La compra y venta de bienes inmuebles y muebles es una constante en el mundo de los negocios.

El empresario
que no sabe cuáles son los pasos para una compra venta exitosa, corre el riesgo de pagar sobrecostos por los
trámites o, lo que es peor, que lo estafen.

Miriam Reyes, de la Notaría Hidalgo, sostiene que para la compraventa de bienes inmuebles, las partes deben
presentar, ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp):

1) Minuta firmada por abogado: Esta no es otra cosa que el contrato de compraventa. Aquí se indica dónde está
ubicado el inmueble, quién es el vendedor, quién es el comprador, entre otros. Por la elaboración de una minuta
un abogado puede cobrar entre S/. 100 y S/. 150.

2) Copia de la partida del inmueble actualizada: Esta copia la adquiere el comprador en la Sunarp por S/.26, para
constatar que el vendedor es el propietario del inmueble o está autorizado para venderlo.

3) Formularios de Hoja de Resumen (HR) y de Predio Urbano (PU): Estos formularios se adquieren en la
municipalidad en dónde está ubicado el inmueble por S/. 2.20 cada uno. El primero acredita que el vendedor está
al día con el pago de tributos y el segundo enumera las características del inmueble.

4) Constancia de pago del impuesto de alcabala: Este pago permite la venta del inmueble y lo realiza el vendedor
ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). El impuesto se determina multiplicando el valor del inmueble
por el Índice de Precios al por Mayor (IPM). A la cifra obtenida se le reducirán 10 UIT. Dicho resultado será
multiplicado por 3%.

5) Copias de los DNI de las partes. De otro lado, cuando la compraventa es de bienes muebles, las partes pueden
celebrar un contrato privado o presentar los siguientes documentos ante la Sunarp para la respectiva inscripción:

1) Minuta firmada por abogado: Esta no es otra cosa que el contrato de compraventa. Aquí se indica cuál es el
mueble, quién es el vendedor, quién es el comprador, entre otros. Por la elaboración de una minuta un abogado
puede cobrar entre S/. 50 y S/. 100.

2) Copia de la partida del inmueble actualizada: Si el bien mueble está inscrito, esta copia la adquiere el
comprador en la Sunarp por S/. 16. De este modo, constatará que el vendedor es el propietario del inmueble o
está autorizado para venderlo.

3) Copias de los DNI de las partes.

Para inscribir la compraventa de un bien mueble ante la Sunarp, el comprador deberá pagar entre S/. 16 y S/. 319,
dependiendo del bien mueble del que se trate.
…………..
Si quieres realizar la compraventa de un inmueble y no sabes qué trámites debes realizar, la Sunarp, a través de un
vídeo instructivo, te explica de forma clara y precisa, cómo hacerlo, de modo que no pongas en riesgo tu seguridad
ni tu patrimonio.
Comenzaremos por definir, ¿qué es un inmueble?
Un inmueble puede ser:
 Un terreno
 Una casa
 Un departamento
  Un local comercial, entre otros.
Antes de comprar un inmueble debemos verificar lo siguiente:
 La existencia física del inmueble; y,
 El aspecto legal del inmueble.
Lea también: Sunarp te enseña a independizar tu vivienda como paso previo para inscribirla a tu nombre
Pero, ¿por qué es importante verificar el aspecto legal del inmueble?
La verificación del aspecto legal sirve para:
 Conocer quién es el verdadero dueño del inmueble. Es decir, verificar quien es el propietario registral.
 Corroborar los problemas legales del inmueble. Es decir, conocer si el inmueble esta embargado,
hipotecado, o con alguna medida cautelar; que puede ser: judicial, administrativa o arbitral.
Es necesario precisar que la existencia de estas medidas no impide la transferencia delinmueble.
Para verificar, el aspecto legal del inmueble, debemos solicitar:
 Un certificado literal.
 Una copia informativa.
Lea también: ¿Cómo proteger tu propiedad de los fraudes inmobiliarios?
Estos documentos los podemos obtener de dos maneras:
 En cualquier oficina de la Sunarp.
 Vía servicio de publicidad registral en línea (a través de la página web de la Sunarp).
En ambos casos, tanto para poder solicitar un certificado literal, como para solicitar una copia informativa, debes
brindar la siguiente información:
 Oficina registral en el que está inscrito el inmueble (indicar lugar donde se encuentra inscrito el predio).
 Número de partida registral.
¿Qué contiene el certificado literal y la copia informativa?
Ambos documentos contienen:
 Historial del inmueble (todos los actos que se han realizado en el inmueble).
 Nombre del propietario.
 Los trámites pendientes sobre la propiedad.
Lea también: Cómo efectuar la anotación de robo de un vehículo ante la Sunarp
La única diferencia es que el certificado literal cuenta con el sello y firma del abogado certificador de la Sunarp.
¿En qué situación necesitamos una copia informativa o un certificado literal?
Si es solamente para información personal, se sugiere solicitar una copia informativa; sin embargo, si se necesita
para hacer algún trámite legal, ante notaría, banco u otra entidad, entonces debes de solicitar un certificado
literal.
¿Qué debemos hacer para iniciar el trámite de compraventa del inmueble?
Para iniciar el trámite de compraventa, el comprador y el vendedor deben acudir ante una notaría con la siguiente
información:
Comprador:
 Certificado literal.
 DNI.
Vendedor:
 Acreditación como dueño de la propiedad.
 Declaración jurada del impuesto predial.
 DNI.
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En la notaría se redacta la escritura pública, que contiene la minuta o documento decompraventa. La escritura
pública es un instrumento público, otorgado por el notario, y suscrito por el comprador y el vendedor.
¿Quién presenta la escritura pública ante la Sunarp?
La escritura pública puede ser presentada por:
 El notario.
 Cualquiera de sus dependientes del notario.
 Un tercero autorizado por el notario.
 El mismo comprador.
Es preciso señalar que los presentantes deben estar autorizados (suscritos), en el módulo sistema notario.
Ahora bien, presentada la escritura pública en la Sunarp, es el registrador público, quien verifica que la
información contenida en la escritura pública como son: los datos del vendedor (nombre del vendedor), y la
inscripción del predio (información del inmueble); coincidan con la partida registral. Así mismo, verificará que el
precio se encuentre total o parcialmente cancelado.
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¿Cuáles son las respuestas que puede emitir el registrador público?
Inscribe la compraventa de estar todo conforme.- Es decir, puede inscribir, si el expediente cumple con todos los
requisitos legales y se ha cancelado las tazas registrales correspondientes.
Observar si falta algún requisito.- Es decir, puede observar si es que al expediente le falta algún requisito legal.
Liquidar si falta cancelar la tasa registral.- Es decir, si el expediente cumple con todos los requisitos legales; pero,
sin embargo, le falta cancelar las tazas registrales.
Concluida satisfactoriamente la evaluación del expediente, el registrador procede a inscribir la compraventa, con
lo cual, el Estado le otorga seguridad y protección a su adquisición.
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Beneficios de inscribir la compraventa de un inmueble en la Sunarp
Recuerda, que, al acceder al registro, has obtenido los siguientes beneficios:
 Brinda seguridad jurídica (protección legal frente a terceros).
 Publicita la condición de propietario (evita que se inscriban embargos, medidas judiciales, arbitrales o
cualquier otro gravamen, relacionado con el antiguo propietario).
 Acceso al crédito bancario.
¿qué Función Tienen Los Notarios En La Compraventa De Una Vivienda?

Si quieres saber en qué consiste la función del notario en la compraventa de una vivienda o la cancelación de la
hipoteca, cuánto les tienes qué pagar y cómo te pueden asesorar, consulta este manual.
¿Qué función tienen los notarios en la compraventa de una vivienda?
El notario es un experto en Derecho que se encarga de dar fe la compraventa de la vivienda de acuerdo con la
legalidad vigente y garantizar una seguridad jurídica para que más tarde se pueda concretar una hipoteca, ya que
la Ley Hipotecaria exige que se configure sobre un bien inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad. Elevar
este documento a escritura pública, entregar una copia a los intervinientes y archivar el documento original en su
protocolo.

Por lo tanto, sus funciones específicas son las siguientes:

 Redactar la escritura de compraventa del inmueble, para acreditar a quién pertenece y a quién
pertenecerá. Para identificar al comprador y vendedor de esta operación, el notario solicita al Registro
de la Propiedad una nota informativa donde conste quién es el propietario en el momento de la
transmisión y si está o no libre de cargas. También pide a la comunidad de propietarios un certificado
que el vendedor ha pagado todas sus cuotas comunitarias, además de acreditar el número de referencia
catastral del piso.
 También es el encargado de hacer una correcta transmisión de la herencia de un piso según conste en
el testamento de una persona fallecida.
  Asesorar, informar y resolver las dudas del comprador y del vendedor de la compraventa de la vivienda
de las cláusulas que se incluyen en la escritura y en el contrato. Éste leerá las escrituras todas las veces
que sean necesarias antes de firmar el contrato. El comprador podrá interrumpirle todas las veces que
crea conveniente y pedir aclaraciones y explicaciones sobre los diferentes puntos, o denunciar falta de
datos u omisiones. El notario está para ayudar al comprador no al vendedor.
¿Es obligatorio que intervenga un notario en esta operación?
Oficialmente, no es obligatoria la presencia de un notario en la transmisión de un inmueble de un propietario a
otro y hacerlo sin él es perfectamente legal y válido mientras esté bien redactado el contrato de compraventa. No
obstante, es muy poco común que se realice esta transacción sin una escritura pública. Solo sería obligatorio si la
parte vendedora o la compradora lo exige según se especifica en el Código Civil.

Por otra parte, también sería obligatorio si el comprador quiere pedir una hipoteca al banco, ya que la Ley
Hipotecaria establece que solo se pueda configurar un préstamo sobre un piso inscrito en el Registro de
Propiedad, y en éste acoge documentos notariales, judiciales o administrativos y nunca los contratos privados.
¿Qué documentos tengo que presentar ante notario en una compraventa?
El vendedor de la casa tiene que presentar:
 El título de propiedad o la escritura de la compraventa, que tiene cuando en su día adquirió la casa,
básicamente para acreditar que es él mismo es el propietario actual de la vivienda.
 El Documento Nacional de Identidad (DNI) o en su ausencia el pasaporte.
 Una Nota Simple, que se solicita en el Registro de Propiedad, y que aparte de acreditar que es el
propietario, también refleja si existen algún tipo de carga, embargo, una hipoteca en vigor, etc.
 El último recibo del IBI, donde consta la referencia catastral.
 Certificado a la comunidad de propietarios que garantice que no hay ninguna deuda comunitaria y que
se han efectuado todos los pagos.
 Los contratos de servicios y suministros y los últimos recibos del pago de la luz, gas, agua y demás
suministros.
 El plano de la vivienda y la memoria de calidades, información sobre instalaciones, normas de
comunidad, actas comunitarias de interés, teléfonos del personal al servicio de la comunidad…
 Condiciones de la compraventa: con precio, formas de pago, cantidades aplazadas, si tiene cargas (y si
se cancelan por parte del vendedor o las asume el comprador) y quién paga los gastos de la
compraventa.
 Las garantías y certificados de los electrodomésticos que tenga la casa.
El comprador por su parte, tendrá que presentar ante notario:
 El Documento Nacional de Identidad (DNI) o en su ausencia el pasaporte.
 El contrato de arras o señal, donde se refleja la cantidad entregada previamente a la compra definitiva,
la forma de pago, y el precio de la vivienda.
¿Cuáles son sus tarifas y precios?
Sus honorarios son los mismos para los mismos servicios, ya que están fijados el Gobierno por Real Decreto y no se
pueden modificar. En el caso de la compraventa de una vivienda existe una escala establecida, que varía según
el coste del piso, así como de la hipoteca constituida. Normalmente, la escritura de una compraventa de un piso
es más barata que la escritura de una hipoteca. Por ejemplo la intervención de un notario en la compraventa de
una vivienda de 120.000 euros tendrá un coste de unos 390 euros y la constitución de una hipoteca de 120.000
euros costará al usuario unos 560 euros.

No obstante, aparte de este arancel, es decir, el coste fijo que el notario puede cobrar por cada operación, la
factura en sí puede incluir diversos conceptos que pueden aumentar el coste total de sus servicios. Hay que
saber que algunos de estos conceptos cobrados durante el ‘boom’, como la información registral (24 €), un fax de
comunicación al registro (30 €), un certificado de cargas (24 €), una diligencia de catastro (18 €), la obtención de
certificaciones bancarias (60 €) o la búsqueda de antecedentes (60 €)… la mayoría de ellos ideas ‘peregrinas’ que
no se deberían haberse cobrado y que son denunciables ante la Dirección General de Recursos y del Notariado. Si
te los incluyen en la minuta, denúncialo.

Para cancelar la hipoteca, con independencia del capital que quede por amortizar, hay una tarifa establecida por
ley y no hay que dejar que nos cobren de más, pues será ilegal. Esta supone un total de 55,05 €, que incluye 30,05
€ por el trámite de la cancelación más 15,03 € por cada copia autorizada de 5 o más folios, 3,01 € por cada copia
simple y 0,15 € por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En cuanto a posibilidad de cambiarse de
banco o variar las condiciones del préstamo hipotecario, que incluirá la modificación de las escrituras también será
30,05 euros.

Las escrituras de compraventa y de préstamos hipotecarios de las Viviendas de Protección Oficial (VPO), tienen
reducciones del arancel de carácter social. Ocurre lo mismo con todos los documentos que afectan a las
Administraciones y empresas públicas.
¿Puedo elegir al notario que quiera?
Existe plena libertad de elección de notario de las partes, aunque en el caso de una compraventa de vivienda, se
deja al comprador elegirlo como deferencia ya que será él quien se encargue de pagar sus servicios. En la práctica,
suele ser la entidad financiera la que se encarga de seleccionarlo.
¿Quién paga los gastos de la notaría?
El otorgamiento de la escritura, sus copias y el salario del notario por ley lo abona el comprador. El Código Civil
distribuye los gastos de notaría de forma que el vendedor pague la versión original de la escritura y el comprador
el coste de la primera y sucesivas copias, aunque en la práctica suele ser el comprador el que corre con todos los
gastos.
¿Hay que acudir al notario para anular una transacción de vivienda?
Como hemos explicado antes, para hacer una anulación de la hipoteca, se deben modificar las escrituras y por
tanto, se necesitan los servicios de un notario, sobre todo, si la compraventa se ha hecho por escritura públicos y
no por contrato privado, y si se quiere que la hipoteca desaparezca del Registro de Propiedad y que la hipoteca
esté libre de cargas. El banco no está en absoluto obligado a realizar la gestión, esta tarea corresponde al titular de
ese préstamo.
¿Debe el notario avisarme de que existe una cláusula suelo?
La validez de muchas hipotecas puede ser anulada si durante la constitución de las mismas o la firma de las
escrituras ni el banco ni el notario informaron claramente con transparencia al hipotecado que existía y de en qué
consistía una cláusula suelo. Si hubiera una suelo hipotecario o cualquier otra cláusula abusiva, este profesional
será el responsable de pedir al banco que la suprima del contrato, tal y como ha establecido el Tribunal Supremo.
¿Los notarios está obligados a informar sobre el certificado energético?
Ahora que el certificado energético es obligatorio para cualquier piso que se quiera vender o alquilar, el notario
también tiene que tener este aspecto en consideración, incluso en los casos en los que ni el comprador ni el
vendedor quieran pagar por él. El notario deberá informar a las dos partes sobre la obligatoriedad de pagar y
obtener un certificado de eficiencia energética, ya que éste debe constar en la escritura pública. En última
instancia, el notario puede inscribir una operación de compraventa de un inmueble si que se aporte el certificado
energético, dando las advertencias adecuadas. Pero si se firma una compraventa si éste, más adelante podrá ser
considerado nulo.
Notario Requisitos:
1- Minuta debidamente firmada por todas las partes y autorizada por abogado colegiado.
2- Proporcionar generales de ley de los contratantes, llenando la hoja de datos que entregamos en el mostrador.
3- Acompañar libros de Actas en caso de contratos de sociedades mercantiles o civiles. En caso de asociaciones
civiles, acompañar además, libro padrón de socios.
4- Adjuntar fotocopia de los documentos de identidad (DNI, CIP, Carnet de Extranjería, Etc) de los contratantes. El
DNI debe contar con el sello de la última votación, con el de dispensa o con el pago de multa.
5- Si corresponde, y para una mejor revisión, adjuntar copia vigente de la partida registral de propiedad Inmueble,
del Registro de Personas Jurídicas o la que se requiera según sea el caso.
6- Si se trata de contratos de tráfico patrimonial inmobiliario adjuntar copia del pago del impuesto de alcabala, de
la declaración jurada de inmobiliario del predio (hojas HR y PU) y del pago del impuesto predial de todo el año en
curso.
7- Si se requiere constancia o fe de entrega notarial del dinero, indicar previamente datos del cheque. Cuando se
trate de bienes de propiedad común de los cónyuges, se requiere la intervención de ambos por propio derecho o
por poder.

Testimonio, escritura de compra venta, minuta ¿En qué se diferencian?

Testimonio, copia de la compraventa, escritura, minuta, contrato… Los términos jurídicos nos confunden. ¿Sabes de
qué te están hablando y dónde conseguirlos?

Te confieso que hubo un momento en el que yo me enredaba con los términos jurídicos más utilizados en el
negocio inmobiliario. No entendía la diferencia entre testimonio, copia o escritura. Estudié un poco, le pregunté a
un abogado especialista en el tema y aclaré todo.

Contrato de compraventa
Empecemos en orden. ¿Recuerdas lo primero que firmaste al cerrar el negocio de tu depa? Bien. Ese fue
un contrato de compraventa. Podríamos decir que es un acuerdo entre las partes, el que vende y el que compra.
En este documento se definen los términos del negocio: qué inmueble es, dónde queda, precio de venta, forma de
pago, fecha de entrega, condiciones especiales y quiénes intervienen. El contrato es suficiente para que, por
ejemplo, el constructor respete la venta y tú te comprometas con el negocio.

Minuta
El proceso legal avanza con una minuta. Este documento es normalmente elaborado por un abogado. Tiene más
detalles sobre el inmueble que el anterior. Define los límites geográficos, el derecho sobre zonas comunes, la
hipoteca a favor del banco con el que vas a tomar crédito. Y transcribe las condiciones del negocio acordadas en el
contrato. La minuta tiene el objetivo claro de convertirse en escritura pública. Es el formato legal para enviarle a
la notaría para que proceda a la escritura. Los firman las partes y el abogado.

La minuta se elabora como parte de:

 El proceso de legalización del crédito hipotecario: este momento es muy serio. La elaboración de la
minuta tiene costo, por lo tanto, es imperativo que la información que tenga el abogado sea cierta.
Debes informar con tiempo si, por ejemplo, tu nueva pareja hará parte del negocio; quieres tomar un
valor diferente en crédito hipotecario; o quieres cambiar la forma de pago. La firma puede suceder en
las oficinas del constructor o en notaría.

 Antes de la entrega de un inmueble usado: No es fácil que alguien apruebe entregarte un inmueble sin
haber terminado de pagarlo. Sería un riesgo grande firmar una minuta, una escritura de un bien sin
tener toda la plata asegurada. Si algo pasa, si la persona no quiere seguir pagando, ¡el bien ya fue
 transferido! En este caso, debe quedar muy claro en la minuta la forma exacta de pago y establecer las
multas y garantías que creas necesarias.

 Al terminar de recibir el pago y proceder a la entrega: Esta es la forma más común. Las partes deciden
encontrarse en la notaría. El comprador entregará allí el dinero pendiente, se firmará la minuta y se
procederá a la entrega. Es un momento que todo abogado y vendedor de bienes inmuebles declara
como de alta tensión: es preciso que todos se presenten y que firmen antes de ir a la entrega.

Al momento de la firma, revisa bien estos datos:

 Tu nombre debe estar bien escrito;

 Tu número de DNI debe ser correcto;
 El número del inmueble (piso, área);
 El número de los estacionamientos y depósitos;
 El banco con el que tomarás el crédito;
 Las cifras del negocio.

Bien. Lo lógico es seguir con la escritura. Puede pasar algún tiempo entre la firma de la minuta y la firma de la
escritura. No existe en Perú (creo que en el mundo entero es igual)ningún otro documento con más fuerza legal
que una escritura. El texto será igual a la minuta (sin embargo, yo siempre leo y verifico los aspectos esenciales).
Debes ir a la notaría a firmar.

Una vez firmada por las partes y el notario, la escritura entrará al archivo notarial. El original permanece allí. La
notaría expedirá dos documentos:
1. El parte notarial: este documento servirá para que Registros Públicos continúe con el proceso de
titularización.
2. El testimonio: es el que se entrega al cliente o a los titulares del negocio.

Podría decirse que el testimonio es lo mismo que la escritura o incluso algunas personas hablan de una copia de la
escritura. Prefiero decirle testimonio. A la escritura pública también se le llama “testimonio de escritura
pública”, a veces se le nombra “testimonio de compraventa”.

El testimonio es solicitado en todos los casos en los que hagas algún negocio con el bien inmueble. Guárdalo bien.
Anota en alguna parte segura en qué notaría se firmó y el número de la escritura. Si, por cualquier motivo, debes
solicitar una copia, podrás pedirla en la Notaría.