PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2018.0000757556

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº

0059202-28.2012.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante ALCILINDA
APARECIDA AFONSO PEREIRA, são apelados CBV EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS ARQUITETURA E ENGENHARIA LTDA e VILA UNIVERSITÁRIA
I INCORPORADORA SPE LTDA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4ª Câmara de Direito Privado do

Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores ENIO ZULIANI

(Presidente) e MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO.

São Paulo, 27 de setembro de 2018.

Alcides Leopoldo
Relator
Assinatura Eletrônica
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:0059202-28.2012.8.26.0602
Comarca: Sorocaba (6ª Vara Cível)
Apelante: Alcilinda Aparecida Afonso Pereira
Apeladas: CBV Empreendimentos Imobiliários Arquitetura Engenharia
Ltda. e outra
Juiz: Alexandre Dartanhan de Mello Guerra
Voto n. 13.654

EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Não

entrega das unidades adquiridas Resolução do contrato por culpa
das rés - Restituição da totalidade da importância paga corrigida
monetariamente do desembolso, acrescidas de juros de mora da
citação - Acolhido o pedido para resolução do contrato, contra o
que não se insurgiu a compradora, que deixou de exigir seu
cumprimento, só pode pleitear interesses negativos, como se o
contrato não houvesse sido celebrado, não fazendo jus ao
pagamento de lucros cessantes e de indenização por
desvalorização do bem, pois específicas de quem pretende o
adimplemento bilateral – Dano moral – Indenização bem fixada
Honorários advocatícios Adequação - Litigância de má-fé Não
caracterização - Recurso provido em parte.

Trata-se de ação de obrigação de fazer c.c. perdas e

danos, alegando a autora que, em 14/04/2009, firmou com a corré CBV
Empreendimentos, Instrumento Particular de Promessa de Cessão e
Transferência de Direitos de Compromisso de Compra e Venda, para
aquisição de três quitinetes descritas na inicial, pelo valor já pago de R$
110.000,00, havendo contraído, para tanto, empréstimo que perfaz atualmente
a importância de R$ 171.288,82, ficando acordada a entrega das obras para

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18 meses após a emissão do alvará de obra pela Prefeitura Municipal, o que

não foi cumprido até o momento, havendo a requerida alienado em
duplicidade as unidades imobiliárias a terceiros, pretendendo a autora a
condenação das requeridas à entrega das unidades adquiridas ou,
eventualmente, outras que lhes sejam equivalentes ou, alternativamente, a
conversão em indenização, reembolsando-se os imóveis pelo valor de
mercado à época do pagamento, além da indenização por lucros cessantes na
base mínima de R$ 1.680,00 por mês desde 08/03/2010, indenização pelo
valor correspondente à desvalorização dos imóveis em face da não entrega
completa de todas as obras assumidas e anunciadas no material publicitário e,
por fim, indenização por dano moral em valor a ser apurado pelo Juízo.

A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente

em parte a ação, para rescindir o contrato, condenando os réus solidariamente
a restituir aos autores a quantia de R$ 110.000,00, além de multa contratual
no valor de R$ 11.000,00 e danos emergentes de R$ 61.288,82, tudo
corrigido monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde o ajuizamento
da ação, acrescido de juros de mora da data da citação, além de indenização
por dano moral no valor de R$ 10.000,00, corrigida monetariamente pela
Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês desde a condenação e,
por fim, a condenação das requeridas ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor corrigido da
condenação (fls. 163/170).

A autora apelou afirmando que ou a sentença deveria ter

determinado o reembolso dos valores pagos pelo valor de mercado do bem ou
pelo valor pago a vista corrigido e acrescido de juros de mora desde a data do
efetivo pagamento, ou seja, 14/05/2009, além de que indicou em sua inicial
que a média de fixação de aluguel no mercado é de 0,7% do valor do imóvel,
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o que reflete o valor da condenação por lucros cessantes em R$ 1.680,00, não

havendo que se exigir prova de fatos incontroversos, devendo ser reformada a
sentença, ainda, para acolhimento do pedido de indenização pela
desvalorização imobiliária gerada pelo não atendimento do projeto
construtivo anunciado em material publicitário, insurgindo-se, ainda, contra o
valor fixado a título de honorários advocatícios, requerendo sua majoração
para o percentual de 20% do valor da condenação e por dano moral, e, por
fim, a condenação da ré às penas de litigância por má-fé, por sustentarem a
inexistência de previsão contratual para entrega das chaves, bem como por
tentarem afastar a evidente alienação em duplicidade das unidades
imobiliárias (fls. 180/187).

Foram apresentadas contrarrazões sustentando-se a

manutenção da sentença (fls. 206/216).

É o Relatório.

A data da sentença estabelece a legislação processual a

ser aplicada ao recurso, no caso o CPC/1973, por ter sido prolatada em
07/12/2015.

É regra de direito intertemporal, em observância ao ato

jurídico processual perfeito, como deflui da interpretação do art. 14 do
CPC/2015.

Como acentuam Marinoni-Arenhart-Mitidiero1: "a lei do

recurso é a lei do dia em que se tornou recorrível a decisão".

Firmaram as partes, Instrumento Particular de Promessa

de Cessão e Transferência de Direitos de Compromisso de Venda e Compra

1
MARINONI, Luiz Guilherme. Novo Código de Processo Civil Comentado. Luiz Guilherme Marinoni e al.
1ª ed. São Paulo: RT, 2015, p.113.
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(fls. 13/17), com previsão de conclusão das obras em 18 meses após a

emissão do Alvará de Obra por parte da Prefeitura Municipal (Cláusula 2.3.4
do aditivo contratual - fls. 27), o que não ocorreu.

Resolvido o contrato, não houve insurgência da autora

neste ponto, razão pela qual não cabe a condenação ao pagamento de lucros
cessantes e de indenização pela desvalorização do imóvel.

Com efeito, dispõe o art. 475 do Código Civil que: “a

parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não
preferir exigir-lhe o cumprimento".

Como se colhe da lição de Antunes Varela, pode-se

definir a resolução do contrato como: “a destruição retroativa dos seus
efeitos, por ato unilateral de um dos contraentes, fundado num fato posterior
à celebração do contrato”2. Aduz que: “por virtude da destruição da relação
contratual, as partes são reciprocamente obrigadas, depois de resolvido o
contrato, a restituir o que houverem recebido e perdem o direito às prestações
que ainda não tenham sido efetuadas”3.

É hipótese de resolução legal que incide sobre todos os

contratos bilaterais em que o credor pretender “destruir os efeitos do
contrato”.

Segundo a doutrina de Antônio Junqueira de Azevedo

“não é propriamente o contrato que é resolvido, e, sim, a obrigação principal,
que ele fez surgir”, ou seja, atinge os efeitos do contrato.

Acentua Ruy Rosado de Aguiar4 que a resolução “é causa

2
VARELA, Antunes. Vol. 2. 1ª ed. Direito das Obrigações. Rio de Janeiro: Forense, 1978, p.280.
3
Ibidem, p.286.
4 AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado de. Comentários ao Novo Código Civil: arts. 472 a 480. Coord. Sálvio de

Figueiredo Teixeira. Vol. VI. Tomo II. 1ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p.478.
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de ineficácia em sentido estrito, que se estrema da anulação por resultar de

causa externa e superveniente; distingue-se dos demais casos de ineficácia,
porque depende de ação (impugnabilidade) e, dentre eles, é a causa que
atinge apenas a relação negocial, não todo o contrato”, liberando as partes da
sua prestação, mas surgindo outros direitos como de restituir, o que pode
caber a ambas as partes, e de indenizar.

A composição dos danos pode compreender interesses

positivos e negativos.

Consoante Fernando Pessoa Jorge citado por Nelson

Rosenvald5:
os prejuízos positivos são os que derivam do não
cumprimento do contrato (ou melhor, das obrigações
contratuais); os prejuízos negativos (ou interesse
contratual negativo) são os que derivam de se ter
celebrado um contrato inválido ou que veio
retroactivamente a perder eficácia. A indemnização dos
primeiros tende a colocar o lesado na situação que o
contrato teria se o contrato tivesse sido cumprido; a
indemnização dos segundo visa colocar o lesado na
situação que teria se o contrato não tivesse sido
celebrado.
No caso específico, havendo sido acolhido o pedido para
resolução do contrato, ao que, como se disse, não se insurgiu a recorrente,
que deixou de exigir seu cumprimento, só pode pleitear interesses negativos,
como se o contrato não houvesse sido celebrado, não fazendo jus ao
pagamento de lucros cessantes e de indenização por desvalorização do bem,
pois específicas de quem pretende o adimplemento bilateral.

No tocante ao valor pago, respeitada a convicção do

5
ROSENVALD, Nelson. Cláusula Penal: A pena privada nas relações negociais. Rio de Janeiro: Lumen Juris,
2007, p. 143.
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Juízo de origem, a correção monetária pelos índices da Tabela Prática do

TJSP deverá se dar desde o respectivo desembolso, de maneira a se assegurar
a efetiva compensação da parte autora, acrescidos de juros de mora de 1% ao
mês da citação (art. 405 do Código Civil).

A correção monetária nada acresce à dívida, devendo

assim incidir do desembolso, sob pena de enriquecimento ilícito, o que não
contraria o disposto no art. 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/81, que pressupõe que os
valores pretendidos estejam atualizados monetariamente no momento do
ajuizamento da ação.

O valor da indenização por dano moral foi com

observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo
ser mantido, aduzindo-se que foi cabível a compensação apenas pelo longo
período que decorreu desde a contratação, transbordando o mero
descumprimento contratual.

Com relação à verba honorária, a insurgência da

recorrente não comporta acolhimento. As partes sucumbiram reciprocamente,
ficando inalterada a condenação aos encargos sucumbenciais apenas pela
ausência de recurso da parte contrária, tendo em vista a vedação à reformatio
in pejus, além de que o percentual de 10% do valor da condenação se mostra
adequado à pouca complexidade do caso, o qual, inclusive, foi julgado
antecipadamente nos termos do art. 330, I, do CPC/1973.

Por fim, não se vislumbra que as requeridas tenham

excedido ou abusado no exercício de seu direito de defesa, não havendo que
se falar em litigância de má-fé.

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Como acentua Celso Agrícola Barbi6: “a idéia comum de conduta de má-fé

supõe um elemento subjetivo, a intenção malévola. Essa idéia é, em princípio,
adotada pelo direito processual, de modo que só se pune a conduta lesiva
quando inspirada na intenção de prejudicar”, o que não se evidencia.

Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao

recurso nos termos da fundamentação.

Alcides Leopoldo
Relator
Assinatura Eletrônica

6
BARBI, Celso agrícola. Comentários ao Código de Processo Civil. V. I. T. I. 1ª ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1975, p. 12.
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