Principiile cartii funciare

“Cărţile funciare au luat naştere din interesul ocrotirii drepturilor reale

imobiliare şi, implicit, din interesul economic al sporirii bunurilor materiale

ce acestea sunt susceptibile să producă. Îmbunătăţirea pământului mijloc de
producţie impune sacrificii, atât materiale cât şi un mare volum de muncă.
Aceste sacrificii nu se fac dintr-o simplă plăcere, ci din dorinţa de a obţine
un spor de bunuri ca urmare a lucrărilor executate. Dar acest spor, în cele
mai multe cazuri, se obţine prin efectul în timp al investiţiilor, ceea ce
impune, în mod firesc , siguranţa proprietăţii. Cu cât munca trecută şi
prezentă are mai multă siguranţă că va fi răsplătită, cu atât este mai
producătoare de valori. Trebuie ca acela care cumpără, repară o casă,
plantează o vie sau pomi, ori îngraşă pământul, să ştie că dreptul lui de
proprietate este ocrotit de lege şi că nimeni nu-l poate împiedica în
exercitarea lui în cadrul legilor existente, şi că el este acela care va culege
fructele după munca lui”. Acestei cerinţe de siguranţă îi răspunde instituţia
cărţii funciare şi de aceea ea a fost adoptată în multe legislaţii, în ţările care
au ştiut şi au înţeles cum să o exploateze pentru a obţine cele mai eficiente
rezultate în materia drepturilor reale imobiliare.

Principiile cărţii funciare

Sistemul real de publicitate, bazat pe cărţile funciare este fundamentat pe o serie de

principii menite să-i garanteze autoritatea şi superioritatea faţă de orice alt sistem de
publicitate personală. Aceste reguli principiare dau şi nota caracteristică a cărţilor
funciare, de instituţie juridică a circuitului civil imobiliar.
Deşi aceste principii guvernează desfăşurarea activităţii cărţilor funciare, dovedindu-
se astfel a avea un rol deosebit de important, totuşi, în nici un text legal nu se găseşte o
referire expresă la acestea. Ele rezultă însă din ansamblul reglementărilor legii nr. 7/1996,
care sunt aceleași cu cele desprinse prin interpretare din Decretul-lege nr. 115/1938.
Existenţa acestor principii ale cărţilor funciare, care le asigură şi forţa probantă, este
recunoscută şi de către jurisprudenţă şi de către literatura juridică de specialitate.
Prin urmare principiile cărţilor funciare sunt:
a) Principul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor
imobile
b) Principiul publicităţii integrale;
c) Principiul legalităţii;
d) Principiul oficialităţii;
e) Principiul relativității
f) Principiul priorității
g) Principiul specialităţii;
h) Principiul neutralităţii.
i) Principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii, dobândirii, modificării sau stingerii
drepturilor reale imobiliare
j) Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară;

a) Principul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în registrul bunurilor

imobile
Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii
conform legii se vor dobândi atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în
registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voinţă
dintre părţi. Dreptul real presupune o dominaţie asupra bunului şi dreptul titularului de a
interzice oricui să aducă atingere acestui drept.
Esenţa principiului rezidă în faptul că actele juridice încheiate cu respectarea
condiţiilor de fond şi de formă devin opozabile terţilor din momentul înregistrării în
Registrul bunurilor imobile. Deci, înscrierea drepturilor în registrul bunurilor imobile este
o continuitate a executării obligaţiilor contractuale sau de altă natură, după caz.
Altfel spus, confirmarea şi publicitatea voinţei exprimate devine erga omnes.
Prin derogare de la norma instituită, practica judiciară a recunoscut că lipsa înscrierii nu
poate fi invocată de contractanţi, părţile fiind obligate a-şi respecta obligaţiile asumate.
În concluzie, Legea doar recunoaşte [confirmă] drepturile nu şi învesteşte pe cineva cu
dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 22, Noul Cod civ. se stabileşte
obligativitatea înregistrării dreptului de proprietate imobiliară în registrul bunurilor
imobile cu efectul constitutiv şi cel al opozabilităţii.

b) Principiul publicităţii integrale statuează înscrierea în Registrul bunurilor imobile a

tuturor operaţiunilor juridico-imobiliare potrivit cărora se transmit, se constituie, se
modifică sau se sting drepturi reale imobiliare.
Registrul bunurilor imobile constituie un adevărat registru de stare civilă al
imobilelor, cuprinzând situaţia lor juridică completă şi reală, iar principiul respectiv
proclamând sistemul de publicitate imobiliară reală, unitatea acestuia, obligativitatea
identificării şi înregistrării imobilelor în registrul bunurilor imobile, indiferent de
proprietar, pe întreg teritoriul ţării.

c) Principiul legalităţii presupune că toate înscrierile făcute în registrul bunurilor

imobile sunt prezumate ca fiind legale. Acest principiu prevede obligativitatea
registratorului de a verifica legalitatea titlului în a cărui temei se solicită înscrierea.
În cazul când documentele justificative, anexate cererii, nu corespund exigenţelor
prevăzute în materie, cererea se respinge şi se întoarce solicitantului împreună cu
documentele anexate la cerere, indicându-se temeiul respingerii.
Potrivit doctrinei , principiul legalităţii comportă două aspecte:
1) legalitatea formală - registratorul poate încuviința numai înscrierea actelor şi faptelor
juridice prevăzute de lege;
2) legalitatea materială – registratorul este obligat sa cerceteze dacă cererea de înscriere și
titlul pe care se întemeiază întrunesc condițiile impuse de lege. De asemenea se cere ca
„înscrierile să poarte denumirea legală şi în conformitate cu încadrarea juridică:
dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de administrare operativă etc.;
înscrierea să corespundă indicaţiei legale: întabulare, înscriere provizorie sau notare, şi
să efectueze în cartea funciară corespunzător naturii înscrierii”

d) Principiul oficialităţii consfinţeşte rolul registratorului care este în drept şi obligat să

verifice din oficiu cererea de înscriere si veridicitatea documentelor în baza cărora se cere
înscrierea.
Dacă registratorul constată că cererea de înscriere în cartea funciară şi actele
depuse în justificarea acesteia nu întrunesc condiţiile legale, aceasta se va respinge printr-
o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se va face menţiune în registrul de
intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară.

e) Principiul relativităţii : “Principiul relativităţii cuprinde acea regulă în baza căreia

înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care la
înregistrarea cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează
a fi făcută. Cel înscris este numit antecesor tabular iar cel care urmează să fie înscris,
succesor tabular”.

f) Principiul priorităţii a fost definit ca fiind acea regulă potrivit căreia cel care și-a
înregistrat primul cererea de înscriere în cartea funciară a unui drept tabular va fi socotit
adevăratul titular al dreptului astfel înscris, chiar dacă, la data dobândirii lui, același drept
sau un alt drept concurent fusese atribuit aceluiași autor și în folosul altuia.
Potrivit acestui principiu înscrierea în cartea funciară se realizează respectând
ordinea înregistrării cererilor, ordine care stabileşte atât rangul tabular, cât şi rangul
înscrierii. Iar toate operaţiunile juridice ulterioare vor avea aceeaşi dată şi acelaşi număr
de înregistrare, ca cele din registrul de intrare.

g) Principiul specialităţii statuează obligaţia de a se arăta, prin înscrieri, în Registrul

bunurilor imobile, persoana în a cărei favoare se face înscrierea, dreptul pe care îl
dobândeşte, îl modifică sau îl stinge, precum şi bunul imobil asupra căruia dobândeşte
acest drept.
 Specificitatea acestui principiu constă în faptul că în cartea funciară se află
descrise toate caracteristicile imobilelor, numele proprietarilor care le deţin, diferite date
tehnice care permit localizarea în spaţiu a respectivelor imobile (număr topografic, locul
de aşezare, suprafaţa, categoria de folosinţă), alte acte autentice precum schiţa de plan
semnată de către ambele părţi şi de către o persoană autorizată având aprobarea autorităţii
administrative; alături de alte drepturi, fapte sau raporturi juridice care au legătură cu
drepturile reale patrimoniale, înscrise în cartea funciară.

h) Principiul neutralităţii [disponibilităţii] presupune că înscrierea în cartea funciara se

face, în principiu, numai la cererea persoanei îndreptățite, iar în cazurile prevăzute de
lege, la cererea autorităților publice.
Excepțiile de la acest principiu , adică cazurile în care înscrierile în cartea
funciara se pot face din oficiu, sunt limitativ prevazute de lege sau de Regulament.

i) Principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii, dobândirii, modificării sau

stingerii drepturilor reale imobiliare determină producerea de efecte ale acestei
înscrieri din momentul înregistrării cererii de înscriere a unui act. Înscrierea acesteia în
registrul bunurilor imobile determină şi rangul dreptului înscris. Acest principiu este
susținut și de art. 885 al Noului Cod Civil conform căruia drepturile reale asupra
imobilelor se dobândesc atât față de părți cât și față de terți numai prin înscrierea lor în
cartea funciară. Alineatul doi al aceluiași articol prevede că drepturile reale se vor pierde
sau stinge doar prin radiere din cartea funciara, iar aticolul 886 , NCC, prevede că
modificarea drepturilor reale asupra imobilelor se face conform regulilor stabilite pentru
dobândirea sau stingerea lor.

j) Principiul forţei probante a înscrierii în registrul bunurilor imobile constă în faptul

că înscrierea în registrul bunurilor imobile se consideră a fi exactă şi că nici un drept real
nu poate exista şi, deci, nu produce efecte, nu este opozabil nimănui dacă nu este înscris
în registrul bunurilor imobile. Prin urmare, înscrierile se consideră exacte în folosul acelei
persoane care a dobândit prin act juridic un drept real, dacă în momentul dobândirii
dreptului, nu a fost însemnată vreo acţiune prin care se contestă veridicitatea sau să
invoce inexactitatea.
Principiul instituie două prezumţii legale relative:
1) dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că
dreptul există în folosul ei dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp
nu se dovedește contrariul.
2) dreptul radiat din registrul bunurilor imobile este considerat inexistent.

„Cartea funciară, ca inventar complet al bunurilor imobile, este un instrument desăvârşit

pentru apărarea drepturilor reale şi a altor raporturi juridice funciare, precum şi pentru
siguranţa creditului, numai dacă este în permanenţă ţinută la curent cu modificările din
realitate.”
De aici rezultă obligaţia tuturor celor care deţin un drept real imobiliar de a se înscrie în
cartea funciară, pentru a-şi putea exercita atributele drepturilor lor în voie, fara teama
vătămării de către terţi.