzare se constituie sau se transmit drepturi reale având ca obiect imobile, contractul de
vânzare trebuie încheiat ad validitatem, în forma autentică; pe baza contractului astfel încheiat,
cumpărătorul îşi va putea înscrie dreptul dobândit prin contract în cartea funciară, potrivit art. 888
- înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii
judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de
autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta
- forma autentică este cerută ad validitatem indiferent dacă înscrierea în cartea funciară este necesară
doar pentru opozabilitate faţă de terţi sau pentru producerea efectului translativ ori constitutiv al
contractului de vânzare
- în concepția legiutiorului, înscrierea în cartea funciară ar fi trebuit să fi produs efect constitutiv,
astfel încât până la înscrierea dreptului dobândit pe numele dobânditorului, vânzarea nu ar fi
produs efecte nici între părți, însă acesta a fost amânat, astfel încât și acum înscrierile în cartea
funciară produc efect de opozabilitate față de terți; așadar, prin vânzare, proprietatea imobiliară se
transmite între părțile contractului, dar faţă de terți nu poate fi opus efectul translativ al vânzării,
ci doar după înscrierea în cartea funciară; indiferent că înscrierea este necesară pentru opozabilitate
față de terți sau pentru producerea efectului constitutiv sau translativ al contractului, forma cerută
pentru vânzare este aceea de act autentic
- această formă autentică nu este cerută decât pentru înscrierea în cartea funciară a drepturilor ce fac
obiectul vânzării, nu şi pentru alte formalităţi, cum ar fi, spre exemplu: notarea, dacă pentru un
-8-
 imobil s-a încheiat un contract de locaţiune şi locatarul încheie o cesiune de creanţă în legătură cu
dreptul său din contractul de locaţiune, în schimbul unei sume de bani, această cesiune de creanţă
are natura juridică a unei vânzări, întrucât locaţiunea vizează un imobil, pentru opozabilitate faţă
de terţi, cesiunea de creanţă locativă ar trebui notată în cartea funciară (nu înscrisă), întrucât se
cere doar notarea, iar nu înscrierea, contractul de cesiune a creanţei locative nu va fi supus formei
autentice ad validitatem, el se va încheia valabil potrivit dreptului comun prin simplul acord de
voinţă al părţilor, al cedentului şi al cesionarului, pentru folosinţă este necesară încheierea unui
act; este adevărat că, funcțional, părțile va trebui să confecționeze uin înscris care va fi atașat ca
proba cererii de notare, pentru că temeiul notării trebuie să fie dovedit de părți
- alte excepţii: vânzarea unei moşteniri art. 1447 este supusă formei autentice ad validitatem,
cesiunea de marcă este supusă formei scrise ad validitatem, cesiunea drepturilor patrimoniale de
autor este supusă formei scrise ad probationem ş.a.

- există situaţii în care efectuarea anumitor formalităţi nu este necesară în legătură cu încheierea
contractului de vânzare, ci în legătură cu producerea unora dintre efectele sale, spre exemplu:
cesiunea acţiunilor nominative produce efectul translativ cu privire la acele acţiuni, numai dacă a
fost declarată în scris în registrul acţionarilor, sub semnătura cedentului şi a cesionarului art. 98
din Legea 31/1990 privind societăţile comerciale
- sau alt exemplu: în cazul vânzării unui automobil, în vederea înmatriculării automobilului în
registrul de circulaţie publică, pe numele noului titular – cumpărătorul, este necesară întocmirea
de către vânzător şi cumpărător a unui formular de vânzare depus la organele de poliţie rutieră OG
78/2008 privind omologarea, eliberarea cărţii de identitate şi înmatricularea vehiculelor pentru
circulaţia pe drumurile publice
- acest tip de formalităţi nu derogă de la caracterul consensual al vânzării, ci condiţionează numai
unele dintre efectele sale; din acest motiv, părţile vânzării încheiate valabil consensual au obligaţia
contractuală de a încheia aceste formalităţi
- cel care refuză îndeplinirea formalităţilor poate fi obligat să o facă, poate fi chemat în judecată cu
o acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să substituie formalitatea
neîndeplinită din culpa pârâtului, spre exemplu: pe baza hotărârii judecătorești organele de poliție

-9-
 va trebui să înmatriculeze autoturismul pe numele cumpărătorului fără a mai fi necesară
completarea acelui formular, pentru că vânzarea a avut loc valabil
- în măsura în care formalităţile respective presupun plata unei taxe, acela care a refuzat în mod
culpabil să le efectueze va putea fi condamnat să suporte această taxă
- registul acţionarilor art. 98 din Legea 31/1990 privind societăţile comerciale
- formalităţile pentru înmatricularea pe drumurile publice OG 7/2000 privind omologarea cărţii de
identitate şi înmatricularea vehiculelor pentru circularea pe drumurile publice sau 78/2008

Formarea şi validitatea contractului de vânzare

1. Capacitatea de a contracta
2. Consimţământul
3. Obiectul vânzării
4. Cauza nu prezintă aspecte specifice

Capacitatea de a contracta
- prin vânzare un drept iese din patrimoniul vânzătorului, de aceea, vânzarea este un act de
dispoziţie, cel puţin faţă de dreptul vândut, de aceea, el ar presupune capacitatea deplină de
exerciţiu, atât pentru cumpărător, cât şi pentru vânzător
- totuşi, din perspectiva patrimoniului părţilor, contractul poate avea semnificaţia unui act de
administrare sau de conservare
- 10 -
 - se admite că actul este valabil încheiat chiar şi dacă partea în cauză avea numai capacitatea de a
face acte de administrare, respectiv de conservare
- exemplu: o livadă de 2 ha, culegerea fructelor nenecesare și chiar vânzarea merelor care exced
nevoilor de consum personal este un act de administrare a bunului frugifer – valorificarea livezii;
vânzarea merelor în martie spre a salva valoarea lor reprezintă un act de conservare pentru că
merele deja sunt stricate; act de conservare: cumpărarea unei grinzi pentru salvarea unui acoperiș,
pentru conservarea casei, actul de cumpărare este de conservare în raport cu casa
- şi în materie de vânazare, regula este capacitatea, iar incapacităţile sunt excepţionale

Incapacităţile prevăzute de Constituţia României şi de Noul Cod civil

1. Incapacităţi de a cumpăra
2. Incapacităţi de a vinde

Incapacităţi de a cumpăra
Incapacitatea străinilor de a cumpăra terenuri în România
- 3 distincţii în scară:
1. calitatea persoanelor

- se distinge pe de o parte între cetăţenii străini având cetăţenia unui stat membru al spaţiului
economic european, apatrizii având domiciliul într-un stat membru al spaţiului economic european
şi persoanele juridice înregistrate conform legislaţiei unui stat membru al spaţiului economic
european (resortisanţi europeni), şi pe de altă parte, cetăţenii celorlalte state, apatrizii cu domiciliul
în alte state şi persoanele juridice înregistrate în alte state (resortisanţi extraeuropeni)
- spaţiu economic european este alcătuit din Uniunea Europeană şi statele cu care aceasta a format
o piaţă comună, unică (Elveţia, Norvegia, Liechteinstein, Islanda)
- resortisanţii extraeuropeni pot dobândi terenuri în România numai dacă această posibilitate este
prevăzută în tratatele internaţionale încheiate de România cu statele de care aparţin şi pe bază de
reciprocitate
- în privinţa resortisanţilor europeni operează o a doua distincţie prevăzută de lege:

2. în funcţie de natura terenurilor care fac obiectul dobândirii

- dacă terenurile care fac obiectul dobândirii sunt terenuri agricole sau forestiere, resortisanţii
europeni le pot achiziţiona numai la expirarea unui termen de 7 ani de la data aderării la Uniunea
Europeana (după 1 ianuarie 2014)
- prin excepţie, resortisanţii europeni pot dobândi asemenea terenuri şi înainte de expirarea
termenului de 7 ani dacă se stabilesc în România ca fermieri independenţi, numai cu obligaţia de
- 11 -
 a nu schimba destinaţia agricolă sau forestieră a terenului până la expirarea termenului de 7 ani de
la aderarea României la Uniune Europeană, adică numai de la 1 ianuarie 2014
- nu există nicio sancţiune în legislaţie pentru nerespectarea acestei obligaţii, astfel încât această
obligaţie este de fapt o limită expusă ex lege în situaţia în care un cetăţean străin dobândeşte un
teren agricol sau forestier în România, stabilindu-se ca fermier independent
- pe durata cât dreptul de proprietate se va afla în patrimoniul acestui cetăţean străin, din
prerogativele dreptului de proprietate nu va face parte si prerogativa de a stabili destinaţia terenului
(în acest sens este o limită a dreptului de proprietate, îl lipseşte de o prerogativă a dreptului de
proprietate)
- această limită poate înceta în 2 moduri, dreptul de proprietate reîntregindu-se:
1) expirarea termenului legal (în 2014)
2) înstrăinarea terenului de către cetăţeanul străin european către un cetăţean român, un cetăţean
apatrid cu domiciliul în România sau o persoana juridică română

- deşi dobânditorul în acest caz este succesorul particular al resortisantulului european, el nu va

prelua dreptul de proprietate limitat în privinţa posibilităţii de a schimba destinaţia, pentru că
această limită este impusă în considerarea calităţii personale de resortisant european, iar nu român,
a proprietarului care a suportat respectiva limită
- în privinţa terenurilor cu o altă destinaţie decât cea agricolă sau forestieră operează cea de-a treia
distincţie:

3. reşedinţa resortiantului european

„resortisanţii europeni cu reşedinţa principală în România pot dobândi terenuri în România în aceleaşi
condiţii ca şi cetăţenii români”, „resortisanţii europeni cu reşedinţa într-un alt stat membru pot dobândi
terenuri în România în scopul de a-şi stabili reşedinţa secundară numai după expirarea unui termen de 5
ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”
- termenele legale de 5 ani şi de 7 ani nu pot fi transformate în termene contractuale, prin urmare,
dacă în anul 2012 un resortisant european care nu doreşte să se stabilească în Români ca fermier
independent încheie un contract de dobândire a unui teren prevăzând că efectele contractului,
inclusiv tranferul proprietăţii se amână până la 1 ianuarie 2014, atunci acest contrat va fi lovit de
nulitate, întrucât la data încheierii lui dobânditorul era incapabil, capacitatea se apreciază în raport
cu data încheierii actului
- întrucât incapacitatea străinilor de a dobândi terenuri în România ocroteşte suveranitatea teritorială
a României (în mod discutabil), care are natura unui interes public, sancţiunea aplicabilă pentru

- 12 -
 actele persoanelor lovite de această incapacitate, este nulitatea absolută a contractului de vânzare-
cumpărare
- un resortisant străin va putea face un SRL cu asociat unic în România și va putea dobândi orice tip
de proprietate în România, inclusiv terenuri

Incapacitatea profesioniştilor justiţiei de a cumpăra drepturi litigioase

- potrivit art. 1653 alin. (1), sub sancţiunea nulităţii absolute, incapacitatea prevăzută de acest articol
are ca scop protecţia prestigiului justiţiei; nu este necesar ca incapabilul să fie implicat direct, în
orice fel, cu privire la dreptul cumpărat, este suficient ca acest litigiu să fie de competenţa instanţei
în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea incapabilul, nu influenţa actuală pe care
incapabilul ar exercita-o este temută de legiuitor, legiuitorul se teme că dacă un profesionist al
justiţiei devine titular al unor drepturi deduse justiţiei, prestigiul social al acestei activităţi ar fi
lovit şi statul de drept ar avea de suferit
- în consecinţă, această incapacitate este de interes public, iar sancţiunea nerespectării sale este
nulitatea absolută a contractului de vânzare încheiat de incapabil
- potrivit enumerării limitative a art. 1653 alin. (1) sunt incapabili numai judecătorii, procurorii,
grefierii, executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în insolvenţă
- la această enumerare, Legea nr. 303/2004 privind statutul magistraţilor adaugă pe asistenţii
judiciari, care, potrivit acestei legi, sunt ţinuţi de interdicţiile prevăzute pentru magistraţi
- asistenții judiciari acționează în special în litigiile de dreptul muncii, când judecătorul este ajutat
de unul sau mai mulți reprezentanți ai patronatului și ai salariaților; magistratul asistent este un fel
de grefier al Curții Supreme, fiind situat undeva între grefier și magistrat, însă nu există niciun
temei că magistrații asistenți să fie incluși în această enumerare (nici în Codul Civil, nici în Legea
numărul 303/2004)
- nu vor fi incluşi arbitrii, consilierii de conturi, membrii organelor administrativ-jurisdicţionale,
experţii judiciari
- este discutabil având în vedere scopul interdicţiei şi art. 126 din Costituţie, întrucât ei nu participă
la înfăptuirea justiţiei, dar incapacitatea se aplică şi judecătorilor Curţii Constituţionale

- sfera actelor incluse în domeniul incapacităţii:

a) potrivit art. 1653 alin. (3) dreptul este litigios dacă există un proces început şi neterminat cu privire
la existenţa sau întinderea sa
- pentru ca dreptul să fie litigios şi deci să nu poată fi vândut unui profesionist al justiţiei, este
necesar ca în legătură cu existenţa sau întinderea sa să se fi formulat o cerere de chemare în
judecată, fie că este o cerere introductivă de chemare în instanţă, prin care s-a deschis un proces,

- 13 -
 fie că este vorba de o cerere incidentală într-un proces deja deschis, în orice caz, cererea trebuie să
vizeze existenţa sau întinderea dreptului, adică fondul său
- acțiunea posesorie nu e o chestiune de fond; de aceea, o acțiune posesorie nu privește existența sau
întinderea dreptului și dacă în legătură cu un drept există doar o acțiune posesorie, acel drept nu
va fi considerat litigios
- de regulă, dacă existenţa unui drept principal este litigioasă rezultă că şi dreptul accesoriu este
litigios, dimpotrivă, dacă doar întinderea dreptului principal este litigioasa, este posibil ca
întinderea dreptul accesoriu să nu fie litigioasă
- exemplu: când e afectat: pretind că îmi datorezi 100 de lei cu dobândă de 10% pe an, tu zici că
90 de lei cu dobândă de 10%, astfel încât litigiul cu privire la dreptul principal se repercutează și
asupra dreptului accesoriu
- exemplu: când nu e afectat: 2 vecini, proprietăți alăturate, case și curți; un vecin pretinde că fondul
său e dominant în raport cu o servitute de vedere asupra fondului vecin care e o servitute de trecere
cu privire la fondul de alături; litigiul cu privire la întinderea dreptului presupus dominant nu are
nicio urmare cu privire la servitutea de trecere pentru care acel fond este dominant
- litigiile privind calitatea de titular a unei universalităţi imprimă caracter litigios tuturor drepturilor
cuprinse în universalitate pentru că titularul universalităţii este titularul acelor drepturi, influenţând
calitatea de titlular cu privire la fiecare dintre drepturile cuprinse în universalitate

b) momentul la care procesul este considerat terminat şi caracterul litigios încetează

- marea majoritate a doctrinei consideră că un drept este litigios până la pronunţarea hotărârii
definitive şi irevocabile cu privire la fondul dreptului, moment din care încetază caracterul alea ce
decurge din natura litigioasă a dreptului
- persoanele prevăzute de art. 1653 nu ar fi capabile să cumpere un drept supus executării silite, art.
1653 alin. (3); executarea silită este parte a procesului civil, aşadar în măsura în care hotărârea
judecătorească este susceptibilă de executare silită, procesul civil nu este terminat, ceea ce
înseamnă că dreptul este încă litigios
- argument teleologic: această incapacitate urmărește să protejeze prestigiul justiției, poziționând-o
în afara intereselor personale; executarea silită este tot dedusă justiției și prin urmare prestigiul
justiției ar fi afectat

c) potrivit alin. (1) art. 1653 incapacitatea vizează drepturile litigioase care sunt de competenţa
instanţelor judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea incapabilul, ceea ce
înseamnă că aria geografică care delimitează drepturile intrate în sfera incapacităţii variază în
funcţie de modul de organizare al acitivităţii incapabilului, astfel, judecătorii şi grefierii unei
judecătorii ca şi procurorii parchetului de pe lângă o judecătorie, sunt incapabili să cumpere
drepturi de competenţa acelor judecătorii; judecătorii, grefierii unui tribunal şi procurorii

- 14 -
 parchetelor de pe lângă tribunal sunt incapabili să cumpere drepturi de competenţa tribunalului,
precum şi drepturi de competenţa judecătoriilor a căror circmscripţie se află în raza tribunalului
- judecătorii unei Curţi de Apel şi procurorii Parchetului de pe lângă Curtea de Apel sunt incapabili
să dobândească drepturi litigioase de competenţa Curţii de Apel, al judecătoriilor din raza Curţii
de Apel şi a tribunalelor din raza Curţii de Apel respective
- judecătorii Înaltei Curţi de Casaţie şi Justitţie, grefierii de acolo şi procurorii parchetului de pe
lângă ICCJ, precum şi celor de la DNA şi DIICOT şi judecătorii Curţii Constituţionale sunt
incapabili să dobândească orice drept litigios din România
- avocaţii îşi desfăşoară activitatea în cadrul unui barou, barourile sunt organizate la nivel judeţean,
astfel, avocaţii vor fi incapabili să cumpere drepturi litigioase de competenţa tribnalului în a cărui
circumscripţie acţionează baroul din care fac parte, precum şi cele de competenţa judecătoriilor
aflate în raza acelui tribunal
- în cazul practicienilor în insolvenţă, ei sunt organizaţi în filiale judeţene ale Uniunii Naţionale a
practicienilor în insolvenţă, dar dacă sunt mai puţin de 10 practicieni în filială, atunci ei sunt
asimilaţi unei alte filiale decât aceea din judeţul lor
- executorii sunt organizaţi în camere teritoriale pe lângă fiecare curte de apel, astfel încât ei sunt
incapabili să dobândească drepturi litigioase de competenţa acelei curţi de apel din raza căreia
activează şi a instanţelor subordonate acestora

- există 3 excepţii de la această incapacitate, menţionate la art. 1653 alin. (2):

1. cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părți din dreptul de proprietate de la
comoştenitori sau coproprietari, după caz; exemplu: X și Y sunt coproprietari, X judecător,
Z introduce o acțiune în revendicare a bunului proprietate comună. X poate cumpăra cu
siguranță dreptul litigios al lui Y, este însă discutabil dacă X poate cumpăra și de la Z

2. cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanțe care s-a născut înainte
ca dreptul să fi devenit litigios; exemplu: A îi promite avocatului B să îi vândă un imobil
(nu există niciun litigiu cu privire la acel imobil până atunci); până la vânzare, un terț
introduce o acțiune împotriva lui A cu privire la acel imobil, astfel că acel bun devine
litigios; totuși, A trebuie să își execute promisiunea față de B, trebuie să vândă imobilul
chiar dacă dreptul este litigios, în executarea obligației corelative unei creanțe născute
anterior intervenției litigiului, pentru că vânzarea s-a născut pe vremea când dreptul nu era
litigios, la data promisiunii de vânzare

3. cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpânește bunul în legătură
cu care există dreptul litigios; exemplu: eu împrumut unui prieten 100 lei, prietenul
garantează obligația de restituire a împrumutului cu o ipotecă mobiliară privind un bun al

- 15 -
 său pe care o înscrie la AEGM; prietenul nu restituie banii și între timp își înstrăinează
bunul către un avocat
- eu introduc o acțiune în restituire împotriva prietenului care spune că nu datorează nimic, astfel
încât există un litgiu asupra existenței dreptului de creanță, care este un drept principal în raport
cu dreptul de garanție reală mobiliară, dreptul accesoriu devine litigios, la fel ca și dreptul

- 16 -
 principal, avocatul poate cumpăra dreptul litigios de garanție reală mobiliară de la mine, care este
litigios pentru că este litigioasă creanța principală

Incapacitatea reprezentanţilor şi administratorilor de a cumpăra bunurile pe care sunt însărcinaţi

să le vândă
- art. 1654 se referă la 3 categorii de persoane incapabile:
1) reprezentanţii convenţionali; art. 1654 alin. (1) lit. a) „sunt incapabili de a cumpăra direct sau
prin persoane interpuse, chiar şi prin licitaţie publică mandatarii pentru bunurile pe care sunt
mandataţi să le vândă, cu unele excepţii”
- mandatarul are obligaţie de loialitate faţă de mandant, obligaţie cu ajutorul căreia atunci când
încheie acte pe seama mandantului el trebuie să se preocupe de promovarea cât mai mult posibil a
interesului acestuia
- spre exemplu: dacă mandatul este dat pentru încheierea unui contract de vânzare, mandatarul este
dator să încerce să obţină cel mai bun preţ pentru bunul pe care trebuie să îl obţină, ori dacă el ar
acţiona nu numai în calitate de mandatar al vânzătorului, ci şi în calitate de cumpărător, el ar avea
- 17 -
 în această ultimă poziţie interesul personal ca preţul să fie cât mai mic cu putinţă; de aceea, într-o
asemenea situaţie el ar fi tentat să acţioneze împotriva intereselor mandantului, contrar obligaţiei
sale de loialitate
- spre a preveni o asemenea conduită, legiuitorul îl declară pe mandatar incapabil de a cumpăra
bunul pe care este însărcinat să îl vândă
- această incapacitate protejează interesul privat al mandantului vânzător şi de aceea nerespectarea
ei se sancţionează cu nulitatea relativă a contractului de vânzare
- potrivit art. 1304 din materia reprezentării, tot cu nulitatea relativă este sancţionat şi contractul
prin care mandatarul vânzătorului acţionează concomitent şi ca mandatar al cumpărătorului (dublă
reprezentare), conduce la imposibilitate mandatarului de a respecta obligaţia de loialitate pe care
o are faţă de fiecare dintre cei doi mandanţi
- prin excepţie, contractul de vânzare nu va fi anulat atunci când contractul de mandat a fost astfel
redactat încât posibilitatea conflictului de interese să fie exclusă, precum şi atunci când prin acest
contract mandatarul a fost împuternicit în mod expres să acţioneze nu numai ca reprezentant al
vânzătorului, ci şi în calitate de cumpărător, fie în nume propriu, fie pe seama unei alte persoane
...

2) art. 1654 alin. (1) lit. b) „sunt de asemenea incapabili să cumpere părinţii, tutorele, curatorul şi
administratorul provizoriu pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă la vânzare”,
incapacitatea este menită să evite conflictul de interese şi să protejeze persoana reprezentată
- interesul ocrotit fiind un interes privat, sancţiunea actului încheiat de către incapabil este nulitatea
relativă (prescriptibilă, prescripţia unui act în anulare va începe să curgă numai de la data în care
încetează puterea de reprezenatare legală acordată incapabilului – soluţia rezultă din art. 2352
punctul 2)
- în cazul în care după încetarea puterii legale de reprezentare, aceeaşi persoană dobândeşte calitatea
de ocrotitor legal al celui reprezentat la încheierea actului, prescripţia începe să curgă abia după
încetarea calităţii de ocrotitor legal
- executarea voluntară a contractului de vânzare după încetarea puterii legale de reprezentare
săvârşită de către vânzător, fie personal, fie prin intermediul unui alt reprezentant reprezintă o
confirmare tacită a actului şi înlătură posibilitatea de a invoca nulitatea

3) art. 1654 alin. (1) lit. c) funcţionarii publici, judecătorii silvici, practicienii în insolvenţă,
executorii, precum şi alte asemenea persoane care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin

- 18 -
 intermediul lor sau care au ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o
supraveghează
- această incapacitate este singura pentru care enumerarea incapabililor nu este limitativă, pe lângă
aceste persoane enumerate, textul prevede că incapacitatea loveşte orice alte persoane care
îndeplinesc în mod cumulativ următoarele condiţii:
a) ar putea influenţa condiţiile vânzării, se înţeleg atât condiţiile formale privind procedura de
organizare a vânzării, cât şi condiţiile substanţiale privind conţinutul contractului de vânzare
b) fie vânzarea se face prin intermediul persoanei, fie are ca obiect bunuri pe care acea persoană le
administrează pentru altul, fie vânzarea are ca obiect bunul a căror administrare este supravegheată
de persoana respectivă
c) alte asemenea persoane celor enumeraţi

- „asemenea” - cei care exercită atribuţii de putere publică şi sunt obligaţi ca în excercitarea acestor
atribuţii în legătură cu anumite vânzări să ocrotească un interes public
- în consecinţă, nu vor fi incluşi în categoria incapabililor menţionaţi de acest text ocrotitorii legali
ai persoanelor cu capacitate restrânsă de exerciţiu care sunt chemaţi să le administreze actele în
contractele de vânzare ? pentru că aceştia, prin definiţie, sunt chemaţi să protejeze un interes privat,
interesul persoanei ocrotite, ei nu pot fi incluşi nici în cei de la categoriile de la literele a) şi b), nu
sunt reprezentanţi, nu îi reprezintă, ci doar încuviinţează contractul de vânzare
- în consecinţă, dacă ocrotitorul legal cumpără un bun de la persoana ocrotită, acest contract nu va
putea fi desfiinţat în temeiul art. 1654 din Codul civil, ci eventual, în temeiul unui viciu de
consimţământ în privinţa voinţei vânzătorului, care trebuie dovedită prin probă

- administratorul bunurilor altuia nu va fi influenţat de incapacităţile prevăzute de art. 1654

pentru că şi el este chemat să protejeze interesul privat al proprietarilor bunului, însă, el este
incapabil să preia orice fel de drept în legătură cu bunurile administrate în temeiul art. 1806
- în cazul persoanelor juridice, persoanele fizice care constituie organele persoanei juridice, nu pot
fi incapabile de a cumpăra de la acestea în temeiul art. 1654, însă actele, contractele de vânzare

- 19 -
 astfel încheiate vor putea fi anulate în temeiul art. 1215 cu respectarea condiţiilor prevăzute (spre
exemplu: frauda intereselor persoanei juridice)
- executorii testamentari care obţin autorizaţia judecătorului de a vinde bunurile moştenirii în
temeiul art. 1080 alin. (1) lit. c) din Codul civil acţionează ca mandatari ai moştenitorilor pentru
această vânzare, în consecinţă ei nu vor fi incluşi la litera c) al art. 1654, ci la litera a)
- spre deosebire de incapacitatea persoanelor prevăzute la litera a) şi la litera b), incapacitatea
persoanelor menţionate la litera c) se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului de vânzare
încheiat de incapabil pentru că interesul protejat prin instituirea incapacităţii este un interes public

Incapacitatea de vânzare
- art. 1654, persoane care sunt incapabile să vândă un bun propriu pentru un preţ care constă într-o
sumă de bani, provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl
administrează ori a cărui administrare o supraveghează
- legiuitorul a prevăzut această incapacitate pentru a proteja persoana în interesul căreia ar trebui să
se exercite atribuţiile de administrare ale incapabilului; în măsura în care această persoană este
proprietar al unui bun sau titular al unui patrimoniu veniturile care provin din înstrăinarea acelui
bun ori din exploatarea patrimoniului se cuvin acelei persoane, iar nu administratorului bunurilor
sale; pe de altă parte, acesta ar trebui să acţioneze pentru ca aceste venituri să fie cât mai mari,
pentru ca toate costurile ce vor fi suportate pe seama lor să fie cât mai mici
- dacă aceste persoane ar vinde un bun în schimbul unor sume de bani provenind din aceste bunuri,
ele s-ar afla în conflict de interese întrucât interesul lor personal ar fi acela de a obţine un preţ cât
mai mare pentru bunurile vândute, deci ar genera costuri superioare patrimoniului acestuia,
legiuitorul a instituit pentru acest motiv incapacitatea prevăzută de art. 1655
- sancţiunea acestei incapacităţi depinde de calitatea persoanei incapabilului, dacă ea vizează una
dintre persoanele vizate la art. 1654 alin. (1) literele a) sau b) sancţiunea va fi nulitatea relativă,
dacă vizează persoanele menţionate la literea c), sancţiunea va fi nulitatea absolută pentru aceleaşi
motive ca mai sus

- potrivit art. 1656 persoana incapabilă nu va putea invoca în niciun caz nulitatea contractului pe
care l-a încheiat ca incapabil, nici în nume propriu şi nici în numele persoanei ocrotite
- de asemenea, această regulă se aplică nu numai nulităţii relative, dar şi nulităţii absolute, ceea ce
înseamnă că prin derogare de la dreptul comun, conform căruia nulitatea absolută poate fi invocată

- 20 -
 de către orice persoană interesată, incapabilul nu va putea invoca nulitatea absolută a vânzării dacă
această nulitate rezultă din incapacitatea sa

Consimţământul

- în mod tradiţional, doctrina examinează încheierea unor contracte preparatorii care nu sunt
specifice vânzării, dar care în practică se regăsesc cel mai adesea în legătură cu acest contract
- o parte din aceste contracte preparatorii au fost consacrate de Noul Cod civil, inclusiv sub aspectele
lor specifice legate de vânazare
- întrucât ţine într-un sens foarte larg de formarea contractului de vânzare, tot în legătură cu acel
contract se analizează, de regulă, şi dreptul de preempţiune
- în consecinţă, în privinţa consimţământului la vânzare, se va discuta despre:
1. promisiunea unilaterală de vânzare
2. promisiunea unilaterală de cumpărare
3. pactul de opţiune pentru un contract de vânzare
4. pactul de opţiune atipic pentru un contract de vânzare
5. promisiunea sinalagmatică de vânzare
6. dreptul de preempţiune

Promisiunea unilaterală de vânzare

- promisiunea unilaterală de a contracta este reglementată în art. 1279, promisiunea unilaterală de a
încheia un contract de vânzare este reglementată în art. 1669 şi 1670
- împreună, aceste texte servesc la stabilirea regimului juridic al promisiunii unilaterale de vânzare
- promisiunea unilaterală de vânzare este contractul prin care o parte numită promitent se obligă faţă
de cealaltă parte numită beneficiar să îi vândă un anumit bun pentru un preţ determinat sau cel
puţin determinabil dacă beneficiarul va dori să îl cumpere
- din această definiţie rezultă câteva trăsături caracteristice:
1. promisiunea unilaterală de vânzare este un contract, prin aceasta ea se diferenţiază de simpla ofertă
de vânzare, care este un act unilateral, după cum de asemenea, se diferenţiază de promisiunea
unilaterală din art. 1627 „promisiunea făcută cu intenţia de a se obliga, indiferent de acceptare”,

- 21 -
 spre exemplu: promisiunea de recompensă; este un contract pentru că se formează prin acord de
voinţă dintre promitent şi beneficiar

2. promisiunea este unilaterală în sensul că numai promitentul se obligă faţă de beneficiar să îi vândă
bunul, beneficiarul nu se obligă în acest sens, el este doar de acord ca promitentul să îşi asume faţă
de el obligaţia de a contracta
- când în schimbul acestei obligaţii beneficiarul nu se obligă la nicio contraprestaţie, atunci
promisiunea unilaterală de vânzare este un contract unilateral, act dezinteresat; dimpotrivă, este
posibil ca în schimbul obligaţiei promitentului de a încheia contractul de vânzare, beneficiarul să
se oblige la rândul său la o contraprestaţie, contraprestaţie care va fi primită preţ al
indisponibilizării, întrucât pe durata cât se va menţine obligaţia de a vinde, promitentul nu poate
dispune de bunul pe care a promis să-l vândă, aşadar acest bun este indisponibilizat, de aceea
contraprestaţia se numeşte preţ al indisponibilizării

- preţul poate să constea într-o sumă de bani, dar poate fi orice altă prestaţie, mai puţin obligaţia
beneficiarului de a încheia şi el contractul pentru că în acest caz nu mai discutăm de o promisiune
unlaterală, ci de una sinalagmatică
- când preţul indisponibilizării este o sumă de bani, potrivit voinţei părţilor ea poate fi datorată fie
pur şi simplu, fie sub condiţia ca beneficiarul să nu dorească să cumpere; în cazul în care suma
este datorată pur şi simplu, dacă beneficiarul va dori să cumpere suma respectivă va fi considerată
avans din preţul vânzării
- în toate cazurile în care beneficiarul se obligă la o contraprestaţie în schimbul obligaţiei de a vinde
asumate de promitent, promisiunea unilaterală de contract va fi un contract sinalagmatic
- uneori este un contract unilateral (când beneficiarul nu şi-a asumat nicio contraprestaţie faţă de
promitent), uneori este sinalagmatic (când beneficiarul promite ceva în schimb)

3. prin promisiune părţile trebuie să stabilească elementele esenţiale ale contractului promis, cel puţin
lucrul ce urmează a fi vândut şi preţul care ar urma să fie plătit pe temeiul contractului promis
(măcar să menţioneze criteriile de determinare a preţului), nu este valabil actul prin care se

- 22 -
 angajează obligaţia de a vinde un bun, fără a-i stabili preţul, fiind nul absolut pentru obiectul
nedeterminat, spre exemplu: eu spun că vă vând casa mea

4. din contractul de promisiune unilaterală de vânzare se naşte obligaţia promitentului de a vinde un

bun beneficiarului dacă acesta va dori să îl cumpere
- beneficiarul nu are totuşi obligaţia de a cumpăra bunul, în schimb dacă el doreşte să îl cumpere,
obligaţia promitentului de a încheia contractul de vânzare devine exigibilă
- din contractul de promisiune unilaterală de vânzare rezultă în mod tipic un drept de creanţă având
ca obligaţie corelativă obligaţia promitentului de a încheia un contract şi care drept de creanţă este
afectat de modalitatea unei condiţii pur potestative din partea creditorului
- dacă beneficiarul ... promitentul este obligat să ...
- obligaţia de a vinde, obligaţia de a încheia contractul de vânzare în calitate de vânzător, este o
obligaţie de a face, iar nu o obligaţie de a da; promitentul nu se obligă să constituie sau să transfere
un drept real, el se oligă să încheie un anumit contract
- constituirea sau transferul dreptului real nu constituie efect al promisiunii, ci efectul direct al
contractului ce se va încheia în executarea promisiunii
- mecanismul: eu mă oblig să vând dacă tu vrei să cumperi, bunul rămâne într-o situaţie incertă la
infinit dacă se prevede doar obligaţia de a vinde şi am fi într-o incomodare a circulaţiei bunului ce
ar putea duce la o scădere economică
- pentru a evita asemenea situaţii, este de esenţa contractului de promisiune unilaterală ca dreptul de
creanţă decurgând pentru beneficiar din acest contract să fie limitat în timp, de aceea, promisiunea
unilaterală trebuie să conţină un termen
- dacă părţile nu au stabilit niciun termen, atunci oricare dintre ele se va putea adresa instanţei
judecătoreşti solicitând stabilirea judiciară a termenului; natura acestui termen este aceea a

- 23 -
 termenului care urmează a se realiza în îndeplinirea condiţiei pur potestative care afectează creanţa,
condiţia nu se mai poate împlini după ce termenul a expirat

- dacă până la expirarea acestui termen beneficiarul declară că doreşte să cumpere bunul, atunci
această declaraţie are două semnificaţii:
1) se îndeplineşte condiţia pur potestativă din partea debitorului care afecta în calitate de condiţie
suspensivă dreptul său de creanţă, astfel încât promitentul devine obligat imediat să vândă
2) manifestarea de voinţă a creditorului, beneficiarul, de a încheia contractul promis formează
consimţământul său pentru încheierea acestui contract, astfel încât nu mai este nevoie decât de
exprimarea de către promitent a consimţământului la contractul promis

- din structura acestei obligaţii rezultă că nu se confundă consimţământul promitentului la contractul

de promisiune unilaterală cu consimţământul promitentului la contractul promis
- prin consimţământul promitentului la contractul de promisiune unilaterală se naşte obligaţia
lui de a încheia în viitor contractul promis; consimţământul la contractul promis reprezintă
executarea acestei obligaţii
- nu trebuie confundat consimţământul la vânzare cu consimţământul la promisiune; de aici rezultă
că obligaţia la contractul promis este o obligaţie de a face, şi anume obligaţia de a consfinţi la
contractul de vânzare promis

- dacă vânzătorul refuză să consimtă la vânzarea promisă atunci beneficiarul are posibilitatea de a
solicita executarea silită prin echivalent a obligaţiei asumate de promitent prin condamnarea
acestuia la daune interese egale cu prejudiciul suferit de beneficiar în urma refuzului sau a solicita
rezoluţiunea contractului de promisiune, eventual cu restituirea prestaţiilor contractului executat
de beneficiar pe temeiul acestui contract şi cu daune interese decurgând din încheierea şi
neexecutarea contractului de promisiune sau de a solicita pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti
care să substituie consimţământul promitentului la încheierea contractului promis
- această ultimă posibilitate reprezintă o executare în natură atipică a obligaţiei de a încheia
contractul, obligaţie ce incumba promitentului; efectul hotărârii judecătoreşti va fi acela de a
constata consimţământul beneficiarului la vânzare şi de a substitui consimţământul promitentului

- 24 -
 la aceeaşi vânzare, astfel încât pe temeiul hotărârii contractul de vânzare va fi considerat încheiat
în termenii contractului promis iniţial
- hotărârea se poate pronunţa numai dacă sunt îndeplinite toate celelalte condiţii pentru validitatea
contractului promis, mai puţin consimţământul din partea promitentului, din partea celui ce va
deveni vânzător
- dacă legea cere, spre exemplu: forma autentică pentru vânzarea promisă, hotărârea judecătorească
poate suplini această cerinţă de validitate pentru că este ea însăşi un act autentic

- în cazul în care beneficiarul alege să solicite executarea silită prin echivalent sau rezoluţiunea
contractului de promisiune, termenul de prescripţie aplicabil acţiunii sale este de 3 ani de la data
de la care contractul trebuia încheiat, dacă el alege să solicite pronunţarea unei hotărâri
judecătoreşti care să substituie consimţământul promitentului, atunci termenul de prescripţie este
de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat
- data la care contractul trebuia încheiat este data la care beneficiarul a exprimat intenţia sa de a
cumpăra pentru că de atunci s-a îndeplinit condiţia suspensivă care afecta dreptul supus executării
silite
- prin urmare, termenul de prescripţie nu va începe să curgă de la data la care expiră termenul fixat
de părţi sau în lipsă, de instanţă, pentru exprimarea intenţiei de a cumpăra de către beneficiar, ci
de la data de la care această intenţie a fost exprimată efectiv
- potrivit jurisprudenţei formate înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil, dar aplicabilă şi
pentru Noul Nod, termenul de prescripţie este suspendat într-un fel, în sensul că nu începe să curgă
atâta timp cât bunul se află în posesia beneficiarului, se consideră că atâta timp cât promitentul
lasă bunul său în posesia beneficiarului, aceasta este o recunoaştere continuă a obligaţiei sale de a
încheia contractul promis, iar o recunoştere întrerupe termenul de prescripţie; un nou termen de
prescripţie începe să curgă de la momentul recunoaşterii

- sancţionarea promitentului care înainte de expirarea termenului fixat pentru ca beneficiarul să îşi
exprime intenţia de cumpărare, înstrăinează bunul care face obiectul vânzării promise; în acest caz,
vânzarea promisă se poate încheia în continuare şi după înstrăinare ca o vânzare a lucrului altuia,
care este valabilă în Noul Cod civil şi care are ca efect obligarea vânzătorului să procure bunul de
la proprietarul său şi să îl transfere cumpărătorului
- folosul urmărit de către beneficiarul promisiunii nu va putea fi atins pe deplin, având în vedere că
terţul devenit proprietar al lucrului ar putea să refuze transmiterea acestui act către beneficiarul
devenit cumpărător, de aceea, există un interes real al beneficiarului care doreşte să cumpere bunul
de a desfiinţa contractul încheiat de promitent cu terţul
- această desfiinţare s-ar putea întemeia pe aspectul că acest contract contravine unei obligaţii a
promitentului de a nu înstrăina bunul înainte de expirarea termenului fixat pentru exprimarea de

- 25 -
 către beneficiar a intenţiei sale de cumpărare; această obligaţie rezultă dintr-o clauză de
inalienabilitate care este subînţeleasă ex lege în orice contract de promisiune de vânzare
- art. 627 alin. (4) – subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor
proprietatea către o anume persoană (obligaţia de a da); promisiunea de vânzare dă naştere la o
obligaţie de a face, nu de a da, deci nu de a transmite sau a constitui un drept de proprietate, însă
art. 60 indice 1 din Legea nr 60/2012 de modificare a Legii 71/2011 introduce o modificare sub
acest aspect, astfel încât în caategoria convenţiilor la care se referă art. 627 intră şi antecontractele,
iar promisiunea unilaterală de vânzare va da naştere în mod implicit la o clauză de inalienabilitate
- potrivit regimului de drept comun al clauzei de inalienabilitate, atunci când cel ţinut să respecte o
asemenea clauză încalcă obligaţia sa înstrăinând bunul, poate fi tras la răspundere civilă
contractuală şi poate solicita rezoluţiunea contractului în care a fost introdusă clauza încălcată,
eventual cu daune-interese
- în cazul în care clauza de inalienabilitate era opozabilă terţului cu care s-a încheiat contractul,
atunci beneficiarul clauzei de inalienabilitate, creditor al obligaţiei de a nu înstrăina, poate cere
anularea contractului încheiat cu terţul

- în materie mobiliară este foarte dificil să faci o clauză de inalienabilitate opozabilă şi terţilor
deoarece nu există un registru de publicitate general, de aceea, opozabilitatea va depinde, de regulă,

- 26 -
 de cunoaşterea efectivă a acestei clauze de către terţ la momentul la care încheie contractul cu
promitentul
- dacă la momentul încheierii contractului ştie că se încalcă o clauză de inalienabilitate, prin acest
contract îl ajută pe promitent să îşi încalce obligaţia, acţionează cu rea credinţă şi acel terţ poate
cere anularea contractului
- în materie imobiliară, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate decurgând dintr-o promisiune de
vânzare se poate asigura prin notarea acelei promisiuni în cartea funciară
- potrivit art. 906 promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra
imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară cu două condiţii:
1) dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii
2) antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a
fi încheiat contractul; pentru promisiunea unilaterală e vorba de termenul în care se verifică
îndeplinirea condiţiei suspensive în care beneficiarul îşi exprimă sau nu intenţia de a cumpăra
- este important a limita în timp perioada în care nu se ştie dacă bunul va rămâne sau nu al titularului
înscris
- promisiunea de a vinde un bun este un obstacol pentru vânzarea acestui bun

Notarea în cartea funciară

- în urma notării dreptului beneficiarului unei promisiuni de contract în cartea funciară, biroul de
carte funciară dobândeşte un rol activ în gestionarea notării astfel efectuate, astfel, notarea în cartea
funciară se poate efectua oricând, în termenul stipulat în antecontract (contractul de promisiune),
ori în lipsă, în termenul stabilit prin hotărâre judecătorească, precum şi într-un termen de cel mult
6 luni după expirarea acestui termen (în acele 6 luni se poate introduce acţiunea de eliberare a unei
hotărâri care să ţină loc de contract)
- dacă beneficiarul nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, ori dacă
între timp imobilul a fost adjudecat în cadrul unei vânzări silite de către un terţ care nu este ţinut
să răspundă de obligaţiile promitentului, promisiunea se radiază din oficiu de către cartea funciară
la expirarea termenului de 6 luni
- pentru a se împiedica radierea, beneficiarul trebuie să ceară anterior expirării termenului să fie
notată în cartea funciară acţiunea pe care a introdus-o pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină
loc de contract, caz în care radierea este amânată până la data la care partea interesată solicită
efectuarea operaţiunii care va deveni necesară în urma soluţionării definitive a litigiului privind

- 27 -
 pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract (dacă acel litigiu este câştigat de reclamant, atunci
va deveni proprietar şi îşi va înscrie dreptul în cartea funciară şi viceversa)

- notarea va fi radiată la cerere în cazul în care în termenul menţionat beneficiarul solicită înscrierea
sa ca titular al dreptului ce face obiectului promis prezentând acest contract încheiat cu promitentul
- de asemenea, notarea se va radia la cerere dacă beneficiarul renunţă la dreptul său decurgând din
promisiune
- notarea se va radia din oficiu dacă până la expirarea unui termen de 6 luni de la împlinirea
termenului contractual al promisiunii beneficiarul nu a cerut nici înscrierea dreptului pe care ar fi
trebuit să îl dobândească prin efectul contractului promis şi nici notarea unei acţiuni în justiţie
având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să substituie consimtământul
promitentului la contractul promis

Promisiunea unilaterală de cumpărare

- este contractul prin care o parte numită promitent se obligă faţă de cealaltă parte numită beneficiar
să cumpere pentru un preţ determinat sau determinabil un bun de la beneficiar dacă acesta din
urmă va dori să îl vândă
- e situaţia inversă faţă de promisiunea unilaterală de vânzare, singurul care se obligă este cel care
va acţiona, în contractul ce urmează să se încheie, în calitate de cumpărător, cel ce va deveni
vânzător nu are nicio obligaţie
- beneficiarul rămâne liber să dispună în legătură cu bunul ce va face obiectul vânzării promise
- în cazul în care vinde acel bun sau constituie în legătură cu el un drept real principal, obligaţia
promitentului decurgând din promisiunea de cumpărare se consideră scrisă, întrucât legiuitorul
prezumă irefragrabil iertarea de datorie a promitentului, art. 1669 alin. (4); în ipoteza în care bunul
e închiriat, promitentul nu e obligat să cumpere bunul cu tot cu chiriaş
- dacă înaintea încheierii contractului promis beneficiarul promisiunii de cumpărare încheie un
contract de locaţiune în legătură cu bunul ce face obiectul vânzării promise, atunci promitentul ar
putea refuza încheierea contractului promis pe motiv că în urma încheierii locaţiunii contractul
promis nu mai poate fi încheiat în conţinutul avut în vedere de părţi la data promisiunii
- la asumarea promisiunii promitentul a avut în vedere încheierea unui contract care să îi permită
exercitarea neîngrădită a prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului ce făcea obiectul
vânzării promise, exercitare ce urma să fie asigurată pe temeiul contractului promis
- în măsura în care beneficiarul a încheiat o locaţiune opozabilă celui care va deveni cumpărător în
ipoteza executării promisiunii, contractul promis nu mai este apt să îi permită promitentului folosul

- 28 -
 aşteptat la momentul consimţământului său la promisiune, astfel încât obiectul obligaţiei asumate
prin acea promisiune a devenit imposibil prin fapta creditorului de a încheia contractul de locaţiune

Pactul de opţiune la contractul de vânzare

- introdus în 2011, teoria oligaţiilor art. 1278, în materia contractului de vânzare art. 1668
- pactul de opţiune pentru un contract de vânzare este contractul prin care o parte numită promitent
vinde celeilalte părţi numită beneficiar un anumit bun pentru un preţ determinat sau determinabil
sub condiţia ca beneficiarul să accepte să îl cumpere

Asemănări cu promisiunea unilaterală e vânzare

- rezultă că la fel ca şi promisiunea unilaterală de vâzare, pactul de opţiune pentru un contract de

vânzare este un contract şi trebuie să cuprindă elementele esenţiale ale vânzării în legătură cu care
se încheie, adică bunul şi preţul
- ca şi promisiunea unilaterală, pactul e opţiune presupune un termen maxim până la care
beneficiarul să se decidă dacă va cumpăra sau nu bunul ce face obiectul pactului, doar că acest
termen nu este numai un termen în care se verifică îndeplinirea unei condiţii suspensive pur
potestative din partea beneficiarului ca la promisiune, ci este un termen de decădere extinctiv
pentru însuşi dreptul beneficiarului decurgând din pact
- promisiunea dă naştere unei creanţe, pactul dă naştere unui drept potestativ

Deosebiri faţă de promisiunea unilaterală de vânzare

- spre deosebire de promisiunea unilaterală, pactul de opţiune dă naştere unui drept potestativ al
beneficiarului, în virtutea acestui drept potestativ beneficiarul poate ca prin manifestarea sa
unilaterală de voinţă să creeze o situaţie juridică ce generează drepturi şi obligaţii atât pentru el,
cât şi pentru promitent
- întrucât prin consimţământ promitentul consimte la vânzarea însăşi, rezultă că dacă legea prevede
anumite condiţii de formă pentru contractul de vânzare, aceste condiţii de formă se vor aplica şi
pactului de opţiune la vânzare; în cazul în care pactul nu respectă aceste condiţii de formă, el este
nul ca pact de opţiune, dar poate fi convertit în promisiune unilaterală pentru că aceasta nu trebuie
să respecte condiţiile prevăzute pentru vânzare, întrucât consimţământul la vânzare e diferit de
consimţământul la promisiune
- pentru dreptul potestativ conferit beneficiarului, termenul prevăzut de pact este un termen de
decădere, dacă părţile nu au stabilit acest termen prin înţelegerea lor, ele se vor putea adresa
- 29 -
 instanţelor judecătoreşti în vederea stabilirii judiciare a acestui termen art. 1278 alin. (2) „stabilirea
termenului se va face pe calea unei ordonanţe preşedinţiale potrivit unei proceduri supuse unei
exigenţe de celeritate”

- manifestarea unilaterală de voinţă care poate modifica situaţia juridică a părţilor în exercitarea
dreptului potestativ este acceptarea de către beneficiar a vânzării care face obiectul pactului
(ridicarea opţiunii – doctrină)
- prin efectul acestei acceptări consimţământul beneficiarului pactului la încheierea vânzării în
calitate de cumpărător se întâlneşte cu consimţământul exprimat de promitent prin încheierea
pactului
- pe durata termenului prevăzut pentru dreptul potestativ sau termen de opţiune, se consideră că
promitentul menţine o ofertă irevocabilă de contract de vânzare la dispoziţia beneficiarului
- întrucât ridicarea opţiunii reprezintă acceptarea acestei oferte, atunci când legea prevede condiţii
de formă pentru încheierea vânzării şi acceptarea este supusă acelor condiţii de formă
- dacă acceptarea nu satisface aceste condiţii ea are totuşi efectul de a îl obliga pe beneficiar să
exprime o acceptare valabilă similar unei promisiuni sinalagmatice de vânzare

- pe durata termenului de opţiune promitentul dintr-un pact de opţiune este obligat să nu înstrăineze
unui terţ bunul care a făcut obiectul vânzării la care se referă pactul
- în cazul în care totuşi promitentul înstrăinează acest bun, beneficiarul poate accepta ca ofertă
irevocabilă aflată la dispoziţia sa, formând astfel un contract de vânzare al bunului altuia care îl
obligă pe promitentul devenit vânzător să obţină proprietatea bunului de la terţul căruia tot el l-a
înstrăinat sub sancţiunea de daune-interese
- mai mult, dacă pactul de opţiune este opozabil terţului, atunci beneficiarul care doreşte să-şi
conserve dreptul de opţiune sau să îl exercite în legătură cu un contract de vânzare a bunului
propriu de către promitent, are dreptul de a solicita anularea contractului încheiat de acesta din
urmă cu terţul
- atunci când are ca obiect imobile, ca şi promisiunea unilaterală de vânzare, pactul de opţiune la
vânzare poate fi notat în cartea funciară
- ca şi în cazul promisiunii, sub sancţiunea cererii de notare, pactul trebuie să prevadă termenul
dreptului de opţiune; în cazul în care beneficiarul nu şi-a înscris pe numele său dreptul ce făcea
obiectul pactului în termenul de opţiune prevăzut de fapt, atunci notarea respectivului drept de

- 30 -
 opţiune va fi radiată din oficiu de biroul de carte funciară la expirarea termenului de opţiune
(consimţământul la pactul de opţiune e acelaşi cu cel de la contractul de vânzare-cumpărare)

Pactul de opţiune atipic la vânzare

- promitentul unui pact de opţiune consimte la încheierea vânzării în calitate de vânzător,
consimţământul la pact şi cel la vânzare fiind acelaşi
- această ipoteză este reglementată sub ipoteza pactului de opţiune la contractul de vânzare în art.
1668 care se completează cu art. 1278
- este posibil ca în exercitarea libertăţii contractuale o persoană să consimtă la cumpărarea unui bun
sub condiţia ca cocontractantul său să fie de acord să i-l vândă; un asemenea contract este pactul
de opţiune potrivit art. 1278 din Cod, dar nu este un pact de opţiune la vânzare în sensul art. 16668
Cod civil, pentru că acest ultim text se referă la ipoteza în care promitentul din pactul de opţiune
are calitatea de vânzător, iar nu la ipoteza în care acest promitent consimte să aibă calitatea de
cumpărător
- consecinţa: regimului juridic al unui asemenea contract va fi guvernat exclusiv de art. 1278, astfel
cum se completează acesta cu regulile generale privitoare la obligaţii şi contracte, fără ca o
dispoziţie specială din materia vânzării să fie aplicabilă

- în conformitate cu acest sediu al materiei, dacă bunul pe care promitentul urmăreşte să îl cumpere
este din categoria acelora pentru care legea prevede condiţii speciale de formă a contractului de
vânzare, atunci şi pactul de opţiune atipic va fi supus acestor condiţii de formă
- de asemenea, ca şi pactul de opţiune tipic, pactul de opţiune atipic trebuie să prevadă elementele
esenţiale ale vânzării ce face obiectul pactului, adică dreptul vândut şi preţul
- opţiunea vânzătorului de a accepta contractul ce face obiectul pactului trebuie în mod necesar să
se exprime într-un anumit termen şi trebuie să aibă forma prevăzută pentru contractul acceptat,
dacă este cazul
- ca şi în cazul pactului de opţiune tipic, pe temeiul art. 1415 alin. (2) interpretat prin analogie, în
cazul în care părţile nu au stabilit termenul pactului de opţiune atipic, oricare dintre ele poate cere
instanţei stabilirea acestui termen

- atâta vreme cât nu a exprimat opţiunea sa în sensul acceptării contractului ce face obiectul pactului,
beneficiarul său rămâne liber să dispună în legătură cu bunul care ar urma să fie transferat prin
acel contract; contractul nu se va mai putea însă încheia în conţinutul consimţit deja de promitent
dacă ulterior încheierii pactului de opţiune beneficiarul înstrăinează bunul, dacă îl dă în locaţiune
ori dacă creează drepturi reale asupra acelui bun, pentru că în toate aceste cazuri valoarea prestaţiei

- 31 -
 pe care şi-ar asuma-o prin vânzare ca vânzător ar fi mai redusă decât cea avută în vedere de
promitentul care a consimţit la acel contract în calitate de cumpărător
- prin urmare, se va putea considera că prin acte de dispoziţie sau prin constituirea de locaţiuni
asupra bunului care ar urma să fie vândut către promitent, beneficiarul renunţă la dreptul său de
opţiune, iar oferta irevocabilă pe care promitentul s-a angajat să o menţină la dispoziţia sa prin
pactul de opţiune devine caducă

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare

- este contractul prin care o parte se obligă să devină vânzător, iar cealaltă parte se obligă să devină
cumpărător într-o vânzare viitoare a unui anumit bun pentru un preţ determinat sau cel puţin
determinabil
- exemple:
a) eu vreau să vând un teren al meu unui prieten italian, terenul fiind agricol, prietenul nu doreşte să
se stabilească ca fermier independet, astfel el este incapabil să îl cumpere, pentru a demonstra
seriozitatea se încheie o promisiune sinalgmatică prin care se obligă să vândă şi să cumpere la 1
ianuarie 2014 (când nu mai este incapabil)

b) notarul public nu poate autentifica un act de înstrăinare a terenului decât dacă obține un extras de
carte funciară cu privire la teren și când terenul nu are acest act, contractul de vânzare nu se poate
încheia în mod valabil și vânzarea nu se va putea realiza în mod valabil fără măsuratorile cadastrale
care încă nu sunt gata în România, există posibilitatea să ne realizăm singuri măsuratorile
cadastrale, însă prețul lucrărilor cadastrale e posibil să depășească chiar valoarea terenului; în
această situație realizezi cu acel cumpărător o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca
să-i vanzi terenul la finalizarea lucrărilor cadastrale având astfel o garanție juridică că îi vei vinde
terenul în curând

c) tânăr însurat, fără prea mulți bani, doresc să cumpăr un apartament, vreau să mă împrumut la
bancă; banca dorește să știe pentru ce constituie creditul; dacă banca nu-mi dă banii pentru că nu
știe ce apartament am ales și nu pot alege apartamentul fără să am banii; așadar, pot încheia cu
proprietarul o promisiune sinalagmatică și astfel, existând o probă juridică asupra apartamentului
ce doresc să îl cumpăr, banca îmi va da banii și eu voi avea suma pentru a realiza însăși vânzarea-
cumpărarea cu proprietarul

Structura promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare

- după cum rezultă din definiţie, există 2 promitenţi: un promitent cumpărător şi un promitent
vânzător, între ei există obligaţii reciproce şi interdependente având ca obiect încheierea
contractului de vânazare; în consecinţă, aceste obligaţii sunt prin natura obiectului lor obligaţii de

- 32 -
 a face şi sunt în mod necesar afectate de un termen, pentru că dacă vânzarea ar fi fost posibilă la
încheierea promisiunii, atunci promisiunea nu ar mai fi existat
- dacă părţile nu au prevăzut termenul, oricare dintre ele se poate adresa instanţei judecătoreşti
pentru ca aceasta să stabilească termenul în funcţie de împrejurările care au împiedicat părţile să
încheie vânzarea chiar de la data promisiunii
- pentru cele două obligaţii de a face, de a încheia contractul, termenul este un termen suspensiv, în
beneficiul ambelor părţi, în consecinţă niciuna dintre părţi nu poate renunţa la beneficiul
termenului fără acordul celeilalte părţi
- la expirarea termenului suspensiv, cele două obligaţii de a executa contractul promis devin
scadente, astfel încât fiecare dintre părţi îi poate pretinde celeilalte să încheie acest contract
- în cazul refuzului uneia dintre părţi de a încheia contractul promis, ca şi la promisiunea unilaterală,
cealaltă parte poate pretinde fie rezoluţiunea contractului de promisiune sinalagmatică cu daune
interese, fie executarea prin echivalent a obligaţiei de a încheia contractul, fie executarea în natură
a acestei obligaţii prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să substituie consimţământul la
contractul de vânzare promis al părţii ce refuză să dea acest consimţământ de bunăvoie
- pentru această ultimă acţiune (executarea în natură) se aplică termenul derogatoriu prevăzut de art.
1669, termen care este de 3 ani de la data la care contractul trebuia încheiat, dată care în cazul
promisiunii sinalagmatice este data expirării termenului suspensiv
- ca şi la promisiunea unilaterală: întreruperea termenului de prescripţie pentru recunoaştere
continuă, opozabilitatea drepturilor decurgând din promisiune, notarea în cartea funciară a acestor
drepturi este aplicabil şi promisiunii sinalagmatice, în plus, art. 2386 punctul 2 prevede că
promitentul cumpărător care a plătit pe temeiul promisiunii un avans din preţul vânzării, un preţ al
indisponibilizării, o arvună sau orice altă sumă, beneficiază de o ipotecă legală asupra imobilului,
ipotecă ce garantează dreptul la restituirea acestor sume, în cazul în care promisiunea
sinalagmatică a fost rezoluţionată ca urmare a neexecutării sale de către promitentul vânzător

Dreptul de preempţiune
- dreptul de a cumpăra un anumit bun cu preferinţă faţă de orice altă persoană; există în legislaţia
românească cel puţin 20 de drepturi de preemţiune prevăzute în legi speciale cu un anumit regim
juridic pentru acestea, spre exemplu: drept de preempţiune asupra enclavelor din fondul forestier
proprietate publică, drept de preempţiune al coproprietarilor şi vecinilor, drept de preempţiune al
statului pentru bunuri culturale, drept de preempţiune al Ministerului Culturii pentru monumente
istorice ş.a.
- art. 1272
- regimul de drept comun al dreptului de preempţiune introdus de Noul Cod civil, art. 1730 alin. (2)
prevede că dispoziţiile prezentului cod ale dreptului de preempţiune sunt aplicabile numai dacă
prin lege specială nu se stabileşte altfel, rezultă că dispoziţiile de la art. 1730 – 1740 nu doresc să
instituie un nou regim al dreptului de preempţiune, ci să prevadă un regim de drept comun care va

- 33 -
 completa dispoziţiile privitoare la dreptul de preempţiune din legile speciale sau, după caz, voinţa
părţilor din contracte, prin care se constituie dreptul de preempţiune convenţional
- până în 2009 – 2011 dreptul de preempţiune convenţional era desemnat de doctrină ca drept de
preferinţă
- de lege lata singurul drept de preempţiune asupra căruia regimul de la art. 1730 – 1740 i se aplică
integral este dreptul de opţiune al arendaşilor cu privire la bunurile agricole care fac obiectul
contractelor de arendă a acestora, art. 1849
- drept de preempţiune al proprietarilor de terenuri forestiere vecini şi al coproprietarilor, art.
1476 Cod civil, dar potrivit legii nr. 60/2012 care a modificat legea de punere în aplicare a Noului
Cod civil, acest drept de opţiune nu se va exercita portivit art. de la 1730 – 1740, ci se va exercita
potrivit reglementărilor instituite de Codul silvic

- dreptul de preempţiune se exercită a posteriori, după încheierea contractului de vânzare pentru

bunul în legătură cu care s-a constituit dreptul de preempţiune, între proprietarul bunului şi un
cumpărător ales de el; acest contract ar trebui să fie încheiat sub condiţia suspensivă a neexercitării
dreptului de către preemptor
- imediat după încheierea contractului, vânzătorul este obligat să îi notifice preemptorului împreună
cu informaţii complete privind numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile
care îl grevează, precum şi locul unde este situat bunul
- dacă vânzătorul nu trimite această notificare, ea poate fi trimisă şi de către cumpărător,
cumpărătorul are dreptul să o trimită, vânzătorul are obligaţia
- de la primirea notificării începe să curgă un termen în care preemptorul are dreptul de a decide
dacă doreşte sau nu să încheie cu vânzătorul contractul ce i-a fost notificat, acest termen este, în
absenţa unei dispoziţii sau clauze contrare, de 10 zile dacă bunul vândut este mobil şi de 30 de zile
dacă bunul vândut este imobil
- în cazul în care preemptorul doreşte să încheie cu vânzătorul contractul ce i-a fost notificat, el
trebuie să comunice vânzătorului intenţia sa şi să îi plătească preţul
- dacă intenţia exercitării dreptului nu este însoţită de plata reală a preţului vânzării, se consideră că
dreptul de preempţiune nu a fost exercitat
- dacă vânzătorul refuză primirea preţului, preemptorul are posibilitatea de a consemna acest preţ
într-un cont la dispoziţia lui
- în cazul în care în termenul de 10 sau de 30 de zile preemptorul a acceptat contractul oferit şi a
plătit preţul, condiţia suspensivă ce afecta contractul încheiat cu cumpărătorul ales de vânzător nu

- 34 -
 este îndeplinită, astfel încât acest contract nu mai produce niciun efect, formându-se în schimb un
alt contract între vânzător şi preemptor

- dacă se exercită dreptul de preempţiune, rezultă 2 efecte:

1) atunci când se desfiinţează retroactiv contractul dintre vânzător şi cumpărătorul pe care el l-a ales:
acest contract nu va produce efecte, cu o singură excepţie, potrivit art. 1733 alin. (1) teza finală,
cumpărătorul de bună-credinţă poate antrena răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului
- buna-credinţă trebuie să fie scutită de orice culpă, în consecinţă, rareori cumpărătoul unui bun este
îndreptăţit să ignore drepturile de preempţiune legale, în schimb poate fi de bună-credinţă ignorând
drepturile de preempţiune convenţionale, cu excepţia celor care fac obiectul unui sistem formalizat
de publicitate
2) formarea unui nou contract între vânzător şi preemptor: două precizări
a) forma contractului
b) conţinutul contractului

a) contractul dintre vânzător şi preemptor se formează între absenţi, considerându-se că prin

notificarea contractului iniţial reprezintă o ofertă de contract trimisă de vânzător faţă de preemptor,
iar exercitarea dreptului de preempţiune reprezintă acceptarea acelei oferte

b) conţinutul contractului: acest contract este identic cu acela încheiat de vânzător cu cumpărătorul
pe care l-a ales, cu două diferenţieri:
1) în cazul în care în contractul cu cumpărătorul ales obligaţia de a plăti preţul era eşalonată ori
scadenţa ei era amânată, termenele de plată astfel introduse nu vor profita preemptorului art. 1736
care a plătit deja preţul exercitând dreptul de preempţiune
2) de regulă, contractul încheiat cu preemptorul nu mai este afectat de condiţia suspensivă a
exercitării dreptului de preempţiune
- art. 1730 alin. (3) mecanism atipic

- dacă preemptorul refuză oferta de a contracta, atunci vânzătorul este liber să încheie un contract
în termenii acelei oferte cu orice persoană doreşte, fără ca acel contract să mai fie afectat de vreo
condiţie suspensivă; prin refuzul ofertei de către preemptor, dreptul de preempţiune s-a stins cu
privire la contractul oferit; dacă în procesul negocierilor cu un terţ oferta făcută titularului dreptului
de preempţiune suferă modificări şi vânzătorul convine cu terţul să încheie contractul astfel
modificat, atunci acel contract va trebui încheiat sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului
de preempţiune în legătură cu acest contract diferit faţă de cel oferit iniţial preemptorului
- potrivit art. 1733 alin. (2) clauzele contractului încheiat cu terţul având drept scop să împiedice
exercitarea dreptului de preempţiune nu produc efecte faţă de preemptor; din acest text rezultă că
dacă, spre exemplu: contractul încheiat cu terţul ales de vânzător prevede că el este afectat de
condiţia rezolutorie a exercitării dreptului de preempţiune de către preemptor, această condiţie
- 35 -
 rezolutorie nu produce efecte faţă de preemptor, nu îi este opozabilă acestuia, astfel încât
exercitându-şi dreptul el va putea pretinde vânzătorului să-şi execute obligaţiile rezultând din
contract

Obiectul vânzării
- 36 -
 1. obiectul contractului
2. lucrul vândut
3. preţul

Obiectul contractului

art. 1225 alin. (1) obiectul contractului îl reprezintă operaţiunea juridică precum vânzarea, locaţiunea,
împrumutul şi altele asemenea, convenită de părţi, astfel cum aceasta reiese din relaţiile contractuale
alin. (2) obiectul contractului trebuie să fie determinat şi licit sub sancţiunea nulităţii absolute, alin. (3)
obiectul ilicit
Există unii autori care consideră că obiectul contractului este determinat dacă natura sa juridică poate fi
stabilită; proful: obiectul contractului este determinat numai dacă drepturile şi obligaţiile esenţiale ale

- 37 -
părţilor, luându-se în considerare natura juridică a acelui contract, au la rândul său un obiect determinat
sau cel puţin determinabil
Contractul care prevede doar o vânzare este un contract nul pentru obiect nedeterminat, pentru vânzare
este necesară determinarea dreptului transmis, obiectului derivat al acestui drept şi a preţului ori modului
său de stabilire
Nedeterminarea oricărui dintre aceste aspecte determină nu numai nedeterminarea obiectului obligaţiilor
respective, cât şi nedeterminarea obiectului contractului
Obiectul contractului să fie licit: caracterul ilicit al obiectului contractului poate să rezulte fie din
iliceitatea prestaţiilor ce fac obiectul prestaţiei principale, fie din iliceitatea operaţiunii juridice care
constituie obiectul contractului
Bunurile propritate publică sunt inalienabile, astfel orice transfer al lor este prohibit de lege, la fel şi
vânzarea acestora, în anumite cazuri legea interzice doar vânzarea
Spre exemplu: vânzarea de organe nu este permisă, doar donarea de organe

Lucrul vândut

cerinţele de validitate ale încheierii contractului:

a) lucrul vândut trebuie să fie un bun

b) să fie determinat sau cel puţin determinabil
c) trebuie să existe
d) trebuie să fie susceptibil de înstrăinare

a) trebuie să fie un bun:

bunurile sunt valori economice susceptibile de apropriaţiune sub forma dreptului patrimonial
numai valorile economice pot fi vândute, nu şi valorile politice, morale, afective etc
spre exemplu: un candidat la alegeri a dat în judecată partidul pentru nerespectarea obligaţiei de a
transmite un loc eligibil pe listele partidului, loc vândut
există valori economice care nu sunt bunuri şi care nu pot face obiectul unei vânzări, spre exemplu:
secretele comerciale nu fac obiectul unui drept de proprietate, sunt protejate numai prin răspunderea

- 38 -
civilă delictuală, de aceea un contract de cesiune a secretului comercial nu este o vânzare, ci este o
antepriză, cedentul comunică informaţia secretă cesionarului

b) trebuie să fie determinat sau cel puţin determinabil:

în funcţie de voinţa părţilor şi de natura obiectului vânzării, bunurile sunt individual determinate sau de
gen
atunci când bunul este individual determinat părţile contractului îl descriu astfel, întrucât există un singur
obiect care să aibă trăsăturile descrire
atunci când bunul este de gen, părţile îl descriu prin referire la categoria din care face parte lucrul vândut
şi la cantitatea de elemente din acea categorie care compun acest bun genera non pereut; niciodată forţa
majoră nu poate exonera obligaţia de a transmite o cantitate de bunuri de gen (forţa majoră nu exonerează
nici obligaţia de a plăti o sumă de bani)

O categorie de bunuri nu poate fi, în principiu, infinită, dar există posibilitatea de a înlocui
prin excepţie, dacă părţile individualizează categoria în aşa fel încât numărul elementelor ce o compun
este limitat, finit, atunci vom vorbi despre o vânzare de bunuri dintr-un gen limitat spre exemplu: îţi vând
3 roşii din această grămadă, roşiile sunt bunuri de gen, dar sunt limitate la numărul din această grămadă

!pentru bunurile individual determinate acestă calitate este suficientă în vederea îndeplinirii cerinţei ca
lucrul vândut să fie determinat; în cazul bunurilor de gen în schimb, lucrul vândut va fi considerat
determinat sau determinabil dacă, pe de o parte părţile menţionează genul, categoria, iar pe de altă parte
ele, fie prevăd direct cantitatea de elemente din acea categorie ce va fi transmisă, fie criterii pentru

- 39 -
 stabilirea acestei cantităţi la momentul la care se va executa obligaţia de a transmite proprietatea şi
obligaţia de predare spre exemplu: îţi vând atâta carne de vită câtă îţi va fi necesară ţie astăzi şi mâine

c) lucrul să existe:

marea majoritate a lucrurilor vândute sunt în fiinţă la momentul încheierii contractelor

Pot exista probleme atunci când bunul a pierit în tot sau în parte înainte de încheierea contractului
(vâzarea lucrului pierit) şi atunci când deşi nu există la încheierea contractului, părţile încheie totuşi
contractul în perspectiva apariţiei în viitor a lucrului vândut (vânzarea lucrului viitor)

Pentru vânzarea lucrului pierit, sediul materiei art. 1659 sau al vânzării de bunuri dintr-un gen limitat
care a pierit în totalitate
In cazul în care bunul este pierit în întregime, sancţiunea aplicabilă contractului de vânzare este nulitatea
absolută pentru lipsa obiectului; dacă bunul pierise numai în parte, cumpărătorul care nu cunoştea acest
fapt la momentul vânzării poate cere fie anularea vânzării, fie reducerea corespunzătoare a preţului
Dacă pieirea este numai parţială, sancţiunea poate fi anularea în tot sau în parte a contractului de vânzare
astfel încheiat pe motivul erorii esenţiale a cumpărătorului care nu cunoştea că bunul este pierit în parte,
anularea va fi totală numai dacă fără partea pierită cumpărătorul nu ar fi încheiat contractul, în cazul în
care bunul ar fi reprezentat interes chiar în urma deteriorării atunci sancţiunea aplicabilă este o reducere
de preţ care ar putea fi explicabilă prin anularea parţială a contractului de vânzare în privinţa diferenţei de
preţ
In schimb, în cazul în care cumpărătorul a cunoscut că bunul pierise în întregime se consideră că el l-a
acceptat astfel şi nu este îndreptăţit la nicio reducere a preţului iniţial
De asemenea, chiar şi dacă ar fi cunoscut numai că există riscul să fi pierit o parte a bunului cumpărătorul
şi-a asumat riscul ca bunul pe care îl cumpără să fie diminuat, astfel nu poate solicita nicio revizuire a
preţului
In cazul în care vânzătorul a cunoscut pierirea parţială sau totală a bunului, iar cumpărătorul nu a cunoscut-
o, atunci acesta din urmă poate să solicite şi daune-interese din partea vânzătorului care în cazul pieirii
totale a bunului vor fi datorare de acesta din urmă întrucât nulitatea absolută a contractului îi este exclusiv
imputabilă, iar în cazul pieirii parţiale a bunului va datora reparaţia prejudiciului suferit de cumpărător pe

- 40 -
temeiul delictului civil de dol, cel puţin prin reticenţă (dolul – viciu de consimţământ, dar şi delict civil al
contractului)

Situaţia bunului viitor

Bunurile viitoare pot face obiectul contractului de vânzare; potrivit art. 1658 alin. (1) cumpărătorul
dobândeşte proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat, rezultă că vânzarea bunului viitor este
valabilă, dar efectul său este transferul amânat al proprietăţii bunului
In cazul în care bunul nu se realizează, de regulă vânzătorul nu poatepretinde cumpărătorului plata
preţului, nici transferul preţului nu poate fi pretins pentru că bunul nu s-a realizat, astfel, contractul nu
produce niciun efect, deci vânzarea bunului viitor este o vânzare condiţională, în sensul că este afectată
de condiţia suspensivă a realizării bunului
Există şi o excepţie: totuşi, există un efect pur şi simplu pe care vânzarea bunului viitor îl produce, o
obligaţie de a face a vânzătorului, care trebuie să facă tot ceea ce depinde de el pentru ca bunul vândut să
se realizeze, uneori, tot ceea ce depinde de el înseamnă chiar realizarea bunului (spre exemplu: în domeniul
construcţiilor)
Excepţia: cumpărătorul îşi poate asuma în mod expres riscul ca bunul să nu apară, să nu se realizeze, într-
o asemenea situaţie, el este dator să plătească preţul chiar dacă din cauze neimputabile vânzătorului bunul
nu s-a realizat, de regulă, preţul acesta va fi mai mic decât valoarea obişnuită a bunului pentru că îşi asumă
un risc, astfel beneficiază de o reducere, dacă riscul este determinant pentru încheierea contractului, rezultă
că acel contract va fi aleatoriu

Aceleaşi reguli se aplică şi în cazul vânzării de bunuri dintr-un gen limitat viitor, dacă acest gen nu se
realizează într-o măsură suficientă pentru ca vânzarea să poată fi executată integral
- dacă bunul viitor se realizează numai în parte, cumpărătorul poate solicita fie desfiinţarea
vânzării, fie o reducere de preţ
- în ipoteza în care nerealizarea parţială a bunului este imputabilă culpei vânzătorului, cumpărătorul
poate cere în plus şi obligarea vânzătorului la plata de daune-interese, desfiinţarea contractului se
poate cere numai atunci când partea din bun care nu s-a realizat este atât de importantă încât dacă
ar fi cunoscut această nerealizare, cumpărătorul nu ar mai fi contractat, chiar dacă s-ar putea susţine
că această desfiinţare a contractului are natura juridică a unei rezoluţiuni, este de precizat că dacă
părţile nu au prevăzut contrariul, prin derogare de la dreptul comun, această rezoluţiune nu poate
fi declarată unilateral de către cumpărător, ci are caracter judiciar, astfel încât instanţa de judecată

- 41 -
 să poată verifica dacă nerealizarea bunului este suficient de importantă încât să justifice
rezoluţiunea

d) lucrul vândut să fie susceptibil de înstrăinare

Pentru acest fapt lucrul trebuie să poată fi despărţit de persoana vânzătorului şi de asemenea, este necesar
ca legea să nu interzică înstrăinarea
1) lucrul trebuie să poată fi despărţit de persoana vânzătorului: ridică probleme în cazul
vânzărilor de clientelă, în principiu, vânzările de clientelă comercială sunt posibile, pe când
cele de clientelă civilă nu sunt posibilă, întrucât lucrul vândut nu ar fi susceptibil de înstrăinare
2) legea să nu interzică transferul lucrului; interdicţiile legale de a transfera un bun se numesc
inalienabilităţi
In funcţie de sfera de aplicare a interdicţiei, inalienabilităţile sunt absolute dacă privesc orice tranfer al
bunului sau relative dacă privesc numai anumite transferuri ale bunului sau dacă instituie anumite condiţii
particulare pentru transfer, în absenţa cărora transferul ar fi interzis
După durata lor, inalienabilităţile sunt:
1) temporare
2) definitive

După sursa lor, inalienabilităţile sunt:

1) legale dacă decurg direct din lege
2) convenţionale dacă decurg din convenţii valabile potrivit legii

Inalienabilităţile legale

- inalienabilităţile legale relative: există anumite bunuri pentru înstrăinarea cărora legea impune
anumite autorizaţii speciale în absenţa cărora vânzarea este lovită de nulitate absolută; sunt
asemenea bunuri: bunurile monopol de stat, substanţele toxice, explozibile, psihotrope,
medicamentele

- inalienabilităţile legale absolute se clasifică în temporare şi definite, iar cea mai cunoscută
inalienabilitate absolută definitivă este cea a bunurilor proprietate publică

Bunurile proprietate publică nu pot fi transferate şi nu sunt nici susceptibile de constituirea unor
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată
Bunurile proprietate publică nu pot fi lucru vândut
Dintre dezmembrămintele dreptului de proprietate publică, singurul care poate fi constituit uneori pe calea
unui contract având natura juridică a unei vânzări este dreptul de concesiune, dar în acest caz vânzarea nu
priveşte bunul proprietate publică, ci productele sale, spre exemplu: în cazul contractului de concesiune a
- 42 -
bogăţiilor subsolului, concesionarul este un cumpărător al minereurilor pe care le extrage din exercitarea
drepturilor din contractul de concesiune (vânzare pentru bunuri viitoare)

- inalienabilităţile absolute temporare: două exemple utilizate de doctrină, abrogate art. 52 din
legea 19/1991 privind fondul funciar care prevedea că terenurile pe care s-a constituit dreptul de
proprietate potrivit acestei legi, nu puteau fi înstrăinate pentru 10 ani, de asemenea, art. 8 din legea
112/1995 imobilele preluate de statul comunist cu titlu şi cumpărate de chiriaşi în temeiul acelei
legi nu puteau fi vândute timp de 10 ani de către chiriaşii deveniţi cumpărători sau de către
succesorii lor
- aceste inalienabilităţi erau constituite în constituirea obiectivelor de politică socială pe care
legiuitorul le-a urmărit când a permis dobândirea dreptului de proprietate în condiţii favorabile
- aceste inalienabilităţi sunt impuse pentru protejarea unui interes public, sancţiunea este nulitatea
absolută a unui asemenea contract, iar dacă prin convenţie părţile doresc să eludeze
inalienabilitatea legală atunci această convenţie va fi de asemenea nulă pentru frauda la lege

Inalienabilităţile convenţionale
Dreptul civil este guvernat de principiul libertăţii de circulaţie a bunurilor, libertate care asigură
circuitul economic şi reprezintă un obiectiv de natură economică de interes public
Orice clauză menită să împiedice sau să îngreuneze libertatea de circulaţie a bunurilor este, în
principiu, contrară unui interes public şi deci susceptibilă de nulitate absolută
- prin excepţie, Noul Cod civil a permis introducerea în contracte a unor clauze de inalienabilitate
dacă aceste clauze respectă anumite cerinţe de varietate specifice
O clauză de inalienabilitate este valabilă dacă îndeplineşte două condiţii:
a) să existe un interes serios şi legitim
b) să fie limitată în timp

Interesul public al libertăţii de circulaţie a bunurilor e unul general şi abstract, interesul personal trebuie
să fie concret şi serios
exemple: A îi donează lui B un bun, A este un bunic, B este un nepot care tocmai a dat la facultate, bunicul
îi donează o garsonieră lângă facultate şi îi impune ca pe perioada studiilor să nu înstrăineze această
garsonieră; art. 634 alin. (1); art. 714 cesiunea unui bun; art. 2384

Limitarea în timp: 49 de ani art. 627 alin. (1)

Art. 627 alin. (1): o clauză de inalienabilitate trebuie limitată la durata interesului serios și legitim care o
justifică, dar fără să depășească 49 de ani, tot ceea ce depășește durata interesului, nu mai este justificat,
chiar în interiorul termenului de 49 de ani; dacă părțile prevăd un termen mai mare de durata interesului,

- 43 -
sancțiunea va fi nulitatea relativă parțială pentru tot ceea ce depășește durata interesului şi dacă termenul
depășește 49 de ani, se va reduce la 49 de ani
Uneori limitarea trebuie să fie mai scurtă dacă interesul legitim o impune

Dacă interesul legitim încetează înainte de expirarea duratei pentru care a fost instituită clauza, ori dacă
apare un alt interes care justifică nerespectarea clauzei de inalienabilitate, debitorul inalienabilităţii poate
solicita justiţiei autorizaţia de a înstrăina bunul
- pentru prima ipoteză: exemplul cu bunicul şi nepotul, nepotul este exmatriculat din acea facultate
şi se înscrie la altă facultate care este foarte departe de garsonieră, astfel interesul serios şi legitim
încetează înainte de durata prevăzută iniţial, astfel, nepotul poate cere autorizaţie de a înstrăina
garsoniera
- pentru ipoteza în care apare un interes mai important: copilul se îmbolnăveşte şi are nevoie de
îngrijiri medicale specializate

Diferenţa dintre caducitate şi nulitatea relativă este importantă întrucât caducitatea nu va influenţa
niciodată valabilitatea contractului iniţial, în timp ce nulitatea clauzei de inalienabilitate, chiar dacă este
în principiu parţială, poate conduce la nulitatea întregului contract în care a fost introdusă dacă se
dovedeşte că inalienabilitatea a fost determinantă pentru consimţământul la contract al beneficiarului său

In cazul în care contractul este cu titlu oneros, caracterul determinant se prezumă; dacă clauza de
inalienabilitate este valabilă, atunci ea produce atât efecte reale, cât şi efecte obligaţionale, efectul real
rezultă în limitarea temporară a ... din conţinutul dreptului ...; efectul obligaţional rezidă într-un drept de
creanţă al beneficiarului clauzei corelativ obligaţiei proprietarului de a nu înstrăina

Când clauza de inalienabilitate se impune în beneficiul unui terţ, atunci creanţa ... în favoarea acelui terţ,
care va accepta ca terţ beneficiar faţă de contractul în care a fost inserată clauza

In cazul încălcării clauzei de inalienabilitate sancţiunile sunt determinate atât de efectul obligaţional, cât
şi de efectul reale
- sub aspectul efectului obligaţional, dacă beneficiarul clauzei de inalienabilitate este parte la
contractul în care a fost introdusă clauza, el poate cere fie rezoluţiunea acelui contract cu daune-
interese, fie executarea silită prin echivalent a obligaţiei de a înstrăina sub forma unor despăgubiri
pentru încălcarea clauzei
- terţul beneficiar nu poate solicita rezoluţiunea pentru că nu are interesul să desfiinţeze contractul
din care primeşte acest beneficiu, dar şi el poate solicita executarea prin echivalent a obligaţiei
pentru nerespectarea clauzei

In temeiul efectului real al clauzei de inalienabilitate, dacă această clauză îi este opozabilă
dobânditorului subsecvent al bunului cu concursul căruia s-a încălcat clauza (adică s-a vândut
- 44 -
 bunul chiar lui), pe temeiul acestei inalienabilităţi, beneficiarul clauzei, fie el parte sau terţ, va
putea solicita anularea contractului încheiat cu dobânditorul subsecvent

In materie imobiliară, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate se asigură prin notarea ei în cartea

funciară
In materie mobiliară clauza de inalienabilitate nu poate fi opusă decât dacă, fie dobânditorul subsecvent
a cunoscut în fapt de existenţa clauzei şi deci a încălcat-o în mod conştient, fie, deşi nu a cunoscut-o în
fapt şi a fost de bună-credinţă sau nu a intrat în posesia bunului, sau, deşi a intrat în posesie, a dobândit
printr-un act cu titlu gratuit; terţul va putea să invoce posesia de bună-credinţă care îi procură proprietatea,
art. 937

Cerinţele preţului
- trebuie să îndeplinească 3 cerinţe:
1) trebuie să constea într-o sumă de bani
2) să fie determinat sau cel puţin determinabil
3) să fie sincer şi serios

1) să constea într-o sumă de bani: cerinţă esenţială pentru definirea contractului ca vânzare
In cazul în care în schimbul transferului unui drept se datorează o altă prestaţie decât o sumă de bani,
atunci contractul nu poate primi calificarea de vânzare, ci primeşte o altă calificare
spre exemplu: dacă în schimbul transferului unui drept se transferă un alt drept, contractul este de schimb;
dacă în schimbul transferului unui drept dobânditorul îşi asumă obligaţia de a efectua o obligaţie de a face
sau de a nu face, atunci contractul este de antrepriză; dacă în schimbul transferului unui drept dobânditorul
se oferă să îl întreţină pe înstrăinător, atunci contractul este de întreţinere; dacă se stinge o prestaţie
anterioară având un alt obiect, atunci contractul este de dare în plată
Vor fi consideraţi bani, atât moneda naţională, cât şi orice altă monedă

2) să fie determinat sau cel puţin determinabil

Preţul este determinat atunci când părţile au fixat cuantumul său prin chiar contractul de vânzare; când
prin contract părţile au fixat numai criteriile pe baza cărora va putea fi stabilit preţul, cel mai târziu la data
la care este scadentă plata sa, atunci preţul este determinabil (va fi considerat valabil numai atunci când

- 45 -
criteriile prevăzute de părţi, din înţelegerea lor iniţială sunt suficiente pentru determinarea cuantumului
fără să fie necesar un nou acord de voinţă din partea lor
Atunci când datorită naturii criteriilor stabilite de părţi, ele nu pot fi aplicate decât la un anumit interval
de timp după data incheierii contractului, se va considera că părţile au amânat implicit scadenţa plăţii
preţului până la acea dată
Art. 1663 ipoteză de preţ determinabil, ipoteza în care preţul se determină în funcţie de greutatea lucrului
vândut, spre exemplu: vând o ladă de cartofi cu 5 lei kg; pentru determinarea cuantumului preţului este
necesară cântărirea, astfel, la stabilirea cuantumului preţului nu se ţine seama de greutatea ambalajului
Art. 1662 preţ determinabil, părţile desemnează un terţ pentru ca acesta să stabilească preţul vânzării, o
asemenea desemnare nu îl obligă pe terţ, ea valorează faţă de acesta din urmă o ofertă comună din partea
vânzătorului şi a cumpărătorului pentru încheierea unui contract prin care terţul să se oblige să stabilească
preţul
Dacă în schimbul acestei obligaţii vânzătorul şi cumpărătorul datorează o sumă de bani, atunci contractul
cu terţul va fi un contract de antrepriză, în caz contrar, el este un act dezinteresat
In temeiul unei asemenea convenţii, terţul va fi obligat să evalueze preţul după criterii obiective şi cu
imparţialitate, întocmai ca un expert convenţional (în ipoteza în care terţul nu poate sau nu vrea să
determine preţul vânzării, oricare dintre părţi se poate adresa instanţei judecătoreşti, şi anume judecătoriei
de la locul încheierii contractului, pentru ca aceasta să desemneze de urgenţă prin încheiere definitivă, în
camera de consiliu, un expert pentru determinarea preţului; se va putea determina dacă terţul iniţial
desemnat nu poate sau nu vrea să stabilească preţul, la expirarea unui termen prevăzut de părţi sau, în
lipsă, a unui termen de 6 luni, în care persoana desemnată iniţial nu a determinat preţul
In cazul în care ea a fost înlocuită iniţial printr-un expert desemnat de instanţă, atunci acesta va fi în toate
cazurile remunerat, remuneraţia fiind suportată în mod egal de către părţi ca garanţie a imparţialităţii
expertului
Potrivit art. 1662 alin. (3) dacă preţul nu a fost determinat în termen de un an de la încheierea
contractului, vânzarea este nulă, afară de cazul în care părţile au convenit un alt mod de a determina preţul,
părţile pot conveni un alt mod, dar nu pot prevedea un termen mai mare decât termenul de un an, eventual
un termen mai scurt (pentru că termenul de un an este impus din raţiuni de ordine publică, sancţiunea,
nulitatea absolută a contractului, duce la limitarea în timp a incertitudinii care afectează calitatea de titular
a dreptului de proprietate privind bunul vândut
Art. 1662 ar trebui completat cu art. 1232 în materia obiectului contractului, potrivit căruia terţul trebuie
să acţioneze în mod diligent, corect şi echidistant, iar dacă determinarea preţului s-a făcut în mod manifest

- 46 -
nerezonabil, atunci se vor aplica aceleaşi sancţiuni ca şi cum preţul nu a fost determinat, inclusiv
posibilitatea înlocuirii acestui terţ, precum şi nulitatea contractului, până se stabileşte un preţ rezonabil

Potrivit art. 1664 coroborat cu art. 1233, 1234 atunci când părţile nu au prevăzut criteriile de determinare
a preţului, legea prezumă că ele au avut în vedere un set de criterii după cum urmează:
a) preţul stabilit potrivit împrejurării
b) preţul practicat în mod obişnuit de către vânzător
c) preţul mediu aplicat în ziua încheierii contractului pe piaţa cea mai apropiată de locul încheierii
contractului
d) pentru vânzările între profesionişti, preţul aplicat în mod obişnuit în domeniul respectiv, pentru
aceleaşi prestaţii, realizate în condiţii comparabile sau în lipsa unui asemenea preţ, un preţ
rezonabil
Deoarece pot exista contradicţii, se stabileşte o ierarhie:
 Preţul stabilit potrivit împrejutării este un criteriu general şi moderator, astfel încât el se poate
aplica în corelaţie cu oricare dintre celelalte criterii
 Al treilea este mai specific decât al doilea, astfel că atunci când va exista conflict, va prima al
treilea.
 Al doilea şi al treilea criteriu se vor aplica cu preferinţă faţă de al patrulea criteriu, al doilea şi al
treilea sunt prevăzute în materia contractului de vânzare, al patrulea este prevăzut în materia
contractului în general, şi deci se aplică principiul specialia generalibus derogant
Potrivit art. 1234, atunci când părţile s-au raportat la un factor de referinţă pentru stabilirea preţului, iar
acest factor fie nici nu exista la data încherii contractului şi nu a apărut nici ulterior, fie a încetat să mai
existe după data încheierii contractului, fie nu mai este accesibil, el se înlocuieşte în absenţa unei convenţii
contrare cu factorul de referinţă cel mai apropiat

Spre exemplu: părţile determină preţul în funcţie de cotaţia unui anumit bun la o anumită bursă, iar cel
mai apropiat factor de referinţă se poate determina după cum urmează: dacă acţiunile acelei societăţi sunt
cotate la o altă bursă, se va plăti la acea bursă, iar dacă sunt cotate la mai multe burse, se va avea în vedere
cea mai apropiată geografic, în cazul în care nu există o altă cotaţie, atunci se va aplica preţul ultimei
tranzacţii în legătură cu acel bun, dacă nu există nici o astfel de tranzacţie, urmează a se aplica preţul
acţiunilor unei societăţi similare la bursa iniţială avută în vedere de părţi şi ţinându-se seama de raportul

- 47 -
dintre valoarea acelor acţiuni şi valoarea acţiunilor avute în vedere de părţi în ultima zi în care ambele
societăţi au fost cotate

3) preţul să fie sincer şi serios

Potrivit art. 1665 alin. (1), vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit,
se are în vedere ipoteza preţului fictiv pe care părţile l-au menţionat numai spre a crea aparenţa unui
contract de vânzare, bunul fiind de fapt transmis cu un alt titlu

Vânzarea cu preţ fictiv derogă de la regimul comun al simulaţiei; dacă în dreptul comun între părţi se
aplică intenţia lor reală, iar faţă de terţii de bună-credinţă se aplică fie înţelegerea reală, fie cea aparentă,
la alegerea lor, în materie de vânzare, actul aparent este anulabil, ceea ce înseamnă că partea al cărei interes
este protejat are alegerea de a cere executarea actului sau declarea nulităţii sale relative

Legiuitorul a optat pentru această soluţie din grija de a da o soluţie armonizată cu cea din teoria generală
a obligaţiei pentru lipsa cauzei, întrucât dacă nu există intenţia de a se plăti preţul, obligaţiile vânzătorului
sunt lipsite de cauză; lipsa cauzei: nulitate relativă, s-a optat pentru aceeaşi soluţie şi în ipoteza de preţ
fictiv

Rezultă că cel protejat din această anulabilitate este vânzătorul; în trecut se susţinea că vânzarea aceasta
ar putea fi valabilă ca donaţie deghizată într-un contract
In măsura în care anulabilitatea vânzării depinde de voinţa vânzătorului de a cere anularea, actul nu poate
fi valabil nici ca donaţie, pentru că o asemenea donaţie s-ar încheia lăsându-i aşa-zisului donator
posibilitatea de a reveni asupra donaţiei
O asemenea consecinţă este contrară principiului irevocabilităţii donaţiei art. 1015
 când preţul trebuie să fie sincer, avem în vedere să nu fie fictiv
 când preţul trebuie să fie serios, înseamnă să nu fie derizoriu; este derizoriu acel preţ care este
atât de mic încât nu poate constitui o cauză valabilă pentru asumarea obligaţiilor vânzătorului
In consecinţă, sancţiunea aplicabilă unui preţ derizoriu este aceeaşi ca şi pentru lipsa cauzei, nulitatea
relativă a contractului la cererea vânzătorului; deşi anulabil ca vânzare, de această dată contractul poate fi
valabil ca donaţie, pentru că şi dacă se prevalează de anularea vânzării şi dacă nu se prevalează de ea,
vânzătorul convertit în donator nu poate diminua avantajul ce decurge pentru cumpărătorul convertit în
donatar din discrepanţa între preţ şi valoarea dreptului transmis, de data aceasta donaţia va fi directă şi va

- 48 -
fi valabilă numai dacă se respectă condiţiile de formă privind valabilitatea acesteia (forma autentică, forma
darului manual – remiterea bunului în ipoteza în care el are o valoare inferioară sumei de 25000 lei)

Efectele contractului
- 49 -
Se determină pe baza interpretării sale, interpretare care este cea din dreptul comun, cu o singură diferenţă,
cea din art. 1661 clauzele îndoielnice unui contract de vânzare se interpretează în favoarea cumpărătorului
sub rezerva contractelor încheiate cu consumatorii şi cu excepţia contractelor de adeziune
Această regulă este o derogare parţială de la art. 1269 alin. (1)
Se consideră că, de obicei, vânzătorul este acela care impune condiţiile vânzătorului, el redactează de
regulă contractul de vânzare, determină în mod obiectiv; în ipoteza în care acest contract este obscur, cel
vinovat de aceste obscurităţi este vânzătorul
In cazul în care vânzătorul acţionează ca un consumator, precum şi în cazurile în care el aderă la un
contract de adeziune al cumpărătorului, atunci prevederile art. 1269 se vor interpreta împotriva
cumpărătorului

Principalele efecte: sunt obligaţionale

Obligaţiile vânzătorului:
a) obligaţia de a transmite dreptul unui bun
b) obligaţia de a preda lucrul ce face obiectul dreptului vândut
c) obligaţia de a garanta contra evicţiunii
d) obligaţia de a garanta împotriva viciilor ascunse al lucrului vândut
e) obligaţia pentru buna funcţionare a lucrului vândut
f) obligaţia de a garanta menţinerea anumitor calităţi ale bunului vândut

Obligaţia de a transfera dreptul

Rezultă din definiţia vânzării: vânzătorul este obligat a transmite proprietatea sau un alt drept.
Intrucât obiectul derivat al acestei obligaţii este un drept care este prin esenţă necorporal, transferul unui
drept, care nu poate fi perceput ca atare şi în consecinţă, regimul de executare a acestei obligaţii presupune
investirea unui fapt obiectiv, exterior cu semnificaţia unui transfer patrimonial.
De regulă, faptul obiectiv învestit cu această semnificaţie este chiar acordul de voinţă al părţilor, astfel
încât, de regulă, dreptul se transmite chiar la momentul încheierii contractului, regulă prevăzută în art.
1674 .

Există o sumedenie de excepţii de la această regulă:

1. ipoteza în care transferul proprietăţii este afectat de un termen
în aplicarea regulii de interpretare conform căreia contracul se interpretează contra vânzătorului, în ipoteza
în care nu este absolut neîndoielnic, termenul afectează transferul proprietăţii, se va considera că el amână
numai scandeţa obligaţiei de predare

2. ipoteza în care transferul proprietăţii este afectat de o condiţie

- 50 -
suspensivă; în acest caz, la împlinirea condiţiei se va considera că transferul a operat retroactiv de la data
încheierii contractului
In consecinţă, până la împlinirea condiţiei, proprietatea suferă modalitatea proprietăţii rezolubile
considerându-se că vânzătorul este proprietar sub condiţie rezolutorie, iar cumpărătorul este proprietar sub
condiţie suspensivă

3. ipoteza vânzării alternative,

spre exemplu: vând această oaie sau această găină pe un preţ de 1000 lei, dacă părţile nu au prevăzut
contrariul, alegerea lucrului vândut revine vânzătorului, în cazul în care ambele bunuri există la momentul
opţiunii, proprietatea bunului vândut se transferă la acel moment, dacă până la momentul opţiunii unul
dintre bunuri piere chiar din culpa vânzătorului, proprietatea celuilalt bun se transferă automat în
proprietatea cumpărătorului chiar în momentul pieirii bunului, dacă ambele bunuri pier şi cel puţin unul a
pierit din vina vânzătorului, atunci el îl va despăgubi pe cumpărător cu valoarea ultimul bun pierit, potrivit
regulii de drept comun de la obligaţia alternativă.

Ipoteza excepţională în care opţiunea între cele două lucruri vândute alternativ revine cumpărătorului: şi
în acest caz dacă unul dintre bunuri piere fortuit înainte de opţiune, proprietatea celuilalt se transferă în
patrimoniul cumpărătorului; în schimb, dacă pieirea unui bun este din culpa vânzătorului, transferul
proprietăţii celuilalt bun rămâne amânat până la opţiune, întrucât cumpărătorul păstrează posibilitatea de
a opta între a cere bunul rămas şi a cere despăgubiri pentru bunul pierit din culpa vânzătorului, caz în care
proprietatea bunului rămas nu se va transfera niciodată către cumpărător

4. Aceasta excepţie va deveni incidentă în momentul intrării în vigoare a efectului constitutiv a

înscrierii în cartea funciară
Potrivit art. 885 alin. (1), sub rezerva unor dispoziţii contrare, drepturile asupra imobilelor înscrise în
cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea
funciară, pe baza faptului sau actului care a justificat înscrierea, ceea ce înseamnă că după intrarea în
vigoare a acestui text, prin acordul de voinţă al părţilor privind vânzarea unui imobil sau a unui drept
privind un imobil nu se va transfera proprietatea celuilalt drept ce face obiectul contractului, ci se va naşte
numai obligaţia de a transfera sau constitui dreptul în viitor.
Pentru executarea acestei obligaţii, vânzătorul va trebui să pună la dispoziţia cumpărătorului înscrisurile
necesare înscrierii în cartea funciară a calităţii de titular al dreptului dobândit

In principiu, contractul de vânzare în forma autentică, eventualele acte de radiere a sarcinilor care
limitează dreptul transmis şi extrasul de carte funciară din care rezultă datele de rol funciar (număr
cadastral, funciar) ale imobilului asupra căruia poartă dreptul; pe baza acestor înscrisuri, cumpărătorul va

- 51 -
putea cere oricând înscrierea în cartea funciară şi abia prin acestă cerere de înscriere el va dobândi dreptul
ce face obiectul vânzării

Intrucât şi vânzătorul este interesat să se libereze de obligaţiile asociate proprietăţii (obligaţia de a plăti
impozit, de a cultiva terenul, obligaţia de a întreţine un bun istoric), vânzătorul poate să ceară
cumpărătorului să îşi înscrie dreptul transmis (drept ce face obiectul contractului), iar în cazul unui refuz
din partea cumpărătorului, va putea proceda el însuşi la înscrierea dreptului acestuia, pe baza aceloraşi
acte menţionate, în cazul în care vânzătorul nu pune la dispoziţia cumpărătoruluia aceste înscrisuri,
cumpărătorul poate introduce împotriva sa o acţiune în prestaţie tabulară.
Astfel descris, efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară a fost amânat prin art. 56 din legea de
punere în aplicare a codului civil; potrivit acestui text, dispoziţiile referitoare la dobândirea drepturilor
reale imobiliare prin înscrierea la cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru
pentru fiecare unitate administrativ teritorială şi deschiderea la cerere sau din oficiu a cărţilor funciare
petru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile cadastrului şi ale legii 7/2006 sau 1996.

Potrivit art 56 alin. (2) înscrierea în cartea funciară va păstra numai efectul opozabilităţii faţă de terţi,
aşadar, de lege lata, contractul de vânzare are ca efect între părţi transferul imediat al drepturilor asupra
imobilelor, urmând ca acest transfer să fie opozabil faţă de terţi numai de la data înscrierii sale în cartea
funciară

5. în cazul vânzării bunurilor de gen

Potrivit art. 1678 atunci când vânzarea care are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen
limitat, proprietatea se transmite cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, cântărire,
măsurare sau orice alt mod convenit ori impus de natura bunului.
Individualizarea este un act unilateral al vânzătorului; acest act este valabil dacă bunurile sunt conforme
specificaţiilor contractuale sau în lipsa unor asemenea specificaţii, dacă sunt de calitate medie
Chiar dacă bunurile au fost individualizate şi proprietatea s-a transferat, după cum vom vedea în secţiunea
rezervată predării, riscul pieirii lor fortuite va fi suportat de către vânzător până la predare, astfel încât,
dacă bunul individualizat piere, vânzătorul este obligat să facă o nouă individualizare a altor bunuri din
acelaşi gen, care şi ea va transmite proprietatea.
Când discutăm de bunuri de gen avem în vedere nu numai natura bunului, ci şi voinţa părţilor, deşi unele
bunuri sunt de gen prin natura lor, părţile ar putea contracta având în vedere individualitatea lor, este
ipoteza vânzării în bloc a bunurilor art. 1679 (Vechiul Cod civil – vânzarea cu grămada), în acest caz,
proprietatea se transmite de la data încheierii contractului

6. o specie de vânzare a bunurilor de gen: vânzarea după mostră sau model

art. 1680 „în cazul unei asemenea vânzări proprietatea se strămută la momentul predării bunului”,
specificul acestei vânzări este acela că voinţa părţilor pentru încheierea contractului se formează în urma
- 52 -
studierii unui anumit exemplar dintr-un gen mai larg şi părţile convin să vândă o anumită cantitate sau un
anumit număr de exemplare din acel gen, care respectă trăsăturile modelului studiat.
Pentru această ipoteză legiuitorul a derogat de la dreptul comun în cazul vânzării bunurilor de gen şi a
prevăzut că proprietatea nu se transferă prin orice tip de individualizare, ci numai prin predare.

7. vânzarea bunurilor în regim de autoservire

Se prezumă în virtutea uzanţelor că deşi contractul se formează prin preluarea bunului din raft, proprietatea
este transferată numai după plata preţului, în acest fel, vânzarea în regim de autoservire devine o specie a
vânzării cu rezerva dreptului de proprietate.

8. vânzarea sub rezerva dreptului de proprietate

Este posibil ca părţile să prevadă în contractul de vânzare că dreptul de proprietate se va transfera numai
după plata integrală a preţului, această prevedere are rolul de a garanta în favoarea vânzătorului, obligaţia
cumpărătorului de a plăti preţul şi de a-l pune la adăpost pe vânzător de concursul creditorilor chirografari
ai cumpărătorilor, astfel, câtă vreme preţul nu a fost plătit, vânzătorul rămâne proprietar şi creditorii
cumpărătorului nu îşi pot satisface creanţele pe seama bunului cumpărat.
Deoarece are rol de garanţie, rezerva proprietăţii este supusă formalităţilor de publicitate prevăzute pentru
ipoteci pentru asigurarea opozabilităţii ei faţă de terţi.
Din punct de vedere tehnic, vânzarea sub rezerva proprietăţii este o specie a contractului de vânzare prin
care transferul proprietăţii este afectat de un termen

9. vânzarea bunului viitor

In cazul unei asemenea vânzări, proprietatea nu se poate transmite la momentul încheierii contractului
pentru că la acel moment, prin ipoteză, bunul vândut nu există, astfel încât el nu poate forma obiectul unui
drept de proprietate, prin urmare, transferul proprităţii în cazul acestei vânzări va fi amânat până la data
realizării bunului.
Potrivit art. 1658 alin. (5), bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit
destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul.

10. ipoteza vânzării bunului altuia art. 1683

In cazul vânzării bunului altuia, vânzătorul se obligă faţă de cumpărător să îi procure acestuia proprietatea
bunului, cum, prin ipoteză, vânzătorul nu este la data contractului titular al acestui drept, rezultă că el va

- 53 -
trebui să facă demersurile faţă de adevăratul proprietar, necesare pentru ca acesta să consimtă la transferul
bunului său
Consimţământul adevăratului proprietar poate fi dat în mai multe moduri:
a) fie acesta îi transferă proprietatea vânzătorului printr-un contract încheiat cu acesta, potrivit
art. 1683 alin. (2) teza I se consideră că din momentul transferului către vânzător, bunul a
fost transferat mai departe către cumpărător
Dacă bunul transferat este un imobil, pentru înscrierea în cartea funciară se va aplica
procedura transferurilor succesive şi ele se vor înscrie deodată
Este indiferentă natura juridică a contractului dintre proprietar şi vânzător

b) consimţământul poate fi dat şi prin ratificare, ratificarea poate fi făcută sau printr-un act
unilateral al proprietarului sau printr-un act tripartit, diferenţa este că bunul nu mai
tranzitează în patrimoniul vânzătorului, ci se transferă direct de la proprietar către
cumpărător

c) a treia modalitate este încheiera dintre cumpărător şi proprietar a unui contract de transfer
cu stipulaţie pentru altul în favoarea cumpărătorului; deşi cumpărătorul nu participă la actul
încheiat cu proprietarul, el preia totuşi proprietatea direct de la acesta

Important în cazul vânzării bunului altuia: adevăratul proprietar să consimtă la transferul bunului său
către cumpărător, ca urmare a demersurilor vânzătorului, iar nu independent de acestea.
- în cazul în care cumpărătorul devine moştenitorul proprietarului anterior, într-o asemenea situaţie
obligaţia vânzătorului nu va fi considerată executată
- în cazul în care vânzătorul nu îşi execută obligaţia, cumpărătorul poate cere rezoluţiunea
contractului, restituirea preţului în cazul în care acesta a fost plătit şi daune-interese consecutive
rezoluţiunii
- de asemenea, el poate cere şi executarea prin echivalent a obligaţiei, caz în care aceasta se poate
compesa cu obligaţia de a plăti preţul
- stabilirea daunelor-interese se va face după regulile aplicabile garanţiei contra evicţiunii, cu
anumite diferenţe
- ipoteză specifică: un coproprietar înstrăinează proprietatea exclusivă a întregului bun; într-o
asemena ipoteză, transferul cotei părţi a coprietarului către cumpărător se produce imediat, dar el
este inopozabil celorlalţi coproprietari astfel încât, coproprietarul vânzător va rămâne parte la
partaj (fie judiciar, fie voluntar)
- dacă în urma partajului vor fi alte demersuri, coproprietarul înstrăinător reuşeşte să transfere
cumpărătorului proprietatea întregului bun, obligaţia sa se consideră executată, în cazu contrar,
cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării dacă demonstrează că nu ar fi cumpărat numai
partea coproprietarului vânzător sau poate menţine contractul cu o reducere de preţ şi daune-
interese calculate potrivit regulilor evicţiunii parţiale, păstrând în acest caz cota ce aparţinea
- 54 -
 proprietarului înstrăinător şi putând face opozabilă calitatea sa de coproprietar către ceilalţi
copărtaşi
- ipoteza în care la partaj bunul a fost atribuit integral fie unui alt copărtaş decât înstrăinătorul, fie
unui terţ (în schimbul unei sume de bani)

Efectele transferului proprietăţii sau altui drept

1. odată cu proprietatea sau cu celălalt drept vândut, dacă este cazul, se transmit şi lucrurile accesorii
acestuia
- spre exemplu: automobilul se transferă odată cu roata de rezervă, apartamentul odată cu cheia etc
2. în al doilea rând, odată cu proprietatea se transmit şi drepturile privind titlurile ce o constată
3. odată cu proprietatea se transmit acţiunile prin care dreptul de proprietate este apărat, iar dacă
dreptul vândut este un al drept, se transmit acţiunile aferente acestuia
- prin excepţie, dacă împotriva pârâţilor din acele acţiuni, transferul dreptului vândut nu este
opozabil deşi el a operat între părţi, atunci acţiunile se vor transmite abia după îndeplinirea
formalităţilor de opozabilitate a transferului
4. în al patrulea rând, odată cu proprietatea se transmit şi fructele lucrului vândut, fie ele naturale,
industriale sau civile
- în consecinţă, dacă vâzătorul va culege asemenea fructe după data transferului proprietăţii, el va fi
dator să le predea cumpărătorului
- excepţie parţială de la această regulă: în cazul vânzării condiţionale sau în cazul în care transferul
dreptului este afectat de o condiţie, fructele culese pendente conditione de proprietarul sub condiţie
rezolutorie rămân în proprietatea acestuia şi după îndeplinirea condiţiei, art. 1410
- în consecinţă, dacă vânzarea este afectată de condiţie suspensivă, deşi în urma îndeplinirii condiţiei
se consideră că transferul proprietăţii a operat retroactiv la data încheierii contractului, transferul
către cumpărător al dreptului de a culege fructele nu operează decât de la îndeplinirea condiţiei

Obligaţia de predare
Noţiune
- potrivit art. 1685 predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului
împreună cu tot ceea ce este necesar după împrejurări pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a
posesiei, textul are în vedere posesia în sensul pe care ni-l dă art. 916, potrivit căruia în alin. (1)
posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către

- 55 -
 persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar, potrivit alin. (2) dispoziţia se aplică
în mod corespunzător oricărui alt drept real principal
- coroborând aceste texte rezultă că predarea presupune ca transmiţătorul unui drept să facă tot ceea
ce este necesar spre a permite dobânditorului să exercite în fapt acest drept
- art. 1483 alin. (1) obligaţia de a strămuta proprietatea implică şi obligaţiile de a preda bunul şi
de a îl conserva până la predare
- text prevăzut în secţiunea rezervată condiţiilor părţilor, deci este o condiţie de valabilitate a plăţii
obligaţiei de a strămuta proprietatea ca bunul să fie predat şi conservat până la predate; dacă bunul

- 56 -
 nu este predat se poate spune că nici obligaţia de a strămuta proprietatea nu este executată valabil,
pentru că deşi fictiv, dreptul a fost transferat, el nu poate fi exercitat de către dobânditorul său

Obiectul predării
- decurge din obiectul obligaţiei de a transfera dreptul vândut
- vânzătorul este dator să predea lucrul vândut, toate lucrurile accesorii faţă de acesta, înscrisurile
care constată dreptul vândut şi limitările sale, precum şi fructele pe care le-a perceput după data
transferului proprietăţii

Modalităţi de executare
- există situaţii în care obligaţia de a preda presupune o conduită pasivă din partea debitorului
- spre exemplu: dacă obligaţia de a preda are ca obiect un teren neîngrădit, ea presupune ca prestaţie
principală ca vânzătorul să nu împiedice accesul cumpărătorului pe acel teren
- în unele cazuri obligaţia de predare se execută prin prestaţii pozitive, spre exemplu: predarea unui
apartament presupune eliberarea lui de mobilier şi lucrurile depozitate, în alte cazuri predarea se
prestează prin lăsarea bunului la cumpărător – traditio brevi mani
- alteori predarea se efectuează prin remiterea bunurilor către cumpărător sau înmânare,
tradiţiunea din dreptul comun
- în alte situaţii, nu bunul care face obiectul vânzării, ci un alt bun care permite exercitarea dreptului
dobândit asupra lucrului vândut este remis cumpărătorului
- când acest bun permite accesul material la lucrul vândut, discutăm despre tradiţiunea de mână
lungă traditio longa mani
- uneori însă, bunul remis este cel care permite accesul juridic la lucrul vândut, ipoteza aşa-numitelor
titluri reprezentative de bunuri

Scadenţa obligaţiei de predare

- vânzătorul trebuie să efectueze predarea după ce preţul a fost plătit, regula este prevăzută de art.
1693 şi urmăreşte să asigure un anumit echilibru în executarea obligaţiilor din contractul de
vânzare
- în caz de executare, ele dobândesc o anumită autonomie; în principiu, proprietatea se transmite
imediat, însă chiar dacă transferul este imediat, primul efect al contractului va rămâne transferul
proprietății; în mometul plății prețului, proprietatea se află deja în patrimoniul cumpărătorului
- art. 1693 teza finală, atunci când datorită naturii bunului supus predării şi/sau unor împrejurări
cunoscute părţilor la data încheierii contractului, bunul nu poate fi predat decât la un anumit

- 57 -
 termen, se va considera că părţile au amânat implicit scadenţa obligaţiei de predare până la acel
termen

Locul plăţii
- potrivit art. 1689 predarea trebuie să se facă la locul unde bunul se afla la data încheierii
contractului, dacă nu rezultă atfel din convenţia părţilor, ori în lipsa acesteia, din uzanţe
- această regulă, nu se poate aplica decât bunurilor individual determinate, precum şi bunurilor
dintr-un gen limitat prin localizare, spre exemplu: îţi vând grâul din silozul meu
- în cazul bunurilor de gen nelimitat regula specială citată nu este aplicabilă, astfel încât se va aplica
regula generală în materie de obligaţii, art. 1494 alin. (1) lit. c) la sediul pe care îl avea vânzătorul
la data încheierii contractului
- potrivit alin. (2) art. 1494, dacă vânzătorul îşi schimbă sediul şi predarea se va face la noul său
sediu, sancţiunea nu este nulitatea plăţii obligaţiei de predare, ci suportarea de către vânzător a
cheltuielilor suplimentare pe care a trebuit să le suporte cumpărătorul spre a face predarea la noul
sediu

Conformitatea predării
- bunul trebuie predat în conformitate cu toate trăsăturile sale asupra cărora părţile au convenit
expres sau tacit la data încheierii contractului
- analitic, conformitatea se exprimă sub aspectul identităţii, cantităţii şi sub aspectul calităţii lucrului
vândut
1. conformitatea sub aspectul identităţii presupune în cazul vânzării unui bun individual
determinat că bunul trebuie să fie tocmai acela asupra căruia s-a convenit, în cazul
bunurilor de gen că bunul predat trebuie să aparţină genului în legătură cu care s-a convenit,
iar în cazul bunurilor dintr-un gen limitat că pe lângă apartenenţa la acest gen, bunurile
trebuie să aibă şi calităţile care limitează genul

2. sub aspectul cantităţii: în cazul bunurilor de gen presupune că bunurile trebuie să fie în
numărul, cantitatea, suprafaţa care au fost convenite la încheierea contractului; pentru
bunurile individual determinate problema conformităţii sub aspectul cantităţii nu se pune,
cu excepţia suprafeţelor de teren în legătură cu care art. 1741 – 1745 prevăd dispoziţii

- 58 -
 derogatorii sub aspectul sancţiunii aplicabile atunci când bunuri imobile se vând cu arătarea
suprafeţei lor, iar predarea se face într-o suprafaţă deficitară, nu excedentară

3. conformitatea sub aspectul calităţii: bunul trebuie să corespundă tuturor calităţilor

convenite de părţi în mod expres sau tacit la încheierea contractului
- calităţile convenite tacit, trebuie menţionat că vor fi considerate astfel acele cerinţe pe care
cumpărătorul le-a formulat în cursul negocierii contractului de vânzare şi pe care vânzătorul nu le-
a respins în mod expres
- de asemenea, vor fi considerate calităţi convenite tacit cele care rezultă din materialele publicitare
ale vânzătorului care au premers încheierii contractului şi pe care vânzătorul nu le-a infirmat în
cursul negocierii cu cumpărătorul
- vor fi considerate calităţi tacite şi toate calităţile ce decurg din natura bunului în mod obişnuit şi
pe care părţile nu le-au exclus în mod expres
- chiar în lipsa unei convenţii a părţilor privind calităţile bunului vândut, legea prevede anumite
criterii supletive de voinţă, acestea vor putea fi folosite şi în completare
- ele sunt diferite după cum bunul este individual determinat sau este de gen

Dacă bunul vândut este individual determinat, el trebuie predat în starea în care se afla la momentul
încheierii contractului, potrivit art. 1690 alin. (1); din această prevedere legală rezultă implicit că

- 59 -
vânzătorul este obligat să menţină starea bunului vândut între momentul încheierii contractului şi
momentul predării, ori în alţi termeni, trebuie să îl conserve
- potrivit dreptului comun al obligaţiilor de predare, art. 1485, obligaţia de a preda un bun individual
determinat implică şi obligaţia de a-l conserva până la predare
- obligaţia de conservare trebuie executată cu diligenţa unui bun proprietar, în consecinţa
standardul în funcţie de care se determină culpa în executarea acestei obligaţii, este un standard
abstract faţă de care vânzătorul răspunde şi pentru culpa cea mai mică culpa levisimo
- dimpotrivă, vânzătorul este obligat să suporte cheltuielile cu bunul până la predare, ceea ce rezultă
din mai multe argumente:
a) în primul rând, obligaţia de conservare este accesorie obligaţiei de predare
- potrivit art. 1666 alin. (2) cheltuielile predării sunt în sarcina vânzătorului, în consecinţă, şi
cheltuielile conservării urmează acelaşi regim
b) potrivit art. 1488 cheltuielile plăţii sunt în sarcina debitorului, ori consevarea bunului de
către vânzător reprezintă plata unei obligaţii ce decurge din contractul de vânzare

Atunci când bunul vândut este un bun de gen, potrivit art. 1486 debitorul are dreptul de a alege bunurile
ce vor fi predate, exercitarea acestui drept se numeşte individualizare, totuşi, potrivit aceluiaşi art. 1486
debitorul nu va fi liberat decât prin predarea unor bunuri de calitate cel puţin medie
- rezultă două consecinţe:
1) dacă bunurile alese nu erau de calitate cel puţin medie, înseamnă că actul de alegere,
individualizarea, nu este valabilă, în consecinţă, vânzătorul rămâne obligat la o individualizare
valabilă
2) dacă la momentul alegerii bunurile alese erau de calitate cel puţin medie şi ulterior ele se
detereiorează, atunci vânzătorul nu se poate libera de obligaţia de predare şi în consecinţă va trebui

- 60 -
 să individualizeze noi bunuri din acelaşi gen, care să menţină până la predare o calitate cel puţin
medie
- această consecinţă se aplică şi atunci când deteriorarea bunurilor individualizate este fortuită,
pentru că o asemenea deteriorare nu îl pune pe vânzător în imposibilitatea de executare a obligaţiei
de predare
- bunurile de gen nu pier, astfel încât vânzătorul are posibilitatea să individualizeze alte bunuri cu
care să se elibereze de obligaţia de predare în condiţiile art. 1486
- doar în cazul în care genul este limitat s-ar putea ajunge în situaţia ca pieirea sau deteriorarea
fortuită a bunurilor deja individualizate să îl aducă pe vânzător în situaţia unei imposibilităţi de a
se libera; într-un asemenea caz vor fi aplicabile regulile suportării riscului din contractul de vânzare

Recepţia
- pentru obligaţia de predare, recepţia reprezintă executarea de către creditor obligaţiei sale de a
primi plata
- potrivit art. 1690, cumpărătorul are obligaţia ca imediat după preluare să verifice starea bunului
potrivit uzanţei; nerespectarea acestor uzanţe de verificare nu se sancţionează potrivit dreptului
comun cu răspunderea contractuală a cumpărătorului, se sancţionează cu pierderea de către acesta
a dreptului de a se prevala (de a sancţiona) neconformitatea predării, astfel, potrivit alin. (3) al art.
1690 dacă în urma verificării se constată existenţa unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl
informeze pe cumpărător despre acestea fără întârziere, în lipsa informării se consideră că
vânzătorul şi-a executat obligaţia prevăzută la alin. (1); cu toate acestea, în privinţa viciilor
ascunse, rămân aplicabile dispoziţiile privind garanţia vânzătorului împotriva acestor vicii
- din momentul în care vânzătorul efectuează predarea începe să curgă pentru cumpărător un termen
rezonabil, termenul va fi variabil de la caz la caz, în funcţie de timpul necesar verificării bunului
şi notificării către vânzător a viciilor aparente (fără întârziere)
- uzanţe: cutumele care derivă dintr-un anumit mediu tehnologic sau dintr-un anumit mediu
geografic, socio-demografic
- în funcţie după cum pot sau nu să fie depistate cu ocazia acestei verificări, viciile bunului predat
se clasifică în 2 categorii:
a) vicii aparente
b) vicii ascunse

a) Viciile aparente sunt acele vicii ale bunului predat care puteau fi constatate cu ocazia unei
verificări atente a bunului predat, verificare ce nu presupune însă cunoştinţe de specialitate
In legătură cu viciile aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător la expirarea termenului
rezonabil necesar verificării.
Dacă această informarea nu este furnizată fie pentru că bunul nu a fost verificat de către cumpărător, fie
că deşi bunul a fost verificat, viciul nu a fost sesizat, fie pentru că deşi a fost verificat şi depistat,

- 61 -
cumpărătorul nu a trimis informarea în timp util către vânzător, atunci se prezumă irefragabil că viciul nu
exista la data predării.
La limită, dacă în cazul în care cumpărătorul nu îl informează pe vânzător în legătură cu viciul, se prezumă
irefragabil că obligaţia de predare s-a executat conform, astfel încât cumpărătorul nu mai poate angaja
răspunderea contratuală a vânzătorului pentru neconformitate în niciuna din formele sale

b) Vicii asunse: dimpotrivă, dacă viciul nu putea fi depistat cu ocazia unei verificări atente făcută
fără cunoştinţe specializate la data preluării bunului, atunci viciul se consideră ascuns, iar
răspunderea vânzătorului pentru acest viciu va fi supusă regulilor obligaţiilor sale de a garanta
contra viciilor ascunse

Cheltuielile predării
Potrivit art. 1666 alin. (2) cheltuielile predării precum şi cele prealabile acestora, precum transportul,
ambalarea etc sunt suportate de către vânzător

Transferul riscurilor
Potrivit art. 1274 alin. (1), în lipsă de stipulaţie contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului
rămâne în sarcina debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată
dobânditorului.
Riscul este suportat de către vânzător, ca regulă, până la data la care sunt îndeplinite cumulativ atât
obligaţia de a transmite proprietatea sau un alt drept, cât şi obligaţia de predare.
Dacă până la această dată, bunul vândut piere fortuit, atunci vânzătorul este liberat de propriile obligaţii
prin imposibilitate fortuită de executare, dar, întrucât suportă riscul contractului, nu poate pretinde

- 62 -
cumpărătorului să-şi exercite obligaţia de a plăti preţul, contractul fiind desfiinţat şi el retroactiv, iar în
situaţia în care preţul a fost plătit, acesta trebuie restituit.
- excepţie: vânzătorul se poate libera de riscul contractului dacă a făcut tot ceea ce depindea de el
pentru executarea obligaţiilor sale şi dacă, în plus, l-a pus în întârziere pe cumpărător pentru
executarea propriilor obligaţii; această excepţie rezultă din art. 1274 alin. (2)
Punerea în întârziere a debitorului, fără să precizeze care este obligaţia în legătură cu care creditorul este
pus în întârziere; cu toate acestea creditorul pus în întârziere preia riscul pieirii fortuite a bunului
Din modul în care este amplasat alineatul 2, se înţelege că punerea în întârziere a creditorului pentru orice
conduită la care el este dator spre a permite executarea obligaţiei de predare
Predarea este scadentă la data plăţii preţului de către cumpărător
Punerea în întârziere poate să vizeze, chiar dacă preţul s-a plătit, preluarea de către cumpărător a bunului
pe care vânzătorul este gata să îl predea.
Punerea în întârziere poate să vizeze executarea de către cumpărător a anumitor formalităţi de care depinde
finalizarea executării obligaţiei de a transmite proprietatea, spre exemplu: transcrierea în cartea funciară.
Oricare dintre aceste tipuri transferă asupra cumpărătorului riscul contractului dacă vânzătorul a făcut tot
ce depindea de el pentru executarea propriilor obligaţii contractuale
consecinţă: dacă bunul piere fortuit după data punerii în întârziere, cumpărătorul rămâne dator să
plătească preţul chiar dacă prin ipoteză nu îşi mai poate atinge scopul urmărit la încheierea
contractului; această consecinţă se va aplica şi în cazul în care cumpărătorul demonstrează că bunul
ar fi pierit fortuit şi dacă predarea ar fi avut loc la timp

Sancţiuna neexecutării obligaţiei de predare

- potrivit dreptului comun, cumpărătorul poate sancţiona atât neexecutarea
oligaţiei de predare, cât şi executarea cu întârziere sau neconformă a obligaţiei de predare
- în caz de neexecutare a obligaţiei de predare se poate obţine
rezoluţiunea vânzării şi daune-interese, dacă este cazul, restituirea preţului sau poate cere executarea silită
în natură sau în echivalent
- în cazul exercitării cu întârziere a obligaţiei de predare, fie că este
voluntară, fie că este fortuită, cumpărătorul poate cere daune moratorii care se cumulează cu executarea
- în cazul în care întârzierea îl împiedică pe cumpărător să îşi satisfacă scopul
urmărit la încheierea contractului, spre exemplu: cumpăr un tort pentru nuntă, care îmi e adus la 3 sapt
după nuntă - pot refuza predarea, pot cere rezoluțiunea cu daune interese
- când contractul este menţinut, obligaţia de a plăti daune moratorii se poate
compensa cu obligaţia de a plăti preţul, având ca rezultat reducerea lui
- în cazul unei executări neconforme a obligaţiei de predare,
cumpărătorul poate cere fie remedierea în natură a conformităţii prin repararea bunurilor predate sau prin
înlocuirea acestora cu alte bunuri disponibile, de asemenea, se poate compensa cu executarea în echivalent

- 63 -
a obligaţiei de predare conformă, solicitându-se în acest caz daune-interese echivalente cu prejudiciul
suferit de cumpărător din cauza neconformităţii
- obligaţia de a plăti aceste daune-interese se poate compensa cu obligaţia de
a plăti preţul, de unde rezultă o reducere a preţului
- dacă conformitatea este atât de gravă încât îl împiedică pe cumpărător să
realizeze scopul pentru care a contractat, scop cunoscut vânzătorului, atunci cumpărătorul poate cere
rezoluţiunea contractului, daune-interese şi restituirea preţului dacă este cazul

Obligaţia de a garanta împotriva evicţiunii

- obligaţiile de garanţie sunt obligaţii de rezultat care angajează răspunderea
debitorului de câte ori rezultatul nu este atins, chiar dacă neatingerea rezultatului nu este cauzată de culpa
sa
- în consecinţă, aceste obligaţii sunt considerate executate doar atunci când
rezultatul garantat a fost în mod obiectiv atins, în caz contrar, indiferent de cauza neatingerii
rezultatului,debitorul va fi ţinut să răspundă
- noţiunea de evicţiune: evicţiunea reprezintă orice împiedicare totală sau
parţială a cumpărătorului în exercitarea dreptului cumpărat
- evicţiunea porneşte de la ideea că ceea ce se vinde şi se cumpără sunt
drepturi, iar cel care le dobândeşte are faţă de cel care le-a transmis pretenţia de a le exercita în mod plenar
- garanţia contra evicţiunii vizează două categorii de evicţiuni:
1. evicţiuni provenind din fapta proprie a vânzătorului
2. evicţiuni provenind din faptele unor terţi

1. evicţiuni provenind din fapta proprie a vânzătorului

- vânzătorul este obligat să nu facă nimic de natură să îl tulbure pe
cumpărător în exercitarea dreptului cumpărat, obligaţia de a garanta contra evicţiunii provenind din fapta
proprie este o obligaţie absolută a vânzătorului, în sensul că ea acoperă atât tulburările de fapt, cât şi
tulburările de drept, atât tulburări având o cauză anterioară contracutului de vânzare, cât şi tulburări având

- 64 -
o cauză ulterioară contractului de vânzare, iar pe de altă parte, vânzătorul nu se poate exonera dintr-o
clauză contractuală de răspunderea pentru evicţiunea provenind din fapta sa

Tulburările de fapt
- prin contractul de vânzare, vânzătorul este obligat să se abţină de la orice
acţiune sau inacţiune care ar avea ca efect tulburarea cumpărătorului în exercitarea dreptului cumpărat
- prin mecanismul garanţiei contra evicţiunii provenind din tulburarea de fapt
proprie se contractualizează pentru vânzător şi cumpărător obligaţia generală şi abstractă a oricărui terţ de
a nu-l tulbura pe proprietar în exercitarea dreptului său
- această contractualizare are ca efect o facilitare a condiţiilor de probă şi a
dreptului la reparaţie pe care cumpărătorul le are ca urmare a încălcării dreptului său de către vânzător
- spre exemplu: tulburarea uzufructuarului de către cel care a constituit
uzufructul

Tulburările de drept
- vânzătorul răspunde şi pentru tulburările de drept cauzate din fapta sa, fie
că drepturile invocate se întemeiază pe acte sau fapte anterioare încheierii contractului sau acte sau fapte
ulterioare încheierii contractului
- spre exemplu: dacă înaintea de închierea contractului vânzătorul a consimţit
la închierea altor contracte prin care se limitează dreptul vândut, prin limitări pe care nu le-a adus la
cunoştinţă cumpărătorului, el va răspunde faţă de acesta pentru fapta proprie de îndată ce acele limitări se
vor manifesta (A îi vinde lui B un bun, după ce anterior a constituit faţă de C un drept de uzufruct, dacă
C îşi va exercita uzufructul limitând în felul acesta dreptul lui B, A va fi ţinut să răspundă faţă de B pentru
2 fapte proprii: prima, încheierea contractului cu C, a doua, necomunicarea către B a preexistenţei
contractului cu C la data la care s-a încheiat contractul între A şi B
- este posibil ca fapta proprie a vânzătorului care generează tulburarea de
drept să se situeze după momentul încheierii contractului; A vinde un bun de 2 ori, o dată lui B şi o dată
lui C, dacă primul care intră în posesia lui este C, atunci B va fi evins din dreptul pe care l-a cumpărat de
la A prin fapta lui A de a încheia a doua vânzare
- dacă bunul este imobil, iar C înscrie primul în cartea funciară,el va rămâne
proprietar, B va fi evins prin a doua vânzare pentru că A prin fapta să de a încheia a doua vânzare a cauzat
tulburare în exercițiul dreptului lui B vânzându-l lui C
- în literatura juridică s-a examinat ipoteza în care după ce vinde un bun unui
particular, statul dispune expropierea bunului pentru utilitate publică, în acest caz statul nu îşi încalcă
obligaţia de a garanta împotriva evicţiunii provenind din propria sa faptă; în general, răspunsul dat de
doctrină a fost negativ, ca vânzător, statul a acţionat în exerciţiul capacităţii sale de drept privat, iar
obligaţia sa de garanţie nu putea viza decât tulburări pe care le-a cauzat tot în exerciţiul capacităţii sale de
drept privat; din contractele pe care le încheie în exerciţiul capacităţii sale de drept privat, statul nu îşi
poate limita atribuţiile de drept public, pentru că acele atribuţii nu sunt în comerţ; acţionând ca expropiator,
- 65 -
statul a acţionat cu capacitatea sa de drept public, şi deci nu îşi putea încălca obligaţii de drept privat
asumate anterior

- cea mai importantă problemă este aceea a acţiunilor pe care vânzătorul

le-ar introduce împotriva cumpărătorului sau succesorilor săi având ca obiect limitarea sau înlăturarea
dreptului vândut
- vânzătorul nu poate introduce împotriva cumpărătorului sau succesorilor săi
acțiuni cu un asemenea obiect; în cazul în care sunt introduse asemena acțiuni, ele vor fi respinse pe baza
unei apărări care se numeşte excepţie de garanţie şi potrivit căreia cel chemat să garanteze contra
evicţiunii, nu poate el însuşi să evingă
- această excepţie are ca efect respingerea acţiunilor introduse de vânzătorul
sau succesorii săi în drepturi împotriva cumpărătorului sau succesorilor săi în drepturi, fără ca acţiunea să
fie analizată pe fond
- consecinţa menţionată se aplică şi atunci când dreptul pe care se întemeiază
acţiunea a intrat în patrimoniul vânzătorului ulterior încheierii contractului de vânzare
- sub imperiul Vechiului Cod civil se susţinea că şi în ipoteza în care
vânzătorul este moştenit de către titularul unui drept care limita dreptul vândut, acest titular nu şi-ar putea
valorifica propriul său drept împotriva cumpărătorului, deoarece acesta din urmă va putea impune excepţia
de garanţie
- excepţia de garanţie nu este funcţională atunci când terţul titular al dreptului
l-a moştenit pe vânzător sub beneficiul de inventar, pentru că în cazul acceptării moştenirii sub benificul
de inventar, patrimoniul succesoral rămâne separat de patrimoniul moştenitorului, chiar dacă drepturile şi
obligaţiile din patrimoniul succesoral au ca subiect pe moştenitor
- pe baza acestei jurisprudenţe, în Noul Cod civil, unde acceptarea moştenirii
sub benificiul de inventar s-a generalizat, moştenitorului vânzătorului care invocă un drept propriu în
legătură cu dreptul vândut, nu îi va putea fi opusă excepţia de garanţie de către cumpărător, însă acesta
din urmă va putea chema în garanţie pe acelaşi moştenitor, ca şi când ar fi o tulburare provenind din fapta

- 66 -
unui terţ, moştenitorul urmând să răspundă în acestă ultimă acţiune în limita activului patrimonial dobândit
de la vânzător

2. evicţiuni provenind din faptele unor terţi

- vânzătorul răspunde pentru tulburarea dreptului vândut către un terţ numai
atunci când cauza tulburării întruneşte cumultiv următoarele 3 condiţii:
a) să fie o cauză juridică sau, în alţi termeni, evicţiunea să fie o tulburare de
drept
- împotriva tulburărilor de fapt sâvârşite de către terţi, cumpărătorul se poate
apăra singur, de regulă prin mijloacele răspunderii civile delictuale
- în schimb, dacă terţul se sprijină pe un drept, atunci este pobisil ca
dobânditorul, cumpărătorul, să nu-i poată opune dreptul cumpărat şi de acea, vânzătorul este chemat să îl
sprijine pentru respingerea pretenţiilor terţului
- aceste pretenţii se pot întemeia pe un drept real, pe un drept de creanţă, un
drept de preempţiune, un drept potestativ, un drept de proprietate intelectuală sau pe o limitare legală a
dreptului cumpărat care nu rezulta din starea aparentă a bunului la momentul încheierii contractului de
vânzare

b) cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară încheierii contractului de vânzare,

aceasta nu însemnă în mod necesar că dreptul invocat de terţ s-a născut înainte de vânzare, trebuie însă ca
faptul generator al acestui drept să se fi produs sau cel puţin să fi început să se producă înainte de
încheierea contractului de vânzare
- condiţia este îndeplinită dacă un bun a fost declarat ca fiind de utilitate
publică, înainte de încheierea vânzării, chiar dacă procedura de expropiere s-a realizat după încheierea
contractului
- în cazul faptelor juridice complexe, care presupun şi o curgere de timp,
se consideră că acestă condiţie e îndeplinită dacă la momentul încheierii vânzării împlinirea termenului
din conţinutul faptului juridic complex era iminentă, spre exemplu: pentru uzucapiunea tabulară, termenul
este de 10 ani, terţul poseda deja de 9 ani la data la care s-a vândut imobilul

c) cauza evicţiunii trebuie să nu fi fost cunoscută cumpărătorului la data

încheierii contractului
- în cazul în care cumpărătorul a cunoscut cauza evicţiunii, se consideră că el
şi-a asumat propriile obligaţii din vânzare, obligaţia de a plăti preţul, în considerarea şi a acestei cauze şi
că deci şi-a asumat riscul producerii evicţiunii, neputându-se îndrepta împotriva vânzătorului dacă acest
risc se concretizează
- se prezumă cunoscute de către cumpărător limitele obişnuite ale bunului
vândut, ţinând cont de natura bunului asupra căruia poartă dreptul
- dimpotrivă, sarcina probei că dobânditorul a cunoscut limitele excepţionale
- 67 -
ale dreptului vândut îi revine vânzătorului, el poate face această probă fie implicând cauza contractuală
din care rezultă cunoaşterea cauzei de către cumpărător, fie arătând că aceasta era stabilită prin înscrisurile
pe care le-a predat cumpărătorului în vederea vânzării, inclusiv, dacă este cazul, cu extrasul de carte

- 68 -
funciară al imobilului sau cu documentele de dobândire încheiate cu ocazia transmisiunii succesibile ale
bunului

- în cazul în care aceste condiţii sunt îndeplinite cumulativ cu privire la cauza

evicţiunii, vânzătorul este obligat să garanteze împotriva acestei evicţiuni, să garanteze că o asemenea
evicţiune nu se va produce

Natura obligaţiei de garanţie

- sub aspectul tulburărilor provenind din fapta proprie, vânzătorul are mai
întâi o obligaţie precontractuală de informare şi anume, el trebuie să îl informeze pe cumpărător despre
toate limitările excepţionale ale dreptului pe care le cunoaşte
- odată ce contractul este încheiat, din el se naşte şi o obligaţie de a nu face
a vânzătorului, care este obligat să se abţină de la orice faptă, acţiune sau act juridic care ar avea ca efect
împiedicarea totală sau parţială a vânzătorului în exercitarea dreptului cumpărătorului
- tulburările provenind din fapta terţilor: vânzătorul are în primul rând o
obligaţie de a face, şi anume de a utiliza toate mijloacele juridice necesare pentru a se respinge pretenţiile
terţului
- în cazul în care pretenţiile terţilor se manifestă pe calea unei acţiuni în
justiţie, vânzătorul este obligat să intervină în procesul astfel declanşat printr-o cerere de intervenţie
accesorie în favoarea cumpărătorului pârât, cerere care îi va permite să invoce în proces toate excepţiile,
probele şi apărările care ar putea conduce la respingerea acţiunii terţului reclamant
- atunci când vânzătorul nu intervine din proprie iniţiativă, cumpărătorul are
posibilitatea de a-l introduce el însuşi în proces pe vânzător prin chemarea în garanţie, astfel, în acelaşi
proces se vor intenta 2 acţiuni: acţiunea terţului vânzător împotriva cumpărătorului şi acţiunea
cumpărătorului împotriva vânzătorului
- prin cererea de chemare în garanţie, cumpărătorul cere ca vânzătorul să
răspundă pentru evicţiunea care ar reezulta dacă s-ar admite pretenţiile terţului împotriva cumpărătorului,
sub acest aspect, cererea de chemare în garanţie va avea natură secundară,subsidiară, ea va fi analizată
numai dacă se admite acţiunea principală a terţului împotriva cumpărătorului
- chematul în garanţie are posibilitatea de a administra în proces toate probele
şi mijloacele de apărare apte să conducă la respingerea pretenţiilor terţului
- în cazul în care vânzătorul a participat la procesul dintre terţul evingător şi
cumpărător, fie în calitate de chemat în garanţie, fie în calitate de intervenient accesoriu, admiterea acţiunii
terţului generează o prezumţie irefragrabilă de răspundere a vânzătorului pentru evicţiunea cauzată prin
această admitere
- dacă în schimb, procesul dintre terţul evingător şi cumpărător, s-a purtat
fără parciparea vânzătorului şi dacă în acest caz acţiunea terţului a fost admisă, prezumţia de răspundere
a vânzătorului va fi numai relativă; astfel, dacă printr-un proces ulterior, cumpărătorul evins va angaja
răspunderea vânzătorului pentru această evicţiune, vânzătorul se va putea apăra printr-o excepţie care se
- 69 -
numeşte excepţia procesului rău condus care va putea duce la respingerea pretenţiilor cumpărătorului în
cazul în care vânzătorul răstoarnă prezumţia relativă de răspundere şi dovedeşte că dacă ar fi fost chemat
în procesul dintre cumpărător şi terţul evingător, ar fi avut mijloace suficiente pentru respingerea
pretenţiilor terţului
- este posibil ca dobânditorul, cumpărătorul să accepte pretenţiile terţului
chiar şi în absenţa unui proces, în acest caz prezumţia relativă care operează este aceea că vânzătorul nu
răspunde pentru evicţiuni, astfel încât în cazul în care cumpărătorul îl va acţiona în judecată solicitând
angajarea răspunderii sale pentru evicţiunea rezultată prin acceptarea pretenţiilor terţului, cumpărătorul va
trebui să dovedească faptul că vânzătorul nu ar fi avut mijloacele necesare pentru a respinge pretenţiile
terţului

Răspunderea pentru evicţiunea consumată

- evicţiunea se poate consuma fie prin înlăturarea ori limitarea temporară sau
permanentă a drepturilor cumpărătorului asupra bunului vândut, fie prin pierderea unui alt bun decât bunul
vândut din patrimoniul cumpărătorului
- vânzătorul va răspunde pentru evicţiune în mod diferit, în funcţie de aceste
modalităţi de consumare
- în cazul în care evicţiunea consumată se repercutează asupra exerciţiului
dreptului cumpărat, atunci trebuie să distingem după cum ea înlătură complet acest exerciţiu sau numai îl
limitează
- primul caz se numeşte evicţiune totală, al doilea caz se numeşte evicţiune parţială

Evicţiunea totală
- potrivit art. 1700 alin. (1) cumpărătorul poate cere (nu cuvântul „obţine”)
rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia suficient de importantă,
încât dacă ar fi cunoscut evicţiunea, nu ar mai fi încheiat contractul (se derogă de la dreptul comun al
rezoluţiunii, în sensul că rezoluţiunea pentru evicţiune totală va fi în principiu judiciară, în cazul în care

- 70 -
nu au prevăzut expres că aceasta poate fi cerută şi unilateral, atunci ea va putea fi obţinută doar prin
hotărârea instanţei de judecată)
- potrivit alin. (2) odată cu rezoluţiunea, poate cere şi restituirea preţului şi
repararea prejudiciului suferit
- restituirea preţului art. 1701, repararea prejudiciului suferit art. 1702
- cu privire la restituirea preţului, ea vizează preţul integral plătit de
cumpărător, chiar dacă după încheierea contractului de vânzare şi până la producerea evicţiunii valoarea
lucrului vândut a scăzut, indiferent dacă scăderea valorii a fost fortuită, exterioară cumpărătorului ori
produsă prin negliejenţa sau chiar prin intenţia acestuia
- există o singură excepţie: ipoteza în care cumpărătorul a obţinut foloase de
pe urma deteriorării sau descreşterii valorii bunului; în această situaţie valoarea foloaselor va fi dedusă
din preţul supus restituirii
- în cazul în care, dimpotrivă, valoarea bunului a crescut între data încheierii
contractului şi data producerii evicţiunii, atunci vânzătorul este dator să restituie pe lângă preţ şi sporul de
valoare

Repararea prejudiciului - daunele interese

- art. 1702 alin. (1)
- în dreptul comun prejudiciul material este ... lit. d) toate
a) cumpărătorul e de bună credință; a crezut multă vreme că e titluarul
dreptului pe care l-a cumpărat; posesorul de bună-credință are dreptul la fructele bunului pe care îl posedă,
nefiind obligat față de evingator să restituie fructele culese cu bună-credință, ci doar pe cele cu rea-
credință, adică după introducerea acțiunii
b) include și cheltuielile de judecată pe care inițial le-a avansat
evingatorul și de care cumpărătorul a fost oblligat să îl despăgubească
c) cheltuilelie de autentificare
d) derogare de la regulă; nu există limita pierderilor și câștigurilor
nerealizate care erau directe și precise; sunt prevăzute toate pierderile și câștigurile nerealizate, fără limita
din dreptul comun
- nu se pot obține decât consecutiv rezoluțiunii, și nu independent de
aceasta (pentru ambele)

Obligaţia de garanta contra evicţiunii (continuare)

Răspunderea pentru evicţiune
Regimul răspunderii pentru evicţiune totală
- art. 1702 alin. (2)
- textul trebuie interpretat în raport cu art. 1701 alin. (3), lucările autonome,
- 71 -
precum şi cele necesare şi utile, se restituie numai în măsura în care depăşesc sporul de valoare adus
bunului, prin intermediul efectuării acestei lucrări
- sporul de valoare se va restitui însă ca supliment la preţ, în temeiul art.
1701 alin. (3)
- corelaţia cu art. 1703 alin. (3), de regulă, lucrările adăugate voluptuare nu
sunt supuse restituirii către vânzător, prin excepţie, dacă vânzătorul cunoştea cauza evicţiunii la data
încheierii contractului, el ar fi ţinut să restituie cumpărătorului şi cheltuielile voluptuare

Răspunderea evicţiunii parţiale

- evicţiunea în urma căreia cumpărătorul este împiedicat numai în parte să îşi
exercite dreptul cumpărat
- în această ipoteză, dacă partea de care este lipsit cumpărătorul este într-atât
de importantă încât, dacă ar fi cunoscut de la început cauza evicţiunii, cumpărătorul nu ar fi cumpărat,
atunci el poate cere rezoluţiunea vânzării cu restituirea preţului, conform art. 1701 şi cu daune-interese
stabilite potrivit art. 1702; această ipoteză este asimilată evicţiunii totale şi ca şi la evicţiunea totală,
rezoluţiunea care condiţionează celelalte remedii nu poate fi declarată unilateral de către cumpărător decât
dacă prin contractul de vânzare şi-a rezervat dreptul la o asemenea declaraţie, în caz contrar, rezoluţiunea
va fi judiciară, instanţa urmând să verifice mai ales dacă împiedicarea cumpărătorului este într-atât de
importantă încât să justifice desfiinţarea contractului
- în situaţia în care cumpărătorul nu poate obţine sau nu vrea să obţină
rezoluţiunea contractului, acesta va fi menţinut cu o reducere de preţ proporţională cu valoarea părţii de
care a fost evins
- potrivit art. 1703 teza finală, pe lângă această reducere de preţ,
cumpărătorul poate cere daune-interese pentru stabilirea cărora se aplică în mod corespunzător art. 1702
- art. 1703 nu face trimitere şi la art. 1701, ci numai la daune-interese (art.
1702), rezultă că pentru stabilirea reducerii de preţ la care are dreptul cumpărătorul în caz de evicţiune
parţială, nu se va lua în considerare decât preţul contractului, iar nu şi eventuala scădere ori sporire a
valorii bunului între data încheierii contractului şi data producerii evicţiunii
- cu toate acestea, prejudiciul suplimentar pe care cumpărătorul l-a suferit în
ipoteza în care valoarea bunului a sporit, poate fi recuperat fie coroborându-se art. 1703 cu art. 1702 alin.
(1) lit. d), fie în cazul în care sporirea valorii rezultă din anumite cheltuieli, coroborând art. 1703 cu art.
1702 alin. (1)

Evicţiunea consumată care se repercutează asupra unui alt bun al cumpărătorului decât bunul
vândut
- o primă situaţie este reglementată expres art. 1704: atunci când
cumpărătorul a păstrat bunul cumpărat plătind terţului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun,
vânzătorul este liberat de urmările garanţiei, în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei
plătite cu dobânda legală calculată de la data plăţii, iar în al doilea caz, prin plata valorii bunului dat,
- 72 -
precum şi în alte cazuri a tuturor cheltuielilor pe care cumpărătorul a trebuit să le facă spre a evita
evicţiunea
- a doua situaţie rezultă din regimul general al evicţiunii: în situaţia în care în
şirul mai multor transmisiuni succesive ale aceluiaşi drept, unul dintre transmiţători este obligat să îl
despăgubească pe un succesor al său în drepturi pentru evicţiunea suferită de acesta, această obligaţie
reprezintă la rândul său o evicţiune pentru care el poate angaja răspunderea propriului său autor,
obligându-l pe acesta să suporte suma plătită cu titlu de despăgubiri, cu dobânzi legale din ziua plăţii, prin
asemănare cu dispoziţia dispusă de art. 1704

Prescripţia dreptului la acţiunea pentru răspunderea pentru evicţiune

- în cadrul garanţiei contra evicţiunii, durata garanţiei nu este limitată în timp
decât la durata de existenţă a dreptului vândut, orice tulburare în exercitarea acestui drept apărută în cursul
perioadei în care el există potrivit aşteptărilor rezonabile ale cumpărătorului de la data încheierii
contractului, îi permite acestuia să angajeze răspunderea vânzătorului pentru această tulburare (dreptul de
proprietate al bunului asupra căruia poartă)
- de la fiecare tulburare însă, începe să curgă un termen de prescripţie privind
răspunderea pentru acestă tulburare
- în cazul în care prejudiciul rezultând din tulburare nu poate fi stabilit imediat,
atunci termenul de prescripţie începe să curgă de la data la care cumpărătorul poate recunoaşte acest
prejudiciu, potrivit art. 2528

Multiplicarea obligaţiei de garanţie

- potrivit art. 1706 vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă
de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit
- din acest text rezultă că fiecare transmisiune succesivă a dreptului vândut
face să se nască în patrimoniul dobânditorului un drept corelativ obligaţiei fiecăruia dintre antecesorii
dobânditorului de a-i garanta împotriva evicţiunii, rezultând din cauze anterioare contractului prin care ei
au transmis şi necunoscute cumpărătorului la data contractului la care el a dobândit
- spre exemplu: A îi vinde lui B bunul lui X şi B îl vinde lui C, iar C îl donează
lui D. X introduce acţiune în revendicare împotriva lui D şi îl evinge pe D. D este donatar și nu se poate
îndrepta împotriva lui C decât pentru faptele proprii ale lui C, din cauza regimului donației, însă, potrivit
art. 1706, prin fiecare transmitere prin vânzare se naşte o obligație de garanție contra evicțiunii, astfel, în
momentul în care C a donat lui D, A a dobândit și o a treia obligație, obligația de garanție pentru D. Aceste
obligații succesive au același obiect și trebuie acoperit o singură dată prejudiciul provenit din acea
evicțiune. Dacă A execută obligația de a garanta pentru evicțiune față de B, această executare va opera în
toate cazurile și va avea efecte față de toți dobânditorii ulteriori ai bunului. Pentru fiecare dintre
transmițători, conținutul obligației sale este dat de propriul său contract prin care a transmis bunul, în ceea

- 73 -
ce priveşte obligația lui A, se va avea în vedere prețul din contractul încheiat cu B și nu prețul din
contractul încheiat de B cu C sau donația dintre C şi D

Modificarea convenţională al regimului legal al obligaţiei de garanţie

- în exercitarea libertăţii contractuale, părţile pot, în principiu, să extindă sau
să restrângă obligaţia de garanţie
- potrivit art. 1698 alin. (1) teza a II-a, ele pot chiar să îl exonereze pe
cumpărător de orice răspunde, totuşi, alin. (2) fixează limitele acestei răspunderi:
a) astfel, în ipoteza în care părţile au prevăzut că obligaţia de garanţie a
vânzătorului este restrânsă sau înlăturată, această stipulaţie va fi în principiu înţeleasă ca exonerându-l pe
cumpărător şi de obligaţia de a restitui preţul; dimpotrivă, această obligaţie va fi considerată ca existentă
în sarcina vânzătorului cu excepţia cazului în care au prevăzut expres că nici restituirea preţului nu va fi
datorată, precum şi a cazului în care cumpărătorul şi-a asumat, de asemenea, expres riscul producerii
evicţiunii
b) a doua limită rezultă din art. 1699 potrivit căruia vânzătorul nu se poate
exonera valabil de evicţiunea provenind din fapta sa proprie; totuşi, este valabilă clauza prin care
vânzătorul îşi rezervă un anumit drept în legătură cu bunul vândut, această clauză nefiind considerată o
exonerare de răspundere privind faptul personal, ci o limitare expresă, convenită de părţi a dreptului
transmis
c) tot pentru că este o limitare expresă a dreptului transmis, este valabilă şi
clauza prin care cumpărătorul declară că a luat cunoştinţă de o anumită cauză a unei eventuale evicţiuni,
chiar dacă acea evicţiune ar fi cauzată dintr-un fapt personal anterior al vânzătorului
- valabilitatea clauzei este condiţionată însă de caracterul său determinat,
astfel încât cauza evicţiunii trebuie identificată fie prin faptul său generator, fie prin identitatea terţului
evingător posibil

Obligaţia de a garanta împotriva viciilor ascunse

- art. 1707 – 1715
- obligaţia de a garanta împotriva viciilor ascunse provine din ideea că atunci
când se angajează să plătească preţul, cumpărătorul tinde să obţină exercitarea utilă a drepturilor
cumpărătorului care presupune că lucrul ce face obiectul acestui drept este apt de a fi folosit potrivit naturii

- 74 -
şi destinaţiei sale, fie că această natură şi destinaţie este expres prevăzută în contract, fie că ea rezultă din
situaţia obişnuită a bunurilor similare
- în consecinţă, cumpărătorul se aşteaptă ca în schimbul preţului să primească
un bun lipsit de defecte, dacă totuşi, vânzătorul predă un lucru defectuos, regimul sancţionării lui depinde
după cum defectele bunului sunt aparente, adică pot fi identificate cu ocazia preluării de către cumpărător
sau ascunse, adică imposibil de a fi astfel identificate
- dacă viciile sunt aparente, vânzătorul va fi sancţionat pentru
neconformitatea predării, dacă viciile sunt ascunse, răspunderea sa va fi angajată în temeiul obligaţiei de
garanţie contra viciilor
- pentru angajarea acestei răspunderi este necesară întrunirea cumulativă a
următoarelor 5 condiţii:
1. lucrul vândut să prezinte vicii (enunţată uneori în literatură sub formula
„viciul să fie intrinsec lucrului vândut”)
- în cazul în care viciul nu este intrinsec lucrului vândut, ci doar se manifestă
în legătură cu acesta, dar vizează un alt lucru, atunci nu se va pune problema obligaţiei vânzătorului de a
garanta contra viciilor, ci eventual, problema răspunderii delictuale pentru fapta lucrului
- în jurisprudenţa noastră: vânzarea acţiunilor unei societăţi nu atrage în lipsa
unei stipulaţii exprese garanţia vânzătorului cu privire la performanţa financiară sau cu privire la
solvabilitatea societăţii, astfel încât dacă ulterior vânzării cumpărătorul descoperă că societatea are o
situaţie materială defectuoasă, aceasta nu poate fi considerat un viciu ascuns care să antreneze răspunderea
vânzătorului în temeiul contractului de vânzare
- totuşi, (proful consideră) în urma lărgirii sferei erorii esenţiale viciu de
consimţământ, s-ar putea susţine că eroarea cumpărătorului cu privire la situaţia financiară a societăţii
emitente acţiunilor pe care le-a cumpărat a fost determinantă pentru consimţământul său la contractul de
vânzare, astfel încât el ar putea cere anularea contractului pentru acest temei

2. viciul să existe la data predării

- vânzătorul nu răspunde pentru viciile apărute ulterior acestei date; în
principiu, odată cu predarea are loc şi transferul riscurilor de la vânzător la cumpărător, astfel încât
vânzătorul nu ar trebui să suporte nici condiţiile aparţiei fortuite a unor vicii ale lucrului ulterior predării
- totuşi, în situaţia excepţională în care riscurile nu se transferă la predare,
dacă anumite vicii apar fortuit între data predării şi data transferului riscurilor, aceste vicii nu vor antrena
răspunderea vânzătorului, însă în aplicarea regulilor privind riscul contractului de vânzare ar putea să

- 75 -
conducă la o reducere de preţ, iar dacă folosinţa bunului este complet împiedicată, ar putea să conducă
chiar şi la desfiinţarea vânzării

3. viciul să fie ascuns

- viciul este ascuns atunci când nu a fost făcut cunoscut cumpărătorului la
data încheierii contractului şi nici nu putea fi descoperit de către acesta la data predării în urma unei
verificări atente în raport cu standardul unui proprietar prudent şi diligent, care însă nu are cunoştinţe de
specialitate
- această condiţie este esenţială spre a distinge sfera de aplicare a obligaţiei
de garanţie contra viciilor ascunse de sfera de aplicare a obligaţiei de predare conformă
- în plus, dacă viciul exista la data încheierii contractului şi nu a fost făcut
cunoscut cumpărătorului la acea dată, cumpărătorul s-a aflat în eroare, astfel încât dacă eroarea este
determinantă pentru consimţământul său, el poate să ceară anularea vânzării

4. viciul să fie grav

- potrivit art. 1707 alin. (1) viciul este grav în măsura în care face bunul
vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau îi micşorează într-o asemenea măsură
întrebuinţarea sau valoarea încât dacă ar fi cunoscut viciul la încheierea contractului, cumpărătorul nu ar
fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic
- din art. 1714 rezultă că acelaşi criteriu se aplică şi în privinţa lipsei unor
calităţi ale bunului pe care părţile le-au convenit în mod expres la încheierea contractului
- în măsura în care nu putea fi depistată la data predării, acestă lipsă a
calităţilor convenite va fi sancţionată în aceleaşi condiţii şi potrivit aceluiaşi regim ca şi viciile ascunse

5. viciul să se manifeste în perioada de garanţie

- se consideră că la data la care se angajează să plătească preţul,
cumpărătorul are în vedere exerciţiul util al dreptului cumpărat pentru o anumită perioadă
- odată expirată această perioadă, cumpărătorul a obţinut utilitatea aşteptată
a dreptului cumpărat, astfel încât el nu se mai poate îndrepta împotriva vânzătorului pentru eventualele
defecţiuni ale bunului care se manifestă după ce perioada a expirat
- această perioadă se mai numeşte perioadă sau termen de garanţie
- în principiu, termenul de garanţie poate să fie stabilit în mod liber de către
părţile contractului
- prin excepţie, unele legi speciale, mai ales în domeniul protecţiei
consumatorilor, prevăd durate de garanţie minime datorate de către vânzători, durate care au caracter
imperativ, în sensul că părţile nu pot stabili contractual durate de garanţii inferioare
- atunci când părţile nu au stabilit termenul de garanţie şi nu sunt aplicabile
nici dispoziţii speciale, se vor aplica termenele de garanţie de drept comun a căror durată rezultă din art.
2531 din materia prescripţiei extinctive
- 76 -
 - potrivit acestui text, termenele legale de garanţie sunt de 3 ani, dacă lucrul
vândut este o construcţie şi de 1 an dacă lucrul vândut este un alt bun
- aceste termene curg de la data la care expiră termenul scurt de la predare,
în care cumpărătorul ar fi trebuit să reclame viciile aparente
- în cazul în care viciul ascuns se manifestă în cursul termenului de garanţie,
atunci el antrenează răspunderea vânzătorului, dacă viciul se manifestă după expirarea perioadei de
garanţie, cumpărătorul nu se poate îndrepta împotriva vânzătorului în legătură cu acel viciu

Prescripţia acţiunii în răspundere pentru vicii

- până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil, durata termenului de
prescripţie a acţiunii de sanţionare a viciilor ascunse diferea după cum la data încheierii contractului
vânzătorul cunoştea sau nu aceste vicii (era de 6 luni dacă le cunoştea, de 3 ani dacă nu le cunoştea)
- după intrarea în vigoare a Noului Cod civil acestă diferenţă a fost suprimată,
astfel încât dreptul la acţiune se prescrie în toate cazurile într-un termen de 3 ani; acest termen de 3 ani
începe de la momente diferite după cum viciul a fost descoperit în cursul termenului de garanţie sau
ulterior expirării acestui termen
- dacă viciul a fost descoperit în cursul termenului de garanţie, termenul
de prescripţie curge de la data descoperirii; dacă viciul a fost descoperit după expirarea termenului de
garanţie, atunci termenul de prescripţie începe să curgă la data expirării termenului de garanţie

Răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse

- potrivit art. 1710 coroborat cu art. 1709 şi cu art. 1712, remediile pe care
cumpărătorul le poate folosi împortiva vânzătorului în temeiul celui din urmă de a garanta contra viciilor
ascunse, sunt următoarele:
a) cumpărătorul poate cere înlăturea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala
acestuia
- reprezintă o manifestare a executării silite în natură a obligaţiei de a preda
un bun lipsit de vicii
b) cumpărătorul poate obţine obligarea vânzătorului la înlocuirea bunului
vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii
- tot o manifestare a executării silite în natură, acest remediu este disponibil
cumpărătorului doar în cazul în care lucrul vândut este un bun de gen, astfel încât el este fungibil cu alte
bunuri
c) cumpărătorul poate obţine o reducere a preţului corespunzătoare cu
diminuarea întrebuinţării sau a valorii bunului
d) cumpărătorul poate obţine rezoluţiunea vânzării (o poate declara şi

- 77 -
unilateral) sub condiţia de a fi denunţat viciile într-un termen rezonabil potrivit cu împrejurările, potrivit
art. 1709

- termenul rezonabil curge de la descoperirea viciilor, în cazul în care

cumpărătorul este profesionist, iar lucrul vândut este un mobil corporal, termenul de denunţare este de
2 zile lucrătoare; în cazul în care termenul expiră fără ca viciul să fi fost denunţat vânzătorului,
cumpărătorul este decăzut din dreptul de a obţine rezoluţiunea
- prin excepţie, cumpărătorul nu va fi decăzut în cazul în care la data încheierii
contractului vânzătorul cunoştea viciul nedenunţat (prin ipoteză nu l-a comunicat)
- în ceea ce priveşte cele 4 remedii menţionate, vânzătorul poate cere
înlocuirea remediului solicitat de către cumpărător cu un altul dacă remediul solicitat de cumpărător este
excesiv în raport cu gravitatea viciului, cu scopul pentru care a fost încheiat contractul şi cu alte

- 78 -
împrejurări, cum ar fi: costurile pe care vânzătorul ar trebui să le suporte spre a executa măsura solicitată
de către cumpărător
- pe lângă unul dintre cele 4 remedii menţionate, cumpărătorul poate, în
anumite cazuri, solicita şi daune-interese care să acopere prejudiciul suferit de el ca urmare a manifestării
viciului
- potrivit art. 1712 alin. (1) în cazul în care cumpărătorul demonstrează că
vânzătorul cunoştea viciul la data încheierii contractului, acesta va răspunde integral pentru prejudiciul
cauzat de acel viciu, chiar şi pentru prejudiciul indirect şi pentru cel imprevizibil, prin derogare de la
răspunderea contractuală din dreptul comun
- când vânzătorul nu cunoştea viciile lucrului vândut şi s-a dispus fie o
reducere a preţului, fie rezoluţiunea contractului, vânzătorul nu poate fi obligat decât la restituirea în tot
sau în parte, după caz, a preţului pe care l-a primit şi la despăgubirea în tot sau în parte, după caz, a
cumpărătorului pentru cheltuielile vânzării
- dacă vânzătorul nu cunoştea viciul din culpa sa (poate fi cazul vânzătorului
profesionist) atunci el va fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciul previzibil şi direct cauzat de viciu,
potrivit răspunderii contractuale
- regimul legal al garanţiei contra viciilor poate fi modificat în mod liber de
către părţi cu singura rezervă că vânzătorul nu poate fi exonerat de răspunderea pentru viciile pe care le
cunoştea sau trebuie să le cunoască la data încheierii contractului

Obligaţia vânzătorului de a garanta buna funcţionare a lucrului vândut

- toate obligaţiile vânzătorului rezultau, în virtutea regimului legal prevăzut de
Codul civil şi erau, dacă nu esenţiale, cel puţin supletive voinţă, aplicându-se dacă părţile nu prevedeau
contrariul
- obligaţia vânzătorului de a garanta cumpărătorului buna funcţionare a
lucrului vândut nu se aplică în virtutea Codului civil, ci numai dacă este prevăzută de o lege specială sau
de o stipulaţie contractuală expresă
- de asemenea, ea nu are o durata de drept comun, ci are durata pe care
legea specială sau părţile au prevăzut-o
- potrivit dreptului comun, dacă părţile nu au prevăzut durata garanţiei de
bună funcţionare, dar au convenit să existe totuşi o asemenea garanţie, atunci oricare dintre ele poate cere
instanţei judecătoreşti să decidă termenul de garanţie
- termenul de garanţie de bună funcţionare nu are acelaşi rol ca şi termenul
de garanţie contra viciilor ascunse ale lucrului vândut
- în cazul viciilor ascunse, pentru a angaja răspunderea vânzătorului viciul
trebuie să existe la data predării şi să se manifeste în termenul de garanţie; în ceea ce priveşte garanţia de
bună funcţionare, ea antrenează răspunderea vânzătorului chiar dacă viciul nu există la data predării, cu

- 79 -
condiţia ca deficienţa să se manifeste în termenul de garanţie, prin urmare, defectul de funcţionare poate
să apară şi ulterior predării, oricând pe parcursul duratei de garanţie
- tot spre deosebire de garanţia contra viciilor, în cazul căreia cumpărătorul
putea să aleagă între mai multe remedii, în cazul garanţiei de bună funcţionare, cumpărătorul este ţinut să
respecte o ordine legală de subsidiaritate a remediilor deficienţelor pe care le constată, astfel, dacă bunul
cumpărat prezintă o anumită defecţiune care îl împiedică să funcţioneze potrivit destinaţiei ce rezultă din
voinţa părţilor ori din natura bunului, cumpărătorul este dator ca sub sancţiunea decăderii din dreptul de
garanţie să notifice vânzătorului existenţa evicţiunii în cursul termenului de garanţie
- potrivit art. 1718 alin. (1) teza a II-a: dacă notificarea defecţiunii nu a putut
fi făcută în termenul de garanţie din motive obiective, cumpărătorul are obligaţia să comunice defecţiunea
într-un termen rezonabil calculat de la data expirării termenului de garanţie, textul are în vedere motive

- 80 -
obiective, aşadar, orice motiv neimputabil cumpărătorului, chiar dacă acest motiv nu are natura forţei
majore sau a cazului fortuit
- spre exemplu: dacă aparatul nu a fost pus în funcţiune în cursul termenului
de garanţie, cumpărătorul nu e obligat să pună în funcţiune aparatele pe care le cumpără, astfel încât
nepunerea în funcţiune poate să reprezinte un motiv obiectiv
- în orice caz, termenul rezonabil pentru notificare care curge de la expirarea
termenului de garanţie va varia în funcţie de natura bunului şi complexitatea funcţionării sale şi va curge
în toate cazurile de la încetarea motivelor obiective care au împiedicat notificarea defecţiunii în termenul
de garanţie

- fie odată cu notificarea aparţiei defecţiunii, fie ulterior, cumpărătorul poate

cere remedierea defecţiunii fie în termenul stabilit de contract sau de legea specială, fie, dacă nu există un
asemenea termen, într-un termen de 15 zile de la cererea de remediere
- în cazul în care vânzătorul nu vrea sau nu poate să înlăture defecţiunea în
acest termen, cumpărătorul are dreptul de a solicita înlocuirea bunului cu un altul de acelaşi gen, de aceaşi
calitate, dar lipsit de defecţiune
- vânzătorul trebuie să procure bunul de înlocuire într-un termen rezonabil,
care de data aceasta se stabileşte nu numai în funcţie de natura bunului, ci şi în funcţie de canalele de
distribuţie şi de furnizare pe care vânzătorul le foloseşte în mod obişnuit pentru a se aproviziona
- dacă acest termen expiră fără ca bunul să fi fost înlocuit, potrivit art. 1716
alin. (3), vânzătorul este obligat la cererea cumpărătoului să restituie preţul primit în schimbul înapoierii
bunului
- cererea cumpărătorului de restituire a preţului primit în schimbul înapoierii
bunului are caracterul unei declaraţii unilaterale de rezoluţiune dublată de punerea în întârziere a
vânzătorului pentru restituirea preţului
- până la data restituirii preţului, cumpărătorul are un drept de retenţie asupra
bunului a cărui înapoiere nu o datorează decât după ce preţul a fost restituit
- în oricare dintre aceste forme, răspunderea vânzătorului nu se va aplica
dacă acesta demonstrează că defecţiunea a intervenit din cauza modului defectuos în care cumpărătorul a
folosit bunul
- caracterul defectuos al utilizării bunului de către cumpărător se apreciază în
raport cu standardul bunului proprietar, ţinând însă cont că dobânditorul bunului nu este oligat să îl
folosească, ci doar de faptul că bunul proprietar îşi foloseşte bunurile cu preocuparea de a le conserva şi
de a le prelungi durata de utilizare
- în aprecierea conduitei cumpărătorului se vor avea în vedere complexitatea
bunului, gradul de temeicitate, adresabilitatea bunului către un profesionist, valoarea bunului şi interesul
utilizării sale, toate prin raportare, dacă este cazul, la instrucţiunile de utilizare pe care vânzătorul i le-a
remis cumpărătorului împreună cu bunul

- 81 -
Obligaţia de a garanta menţinerea anumitor calităţi ale bunului vândut
- posibilitatea existenţei acestei obligaţii se deduce pe cale de interpretare din
art. 1718 alin. (2) care prevede că obligaţia cumpărătorului de a denunţa defectul de funcţionare se aplică
şi atunci când vânzătorul a garantat că bunul vândut va păstra un timp determinat anumite calităţi
- cum aceasta este singura referire din cod, rezultă că în rest această obligaţie
se guvernează de dreptul comun, şi anume ea va exista, ca şi obligaţia de a garanta buna funcţionare,
numai dacă a fost prevăzută într-o lege specială sau printr-o stipulaţie contractuală şi numai pentru durata
pentru care a fost prevăzută
- această obligaţie nu are ca obiect calităţile bunului la data predării, acestea
intră sub incidenţa obligaţiei de predare conformă sau a obligaţiei de a garanta contra viciilor ascunse,
după cum lipsa calităţii este aparentă sau ascunsă la data predării
- dimpotrivă, obligaţia de a garanta menţinerea acestor calităţi vizează o
durată ulterioară dobândirii, durată în care vânzătorul garantează că bunul va păstra calităţile determinate
în mod expres
- sub acest aspect obligaţia are natura unei obligaţii de rezultat consolidate, în
sensul că simpla pierdere a calităţilor garantate va antrena răspunderea vânzătorului chiar şi dacă nu se
dovedeşte vreo legătură de cauzalitate între pierderea calităţii şi conduita sa şi chiar dacă nu se dovedeşte
vreo culpă din partea sa
- în rest însă, regimul răspunderii va urma dreptul comun al răspunderii
contractuale, în sensul că în vederea executării în natură a obligaţiei asumate vânzătorul va putea fi obligat
la remedierea bunului sau la înlocuirea lui după cum cumpărătorul are obligaţia să ceară executarea prin

- 82 -
echivalent cu daune-interese sau să obţină rezoluţiunea contractului de vânzare cu restituirea prestaţiilor
şi, eventual, daune-interese

Obligaţiile cumpărătorului
- sunt în număr de 3:
1. obligaţia de suporta cheltuielile vânzării
2. obligaţia de plăti preţul
3. obligaţia de a prelua bunul

Obligaţia de a suporta cheltuielile vânzării

- în legătură cu încheierea unui contract de vânzare, părţile pot suporta
cheltuieli indirecte şi cheltuieli directe

Cheltuieli indirecte:
- spre exemplu: cheltuielile de deplasare la locul încheierii contractului,
cheltuielile cu realizarea auditului sau a raportului de diligence, cheltuielile cu redactările prealabile ale
documentului de negociere
- sunt suporatate de partea care le-a angajat, nu are, ca regulă niciun drept
de a pretinde celeilalte părţi suportarea lor, se numesc costuri de tranzacţionare

Cheltuieli care sunt impuse de încheierea valabilă a contractului:

- spre exemplu: cheltuielile de autentificare a contractului atunci când legea
cere forma autentică, alteori, cheltuielile sunt impuse de respectarea voinţei comune a părţilor (deşi legea
nu cere, părţile au prevăzut încheierea în formă autentică)
- faţă de agentul autentificator, notarul de regulă, obligaţia de a suporta
cheltuielile de autentificare este suportată de ambele părţi în mod solidar, totuşi, în raporturile dintre
cumpărător şi vânzător, cumpărătorul este obligat faţă de vânzător să suporte cheltuielile directe ale
contractului, dacă părţile nu au prevăzut contrariul
- această reglementare vizează cheltuielile directe ale încheierii contractului,
nu şi cheltuielile executării, de regulă, cheltuielile executării obligaţiei ce decurg din contract sunt
suportate, potrivit art. 1666 alin. (2) şi (3) de către debitorii acelei obligaţii, astfel încât vânzătorul va
suporta cheltuielile executării obligaţiei lui, pe când cumpărătorul pe ale sale
- în fine, dacă eficacitatea drepturilor dobândite de cumpărătoru presupune
realizarea anumitor formalităţi care antrenează necesitatea unor cheltuieli, aceste cheltuieli vor fi suportate
de către beneficiarul acestor formalităţi, adică de către cumpărător, întrucât el este cel căruia îi profită
aceste formalităţi, chiar în condiţiile în care vânzătorul este obligat să transmită dreptul vândut şi s-ar

- 83 -
aplica efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară, vânzătorului nu îi va putea fi imputabilă lipsa
înscrierii dreptului dobândit de cumpărător dacă această lipsă este cauzată de neplata taxei aferente
- în executarea obligaţiei sale de a transfera proprietatea, vânzătorul, prin
ipoteză deja înscris în cartea funciară trebuie să consimtă în formă autentică la transmiterea dreptului şi să
furnizeze toate înscrisurile necesare pentru realizarea înscrierii
- odată ce el a executat aceste operaţiuni, cumpărătorul devine liber să îşi
înscrie dreptul cumpărat plătind taxa de înscriere, astfel încât el nu se poate întoarce împotriva
vânzătorului pentru netransmiterea proprietăţii care decurge din neachitarea acestei taxe
- în schimb, vânzătorul care ar putea să fie interesat să nu mai fie proprietar
al imobilului, spre a se exonera de obligaţiile legale ce incumbă în această calitate, cum ar fi obligaţia de
a plăti impozite, ar putea, dacă el a executat toate operaţiunile necesare transferului proprietăţii, să îl oblige
pe cumpărător să solicite înscrierea sau chiar să formuleze cererea de înscriere cu numele său, obligându-
l în ambele cazuri pe cumpărător să suporte taxa de înscriere aferentă

Obligaţia de plăti preţul

- este principala obligaţie a cumpărătorului, servind drept cauză pentru
asumarea de către vânzător a obligaţiilor de a transfera dreptul vândut şi de a preda bunul ce face obiectul
acestui drept
- din punct de vedere a naturii juridice obligaţia de a plăti preţul este o
obligaţie bănească care prezintă anumite particularităţi de regim juridic, în temeiul art. 1719 – 1729

Scadenţa obligaţiei de a plăti preţul

- potrivit art. 1720 alin. (1), cumpărătorul trebuie să plătească preţul de
îndată ce proprietatea este transmisă
- obligaţia de a transmite proprietatea implică şi obligaţia de predare, se poate
pune întrebarea dacă obligaţia de plată se face după predare sau înainte de aceasta
- art. 1693 lămureşte această problemă, de unde rezultă că predarea este
datorată la momentul plăţii preţului, în consecinţă, secvenţa de drept comun decurgând din obligaţia de
vânzare: după data încheierii contractului avem obligaţia de a transfera proprietatea, după executarea
obligaţiei de a transfera proprietatea este scandetă obligaţia de a plăti preţul, după plata preţului este
scadentă obligaţia de a preda bunul
- în materie de bunuri de gen această secvenţă poate prezenta dificultăţi,
pentru că potrivit art. 1678 proprietatea bunurilor de gen se transmite prin individualizare, individualizare
care se face la predare
- dificultatea poate fi înlăturată de vânzătorul însuşi dacă face individualizarea
altfel decât prin predare
- singura modalitate prin care transferul proprietăţii nu se poate face decât
prin individualizare este situaţia vânzării prin mostră sau model, conform art. 1680, textul prevede că
proprietatea se transferă la predarea bunului, de unde rezultă că vânzarea prin mostră sau model derogă
- 84 -
de la reglementarea conform căreia preţul este datorat după transferul proprietăţii, această derogare care
este explicabilă prin aceea că în cazul vânzării după mostră sau model consimţământul la vânazare se
formează în urma examinării de către cumpărător a mostrei, ceea ce presupune că mostra a fost deja
predată prealabil încheierii contractului, de aceea, după exprimarea consimţământului la vânzare,
cumpărătorul care a consimţit este deja dator să plătească preţul, iar după plata preţului, va deveni scadentă
obligaţia de a preda lucrurile vândute, care sunt prin ipoteză bunuri de gen de acelaşi fel cu modelul, iar
prin executarea acestei obligaţii de predare se execută concomitent şi obligaţia de a transmite proprietatea
bunurilor predate

Locul plăţii
- tot potrivit art. 1720 alin. (1) de regulă, cumpărătorul trebuie să plătească
preţul la locul în care se afla bunul la momentul încheierii contractul
- această regulă se poate aplica doar în cazul bunurilor individual determinate
şi al bunurilor dintr-un gen limitat prin localizare (grâul din silozul tău) ?
- şi bunul trebuie predat în acelaşi loc în care se afla la data încheierii
contractului, astfel încât se poate spune că în cazul bunurilor individual determinate şi al bunurilor dintr-
un gen limitat prin localizare, vânzarea se execută integral la locul în care s-a aflat bunul la data la care a
fost încheiată vânzarea
- în schimb, atunci când bunul vândut e un bun de gen, regula prevăzută de
art. 1720 teza I nu se poate aplica, întrucât bunurile de gen nu au un loc determinat, în consecinţă, în
această situaţie urmează a se aplica regula de drept comun prevăzută de art. 1494 alin. (1) lit. a), conform
căruia obligaţiile băneşti trebuie executate la domiciliul sau, după caz, sediul creditorului de la data plăţii;
în consecinţă, dacă se vând bunuri de gen, preţul se plăteşte la sediul sau domiciliul vânzătorului de la
data încheierii contractului, predarea bunului în acest caz se execută la sediul sau domiciliul
cumpărătorului de la data încheirii contractului, preţul se plăteşte în alt loc doar atunci când vânzătorul şi-
a schimbat domiciliul între data încheierii contractului şi data plăţii preţului
- dacă într-o asemenea situaţie de schimbare a domiciliului executarea
contractului potrivit regulilor menţionate antrenează cheltuieli suplimentare pentru cumpărător, potrivit
art. 1494 alin. (2), vânzătorul este dator să îi ramburseze aceste cheltuieli
- întrucât preţul trebuie plătit imediat după ce proprietatea a fost transmisă,
atunci când cumpărătorul află de existenţa unei cauze de evicţiune între data încheierii contractului şi data
plăţii preţului el se poate abţine să plătească preţul până la înlăturarea tulburării sau până când vânzătorul
oferă o garanţie corespunzătoare, aceasta pentru că existenţa unei cauze de evicţiune ridică o suspiciune
de la realitatea executării de către vânzător a obligaţiei de a transfera proprietatea ori cu privire la

- 85 -
executarea corespunzătoare a acestei obligaţii, astfel încât ajungerea la scadenţă a obligaţiei de a plăti
preţul este îndoielnică
- desigur că temerea cumpărătorului referitoare la evicţiune trebuie să fie
întemeiată pe o puternică aparenţă, astfel încât ameninţarea exercitării dreptului său să fie serioasă şi
severă
- această cerinţă se impune întrucât textul este derogatoriu de la dreptul
comun al excepţiei de neexecutare în măsura în care, privită din perspectiva vânzătorului de a garanta
contra evicţiunii, abţinerea cumpărătorului de a plăti preţul poate fi calificată ca o excepţie de neexecutare
anticipată, întrucât, prin ipoteză, evicţiunea nu s-a produs încă
- dacă ameninţarea este serioasă şi severă, cumpărătorul poate reţine preţul
până la data la care această ameninţare este înlăturată de către vânzător sau până la data la care vânzătorul
oferă o garanţie suficientă
- garanţia poate să fie reală sau personală
- pentru a fi suficientă, o garanţie personală ar trebui să provină de la un
terţ care să facă dovada că este suficient de solvabil încât ar putea să suporte răspunderea ce i-ar incumba
vânzătorului în cazul producerii evicţiunii (acesta este un nivel de probă foarte greu de atins pentru că
evicţiunea nici nu s-a produs, nu se ştie când se va produce, greu de stabilit cunatumul garanţiei pentru
evicţiune)
- garanţia poate să fie şi reală şi atunci ea va putea fi socotită ca suficientă
dacă este o ipotecă de rangul I asupra unui bun cu o valoare suficient de mare încât să permită acoperirea
răspunderii vânzătorulu pentru evicţiunea eventuală, socotindu-se consecinţele cele mai grave cu putinţă
ale acestei răspunderi

Dobânzile preţului
- din art. 1721 rezultă că dobânzile preţului pot fi supuse unuia dintre
următoarele 4 regimuri juridice:
1. dacă părţile au stabilit prin contract de la ce dată şi cu ce rată se datorează
dobânzi, atunci, în principiu, se va aplica regimul contractual cu obligaţia ca atunci când contractul nu se
încheie în exerciţiului activităţii profesionale cu scop lucrativ să se respecte plafoanele prevăzute de lege
pentru dobânzi

2. dacă părţile nu au stabilit un regim juridic contractual şi bunul produce

fructe naturale sau civile, atunci cumpărătorul va datora dobânzi la preţ de la data la care i se transferă
dreptul de proprietate sau un alt drept care să îi permită culegerea fructelor; aceasta pentru că se consideră

- 86 -
că de la acea dată are dreptul şi la fructe, pe când şi vânzătorul are dreptul la fructele preţului care sunt
dobânzi

3. atunci când bunul nu produce fructe, dar îi procură cumpărătorului alte

foloase şi părţile nu au prevăzut niciun regim cu privire la dobânzi, acestea vor fi datorate de la data
predării bunului, ceea ce înseamnă că de regulă nu vor fi datorate

4. dacă bunul nu procură nici fructe şi nici alte foloase şi părţile nu au stabilit
un regim pentru dobânzi, dobânzile nu vor fi datorate, ipoteză extrem de greu de conceput

Observaţii comune ale acestor regimuri

- al doilea se întemeiază pe ipoteza că bunul produce fructe naturale sau
civile, al treilea că produce alte foloase
1) atunci când bunul produce fructe industriale, ipoteza trebuie
asimilată cu aceea a producerii altor foloase, adică trebuie aplicat al treilea regim prezentat pentru că
fructele industriale au particularitatea că ele se pot produce sub condiţia intervenţiei omului asupra bunului
frugifer, ori între data transferului proprietăţii şi data predării vânzătorul nu are dreptul de folosi bunul

- 87 -
frugifer şi deci nu poate proceda la o asemenea intervenţie, în timp ce cumpărătorul nu poate să folosească
bunul frugifer pentru că nu i-a fost încă predat
- abia după predare cumpărătorul va putea interveni asupra bunului frugifer
spre a culege fructele industriale, astfel încât aceste fructe ar trebuie să aibă regimul altor foloase decât
cele naturale sau civile care se cuvin cumpărătorului de la transferul proprietăţii, iar dacă vânzătorul le-a
obţinut, el trebuie să i le retransfere cumpărătorului

2) atunci când bunul produce fructe sau alte foloase, trebuie avute în
vedere momente diferite
- pentru aplicarea celui de al doilea regim, nu este suficient ca bunul să fie apt
să producă bunuri naturale sau civile, spre exemplu: nu e suficient că un apartament poate fi închiriat, el
trebuie să producă efectiv fructe civile, să fie închiriat (dreptul de a percepe chiria – fruct civil)
- la fel şi în privinţa celui de al treilea regim juridic, trebuie ca la data predării
bunul să procure efectiv cumpărătorului alte foloase, altele decât fructele naturale sau civile

3) în sensul tuturor acestor 4 regimuri se au în vedere dobânzile

remuneratorii produse de obligaţia de a plăti preţul, aşadar, de ipoteze în care plata preţului a fost
amânată printr-o clauză contractuală, astfel încât aceste dobânzi sunt calculate pentru perioada de până la
scadenţă
- dacă preţul nu este plătit până la scadenţă, în legătură cu preţul şi cu
dobânzile remuneratorii acumulate până în acel moment se vor putea calcula dobânzi moratorii sau
penalizatoare

Garanţiile obligaţiei de a plăti preţul

- legiuitorul favorizează încheierea contractelor, îi încurajează pe proprietari să
îşi vândă bunurile; de aceea, este de tradiţie în dreptul civil ca vânzătorul să primească anumite garanţii
speciale cu privire la executarea creanţei sale corelative obligaţiei cumpărătorului de a plăti preţul
- se pot identifica 3 garanţii speciale:
1. ipoteca legală a vânzătorului imobiliar
2. privilegiul vânzătorului mobiliar
3. dreptul de retenţie

Ipoteca legală a vânzătorului imobiliar

- potrivit art. 1723 pentru garantarea obligaţiei de plată a preţului, vânzătorul
beneficiază de o ipotecă legală asupra bunului vândut
- un caz prevăzut de lege în art. 2386 punctul 1. potrivit căruia beneficiază de
ipotecă legală vânzătorul asupra bunului imobilului vândut pentru preţul datorat
- această dispoziţie se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată
cu sultă
- 88 -
 - ipoteca este legală în sensul că ea rezultă ex legem de câte ori într-un
contract de vânzare preţul nu este plătit imediat după încheierea contractului, în consecinţă, această ipotecă
se va naşte cu privire la bunul vândut imediat ce proprietatea lui a fost transferată cumpărătorului
- pentru a fi perfectată însă şi opozabilă terţilor, această ipotecă trebuie
înscrisă în cartea funciară, ea nu este şi opozabilă ex legem, deşi rezultă ex legem
- rangul acestei ipoteci depinde de data înscrierii sale

Privilegiul vânzătorului mobiliar

- potrivit art. 2339: între creanţele privilegiate asupra unor bunuri mobile se
află şi creanţa vânzătorului neplătit pentru preţul bunului vândut unei persoane fizice, cu excepţia cazului
în care cumpărătorul dobândeşte bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi
- acest privilegiu este un privilegiu special, în sensul că se aplică doar cu
privire la bunul vândut şi nu vizează patrimoniul vânzătorului în ansamblul său
- în virtutea privilegiului special vânzătorul va putea cere executarea silită a
creanţei sale cu privire la preţ prin revânzarea respectivului bun, astfel încât creanţa cu privire la preţ va
fi satisfăcută cu prioritate faţă de orice altă creanţă, din preţul obţinut prin vânzarea silită
- tot din text rezultă că acest privilegiu nu profită vânzătorului atunci când
cumpărătorul este o persoană juridică, de asemenea, chiar atunci când cumpărătorul este o persoană fizică,
privilegiul nu i se va aplica dacă acea persoană acţionează ca profesionist
- în principiu, acest privilegiu este opozabil terţilor, inclusiv altor creditori ai
cumpărătorului în mod independent faţă de orice formalitate de publicitate
- prin excepţie, ordinea de prioritate faţă de acest privilegiu şi o garanţie reală
mobiliară asupra bunului vândut va fi dată de cronologia înscrierii acestor 2 cauze de referinţă la arhiva
electronică de garanţii reale mobiliare
- în consecinţă, putem spune că privilegiul este opozabil terţilor independent
de publicitate, cu excepţia cazului în care se pune problema opozabilităţii lui faţă de un creditor garantat
real cu privire la acel bun, caz în care numai privilegiul înscris la arhivă este opozabil acelui creditor
- chiar dacă, de regulă privilegiul special se stinge prin transmiterea,
transformarea sau pieirea bunului asupra căruia poartă, prin excepţie, dacă bunul este revândut de către
cumpărător, privilegiul primului vânzător subzistă până la plata preţului la care este îndreptăţit şi
reprezintă o cauză de preferinţă inclusiv în raport cu privilegiul pe care l-ar avea cumpărătorul în urma
contractului de revânzare, rezultă din art. 2341: când cumpărătorul vinde la rândul său bunul, privilegiul
se exercită asupra bunului revândut, chiar dacă preţul celui de-al doilea cumpărător nu e plătit ... (A vinde
lui B un bun, B vine la rândul lui lui C; nici B nici C nu plătesc; A se poate întoarce împotriva lui C pentru

- 89 -
vânzarea silită a bunului, valorificându-și creanța față de B, după care, din restul rămas B își va putea
valorifica creanța sa față de C)

Obligaţia de a plăti preţul – garanţiile

Dreptul de retenţie al vânzătorului cu privire la lucrul vândut până la plata preţului
- existenţa acestui drept de retenţie este reglementată în art. 1693: în lipsa
unui termen, cumpărătorul poate cere predarea bunului de îndată ce preţul este plătit
- acest text se referă și la bunuri mobile și la imobile, deci teoretic dreptul de
retenție poate fi exercitat indiferent de natura bunului vândut
- totuși, în materia vânzării mobiliare, acel drept de retenție generează în plus
o cauză de preferință în favoarea creanței vânzătorului având ca obiect plata prețului și anume: un
privilegiu mobiliar special; această cauză de preferință rezultă din 2339 alin 1 lit b): creanța celui care
exercită un drept de retenție este privilegiată cu privire la bunul asupra căruia se exercită dreptul de
retenţie, atât timp cât acest drept subzistă
- numai dreptul de retenţie asupra unui bun mobil face ca creanţa garantată
cu acel drept să fie privilegiată
- potrivit dreptului comun al privilegiilor mobiliare, acest privilegiu al
retentorului se stinge prin înstrăinarea, transformarea sau pieirea bunului

- de asemenea, spre deosebire de privilegiul mobiliar care se exercită de către

vânzător împotriva unui cumpărător neprofesionist, persoană fizică, privilegiul decurgând in exercitarea
dreptului de retenţie nu urmăreşte bunul, în cazul înstrăinării lui de către cumpărător către un
subdobânditor, chiar dacă, prin ipoteză, dreptul de retenţie continuă să fie exercitat şi împotriva
subdobânditorului
- ca principiu, opozabilitatea privilegiului se asigură prin exercitarea dreptului
de retenţie
- totuşi, în concurs cu o garanţie reală mobiliară, privilegiul vânzătorului
retentor nu va avea prioritate decât dacă va fi fost înscris la Arhiva electronică de garanţii reale mobiliare
înaintea garanţiei concurente, art. 2342 alin. (2)
- de asemenea, în concurs cu privilegiul mobiliar întemeiat pe art. 2339 alin.
(1) lit. a) privilegiul vânzătorului retentor este de rang subsecvent, în consecinţă, dacă A îi vinde lui B şi
B îi vinde lui C acelaşi bun, fără ca B să îi plătească preţul lui A şi fără ca C să îi plătească preţul lui B, B
reţinând bunul până la plata preţului de către C, atunci dacă A solicită executarea silită a creanţei sale cu
privire la preţ, el va putea cere vânzarea silită a bunului, urmând ca din preţul obţinut la această vânzare
să îşi satisfacă cu preferinţă creanţa sa şi numai dacă rămân sume disponibile după această satisfacţie, B
îşi va putea satisface creanţa din acele sume disponibile, chiar dacă exercitase retenţia asupra bunului,
aceasta pentru că privilegiul lui A întemeiat pe art. 2339 alin. (1) lit. a) este superior în rang atât pe

- 90 -
privilegiul lui B întemeiat pe acelaşi text, cât şi faţă de privilegiul lui B întemeiat pe retenţie, adică art.
2339 alin. (1) lit. b)

Cheltuielile plăţii preţului

- potrivit art. 1666 alin. (3) cheltuielile plăţii preţului sunt în sarcina
debitorului de a plăti preţul, adică în sarcina cumpărătorului, textul are în vedere, de regulă, comisionele
bancare şi el reia regula generală conform căreia debitorul plăţii suportă cheltuielile ei

Sancţiunea neexxecutării voluntare a obligaţiilor

- obligaţia de a plăti preţul, ca orice obligaţie bănească, nu se poate stinge
prin imposibilitate fortuită de executare şi poate fi în toate cazurile executată silit în natură
- în cazul în care executarea obligaţiei se produce cu întârziere, ea se
cumulează cu plata de dobânzi moratorii stabilite potrivit regulilor pe care le-am examinat la împrumut
- pe lângă executarea silită a obligaţiei de a plăti preţul, executare care
beneficiază de garanţiile examinate anterior, vânzătorul poate obţine alternativ rezoluţiunea contractului
de vânzare cu restituirea lucrului vândut şi, dacă este cazul, cu daune-interese
- atât executarea silită, cât şi rezoluţiunea, trebuie să fie precedate de
punerea în întârziere a cumpărătorului şi, în principiu, urmează dreptul comun al teoriei obligaţiilor
- prin derogare de la acest text comun, art. 1725 – 1729 prevăd anumite
particularităţi de regim juridic specifice vânzării; unele dintre ele vizează exclusiv obligaţia de plăti preţul,
altele vizează atât obligaţia de plăti preţul, cât şi obligaţia de a prelua bunul vândut

Aspecte specifice obligaţiei de a plăti preţul

- sunt de 2 feluri:
a) unele vizează vânzarea bunurilor mobile
b) altele vizează vânzarea bunurilor imobile

Sancţiunea neexecutării obligaţiei de a plăti preţul unei vânzări mobiliare

- art. 1727 prevede că atunci când vânzarea s-a făcut fără termen de plată,
iar cumpărătorul nu a plătit preţul, vânzătorul poate ca în cel mult 15 zile de la data predării să declare
rezoluţiunea fără punere în întârziere şi să ceară restituirea bunului mobil vândut cât timp bunul este încă
în posesia cumpărătorului şi nu a suferit transformări
- din acest text rezultă că pentru ca vânzătorul să poată declara rezoluţiunea fără punere în întârziere
în cazul unei vânzări mobiliare, este necesar să fie întrunite cumulativ următoarele condiţii:
1) contractul de vânzare nu trebuie să prevadă un termen pentru plata
plăţii
- dacă se prevede un asemenea termen, atunci înseamnă că vânzătorul a avut
o încredere particulară în cumpărător, încredere, prin ipoteză, întărită prin remiterea de către acesta a
bunului, remitere care creează aparenţa faţă de terţi că bunul îi aparţine cumpărătorului
- 91 -
 - potrivit unui principiu general de drept, în materie mobiliară aparenţa că
bunul aparţine celui ce îl stăpâneşte generează proprietatea
- în consecinţă, vânzătorul vinovat de crearea acestei aparenţe ar trebui să
suporte efectele negative care ar decurge pentru el din efectele aparenţei
2) de la data predării bunului să nu fi trecut mai mult de 15 zile
3) bunul să fie încă în posesia cumpărătorului
4) bunul să nu sufere transformări (spre exemplu: dacă am promis
cărămidă, aceasta să nu fie deja încorporată)

- dacă toate aceste condiţii sunt întrunite, rezultă din art. 1727 alin. (2) că
efectele declarării rezoluţiunii şi cele în restituirea bunurilor consecutive acesteia sunt opozabile celorlalţi
creditori ai cumpărătorului, în sensul că dacă declaraţia de rezoluţiune şi cea de restituire survin în
condiţiile menţionate, ceilalţi creditori ai cumpărătorului nu vor putea acţiona ca şi cum lucrul vândut a
intrat în patrimooniul cumpărătorului, al debitorului lor, şi deci nu vor putea exercita creanţele asupra
acelui lucru
- prin efectul rezoluţiunii se va considera că bunul a rămas mereu în
patrimoniul vânzătorului
- dimpotrivă, dacă nu sunt întrunite condiţiile menţionate, rezoluţiunea se
poate declara unilateral şi tot fără punere în întârziere, însă efectele ei nu vor putea fi opuse decât
cumpărătorului, iar nu şi altor persoane , astfel, potrivit art. 1727 alin. (2), celorlalţi creditori ai
cumpărătorului, alţii decât vânzătorul însuşi, nu le mai pot fi opuse efectele rezoluţiunii, în plus, potrivit
art. 927 în cazul în care cumpărătorul a transmis posesia către un subdobânditor de bună-credinţă cu titlu

- 92 -
oneros, acesta devine proprietar al bunului şi lui nu îi mai este opozabilă desfiinţarea transferului dintre
vânzător şi cumpărător cauzată de rezoluţiune
- în al treilea rând, chiar şi subdobânditorii cu titlu gratuit sau aceia care
cunosc cauza rezoluţiunii, respectiv neplata preţului către vânzător, devin creditori faţă de cumpărător faţă
de obligaţia lui de a le transfera lor proprietatea şi, ca şi ceilalţi creditori, pot acţiona ignorând efectele
rezoluţiunii, potrivit art. 1727 alin. (3)
- ca urmare, dacă bunul a fost între timp transmis către un terţ sau a fost
executat silit de către vreunul dintre creditori, atunci, ca urmare a rezoluţiunii declarate de către vânzător
în alte condiţii decât cele menţionate, cumpărătorul va fi ţinut doar la restituirea prin echivalent a bunului,
potrivit art. 1641

Particularităţile vânzării bunurilor imobiliare

- potrivit art. 1728 atunci când vânzarea are ca obiect un bun imobil şi s-a
stipulat că în cazul în care nu se plăteşte preţul la termenul convenit, cumpărătorul este de drept în
întârziere, acesta din urmă poate să plătească şi după expirarea termenului cât timp nu a primit declaraţia
de rezoluţiune din partea vânzătorului
- art. 1729 rezoluţiunea vânzării unui imobil are efecte faţă de terţi în
condiţiile în care se poate cere rectificarea înscrierilor în cartea funciară privind acel imobil (art. 909, 910)
- potrivit acestor 2 texte, posibilitatea de a cere verficarea înscrierii unui drept
care nu mai corespunde cu realitatea juridică privind acel drept diferă după cum titularul dreptului, prin
ipoteză terţ faţă de vânzare, este sau nu este de bună-credinţă în legătură cu această realitate juridică

- 93 -
(depinde după cum terţul subdobânditor a cunoscut sau nu că preţul vânzării nu era plătit, ceea ce îi dă
vânzătorului dreptul la rezoluţiune)
- în materie de carte funciară, buna sau reaua-credinţă a terţului dobânditor
nu se poate aprecia decât în funcţie de înscrierile şi notările în cartea funciară existente la data la care el a
dobândit, potrivit art. 901
- prin urmare, dacă vânzătorul şi-a înscris ipoteca legală care garantează
dreptul său cu privire la preţ sau dacă şi-a notat dreptul de a cere rezoluţiunea pentru neplata preţului,
atunci cei care dobândesc drepturi de la cumpărător ulterior unei asemenea înscrieri sau notări sunt de rea-
credinţă
- dacă vânzătorul nu a îndeplinit niciuna dintre aceste formalităţi de
publicitate, dobânditorii de la cumpărător sunt de bună-credinţă
- faţă de subdobânditorii de rea-credinţă, efectele rezoluţiunii vânzării pentru
neplata preţului pot fi valorificate oricând, în sensul că transferul dintre vânzător şi cumpărător se
desfiinţează, ceea ce atrage şi desfiinţarea drepturilor constituite de către cumpărătorul în favoarea terţilor
de rea-credinţă
- prin urmare, aceste din urmă drepturi pot fi rectificate prin radiere, astfel
încât titularul dreptului tabular rămâne vânzătorul
- faţă de terţii de bună-credinţă, regimul rectificării drepturilor lor diferă după
cum i-au dobândit cu titlu gratuit sau cu titlu oneros
- dacă au dobândit cu titlu gratuit, potrivit art. 909 alin. (2), rectificarea
drepturilor lor poate fi cerută în termen de cel mult 5 ani de la data (cererii de înscriere) înscrierii acestor
drepturi
- în schimb, terţii subdobânditori de bună-credinţă care au dobândit prin acte
cu titlu oneros se bucură de inviolabilitatea drepturilor astfel dobândite, astfel cum aceasta rezultă din
coroborarea art. 909 alin. (3) cu art. 908 alin. (1) punctul 3
- din aceste 2 texte rezultă că terţilor dobânditori de bună-credinţă cu titlu
oneros ai unui drept tabular nu li se pot opune consecinţele desfiinţării actelor translative ale antecesorilor
lor, desfiinţare cauzată de motive ulterioare încheierii acestor acte, ori neplata terţului este un act ulterior
contractului de vânzare, de aceea, consecinţele acestei rezoluţiuni nu pot fi opuse subdobânditorilor de
bună-credinţă cu titlu oneros de la dobânditor

Aspecte comune de regim juridic privind sancţiunea neexecutării obligaţiilor de a plăti preţul şi de
a prelua bunul în vânzarea de bunuri mobile
- în vânzarea de bunuri mobile, obligaţia cumpărătorului de prelua bunul
la timp este foarte importantă din punct de vedere al echilibrului economic dintre prestaţiile părţilor pentru
că dacă obligaţia de a prelua bunul nu este executată la timp, întârzierea cumpărătorului îl pune pe vânzător
în poziţia de a găsi un spaţiu de depozitare, iar dacă bunurile sunt supuse stricăciunii şi deteriorării rapide,
chiar şi în poziţia de a achiziţiona alte bunuri de acelaşi gen pentru a executa conform obligaţia de predare,

- 94 -
ori, cel puţin în ultimul caz, al achiziţionării altor bunuri, sacrificiul patrimonial la care îl expune pe
vânzător întârzierea cumpărătorului poate să fie chiar superior valorii vânzării
- din perspectiva faptului că determină întârzierea preluării, este la fel de
periculoasă şi întârzierea plăţii preţului, pentru că vânzătorul datorează predarea numai după ce preţul
a fost plătit; dacă, în cazul în care cumpărătorul întârzie predarea preţului, vânzătorul este îndreptăţit să
întârzie predarea, doar că dacă întârzie predarea riscă să suporte cheltuielile de depozitare a bunului până
la predare şi, eventual, chiar cheltuielile de înlocuire a bunului în cazul în care acesta este supus unei
deterioră rapide
- de aceea, în materia vânzării mobiliare legiuitorul a prevăzut câteva
dispoziţii menite să reglementeze regimul sancţionator al cumpărătorului în executarea obligaţiilor sale
de a prelua lucrul şi de a plăti preţul

- art. 1725, 1726

- potrivit art. 1725 alin. (1) în cazul vânzării de bunuri mobile cumpărătorul
este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale dacă la scadenţă nici nu a plătit preţul,
nici nu a preluat bunul
- prin această dispoziţie se derogă de la dreptul comun conform căruia
punerea în întârziere se face prin notificarea trimisă de către creditor debitorului
- pentru ca această punere de drept în întârziere să se producă este nevoie ca
atât obligaţia de a plăti preţul, cât şi obligaţia de a prelua bunul să fi ajuns la scadenţă; ori acest lucru se
poate întâmpla concomitent (cele 2 scadențe pot exista în același timp) dacă fie părţile au derogat expres
de la succesiunea scadenţelor de la contractul de vânzare, fie dacă, deşi nu a primit preţul, vânzătorul se
declară gata să predea bunul şi realizeză toate actele necesare în acest scop, inclusiv individualizarea, dacă
este cazul, pentru bunurile de gen
- doar într-o asemenea ipoteză, atât obligaţia de a plăti preţul, cât şi obligaţia
de prelua bunul au ajuns la scadenţă fără a fi executate
- textul spune că în această situaţie cumpărătorul este de drept în întârziere
pentru ambele sale obligaţii, rezultă, pe de o parte, că el va trebui să suporte cheltuielile de depozitare a
bunului între data acestei puneri de drept în întârziere şi data preluării efective, că va trebui să plătească

- 95 -
daune pentru orice altă întârziere şi că preia riscul pieirii fortuite a lucrului, astfel încât dacă se produce o
asemenea pieire el nu va mai putea pretinde predarea, dar va rămâne obligat să plătească preţul
- potrivit alin. (2) din art. 1725, în cazul bunurilor mobile supuse deteriorării
rapide sau deselor schimbări de valoare, cumpărătorul este de drept în întârziere în privinţa preluării lor
atunci când nu le-a preluat în termenul convenit, chiar dacă preţul a fost plătit sau atunci când a solicitat
reglarea fără să fi plătit preţul
- când are în vedere bunurile mobile supuse deteriorării rapide sau deselor
schimbări se referă la bunurile care după 2 zile îşi schimbă valoarea pe care o aveau la început (exagerare
a profului)

Executarea directă
- aceste mecanism este preluat din Codul comercial de la 1887, mecanismul
era o executare coactivă (în italiană coactiv – direct)
- art. 1726 executare directă – sens strict, nu executare silită în natură, care
este în sens larg
- în art. 1726 se prevăd 2 ipoteze:
1) după cum contractul de vânzare nu a fost executat de cumpărător
2) după cum contractul de vânzare nu a fost executat de către vânzător
1) în cazul în care cumpărătorul nu şi-a executat obligaţia de a prelua
bunul sau de plăti preţul, vânzătorul are alegerea între a depune lucrul vândut într-un depozit pe
cheltuiala şi la dispoziţia cumpărătorului sau a-l vinde
- această opţiune se pune în executare din momentul punerii în întârziere a
cumpărătorului, fie de drept, fie prin notificare
- dacă vânzătorul a optat pentru încheierea unei vânzări alternative, aceasta
se poate face fie prin licitaţie publică, fie la preţul curent, însă în orice caz, prin intermediul unui agent
autorizat
- preţ curent înseamnă fie preţul prevăzut de lege, dacă este cazul, fie preţul
stabilit prin acte normative de forţă inferioară legii, dar aplicabile în privinţa lucrului vândut, fie preţul
practicat pe pieţe organizate, la bursă sau la târg
- agentul autorizat diferă după tipul de bunuri şi tipul de vânzare; spre
exemplu: este autorizat executorul judecătoresc sau casa de licitaţii pentru licitaţia publică, farmaciştii sau
spitalele pentru medicamente, liberii bursieri pentru acţiuni cotate sau pentru alte bunuri din contracte ş.a.
- dacă preţul obţinut prin vânzarea alternativă nu este cel puţin egal cu acela
convenit cu cumpărătorul iniţial, atunci vânzătorul are posibilitatea de a pretinde ca acesta să plătească
diferenţa, diferenţă considerată prejudiciu cauzat prin întârzierea cumpărătorului
- de asemenea, cumpărătorul va fi ţinut să suporte cheltuielile făcute de
vânzător pentru organizarea vânzării alternative

2) contractul nu s-a executat din culpa vânzătorului

- 96 -
 - dacă vânzarea are ca obiect bunuri fungibile, atunci cumpărătorul poate
decide să le cumpere dintr-o altă sursă; şi în acest caz, această formă de executare silită trebuie precedată
de punerea în întârziere a vânzătorului, trebuie realizată pentru preţul curent şi prin intermediul unui agent
autorizat
- în cazul în care cumpărătorul nu a obţinut bunurile astfel procurate decât
pentru un preţ mai mare decât cel al vânzării convenite iniţial, el îl poate obliga pe vânzător să suporte
diferenţa şi în orice caz vânzătorul este ţinut să suporte cheltuielile de organizare a cumpărării alternative
- în oricare dintre cele 2 forme ale ei, executarea directă se poate cumula cu
plata de daune-interese contractuale pentru prejudiciul care ar rezulta pentru partea care a organizat
executarea din culpa celeilalte părţi
- de asemenea, partea care exercită dreptul la executarea directă trebuie să
încunoştiinţeze cealaltă parte despre aceasta, obligaţie care în absenţa unei dispoziţii speciale se
sancţionează cu răspunderea contractuală potrivit dreptului comun

Varietăţi de vânzare

1. vânzarea pe încercate
2. vânzarea pe gustate
3. vânzarea unei moşteniri
4. vânzarea cu opţiunea de răscumpărare
5. vânzarea cu rezerva proprietăţii

Vânzarea pe încercate

- art. 1681
- este contractul de vânzare încheiat sub condiţia suspensivă ca în urma
încercării lucrului vândut de către cumpărător, acest lucru să satisfacă anumite criterii obiective, spre
exemplu: A îi vinde lui B un autoturism sub condiţia ca în urma încercării autoturismului de către B, acesta
să parcurgă în condiţii de trafic normale, în cel mult o oră şi jumătate autostrada Bucureşti – Piteşti
- dacă nu s-a prevăzut un alt termen în convenţia părţilor, condiţia suspensivă
se presupune îndeplinită dacă până la expirarea unui termen de 30 de zile cumpărătorul nu a declarat că
în urma încercării bunul nu satisface criteriile convenite
- până la îndeplinirea condiţiei suspensive nu se produce decât un singur efect
al contractului, şi anume predarea bunului de către vânzător cumpărătorului, de la această predare se
calculează termenul de 30 de zile
- în cazul în care această condiţie nu este îndeplinită, şi predarea este supusă
restituirii, niciun alt efect al contractului nu se produce
- dacă, dimpotrivă, condiţia este îndeplinită, atunci contractul se consolidează
- 97 -
retroactiv, considerându-se că efectele lui s-au născut la momentul încheierii sale
- este controversată problema riscului contractului în ipoteza în care bunul
piere fortuit după ce a fost predat cumpărătorului
- proful: soluţia depinde după cum pieirea s-a făcut înainte de verificarea
bunului sau după verificarea bunului
- dacă bunul a pierit înainte de verificare, verificarea nu se mai poate efectua
din cauze neimputabile cumpărătorului, astfel încât condiţia nu va fi îndeplinită şi deci contractul nu
produce niciun efect, riscul fiind suportat de vânzătorul care rămâne proprietar, res periit domino
- dacă bunul a pierit după verificare şi la verificare nu au fost îndeplinite
criteriile obiective ale încercării, atunci se aplică aceleaşi soluţii ca şi în primul caz
- dacă bunul a pierit după verificare şi la verificare au fost îndeplinite criteriile
obiective ale încercării, atunci din momentul îndeplinirii condiţiei suspensive riscul a trecut asupra
cumpărătorului căruia bunul îi fusese predat şi care în îndeplinirea condiţiei a devenit şi proprietar, astfel
încât el va trebui să plătească preţul

Vânzarea pe gustate

- potrivit art. 1682 vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă gusturilor

vânzătorului se încheie numai dacă acesta a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit sau statornicit
prin uzanţe
- diferenţa fundamentală între vânzarea pe încercate şi vânzarea pe gustate,
este aceea că încercarea de către cumpărător nu vizează verificarea unor criterii obiective, ci numai
satisfacerea unor preferinţe subiective care pot să nu fie precizate în înţelegerea părţilor; numele
operaţiunii provine din practica târgurilor de alimente
- deşi operaţiunea îşi extrage denumirea din practica târgurilor de alimente ea
nu se aplică numai alimentelor, spre exemplu: cesiunea drepturilor de autor privind o operă publicitară
poate să depindă de satisfacerea de către acea operă a unei conformităţi subiective cu imaginea pe care
beneficiarul, eventual cumpărător doreşte să o creeze faţă de clienţii săi
- în toate aceste cazuri, în măsura în care contractul depinde de exprimarea în
viitor a unei poziţii pur subiective din partea uneia dintre părţi, el nu se poate forma întrucât lipseşte
intenţia cumpărătorului de a se angaja juridic
- prin urmare, vânzarea va fi considerată încheiată doar după ce cumpărătorul
a declarat că este satisfăcut cu bunul pe care l-a încercat
- în lipsa unui termen convenit de către părţi sau statornicit de uzanţe,
termenul în care cumpărătorul trebuie să îşi exprime poziţia este de 30 de zile şi în toate cazurile, acest
termen are natura juridică a unui termen de ofertă irevocabilă făcută de vânzător cumpărătorului care îşi
rezervă dreptul de a gusta
- dacă până la expirarea termenului destinatarul ofertei nu se pronunţă, prin
- 98 -
derogare de la dreptul comun, oferta se consideră acceptată, potrivit art. 1682 alin. (2)

Vânzarea unei moşteniri

- prin vânzarea unei moşteniri se înţelege vânzarea care are ca obiect dreptul
unei persoane de a primi un patrimoniu succesoral sau o parte din acesta
- din punct de vedere structural, acesta este un drept privit ut singuli, dar are
ca obiect o universalitate de drept sau o cotă parte dintr-o universalitate de drept, iar această universalitate
se formează la decesul unei persoane, deces la care patrimoniul acelei persoane devine patrimoniu
succesoral care se transmite moştenitorilor persoanei
- aceşti moştenitori pot avea calitatea de vânzători într-un contract de vânzare
a unei moşteniri
- vânzarea unei moşteniri este supusă anumitor condiţii de validitate specifice
şi produce anumite efecte specifice

Condiţii de validitate
1. obiectul vânzării
2. forma vânzării

1. obiectul vânzării
- moştenirea în legătură cu care există dreptul vândut trebuie să fi fost
deschisă anterior contractului de vânzare, nu se poate vinde decât moştenirea unei persoane decedate
pentru că moştenirea se deschide prin deces
- pactele asupra unei succesiuni nedeschise încă sau asupra unei moşteniri
viitoare sunt, de regulă, lovite de nulitate absolută
- uneori, în doctrină, se spune că motivul nulităţii absolute este că pactele ar
trezi dorinţa morţii (proful nu crede aşa – crede că aceste pacte sunt lipsite de obiect)
- în legătură cu o moştenire nedeschisă nu există niciun drept şi deci vânzarea
având ca obiect o moştenire nedeschisă sau o parte din aceasta este lipisită de obiect şi deci, nulă absolut
- teoretic, se poate spune că cel puţin în măsura în care descendenţii sunt
rezervatari, ei vor primi sigur o parte din moştenire
- acceste drepturi sunt considerate simple vocaţii, sunt drepturi eventuale,
prin urmare, de aceea nu pot face obiectul unei vânzări
- de aceea, obiectul trebuie să poarte asupra unei moşteniri deja deschise

2. forma contractului de vânzare

- potrivit art. 1747 alin. (2) trebuie să fie în formă autentică, sub sancţiunea
- 99 -
nulităţii absolute

Efectele specifice vânzării unei moşteniri

Obligaţia de garanţie
- potrivit art. 1748 dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind
drepturile sale, vânzătorul unei moşteniri garantează numai calitatea sa de moştenitor, afară de cazul când
părţile au înlăturat expres şi această garanţie, rezultă că vânzătorul nu garantează cumpărătorului decât

- 100 -
existenţa în patrimoniul său a dreptului vândut, adică a dreptului asupra patrimoniului succesoral, iar nu
şi conţinutul patrimoniului succesoral
- de la această regulă părţile pot deroga prin stipulaţie expresă în 2 sensuri:
a) fie ele înlătură expres această garanţie – derogare în beneficiul vânzătorului
b) fie părţile upgradează această garanţie prevăzând în contract care sunt
bunurile şi eventual, care sunt datoriile care incumbă patrimoniului succesoral

- în cazul în care s-au făcut specificaţii cu privire la conţinutul patrimoniului

succesoral asupra căruia poartă dreptul vândut se consideră că vânzătorul garantează realitatea acelor
specificaţii şi va răspunde de câte ori cumpărătorul este tulburat de către un terţ pe motiv că specificaţiile
respective nu corespund realităţii
- spre exemplu: dacă s-a prevăzut că în patrimoniu există un bun imobil
individual determinat, atunci vânzătorul garantează pe cumpărător pentru orice evicţiune care l-ar tulbura
pe cumpărător în exercitarea drepturilor asupra imobilului, ca şi cum bunul s-ar fi vândut ut singuli
- în schimb, dacă existenţa imobilului în patrimoniul succesoral nu a fost
menţionată în contractul de vânzare a unui drept privind acel patrimoniu, vânzătorul nu va răspunde decât
pentru tulburările care ar decurge din faptul că el nu era moştenitor sau că dreptul său asupra moştenirii
era mai limitat decât dreptul vândut

Bunurile din conţinutul patrimoniului succesoral transmis

- în principiu, dacă nu au prevăzut altfel, părţile unui contract de vânzare a
unei moşteniri sunt prezumate a dori să transmită către cumpărător dreptul asupra patrimoniului
succesoral, ţinând cont de conţinutul acestui patrimoniu de la data deschiderii succesiunii şi de
modificările care au survenit acelei date până la încheierea contractului de vânzare
- în consecinţă, se vor transmite către cumpărător toate bunurile existente în
patrimoniul succesoral

Precizări
1) excepţie: în cazul bunurilor de familie consecinţele vânzării unei
moşteniri diferă după cum aceste bunuri sunt sau nu de valoare patrimonială însemnată
- dacă nu sunt de valoare patrimonială însemnată, atunci ele sunt presupuse a
nu fi incluse în obiectul vânzării (spre exemplu: pozele)
- dacă au valoare patrimonială însemnată, atunci vânzătorul este obligat să
transmită echivalentul bunurilor în cauză (spre exemplu: tablouri)
- în sensul acestor reguli, prin bunuri de familie se înţeleg bunuri care au
valoare afectivă pentru vânzător în considerarea relaţiilor sale de familie cu defunctul

- 101 -
 2) dacă transmisiunea unora dintre aceste bunuri este supusă unor
formalităţi de publicitate, atunci cumpărătorul este ţinut să execute acele formalităţi pentru a putea
beneficia pe deplin de drepturile dobândite (formulare largă pentru a include diverse forme de eficacitate)
- după implementarea efectului constitutiv al înscrierii bunurilor în cartea
funciară, cumpărătorul va deveni titular al drepturilor patrimoniale incluse în patrimoniul succesoral ce a
făcut obiectul dreptului vândut numai după înscrierea sa în această calitate în cartea funciară
- de asemenea, înainte de implementarea efectului constitutiv, înscrierea este
necesară pentru opozabilitatea faţă de terţi a transmisiunii acestor drepturi, transmisiune care decurge din
vânzarea moştenirii
- tot astfel, dacă în moştenire există creanţe împotriva unor terţi,
cumpărătorul va putea acţiona în calitate de creditor numai după ce a îndeplinit formalităţile de
opozabilitate a cesiunii creanţelor faţă de debitorii cedaţi etc.
- pe lângă bunurile impuse în patrimoniul succesoral sunt transmise către
cumpărătorul moştenirii toate fructele pe care aceste bunuri le-au produs între data deschiderii moştenirii
şi data contractului de vânzare
- de asemenea, în cazul în care moştenitorul vânzător a înstrăinat bunul din
patrimoniul succesoral înaintea de încheierea vânzării moştenirii, preţul pe care l-a obţinut, dacă este
cazul, urmează să fie transmis cumpărătorului
- orice alte bunuri au subrogat bunuri existente în patrimoniul succesoral,
între data deschiderii moştenirii şi data contractului de vânzare, spre exemplu: indemnizaţii de asigurare
pentru pieirea lor ori bunuri care au fost primite în schimbul înstrăinării din patrimoniul succesoral, se
cuvin cumpărătorului şi trebuie transmise de către vânzător

Datoriile incluse în patrimoniul succesoral

- între părţile contractului de vânzare, legiuitorul prezumă că înţelegerea lor
este în sensul ca dobânditorul, cumpărătorul, să suporte toate datoriile moştenirii asupra căreia poartă
dreptul vândut
- dacă vânzătorul a avut creanţe asupra moştenirii care, după deschiderea
acesteia au devenit imposibil de executat datorită confuziunii, atunci aceste creanţe renasc şi urmează a fi
executate de către cumpărător
- de asemenea, dacă vânzătorul a plătit datoria moştenirii faţă de terţii
creditori, cumpărătorul va trebui să îi ramburseze sumele plătite, ori, dacă s-au plătit alte bunuri, să-i
ramburseze valoarea acelor bunuri
- totuşi, în ceea ce priveşte raporturile cu creditorii moştenirii, acestora nu li
se poate impune schimbarea debitorilor lor prin acte între vii la care nu au consimţit
- în consecinţă, chiar şi după încheierea contractului de vânzare a moştenirii
vânzătorul rămâne obligat faţă de creditorii moştenirii să suporte datoriile acesteia, de regulă, în limita
activului succesoral
- în consecinţă, creditorii se vor putea îndrepta împotriva vânzătorului, iar în
- 102 -
cazul în care acesta plăteşte datoria moştenirii, el va putea obţine recuperarea plăţilor făcute de la
cumpărător
- art. 1751 reprezintă un beneficiu pentru creditorii moştenirii, beneficiu de
care ei sunt liberi să se dispenseze acţionând direct împotriva cumpărătorului
- în orice caz, nici cumpărătorul nu va putea fi ţinut să răspundă decât în
limita activului succesoral, cu excepţia cazului în care moştenirea transmisă a fost acceptată forţat, caz în
care această limită nu i-ar fi profitat nici moştenitorului vânzător

Vânzarea cu opţiune de răscumpărare

- reglementată în art 1758 – 1762

- este un contract de vânzare afectat de condiţia rezolutorie a răscumpărării
bunului de către vânzător
- spre exemplu: A îi vinde lui B un bun pentru un preţ sub condiţia rezolutorie
ca A să răscumpere bunul de la B (ca în cazul amanetului)
- vânzarea cu opţiune de răscumpărare este un instrument de creditare,
oferindu-i vânzătorului posibilitatea de a dobândi rapid anumite lichidităţi, iar cumpărătorului o foarte
puternică garanţie pentru restituirea acelor lichidităţi, garanţie care constă chiar în dreptul de proprietate
al bunului vândut pe care cumpărătorul îl va păstra până la răscumpărare
- de regulă, dacă părţile nu au prevăzut contrariul, preţul răscumpărării
este egal cu preţul vânzării, această regulă este însă supletivă şi părţile pot prevedea fie ca preţul
răscumpărării să fie inferior preţului vânzării, fie ca preţul răscumpărării să fie mai mare decât preţul
vânzării
- în prima situaţie, când preţul este inferior, diferenţa de preţ se poate explica
prin faptul că dobânditorul, cumpărătorul, poate folosi bunul şi poate culege fructele lui în intervalul
cuprins între încheierea contractului şi răscumpărare, astfel încât diferenţa de preţ este tocmai echivalentul
acestei folosiri
- cea de-a doua ipoteză, unde preţul de răscumpărare este mai mare decât
preţul vânzării se întâlneşte mai des şi se explică prin aceea că între încheierea contractului şi exercitarea
dreptului de răscumpărare, vânzătorul poate folosi preţul pe care l-a primit
- dacă răscumpărarea este supusă unui preţ mai mare, diferenţa faţă de
preţul vânzării are natura juridică a unei dobânzi remuneratorii – fruct civil al banilor utilizaţi de către
vânzător
- de aceea, dacă vânzarea cu opţiune de răscumpărare se încheie în afara
activităţii unei întreprinderi cu scop lucrativ, diferenţa între preţul răscumpărării şi preţul vânzării trebuie
să respecte regulile privind dobânda maximă dispusă de lege (examinată la împrumut), iar în cazul în care
această dobândă este depăşită, potrivit art. 1662 ? atunci, ca şi în cazul contractului de împrumut,

- 103 -
cumpărătorul este decăzut din dreptul la dobândă, astfel încât preţul răscumpărării va trebui să fie egal cu
preţul vânzării
- în raport cu modul în care afectează vânzarea, opţiunea de răscumpărare
este o condiţie rezolutorie
- în raport însă cu prerogativele vânzătorului, operaţiunea de răscumpărare
face obiectul unui drept potestativ, întrucât ea este o manifestare unilaterală de voinţă care îi permite
vânzătorului să stingă o situaţie juridică ce îl priveşte şi pe cumpărător, şi anume, să desfiinţeze contractul
de vânzare

- opţiunea de răscumpărare nu se confundă cu opţiunea beneficiarului unui

pact de opţiune la vânzare, vânzătorul nu are de optat dacă să încheie sau nu un alt contract de vânzare, el
are de optat numai dacă să desfiinţeze sau nu contractul iniţial de vânzare
- drepul acesta potestativ presupune prin esenţa lui un anumit termen în care
se poate exercita
- potrivit art. 1758 alin. (2), acest termen poate fi de cel mult 5 ani, părţile
pot prevedea orice durată inferioară, dar dacă au prevăzut un termen mai lung acesta se reduce de drept la
5 ani
- pe baza unui text identic, practica franceză a decis că şi atunci când părţile
nu au decis niciun termen, se consideră că ele au avut în vedere termenul de 5 ani
- totuşi, în codul civil francez nu există un text care să permită judecătorului
ca atunci când termenul decurge din natura obligaţiei şi părţile nu l-au prevăzut, judecătorul să îl poată
stabili pe cale judiciară
- în dreptul român există această dipoziţie, art. 1415, se poate susţine că
atunci când părţile nu au dispus un termen judecătorul o poate face în locul lor, desigur, fără a putea depăşi
termenul maxim de 5 ani prevăzut de lege
- art. 1759 exercitarea opţiunii: din alin. (1) condiţiile de exercitare a opţiunii,
din alin. (2) rezultă efectele exercitării acestei opţiuni
- pentru exercitarea valabilă a dreptului de opţiune este necesar ca vânzătorul
să plătească cumpărătorului preţul răscumpărării, care, în lipsa de stipulaţie contrară, vânzătorul trebuie
să plătească preţul vânzării iniţiale la care se adaugă cheltuielile făcute de cumpărător pentru încheierea
acestei vânzări, transferul şi opozabilitatea drepturilor dobândite prin ea
- aceste sume trebuie plătite în mod real cumpărătorului odată cu exercitarea
dreptului de opţiune; dacă acesta nu doreşte să le primească, vânzătorul are posibilitatea să consemneze
sumele în cauză la dispoziţia cumpărătorului
- sumele menţionate trebuie plătite cel mai târziu într-un termen de o lună de
la data notificării intenţiei de răscumpărare, astfel cum rezultă din art. 1760 alin. (3)
- în cazul în care vânzătorul a notificat intenţia de răscumpărare fără a plăti
sau consemna aceste sume, atunci el decade din dreptul de opţiune fie la expirarea termenului de o lună
de la notificare, fie la expirarea termenului de opţiune, socotindu-se termenul care expiră primul
- 104 -
 - în cazul exercitării opţiunii de răscumpărare în mod valabil, contractul de
vânzare se desfiinţează retroactiv, astfel încât prestaţiile executate de către părţi sunt supuse restituirii, iar
actele subsecvente se desfiinţează în măsura în care au fost respectate formalităţile de publicitate faţă de
acei terţi
- sub aspectul restituirii prestaţiilor executate, potrivit art. 1759 alin. (2),
vânzătorul trebuie să îi restituie cumpărătorului atât cheltuielile pe care le-a făcut cu preluarea bunului,
cât şi cheltuielile necesare şi, în limita sporului de valoare, cheltuielile utile făcute cu bunul
- aceste cheltuieli vor profita vânzătorului care va fi considerat retroactiv
proprietar, astfel încât suportarea lor de către acesta este pe deplin jusitificată
- singurul aspect în privinţa căruia efectul retroactiv al îndeplinirii condiţiei
rezolutorii este înlăturat priveşte, potrivit art. 1410, regimul fructelor, astfel, fructele culese de proprietarul
sub condiţie rezolutorie, adică de cumpărător, până la îndeplinirea condiţiei, rămân dobândite acestuia şi
nu sunt supuse restituirii către vânzător

Efectele exercitării opţiunii de răscumpărare asupra actelor subsecvente încheiate de către

cumpărător
- aceste efecte sunt condiţionate de opozabilitatea dreptului de opţiune faţă de
terţii cu care s-au încheiat aceste acte
- în materie mobiliară această opozabilitate se asigură prin înscrierea dreptului
de opţiune în Arhiva electronică de garanţii reale mobiliare
- în materie imobiliară, opozabilitate se asigură fie prin notarea dreptului de
opţiune, fie prin înscrierea provizorie a dreptului cumpărătorului sub condiţia rezolutorie a exercitării
opţiunii
- în cazul în care dreptul de opţiune este opozabil terţilor cu care se încheie
actele subsecvente ale cumpărătorului cu privire la bunul vândut, atunci vânzătorul are alegerea de a
exercita opţiunea direct faţă de subdobânditorii din actele respective, în acest caz, vânzătorul va notifica
dispoziţia acestora, iar nu cumpărătorului, sumelor necesare, iar în cazul în care aceste sume nu acoperă
integral prejudiciul suferit de terţii dobânditori, ei, în principiu, nu se vor putea îndrepta împotriva
cumpărătorului pe temeiul garanţiei sale contra evicţiunii, întrucât, prin ipoteză, dreptul vânzătorului era
opozabil deoarece putea fi cunoscut din registrele de publicitate
- exercitatea opţiunii faţă de subdobânditori este doar o vocaţie, nu o
obligaţie, el poate alege să îşi exercite opţiunea faţă de cumpărătorul său imediat solicitând ulterior bunul
de la terţi, în baza principiului resoluto iure dantis resolvitur accipiens ?, în aceste cazuri, cumpărătorul

- 105 -
va putea fi responsabil faţă de terţi cel puţin pentru transmiterea în tot sau în parte către aceştia a preţului
pe care l-a primit de la vânzătorul care a exercitat opţiunea
- în cazul în care cumpărătorul a încheiat contracte de locaţiune cu privire la
bunul vândut, iar acestea au fost supuse formalităţii de publicitate, contractele în cauză nu se vor desfiinţa
prin exercitarea opţiunii, ci vor fi menţinute pentru termenul pentru care au fost încheiate, dar nu mai mult
de 3 ani din momentul exercitării
- chiar atunci când dreptul de opţiune nu a fost făcut opozabil terţilor
dobânditori prin formalităţile de publicitate adecvate, drepturile acestor terţi nu-i vor putea fi opuse
vânzătorului care exercită opţiunea decât dacă, la rândul lor, aceste drepturi au făcut obiectul unor
formalităţi de publicitate

Vânzarea cu rezerva proprietăţii

- până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil această varietate de vânzare a

făcut obiectul unei controverse cu privire la validitatea ei, în principiu potrivit unei astfel de vânzări
transferul proprietății este amânat până la plata integrală a prețului vânzării, plată care la rândul ei este,
fie afectată de un termen, fie eșalonată în mai multe rate, prin urmare, singura obligație pură și simplă
scadentă imediat după încheierea vânzării este obligația vânzătorului de a preda bunul, pe care deci
cumpărătorul îl poate folosi și îl poate chiar poseda, stăpânind cu intenția dobândirii proprietății, deși
proprietatea nu s-a transmis
- validitatea mecanismului era contestată întrucât el constituia o garanție
neprevăzută de lege, amânarea proprietății având tocmai rolul de a garanta plata integrală a prețului, ori o
garanție neprevăzută de lege, pe de o parte contravine principiului conform căruia numărul drepturilor de
garanție este limitat legal, pe de altă parte, contravenea principiului de ordine publică al egalității între
creditorii chirografari; Noul Cod civil a înlăturat aceste critici, prevăzând expres această garanție, potrivit
art. 1684 stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a prețului
este valabilă chiar dacă bunul a fost predat
- această stipulație nu poate fi opusă terților decât după îndeplinirea
formalităților de publicitate cerute de lege după natura bunului; în consecință, legiuitorul spune expres că
această garanție este valabilă, dar spre a fi opusă terților, inclusiv celorlați creditori ai dobânditorilor,
precum și subdobanditorilor este necesar să fie supusă formalităților de publicitate

- structura acestor formalități este diferită după cum bunul este mobil sau
imobil; dacă este imobil transferul proprietății nu se poate înscrie în cartea funciară pentru că transferul
proprietăţii este amânat și de aceea formalitatea este notarea de către cumpărător a dreptului său de a

- 106 -
pretinde transferul proprietăţii după ce prețul va fi plătit; în acest sens rezerva proprietăţii este una dintre
operațiunile supuse în mod expres notării prin art. 902 alin. (2)
- dacă bunul este mobil nu cumpărătorul trebuie să facă o înscriere la Arhiva
de garanții reale mobiliare, ci vânzătorul trebuie să își înscrie dreptul de proprietate de care beneficiază,
aceasta pentru că, în princpiu, pentru bunuri mobile publicitatea calității de titular al dreptului de
proprietate se asigură prin posesie, prin stăpânirea materială a bunului, iar formalitățile cu Arhiva de
garanții reale mobiliare nu acoperă decât excepțiile de la acest principiu

- în cazul vânzării cu rezerva dreptului de proprietate stăpânirea materială a

bunului este exercitată după predare de cumpărătorul debitor al prețului, astfel încât vânzătorul proprietar
este acela care are un drept ce trebuie făcut opozabil altfel decât prin posesie și, în consecinţă, tocmai acest
drept va fi înscris
- din punct de vedere tehnic este controversată în doctrina problema dacă în
cazul vânzării cu rezerva proprietăţii transferul proprietăţii este afectat de un termen sau de o condiție;
apreciem că transferul este afectat de un termen deoarece transferul proprietăţii este dependent de plata
prețului, ori din perspectiva vânzătorului și a cumpărătorului plata prețului nu este un eveniment extern
nesigur ca realizare, ci este obiectul obligației principale a cumpărătorului și în virtutea forței obligatorii
a contractului trebuie tratat ca eveniment sigur, ceea ce este specific termenului și nu condiției
- argumentul de text este că dacă rezerva proprietăţii ar fi generat o condiție
cu privire la dreptul de proprietate ar fi prevăzut că formalitatea de publicitate aplicabilă este înscrierea
provizorie pentru că aceasta este specifică drepturilor tabulare sub condiție, ori din art. 902 rezultă expres
că formalitatea aplicabilă este notarea, ceea ce este o confirmare a faptului că proprietatea nu este afectată
de o condiție, notarea privind exclusiv modalitatea termenului, iar nu dreptul afectat de această modalitate

Riscul în contract
- potrivit art. 1755 în cazul vânzării cu rezerva proprietăţii riscul bunului se
transferă asupra cumpărătorului încă de la data predării chiar dacă proprietatea nu i s-a transmis în acel
moment
- dacă prin derogare de la regula res periit domino legiuitorul a prevăzut acest
efect, a fortiori el ar trebui să se extindă asupra consecințelor pe care le produce acest risc asupra
contractului atât sub aspectul obligaţiilor vânzătorului cât și ale cumpărătorului; astfel, dacă bunul piere
după predare, obligaţia vânzătorului de a transfera proprietatea devine imposibil de executat și vânzătorul

- 107 -
este exonerat de ea, totuşi, cumpărătorul rămâne dator să plătească prețul urmând să suporte în final
consecineţele pieirii fortuite a bunului

Vânzarea cu rezerva proprietăţii şi plata preţului în rate

- Codul civil dedică 3 articole unei variante: vânzarea cu rezeva proprietăţii și
plata prețului în rate; în cazul unei asemenea vânzări obligaţia de a plăti prețul, deși își păstrează un
caracter unitar și o natură uno ictu este executată în mai multe rate succesive
- consecințele caracterului unitar al obligației includ, printre altele, faptul că
dacă una dintre rate nu este executată, vânzătorul va putea susține că obligația de a plăti prețul în ansamblul
său nu este executată și vânzătorul va putea să ceară rezoluțiunea, aceasta fiind obligaţia principală a
cumpărătorului
- de la această regulă art. 1756 prevede o limitare care are caracter supletiv,
în lipsa unei înțelegeri contrare neplata unei singure rate care nu este mai mare de o optime din preț nu dă
dreptul la rezoluțiunea contractului și nici nu îl decade pe cumpărător din beneficiul termneului acordat
pentru ratele ulteiroare
- pentru că limitează o regulă, textul este de interpretare și aplicare strictă,
astfel el nu se va aplica dacă nu se plătesc cel puțin două rate, chiar dacă valoarea lor cumulată nu depăşeşte
o optime din preț și chiar dacă ele nu sunt succesive; acesata pentru că repetarea unor neexecutari de mică
însemnătate generează o mică perseverență culpabilă a cumpărătorului care, privită în ansamblu, poate
reprezenta o neexecutare a obligaţiei de a plăti prețul suficient de însemnat spre a justifica rezoluţiunea
- de asemenea, textul nu se va aplica în mod evident dacă rata neplătită
depășește pragul maxim de o optime din preț, caz în care, din art. 1756 rezultă per a contrario că
neexecutarea este prezumată ca fiind însemnată

- în principiu, dacă se dispune rezoluțiunea, potrivit regulilor generale,

prestațiile executate sunt supuse restituirii, aceasta înseamnă că vânzătorul are dreptul de a i se restitui
bunul al cărui proprietar a rămas pe tot parcursul executării contractului, dar și că el este dator să îi restituie
cumpărătorului ratele de preț pe care le-a primit
- suma corespunzătoare ratelor de preț: vânzătorul poate să rețină atât
daune-interese pentru prejudiciul pe care l-a suferuit ca urmare a rezoluțiunii contractului cât și o
compensație echitabilă pentru lipsirea de folosită a bunului între predare și restituire, timp în care bunul
s-a aflat la cumpărător
- în cazul în care contractul prevede că vânzătorul este în drept să rețină
integral ratele de preț deja plătite, în cazul rezoluţiunii contractului pentru neplata unor alte rate, o
asemenea prevedere are natura juridică a unei clauze penale prin care se evaluează prejudiciul consecutiv
rezoluţiunii şi, potrivit Noului Cod civil va fi supusă revizuirii judecătorului, inclusiv în ipoteza în care

- 108 -
cuantumul clauzei penale este cu totul excesiv în raport cu prejudiciul previzibil pe care l-a suferit
vânzătorul ca urmare a neexecutarii obligației de a plăti toate tranşele prețului
- spre a se stabili caracterul excesiv se va avea în vedere: valoarea folosinței
bunului cât timp acesta s-a aflat în deținerea cumpârătorului, inclusiv uzura cauzată, posibilitatea
vânzătorului de a desfășura afaceri alternativ cu privire la acel bun, orice alte daune previzibile, precum
și o anumită sumă suplimentară menită să îl descurajeze pe cumpărător în intenția sa de a nu plăti prețul

Contractul de mandat

Noţiune şi clasificare
- potrivit art. 2009, mandatul este contractul prin care o parte, numită
mandatar, se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părţi, numită mandant
- rezultă din această definiţie că specificul mandatului este obiectul obligaţiei

- 109 -
pe care una dintre părţi şi-o asumă ca obligaţie principală faţă de cealaltă, şi anume aceea de a încheia acte
juridice care nu produc efecte în patrimoniul părţii ce participă efectiv la procedura de încheiere a actelor,
ci în patrimoniul celeilalte părţi
- act juridic încheiat de către mandatar pe seama mandantului înseamnă că la
procedura de încheiere a actului juridic participă mandatarul, iar efectele actului juridic astfel încheiat nu
se produc în patrimoniul său, ci în patrimoniul mandantului
- din punct de vedere juridic, prerogativa de a încheia acte juridice care produc efecte asupra unei
alte persoane este o putere
- prerogativele juridice sunt de mai multe feluri:
1) subiective (obiect determinat şi în interes propriu)
2) libertăţi, care sunt general umane (nu sunt determinate nici prin
subiect, nici prin obiect, în interes propriu)
3) puteri (au un obiect determinat, dar se exercită în interesul altora
decât interesul propriu), spre exemplu: puterea de reprezentare, există puteri şi în dreptul privat

- mandatul conferă o putere de drept privat pe care mandatarul trebuie să o

exercite în interesul mandantului, prin încheierea de acte juridice pe seama acestuia, adică acte care produc
efecte asupra mandantului
- din puterea acestei prerogative rezultă câteva trăsături caracteristice ale
contractului de mandat
1) pentru că puterea se exercită în interesul mandantului, mandatarul este
obligat să fie loial, obligaţia de loialitate faţă de mandant
2) pentru că efectele voinţei exprimate de mandatar se vor repercuta asupra
patrimoniului mandantului, această putere nu poate subzista decât atâta vreme cât mandantul are încredere
că mandatarul îi poate servi în mod loial interesele, de aceea contractul de mandat este întotdeauna intuitu
persoane, atât în sensul că mandantul are încredere în mandatar, cât şi că mandatarul are disponibilitatea
de a fi loial
3) devreme ce mandatarul acţionează în interesul mandantului riscurile acestei
acţiuni sunt suportate de mandant, rezultă că va suporta şi consecinţele cazurilor fortuite care se
repercutează negativ asupra mandatarului şi consecinţele imposibilităţii fortuite de îndeplinire a
mandatului şi eventualele consecinţe negative ale actelor juridice ce vor fi încheiate în executare,
mandantul suportă astfel riscul afacerii

- nu este de esenţa contractului de mandat ca şi mandantul să îşi asume vreo

obligaţie faţă de mandatar
- este deci posibil, şi reprezintă în aceste cazuri regula, ca în schimbul
obligaţiei mandatarului de a încheia acte juridice pe seama mandantului, acesta din urmă fie să îşi asume
obligaţia de a furniza o anumită contraprestaţie, fie să nu îşi asume o asemenea obligaţie; în primul caz,

- 110 -
mandatul va fi un contract sinalagmatic cu titlu oneros; în al doilea caz, va fi un contract unilateral
dezinteresat, deci cu titlu gratuit
- potrivit art. 2010 alin. (1) teza a II-a, mandatul dintre două persoane fizice
se prezumă a fi cu titlu gratuit
- în teza a III-a se prevede că mandatul dat pentru actele de exercitare a unei
activităţi profesionale se prezumă a fi cu titlu oneros

Observaţii
- spre exemplu: cineva vine la un avocat şi convine cu acesta să îi asigure reprezentarea în instanţă,
care intră în sfera atribuțiilor profesionale ale avocatului, ale mandatarului. Mandatul va fi cu titlu
oneros pentru că clientul va trebui să plătească ceva mandatarului, deși mandatarul poate nu a
precizat nimic în acest sens, pentru că mandantul ar fi trebuit să știe că avocatul nu lucrează în
mod gratuit, prin urmare, chiar dacă este dat între două persoane fizice, mandatul pentru
exercitarea unei activităţi profesionale, se prezumă a fi cu titlu oneros
- dacă atât mandantul, cât și mandatarul sunt persoane fizice și mandantul are o problemă legată de
moștenire și dorește să fie reprezentat de mandatar, intră în conflict 2 prezumții: între 2 persoane
fizice, mandatul este cu titlu oneros, iar între o persoană fizică și una care își desfășoară activitatea
profesională, este reglementat expres de art. 2010 alin. (1) teza finală. Rezultă că chiar dacă este
dat între 2 persoane fizice, mandatul pentru exercitarea unei activităţi profesionale este cu titlu
oneros, prezumat
- art. 2012 alin. (2), prezumăm că mandatul este cu titlu oneros, care este contraprestaţia la care se
obligă mandantul? Dacă mandatul este cu titlu oneros, iar remuneraţia mandatarului nu este
remuneraţie prin contract, aceasta se va stabili prin uzanţe sau lege; dreptul la acţiune la stabilirea
remuneraţiei se prescrie odată cu dreptul la plata acestuia; astfel, prin derogare de la dreptul comun,
în care dacă obligaţia principală prevăzută în contract este lipsită de obiect determinat , contractul
este nul; în cazul mandatului cu titlu oneros, chiar dacă remuneraţia nu a fost stabilită, mandatul
va fi considerat valabil, judecătorul putând suplini voinţa părţilor, fie aplicând criterile prevăzute

- 111 -
 de lege sau de uzanţe, dacă este cazul, fie evaluând serviciile prestate, evaluare pentru realizarea
căreia el poate să dispună de expertiza de specialitate

- mandatarul este titularul unei puteri care îi permite să încheie acte juridice,
când actele încheiate de mandatar sunt în numele mandantului, atunci mandatul este cu reprezentare
- când actele pe care le încheie mandatarul sunt încheiate doar pe seama
mandantului, dar nu în numele său, atunci mandatul este fără reprezentare
- dacă nu s-a prevăzut altfel în contractul de mandat, mandatul este prezumat
a fi cu reprezentare, astfel, se poate spune că reprezentarea este de natura contractului
- pentru determinarea sediului materiei aplicabile contractului de mandat,
trebuie mai întâi să se determine dispoziţiile ce reglementează mandatul cu reprezentare pentru că aceste
dipoziţii reprezintă drept comun pentru mandatul fără reprezentare, cum rezultă din art 2012 alin. (3),
precum şi din art. 2039 alin. (3)
- pentru a identifica dispoziţiile aplicabile mandatului cu reprezentare,
secţiunea a II-a din capitolul 9 „Contractul de mandat” din titlul al 8-lea definit Contracte Speciale al cărţii
a V-a „Despre obligaţii” din Noul Cod Civil, trebuie completate cu dispoziţiile secţiunii a VII-a din
capitolul 1 Contractul, din titlul al 2-lea, Izvoarele obligaţiilor ale aceleiaşi cărţi

Mandatul cu reprezentare

- contractul de mandat cu reprezentare este contractul prin care o parte,

numită mandatar, se obligă să încheie acte juridice în numele şi pe seama celeilalte părţi, numită mandant
- specifică mandatului cu reprezentare este puterea de a reprezenta, în
virtutea căreia nu numai că actele încheiate de mandatar produc efecte în patrimoniul mandantului din
perspectiva mandantului şi a mandatarului, dar acest aspect este recunoscut şi asumat încă de la început şi

- 112 -
de către terţul cu care se încheie acele acte juridice, astfel încât în urma executării manadatului, acei terţi
se vor afla în raporturi juridice directe cu mandantul, iar nu cu mandatarul

Condiţiile de validitate specifice

1. capacitatea
- mandantul trebuie să îndeplinească acele condiţii de capacitate care sunt
cerute de lege pentru încheierea valabilă a contractului pentru care se dă mandatul
- mandatarul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu în toate cazurile

2. forma contractului de mandat

- mandatul este supus principiului consensualismului, astfel încât potrivit art.
2012 alin. (1), contractul de mandat poate fi încheiat în formă scrisă, autentică, ori sub semnătură privată
sau verbal
- de cele mai multe ori în practică, doar manifestarea de voinţă a
mandantului, în sensul că înţelege să fie reprezetat de către mandatar, este consemnată în formă scrisă,
atât ca negotio iuris, cât şi ca intrumentum probationis această manifestare de voinţă se numeşte
împuternicire sau procură
- din perspectiva contractului de mandat, procura care este un act bilateral,
reprezintă o ofertă de mandat din partea mandantului, potrivit regulii consensualismului, această ofertă
poate fi acceptată de mandatar în orice formă
- foarte adesea, această formă de acceptare se face prin executarea
mandatului oferit, adică chiar prin încheierea actului prin care s-a dat procura; acest lucru rezultă şi din
art. 2013 alin. (1) teza finală
- art. 2014 prevede o ipoteză particulară de formare a contractului de mandat,
şi anume: atunci când mandantul formulează o ofertă de mandat având ca obiect încheierea de către
mandatar a unor acte incluse în sfera activităţii profesionale a acestuia ori pentru care acel mandatar şi-a
oferit serviciile în mod public ori şi le-a oferit în mod direct prin natura lucrului, contractul se consideră
format dacă mandatarul nu refuză în mod întârziat oferta venită de la mandant
- în cazul în care pentru actul ce face obiectul mandatului legea impune
anumite condiţii de formă, aceste condiţii de formă vor fi cerute şi în legătură cu contractul de mandat,
după cum rezultă din art. 2013 alin. (2) şi din art. 1301, această regulă se numeşte regula unităţii dintre

- 113 -
mandat şi actul pentru care se dă mandatul şi are în vedere aspectul că voinţa mandantului de a încheia
actul pentru care se dă mandat se exprimă în chiar contractul de mandat
- spre exemplu: mandat pentru încheierea unui contract de vânzare a unui
imobil, vânzarea este supusă formei autentice ad validitatem, rezultă că şi mandatul va fi supus formei
autentice ad validitatem, pentru că voinţa mandantului de a încheia această vânzare prin intermediul
mandatarului său se exprimă prin chiar acest mandat
- în doctrina mai veche s-a discutat dacă această regulă se aplică şi atunci
când forma autentică nu este cerută de lege ad validitatem, ci a fost convenită de către părţi; în cazul în
care o parte este reprezentată la încheierea unui act autentic, indiferent dacă acest act autentic este cerut

- 114 -
ad validitatem de către lege sau nu, va trebui să prezinte în cursul procedurii de autentificare o procură
autentică, în caz contrar, cererea de autentificare fiind respinsă
- din această prevedere rezultă că indiferent dacă actul încheiat în formă
autentică se încheie astfel potrivit cerinţei legale sau potrivit cerinţei părţilor, mandatul de reprezentare
încheiat pentru acest act trebuie să îmbrace forma autentică

3. obiectul contractului
- după cum rezultă şi din definiţie, obiectul contractului de mandat este
întotdeauna un act juridic
- în cazul în care pentru încheierea actului juridic sunt necesare anumite acte
materiale, atunci mandatarul este obligat să îndeplinească şi acele acte materiale, însă această obligaţie
este accesorie faţă de obligaţia de a încheia actul juridic, care, în măsura în care contractul este calificat
drept mandat, are întotdeauna natura unei obligaţii principale
- prin aceasta, contractul de mandat se diferenţiază de alte contracte care au
ca obiect în principal acte materiale şi, eventual numai accesoriu acte juridice, cum ar fi contractul de
antrepriză sau contractul de muncă
- din punctul de vedere al obiectului, mandatul poate să fie:
a) general
b) special

a) mandatul general
- mandatul dat pentru toate treburile mandantului sau pentru o categorie
largă a afacerilor sale, spre exemplu: administrarea unui bun sau îngrijirea afacerilor mandantului pe
perioada în care acesta este plecat în străinătate; asemenea mandate sunt considerate mandate generale

b) mandatul special
- dimpotrivă, dacă obiectul mandatului este determinat sub aspectul naturii
actului juridic pentru care se dă mandatul şi al obiectului uneia dintre obligaţiile principale care rezultă
din acest act juridic, atunci mandatul este special

- în toate cazurile, obiectul mandatului este de strică interpretare şi aplicare,

astfel încât el nu va putea fi extins decât la acele acte care sunt necesare pentru îndeplinirea obiectului
expres prevăzut
- în consecinţă, dacă se dă mandat pentru încheierea unui anumit act juridic,
obiectul nu mai include şi executarea acelui act juridic, dacă se dă mandat pentru încheierea unei tranzacţii
obiectul acelui mandat nu mai include şi încheierea unui compromis; în schimb, dacă se dă mandat pentru
încheierea unui contract de vânzare, obiectul include şi actele preparatorii ale contractului de vânzare,

- 115 -
inclusiv promisiunile pentru vânzare sau pactul de opţiune cu privire la vânzare, aceasta pentru că actele
respective pregătesc exact realizarea vânzării
- atunci când actul pentru care se dă mandat este un act de dispoziţie (spre
exemplu: vânzarea unui bun, renunţarea la un drept sau încheierea unei tranzacţii), atunci mandatul nu
este valabil cu privire la acel act de dispoziţie decât dacă este special, pe temeiul unui mandat general,
mandatarul nu poate încheia acte de dispoziţie pe seama mandantului, rezultă din art. 2016 alin. (1) şi (2)
- potrivit dreptului comun, obiectul mandatului trebuie să fie determinat sau
cel puţin determinabil, posibil şi licit; sub acest aspect, mandatul este lovit de nulitate dacă actul pentru
care se dă mandat este contrar ordinii publice, de asemenea, mandatul este nul dacă actul pentru care se

- 116 -
dă mandat este strict personal, în sensul că el nu poate fi încheiat prin reprezentant, spre exemplu: sunt
acte strict personale contractul de muncă şi testamentul
- potrivit art. 2015, mandatul nu se poate da pe termen nedeterminat, acest
text dispune că dacă părţile nu au prevăzut un termen, contractul de mandat încetează în 3 ani de la
încheierea lui

Efectele mandatului cu reprezentare

- distingem între efectele între părţi şi efectele faţă de terţi

Efectele contractului de mandat cu reprezentare între părţi

- sunt de natură obligaţională şi se clasifică în:
a) obligaţiile mandatarului
b) obligaţiile mandantului

a) obligaţiile mandatarului
Obligaţia de reprezentare
- principala obligaţie este oligaţia de a încheia actul pentru care s-a dat
mandat în numele şi pe seama mandantului; această obligaţie are natura unei obligaţii de mijloace, iar nu
a unei obligaţii de rezultat, astfel încât dacă actul nu se încheie, răspunderea mandatarului va fi angajată
numai dacă se dovedeşte că neîncheierea actului a fost cauzată de lipsa sa de diligenţă
- potrivit art. 2018, dacă mandatul este cu titlu oneros, mandatarul este ţinut
să execute mandatul cu diligenţa unui bun proprietar; dacă însă mandatul este cu titlu gratuit, mandatarul
este obligat să îndeplinească cu diligenţa pe care o manifestă în propriile afaceri
- în încheierea actelor pentru care s-a dat mandatul de reprezentare,
mandatarul este obligat să îl reprezinte pe mandant, ceea ce înseamnă că va trebui să îşi decline faţă de
terţul contractant calitatea sa de reprezentant al mandantului, astfel încât prin intermediul actelor încheiate,
mandantul să ajungă în raporturi juridice directe cu terţul
- mandatarul trebuie să acţioneze în limitele puterii de reprezentare care i-
au fost acordate şi să nu încheie acte juridice pe seama mandantului în afara acetor limite

- art. 2017 care totuşi, în alin. (2) prevede că mandatarul se poate abate de
instrucţiunile primite de la mandant dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii cumulativ:
1) abaterea să fie justificată de o schimbare a împrejurărilor relevante la
data la care s-a dat mandatul
2) această schimbare era imprevizibilă pentru părţi la data la care s-a dat
mandatul
3) schimbarea de împrejurări nu a putut fi comunicată mandantului în
prealabil faţă de abatarea de la instrucţiunile sale; dacă schimbarea de împrejurări putea fi comunicată,
atunci potrivit art. 2018 alin. (2), mandantarul ar fi fost obligat să o comunice şi dacă în urma acestei
- 117 -
schimbări mandantul ar fi dat vreo instrucţiune, ar fi trebuit să o aplice pe aceea, iar dacă acesta nu ar fi
dat instrucţiuni, mandatarul va trebui să aplice numai împuternicirea iniţială, fără nicio abatere de la
aceasta
4) potrivit ansamblului împrejurărilor să se poată prezuma în mod
rezonabil că mandantul ar fi aprobat abatarea de la instrucţiunile sale iniţiale dacă ar fi cunoscut
schimbarea ulterioară a împrejurărilor
- în cazul în care aceste condiţii sunt îndeplinite, pe de o parte limitele de
reprezentare a mandantului se lărgesc, în sensul că el este autorizat să se abată de la instrucţiunile necesare,
dar în sarcina sa se naşte o nouă obligaţie, şi anume aceea de a-l informa pe mandant în legătură cu
schimbarea împrejurărilor şi abaterea de la instrucţiuni, imediat ce această notificare va fi posibilă

- mandatarul care îl reprezintă pe mandant trebuie să o facă respectând

principiul loialităţii faţă de interesele acestuia; în acest sens, el nu trebuie să se afle într-un coflict
personal cu interesul mandantului, astfel încât interesele sale personale nu trebuie implicate de partea
terţului cu care se încheie actul pentru care s-a dat mandatul, spre exemplu: mandatarul vânzătorului nu
ar trebui să aibă acţiuni în firma care este cumpărător, sora mandatarului vânzătorului nu ar trebui să fie
amanta cumpărătorului art. 1303
- contractul încheiat de un reprezentant aflat în conflict de interese cu
reprezentatul trebuie să fie anulat atunci când conflict era sau trebuia să fie cunoscut
- conflict de interese, art. 1304 când fie mandatarul acţionează şi în calitate
de cocontractant, fie acţionează şi în calitate de mandatar al cocontractantului
- anularea contractului poate fi cerută de oricare parte cu excepţia situaţiei în
care contractul de mandat a fost astfel redactat încât fie mandatarului i s-a permis expres să acţioneze şi
în calitate de cocontractant sau de reprezentant al acestuia, fie întregul conţinut al contractului pentru care
s-a dat mandat a fost inclus în contractul de mandat
- spre exemplu: contractul este o întâlnire între 2 manifestări de voință
identice, care servesc unor scopuri personale, scopuri care nu vor fi identice; dacă un contract de vânzare
se încheiere prin intermediul unui mandatar, prima manifestare de voință, a mandantului, va curpinde
practic manifestarea de voință pentru contractul de mandat și manifestarea de voință pentru contractul
inclus în contractul de mandat. Mandatarul nu va putea să influențeze conținutul contractului de vânzare
pentru că acel conținut al contractului de vânzare e inclus în mandat și nu îl va prejudicia în niciun fel pe
mandant, mandat care e fost încheiat prin libera voința a mandantului . De cele mai multe ori însă,
mandatul este pentru a vinde cuiva și fără a se stabili prețul în contractul de mandat, rezultă că voința
vânzătorului se manifestă prin 2 manifestări succesive de voință: una când se dă mandatul (voința pentru

- 118 -
vânzare și pentru bunul vândut) și una exprimată de mandatar când, în limitele fixate de mandant, când el
negociază prețul și alte chestiuni
- din această structură de voinţă la încheierea unui contract prin reprezentant,
rezultă:
a) potrivit art. 1229 contractul este anulabil atunci când
consimţământul contractantului este viciat, dacă însă viciul de consimţământ priveşte elementele stabilite
de reprezentat, contractul e anulabil numai dacă voinţa acestuia din urmă a fost viciată
- ipoteză: vânzătorul lucrului altuia știe că bunul nu e al lui, îi dă un mandat
unui mandatar care nu cunoaște această situație și încheie contractul cu terțul cumpărător, mandatarul fiind
convins că bunul e al celui pe care îl reprezintă la vânzare. Poate fi anulat acel contract din cauza acelei
erori? NU, pentru că prin ipoteză mandatul s-a dat de către vânzător asupra acelui bun; așadar, eroarea
vizează un element ce a fost stabilit de către mandant și nu de către mandatar. Faptul că s-a aflat în eroare
cu privire la acest element nu antreneaza anularea conractului, ci doar dacă cumpărătorul s-ar fi aflat în
această eroare
- viciile de consimțământ ale mandantului nu sunt relevante, pe când viciile
mandatarului sunt
b) art. 1330

Obligaţia de a da socoteală
- mandatarul este obligat să transmită mandantului toate bunurile pe care le-a
primit de la acesta în executarea mandatului şi nu le-a folosit în acest scop, precum şi toate bunurile pe
care le-a primit de la terţi pe seama mandantului, chiar dacă acele bunuri nu i se cuveneau acestuia
- spre exemplu: Gică pensionar pleacă în America 3 luni şi lasă un vecin să
aibă grijă de casă, domnul Gică pleacă lăsând vecinului 3000 de lei pentru a-i folosi pentru diversele
obligaţii pe care trebuie să le îndeplinească, vecinul plăteşte impozit 2700 şi rămân 300 de lei pe care
trebuie să îi restituie
- art. 2019
- art. 2020 în cazul sumelor de bani, regim special: dacă mandatarul datora
către mandant anumite sume de bani, în principiu dobânzile la aceste sume curg de la data la care a fost
pus în întârziere, în schimb, dacă mandatarul a cheltuit aceste sume în scop propriu, atunci dobânzile la
sumele respective curg din ziua întrebuinţării, din ziua cheltuielilor

Obligaţia mandatarului de a răspunde pentru obligaţiile asumate de terţi prin contractul care se
încheie în executarea mandatului art. 2028
- obligaţie cu caracter pur excepţional, în principiu, mandatarul nu are o
asemenea obligaţie, prin excepţie, în cazul în care neexecutarea obligaţiei de către terţi este cauzată de
insolvabilitatea acestora, insolvabilitate care exista şi la data încheierii contractului prin intermediul

- 119 -
mandatarului şi care fie i-a fost cunoscută acestuia, fie ar fi trebuit să îi fi fost cunoscută, atunci mandatarul
răspunde şi pentru neexecutarea obligaţiilor terţilor

Obligaţii decurgând din substituirea în executarea mandatului art. 2023

- tot cu caracter excepţional, find un contract intuitu personae, în principiu,
mandatarul nu este autorizat să îşi substituie o altă persoană în exercitarea mandatului, ci trebuie să îl
execute personal, adică să încheie personal actele juridice pe seama şi în numele mandantului
- prin excepţie, părţile contractului de mandat pot deroga de la această regulă
şi pot să îi autorizeze în mod expres mandatarului substituirea
- chiar şi în absenţa unei autorizări exprese, mandatarul este autorizat să îşi
substituie o altă persoană în executarea obligaţiilor din cauza unor împrejurări survenite încheierii
contractului de mandat şi în aceleaşi condiţii în care este autorizată abaterea de la instrucţiunile
mandantului

- în ceea ce priveşte efectele substituirii unui terţ în executarea mandatului,

aceste efecte diferă după cum substituirea a fost sau nu autorizată
- dacă substituirea nu a fost autorizată, mandatarul răspunde pentru fapta
substituitului ca pentru propria sa faptă
- dacă substituirea a fost autorizată, mandatarul nu răspunde decât pentru
diligenţa cu care şi-a ales persoana care l-a substituit şi pentru conţinutul instrucţiunilor pe care l-a dat
acestei persoane
- în toate cazurile, mandantul poate angaja direct răspunderea substituitului,
dacă substituirea a fost autorizată, atunci înţelegerea pentru substituire pe care mandatarul a încheiat-o cu
substituitul este considerată a fi încheiată în limitele împuternicirii date iniţial de către mandant
mandatarului şi în consecinţă, această împuternicire produce efecte directe între mandant şi substiuit, astfel

- 120 -
că şi substituitul poate angaja direct răspunderea mandantului pentru obligaţiile acestuia, în caz contrar,
substituitul nu se poate îndrepta împotriva mandantului, ci doar împotriva mandatarului

Obligaţiile decurgând din pluralitatea de mandatari

- atunci când acelaşi mandant dă mandat mai multor persoane pentru
încheierea aceluiaşi sau aceloraşi acte juridice, discutăm despre o pluralitate de mandatari, al cărei regim
juridic diferă după cum mandatarii sunt sau nu ţinuţi să lucreze împreună, în lipsă de stipulaţie expresă se
consideră că mandatarii nu sunt ţinuţi să lucreze împreună
1. dacă mandatarii sunt ţinuţi să lucreze împreună, atunci se
produc următoarele consecinţe:
a) acceptarea mandatului de către fiecare dintre mandatari este condiţionată de
acceptarea de către toţi ceilalţi
b) pentru încheierea contractului în vederea căruia s-a dat mandat, mandatarii
trebuie să fie de acord cu unanimitate
c) de asemenea, răspunderea mandatarilor pentru executarea obligaţiilor din
contractul de mandat este solidară
d) încetarea mandatului pentru unul dintre mandatari antrenează încetarea
mandatului pentru toţi ceilalţi

2. dimpotrivă, dacă mandatarii nu sunt ţinuţi să lucreze în comun, atunci se

produc următoarele consecinţe:
a) fiecare mandatar îşi acceptă mandatul în mod separat fără ca acceptările să
fie intercondiţionate
b) actul pentru care s-a dat mandat poate fi încheiat de către oricare dintre
mandatari singur
c) de asemenea, răspunderea mandatarilor este conjunctă
d) încetarea mandatului pentru unul dintre mandatari nu are niciun efect
asupra celorlalţi

Obligaţia de conservare a bunurilor mandantului, obligaţie accesorie

- potrivit art. 2019 alin. (2), atât timp cât deţine bunurile mandantului,
mandatarul este obligat să le conserve
- potrivit art. 2024, el va putea chiar să exercite drepturile mandantului faţă
de terţi atunci când este împuternicit să primească bunuri care prezintă vicii aparente sau semne de
deteriorare ori au ajuns cu întârziere
- dacă bunurile sunt supuse pieirii, mandatarul este împuternicit chiar să le
vândă în numele şi pe seama mandantului, dar cu diligenţa unui bun proprietar
- atât exercitarea dreptului mandantului faţă de terţi, cât şi vânzarea bunurilor

- 121 -
acestuia trebuie notificate de mandatar mandantului de îndată ce notificarea este posibilă, adică, de regulă,
înainte de săvârşirea actelor amintite

Mandatul în interes comun

- este acel mandat pe care un mandant îl dă mandatarului pentru a realiza o

afacere care profită amândurora

Obligaţiile mandantului
1. mandantul este obligat să pună la dispoziţia mandatarului mijloacele
necesare excecutării mandatului
- prin ipoteză, mandatarul trebuie să dispună de aceste mijloace prealabil faţă
de executarea mandatului, obligaţia mandantului de a-i pune la dispoziţie mijloacele în cauză, trebuie
executată în avans şi până la executarea ei nu devine scadentă obligaţia mandatarului de a aduce la
îndeplinire mandatul primit
- totuşi, în cazul în care în care mandatarul a avansat anumite sume pentru a
suporta cheltuieli necesitate de executarea mandatului, atunci el are dreptul de a-i pretinde mandantului
să-i ramburseze aceste sume cu dobânzi de la data la care s-au efectuat cheltuieli

2. mandantul este obligat să îl despăgubească pe mandatar pentru orice

prejudiciu ocazionat lui de executarea mandatului, cu singura excepţie a prejudiciului cauzat de culpa
mandatarului însuşi, rezultă că mandantul este obligat să îl despăgubească pe mandatar chiar şi de
prejudiciile survenite în mod fortuit sau de forţă majoră dacă aceste prejudicii sunt ocazionate de
executarea mandatului
- la originea acestei reguli se află ideea că mandatarul acţionează în interesul
mandantului, iar riscul afacerii pentru care s-a dat mandat, inclusiv pentru cele ale încheierii, riscurile
survenite pentru incidente, aparţine integral mandantului şi nu mandatarului

3. dacă mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat să îi plătească

mandatarului remuneraţia, obligaţia de a plăti remuneraţia subzistă chiar şi în cazul în care mandatarul nu
şi-a îndeplinit mandatul cu excepţia cazului în care această îndeplinire este imputabilă culpei
mandatarului, rezultă că riscul imposibilităţii fortuite de executare a obligaţiilor mandatarului este suportat
de mandant, care este ţinut să îi plătească remuneraţia chiar şi când acest risc se concretizează
- în cazul în care mandatarul a trebuit să suporte nişte cheltuieli în executarea
mandatului, rambursarea acestor cheltuieli este distinctă de remuneraţie şi, în consecinţă, dacă părţile nu
au prevăzut expres contrariul, obligaţia de a rambursa cheltuielile şi obligaţia de a plăti remuneraţia vor fi

- 122 -
executate separat şi cumulativ de către mandant, fără nicio influenţă a cuantumului cheltuielilor asupra
cuantumului remuneraţiei

- aspecte comune acestor obligaţii:

a) în cazul în care mai mulţi mandanţi au dat mandat aceluiaşi mandatar
pentru unul sau mai multe acte juridice, ei vor fi solidari răspunzători faţă de mandatar în privinţa tuturor
obligaţiilor mandantului
b) toate obligaţiile mandantului sunt garantate în beneficiul mandatarului
printr-un drept de retenţie pe care acesta îl poate exercita asupra bunurilor primite în executarea
mandatului fie de mandant, fie în numele şi pe seama acestuia

Efectele contractului de mandat faţă de terţi (mai precis faţă de terţul cu care se încheie actul juridic
pentru care s-a dat mandat)
- în principiu, actele juridice încheiate de către mandatar în limitele
împuternicirii îl obligă pe mandant ca şi cum le-ar fi încheiat el însuşi
- în consecinţă, ca urmare a acestor acte juridice, contractul va produce efecte
directe între mandant şi terţul cocontractant şi nu va produce efecte între mandatar şi terţul cocontractant
- în raport cu acest principiu, există 2 posibile devieri:
1) una aplicabilă în situaţia în care deşi acţionează în limitele împuternicirii,
mandatarul contractează în nume propriu
2) una aplicabilă situaţiei în care mandatarul acţionează în afara limitelor
împuternicirii sau în absenţa unei împuterniciri

1) în prima situaţie, deşi actul încheiat de el se situează în limitele

împuternicirii primite, el nu va genera raporturi directe între mandant şi terţ, ci între mandatar şi terţ
- există o singură excepţie: ipoteza în care mandatarul acţionează ca titular al
întreprinderii mandantului, iar terţul contractează cu el în această calitate; în această situaţie, efectele
contractului astfel încheiat se vor repercuta asupra întreprinderii, astfel încât ele se vor produce între
mandant şi terţ
- în orice caz, în situaţia în care nu şi-a declinat calitatea de reprezentant,
mandatarul îşi încalcă obligaţia pe care o are faţă de mandant de a încheia actele în numele şi pe seama sa
şi va răspunde contractual faţă de acesta pentru prejudiciile cauzate

- terţii au oricând posibilitatea de a verifica limitele împuternicirii, în acest

sens, art. 1302, contractantul poate cere întotdeauna reprezentantului să facă dovada puterilor date de către
reprezentat şi dacă dovada este cuprinsă într-un înscris, să îi facă o copie a înscrisului semnată de către
reprezentat
- pe calea acestei proceduri, terţii au posibilitatea de a cunoaşte limitele

- 123 -
împuternicirii, totuşi, este posibil ca ei să fie induşi în eroare fie pentru că limitele justificate de către
mandatar au fost între timp modificate de către mandant, fie pentru că procura a fost între timp retrasă, fie
din alte motive, inclusiv procură falsă
- de regulă, actele încheiate de către mandatar cu depăşirea puterii de
reprezentare nu produc efecte între mandant şi terţ
- cel care a acţionat cu depăşirea puterii de reprezentare, răspunde faţă de
terţii de bună-credinţă pentru prejudiciile cauzate lor prin ineficacitatea acestor acte
- întrucât mandatarul, prin ipoteză, nu şi-a asumat vreo obligaţie în nume
propriu, prin contractul încheiat cu terţul, răspunderea sa faţă de terţ va fi delictuală, iar nu contractuală
- prin excepţie, atunci când comportamentul mandantului este acela care l-a
determinat pe terţul de bună-credinţă să creadă că mandatarul acţionează în limitele împuternicirii,
contractul va produce efecte între mandant şi terţ, ceea ce se numeşte în doctrină teoria mandatului
aparent
- pentru aplicarea acestui efect e nevoie să fie întrunite cumulativ următoarele
condiţii:
1. o persoană se declară reprezentantul unei alte persoane
2. cea dintâi persoană a acţionat fără a avea împuternicire de la cea din urmă
sau cu depăşirea acestei împuterniciri
3. terţul cu care ea a contractat nu a cunoscut faptul că cea dintâi persoană nu
era reprezentantul celei din urmă
4. ignoranţa terţului trebuie să fie scuzabilă în raport cu împrejurările în care a
contractat
5. această ignoranţă trebuie să fi fost cauzată de comportamentul omisiv sau
comisiv al persoanei despre care s-a pretins că este reprezentant (nu e nevoie neapărat de o culpă, ci de un
comportament care să fi determinat eroarea terţului)
- spre exemplu: eu falsific semănătura tatălui pe o procură şi vând un
apartament al lui unei persoane care crede că eu sunt împuternicit al tatălui, aici nu se aplică teoria
mandatului aparent, dacă tatăl meu mi-a dat procură şi apoi a revocat-o şi eu totuşi vând apartamentul, în
acest caz tatăl e implicat cauzal, astfel el va suporta direct consecinţa acestei erori

2) atunci când contractul s-a încheiat în absenţa sau cu depăşirea limitelor

împuternicirii şi nu sunt aplicabile condiţiile mandatului aparent, contractul poate produce totuşi efecte
între mandant şi terţ dacă mandantul l-a ratificat
- facultatea de a ratifica un contract încheiat pe numele titularului acestei
facultăţi este un drept potestativ, patrimonial, care poate fi transmis prin succesiune legală sau
testamentară şi a cărui exercitare conduce la naşterea unei situaţii juridice care îl afectează pe terţul cu

- 124 -
care s-a contractat şi pe titularul dreptului potestativ; astfel, ca efect al ratificării se va considera retroactiv
că actul s-a încheiat între mandant şi terţ, astfel încât poate produce efecte între aceştia
- pentru că ratificarea manifestă consimţământul ratificatului la acest contract,
ea trebuie să îndeplinească, dacă este cazul, condiţiile cerute de lege pentru încheierea valabilă a
contractului
- pentru protecţia intereselor terţului, acesta are dreptul de a-i acorda celui
reprezentat cu depăşirea limitelor împuternicirii sau în absenţa acestora, un termen rezonabil în care să
decidă dacă va ratifica sau nu actul; de asemenea, până la ratificare, terţul şi acela care a acţionat cu
depăşirea limitelor împuternicirii pot conveni desfiinţarea contractului astfel încheiat
- dacă nu sunt aplicabile nici condiţiile mandatului aparent şi dacă nici nu a
fost ratificat actul încheiat cu depăşirea limiterlor împuternicirii, acest act îl poate viza totuşi pe cel
reprezentat dacă sunt întrunite condiţiile gestiunii intereselor altei persoane

- contractul de mandat este supus modurilor de încetare de drept comun şi

în plus, el poate înceta şi din următoarele cauze specifice:
a) revocarea mandatului de către mandant
b) renunţarea la mandat de către mandatar
c) decesul, incapacitatea sau falimentul mandantului ori mandatarului
- ca o notă comună, dacă mandatul s-a dat pentru desfăşurarea unor activităţi
cu caracter de continuitate, el nu va înceta în cursul acestei activităţi pentru motivul decesului sau
falimentului vreuneia dintre părţi
- în caz de deces sau încetare a persoanei juridice, mandatul cu caracter de
continuitate se transferă succesorilor persoanei, potrivit dreptului comun

Revocarea mandatului de către mandant

- în virtutea caracterului strict personal al contractului de mandat şi al
relaţiilor de încredere pe care acesta le presupune între părţi, contractul de mandat este esenţialmente
revocabil
- în consecinţă, indiferent de forma în care s-a încheiat contractul de mandat,
el poate fi revocat prin orice manifestare de voinţă neîndoielnică din partea mandantului oricând pe durata
contractului şi fără aplicarea principiului simetriei formei
- în toate situaţiile, revocarea are ca efect încetarea împuternicirii
mandatarului de a acţiona în numele şi pe seama mandantului
- toate celelalte obligaţii decurgând din contractul de mandat trebuie însă
executate, inclusiv obligaţia de a plăti remuneraţia
- dacă revocarea este nejustificată sau intempestivă, mandantul este ţinut să
îl despăgubească pe mandatar pentru prejudiciile cauzate lui de această revocare
- în principiu, proba caracterului intempestiv sau nejustificat al revocării

- 125 -
incumbă mandatarului; prin excepţie, dacă mandatul a fost declarat irevocabil, caracterul nejustificat al
revocării se prezumă; prezumţia poate fi răsturnată în cazul în care mandantul demonstrează că revocarea
este cauzată de culpa mandatarului, de cazul fortuit sau forţa majoră
- şi în situaţiile în care este intempestivă sau nejustificată însă, revocarea are
ca efect încetarea puterii de reprezentare; de aceea, atunci când părţile declară mandatul irevocabil, prin
aceasta ele nu exclud posibilitatea încetării mandatului prin revocare, ci numai instituie în sarcina
mandantului o obligaţie de a nu revoca contractului, obligaţie a cărei încălcare nu poate antrena executarea
silită în natură, ci numai executarea silită prin echivalent
- ceea ce face mandatarul revocat cât timp nu a cunoscut revocarea, este
valabil şi produce efecte între mandant şi terţ, mai mult, chiar şi dacă după ce a cunoscut revocarea,
mandatarul încheie acte juridice pe seama mandantului în limitele împuternicirii iniţiale, efectele
revocării, respectiv încetarea acelei împuterniciri, nu vor putea fi opuse terţilor de bună-credinţă, întrucât,
faţă de aceştia sunt întrunite condiţiile de aplicare ale mandantului aparent

- de aceea, legiuitorul din 2009-2011 a instituit o modalitate de a facilita

informarea terţilor în legătură cu revocările mandatelor autentice
- astfel, dacă împuternicirea iniţială a fost dată în formă autentică notarială,
mandantul poate cere autentificarea revocării acelei împuterniciri; în acest caz, notarul public este obligat
să înscrie revocarea procurii iniţiale într-un registru naţional ţinut în format electronic accesibil tuturor
notarilor publici din România
- atunci când o persoană se prezintă în faţa notarului public pentru încheierea
în formă autentică a unui act în numele şi pe seama unei alte persoane, ea trebuie să îi prezinte acestuia
împuternicirea în formă autentică pentru încheierea acelui act; cu această ocazie, notarul este obligat ca
înainte de a autentifica actul solicitat de către împuternicit să verifice dacă în registrul naţional notarial al
revocărilor nu a fost înscrisă revocarea împuternicirii care este revocat
- cu ocazia acestei modificări, revocarea poate fi adusă la cunoştinţa terţului
cu care se încheie actul, astfel încât efectele revocării să îi poată fi opuse acestuia

Renunţarea la contract de către mandatar

- caracterul personal al mandatului este bilateral, în consecinţă, atunci când
din diverse considerente mandatarul simte că nu îl mai poate reprezenta în mod loial pe mandant, el trebuie
să aibă posibilitatea legală de a renunţa la mandatul ce i-a fost dat, renunţarea este supusă doar condiţiei

- 126 -
de formă a notificării sale de către mandant; ea pune capăt obligaţiei mandatarului de a-l reprezenta pe
mandant, precum şi puterii sale de reprezentare
- în schimb, obligaţia mandantului de a plăti mandatarului remuneraţia se
stinge numai parţial, şi anume numai pentru viitor; pentru actele juridice pe care le-a încheiat în numele
mandantului până la data renunţării, mandatarul poate pretinde remuneraţia convenită prin contract
- în principiu, mandatarul care renunţă la mandat este obligat să îl
despăgubească pe mandant pentru prejudiciile suferite de acesta ca efect al renunţării; de la această regulă
se va deroga în situaţia în care mandatarul demonstrează că dacă ar fi continuat executarea mandatului ar

- 127 -
fi suferit el însuşi o pagubă însemnată pe care nu ar fi putut-o prevedea la data la care s-a încheiat
contractul de mandat
- renunţarea la mandat accelerează obligaţia mandatarului de a da socoteală
faţă de mandat, astfel încât ea devine scadentă la data renunţării

Încetarea prin moartea, incapacitatea sau falimentului uneia dintre părţi

- specific acestor moduri de încetare este că în cazul survenirii oricăruia dintre
aceste evenimente, partea care este afectată sau succesorii săi trebuie să informeze de îndată pe cealaltă
parte
- de asemenea, în cazul în care încetarea imediată a mandatului ar cauza un
prejudiciu celeilalte părţi ori succesorilor acesteia, partea care este afectată ori succesorii ei trebuie să
continue executarea mandatului până la data la care acest prejudiciu poate fi evitat
- comun pentru toate modurile de încetare este că mandatarul poate acţiona
valabil în executarea mandatului până la data la care este informat cu privire la încetarea acestuia, la
această dată el trebuie să restituie procura către mandant sau instrumentul constatator al împuternicirii
- mandatarul poate pretinde mandantului să îi lase o copie a procurii
certificată pentru conformitate şi însoţită de menţiunea că procura a încetat
- cauzele de încetare a mandatului nu pot fi opuse terţilor care le-au ignorat
cu bună-credinţă
Mandatul fără reprezentare

- este contractul prin care o parte, numită mandatar se obligă să încheie acte
juridice pe seama celeilalte părţi, numită mandant, dar nu şi în numele acesteia
- în consecinţă, ca efect al înţelegerii dintre mandant şi mandatar, actele
juridice ce vor fi încheiate în executarea mandatului produc, din punctul de vedere al terţilor, efecte directe
între mandatar şi terţ, iar din punctul de vedere al părţilor, efecte între mandant şi mandatar
- din punctul de vedere al regulilor aplicabile, dacă nu se prevede altfel în
secţiunile dedicate mandatului fără reprezentare, acesta este supus regulilor supuse pentru mandatul cu
reprezentare
- este evident că prevederile derogatorii ale mandatului fără reprezentare
provin din regula că terţul nu cunoaşte că acela cu care a contractat, mandatarul fără reprezentare, a
acţionat pe seama unei alte persoane; de aceea, în principiu, terţul nu are raporturi juridice directe cu
mandantul
- prin excepţie de la acest principiu, mandantul care şi-a executat obligaţiile
faţă de mandatar se poate subroga în drepturile acestuia împotriva terţilor
- în ceea ce priveşte bunurile dobândite prin intermeniul actelor juridice
încheiate în temeiul mandatului fără reprezentare, trebuie să distingem după cum acestea sunt mobile sau
imobile
- dacă acestea sunt mobile, în raporturile dintre mandant şi mandatar se va
- 128 -
considera că bunurile au fost dobândite de mandant din momentul în care terţul le-a transmis către
mandatar; prin urmare, după acel moment mandantul poate revendica bunul mobil de la mandatar sau
poate cere predarea pe temeiul unei acţiuni personale izvorâte din contractul de mandat (obligaţia de a da
socoteală)
- în cazul bunurilor imobile, art. 2041 alin. (2) prevede că dacă bunurile
dobândite sunt imobile, acesta este obligat să le transmită mandantului, în caz de refuz, poate solicita
instanţei de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de transmitere a bunurilor dobândite
- textul are în vedere ipoteza în care contractul de mandat fără reprezentare
nu a prevăzut expres că ţine loc de consimţământ al mandatarului pentru transmiterea către mandant a
oricăror bunuri imobile dobândite prin actele încheiate în executarea mandatului
- de asemenea, textul porneşte de la premisa că înscrierea în cartea funciară a
drepturilor privind imobilele are drept constitutiv, astfel încât mandantul nu ar putea fi considerat
proprietar decât de la data la care s-a înscris în această calitate în cartea funciară
- cât timp însă înscrierea are rolul doar de opozabilitate faţă de terţi, între
mandant şi mandatar se poate considera că bunul imobil intră în patrimoniul mandantului de îndată ce
mandatarul a dobândit de la terţ
- pentru ca mandatul fără reprezentare să conducă la un asemenea efect este
însă necesar ca el să fie încheiat în formă autentică, în caz contrar, se va considera că în virtutea mandatului
mandatarul s-a obligat numai ca după ce încheie cu terţul actul de dobândire în forma autentică cerută de

- 129 -
lege să încheie un act distinct cu mandantul, în aceeaşi formă, pentru transmiterea către acesta a dreptului
dobândit de la terţ

- în ceea ce priveşte creditorii mandatarului: creditorii mandantarului sunt

avânzi-cauză ai acestuia în raporturile lui cu mandantul; prin urmare, ca şi din perspectiva mandatarului,
nici din perspectiva lor bunurile dobândite din încheierea actelor în executarea mandatului fără
reprezentare, nu aparţin mandatarului debitor, ci mandantului
- ca urmare, dacă mandatul fără reprezentare are dată certă, anterioară
introducerii de către creditori a unei cereri de urmărire sau de asigurare, acele bunuri nu vor putea fi
urmărite sau supuse măsurilor asigurătorii, întrucât din perspectiva creditorilor urmăritori ele nu fac parte
din patrimoniul debitorilor lor

Contractul de locaţiune

Noţiune
- conform art. 1777 locațiunea este contractul prin care o parte numită locator
se obligă să asigure celeilalte părți numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în
schimbul unui preț denumit chirie
- 130 -
 - deși în sens strict, închirierea desemnează doar o specie de locațiune, uneori
cele 2 noțiuni sunt folosite ca sinonime
- din definiția legală citată rezultă că ceea ce este definitoriu pentru locațiune
este asigurarea de către o parte în favoarea celeilate a folosinței unui bun în schimbul unui preț; așadar,
sunt 2 elemente definitorii: asigurarea folosinței și caracterul oneros

- cât privește bunul a cărei folosință se asigură, din art. 1779 rezultă că poate
fi imobil sau mobil, poate să fie corporal sau necorporal și în principiu, orice bun se poate da în locațiune
dacă din lege sau din natura lui nu rezultă contrariul, inclusiv bunurile proprietate publică pot face obiectul
unui contract de locațiune, contractul fiind încheiat potrivit legii 213/1998 fie de către stat sau de
administrația teritorială care este titularul dreptului de proprietate publică, fie de către instituția care este
titularul dreptului de administrare a bunului
- unele bunuri, prin natura lor, nu pot face obiectul contractului de locațiune
adică acele bunuri a căror folosință presupune consumarea substanței lor, adică bunurile consumptibile

Trăsăturile contractului de locaţiune

1. prin contractul de locațiune locatorul asigură locatarului folosința
bunului cu conservarea substanței sale, substanță de care locatarul nu poate dispune; aceasta este o
trăsătură esențială a locațiunii și o distinge față de alte contracte ce transmit beneficiarului folosinței și
dreptul de a consuma substanța bunului folosit, adică un drept corelativ prerogativei dispoziției materiale
- dacă printr-un contract se concesioneaza o mină, dreptul asupra minereului
extras (drept de proprietate) se cuvine concesionarului, atunci contractul respectiv va fi supus nu numai
dispozițiilor speciale privind contractul de concesiune, ci în completare, și dispozițiilor privind vânzarea,
iar nu locațiunea, întrucât prin extragerea minereului se diminuează substanța zăcământului; întrucât

- 131 -
concesionarul poate diminua substanța, el exercită o prerogativă a proprietății transmise prin contractul
de concesiune, de aceea contractul are natura unei vânzări de lucruri viitoare

- din faptul că locațiunea presupune că locatarul să nu poate dispune de

substanța lucrului, rezultă 2 consecințe:
1) locatarul are dreptul numai la fructe, nu și la producte
- pe când fructele sunt produse de un bun fără a-i diminua substanța,
productele îi diminuează substanța; culegerea fructelor este un accesoriu al prerogativei folosinței,
prerogativă pusă prin contractul de locațiune la dispoziția locatarului, pe când culegerea productelor ține
de prerogativa dispoziției materiale, prerogativă ce aparține proprietarului
2) lucrurile necomsumptibile pot face obiectul unui contract de locațiune, pe
când lucrurile consumptibile nu pot face obiectul unui asemena contract decât dacă prin voința părților ele
au fost declarate neconsumptibile

2. a doua trăsătură este că această transmitere de folosință se face cu

titlu oneros
- prețul locațiunii, conform art. 1780, poate consta nu numai într-o sumă de
bani (ca la vânzare), ci în orice alte bunuri sau prestații; prin urmare, de câte ori în schimbul folosinței
unui bun beneficiarul acestei folosințe se obligă la o contraprestație, contractul va fi de locațiune
indiferent de natura acestei contraprestații care poate consta în transmiterea unui bun, în plata unei sume
de bani, în stingerea unei datorii preexistente, în asigurarea dreptului de folosință asupra unui alt bun, în
executarea unei lucrări, sau într-o prestație negativă

Caractele juridice ale contractului de locaţiune

1. este în mod esențial sinalagmatic, întrucât din el decurg obligații
reciproce și interdependente pentru ambele părți, inclusiv obligația de a asigura folosința bunului și de a
plăti chiria

2. în al doilea rând este un contract esențialmente oneros, părțile

prevăzând asigurarea folosinţei și chiria ca fiind echivalente și asumându-și obligația în schimbul
obligației celuilalt; caracterul oneros îl distinge de contractul de comodat

3. este în principiu comutativ pentru că de regulă părțile cunosc la data

încheierii contractului atât existența cât și întinderea obligațiilor asumate
- prin excepție, este posibil ca fie bunul dat în locațiune, fie cuantumul chiriei
să fie stabilite în funcție de criterii care vor varia în viitor, într-un mod necunoscut părților la data încheierii
contractului; dacă variația acestor criterii determină riscul pierderii și șansa unui câștig pentru cel puțin

- 132 -
una dintre părțile contractului și acest risc și această șansă sunt determinante pentru încheierea
contractului, atunci contractul va fi aleatoriu
- spre exemplu: un contract prin care chiria unui spațiu este în funcție de
profitul obținut de locatar prin activitatea comercială desfășurată în acel spațiu, este un contract aleatoriu,
pentru că deși valoarea folosinței spațiului este cunoscută de la început, valoarea profitului nu este certă

4. este un contract în principiu consensual deoarece se formează prin

manifestarea de voință a părților indiferent de forma acestora
- prin excepție, locațiunea bunurilor din domeniul public și din cel privat al
statului este supusă unor proceduri speciale de încheiere care implică o licitație publică

5. contractul de locațiune este un contract cu executare succesivă

- rezultă din definiție că scopul principal al contractului este folosința unui bun
ce presupune în mod necesar o anumită durată, de aceea, contractul de locațiune este temporar, în sensul
că implică o curgere de timp în care folosința bunului să fie asigurată locatarului; întrucât chiria este
asigurată echivalent al acestei folosințe se va prezuma întotdeauna că ea a fost stabilită în proporție directă
cu durata pentru care se asigură folosința, în consecință contractul de locațiune este în mod necesar un
contract cu executare succesivă

- durata locațiunii poate să fie determinată sau nedeterminată

- în dreptul comun atunci când o obligație implică în mod necesar un anumit
termen și părțile nu l-au convenit ele se pot adresa instanței pentru a-l suplini; prin excepție, în materia
contractului de locațiune, dacă durata locațiunii este nedeterminată, atunci oricare dintre părți poate înceta
contractul în mod unilateral acordându-i celeilalte părți un termen de preaviz
- mai mult, atunci când fără a-și fi dorit să contracteze pe durată
nedeterminată, părțile nu au prevăzut totuși durata locațiunii, art. 1785 stabilește un sistem de prezumții
cu privire la această durată, prezumții în care faptul vecin și conex rezidă în natura bunului dat în locațiune,

- 133 -
astfel, dacă bunul dat în locațiune este o locuință nemobilată sau un spațiu destinat activităţii unui
profesionist, locațiunea se prezumă a fi încheiată pentru un an
- dacă obiectul locațiunii este un bun mobil ori un apartament mobilat
locațiunea este prezumată a fi încheiată pe durata unității de timp pentru care s-a calculat chiria
- în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui
imobil locaţiunea se prezumă încheiată pe durata locațiunii imobilului, o aplicație a principiului
accesorium sequitur principale

- în orice caz, contractul de locaţiune nu poate fi perpetuu; spre a se preveni o

tendință manifestată în sec XIX de a ocoli interdicția locațiunilor perpetue prin încheierea unei locațiuni
pe durate foarte lungi, Noul Cod civil prevede că locațiunile nu pot fi încheiate pe mai mult de 49 de ani;
dacă părțile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani

Condiţii de validitate specifice

Capacitatea
- în principiu, contractul de locațiune este un contract de administrare
- prin excepție, atunci când locațiune depășește o durată de 5 ani se consideră
că este un act de dispoziție; prin urmare, dacă o persoană lipsită de a face singură acte de dispoziție încheie
un contract de locațiune pe o durată mai mare de 5 ani acel contract va fi lovit de nulitate relativă parțială
cu privire la durata care depășește 5 ani și, la cererea celui ocrotit, va putea fi redus la durata de 5 ani
- incapacitățile de la vânzare și cumpărare se aplică în mod corespunzător și
contarctului de locațiune, rezultă că va fi nul absolut un contract prin care un judecător închiriază un imobil
litigios dacă litigiul este de competența instanței la care funcționează judecătorul
- se spune în doctrină că spre a da un bun în locațiune locatorul trebuie să
aibă el însuși dreptul de a folosi bunul; în consecință, vor putea da bunurile în locațiune: proprietarul
bunului, uzufructuarul, locatarul (sublocațiune)
- dacă dreptul de a folosi bunul este strict personal, atunci bunul în cauză nu
va putea fi dat în locațiune de către titularul drepului respectiv, spre exemplu: titularul bunul de uz, de
abitație, comodatarul nu vor putea da spre folosință bunul; totuși, această regulă nu ține de validitatea

- 134 -
contractului, ci de eficacitatea sa, mai precis de aptitudinea locatorului de a-și executa obligația asumată
prin contractul de locațiune de a asigura locatarului folosința bunului
- dacă locatorul nu are un drept de a folosi bunul de care să poată dispune în
favoarea unei alte persoane, atunci el nu își va putea executa obligația de a-i asigura locatarului folosința
acelui bun și va răspunde contractual față de locatar pentru aceasta; din acest mecanism rezultă că
locațiunea este valabilă doar că locatorul nu execută prestația la care s-a angajat
- uneori, pentru ca locatorul să poată asigura folosința bunului în mod efectiv,
este necesar ca el să poată opune contractul de locațiune unei alte persoane
- spre exemplu: uzufructuarul care încheie un contract de locațiune își poate
executa obligația de a asigura folosința lucrului ce face obiectul uzufructului, însă dacă durata contractului
de locațiune depășește durata uzufructului, pentru că uzufructuarul sau moștenitorul său să poată continua
executarea obligației trebuie ca locațiunea să fie opozabilă nudului proprietar; la fel coproprietarul care
încheie un contract de locațiune asupra bunului comun poate asigura locatarului folosința acelui bun numai
dacă locațiunea este opozabilă și celorlalți coproprietari, dacă bunul a făcut deja obiectul unei locațiuni,
titularul dreptului de a folosi bunul poate să își execute obligația asumată printr-o a doua locațiune numai
dacă aceasta este opozabilă primului locatar

Dispoziţii speciale
- în privința uzufructuarului, conform art. 715, uzufructuarul are dreptul de
a închiria sau de a arenda, după caz, bunul primit în uzufruct; câtă vreme uzufructul este pe un termen
determinat, locațiunile încheiate de uzufructuar nu pot avea o durată mai mare decât acest termen și după
caz, sunt inopozabile nudului proprietarului
- dacă uzufructul încetează prin decesul uzufructuarul sau prin încetarea
existenței lui juridice atunci, în anumite condiții, locațiunile încheiate de uzufructuar pot fi încheiate și
după stingerea uzufructului, astfel, locațiunile imobiliare care au fost notate în cartea funciară sunt
opozabile nudului proprietar pe toată durata lor, dar nu mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului
- este posibil ca înainte de stingerea duratei locațiunii pentru bunul dat în
uzufruct, uzufructuarul să încheie cu locatarul o convenție privind reînnoirea acelei locațiuni; dacă este
notată în cartea funciară şi această convenție este opozabilă nudului proprietar dacă uzufructul se stinge
prin deces sau încetarea existei persoanei juridice a uzufructuarului și chiar dacă această stingere a survenit
înainte ca înțelegerea de reînnoire să fi devenit aplicabilă
- durata opozabilității acestei convenții de reînnoire este totuși mai scurtă, în
sensul că este de un an pentru bunuri arendate și de 6 luni pentru alte imobile și în plus nu poate produce
efecte pentru mai mult de 3 ani după stingerea uzufructului

- contractele încheiate de către coproprietari, potrivit art. 641 bunul comun

poate fi dat în locațiune cu acordul majorității coproprietarilor pentru o perioadă de cel mult 3 ani, dacă
locațiunea este mai lungă de 3 ani atunci încheierea ei necesită aplicarea regulii unanimităţii; sancțiunea

- 135 -
nerespectării regulii majorităţii pentru locațiunea mai scurtă de 3 ani și a regulii unanimităţii este
sancțiunea inopozabilităţii față de cei care nu au consimțit
- dacă, spre exemplu: coproprietarii având majoritatea cotelor părți decid să
încheie un contract de locațiune pentru 6 ani, contractul în cauză va fi opozabil coproprietarilor care nu
au consimțit la el pentru 3 ani, urmând ca la expirarea acestei perioade să fie îndreptățiți să solicite
evacuarea locatarului; mai mult, dacă un coproprietar care nu deține majoritatea cotelor dă în locațiune

- 136 -
acest bun indiferent de durată, oricare dintre ceilalți coproprietari poate cere evacuarea, urmând ca
locatorul să răspundă față de acest chiriaș pentru neasigurarea folosinței bunului dat în locațiune
- după ce s-a încheiat un contract de locațiune același locator încheie un nou
contract, perioadele suprapunadu-se parțial; în această ipoteză art. 1762 oferă o ordine de preferință a
locatarilor stabilită după criterii diferite după natura bunului dat în locațiune
- dacă acest bun este un imobil înscris în cartea funciară folosința va fi
asigurată locatarului care și-a notat mai întâi dreptul, dacă este un bun mobil supus unor formalități de
publicitate atunci folosința va fi asiguarata celui care a îndeplinit primul această formalitate
- în cazul oricăror altor bunuri, folosința se va asigura locatarului care a intrat
primul cu bună-credința în detenția bunului dat în locațiune
- deși face referire la art. 1785, art. 1782 lit. c): se aplică potrivit literei c)
inclusiv imobilelor neînscrise în cartea funciară și aceasta indiferent de data certă a contractului de
locațiune

Efectele contractului de locaţiune

- efectul specific după cum rezultă din definiție este obligația locatorului de
a asigura locatarului folosința lucrului dat în locațiune; această obligație este corelativă unui drept de
creanță ceea ce diferențiază contractul de locațiune de contractul de uzufruct
- pe când uzufructuarul, ca titular al unui drept real, exercită prerogativele
acestui drept direct asupra bunului fără a avea nevoie de concursul nudului proprietar, locatarul își poate
exercita dreptul numai prin intermediul unei conduite determinate a locatorului
- numai în aparență locatarul își exercită dreptul direct asupra bunului, din
punct de vedere tehnic această detenție precară este posibilă și legitimă numai prin executarea de către
locatorul debitor a obligației sale față de locatorul-creditor; executarea acestei obligații se face prin
prestații pozitive de a face ale locatorului

Obligaţiile locatorului
- din obligația de a a asigura folosința lucrului decurg toate obligațiile
locatorului și anume:
a) obligația de a preda bunul dat în locațiune
b) obligația de a menține bunul într-o stare adecvată întrebuințării sale
c) obligația de a garanta împotriva viciilor ascunse ale bunului
d) obligația de a garanta contra evicțiunii ce îl va tulbura pe locatar în folosința
bunului

Obligația de predare
- potrivit art. 1786 locatorul este obligat să predea bunul cu toate accesoriile
sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia, rezultă din acest text că, spre deosebire de vânzător care
trebuie să predea bunul în starea care se găsește la data încheierii contractului, locatorul este obligat să îl
- 137 -
predea în starea necesară pentru a putea fi folosit, prin urmare, dacă la data încheierii contractului bunul
se află în stare improprie întrebuințării prin încheierea contractului locatorul este presupus a își asuma
obligația de a duce bunul în stare de întrebuințare
- dacă dimpotrivă, la data încheierii contractului bunul se afla într-o stare
peste medie, într-o stare superioară, atunci locatorul nu poate diminua această calitate, ci dimpotrivă, este
obligat să conserve bunul la această calitate atât până la predare cât și pe parcursul folosinței bunlui de
către locatar
- la fel ca și în cazul vânzării, locatarul care primește un bun impropriu
întrebuințării sau aflat într-o stare inferioară celei de la data contractării, trebuie să îi comunice locatorului
viciile constatate într-un termen rezonabil în funcție de împrejurările predării și de natura bunului; în
absența unei asemenea comunicări se consideră că nu prezenta vicii aparente la data predării și că cel puțin
în aparență a fost predat într-o stare adecvată întrebuințării sale

Obligația de a menține bunul în stare de folosință

- în principiu, locatorul trebuie să repare bunul de câte ori este necesar, prin
excepție reparațiile mici de simplă întreținere sunt în sarcina locatarului
- locatarul îl poate notifica pe locator de câte ori se ivește nevoia unei reparații
dacă ea este urgentă, în sensul că întârzierea ei ar conduce la accentuarea deteriorării bunului, locatarul
este chiar obligat să îl înștiințeze pe locator cu privire la necesitatea reparației; odată ce a fost înștiințat cu
necesitatea reparațiilor, locatorul este obligat să treacă la efectuarea lor, cu incomodarea minim posibilă a
folosinței bunului de către locatar, dacă efectuarea reparației nu este posibilă fără incomodarea folosinței
locatarului atunci ea presupune un acord al locatarului
- prin excepție, dacă reparația este urgentă în sensul că nu poate fi amânată
până la sfârșitul locațiunii sau amânarea ar pune bunul în pericolul de a fi distrus, atunci se pot efectua
reparațiile și fără acordul locatarului, acesta fiind ținut să suporte restrângerea folosinței bunului fără a
pretinde nicio reparație patrimonială
- prin excepție, dacă durata reparațiilor depășește 10 zile, prețul locațiunii va
fi scăzut proporțional cu împiedicarea folosinței și cu durata împiedicării; mai mult, dacă reparațiile sunt
de așa natură încât în timpul executării lor bunul nu poate fi folosit deloc în scopul convenit inițial, atunci

- 138 -
locatarul poate rezilia contractul potrivit art. 1803 alin. (3); totuși, textul trebuie interpretat astfel încât
locatarul să nu abuzeze de dreptul la reziliere
- o împiedicare a folosinței, chiar totală, nu va justifica rezilierea dacă este de
foarte scurtă durată (spre exemplu: bicicletă închiriată 2 luni, lanțul s-a rupt, proprietarul o repară într-o
jumătate de oră în care am fost împiedicat total de folosință, în acest caz nu se justifică rezilierea)
- în cazul în care a fost înștiințat de necesitatea reparațiilor și nu procedează
la repararea bunului, ele pot fi făcute de locatar, în acest caz locatorul este obligat să plătească locatarului
cheltuielile pe care le-a avansat cu dobânzi din ziua efectuării lor
- în cazuri de urgență, care nu permit nici notificarea prealabilă a locatorului,
reparațiile pot fi făcute și fără notificare, locatorul fiind obligat și în acest caz la rambursarea cheltuielilor,
însă dobânzile nu vor curge de la data efectuării cheltuielilor, ci de la data înștiințării asupra lor

Obligația de a garanta împotriva viciilor ascunse ale bunului dat în locațiune

- potrivit art. 1790 alin. (1), locatarul garantează asupra tuturor viciilor
lucrului care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului
și indiferent dacă ele existau înainte de încheierea și predarea contractului sau au apărut pe parcursul
executării contractului
- același regim se aplică și dacă s-au înțeles expres ca bunul să aibă anumite
calități și aceste calități dispar în timpul locațiunii
- aceste vicii trebuie să fie ascunse, în sensul că nu au fost comunicate la data
încheierii contractului și chiar dacă nu au fost comunicate, locatarul le putea observa cu ocazia predării și
nu le-a reclamat; din acest mecanism rezultă că simpla cunoaștere a viciilor la data încheierii contractului
nu îl lipsește pe locatar de posibilitatea de a pretine reparații lato sensu în legătură cu viciile existente la
acea dată
- trebuie, în plus, ca primind bunul, locatarul să nu reclame viciile, numai
nereclamându-le va fi decăzut din drept
- explicația rezidă în faptul că, deși se constată că există vicii și acceptă să
contracteze în aceste condiții, consimțământul său nu va fi interpretat în sensul că a acceptat limitarea
folosinței ce decurge din vicii, ci va fi interpretat în sensul că se aștepta ca locatorul să înlăture viciile
constatate până la predare astfel încât bunul să fie predat într-o stare adecvată; numai dacă locatarul nu și-
a executat această obligație iar locatarul nu a obiectat față de această predare, numai atunci se consideră
că el a acceptat limitările folosinței bunului ce decurg din viciile în cauză și în consecință nu poate pretinde

- 139 -
remedierea; şi aici există o excepție, care privește acele vicii aparente care prejudiciază viața, sanatatatea,
sau integritatea corporală a locatarului
- pentru ca viciile aparente să antreneze consecințe juridice directe este
nevoie ca prejudiciul să fie efectiv, caz în care locatarul va putea pretinde locatorului despăgubiri pentru
acel prejudiciu
- totuși, spre a evita plata acestor despăgubiri, locatorul poate fi determinat
ca înainte de producerea prejuidiciului să îl prevină înlăturând viciile aparente în cauză; locatorul este
obligat să înlăture viciile în cel mai scurt termen după sesizarea lor de către locatar
- dacă nu procedează imediat în acest sens locatarul are dreptul să ceară o
reducere a chiriei proporțional cu împiedicarea folosinței ce decurge din viciu; dacă împiedicarea este atât
de importantă încât, cunoscând-o, locatarul nu ar mai fi încheiat contractul de locațiune, atunci locatarul
are dreptul să rezilieze contractul fie prin declarație unilaterală, fie pe cale judiciară, toate aceste remedii
pot fi combinate cu daune-interese pentru prejudiciul suferit de locatar; aceste daune sunt acordate numai

- 140 -
dacă la data încheierii contractului de locațiune locatorul le-a cunoscut sau, potrivit împrejurărilor, trebuia
să le cunoască
- din alin. (2) al art. 1791 rezultă că sarcina probei necunoașterii viciilor
respective și respectiv lipsei datoriei de cunoaștere îi revine locatorului astfel încât până la proba contrară
el va fi de acord să plătească despăgubiri cauzate de orice viciu ascuns

Obligația locatorului de a garanta contra evicțiunii

- distingem între evicţiunea provenind din propria faptă și din cea provenind
din faptă unui terț

Garanţia contra evicţiunii pronenind din propria faptă

- în temeiul art. 1789 locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este
necesar pentru a asigura în mod constat locatarului folosința liniștită și utilă a bunului și este dator să se
abțină de la orice fapt care ar diminua, împiedica sau stânjeni o asemenea folosință
- de la această regulă există două excepții:
1) atunci când reparațiile sunt urgente locatorul le poate efectua chiar și
fără acordul locatarului și chiar dacă îi tulbură folosința
2) a doua excepție este prevăzută de art. 1804 și constă în dreptul pe
care îl are locatorul de a examina periodic bunul pentru a verifica executarea de către locatar a obligaţiilor
sale privind deținerea bunului respectiv precum și pentru a încheia, dacă este cazul, fie contracte de
vânzare, fie noi contracte de locațiune cu terți cărora le prilejuiește accesul la bun
- spre exemplu: garsonieră închiriată pe un an, cu o lună înainte merg acolo și
îl tulbur aducând vizitatori care doresc să încheie de la data la care se va sfârși contractul; prin exercitarea
acestui drept nu trebuie să stânjenească în mod nejustificat folosință, nejustificarea poate proveni fie din
modul de exercitare, fie din frecvență

Garanţia contra evicţiunii provenind din fapta unui terţ

- de regulă, dacă terţul se limitează la a tulbura în fapt folosinţa bunului de
către locatar, acesta are la dispoziţie mijloacele juridice de a înlătura singur aceste tulburări, fără concursul
locatorului, astfel încât, dacă spre exemplu: terţul stăpâneşte bunul, îndepărtându-l în felul acesta pe

- 141 -
locatar, cel din urmă are la dispoziţie acţiunea posesorie, pe care şi detentorul precar o poate introduce
împotriva celor care tulbură detenţia sa
- de asemenea, dacă terţul săvârşeşte un delict prin care limitează folosinţa
bunului de către locatar, acesta poate introduce împotriva terţului acţiunea în răspundere delictuală care
să îi permită repararea prejudiciului cauzat în acest fel
- participarea locatorului la aceste acţiuni nu este utilă, nu este necesară, din
acest motiv se aplică regula conform căreia locatorul nu garantează împotriva simplelor tulburări de fapt
cauzate de terţi exerciţiulului drepturilor locatarului
- în schimb, locatorul garantează împotriva tulburărilor de drept provenind din
acţiunea terţilor, şi anume a acelor tulburări despre care terţii tulburători pretind că s-ar întemeia pe
drepturile lor sau pe limite ale dreptului de a folosi bunul opozabile locatarului
- în cazul în care se manifestă asemenea tulburări, în principiu, locatarul care
le resimte trebuie să îl informeze de îndată pe locator
- în cazul în care locatarul nu îşi execută această obligaţie şi prin acţiunea sa
terţul reuşeşte să limiteze nu numai drepturile locatarului, ci şi pe cele ale locatorului în legătură cu bunul
dat în locaţiune, locatarul este dator să repare prejudiciul cauzat locatorului prin necomunicarea tulburării
- locatarul va fi exonerat de răspundere dacă el dovedeşte că şi dacă ar fi
cunoscut tulburarea, locatorul nu ar fi putut respinge pretenţiile terţului
- dacă pretenţiile terţului se manifestă printr-o acţiune în justiţie introdusă
împotriva locatarului, cum este cel mai adesea în cazul tulburărilor de drept, atunci locatarul îl poate chema
în proces pe locator fie printr-o cerere de chemare în garanţie, fie printr-o cerere de arătare a titularului
dreptului
- prin intermediul acestei cereri, locatarul împotriva căruia terţul a introdus
acţiunea poate să solicite ca judecata să se desfăşoare în contradictoriu cu locatorul întrucât detenţia
exercitată de către locatar nu este decât exercitarea prin altul a drepturilor locatorului care este adevăratul
titular al drepturilor cu care se află în contradicţie drepturile invocate de terţ
- în acest proces locatorul este dator să îl apere pe locatar împotriva terţului
- în cazul în care fie pentru că nu a fost chemat în proces, fie pentru că, deşi a
fost chemat, nu a reuşit să înlăture pretenţiile terţului, acţiunea acestuia din urmă este admisă, iar folosinţa
bunului de către locatar este limitată, împiedicată, locatarul are în principiu posibilitatea de a acţiona
împotriva locatorului pentru remedierea limitării sau împiedicării dreptului său
- totuşi, atunci când locatorul nu a fost chemat în proces, el îi poate opune
locatarului excepţia procesului rău condus dovedind că dacă ar fi fost chemat în proces l-ar fi putut apăra
în mod eficient pe locatar şi apărarea în cauză ar fi putut duce la stingerea pretenţiilor terţului
- în principiu, dacă folosinţa bunului dat în locaţiune de către locatar dat este
limitată sau împiedicată, locatarul va avea dreptul la o reducere proporţională a chiriei, proporţia
stabilindu-se faţă de partea din folosinţă de care nu a beneficiat
- dacă partea din folosinţă este atât de importantă încât, cunoscând-o la

- 142 -
încheierea contractului, locatarul nu ar mai fi contractat, atunci el poate obţine rezilierea contractului prin
declaraţie unilaterală sau judiciară
- de regulă, locatarul poate cere şi despăgubiri pentru prejudiciile cauzate prin
limitarea sau împiedicarea folosinţei lucrului dat în locaţiune, dar acest drept nu îi este recunoscut decât
dacă la data încheierii contractului nu a cunoscut cauza de evicţiune, în caz contrar se presupune că el şi-
a asumat riscul de a folosi bunul prin limitarea folosinţei bunului luat în locaţiune

Obligaţiile locatarului
1. principala obligaţie a locatarului este aceea de a plăti chiria
- dacă părţile nu au prevăzut altceva, chiria se plăteşte în avans faţă de
perioada de folosinţă a bunului pentru care se plăteşte; de la această regulă se poate deroga prin voinţa
părţilor, stipulată în contract, fie prin temeiul uzanţelor aplicabile, ţinând cont de locul încheierii
contractului, locul preluării bunului sau activitatea care prilejuieşte folosinţa bunului

- în absenţa derogărilor, plata în avans a chiriei se face conform următoarelor

reguli:
1) în cazul în care durata locaţiunii este mai mică de o lună, chiria se plăteşte
integral, în avans, înainte de predarea bunului, altfel, locatorul poate invoca excepţia de neexecutare
2) în cazul în care contractul de locaţiune are o durată cuprinsă între o luna şi
un an, chiria se datorează în prima zi următoare a fiecărei luni
3) în cazul în care durata contractului de locaţiune este mai mare de un an,
atunci chiria se datorează în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru
- în ceea ce priveşte dovada plăţii chiriei, aceasta este supusă dreptului comun
privind chitanţa liberatorie, în plus, potrivit art. 1502 (toate contractele cu executare succesivă) – în cazul
în care s-a dat chitanţă pentru plata chiriei corespunzătoare unei anumite perioade fără a se prevedea vreo

- 143 -
rezervă cu privire la chirii anterioare datorate se va presupune relativ că acele chirii pentru perioadele
anterioare au fost plătite
- obligaţie de a plăti chiria: prin derogare de la dreptul comun, această
obligaţie are caracter executoriu în cazul în care contractul de locaţiune a fost încheiat prin înscris autentic
sau prin înscris sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale

2. obligaţia de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă, potrivit

destinaţiei
- această obligaţie poate să fie împărţită în mai multe componente:
a) locatarul nu este obligat să folosească bunul şi numai în cazul în care îl
foloseşte, atunci este obligat să exercite acest drept ca un bun proprietar cu diligenţa şi prudenţa pe care
acest proprietar ar manifesta-o faţă de bunurile proprii
- din această regulă rezultă că locatarul trebuie să conserve bunul şi să îl
ferească de orice deteriorare

b) obligaţia de a nu modifica forma bunului

- locatarul nu are dreptul să dispună material de bun, de aceea el trebuie să
păstreze bunul în forma în care l-a primit
- fără acordul locatorului, locatarul nu poate nici măcar să aducă îmbunătăţiri
bunului
- după cum a primit sau nu acordul locatorului, îmbunătăţirile aduse de locatar
pe parcursul locaţiunii au 2 regimuri juridice distincte:
1) dacă îmbunătăţirile au fost efectuate cu acordul locatorului atunci acesta din
urmă nu are dreptul să pretindă ridicarea lor la data încetării contractului de locaţiune, dimpotrivă, la acea
dată, locatarul are dreptul de a fi despăgubit pentru pierderile pe care i le-a cauzat executarea
îmbunătăţirilor, indiferent dacă acestea sunt lucrări adăugate sau autonome
- formularea dreptului despăgubirii sugerează că locatarul nu are dreptul la
restituirea tuturor cheltuielilor pe care le-a făcut, ci numai la restituirea acelor cheltuieli care nu sunt
compensate prin sporul de valoare de care a beneficiat folosind bunul în cursul contractului după
efectuarea lucrărilor
- în orice caz, acest drept la despăgubiri este garantat cu un drept de retenţie
asupra bunului care a făcut obiectul lucrărilor

2) dimpotrivă, dacă lucările s-au efectuat fără acordul locatorului, atunci acesta
din urmă are dreptul de a pretinde înlăturarea lucrărilor înainte de restituirea bunului la încetarea
contractului
- de asemenea, chiar dacă păstrează lucrările, locatarul nu are dreptul să îi
pretindă locatorului plata vreunor despăgubiri, deci nu are niciun drept de retenţie asupra bunului
- dimpotrivă, locatorul poate cere despăgubiri pentru prejudiciile pe care i le-a
- 144 -
adus efectuarea fără consimţământul său a unor lucrări adăugate sau autonome de modificare a formei
bunului dat în locaţiune
- nu au regimul juridic al îmbunătăţirilor reparaţiile pe care locatarul este
îndreptăţit să le împartă (reparaţiile locative de simplă întreţinere, precum şi reparaţiile urgente pe care
locatorul a refuzat să le execute el însuşi)

c) obligaţia de a nu schimba destinaţia bunului stabilită prin contractul de

locaţiune
- folosinţa bunului este de esenţa contractului de locaţiune
- destinaţia poate fi stabilită în mod expres prin contract, iar în lipsă, art. 1799
stabileşte un sistem de prezumţie, în sensul că destinaţia poate fi dedusă din: natura bunului, destinaţia sa
anterioară, destinaţia potrivit căreia locatarul foloseşte în mod concret bunul
- spre exemplu: se ridică un bloc, în autorizaţie scrie clădire de birouri sau de
locuinţe, după ridicare, închiriază un apartament fără să precizeze, folosinţa se impune astfel din natura
lucrului care este precizată în autorizaţie
- spre exemplu: din modul în care a început locaţiunea se poate deduce cum
se presupune că s-au înţeles părţile ca bunul să fie folosit – casă, nu se ştie dacă spaţiu comercial, spaţiu
de birouri sau de locuit

3. obligaţia de a restitui bunul la încetarea contractului

- bunul trebuie restituit imediat ce contractul de locaţiune încetează, indiferent
de modul de încetare
- în principiu, locatarul trebuie să restituie bunul în starea în care l-a primit,
ţinându-se seama de natura bunului şi de uzura care rezultă în mod obişnuit din folosinţa lui normală
potrivit destinaţiei convenite
- dacă bunul este deteriorat în raport cu starea în care l-a primit, atunci
locatarul datorează despăgubiri locatorului dacă nu dovedeşte că deteriorarea a fost cauzată de un caz
fortuit
- deteriorarea provocată de incendiu nu este presupusă a fi cauzată de un caz
fortuit şi locatarului îi revine sarcina de a dovedi că incendiul nu a survenit din culpa sa
- locatarul răspunde ca pentru propria sa faptă de deteriorarea cauzată de
persoanele cărora le-a prilejuit, permis sau asigurat contactul cu bunul, indiferent dacă acest contact s-a
făcut pe temeiul unui alt contract sau pe temeiul unei simple toleranţe din partea locatarului
- toate observaţiile referitoare la deteriorare se aplică şi distrugerii cu
consecinţa că în acest caz obligaţia de restituire a locatarului se va executa integral prin echivalent,
locatarul fiind ţinut să îi plătească locatorului valorea bunului dat în locaţiune
- după ce a fost pus în întârziere pentru restituire, locatarul suportă şi riscul
pieirii sau deteriorării fortuite a bunului dat în locaţiune
- obligaţie de restituire este executorie atunci când contractul de locaţiune s-a
- 145 -
încheiat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată înregistrată la organele fiscale cu
condiţia ca locaţiunea să înceteze fie prin ajungerea la termen în cazul locaţiunii pe durată determinată,
fie prin expirarea termenului de preaviz în cazul locaţiunii pe durată nedeterminată
- în celelalte cazuri obligaţia de restituire nu este executorie, astfel încât
executarea sa silită nu poate fi dispusă decât pe temeiul unei hotărâri judecătoreşti pronunţate în urma
unui proces

Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune

- art. 1805 – 1808

- în realitate, cele două instituţii trebuie distinse pentru că au natura juridică
diferită
- cesiunea contractului de locaţiune este o specie a cesiunii de contract
constituită de un locatar cedent către un cesionar care preia locaţiunea din contractul cedat
- sublocaţiunea este un contract de locaţiune în care locatarul iniţial
figurează ca locator
- din punct de vedere grafic: sublocaţiunea – 3 persoane de sus în jos,
cesiunea de contract – 3 persoane, 2 sus şi unul jos

Raporturile dintre cele două modalităţi de transfer a folosinţei

- în principiu, cesiunea locaţiunii este mai energică decât sublocaţiunea, în
sensul că ea, de regulă, conduce la înlocuirea locatarului, pe când sublocaţiunea, de regulă, nu se soldează
cu ieşirea locatarului din contractul iniţial, ci cu încheierea unui nou contact care, de regulă, nu generează
raporturi juridice între sublocatar şi locatorul iniţial
- de aceea, dacă prin locaţiunea iniţială s-a interzis sublocaţiunea, se deduce a
fortiori că a fost interzisă şi cesiunea locaţiunii
- dimpotrivă, dacă prin locaţiunea iniţială s-a interzis numai cesiunea
locaţiunii, atunci nu se va presupune că s-a interzis şi sublocaţiunea
- dacă s-a interzis cesiunea locaţiunii, interdicţia vizează atât cesiunea totală,
cât şi cesiunea parţială
- de asemenea, dacă s-a interzis sublocaţiunea, interdicţia vizează atât
sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială
- ca regulă, în absenţa unei interdicţii exprese din convenţia părţilor se
consideră că atât cesiunea contractului, cât şi sublocaţiunea sunt permise
- prin excepţie, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea ori cesiunea locaţiunii
este permisă numai cu acordul locatorului, acordul se poate da, fie ad hoc, fie prin contractul locaţiunii
iniţiale, el poate să privească fie un anumit contract de sublocaţiune sau de cesiune, determinat prin partea

- 146 -
cu care se încheie sau prin anumite condiţii de încheiere, tot astfel poate fi privit orice contract de
sublocaţiune sau de cesiune, fără nicio altă calificare

Cesiunea locaţiunii
- are natura juridică a unei cesiuni de contract de locaţiune consimţită de
către locatar
- art. 1315 şi următoarele referitoare la cesiunea de contract
- potrivit acestui contract, cesionarul preia prin contractul de locaţiune toate
drepturile şi obligaţiile locatarului cedat
- acest efect poate fi opus locatorului numai de la data notificării cesiunii
efectuate de acesta sau, după caz, de la data acceptării locaţiunii de către locator
- de la această dată locatorul este obligat să asigure cesionarului folosinţa
bunului dat în locaţiune

Obligaţiile locatarului
- locatorul cedat poate declara că nu îl liberează pe locatarul iniţial de aceste
obligaţii, declaraţia trebuie făcută cu prilejul notificării sau acceptării acesteia, în caz contrar
presupunându-se voinţa locatorului cedat de a-l elibera pe locatarul cedent
- dacă a precizat că nu îl liberează pe cedent, locatorul se va putea îndrepta
pentru executarea obligaţiilor din contractul de locaţiune fie împotriva cedentului, fie împotriva
cesionarului la alegerea sa
- totuşi, pentru a se putea prevala de această opţiune în cazul fiecărei
neexecutări determinate a obligaţiilor locatarului, el va trebui să îl notifice despre această neexecutare pe
locatarul cedent în termen de 15 zile de la neexecutarea obligaţiei
- în absenţa unei asemenea notificări, chiar dacă a declarat că nu îl liberează
pe cedent, locatorul cedat nu îl va putea sancţiona pentru neexecutarea care nu a fost notificată decât pe
cesionar
- în orice caz, şi dacă a declarat că nu îl liberează pe cedent, locatorul trebuie
să îşi execute obligaţiile din locaţiune faţă de cesionar, iar nu faţă de cedent, de îndată ce i-a fost notificată
sau a încetat cesiunea contractului de locaţiune

Sublocaţiunea
- un asemenea contract se încheie pe premisa existenţei anterioare a unui
contract de locaţiune cu privire la un bun
- locatarul din contractul de locaţiune preexistent poate încheia la rândul său
un contract de locaţiune cu privire la acelaşi bun care se va numi sublocaţiune, iar cocontractantul său din
acest contract se va numi sublocatar
- contractul de sublocaţiune trebuie să reflecte limitele contractului de
locaţiune pe care se derulează
- 147 -
 - spre exemplu: în contractul de sublocaţiune nu se poate stabili o altă
destinaţie a bunului decât aceea prevăzută în contractul de locaţiune
- contractul de sublocaţiune nu se poate încheia pentru o perioadă care nu
este cuprinsă în durata contractului de locaţiune iniţial
- prin contractul de sublocaţiune, în principiu nu se creează raporturi juridice
între sublocatar şi locator
- ca regulă, locatorul are raporturi juridice numai cu locatarul iniţial care, la
rândul său, are raporturi juridice cu sublocatarul
- pentru faptele sublocatarului pe care l-a introdus în contract, locatarul
răspunde ca şi pentru fapta sa persoanală faţă de locator
- totuşi, prin excepţie, pentru protecţia intereselor sale, locatorul iniţial
beneficiază de o acţiune directă împotriva sublocatarului pentru toate obligaţiile ce îi incumbă acestuia
din urmă potrivit contractului de sublocaţiune
- în special, locatorul poate pretinde sublocatarului să plătească chiria până la
concurenţa sumei celei mai mici dintre următoarele 2: suma datorată de locatar locatorului principal şi
suma datorată de sublocatar locatarului
- plata făcută astfel de sublocatar direct locatorului principal stinge atât
creanţa privind chiria contractului de locaţiune principal, cât şi creanţa privind chiria contractului de
sublocaţiune
- plata anticipată făcută de sublocatar locatarului principal nu poate fi opusă
locatorului; de asemenea, locatorul poate introduce acţiunea directă pentru plata chiriei chiar şi atunci
când locatarul principal a cedat unui terţ creanţa având ca obiect plata chiriei datorată din contractul de
sublocaţiune

Încetarea contractului de locaţiune

- Codul civil prevede dispoziţii principale privind următoarele moduri de
încetare a contractului de locaţiune:
a) decesul părţilor
b) denunţarea unilaterală
c) expirarea termenului locaţiunii
d) pieirea bunului dat în locaţiune
e) desfiinţarea titlului locatorului
f) transmiterea lucrului dat în locaţiune
g) rezilierea contractului locaţiunii

Decesul părţilor
- în principiu, locaţiunea nu este un contract intuitu persoane astfel încât, de
regulă, decesul uneia dintre părţi nu conduce la încheierea contractului, ci la transferul său către
moştenitorii părţii decedate care vor prelua poziţia părţii decedate
- 148 -
 - prin excepţie, în cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii
locatarului pot denunţa contractul în termen de cel mult 60 de zile de la data la care a luat cunoştinţă de
moartea locatarului şi, cumulativ, de existenţa locaţiunii
- termenul de 60 de zile este un termen de decădere pentru exercitarea unui
drept potestativ al moştenitorilor locatarului
- proba începutului termenului îi revine părţii interesate să demonstreze
expirarea lui, adică în principiu, locatorului
- regula este menită să rezolve acele situaţii în care bunul dat în locaţiune
servea unei folosinţe legate de situaţia personală a locatarului, situaţie care nu se aplică în mod necesar şi
moştenitorilor săi
- spre exemplu: locatarul a închiriat o casă la Cuca Măcăii, moştenitorii săi
sunt 2 avocaţi din Bucureşti care nu au dorit niciodată să locuiască în altă parte
- regula se aplică numai contractelor cu durată determinată

Denunţarea unilaterală
- se aplică în toate cazurile în care locaţiunea s-a încheiat pe durată
nedeterminată
- în cazul locaţiunilor pe durată determinată, părţile au dreptul de a denunţa
unilateral contractul numai dacă acest drept a fost stipulat în mod expres în convenţia lor
- dreptul de a denunţa unilateral contractul este un drept potestativ care
poate fi exercitat atât timp cât contractul nu a încetat în alt mod
- ca orice drept potestativ, dreptul de denunţare unilaterală se exercită printr-
o manifestare unilaterală de voinţă, respectiv prin declaraţia de denunţare a părţii care exercită dreptul
- această declaraţie de denunţare este supusă comunicării către cealaltă
parte, motiv pentru care art. 1816 prevede că ea se exercită prin notificarea denunţării
- notificarea denunţării unilaterale nu antrenează încetarea imediată a
contractului, ci numai expirarea contractului la expirarea unui termen de preaviz, termen care curge de la
data la care cealaltă parte a primit notificarea

- termenul de preaviz poate fi stabilit de legea specială, de uzanţe sau, în

lipsă, de judecător în cazul în care părţile nu se înţeleg asupra duratei lui
- judecătorul va trebui să determine un termen de preaviz rezonabil;
caracterul rezonabil al termenului se stabileşte în raport de raţiunea reglementării acestuia
- astfel, termenul de preaviz este gândit să permită părţii care a primit
notificarea de denunţare să îşi protejeze interesele pentru cazul încetării contractului de locaţiune în fiinţă,
astfel, dacă locatorul a denunţat contractul, termenul de preaviz este menit să permită locatarului să

- 149 -
găsească un alt bun de aceeaşi natură pentru a-l putea folosi prin intermediul unui contract adecvat
(locaţiune, împrumut, eventual cumpărare)
- de aceea, termenul de preaviz va fi mai lung sau mai scurt în funcţie de
natura bunului
- dacă denunţarea unilaterală este decisă de către locatar, termenul de
preaviz este menit să permită locatorului să găsească o altă persoană interesată de folosinţa bunului său şi
să încheie un nou contract, de regulă de locaţiune, cu aceasta pentru a asigura continuitatea culegerii
frcutelor civile ale bunului

Expirarea termenului
- contractul de locaţiune pe durată determinată încetează, în principiu, la
expirarea acestei durate
- totuşi, dacă după expirarea duratei părţile continuă să execute contractul în
sensul că locatorul continuă să asigure sau măcar să permintă folosinţa bunului de către locatar, iar acesta
continuă să plătească periodic chiria folosindu-se de bun, atunci legiuitorul interpretează comportamentul

- 150 -
lor ca fiind o manifestare de voinţă tacită pentru încheierea unui nou contract de locaţiune (tacita
relocaţiune sau reconducţiune)
- contractul încheiat prin tacită relocaţiune poate fi împiedicat dacă înainte de
expirarea primului contract una dintre părţi notifică celeilalte intenţia sa de a împiedica tacita relocaţiune
- această intenţie trebuie manifestată neîndoielnic oricând înainte de expirarea
termenului prevăzut în contract
- pentru manifestarea acestei intenţii nu este necesară respectarea unui
termen de preaviz întrucât părţile ar fi trebuit să se aştepte la încetarea contractului la termenul stabilit
potrivit termenului iniţial

- contractul încheiat prin tacită relocaţiune, dacă nu a fost împiedicat în vreun

mod, are, în principiu, acelaşi conţinut ca şi contractul de locaţiune iniţial
- se păstrează destinaţia bunului, limitele folosinţei, cuantumul chiriei şi, spre
deosebire de Vechiul cod civil, chiar şi garanţiile constituite de părţi în temeiul contractului iniţial
- de la această regulă există o singură excepţie, pe când contractul iniţial era
încheiat, prin ipoteză, pe durată determinată, contractul încheiat prin tacită relocaţiune este pe durată
nedeterminată, astfel încât el poate înceta prin denunţare unilaterală din partea oricăreia dintre părţi, însă
cu respectarea unui termen de preaviz

Pieirea bunului dat în locaţiune

- în cazul în care în cursul contractului de locaţiune bunul piere sau nu mai
poate fi folosit, locaţiunea încetează de drept
- potrivit acestei reguli, imposibilitatea totală de a folosi bunul potrivit
destinaţiei convenite este asimilată pieirii sale
- totuşi, practic este de acceptat că se va face o distincţie între cele 2 situaţii:
a) în caz de pieire a bunului locatorul nu este obligat să îl reconstruiască
b) în schimb, în caz de imposibilitate totală de a folosi bunul, locatorul ar putea
fi obligat să îl repare dacă în raport cu durata locaţiunii, durata reparaţiei ar fi relativ scurtă
c) în cazul în care imposibilitatea de a folosi bunul este numai parţială,
contractul nu încetează de drept, în schimb, locatarul are posibilitatea de a obţine o reducere a chiriei
proporţională cu partea din folosinţă de care nu s-a putut bucura
- dacă această parte este atât de importantă încât, cunoscând-o de la început
nu ar fi încheiat contractul, atunci locatarul poate cere rezilierea contractului
- în lipsa unei clauze comisorii exprese, el nu poate declara unilateral această
reziliere, ci o poate obţine exlusiv pe cale judiciară
- explicaţia pentru această derogare de la dreptul comun rezidă în aceea că
legiuitorul a dorit să păstreze o anumită cenzură judiciară cu privire la posibilitatea de a pune capăt
contractului, judecătorul urmând să verifice dacă împiedicarea folosinţei e suficient de însemnată pentru
a justifica încetarea contractului
- 151 -
 - în cazul deteriorărilor de mică însemnătate care împiedică într-o oarecare
măsură folosinţa deplină, locatarul poate cere repararea potrivit regulilor aplicabile obligaţiilor locatorului
- în toate cazurile, prejudiciile suferite de locatar ca urmare a împiedicării sau
limitării folosinţei bunului dat în locaţiune vor putea fi reparate de locator prin plata de daune-interese
numai dacă această împiedicare sau limitare a folosinţei îi este imputabilă locatorului
- dacă pieirea totală sau parţială sau deteriorarea bunului au survenit în caz
fortuit, locatorul nu datorează daune-interese locatarului

Desfiinţarea titlului locatorului

- pentru a-şi putea executa obligaţiile dintr-un contract de locaţiune, locatorul
trebuie să aibă dreptul de a folosi bunul, inclusiv de a-l folosi prin altul
- în cazul în care dreptul locatorului de a folosi bunul este desfiinţat prin
anulare, rezoluţiune, admiterea unei acţiuni în revendicare etc., contractul de locaţiune încetează de plin
drept
- de la această regulă există însă o excepţie: ipoteza în care locatarul a fost de
bună-credinţă la data încheierii contractului
- în acest caz contractul va continua să producă efecte până la expirarea
termenului care a fost convenit, însă nu mai mult de un an de la data desfiinţării titlului locatorului
- aceste efecte privesc nu numai folosinţa bunului de către locatar, dar şi
drepturile adevăratului titular al prerogativei folosinţei de a culege fructele civile ale acelui bun
- în consecinţă, după denunţarea titlului locatorului iniţial, locul lui în
contractul de locaţiune este luat atât activ, cât şi pasiv de adevăratul titular al dreptului de folosinţă al
bunului
- şi în cazurile în care desfiinţarea titlului locatorului conduce la încetarea
locaţiunii şi acea desfiinţare are caracter retroactiv, încetarea locaţiunii se produce numai pentru viitor
pentru că beneficiind de prezumţia de validitate şi de eficacitate până la data desfiinţării, titlul locatorului

- 152 -
iniţial a fost suficient spre a îi asigura locatarului folosinţa bunului până la acea dată, astfel încât folosinţa
în cauză nu poate fi desfiinţată retroactiv

Transmiterea bunului dat în locaţiune

- de regulă, dacă în cursul contractului de locaţiune bunul dat în locaţiune este
înstrăinat, această înstrăinare conduce la încetarea locaţiunii
- de la această regulă există largi şi numeroase excepţii:
1) dacă bunul dat în locaţiune este un imobil înscris în cartea funciară,
locaţiunea continuă şi după înstrăinare dacă a fost notată în cartea funciară înaintea înscrierii dreptului
dobânditorului
2) dacă bunul dat în locaţiune este un imobil neînscris în cartea funciară, atunci
locaţiunea continuă şi după înstrăinare în cazul în care data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a
înstrăinării
3) dacă bunul dat în locaţiune este un bun mobil supus unor fomalităţi de
publicitate, spre exemplu: nave, aeronave, fondul de comerţ, drepturi de proprietate intelectuală, atunci
locaţiunea continuă şi după înstrăinare în cazul în care publicitatea ei a fost asigurată anterior publicităţii
înstrăinării
4) dacă bunul dat în locaţiune este un bun mobil pentru care nu există
formalităţi de publicitate, atunci locaţiunea continuă şi după înstrăinare, dacă la data înstrăinării locatarul
exercita folosinţa asupra bunului

- şi în aceste cazuri este posibil ca părţile locaţiunii iniţiale să convină

încetarea contracutului de locaţiune în cazuri de înstrăinare
- dacă înstrăinarea conduce la încetarea locaţiunii, fie pentru că nu au fost
îndeplinite cerinţele de publicitate, fie pentru că deşi aceste cerinţe au fost îndeplinite, părţile au convenit
expres încetarea locaţiunii în caz de înstrăinare, această încetare nu se produce de drept, ci numai prin
denunţarea contractului de către dobânditor; dobânditorul trebuie să îşi exercite dreptul de denunţare cu

- 153 -
respectarea unui termen de preaviz care este de 2 ori mai lung decât termenul de preaviz normal aplicabil
în materia denunţării unilaterale a contractului încheiat pe durată nedeterminată
- înstrăinarea bunului dat în locaţiune are caracter excepţional, astfel încât
locatarul este cu atât mai surprins de denunţare
- art. 1812 alin. (1)

Rezilierea contractului pentru neexcutarea fără justificare a obligaţiilor

- art. 1817 nu prevede nicio derogare de la dreptul comun, rezultă că
singurele derogări sunt acelea prevăzute în legătură cu sancţiunea neexecutării diverselor obligaţii, astfel
cum au fost analizate la efectele contractelor
- în legătură cu dreptul comun, este de menţionat că rezilierea este accesibilă
numai în cazurile în care neexecutarea este însemnată faţă de echilibrul patrimonial al obligaţiilor
reciproce ce izvorăsc din contract
- potrivit art. 1549 şi următoarele, caracterul însemnat poate rezulta dintr-o
simplă neexecutare, cum ar fi, spre exemplu: împiedicarea dintr-o dată a folosinţei lucrului de către locatar,
dar poate rezulta şi din repetarea unor neexecutări care, fiecare în parte ar fi de mică însemnătate
- potrivit art. 1551 alin. (1) teza finală, dreptul de a obţine rezilierea pentru
asemenea neexecutări nu poate fi înlăturat printr-o clauză expresă, o asemenea clauză fiind considerată
nescrisă

Varietăţile locaţiunii

- Codul civil prevede dispoziţii speciale referitoare la 3 varietăţi de locaţiune,

dispoziţii a căror sferă de aplicare se determină în funcţie de destinaţia bunului dat în locaţiune
- astfel, există dispoziţii speciale privind locaţiunea spaţiilor destinate
exercitării unei activităţi profesionale, închirierea locuinţelor şi arendarea care este locaţiunea terenurilor
agricole
- întrucât tehnica de reglementare a legiuitorului face ca anumite dispoziţii
speciale să fie aplicabile atât locaţiunii spaţiilor destinate profesional, cât şi locaţiunii imobilelor destinate
locuinţelor, vom prezenta aceste dispoziţii speciale:
1. dispoziţiile speciale referitoare la locuinţe şi spaţiile cu destinaţie profesională
2. dispoziţiile speciale referitoare exclusiv la închirierea de locuinţe
3. dispoziţii speciale referitoare la arendare

1. dispoziţiile speciale referitoare la locuinţe şi spaţiile cu destinaţie

profesională
- sub aspectul sferei de aplicare, rezultă din noţiunea de locuinţă şi spaţiul
- 154 -
destinat profesional: art. 2 din Legea 114/1996 defineşte locuinţa ca fiind o construcţie cu una sau mai
multe camere, împreună cu dotările şi utilităţile sale care satisface nevoile de locuit ale unei persoane sau
familii – rulota nu poate fi considerată locuinţă, rulota nu este o construcţie, este un bun mobil
- în măsura în care un imobil prin încorporare are destinaţia de a asigura
adăpost permanent pentru o anumită persoană, ea va fi considerată locuinţă
- în ceea ce priveşte un spaţiu cu destinaţie profesională, această noţiune
include spaţii de birou, spaţii comerciale, hale industriale, imobile care prevăd amplasarea unui
echipament folosite în industrie sau servicii etc.
- în legătura cu aceasta, Codul civil conţine 4 articole care sunt menite să
confere mai multă stabilitate drepturilor locatarului şi să adapteze regimul juridic al locaţiunii la ipotezele
în care spaţiile respective sunt situate în condominium
- art. 1829 – clădirile cu mai multe apartamente, chiriaşii au dreptul de a
întrebuinţa părţile şi instalaţiile de folosinţă comună ale clădirii potrivit cu destinaţia fiecăruia
- regula consacră o aplicare a principiului accesorium sequitur principale în
contextul în care antrenează şi dreptul acestuia de a folosi părţile comune care folosesc şi acelui apartament
- întrucât au dreptul de a folosi şi părţile comune, chiriaşii sunt ţinuţi să
suporte şi cheltuielile de întreţinere a acestor părţi
- tot în funcţie de particularităţile locuirii sau spaţiile cu destinaţie
profesională, cu privire la condominium, art. 1830 alin. (2) instituie o cauză specială de reziliere a
contractului de locaţiune, astfel, potrivit alin. (2) al art. 1830, locatorul poate cere instanţei rezilierea
contractului de închiriere şi în cazul în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta
din urmă le-a îngăduit în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă sau în spaţiile profesionale,

- 155 -
fie are un comportament care face imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaţi
imobil sau în imobile aflate în venicătate, fie împiedică folosinţa normală a părţilor comune
- textul face trimitere la locuinţă, art. 1778 alin. (3) pentru destinaţie
profesională
- în acest sens, potrivit art. 1824 sunt stabilite reguli privind preavizul pentru
denunţarea unilaterală a contractului cu durată nedeterminată
- în ceea ce priveşte locatarul, acesta trebuie să respecte termenul de preaviz
care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei; cel mai
frecvent, chiriaşul plăteşte lunar – preaviz de 5 zile
- locatorul trebuie să respecte un preaviz a cărui durată se stabileşte astfel:
a) este de 60 de zile dacă în intervalul de timp pentru care s-a stabilit
plata chiriei este de o lună sau mai mare
b) este de 15 zile dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata
chiriei este mai mic de o lună

- există un dezechilibru, pe piaţa imobiliară există presiune cu privire la

cerere, oferta e mai mică decât cererea, iar dreptul chiriaşului de a folosi locuinţa şi dreptul profesionistului
de a desfăşura activitatea în acel spaţiu nu sunt doar drepturi subiective civile de creanţă, ci sunt şi expresii
ale dreptului constituţional la exercitarea liberă a activităţii profesionale şi la un nivel de trai decent în
cazul locuinţei, legiuitorul s-a gândit că, în consecinţă, chiriaşii acestor spaţii trebuie să fie protejaţi chiar

- 156 -
împotriva locatorilor lor, care furnizează spaţii esenţiale şi percep în schimbul lor sume de bani, astfel,
rezultă un dezechilibru între locator şi locatar dat de condiţiile economice
- art. 1828 prevede că, în legătură cu locuinţele şi cu spaţiile profesionale
chiriaşul are un drept de preferinţă la încheierea unui nou contract de închiriere, dreptul este aplicabil
numai dacă locatarul şi-a executat toate obligaţiile din contractul existent
- potrivit textului, dreptul se exercită numai în condiţii egale potrivit aceloraşi
reguli ca şi dreptul de preempţiune; această dispoziţie legală lasă 2 întrebări:
a) cum poate chiriaşul să îşi exercite dreptul la fel ca şi preemptorul când
preemptorul trebuie să plătească preţul? Chiriaşul ar trebui să plătească toată chiria de la început şi dacă
este pe durată nedeterminată, chiriaşul nu poate aprecia cât trebuie să plătească
b) cât timp se exercită acest drept? Contractul încetează, apoi chiriaşul
are drept de preferinţă, dar dacă locatorul se mută el acolo şi mai închiriază peste 10 ani, va avea tot
chiriaşul primul drept de preferinţă? Legiuitorul nu a fost de acord:
- art. 132 din Legea de punere în aplicare, dreptul de preferinţă al chiriaşului
se aplică pentru orice contract de închiriere încheiat pentru aceeaşi locuinţă sau pentru o parte din aceasta:
1) după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere dacă durata
acestuia a fost mai mare de un an
2) după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere dacă durata
acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună
3) după cel mult 3 zile de la încetarea contractului de închiriere dacă durata
acestuia a fost mai mică de o lună

- art. 1831: dacă prin lege nu se dispune altfel, evacuarea chiriaşul se face în
baza unei hotărâri judecătoreşti
- evacuarea chiriaşului este modul prin care judecătorul execută silit
obligaţia locatarului de a restitui bunul dat în locaţiune, textul se va aplica atunci când existenţa sau
scadenţa acestei obligaţii este îndoielnică întrucât părţile nu se pot pune de acord cu privire la încetarea
obligaţiei
- totuşi, potrivit art. 133 din Legea de punere în aplicare: contractul de
locaţiune încheiat în forma autentică sau prin înscris sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale
va fi executoriu şi în cazul în care obiectul locaţiunii este o locuinţă sau un spaţiu profesional şi deci nu
va fi nevoie de o hotărâre judecătorească pentru executarea silită a obligaţiei de restituire atunci când

- 157 -
aceasta a ajuns la scadenţă prin expirarea termenului unei locaţiuni cu durată determinată sau prin
expirarea termenului de preaviz al unei locaţiuni cu durată nedeterminată
- în orice caz, până la evacuare, chiriaşul datorează chirie şi rămâne ţinut de
toate celelalte obligaţii ale sale din contractul de locaţiune

Regulile specifice închirierii de locuinţe

- în materia închirierii de locuințe legiuitorul a urmărit să asigure o protecție
suplimentară locatarului considerat parte specială în raport cu locatorul, în considerarea faptului că, prin
ipoteză, el are nevoie de o locuință, care locuință face parte din necesitățile sale elementare, astfel încât
face obiect al dreptului fundamental la un nivel de trai decent
- în consecință, reglementarea contractului de închiriere a locuinței ține de
ordinea publică de protecție a părții slabe, limitând libertatea contractuală a părților; cel mai ilustrativ
exemplu al acestei tendințe îl oferă art. 1826 care enumeră o serie de clauze ce nu pot fi introduse în mod
valabil în contractul de închiriere a locuinței, iar dacă sunt introduse sunt considerate nescrise
- clauzele considerate nescrise sunt clauze lovite de nulitate care au
particularitatea că această nulitate este esențialmente parțială, astfel încât, ca efect al constatărilor
declarării acestei nulități, nu se poate susține că ea ar antrena nulitatea întregului contract întrucât clauza
ar fi fost determinantă pentru încheierea contractului
- în consecință, de câte ori o clauză este considerată nescrisă contractul în
care este introdusă se va menține, dar clauza afectată de această sancțiune nu va produce niciun efect; dacă
aspectul pe care părțile au urmărit să-l reglementeze prin clauza considerată nescrisă face obiectul unei

- 158 -
reglementări legale, atunci în urma înlăturării acestei clauze reglementarea legală se va aplica în
completarea voinței părților; temeiul acestei păreri este art. 1255

Clauze considerate nescrise

1. clauzele prin care chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un
asigurător impus de locator
- nu va intra sub incidența acestei reguli clauza prin care chiriașul este obligat
să încheie un contract de asigurare a locuinței împotriva oricărui risc care ar împiedica folosința sa dacă
această obligație nu include și desemnarea unui anumit asigurător
- de asemenea, atunci când obligația prevede și asigurătorul cu care urmează
să se încheie contractul îi revine chiriașului sarcina de a dovedi că acel asigurător a fost impus de locator
în cursul procesului de negociere; până la proba contrară se prezumă că asigurătorul desemnat prin
contract a fost convenit de ambele părți în mod liber fără ca una să-l fi impus celeilalte

2. clauzele prin care se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a

chiriașilor din apartamente diferite situate în același imobil în cazul degradării elementelor de
construcții și a instalațiilor, obiectelor și dotărilor aferente părții comune a imobilului
- s-ar ajunge la același rezultat și dacă în contractele de închiriere ale fiecărui
chiriaș al apartamentelor din același imobil s-ar introduce o clauză potrivit căreia chiriașul respectiv este
prezumat culpabil pentru orice degradare sau deteriorare a părților comune; prin urmare, și o asemenea
clauză va fi considerată nescrisă

3. clauzele prin care chiariasul se obligă să recunoască sau să

plătească în avans cu titlu de reparații locative sume stabilite în baza estimărilor făcute exclusiv de
locator
- textul trebuie interpretat teleologic în sensul că orice sume plătite de chiriaș
în avans cu alt titlu decât acela de chirie trebuie să rezulte în urma unei manifestări de voință comune a
locatorului și a locatarului și să nu fie impuse de către locator în exercitarea poziție sale dominannte în
procesul de negociere a contractului
- totuși, sarcina probei că orice alte sume decât chiria provin exclusiv dintr-o
estimare a locatorului, îi revine chiriașului

4. clauzele prin care locatorul este îndreptățit să diminueze sau să

suprime fără contraprestație echivalentă prestațiile la care s-a obligat prin contract
- această categorie nu include acele clauze prin care obligațiile locatorului sunt
delimitate contractual astfel încât întinderea lor este mai redusă decât în dreptul comun și se referă la
ipoteza în care în raport cu obligațiile asumate prin contract locatorul este îndreptățit să le încalce sau să
le înlăture fără a se expune vreunei prestații echivalente inclusiv răspunderii
- 159 -
 - este valabilă o clauză prin care A îi închiriază lui B un apartament care
include un frigider cu precizarea că B nu poate deschide frigiderul, nu-l poate folosi; aeastă clauză
limitează obligația locatorului față de dreptul comun, este valabilă
- în schimb în cazul în care clauza este: dacă se strică frigiderul locatorul nu
răspunde sau: locatorul poate retrage oricând firgiderul din apartament, o asemnea clauză nu mai este
valabilă pentru că structura ei tehnică este următoarea: ab initio locatorul este obligat să asigure locatarului

- 160 -
folosirea frigiderului, însă încălcarea acestei obligații nu are nicio sancțiune; tipul acesta de exonerare de
răspundere este diferit de delimitarea obligației
- aceste clauze prin care locatorul este exonerat de răspunderea pentru
neexecutarea obligațiilor sale sunt considerate nescrise
- ar fi inclusă în ipoteza acestui text o clauză prin care locatorul este
îndreptățit să denunțe unilateral contractul de locațiune pe durată determinată fără a plăti o indemnizație
compensatorie locatarului

Regimul specific denunţării închierierii locuinţei încheiate pe durată nedeterminată

- potrivit art. 1825 denunțarea unilaterală a contractului de închiriere a
locuinței încheiat pe durată determinată are un regim deosebit după cum provinde de la locatar sau de la
locator
- locatarul poate denunța unilateral contractul, chir dacă nu și-a rezervat în
mod expres acest drept cu respectarea unui termen de preaviz de 60 de zile; o clauză prin care s-ar înlătura
acest drept al locatarului ar fi considerată nescrisă
- în cazul în care denunțarea unilaterală provine de la locator, ea va putea
pune capăt încheierii contractului doar dacă este justificată prin nevoile locative proprii ale locatorului sau
ale familiei sale; în orice alt caz clauza prin care i se dă dreptul locatorului de a denunța unilateral
contractul fără o contraprestație echivalentă este considerată nescrisă
- atunci când locatorul care denunță contractul invocă propriile nevoi locative
sau nevoile locative ale familiei sale, precum și atunci când dreptul său de a denunța unilateral contractul
a fost prevăzut în contract însoțit de obligația de a plăti o contraprestație echivalentă, locatorul trebuie să
respecte un termen de preaviz care este și el tot de 60 de zile

Persoanele care locuiesc împreună cu chiriaşul

- în principiu, chiriașul poate introduce în locuința închiriată orice persoană
dorește; totuși din art. 1832 rezultă că părțile pot îngrădi acest drept prin stipulații exprese în contractul
de închiriere a locuinței
- în cazul în care chiriașul a permis altor persoane să locuiască cu el în
locuința închiriată, pe durata locuirii lor aceste persoane sunt ținute solidar cu chiriașul față de locator
pentru toate obligațiile născute din contract
- încetarea contractului de închiriere din orice cauză precum și hotărârea
judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile persoanelor care locuiesc împreună cu
chiriașul, prin urmare, aceste persoane nu pot spune că o cauză de încetare a contractului este res inter
alios acta
- chiar dacă persoana care locuiește împreună cu chiriașul nu a fost citată în
procesul dintre locator și chiriaş, proces finalizat cu hotărârea prin care s-a dispus evacuarea chiriaşului,
această hotărâre este executorie și împotriva persoanei care locuiește împreună cu chiriașul care poate fi
evacuată silit
- 161 -
 - de asemenea, persoanele care locuiesc împreună cu chiriașul pot fi evacuate
silit și în absența unui proces în cazurile în care obligația chiriașului de a restitui locuința este executorie

Subînchirierea contractului de închiriere

- singura problemă în care legiuitorul constituie un caz de favoare pentru
locatar nu pentru locator este subînchirierea contractului de închiriere
- prin derogare de la dreptul comun contractul de închiriere a locuinței este
încheiat intuitu personae, dar intuitu personae unilateral; nu locatarul încheie contractul în favoare
persoanei locatorului, în schimb, legiuitorul prezumă că locatorul încheie contractul în considerarea
calităților personale ale locatarului
- în consecință, caracterul intuitu personae al contractului privește doar
calitățile personale ale locatarului considerate determinante pentru încheierea contractului de către locator;
pe temeiul acestui aspect cesiunea de către locatar sau subînchirierea de către acesta sunt permise numai
cu acordul locatorului, acord care este supus formei scrise ad validitatem
- chiar și când s-a dat acest acord, dacă nu s-a prevăzut contrariul, cesionarul,
respectiv sublocatarul, răspunde solidar cu chiriașul pentru toate obligațiile asumate față de locator prin
contractul de închiriere

Consecinţele juridice ale decesului chiriaşului

- închirierea locuinței este încheiată în considerarea calităților personale ale
chiriașului, în consecință, decesul chiriașului, prin derogare de la dreptul comun, este o cauză de încetare
a contractului de locațiune
- încetarea nu se produce imediat, ci la expirarea unui termen de 30 de zile de
la deces
- în aceste 30 de zile contractul de închiriere continuă cu moștenitorii
chiriașului care datorează chiria locatorului; totuși aceste 30 de zile reprezintă și un termen de decădere
pentru un drept potestativ pe care unele dintre persoanele care au locuit împreună cu chiriașul îl au de a
continua contractul de închiriere în locul acestuia
- astfel, descendenții și ascendenții care au locuit împreună cu chiriașul și care
au fost menționaţi în contractul de închiriere au dreptul de a cere continuarea locațiunii în locul chiriașului;
în cazul în care locuința închiriată era locuința comună a familiei și soțul supraviețuitor poate continua
contractul de închiriere în locul chiriașului defunct
- potrivit art. 321: locuinţa familiei este locuința în care cei doi soți locuiesc
împreună, iar în cazul în care ei sunt separați, în fapt, este locuința în care locuiește soțul care exercită
puterea părintească asupra copiilor, daca nu există copii se subînţelege că nu există nicio locuință a familiei
- problema continuării contractului de închiriere nu se pune decât cu privire la
locuința în care cei doi soți au locuit împreună
- prin derogare de la art. 1834, soțul supraviețuitor continuă contractul de

- 162 -
închiriere în locul chiriașului defunct dacă în termenul de 30 de zile de la deces nu a optat expres pentru
încetarea contractului de închiriere; soțul poate beneficia de aceste drept chiar dacă nu a fost menționat
în contractul de închiriere
- ascendenții, descendenții și soțul, care pot cere expres în primele două
cazuri sau implicit în cazul al treilea continuarea închirierii, au un așa numit drept locativ derivat pe care
nu îl dobândesc prin moștenire de la chiriașul defunct, ci îl dobândesc pe temeiul dreptului chiriașului
defunct în considerarea relațiilor lor particulare cu acesta și a stării de fapt constând în locuirea împreună
cu acesta
- dacă mai multe persoane exercită dreptul locativ derivat, ele vor trebui să
desemneze un reprezentant pentru încheierea actului din care rezultă continuarea contractului de închiriere
- în cazul în care titularii dreptului locativ derivat nu se pun de acord asupra
persoanei reprezentantului, atunci locatorul îl va alege ca reprezentant pe unul dintre ei

- 163 -