TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO
São Paulo

Registro: 2019.0000032170

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº

1006381-19.2015.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que são apelantes/apelados
ACS SUMARÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e VIVA VISTA
PAISAGEM SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são
apelados/apelantes NILZA BUENO CARLINI e ANTONIO LUIZ CARLINI.

ACORDAM, em 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de

Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso
das rés e deram provimento ao recurso adesivo dos autores. V.U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ

ANTONIO DE GODOY (Presidente sem voto), RUI CASCALDI E FRANCISCO
LOUREIRO.

São Paulo, 29 de janeiro de 2019.

ENÉAS COSTA GARCIA

RELATOR

Assinatura Eletrônica
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Apelação nº 1006381-19.2015.8.26.0604

Aptes/Apdos: ACS Sumaré Empreendimentos Imobiliários Ltda e Viva Vista

Paisagem Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apdos/Aptes: Nilza Bueno Carlini e Antonio Luiz Carlini
Comarca: Sumaré
Juiz: Ana Lia Beall

Voto nº 2.158

Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.

Ação de rescisão contratual por inadimplemento dos
vendedores em razão de atraso na obra. Sentença
condenatória das rés à restituição do valor de comissão
de corretagem e SATI, nos termos do Recurso
Repetitivo e fundada na inobservância do dever de
informação. Manutenção da condenação por
fundamentação diversa. Questão posta em julgamento
que não tratava da regularidade da cobrança das
verbas, mas que buscava restituição, de forma
indistinta, de tudo o que havia sido pago em razão do
contrato, com fundamento no inadimplemento das rés.
Restituição que independe da validade da cobrança,
mas que constitui consequência do reconhecimento do
inadimplemento culposo do contrato. Rescisão do
contrato por inadimplemento imputável ao vendedor.
Efeitos ex tunc. Obrigação de restituição dos valores
desembolsados pelo adquirente, inclusive comissão de
corretagem e taxas, ainda que pagos a terceiros.
Indenização do interesse negativo do contrato.
Sucumbência. Autores que tiveram acolhida
integralmente a pretensão constante do objeto da
sentença. Afastamento da sucumbência recíproca.
Recurso das rés improvido e provido recurso adesivo
dos autores.

Trata-se de apelação interposta contra sentença que em

ação de rescisão contratual com restituição de valores reconheceu obrigação de
restituição aos compradores dos valores pagos a título de comissão de corretagem e
SATI (fls. 212/217).

Recorrem as rés alegando: a) ilegitimidade passiva ad

causam, pois não teriam recebido o montante pago a título de comissão de

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corretagem e taxa SATI, não sendo responsáveis pela restituição; b) regularidade da

cobrança das verbas em questão, conforme entendimento firmado em sede de
Recurso Repetitivo; c) que a apelada possuía plena ciência do pagamento da
comissão de corretagem; d) não serem responsáveis pelos pagamentos realizados a
terceiro.

Apresentaram os autores recurso adesivo (fls.243/248),

impugnado o reconhecimento de sucumbência recíproca na sentença.

Recursos bem processados e respondidos (fls.239/242

e 255/260).

É o relatório.

O inconformismo da parte não procede, devendo

subsistir a r. sentença quando reconhece a obrigação de restituição das verbas em
questão, ainda que por outro fundamento.

A despeito de o julgamento ter sido desmembrado,

agora se tratando da sentença complementar do julgamento antecipado de mérito
realizado anteriormente, inclusive com suspensão por força do Recurso Repetitivo
relativo a comissão de corretagem e SATI, constata-se que o pedido e a causa de
pedir não correspondem ao tema indicado.

Com efeito, a inicial não tratava de nulidade da

cobrança de comissão de corretagem e SATI, não questionava a atribuição desta
obrigação aos adquirentes.

Os autores ingressaram com ação alegando que as

requeridas descumpriram o contrato, havendo atraso na entrega da obra, razão pela
qual demandaram a rescisão com imputação de culpa às rés.

Como consequência da rescisão buscaram restituição

integral dos valores pagos e ao descrevê-los incluíram o montante relativo a

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comissão de corretagem e SATI.

Por força do julgamento antecipado do mérito (art. 356

do CPC), já confirmado em grau recursal, ficou reconhecido o inadimplemento e o
direito à rescisão com restituição integral do que foi pago.

Neste contexto a restituição de comissão de

corretagem e SATI é devida por força do dever de indenizar que decorre da rescisão
culposa do contrato.

No caso sub judice houve reconhecimento de

descumprimento do contrato por parte da requerida-apelante e, como consequência,
foi decretada rescisão por culpa da ré, com o corolário lógico de restituição de todos
os valores pagos pelo adquirente, o que engloba também a corretagem e SATI, ainda
que eventualmente tal valor tenha sido recebido por terceiro.

Como leciona RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR

(Extinção dos contratos por incumprimento do devedor, p. 266): "A parte não-
inadimplente, autora da ação de resolução, tem direito, além de liberar-se da sua
obrigação e de receber em restituição a prestação já cumprida, de ser indenizada
por perdas e danos (art. 475 do Código Civil)."

E nas perdas e danos se compreendem as despesas

incorridas em razão do contrato frustrado, o chamado interesse negativo do
contrato: "A composição dos danos pode compreender interesses negativos e
positivos. O interesse negativo é o 'dano derivado da confiança', consequente ao
fato de ter a parte confiado no contrato, para cuja celebração e cumprimento pode
ter efetuado despesas e assumido obrigações, preterindo outras alternativas
(despesas com o operador que foi mandado a realizar curso na empresa fabricante
da máquina, a final não entregue; financiamentos contratados para pagamento dos
serviços não realizados etc.). A indenização pelo interesse negativo há de repor o
lesado na situação em que estaria hoje, não tivesse contratado com a eficácia do
contrato." (Ruy Rosado de Aguiar Júnior, Extinção dos contratos por

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incumprimento do devedor, p. 267).

Assim, despicienda a discussão exposta na apelação

sobre a natureza do contrato de corretagem, seus efeitos e a circunstância do
pagamento ter sido realizado a terceiro.

Houve reconhecimento de que o contrato foi

descumprido por culpa da requerida, logo ela é a legitimada passiva para ressarcir a
parte autora dos prejuízos sofridos (interesse negativo do contrato), dentre os quais
se incluem os valores que foram pagos a corretores em razão de negócio que não
subsiste justamente pelo inadimplemento culposo atribuído à ré.

Nesse sentido a jurisprudência: “COMPROMISSO DE

VENDA DE COMPRA. Pedido de resolução do contrato, em virtude de atraso na
entrega do imóvel. Inadimplemento causado pelas empreendedoras. Efeito "ex tunc"
da sentença resolutória. Devolução da integralidade dos valores pagos, inclusive da
taxa SATI e comissão de corretagem, que integram as perdas e danos, independente
de eventual abusividade. Dever das requeridas de indenizar os danos materiais
experimentados pelos autores, correspondentes aos lucros cessantes no período de
atraso até a data da propositura da ação. Ocorrência de danos morais à vista das
circunstancias do caso concreto. Sofrimento e angústia causados à adquirente em
virtude do atraso injustificado na entrega da obra configura dano moral. Redução
do valor indenizatório. Cabível, ademais, o pretendido ressarcimento dos
honorários advocatícios contratuais, diante do princípio da reparação integral do
dano. Recursos parcialmente providos.” (TJSP - 1ª Câmara de Direito Privado - Ap.
nº 1018181-59.2015.8.26.0405 - Rel. Francisco Loureiro - j. 17/05/2017).

Na realidade, nem era caso de suspensão do processo

para adequação ao Recurso Repetitivo, pois não se tratava da hipótese prevista
naquele incidente.

Na presente ação a obrigação de restituição é

decorrência do inadimplemento das requeridas e o dever de restituir decorre da

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responsabilidade contratual pelo inadimplemento culposo do negócio, sendo

inaplicável toda a argumentação expendida no recurso.

Nos termos do art. 85, §11 do CPC ficam os

honorários devidos pelas rés, no capítulo objeto da sentença ora recorrida,
majorados para 20% do valor da condenação.

O recurso adesivo comporta provimento, pois não

havia sucumbência recíproca na parcela do pedido que remanesceu para análise na
sentença ora recorrida.

Toda a pretensão dos autores, no que foi objeto de

análise na sentença, acabou sendo acolhida, não havendo sucumbência recíproca.

Não há lugar para reproduzir o mesmo critério adotado

no anterior julgamento antecipado do mérito.

Assim, fica acolhido o recurso adesivo para

condenação das recorridas ao pagamento integral das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, afastada a condenação dos autores.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao

recurso das rés e dou provimento ao recurso adesivo dos autores.

Enéas Costa Garcia

Relator

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