“Año del Dialogo y la Reconciliación Nacional”

DIPLOMADO ESPECIALIZADO EN DERECHO REGISTRAL Y PRECEDENTES

DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

TEMA: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

INTEGRANTES:
- DUEÑAS CANCHES, OMAR
- LIPA APAZA, JULIO
- MOSQUERA VILLANUEVA, DANIELA
- PANIBRA MEDINA, YOVANA
- RAMIREZ CASAÑE, JANNET
- VALDIVIA ORIHUELA, MARIA

Lima, 27 de octubre de 2018

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

INTRODUCCIÓN

I) ANTECEDENTES, ORIGEN, Y CARACTERÍSTICAS

II) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL

III) JURISPRUDENCIA: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL, PODER JUDCIAL Y

TRIBUNAL REGISTRAL EN LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL

IV) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EN COFOPRI, MINISTERIO DE

AGRICULTURA Y MUNICIPALIDADES.

V) CONCLUSIONES.

VI) BIBLIOGRAFÍA

VII) ANEXOS

INTRODUCCIÓN
De todos los modos de adquirir la propiedad que el Derecho nos da a conocer, la

Usucapión o Prescripción adquisitiva de dominio es la menos conocida de todas,

por lo cual es una institución necesita una mayor difusión y estudio por parte de la

comunidad académica, es en ese menester que nuestro trabajo tiene como

objetivo el desarrollar esta institución desde sus antecedentes en el Derecho

Romano, pasando por la revisión de la normativa, jurisprudencia y desarrollando la

Prescripción adquisición en sede notarial que es una alternativa relativamente

reciente ya que con los últimos cambios legislativos se le ha dado mayores

facultades al Notario en relación a esta institución. Asimismo vemos la

Prescripción adquisitiva de dominio en otras instancias administrativas como es el

caso de COFOPRI, el Ministerio de Agricultura y en las Municipalidades que

también se les ha otorgado facultades para poder ayudar en esta problemática

que adolece las mayoría de la población que es el caso de la ausencia de un título

de propiedad y los derechos intrínsecos a este.

CAPITULO I:
 ANTECEDENTES, ORIGEN, Y CARACTERÍSTICAS

1.1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS

1.1.1 Etimología

Proviene del latín "usus" que significa usar una cosa y de "capere" que equivale a
tomar. En el Derecho Romano la institución de la usucapio era utilizada para la
adquisición del dominio por la posesión (usus) durante un cierto tiempo1.

1.1.2 Derecho Romano Pre-clásico

Esta institución, exclusiva del derecho quiritario, tenía por finalidad, en convertir en
propietario a aquel que no detentaba esta situación jurídica ya sea, porque el que
le había trasmitido la cosa no lo era o no se había respetado las formalidades
legales. Por lo tanto, los peregrinos no tenían la posibilidad de utilizar este instituto
por ser este un modo de adquisición del derecho civil. Las doce tablas establecían
que el dominio podía adquirirse por la posesión continuada e ininterrumpida de un
año si la cosa era mueble y de dos años si era inmueble. Vencido el plazo legal de
uno o dos años, según corresponda, se consideraba que el usucapiente adquiría
un título inatacable. Las cosas furtivas, las que estaban fuera del comercio, la res
publicae, universitatis, sacrae, religiosae, los fundos provinciales quedaban fuera
del ámbito de este instituto2. También estaban expresamente prohibido por las
doce tablas, la usucapión de los cinco pies contados de la línea separativa de los
fundos contiguos, que tenían la función de demarcar la división de los mismos, y a
su vez era utilizada para el paso de las personas, animales y arados3.

1 ULPIANO: "Usucapio est domonii adeptio per continuationem oosessionis anni vel biennii.
rerum mobilium anni, imobilium biennii. D. 41; 3.3. El término "immobilium" no es clásico,
interpola "temporis lene definite", en lugar de "anni vel bienni. Ver Iglesias. "Derecho Romano"
Edición Ariel-Madrid-año 1965-pág.273.-
2 GAYO II, 45, 46, 48.- BONFANTE, Pedro: "Instituciones de Derecho Romano". Ed. Instituto
Editorial Reus-año 1959-pág.285
3 GAYO II, 47.
  La Buena Fe en el Derecho Romano

Se discutía si el antiguo Derecho Romano exigía la buena fe coma elemento

necesario para llegar a usucapir. Parece que este elemento ético de la "bona
fides", fue agregado con posterioridad, cuando el derecho progresa y se
espiritualiza. Dicha buena fe, se daba cuando alguien que poseía una cosa creía
que quién se la trasmitió era el verdadero propietario o que nadie tenía un derecho
mejor que el suyo. Evidentemente, descansaba sobre una creencia subjetiva
errónea. El error que admitía era el error de hecho, no sirviendo para la usucapión
el error de derecho4. Por lo tanto, de aquí en más, los elementos necesarios para
la usucapion ordinaria serán el justo título (fusta causa possidendi) y la buena fe
(bona fides), lo que queda detalladamente legislado en el derecho justinianeo.
Empero, en esta etapa, nos encontramos con casos anormales de usucapión,
entre los que podemos mencionar la "usucapio pro herede" y la "usurreptio",
verdaderos vestigios del antiguo derecho y que eran denominadas en común
como "usucapio ex lucrativa causa" en oposición a la usucapión normal, que se la
llamaba "pro suo"5.

a. La "usucapio pro herede" era concedida a quienes hubieren detentado bienes

del causante con animus de dueño, por un plazo mínimo de un año, podían
repeler las acciones de los herederos que reclamaren dichas pertenencias.- Como
al decir de Bonfante6este tipo de usucapión era considerado como un "lucro
malvado e injustificado" (improvo usucapio), se le fue imponiendo limitaciones,
entre las que podemos mencionar, la del "heres necessarius" que quedaba a salvo
de los efectos de este instituto. Posteriormente, un senado consulto dictado bajo
Adriano permitió que prosperara una acción de petición de herencia del heredero,
aún frente a un poseedor anual. Pero la usucapión seguía siendo oponible a
terceros. En la época de Marco Aurelio se estableció el llamado "crimen expilatae

4 PETIT, Eugene: "Tratado Elemental de Derecho Romano"-Ed. Albatros-Buenos Aires, año

1961-pág. 298
5 Gayo II. 52
6 BONFANTE, Pedro-ob. cit. pág. 286
hereditatis" por el cual se castigaba a quienes dolosamente se apoderaban de
cosas hereditarias, subsistiendo el régimen que comentamos, solamente para los
supuestos de posesiones de buena fe.

b. Otro tanto va a ocurrir con la "usurreceptio ex fiducia", que se produce cuando

el propietario "mancipia" una cosa, sea en virtud de un pacto de fiducia y por un
determinado plazo, o para garantizar el cumplimiento de una obligación, y en
ambos casos, antes de la restitución legal de la cosa, la recupera factimante y la
posee por cualquier motivo durante un año, adquiere el dominio sin "fusta causa"
ni "bona fides"7.

c. Finalmente en el caso 'de la "usureceptio ex proediatura", ocurre otro tanto y se

da cuando un ex propietario recuperaba la posesión de un fundo, y lo poseía
pacíficamente durante un año y el cual había sido embargado vendido por créditos
a favor del estado. Esta "usurreceptio" se llamaba "ex proediatura", porque los
adquirentes de los bienes vendidos a nombre del pueblo y del senado romano se
llamaban preediatores8.

Por extensión se aplicó la usucapión a la adquisición del usufructo (usucapio

usufructos).

Parece que en un tiempo se aplicó a la adquisición de las servidumbres prediales.

Posteriormente una Lex Scrivonia prohibió este tipo de usucapión. Sin embargo,
esto no perjudicó la existencia de la usucapio libertatis, que funcionaba como una
verdadera prescripción extintiva, aunque el ordenamiento jurídico romano lo
consideraba como una verdadera usucapión9en virtud de la cual quedaba liberado
un fundo de soportar una servidumbre por el no uso por un tiempo determinado.
Es muestra de ello el siguiente fragmento del Digesto "Libertatem servitum usucapi

7 GAYO: II, 61. PETIT, Eugene -ob. cit. pág. 304

8 GAYO: II, 61.-Petit, Eugene-ob. cit. pág. 304
9 PUGLIESE, Giuseppe "La prescripzione acquisitiva" Unione Tipografico-Editrice Torinense-
año 1921; Página 16.
posse verius est, quia eam usucapionem sustulit Lex Scribonia, quae servitutem
constituebat, non etiam eam, quae libertatem praestatat sublata servitute"10

Pugliese, nos dice, que los elementos necesarios para la usucapio libertatis son
los siguientes11:

 Constitución de un estado de cosas contrario al ejercicio de una

servidumbre;

 Posesión de la cosa en las condiciones de libertad, nec vi, ne clam, nec

precario por el tiempo transcurrido para la usucapión

La Usucapión en el Derecho Extraquiritario y durante la Época Clásica. Como la

usucapión era una institución de derecho quiritario con el andar del tiempo se vio
la necesidad de crear una figura aplicable a los fundos provinciales. Nace así, por
la acción de los presidentes y gobernadores provinciales la llamada "longui
temporis proescriptio", que era en su origen un medio de defensa para repeler la
reivindicación tardía. Posteriormente, esta excepción evoluciona, hasta
asemejarse a una verdadera usucapión, otorgándosele al poseedor la "replicatio
longi temposris" para conseguir la restitución de la cosa contra el desposeedor,
aunque este fuera el verdadero propietario y sin importar que intentare oponer la
"exceptio iusti dominii".

Caracalla extiende (año 199) la proescriptio a las cosas muebles, y durante

Diocleciano se encuentra este instituto aplicado en toda Italia. Su lenta y segura
extensión a todo el Imperio, permitió que posteriormente se unificaran ambos
institutos en uno solo.

10 Digesto. Fr. 4
11 PUGLIESE, ob. cit. pág. 16-P.7
En definitiva, la diferencia entre la prescriptio y la usucapio en la época clásica
consistía en que la primera protegía la propiedad quiritaria ganada por efecto del
tiempo. La segunda en cambio, mantenía al titular que hubiera cumplido con los
requisitos legales en el ius possidendi. Los mismos consistían en los siguientes:

a. Que el poseedor detentara la cosa en virtud de una "fusta causa". La misma

estaba compuesta por el titulus y la bona fides.

b. Que el objeto a prescribir sea jurídicamente apto, es decir, que estuviera dentro
del comercio.

c. Una posesión continuada de diez años entre presentes o veinte entre ausentes.
Se entendía por presentes cuando los sujetos habitaban la misma provincia y
ausentes cuando habitaban provincias diferentes12.

1.1.3 Derecho Justinianeo

Como consecuencia de haberse extendido la ciudadanía romana a todos los

habitantes del Imperio y por ello haber perdido importancia la distinción entre
fundos itálicos y provinciales Justiniano, decide unificar en un solo instituto la
Usucapio y la proescriptio longui temporis.

Para su aplicación, podemos enumerar que los requisitos exigidos eran los
siguientes: a) res habilis, b) posesión, c) plazo o tiempo necesario, d) Iusta Causa,
d) Bona fides.

a) Res habilis: Queda abolida en esta época la distinción entre res mancipi y nec
mancipi como también entre el dominio quiritario o in bonis. Por lo cual son
usucapibles todas las cosas con excepción de: 1) cosas absolutamente

12 BONFANTE, Pedro: ob. cit. pág. 283 y s.s. PETIT, Eugene: pag. 305 y s.s. PUGLIESE,
Giuseppe: 16, N. 8. DIEZ-PICAZO, Luis: "Fundamentos de Derecho Patrimonial" Ed. Tecnos,
Página 577
inalienables o extra comercium; 2) cosas furtivas (res furtivae), cosas sustraídas
violentamente (res vi possessae) salvo que hubiera vuelto a poder de su antiguo
propietario; 3) Las cosas recibidas por el magistrado en virtud de donación contra
la prohibición de la Lex Iulia repetundarum, hasta que no hayan sido restituida al
donante o sus herederos; 4) inmuebles adquiridos por un poseedor de mala fe
(novela 119-c); 5) los bienes del Estado (res fiscales) y del príncipe; 6) los bienes
de la Iglesia, de las comunas o municipios y de las fundaciones pías 7) cinco pies
entre los fundos contiguos; 8) las cosas en que la ley prohíbe su venta, como las
litigiosas, los bienes inmuebles dotales, bienes de los pupilos y de los menores
realizados sin cumplir con la respectiva formalidad legal; 9) las cosas heredadas y
legadas en las cuales el heredero o legatario las enajena contrariando la voluntad
del testador o no cumple con las cargas impuestas

b) Posesión.- Exige que se tenga la voluntad de poseer continuamente la cosa

durante el periodo apto para la usucapión. Las cosas deben ser objeto de
posesión, quedan excluidas aquellas que han perdido su existencia individual por
haber accedido a otras.

c) plazo o tiempo necesario: Se fija el plazo de tres años para las cosas muebles
y para los inmuebles de diez años entre presentes, es decir cuando las partes
habitaban la misma provincia y de veinte entre ausentes. A los efectos de
cumplimentar la posesión continua se permite la accesión o unión de posesiones,
que tiene su origen en la antigua praescriptio. En las transmisiones a título
particular ambas debían ser legales, en cambio, en las que se realizaban a título
universal el heredero era investido de la posesión de su causante.

La prescripción podía ser interrumpida de dos maneras: la interrupción natural por

pérdida de la posesión o de la cosa, y la civil, por instauración de la reivindicatio.
Finalmente, con respecto a los días, estos se contaban enteros, día comenzado se
consideraba ganado o terminado.
d) Iusta causa (o iustus titulus).- Bonfante la define como "aquella relación con el
poseedor precedente que demuestra positivamente la ausencia de lesión ajena en
la toma de posesión, y sería asimismo apta para justificar la adquisición de
dominio"13. Sucedía generalmente que el que trasmitía no era el propietario, o si lo
era no estaba facultado para hacerlo. Las fuentes mencionan la existencia de
muchos títulos, pero la causa justificativa de la posesión se individualizaba con la
partícula pro: pro emtore, pro donato, pro legato, pro dote, pro soluto (objeto dado
en pago)14. La designación genérica era expresada en el concepto "pro suo
possidere" que indicaba la posesión en base a una causa justa.

Otros autores, como Dernburg y Ferrini, explican la "fusta causa" como aquel
complejo de hechos externos, los cuales hacen aparecer como legítima el señorío
sobre una cosa poseída15. Lo que explicaría más fácilmente cuando el anómalo
"pro derelicto" (objeto abandonado por el poseedor anterior) era considerado
"iustus titulus" en el nuevo señor de la cosa. En contra de esta doctrina se elevan
las voces de Pacchioni y Pugliese que se adhieren a la postura tradicional16.

Justiniano, contaba entre la "fusta causae" al título pro herede. Quedaban

comprendidos dentro de este:

Al heredero aparente que poseía de buena fe las cosas de la herencia.

Al heredero verdadero que poseía de buena fe cosas que no eran de la herencia

En cuanto al primer supuesto, podemos decir que no es otro que la "lucrativa pro
herede usucapio", figura excepcional como hemos dicho, y resabio del antiguo
derecho, al cual no se aplicaban los requisitos de la "fusta causae" y "bona fides".
Justiniano estableció para estos casos, la buena fe (título putativo) y el plazo de

13 BONFANTE. Pedro - ob. cit. pág. 290

14 Digesto, libro 41 - T. 4
15 Ver DERNBURG, Enrique - Pnd. N.220 - FERRINI, Contardo "Manuale di Pandette" N. 316 -
3a. ed. Milano-año 1908
16 PACCIONI, "Corso di Diritto Romano" - Vol. II-pág. 288. PUGLIESE, GIUSEPPE: ob. cit., pág.
18 y 19-nota N. 4.
prescripción de tres años para las cosas muebles y diez o veinte años para los
inmuebles.

El segundo supuesto, era también admitido en el derecho clásico, en cuanto

suponía que el heredero creía la existencia de un título en cabeza del causante
(título putativo), sobre cosas determinadas.

Justiniano, cree con esto, haber conciliado la "usucapio pro herede", con el nuevo
régimen por él instaurado al cual lo considera más justo. Sin embargo, le impone
una limitación más: no se puede usucapir contra el "heres sous" y cosas que el
verdadero heredero hubiera realmente obtenido la posesión. Quedaba de esta
manera abierta la acción de petición de herencia o el Interdicto Quorum Bonorum.

e) Bona fides.- En esta época el cristianismo se ha extendido por todo el Imperio, y

este elemento ético va impregnando el derecho en su totalidad. Es este un
elemento subjetivo. Es la existencia de un error, la creencia de recibir la cosa del
verdadero propietario y en constituirse legítimo titular de la cosa que se adquiere.
La buena fe era exigida al comienzo de la posesión, no importando que después
llegara al conocimiento del sujeto que su detentación no fuera la que
correspondiera al verdadero estado de cosas que suponía legítima. "Mala fides
superveniens non nocet."17. Se discutía en cierto tipo de adquisiciones, como la
"pro soluto", si era necesario que la "bona fides" existiera en el momento de la
celebración del contrato o de la adquisición de la posesión. Los proculeyanos
exigían la buena fe en el momento de la tradición y los sabinianos, en cambio, al
momento de celebración del contrato. Justiniano, cree conciliar ambas posturas
exigiendo la buena fe en los dos supuestos18.

17 El Derecho canónico, en cambio exige la buena fe durante toda la época de la posesión

prescriptiva, el canon 1512 nos dice: "Ninguna prescripción vale, sino hay buena fe, no solo al
comienzo de la posesión, sino todo el tiempo de la misma que se requiere para la
prescripción".
18 Vease BONFANTE, Pedro: ob. cit. pág. 293.-PETIT, Eugene: ob. cit., pág. 208.-PUGLIESE,
Giuseppe: ob. cit., pág. 19
En la época clásica, Paulo y Ulpiano se habían proclamado contrarios al título
putativo como apto para la usucapión. Justiniano introduce en el "Corpus Iuris" la
opinión contraria de Nerazio y Africano en favor de su validez, pero con ciertas
limitaciones en su aplicación, pareciendo que quedaba reducida esta a la
"usucapio pro herede"19.

Praescriptio Longissimi Temporis

Tenemos su antecedente en una constitución de Teodosio II que la estableció
para los supuestos en que se quisieran ejercer acciones reales o personales estas
quedaban extinguidas por el transcurso de los treinta años, a excepción de la
acción hipotecaria. Por lo tanto, al cabo de ese plazo, el poseedor de mala fe,
cesaba de estar expuesto a la "reivindicatio", pero no adquiría la propiedad de la
cosa. Por lo cual, se perdía la posesión no tenía acción legal para recuperarla.

Una "rescriptio" de Constantino estableció que si el poseedor detentaba una cosa

por el plazo de cuarenta años adquiría la propiedad de esta.

Justiniano estableció, que si se había poseído de buena fe por el plazo de treinta

años de cosas pertenecientes a particulares y cuarenta de cosas pertenecientes a
la Iglesia, al Fisco Imperial, obras pías y municipios adquiría la propiedad de
ellas20.

1.1.4 La Prescripción en el Derecho Medieval

Extinguido el Imperio en Occidente, la legislación de los pueblos bárbaros en

aquellos tiempos no distinguían las relaciones de propiedad y posesión,
confundidas en el concepto de la "Gewere", no pudieron acoger de inmediato el

19 Véase PETIT, Pedro: ob. cit. pág. 309.-BONFANTE, Pedro: ob. cit., pág.292.-PUGLIESE,
Giuseppe, ob. cit. pág. 19.-En el Derecho Canónico el título putativo es apto para la
prescripción corta
20 Ver IGLESIAS, Juan-ob. cit. pág. 281; PETIT, Eugene ob. cit. pág.310.- PUGLIESE, Giuseppe
- ob. cit. pág. 20 N.11; BONFANTE, Pedro ob. cit. pág. 294; GASTAN Tobeñas "Derecho Civil
Español, Común y Foral" - T. II; pág. 332, Ed. Reus, - año 1978 - DIEZ PICAZO, Luís -ob. cit.
pág. 581
instituto de la prescripción. El derecho germánico no le atribuía al tiempo eficacia
para la adquisición de derechos. Solo se le admitía en ciertos casos como extintiva
de derechos a los efectos prácticos de evitar pleitos y contestaciones
interminables, que estaban basados en el plazo de un año y un día 21.

Son ejemplo de esto algunos fueros municipales españoles como el de Brighuera,

Alcalá, Soria, Zorita y Molina22.

Pasados los primeros tiempos de influencia germánica, y con el correr de los

primeros siglos de la alta Edad Media, y debido al renacer de la cultura y del
estudio del derecho, sobretodo por influencia de la Escuela de Bolonia, se fue
receptando el derecho romano en el derecho común, sin perjuicio de la influencia
moderadora del derecho canónico.

Aparece así, por influencia de este último la llamada prescripción inmemorial, que
da por sentado la existencia de una posesión inmemorial. La doctrina escolástica
llega a la conclusión que la memoria humana sobre la tierra no se conserva por
testimonio directo más allá de tres generaciones (tria genicula), lo que se computa
en treinta y tres años cada una de ellas23. Esta prescripción inmemorial prevalece
sobre los títulos anteriores a la posesión centenaria. Tiene su fundamento en los
siguientes supuestos:

Ante el transcurso del tiempo y posible desaparición de títulos que demostraran

ciertos derechos que estaban unidos al orden público en su protección y defensa
quedaban saneados a través de una posesión inmemorial.

21 BENEYTO, "Instituciones de Derecho Histórica Español", Barcelona, año 1930 - vol 1 - pág.
212
22 CASTAN TOBEÑAS. José - ob. cit. pág. 333.
23 Véase que treinta y tres años fue la edad de Cristo en la tierra, y la triple generación quizá sea
explicable porque des de antiguo se consideraba al número tres como sagrado o
representante de la divinidad
Ante ciertos bienes en que el Estado y la Iglesia declaran imprescriptibles, pero
que la aplicación práctica de este principio es imposible, dado la falta de registros
adecuados, y a los efectos de una mayor seguridad jurídica, se permite su
prescripción a través de una posesión inmemorial.

De lo visto en los parágrafos anteriores, se tiene que:

a. Los bienes pertenecientes a la Iglesia Romana son usucapibles en base a la

prescripción inmemorial. La Ley 26, Tit. 29. Part. 3a. nos dice: "Las otras (cosas)
que pertenecieren a la Iglesia de Roma tan solamente no la podría ganar por
menor tiempo de cien años". Esta doctrina escolástica tiene su fundamento en las
Decretales (De prescr., X, 2, 26 –c VII; IX; -XIII) y se mantiene en el actual Código
de Derecho Canónico, en el canon 63-p.2 ("possesio centenaria val inmemorialis").

b. b) Los señoríos: La ley XII, Título I, part. 2ª, nos dice: "El poderío de cada uno
de ellos (los señores) en su tierra en hacer justicia o en todas las otras cosas que
–han ramo de señorío, según dicen los privilegios que ellos han de los
emperadores e de los reyes que les dieron primeramente el señorío de la tierra, o
según la antigua costumbre que usaron de luengo tiempo". Por lo tanto, a través
de esta prescripción inmemorial se suplía la imposibilidad de reconstrucción de
antiguos títulos (quod licet consuetudo inmemoriales habeat vim tituli seu
privilegia, aut constitutii").

c. Las regalías: La ley única del Título XXXVI del Ordenamiento de Alcaló nos
decía: "de aquí adelante ninguno no non tome portadgo, nin peage, nin ronda, nin
castelleríanon teniendo cartas nin provillegios porque lo puedan tomar, habiendo
ganado por uso de tanto tiempo acá que se pueda ganar según derecho". A su
vez el Papa Inocencio III había decidido que el derecho de percibir ciertas regalías
como la de cobrar peaje, guía y de sal debía ser concedido por el Emperador o por
el Papa excepto que sea justificado por una antigua y consuetudinaria costumbre
de cuyo origen la cual no se tenga memoria"24.

d. Privilegios de franquicias y exenciones fiscales: La ley 6a del Título XVII del

libro VI de la Novisima Recopilación reconoce que se puede demostrar franquicias
y exenciones fiscales, en ausencia de títulos materiales, mediante la prescripción
centenaria. "El que no tuviere que tibulos que prestar y se ayuda de prescripción
immemorial". Mas adelante agrega que el "que alega y prueba prescripción
inmemorial" se encuentra exento del pago de ciertas obligaciones fiscales, tanto
para el presente como para el futuro.-e)Cosas Públicas: La ley 7a. Tit. XXIX,
Partida3a. establece la imprescriptibilidad de las cosas de dominio público a favor
de los particulares. Pero, como ya hemos dicho, la práctica jurídica contraria lleva
a la conclusión que a través de la prescripción inmemorial se permite la
adquisición de estos bienes. Ejemplo de esto es lo opinión del glosador Gregorio
López que al preguntarse si "¿sed an praescribirentur istae res, quae sunt in usu
publico, praescriptio-neimmemoriale?"el mismo se responde "videtur quod sic", en
vitud del alcance de la prescripción inmemorial, "amnia excepto libero homini usu
capiuntur centum annis"25.

e. Mayorazgos, La Ley 41 de Toro, que se haya repetida en la Ley 1a. Tit. XVII,
Libro X, de la Novísima Recopilación estableció: "Mandamos que el mayorazgo se
pueda probar por la escritura de constitución del, con la escritura de la licencia del
Rey que la dio, seyendo tales las escrituras que fagan fee, o por testigos que
depongan por las formas que el derecho quiere del tenor de dichas escrituras; y
asimismo por costumbre immemorial, probada con las calidades que concluyan los
pasados haber tenido o poseído aquellos bienes por mayorazgo". La legislación
protegía al mayorazgo como una institución fundamental para la conservación de
la sociedad feudal. Pero, con el transcurso de los siglos se podía haber destruido

24 Constitución del año 1209-26-X.

25 GARCÍA DE ENTERRIA. Eduardo: "Dosas estudios sobre la usu-canibn en el derecho
administrativo' - peg- 44 y 45_ Institutode Estudios Politicos - Madrid - año 1955
los títulos de su constitución, por lo que sólo permitía probar su existencia, y aún
modificaciones en cuanto a su extensión por la posesión inmemorial o centenaria.

Están de acuerdo los glosadores Antonio Gómez, que al comentar las leyes de
Toro nos dice "quia possesio per tempore immemoriale habet vim legitimi tituli et
concessionis", asimismo de igual opinión es Luís de Molina que afirma:
"Praescriptio immemoria lis in rebus maioratus etiam contra omnes sucessores
admitti tur". En igual doctrina se inclinan Gregorio López y el mayoraguista
Trobat26.

f. También se podía adquirir por posesión inmemorial muchos otros derechos,

como las servidumbres continuas y aparentes y discontinuas, según lo establecía
La Partida 3a. Ley 15.

En Francia y Alemania, cuando se imponen las invasiones bárbaras cae en

desuso el sistema prescriptivo romano. Con el transcurso del tiempo, al irse
receptando nuevamente el derecho romano aparece regulado en la Costumbre de
París en su art. 113 la prescripción de diez y veinte años con el requisito de justo
título y buena fe. Asimismo se regulaba una prescripción general en ausencia de
alguno de los antedichos elementos de treinta años.

1.2 ANTECEDENTES EN EL PERÚ:

1.2.1 Código Civil de 1852

En diicho cuerpo normativo, la prescripción adquisitiva de dominio y la prescripción

extintiva estaban reguladas bajo el mismo título27, habiendo una sección de
disposiciones generales y luego, por separado, las normas especiales para cada

26 GARCÍA DE ENTERRIA, Eduardo - ob. cit. págs. 46/48

27 “Artículo 526.- Prescripción es un modo civil de adquirir la propiedad de una cosa ajena, ó de
libertarse de una obligación, mediante el transcurso de un tiempo determinado, y bajo las
condiciones señaladas por este código. La primera es prescripción de dominio, y la segunda
da prescripción de acción”.
tipología. Dentro de las normas especiales sobre prescripción adquisitiva, se
indicaba que el poseedor de buena y mala fe podía hacerse propietario del bien
inmueble. En el caso del poseedor de buena fe, se debía tener 10 años de
posesión28; mientras que el poseedor de mala fe debía poseer el bien por 40
años29. Para la prescripción corta, se necesitaba tener, además, posesión continua
y justo título30; mientras que para la larga solo era necesario la posesión continua
por el plazo señalado.

A pesar de ya encontrase regulada la institución bajo comentario, todavía no

existía un Registro Público unificado. Como se desprende del articulado, cada
escribano público tenía su propio registro de escrituras públicas. Siendo así, aún
no se presentaba el problema de la prescripción adquisitiva de dominio contra
tabulas per se, ni el conflicto con el adquirente registral de buena fe.

Solo a partir de 1888, con la creación de los Registros Públicos, nace el problema.
En este primer momento, el derecho preponderante era el de aquél que adquiría
por prescripción, pues aún no existía protección para el tercero adquirente
apoyado en la información registral. En este momento aún no había mayores
dudas sobre el tema.

1.2.2 Código Civil de 1936

Para adquirir por prescripción adquisitiva, el Código Civil de 1936 requería poseer
por 10 años si se tenía justo título y buena fe31, al igual que el Código Civil de
1852; pero en el caso de la prescripción larga o de mala fe, donde no es necesario

28 “Artículo 543.- Debe durar la posesión para prescribir el dominio: (…) 2. Diez años entre
presente y veinte entre ausentes, cuando es inmueble”
29 “Artículo. 545.- El que posea una cosa por cuarenta años no estará obligado a presentar título,
ni a responder sobre su buena fe”.
30 “Artículo 536.- Para adquirir por prescripción el dominio de una cosa, es necesario que
concurran: 1. Posesión; 2. Justo título; 3. Buena fe; 4. Transcurso del tiempo señalado por
este código”.
31 “Artículo 871.- Adquieren inmuebles por prescripción quienes los han poseído como
propietarios de modo continuo durante diez años, con justo título y buena fe, o durante treinta
años sin estos dos últimos requisitos”.
el justo título, se redujo el plazo de 40 a 30 años. El gran cambio legislativo aquí
estuvo en incluir32 en el Código Civil el Registro Público tal como lo conocemos
hoy en día. Este sistema se incluyó en la Sección Quinta del Libro de los Derechos
Reales, y con este elemento nació la controversia entre el tercero que adquiere del
propietario registral y aquél que lo hace por prescripción. Esta disyuntiva parte
entonces del antecedente de los artículos 952 y 2014 del Código Civil vigente. El
artículo 87233 del Código Civil de 1936, al igual que el actual artículo 952, daba al
sujeto que adquiría por prescripción la facultad de recurrir al juez a pedir que se
declare y se inscriba su derecho. La inscripción, además, cancelaría los asientos
del antiguo propietario registral. El artículo 105234, equivalente al actual 2014, por
su parte, manifestaba que aquél que adquiriera derecho fiándose de la información
del Registro, mantendría su derecho aunque se anulare el derecho del enajenante
por título anterior no inscrito o por inexactitud imperceptible de la información
registral. Este artículo introducía en el sistema peruano la figura de la fe pública
registral, tal como manifiesta Romero Romaña: “(…) que da garantía al tercero
que contrata amparado bajo la fe del registro, lo que confirma este artículo, desde
que el tercero no tiene por qué sufrir las consecuencias si ha contratado de buena
fe sobre la base de lo que aparece en registro.”35 Nuestro problema, como se verá
en detalle más adelante, es quién deberá mantener la propiedad cuando se
genera un conflicto entre un tercero adquirente de buena fe con derecho inscrito
en el Registro y aquel que adquiere por prescripción y solicita que se inscriba su
derecho, cancelándose el título del anterior propietario. Parecería que el que debe
primar, solo por aplicación normativa, es el que adquiere por prescripción, pues el
artículo 872 da la facultad de cancelar el derecho de los antiguos propietarios.

32 Se dice incluir porque el Registro Público fue creado por Ley el 2 de enero de 1888 ante la
iniciativa de los Doctores Alejandro Arenas y Mariano Nicolás Valcárcel.
33 “Artículo 872.- Quien adquiere un inmueble por prescripción puede entablar juicio para que se
le declare dueño. La sentencia que acceda a la petición es título para la inscripción de la
propiedad en el registro y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño”.
34 “Artículo 1052.- Los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en
el registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a los
que con ella hubiesen contratado por título oneroso aunque se anule el derecho del otorgante
en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo
registro”.
35 ROMERO ROMA ÑA, Eleodoro. “Derecho Civil. Derechos Reales.”. Lima: PTCM. 1947. p.
429.
Como veremos en el siguiente apartado, esta controversia no fue resuelta por el
Código Civil de 1984.

1.2.3 Código Civil de 1984

La prescripción en el Código Civil de 1984 siguió en mucho los pasos dejados por
el Código Civil de 1936; si bien hubieron mejoras, muy a pesar de la Comisión
Reformadora de aquel entonces36, el conflicto entre el sujeto que adquiere por
prescripción y el tercero adquirente de buena fe se mantuvo inconcluso. La
prescripción adquisitiva de dominio para los bienes inmuebles está regulada en el
artículo 950 del Código Civil vigente37. Los plazos fueron recortados ampliamente,
cambio concordante con la función esbozada al inicio de este ensayo referente al
saneamiento de títulos y prueba de propiedad. La prescripción de mala fe, o larga,
requiere la posesión continúa, pacífica, pública y como propietario por diez años.
En el caso de la prescripción de buena fe, o corta, operará a los 5 años; se
necesitan los mismos elementos que la larga, pero se agrega la exigencia de la
buena fe y el justo título. Como se ve, se mantiene la tesis del animus domini en la
posesión, expuesta por Savigny; concordante también, como vimos, con la
doctrina angloamericana.

Por otro lado, el Código Civil de 1984 recoge el artículo 95238 sobre la sentencia
de prescripción que, como se indicó, recoge casi el mismo texto que el artículo
872 del Código Civil de 1936. Lo mismo se puede decir respecto del artículo
201452, sobre tercero adquirente de buena fe, en relación al artículo 1052 del

36 Se indica esto porque, en realidad, el Dr. Jorge Avendaño, ponente del Libro de Reales del
Código Civil de 1984, ofreció una solución al problema, pero el miedo de los juristas clásicos y
la presión política no permitieron que el cambio y las soluciones pudieran ser plasmadas en la
norma. Esta solución recaía en la clasificación entre bienes registrados y no registrados, sobre
esto volveremos más adelant
37 “Artículo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión
continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años
cuando median justo título y buena fe”.
38 “Artículo 952.- Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le
declare propietario. La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la
propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño”.
Código Civil de 1936. En el caso del 2014, el cambio se dio en una redacción más
clara del supuesto de hecho y una mención expresa a la necesidad de tener
también buena fe subjetiva (no conocer la inexactitud del registro).

Es decir, el problema ya presente en el Código Civil anterior fue transcrito al nuevo

Código. No se vinculó la adquisición del tercero adquirente de buena fe con el
adquirente por prescripción.

1.3 FUNDAMENTO DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Para los juristas romanos el fundamento de esta institución reposaba en la

necesidad de dar seguridad a la propiedad misma.

Para Grocio y los de la escuela del derecho natural, reposa en el abandono del
derecho del propietario.

Para Kant, en razones prácticas, lo mismo que para los compiladores del Código
de Napoleón, quienes la consideran como la más segura garantía de la propiedad
al eliminar la prueba retrospectiva.

Para Troplong descansa en el abandono de la propiedad, que hace presumir que

se ha hecho renuncia de ella; y en la posesión de otro, que crea una situación que
el interés de la sociedad reclama que sea sólida por la prolongación que ha tenido

Lafaille dice que son razones de orden social y económico, siendo indispensable
que después de cierto tiempo queden definidas las situaciones jurídicas.

Podría creerse que la prescripción sanciona una injusticia y que es atentatoria

contra el derecho de propiedad. Pero no es así, lejos de ir contra el derecho de
propiedad constituye su mejor defensa. Por ello, Josserand expresa que más que
un modo de adquirir es un modo de consolidar la propiedad. Si no existiera la
prescripción estarían en peligro todos los derechos de propiedad, ya que habría
que remontarse a siglos atrás para probar la legalidad del derecho de propiedad y
así ningún título será firme. Los glosadores denominaban "prueba diabólica" a ese
análisis retrospectivo que ha eliminado la prescripción39

Cuadros Villena40funda la prescripción en primer lugar en la necesidad de

organizar la propiedad sobre la base de títulos conocidos, que no sería posible si
acaso tuviese que producirse la "prueba diabólica" de la propiedad hasta el primer
adquirente; en segundo lugar en la utilización de los bienes y su servicio social; y
en tercer lugar en el objeto de perfeccionar el título del adquirente.

Díez-Picazo y Gullón41rechazan la posición subjetiva –abandono o renuncia del

titular del dominio o derecho real que otro ha usucapido-, porque bastaría
entonces la prueba de que aquella voluntad no ha existido para que la usucapión
no operara; también bastaría la prueba de que no ha sido posible el ejercicio de
las acciones pertinentes por causas ajenas al titular.

Frente a la fundamentación subjetiva, se alza la objetiva. Y dicen que la usucapión

sirve a la seguridad del derecho y sin ella nadie estaría a cubierto de pretensiones
sin fundamento o extinguidas de antiguo, lo que exige que se ponga un límite a las
pretensiones jurídicas envejecidas.

Albaladejo42expresa que el fundamento de la usucapión se halla en la idea

(acertada o no, pero acogida por la ley española) de que, en aras de la seguridad
del tráfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se
convierte en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los
ostenta como suyos, sin contradicción del interesado.

39 ROMERO ROMAÑA, Eleodoro: DERECHO CIVIL. LOS DERECHOS REALES, Editorial

P.T.C.M., Lima, 1947, p.127
40CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand: DERECHOS REALES, tomo segundo, primera edición,

Cultural Cuzco, 1995, p. 40

41DÍEZ-PICAZO, Luís y GULLÓN Antonio. Op. Cit. Página 148.
42ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Página 167.
Para ultimar este rubro, es menester señalar que existen dos teorías que explican
la existencia de la usucapión. Por un lado la teoría subjetiva señala que el
fundamento está en la renuncia, el abandono o la voluntad de renunciar al derecho
real que tiene el titular no ejercitando ninguna acción de defensa frente a la
posesión de otro. Sin embargo esta teoría hay que rechazarla pues bastaría con
demostrar que esa voluntad de renuncia no existe para invalidar la usucapión. Por
otro lado, la teoría objetiva, que es la más aceptada, señala que el fundamento es
dar certeza y seguridad a las relaciones jurídicas consolidando las titularidades
aparentes, es decir, el statu quo de la posesión.

1.4 FUNCIONES DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

La primera función de la prescripción adquisitiva o usucapión (que como ya se

oteo, etimológicamente significa la adquisición por el uso), se desprende de la
propia definición que desde el Derecho romano se le ha dado a esta institución.
Para los romanos "la usucapión era la agregación del dominio (a su patrimonio)
mediante la continuación de la posesión por todo el tiempo determinado en la ley"
(PAPAÑO, KIPER, DILLON y CAUSSE).

En doctrina, coinciden mayoritariamente los autores respecto a la definición de la

institución en comentario; por ejemplo, recordando lo señalado por Albaladejo, que
la prescripción adquisitiva "es la adquisición de dominio u otro derecho real
poseíble, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con las
condiciones que fija la ley como un modo de adquirir propiedad". Por su lado,
Peña Bernaldo de Quirós menciona que la prescripción adquisitiva "es la
adquisición del dominio (o de un derecho real), mediante la posesión en un
concepto de dueño (o titular) continuada por el tiempo determinado por la ley".

De igual forma, casi unánimemente se acepta que mediante la prescripción

adquisitiva puede adquirirse otro derecho real aparte del de propiedad, como por
ejemplo el usufructo. Sin embargo, se afirma que de una revisión sistemática de
nuestro ordenamiento jurídico, esto no sería factible, ya que de manera taxativa se
ha dispuesto que solo se puede adquirir por prescripción el derecho de propiedad
(artículo 950 del C.C.) y el derecho de servidumbres aparentes (artículo 1040 del
Código Civil)43. Tan así es que el artículo 1000 del Código Civil señala que solo se
puede constituir usufructo por ley, por contrato o acto unilateral y por testamento.

Ahora bien, prima facie parecería ser que la prescripción adquisitiva solo sirviera
como modo para adquirir propiedad, por estar regulado en los artículos 950 al 953
que conforman el Subcapítulo V del Capítulo Segundo del Título II del Libro V del
Código Civil. Pero esto no sería así, la prescripción adquisitiva tiene también como
función la de servir como medio de prueba de la propiedad, siendo esta función la
que más se utiliza. Avendaño dice al respecto, "En efecto, la doctrina clásica
concibió la prescripción como un modo de adquirir la propiedad, es decir, de
convertir al poseedor ilegítimo en propietario. Actualmente, sin embargo, se le
considera un medio de prueba de la propiedad. Su verdadera naturaleza jurídica
es esta última porque así se utiliza en prácticamente todos los casos. Muy
excepcionalmente la prescripción convierte al poseedor en propietario. Lo usual y
frecuente es que ella sirva para que el propietario pruebe o acredite su derecho de
propiedad. Si no hubiese la prescripción adquisitiva, la prueba del derecho de
propiedad de los inmuebles sería imposible. Estaríamos frente a la famosa prueba
diabólica de la cual hablaban los romanos"44.

Esta función de la prescripción adquisitiva responde a la pregunta ¿cómo probar la

propiedad? Considerándose que dicha prueba debe consistir en la demostración
de un hecho considerado por la ley como suficiente para adquirir la propiedad, de
un modo de adquirir que estará constituido por un título de propiedad, esto es, por
un acto jurídico de enajenación otorgado por el propietario anterior a favor del

43 Artículo 1040.- Sólo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción, mediante
la posesión continua durante cinco años con justo título y buena fe o durante diez años sin
estos requisitos
44 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. El Registro Predial y La Seguridad Jurídica en los predios
rústicos”. En Themis. Revista de Derecho, Nº 26. Página. 65.
nuevo propietario. Pero tal título solo será un título de propiedad si quien lo otorgó
era propietario y lo mismo podría decirse del título que pudiera exhibirse respecto
de este último y así sucesivamente, con lo cual la probanza de la propiedad se
tomaría en un cometido casi imposible de lograr. Frente a tales inconvenientes la
única respuesta certera será la de considerar propietario a aquel que pueda
demostrar que la titulación que ostenta (lo que incluye no solo su propio título sino
el de sus antecesores) constituye una cadena ininterrumpida y concatenada de
"transmisiones válidas" que se proyecta en el tiempo por un plazo igual o mayor
que el exigido por la ley para la prescripción adquisitiva, a condición obviamente,
de que dicha titulación sea la causa y sustento de la posesión que como
propietario deben tener el actual poseedor y sus antecesores. Como se puede
advertir, la prescripción adquisitiva, lejos de ser un medio de expoliación del
derecho del propietario es, por el contrario y cotidianamente, el medio de prueba
fehaciente de esa misma propiedad porque permite ponerle un punto final a la
investigación de los títulos de propiedad.

Lo antes sostenido es válido tanto para bienes muebles e inmuebles, registrados y

no registrados. Pudiera pensarse que quien pueda probar una adquisición bajo las
condiciones previstas por los artículos 948 y 2014 del Código Civil estará
probando propiedad, y si bien tal conclusión es cierta para el adquirente, no
podemos dejar de tener en cuenta que ello será así no porque el transferente haya
a su vez probado propiedad, ni siquiera porque se considere que la publicidad
posesoria o la publicidad registral constituyen en sí mismas la prueba de esa
propiedad, sino porque como consecuencia del juego, entre otros factores, de la
apariencia de derecho generada por esa publicidad y la buena fe del adquirente,
se puede decir que por mandato de la ley, dichos factores han actuado como
sucedáneos de la prueba de la propiedad.
La tercera función de la prescripción adquisitiva es la de actuar como medio de
defensa. El artículo 927 del Código Civil45. señala que la acción reivindicatoria no
procede contra aquel que adquirió el bien por prescripción. En este sentido, la
persona que haya adquirido un bien por prescripción adquisitiva podrá invocar
como medio de defensa que el derecho de propiedad del demandante se
extinguió, en el momento en que se cumplió el plazo prescriptorio. Cabe señalar,
que en la práctica los órganos jurisdiccionales no suelen admitir la invocación de la
prescripción adquisitiva como medio de defensa del demandado destinado a
demostrar que el derecho invocado por el demandante se habría extinguido,
confundiendo la función defensiva, cuyos resultados no trascenderán a las partes
en conflicto, con la función de modo de adquirir, siendo común que en las
sentencias se señale que el demandado nada puede hacer para evitar dicha
reivindicación, pero que puede iniciar, en otra vía, el proceso de declaración de
prescripción adquisitiva que le permitirá obtener un pronunciamiento judicial
susceptible de valer, una vez inscrito, como un derecho oponible erga omnes. El
resultado de esta práctica es contrario a los fines de una recta administración de
justicia, el proceso de reivindicación no solucionará el conflicto de intereses y el
proceso de prescripción adquisitiva no evitará la restitución del bien ni la
necesidad de un tercer proceso que el prescribiente deberá seguir para recuperar
la posesión de aquello que ya era suyo desde el inicio del conflicto.

1.5 SUJETOS Y OBJETO DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

En principio, toda persona natural o jurídica, e incluso las llamadas uniones sin
personalidad, pueden ser sujeto activo de la prescripción adquisitiva, basta que
tengan capacidad de goce para que lo puedan hacer. En el caso de personas
naturales con incapacidad de ejercicio poseen a través de sus representantes.

45 Artículo 927.- La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquél que

adquirió el bien por prescripción
Para Albaladejo, refiere que respecto a la capacidad y legitimación necesarias
para usucapir, basta afirmar que es precisa la aptitud para poseer en concepto de
dueño o titular del derecho que se usucape"46.

Las prohibiciones a las personas que no pueden prescribir son excepcionales,

Albaladejo pone como ejemplo "no podrá usucapir un extranjero (porque no puede
poseerlas como dueño) cosas que no puedan pertenecerle: así ciertos inmuebles
por razones de seguridad nacional". El artículo 71 de la Constitución Política del
Perú señala que los extranjeros no podrán adquirir ni poseer, por título alguno,
inmuebles ubicados a cincuenta kilómetros de la frontera. De igual forma, el
artículo 985 del Código Civil prescribe que ninguno de los copropietarios ni sus
sucesores pueden adquirir el dominio de bienes comunes por prescripción.

Asimismo, en principio, se puede prescribir contra cualquier persona natural o

jurídica, inclusive el Estado cuando actúa como persona de derecho privado.

Ahora bien, para PEÑA BERNALDO DE QUIROS, nos dice que "son susceptibles
de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres". Sin
embargo, se debe tener presente que el artículo 73 de la Constitución Política del
Perú señala que los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles,
entendiéndose como una derivación de estos a los bienes de uso público.

Como puede apreciarse, la Constitución no ha clasificado a los bienes del Estado

en públicos y privados. Solo ha hecho referencia a los "bienes de dominio público"
y a los "bienes de uso público" del Estado, por lo que se debe entender que
ambos se encuentran comprendidos dentro de la categoría genérica de bienes
públicos del Estado. El Código Civil nada dice al respecto. A pesar de ello, el
Estado tiene en su dominio tanto bienes con carácter de públicos, como bienes
con carácter de privados. El artículo 111 del Título Preliminar del Decreto Supremo
N° 154-2001-EF (Reglamento General de Procedimientos Administrativos de los

46 ALBALADEJO, Manuel. Op. Cit. Página 174

Bienes de Propiedad Estatal), aclara este punto, al señalar que los bienes de
dominio privado del Estado se sujetan a las normas del derecho común. En
consecuencia, estos son prescriptibles.

Asimismo, y conforme lo prescribe el artículo 7 de la Ley N° 24656 (Ley General

de Comunidades Campesinas), las tierras de las comunidades campesinas no
pueden ser materia de prescripción.

CAPÍTULO II
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL

La prescripción adquisitiva en la vía Notarial, procede en dos casos: I) cuando el

poseedor carezca de título adquisitivo, o, II) cuando el poseedor cuente con título,
pero su transmitente no sea titular con derecho inscrito (arts. 7,9,14 y 17 de la Ley
N° 27157, de Regularización de Edificaciones). El reglamento aprobado por D.S
N° 035-2006-VIVIENDA, agrega que: “procede tramitar notarialmente la
prescripción adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesión
continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años, esté o no
registrado el predio” (art. 36).

1) Normativa: La Ley N° 27157 no reguló en forma detallada el proceso de

prescripción adquisitiva en sede notarial, limitándose a señalar que “para ello
se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes
del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable” (art. 21). Esta laguna
normativa exigió que el reglamento aclare, precise y defina la materia. Sin
embargo, era un error mantener una remisión directa al Código Procesal Civil,
cuando es bien conocido que la actuación del notario no es compatible con la
actividad judicial. Por tal motivo, la Ley N° 27333 ha aclarado la situación
(art.1), pues establece una prelación de fuentes normativas acorde con la
naturaleza de la función.

a) Leyes N° 27157, 27333 y el D.S N° 008-2000-MTC, ahora TUO

aprobado por D.S. 035-2006- VIVIENDA (normativa notarial específica).
b) Ley N° 26662, de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos
(normativa notarial genérica)
c) D.L. N° 26002, Ley de Notariado (normativa notarial de mayor
generalidad).
d) Código Procesal Civil (normativa no-notarial, aplicable en forma
excepcional para lagunas del derecho, por lo que se trata de una fuente
analógica).

2) Competencia territorial del Notario:

El notario competente será aquel de la provincia donde se encuentra el
inmueble (art. 5 de la Ley N° 27333). Esta solución es evidente, si
 consideramos la competencia provincial que tiene cada notario, al margen
de su localización distrital

3) Solicitud y recaudos:
El trámite se inicia mediante petición escrita de los interesados o sus
representantes, en la cual se señala nombre, datos de identificación y
dirección, el motivo de la solicitud (prescripción adquisitiva), narración de
los hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho invocado y,
finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3 de la Ley N°
26662).

La solicitud deberá contener todos los requisitos legales exigidos por el

artículo 40 del Reglamento, y que a continuación analizamos someramente:
a) Tiempo de posesión del solicitante y la de sus causantes (art. 505-1 del
CPC. Aplicable por el art. 5-b Ley N° 27333), así como la fecha y forma
de adquisición del bien (art. 39 D.S N° 035-2006-VIVIENDA).
b) Nombre y dirección del inmediato transferente, de los anteriores a este o
de sus sucesores, con el fin que sean citados (art. 39-c y 40-a del
Reglamento; art. 5-d de la Ley27333, que alude a los “interesados”). No
obstante, solo se notificará en forma personal cuando las direcciones de
los interesados sean conocidas (art. 5-d Ley N° 27333); en caso
contrario, la notificación se realizará por la vía de los edictos si el
interesado manifiesta desconocer el domicilio de cualquiera de los
emplazados, sea persona natural o jurídica, pero ello ocurrirá
excepcionalmente si agotados los medios racionales de ubicación no se
localiza un domicilio real o presunto del emplazado.
c) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios
colindantes, a efecto de ser notificados (art. 39-d y 40-c del Reglamento;
art. 5-d de la Ley N° 27333); pero la citación personal solo se realizará
a los colindantes cuyas direcciones sean conocidas.
 d) Descripción del bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se
acompañará planos de ubicación y perimétricos, así como la edificación
de las edificaciones si las hubiese, suscrito por ingeniero o arquitecto
colegiado.
e) Certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura
como propietaria o poseedora del bien (art. 505-2 del CPC, aplicable en
virtud del art. 5-b Ley N° 27333; art.39-f Reglamento).
f) Copia literal de los asientos del registro público con la antigüedad no
menor a diez años (art. 505-3 del CPC, aplicable por el art. 5-b Ley
27333; art. 39-f Reglamento).
g) Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas,
mayores de veinticinco años. Si bien la ley no lo indicaba, el reglamento
ha precisado que estas personas deberán ser preferentemente vecinos
del predio materia de solicitud.
h) El interesado podrá ofrecer cualquier otro medio probatorio que
considere conveniente para acreditar su derecho. En este acápite se
encuentran incluidos todos aquellos documentos referidos a la titularidad
del predio.

4) Anotación Preventiva

Una vez iniciado el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio, el

notario deberá solicitar se extienda la correspondiente anotación preventiva
siempre que el predio se encuentre registrado (art. 36, primer párrafo,
reglamento; art.5, inciso c, de la Ley N° 27333). No obstante, aun cuando el
notario omita o prescinda de solicitar la anotación preventiva, ello no anula
ni afecta el trámite posterior, en tanto la anotación constituye una medida
cautelar que no prejuzga el sentido del pronunciamiento definitivo; sin
embargo, de producirse dicha omisión, el notario podrá ser responsable por
 el eventual perjuicio que se ocasione al solicitante, en tanto se ha
incumplido una obligación legal (art. 4 de la Ley 26662, segundo párrafo).

5) Emplazamiento a los interesados

Una vez presentada la solicitud autorizada por letrado (art. 14 Ley N°

26662, art. 39 del Reglamento), y acompañada por los documentos antes
mencionados, el notario emplazará al titular registral, a las personas de las
que se derive el derecho sobre el predio, así como a los propietarios u
ocupantes de los predios colindantes, y a toda otra persona que el
interesado indique en su solicitud (art. 40 Reglamento; art. 5-d de la Ley N°
27333). Según la modificatoria introducida por el D.S N° 001- 2009-
VIVIENDA, el notario deberá notificar a la Superintendencia Nacional de
Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales con Competencia para
administrar bienes estatales, pues existe el principio por el cual todos los
bienes sin dueño corresponden a la Nación (doctrina del dominio eminente)
cuando se trata de predios no inscritos.
La notificación personal se realiza mediante oficio del notario dirigido al
emplazado, y se acompaña copia de la solicitud y anexos (modificatoria
introducida por el D.S N° 001-2009-VIVIENDA)
El procedimiento notarial también prevé publicaciones genéricas dirigidas
de forma indeterminada a cualquier tercero con algún interés. En estos
avisos, debe indicarse el nombre del notario y la dirección de su oficio (art.
13 de la Ley N° 26662, art. 5 inc. C de la Ley N° 27333), lo cual constituye
un mecanismo de facilitación para que los interesados puedan oponerse a
la prosecución del trámite.

Las publicaciones deben efectuarse en el diario oficial y en otro de

circulación nacional, por tres veces con intervalos de tres días entre cada
una de ellas.
 Por último, se exige que el notario fije carteles en los lugares más visibles
de la edificación cuyo saneamiento se solicita (art. 5 inc. d, de la Ley N°
27333).
Esta garantía adicional de notificación por carteles no está prevista en el
proceso judicial sobre la misma materia, aunque sí para el caso de los
remates judiciales, si bien pudiera justificársele por las característica
sumaria del trámite notarial, sin embargo, su efectividad es muy discutible.

6) Acta de presencia:

Luego del emplazamiento personal o por edictos, según fuese el caso, y de

notificaciones genéricas por publicación, el notario deberá constituirse en el
inmueble objeto de saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la
que hará constar la descripción y características del inmueble, la posesión
pacífica y pública ejercida por el solicitante y tomará la manifestación de los
ocupantes de los predios colindantes (art. 41 del Reglamento, art. 5 inc. E
de la Ley N° 27333). En virtud de lo dispuesto por la Ley, no se necesita
que la declaración de testigos se tome durante la facción del acta de
presencia, pues basta la manifestación escrita que hagan los testigos en la
solicitud.
En la diligencia mencionada, el notario procederá a describir el inmueble y
sus características, con lo cual apreciará y evaluará la posesión pacífica y
pública de la que goza el solicitante, lo que buscará descartar que se trate
de una posesión clandestina u oculta.

7) Oposición:

La oposición es el derecho de cualquier interesado, siempre que se refiera

al mismo predio, para poner fin al procedimiento notarial no contencioso, sin
que se produzca pronunciamiento sobre el fondo del asunto.
 El artículo 41.2 del reglamento establecía que el notario solo puede declarar
prescripción adquisitiva, una vez transcurrido el termino de 30 días
contados desde la última publicación. Actualmente, el plazo de veinticinco
días útiles en virtud del artículo 5, inciso e, de la Ley N° 27333, cuyo
carácter de norma posterior y de mayor jerarquía implica que ha derogado a
la anterior.

El cómputo de plazo de oposición se cuenta a partir de la última publicación

genérica; por tanto, no se toma en cuenta las fechas en que se realizaron
las notificaciones personales o por edicto.

La oposición debe formularse mediante escrito presentado al oficio notarial,

quien deberá suspender inmediatamente el trámite en el estado en que se
encuentre, y aun cuando hubiese transcurrido los 25 días siguientes a la
última publicación. En tal caso, el notario deberá comunicarlo al solicitante,
Colegio de Notarios y Oficina Registral correspondiente mediante oficio.

La oposición no requiere motivación alguna, en tanto el notario carece de

competencia para calificar los fundamentos que se pudieran esgrimir al
respecto.

8) Finalización del procedimiento:

El notario solo podrá emitir pronunciamiento definitivo transcurrido 25 días

hábiles desde la fecha de la última publicación, sin que se hubiera
expresado oposición. En tal caso se declara la prescripción adquisitiva a
favor del solicitante, para lo cual se extiende el acta de notoriedad
correspondiente en la que debe constar la evaluación de la prueba actuada
(art. 41.2 del Reglamento) o la escritura pública.
El plazo para expedir el acta o escritura pública según el reglamento es de
30 días, pero este ha sido modificado por el ya citado art. 5-e de la Ley N°
27333, sin embargo una posterior modificación del Reglamento (Decreto
Supremo N° 001-2009- VIVIENDA) se mantiene el plazo en 30 días.
 El procedimiento Notarial, tal como están planteadas las cosas no debe
durar más de dos meses contados desde la presentación de la solicitud. El
problema es si la extraordinaria celeridad, y casi nula defensa del
emplazado, es una buena premisa, o no, para lograr la verdad de los
hechos.

CAPITULO III:

JURISPRUDENCIA: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL, PODER

JUDCIAL Y TRIBUNAL REGISTRAL SOBRE PRESCRIPCIÓN

ADQUISITIVA NOTARIAL

El Tribunal Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos47,

órgano administrativo de segunda instancia del procedimiento registral, ha

47 El tribunal registral resuelve las apelaciones contra las observaciones, tachas y liquidaciones
formuladas por los Registradores, las decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores
respecto de las solicitudes de expedición de certificados, las resoluciones expedidas por los
adoptado precedentes vinculantes48 con una marcada orientación a favorecer la
inscripción registral en relación a los requisitos formales para su tramitación. Sus
resoluciones abarcan supuestos en los cuales no es necesario el requisito de
planos y ubicación, la competencia de los registradores en relación a la aplicación
de la Ley N° 29618, la constatación de la notificación al titular registral, la
tramitación del proceso en las propiedades con declaratoria de fábrica por
regularizar.

3.1 Los precedentes vinculantes del Tribunal Registral en los procesos de

prescripción adquisitiva de dominio.

a) Los requisitos de planos de ubicación y localización en la anotación

preventiva del procedimiento de prescripción adquisitiva notarial

Con relación al requisito de entrega de planos de ubicación y localización a

efectos que se inscriba la anotación preventiva del procedimiento de prescripción
adquisitiva notarial, ha precisado que dicho requisito no es necesario cuando dicha
prescripción notarial abarque la totalidad del predio inscrito. Así en el LXII PLENO
Sesión ordinaria realizada los días 5 y 6 de agosto de 2010, publicado en el diario
oficial “El Peruano” el 06 de setiembre de 2010, se aprobó que: “Cuando el trámite
de prescripción adquisitiva notarial comprenda la integridad de un predio inscrito,
no resulta exigible el cumplimiento del requisito previsto en el artículo 105 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios relativo a la presentación de
los planos de ubicación y localización”.

Dicho criterio fue adoptado en las resoluciones Nº 198-2008-SUNARP-TR-T del

12/09/2008 y Nº 134-2009-SUNARP-TR-A del 13/04/2009.

Registradores en el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, las
demás decisiones de los Registradores en el ámbito de su función registral, de conformidad con
estipulado por el artículo 142 del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por
Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 126-012-Sunarp-SN.

48Ahora bien, en relación a los precedentes del Tribunal Registral su vinculatoriedad no solo tiene
alcance a nivel del mismo tribunal, sino que su criterio vincula a todas las instancias registrales, en
consecuencia, los registradores se encuentran obligados a seguir los precedentes.
Así, en la Resolución Nº 198-2008-SUNARP-TR-T del 12/09/2008 se analizó que
mediante el título se solicitó la anotación preventiva de la solicitud de prescripción
adquisitiva de dominio del bien inmueble signado como lote 11 de la manzana B-2
de la urbanización Capitán de Navío Luis Astete, distrito de San Miguel, provincia
y departamento de Lima, inscrito en la ficha Nº 166694, actual partida Nº
41078308 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjuntó a la solicitud
de inscripción los siguientes documentos: 1. Solicitud de anotación preventiva
formulada por el notario Fernando Loayza Bellido el 20.05.2008. 2. Copia
certificada ante el notario Loayza de la solicitud de prescripción adquisitiva
presentada por Julia Ernestina Ludeña Berrocal.

Luego con el reingreso se acompañarían plano y memoria descriptiva del predio

visados por el Ingeniero Civil Segundo Augusto Bravo Vidarte y la Subgerente de
la Oficina de Fiscalización Urbana y Catastro de la Municipalidad de San Miguel,
Elsa Z. Anardo Figueroa.

El título fue calificado por el Registrador Público del Registro de Predios de Lima,
que requirió la copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y
localización del predio materia de prescripción adquisitiva, conforme prescribe el
art. 134º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Al respecto, el colegiado que el inciso c) del artículo 134º del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios debe ser interpretado razonablemente, por lo
que la obligación de acompañar planos opera únicamente cuando el predio a
prescribir es una porción o sección del inscrito, porque si la prescripción versa
sobre todo el predio, entonces deviene en innecesario pues contendrá la misma
información que ya obra en la partida registral.

En este mismo orden de ideas, mediante Resolución Nº 134-2009-SUNARP-TR-A

del 13/04/2009 se señaló que “la exigencia de la presentación de los planos de
ubicación y localización tiene sentido cuando el predio materia de prescripción es
una porción o sección del predio inscrito y no cuando dicho trámite versa sobre la
integridad del predio inscrito, sin modificación alguna”
 b) La calificación registral en el marco de la Ley N° 29618, Ley que
establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de
su propiedad y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio
privado estatal

Con relación a la aplicación de bienes de dominio el LXXXIV PLENO, sesión

extraordinaria y presencial realizada los días 9 y 10 de febrero de 2012, publicado
en el diario oficial “El Peruano” el 22 de febrero de 2012 se dispuso de forma
expresa que: “No corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva
responsabilidad del notario, evaluar la aplicación o inaplicación de la Ley 29618
hecha por el citado profesional dentro de un procedimiento no contencioso de
prescripción adquisitiva de propiedad”.

Dicho criterio fue adoptado en la Resolución N° 003-2012-SUNARP-TR-T del

06/01/2012. Así, en dicho caso el registrador cuestionó directamente la validez de
la admisión a trámite de la solicitud de usucapión, al sostener que es contraria a la
Ley N° 29618, que el predio pertenecería al dominio privado del estado. Así se
señaló, que el análisis del tribunal parte de que legalmente las normas procesales
del Código Procesal Civil (CPC) son de aplicación supletoria en los procedimientos
notariales no contenciosos. De ahí que además de la norma notarial que rige la
responsabilidad de los notarios en la conducción de los procedimientos no
contenciosos, también sean pertinentes los artículos II y VII del Título Preliminar
del CPC, que reconoce al juez como director del proceso encargado de aplicar el
Derecho pertinente al caso discutido, aunque no hay sido invocado por las partes.
En aplicación de estas normas, el notario es el director del procedimiento no
contencioso de que se trate, y le complete solo a el a aplicar el Derecho que
corresponda, es decir, seleccionar, interpretar y aplicar las disposiciones legales
pertinentes a la incertidumbre jurídica cuya eliminación se pretende a través del
procedimiento no contencioso notarial.

Precisamente por ello, el ordenamiento vinculado a la actividad notarial al interior

de los procedimientos no contenciosos, a la par que atribuye validez a la actuación
 o declaración notarial, extrae a estas de los alcances de la calificación registral.
Así, el artículo 12 de la Ley N° 26662 establece que " el documento notarial
(generado a consecuencia de un procedimiento no contencioso) es auténtico y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declara judicialmente su
invalidez.

En línea con ese precepto, la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN en su parte

considerativa y en su numeral 5.2) establece que no corresponde a las instancias
registrales calificar los actos procedimentales realizados por el notario, en virtud
de los expresamente estipulado por las leyes pertinentes, para emitir la
declaración correspondiente, ni corresponde, por ende, calificar el fondo o
motivación de tal declaración notarial. En ese sentido el registrador pretende
calificar un asunto de exclusiva competencia y responsabilidad del notario, cual es
la aplicación o no de la Ley N° 29618. De cierta manera, el examen registral de tal
cuestión equivale a sostener que el Registrador puede sustituir al Notario como
director del procedimiento no contencioso, o que puede estatuirse en
supracontralor de sus actuaciones.

c) La obligatoriedad del emplazamiento al titular registral en los procesos de

prescripción adquisitiva notarial

Mediante este precedente se establece que está dentro de la competencia de la

calificación de la prescripción adquisitiva notarial por parte del registrador, la
constatación del emplazamiento al titular registral del predio. En ese sentido, en el
XXVII - XXVIII PLENO Sesión ordinaria realizada los días 21, 22 y 23 de
noviembre de 2007, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 1 de marzo de
2008, se estableció que: “Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral
del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante
prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos
registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento
notarial haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se
encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como
demandando o emplazado en el proceso respectivo”. Dicho criterio fue adoptado
en la Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L del 18 de mayo de 2007 y Nº 520-
2007-SUNARP-TR-L- del 31 de julio de 2007.

En ese sentido, en la última resolución mencionado se señaló que “según se ha

establecido el numeral 5.2 de la Directiva 013-2003- SUNARP/SN', no le está
permitido a las instancias registrales calificar la validez de los actos
procedimentales que en virtud de la Ley 27333 y demás normas complementarias
sean competencia del notario, así como el fondo o la motivación de la declaración
notarial, sí se encuentra dentro de su esfera la evaluación de la adecuación del
título presentado con el antecedente registral, lo cual implica que necesariamente
debe establecerse que el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio y la
declaración final de propiedad se haya efectuado contra quien figure como titular
registral en el caso que el predio se encuentre inscrito.

La determinación de la adecuación del título con los antecedentes registrales se

encuentra contemplado como un aspecto necesario en la calificación registral
según lo dispone el literal a) del artículo 32 del Reglamento General de los
Registros Públicos, norma que encuentra sustento inmediato en el principio de
tracto sucesivo que impone que todos los derechos que se incorporen al registro
necesariamente deben emanar de derechos previamente registrados, salvo el
supuesto de inmatriculación. Siendo que el titular registral se encuentra amparado
por el principio de legitimación que le permite actuar conforme al contenido del
derecho inscrito (legitimación activa) o ser considerado por toda la colectividad
como verdadero titular del derecho registrado (legitimación pasiva), cualquier
mutación de la realidad registral solamente procederá en mérito a título
modificatorio posterior en el que intervenga el titular registral o en mérito a
resolución judicial, administrativa o notarial referida a un debido procedimientos
seguido contra el titular registral.

Lo expuesto precedentemente guarda concordancia con una de las garantías" del

Sistema Nacional de los Registros Públicos, cual es, la intangibilidad del contenido
de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial
firme.
 Asimismo, en el XXVII - XXVIII PLENO Sesión ordinaria realizada los días 21, 22
y 23 de noviembre de 2007. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 1 de
marzo de 2008, se aprobó que: “Se encuentra dentro del ámbito de calificación
registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad
mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los
asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el
procedimiento notarial haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el
predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular
aparezca como demandando o emplazado en el proceso respectivo”. Dicho criterio
fue adoptado en la Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L del 18 de mayo de
2007 y Nº 520-2007-SUNARP-TR-L- del 31 de julio de 2007

d) La prescripción adquisitiva notarial en los predios con declaratoria de

fábrica por regularizar

El tribunal registral ha señalado que es procedente la Prescripción Adquisitiva

Notarial sin declaratoria de fábrica por regularizar, es decir, respecto de terrenos
que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de
un procedimiento de regularización.

Asimismo, en el XII PLENO Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de

2005, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 13 de setiembre de 2005.
“Resulta procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio
tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun
cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de regularización”.
Tribunal Registral Precedentes de Observancia Obligatoria. Dicho criterio fue
adoptado en la Resolución Nº 077-2005-SUNARP-TR-L del 16 de febrero de
200549.

49.En el mismo sentido, mediante criterio sustentado por la Resolución Nº 347-2017-SUNARP-TR-

T del 8.8.2017 se hizo una precisión del precedente señalado en las líneas precedentes agregando
que en el caso bienes de propiedad del Estado, indicando que basta con que el notario deje
constancia en el acta notarial, con el siguiente tenor: Se encuentra dentro del ámbito de calificación
registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante
prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo
cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el
3.2 El Principio de Legalidad y resoluciones del Tribunal Registral

Cuando se presenta un título al Registrador, correspondiente a una anotación

preventiva de prescripción adquisitiva notarial, este al calificarlo, y en aplicación
del artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos, verificará que
el mismo esté ajustado a las normas legales sobre la materia, asimismo, verificará
la adecuación del título con los asientos de inscripción de la partida registral en la
que habrá de practicarse la anotación. Por lo tanto, verificará que la prescripción
adquisitiva de dominio notarial se haya llevado a cabo “contra” el actual titular
registral; en ese sentido, si los actuales titulares registrales son varios
copropietarios y si la usucapión ha sido realizada por uno de los titulares con
relación a otro o a otros titulares respecto de todo o una parte del bien común, a
pesar de que exista una acuerdo convencional de división y partición, pero que
nunca fue inscrito, el Registrador observará o tachará el título por no existir
compatibilidad con el Asiento de Inscripción del dominio. El Registrador no tiene
cómo saber que existe un acuerdo de división y partición que nunca fue inscrito, y
por más que lo sepa, su calificación estará limitada al título presentado y la misma
partida registral.

a) Resolución N° 997-2007-SUNARP-TR-L.

En este caso se había solicitado la anotación preventiva de la solicitud de

prescripción adquisitiva de dominio tramitada notarialmente sobre un predio
urbano, cuya propiedad era ejercida por varios titulares; es decir, había un
régimen de copropiedad sobre dicho inmueble. Se pudo advertir de la revisión de
la partida registral involucrada, que el predio fue inmatriculado en favor de una
sociedad conyugal; posteriormente, los cónyuges transfirieron el inmueble al señor
Anacleto Morales Sánchez, y este último procedió a subdividir el predio en cinco

titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará con constatar
que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo, ya que la
notificación constituye parte de los actos procedimentales cuya responsabilidad corresponde al
juez o al notario. Tratándose de predios de propiedad del Estado deberá constar en el acta notarial
el emplazamiento a la entidad estatal correspondiente. En este supuesto será suficiente que el
notario deje constancia en el acta, que ha cumplido con las formalidades de la notificación personal
señaladas en el penúltimo párrafo del artículo 40 del Reglamento de la Ley 27157.
sublotes (su razón habrá tenido). Cabe advertir que la subdivisión consta inscrita
en la partida, pero nunca se independizaron cada uno de los cinco lotes
subdivididos. Cuando el señor Anacleto murió, sus hijos tramitaron la sucesión
intestada y ahora ellos son los actuales titulares del predio.

Con estos antecedentes, uno de los herederos, en calidad de copropietario con los
demás, solicitó la prescripción adquisitiva de dominio, vía notarial, sobre uno de
los lotes subdivididos (específicamente sobre el lote 5); sin embargo, como se dijo
en el párrafo precedente, a pesar de que el predio había sido subdividido en varios
sublotes, en el Registro nunca se había abierto una partida independiente para
cada predio resultante de la subdivisión. Por ello, el Registrador al calificar el título
que pretendía ingresar al Registro, en mérito al principio de legalidad, contrastó el
mismo con el Asiento de Inscripción del dominio, y al ver que la peticionante era
copropietaria de los titulares registrales y puesto que lo que se pretendía era la
prescripción adquisitiva de dominio sobre el bien común, en aplicación del artículo
985 del Código Civil, procedió de plano a la tacha sustantiva del Título.

Ante esta decisión de la Registradora, se procedió a interponer recurso de

apelación, fundamentalmente, por los siguientes argumentos: tachar el título en
aplicación del artículo 985 del Código Civil implicaba invadir la competencia del
Notario; asimismo, se sustentó el recurso diciendo que la copropiedad se había
extinguido, puesto que la peticionante, conjuntamente con los demás
copropietarios, había llevado a cabo la división y partición convencional, pero que
nunca se reflejó esta situación en la partida registral, por tanto, alegó que si bien
este último acto no está inscrito no se le puede considerar inexistente y, por
último, se quejaba que el Registrador había tachado el título sin requerir que se
acredite que se ha concluido la calidad de condómino que aparece en el Registro,
sin considerar una oportunidad para ejercer el irrecusable derecho de defensa. Sin
perjuicio de lo resuelto por el Tribunal, cabe refutar el segundo argumento de la
apelante, puesto que lo que no consta inscrito en el Registro es inoponible, así
como el último argumento, ya que el Registrador no es un Juez que, inclusive, de
forma excepcional puede pedir pruebas de oficio. El Registrador debe calificar de
acuerdo a lo que consta en el documento presentado y con lo que consta en la
partida registral.

El Tribunal Registral resolvió revocando la observación y disponiendo la anotación

preventiva, y sostuvo que: “Efectivamente, de acuerdo con los antecedentes
registrales la prescribiente es copropietaria conjuntamente con los demás
herederos del causante del predio que es objeto de prescripción; asimismo, según
lo previsto por el artículo 985 del Código Civil, la acción de partición es
imprescriptible y ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir
por prescripción los bienes comunes. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la
evaluación de los supuestos en los que procede solicitar la prescripción adquisitiva
de dominio así como la verificación de la posesión continua, pacífica y como
propietario del prescribiente por el plazo de 10 años exigido legalmente,
constituyen aspectos de fondo del procedimiento notarial de prescripción
adquisitiva de dominio, cuya responsabilidad es exclusiva del notario, razón por la
que no compete a las instancias registrales cuestionar dichos aspectos de la
decisión notarial”.

b) Resolución N° 144-2009-SUNARP-TR-L.

En este caso, la señora María Elena Márquez Zeppilli había solicitado la anotación
preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva de domino tramitada en vía
notarial respecto de un inmueble (un departamento) inscrito en La Registradora
avocada al título materia de calificación, revisó la partida involucrada y pudo ver
que dicho título no era compatible con el asiento registral relativo al dominio del
inmueble, ya que este estaba inscrito en favor de la sociedad conyugal
conformada por la señora antes indicada y su quien fuera su cónyuge, el señor
José Gustavo Teullet Guerrero.

Una cuestión determinante para que la Registradora proceda a observar el título

fue el hecho que en el Registro de Personas Naturales constaba, por un lado, la
inscripción de una sentencia de separación de bienes del año 1981 y, por otro
lado, el año 2008 se había inscrito el divorcio de dichos cónyuges. Por ello, la
Registradora sostuvo que en mérito a dicha resolución judicial (la misma que
solamente declaró la disolución del vínculo matrimonial -divorcio- más no se
pronunció sobre el destino del inmueble) debía entenderse que el inmueble se
regía por el régimen de copropiedad, es decir, que ambos señores son titulares de
alícuotas en partes iguales; por lo tanto, y en aplicación del artículo 985 del Código
Civil, no era posible que la señora adquiera por prescripción la parte alícuota del
otro copropietario.

Ante la observación, la peticionante interpuso recurso de apelación, por lo que el

Tribunal Registral resolvió revocando la observación y disponiendo la anotación
preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio. Entre sus
principales argumentos se pudo ver que, efectivamente, el Tribunal precisa que el
inmueble está inscrito en favor de aquella sociedad conyugal; sin embargo, al
haberse dictado una sentencia de separación de bienes (e inscrito la misma en el
Registro Personal) cuando estaba vigente el Código Civil de 1936, con la
consecuencia de que cada uno de los cónyuges recupere, en toda su plenitud, el
dominio, la administración y el goce de su patrimonio, debía deducirse que los
señores pasaban a ser copropietarios de los bienes comunes.

Continúa el Tribunal y sostiene que en el presente caso se presentó una situación

de incertidumbre jurídica que debía ser resuelta a través del procedimiento notarial
de prescripción adquisitiva de domino, ya que como en la demanda de separación
de bienes interpuesta por la señora María Elena Márquez se pedía que “quede
perfectamente establecido que el departamento (ahora objeto de prescripción) es
de su exclusiva propiedad”, y pese a que la sentencia declaró fundada la
pretensión de separación de bienes y dispuso su inscripción en el Registro
Personal, surgía la interrogante si al declararse fundada la misma el bien
pertenecería exclusivamente a la demandante tal como lo había solicitado o por el
contrario, solamente se declaró la separación de bienes. Por ello, el Tribunal, con
el mismo criterio que en la Resolución antes comentada sostuvo que: “la
evaluación de los supuestos en los que procede solicitar la prescripción adquisitiva
de dominio así como la verificación de la posesión continua, pacífica y como
propietario del prescribiente por el plazo de 10 años exigido legalmente,
constituyen aspectos de fondo del procedimiento notarial de prescripción
adquisitiva de dominio, cuya responsabilidad es exclusiva del notario, razón por la
que no compete a las instancias registrales cuestionar dichos aspectos de la
decisión notarial”.

c) Resolución N° 1647-2012-SUNARP-TR-L.

De esta Resolución fluye que el señor Alberto Vega Calle había solicitado la
anotación preventiva de prescripción adquisitiva de dominio notarial respecto del
50% del Sub Lote 3-A, el cual formaba parte del predio de mayor extensión
ubicado en el Lote 3 de la Manzana X de la urbanización La Campiña, distrito de
Chorrillos, inscrito en la Ficha N° 311188 con continuación en la Partida
Electrónica N° 42152757 del Registro de Predios de Lima.

Como antecedentes cabe mencionar que, en un primer momento, específicamente

en el año 1983, el Lote 3 de la Manzana X había sido adquirido por tres
sociedades conyugales, por tanto, desde aquel entonces se ejercía una
copropiedad sobre el inmueble. Estando el predio en dominio de tales sociedades
conyugales, se procedió a realizar una subdivisión municipal; en ese sentido, el
Lote 3 se dividió en tres sub lotes: 3-A, 3-B y 3-C, y dicho acto fue inscrito en el
Asiento 2-B de la citada Ficha Registral.

Del análisis de la Resolución y de la partida electrónica involucrada se puede

inferir que la subdivisión se habría realizado para que cada sociedad conyugal se
adjudique un lote; sin embargo, nunca se realizó una división y partición (por lo
menos no hay ningún dato o circunstancia que haga presumir que se realizó dicho
acto jurídico), ni tampoco los tres lotes subdivididos se independizaron, ya que no
consta ninguna anotación marginal de independización. Precisamente, el
solicitante de la prescripción adquisitiva de dominio es heredero de las acciones y
derechos que le correspondía a Alberto Vega Llanos, quien conjuntamente con su
cónyuge, la señora Zoila Calderón Tarazona, y las otras dos sociedades
conyugales eran copropietarios primigenios del inmueble. La “transferencia” de las
acciones y derechos por sucesión en favor de Alberto Vega Calle consta inscrita
en la partida registral del inmueble.

Es por ello que el prescribiente había solicitado la prescripción adquisitiva de

dominio notarial sobre el sub lote 3-A. Sin embargo, el Registrador al revisar el
antecedente registral de la partida, advirtió que quien pretendía la usucapión era
copropietario del predio conjuntamente con otras cinco personas, en
consecuencia, en aplicación del artículo 985 del Código Civil, sostuvo que era
improcedente la anotación preventiva rogada y procedió a la tacha sustantiva del
título.

Ante la tacha, se procedió a interponer recurso de apelación, por lo que el Tribunal

Registral resolvió revocando la tacha del título y dispuso la observación del mismo,
fundamentalmente, por una cuestión de discrepancia en la identificación del bien
materia de prescripción adquisitiva de dominio, ya que, por un lado, en el oficio
notarial se consignó que es objeto de prescripción el 50% del sublote 3-A, y, por
otra parte, en la copia certificada de la solicitud presentada por Alberto Vega Calle
se aprecia que se indica indistintamente que es materia de prescripción el sublote
3-A y, por otro, acciones y derechos de dicho sublote. Sin embargo, en cuanto al
tema de que el notario declare la prescripción adquisitiva de dominio en favor de
un copropietario sobre un bien común en detrimento del otro u otros
copropietarios, su argumento es similar a las Resoluciones antes analizadas; es
decir,precisa que: “la evaluación de los supuestos en los que procede solicitar la
prescripción adquisitiva de dominio así como la verificación de la posesión
continua, pacífica y como propietario del prescribiente por el plazo de 10 años
exigido legalmente, constituyen aspectos de fondo del procedimiento notarial de
prescripción adquisitiva de dominio, cuya responsabilidad es exclusiva del notario,
razón por la que no compete a las instancias registrales cuestionar dichos
aspectos de la decisión notarial”. Asimismo, indica que “la interpretación del
notario en cuanto a la posibilidad de prescribir cuotas ideales respecto de un
inmueble es una decisión de su exclusiva responsabilidad, que no forma parte de
la calificación, referida a la adecuación con los antecedentes registrales”.
3.3 Jurisprudencia Del Tribunal Constitucional Sobre Prescripción
Adquisitiva De Dominio De Bien Inmueble

En el Expediente N° 2888- 2012 -PA/TC del 20 de diciembre del 2017 del Tribunal
Constitucional declara FUNDADA una demanda de amparo porque se vulneró el
derecho al debido procedimiento y de defensa en un proceso de prescripción
adquisitiva Notarial. Así tenemos:

La demanda tiene por objeto: a) se le ordene a la Municipalidad Provincial

del Callao que cumpla con notificarle al recurrente, vía notarial, la solicitud
de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva y los anexos
respectivos presentados por el Asentamiento Humano Concentración
Ruggia, obrantes en el Expediente 012-2002-CC-PINT 10826237; y b) se
declare la nulidad de todo lo actuado en el procedimiento administrativo
citado (Expediente 012-2002-CC-PINT 10826237), desde antes de la
notificación que le hiciera la municipalidad emplazada de la solicitud de
declaración de propiedad por prescripción adquisitiva.

En conclusión, el Tribunal estima que, en el presente caso, la notificación

de la citada solicitud de declaración de propiedad por prescripción
adquisitiva de dominio tal como está descrita en el artículo 72 del Decreto
Supremo 006-2006- VIVIENDA modificado por el artículo 2 del Decreto
Supremo 030-2008- VIVIENDA, realizada por la municipalidad emplazada,
vulnera los derechos de defensa y el debido procedimiento del recurrente.
12. De otra parte, el Tribunal considera pertinente precisar que la
solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de
dominio debe ser notificada por la entidad formalizadora al o a los
propietarios conjuntamente con sus anexos; es decir, que no solo
debe notificarse la citada solicitud o un resumen de ella, pues dicho
proceder lesiona los derechos de defensa y al debido procedimiento
 por lo demás y al haberse acreditado las violaciones alegadas, no se hace
necesario analizar la posible lesión del derecho de propiedad invocado en la
demanda.

3.4 Precedentes y Acuerdos Adoptados por El Tribunal Registral Sobre

Prescripcion Adquisitiva De Dominio Sobre Prescripción Adquisitiva de
Dominio de bien inmueble

3.4.1 SE PUEDE OMITIR PRESENTAR DOCUMENTACIÓN TÉCNICA DE

INDEPENDIZACIÓN

Se establece como supuesto excepcional de independización en el que no es

factible determinar el área, linderos o medidas perimétricas del predio remanente
faculta al interesado únicamente a omitir la presentación de la documentación
técnica relativa a dicho remanente y no los demás requisitos para la
independización. Este criterio ha sido sustentado en la Resolución 458-2016-
SUNARP-TR-A de fecha 05 de agosto de 2016.

3.4.2 INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN

ADQUISITIVA

La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio es

título suficiente para la inscripción de primera de dominio en el Registro, no siendo
aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018° del Código Civil.
Criterio adoptado en la Resolución N° 009-97-ORLC/TR del 10 de enero de
1997. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado en el artículo 18
literal b) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado
por Resolución N° 248- 2008-SUNARP/SN).

3.4.3 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL

o Resulta procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio
tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones
aun cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de
regularización”. Precedentes de Observancia Obligatoria, criterio adoptado
en la Resolución Nº 077-2005-SUNARP-TR-L del 16 de febrero de 2005.

o Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene
la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la
evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales,
lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial
haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se
encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca
como demandando o emplazado en el proceso respectivo”. Criterio adoptado
en la Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L del 18 de mayo de 2007 y Nº
520-2007-SUNARP-TR-L- del 31 de julio de 2007.

o Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene
la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la
evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales,
lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial
haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se
encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca
como demandando o emplazado en el proceso respectivo”. Criterio adoptado
en la ResoluciónNº 316-2007-SUNARP-TR-L del 18 de mayo de 2007 y Nº
520-2007-SUNARP-TR-L- del 31 de julio de 2007. XXVII - XXVIII PLENO
Sesión ordinaria realizada los días 21, 22 y 23 de noviembre de 2007.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 1 de marzo de 2008.

o En caso de inmatriculación por procedimiento notarial, si se hubiera

acreditado ante el notario que el derecho del solicitante proviene de un
particular, deberá constar en el acta dicha circunstancia y el nombre del
 particular emplazado en el procedimiento. En caso contrario, en el acta deberá
constar el emplazamiento a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales
o a los Gobiernos Regionales. En este supuesto será suficiente que el notario
deje constancia en el acta, que ha cumplido con las formalidades de la
notificación señaladas en el penúltimo párrafo del artículo 40 del Reglamento
de la Ley 27157.” CXXXII PLENO - sesión ordinaria modalidad presencial
realizada el día 27 de agosto de 2015.

o Para la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio no se requerirá la

acreditación del pago de los impuestos de alcabala y predial, por tratarse de un
modo originario y no derivativo de adquisición de propiedad” Criterio
adoptado en las Resoluciones Nº 748-2007-SUNARP-TR-L del 05 de
octubre de 2007, Nº 462-2005-SUNARP-TR-L del 09 de agosto de 2005 y Nº
316-2007-SUNARP-TRL del 18 de mayo de 2007. Precedente de
Observancia Obligatoria dejado sin efecto por el artículo 9 y la Única
Disposición Modificatoria de la Ley Nº 29566, publicada el 28 de julio de
2010.

o Los bienes adquiridos por prescripción adquisitiva durante la vigencia de la

sociedad de gananciales se presumen sociales”. Criterio adoptado en las
Resoluciones Nº 073-2009-SUNARP-TR-A del 26 de febrero de 2009 y
Resolución Nº 283-2007-SUNARP-TR-A del 27 de diciembre de 2007.

o “No corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva

responsabilidad del notario, evaluar la aplicación o inaplicación de la Ley 29618
hecha por el citado profesional dentro de un procedimiento no contencioso de
prescripción adquisitiva de propiedad”. Criterio sustentando en la
Resolución N° 003-2012-SUNARP-TR-T del 06/01/2012. LXXXIV PLENO
Sesión extraordinaria y presencial realizada los días 9 y 10 de febrero de 2012.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 22 de febrero de 2012.
o “Es de competencia y responsabilidad exclusiva del notario determinar si los
planos que se presentan al Registro para inscribir los actos relacionados con
los procedimientos no contenciosos de prescripción adquisitiva, títulos
supletorios o saneamiento de características físicas tramitados por aquél,
deben ser visados por autoridad municipal o autorizados por verificador
técnico”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 427-2010-SUNARP-TR-L
del 26/03/2010 y Nº 409-2010-SUNARP-TR-T del 04/10/2010.

CAPÍTULO IV
 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EN COFOPRI MINISTERIO DE

AGRICULTURA Y MUNICIPALIDADES.

La Prescripción Adquisitiva de Dominio a Nivel Administrativo

La prescripción adquisitiva de dominio es un mecanismo legal que permite al

poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando haya
cumplido con desarrollar una conducta establecida por ley y en un período de
tiempo determinado.
Existen tres formas de gestionar la Prescripción Adquisitiva de Dominio de un bien
inmueble: por vía notarial; o, por vía judicial. Aunque también puede ser el caso de
accionar una “vía administrativa” (Gobiernos Regionales) tomando en cuenta si el
predio materia de prescripción es rural o está inscrito como tal.

1. Prescripción administrativa
Comenzando de menos a más, podemos explicar que la prescripción
administrativa es para ciertos tipos de predios rústicos, los cuales se encuentran
en zona agropecuaria o afines, en donde por su propia mecánica o particularidad,
el Estado ha considerado que mediante una autoridad administrativa o entidad
pública se llevará a cabo la prescripción adquisitiva de dominio. Por ejemplo, el
Ministerio de Cultura, COFOPRI en su oportunidad, o como son también,
actualmente, los gobiernos locales y regionales, según la Ley 27867, artículo 51.
La Ley 28687 “Ley de Desarrollo y Complementaria de Formalización de la
Propiedad Informal Acceso al Suelo y Dotación de Servicios Básicos”
conjuntamente con sus reglamentos el D.S. 006-2006-VIVIENDA modificado por el
D.S. 030-2008-VIVIENDA faculta a las Municipalidades Provinciales a llevar a
cabo el saneamiento físico legal en el ámbito de sus circunscripciones territoriales,
asumiendo de manera exclusiva y excluyente la competencia correspondiente a la
formalización de la propiedad informal hasta la inscripción de los títulos de
propiedad de predios en uso al 31 de Diciembre del año 2004.
Mediante esta norma se trato de regular en forma complementaria el desarrollo del
proceso de formalización de la propiedad informal, el acceso al suelo para uso de
vivienda de interés social orientado a los sectores de menores recursos
económicos y se estableció además el procedimiento para la ejecución de obras
de servicios básicos de agua, desagüe y electricidad en las áreas consolidadas y
en proceso de formalización.
Pues bien, queda entonces claro que el Estado le confiere facultades a las
Municipalidades Provinciales para declarar la prescripción de manera
administrativa, resaltando sobremanera que el “Título Formal” en este caso el
Certificado de Formalización de la Propiedad Informal otorgado por la
Municipalidad Provincial servirá para acceder a los Registros Públicos, ya que
el “Título Material” existe desde el momento mismo del cumplimiento del plazo de
posesión pacífica, pública y a titulo de propietario. Es decir, la inscripción no es
constitutiva ni obligatoria. Es declarativa, pues sus efectos se limitan a exteriorizar
la existencia de un derecho real, sin que la inscripción constituya un requisito para
la validez del acto o contrato ó el acto de la inscripción sanee el título, aún cuando
se realiza previa calificación. Facultativa en tanto los titulares no se encuentran
obligados a inscribir sus derechos, sino que lo hacen como garantía jurídica.
En este orden de ideas la Prescripción Adquisitiva de Dominio es un mecanismo
que permite al poseedor transformarse en propietario con el transcurso del tiempo
y su posesión deviene en inatacable, es decir una vez adquirida la propiedad a
través de la usucapión (prescripción adquisitiva), el nuevo propietario no puede ser
despojado de su derecho.
En consecuencia la prescripción desde el punto de vista jurídico permitirá a las
personas tener un titulo formal que acredite su propiedad, adquirida con el
transcurso del tiempo y desde el punto de vista económico, con la prescripción
adquisitiva de dominio se logra incorporar los bienes al mercado para su
circulación y generación de riqueza
Es asi que conforme se puede evidenciar las Municipalidades Provinciales a
través de la Ley Nª28687 y sus respectivos reglamentos están investidos de todas
las facultades para asumir de manera exclusiva y excluyente la formalización de
la propiedad hasta su inscripción de los títulos de propiedad en el Registro de
Predios de la SUNARP, por ende existe en su normativa un periodo de
Notificacion de la Pretension, en el cual la entidad FORMALIZADORA da a
conocer la pretensión de declaración de propiedad de dominio a los propietarios,
incluyendo titulares de cargas o gravámenes del predio, a fin de que los terceros
que puedan verse afectados formulen su oposición al proedimiento de
prescripción. En caso no se formule oposición o esta no sea amparada se
procederá a emitir la resolución respectiva que declara la propiedad a favor de los
posesionarios recurrentes que hayan acreditado fehacientemente el cumplimiento
de los requisitos exigidos por Ley, por lo que estamos hablando de un
procedimiento regular concluido con acto firme, ya que no ha sido impugnado.

De acuerdo al procedimiento descrito, es asi que en el articulo 12 del Decreto

Legislativo 803 establece que la Comisión de Formalización de la Propiedad
Informal (COFOPRI) podrá declarar la prescripción adquisitiva de dominio de
predios urbanos conforme a lo previsto en el articulo 950 del Código Civil, y dicho
procedimiento fue reglamentado mediante Decreto Supremo N° 032 99 - MTC. En
dicho procedimiento existían dos instancias administrativas, siendo que lo resuelto
por el Tribunal Administrativo de la Propiedad agotaba la vía administrativa. Esta
potestad e COFOPRI estaba contemplado también en el articulo 7 de la Ley
26878, Ley General de Habilitaciones Urbanas, siendo que dicho articulo fue
declarado inconstitucional por el Tribunal Constitucional en el expediente N° 012
2001 AI - TC, y posteriormente por Decreto Supremo N° 006 2006 - VIVIENDA se
aprobó el Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas, en cuyo
articulo 50 se estableció lo siguiente: "Las Municipalidades Provinciales tienen
competencia exclusiva para declarar administrativamente la propiedad, vía
Prescripción Adquisitiva de Dominio o Regularización del Tracto Sucesivo, a favor
de Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones
Populares, así como de lotes individuales que formen parte de aquellos, conforme
a las disposiciones contenidas en el presente Reglamento. COFOPRI podrá
declarar administrativamente la propiedad, vía Prescripción Adquisitiva de Dominio
o Regularización del Tracto Sucesivo, a que se refiere el párrafo anterior, siempre
que exista Convenio de Delegación a que alude el artículo 4 de la Ley N° 28923.
"Y el articulo 52 de dicho Reglamento señala expresamente lo siguiente: "Los
procedimientos administrativos regulados en el presente titulo constituyen vía
previa obligatoria para el ejercicio de cualquier acción judicial. Las Resoluciones
de Declaración de Propiedad que agoten la vía administrativa podrán ser
impugnadas ante el Poder Judicial, mediante la acción contencioso -
administrativa, conforme a lo dispuesto en la Ley N°. 27584, Ley del Proceso
Contencioso Administrativo y supletoriamente el Código Procesal Civil. "

En cuanto a la declaración de prescripción adquisitiva de predios rurales seguidos

al amparo del Decreto Legislativo 667, dicho procedimiento comienza con una
petición ante el Registrador Público, quien evalúa la documentación presentada y
procede registrar el derecho de posesión a favor del solicitante, y dispone la
publicación en el Diario Oficial "El Peruano" y la colocación de avisos en diversos
lugares que la ley señala y si dentro del plazo de treinta días hábiles no hay
oposición, se inscribe el derecho de propiedad, cancelándose el derecho del titular
anterior si lo hubiera. Contra esta decisión del Registrador Público según el
Reglamento General de los Registros Públicos no cabe impugnación alguna en
sede registral, pues el Tribunal Registral solo conoce en segunda instancia las
denegatorias de inscripción. En consecuencia, siendo una declaración de
propiedad dictada en sede administrativa por el Registrador Público, corresponde
su impugnación en la vía del proceso contencioso administrativo, pues se trata de
un acto administrativo emitido por funcionario público competente en el ejercicio
de sus atribuciones.

El derecho a adquirir la propiedad por prescripción o a usucapir emana del Código

Civil, en los artículos 950, 951 y 952 donde se establece: "La propiedad inmueble
se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacifica y pública
como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median
justo titulo y buena fe. La adquisición por prescripción de un bien mueble requiere
la posesión continua, pacifica y pública como propietario durante dos años si hay
buena fe, y por cuatro si no la hay". El derecho de propiedad adquirido, es un
derecho privado, en esa medida todo cuestionamiento o controversia con tal
derecho de propiedad adquirido por prescripción adquisitiva de dominio, debe ser
conocido en el proceso de conocimiento y no por la vía del proceso contencioso
administrativo. Las personas que accionen civilmente la nulidad de acto jurídico de
una prescripción adquisitiva de dominio tramitada ante COFOPRI (PETT), son
favorecidos, con el plazo de 10 años, indicado en el articulo 2001 del Código Civil,
sin embargo los que accionen en la vía contencioso administrativa para que se
declare la nulidad de la prescripción adquisitiva de dominio obtenida en COFOPRI
(PETT), cuentan solamente con un plazo de 3 meses contado a partir del
agotamiento de la vía administrativa, aquí se aprecia un desbalance enorme en
cuando a plazos. La persona que reunió los presupuestos de posesión continua,
pacifica, publica y como propietario de un bien por el tiempo establecido en la ley,
adquirió en forma automática la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio,
y es en esa calidad de propietario del bien, acude ante la entidad respectiva
conforme al articulo 952 del Código Civil que establece: "Quien adquiere un bien
por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. La
sentencia que accede a la petición es titulo para la inscripción de la propiedad en
el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño."; en tal
virtud independiente de Ia autoridad, o funcionario que expida tal declaración
(NOTARIA, COFOPRI (PETT), la vía correcta por la que se deben admitir a tramite
los cuestionamientos a la Prescripción Adquisitiva de dominio debe ser la vía
ordinaria. Cabe precisar, que lo que se cuestiona en la nulidad, es el derecho
adquirido, porque el demandado no reunió a los presupuestos establecidos en la
ley como son posesión continua, pacifica, publica y como propietario, es decir que
nunca tuvo la calidad de propietario, lo cual constituye el fondo de la materia, por
tanto de verificarse tal hecho, la declaración efectuada por la entidad donde acudió
el demandado (NOTARIA, COFOPRI (PETT), tales actos devendrían también en
nulos. Mención aparte merece el cuestionamiento de la usucapión obtenida ante el
Poder Judicial, para lo cual la ley prevé la vía ordinaria o la vía de amparo.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO Decreto Supremo Nº 030-2008-
VIVIENDA, modificado por el Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687 - Decreto
Supremo Nº 006-2006-VIVIENDA

Requisitos (Proceso Integral)

• Posesión continua, pacífica, pública y como propietario.
• 10 años como mínimo.
• Presunción de continuidad.
• Suma de plazos posesorios.
• Valoración conjunta de medios probatorios.
• Prescripción integral / Vías y equipamiento urbano.
• Inscripción con fines operativos a favor de COFOPRI. Inicio (Proceso Integral
•Presentación de la Solicitud •Calificación y diagnóstico de antecedentes
•Asamblea Ratificatoria •Levantamiento y Aprobación de planos •Anotación
preventiva indefinida de la solicitud •Empadronamiento de los poseedores y
elaboración del padrón general y Notificación de la Pretensión de Prescripción
Requisitos (Proceso Integral) :
• Posesión continua, pacífica, pública y como propietario.
• 10 años como mínimo.
• Presunción de continuidad.
• Suma de plazos posesorios.
• Valoración conjunta de medios probatorios.
• Prescripción integral / Vías y equipamiento urbano. • Inscripción con fines
operativos a favor de COFOPRI.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO (Decreto Supremo Nº 030-2008-

VIVIENDA, que modifica el Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687)

ÁMBITO DE APLICACIÓN (Proceso I) Las Municipalidades Provinciales tienen

competencia exclusiva para declarar administrativamente la propiedad, vía
Prescripción Adquisitiva de Dominio o Regularización del Tracto Sucesivo, a favor
de Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones
Populares. COFOPRI podrá declarar administrativamente la propiedad, vía
Prescripción Adquisitiva de Dominio o Regularización del Tracto Sucesivo, a que
se refiere el párrafo anterior, siempre que exista convenio de delegación al que
alude el artículo 4º de la Ley Nº 28923.

NO PROCEDE LA PRESCRIPCIÓN (Proceso I)

• Interrupción de la posesión por más de un año

• Si no hay posesión continua, pacífica como propietario por 10 años como
mínimo.
• Si se posee como arrendatario, comodatario, usufructuario o cualquier otra forma
de posesión inmediata (no como propietario).
• Si existe proceso judicial pendiente donde se discuta la propiedad.
• Si existe proceso de expropiación en trámite.
Requisitos para la titulación e inscripción: • Recibos de servicios públicos • DNI de
los titulares. • Contratos celebrados con instituciones públicas o privadas • Recibo
de pago o declaración jurada del impuesto al valor del patrimonio predial •
Declaración jurada de vecinos/colindantes • Constancia de posesión emitida por la
Municipalidad Provincial/Distrital.

NO PROCEDE LA PRESCRIPCIÓN (Proceso I) • Interrupción de la posesión por

más de un año • Si no hay posesión continua, pacífica como propietario por 10
años como mínimo. • Si se posee como arrendatario, comodatario, usufructuario o
cualquier otra forma de posesión inmediata (no como propietario). • Si existe
proceso judicial pendiente donde se discuta la propiedad. • Si existe proceso de
expropiación en trámite.

El Procedimiento integral de Prescripción Adquisitiva de Dominio se inicia a pedido

de parte; es por ello que la primera etapa del procedimiento está constituida por la
presentación de la solicitud y la siguiente etapa por la calificación de la misma
realizada por el especialista legal en el plazo establecido por ley.

CUADRO DESCRIPTIVO DE SECUENCIAS DE LAS ACTIVIDADES DE

PRESENTACIÓN Y CALIFICACIÓN DE LA SOLICITUD DEL PROCEDIMIENTO
INTEGRAL DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

El Procedimiento Administrativo de Declaración de Propiedad por Prescripción

Adquisitiva de Dominio del predio matriz de Posesiones Informales o Centros
Urbanos Informales se inicia a pedido de parte con la presentación en UTDA o
mesa de partes de la Oficina Zonal, del Formato de solicitud. Además, la solicitud
deberá contener:

Declaración jurada de que no existe acción pendiente contra el poseedor en que

se discuta la propiedad, iniciada con anterioridad al 31 de diciembre del 2004; que
tampoco existe vínculo contractual con el propietario en el que asume la condición
de arrendatario, comodatario, usuario, usufructuario o cualquier otra modalidad
contractual de acuerdo al artículo 905 del Código Civil, ni que es servidor de la
posesión. En caso se acredite el vínculo contractual se excluirán a los lotes del
proceso de formalización.
• La solicitud y las declaraciones juradas deberán estar suscritas por no menos del
cuarenta por ciento (40%) de los pobladores que ocupan el área materia de la
pretensión. El porcentaje indicado se determinará en base al número total 1 de
lotes ocupados.
La identificación del predio así como la N descripción del origen y la antigüedad de
la posesión, los antecedentes legales y de hecho de los poseedores o propietarios
anteriores, o de otras personas que pudieran tener derechos sobre el predio, con
indicación de los domicilios de las mismas, si los conociera o una declaración
jurada de no conocerlos. La solicitud deberá estar acompañada por los siguientes
documentos: • Resolución de reconocimiento emitida por la autoridad competente
u otros medios probatorios de fecha cierta que acrediten la posesión durante no
menos de diez (10) años respecto a la fecha de presentación de la solicitud. •
Padrón de pobladores, con indicación de las generales de Ley de cada uno de los
poseedores y la indicación de los lotes que poseen. En caso la que la posesión
informal se ubique en urbanizaciones populares los solicitantes deberán tener en
cuenta lo siguiente:

Solo podrán solicitar el procedimiento aquellas Urbanizaciones Populares que

cuenten con un título de propiedad otorgado por quien no era titular registral del
predio. • La organización representativa de la Urbanización Popular deberá contar
con personería jurídica y deberá adjuntar el documento que lo acredite. • Los
representantes de la Urbanización Popular que soliciten el procedimiento deberán
contar con poder vigente, adjuntando documento que lo acredite. • Deberán
adjuntar el Título y demás documentos que acrediten el plazo de posesión en el
predio matriz. Además el padrón de asociados o socios, según corresponda, con
identificación de sus Generales de Ley así como los datos de los lotes que
poseen.

Calificación de la Solicitud: La Oficina Zonal cuenta con el plazo de treinta (30)

días calendarios para calificar la solicitud, a efectos de determinar si cumple con
los requisitos formales señalados en los artículos (D) 64° y 65° del D.S. 006-2006-
VIVIENDA. Oficina Zonal: Pueden darse 2 supuestos: 2 Abogado Oficina
Especialista en Formalización • Si el administrado no cumple con los requisitos
señalados por Ley.- Se le cursará un oficio señalando la observación, la misma
que deberá ser subsanada en el plazo de 20 días calendarios: vencido dicho plazo
de no subsanarse la observación se emitirá un Zonal informe y Resolución
declarando la improcedencia de la solicitud. Dicha (0) Resolución podrá ser
apelada por los administrados en un plazo de quince (15) días hábiles. De no
subsanarse la observación se procederá al archivo definitivo del expediente y a la
devolución de la documentación presentada por los administrados. • Si el
administrado cumple con los requisitos señalados por Ley.-De no existir
observaciones o de haber sido subsanadas convenientemente, se emitirá el
informe de calificación de la solicitud para la continuación del procedimiento. (D.S.
006-2006- VIVIENDA).

DIAGRAMA DEL PROCEDIMIENTO:

Es entonces que cuando se trata de la prescripción adquisitiva de dominio que

realiza el COFOPRI, la importancia de que esta se desenvuelva eficazmente
radica en que estando a que la propiedad predial compone la mayor parte de los
activos de la población peruana de bajos recursos, no obstante, no puede ser
empleada en el mercado legal debido a la carencia del título inscritos en los
registros de la propiedad inmueble que le de una cualidad intercambiable. De ahí,
que sea importante el procedimiento de prescripción adquisitiva de domino que
realiza el COFOPRI pues de esta manera es que se inserta los activos de los
peruanos de bajos recursos a la economía social de mercado, pudiendo obtener
de esta manera los beneficiarios el acceso al crédito bancario y una correcta
valorización de su propiedad. Así por otro lado, los beneficios no solo son para los
beneficiarios del derecho de propiedad, sino también existen beneficios para el
estado al poder contar con los tributos propios del derecho a la propiedad.
I) CONCLUSIONES.

- El Derecho Romano conoció la prescripción como uno de los modos

adquisición del dominio, a través del cual, quien en los hechos se
comportaba con la cosa como un dueño —posesión— por el transcurso del
tiempo se transformaba en propietario de ella también de derecho.

- El Derecho Romano no reguló la prescripción liberatoria, destinada a privar

de eficacia a las acciones, también por el transcurso del tiempo y la
pasividad del titular.
- La jurisprudencia vinculante del Tribunal Registral tiene una clara tendencia
a la eliminación de formalidades que no sean imprescindibles, teniendo en
consecuencia una clara orientación hacia la promoción de la inscripción
registral. Asimismo, se verifica un tenue enfoque en la protección del titular
registral de dicho procedimiento, dejando amplios vacíos de necesaria
regulación.
 - En las tres resoluciones registrales analizadas, se verifica que la orientación
hacia el favorecimiento de la inscripción registral, tiene como consecuencia
una clara vulneración al principio de legalidad. Dicha tendencia aplicada sin
los filtros correspondientes, produce una manifiesta vulneración a los
derechos del titular registral, en desmedro de su derecho fundamental a la
propiedad.

- La Prescripción adquisitiva en sede notarial es un gran avance y ventaja

para acceder a un título de propiedad ya que maneja plazos menores en
comparación con el trámite judicial sin embargo se puede advertir que es
una de las menos conocidas por lo cual es importante su difusión.

- Las normas de rango administrativo y resoluciones de rango administrativo

si se han pronunciado, optando por la posición de un adquisición originaria
del derecho de propiedad.

- Con excepción de las normas de formalización de la propiedad informal,

aplicable sólo a determinados sectores urbanos y urbano marginales, no
existe legislación que determine los efectos, frente a terceros (titulares de
derechos, cargas o gravámenes que afectan al bien materia de
prescripción), de una declaración de propiedad.

- Conforme a la legislación actual el Notario no puede pronunciarse respecto

a la solución de controversias en caso de presentarse una oposición.

II) BIBLIOGRAFÍA

- GONZÁLES, Gunther, “Notas a una Jurisprudencia del Tribunal

Registral sobre Prescripción Adquisitiva. Lima, 2014.

- MENDOZA, Gilberto “La Calificación Light y el Debilitamiento del

Sistema Registral”. ActualidadJurídica. Lima, número 153, pp. 56-59.
Lima, 2006.
- GONZÁLES, Gunther, “La Usucapión, Fundamentos de la Prescripción
adquisitiva de dominio” Gaceta Jurídica. Lima, 2017
- GONZALES LINARES, Nerio, “Derecho civil patrimonial, Derechos
reales”, Jurista Editores, Lima, 2007.
JURISPURDENCIA
- Expediente N.° 091-2001-ORLC/TR. Resolución del 23 de febrero de
2001.
- Expediente N.° 090-2002-ORLC/TR. Resolución del febrero de 2002.
- Expediente N.° 077-2005-SUNARP-TR-L. Resolución del 16 de febrero
de 2005.
- Expediente N.° 997-2007-SUNARP-TR-L. Resolución del de diciembre
de 2007.
- Expediente N.° 144-2009-SUNARP-TR-L. Resolución del 30 de enero
de 2009.
- Expediente N.° 003-2012-SUNARP-TR-T. Resolución del 06 de enero
de 2012.
- Expediente N.° 1647-2012-SUNARP-TR-L. Resolución del 09 de
noviembre de 2012.
- Expediente Nº 10125-2005-SUNARP-TR-L. Resolución del 16 de
febrero del 2005.
- Expediente Nº 62186-2007-SUNARP-TR-L. Resolución del 18 de mayo
del 2007
- Expediente Nº 1950-2007-SUNARP-TR-L. Resolución del 31 de julio del
2007.
- Expediente Nº 62186-2007-SUNARP-TR-L Resolución del 18 de mayo
del 2007.
- Expediente Nº 320328 2008-SUNARP-TR-T. Resolución del 12 de
setiembre 2008.
- Expediente Nº 320328 -2008-SUNARP-TR-T. Resolución del 12 de
setiembre del 2008.
 - Expediente Nº 178456-2009-SUNARP-TR-A. Resolución del 13 de abril
del 2009.
- Expediente N° 77713 -2012-SUNARP-TR-T. Resolución del 06 de enero
del 2012.

III) ANEXOS

SOLICITUD PROCEDIMIENTO INTEGRAL DE DECLARACIÓN DE PROPIEDAD

MEDIANTE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

AVISOS DE PUBLICACION DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA: