Sunteți pe pagina 1din 181

CUPRINS:

Introducere

Capitolul 1 - Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare /


ipotecare

1.1. Analiza conceptelor privind definirea creditului si a


sistemului de credit

1.2. Aparitia bancilor/societatilor bancare de credit


imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si
Franta

1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in Romania

Capitolul 2 – Piata creditului ipotecar in Romania si Uniunea


Europeana

2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail

2.2. Evolutia in structura a creditelor retail

2.3.Tendinte in conditiile si criteriile de analiza si


acordare a creditelor retail

Capitolul 3 – Instrumente de acoperire a riscurilor de creditare


retail
3.1. Centrala Riscurilor Bancare
3.2. Biroul de Credit
3.3. Fondul de Garantare a Creditelor
3.4. Provizioane specifice de risc
3.5. Asigurarea riscului financiar de neplata a creditelor
3.4. Instrumente financiare derivate
3.5. Securitizarea in Romania

Capitolul 4 – Activitatea de creditare a sectorului retail realizata


de B.C.R.

4.1. Orientari privind activitatea bancara pentru persoane


fizice in
B.C.R.

4.2. Cresterea eficientei activitatii B.C.R. prin largirea


gamei de
produse si servicii bancare

4.3. Procesul de creditare a segmentului retail in cadrul


B.C.R.
4.4. Aprobarea si acordarea creditelor
4.5. Oferta de credite ipobiliare / ipotecare persoane fizice
a BCR
Capitolul 5 – Studiu de caz privind evaluarea perceptiei clientilor
retail fata de oferta BCR si a principalilor competitori
bancari privind creditele pentru locuinte/terenuri
(imobiliare si ipotecare)

Capitolul 6 – Concluzii si propuneri

6.1. Concluzii privind evolutia pietei de real estate in


Romania in general si a celei a locuintelor in
particular

6.2. Propuneri privind modalitatile de finantare a


investitiilor imobiliare si ipotecare pe segmentul retail

Bibliografie

Introducere
Activitatea bancara de retail s-a aflat in ultima vreme din ce in ce mai
mult in atentia bancilor, a mass-mediei si, implicit a publicului larg. In
prezent, acestui domeniu de activitate i se acorda o atentie deosebita
datorita procesului de dezvoltare continua in care se afla.
Pana in urma cu aproximativ 15 ani activitatea de retail a bancilor era
destul de putin promovata si cunoscuta, batalia intre marile banci ducandu-
se in domeniul corporate. Chiar si acolo unde se punea un accent mai mare
pe categoria de clienti retail, rolul acestora era de deponenti, de furnizori de
resurse finaciare pentru banci, resurse folosite apoi de catre acestea pentru
creditarea clientilor corporate si nu a celor retail.
In ultimii ani, insa, atitudinea lumii bancare fata de persoanele fizice s-
a schimbat total, segmentul de clienti retail a devenit dintr-o data extrem de
atractiv si batalia cea mai mare ducandu-se pe planul ofertei de credite catre
populatie. La baza acestei schimbari de atitudine au stat mai multe motive:
disparitia posibilitatii bancilor de a-si plasa banii in titluri de stat cu dobanzi
extrem de avantajoase, impartirea segmentului de clienti corporate si
dificultatea atragerii de catre banci unor astfel de clienti importanti, nevoia
dispersarii riscului bancilor, posibilitatea obtinerii unor profituri mari cu
investitii destul de reduse etc. De cealalta parte s-a aflat cererea populatiei
pentru credite, cerere intr-un proces de crestere intensa de la an la an,
datorita nevoilor persoanelor fizice de a achizitiona bunuri de folosinta
indelungata sau imobile, fara a fi nevoiti sa plateasca cu banii jos. Aceasta
cerere a putut fi sustinuta si de imbunatatirea situatiei economiei si
reducerea inflatiei, care au stat la baza reducerii dobanzilor pentru creditele
de retail si la cresterea veniturilor solicitantilor de credite.
Datorita acestor motive bancile au decis ca merita sa se dezvolte
segmentul creditelor de retail si oferta a devenit din ce in ce mai bogata si
mai atragatoare pentru clienti, pe masura cresterii concurentei dintre bancile
locale si straine. Bineinteles, aceasta concurenta crescanda nu poate fi decat
benefica atat pentru persoanele fizice, care pot astfel beneficia de dobanzi si
comisioane mai reduse, conditii mai avantajoase, o oferta mai mare, cat si
pentru banci care au fost nevoite sa-si eficientizeze activitatea pentru a face
fata noilor conditii de piata.
In ceea ce priveste oferta de credite de retail, inceputul a fost
reprezentat de oferirea catre populatie a creditelor de trezorerie, limitate la
un numar de cateva salarii, urmate apoi de credite pentru bunuri de folosinta
indelungata. Aceasta din urma categorie a prezentat o dinamica accentuata,
crescand de la an la an din ce in ce mai mult. Se poate spune ca anul 2002 a
fost un an de varf pentru acest tip de credite, lucru care dus la cresterea
numarului de conventii intre marile lanturi de magazine ce comercializeaza
bunuri de larg consum si banci, cererea de credite in acest domeniu
depasind cu mult asteptarile.
Un alt segment de mare interes din categoria creditelor de retail este
reprezentat de creditele imobiliare si, mai nou, de cele ipotecare. Inca de la
inceput cererea pentru acest tip de credite a fost mare, datorita cererii
extrem de mari pentru locuinte in contextul lipsei unei alternative pentru
cumpararea de case cu plata in rate. Acest tip de credite s-au dezvoltat mai
incet, datorita riscurilor mai mari pentru banca, generate de sumele mult mai
mari ale creditelor si termenele lungi de rambursare, precum si datorita
conditiilor mai restrictive de acordare a unor astfel de credite. Totusi,
cererea este foarte mare, motiv pentru care tot mai multe banci ofera in
prezent credite imobiliare si, mai nou, pentru a veni in intampinarea
cerintelor clientilor, credite ipotecare. Se poate spune ca, daca anul 2002 a
fost anul creditelor de consum pe piata de retail, anul 2007 este in mod cert
anul creditelor imobiliare si mai ales ipotecare.
Perspectivele de dezvoltare a activitatii de retail a bancilor locale si
straine sunt foarte bune, datorita potentialului imens oferit de piata
romanesca si profiturilor care pot fi obtinute din aceast tip de activitate de
creditare. Tinand cont de tendintele de crestere a cererii de credite din
partea populatiei, se poate spune ca viitorul activitatii de retail bancar arata
foate bine.

Capitolul 1 – Teorii in domeniul retail al


creditelor imobiliare / ipotecare
1.1. Analiza conceptelor privind definirea creditului si
a sistemului de credit
Teoriile promotorilor fundamentali ai cercetării managementului
bancar servesc drept fundament al cercetării gândirii manageriale şi în alte
domenii ale economiei. Dezvoltarea gândirii manageriale, mai ales în ultimul
secol, vine în întâmpinarea necesităţilor de utilizare a diverselor metode
practice şi eficiente de conducere a instituţiilor de credit. Contemporani ai
cercetării managementului bancar şi ai altor instituţii financiar-creditare pot
fi numiţi J. Sinkey „Managementul financiar al băncilor comerciale” (1983), P.
Rouse „Managementul bancar” (1995), P. Howells şi K. Bain „Economia
banilor, activitatea bancară şi a finanţelor” (1992), R. Miller „Moneda şi
activitatea bancară în perioada contemporană” (1993), F. Mishkin „Economia
banilor, activitatea bancară şi pieţele financiare” (1997), şi alţii.
Iniţial teoriile managementului instituţiilor bancare şi de credit dezvoltau
doar problemele împrumuturilor bancare sau ale managementului activelor,
bazându-se îndeosebi pe gestionarea împrumuturilor. Însă pe parcursul
dezvoltării activităţii bancare au evoluat şi concepţiile referitoare la
gestionarea creditului. Astfel concepţiile moderne a managementului în
instituţiile creditarbancare au ca punct de referinţă atât managementul
activelor, cât şi cel al pasivelor. Managerii moderni se axează îndeosebi pe
analiza corelării resurselor atrase şi celor plasate, având obiectiv major
maximizarea profitului acţionarilor băncii.
De-a lungul timpului au fost dezvoltate următoarele teorii în acest domeniu :
• teoria împrumuturilor comerciale;
• teoria posibilităţii schimbării activelor;
• concepţia fondurilor comune;
• concepţia conversiunii fondurilor;
• concepţia modernă: interacţiunea activelor cu pasivele băncii.
Analiza conceptelor privind definirea creditului şi a sistemului de credit
Studierea profundă a managementului sistemului de credit şi evidenţierea
particularităţilor lui la etapa contemporană necesită cercetarea conceptului
creditului în teoria economică fundamentală.
S-au evidenţiat două teorii ce reflectă esenţa şi rolul creditului: cea
naturalistă şi cea a creditului, privind investiţiile în capital. Teoria naturalistă
a creditului iniţial a fost elaborată de A.Smith (1723-1790) şi D. Ricardo
(1772-1823) fiind dezvoltata în continuare de discipolii acestora. Principalele
concepţii ale acestei teorii sunt urmatoarele :
 obiectul creditului îl constituie bunurile naturale;
 capitalul de împrumut este reflectat prin capitalul real, iar circulaţia
capitalului de împrumut coincide totodată cu circulaţia capitalului de
producţie;
 băncilor le revine rolul de intermediari pasivi deoarece creditul
execută un rol pasiv în economie.
Promotorii teoriei naturaliste au evidenţiat faptul că creditul nu creează
capital real de unul singur, ci acest capital apare numai în procesul de
producere. De asemenea, ei au menţionat dependenţa creditului de
producere şi a dobânzii de profit, neînţelegând în esenţă legătura reciprocă
dintre acestea.
Discipolii lui J.Keynes, P. Samuelson, K. John, E. Hansen, au devenit
reprezentanţii şcolii neokeynisismului, privind reglementarea monetar-
creditară. La baza viziunii acestora stă ideea lui J.Keynes despre implicarea
activă a statului în procesele economice, inclusiv cu ajutorul creditului. Cu
toate acestea, miza principală în reglementarea economică, pe de o parte, se
pune pe finanţarea bugetară, pe de altă parte, pe capacitatea băncii centrale
de a determina politica creditar-monetară prin modificarea ratei dobânzii.
Cea de-a doua concepţie a creditului a fost dezvoltată ulterior în teoria
monetarismului, reprezentantul de bază al căreia este M. Friedman. Conform
opiniei acestuia, instrumentele de bază ale reglementării economiei sunt
modificarea masei monetare şi a ratelor procentuale, ceea ce oferă
posibilitate de a efectua expansiunea creditară. Stabilirea ritmurilor medii
anuale ale masei monetare în corelaţie cu nivelurile determinate ale ratelor
procentuale permite de a influenţa asupra dinamicii volumului de producţie
şi al preţurilor.
Teoria monetaristă a mai fost numită şi antiinflaţionistă, deoarece
recomandările ei au fost folosite în politica economică a SUA şi în ţările
Europei de Vest începând cu anii 80-ci ai secolului XX, continuând să fie
utilizate şi în prezent. Esenţa politicii economice constă în faptul că s-a
efectuat reţinerea creşterii masei monetare prin majorarea ratelor dobânzii.
Cercetarea relaţiilor de credit de-a lungul timpului denotă faptul că
operaţiunile de credit pot interveni într-o gamă simplă de la relaţii dintre
indivizi sub forma unor acorduri, până la tranzacţii mai complicate, ce se
efectuează pe pieţele monetare sau financiare bine dezvoltate. Esenţial
rămâne aceeaşi relaţie în ambele cazuri: o valoare actuală se transmite de
un creditor unui debitor în urma căreia cel din urmă se angajează să-o
ramburseze pe viitor conform condiţiilor specificate în acordul de credit, şi
totodată se obligă să plătească o dobândă pentru utilizarea creditului.
Noţiunea de credit se defineşte printr-un raport de interese băneşti ce
apare între o persoană fizică sau juridică numită creditor, care acordă pe un
termen prestabilit altei persoane numită debitor, un împrumut de bani sau
care vinde mărfuri si servicii pe datorie, în general, cu o dobândă stabilită în
funcţie de riscul pe care şi-l asumă creditorul sau de reputaţia debitorului. În
condiţiile economiei de piaţă raporturile de credit sunt diverse în dimensiuni
şi multiple în varietate.
De-a lungul timpului raporturile de credit s-au cristalizat în cinci grupuri
principale:
• creditul comercial;
• creditul bancar;
• creditul obligatar;
• creditul ipotecar;
• creditul de consum.
Toate aceste sfere implică aceleaşi trăsături specifice ale relaţiei de credit
cum ar fi obiectul (instrumentul de gestiune) şi subiecţii (participanţii)
raportului de credit, promisiunea de rambursare, asigurarea creditului,
termenul de rambursare, dobânda şi însăşi tranzacţia – acordarea creditului.
Însă pe cât relaţia de credit uneşte, în esenţă, toate sferele în acelaşi
proces, atât putem menţiona că acestea au şi deosebiri, care le imprimă
anumite trăsături pur specifice. Sferele creditului se deosebesc între ele prin
însăşi elementele şi modul îndeplinirii fiecărei trăsături a relaţiei de credit.
De asemenea, putem menţiona că două dintre aceste categorii de
credit, creditul comercial şi creditul obligatar, presupun obligaţiile directe
dintre debitor şi creditor, posibile fără a fi desfăşurate de la începutul
tranzacţiei până la sfârşit prin intermediul băncilor.
Celelalte categorii de credite: ipotecar şi de consum, presupun
desfăşurarea unor raporturi de credit complementare intermediate de către
bănci sau alte instituţii specializate de credit. Însă se poate menţiona faptul
că nu este exclus şi în primul caz participarea băncilor, dimpotrivă transferul
creanţelor de credit comercial este folosit în majoritatea ţărilor utilizând
scontările şi reescontările creanţelor.
Există diverse opinii ale economiştilor referitor la definirea „sistemului
de credit”, care ţin de formarea şi dezvoltarea instituţiilor de credit de-a
lungul timpului şi care derivă din condiţiile istorico-economice ale fiecărei
ţări. Totodată, în decursul dezvoltării relaţiilor de credit s-au cristalizat în
principal şi nişte trăsături comune ale sistemelor de credit din diferite ţări.
Analizând sensul noţiunii de „sistem de credit” în viziunea
economiştilor europeni şi americani, constatăm că ei nu dau o explicaţie a
modului de organizare a sistemului de credit separat, dar analizează relaţiile
de credit ca parte componentă a sistemului financiar.
În viziunea economistului american F. Mishkin sistemul financiar
reprezintă un complex ce cuprinde diferite tipuri de instituţii financiare:
bănci, companii de asigurare, fonduri mutuale, companii financiare şi bănci
investiţionale; toate acestea sunt riguros reglementate de guvern.
Conform acestor viziuni instituţiile financiare la rândul lor se clasifică în
instituţii depozitare şi instituţii financiare nondepozitare. Instituţiile
depozitare sunt acei intermediari financiari, care acceptă depozite de la
populaţie, agenţi economici şi de la alte instituţii, şi folosind resursele
respective în special sub forma de credite. Categoria instituţiilor depozitare
constă în principal din diverse tipuri de bănci. Instituţiile bancare se mai
caracterizează prin faptul că operaţiunile pasive constau în marea majoritate
din depozite la vedere, la termen şi de economii. Aceste depozite servesc de
obicei pentru a face o gamă largă de împrumuturi comerciale, de consum,
ipotecare, având o maturitate mai mare decât a pasivelor depozitate.
În funcţie de ţară în categoria instituţiilor depozitare mai sunt incluse şi
aşa numitele instituţii de economii şi/sau de credit: asociaţii de economii şi
împrumut, uniuni de credit, organizaţii de împrumut etc. Unele ţări clasifică
instituţiile depozitare în instituţii bancare şi non-bancare. În acest caz, în
grupul instituţiilor non-bancare sunt incluşi acei intermediari care acceptă
depozite şi acordă credite, dar nu sunt calificate ca bănci, deoarece din unele
cauze tehnice sau funcţionale (nu îndeplinesc funcţia de asigurare a
mecanismului de plăţi) respectivele sunt excluse în afara legislaţiei bancare.
De exemplu, societăţile ipotecare din Marea Britanie au drept funcţii
tradiţionale acceptarea depozitelor şi acordarea creditelor numai cu scopuri
ipotecare, nefiind incluse în sistemul bancar.
În SUA aproximativ aceleaşi funcţii le îndeplinesc societăţile de
economii şi împrumuturi, care au surse foarte similare, dar spre deosebire de
cele din Marea Britanie sunt incluse în sistemul instituţiilor bancare,
deoarece în afară de funcţia de a atrage depozite şi de a acorda credite,
respectivele instituţii au dreptul de a deschide conturi clienţilor şi de a
efectua tranzacţii de plăţi.
Modul de explicare a noţiunii „sistemul de credit” în opinia
economiştilor români este similar celor occidentali. De exemplu, acad. C.
Kiriţescu şi acad. E. Dobrescu consideră că sistemul de credit reprezintă
totalitatea relaţiilor de credit, a formelor, metodelor şi normelor de acordare
a creditelor existente în economia naţională, realizate prin aparatul bancar.
Aceeaşi părere o împărtăşeşte Gh. Bistriceanu, care menţionează că
sistemul de credit este ansamblul relaţiilor de credit, al metodelor, formelor
şi normelor de acordare, garantare, utilizare şi rambursare a creditelor
existente în economia naţională şi realizate de bănci.
Concluzionând, putem menţiona, că economiştii români susţin părerea
economiştilor occidentali, menţionând că sistemul de credit cuprinde nu
numai un număr mare de bănci comerciale, bănci specializate (bănci
agricole, funciare, ipotecare etc.), ci şi bănci populare (cooperative de
credit), case de economii şi împrumut, organizaţii de împrumut.
Dacă vom analiza literatura de specialitate rusă, noţiunea „sistem de
credit” se defineşte prin totalitatea relaţiilor creditare existente pe teritoriul
ţării, forme şi metode de creditare, bănci şi alte instituţii creditare
organizând şi îndeplinind aşa fel de relaţii. Deci în interpretarea
economiştilor ruşi, de exemplu, a economistului Gh.Poleak în lucrarea sa
„Managementul financiar” se menţionează că „sistemul de credit” este
format din trei nivele: nivelul întâi este reprezentat de banca centrală, nivelul
doi, de băncile comerciale, ipotecare şi de economii şi nivelul trei, din 23
instituţii financiare nebancare specializate de credit: companiile de
asigurare, fondurile de pensii, fondurile investiţionale, instituţiile financiar-
creditare, casele de lombard.
Analizând opiniile economiştilor din diverse ţări supuse analizei privind
definirea „sistemului de credit”, în opinia autorului „sistemul de credit”
reprezintă totalitatea relaţiilor de credit, a formelor, metodelor şi normelor
de acordare a creditelor şi de organizare a rambursării acestora, existente în
economia unei ţări fiind realizate de instituţiile financiare de credit prin
intermediul unui ansamblu de norme juridice aprobate de stat, răspunzând
cerinţelor unei anumite etape de
dezvoltare social-economică.
Concluzionând, putem afirma că managementul sistemului de credit
reprezintă ansamblul metodelor de organizare şi de conducere a instituţiilor
financiare de credit, prin care se realizează gestiunea: planificarea,
organizarea, controlul şi evaluarea tuturor componentelor procesului de
credit. Pentru îndeplinirea rolului şi funcţiilor sistemului de credit în
economie, pentru valorificarea la maxim a avantajelor şi diminuarea la
minimum a dezavantajelor relaţiilor de credit putem menţiona că sistemul
de credit, în principal, trebuie să cuprindă:
• cadrul instituţional care presupune un ansamblu de instituţii şi
organisme de credit specializate, cu o (vastă) reţea dispusă în teritoriu,
dar şi cu relaţii de corespondenţă cu instituţiile similare din străinătate.
Activitatea cadrului instituţional trebuie să fie reglementată, controlată
şi supravegheată de anumite comisii organizate la nivel de stat în
scopul minimizării riscurilor.
• cadrul normativ-juridic este format din ansamblul tuturor
reglementărilor (legi, hotărâri, regulamente, instrucţiuni, norme etc.)
care guvernează activitatea instituţiilor de credit pe teritoriul unei ţări.
Cadrul juridic trebuie să fie suficient de flexibil pentru a lăsa spaţiu de
afirmare liberei iniţiative a instituţiilor de credit, dar totodată şi
categoric, astfel încât să crească încrederea agenţilor economici şi să
limiteze riscurile operaţiunilor de credit.
• strategiile manageriale, tehnicile şi metodele de efectuare a
operaţiunilor de credit cu ajutorul cărora instituţiile de credit pun în
aplicare diverse produse creditare accesibile şi rentabile beneficiarilor
de credite.
Funcţiile unităţilor de credit şi ale personalului funcţional implicat în
activitatea de creditare trebuie să fie determinate prin regulamente şi norme
interne aprobate de organele superioare de conducere, în care se vor
reflecta şi se vor defini clar obligaţiunile şi responsabilităţile acestora.
Structura organizatorică a unităţilor de creditare va depinde în mare
măsură de următorii factori: mărimea băncii; existenţa sau lipsa reţelei de
filiale sau reprezentanţe; diversitatea şi volumele de mijloace investite sub
formă de credite; structura portofoliului de credit (sistematizat în funcţie de
mai mulţi factori: risc, domenii şi ramuri etc.); tipuri de clienţi beneficiari de
credit şi alţi factori.
Concluzionand, activitatea departamentului de creditare a instituţiei de
credit trebuie să fie orientată în următoarele direcţii de bază:
• procedura depunerii cererii şi a documentelor însoţitoare prezentate de
beneficiarii de credit;
• analiza aspectelor financiare şi nefinanciare ale clienţilor;
• lucrul cu creditele în proces de derulare: acordare, rambursare a creditelor
şi plată a dobânzii;
• analiza sistematică şi revizuirea a calităţii portofoliului de credit;
• activitatea cu creditele problematice.

Procesul de creditare a persoanelor fizice este unul dintre cele mai


complexe şi totodată responsabile procese efectuate de instituţiile de credit.
Beneficiarul de credit
• Evaluează piaţa produselor de credit;
• solicită creditul.
Inspectorii de credite
• Evaluează cererea şi documentele primite;
• Perfectează concluzii privind bonitatea beneficiarului de credit.
Comitetul de credit
• Analizează documentele beneficiarului şi concluziile inspectorului;
• Aprobă sau dezaprobă acordarea creditului.
Direcţia juridică
• Perfectează contractele de credit şi de asigurare a creditului.
Direcţia Contabilitate
• Evidenţa contabilă a acordării creditului;
Controlori-operatori
• Creditează contul clientului;
Casierii
• Eliberează creditul
Procesul de acordare a creditului se desfăşoară prin intercalarea a mai
multor subsisteme cum ar fi: casieria, operatorii, contabilitatea,
departamentul de creditare (inspectorii de credit şi controlorii de evaluare a
bunurilor gajate), direcţia juridică, marketing etc. În procesul de creditare
instituţia de credit este acea care realizează input-uri (informaţii, documente
etc.), iar beneficiarii de credit sunt acei care beneficiază de output-urile
(resurse băneşti) din acest proces.
Gestionarea adecvată şi prudentă a procesului de credit micşorează
riscurile aferente operaţiunii de credit şi duce la minimizarea riscurilor de
lichiditate, solvabilitate etc.
În concluzie putem menţiona că instituţiile financiare de credit
funcţionează cel mai bine atunci când:
• procesul este conceput să funcţioneze eficient, aceasta înseamnă că
etapele procesului de credit trebuie să fie raţionalizate şi reduse la
minimum;
• există o bună coordonare şi comunicare între diverse
departamente, secţii;
• sunt puse în aplicare unele standarde ce se bazează pe buna
deservire a clientului, fiind respectate atât pentru clienţii
permanenţi, cât şi pentru cei noi; atât pentru clienţii interni, cât şi
pentru cei externi.
1.2. Aparitia bancilor / societatilor bancare de credit
imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si Franta
În Marea Britanie, băncile au jucat un rol important de-a lungul
timpului. Economia britanică a avut o poziţie importantă pe arena mondială,
nu doar în dezvoltarea industrială şi comercială, ci şi în organizarea
sistemului financiar. Sistemul financiar englez se caracterizează printr-o
varietate de instituţii atât depozitare, cât şi non-depozitare. Structura
instituţiilor depozitare engleze se identifică printr-o segmentare riguroasă a
instituţiilor conform funcţiilor acestora şi chiar a naţionalităţii capitalului.
În fruntea instituţiilor bancare este Banca Angliei care are un rol
deosebit în evoluţia şi formarea băncilor pe plan mondial, fiind considerată
una dintre primele bănci centrale.
Sistemul instituţiilor depozitare este format din instituţii bancare şi
societăţi ipotecare. Respectiv, instituţiile bancare pot fi clasificate în mai
multe categorii, dar, în principal, sunt aşa numitele bănci „cu amănuntul”
(Retail banks), bănci comerciale (Merchant banks), case de scont şi alte
bănci. Băncile comerciale, numite şi bănci „angro”, a , ele operează cu
afaceri de mare valoare.
Societăţile ipotecare reprezintă un element important al sistemului de
credit englez, care nu se atribuie la categoria instituţiilor bancare. Aceste
societăţi au apărut la sfârşitul secolului al XVIIlea, axându-se pe asigurarea
consilierii de creditare ipotecară. Restructurarea economică a societăţilor
ipotecare le-a permis acestora să-şi extindă spectrul de activitate: prestarea
serviciilor de deschidere a conturilor, eliberarea cecurilor, atragerea
depozitelor de la populaţie şi bănci şi modificându-şi statutul juridic - din
cooperative ipotecare în companii acţionare.
Sistemul de credit al Germaniei reprezintă unul dintre cele mai
dezvoltate sisteme din Europa. Activitatea bancară în ultimele două-trei
decenii de ani reprezintă unul dintre cele mai dinamice sectoare ale
economiei germane. Spre deosebire de sistemele bancare din Marea
Britanie, SUA şi alte ţări dezvoltate, structura sistemului bancar german se
caracterizează prin universalizarea instituţiilor creditar-bancare, ce îi permite
să deţină o gamă diversă de active şi pasive.
Pe lângă serviciile bancare, pe care le oferă şi băncile engleze „cu
amânuntul”, băncile germane se angajează să presteze şi servicii
investiţionale, de asigurare, trust etc.
Următoarea categorie a instituţiilor de credit din Germania o constituie
instituţiile specializate de credit. Acestea, la rândul lor, pot fi clasificate
conform funcţiilor pe care le îndeplinesc. Instituţiile de credit specializate
sunt reprezentate, în principal, de băncile ipotecare, asociaţii de construcţii
creditare, băncile cu funcţii speciale, private şi publice, băncile de garantare,
Banca Germană de Economii a Oficiilor Poştale etc.
Băncile ipotecare şi asociaţiile de împrumut şi ipotecare (private şi
publice), deţin o reţea largă de filiale (la sfârşitul anului 2003 – fiind peste
3600) si servesc la acceptarea de depozite şi acordă resurse financiare
pentru construcţii ipotecare. Ca şi sectorul societăţilor ipotecare din Marea
Britanie, instituţiile de credit ipotecare au beneficiat de creşterea aspiraţiei
populaţiei de a construi case proprii, încurajând împrumuturile pentru
cumpărarea de locuinţe.
Băncile cu funcţii speciale au în spectrul lor de activitate şi vânzarea în
rate a diferitor bunuri, mărfuri etc., şi în majoritatea cazurilor se
subordonează băncilor comerciale mari.
Împrumuturile acestor bănci se acordă sub formă de overdraft-uri
clienţilor care de asemenea au depozite în bancă şi venituri deţinute în
conturile curente ale băncii respective. Gestionarea instituţiilor de credit în
Germania este îndeplinită de două structuri independente: Banca Federală şi
Consiliul Federal de Supraveghere Bancară. Actualmente Bundesbank
exercită funcţia de bancă centrală în Germania şi este totodată parte
componentă a Sistemului European al Băncilor Centrale (European System of
Central Banks), îndeplinind obiectivele Uniunii Monetare Europene.
În Germania supravegherea sistemului bancar îi revine Consiliului
Federal de Supraveghere Bancară în timp ce instituţiile bancare engleze sunt
supravegheate Departamentul Bancar al Bancii Angliei. Acesta din urmă este
un organism federal independent, care este în drept de a acorda, în limitele
legii, licenţe de funcţionare bancară şi în colaborare cu Bundesbank
urmăreşte respectarea şi aplicarea legii de instituţiile bancare.
Sistemul de credit din Franţa este format din instituţii bancare şi
instituţii de credit specializate. Banca Franţei este banca centrală a Franţei
înfiinţată la 18 februarie 1800. Banca Franţei deţine monopolul emisiunii de
bancnote, reglementează şi supraveghează politica monetar-creditară a
statului şi este o „bancă a băncilor”.
Banca Franţei in indeplinirea politicii monetar-creditare foloseşte, pe
de o parte, instrumentele clasice - scontarea cambiilor, operaţiunile cu
valorile mobiliare de stat şi utilizează instrumente specifice de genul: metoda
franceză de rezervare obligatorie şi metoda restricţionării directe a creditării.
Metoda franceză de formare a rezervelor obligatorii, spre deosebire de
cea americană, constă în defalcarea mijloacelor băneşti în fondul de rezerve
obligatorii, nu din contul resurselor depozitare, ci din contul sumelor
eliberate sub formă de credite de bancă. În cazul nemenţinerii limitelor
prestabilite de către bănci la operaţiunile de credit, banca centrală le
sanctioneaza prin aplicarea unei rate înalte de scont sau defalcarea
obligatorie a sumei ce depăşeşte aceste limite în contul fără dobânzi la
banca centrală. Metoda respectivă fiind destul de severă, permite majorarea
masei monetare sau încetinirea creşterii ei în cazul limitării resurselor
clienţilor.
Instituţiile bancare, din punct de vedere al formei juridico-
organizatorice, pot fi societăţi pe acţiuni, cooperative, instituţii comerciale,
sau întreprinderi unionale (sociale). În conformitate cu legile în domeniu din
1941 şi 1945, băncile franceze au fost clasificate, potrivit tipului de clienţi
deserviţi şi de termenul acordării creditelor, în bănci depozitare, bănci de
afaceri, bănci care acordă credite pe termen mediu şi lung În a doua
jumătate a anilor ‘80 ai secolului XX-lea în Franţa au apărut tendinţe de
universalizare a băncilor. În anul 1984 în baza Actului Bancar structura
sistemului financiar-creditar a Franţei a fost modificata.
Actul respectiv defineşte noţiunea de institutie de credit ca pe o
instituţie ce întruneşte următoarele funcţii: mijloc de plăţi; accept de
depozite; extinderea împrumuturilor. Firmele financiare din Franţa sunt
instituţii care nu acceptă depozite de la populaţie şi nu figurează în lista
instituţiilor bancare (aceste cerinţe sunt impuse de Comité de
Réglementation Bancaire).
Pasivele lor sunt formate în cele mai frecvente cazuri din fondurile
acumulate din emisiunea de obligaţiuni şi cambii. Aceste instituţii deseori
sunt filiale ale băncilor. Ele îşi plasează resursele sub forma creditelor de
consum, creditelor ipotecare, leasingului financiar. Instituţiile respective
concurează cu băncile mari şi au o activitate eficientă, deoarece acordă
credite cu rate mai mici ale dobânzii. În categoria altor instituţii de credite
putem menţiona un şir de firme particulare, care combinată activitatea lor de
bază cu cea creditară.
Cel mai frecvent ele sunt antrenate în finanţarea spaţiilor locative şi
construcţiilor. Aceste firme se orientează spre finanţarea regională, acţionarii
lor fiind băncile mari, băncile de economii, companiile de asigurări,
companiile industriale. În majoritatea cazurilor pasivele firmelor sunt
constituite din resursele acumulate în urma emisiunii şi plasării de
obligaţiuni. Una dintre cele mai mari firme de acest fel este Crédit National.
Creditul reprezinta in prezent componenta principala a produselor si
serviciilor pentru persoane fizice. Este evident ca in viitorul apropiat avand in
vedere cresterea economica preconizata si relatiile tot mai stranse cu tariele
dezvolatate care induc catre un anumir standard de viata. Creditul este
produsul cu un grad mare de inovare, disparitia si aparitia unor noi tipuri de
credite devenind un factor obisnuit al pietei bancare.
Noua orientare a bancilor catre sectorul persoanelor fizice pune un
accent deosebit pe creditele de consum care satisfac multiple cerinte ale
persoanelor fizice ce nu pot fi realizate imediat cu resursele de care dispun
acestea. Creditul de consum este specific si tarilor dezvolate si celor in curs
de dezvoltare, cu diferenta ca in prima categorie orientarea este catre
creditul imobiliar iar in a doua catre creditul pentru trezorerie, bunuri
casnice, mobilier, autoturisme, echipamente de incalzire sau climatizare si
intr-o masura mai mica pentru cumparari sau constructii de locuinte.
Orientarea ca 535y2418f tre aceste credite are o motivatie mai larga care
tine in principal de:

(a) Specificul bancii, respectiv de banca universala care trebui sa fie


prezenta pe piata de retail atat la atragera resurselor, cat si la plasarea
acestora in primul rand catre depunatori;
(b) Politica cu clientii, in sensul atragerii de cat mai multe persoane care sa-si
efectueze operatiunile prin banca si care pot deveni consumatorii
produselor sau serviciilor oferite de banca;
(c) Imbunatatirea structurii portofoliului de credite printr-o alternativa la
ponderea deosebit de mare detinuta de persoanele jurudice;
(d) Diminuarea riscului prin plasamente mai sigure;
(e) Dezvolatarea ofertei de produse pentru unitatile mici (agentii) care sunt
cel mai bine plasate pentru activitatea de retail etc.
1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in
Romania
In Romania, activitatea bancara cu persoane fizice sau retail este mai
putin tratata in literatura economica de specialitate ca un concept distinct.
Aceasta este cunoscuta mai mult sub forma instrumentelor de lucru fara sa
se faca o delimitare a sferei de cuprindere sau a clientelei, precum si a
institutiilor care desfasoara o astfel de activitate.
Institutiile care desfasoara o activitate bancara cu persoanele fizice
sunt bancile de retail (CEC-ul in Romania) sau bancile universale. Bancile de
retail sunt in general banci mici, cu o retea extinsa, care efectueaza
operatiuni de casa si de cont curent, asa numite banci colectoare, spre
deosebire de bancile universale care sunt institutii bancare de marime medie
si chiar mare ce folosesc resursele colectate pentru plasamente proprii, iar
excedentul il plaseaza pe piata monetara.

In Romania, creditele destinate pietei de retail au o structura destul de


diversificata, menita sa faca fata cerintelor extrem de diverse ale populatei,
insa aceste se pot diferentia in functie de destinatie in trei grupe de la care
se asteapta evolutii diferite diferite.
Creditele pentru activitati productive, respectiv echipamente pentru
cabinete particulare, mici magazine comerciale, utilaje agricole pentru micii
producatori si alte activitati cu caracter productiv ar trebui sa fie cele mai
solicitare deoarece acestea ajua la obtinerea unor venituri si deci usureaza
sarcina debitorului. In prezent in Romania, acestea au o pondere extrem de
redusa, datorita perioadei caracterizata de o slaba evolutie economica si
dobanzi inca destul de mari, dar odata cu rederesarea economica se
estimeaza o crestere a volumului acestor credite.
Creditele pentru consum – bunuri de folosinta casnica, autoturisme,
trezorerie, vacante, studii, tratamente medicale etc. reprezinta categoria cea
mai solicitata la ora actuala in Romania. Exista o cerere destul de mare pe
piata, ceea ce impune bancilor sa desfasoare o politica agresiva. Datorita
multitudinii de scopuri si deschiderii pietei se estimeaza o crestere continua
in urmatorii ani a acestor credite, dar si o competitie puternica intre bancile
locale si straine.
Creditul ipotecar - construiri sau cumparari de locuinte prin ipotecare
acestora, beneficairul devenind proprietar numai dupa remabursarea
integrala a creditului si a dobanzii. Creditul ipotecar se afla deocamdata intr-
o faza incipienta datorita lipsei unor institutii specifice ca Fondul Ipotecar de
Garantare, Banci Ipotecare, precum si a dobanzilor inca destul de mari care
fac mai greu accesibile creditele pe perioade lungi.

Sunt necesare transformari nu numai in ceea ce priveste dinamica


creditului si a clientilor, ci si in ceea ce priveste modul de garantare si
operativitate in acordare, ambele in favoarea beneficiarilor. In garantarea
creditelor tendinta trebuie sa fie de inlocuire a sistemului de gajuri si giranti
cu garantia unor societati de asigurare agreate de banca.
Prin acest procedeu riscul de creditare este transferat integral
societatilor de asigurare, banca beneficiind de o garantie care poate deveni
lichida imediat, daca avem in vedere a societatile de asigurare sunt si clienti
ai bacnilor. In acest fel se rezolva si problema eventualelor credite
neperformante care nu mai greveaza portofoliu bancii, nu necesita
provizioane si nu incarca costurile de exploatare.
In ceea ce priveste operativitatea, este necesara simplificare
procedurilor de lucru si reducerea timpului de analiza si decizie. Analiza de
tip “scoring” trebuie in permaneta perfectionata si total computerizata,
inspectorul de credit sau analistul finaciar avand mai mult atributia de a
verifica corectitudinea unor documente sau de a analiza unele situatii
atipice.
Un instrument aproape necunuscut in sectorul persoanelor fizice este
acela al garantiilor bancare. In tarile dezvolatate este destul de extins
sistemul garantiilor bancare pentru angajamente financiare pe perioade mai
lungi (plata chiriilor, a unor servicii precum telefoane, electricitate, taxe
scolare, executari de lucrari de intretinere si reparatii etc.) sau garantii de
buna executie pe anumite perioade etc. Asemenea garantii implica pe langa
existenta in banca a contului platitorului , un anumit volum de operatiuni prin
cont, depozite si o cunoastere cat mai buna a acestuia. Intre banca si client
se creaza o relatie de incredere reciproca, o stabilitate pe termen lung, in
beneficiul ambelor parti.
In Romania reforma economica trebuie sa ia in considerare aspectul
social al acesteia (reforma se face pentru oameni si nu in afara vietii lor)
ceea ce presupune socializarea unor modele de terapie economica si in
general evitarea terapiei de soc.
Cursul tranzitiei din Romania a fost caracterizat de descresterea economica,
pierderea pietelor externe, dezechilibrul balantei comerciale si de plati,
devalorizarea monedei nationale, reducerea nivelului de trai si a sperantei de
viata.
Cresterea economica a devenit astfel obiectivul prioritar a guvernelor
din 1999 si pana in prezent, iar dinamica creditului ipotecar reprezinta in
sine un factor de influenta asupra cresterii economice.
Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de CONSTITUTIE
care prevede dreptul la proprietatea privata ca o conditie fireasca a
dezvoltarii economiei de piata si a cresterii calitatii vietii, iar Legea Creditului
Ipotecar nr.190/09.12.1999 prevede ca destinatie a creditului ipotecar
constructia de locuinte, reparatii si consolidari cu destinatie
locativa, industriala sau comerciala.
Beneficiari: persoane fizice sau juridice
Termen de acordare: minim 10, respectiv 5 ani
Institutii ipotecare: ANL, bancile comerciale, CEC, altele.
Creditul ipotecar amplifica motivatia psihologica pentru munca,
inclinatia spre economisire, dinamizeaza piata bancara, ipotecara si de
capital in scopul atragerii de resurse financiare pe termen mediu si lung.
Aceasta duce la dezvoltarea pe orizontala a industriei de constructii, de
productie bunuri de larg consum, a industriei financiar-bancare, a pietei de
capital, creditul ipotecar fiind un motor de antrenare a economiei.
Situatia Romaniei releva existenta unei cereri imense pentru locuinte,
la nivelul anului 1998 erau necesare conform unor studii statistice, un milion
de locuinte, numai la CEC fiind inregistrate 280.000 cereri. In acelasi an
(1998) au fost construite in Romania doar 6.631 locuinte din care doar 551
de stat.
Incepand cu anul 2002 bancile au crescut numarul creditelor ipotecare
acordate, pentru ca anul 2003 sa fie anul “exploziei” creditelor ipotecare.
Astfel, intr-o singura luna, in 2003, soldul acestor credite, in cazul B.C.R. a
crescut cu 500 miliarde lei.
Piata romaneasca a creditului ipotecar are un potential enorm in opinia
specialistilor BERD, iar relansarea economiei tradusa si in cresterea salariilor,
concomitent cu scaderea inflatiei si implicit a dobanzilor la credite va face ca
in viitor cererea de imprumuturi pentru cumpararea sau amenajarea unei
locuinte sa fie in crestere.

Acestea sunt doar cateva din rezultatele studiilor de piata care au


determinat BERD sa acorde Bancii Comerciale Romane o linie de finantare in
valoare de 50 milioane EUR, cu o scadenta de 11 ani, destinata acordarii de
imprumuturi imobiliare.
In baza acestui acord, BCR a lansat primele credite ipotecare cu o
scadenta pana la 25 ani (fata de 20 ani la un credit imobiliar obisnuit), in
prezent perioada de acordare fiind extinsa pana la 30 de ani, atat pentru
creditul imobiliar cat si pentru cel ipotecar.
Acordarea creditului presupune ipoteca de rangul I (creditorul are
drept deplin asupra bunului pana la stingerea datoriei) asupra imobilului
achizitionat din imprumut, iar in cazul constructiei de locuinte, ipoteca
asupra terenului, cat si a constructiilor ridicate ulterior pe terenul respectiv.
Creditul ipotecar nu nececesita giranti, dar beneficiarul trebuie sa detina
25% din suma solicitata.
BCR detinea in 2004 peste 40% din creditele acordate populatiei de
sistemul bancar, valoarea acestora ridicandu-se la 5.249 miliarde lei.
Aproape jumatate din creditele acordate de BCR au reprezentat investitii
imobiliare si ipotecare. In 2005, valoarea creditelor imobiliare ipotecare era
de 19.119 miliarde lei, ajungand la 31 decembrie 2006 la 19.510 miliarde lei.
Exista o serie de diferente semnificative intre creditul imobiliar si
creditul ipotecar:

Caracteristici ale creditului Caracteristici ale creditului


imobiliar ipotecar

Destinatia

- construirea, cumpararea imobilelor


- construirea, cumpararea,
- cumpararea de terenuri in reabilitarea (inclusiv modernizarea),
intravilan necesare construirii de consolidarea sau extinderea
locuinte imobilelor cu destinatie de locuinte
permanente sau temporare,
cumpararea de terenuri in intravilan
necesare construirii de locuinte,
inclusiv efectuarea lucrarilor de
viabilizare
- acordarea creditelor destinate
construirii, reabilitarii (inclusiv
modernizarii), consolidarii sau
extrinderii unor imobile se poate
efectua si pentru lucrari in regie
proprie.

Surse proprii

15% din valoarea imobilului 25% din valoarea imobilului


cumparat cumparat

Garantii

Ipoteca de rangul I asupra imobilului Ipoteca de rangul I asupra imobilului


achizitionat din credit, sau a unui alt achizitionat din credit, iar in cazul
imobil aflat in proprietatea constructiei de locuinte ipoteca
imprumutatului sau a unei terte asupra terenului cat si a
persoane constructiilor ridicate ulterior pe
terenul respectiv

Giranti

Unul, maxim doi giranti Nu este cazul

Determinarea volumului creditului

In functie de venituriel nete ale In functie de veniturile nete ale


imprumutatului, la creditele in imprumutatului si sotul/sotia
valuta, sau in functie de veniturile acestuia
nete ale imprumutatului si ale
sotului/sotiei, la creditele in lei

Capitolul 2 - Piata creditului


ipotecar in Romania si Uniunea
Europeana
2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail in
UE
In 2001, volumul total al creditelor ipotecare europene a fost de 3.9 mii
de miliarde de euro, ceea ce reprezinta 40% din PIB-ul european. In ultimii
10 ani piata creditiilor ipotecare a crescut constant, in medie cu 8% pe an,
astfel ca la sfarsitul anului 2006 se dublase fata de anul 1990.
Cea mai spectaculoasa dezvoltare a inregistrat-o in tarile membre care
au beneficiat de ajutoare pentru programe de locuinte, finantate de
Comunitatea Europeana, respectiv Portugalia (o crestere a creditelor
ipotecare ce peste 9 ori), Irlanda (de cinci ori) si Grecia.
In general, in tarile membre ale UE dobanda pentru creditele ipotecare
consolidate in euro este cuprinsa intre 4% si 7%. Cea mai scazuta dobanda la
credite pentru case este in Danemarca, unde rata fixa este de 4% pe an, iar
cea mai ridicata este in Belgia, de 7% pe an. Cu cat economia tarii respective
este mai sanatoasa, cu atat dobanzile sunt mai mici si durata creditarii mai
mare, ceea ce duce la o crestere rapida a numarului de credite ipotecare
acordate. De exemplu, in Danemarca, piata creditului ipotecar reprezenta in
2006 aproape 70% din PIB, dobanda fixa a fost de 4% iar durata rambursarii
ceditului a fost de 30 de ani.
Si in tarile care au traditie in acordare unor astfel de credite apar
“cutremure” periodice pe aceste piete, iar numarul clientilor fluctueaza in
functie de evolutia dobanzilor. De exeplu, potrivit statisticilor EMF (European
Mortgage Federation), in Irlanda dobanda era de mai putin de 5% la
inceputul anului 2000, a depasit 6% in primul trimestru al anului 2001 si a
scazut iar la mai putin de 5% la jumatatea anului 2006.
In toate tarile UE, bancile comerciale, bancile ipotecare si ceilalti
imprumutatori ofera pachete de creditare, in functie de durata creditului, de
tipul dobanzii (fixa sau variabila, raportata la Libor sau Euribor) si de
marimea creditului.
In tarile Europei de Est piata credtului ipotecar este inca la inceput.
Fata de Romania, toate celelalte tari vecine au avansat in acest domeniu. In
Cehia, inca din anul 2001 functionau noua banci de credit ipotecar, iar
volumul creditelor ipotecare active la acea data era de 1228 milioane de
euro; in Slovacia existau cinci banci de credit ipotecar, iar volumul creditelor
pentru case era de 34.1 milioane euro etc. Si piata obligatiunilor ipotecare,
despre care la noi abia se vorbeste, este mult mai dezvoltata in aceste tari:
numai cehi au avut 20 de emisiuni de obligatiuni pana la sfarsitul anului
2001, cu o valoare totala de 623.48 milioane de euro.

Evolutia intermedierii bancare


 Gradul de intermediere bancara (credite neguvernamentale/PIB) a
fost de 21% din PIB la sfarsitul anului 2005, din care peste 6pp este
ponderea persoanelor fizice; in 2006 fiind de 39% din PIB, din care
peste 10 pp este ponderea persoanelor fizice ;
1
1
4
.
4
0
%

3
6
.
5
0
%

4
9
.
4
0
%

3
3
.
1
0
%

4
3
.
4
0
%

2
2
.
0
0
%

0
.
0
0
%

2
0
.
0
0
%

4
0
.
0
0
%

6
0
.
0
0
%

8
0
.
0
0
%

1
0
0
.
0
0
%

1
2
0
.
0
0
%

P
r
o
c
e
n
t
e

i
n

P
I
B

l
a

s
f
a
r
s
i
t
u
l

p
e
r
i
o
a
d
e
i
U
E

1
5

C
e
h
i
a

U
n
g
a
r
i
a

P
o
l
o
n
i
a

B
u
l
g
a
r
i
a

R
o
m
a
n
i
a

I
n
t
e
r
m
e
d
i
e
r
e
a

b
a
n
c
a
r
a

(
c
r
e
d
i
t
e

n
e
g
u
v
e
r
n
a
m
e
n
t
a
l
e
/
P
I
B
)

i
n

c
o
m
p
a
r
a
t
i
e

c
u

a
l
t
e

t
a
r
i

2
0
0
6

 In tarile care au aderat la UE in 2004 (Cehia, Ungaria, Polonia), media


gradului de intermediere bancara a fost de 39%; la nivelul UE, valoarea
medie a intermedierii bancare a fost de 96% (2004), gradul de
intermediere bancara ajungand in 2006 la 49%.
• Gradul de intermediere bancara (credit neguvernamental/PIB) este
estimat la 24%, la sfarsitul anului 2006.
• Se prognozeaza un grad de bancarizare (active bancare/PIB) de 21-
22%, in timp ce in tari precum Cehia si Ungaria, acest indicator este
cuprins intre 60-80%; gradul scazut de bancarizare indica potentialul
de crestere a activitatilor bancare in Romania.
2.2. Evolutia in structura a creditelor retail
Conform datelor din bilanţul monetar, în cursul anului 2006 creditul
neguvernamental a înregistrat o creştere de 53,7 la sută (46,6 la sută în
termeni reali), comparativ cu 45,3 la sută (33,8 în termeni reali) în anul
2005, pe seama majorării cu 77,3 la sută a componentei în lei (69 la sută în
termeni reali) şi cu 33,7 la sută a celei în valută (+45,3 la sută denominat în
euro).
Structura lei-valută a creditului neguvernamental s-a modificat semnificativ
în favoarea componentei în lei (de la raportul 46/54 la sută la sfârşitul anului
2005 la 53/47 la sută în decembrie 2006).
Structura finantarilor acordate populatiei in 2006
 in Romania – creditele de consum depasesc de trei ori pe cele pentru
locuinta: 75% - credit de consum; 25% credit
imobiliar/ipotecar
 in Noua Europa – 64% - credit de consum; 36% - credit imobiliar/ipotecar

 in zona Euro – structura este


aproape diametral opusa:
32% - credit de consum;
68% - credit
imobiliar/ipotecar
• Grad redus de dezvoltare al finantarilor pentru locuinte in Romania
comparativ cu SE Europei si zona euro
• Potential de crestere a pietei creditelor imobiliare/ipotecare in Romania
in urmatoarea perioada
5
9
0
5
5
2
9
4

1
5
6
8
5

5
2
4
6

1
9
6
6
2

5
4
0
8

5
0
0
0

1
0
0
0
0

1
5
0
0
0

2
0
0
0
0
2
5
0
0
0

3
0
0
0
0

2
0
0
4

2
0
0
5

2
0
0
6

E
v
o
l
u
t
i
a

s
t
r
u
c
t
u
r
i
i

c
r
e
d
i
t
e
l
o
r

r
e
t
a
i
l

i
n

R
o
m
a
n
i
a

(
m
i
l
.

R
O
N
)

c
r
e
d
i
t

i
m
o
b
/
i
p
o
t
e
c
a
r

c
r
e
d
i
t

c
o
n
s
u
m

Se observa o crestere :
• pentru creditele de consum de 37,65% in 2005 fata de 2004, in 2006
fiind o crestere de 79,77% fata de aceeasi perioada
• pentru creditele imobiliare ipotecare de 99,09% in 2005 fata de 2004 si
de 97,89% in 2006
3
6
.
6
0
%

1
0
.
5
0
%

9
.
5
0
%

5
.
3
0
%

4
.
9
0
%

1
.
9
0
%

0
.
0
0
%

5
.
0
0
%
1
0
.
0
0
%

1
5
.
0
0
%

2
0
.
0
0
%

2
5
.
0
0
%

3
0
.
0
0
%

3
5
.
0
0
%

4
0
.
0
0
%

E
U

1
2

U
n
g
a
r
i
a
C
e
h
i
a

P
o
l
o
n
i
a

B
u
l
g
a
r
i
a

R
o
m
a
n
i
a

P
o
n
d
e
r
e
a

c
r
e
d
i
t
e
l
o
r

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

i
n

P
I
B

2
0
0
6
Romania este tara cu cel mai scazut nivel al indatorarii din regiune; 8% -
credite retail/PIB in anul 2006 fata de 52.6% - credite retail/PIB la nivelul
Uniunii Europene.
Evolutia creditului in lei si valuta
5
.
5
4
6
,
3
3

3
5
9
,
4
8

1
0
.
9
6
9
,
7
7

5
8
1
,
2
7

2
1
.
3
0
8
,
9
2

7
9
4
,
6
7

0
,
0
0

5
.
0
0
0
,
0
0

1
0
.
0
0
0
,
0
0

1
5
.
0
0
0
,
0
0

2
0
0
4

2
0
0
5
2
0
0
6

E
v
o
l
u
t
i
a

c
r
e
d
i
t
e
l
o
r

d
e

c
o
n
s
u
m
,

c
r
e
d
i
t
e
l
o
r
i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

m
i
l
.

R
O
N

c
r
e
d
i
t

d
e

c
o
n
s
u
m

c
r
e
d
i
t

i
m
o
b
i
l
i
a
r

s
i

i
p
o
t
e
c
a
r

Evolutii ale creditului retail in RON


 Continua cresterea in ritm inalt;
 Dezvoltarea distributiei prin:
 Dezvoltarea retelei bancare
 aparitia unui numar mai mare de societati finantatoare
 diversificarea canalelor de distributie.
 Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;
 Crestere puternica, in anul 2005, a creditului de consum in RON;
2
.
3
1
9
,
8
4

2
.
9
7
4
,
4
6

4
.
7
1
5
,
2
4

4
.
6
6
4
,
6
6

5
.
3
5
3
,
4
8

4
.
6
1
3
,
5
9

0
,
0
0

1
.
0
0
0
,
0
0

2
.
0
0
0
,
0
0

3
.
0
0
0
,
0
0

4
.
0
0
0
,
0
0

5
.
0
0
0
,
0
0

6
.
0
0
0
,
0
0

2
0
0
4

2
0
0
5

2
0
0
6

E
v
o
l
u
t
i
a

c
r
e
d
i
t
e
l
o
r

d
e

c
o
n
s
u
m
,

c
r
e
d
i
t
e
l
o
r

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

(
v
a
l
u
t
a
)

e
c
h
i
v
.

m
i
l

.
R
O
N

c
r
e
d
i
t

d
e

c
o
n
s
u
m

c
r
e
d
i
t

i
m
o
b
i
l
i
a
r

s
i

i
p
o
t
e
c
a
r
Evolutii ale creditului retail in VALUTA
 Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;
 Crestere puternica, in anul 2005, atat a creditului de consum , cat si a
creditului imobiliar/ipotecar in valuta;
Ponderea creditului de consum in total credit retail a crescut de la 52,7% in
2004 la 78,4% in dec. 2006. Creditul de consum a crescut cu 93,7 la sută
(84,7 la sută în termeni reali) faţă de 99,4 la sută (83,5 la sută în termeni
reali) în 2005, în timp ce creditul ipotecar s-a majorat cu 53 la sută (45,9 în
termeni reali) comparativ cu 57,4 la sută (44,8 la sută în termeni reali) în
anul anterior.
Creditul de consum a fost dominat de componenta în lei, a cărei pondere a
înregistrat o tendinţă uşor crescătoare (70,4 la sută faţă de 69,9 la sută la
sfârşitul anului anterior);

Cauze:
 nedezvoltarea la nivelul
asteptarilor a investitiilor
imobiliare
aparitia fenomenului de
interferenta intre creditul de
consum si creditul de investitii
imobiliare
3
5
1
,
5
9

2
.
6
8
9
,
5
0

6
6
1
,
5
7

4
.
0
9
1
,
7
6

1
.
5
1
8
,
4
5

5
.
1
5
4
,
4
3

5
.
3
0
5
,
9
4

8
.
1
9
8
,
1
0

6
.
4
2
1
,
8
1

9
.
9
6
4
,
8
7

1
1
.
5
5
1
,
0
4

1
6
.
0
2
0
,
1
3

1
5
1
0
3
,
5
9
6
0
8

2
0
6
3
1
,
5
1
2
2
4

0
,
0
0

5
.
0
0
0
,
0
0

1
0
.
0
0
0
,
0
0

1
5
.
0
0
0
,
0
0

2
0
.
0
0
0
,
0
0

2
5
.
0
0
0
,
0
0

2
0
0
0

2
0
0
1

2
.
0
0
2

2
0
0
3

2
0
0
4

2
0
0
5

2
0
0
6

E
v
o
l
u
t
i
a
c
r
e
d
i
t
u
l
u
i

n
e
g
u
v
e
r
n
a
m
e
n
t
a
l

i
n

l
e
i

m
i
l
.

R
O
N

r
e
t
a
i
l

c
o
r
p
o
r
a
t
e

• Comparativ, creditul retail in RON a crescut cu 54,42% din 2000 pana


in 2006, fata de cresterea creditului corporate, de doar 7,70% raportat
la aceeasi perioada.
• Cresterea anuala a creditului retail a fost de 1,88% in 2001, 2,29% in
2002, 3,51 in 2003, in 2004 a avut o crestere mai mica de doar 1,26, in
2005 fiind de 1,86 iar cresterea in 2006 a fost de 1,60% fata de 2005.
• Creditul acordat populaţiei şi-a continuat expansiunea ajungând să
reprezinte 42,1 la sută din creditul neguvernamental la sfârşitul anului
2006; ponderea acestuia a crescut cu 6,9 puncte procentuale faţă de
anul anterior şi s-a menţinut la un nivel mai ridicat decât creditele de
producţie sau cele de investiţii ale companiilor.
• Creditul acordat companiilor a înregistrat în cursul anului 2006 o
creştere de 37,4 la sută (31 la sută în termeni reali), faţă de 31,5 la
sută (21 la sută în termeni reali) în anul anterior. În structură, creditele
în lei au crescut cu 65,4 la sută, iar cele în valută cu 18,3 la sută.
7
4
,
3
8

4
.
3
8
5
,
2
5

1
3
7
,
4
3

6
.
9
3
4
,
6
8

5
7
1
,
3
4

1
0
.
6
2
8
,
5
8

2
.
1
9
5
,
2
6

1
4
.
5
8
8
,
6
3

5
.
4
5
2
,
4
2

1
9
.
9
2
3
,
2
6

9
.
3
7
9
,
9
0

2
3
.
3
8
2
,
0
8

9
9
6
7
,
0
6
7
1
1
9

2
3
9
2
0
,
9
6
1
0
9

0
,
0
0

5
.
0
0
0
,
0
0

1
0
.
0
0
0
,
0
0

1
5
.
0
0
0
,
0
0

2
0
.
0
0
0
,
0
0

2
5
.
0
0
0
,
0
0

2
0
0
0

2
0
0
1

2
.
0
0
2
2
0
0
3

2
0
0
4

2
0
0
5

2
0
0
6

E
v
o
l
u
t
i
a

c
r
e
d
i
t
u
l
u
i

n
e
g
u
v
e
r
n
a
m
e
n
t
a
l

i
n

v
a
l
u
t
a

e
c
h
i
v
.

m
i
l
.

R
O
N

r
e
t
a
i
l

c
o
r
p
o
r
a
t
e
In ceea ce priveste valuta :
• Cresterea creditului corporate a fost de 5,55% in 2006 fata de 2000, pe
cand creditul de retail a crescut cu 134% in aceeasi perioada.
• Tendinţa de extindere a scadenţelor creditelor s-a manifestat pe întreg
parcursul anului 2006. Conform datelor din bilanţul monetar, creditul
neguvernamental pe termen lung a crescut cu 130,1 la sută (119,4 la
sută în termeni reali), reprezentând 38,6 la sută din creditul
neguvernamental total (comparativ cu 25,8 în anul 2005).
• Componenta în lei a crescut cu 228,2 la sută, la sfârşitul anului 2006
reprezentând 47,6 la sută din totalul creditului neguvernamental pe
termen lung, cu 14,2 puncte procentuale mai mult decât la finele
anului anterior, iar componenta în valută s-a majorat cu 81 la sută.
Creditele pe termen mediu au înregistrat o creştere de 15,6 la sută în
anul 2006, reprezentând 27,6 la sută din creditul neguvernamental
total.
• Componenta în lei a crescut cu 33,9 la sută, iar cea în valută a scăzut
cu 1 la sută. Creditele pe termen scurt s-au majorat cu 38,6 la sută
comparativ cu anul anterior (până la 33,8 la sută din creditul
neguvernamental), componenta în lei sporind cu 50 la sută, iar cea în
valută cu doar 25,4 la sută.
Evolutii ale creditului de investitii imobiliare in RON si valuta
E
v
o
l
u
t
i
a

c
r
e
d
i
t
u
l
u
i

m
e
d
i
u

d
e

i
n
v
e
s
t
i
t
i
i

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
l
e
i

4
0
0
0
0

4
5
0
0
0

5
0
0
0
0

5
5
0
0
0

6
0
0
0
0

6
5
0
0
0

s
e
p
.
0
5

d
e
c
.
0
5

m
a
r
t
.
0
6

S
e
p
.
0
6

d
e
c
.
0
6

R
O
N

Creditul pentru investitii imobiliare in RON a avut o decadere majora in


decembrie 2005 fata de septembrie 2005, incercand cu greu sa se redreseze
fiind in crestere lenta, abia in decembrie 2006 atingand nivelul valorii
dinainte de prabusire.
E
v
o
l
u
t
i
a

c
r
e
d
i
t
u
l
u
i

m
e
d
i
u

d
e

i
n
v
e
s
t
i
t
i
i

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e

v
a
l
u
t
a

1
5
0
0
0

1
7
0
0
0

1
9
0
0
0

2
1
0
0
0

2
3
0
0
0

2
5
0
0
0

2
7
0
0
0

i
u
n
.
0
5

s
e
p
.
0
5

d
e
c
.
0
5

s
e
p
.
0
6

d
e
c
.
0
6

E
U
R

Evolutia creditelor imobiliare / ipotecare in valuta arata astfel fata de iunie


2005 :
• scadere in sep 2005 cu 0,95%
• crestere de 1,95% in dec. 2005
• crestere cu 1,07 in sep. 2006
• crestere cu 1,19% in dec. 2006
In cazul creditului ipotecar, poziţia majoritară continuă să fie deţinută
de componenta în valută, de menţionat fiind totuşi reducerea cu 4,4 puncte
procentuale a ponderii acesteia (până la 84,5 la sută la sfârşitul anului 2006).
În concordanţă cu evoluţia din zona euro, creditele ipotecare şi
imobiliare rămân principalul element care a determinat explozia creditului
(depăşind creditele de consum în ceea ce priveşte ponderea în total pasive
financiare). Creditele ipotecare şi imobiliare au sporit în medie cu 44% în
perioada 2000-2006, alimentate atât de factori de natura cererii, cât şi de
factori de natura ofertei. În ansamblu, însă, creditele ipotecare şi imobiliare
reprezintă doar 7% din PIB în regiunea Europei Centrale şi de Est,
semnificativ mai scăzut faţă de nivelul de 38% înregistrat în zona euro.

Creditele ipotecare va avea cel mai mare potential


Se previzionează că segmentul creditelor ipotecare şi imobiliare va
avea cel mai mare potenţial, cu creşteri anuale de 22% care vor constitui şi
cea mai mare pondere a creşterii îndatorării populaţiei din regiune.
“Investiţiile în propria locuinţă vor rămâne principalul obiectiv al populaţiei. O
pondere semnificativă din economiile populaţiei continuă să fie direcţionată
către piaţa imobiliară, pe fondul unei pieţe a creditului ipotecar şi imobiliar
care se dezvoltă rapid”, a mai declarat Debora Revoltella, Economist Şef
UniCredit pe regiunea ECE.

Evolutii ale creditului de investitii imobiliare pe zone geografice


C
r
e
d
i
t
e

i
n
v
e
s
t
i
t
i
i

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e

l
e
i
2
0
0
6

2
9
.
3
5
%

1
7
.
4
5
%

2
8
.
5
7
%

2
4
.
6
3
%

M
u
n
t
e
n
i
a

M
o
l
d
o
v
a

T
r
a
n
s
i
l
v
a
n
i
a

B
u
c
u
r
e
s
t
i

• La creditele pentru investitii imobiliare in RON, ponderea cea mai mare


o detine Muntenia cu 29,35%, fiind urmata de Transilvania cu 28,57%.
• Zona Bucuresti detine 24,63%, in timp ce Moldova detine doar 17,45%
C
r
e
d
i
t
e
i
n
v
e
s
t
i
t
i
i

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e

v
a
l
u
t
a

2
0
0
6

1
9
.
0
8
%

1
0
.
8
7
%

3
1
.
4
1
%

3
8
.
6
4
%

M
u
n
t
e
n
i
a

M
o
l
d
o
v
a

T
r
a
n
s
i
l
v
a
n
i
a
B
u
c
u
r
e
s
t
i

• La creditele pentru investitii imobiliare in valuta, zona Bucuresti ocupa


locul I, detinand 38,64% din creditele imobiliare/ipotecare in valuta din
Romania;
• Locul II este ocupat de Transilvania (ca si la cele in RON) cu 31,41%.
• Muntenia care ocupa locul I la creditele in RON, la cele in valuta detine
doar 19,08%, Moldova ocupand si in acest caz ultimul loc cu doar
10,87%.
2.3. Tendinte in conditiile si criteriile de analiza si
acordarea creditelor

Daca in urma cu cativa ani, marile banci europene incercau sa se


orienteze catre structuri cat mai complexe de entitati financiar-bancare,
menite sa asigure o acoperire totala a necesitatilor clientilor, treptat acestea
au ajuns la concluzia, certificata de practica, ce releva necesitatea
concentrarii asupra activitatii de baza cu cel mai inalt grad de performanta
si, implicit, profitabilitate. Foarte multe banci europene au ajuns la concluzia
ca activitatea de retail intruneste aceste caracteristici, fiind in conditii de criza
o protectie esentiala a veniturilor institutiei, iar in conditii de boom economic,
o mina de aur ce poseda un important potential inca neexploatat.
Din punct de vedere economic, activitatea de retail a dovedit, iar prognozele pentru
urmatorii ani confirma aceasta regula, ca, in cadrul strategiilor menite sa asigure actionarilor
venituri consistente in conditii de risc redus, acest tip de activitate ocupa unul dintre principalele
pozitii.
Implicarea in activitati de retail, chiar si numai pe anumite segmente
sau nise de piata, inclusiv a unor banci cu inclinatii bine cunoscute catre
sectorul corporatiilor, poate reprezenta un alt semnal al tendintei ultimilor ani
si care da semne promitatoare a se accentua in viitor. Globalizarea si
cresterea concurentei au influentat si strategiile la nivel paneuropean in
domeniul retail banking-ului.
Desi posibilitatile actuale de consolidare in sistemul bancar european
sunt relativ limitate, din diferite motive legate de reglementari si chiar
protectionism national, viitorul va obliga o coagulare a fortelor europene
pentru a face fata atat concurentei aparute din partea marilor banci
americane, cat si datorita necesitatilor de imbunatatire a performantei
globale intr-un mediu economic european, ce se previzioneaza a elimina
treptat barierele nationale existente. O data inceput procesul de
consolidare paneuropean, se poate considera ca acesta va conduce la o
reactie in lant fireasca, mai intai la nivel national, ca apoi sa conduca la
fuziuni, alianfe, achizitii strategice in afara granitelor nationale. Toate aceste
aspecte constituie numai cateva dintre provocarile actuale si viitoare la care
marile band europene de retail va trebui sa raspunda cu strategii clare si
perf ormante, pentru a reusi sa-si mentina cota de piata atat la nivel national,
cat si european, in condifiile in care solicitarile venite din partea actionarilor,
privind rezultatele financiare obtinute de grupurile bancare, nu par sa se
reduca din punct de vedere cantitativ si al calitatii.
Tendinte macroeconomice
 Largirea bazei creditului retail prin dezvoltarea populatiei bancabile:
Populatie bancabila/total populatie: 2005: 39% → 2009: 44%
 Cresterea volumului creditului retail pe client datorita cresterii
venitului net lunar;
 Continuarea politicii BNR de tintire a inflatiei prin masuri restrictive
asupra creditului retail
 Evolutia creditului de consum se datoreaza cresterii valorii creditului
maxim si a perioadei de creditare;
 Expansiunea cardurilor de credit in sem.II 2005 si sem. II 2006
comparativ cu restul creditelor de consum;
 Cresterea utilizarii canalelor alternative de vanzare.
 Apropierea de marele retele de retail.
Premise privind evolutia creditului imobiliar/ipotecar
 Evolutia pietei imobiliare;
 Numar de proiecte demarate;
 Stabilizarea preturilor;
 Investitii imobiliare (“buy for rent”);
 Evolutia pietei financiare
 Reducerea costurilor pentru end user

In viitor, in Romania se va accentua dezvoltarea sectorului imobiliar


datorita:
 dezvoltarii insuficiente a acestui sector
 conditii macroeconomice favorabile – cresterea venitului mediu net,
scaderea inflatiei
 dorinta populatiei de crestere a standardului de locuit
 dezvoltarea de noi proiecte imobiliare
Concluzii:
 Exista potential de crestere a creditului retail in Romania in
urmatoarea perioada – crestere previzionata de aprox. 50%-60%
 In SE Europei, structura creditelor retail va inregistra evolutii diferite in
functie de gradul de dezvoltare al nivelului de trai.

Capitolul 3 – Instrumente de acoperire a


riscurilor de creditare retail
Legea bancară nr. 58/1998 defineşte astfel noţiunea de credit la art. 1:
“angajament de plată a unei sume de bani în schimbul dreptului la
rambursarea sumei plătite precum şi la plata unei dobânzi sau a altor
cheltuieli legate de această sumă…”.
Pe de o parte legea statuează la articolul 2 dreptul şi obligaţia Băncii
Naţionale a
României cu privire la “elaborarea şi aplicarea politicii de credit, de
autorizare şi supraveghere prudenţială bancară”. Pe de altă parte, în
cuprinsul articolului 38 este legiferată obligativitatea ca “în activitatea lor,
băncile se supun reglementărilor şi ordinelor emise de Banca Naţională a
României date în aplicarea legislaţiei privind politica de…credit…, de
asigurare a prudenţei bancare şi de supraveghere bancară”.
În acelasi sens, Legea bancară stipulează la articolul 55 obligaţia băncilor de
a întocmi şi păstra la sediile lor un exemplar al documentaţiei de credit
privitoare la relaţiile sale cu clienţii. Conform aceleiaşi legi, contractele de
credit bancar precum şi garanţiile reale şi personale constituite în scopul
garantării creditelor bancare sunt titluri executorii.
Riscul de credit este definit în normele de autorizare şi de supraveghere
prudenţială ale BNR ca fiind „riscul înregistrării de pierderi sau al nerealizării
profiturilor estimate, ca urmare a neîndeplinirii de către contrapartidă a
obligaţiilor contractuale”.
Pentru administrarea eficientă a riscului de credit, la stabilirea strategiei
băncilor comerciale se au în vedere două aspecte. Primul constă în stabilirea
tipurilor de credit care vor fi oferite clientelei, segmentul de clientelă vizat,
tipurile de garanţii percepute în contrapartidă, rezidenţa, aria geografică,
moneda, durata creditului şi profitabilitatea estimată.
Un al doilea aspect este determinarea caracteristicilor portofoliului de
credite, inclusiv gradul de diversificare şi gradul de concentrare. Punerea
concretă în practică a strategiei de administrare a riscului de credit se
realizează prin proceduri proprii fiecărei bănci privind riscul de credit atât la
nivelul individual al fiecărui client, cât şi la nivelul întregului portofoliu de
credite. La stabilirea şi respectiv la implementarea de către bănci a
procedurilor privind administrarea riscului de credit sunt vizate următoarele
aspecte precum: menţinerea unor standarde prudente de creditare,
monitorizarea şi control a riscului de credit; evaluarea corespunzătoare a
noilor oportunităţi de atragere a clienţilor; identificarea şi administrarea
creditelor neperformante şi stabilirea standardelor proprii ale băncii cu
privire la garanţiile acceptabile pentru creditele care urmează a se acorda
clienţilor.
În vederea prevenirii intrării în relaţii de creditare bancară cu persoane
implicate în activităţi frauduloase şi alte activităţi de natură infracţională,
băncile au obligaţia să stabilească politici stricte care să reglementeze
următoarele obligaţii: solicitarea de referinţe şi informaţii despre client de la
persoane autorizate; consultarea informaţiilor puse la dispoziţia instituţiilor
de credit de structuri, constituite sub forma Centralei Riscurilor Bancare sau
sub forma unor entităţi cu activitate similară, organizate în condiţiile legii,
având drept scop colectarea şi furnizarea de informaţii privind situaţia
contrapartidei în calitatea sa de beneficiar de credite, ori alte informaţii de
natură financiară; cunoaşterea structurii participanţilor la capitalul societăţii,
precum şi a persoanelor responsabile de administrarea acesteia, în cazul
clienţilor alţii decât persoane fizice, verificarea referinţelor şi a situaţiei
financiare personale a administratorilor şi asociaţilor.
În evaluarea riscului de credit, banca va proceda la evaluarea tuturor
activităţilor ce sunt afectate de acest risc, indiferent dacă rezultatele
respectivelor activităţi sunt reflectate în bilanţ sau în afara bilanţului. Astfel,
vor fi luate în considerare elemente precum performanţa financiară curentă
şi previzionată a contrapartidelor; concentrarea expunerilor faţă de
contrapartide, forma de organizare juridică, sectoarele în care acţionează;
capacitatea de punere în aplicare, din punct de vedere legal, a
angajamentelor contractuale; capacitatea şi posibilitatea creditorului de a
executa la nevoie garanţiile în condiţiile pieţei; angajamentele contractuale
ale băncii cu persoanele aflate în relaţii speciale cu banca (personalul
propriu, precum şi familiile acestuia).
Banca monitorizează permanent riscul şi toate pozitiile din bilant, în
special riscul de credite, riscul de piată, (inclusiv riscul ratei dobânzii, riscul
scadentei, riscul valutar), riscul de lichiditate, riscul operational şi
informational, riscul politic, etc.
Banca promovează politica şi dispune de proceduri, standarde de generare,
autorizare, monitorizare a afacerilor, clasificare a acestora şi a
imprumuturilor, tinând cont de realitătile pietei la un moment dat, evolutiile
careia cer interventii şi modificări în timp real.
In scopul asigurării unui control asupra produselor expuse riscului de credit ,
sistemul
de adoptare a deciziilor tine seama de cerintele impuse la furnizarea
produselor expuse acestor riscuri.
Structura aplicată este destinată să asigure controlul asupra riscurilor
şi să permită o reactie rapidă în functie de schimbarea situatiei prin:
• separarea nivelelor de primire a deciziilor;
• participarea în procedura de examinare şi acceptare a unui credit , a
cel putin unei persoane independente .
Banca administrează riscul de credit prin:
• analiza de credit pentru proiectele de creditare, analiză care include
diferite activităti, care au ca scop evaluarea riscului activitătii
solicitantului de credit, a structurii managementului, a mediului
economic şi pozitiei pe piată a solicitantului de credit, precum şi
analiza si evaluarea planului de afaceri, efectuarea de prognoze asupra
fluxurilor monetare, evaluarea sigurantei si istoriei de creditare a
clientului, în caz că aceasta este disponibilă;
• trecerea de la aprecierea creditului la aprecierea viabilitătii si realismul
business-ului clientului;
• efectuarea de deciziile echilibrate de acordare a creditelor, care se vor
lua numai în conformitate cu metodologia aprobată şi în limita
plafonului stabilit de aceasta;
• utilizarea metodelor de diversificare a portofoliului de credite pe
diferite produse, clienti, ramuri şi pe categorii de risc, în vederea
minimizarea riscului. Categoriile de risc ale solicitantului de credit se
revizuiesc cât mai des posibil;
• stabilirea limitelor generale ale densitătii riscului, în functie de clienti,
produse şi ramuri de activitate.
Ponderea creditelor «mari» în portofoliul de credite se diminuează prin
majorarea ponderii creditelor acordate clientilor retail;
• aplicarea sistemului de monitorizare a creditelor eliberate;
• efectuarea periodică a analizelor riscului de credit, a calitătii
portofoliului de credite şi informarea nivelelor superioare de decizie
despre situatia constatată;
• urmărirea creditelor nesigure şi colectarea sumelor casate din fondul
de risc, utilizând diferite metode ca negocierea cu clientul, reabilitarea
creditelor, urmărirea în justitie;
• asigurarea creditelor astfel ca riscul de faliment sa fie total sau partial
transferat de la creditor;
• obligarea solicitantului de credit să furnizeze băncii în gaj proprietatea
sa mobiliară, imobiliară sau brand-ul;
• controlul respectării limitelor, stabilite de BNR cu privire la credite.
Introducerea pe piata a creditelor ipotecare reprezinta pentru banci nu
numai o oportunitate de a atrage noi clienti, ci si un grad de risc mai mare
deoarece, in plus fata de riscurile comune tuturor tipurilor de credite
acordate persoanelor fizice, creditele ipotecare prezinta si o serie de riscuri
specifice, cum ar fi:
 Riscul garantiei – definit ca fiind riscul de a nu putea executa garantia
creditului datorita unor elemente de natura juridica sau ca din executarea
acesteia sa nu poata fi recuperata partial sau total creanta bancii datorata
de client. Aceste neajunsuri pot fi inlaturate pe baza analizei tuturor
aspectelor juridice privind bunul adus in garantie: existenta titlului de
proprietate a acestuia, daca bunul a fost sau nu depus in garantia altor
credite, evaluarea cat mai prudenta a valorii de piata a acestuia.in cazul
constructiilor de locuinte este deosebit de importanta finalizarea in bune
conditii, de calitate si in conformitate cu parametrii tehnici prevazuti de
lege, intrucat de calitatea constructiei depinde calitatea garantiei si
sansele recuperarii creantei bancii in caz de neplata a obligatiilor de catre
debitor.
 Riscul variatiei costurilor de productie – apare atunci cand, dupa
fixarea pretului in contract, se inregistreaza cresteri mari ale costurilor de
productie si care in mod normal nu pot fi transferate asupra
cumparatorului. Pentru evitarea acestui risc, in cazul constructiilor de
locuinte, trebuie avuta in vedere si analiza clauzelor contractului de
construire incheiat de beneficiarul locuintei cu societatea de constructii,
care trebuie sa cuprinda, de regula, un pret ferm in perioada de executare
a constructiei. In situatia in care lucrarile de consttructii au o anvergura
mai mare, pot fi prevazute clauze de majorare (indexare) a acestui pret
intr-o anumita limita.
 Riscul nefinalizarii constructiei – poate aparea din cauza
fundamentarii nerealiste sau necorespunatoare a tuturor aspectelor
investitiei in special a celor financiare. Acesta poate fi prevenit prin
analiza riguroasa de catre banca a devizului general estimativ prezentat
de imprumutat sau de societatea de constructii, precum si prin incheierea
de catre constructor a unei polite de asigurare impotriva riscului de
nefinalizare a constructiei, incheitat cu o societate de asigurare-
reasigurare agreata de banca, cesionata in favoarea bancii.
3.1. Centrala Riscurilor Bancare (CRB)
Centrala Riscurilor Bancare reprezintă o structură specializată în
colectarea, stocarea şi centralizarea informaţiilor privind expunerea fiecărei
bănci din sistemul bancar românesc faţă de acei debitori care au beneficiat
de credite al căror nivel depăşeşte suma limită de raportare. Actuala sumă
limită de raportare a fost stabilită prin Ordinul Guvernatorului nr. 27 din 18
ianuarie 2000 la nivelul de 200 milioane lei. Baza de date a Centralei
Riscurilor Bancare este organizată în două fisiere: 1. Registrul central al
creditelor (RCC) şi 2. Registrul creditelor restante (RCR)
Registrul central al creditelor (RCC) conţine informaţii de risc bancar
raportate de bănci şi este actualizat lunar, fluxul transmiterii şi înscrierii
informaţiei de risc bancar. Obligativitatea transmiterii lunare a informaţiilor
de risc bancar revine băncilor creditoare cu respectarea procedurilor stabilite
de Banca Naţională a României şi a unei serii de condiţii procedurale.
Procedura de raportare a debitorilor este folosită în cazul raportării pentru
prima dată la Centrala Riscurilor Bancare a unui debitor de către banca
respectivă sau în cazul în care datele de identificare a unor debitori raportaţi
anterior de către aceeaşi bancă declarantă au suferit modificări.
Procedura de raportare a riscurilor individuale este folosită în cazul în care
debitorul, raportat anterior la Centrala Riscurilor Bancare îndeplineşte
condiţia de risc de a fi raportat.
Procedura de ştergere a riscurilor aferente unui debitor este folosită în cazul
în care un risc raportat anterior nu mai este înregistrat în evidenţele
contabile ale băncii creditoare şi debitorul respectiv îndeplineşte condiţia de
a fi raportat la Centrala Riscurilor Bancare. Procedura de ştergere a unui
debitor trebuie folosită în cazul în care un debitor raportat nu mai
îndeplineşte condiţia de a fi menţinut în baza de date RCC.
Registrul creditelor restante (RCR) conţine informaţii de risc bancar
referitoare la abaterile de la graficele de rambursare a creditelor contractate
de bănci din cel mult ultimii şapte ani şi este alimentat lunar de Registrul
central al creditelor.
Registrul creditelor restante este creat, gestionat şi actualizat conform
necesităţilor proprii ale Centralei Riscurilor Bancare, astfel încât să poată
evidenţia operativ informaţiile privind abaterile de la graficele de rambursare
a creditelor, înregistrate de persoanele recenzate faţă de întregul sistem
bancar din România. Informaţiile de risc bancar vor fi menţinute în Registrul
central al creditelor şi în Registrul creditelor restante pe o perioadă de 2 ani
de la data înscrierii, după care vor fi arhivate.
Utilizatorii informaţiilor existente în baza de date a Centralei Riscurilor
Bancare sunt băncile şi Banca Naţională a României.
Schimbul de informaţii de risc bancar se realizează electronic prin Reţeaua
de Comunicaţii Interbancară organizata la nivelul Bancii Nationale a
României.
Raportările transmise de bănci conţin informaţii despre datele de identificare
a debitorilor faţă de care banca înregistrează o expunere mai mare sau egală
cu limita de raportare, precum şi informaţii privind fiecare din creditele şi
angajamentele de care debitorul beneficiază: tipul creditului, termenul de
acordare, tipul garanţiei, serviciul datoriei, data acordării şi data scadenţei,
suma acordată, suma datorată la momentul raportării, suma restantă.
Difuzarea informaţiilor de Centrala Riscurilor Bancare către bănci se face, pe
de o parte, prin rapoarte lunare care cuprind informaţii privind toţi debitorii
pe care banca i-a raportat în luna respectivă, cu toate informaţiile disponibile
la CRB referitoare la creditele şi angajamentele de care aceştia au beneficiat
de la toate băncile, fără a se preciza identitatea băncilor creditoare.
Rapoartele respective reflectă o situaţie a riscului global a debitorilor
raportaţi anterior de banca creditoare. Pe de altă parte difuzarea
informaţiilor se face ca răspuns la interogările “on line” în care băncile pot
solicita prin cereri de consultare două tipuri de informaţii: situaţia riscului
global şi situaţia creditelor restante, aceasta din urmă pe o perioadă de 7 ani
anteriori datei interogării. Pentru debitorii raportaţi de bancă, informaţiile
sunt furnizate necondiţionat, în timp ce, pentru clienţi - debitorii potenţiali -
accesul băncii este condiţionat de obţinerea prealabilă a acordului clientului
respectiv.
Sursa : www.bnro.ro, Reglementarea riscului de credit.
Sisteme similare de gestiune a informaţiilor de credit funcţionează cu succes
în ţări dezvoltate ca: Austria, Belgia, Franţa, Germania, Italia, Portugalia,
Spania, etc.
Persoana recenzata este debitorul - persoana fizica sau persoana juridica
nonbancara, inscris in baza de date a Centralei Riscurilor Bancare ca urmare
a raportarii acestuia de catre persoana declaranta.
Persoanele declarante la Centrala Riscurilor Bancare sunt:
- centralele institutiilor de credit - persoane juridice romane -
pentru toate informatiile de risc bancar si informatiile despre
fraudele cu carduri colectate din propriile evidente si din cele ale
unitatilor lor teritoriale din Romania;
- sucursalele din Romania ale institutiilor de credit straine - pentru
toate informatiile de risc bancar si informatiile despre fraudele
cu carduri colectate din propriile evidente.
Utilizatorii informatiei de risc bancar si a informatiei despre fraudele cu
carduri sunt institutiile de credit si BNR.
Elementele fixe cuprinse in informatia de risc bancar raportata la Centrala
Riscurilor Bancare se considera a fi toate elementele de identificare ale
debitorului: nume/denumire, codul de identificare al debitorului (CNP/CUI),
suma acordata, tipul valutei, data acordarii, data scadentei, codul riscului
(garantii, tip credit, termen de acordare, comportament credit).
Se observa o crestere a persoanelor inregistrate la CRB, daca in anul 2004
exista un numar de 8139 debitori, in ian.2007, numarul acestora a ajuns la
38762.

• Daca in ian. 2006, exista un numar de 273.377 restante, din care


161.705 mii RON erau sume restante ale persoanelor fizice cu o
restanta > de 30 zile, in ian. 2007 numarul restantelor era de 359.509,
din care 294.478 mii RON erau restantele > de 30 zile.
• In schimb numarul restantelor cuprinse intre31-60 zile a scazut de la
12.389 mii RON inregistrate in ian.2006 la 11.298 mii RON in ian.2007.
• Restantele cuprinse intre 61-90 zile s-au mentinut la aceeasi valoare,
avand fluctuatii mai mari, in feb., aug. si sep.2006, atingand un maxim
in apr.2006 cand au ajuns la 12.729 mii RON.
• In schimb numarul restantierilor cu restante peste 90 de zile si
creditele scoase in afara bilantului s-au dublat, 84.254 mii RON fiind
cele peste 90 zile si 189.236 mii RON cele scoase in afara bilantului din
totalul de 359.509 mii RON sume inregistrate restante in ian. 2007.
• Ponderea creditelor restante in total cresite catre populatie a cunoscut
o evolutie descendenta, ajungand in dec.2006 la modesta valoare de
0,58% ;
3.2. Biroul de Credit
Biroul de Credit a fost infiinţat la sfârşitul anului 2003 şi înregistrat la
Registrul Comerţului în data de 16 februarie 2004, fiind o societate pe acţiuni
care are ca acţionari 27 de bănci.
Obiectul de activitate al Biroului de Credit se axează pe:
 Colectare/prelucrare date privind portofoliul de clienţi – persoane fizice
ai participanţilor
 Informaţii/analize oferite participanţilor în scopul:
• identificării şi cuantificării riscului de credit
• creşterii calităţii creditelor
 diminuării riscului de fraudă şi protejării creditorilor
 Stabilirea criteriilor uniforme de apreciere a clientelei (scoring)
 Consultanţă financiar-bancară
Principiile care stau la baza activităţii Biroului de Credit sunt:
• Principiul reciprocităţii - participanţii care vor furniza informaţii de
risc şi alte date aferente vor avea acces doar la acea categorie de
informaţii din baza de date;
• Principiul confidenţialităţii
• Principiul imparţialităţii şi corectitudinii
• Principiul eficienţei în funcţionare
Sunt raportate şi înregistrate la Biroul de Credit informaţii de natură negativă
şi pozitivă referitoare la persoanele fizice care au contractat credite şi au
intârzieri la plata ratelor scadente mai mari de 30 de zile calendaristice, la
fraudulenţi şi declaraţii cu inadvertenţe.
Baza de date a Biroului Român de Credit primeşte informaţii inclusiv de la
societăţi de leasing, credit ipotecar, firme de asigurări şi chiar de la furnizorii
de utilităţi, urmând ca acest organism să pună la dispoziţie atât informaţii
privind creditele restante, cât şi informaţii privind gradul de îndatorare.
Participanţii la sistem pot consulta bazele de date ale Biroului de Credit
atunci când li se solicită acordarea unui produs de tip credit sau de asigurare
sau atunci când monitorizează comportamentul propriilor debitori. De
asemenea, persoanele fizice care doresc să cunoască datele cu care sunt
înscrise la Biroul de Credit, pot solicita acestuia eliberarea Situaţiei înscrierii.
Biroul de Credit nu poate decide acordarea sau neacordarea unui credit.
Raportul de Credit cuprinde informaţii detaliate, actualizate şi reale, dar
analiza făcută de bancă pentru a decide acordarea unui credit se bazează şi
pe alte informaţii.
Intervalul de timp din trecut pentru care informaţiile despre restanţe sunt
afişate în Raportul de Credit este de 5 ani, calculat retroactiv de la data
emiterii Raportului de Credit.

Sistemul Biroului de Credit se dezvoltă în 3 faze.


În faza I, care a fost pusă în funcţiune la data de 16 august 2004,
participanţii transmit zilnic Biroului de Credit, în format electronic, informaţii
referitoare la:
 debitori cu restanţe la plată mai mari de 30 de zile;
• fraudulenţi - persoane care au savârşit o infracţiune în relaţie cu banca,
pentru care s-a emis o hotărâre judecătorească definitivă;
• declaraţii cu inadvertenţe - date neconforme cu realitatea furnizate de
persoane fizice la momentul solicitării creditului.
În cadrul Fazei a II-a de dezvoltare a sistemului, aşa numita “fază pozitivă”,
operaţională din data de 11 iulie 2005, vor fi prelucrate informaţiile
referitoare la toate produsele de tip credit, similare sau de asigurare
acordate persoanelor fizice, informaţii provenite de la instituţii bancare şi
non-bancare (societăţi financiare, de asigurări, de leasing, de telefonie fixă şi
mobilă), participante în Sistemul Biroului de Credit, precum şi informaţii
despre fraudulenţi şi declaraţii cu inadvertenţe.
Biroul de Credit, prin intermediul serviciului CRED-IT, pune aceste informaţii
la dispoziţia participanţilor on-line, atunci cand aceştia le solicită în vederea
acordării unui credit sau a monitorizării creditelor acordate.
Informaţia este furnizată, în termen de cateva secunde, sub forma Raportului
de Credit.
De asemenea, Biroul de Credit pune la dispoziţia persoanelor solicitante,
gratuit o dată pe an, situaţia înscrierii în bazele de date ale Biroului de
Credit, informaţie care conţine inclusiv numele participantului/participanţilor
la care acestea înregistrează, eventual, restanţe.
Raportul de Credit poate contine (o parte din aceste informaţii nu sunt în
mod obligatoriu transmise de către participanţi şi, în consecinţă, pot să nu
apară în raportul de Credit) :
Date personale despre titular
 Numărul de cont (IBAN), tip cont, data deschiderii contului
 Limita de credit acordată, suma acordată, suma restantă, starea
contului
 Durata contractului, modalitatea de rambursare
 Plăţi şi istoricul lor, pe maxim 2 ani în urmă
 Date de identificare giranţi, codebitori sau cosemnatari
 Debitele neonorate pentru care participantul s-a îndreptat pentru
recuperare către giranţi, cosemnatari sau asiguratori pentru riscul de
neplată
 Garanţii, reeşalonări sau rescadenţări de plăţi
 Persoanele recenzate cu declaraţii cu inadvertenţe, fraudulenţi
 Angajatorul principal al titularului, alte informaţii

Biroul de Credit, infiintat in februarie 2004, a beneficiat de sprijinul Bancii


Nationale a Romaniei (BNR), Asociatiei Romane a Bancilor (ARB), Avocatului
Poporului, Autoritatii Nationale de Supraveghere a Prelucrarii Datelor cu
Caracter Personal (ANSPDCP), precum si al Bancii Mondiale, prin
International Finance Corporation (IFC).
Avantajele functionarii si dezvoltarii unei institutii de tipul Biroului de Credit
sunt facilitarea procesului de creditare, inclusiv pentru persoanele cu venituri
mici, limitarea gradului de indatorare si cunoasterea situatiei personale a
solicitantului de credit. Efectele aparitiei Biroului de Credit sunt limitarea
caracterului nesigur furnizat de clienti bancilor, dat si cresterea disciplinei
consumatorului, care tine de caracterul preventiv al institutiei, a explicat
Epure.
Biroul de Credit din Romania functioneaza dupa reguli similare celor din alte
tari europene care dispun de astfel de institutii. Astfel, cele 27 de institutii
membre ale Asociatiei Europene a Birourilor de Credit au un termen mediu
de afisare a datelor de 5,1 ani (cinci ani in Romania), iar majoritatea bancilor
furnizeaza informatie negativa in cazul unor restante care depasesc 30 de
zile.
In prezent, doar opt banci din cele 38 de pe piata romaneasca ofera
informatie "pozitiva" Biroului de Credit, a declarat, citat de NewsIn, directorul
general al institutiei, Serban Marian Epure. Epure a spus ca pana in prezent,
faza a doua a biroului de credit, care consta in raportarea de informatii atat
negative cat si pozitive din partea institutiilor de credit, nu a avut mare
succes in extinderea sa. "Bancile mari au anuntat totusi ca vor livra
informatie pozitiva, ceea ce ne face sa fim optimisti", a declarat Epure.
In prezent, in sistemul Biroului de Credit ofera informatie negativa (despre
persoanele cu restante) 23 de banci, o cota de circa 97% din piata, precum si
sase societati de credit, una de leasing si una de asigurari. Pana in prezent,
Biroul de Credit a eliberat circa 11 milioane de rapoarte. Epure a mentionat
ca circa 2,3 milioane de persoane au fost raportate cu informatie pozitiva
sau negativa, adica peste 10% din populatia Romaniei.
Directorul general al Biroului de Credit a mentionat ca in data de 20 mai a.c.
s-a atins un record, fiind eliberate circa 29.000 de rapoarte de credit intr-o
singura zi. Epure a subliniat importanta raportarii de informatie pozitiva (cu
privire la toate operatiile efectuate cu bancile de catre o persoana), de catre
institutiile de credit pentru a impiedica fraudele. El a dat exemplul unei
persoane care are restante la 13 participanti la Biroul de Credit.
"Este o situatie mostenita de dinainte de perioada inscrierii participantilor in
sistemul de credit", a spus Epure.
Astfel, aceste credite au fost acordate persoanei in cauza la sfarsitul anului
2005, inceputul anului 2006, cand institutiile respective nu furnizau
informatie pozitiva Biroului de Credit. Epure spera ca Biroul de Credit sa
treaca cat mai curand la faza a treia, care consta in oferirea unor rapoarte de
bonitate (credit history). *Sursa Wall Street -25 mai 2007
31 martie 2007
1. Raport privind numarul de debitori cu obligatii restante curente la 1, 2, 3
sau mai multi participanti
2. Raport privind valoarea si numarul restantelor curente in functie valuta si
termenul de acordare
 Se observa cele mai mari restante sunt inregistrate la creditele in RON
pe termen mediu (1-5 ani)
3. Raport privind credite cu restante curente pe tipuri de credite
 Se observa cele mai mari restante sunt inregistrate la creditele de
consum
4. Raport privind debitorii cu restante pe categorii de varsta
Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate de persoanele ce au
varste cuprinse intre 35 – 39 ani, fiind urmate de cele intre 25-29 si 30-34
care sunt aproape egale ca pondere.
5. Raport privind restante curente pe categorii de restanta
 Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate in categoria
de restanta peste 180 de zile.
6. Raport privind persoanele recenzate, pe categorii de persoane

 Se observa ca ponderea o detin debitorii cu restante


3.3. Fondul de Garantare a Creditelor – FGC
Garantii - urmatoarele categorii de garantii primite pot diminua expunerea bancii
fata de entitatea de risc:
 garantii personale - se refera la garantii furnizate de terti (ex:
cautiunea, avalul etc.) si in functie de caracteristicile pe care le
prezinta, pot fi incadrate dupa cum urmeaza:
a) garantie expresa - protectia furnizata de garantie este legata in
mod clar de expuneri ce pot fi identificate cu exactitate sau de un
portofoliu de expuneri clar delimitat, astfel incat gradul de acoperire al
protectiei este clar definit şi nu poate fi pus la indoiala;
b) garantie irevocabila - in afara nerespectarii de catre
cumparatorul protectiei a obligaţiei de a plăti la scadenta costul
protecţiei, contractul prin care este furnizata protectia nu conţine nici o
clauza care ar putea sa permita furnizorului protectiei sa anuleze
unilateral garantia sau ar putea sa conduca la cresterea costului efectiv al
garantiei;
c) garantie neconditionata - contractul prin care este furnizata
protectia nu conţine nicio clauza asupra careia cumparatorul protectiei
(institutia de credit) nu detine controlul, care sa il impiedice pe garant sa
fie obligat sa plateasca in termen de maximum 15 zile calendaristice, in
cazul in care obligatul principal nu achita la termen plata scadenta/platile
scadente."
 garantii reale - se refera la bunuri corporale sau necorporale primite in
garantie pentru operatiunile realizate cu alte banci sau cu clientela din afara
sectorului institutiilor de credit (ex: ipoteca, garantii reale mobiliare cu
deposedare inclusiv depozitul colateral, garantii reale mobiliare fara deposedare
etc.);
 garantii intrinseci - se refera la garantii incluse in caracteristicile
operatiunii insasi, si care nu fac obiectul inregistrarii in posturile din afara
bilantului (ex: valorile primite in pensiune simpla etc.); banca va inregistra
garantiile intrinseci in contul de evidenta tehnico-operativa 9981 "Alte valori
primite";
 garantii reale mobiliare pe bunuri viitoare - garantii care nu produc
efecte decat in momentul in care debitorul obtine proprietatea asupra bunurilor
si care nu sunt luate in considerare in calitate de diminuator de risc de credit;
La momentul la care se dobandeste proprietatea asupra bunurilor viitoare
admise in garantie, acest tip de garantie va putea fi luat in considerare la
diminuarea expunerii bancii fata de entitatea de risc.
 garantii reale pe bunuri imobile viitoare - in baza Legii creditului ipotecar,
produc efecte in sensul ca sunt valabil si legal constituite, dar nu se poate
calcula valoarea justa pana la data receptiei finale si nu pot diminua expunerea
bancii fata de entitatea de risc.
La data la care se va intocmi procesul verbal de receptie finala, aceste bunuri
imobile vor putea fi luate in considerare pentru diminuarea expunerii bancii fata
de entitatea de risc.

Garantiile exprese, irevocabile si neconditionate acordate de Fondul de


Garantare a Creditelor (FGC) din Romania prin intermedierea resurselor
alocate in acest sens de autoritatile centrale si pentru care acestea isi asuma
raspunderea, pot fi considerate garantii exprese, irevocabile si
neconditionate emise de stat (se aplica un coeficient de deducere de maxim
1), daca :
a) fondurile alocate sunt efectiv transferate FGC de autoritatile centrale;
b) FGC demonstreaza bancilor ca dispun de o gestiune care sa evidentieze
distinct respectivele fonduri, iar aceste sunt utilizate doar pentru garantarea
riscurilor aferente;
c) banca detine documentatia care sa ateste indeplinirea conditiilor.
Implementarea reglementarilor Basel II alaturi de expansiunea fondurilor de
garantare va determina o diminuare a costurilor de finantare atat pentru
banci, cat si pentru contractanti, considera prim-viceguvernatorul BNR, Florin
Georgescu. El a precizat ca, in baza garantiilor oferite de fonduri, se vor
reduce provizioanele constituite de banci si cerintele de capital.
"Provizioanele pe care le constituie bancile vor scadea pentru ca se aplica
principiul substituirii bonitatii beneficiarului cu cea a garantului. De
asemenea, cerintele de capital ale bancilor se vor reduce ca urmare a
calitatii de diminuator de risc de credit a garantiilor emise de fond", a
declarat Georgescu.

Garantii din fonduri proprii sau de stat

Oficialul BNR a aratat ca fondurile pot acorda garantii prin folosirea


resurselor alocate de stat sau din fonduri proprii. In cazul in care fondurile
folosesc resursele statului, performanta beneficiarului va fi inlocuita cu cea a
statului, careia i se asociaza un risc de credit zero pentru garantii in lei. Daca
fondurile folosesc resursele proprii, performanta beneficiarului de credit va fi
inlocuita cu cea a fondului, la care se aplica un grad de risc stabilit in functie
de ratingul atribuit de agentiile independente de rating sau in functie de
modelul institutiilor de credit.
3.4. Provizioane specifice de risc
In conformitate cu prevederile art. 56 alin. (1) si art. 62 lit. f) din Legea
nr. 58/1998 privind activitatea bancara, republicata, ale Regulamentului BNR
nr. 5/2002 privind clasificarea creditelor si plasamentelor, precum si
constituirea, regularizarea si utilizarea provizioanelor specifice de risc de
credit, cu modificarile si completarile ulterioare (denumit in continuare
"Regulamentul BNR nr.5/2002") si ale Normelor metodologice ale BNR nr.
12/2002 privind aplicarea acestui regulament (denumite in continuare NM
nr.12/2002 ale BNR", asa cum a fost modificata si completata de Norma BNR
nr.11/29.06.2006), bancile, persoane juridice romane, sunt obligate ca in
scopul protejarii capitalului bancii, precum si a depozitelor persoanelor fizice
si juridice si a acoperirii eventualelor credite pe termen scurt, mediu si lung,
care prezinta incertitudini in recuperare, sa constituie provizioane
specifice de risc de credit si de dobanda.
In conformitate cu prevederile art. 22 alin.1 lit. d din Legea nr.571/2003
privind Codul fiscal cu modificarile si completarile ulterioare, sunt deductibile
la calculul profitului impozabil provizioanele specifice, potrivit legilor de
organizare si functionare, in cazul unei societati comerciale bancare sau al
unei alte institutii de credit autorizate, precum si pentru societatile de credit
ipotecar si societatile de servicii financiare, aferente categoriilor de credite si
plasamente, constituite in conformitate cu prevederile Regulamentului BNR
nr. 5/2002 si NM nr.12/2002 ale BNR.
Constituirea si/sau regularizarea, precum si utilizarea provizioanelor
specifice de risc de credit se va face utilizand moneda de exprimare a
creditelor si/sau plasamentelor pe care le corecteaza.
Entitate de risc - orice persoana fizica sau entitate, cu sau fara personalitate
juridica, care concentreaza risc de credit;
Entitate de risc potentiala - persoana fizica sau entitate, cu sau fara
personalitate juridica, care devine entitatea de risc aferenta elementului de
activ rezultat ca urmare a executarii unei garantii, in cazul realizarii riscului
de credit al unui element de activ, din bilant sau din afara bilantului,
garantat; entitatea de risc potentiala este reprezentata de emitentul titlurilor
primite in garantie sau de garant.
Provizioane specifice de risc de credit - provizioanele care sunt
constituite de catre banca in scopul acoperirii unor pierderi potentiale din
credite si plasamente.
Creditele si plasamentele se clasifica in urmatoarele categorii: standard; in
observatie (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului
institutiilor de credit); substandard (numai pentru creditele acordate
clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); indoielnic (numai pentru
creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit);
pierdere.
Clasificarea creditelor si plasamentelor se face prin aplicarea simultana a
urmatoarelor criterii: serviciul datoriei; performanta financiara (A,…,E);
initierea de proceduri judiciare.
Serviciul datoriei, se stabileste numai in functie de obligatiile imprumutatului
evidentiate in bilantul bancii, eventualele credite si/sau dobanzi evidentiate
in afara bilantului contabil avand un regim juridic distinct care nu
influenteaza serviciul datoriei. Termenele de plata ale ratelor de credit si
dobanzilor se stabilesc prin documente contractuale incheiate de banca cu
imprumutatii.
Categoria CRITERII
de performanta
financiara

A Daca pentru toate creditele acordate de banca, imprumutatul dispune de


venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in aceeasi moneda
cu cea a creditului

B Imprumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanenta


exprimate in moneda diferita de cea a creditului

C Imprumutatul are credite contractate la banca in mai multe devize (EUR


si USD) si dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate
in alta moneda (lei)

D Imprumutatul nu mai dispune de venituri certe, ca urmare a unor


evenimente intervenite pe parcursul derularii creditelor (de exemplu:
trecerea în somaj)
E Imprumutatul a decedat, e disparut de la domiciliu sau în stare de privare
de libertate

Creditele acordate unui debitor (entitati de risc) si/sau plasamentele


constituite la acesta, se incadreaza intr-o singura categorie de clasificare pe
baza principiului declasarii prin contaminare, respectiv prin luarea in
considerare a celei mai slabe dintre categoriile individuale de clasificare. (De
exemplu, un imprumutat beneficiaza de un credit in lei care indeplineste conditiile pentru a fi clasificat in categoria
"standard", respectiv serviciul datoriei este pana la 15 zile inclusiv, cu datoriile achitate la zi, se incadreaza in
categoria A de performanta financiara si impotriva sa nu au fost declansate proceduri judiciare. In acelasi timp,
clientul beneficiaza si de un credit in valuta, la care inregistreaza credite si/sau dobanzi neachitate, care se
incadreaza in intervalul de intarziere 16-30 de zile si in categoria A de performanta financiara, fara a se initia
proceduri judiciare. La momentul analizei in vederea clasificarii, banca va aplica principiul declasarii prin
contaminare, incadrand in aceeasi categorie de clasificare toate creditele debitorului si anume luand in considerare
cea mai slaba dintre categoriile individuale, in exemplul de fata in categoria "in observatie").

Principiul declasarii prin contaminare se aplica pentru creditele si/sau


plasamentele care au aceeasi entitate de risc (orice persoana fizica sau
entitate cu sau fara personalitate juridica, care concentreaza risc de credit)
si nu pentru cele ale caror entitati de risc reprezinta "un singur debitor".
Determinarea necesarului de provizioane specifice de risc de credit aferent
unui credit sau plasament se face parcurgand urmatoarele etape:
a) determinarea bazei de calcul pentru provizioanele specifice de risc de
credit ;
b) aplicarea coeficientului de provizionare asupra bazei de calcul obtinute;
corespondenta dintre categoriile de clasificare si coeficientii de provizionare
este urmatoarea:
Categoria de clasificare Coeficient
Standard 0
In observatie 0,05
Substandard 0,2
Indoielnic 0,5
Pierdere 1
Constituirea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la crearea
acestora si se realizeaza lunar, prin includerea pe cheltuielile lunii a sumei
reprezentand nivelul necesarului de provizioane specifice de risc de credit.
Fac obiectul constituirii de provizioane specifice de risc, creditele si
plasamentele, precum si dobanzile neincasate aferente, evidentiate in
bilantul contabil. Pentru angajamentele extrabilantiere de natura scrisorilor
de garantie, acreditive, avaluri etc. (din conturile extrabilantiere cu functiune
de activ) nu se constituie provizioane specifice de risc.
Regularizarea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la
modificarea nivelului existent al acestora in vederea restabilirii egalitatii intre
nivelul existent si cel al necesarului, si se va realiza lunar prin includerea pe
cheltuieli sau prin reluarea pe venituri a sumei reprezentand diferenta dintre
nivelul existent in sold al provizioanelor specifice de risc de credit si nivelul
necesarului.

3.5. Asigurarea riscului financiar pentru credite si garantii


Asigurarea creditelor acordate persoanelor fizice
Forma de asigurare este usor de administrat, avand in vedere ca este
un contract de asigurare deschis, adica intra automat sub asigurare orice
contract de credit care respecta conditiile si criteriile de acceptare a
solicitantilor, stabilite in prealabil. In acest caz nu mai este necesar sa se
emita cate o polita de asigurare pentru fiecare contract de credit asigurat.
Obiectul asigurarii il constituie acoperirea de catre asigurator, in schimbul
platii primelor de asigurare de catre asigurat, a riscului financiar de neplata a
ratelor si dobanzilor aferente creditului acordat de asigurat persoanelor
fizice.
Aceasta asigurare se adreseaza institutiilor care au in obiectul de activitate
acordarea de credite persoanelor fizice, in calitatea lor de asigurati.
Riscul acoperit il reprezinta neplata de catre beneficiarul creditului a doua
rate de credit consecutive ajunse la scadenta.
Documentele necesare pentru instrumentarea daunei constau in: dosarul de
credit intocmit de asigurat, dovada neplatii ratelor de credit de catre
beneficiarul creditului, precum si alte elemente considerate semnificative
pentru constatarea si evaluarea daunei.
Politele de asigurare, care au ca obiect garantarea/ preluarea riscului de
neplata, vor fi asimilate scrisorilor de garantie emise de institutiile de credit
si, in consecinta, vor putea fi luate in considerare in calitate de diminuator de
risc de credit, in situatia in care sunt indeplinite concomitent urmatoarele
conditii:
a) au caracteristici similare celor impuse scrisorilor de garantie bancara (care
trebuie sa fie exprese, irevocabile si neconditionate);
b) riscul de credit a fost transferat in afara grupului institutiei de credit*1 prin
intermediul operatiunilor de asigurare/reasigurare incheiate cu societati de
asigurare/ reasigurare, iar societatile de asigurare/reasigurare din afara
grupului, care au preluat riscul, respecta cerintele prevazute de standardele
comunitare in materie (sau de standarde aplicabile societatilor de
asigurare/reasigurare, pe care, in urma analizei efectuate, institutia de credit
le considera in mod justificat echivalente standardelor comunitare). In cazul
in care riscul de credit a fost partial transferat, calitatea de diminuator de
risc de credit a politei de asigurare va putea fi luata in considerare numai
pentru partea transferata;
c) coeficientul pentru deducerea din expunerea institutiei de credit
fata de entitatea de risc se stabileste la un nivel maxim de 0,8;

ASIGURAREA BUNURILOR ACCEPTATE IN GARANTIE


 Bunurile aduse in garantie trebuie asigurate la societati de asigurare
- reasigurare agreate, pe toata perioada de creditare, pentru riscurile
specifice fiecarei categorii de bunuri.
 Pentru bunurile la care societatile de asigurare - reasigurare incheie
contracte numai pe o perioada limitata (de regula, un an), clientii se
vor obliga prin documentul contractual incheiat cu banca sa
reinnoiasca asigurarea inainte de data expirarii politei.
 Drepturile din politele de asigurare se cesioneaza in favoarea bancii,
cu respectarea prevederilor legale in cazul creditului ipotecar.
 In situatia in care conform contractelor de asigurare de risc financiar
de neplata incheiate cu societatile de asigurare-reasigurare se
prevede incheierea de polite complementare pentru bunurile
achizitionate din credit sau asigurari de viata, banca va solicita
incheierea unor astfel de polite.
 In caz de dauna, unitatile bancare teritoriale comunica in scris, la
cererea societatilor de asigurare - reasigurare, daca despagubirea se
plateste bancii sau direct clientului, in functie de fiecare caz in parte.
 In situatia in care clientii inregistreaza datorii restante fata de banca
mai vechi de 30 zile din credite si/sau dobanzi sau pentru cei pentru
care a fost declansata procedura judiciara de recuperare a creantelor,
sumele din despagubire pot fi utilizate de banca pentru recuperarea
creantelor restante.
 Valoarea de asigurare pentru bunurile luate in garantie (cu exceptia
terenurilor) trebuie sa fie cel putin la valoarea admisa in garantie.
 Politele de asigurare in original vor fi pastrate la dosarul de credit pe
toata durata creditarii, pana la rambursarea integrala a creditului si
plata dobanzilor aferente, urmarindu-se in permanenta reinnoirea
acestora, achitarea de catre client a primelor de asigurare, precum si
mentinerea unei valori asigurate cel putin egala cu suma creditului
ramas de rambursat.
 In situatia in care imprumutatii nu vor prezenta la timp politele
pentru reinnoirea asigurarii, banca ii va instiinta in scris, atragandu-le
atentia ca nerespectarea acestei obligatii atrage dupa sine aplicarea
prevederilor din documentul contractual si, totodata, va reinnoi
asigurarea, suma urmand a fi recuperata cu prioritate din sumele
depuse de client in contul curent pentru rata de credit si dobanda
imediat urmatoare.
Piata româneasca a asigurarilor de viata s-a dezvoltat, în 2006, într-un ritm
de trei ori mai lent decât cea a asigurarilor generale. Aceasta a inregistrat o
crestere de 13% fata de 2005, comparativ cu avansul de 40% al sectorului
property & casualty, si reprezinta sub 25% din totalul pietei asigurarilor, fata
de o medie de 60% în Europa.
Totodata, BNR a anuntat recent ca va renunta la impunerea unui avans
pentru creditele acordate de bancile comerciale populatiei, precum si la
plafoanele de îndatorare prestabilite pentru clientii persoane fizice ai
bancilor, referitoare la nivelul maxim al ratelor lunare. Dereglementarea
promovata de banca centrala i-ar putea determina pe unii bancheri sa
elimine, la rândul lor, obligativitatea politelor de asigurare de viata la
contractarea de credite de catre persoanele fizice, pentru a face fata
concurentei sporite. Acest fapt ar putea duce la o încetinire a cresterii
sectorului asigurarilor de viata, si asa subdezvoltat, având o pondere de doar
0,4% din PIB, fata de o medie de 5% din PIB la nivelul întregii Europe.
Bancile conditioneaza, de cele mai multe ori, acordarea de credite
persoanelor fizice de încheierea si apoi cesionarea catre banca a unei polite
de asigurare de viata, care sa acopere posibilele pierderi financiare ale
institutiei de credit, în caz de deces sau invaliditate a titularului de credit.
Ascutirea competitiei de pe piata bancara va face ca o serie de banci sa
elimine obligativitatea politelor de asigurare, desi aceasta situatie va
determina o crestere a marjei de risc de credit, sustine presedintele
Bancpost, Mihai Bogza, citat de Mediafax. Marja de risc poate fi acoperita de
banci din rezerve proprii, pentru ca, de la 1 ianuarie 2007, limita de
solvabilitate impusa a coborât de la 12 la 8%.

3.6. Instrumente financiare derivate


Instrumentele financiare derivate sunt instrumente (contracte/produse) a
caror valoare depinde de evolutia unui element suport, respectiv cursul de
schimb sau rata dobanzii.
Instrumentele financiare derivate au la baza prevederile Normelor BNR nr.
10/2002 privind instrumentele financiare derivate, ale Normelor BNR nr.
1/2003 pentru modificarea si completarea Normelor BNR nr. 10/2002 privind
instrumentele financiare derivate, ale Normelor Bancii Nationale a Romaniei
nr. 11/2002 pentru completarea Normelor BNR nr. 8/1999 privind limitarea
riscului de credit al bancilor, ale Ordonantei de Urgenta nr. 27/13.03.2002
privind pietele reglementate de marfuri si instrumente financiare derivate,
ale Legii nr. 512/12.07.2002 pentru aprobarea OG nr. 27/2002 si ale
Normelor BNR nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a
operatiunilor cu instrumente financiare derivate si intocmirea situatiilor
financiar-contabile aferente.
Instrumentele financiare derivate sunt reglementate, de asemenea si de
prevederile reglementarilor Comitetului de Supraveghere Bancara de la
Basel, ale standardelor International Swap Dealers Association (ISDA) si
Forward Rate Agreement British Banker's Association (FRABBA) si ale
Standardelor Internationale de Contabilitate.
Acestea sunt utilizate de banci si de clientii lor, in special pentru
managementul (acoperirea) riscului valutar si a celui de dobanda, dar si
pentru fructificarea prognozelor privind evolutia viitoare a elementelor
suport; suplimentar, in cazul bancii aceste instrumente sunt utilizate si
pentru obtinerea altor venituri (comisioane de tranzactie, marja bid/ask etc.).
 contract forward pe cursul de schimb - contract incheiat intre doua
parti (vanzator si cumparator) care exprima acordul acestora privind
schimbul la o anumita data din viitor a unei sume specificate intr-o
valuta, la o rata de schimb (rata forward) stabilita in momentul
incheierii acestuia.
 contract forward rate agreements (FRA) - contract prin care doua parti
(vanzator si cumparator) isi exprima acordul asupra ratei dobanzii ce
urmeaza sa fie platita in viitor pentru o suma notionala (principal) si
pentru o perioada determinata, stabilita in momentul incheierii
acestuia. La scadenta contractului partile deconteaza diferenta dintre
dobanda stabilita prin contract si dobanda practicata in acel moment
pe piata; suma reprezentand principalul nu se schimba in nici un
moment.
 contract swap pe devize - contract prin care doua parti (vanzator si
cumparator) isi exprima acordul asupra schimbului unei sume in devize
pe baza a doua cursuri diferite, corespunzatoare la doua date de valuta
diferite, stabilite la data incheierii contractului.
 contract swap pe rata dobanzii - contract prin care doua parti
(vanzator si cumparator) accepta sa schimbe la momente viitoare in
timp fluxuri de dobanda stabilite pe baza unei sume notionale
(principal).
 contract futures pe cursul de schimb - contract standardizat care se
tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti
(vanzator si cumparator) isi exprima acordul privind
cumpararea/vanzarea la o data viitoare prestabilita a unei sume in
devize la un curs de schimb stabilit in momentul incheierii contractului.
 contract futures pe rata dobanzii - contract standardizat care se
tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti
(vanzator si cumparator) isi exprima acordul privind
cumpararea/vanzarea la o data viitoare prestabilita a unui activ
financiar, la o rata a dobanzii stabilita in momentul incheierii
contractului.
Piete organizate - piete pe care se negociaza instrumentele financiare
derivate si care indeplinesc concomitent urmatoarele conditii:
- exista o casa de compensatie care contribuie la lichiditatea
pietei si asigura decontarea operatiunilor;
- pozitiile ferme mentinute de operatori sunt ajustate zilnic prin
plata/incasarea diferentelor (apeluri de marja);
- operatorii trebuie sa constituie un depozit de garantare in scopul
acoperirii oricarui eventual incident.
O piata organizata este considerata lichida daca respectiva piata isi are
resedinta intr-una dintre tarile urmatoare: Australia, Austria, Belgia, Canada,
Coreea, Danemarca, Elvetia, Finlanda, Franta, Germania, Grecia, Islanda,
Irlanda, Italia, Japonia, Luxemburg, Marea Britanie, Mexic, Noua Zeelanda,
Norvegia, Olanda, Polonia, Portugalia, Republica Ceha, Republica Slovaca,
Spania, Suedia, Statele Unite ale Americii si Ungaria; celelalte piete
organizate (inclusiv cea din Romania) sunt considerate nelichide.
Piete asimilate pietelor organizate - piete la buna intelegere de instrumente
financiare derivate, care nu indeplinesc conditiile pentru a fi incadrate in
categoria pietelor organizate, dar a caror lichiditate este considerata ca
asigurata in special prin prezenta pe aceste piete a formatorilor de piata.
Operatiunile cu instrumente financiare derivate sunt considerate ca fiind
realizate pe pietele asimilate pietelor organizate numai in urmatoarele
conditii (indeplinite cumulativ):
- pentru fiecare instrument financiar derivat exista cotatii
permanente pentru elementul suport, cu valori maxime si
minime acceptate de piata;
- numarul de operatiuni tranzactionate asigura lichiditatea pietei.
Formator de piata - banca autorizata de Banca Nationala a Romaniei care
actioneaza in nume propriu, asumandu-si riscuri suplimentare prin initierea
de pozitii deschise izolate pe piete asimilate celor organizate si care
indeplineste simultan urmatoarele cerinte:
 dispune de capital social si de fonduri proprii sau, dupa caz, de capital
de dotare, dublu fata de cerintele minime prevazute in normele Bancii
Nationale a Romaniei privind capitalul minim al bancilor si al
sucursalelor bancilor straine;
 ofera, in mod continuu, simultan, cotatii ferme de cumparare si de
vanzare, cu valori minime si maxime acceptate de piata;
 nu este supusa nici unei interdictii a Bancii Nationale a Romaniei privind
obiectul sau de activitate.
Operatiuni de microacoperire - operatiunile cu instrumente financiare
derivate, care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:
- au drept scop si efect reducerea riscului cursului de schimb si/sau a
riscului de rata a dobanzii prin realizarea unei tranzactii care sa asigure o
corelatie de sens contrar intre variatiile de valoare ale elementului de
acoperit si cele ale instrumentului/ portofoliului de instrumente financiare
derivate;
- operatiunea de microacoperire se refera la un singur element de
acoperit sau un portofoliu omogen de elemente de acoperit si un singur
instrument financiar derivat sau un portofoliu omogen de instrumente
financiare derivate;
- elementul de acoperit poate fi un element de activ, de pasiv, un
angajament din afara bilantului, cu exceptia altui instrument financiar
derivat sau o operatiune viitoare a carei realizare este certa.
Expunere individuala din operatiuni cu instrumente financiare derivate -
nivelul maxim al riscului din operatiuni cu instrumente financiare derivate,
stabilit pe fiecare operator;
Riscul de credit este reprezentat de posibilitatea ca o contrapartida a bancii
dintr-o operatiune cu instrumente financiare derivate sa nu-si indeplineasca
obligatiile contractuale fata de banca, rezultate din evolutia elementului
suport (rata dobanzii sau cursul de schimb).
Riscul de credit (contrapartida) nu este reprezentat de suma notionalului
care sta la baza instrumentului financiar derivat respectiv, deoarece
expunerea la riscul de credit are la baza doar diferentele rezultate din
evolutia elementelor suport .
Riscul de piata - riscul rezultat din evolutia adversa a nivelului si volatilitatii
preturilor de piata ale instrumentelor financiare derivate din portofoliul bancii
(riscul de reducere a veniturilor bancii ca urmare a evolutiei nefavorabile a
ratei dobanzii sau a cursului valutar).
Riscul de lichiditate - are doua acceptiuni:
- riscul ca banca sa nu poata lichida /compensa rapid si la un pret
corespunzator instrumentele financiare derivate din portofoliu,
datorita in principal gradului redus de lichiditate al pietei
respective;
- riscul ca banca sa nu-si poata indeplini obligatiile contractuale
de plata rezultate din pozitiile asumate din operatiuni cu
intrumente financiare derivate, la scadente sau in momentul
apelurilor de marja.
Expunerea curenta la riscul de credit = costul de inlocuire a instrumentelor
financiare derivate = pretul de piata al contractelor cu valoare pozitiva
(diferenta favorabila dintre fluxurile ce se vor schimba intre parti);
Expunerea potentiala viitoare a instrumentelor financiare derivate la riscul
de credit - valoarea obtinuta prin ponderarea sumei notionalului (principal)
cu anumiti coeficienti stabiliti in functie de maturitatea si tipul produsului
derivat;
Rata dobanzii de referinta - rata spot a dobanzii interbancare pentru
depozitele plasate, stabilita in functie de moneda in care este denominat
contractul, respectiv EURIBOR pentru EUR, LIBOR pentru USD etc.; pentru
contractele denominate in moneda nationala, rata dobanzii de referinta este
media aritmetica simpla intre BUBID si BUBOR;
Normele BNR nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a
operatiunilor cu instrumente financiare derivate, prevad obligativitatea
evaluarii periodice a contractelor swap pe rata dobanzii si FRA in raport cu
valoarea de piata, determinata in functie de pretul calculat prin actualizarea
la ratele de dobanda de pe piata a fluxurilor viitoare, tinand cont de riscurile
de contrapartida si de valoarea actualizata a cheltuielilor de gestiune
viitoare.
Expunerea curenta la riscul de credit este pretul/valoarea de piata a unui
contract (atunci cand aceasta este pozitiva), rezultata in urma operatiunii de
marcare la piata (mark to market) a acestuia; atunci cand pretul/valoarea de
piata a unui contract este negativa sau zero, expunerea curenta la riscul de
credit este zero.
Pentru diminuarea expunerii bancii la riscul de credit aferent instrumentelor
financiare derivate, banca solicita clientilor constituirea de garantii sub forma
de depozite colaterale, titluri de stat sau certificate de depozit.
In cazul operatiunilor cu produse financiare derivate efectuate pe pietele
organizata (bursele de marfuri), evaluarea riscului de credit al acestora,
stabilirea cuantumului garantiilor etc. sunt de resortul casei de compensatie
aferenta.

3.7. Securitizarea in Romania


Domenia Credit este unul dintre participantii activi la structurarea noului
pachet legislativ destinat dezvoltarii pietei ipotecare, atat primare cat si
secundare.
Pachetul contine trei legi noi:
• Legea obligatiunilor ipotecare,
• Legea Bancilor de Credit Ipotecar,
• Legea Securitizarii Creantelor,
• si o propunere de modificare a Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar
si a Legii 7/1996 a Cadastrului.
Pachetul legislativ, a fost dezvoltat in cadrul unui grup de lucru finantat de
USAID (Agentia SUA pentru Dezvoltare Internationala) si pregatirea lui a
durat aproape un an. Rezultatul muncii intense a grupului de lucru care a
reunit reprezentanti ai sectorului financiar-bancar, casele de avocatura
Nestor Nestor Kingston Petersen si Stoica si Asociatii, Deloitte &Touche, si a
sprijinului activ acordat de institutiile statului, BNR, Ministerul
Transporturilor, Constructiilor si Turismului, Ministerul de Finante, a fost
apreciat in unanimitate de specialistii Bancii Mondiale si ai German Mortgage
Association si s-au concretizat intr-un proiect legislativ care se inscrie in
contextul european si international, raspunzand Directivelor Europene.
Modificarea Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar: vizeaza printre altele
clarificarea si unificarea modului de inscriere a ipotecii pe bun viitor in cartea
funciara, si stabileste distinctia intre creditul ipotecar comercial (prin
care se finanteaza imobile cu alta destinatie decat cea de locuit, cum ar fi
birouri, sedii de firma etc) si creditul rezidential (de locuit).
In ceea ce priveste asigurarea imobilului ipotecat, noile reglementari prevad
o alternativa la prevederea obligatorie existenta in prezent, care impune
stipularea creditorului ipotecar ca beneficiar al contractului de asigurare a
imobilului ipotecat. In acest sens se prevede constituirea unei garantii reale
imobiliare in favoarea creditorului ipotecar, avand ca obiect drepturile de
creanta ale asiguratului, care deriva din contractul de asigurare.
Ce avantaje aduc aceste modificari ale Legii 190 si ale Legii 7
 un acces mai usor la creditul ipotecar pentru construirea de locuinta,
unde ipoteca se inscrie pe un bun care inca nu exista (sau o constructie
partial ridicata, nefinalizata). O constructie este considerata finalizata
din punct de vedere legal atunci cand a fost incheiat procesul-verbal de
receptie finala a constructiei. Codul Civil nu permitea inscrierea de
ipoteci pe bunuri care nu exista (o constructie viitoare de exemplu,
pentru care exista autorizatie de construire); Legea 190 a abrogat acel
articol deschizand un drum important in dezvoltarea finantarilor
imobiliare. Clarificarile din cadrul pachetului legislativ si unificarea
modului de inscriere ar trebui sa aiba ca efect o crestere a volumului de
credite ipotecare acordate pentru construirea de locuinte, unica garantie
a creditului constituind-o terenul si constructia viitoare.
 eliminarea conditiei ca beneficiarul unui credit ipotecar cu destinatie
rezidentiala sa fie cetatean roman. Evident, este necesara armonizarea
cu restul legislatiei care nu permite inca cetatenilor straini sa cumpere
terenuri in nume propriu. Domenia Credit a gasit in general cai de a
finanta si pe acesti solicitanti de credit, in special daca erau casatoriti cu
o persoana de cetatenie romana, dar modificarea legii va permite un
acces mai larg al strainilor la finantare ipotecara.
Legea Obligatiunilor Ipotecare si Legea bancilor de credit
ipotecar
Obligatiunile ipotecare sunt, ca si obligatiunile normale, o forma de
finantare a unei afaceri (in cazul nostru institutie de credit, banca). Emiterea
de obligatiuni reprezinta angajarea unei datorii, de catre institutia emitenta,
fata de cei care cumpara aceste titluri, garantandu-le acestora in baza unui
contract un venit constant. Obligatiunile sunt in general garantate cu active
(proprietati) ale emitentului, in cazul nostru activele fiind constituite din
creditele ipotecare acordate de institutia de credit emitenta (sa nu uitam ca
creditele acordate, in cazul unei institutii de credit, pentru o banca reprezinta
active, in timp ce depozitele se constituie in datorii, inregistrate in pasivul
institutiei).
Potrivit definitiei legale, obligatiunea securitizata este valoare
mobiliara de tip obligatar, garantata cu un portofoliu de creante, emisa de o
societate de securitizare si tranzactionabila pe piata de capital.
Pot face obiectul securitizarii:
• contractele de credit si de leasing,
• contractele de vanzare-cumparare cu plata la termen, inclusiv cele
cu plata in rate,
• instrumentele financiare de tip participativ sau obligatar.
Vehiculul investitional este o entitate fara sau cu personalitate juridica - un
fond sau o societate de securitizare - autorizata de Comisia Nationala a
Valorilor Mobiliare (CNVM). Fondul de securitizare se va constitui pe baza
unui contract de societate civila, incheiat de cel putin cinci membri fondatori
si va avea un capital initial reprezentand minimum echivalentul in lei a
25.000 de euro.
Societatile de securitizare vor emite obligatiuni securitizate, valori
mobiliare de tip obligatar garantate cu un portofoliu de creante. Ambele
categorii de titluri vor fi tranzactionabile pe piata de capital.
Pentru ca o societate comerciala sa poata administra vehicule investitionale
va trebui sa indeplineasc urmatoarele conditii:
• sa aiba un capital social reprezentand echivalentul in lei a
125.000 de euro,
• sa deruleze exclusiv aceasta activitate,
• sa aiba un consiliu de administratie format din minimum trei
persoane si cel putin doua institutii financiare si/sau de credit ca
actionari semnificativi.
Legea obligatiunilor ipotecare defineste cadrul legal pentru introducerea
unor astfel de instrumente de finantare in Romania. Aceasta lege are ca
pilon de baza asigurarea confortului investitorilor in acest tip de obligatiuni
garantate cu credite ipotecare.
S-au avut in vedere urmatoarele elemente:
1) reglementarea institutiei agentului cu functia de reprezentare a
detinatorilor de obligatiuni,
2) impunerea unor cerinte stricte de includere si de raportare a
portofoliului de creante cu care se garanteaza emisiunea,
3) segregarea (separarea) portofoliului afectat emisiunii de masa
credala (creditori) in cazul falimentului emitentului.
In tarile dezvoltate obligatiunile ipotecare au un regim fiscal preferential
deoarece dezvoltarea sectorului ipotecar este in cele mai multe cazuri
considerata o prioritate guvernamentala (incurajarea creditarii pe termen
lung duce la dezvoltare economica pe termen lung, prin efectul
multiplicator pe care creditul ipotecar il are in economie stiindu-se ca orice
achizitie a unui apartament genereaza automat un lant de servicii cu impact
in cresterea PIB, la care se adauga dezvoltarea sectorului de constructii de
locuinte si de materiale de constructii si nu in ultimul rand crearea de noi
locuri de munca etc). Un exemplu: in Germania, obligatiunile ipotecare au
acelasi regim fiscal cu obligatiunile emise de statul german. In cazul
Romaniei, Ministerul de Finante si BNR vor decide asupra facilitatilor fiscale
pentru obligatiunile ipotecare.
Legea bancilor de credit ipotecar reglementeaza aparitia institutiilor de
credit specializate. Bancile de credit ipotecar vor putea actiona deopotriva
pe piata primara a creditului ipotecar, ca imprumutator, si pe piata
secundara, in calitate de emitent de obligatiuni ipotecare, neacordandu-se
insa acestora posibilitatea atragerii de depozite. Domenia Credit urmeaza a
se angaja, o data cu adoptarea legislatiei, in procesul de transformare intr-o
banca de credit ipotecar, in vederea asigurarii unei finantari de durata si la
costuri mai reduse prin posibilitatea emiterii unor titluri (obligatiuni)
ipotecare mult mai atractive pentru investitorii traditionali in aceste tipuri de
instrumente.
Pentru a intelege acest proces, trebuie sa stim ca bilantul unei banci arata
altfel decat cel al unei societati comerciale obisnuite. Aici ne referim in
special la faptul ca vom regasi pe partea de active creditele acordate de
banca tuturor clientilor (persoane fizice, juridice). Pe partea de pasive
(datorii), regasim depozitele si conturile curente deschise de clientii bancii,
dar si creditele pe care bancile le iau de la alte banci pentru a se finanta,
precum si obligatiunile, care sunt tot o forma de credit (datorie). In contextul
bilanturilor bancare, securitizarea este o modalitate de finantare prin crearea
de titluri de valoare, adica valori mobiliare. Aceasta isi are originea in SUA si
in ultimii 30 de ani a luat o amploare deosebita.
Avantajul securitizarii este ca, in comparatie cu finantarea traditionala
prin obligatiuni (adica obtinerea de lichiditati prin asumarea unei datorii pe
bilantul bancii, datorie garantata prin creante ipotecare), securitizarea
confera investitorilor o mai mare protectie impotriva riscului de credit. Riscul
de credit defineste riscul ca banca sa nu recupereze un credit acordat
clientilor.
Prin securitizare, creantele ipotecare (creditele ipotecare generate de o
banca) ca elemente de activ ale bancii, sunt vandute de catre originator
(banca). In consecinta, acestea sunt scoase in afara bilantului bancii, fiind
astfel total protejate in cazul falimentului bancii originatoare.
Securitizarea implica in mod general crearea de titluri de valoare,
adica titluri ipotecare, pentru ca au la baza creante ipotecare. Acestea pot
avea la baza si altfel de creante, caz in care nu mai sunt denumite titluri
ipotecare. Titlurile sunt create dintr-un “pool” de creante, care sunt
standardizate si prezinta caracteristici comune. Astfel, acestea sunt puse sub
controlul investitorilor printr-un intermediar specializat, adica o societate sau
fond de securitizare creat in acest scop (in terminologia nord-americana
“SPV” = “special purpose vehicle”).

O operatiune tipica de securitizare implica in general 2 pasi:


1. transferul activelor (creantelor) catre fondul de securitizare;
2. emiterea de catre fondul de securitizare a titlurilor ipotecare,
care au in spate creantele ipotecare. Fondul foloseste banii primiti din
emiterea titlurilor pentru a plati originatorului initial (bancii)
contravaloarea activelor transferate.
In aceasta schema de finantare, fondul emite titluri pe piata de capital.
Performanta acestor titluri de valoare pe piata depinde in mod direct de
performanta activelor de la baza. In cazul creantelor ipotecare, aceasta
defineste modul in care acestea sunt rambursate.
Mai important, nu exista RECURS impotriva originatorului, adica
a bancii care a acordat creditele. Administrarea creantelor ipotecare care
stau la baza acestor titluri (prin monitorizare si servicing) este de obicei
contractata inapoi originatorului (bancii). Astfel, banca inceteaza sa mai fie
detinatorul creantelor (asa cum se intampla in cazul obligatiunilor
traditionale), ci doar un administrator care presteaza aceste servicii contra
cost.
Cine cumpara in mod normal aceste titluri de valoaret Avand in
vedere ca ele au la baza credite ipotecare, credite cotate in mod normal cu
un risc foarte scazut in piata, aceste titluri reprezinta investitia preferata a
institutiilor care nu doresc sa isi asume riscuri mari. Acestea sunt: fonduri
de pensii private, fonduri de investitii, entitati specializate in
emiterea si tranzactionarea de MBS, dar si banci, asiguratori etc.

Avantajele securitizarii sunt:

• Prin securitizare, banca poate echilibra maturitatile (termenele)


unor anumite clase de active. Astfel, creantele ipotecare sunt creante pe
termen lung, pana la 25 de ani, si au nevoie de finantare pe termen lung,
care poate fi oferita prin securitizare. Aceasta echilibrare este importanta,
pentru ca finantarea unor active pe termen lung cu pasive pe termen scurt
induce diverse riscuri bancii. De exemplu, riscul de dobanda apare astfel: o
banca acorda credit pe 20 de ani unui client, in timp ce depozitele de la
populatie, din care se finanteaza, sunt pe termen de maxim un an. Daca
dobanda la care acorda creditul e fixa pe 20 de ani, iar dobanzile la depozite
cresc in timp, marja de profit a bancii se reduce.
• Securitizarea solicita mai putin capital decat finantarea traditionala – deci
ofera un randament mai bun al capitalului bancii.
• Securitizarea este o forma mai ieftina de finantare, in comparatie cu
alte modalitati;
• Securitizarea permite reducerea expunerii bancii fata de o anumita
clasa de debitori de un anumit risc. Astfel, daca o anumita clasa de
debitori devine prea mare fata de restul bilantului, prin intermediul
securitizarii o parte din acestia pot fi scosi de pe bilant;
• Securitizarea aduce beneficii legislative, reducand anumite riscuri
care ingrijoreaza pe legiuitori.
In aceasta schema, in propunerea legislativa romana, Agentul este angajat
de Fondul de securitizare (obligatoriu prin lege), pentru a reprezenta
interesele detinatorilor de titluri ipotecare. Agentul va trebui sa
indeplineasca niste criterii speciale impuse de BNR si CNVM.
Opiniile specialistilor

Radu Gratian Ghetea, presedinte al Asociatiei Romane a bancherilor: „Pe


masura ce noile normative vor fi implementate, se va inregistra o ieftinire a
costurilor implicate, datorita mijloacelor si metodelor de refinantare pentru
revigorarea creditelor de care vor dispune bancile. In mod cert, ponderea
creditelor ipotecare va spori. Restrictiile impuse de Banca Nationala vor
conduce la cresterea costurilor bancilor pentru atragerea de fonduri in valuta
si, automat, la cresterea costurilor creditelor ipotecare in valuta. De aici va
rezulta o «explozie» a creditelor in lei.“

Andrei Burz-Pinzaru, manager Delloite & Touche Romania: „Logic ar fi ca,


prin cresterea posibilitatilor de refinantare, costurile (implicit dobanda) sa
scada. Accesul facil (adica mai ieftin) la surse de refinantare ar trebui sa
conduca la o scadere a dobanzii. Dar nu neaparat, nu in mod necesar... Din
cauza restrictiilor impuse de BNR, bancile nu mai pot sustine creditele in
valuta pe piata ipotecara decat in conditiile utilizarii securitizarii creantelor.
Utilizarea operatiunilor de securitizare duce la primenirea portofoliului de
oferta, fara a impune neaparat o capitalizare. Impactul in domeniu nu o sa fie
imediat, ci se va inregistra abia peste un an, pentru ca este nevoie de norme
emise atat de catre Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare, cat si de BNR.“
Bogdan Baltazar, asociat „Baltazar, Bloom si Parvulescu“, fost presedinte
al Consiliului de Administratie al BRD si vicepresedinte al Asociatiei Romane
a Bancilor: „Pentru banci, costurile raman la nivelul actual. Va creste doar
dobanda la credite in valuta, datorita majorarii de pana la 40% a rezervei
minime obligatorii care trebuie depusa de catre banci la BNR. Restrictiile
BNR sunt menite a tinti si in acest fel inflatia. Eu, personal, daca ar fi sa iau
un astfel de credit, l-as prefera in valuta, datorita unei moderate, dar
continue aprecieri a monedei nationale in raport cu valuta“.

Matei Florea, avocat la Schoenherr si Asociatii SCA: „Este, probabil, unul


dintre cele mai asteptate pachete legislative in piata financiar-bancara.
Bineinteles, nu vom avea o imagine completa a reusitei acestui proiect pana
cand nu vor fi publicate si normele metodologice aferente. Formalitatile de
publicitate pentru obligatiunile ipotecare sunt comparabile cu acelea din alte
tari cu experienta in acest domeniu (de exemplu, Austria); se pare ca
detinatorii de obligatiuni vor beneficia de un drept preferential de urmarire,
rezultand dintr-o garantie reala mobiliara constituita asupra creantelor din
credite ipotecare inscrise intr-un registru special. Este neclar daca garantia
reala mobiliara se va naste prin efectul legii (ca in alte tari) sau daca va
trebui incheiat un contract separat de garantie reala mobiliara.

Capitolul 4 – Activitatea de creditare a


sectorului retail realizata de Banca
Comerciala Romana
4.1.Orientari privind activitatea bancara pentru persoane
fizice in B.C.R.
Natura activitatii Grupul Banca Comerciala Romana ("Grupul") este
format din banca mama, Banca Comerciala Romana S.A. si filialele acesteia:
Anglo-Romanian Bank Limited (Marea Britanie), Banca Comerciala Romana
Sucursala Chisinau (Republica Moldova), BCR Asigurari SA (Romania), BCR
Asigurari de Viata SA (Romania), BCR Leasing SA (Romania), BCR Securities
SA (Romania), Financiara SA (Romania), Bucharest Financial Plazza SRL
(Romania) si BCR Asset Management SA (Romania).
Banca Comerciala Romana SA ("Banca") este inmatriculata in Romania
din 1990 si este autorizata de Banca ationala a Romaniei sa desfasoare
activitati bancare.
Grupul ofera servicii bancare de zi cu zi si alte servicii financiare
clientilor persoane fizice si juridice precum si institutiilor guvernamentale
care isi desfasoara activitatea in Romania si in strainatate. Aceste servicii
includ: deschideri de conturi, plati interne si externe, operatiuni de schimb
valutar, finantari pentru capitalul de lucru, facilitati de finantare pe termen
mediu si lung, credite pentru persoane fizice, finantari pentru intreprinderi
mici si mijlocii, emiteri de scrisori de garantie, credite documentare precum
si servicii de leasing, asigurari, brokeraj, servicii de consultanta financiara si
gestionarea activelor.
Grupul si Banca isi desfasoara activitatea prin intermediul Sediului
Central din Bucuresti si al retelei de 500 de unitati (7 iunie 2007).
Banca Comerciala Romana a inregistrat in ultimii ani realizari deosebite care
o plaseza in topul bancilor romanesti, intre primele zece banci din Europa
Centrala si de Est, in grupul bancilor importante din Europa si chiar pe plan
mondial.

Banca Comerciala Romana a facut progrese remarcabile intr-o


perioada scurta de timp si destul de dificila. Progresele inregistrate de BCR
pe plan extensiv – cresterea rapida a resurselor si plasamentelor, precum si
dezvoltarea unei retele adecvate de unitati bancare – si intensiv – atingerea
unei performante inalte privind capitalizarea , profitabilitatea, rentabilitatea,
solvabilitatea, lichiditatea – asociate cu un management profesionalist au
constituit punctele tari ale evolutiei bancii.

Dezvoltarea prezenta si viitoare a bancii este prezentata in Obiectivele


strategice si Planul de afaceri pe perioada 2000-2007, documente care
aliniaza BCR la standarde internationale si aduc imbunatatiri de structura
menite sa mentina banca la paramentrii cat mai performanti.
Banca Comerciala Romana este o banca universala orientata cu
precadere spre sectorul persoanelor juridice. Resursele pentru creditarea
acestui sector provin insa, in proportie de peste 50% de la persoane fizice,
ceea ce necesita ca si banca sa raspunda prin credite si servicii in mai mare
masuara decat in trecut. La aceasta se adauga si concurenta tot mai
pronuntata pe plan intern pentru cucerirea pietei de retail care poat sa
aduca venituri substantiale cu investitii minime. Ca urmare, in anul 2000 s-a
adoptat o noua politica pentru sectorul persoanelor fizice pentru perioada
2000-2009 care vizeaza principalele activitati bancare ce urmeaza a fi
dezvoltate.
Strategia BCR 2004-2007 defineste obiectivele majore ale dezvoltarii în
aceasta perioada, subordonate reprezentarii si protejarii corespunzatoare a
intereselor actionarilor, clientilor si salariatilor bancii, accentul fiind pus pe:
• Consolidarea pozitiei de lider în Romania si a celei ocupate în
Europa centrala si de est prin dezvoltarea afacerilor în fiecare
segment de piata pe care opereaza Grupul si valorificarea avantajelor
competitive oferite de marca bine-cunoscuta si distributia integrata de
servicii financiara de înalta calitate;
• Cresterea valorii pentru actionari prin mentinerea unui nivel înalt
de rentabilitate a capitalului, pe seama castigurilor de productivitate si
a unui control riguros al costurilor, în conditiile dezvoltarii portofoliilor
de afaceri corporate si retail si abordarii mai agresive a activitatilor de
investment banking, asigurari, asset management;
• Cresterea satisfactiei clientilor pentru solutiile financiare oferite de
Banca prin dezvoltarea capacitatii sale de inovatie si flexibilitate si prin
îmbunatatirea accesului la produse si servicii ca efect al promovarii
conceptelor de unitate de proximitate, multidistributie si de parteneriat
modern în relatii traditionale;
• Consolidarea bazei de capital avand drept principii fundamentale
utilizarea intensiva si alocarea eficienta a capitalului ajustat la risc,
astfel încat Banca sa se dezvolte într-o maniera sustenabila si
profitabila;
• Îmbunatatirea profilului de risc prin mai buna procedurare a
proceselor de control si un management pro-activ, concomitent cu
modernizarea tehnicilor si instrumentelor de monitorizare utilizate,
alinierea la cerintele Basel II si implementarea unor politici adecvate
de prevenire a spalarii banilor si de cunoastere a clientelei;
• Îmbunatatirea managementului resurselor umane în vederea
încurajarii initiativei, inovatiei, angajamentului si eficientei în munca,
menite a spori contributia salariatilor la crearea de valoare adaugata.
Anul 2006 a reprezentat un an crucial pentru BCR si, în acelasi timp, o
recompensã pentru eforturile semnificative fãcute pentru a-si reconfirma si
consolida pozitia de lider.
Activitatea de retail banking este un mediu în permanentã schimbare,
cel mai competitiv si care, prin urmare, necesitã cunoastere în profunzime si
experientã pentru extinderea ofertei de produse si servicii, bazatã pe
unicitate.
În 2006, segmentul retail a fost din nou cel mai disputat segment de
pe piata bancarã româneascã, continuând numeroasele provocãri cãrora
BCR le-a fãcut fatã în ultimii ani si care au dus la modernizarea sa
extraordinarã.
În consecintã, pentru BCR, mentinerea, administrarea si extinderea
atât a actualelor, cât si a potentialelor relatii cu clientii au rãmas o prioritate,
deoarece sunt oportunitãti extraordinare de explorat si fructificat.
Pentru Bancã, atentia s-a mutat de la concentrarea exclusiv asupra
extinderii retelei cãtre “câstigarea” de valoare ridicatã/clienti cu un potential
ridicat si crearea unui parteneriat bazat pe încredere, sprijinit de cea mai
bunã ofertã de pe piata româneascã. În 2006, BCR le-a oferit clientilor
valoare, servicii excelente si comoditate cu scopul de a întãri loialitatea lor si
de a stimula cresterea în beneficiul tuturor celor implicati.
Drept urmare, cei mai multi dintre clienti considerã produsele de retail
banking ca fiind bunuri de valoare, devenind si mai important pentru BCR sã
conceapã strategii, sã construiascã parteneriate, sã creeze si sã sustinã
valoarea, urmãrind sã se transforme într-o organizatie care asigurã
experiente deosebite clientilor.
În 2006, BCR si-a reconfirmat spiritul inovator prin lansarea unei serii
de produse si servicii si prin îmbunãtãtirea semnificativã a celor existente.
Cu scopul de a fi cât mai aproape de clienti, BCR a dezvoltat în continuare
reteaua de sucursale, ajungând la 482 de unitãti la sfârsitul anului 2006.
Toate eforturile întreprinse de Bancã pentru satisfactia clientilor s-au
materializat într-un portofoliu impresionant de 5.836.368 clienti la sfârsitul
anului 2006.
În plus, BCR a finalizat implementarea Proiectului de Optimizare Retail,
obtinând rezultate extraordinare în cresterea satisfactiei clientilor.
2006 a fost anul în care actiunile Bãncii au fost caracterizate si dominate de
excelentã. BCR nu doar a satisfãcut cerintele clientilor, dar le-a si depãsit
printr-o ofertã inovativã si competitivã, Banca dublându-si aproape
portofoliul de credite retail comparativ cu 2005.
BCR îmbunãtãteste, de asemenea, conditiile de acordare pentru
Maxicredit BCR în RON, un credit nenominalizat cu garantii reale, prin
cresterea sumei maxime care poate fi împrumutatã la echivalentul a 30.000
EUR si extinderea perioadei de creditare la 20 de ani. Creditul este destinat
persoanelor fizice si persoanelor fizice autorizate, fiind unul dintre cele mai
atractive produse de creditare de pe piatã.
BCR a fost pionierul veritabil al sistemului bancar românesc, oferindu-
le clientilor sãi ultimele descoperiri în domeniul cardurilor. Pentru prima datã
în România, o bancã face posibilã utilizarea cardurilor inteligente în reteaua
sa de POS-uri si ATM-uri. BCR a finalizat cu succes implementarea unor
aplicatii informatice în domeniul cardurilor inteligente, permitând plata
bunurilor si serviciilor la comercianti si retragerea de numerar de la ATM-urile
BCR. Aceasta este o noutate pe plan national, România conectându-se la
tendintele si standardele mondiale în domeniu, în vreme ce BCR îsi
consolideazã pozitia de lider pe piatã. BCR este prima bancã româneascã
care efectueazã o tranzactie folosind cardurile inteligente de la VISA.
Pentru a accelera procesul de emitere a cardurilor si a îmbunãtãti
folosirea canalelor alternative de distributie, BCR lanseazã serviciul de
emitere carduri online. Acest serviciu urmãreste sã satisfacã cerintele
clientilor privind obtinerea unui card în cel mai scurt timp, într-o manierã
comfortabilã si modernã, prin accesarea portalului BCR si selectarea
aplicatiei Cards Online. Acum, prin folosirea acestui serviciu, clientii BCR pot
obtine trei tipuri de carduri: BCR Maestro, BCR Visa Clasic si BCR Visa
Electron, toate fiind carduri denominate în lei.
BCR a instalat ATM-ul cu numãrul 1.000. Aceastã retea impresionantã
de ATM-uri face cardurile BCR si mai atractive, luând în considerare faptul cã
operatiunile cu carduri sunt reprezentate într-o proportie covârsitoare de
retragerile de numerar de la ATM. Numãrul detinãtorilor de carduri BCR
depãseste 1,8 milioane, Banca fiind lider incontestabil cu o cotã de piatã de
27%.
BCR lanseazã cel mai flexibil produs de economisire pentru piata
româneascã, contul de economii în lei si valutã Maxicont BCR, care permite
efectuarea de depuneri si retrageri din cont, concomitent cu bonificarea unei
dobânzi atractive, diferentiatã pe transe valorice. Contul de economii
permite viramente în conturile curente ale titularului, în conturile de card de
debit si/sau credit sau pentru constituirea de depozite la termen. Ulterior,
acest produs a fost îmbunãtãtit prin posibilitatea efectuãrii de alimentãri cu
fonduri în lei din conturile de card de debit si cu alimentãri de la extern.
BCR a semnat un protocol privind acordarea de credite ipotecare
pentru angajatii Ministerului Apãrãrii Nationale. Proiectul care face obiectul
acestui protocol este un ansamblu de locuinte amplasat în sectorul 1 al
capitalei, în zona Strãulesti, lângã Bucuresti, constând în 241 de locuinte din
care 14 sunt case individuale, 65 sunt case cu douã niveluri si 162 de
apartamente. Acest proiect reconfirmã politica Bãncii privind stabirea de
parteneriate strategice cu diverse companii si concentrarea sa asupra
clientilor prin eforturile fãcute pentru a gãsi solutii care sã transforme în
realitate visurile fiecãrei familii. În cadrul acestui protocol, angajatii selectati
de Ministerul Apãrãrii Nationale sunt finantati de BCR prin cel mai adecvat
pachet de creditare si primesc consultantã de specialitate de la angajatii
Bãncii.
Prestigiul si încrederea în Banca Comercialã Românã, mixul complex
de produse oferit, conditiile si costurile avantajoase de creditare reprezintã
un avantaj competitiv care a stat la baza semnãrii acestui protocol si la
alegerea BCR drept finantator al acestui important proiect imobiliar.
BCR aduce o serie de îmbunãtãtiri unor produse de creditare prin
introducerea unor conditii mai flexibile pentru creditele de consum. Drept
urmare, pentru creditul auto Motor (Extra/Super) BCR, perioada de creditare
a fost extinsã la 7 ani. Pentru creditul de vacantã Voiaj (Extra/Super), BCR
introduce o perioadã de gratie de 2 luni pentru a permite clientilor sã
ramburseze creditul si dobânda dupã vacantã, în vreme ce în cazul creditului
nenominalizat Maxicredit (Extra/Super) BCR limita maximã de creditare este
înlãturatã si se calculeazã acum pe baza capacitãtii de rambursare a
clientului. Creditele punte pot fi acum acordate în douã moduri: pentru
finantarea achizitiei/construirii unei noi locuinte pe perioada pânã la
vânzarea locuintei actuale (maxim 12 luni/respectiv 24 de luni) sau pentru
finantarea avansului de minim 25% pentru un credit imobiliar (pe 25 de ani
în lei sau 20 de ani în valutã) pentru achizitionarea unei noi locuinte pânã la
vânzarea locuintei actuale. Perioada de creditare pentru creditele de
investitii acordate persoanelor fizice autorizate s-a extins la 7 ani.
Prin lansarea Agentiei Romanã, a 370-a unitate a retelei de sucursale a
BCR, unitate amplasatã în centrul Bucurestiului, BCR efectueaza, pe lângã
tranzactiile bancare clasice, si consultantã si servicii specializate de la
subsidiarele BCR, BCR Asigurãri, BCR Leasing si BCR Securities. Simultan, la
BCR Romanã, conceptul modern de self-banking este implementat în
premierã la BCR.
Banca deschide de asemenea BCR Café ca o extensie a Agentiei
Romanã, conceputã special pentru a le oferi clientilor un loc informal unde sã
încheie afaceri la o ceascã de cafea, sã citeascã presa financiarã, sã
priveascã stirile Reuters, indicatorii si stirile TV. Noua unitate împreunã cu
cafeneaua reconfirmã preocuparea BCR de a se alinia la cele mai noi
tendinte în retail banking. Agentia Romanã împreunã BCR Café îsi aduc
contributia la consolidarea pozitiei de lider a BCR în cadrul sistemului bancar
românesc si demonstreazã în egalã mãsurã spiritul inovativ al Bãncii si
permanenta preocupare de a diversifica gama de produse si servicii si
capacitatea sa de a implementa noi modalitãti de abordare a relatiei cu
clientii.
Un alt obiectiv important care va fi dezvoltat pe viitor este acela al
oferirii catre clienti a unor pachete de produse, in loc de servicii si produse
singulare. Clientii retail ai BCR vor beneficia de pachete standard de
produse sau de pachete pentru fiecare segment de retail.
Pachetul standard va cuprinde:
 depozite la vedere si la termen; depozitele au constituit si constituie si
pentru viitor principalul produs oferit persoanelor fizice;
 creditul de consum reprezinta principala oferta a bancii pentru clientii
retail; pentru populatie este foarte atragator si conditioneaza intr-un fel si
constituirea de depozite.
 Intr-un fel percepe clientul constituirea de depozite atunci cand stie ca
poate beneficia de creditul de consum si in alt fel atunci cand nu are
acces la acest produs.
 Politicile adoptate de curand de banca urmaresc eliminarea aspectelor
birocratice si eficientizarea vanzarilor prin masuri adecvate. Vor fi
dezvoltate relatiile cu dealerii de bunuri de consum in scopul incheierii de
contracte cu cat mai multi astfel de dealeri. Plaja acoperita de creditul de
consum este foarte larga, incepand cu investitiile si continuand cu
procurarea de bunuri de larg consum.
 asigurarea de servicii in principal pentru decontarea facturilor pentru
utilitati si de la furnizori. Incepand de anul trecut, clientii retail por sa-
si achite facturile din conturile curente sau de card. Extinderea
decontarilor facturilor clientilor retail reprezinta un obiectiv strtegic al
acestei perioade.
Pachetele de servicii si produse oferite segmentelor superioare de
clienti retail cuprind o lista de servicii si produse oferite de Grupul BCR
(inclusiv asigurari si leasing); pe baza studiilor pe care banca le va efectua in
randul fiecarui segment de clienti, se vor stabili pachetele de produse
adecvate acestora, urmand ca fiecarui client sa i se lase latitudinea de a opta
pentru o parte sau pentru toate produsele din pachet. Succesul acestor
oferte depinde in mare masura de abilitatea lucratorilor din banca de a-l
convinge pe client sa utilizeze cat mai multe din produsele Grupului BCR.
Este important de mentionat ca segmentarea bazei de clienti si constituirea
pachetelor de produse pentru fiecare segment nu constituie o restrictie
pentru client. Clientul va avea posibilitatea de a opta si pentru orice alt
produs destinat altor segmente.
In viitor, treapta superioara a clientilor retail va fi ocupata de sectorul
private banking care va cuprinde un numar mai redus de clienti cu
posibilitati finaciare mai mari care vor beneficia de toate produsele si
serviciile bancii si totodata de facilitati adaptate la cerintele lor.
4.2. Cresterea eficientei activitatii BCR prin largirea gamei
de produse si servicii bancare
Dezvoltarea pe viitor a activitatii BCR este strans legata de oferirea
unei game sporite de noi produse si servicii bancare la un inalt nivel
competitiv.
In vederea promovarii noilor servicii si produse ale bancii, sunt
necesare eforturi sustinute din partea personalului pentru dezvolatrea unei
relatii stabile si multifunctionale cu clientii, pentru care se impune:
 cunostarea cerintelor clientilor, tendintele de piata privind noile
produse si servicii solicitate, precum si anticiparea unor evolutii
ulterioare privind preferintele partenerilor de afaceri;
 personalizarea relatiei cu clientii si imbunatatirea relatiei banca-
client, avandu-se in vedere o conceptie manageriala perfectionata,
care sa permita o servire prompta si eficienta;
 practicarea unui marketing intensiv, care sa contribuie la cresterea
increderii clientilor, prin oferta de produse si servicii specifice,
diferentiate de cele ale concurentei si care sa corespunda capacitatii
de oferta a bancii, fiind competitive din punct de vedere al pretului,
tarilefor si comisioanelor, al caracteristicilor produsului sau servciului
si a calitatii acestora, a conditiilor de ditributie, de tehnologiile
informationale utilizate;
 cresterea rolului personalului bancii in comunicarea permanenta cu
clientii, in fazele de lansare a noilor produse si servicii, de
implementare si testare pe piata, de furnizare a unor servicii
adiacente, de solutionare a dificultatilor aparute pe parcurs si de
apreciere a gradului de satisfactie a clientelei.
Evolutia cererii de produse si servicii pe piata impune orientarea bancii
si catre segmentul de clienti persoane fizice. In ceea ce priveste operatiunile
efectuate de banca cu persoanele fizice, acestea sunt mai rentabile decat
cele cu persoanele juridice, datorita volumului sporit de servicii pentru care
se incaseaza promt comisioanele, deci fara a exista riscul de neplata. Un alt
argument este faptul ca o pondere importanta a resurselor bancii provine de
la persoanele fizice prin desfasurarea unei activitati de retail intense si prin
cucerirea pietei de retail se pot asigura bancii profituri substantiale cu
investitii minime.
Accentuarea orientarii bancii spre sectorul persoanelor fizice va
asigura un grad ridicat de eficienta, in conditiile amplificariii creditului de
consum, acordat pentru a satisface o gama larga de cerinte ale populatiei,
respectiv prin creditul de trezorerie, bunuri casnice, mobilier, echipamente
electronice si de climatizare, procurari sau constructii de locuinte.

Un indicator care reflecta amploarea procesului este dat de ponderea


creditelor pentru populatie in portofoliul de credite, indicator care urmeaza
sa creasca semnificativ in urmatoarea perioada si sa reprezinte in 2007 circa
un sfert din totalul creditelor.

In orientarea activitatii de viitor pentru cresterea activitatii bancare in


conditiile extinderii gamei de produse si servicii trebuie avute in vedere
urmatoarele considerente:
 asigurarea unei baze de clienti stabile, largi si diversificate, respectiv
persoane fizice, societati mici si mijlocii, firme de import-export, cu
profil de constructii de masini, textile, alimentar, de turism, pentru
care oferta sa fie reprezentata de servicii si produse specifice;
 preocuparea pentru cresterea insemnata a clientilor din randul
pensioanrilor si al tineretului, care reprezinta o pondere insemnata in
populatia tarii, prin oferirea de produse si servicii solicitate de acestia;
 utilizarea canalelor de distributie alternative (internet, telefon sau
televizor);
 dezvolatarea activitatilor de consultanta privind utilizarea noilor
produse si servicii bancare, a tipurilor de carduri, a produsului
Multicash, a decontarii prin cont a serviciilor facturate persoanelor
fizice (apa, gaze, energie, telefon), a operatiunilor specifice activitatii
IMM-urilor etc.
4.3. Procesul de creditare al segmentului retail in cadrul
BCR
In conformitate cu prevederile Legii bancare nr. 58/1998, cu Statutul si
Regulamentul propriu de organizare si functionare, BCR poate acorda
persoanelor fizice (populatiei) si personelor fizice autorizate credite cu
caracter de consum personal si productiv si scrisori de garantie bancara in lei
si valuta pe termen scurt, mediu si lung.
Activitatea de creditare a persoanelor fizice se bazeaza, in primul
rand, pe identificarea si evaluarea cat mai exacta a capacitatii de plata a
solictantilor, ca principala sursa de rambursare a creditului si de plata a
dobanzilor. Pornind de la capacitatea de plata a solicitantului, banca
stabileste volumul ceditului posibil de acordat si perioada de creditare.
Principalele cerinte ce se cer a fi indeplinite de personele fizice care solicita
credite sunt:
a) sa fie angajat cu contract de munca pe o perioada nedeterminata si sa
realizeze venituri certe, cu caracter de permanenta.;
b) sa aiba deschis un cont crent la unitatile BCR
c) sa garanteze rambursarea creditului solicitat si a dobanzilor aferente atat
cu veniturile pe care le realizeaza, cat si cu garantii reale si personale;
d) sa accepte ca platile din credit sa fie efectuate numai prin virament
bancar, eliberarea sumelor in numerar din credite fiind interzisa. Exceptie
fac creditele de trezorerie;
e) sa nu inregistreze debite sau alte obligatii neachitate la scadenta catre
banca si terti;
f) sa participe la realizarea proiectului cu surse proprii al caror cuantum
este stabilit in functie de tipul de credit.
Evolutia cresterilor de sold a creditelor persoane fizice la BCR
mar.0 mar.0
feb.06 6 apr.06 mai.06 iun.06 iul.06 aug.06 sep.06 oct.06 nov.06 dec.06 ian.07 feb.07 7 apr.07

Total
credit 157.64 385.40 248.24 470.36 419.26 274.15 335.84 400.48 237.28 203.26 120.33 154.39 176.87 445.68 370.44
e 5 2 9 0 1 8 5 5 3 3 2 5 2 5 6

Se remarca o scadere a soldurilor creditelor retail incepand cu luna


nov.2006, in luna ianuarie inregistrandu-se cea mai mica valoare, dupa care
a inceput o crestere usoara, atingand in luna martie 2007 un sold de peste
446.000 mil.RON.
Soldul creditelor angajate de persoane fizice la BCR
dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07

1. Credite
persoane fizice 3.107.237,8 5.333.183,0 5.333.183,0 5.461.714,3 5.659.213,0 5.825.462,8
- lei 3 9 9 4 9 6

- cr. ipotecare 18.607,07 38.836,96 38.836,96 39.389,46 39.151,98 38.644,05

- cr. imobiliare 63.035,68 51.840,92 51.840,92 49.052,19 47.363,68 46.095,18

- credite de
bunuri 378.530,75 200.246,11 200.246,11 182.863,39 173.781,41 165.154,00

- credite pentru
nevoi temporare 2.647.064,32 5.042.259,10 5.042.259,10 5.190.409,30 5.398.916,02 5.575.569,62

dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07

1. Credite
persoane fizice 3982024,3 3.982.024,3 4.146.399, 4.540.994,0
- valuta 2977720,35 7 7 07 4.364.226,32 9

- cr. ipotecare 632.779,11 593.987,56 593.987,56 593.182,40 583.528,12 572.222,40

1.419.425,7
- cr. imobiliare 1.020.001,32 8 1.419.425,78 1.491.966,32 1.567.287,35 1.620.759,35

- credite de
bunuri 48.596,15 30.057,15 30.057,15 30.061,70 30.570,61 31.008,11

- credite pentru 1938553,87


nevoi temporare 1276343,782 9 1.938.553,88 2.031.188,65 2.182.840,25 2.317.004,23
cresteri

2006 2007

feb mart. apr. mai iunie iulie aug. sept. oct. nov. dec. ian feb mart. apr.

credi 199.39 162.49 207.97 287.58 228.76 185.50 253.68 287.58 113.50 155.14 90.72 86.23 222.06
te Lei 6 3 6 3 2 0 0 3 9 1 0 0 73.369 7 189.386

credi
te
valut - 222.90 182.77 190.49 112.90 123.77 29.61 68.16 103.50 223.61
a 41.751 9 40.273 6 9 88.658 82.165 2 4 48.122 2 4 3 8 181.060
Evolutia cotei de piata a BCR la credite retail
dec.200 ian.200 feb.200
dec.2004 dec.2005
6 7 7

Consum 27,92% 29,06% 25,58% 24,60% 24,78%

Imobiliare 34,21% 33,06% 26,21% 25,27% 25,27%

TOTAL 29,75% 30,06% 25,72% 23,67% 24,10%


dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07

1. Credite
persoane fizice 3.107.237,8 5.333.183,0 5.333.183,0 5.461.714,3 5.659.213,0 5.825.462,8
- lei 3 9 9 4 9 6

- cr. Ipotecare lei 18.607,07 38.836,96 38.836,96 39.389,46 39.151,98 38.644,05

- cr. Imobiliare
lei 63.035,68 51.840,92 51.840,92 49.052,19 47.363,68 46.095,18

2. Credite
persoane fizice 3.982.024,3 4.146.399,0 4.364.226,3 4.540.994,0
- valuta 2977720,35 3982024,37 7 7 2 9

- cr. Ipotecare
valuta 632.779,11 593.987,56 593.987,56 593.182,40 583.528,12 572.222,40

- cr. Imobiliare
valuta 1.020.001,32 1.419.425,78 1.419.425,78 1.491.966,32 1.567.287,35 1.620.759,35

4.4. Aprobarea si acordarea creditelor de catre BCR

Potrivit actului constitutiv, Banca Comerciala Romana denumita in


continuare “banca”, acorda clientilor sai credite in lei si valuta pe termen
scurt, mediu si lung.
Cadrul legal general de desfasurare a procesului
In activitatea de creditare, se vor respecta prevederile Ordonantei
Guvernului nr. 99/2006 privind institutiile de credit si adecvarea capitalului,
normele, instructiunile si regulamentele emise de BNR, orice alte dispozitii
legale, precum si actul constitutiv al BCR si reglementarile interne ale bancii.
Principii si reguli generale privind activitatea de creditare
Prudenta bancara este principiul fundamental ce caracterizeaza activitatea
bancii in vederea acoperirii corespunzatoare a riscurilor conform procedurilor
specifice de risc.
Analiza veniturilor clientilor se efectueaza pentru identificarea si evaluarea
capacitatii de plata, respectiv de a genera venituri si lichiditati ca principala
sursa de rambursare a creditului si de plata a dobanzii.
La analiza documentatiilor de credite se vor respecta reglementarile interne
specifice in domeniul mediului. La acordarea produselor tip credit, banca
urmareste ca solicitantii sa prezinte credibilitate pentru rambursarea
acestora la scadenta.

Incadrarea operatiunilor in
limitele de expunere stabilite in
raport cu riscul de tara, sectoare
de activitate, institutii de credit,
societati de asigurare-
reasigurare, societati
internationale de factoring,
fonduri de garantare a creditelor,
precum si fata de clientii retail si
debitorii unici se realizeaza
conform procedurilor specifice de
risc.
Produsele tip credit aprobate se consemneaza in documente contractuale
incheiate intre banca si client. Contractele de credit, cele asimilate, precum
si contractele accesorii incheiate in scopul garantarii creditului constituie
titluri executorii.
Destinatia creditelor stabilita prin documentele contractuale incheiate este
obligatorie pentru clienti - imprumutati. Schimbarea destinatiei creditului
aprobat se face numai cu acordul scris al bancii.
Activitate bancara - atragerea de depozite sau alte fonduri
rambursabile de la public si acordarea de credite in cont propriu.
Clientii retail – persoane fizice si persoane fizice autorizate.
Credit - orice angajament de punere la dispozitie sau acordarea unei
sume de bani ori prelungirea scadentei unei datorii, in schimbul obligatiei
debitorului la rambursarea sumei respective, precum si la plata unei dobanzi
sau a altor cheltuieli legate de aceasta suma sau orice angajament de
achizitionare a unui titlu care incorporeaza o creanta ori a altui drept la
incasarea unei sume de bani.
Produse tip credit - credite (inclusiv descoperitul de cont/liniile de
credit acordate prin intermediul cardurilor), acord de garantare/avalizare –
contract de credit bancar pentru eliberarea scrisorilor de garantie/avalurilor.
Expunere - orice risc al bancii, efectiv sau potential evidentiat in
bilant si/sau in afara bilantului care decurge din urmatoarele, incluzand, fara
a se limita: credite, investitii in actiuni si alte valori mobiliare, alte participatii
de natura imobilizarilor financiare, efecte de comert scontate sau avalizate,
garantii emise, acreditive deschise sau confirmate, plafoanele de expunere
aprobate pentru operatiunile de factoring in lei, alte angajamente.
Durata de creditare - intervalul de timp cuprins intre data de la care
clientul indeplineste conditiile de tragere si data scadentei finale a
produsului tip credit. Durata de creditare trebuie sa se incadreze in termenul
maxim de creditare stabilit prin reglementarile interne ale bancii pentru
fiecare categorie de credit.
Perioada de tragere - perioada in care se angajeaza efectiv creditul,
respectiv intervalul de timp cuprins intre data punerii la dispozitia clientului a
imprumutului si data pana la care creditul trebuie tras integral;
Dobanzi aferente - dobanzile calculate pentru perioada de creditare
in cazul creditelor pe termen scurt sau pe 12 luni in cazul celor pe termen
mediu si lung.
Serviciul datoriei - capacitatea debitorului de a-si onora datoria la
scadenta, exprimata ca numar de zile de intarziere la plata de la data
scadentei. Serviciul datoriei este apreciat ca bun fata de banca in situatia in
care ratele de credit si/sau dobanzile sunt platite de imprumutat la scadenta
sau cu o intarziere de maxim 30 zile.
Performanta financiara - reflectarea potentialului economic si
soliditatii financiare a unei persoane fizice/persoane fizice autorizate.
Prescoring - scoring preliminar, calculat la momentul consilierii, pe
baza informatiilor primare oferite de client, fara documente justificative, in
functie de care consilierul clienti retail poate decide daca este oportuna
depunerea documentatiei de credit.
Scoring - cumul de criterii prestabilite, la care imprumutatul trebuie sa
obtina un punctaj minim, stabilit prin reglementarile interne ale bancii,
utilizat la fundamentarea deciziei de creditare.
Perioada de gratie - intervalul de timp (exprimat in zile/luni) de la
data primei trageri din credit si o data stabilita conform prevederilor interne
specifice produsului. Dobanda se calculeaza lunar la soldul creditului,
modalitatea si termenele de incasare a acesteia urmand a se preciza in fisele
de produs specifice. Tot fisele de produs reglementeaza si tratamentul
comisioanelor pe parcursul perioadei de gratie.
Familie – sotul/sotia si copiii aflati in intretinerea acestora.
Coplatitor intern - membru al familiei imprumutatului sau alta
persoana (care locuieste si gospodareste impreuna cu imprumutatul) ale
carui venituri sunt luate efectiv in calcul la determinarea capacitatii de
rambursare si care semneaza contractul de credit in calitate de coplatitor.
Acest tip de coplatitor este valabil pentru toate tipurile de credite. Numarul
maxim de coplatitori interni admisi este 4.
Coplatitor extern - o persoana care nu locuieste si
gospodareste impreuna cu imprumutatul, dar ale carui venituri sunt
luate efectiv in calcul la determinarea capacitatii de rambursare si care
semneaza contractul de credit in calitate de coplatitor. Acest tip de
coplatitor este valabil numai pentru creditele garantate cu garantii reale.
Numarul maxim de coplatitori externi admisi este 4.
Credite simple - creditele garantate numai cu depozite colaterale/certificate
de depozit constituite la BCR, titluri de stat sau asigurare de risc financiar de
neplata si creditele fara garantii.
Credite complexe - creditele garantate si cu alte tipuri de garantii
decat cele specifice creditelor simple.
Preavizare - comunicare oferita clientului cu privire la posibilitatea
acestuia de a beneficia de credit, in baza informatiilor, datelor sau a
documentelor preliminare prezentate.

BENEFICIARII PRODUSELOR TIP CREDIT


Categorii de beneficiari :
 persoane fizice rezidente sau nerezidente (conform
regulamentului valutar), in varsta de cel putin 18 ani;
 persoane fizice autorizate, respectiv:
a) persoane fizice si asociatii familiale care exercita fapte de comert in
baza unor autorizatii, inclusiv producatori agricoli ce lucreaza suprafete de
teren agricol aflate in proprietate sau arendate pe baza de
contract/conventie si crescatori de animale, individuali sau asociati in diferite
forme, fara personalitate juridica;
b) persoane fizice care exercita profesii liberale in baza unor legi
speciale (arhitecti, auditori financiari, avocati, consultanti fiscali, executori
judecatoresti, experti contabili, farmacisti, medici, medici veterinari, notari
publici, practicieni in reorganizare si lichidare, traducatori autorizati etc.).
Conditii generale de eligibilitate atat pentru persoane fizice cat si
pentru persoane fizice autorizate
Urmatoarele conditii sunt obligatorii atat pentru PF cat si pentru PFA:
a. au avut un comportament corespunzator in relatia cu banca/alte institutii
de credit/terti (au beneficiat de credite pentru a caror rambursare nu a fost
necesara executarea garantiilor sau pentru care societatile de asigurare
impotriva riscului financiar de neplata nu au acordat o despagubire etc.);
b. nu figureaza cu documente/ declaratii/informatii cu inadvertente si nu au
savarsit fraude in legatura cu un produs tip credit;
c. nu sunt inscrise in baza de date a BC cu grad de risc foarte mare/maxim;
In acest scop se au in vedere documentele si declaratiile pe proprie
raspundere, extrasele de cont de la banci, declaratii de impunere certificate
de administratiile financiare, situatia privind riscul global analitic si istoricul
analitic al clientului, inregistrata in baza de date a CRB, Raportul de Credit
furnizat de BC, rezultatul consultarii bazelor de date ale bancii care ofera
date despre imprumutati etc.
d. prezinta garantii, reale si/sau personale acceptate de banca, la nivelul
stabilit prin reglementari interne specifice; astfel, in cazul creditelor de
consum, gradul de acoperire cu garantii poate varia intre 0 si 100%, iar in
cazul creditelor pentru investitii imobiliare, minimul acceptat de banca este
de 80%.
e. fac dovada existentei avansului (aportului propriu minim solicitat de
banca, dupa caz, conform fisei de produs) care, de regula, trebuie utilizat
inainte de punerea creditului/transei din credit la dispozitia clientului.
In cazurile prevazute la lit. a, b si c, decizia va fi luata numai dupa ce s-a
acordat clientului posibilitatea de a-si sustine, in scris, punctul de vedere.

Conditii de eligibilitate pentru persoane


fizice
Persoana fizica trebuie sa aiba una din urmatoarele calitati din care sa
realizeze venituri certe, cu caracter permanent:
a. angajat cu contract de munca;
b. pensionar;
c. persoana fizica autorizata conform legii;
d. persoana fizica care realizeaza venituri dovedite cu documente
justificative, conform legii.
Conditii de eligibilitate pentru persoane fizice autorizate
PFA trebuie:
a. sa fie autorizate si inregistrate la organele fiscale teritoriale conform
reglementarilor legale in vigoare;
b. sa desfasoare activitati legale potrivit autorizatiei;
c. sa deschida sau sa aiba cont curent la BCR.

CATEGORII DE PRODUSE TIP CREDIT


Credite
Categorii de credite acordate persoanelor fizice:
a) Credit de consum: orice credit contractat de o persoana fizica, in
vederea satisfacerii nevoilor personale ale solicitantului si/sau ale familiei
acestuia ori pentru achizitionarea de bunuri, altele decat cele care se
circumscriu unei investitii imobiliare, in sensul prevazut la lit. b);
b) Credit pentru investitii imobiliare: orice credit contractat de o
persoana fizica, inclusiv credit ipotecar, avand ca destinatie dobandirea sau
mentinerea drepturilor de proprietate asupra unui teren si/sau unei
constructii, realizate sau care urmeaza sa se realizeze, precum si creditul
acordat in scopul reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii unei
constructii ori pentru viabilizarea unui teren.
Temeiul juridic al contractului de credit bancar il constituie prevederile art.
35-59 din Codul Comercial coroborate cu prevederile art. 942 si urmatoarele
din Codul Civil, precum si Legea privind activitatea bancara.
Toate operatiunile de credit si garantare ale acestora se consemneaza in
documente contractuale din care sa rezulte clar toti termenii si toate
conditiile respectivelor tranzactii.
Acordul de vointa intervenit intre banca si clientul solicitant se
materializeaza intr-un document contractual, conform prevederilor din
Procedura documentatia de credit si incheierea documentelor
contractuale pentru clienti retail.
Este interzisa acordarea vreunei sume din creditele aprobate sau
eliberarea unor documente care angajeaza banca in vreun fel (scrisori de
garantie, avaluri etc.) fara incheierea in prealabil a documentelor
contractuale intre banca si client si intrarea in vigoare a acestora.
Dupa aprobarea produselor tip credit, indiferent de natura lor, potrivit
limitelor de autoritate (competentelor) se va proceda impreuna cu solicitantii
si garantii la semnarea documentelor contractuale de catre parti.

Pastrarea documentatiei
Documentele prezentate de clienti, precum si cele elaborate de banca
in legatura cu activitatea de creditare au caracter confidential, in raport cu
tertii, cu exceptiile prevazute de lege.
Documentele se claseaza si pastreaza in dosare, dupa cum urmeaza:
a) cate un exemplar original al documentelor contractuale incheiate si
scrisorilor de garantie eliberate, in ordinea cronologica a numerelor atribuite.
Dosarele se pastreaza de consilierul juridic, in dulapuri prevazute cu
incuietori la care nu au acces ceilalti salariati.
b) in dosarele intocmite pe fiecare client se claseaza:
- cererile de credite/cereri pentru eliberarea de scrisori de garantie bancara;
- referatele de analiza si aprobare a produselor bancare tip credite (la
creditele complexe);
- scoringul/ratingul de credite;
- situatiile periodice prezentate de client (cash-flow-ul, in cazul PFA);
- situatia stocurilor si cheltuielilor pentru care a fost acordat creditul;
- documentele de evaluare a garantiilor;
- exemplarul 2 (original) al contractului de credite si actele aditionale;
- documentele juridice privind garantia creditului (contractul de ipoteca,
contractul de garantie reala mobiliara, contractul de cesiune, scrisori de
garantie bancara etc.);
- note si actele de control bilaterale privind verificarile efectuate la clienti ;
- corespondenta purtata cu clientii ;
- alte documente in legatura cu creditul respectiv.
4.5. Oferta de credite imobiliare / ipotecare pentru
persoane fizice a BCR
1. CAMIN (EXTRA/SUPER) BCR, PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR - credite
avand ca destinatie dobandirea sau mentinerea drepturilor de
proprietate asupra unui teren si/sau a unei constructii, precum si
reabilitarea, modernizarea, consolidarea/ extinderea unei
constructii/viabilizarea unui teren
A. CAMIN (EXTRA/ SUPER) BCR
Destinatie credit: achizitionarea sau construirea de imobile (inclusiv
amenajari, modernizari, reparatii, viabilizare), precum si pentru cumparare
teren intravilan/ extravilan (agricol, padure, pasune etc);
Moneda: RON/ EUR/ USD;
Perioada de acordare: maxim 30 ani;
Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si de
garantiile constituite;
Perioada de gratie: maxim 12 luni;
Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin
reglementari interne;
Comisioane: Tariful standard de comisioane;
Avans: minim 25%;
Garantii: conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu poate fi
mai mica de 133% din valoarea creditului;
Asigurare: asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o societate
de asigurare agreata de banca si cesionarea politei de asigurare in favoarea
bancii.
PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR
Destinatie credit: credit imobiliar acordat unui client persoana fizica,
proprietarul legal al unui imobil (imobilul poate fi si proprietatea unui
membru al familiei solicitantului, care este coplatitor) care solicita o
finantare in scopul achizitionarii/construirii unui alt imobil,
Varianta I : cu obligatia de a vinde primul imobil in scopul rambursarii
creditului intr-o singura transa.
Varianta II: credit imobiliar pentru maxim 75% din valoarea imobilului ce
urmeaza a fi achizitionat. Clientul are obligatia de a vinde imobilul pe care il
detine in proprietate, pentru achitarea diferentei de pret de minim 25% din
valoarea investitiei.
Moneda: RON/ EUR/ USD;
Perioada de acordare:
Varianta I: maxim 12 luni pentru cumparare de imobile si maxim 24 de luni
pentru construire;
Varianta II: maxim 25 ani (lei) si maxim 20 de ani (valuta)
Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si de
garantiile constituite;
Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin
reglementari interne;
Comisioane: Tariful standard de comisioane;
Avans: minim 25%, cu exceptia creditului PUNTE varianta II
Garantii: conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu poate fi
mai mica de 133% din valoarea creditului;
In cazul creditelor PUNTE, se va lua in garantie in mod obligatoriu si imobilul
ce urmeaza a fi vandut, iar in cazul creditelor PUNTE varianta II poate fi luat
in garantie si imobilul cumparat si grevat de privilegiul vanzatorului pentru
diferenta de pret nefinantata de banca.
Asigurare: asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o societate
de asigurare agreata de banca si cesionarea politei de asigurare in favoarea
bancii.
In cazul creditelor PUNTE varianta I, la determinarea capacitatii de
rambursare a solicitantului se ia in calcul suma reprezentata de 100%
dobanzi + 100% comisioane, suma care, impreuna cu celelalte angajamente
lunare din contracte de credit pentru investitii imobiliare sau de natura
acestora, trebuie sa se incadreze in 35% din veniturile nete lunare, iar la
categoria venituri eligibile (pentru rata finala) va fi luata in calcul si suma ce
se va obtine din vanzarea imobilului (la nivelul sumei inscrisa in raportul de
evaluare), ajustata cu un coeficient de 0,05.
In cazul creditelor PUNTE varianta II, capacitatea de rambursare se va
determina potrivit reglementarilor interne in vigoare. La depunerea
documentatiei de credit se solicita declaratia clientului ca va vinde imobilul
vechi (pe care il detine in proprietate) in termenul prevazut in
antecontractul/contractul de vanzare-cumparare al celui de-al 2 lea imobil
pentru achitarea diferentei de pret nefinantata de banca si ca va da bancii
inainte de tragerea creditului o procura in forma autentica prin care BCR
este mandatata sa vanda imobilul vechi si sa achite diferenta de pret
vanzatorului. Nu se accepta antecontracte/contracte de vanzare -cumparare
care au pact comisoriu (clauza) privind rezolutiunea (desfiintarea) de drept a
contractului. In contractul de credit se va insera la clauze speciale obligatia
imprumutatului de a vinde imobilul vechi (conform declaratiei) si de a
mentine dreptul bancii de a vinde imobilul vechi pana la data achitarii
integrale catre vanzator a diferentei de pret nefinantata de banca. La conditii
de tragere se va insera obligatia imprumutatului de a prezenta in original
procura mentionata mai sus.
In cazul construirii, reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii
imobilelor ori a viabilizarii unui teren, solicitantul de credit va prezenta un
deviz estimativ al lucrarii si, dupa caz, un plan de finantare, convenit cu
constructorul, care sa prevada esalonarea in timp a sumelor ce urmeaza sa
fie avansate. In cazul in care lucrarile asupra imobilului se executa in regie
proprie, termenele de utilizare a creditelor se stabilesc de comun acord cu
imprumutatul.
2. REZIDENTIAL (EXTRA/SUPER) BCR - Credit ipotecar pentru persoane
fizice
Moneda: RON/EUR/USD/alte valute;
Perioada de acordare: maxim 30 de ani ;
Beneficiari: persoane fizice
Destinatie credit: efectuarea de investitii imobiliare cu destinatie locativa sau
cu alta destinatie decat cea locativa, ori in scopul rambursarii unui credit
ipotecar pentru investitii imobiliare contractat anterior.
Lucrarile de construire/reabilitare/modernizare/consolidare/extindere/
viabilizare pot fi executate de catre societati de constructii sau in regie
proprie.
Pentru lucrarile realizate in regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza
de catre banca conform unui plan de finantare stabilit prin contract. Proiectul
tehnic de executie si devizul general trebuie sa fie intocmite de o societate
de constructii sau de o persoana autorizata/atestata in domeniu conform
legii, iar lucrarile trebuie supravegheate de un diriginte de santier/inspector
tehnic atestat, cu exceptiile prevazute de lege.
Perioada de gratie: maxim 12 luni, numai in cazul in care investitia
respectiva include si executarea unor lucrari de constructii
Dobanda: fixa sau variabila, stabilita prin reglementari interne.
Comisioane: conform Tarifului standard de comisioane.
Avans: minim 25% din valoarea investitiei;
Garantii: ipoteca si privilegii asupra imobilului care face obiectul investitiei
imobiliare, precum si alte garantii reale/personale in completare, dupa caz,
conform Manualului de garantii. In cazul creditelor acordate din sursa BERD
sunt acceptate doar ipoteci de rang I in favoarea BCR.
Asigurare: asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile aferente garantiei
constituite, inclusiv de nefinalizare, incheiata de o societate de asigurare
agreata de banca si reinnoita astfel incat sa acopere intreaga durata de
valabilitate a creditului; drepturile asiguratului derivand din contractul de
asigurare vor fi cesionate in favoarea bancii pe toata durata de valabilitate a
creditului. In cazul constructiilor finantate din credit, pentru care societatea
de constructii a incheiat o polita de asigurare impotriva tuturor riscurilor,
pana la finalizarea constructiilor, imprumutatul - persoana fizica nu mai are
obligatia incheierii acestei polite, daca polita este cesionata in favoarea
bancii.
Obligatia persoanei fizice ca bunul sa fie asigurat curge incepand cu ziua
urmatoare incheierii procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor; in
cazul in care societatea de constructii nu face dovada achitarii primelor de
asigurare, obligatia de asigurare a constructiei revine si in acest caz
persoanei fizice.
In situatia in care sumele aferente despăgubirilor din polita de asigurare se
încaseaza de banca, creanta va fi recuperata in următoarea ordine:
dobânzile scadente şi neachitate aferente capitalului împrumutat, suma
ratelor de credit rămase de achitat, alte sume datorate de împrumutat
creditorului ipotecar la data primirii despăgubirii, în baza contractului de
credit.
Pe toata durata creditului este necesar sa existe polita de asigurare de viata
individuala cu cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea bancii sau
in care banca va figura ca beneficiar /certificat de asigurare pentru caz de
deces, in care banca figureaza ca beneficiar.
Pe langa indeplinirea conditiilor de eligibilitate prevazute de normele interne
de creditare in vigoare, se vor avea in vedere urmatoarele:
Manopera platita poate fi luata in considerare ca aport propriu numai in cazul
in care lucrarile efectuate si situatiile de lucrari au fost supravegheate/vizate
de un diriginte de santier/inspector tehnic de specialitate.
Raportul de evaluare a imobilului adus in garantie va fi intocmit de un
evaluator cu atestat ANEVAR.
Valoarea garantiilor prevazuta in raportul de evaluare nu poate fi mai mica
de 133% din valoarea utilizata a creditului ipotecar.
In cazul creditelor pentru construirea/ reabilitarea/modernizarea/
consolidarea/ extinderea locuintelor, banca poate accepta, la solicitarea
beneficiarului de credit, suplimentarea cu cel mult 30% a imprumutului
initial, pe baza de documente justificative. Pentru soldul creditului rezultat
dupa suplimentare, se poate stabili o perioada de rambursare mai mare
decat cea prevazuta initial in contract, cu conditia incadrarii in termenul
maxim de acordare a creditelor ipotecare.
Pasi in procesul de vanzare
A. Vanzarea creditului

1. Identificarea nevoilor clientului


Identificarea nevoilor de creditare este una din cele mai importante etape
ale procesului de vanzare.
Se identifica nevoile clientului astfel incat sa-i oferim acestuia un produs care
sa corespunda din punct de vedere al:
 Sumei de care are nevoie
 Termenului de creditare
 Garantiilor disponibile
2. Verificarea criteriilor minime de eligibilitate
Verificarea criteriilor de eligibilitate si efectuarea calculelor estimative
privind valoarea creditului este esentiala pentru a putea urma celalalte etape
in procesul de vanzare.
3. Evidentierea avantajelor competitive ale produsului
• Perioada mare de creditare
• Costuri reduse
• Rapiditate in analiza si acordarea creditului
• Flexibilitate in modul de acceptare a veniturilor
4. Finalizarea vanzarii creditului
Urmare a etapelor de mai sus, se va incerca obtinerea acceptului clientului
de a solicita creditul, astfel incat sa poata trece la etapele finale de consiliere
privind documentatia necesara.
B. Informarea asupra etapelor ce urmeaza
Ofiterul de Vanzari informeaza clientul asupra etapelor pe care urmeaza sa
le parcurga.

Etapele pe care le va parcurge sunt:


 depunere documentatie solicitant
 preaprobare credit
 depunere documentatie locuinta
 aprobarea creditului
 semnare contractului de credit
 utilizarea creditului
C. Consiliere privind documentatia necesara
Dupa verificarea criteriilor de eligibilitate si informarea clientului asupra
etapelor si duratei procesului este necesar ca reprezentantul partenerului sa
inmaneze clientului urmatoarele documente:
 pliant de prezentare
 adeverinta de salariu
 opis documente solicitate
 cerere de credit
Documentatie necesara in functie de destinatia creditului: achizitie
sau constructie locuinta
Pentru achizitii imobile:

- Precontract/contract de vanzare cumparare pentru bunul ce va fi


achizitionat din credit;
- Documentele de proprietate ale bunului imobil ce va fi ipotecat in
favoarea bancii, copie dosar cadastral si inregistrarea la Cartea Funciara
a dreptului de proprietate;
- Raport de evaluare intocmit de evaluator agreat de BROM pentru bunul
imobil ce va face obiectul garantiei/ipotecii in favoarea bancii;
- Certificat de urbanism, in cazul garantarii cu terenuri intravilane fara
constructii
Pentru constructii imobile pe teren aflat in proprietate:
- Autorizatia de construire inscrisa la Cartea Funciara;
- Proiectul tehnic al constructiei (memoriu tehnic)
- Contractul incheiat intre constructor si beneficiar (in cazul in care
locuinta se realizeaza cu o societate de constructii)
- Contract de prestari servicii incheiat cu un diriginte de santier (atestat)
pentru urmarirea calitatii lucrarilor de construtii (constructie in regie
proprie)
- Devizul general de lucrari (cantitativ si valoric) intocmit de o societate de
constructii evaluat de societatea de evaluare agreata de banca
- Plan de finantare si grafic de executie al lucrarilor;
- Proces verbal de receptie partiala inscris la Cartea Funciara
- Extrasul de Carte Funciara/ dovada privind inregistrarea contractului de
ipoteca la Biroul de Carte Funciara din care sa rezulte ipoteca in
favoarea bancii;

Capitolul 5 – Studiu de caz


privind evaluarea perceptiei clientilor
retail fata de oferta BCR si a principalilor
competitori bancari privind creditele
pentru locuinte / terenuri (imobiliare si
ipotecare)

Cercetare privind evaluarea perceptiei clientilor retail fata de oferta BCR si a


principalilor competitori bancari privind creditele pentru locuinte / terenuri
(imobiliare si ipotecare)
Principalele caracteristici ale cercetarii:
• Tematica cercetarii:
- evaluarea perceptiei clientilor bancari asupra ofertei BCR si a
principalilor competitori bancari si non-bancari, privind creditele
pentru locuinte/terenuri (imobiliare si ipotecare);
- identificarea profilului clientului BCR utilizator al unui credit
pentru locuinte/terenuri.
• Culegere date: ianuarie/februarie 2007
• Esantion respondenti:
- 401 persoane care utilizeaza credit pentru locuinte / terenuri
sau plan de economisire-creditare (dintre care 125 clienti BCR
pentru oricare din cele doua produse);
- reprezentativ la nivel national urban;
- dintre cei 401 de utilizatori de credit pentru locuinte/terenuri
si/sau plan de economisire-creditare, se disting: 125 de client
BCR, 87 de clienti BRD, 55 de clienti Raiffeisen Bank, 27 de
clienti Raiffeisen Banca pentru Locuinte.
• Executie completare chestionare: culegerea informatiilor s-a facut prin
intervievare telefonica asistata de calculator (CATI) si utilizarea sistemului NIPO
CATI (management al intervievarii, procesare interviuri)
• Eroarea maxima datorata esantionarii:
- la un nivel de incredere de 95%, eroarea maxima de esantionare
este diferentiata in functie de marimea esantionului, astfel:
- pentru 401 de respondenti ±4,9%
- pentru 125 respondenti ±8,8%
I. Utilizare Credite Pentru Locuinte / Terenuri
• Banci la care se apeleaza:
(%)

Principalele banci In general *) Pentru credit pentru locuinţe/terenuri sau Plan


folosite: de Economisire creditare:

Total Credit Plan


locuinte/terenuri Economisire/
Creditare

- BCR 49 32 36 25

- BRD 41 23 13 30

- Raiffeisen Bank 31 14 10 17

- Raiffeisen Banca - 7 5 8
pentru Locuinte

- Bancpost 16 6 6 -

- Banca 15 7 6 -
Transilvania

- CEC 7 6 9 -

*) produse economisire, creditare, carduri

- BCR ocupa primul loc in piata utilizatorilor de produse bancare, in general


(conturi, depozite, carduri sau credite) si in cazul produselor de creditare
pentru locuinte/terenuri, fiind pe locul secund in privinta Planului de
economisire/creditare;
- principalii competitori ai bancii sunt:
- in general: BRD si Raiffeisen Bank;
- pentru credite de locuinte/terenuri: BRD, Raiffeisen si C.E.C.;
- pentru economisire/creditare: BRD (care in prezent devanseaza banca)
si Raiffeisen BPL.
• Grad de cunoastere a bancilor/institutiilor care ofera credit pentru
locuinte/terenuri (altele decat cele la care s-a apelat):
(%)

Banca -%- Banca -%-

1. BRD 37 5. Bancpost 18

2. BCR 33 6. Raiffeisen BPL 12

3. Raiffeisen Bank 26 7. HVB Tiriac Bank 12

4. Banca Transilvania 21 8. Altele sub 10

- BCR se afla pe locul secund, ca mentiune a respondentilor, dupa BRD;


- institutiile financiare non-bancare detin o cota de piata extrem de scazuta,
singura institutie mentionata fiind Domenia Credit cu 0.2% din totalul pietei.
• Produse folosite de utilizatorii de credite/plan de economisire:
(%)

Banca -%- Banca -%-

1. Card (debit, credit) 82 4. credit de consum 38

2. Depozit in vederea obtinerii 54 5. produse de economisire 31


unui credit

3. Credit pentru locuinte/terenuri 51 6. credit pentru masina 9

• Intentia de a contracta un credit pentru locuinte in urmatoarele 6


luni: 65% nu intentionaza sa contracteze un credit, numai 10% sunt decisi sa
faca un asfel de imprumut.
• Credite achizitionate (cand au fost achizitionate):
- cele mai ridicate procente se inregistreaza in randul utilizatorilor care au
contractat creditele in urma cu 2-5 ani;
- rezulta o scadere semnificativa a procentului celor care au contractat
creditele la BCR in urma cu 1-2 ani, comparativ cu cei care au apelat la BRD;
- tendinta de scadere se mentine pentru creditele contractate in urma cu 6-12
luni, cu procente ma mici pentru utilizatorii BCR, fata de cei de la BRD;
- procent foarte mic al utilizatorilor BCR care au contractat credite in mai putin
de 6 luni.
• Canalul de contractare:

(%)

Contractare prin/de la: utilizatori:

total BCR

- banca direct 89 90

- firma partenera a bancilor 4 6

- agentie imobiliara in parteneriat cu banca 1 2

- firma la care lucrez 1 1

- banca constituie principalul canal de contractare, celelalte modalitati


(brokeri, developeri) fiind foarte putin abordate in general si nesemnificative
pentru utilizatorii BCR.
• Destinaţia creditului pentru

locuinţe/terenuri:
%

utilizatori:
Ierarhizarea principalelor
destinatii: total BCR BRD Raiffeisen si
RBL

- Cumpararea unui apartament pentru


23 18 15 12
locuit

- Cumpararea unei locuinte – imobil 22 23 20 15

- Construirea unei locuinte - imobil 15 18 8 17

- Modernizari/amenajari/reparatii in
14 13 13 24
locuinta

- Cumpararea unui apartament / casa


6 6 8 7
pentru a face o investitie

- Cumpararea unui teren pentru a-mi


4 4 8 2
face o casa-locuinta

- Cumpararea unui teren pentru a


4 6 5 -
face o investitie

- Cumpararea unui teren pentru a-mi


1 - 5 -
face o casa de vacanta

- Imobil pentru afaceri / inceperea


1 1 - -
unei afaceri

- Construirea unei case de vacanta 0.4 2 - -

- Cumpararea unei case de vacanta/


apartament pentru petrecerea 0.4 1 - -
vacantelor

- Refinantarea unui credit 1 - -

- cumpararea unui apartament pentru locuit, a unei locuinte, construirea unei


locuinte, modernizari/amenajari/reparatii sunt primele 4 destinatii, cu ponderi
peste 10%;
- in cazul utilizatorilor creditului Raiffeisen Bank si Raiffeisen Banca pentru
locuinte, principalul scop a fost acela de a face modernizari, amenajari sau
reparatii in locuinta, urmat de construirea unei locuinte/imobil si cumpararea
uneia.
• Destinaţia planului de economisire/creditare:

(%)

utilizatori:
Ierarhizarea principalelor destinatii:
total BCR BRD

- Construirea unei locuinte - imobil 16 21 15

- Modernizari/amenajari/reparatii in locuinta 12 10 12

- Cumpararea unui apartament pentru locuit 11 7 6

- Cumpararea unei locuinte – imobil 9 17 9

- Construirea unei case de vacanta 5 3 9

- Cumpararea unui teren pentru a-mi face o


4 7 3
casa-locuinta

- Cumpararea unui apartament / casa pentru a


3 7 3
face o investitie

- Refinantarea unui credit 2 3 -

- Imobil pentru afaceri / inceperea unei afaceri 2 3 -

- Nu m-am hotarat inca 22 10 29

- construirea unei locuinte reprezinta principala destinatie, cu un procent mai


ridicat la nivelul utilizatorilor BCR, urmata de cumpararea unei locuinte, in
cazul clientilor BCR si modernizari/amenajari/reparatii in locuinta, in cazul
celorlalti respondenti.
• Elemente importante in alegerea bancii pentru credit pentru
locuinţe/terenuri sau Plan de Economisire creditare
- ierarhizarea, in ordine descrescatoare a principalelor elemente considerate
importante in alegerea unei banci se prezinta astfel:

(%)

Nr.cr BCR BRD Raiffeisen RBL*)


t.

1. Costul creditului: Costul creditului Costul creditului Alte caracteristici ale


creditului:
- dobanda mai mica - dobanda mai mica - dobanda mai mica
- conditii mai
bune/ma multe
avantaje
- prima/dobanda de
la stat
- avantajul de a
economisi inainte
de a primi creditul
2. Alte caracteristici ale Alte caracteristici ale Alte caracteristici ale Calitatea servirii:
creditului: creditului: creditului:
- felul de a
- conditii mai - conditii mai - conditii mai prezenta/angajati
bune/mai multe bune/mai multe bune/mai multe convingatori
avantaje avantaje avantaje

3. Procesul de obtinere a Colaborare anterioara Colaborare anterioara - Costul creditului:


creditului: cu banca cu banca
- dobanda mai mica
- rapiditate in
- Procesul de
acordare
obtinere a
- usor de obtinut creditului:
(accesibil)
- rapiditate in
acordare
4. Imaginea bancii: Procesul de obtinere Procesul de obtinere a
a creditului: creditului: - usor de obtinut
- Stabilitate, siguranta (accesibil)
- rapiditate in - rapiditate in
- incredere - Imaginea bancii:
acordare acordare
- usor de obtinut - incredere
(accesibil)

5. Calitatea servirii: Calitatea servirii: Oferta existenta la


momentul respectiv
- -
seriozitate/corectitud seriozitate/corectitu
ine dine
- felul de a
prezenta/angajati
convingatori

6. Colaborare anterioara Imaginea bancii: Imaginea bancii: Oferta existenta la


cu banca momentul respectiv
- incredere - incredere

7. Recomandarea altor Distributie / Calitatea servirii: - Distributie /


persoane proximitate proximitate
-
seriozitate/corectitud - Recomandarea
ine altor persoane

8. Distributie / Oferta existenta la Recomandarea altor


proximitate momentul respectiv persoane

9. Oferta existenta la Recomandarea altor Distributie /


momentul respectiv persoane proximitate

*) Precizie scazuta datorita bazei reduse

II. Perceptia clientilor bancari fata de oferta BCR si a a


principalilor competitori privind creditele pentru locuinte din
punct de vedere al:
• Importantei si evaluarii bancii (satisfactiei) in privinta atributelor
asociate creditului pentru locuinte/planului de economisire creditare (ierarhizare
in ordinea descrescatoare a importantei rezultate):

Atribute evaluate: Extrem Evaluarea atributelor (satisfactiei)*) la


de bancile:
important
BCR BRD Raiffeisen Transilvania*
*)
+ RBL
Loc Loc Loc Loc Loc

- Rapiditate in acordarea
imprumutului 1 1 2 6 2

- Profesionalismul
consilierii 2 2 1 1 3

- Suma acordata 3 5 5 3 10

- Dobanda 4 18 19 4 13

- Comisioane 5 19 18 19 19

- Perioada de rambursare 6 8 9 9 7

- Tipul dobânzii (fixa,


variabila, revizuibila) 7 10 14 16 15

- Documente solicitate 8 13 12 8 6

- Acordare gratuita a
asigurarii de viata 9 4 7 2 9

- Conditii
financiare(giranti,
ipoteca) 10 11 15 15 11

- Avansul minim 11 12 11 11 12

- Moneda de acordare 12 3 6 4 1

- Posibilitatea de
refinantare 13 15 10 10 14

- Costul rambursarii
anticipate 14 17 17 17 18

- Perioada de gratie 15 14 13 13 8

- Posibilitatea de a plati
ratele prin bancomat 16 7 4 18 16

- Emiterea gratuita a unui


card 17 9 3 3 5

- Posibilitatea de a plati
ratele prin Internet 18 16 16 14 17

- Acordare gratuita a
asigurarii de locuinta 19 6 8 5 4

*) note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10
**) precizie scazuta datorita bazei reduse

- rapiditatea in acordarea imprumutului , profesionalismul consilierii si suma


acordata sunt, in general, cele mai importante atribute pentru utilizatorii
creditului pentru locuinte/planului de economisire-creditare;
- dobanda si comisioanele se situeaza pe urmatoarele doua locuri din punct de
vedere al importantei acordate de catre respondenti, fiind insa pe ultimele
locuri in privinta satisfactiei clientilor BCR si BRD (pentru comisioane si in
cazul clientilor celorlalte doua banci analizate);
- documentele solicitate se pozitioneaza in primele zece locuri ca importanta
acordata, nivelul satisfactiei fiind mai scazut pentru clientii BCR si BRD.

• Serviciilor conexe:
Evaluarea atributelor (satisfactiei)*) la bancile:
Extrem de
Atribute evaluate: important Raiffeisen +
BCR BRD Transilvania**)
RBL

Loc % Loc % Loc % Loc % Loc %

- Acordare gratuita a asigurarii de viata 9 51 4 57 7 56 2 63 9 44

- Posibilitatea de a plati ratele prin


bancomat 16 43 7 50 4 61 18 34 16 28

- Emiterea gratuita a unui card 17 40 9 48 3 63 3 59 5 48

- Posibilitatea de a plati ratele prin


Internet 18 33 16 36 16 39 14 39 17 24

- Acordare gratuita a asigurarii de


locuinta 19 30 6 54 8 56 5 55 4 52

- serviciile conexe precizate sunt pozitionate, in general, pe ultimele locuri ca


importanta pentru utilizatorii creditelor pentru locuinte/terenuri sau planului
de economisire/creditare, inregistrand insa niveluri mai ridicate ale
satisfactiei clientilor BCR si a celorlalte banci analizate, cu exceptia
posibilitatii de a plati ratele prin Internet.
• Monedei in care este oferit creditul:
(%

RON EURO USD Franci elvetieni Yeni japonezi Alte monede

47 44 4 4 0,2 0,2

• Cerintelor generale de imbunatatire a ofertei de credite pentru


locuinte/terenuri sau plan de economisire/creditare:
- ierarhizarea, in ordine descrescatoare a principalelor elemente se prezinta
astfel: (%)

Nr.crt. BCR BRD Raiffeisen

1. Pret:
- micsorarea dobanzii Pret Pret Pr
- micsorarea comisioanelor

2. Proces de obtinere:
- reducerea Proces de obtinere Proces de obtinere Pr
documentatiei/birocratiei

3. Caracteristici ale produsului, Caracteristici ale produsului, in afara - Caracteristici ale Ca


in afara pretului : pretului (ex. suma) produsului, in afara af
pretului (ex. suma)
- cresterea perioadei de
rambursare - Calitatea servirii

4. Nimic / sunt multumit(a) Nimic / sunt multumit(a) Nimic / sunt multumit(a) Ca


5. Calitatea servirii Calitatea servirii Informare, transparenta In

6. - Informare, transparenta - Informare, transparenta -


- Mai mult personal /filiale -

7. - Mai multa reclama (materiale,


fluturasi)
- Mai mult personal / mai multe filiale

*) Precizie scazuta datorita bazei reduse



Loialitatii:
(%)

Clienti care: BCR BRD Raiffeisen si


RBL

- sunt satisfacuti*) de creditul


58 52 51
analizat pe care il au la:

- vor recomanda**)
prietenilor/cunostintelor
70 64 66
achizitionarea creditului
analizat :

- intentioneaza sa transfere la
alta banca***) actualul credit 78 74 82
pentru locuinte/terenuri:

*) note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10; **) sigur DA; ***) sigur NU


- procentele rezultate in privinta clientilor loiali BCR (care indeplinesc cele trei
conditii de mai sus) sunt comparabile cu cele rezultate la principalii
competitori.
III. Surse de informare:
- comparatia intre sursele de informare pentru credite de locuinte/terenuri sau
planuri de economisire creditare si increderea in acestea se prezinta asfel:
- informatiile obtinute de la sediul bancii (63%) reprezinta cea mai importanta
sursa de informare, fiind si de cea mai mare incredere (73%); la mare
distanta se situeaza pagina de Internet a bancii (20%), informatiile obtinute
prin televiziune (18%), informatii prin fluturasi (18%), ziare/reviste (17%),
restul surselor de informare detin ponderi sub 10%;
- numai in cazul informatiilor obtinute de la sediul bancii, procentul incredere il
depaseste pe cel al sursei de informare.
IV. Profilul clientului BCR persoana fizica, utilizator al
creditului pentru locuinte:
- se încadrează în următoarele categorii predominante :
( %)

Caracteristici BCR Total


esantion

- vârsta 6 6
- sub 25 ani 68 70
- 25-44 ani 27 23
- peste 44 ani

- venit net lunar individual 48 47


- sub 1.000 RON 30 31
- 1.000 – 2.000 RON 22 19
- peste 2.000 RON
Caracteristici BCR Total
esantion

- venit net lunar pe 18 15


gospodarie
55 56
- sub 1.000 RON
26 25
- 1.000 – 3.000 RON
- peste 3.000 RON

- ocupatie 22 20
- muncitor 24 27
- angajat cu studii 26 27
medii
18 16
- angajat cu studii sup.
- director/patron

- creditul este contractat 69 66


pentru:
30 31
- prima proprietate
- 2
- a doua proprietate
2 1
- a treia proprietate
- a patra sau mai multe

- profilul clientului BCR utilizator al unui credit pentru locuinte/terenuri este


similar celui rezultat la nivelul intregului esantion, fiind in categoria de varsta
25-40 ani, cu un venit net lunar individual sub 2000 RON si pe gospodarie
intre 1000 si 3000 RON, angajat cu studii medii si superioare, care
contracteaza creditul pentru prima proprietate.
V. Analiza SWOT BCR
Puncte tari Puncte slabe

• Banci la care se apeleaza: • Perioada achizitionarii creditului pentru


locuinţe/terenuri sau Plan de Economisire
- primul loc in piata utilizatorilor produselor de
creditare:
creditare pentru locuinte/terenuri si a
produselor bancare, in general (conturi, - scadere semnificativa a procentului celor care
depozite, carduri sau credite) au contractat creditele la BCR in urma cu 1-2
ani, comparativ cu cei care au apelat la BRD;
• Satisfactie-Loialitate:
- tendinta de scadere se mentine pentru creditele
- cel mai ridicat procent (58%) al satisfactiei
contractate in urma cu 6-12 luni, cu procente ma
generale a clientilor in privinta creditului pentru
mici pentru utilizatorii BCR, fata de cei de la
locuinte/terenuri - plan de economisire creditare
BRD;
(principalii concurenti BRD si Raiffeisen
inregistrând 52% si respectiv 51%) - procent foarte mic al utilizatorilor BCR care au
contractat credite in mai putin de 6 luni.
- cel mai ridicat procent (70%) al clienţilor care ar
recomanda prietenilor si cunostintelor sa • Importanta-evaluarea bancii
achizitioneze credit pentru locuinte/terenuri sau (satisfactiei) in privinta atributelor
plan de economisire de la BCR asociate creditului pentru locuinte/planului de
economisire creditare:
- dobanda si comisioanele se situeaza pe locurile
patru si cinci din punct de vedere al importantei
acordate de catre respondenti, fiind insa pe
ultimele locuri in privinta satisfactiei clientilor
bancii

Oportunitati Amenintari

• Produse folosite de utilizatorii de • Banci la care se apeleaza:


credite/plan de economisire:
- principalii competitori ai bancii sunt:
- posibilitatea dezvoltarii serviciilor conexe,
- in general: BRD si Raiffeisen Bank;
avand in vedere procentul ridicat (82%) al celor
care utilizeaza cardul - pentru credite de locuinte/terenuri: BRD,
Raiffeisen si C.E.C.;
• Canalul de contractare:
pentru economisire/creditare: BRD (care
- imbunatatirea consultantei acordate in vederea
in prezent devanseaza banca) si
obtinerii unui credit pentru locuinte/terenuri,
Raiffeisen BPL
avand in vedere faptul ca banca reprezinta
principalul canal de contractare a imprumutului • Grad de cunoastere a bancilor/institutiilor
care ofera credit pentru locuinte/terenuri
•Elemente importante in alegerea bancii
(altele decat cele la care s-a apelat): locul
pentru credit pentru locuinţe/terenuri sau Plan
secund, ca mentiune a respondentilor, dupa
de Economisire creditare:
BRD
- imbunatatirea produsului din punct de vedere al
• Intentia de a contracta un credit pentru
dobanzilor, avantajelor oferite si rapiditatii in
locuinte in urmatoarele 6 luni: 65% nu
acordare, avand in vedere ca acestea reprezinta
intentionaza sa contracteze un credit, numai
primele atribute in alegerea BCR
10% sunt decisi sa faca un astfel de imprumut
• Cerinte generale de imbunatatire a
• Loialitate: procentele rezultate in privinta
ofertei de credite pentru locuinte/terenuri sau
clientilor loiali BCR sunt comparabile cu cele
plan de economisire/creditare:
rezultate la principalii competitori, ceea ce
- micsorarea dobanzii poate:
- micsorarea comisioanelor - ingreuna procesul de atragere de noi
clienti pentru produsul analizat;
- reducerea documentatiei/birocratiei
- determina preluarea de catre bancile
- cresterea perioadei de rambursare
concurente a clientilor bancii care
- informare, transparenta intentioneaza sa transfere actualul credit
pentru locuinte/terenuri (8% dintre clientii
- mai mult personal / mai multe filiale
BCR care au contractat un astfel de
•Loialitate: posibilitatea fidelizarii unui procent credit s-au decis/se gândesc sa
ridicat al clientilor bancii utilizatori de credit efectueze transferul, comparativ cu 6%
pentru locuinte/terenuri, care ar recomanda dintre clientii BRD).
banca si altora si care nu intentioneaza
transferarea creditului la alta banca.
•Surse de informare:
- “exploatarea’ maxima a unitatilor bancare in
privinta promovarii creditului pentru locuinte
(consultanta, materiale promotionale), avand in
vedere procentul ridicat inregistrat, in general,
la nivelul acestora, atat ca surse de informare,
cat si ca incredere;
- promovarea produsului analizat prin intermediul
Internetului, clasat pe locul doi atat ca sursa de
informare, cat si ca incredere

02c1322d-0401-0
Capitolul 6 – CONCLUZII SI PROPUNERI
6.1. Concluzii privind piata de real estate din Romania in general
si a celei a locuintelor in particular
A. Concluzii privind evolutiile in 2006 si tendinte in 2007 ale pietei de
real estate. Impact aderare UE
România are o piaţă rezidenţială atipică faţă de celelalte ţări din Europa
Centrală şi de Est, care au aderat deja la UE.
Desi unii specialisti prognozeaza o evolutie post-aderare similara cu a
acestor tari, la mai putin de o luna de la intrarea in UE, pretul
apartamentelor a crescut cu 8-10%, fara a se intrevedea a scadere iminenta.
In afara de diferenta dintre cererea si oferta pe acest segment, o explicatie a
acestui fenomen se regaseste si in asteptatul exod al investitorilor straini.
Evolutia in cazul celorlalte tari (Cehia, Polonia, Ungaria) s-a concretizat intr-o
crestere accentuate a valorii proprietatilor anterior aderarii (ex. 30-50% la
Praga, dublare in unele zone din Budapesta), ulterior acestui moment
inregistrandu-se insa o scadera cu pana la 25% a preturilor.
Construcţia de locuinţe noi a luat avânt in Romania doar după anul 2005, în
timp ce în Ungaria, Polonia, Slovacia şi Cehia, sectorul s-a dezvoltat
spectaculos la mijlocul anilor ‘90. Aşa că, în această zonă, din 2002 (înainte
cu doi ani de aderare), piaţa era deja aşezată. Între 2002 şi 2006, volumul
pieţei rezidenţiale din Est a crescut constant, dar cu variaţii mici, trend care
va continua cel puţin până în 2008. Estimarea aparţine firmei de consultanţă
internaţională Experian, care a întocmit un raport la nivelul regiunii
Euroconstruct (19 ţări membre ale UE).
Per total, în regiunea Euroconstruct, numai în 2005 s-au realizat locuinţe noi
în valoare de 603 miliarde de euro, adică 48% din totalul investiţiilor în
construcţii. În ţările din est mai sunt multe de recuperat, ponderea
rezidenţialului fiind încă mult mai mică: 25% din totalul tuturor lucrărilor de
construcţii, adică doar jumătate din media UE.
La noi se aşteaptă ca piaţa rezidenţială să fie mai activă decât în Ungaria şi
Polonia. La nivelul întregii ţări, in ultimul trimestru din 2006 se aflau în
diverse stadii de finisare 120.000 de locuinţe, ceea ce înseamnă cu 40% mai
mult decât în 2005, potrivit datelor de la INSSE. Din acestea, peste 10.000 se
află numai în Capitală, iar în 2007, specialiştii imobiliari estimează că oferta
de apartamente şi case noi va ajunge la circa 20.000 unităţi, ceea ce ar
însemna o creştere de 100%. Potrivit unui studiu al GTC şi declaraţiilor
directorului companiei, Shimon Galon, piaţa bucureşteană ar putea absorbi
anual 30.000 de locuinţe noi.
Cererea de case noi nu va fi acoperită astfel nici în 2007 şi 2008, iar preţurile
nu vor scădea. Ba chiar vor exista motive suplimentare să crească. „Variaţiile
de preţ ar putea fi mai mici decât până acum. Creşterea costurilor materiilor
prime, a combustibililor, gazelor şi mai ales a costurilor cu manopera va duce
la o scumpire de minimum 5-9% pe an, în următorii trei-patru ani“, susţine
Dan Ioan Popp, preşedintele Impact.
Şi Adriana Iftime, director general al Patronatului Societăţilor de Construcţii
din România, este de aceeaşi părere, dar cifrele sale sunt şi mai
ameninţătoare: „Estimăm că în prima parte a anului viitor vom cunoaşte din
nou o creştere a preţurilor, cu 10-15%“. În acest context, este puţin probabil
ca preţurile locuinţelor vechi să scadă pe termen mediu, chiar dacă unii
reprezentanţii ai agenţii imobiliare cred acest lucru. Deocamdată, faţă de
apartamentele „comuniste“, singurele alternative mai ieftine oferite de
developeri sunt locuinţele situate mult în afara oraşelor, care au
dezavantajul unei infrastructuri nedezvoltate.
a. Concluzii privind piata spatiilor rezidentiale
Preturile rezidentiale locale incep sa se apropie de nivelul altor tari din
regiune, ratele de recuperare a profitului nu mai sunt la fel de attractive ca
inainte.
 Clasa medie
Segmentul de piata adresat clasei medii a fost dominat de o cerere in
crestere, in
mod cert nesatisfacuta de vechiul stoc de locuinte. In 2006 a luat amploare
conceptul lansat in 2005, adresat clasei medii – proiecte de dimensiuni mari
oferind apartamente moderne cu finisaje de calitate si o gama larga de
facilitati, cum ar fi parcare, securitate, spatii comerciale si posibilitati de
relaxare la un pret accesibil.
Aceasta a aparut pe fondul constatarii faptului ca potentialii cumparatori nu
mai sunt interesati in totalitate de achizitionarea unui apartament intr-o
cladire veche. Doresc cladiri noi, cu apartamente moderne, finisaje de
calitate, echipamente si Facilitati in conformitate cu standardele actuale de
viata. In plus, nu mai sunt dispusi sa plateasca preturile ridicate cerute
pentru apartamentele vechi.
In absenta unui numar suficient de proiecte noi, cererea este inca rezolvata
de vechile blocuri de locuinte ce ofera apartamente mici si neconfortabile, in
cladiri nesigure, dotate cu echipamente vechi si uzate, oferite la preturi in
continua crestere datorata unei oferte inca limitate.
Factori cum ar fi cresterea puterii de cumparare, expansiunea demografica
(casatorii, migratia sociala, etc) si disponibilitatea finantarii (credite
ipotecare, credite pentru locuite, etc.) demonstreaza ca exista premize
puternice pentru dezvoltarea unor proiecte rezidentiale moderne adresate
clasei medii.
Profilul cumparatorului arata ca proiectele adresate clasei medii sunt
attractive pentru tineri profesionisti, singuri sau avand o familie, de obicei
intre 35–40 ani, care lucreaza in cadrul unei companii multinationale sau
locale, ori care au propria lor afacere. Aceasta asiguraun venit peste medie
care ii califica pentru un imprumut.
Noul concept de proiect adresat clasei medii s-a afirmat pe piata locala in
2005; el implica complexe de apartamente de dimensiuni mari (sute de
unitati), situate in zone secundare ale orasului (i.e. cartierele rezidentiale
traditionale), oferind apartamente moderne cu finisaje de buna calitate si
acces la facilitati precum unitati comerciale, parcare, fitness, zone verzi
amenajate, gradinita, etc.
Aceste proiecte vor fi dezvoltate pe locuri vacante, dar mai ales pe terenurile
unor foste platforme industriale. Reconversia terenului este una dintre
solutiile pentru dezvoltarea in oras, in absenta unor suprafete de teren
vacante.
Viitoarea oferta este dezvoltata de companii binecunoscute, multe dintre ele
internationale (GTC, Asmita, Mivan), dar si locali (Comnord) cu experienta in
tara de origine, sau in tarile din Europa de Est si Centrala si nu doar pe
segmentul rezidential, ci si pe alte segmente – birouri (GTC, Conarg), spatii
comerciale (GTC, Mivan) sau industrial (CEFIN).
Luand in considerare veniturile clasei medii, dezvoltatorii si-au pozitionat
oferta, incomparabil mai buna calitativ, la 1.000–1.350 1/mp plus TVA.

 Clasa de lux
Segmentul de lux al pietei rezidentiale a continuat sa aiba o evolutie stabila
in 2006. Profilul cumparatorului descrie o persoana detinand functii de
conducere si care cumpara pentru uzul sau propriu sau ca investitie.
Aproximativ jumatate dintre tranzactiile de vanzare-cumparare sunt urmate
de inchirieri, proprietatea reintrand pe piata pentru a genera venit.
Criteriile de cumparare sunt reduse la doua categorii: facilitatea inchirierii
proprietatii si posibilitatea obtinerii unei rate atractive de profit.
Dezvoltatorii de pe acest segment de piata sunt in marea lor majoritate
romani, care acumuleaza experienta pe masura ce isi dezvolta proiectele.
In urmatoarele 24 de luni vor fi terminate peste 1.500 de unitati, situate in
principal in partea de nord a Bucurestiului; spre exemplu, in zona Scoala
Herastrau sunt in prezent in constructie 30 de proiecte.
Noile proiecte au un pret de pornire de 1.500–2.000 €/mp + TVA si se
asteapta o crestere a acestora, partial datorata cresterii preturilor
materialelor de constructie si a terenurilor, dar mai ales datorita cererii mari.
Cresterea nu va avea un ritm rapid, ci mai degraba unul lent in comparative
cu evolutia anterioara.
Zone precum Soseaua Nordului au preturi de 2.000–2.600 €/mp, in timp in
spatele acestei artere (pe strazile mici, care fac legatura cu Nicolae Caranfil)
sau in Floreasca se inregistreaza cele mai mici preturi.
b. Concluzii privind restructurarea pietei si concentrarea in marile
orase
In topul preturilor se afla Capitala, urmata de Cluj si Constanta.
Terenurile din centrul Capitalei, al Clujului si al Constantei se vand la cele
mai mari preturi, fiind achizitionate in special de investitorii in proiecte
pentru cladiri de birouri. In jur de 3.000 de euro costa cea mai scumpa
parcela din cartierul bucurestean Primaverii, in timp ce in Buna Ziua, din Cluj,
un metru patrat ajunge la 1.300 de euro. Preturi ceva mai modeste sunt in
Constanta: circa 800 de euro pe bulevardul Mamaia.
Indiferent ca a fost vorba despre marile orase, statiunile de pe Valea
Prahovei, cele de la malul marii si chiar cele balneo-climaterice, interesul
investitorilor a dus la cresterea preturilor cu 50 pana la 100%, in unele zone.
“In ultima perioada, suprafete substantiale de teren au devenit disponibile
prin transformarea fostelor zone industriale si terenuri agricole in terenuri
construibile. Cu toate acestea, decalajul intre cerere si oferta ramane foarte
mare", se arata intr-un raport al companiei CB Richard Ellis.
Cele mai ieftine orase mari sunt Brasov si Iasi.
Constanta. Este una dintre zonele unde preturile au crescut, pe alocuri, cu
pana la 100%. In afara de terenurile de pe bd. Mamaia, cele mai scumpe
terenuri sunt in zona Soveja si se situeaza intre 450 si 800 de euro/mp, in
functie de suprafata, pozitionare si priveliste.
Cluj-Napoca. Este unul dintre orasele unde se vor ridica imobile inalte de
birouri. Prin urmare, suprafetele respective se vand si cu 1.200-1.300 de
euro/mp. Dezvoltatorii proiectelor de blocuri platesc intre 500 si 600 de
euro/mp pentru terenuri din zonele rezidentiale.
Timisoara. Zonele centrale ale Timisoarei sunt la mare cautare, investitorii
platind intre 700 si 800 de euro/mp pentru a dezvolta proiecte de birouri sau
constructii rezidentiale de lux. Developerii proiectelor de blocuri cu
apartamente adresate clasei medii platesc aproximativ 400-500 de euro/mp
pentru terenurile pretabile unor astfel de dezvoltari.
Iasi. Cele mai scumpe terenuri sunt cele din centru, pentru care se cer in jur
de 600 de euro/mp. Tranzactiile se realizeaza insa pentru un pret de 450 de
euro/mp. Preturile sunt valabile pentru suprafete mici de teren pentru
dezvoltari rezidentiale. In cazul proiectelor comerciale care necesita
suprafete mai mari, preturile se situeaza intre 100 si 250 de euro/mp.
Brasov. In zona centrala mai sunt foarte putine terenuri disponibile si
proprietarii solicita pentru ele in jur de 500 de euro/mp. Calea Bucuresti este
o alta zona cautata de investitori, fiind deja dezvoltata. Aici, preturile variaza
intre 200 si 300 de euro/mp.

c. Consolidarea investitiilor importante


Perspectiva aderarii la UE si aderarea in sine au facut ca tranzactiile in
imobiliare pe piata romaneasca sa fie privite ca una dintre cele mai
atractive oportunitati de investitie din Europa in acest moment, atragand
cativa “jucatori“ importanti.
In urma cu doar cativa ani de zile activau pe piata doar 2 fonduri de
investitii, actualmente fiind insa prezente peste 20 de fonduri al caror capital
se situeaza intre 20 si 350 milioane €. Atentia acestora se indreapta cu
precadere catre investitiile in domeniul spatiilor pentru birouri si a celor
comerciale, fiind insa interesati si in achizitia de terenuri pentru proiecte
viitoare.
Dezvolatorii greci si israelieni au fost primii care au intrat pe piata inca din
1990, prin achizitionarea de terenuri pentru dezvoltarea de cladiri de birouri
si centre comerciale. Cea de-a doua etapa a inceput in 2003, cu intrarea pe
piata a investitorilor austrieci Immofinanz, Europolis, CA Immo si Meinl
European Limited. concomitent au intrat pe piata si investitori irlandezi, fara
ca investitiile facute de acestia sa fie foarte ridicate.
Fondurile de investitii britanice Charlemagne, Equest Balkan properties,
Dawnay Day si Accession Fund au adus investitii de peste 220 milioane € pe
parcursul anului trecut, suma mai ridicata decat media anilor precedenti.
Grupuri internationale cu capitalizare de sute de milioane de €, precum
Heitman si Global Finance au intrat pe piata in decursul anului trecut. Morley
Fund Management, parte a grupului Morley care detine active in valoarea de
235 miliarde €, si-a facut intrarea prin achizitionarea proiectului industrial
Phoenix Business Park, cu o investitie de 8 milioane €.
B. Concluzii si propuneri privind piata creditului in general si a
celui imobiliar/ ipotecar in particular
a. Tendintele pietei creditului
Pe parcursul anului 2006 piata creditelor destinate populatiei aproape s-a
dublat, ajungand de la 5,692 mld € la 11,355 mld €.
SHAPE \* MERGEFORMAT
T
e
n
d
i
n
t
e

p
r
i
v
i
n
d

p
i
a
t
a

c
r
e
d
i
t
u
l
u
i

P
F

5
,
6
9
2
,
2
4
3

1
1
,
3
5
5
,
8
6
4

6
,
6
9
4
,
6
8
9

4
,
6
6
1
,
1
7
6

2
,
0
0
0
,
0
0
0
4
,
0
0
0
,
0
0
0

6
,
0
0
0
,
0
0
0

8
,
0
0
0
,
0
0
0

1
0
,
0
0
0
,
0
0
0

1
2
,
0
0
0
,
0
0
0

Q
1

2
0
0
5
Q
2

2
0
0
5

Q
3

2
0
0
5

Q
4

2
0
0
5

Q
1

2
0
0
6

Q
2

2
0
0
6

Q
3

2
0
0
6

Q
4

2
0
0
6

C
r
e
d
i
t
e

P
F

t
o
t
a
l

(
m
i
i

E
U
R
)

C
r
e
d
i
t
e

P
F

i
n

R
O
N

(
m
i
i

E
U
R
)

C
r
e
d
i
t
e

P
F

i
n

v
a
l
u
t
a

(
m
i
i

E
U
R
)

Dincolo de tendinta deja cunoscuta de crestere a creditelor de consum,


creditele ipotecare/imobiliare au cunoscut la randul lor o crestere
importanta. Astfel, soldul creditelor pentru investitii imobiliare era la sfarsitul
anului 2006 cu 66% mai mare decat la finele lui 2005, ajungand la 2,373 mld
€.
Totusi, creditele pentru investitii imobiliare/ipotecare reprezinta doar 21%
din totalul creditelor acordate populatiei, in conditiile in care in tarile din
centrul Europei reprezinta aproape 50%.
Daca din volumul total al finantarii, creditele in valuta reprezinta 41%, in
cazul creditelor imobiliare/ipotecare acestea au o pondere de 84%, fapt
potentat si de eliminarea restrictiilor legate de limita 300% din fondurile
proprii impusa anterior de BNR.
SHAPE \* MERGEFORMAT

T
e
n
d
i
n
t
e
l
e

p
i
e
t
e
i

c
r
e
d
i
t
e
l
o
r

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

2
,
3
7
3
,
4
9
3

1
,
4
2
6
,
6
5
1

3
6
8
,
4
6
4

2
,
0
0
5
,
0
2
9

5
0
0
,
0
0
0

1
,
0
0
0
,
0
0
0

1
,
5
0
0
,
0
0
0

2
,
0
0
0
,
0
0
0

2
,
5
0
0
,
0
0
0

Q
1

2
0
0
5

Q
2

2
0
0
5

Q
3

2
0
0
5

Q
4

2
0
0
5

Q
1

2
0
0
6

Q
2

2
0
0
6

Q
3

2
0
0
6

Q
4

2
0
0
6

C
r
e
d
i
t
e

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

t
o
t
a
l

(
m
i
i

E
U
R
)

C
r
e
d
i
t
e

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

i
n

R
O
N

(
m
i
i

E
U
R
)

C
r
e
d
i
t
e

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

i
n

v
a
l
u
t
a

(
m
i
i

E
U
R
)

Tendinta de concentrare a pietei de in jurul Bucurestiului si a principalelor


orase se reflecta si in profilul regional al creditelor imobiliare/ipotecare
acordate populatiei. Astfel, Bucurestiul concentraza 38.85% din piata acestui
tip de credite, impreuna cu celelalte zone principale (Constanta, Cluj, Brasov,
Timis, Iasi) detinand 60.27% din piata.
b. Pozitia BCR
BCR a urmat tendinta generala de crestere a pietei, detinand 26% din
piata totala, cu un sold al creitelor de 2,93 mld €.
SHAPE \* MERGEFORMAT
T
e
n
d
i
n
t
e
l
e

c
r
e
d
i
t
e
l
o
r

P
F

o
f
e
r
i
t
e

d
e

B
C
R

1
,
7
1
1
,
3
5
2

2
,
9
3
0
,
4
6
3

9
0
1
,
4
4
7

1
,
7
3
9
,
6
9
3

8
0
9
,
9
0
5

1
,
1
9
0
,
7
7
0

5
0
0
,
0
0
0

1
,
0
0
0
,
0
0
0

1
,
5
0
0
,
0
0
0

2
,
0
0
0
,
0
0
0

2
,
5
0
0
,
0
0
0

3
,
0
0
0
,
0
0
0

3
,
5
0
0
,
0
0
0

Q
1

2
0
0
5

Q
2

2
0
0
5

Q
3

2
0
0
5

Q
4

2
0
0
5

Q
1

2
0
0
6

Q
2

2
0
0
6

Q
3

2
0
0
6

Q
4

2
0
0
6

C
r
e
d
i
t
e

P
F

t
o
t
a
l

(
m
i
i

E
U
R
)
C
r
e
d
i
t
e

P
F

i
n

R
O
N

(
m
i
i

E
U
R
)

C
r
e
d
i
t
e

P
F

i
n

v
a
l
u
t
a

(
m
i
i

E
U
R
)
Aproximativ aceeasi cota de piata (26%) este detinuta de BCR si in
domeniul finantarilor imobiliare/ipotecare pentru PF si PFA, cu 622
milioane € credite in sold.
SHAPE \* MERGEFORMAT
T
e
n
d
i
n
t
e
l
e

c
r
e
d
i
t
e
l
o
r

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

o
f
e
r
i
t
e

d
e

B
C
R

4
7
1
,
6
8
2

6
2
2
,
1
9
9
2
6
,
8
1
4

5
9
5
,
3
8
5

1
0
0
,
0
0
0

2
0
0
,
0
0
0

3
0
0
,
0
0
0

4
0
0
,
0
0
0

5
0
0
,
0
0
0
6
0
0
,
0
0
0

7
0
0
,
0
0
0

Q
1

2
0
0
5

Q
2

2
0
0
5

Q
3

2
0
0
5

Q
4

2
0
0
5

Q
1

2
0
0
6

Q
2

2
0
0
6

Q
3

2
0
0
6

Q
4

2
0
0
6

C
r
e
d
i
t
e

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

t
o
t
a
l

(
m
i
i

E
U
R
)
C
r
e
d
i
t
e

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

i
n

R
O
N

(
m
i
i

E
U
R
)

C
r
e
d
i
t
e

i
m
o
b
i
l
i
a
r
e
/
i
p
o
t
e
c
a
r
e

i
n

v
a
l
u
t
a

(
m
i
i

E
U
R
)
4.2. Concluzii si propuneri privind modalitatile de finantare a
investitiilor imobiliare pe segmentul retail (PF, PFA)
a. Concluzii privind conditiile BNR si tendinte post-aderare
Care este impactul Regulamentului 3/2007 al BNR?
 BNR elimina limitarile cu privire la:
 gradul maxim de indatorare
 categoriile de credite (consum/investitii imobiliare)
 intelesul termenului “familie”
 avansul minim pentru creditele de investitii imobiliare
 Bancile isi pot face propria politica de creditare, in conditiile
de prudenta considerate necesare
 Exista insa unele conditionari, unele incluse clar in
Regulamenul 3/2007, altele in corespondenta ulterioara cu
bancile:
 Venitul net eligibil pentru credite se determina dupa deducerea
din veniturile realizate de potentialii clienti a:
 Cheltuielilor de subzistenta
 Altor angajamente de plata, decat cele de natura
creditului
 Gradul maxim de indatorare poate fi:
 70% in cazul bancilor care transmit informatii
pozitive catre Biroul de Credit
 65% in cazul bancilor care nu transmit inca
informatii pozitive catre Biroul de Credit
 Gradul maxim de indatorare trebuie sa tina cont de:
 profilul de risc al clientilor (date scoring)
 comportamentul de plata al clientilor (restantele
curente si/sau trecute inregistrate)
Deşi greu cuantificabile în acest moment, efectele trecerii sistemului bancar
romånesc la Normele Basel II s-ar putea reflecta într-un mai mare apetit al
băncilor pentru acordarea de credite ipotecare şi de credite de nevoi
personale garantate cu ipotecă.
După cum a explicat Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR, în
cadrul seminarului EUCOFILE, organizat de BNR şi Asociaţia Romånă a
Băncilor, „scăderea ponderilor de risc ale băncilor pentru creditele ipotecare,
ar putea să se traducă într-o îndulcire a împrumuturilor şi nu într-o limitare a
acestora“.
Din ianuarie 2007, sistemul bancar romånesc ar trebui să aplice normele
Basel II, cu amendamentul că există şi un termen de graţie de un an.
Conform noilor Norme, ponderile de risc aplicate de bănci la adecvarea
capitalurilor proprii scad la 35% pentru creditele ipotecare şi la 50% pentru
creditele de consum ale persoanelor fizice şi ale IMM-urilor. Aplicarea acestor
norme va genera un surplus de capital pentru băncile comerciale, surplus
care ar putea fi orientat către finanţarea achiziţionării şi construcţiei de
locuinţe.

Cu toate acestea, restricţionărilor impuse de banca centrală în privinţa


gradului de îndatorare a persoanelor fizice, face practic imposibila estimarea
impactului acestor modificari.
Intentia BNR de a elimina obligativitatea avansului minim de 25% pentru
creditele imobiliare/ipotecare, creste sperantele clientilor de a obtine un
astfel de produs cu “avans zero”. Este puţin probabil ca avansul să coboare
atât de mult, dar pot fi construite produse mai flexibile în care acesta să fie
de 10% sau 15%.
Oficialii europeni încearcă să realizeze un cadru comun pentru piaţa
creditelor ipotecare. Un grup de experţi (FIN-USE) consideră că, pentru a
putea spori concurenţa din sistemul bancar european, sunt necesare o serie
de cerinţe care să reglementeze piaţa finanţărilor ipotecare.
Iar una dintre acestea ţine de rambursarea în avans a creditelor. In
momentul de faţă, aproape toate instituţiile de credit din ţara noastră solicită
comision pentru plata anticipată a împrumuturilor pentru locuinţe (cel puţin
în primii ani de derulare a contractului). Iar comisionul se aplică la întreaga
sumă plătită în avans, indiferent de evoluţia pieţei bancare. Ceea ce
reprezintă o barieră pentru clienţii care vor să schimbe serviciile unei bănci
cu o altă instituţie.
În schimb, grupul FIN-USE sugerează ca tariful aplicat pentru achitarea
anticipată a creditului să ţină cont de faptul dacă banca are sau nu de suferit
de pe urma acestei decizii. Astfel, în cazul în care dobânzile au scăzut, iar
banca va plasa banii la o dobândă mai mică decât cea pe care o primea din
creditul rambursat în avans, atunci are dreptul să perceapă un comision. Dar
nivelul trebuie stabilit astfel încât să reflecte pierderea instituţiei de credit.
Pe de altă parte, în contextul în care dobânzile percepute pentru finanţările
ipotecare s-au majorat, atunci banca este cea care ar trebui să
recompenseze clientul care achită anticipat creditul. Asta pentru că banii pe
care îi primeşte în avans poate să îi plaseze la o dobândă mai mare decât
cea a împrumutului plătit în avans, arată raportul FIN-USE.
O altă sugestie a grupului european ţine de modul în care sunt modificate
dobânzile variabile. Astfel, clienţii ar trebui să fie anunţaţi în avans de
creşterea sau scăderea costurilor, nu ulterior.
Decizia bancii centrale de a elimina obligativitatea achitarii avansului de 25%
la creditele imobiliare, corelata cu o posibila intrare pe piata a bancilor de
credit ipotecar, va conduce la cresterea numarului de credite pentru locuinta
si, implicit, la scaderea chiriilor cu 10-20%, sustin analistii.
Romanii vor alege sa plateasca rata la o banca pentru un credit ipotecar in
schimbul unei chirii lunare pentru o locuinta, fenomen care va conduce la o
scadere a chiriilor cu 10-20% intr-un an de zile, apreciaza presedintele
Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), Liviu Ureche.
Cresterea creditarii nu va fi importanta, avand in vedere ca norma bancii
centrale pastreaza restrictiile privind limita de indatorare (35% pentru
creditele imobiliare). Norma Bancii Nationale a Romaniei (BNR) este
favorabila doar tinerilor cu un salariu mare, care nu au reusit sa stranga
suma necesara avansului, considera analistii economici.
In conditiile in care contractarea unui credit ipotecar va deveni facila,
"romanii vor alege sa plateasca rata la o banca pentru un credit ipotecar in
schimbul unei chirii lunare pentru o locuinta, fenomen care va conduce la o
scadere a chiriilor cu 10-20% intr-un an de zile", apreciaza presedintele
Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), Liviu Ureche.
De asemenea, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNIM),
Gabriel Zamfir este de parere ca vor scadea chiriile in cartierele periferice
odata cu aparitia bancilor de credit ipotecar, persoana creditoare avand
posibilitatea sa garanteze cu un bun viitor, astfel, costurile finantarii vor fi
mai mici. Dupa aparitia bancilor de credit ipotecar se vor obtine credite fara
avans, fara un nivel al veniturilor foarte mare si cu garantii mici, a mai spus
Zamfir.
Pe de alta parte, profesorul de gestiune imobiliara la UFI Bruxelles, Artur
Silvestri precizeaza: "Chiriile se mentin la cotele din prezent, in pofida
creditului ipotecar, cu nesemnificative corectii in limita unui previzibil 10%."
"Chiriile in apartamentele rezidentiale nu vor creste decat in functie de
confortul oferit, categoria de mobilier si performantele echipamentelor", a
spus directorul departamentului inchirieri al companiei Regatta, Liliana
Vasile. Reprezentantii altor companii imobiliare s-au abtinut sa faca vreo
estimare cu privire la evolutia chiriilor.
Avansul nu dispare, se recalibreaza in functie de profilul clientului - Baltazar.
Institutiile bancare se vor conforma profilului de risc al fiecarui client, astfel
incat avansul poate fi invers proportional cu venitul lunar al solicitantului de
credit, considera presedintele firmei de consultanta financiara BB & P,
Bogdan Baltazar.
El a precizat ca "eliminarea obligativitatii achitarii a 25% avans pentru un
credit ipotecar va aduce mai multi clienti bancilor. Acestea se vor adapta
profilului de risc al clientului in ceea ce priveste achitarea avansului. Pentru
un client cu venituri foarte mari nu se va mai solicita avans. In general, este
mai avantajos atat pentru banci cat si pentru clienti achitarea avansului,
intrucat rambursarea sumei imprumutate va fi mai facila. In ceea ce priveste
aparitia bancilor de credit ipotecar, acestea se vor lupta sa-si faca loc pe
piata, insa numarul lor nu va fi important".
"Eliminarea obligativitatii avansului de 25% pentru creditele ipotecare nu va
avea nicio influenta asupra bancilor pentru locuinte, deoarece acestea
functioneaza pe sistemul economisire-creditare", a afirmat presedintele HVB
Banca pentru Locuinte, Petre Tulin.
Casa de Economii si Consemnatiuni (CEC) intentioneaza sa reduca sau sa
elimine avansul de 25%. "Este destul de greu ca o persoana cu un salariu
mic sa poata strange o suma de 15.000 - 20.000 de euro. Prin urmare este
mai avantajos pentru clienti sa achite, in functie de posibilitatile lor
financiare, un avans care poate fi mai mic de 25% din valoarea
imprumutata" a declarat Iuliana Ispas, sef serviciu dezvoltare si intretinere
produse de creditare persoane fizice al CEC.
Presedintele Bancii Bancpost, Mihai Bogza a precizat: "In prezent asteptam
forma finala a reglementarii BNR privind eliminarea obligativitatii avansului.
Daca intentia anuntata de BNR se va materializa, in principiu, din motive de
prudenta nu vom renunta complet la avans, dar vom reanaliza dimensiunile
acestuia". Oficialul bancii a mai spus ca ar fi posibila o abordare diferentiata
in functie de unele criterii, precum volumul veniturilor clientului (un avans
mai mic pentru venituri mai mari) sau tipul de locuinta finantat din credit
(cele aflate in localitati cu piete imobiliare active ar putea beneficia de un
avans mai redus). In luarea deciziei finale se va tine cont si de
comportamentul bancilor concurente pe acest segment de piata.
Potrivit reprezentantilor Raiffeisen Bank, in perioada urmatoare, banca
intentioneaza sa-si diversifice gama de produse de creditare pentru clientii
care doresc achizitionarea unui imobil prin intermediul unui credit ipotecar.
La momentul acordarii unui astfel de credit, se ia in considerare si gradul de
indatorare al clientului, care nu poate depasi 35% din venitul lunar.
Bancile intampina regulamentul BNR cu reducerea dobanzilor si extinderea
perioadei de creditare. Unele banci au inteles ca este nevoie sa reduca
nivelul dobanzilor si sa extinda perioada de rambursare pentru ca rata lunara
sa nu fie impovaratoare, in conditiile eliminarii sau reducerii avansului de
25%. Masurile au fost luate pentru a permite unui numar mai mare de clienti
sa acceseze un credit pentru locuinta, avand in vedere ca limita de
indatorare a ramas aceeasi, de 35% din venitul lunar net.
Volksbank Romania si OTP Bank si-au micsorat dobanzile, in timp ce
Bancpost, OTP Bank si-au extins perioada de rambursare, de pana la 35 de
ani. Totodata, BCR si Banca Transilvania au aplicat masuri pentru a facilita
achizitia unei case prin intermediul unui credit. De exemplu, Volksbank
Romania a redus dobanzile la 5,95% pe an, dobanzile percepute clientilor la
creditele de locuinte, cele de consum cu ipoteca (Optimus).
De asemenea, Banca Comerciala Romana (BCR) a scazut dobanda pentru
creditele imobiliare "Camin Super BCR" si pentru cele ipotecare "Rezidential
Super BCR" in valuta, prin reducerea marjei de produs, si a majorat perioada
de acordare de la 25 la 30 de ani. Costul imprumutului se reduce, astfel, cu
pana la 1,2 puncte procentuale, "ceea ce inseamna un efort financiar mai
mic pentru clientii nostri", a declarat un oficial din cadrul BCR.
Banca Transilvania percepe o dobanda fixa anuala de 6,5% in primii trei ani
pentru creditele imobiliare in lei, destinate populatiei care vrea sa cumpere
sau sa isi modernizeze o locuinta sau sa achizitioneze un teren. Banca
percepe un comision de acordare de 2% din valoarea creditului, de cel putin
600 lei, precum si un comision de gestiune lunar de 0,1% din valoarea
creditului in sold. Totodata, banca a extins perioadei de creditare de la 25 la
30 de ani.
Pentru a stimula creditarea, unele banci au lansat si oferte promotionale. De
exemplu, OTP Bank Romania a extins perioada maxima de rambursare a
creditului ipotecar in lei de la 30 la 35 de ani, iar pentru cele in euro si franci
elvetieni, de la 25 la 35 de ani, pana la 30 aprilie, cu ocazia campaniei
promotionale "O rata mica pentru o casa mare”. Oferta este valabila pentru
creditele ipotecare destinate achizitiei de locuinte si terenuri. In plus, in
aceasta perioada toti clientii care iau un credit ipotecar pentru cumpararea
unei locuinte sau a unui teren de la OTP Bank Romania sunt inscrisi automat
in tragerile la sorti pentru cele 12 premii acordate de banca. Premiile constau
in electrocasnice in valoare de 5.000 lei fiecare si un autoturism Toyota
Avensis in valoare de 18.000 euro.
b. Propuneri privind adaptarea produselor la cerintele pietei
I. Menite sa vina in sprijinul clientilor
Perioada de gratie
Majoritatea bancilor din sistem care acorda credite imobiliare sau ipotecare
ofera clientilor o perioada de gratie la returnarea acestuia. Aceasta inlesnire
la rambursare se acorda doar pentru credite contractate pentru constructia
(inclusiv terminarea unei constructii deja incepute), renovarea sau
reamenajarea unei locuinte. Bancile au introdus aceasta facilitate
considerand ca exista o perioada in care clientul foloseste banii si nu mai are
resursele necesare pentru a returna bancii imprumutul pana la finalizarea
lucrarii. Perioada de gratie variaza de la banca la banca, intre sase luni si un
an.
Documentele necesare tragerilor, in special in cazul creditelor
pentru constructii
Transele se pot acorda fie numai pe baza de documente justificative, in baza
unui contract intre viitorul proprietar si antreprenor, fie pe baza de declaratii
de buna credinta, secondate de un deviz estimativ al costurilor de
constructie pentru cei care aleg varianta constructiei in regie proprie. Pentru
cei care opteaza pentru aceasta varianta mai ieftina, dar nu si mai sigura din
punctul de vedere al calitatii lucrarii si al termenelor de predare, trebuie
mentionat ca institutiile de credit solicita totusi un contract de prestari
servicii incheiat de beneficiar cu dirigintele de santier. Daca se alege
varianta realizarii constructiei cu un antreprenor, la acordarea imprumutului
se solicita un contract incheiat de proprietar cu societatea de constructii.

Oferirea gratuita a asigurarilor


Competitia in domeniul creditului ipotecar/imobiliar si dorinta de a usura a
determinat bancile sa suporte costul asigurarilor aferente creditului, in
special a celei de viata.
Oferirea de credite “punte”
Creditul se adreseaza celor care au deja o propriette imobiliar, pe care
intentioneaza insa sa o vanda pentru obtinerea unui nou imobil.
BCR a fost prima care a lansat un astfel de produs, avand atat varinata de
finatare pe termen mediu si scurt, dar si varinata de finatare pe termen lung.
Banca Transilvania a lansat de curand un produs similar, care vizeaza numai
varianta de de finantare pe termen scurt.
Aparitia ofertelor de economisire-creditare
Clientii bancilor de economisire si creditare in sistem locativ vor putea sa-si
deduca din veniturile anuale impozabile pana la 300 de lei din suma
economisita, potrivit Codului Fiscal care a intrat in vigoare la 1 ianuarie
2007. In plus, noul Cod Fiscal face referire la faptul ca sunt neimpozabile
veniturile sub forma dobanzilor bonificate la depozitele clientilor constituite
in baza Legii privind economisirea si creditarea in sistem colectiv pentru
domeniul locativ. In etapa de economisire, statul ofera deja o prima de stat
de 15% din suma economisita in anul calendaristic precedent, dar nu mai
mult de echivalentul in lei a 150 de euro. Prima banca pentru locuinte din
sistemul bancar romanesc a fost Raiffeisen Banca pentru Locuinte, care si-a
inceput activitatea in iunie 2004. Pe piata romaneasca de profil a intrat anul
trecut si HVB Banca pentru Locuinte.
II. Menite a evita restrictiile BNR, cu privire la gradul de indatorare
Utilizarea creditelor de nevoi personale cu garantie ipotecara
pentru finantarea proiectelor imobiliare (in special a celor de
reamenajare, modernizare)
Lansat in urma cu aproximativ 2 ani, creditul de nevoi personale garantat cu
ipoteca se dovedeste a avea cea mai dinamica evolutie. Permite accesarea
unui imprumut cu valori apropiate de cele ale creditului ipotecar, marele
avantaj fiind reprezentat de nesolicitarea unui avans. Pentru acest produs nu
se solicita avans. Un alt avantaj este legat de perioada lunga de rambursare
si de dobanzile care respecta pasul dobanzilor ipotecare, fiind insa usor mai
ridicate.
Prelungirea perioadei de finantare
Extinderea periaodei de finatare determina obtinrea unei finantari superioare
in conditiile pastrarii aceluiasi grad de indatorare al clientului. Astfel,
perioada maxima pentru creditele ipotecare a ajuns la 30-35 ani.
Largirea ariei veniturilor acceptate
In afara de veniturile clasice (salarii, pensii, chirii, dividende, etc.), bancile au
inceput sa-si indrepte atentia si spre alte categorii, care in prezent nu au o
pondere mare in cererea de credit, dar care au un potential important, in
special in conditiile aderarii la UE. In aceasta categorie se incadreaza in
special veniturile obtinute de cei care isi desfasoara activitatea in afara
teritoriului Romaniei.
Avantaje Modificari Norma de Creditare BCR
 Noul grad maxim de indatorare este cuprins in intervalul [65%
-52.68%]
 Avans intre 0% si 15% pentru creditele ipotecare/ investitii
imobiliare in functie de valoarea admisa a garantiilor si de
conditiile de costuri acceptate de catre solicitant;
 Cosul minim lunar este determitat in mod diferentiat in functie
de numarul de membri de familie (sot/sotie, copii in
intretinere);
 Cosul minim lunar este ajustat in functie de regiunea
geografica si tipul localitatii de resedinta rezultand un cos
minim lunar:
 mai mic pentru solicitantii care locuiesc in zone cu
potential de dezvoltare mai redus;
 mai mare pentru solicitantii care nu locuiesc in resedinte
de judet;
Nota: Este preferabila aducerea de coplatitori externi din zone cu potential
de dezvoltare redus
care nu locuiesc in resedinte de judet.
 Coplatitorul intern poate fi orice persoana care locuieste si
gospodareste impreuna cu imprumutatul;
 Sunt admisi maxim 4 coplatitori externi (doar pentru creditele
cu garantii reale)
 In cazul in care unica sursa de rambursare a creditului
prezentata de catre solicitant este depozitul, solicitantului nu i
se efectueaza analiza financiara aferenta determinarii gradului
maxim de indatorare;
BIBLIOGRAFIE:

1. Ciotei Constantin – “Finante – Moneda, Credit – Banci”, Editura


Fundatia Romania de Maine, Bucuresti 1999
2. Danila Nicolae, Berea Aurel – “Managementul bancar, fundamente si
orientari”, Editura Economica, Bucuresti 2000
3. Dardac Nicolae, Vascu Teodora – “Moneda – Credit” vol. 1 si 2, Editura
ASE, Bucuresti 2002
4. Dedu Vasile – “Management bancar”, Editura Mondan, Bucuresti 1997
5. Lazarescu Vasile – “Bancile comerciale in economia de piata din
Romania”, Editura Agora
6. Rosca Teodor – “Moneda si credit”, Editura Sramis, Cluj-Napoca 1996
7. Stoica Maricica – “Management Bancar”, Editura Economica, Bucuresti
1999
8. Tudorache Dumitru, Puianu Constantin, Moraru Dan – “Moneda, Banci,
Credit”, Editura Sylvi, Bucuresti 2001
9. Colectia “Piata Financiara” 2004-2007
10. Colectia “Revista Bancii Comerciale Romane” 2004-2007
11. Banca Comerciala Romana – Anale, seria V, VI, VII, VIII
12. Revista EuroMetropola – nr.1 – mai 2007
13. Colectia “Revista Bursa Constructiilor” 2006 – 2007
14. Colectia “Revista Ghidul de bani” – 2007
15. Colectia “Revista Euroconstruct” 2006 – 2007
16. Site-urile : www.bnr.ro; www.ghiseulbancar.ro; www.no-cash.ro;
www.bcr.ro; www.brd.ro; www.vreaucredit.ro; www.rsb.ro; www.alphabank.ro
etc.