Explorați Cărți electronice
Categorii
Explorați Cărți audio
Categorii
Explorați Reviste
Categorii
Explorați Documente
Categorii
Aţi cumpărat apartament într-un bloc unde există deja asociaţie de proprietari. Ce regim
aveţi faţă de membrii fondatori?
Într-un dosar aflat pe rolul instanţelor a fost pusă în discuţie dobândirea calităţii de membru al
Asociaţiei de proprietari, în lipsa semnării acordului de asociere, precum şi fără proba calităţii de
proprietar şi a faptului că locuieşte în imobilul respectiv. Această procedură a fost
considerată nelegală, constituind o discriminare faţă de proprietarii care au constituit iniţial
Asociaţia de proprietari, contribuind la dobândirea personalităţii juridice a acesteia.
Faţă de asocierea iniţială, în cazul noilor aderenţi în practică, instanţele de judecată procedează la
modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în lipsa existenţei unui proces-
verbal al adunării generale a asociaţiei de locatari, dat fiind faptul că legiuitorul nu a precizat
verificarea legalităţii acestor modificări, survenite ulterior constituirii asociaţiei.
- Art. 8: (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar
acordul a cel puţin 2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea
judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi.
Analizând aceste susţineri, Curtea reţine că proprietarii care solicită înscrierea ulterioară în
asociaţia de proprietari se află într-o situaţie ce diferă în mod obiectiv de situaţia proprietarilor care
au înfiinţat asociaţia, dat fiind faptul că, dobândind ulterior calitatea de proprietar asupra locuinţei,
nu au fost prezenţi la adunarea generală de constituire şi, prin urmare, nu au avut posibilitatea de
a-şi manifesta acordul scris la înfiinţarea asociaţiei de proprietari, prin semnarea acordului de
asociere. Potrivit jurisprudenţei constante a Curţii Constituţionale, principiul constituţional al
egalităţii în faţa legii presupune instituirea unui tratament egal pentru situaţii care, în funcţie
de scopul urmărit, nu sunt diferite. De aceea, el nu exclude, ci, dimpotrivă, presupune soluţii
diferite pentru situaţii diferite.
Destinat atât specialiştilor, cât şi novicilor, Lege5 este bazat pe un motor de căutare performant
şi uşor de folosit. Totodată, Lege5 oferă o bază de date (actualizată constant) ce acoperă atât
legislaţia românească şi europeană, cât şi jurisprudenţa românească şi europeană. Baza include
gratuit toate documentele publicate în Monitorul Oficial, dar şi achiziţii publice, modele şi formulare.
Legea privind asociaţiile de proprietari vorbeşte şi face trimitere la proprietarul membru al asociaţiei
de proprietari, aceasta fiind persoana care are drepturi şi obligaţii în raport cu asociaţia de
proprietari. Se pune astfel problema care sunt diferenţele între persoanele care deţin calitatea de
membru, comparativ cu cele ce nu deţin această calitate. Cum devin membru al asociaţiei La
momentul constituirii asociaţiei de proprietari, fiecare proprietar are posibilitatea de a semna
acordul de asociere, semnătura sa echivalând cu dobândirea calităţii de membru al asociaţiei.
Ulterior, legea prevede posibilitatea de a dobândi această calitate prin simpla formulare a unei cereri
scrise, fără alte formalităţi. Diferenţe între cele două categorii Aceste diferenţe nu sunt multe dar
sunt importante din punct de vedere al posibilităţii de implicare în luarea deciziilor la nivelul
asociaţiei. Astfel, diferenţa majoră este reprezentată de IMPOSIBILITATEA proprietarilor ce nu au
calitatea de membru de a fi aleşi în funcţii de conducerere. Prin urmare acestora le este interzis a fi
propuse ca făcând parte din comitetul executiv şi de a ocupa funcţia de preşedinte al asociaţiei.
Pe de altă parte, cel ce nu este membru nu va putea avea propuneri în cadrul adunărilor generale,
putând însă participa. Prin urmare, acestei persoane îi va fi imposibil a pune pe ordinea de zi un
punct care, poate, în esenţă ar fi util şi constructiv pentru activitatea curentă, deoarece nu are
calitatea de membru. Deciziile adunării generale sunt obligatorii şi pentru aceste persoane, care nu
pot ridica niciun fel de pretenţie în condiţiile în care nu atacă în faţa instanţei de judecată respectiva
hotărâre. Deci, pot ataca hotărârea dar dacă nu realizează un astfel de demers nu pot invoca în
raport cu asociaţia din care fac parte faptul că nu sunt membrii ai acesteia. Inexistenţa unei
discriminări între cel ce deţine calitatea de membru şi cel ce nu o deţine, sub aspectul penalităţilor de
întârziere Din perspectiva existenţei unei discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între
proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei, Curtea
Constituţională a tranşat această problemă în mai multe rânduri, reţinând că această susţinere a unei
discriminări este lipsită de fundament, deoarece, potrivit dispoziţiilor art.24 alin. (4) din Legea
nr.230/2007, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru
proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru
proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari. Sub acest aspect, în jurisprudenţa sa,
Curtea Constituţională a statuat că oricare dintre proprietari, indiferent că este sau nu membru al
asociaţiei, are dreptul, potrivit art. 26 din lege, de a ataca în justiţie hotărârile care sunt de natură să
îi prejudicieze interesele. Prin urmare, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, prin
care se stabilesc penalizările, sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei.
În consecinţă, trimiterile unui proprietar nemembru al asociaţiei referitoare la existenţa unei
discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii membri ai asociaţiei de
proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei este neîntemeiată, întrucât ambele categorii de
proprietari au parte de acelaşi tratament juridic. Caracterul obligatoriu al hotărârilor adunării
generale În cazul unui imobil cu mai multe locuinţe, proprietarii deţin, pe lângă dreptul de
proprietate individuală asupra apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă, şi un drept de proprietate comună pe cote-părţi, stabilă şi forţată, asupra celorlalte spaţii
dintr-un condominiu. Pornind de la această stare de coproprietate forţată asupra părţilor comune ale
imobilului, precum şi de la necesitatea reprezentării intereselor proprietarilor în raporturile cu terţii
furnizori de servicii, legiuitorul a reglementat posibilitatea înfiinţării asociaţiilor de proprietari,
structuri asociative cu personalitate juridică ce au ca scop administrarea, folosirea, întreţinerea şi
exploatarea imobilului în interesul tuturor proprietarilor. Astfel, din perspectiva scopului asociaţiei,
caracterul obligatoriu al hotărârii asociaţiei de proprietari şi pentru proprietarii care nu sunt membri,
precum şi posibilitatea de a se stabili un sistem propriu de penalizări reprezintă măsuri adecvate,
necesare şi care păstrează un just echilibru între interesul colectiv al proprietarilor şi cel individual al
fiecărui proprietar în parte.
Art.24 alin.(4): „Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru
proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru
proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.”
15 noiembrie 2016
Lipsa posibilităţii reale de mişcare şi exprimare a proprietarului ce nu îşi doreşte o asociere duce la concluzia că
acesta este practic constrâns să fie parte într-o asociere unde nu are decât obligaţii. În condiţiile în care
nemulţumirile proprietarilor, faţă de modul în care activitatea curentă din cadrul asociaţiilor de proprietari se
desfăşoară, este într-o continuă creştere şi în condiţiile în care există opinia potrivit cu care proprietarii nu pot fi
ţinuţi a face parte dintr-o asociere pe care nu şi-o doresc, încercăm să privim şi dintr-o altă perspectivă o astfel de
asociere regăsită în toate blocurile (şi nu numai) cunoscută ca fiind asociaţia de proprietari.
Legislaţia specială în materie arată faptul că, în situaţia în care cel puţin 3 persoane deţin în proprietate imobile
din cadrul unei clădiri, ACESTEA SE POT asocia în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică. Pot, sunt
obligat sau forţarea asocierii Un prim aspect este acela că, deşi textul de lege (art. 2 din Legea 230/2007) face
menţiunea „pot” şi nu „au obligaţia”, este limpede pentru toţi că o administrare a unui imobil cu mai multe unităţi
locative este greoaie daca nu imposibilă în afara unei asocieri cu personalitate juridică. Furnizorii de utilităţi
condiţionează furnizarea de existenţa contractului cu asociaţia de proprietari, retribuirea personalului care
prestează pentru imobil nu poate fi realizată (cu declaraţiile aferente) în afara cadrului legal etc. Prin urmare
presiunea altor acte normative incidente fac ca prevederea menţionată mai sus să fie lipsită de o reală posibilitate
a proprietarilor de a se gospodării în afara unei asocieri pe care, poate, unii nu şi-o doresc.
Incidenţa deciziilor asocierii asupra proprietarului În condiţiile în care se constituie asociaţia de proprietari, deşi
unul sau mai mulţi proprietari nu doresc să facă parte dintr-o astfel de asociere, deciziile luate la nivelul asocierii
sunt obligatorii şi produc efecte ŞI asupra celor care nu fac parte din asociaţia de proprietari, adică nu sunt
membrii. Un alt aspect interesant este acela al afectării directe a unui proprietar nemembru al asociaţiei, din punct
de vedere patrimonial, ca urmare a unor hotărâri luate la nivelul asocierii şi prin urmare, cel ce nu doreşte să facă
parte dintr-o astfel de asociere este practic obligat să suporte costurile unor reparaţii, investiţii, colectare de sume
etc. Este adevărat că avem în vedere buna întreţinere a părţilor comune, însă, în condiţiile în care dreptul de
asociere nu poate fi unul „forţat”, credem că trebuie găsită şi acea modalitatea de a nu mai reduce posibilitatea de
reacţie a celui ce nu face parte din asociere la: contestarea hotărârilor adunării generale în faţa instanţelor de
judecată.
La momentul de faţă, proprietarii care nu sunt membrii ai asociaţiei suportă „din propriul buzunar” deciziile luate la
nivelul asociaţiei, adică acestea sunt obligatorii, dacă nu sunt contestate. Punerea acestui proprietar, ce nu este
membru al asociaţiei, în imposibilitatea de a avea un punct de vedere în afara unui dosar, ceea ce presupune
costuri, timp, cunoştinţe de specialitate, termene etc parcă este forţat, acesta fiind şi motivul pentru care mulţi
renunţă la a mai avea vreo implicare. Sunt bun de plată Pe actuala reglementare, orice fel de refuz al celui ce nu
face parte din asociaţia de proprietari de a achita/contribui cu sumele decise de asociere, poate avea consecinţe
dintre cele mai grave. Sumele introduse la plată în lista de întreţinere rămase neachitate produc penalităţi iar
dupa trecerea celor 90 de zile prevăzute de lege se poate pornii procedura de recuperare în faţa instanţei de
judecată. Niciun proprietar nu poate rămâne în afara deciziilor asocierii, acestea (deciziile) fiind obligatorii şi
pentru cel ce nu doreşte să facă parte din asociere. Deci, pe lângă faptul că nu are dreptul de a face propuneri, a
fi ales sau a alege, ARE OBLIGAŢIA de a se supune tuturor deciziilor, în condiţiile în care nu doreşte să-şi
petreacă o bună parte din timp prin sălile de judecată, contestând de fiecare dată deciziile luate la nivelul
asocierii.
Dv doriti solutii
In acest caz ar trebui sa acordati o atentie sporita termenilor
Personal nu am utilizat expresia "soma"
Eu am sustinut
Daca proprietarul refuza sa permita accesul in proprietate pentru verificare instalatie
interioara si consum contorizat,asociatia poate sa notifice oficial proprietarul
respectiv cu obligatia respectarii dispozitiilor in vigoare-sub sanctiunea obligarii la
plata a cheltuielilor aferente solutionarii in instanta