Sunteți pe pagina 1din 5

PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

= totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază în mod public situaţia
materială şi juridică a imobilelor .

SCOPURI :
- ocrotirea securităţii circuitului civil, siguranţa drepturilor asupra bunurilor;
- facilitarea controlului organelor competente ale statului asupra imobilelor;
- evidenta clara a bunurilor imobile pentru a se utiliza si exploata eficient;

SISTEME : Datorită condiţiilor istorice în care poporul român s-a format şi a trăit pe teritoriul
ţării noastre au existat (iar unele îşi mai produs şi astăzi efecte, de aceea este important să le ştim cât de
cât sau măcar unde să le căutăm) mai multe sisteme de publicitate imobiliară:

a) sistemul Registrelor de Transcripţiuni şi Inscripţiuni, reglementat de codul civil, codul de


procedură civilă, Legea 603/1943, aplicabil pe cea mai mare parte a teritoriului naţional, mai precis în
localităţile din provinciile istorice care au intrat în componenţa României – Vechea ţară – înainte de
Unirea de la 1 decembrie 1918.

b) sistemul Cărţilor Funciare, reglementat de codul civil austriac, Legea nr. 115/1938, Legea nr.
241/1947, existent în acele regiuni care au făcut parte din fostul Imperiul Austriac (Transilvania, Banat,
Bucovina de Sud).

c) aşa zisul sistem intermediar al cărţilor de publicitate funciară, reglementat de Decretul


242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938, aplicabil la un număr restrâns de localităţi ale
judeţului Ilfov şi în mun. Bucureşti.

d)În prezent publicitatea imobiliară se întemeiază pe Legea cadastrului şi publicităţii


imobiliare nr. 7/1996 şi pe dispoziţiile Noului Cod civil din 2011.

Legea nr. 7/1996, foloseşte tot denumirea de cărţi funciare, dar vorbim despre noi cărţi funciare,
altele decât cărţile funciare de la litera b) care şi azi produc efecte în aplicare în Transilvania. În temeiul
Legii nr.7/1996, se vor întocmi treptat cărţi funciare noi, valabile pentru întreaga ţară care vor înlocui
treptat toate sistemele vechi de publicitate imobiliară.
Sistemul prezent de CF, reglementat de Legea nr.7/1996 şi de noul Cod civil are în comun cu
sistemul de la litera b) nu numai denumirea (de „carte funciară”) dar şi multe alte prevederi /
caracteristici asemănătoare cu sistemul de la litera b) (acela fiind în trecut un sistem considerat bun,
eficace).
ASEMĂNĂRI ŞI DEOSEBIRI între Sistemul RTI şi sistemul CF :
RTI CF

- personal - real
-actul se transcria (copia) intergal în - se menţionează operaţiunea juridică, în
registru, ca atare scurt,
- nu se făcea nicio verificare formală - menţionarea în C F a operaţiuniii juridice
a actului transcris (se copia) se face după o procedură de verificare a
formală a actului
-efect de opozabilitate - efect constitutiv (în trecut- lit.b) şi în
viitor) şi efect doar de opozabilitate (în
-exceptate de la transcriere: prezent)
transmisiunile succesorale (legală şi - exceptate de la înscriere: succesiune,
testamentară); actele de împărţeală; accesiune, vânzare silită, expropriere.
hotărârile judecătoreşti declarative de
drepturi; uzucapiunea şi accesiunea
imobiliară
PRINCIPIILE cărţii funciare :
1. Principiul constitutiv de drepturi drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite/
modificate / stinse numai prin înscrierea lor în CF. Înscrierea dă naştere/ modifică /stinge drepturi
reale şi le face opozabile faţă de terţi. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau
strămutate numai după ce au fost înscrise în CF. Drepturile reale se vor stinge numai dacă radierea
lor s-a înscris în cartea funciară .
2. Principiul publicităţii integrale - sistem real şi complet de publicitate imobiliară deoarece
evidenţa se ţine pe imobile iar nu pe persoane şi totodată asigură publicitatea integrală a
transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare.
3. Principiul publicităţii formale - judecătorul de carte funciară avea obligaţia de a verifica din
oficiu cererea de înscriere, actele care o însoţesc, valabilitatea şi actualitatea actelor.
4. Principiul relativităţii regulă în baza căreia înscrierea unui drept în cartea funciară se poate
face numai împotriva aceluia care la înregistrarea cererii este înscris ca titular al dreptului asupra
căruia înscrierea urmează a fi făcută. Cel înscris este numit antecesor tabular iar cel care urmează
să fie înscris, succesor tabular.
5. Principiul priorităţii înscrierile de carte funciară îşi produc efectele de la data
înregistrării cererilor - ordinea înrergistrărilor le va stabili rangul.

STRUCTURA NOILOR CĂRŢI FUNCIARE - un titlu şi trei părţi

Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea localităţii .


Partea a I-a (denumită şi “Foaia de avere”) cuprinde numărul de ordine şi cel cadastral al
imobilului; suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, adresa
administrativă, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile. planul imobilului cu
descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare.
Partea a II-a (denumită şi “Foaia de proprietate”) se referă la înscrierile privind dreptul
de proprietate şi alte drepturi reale, care cuprinde : numele proprietarului, actul sau
faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept; strămutările proprietăţii; dreptul de
administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit,
corespunzătoare proprietăţii publice;) servituţile constituite în folosul imobilului; faptele
juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
proprietate; obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere,
dezmembrare, comasare, construire, demolare, clauza de inalienabilitate a imobilului,
potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil şi clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin.
(3) din Codul civil; etc.
Partea a III-a (Sarcinile) referitoare la dezmembrămintele dreptului de proprietate şi
drepturile reale de garanţie şi sarcini, care va cuprinde: dreptul de superficie, uzufruct, uz,
abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare…; alte fapt
juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
drepturile reale înscrise în această parte; sechestrul, urmărirea imobilului sau a
veniturilor sale;
ÎNSCRIERILE ÎN CARTEA FUNCIARĂ (3)
Întabularea = înscrierea cu titlu definitiv, de la data înregistrării cererii, a dobândirii,
modificării sau stingerii unui drept real imobiliar

Înscrierea provizorie = este o înscriere condiţionată, ca va deveni definitivă ulterior după


ce va fi justificată ; dacă ulterior este justificată înscrierea devine definitivă cu rangul
determinat de momentul depunerii cererii de înscriere provizorie.

Notarea = înscrierea unor actele sau faptele juridice privitoare starea şi capacitatea
persoanelor (de exemplu situatia de persoană căsătorită, punerea sub interdictie,
falimentul) în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, anumite acţiuni în justiţie
în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară (de exemplu un proces pe rol legal de
bunul respectiv).

PROCEDURA DE ÎNSCRIERE

- cererea se va depune la birourile teritoriale al OCPI de la locul unde este situat imobilul;
- cererea va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe actul justificativ;
- cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea datei
şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
- cererea de înscriere se depune de părţile interesate (personal sau prin mandatar);
excepţie: în anumite cazuri legea prevede că înscrierea anumitor lucruri din oficiu.
-solutii :
a) registratorul admite cererea printr-o încheiere şi dispune intabularea, înscrierea
provizorie, notarea, dacă înscrisul prezentat este verificat şi sunt îndeplinite condiţiile legii:
- înscrisul este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege; -
- identifică corect părţile cu datele lor personale;
- identifică corect imobilul;
- s-a achitat tariful de publicitate imobiliară, etc.
b) dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii d nu întrunesc
condiţiile cerute de lege, cererea se respinge printr-o încheiere motivată.

Încheierea de admitere sau de respingere se comunică celui care a cerut înscrierea


precum şi celorlalte persoane interesate (de exemplu dacă eu cer să se înscrie ceva cu
privire la apartamentul tău, încheierea se comunica si mie dar şi ţie ca proprietar).
Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de
admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluţionează în
termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-şef. În vederea soluţionării cererii
de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la
solicitarea registratorului-şef. Registratorul sef soluţionează cererea de reexaminare printr-
o altă încheiere pe care o comunică. Dacă încheierea dată de registratorul şef nu este
mulţumitoare pentru cel care a cerut reexaminarea, împotriva ei (a încheierii
registratorului-şef) se poate formula plângere la judecătoria unde este imobilul situat, în
termen de 15 zile de la comunicare (plângere de carte funciară).

EFECTELE înscrierilor de carte funciară.


În prezent, legea 7/1996 şi Codul civil instituie efectul de opozabilitate faţă de terţi a înscrierilor.
Înscrierea este un mijloc de publicitate. Neîndeplinirea ei atrage după sine (ca o „sancţiune”)
inopozabilitatea actului faţă de terţi ► Ei (terţii) necunoscând actul, nu pot fi obligaţi să suporte
consecinţele lui juridice, sunt îndreptăţiţi să-l ignore pur si simplu, pentru ei nu există. NB : Între părţile
actului juridic înscrierea nu are, sub aspectul publicităţii, nici o semnificaţie, deoarece ele ştiu actul
dintre ele !
De la această regulă (principiu) există o excepţie : drepturile reale sunt opozabile faţă de terţi fără
înscrierea lor în cartea funciară atunci când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi
uzucapiune.

În viitor (după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială


(uat) şi deschiderea cărţilor funciare pentru toate imobilele efectul va fi constitutiv adică drepturile reale cu
privire la imobile vor fi constituite/ modificate / stinse numai prin înscrierea lor în CF, înscrierea în CF va fi cea
care , nu numai că va face opozabile faţă de terţi drepturile, dar le va da naştere/ modifica /stinge în momentul
înscrierii.
Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor.
Atunci când cererea a fost depusă personal, prin mandatar ori de notar public sau comunicată prin telefax,
poştă electronică ori prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului şi confirmarea primirii se va ţine seama şi
de data, ora şi minutul înregistrării cererii. Când cererea se depună prin poştă/curier nu se poate ţine seama
decât de data (ziua) primirii (deoarece corespondenţa se primeşte la registratură, până ajunge să fie deschisă este
greu de stabilit ce conţine ea). Ordine primirii dă rangul înscrierii (când vorbim dreptul de ipotecă ).

ACTIUNILE DE CARTE FUNCIARĂ


= acţiunile în justiţie cu privire la înscrierile din cartea funciară.

1.Acţiunea în prestaţie tabulară (obişnuită): este acţiunea prin care Reclamantul care a
dobândit un drept real printr-un act încheiat cu o Persoană, cheamă în judecată pe acea Persoană ca să
obţină înscrierea dreptului dobândit în CF, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, deoarece acea Persoană
nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară (de exemplu P deţine un act în
original necesar înscrierii şi nu îl predă ca să aibă loc înscrierea).

Explicaţie : de regulă cel care transmite un drept altuia îşi dă implicit şi consimţământul ca dreptul
dobânditorului să fie înscris în CF şi face tot ce este necesar pentru asta : îi pune la dispoziţie actele pe
care el le deţine şi sunt necesare la Oficiul de cadastru, etc. Uneori însă se poate întâmpla ca cel care
vinde să nu mai vrea, din diverse motive, să facă ceea ce e normal (adică să îşi dea consimţământul ca
dreptul dobânditorului să fie înscris în CF) şi atunci trebuie să fie obligat. Asta este acţiunea în prestaţie
tabulară.

2.Acţiunea în prestaţie tabulară specială: este acţiunea prin care Reclamantul, care a
dobândit un drept real printr-un act încheiat cu o Persoană, cheamă în judecată pe un Terţ , care a
dobândit cu rea-credinţă, acelaşi drept real ca şi R, dar l-a dobândit după ce l-a dobândit R, însă l-a
înscris în CF mai înainte să apuce Reclamantul a-l înscrie. Acţiunea se exercită tot în scopul predării de
înscrisuri sau facerii de către T a unor demersuri ca să poată Reclamantul să îşi înscrie dreptul lui în CF.
Diferenţa faţă de prima acţiune este că aceasta din urmă se introduce împotriva unui Terţ (nu a
celui de la care reclamantul a dobândit). Condiţiile sunt : a) rea credinţă - terţul a dobândit dreptul cu rea
credintă; b) a dobândit anterior lui R ; c) a înscris mai înainte de R.

3.Acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară = acţiunea prin care o înscriere din CF
care nu corespunde cu situaţia juridică reală, este corectată/rectificată/radiată/modificată
Explicaţie : orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii
dacă 1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a
fost desfiinţat; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a
dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea
în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului.
Rectificarea se poate face în principiu pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului
dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat. Din cauza neînţelegerilor cel mai adesea se face prin
hotărâre judecătorească definitivă. În cazul notărilor inexacte, orice persoană interesată poate cere
rectificarea unei notări ori de câte ori notarea nu este corectă.

4.Actiunea în justificare tabulară Justificarea (definitivarea) unei înscrieri provizorii se face


de regulă cu consimţământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, dat în formă
autentică. Dar nu există înţelegere se poate sesiza instanţa pentru a se face în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitive.

5.Acţiunea în stabilirea rangului înscrierii


Am arătat mai sus că efectele unei înscrieri în CF se produc de la data depunerii cererii, ţinând
seama de oră şi minut când este posibil şi astfel se stabileşte rangul.
Dacă mai multe cereri de înscriere a unei ipoteci s-au primit în aceeaşi zi prin poştă sau curier,
drepturile de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor dobândi numai provizoriu rang egal,
urmând ca instanţa să se pronunţe, la cererea oricărei persoane interesate, asupra rangului . (4) În
cazul în care două sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, va fi preferat, indiferent de data
certă a titlurilor aflate în concurs, cel care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, cel faţă de care
debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile ce îi incumbă, cu excepţia drepturilor de ipotecă care vor avea
acelaşi rang. În situaţia în care niciunul din dobânditori n-a fost pus în posesia bunului sau, după caz,
debitorul nu şi-a executat obligaţiile faţă de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi
instanţa de judecată în temeiul dispoziţiilor prezentului articol.

Despre prescripţia acestor acţiuni : Dreptul la acţiunea în rectificarea unei notări este
imprescriptibil (poate fi introdusă fără limită de timp) spre deosebire de celelalte acţiuni (prestaţie şi
rectificare unei întabulări sau înscrieri provizorii) care sunt, în principiu, prescriptibile în 3 ani.