Evaluator

P.F.A. HERBEI MIHAI VALENTIN

Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din
România
Legitimaţie ANEVAR 13121
email: mihai_herbei@yahoo.com
Tel. 0722.751.782

RAPORT DE EVALUARE
PROPRIETATE IMOBILIARA
“ TEREN INTRAVILAN ”

Oras RECAS, jud. TIMIS

CF 411912
Nr, CF vechi: 3391
Nr. Top: 15-16/2
S=965 mp

CLIENT: PRIMARIA ORASULUI RECAS

DESTINATAR: PRIMARIA ORASULUI RECAS

VALOARE DE PIAŢĂ:
Suprafata
965
Opinie / mp
€ 13,5
Valoare estimata _EURO
13.028
Valoare_RON
59.270
Curs valutar
4,5496
Data evaluarii
25.mai.17

DATA: 25.05.2017
 Dr. Ing. HERBEI MIHAI VALENTIN
EVALUATOR Legitimaţie ANEVAR 13121
1.

Firma P.F.A. HERBEI MIHAI VALENTIN

CLIENT PRIMARIA ORASULUI RECAS

Adresa Calea Timișoarei nr. 86 Jud. Timiș, România

2.
DESTINATARUL
PRIMARIA ORASULUI RECAS
RAPORTULUI
PROPRIETATEA Proprietate compusa din:
3. EVALUATA TEREN INTRAVILAN, S=965 mp
Adresa proprietății RECAS, Str. Crisan, nr. 8

4. DECLARAREA VALORII

Suprafata 965
Opinie / mp € 13,5
Valoare estimata _EURO 13.028
Valoare_RON 59.270
Curs valutar 4,5496
Data evaluarii 25.mai.17

EVALUATOR
HERBEI MIHAI VALENTIN
Autorizația nr. 13121
Evaluator proprietăţi imobiliare
 BAZA DE EVALUARE Determinarea valorii de piață
Estimarea valorii de piața a
SCOPUL EVALUARII proprietatii imobiliare
DATA DE REFERINTA A
5. EVALUARII 19.05.2017

CURS DE SCHIMB OFICIAL LA

1 EURO = 4.5616RON
DATA DE REFERINTA
DATE PRIVIND DREPTUL DE
6.  Imobilul este inscris in CF.
PROPRIETATE
7. SITUATIA ACTUALA A
Utilizat de catre proprietar.
IMOBILULUI
8.
ZONA DE AMPLASARE Zona centrala
 Auto: Str. Crisan, Calea Timisoarei
ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULATIE IN
 Calitatea rețelelor de transport:
APROPIERE
asfaltat.
Tipul zonei
 ORAS.
In zona se afla
CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI  Rețea de transport in comun in
apropiere.
 Unitati comerciale in apropiere:
magazine.
 Rețea urbana de energie electrica:
existenta.
 Rețea urbana de apa: existenta.
UTILITATI EDILITARE
 Rețea urbana de telefonie:
existenta.
 Retea urbana de gaz: existenta.
9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
AMBIENT  Trafic auto mediu
Zona centrala a ORASULUI,
amplasare favorabila. Dotări si rețele
CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE
edilitare satisfăcătoare. Poluare
medie. Ambient civilizat.
10 DESCRIEREA CONSTRUCTIEI
BILANTUL DE Proprietate compusa din:
SUPRAFATA TEREN INTRAVILAN
DESCRIERE
CONSTRUCTIE
 TEREN INTRAVILAN: S= 965mp
 Utilități: ELECTIRCITATE, APA, GAZ
11 ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
DEFINIREA PIETEI
 Piața proprietăților imobiliare tip terenuri.
SI SUBPIETEI
 Zona rezidențiala si comerciala.
NATURA ZONEI  Din punct de vedere edilitar: zona in dezvoltare.
 Din punct de vedere economic: zona in dezvoltare.
OFERTA DE
PROPRIETATI  Echilibru intre OFERTA SI CERERE
SIMILARE
CEREREA DE
PROPRIETATI  Echilibru intre OFERTA SI CERERE
SIMILARE
  Echilibru intre OFERTA SI CERERE
ECHILIBRUL PIETEI
 Ofertele sunt mai aproximativ egale cu cererile pentru
(RAPORTUL
proprietati imobiliare similare.
CERERE/ OFERTA)
 Piața imobiliară este pasivă.
CONCLUZI SI TENDINTE
 Echilibru intre OFERTA SI CERERE
PRIVIND PIATA
PROPRIETATII

12. EVALUARE
REGLEMENTARI . CADRU LEGAL. SURSE DE INFORMARE
In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare următoarele
informații:
 Standardele de Evaluare ANEVAR – 2016:

SEV 100 Cadrul general

SEV 101 Termenii de referinta ai evaluarii

SEV 102 Implementare

SEV 103 Raportare

SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare

SEV 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru
garantarea imprumutului
 GEV 630 Evaluarea Bunurilor immobile
 GEV 520 Evaluarea pentru garantarea imprumutului
 Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor
elementelor si constructiilor de locuinte – procentual si valoric, editura Matrix Rom
Bucuresti;
 Costuri de reconstructie – costuri de inlocuire. Cladiri rezidentiale, editia 2011, editura
IROVAL Bucuresti;
 Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri, nivel de chirii etc.);
 Baza de tranzacţii a evaluatorului site-uri imobiliare specializate
 Istoricul utilizării proprietăţii imobiliare şi alte informaţii puse la dispoziţie de
reprezentantul proprietarului/solicitantului în cadrul inspecţiei.
 Raport evaluare globala Județul Timiș:
 http://www.unnpr.ro/files/expertize2017/CNPTimisoara/Anexe_Faget_2017.pdf
 http://www.unnpr.ro/files/expertize2017/CNPTimisoara/Anexe_Timisoara_2017.pdf
 http://www.unnpr.ro/files/expertize2017/CNPTimisoara/Anexe_Deta_2017.pdf
 http://www.unnpr.ro/files/expertize2017/CNPTimisoara/Anexe_Lugoj_2017.pdf
 http://www.unnpr.ro/files/expertize2017/CNPTimisoara/Anexe_Sannicolau_Mare_2017
.pdf

13. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectata din
diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare
aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.
Cea mai buna utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber
sau construit sau a unei constructii care este fizic posibila, fundamentată adecvat, fezabilă financiar
şi are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii:
o cea mai bună utilizare a terenului liber
o cea mai bună utilizare a terenului construit.
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea
trebuie sa fie:
o permisibilă legal
o posibila fizic
o fezabilă financiar
 o maxim productivă
Practic, ţinând cont de tipul clădirii şi de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă
pentru proprietatea evaluată este cea de proprietate imobiliară rezidenţială. Prin prisma criteriilor
care definesc noţiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
o este permisibilă legal;
o îndeplineşte condiţia de fizic posibilă.
o este fezabilă financiar.
este maxim productivă se refera la valoarea proprietăţii imobiliare in condiţiile celei mai bune
utilizări (destinaţii).

13A. EVALUAREA TERENULUI

Pentru evaluare, tinandu-se cont de tipul proprietatii de evaluat, se pot utiliza:

ABORDAREA PRIN METODA COMPARAȚIILOR DE PIAȚĂ se bazeaza pe analiza
comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare care s-au vândut recent sau pentru
care se cunosc preţuri de cotaţie sau oferte de preţ, luand in considerare elementele de
comparatie. Sunt folosite date despre proprietăţi comparabile iar comparaţiile sunt realizate
pentru a demonstra preţul probabil cu care s-ar vinde proprietatea respectivă dacă ar fi oferită
pe piaţă.
METODA EXTRACTIEI este o alta tehnica de comparatie indirecta, prin care se estimeaza
valoarea amenajarilor terenului si constructiilor prin costul lor minus deprecierea, care se scad
apoi din pretul total al proprietatilor comparabile. Rezultatul rezidual este o indicatie a valorii
posibile a terenului.
METODA REZIDUALA aplica informatiile privind venitul si cheltuioeleile ca elemente de
analiza; se face analiza finaciala a venitului net, care poate fi obtinut printr-o utilizare
generatoare de venit, apoi, din venitul net total al proprietatii se deduce venitul cerut pentru
remunerarea constructiei. Venitul ramas este considerat ca fiind venitul rezidual al terenului si
este capitalizat intr-o indicatie de valoare. Meotoda este limitata la proprietatile noi generatoare
de venit.
METODA COSTULUI. Conform art.6 din Hotărârea Guvernului nr.834/1991

Tinandu-se cont atat de particularitatile proprietatii de evaluat cat si de informatiile disponibile

pe piata, s-au ales abordarea prin piata si metoda extractiei.

ABORDAREA PRIN PIATA – METODA COMPARATIEI DIRECTE

Premisa majora a abordarii prin comparatia vanzarilor este aceea ca valoarea de piata a unei
proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile/ofertele unor proprietati competitive si
comparabile. Aceasta abordare utilizeaza analiza pietei in vederea identificarii de tranzactii ale
unor proprietati similare si compararii acestora cu subiectul de evaluat. Astfel, valorile si
informatiile referitoare la tranzactiile de bunuri similare sunt analizate, comparate si corectate in
functie de asemanari si diferentieri.
In cazul de fata, ca tehnica de comparare, se va utiliza comparatia directa, tehnica procentuala.
Aceasta reprezinta un proces prin care se stabilesc diferentele intre proprietatea supusa
evaluarii si comparabile, prin cuantificarea corectiilor. Corectiile procentuale care se aplica
preturilor unor tranzactii comparabile, reflecta superioritatea sau inferioritatea proprietatii
comparabile, avand in vedere elementele de comparatie.
Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila de piatacare reprezinta un tablou
ce are pe linii elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea evaluata iar pe celelalte
coloane, proprietăţile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparatie se alocă două
linii: una pentru comparare şi alta pentru corectie.
In partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu două linii: total corecţii
exprimate absolut şi procentual din preţul de vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate
estima comparabilitatea tranzacţiilor fata de proprietatea evaluata si să selecteze valoarea
finală. Tranzactiile care necesita cele mai mici corecţii vor avea ponderea cea mai mare in
alegerea valorii finale. În acelaşi timp, ponderea va reflecta si increderea pe care o are
evaluatorul in datele privind tranzactiile comparabile.
Ca surse de informatii s-au folosit ofertele de vanzare de imobile (terenuri) similare din zona
studiata existente in ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor firme
imobiliare precum si din baza de date proprie aferenta departamentelor de evaluare respectiv
de tranzactii imobiliare
Trebuie precizat faptul ca, pentru toate comparabilele, s-a considerat ca dreptul de proprietate
transmis este integral, iar conditiile de vanzare – plata cash.

Grila de piata

Proprietatea Comparabila
Elementul de COMPARAŢIE Comparabila B Comparabila C
subiect A
Identificare Recas Recas Central Recas
data prezent prezent prezent prezent
Suprafaţa [mp] 965 5000 1000 665
PREŢ VÂNZARE EUR 35.000 7.000 16.625
Preţul de Vânzare (EUR/mp) -
criteriul de comparatie € 7,00 € 7,00 € 25,00
TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -20% -20% -20%
Corectie totala pentru tipul
-1,40 -1,40 -5,00
comparabilei
Pret de vanzare corectat 5,60 5,60 20,00
DREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii
Corectia unitara sau procentuala 0 0 0
Corecţie totala pentru Drepturi de
proprietate € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 5,60 € 5,60 € 20,00
RESTRICTII LEGALE
Restrictii legale - coeficienti
urbanistici fara fara fara similare
Corectia unitara sau procentuala 0 0 0
Corecţie totala pentru Restrictii legale
- coeficienti urbanistici € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 5,60 € 5,60 € 20,00
CONDIŢII DE FINANŢARE
Condiţii de finanţare normale similare similare similare
Corectia unitara sau procentuala
Corecţie totala pentru finanţare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 5,60 € 5,60 € 20,00
CONDIŢII DE VÂNZARE
Condiţii de vânzare normale normale normale normale
Corectia unitara sau procentuala
Corecţie totala pentru condiţii de
vânzare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 5,60 € 5,60 € 20,00
CONDIŢII DE PIAŢÃ
Condiţii ale pieţei prezent prezent prezent prezent
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecţie totala pentru condiţii ale
pieţei € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 5,60 € 5,60 € 20,00
LOCALIZARE
Localizare Recas CENTRAL Recas Periferie Recas Periferie Recas
Corectia unitara sau procentuala 10,0% 15,0% -15%
Corecţie totala pentru localizare € 0,56 € 0,84 -€ 3,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 6,16 € 6,44 € 17,00
CARACTERISTICI FIZICE
Marime ( dimensiune) si forma 965 5000 1000 665
Corectia unitara sau procentuala 20,0% 0% -15%
Corecţie totala pentru formã şi
dimensiuni € 1,23 € 0,00 -€ 2,55
Front stradal - deschidere la fatada 50 20 63 15
Corectia unitara sau procentuala -1,0% -2% 0%
Corecţie totala pentru front stradal -€ 0,06 -€ 0,13 € 0,00
Topografie plan plan plan plan
Corectia unitara sau procentuala 0,0% 0% 0%
Corecţie totala pentru topografie (
planeitate) € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 7,33 € 6,31 € 14,45
UTILITĂŢI DISPONIBILE
Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz
apa,curent,gaz apa,curent,gaz apa,curent apa,curent
metan / termoficare / alte)
Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corecţie totala pentru utilităţi
disponibile € 0,00 -€ 1,00 -€ 1,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 7,33 € 5,31 € 13,45
ZONAREA
Zonarea - destinatia legala permisa rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţie totala pentru zonare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 7,33 € 5,31 € 13,45
CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai bunã utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţie totala pentru Cea mai bunã
utilizare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat € 7,33 € 5,31 € 13,45
Preţ corectat (Eur/mp) € 7,3 € 5,3 € 13,5
Corecţie totalã netã (absolut) € 1,73 -€ 0,29 -€ 6,55
(procentual) 31% -5% -33%
(absolut) € 1,85 € 1,97 € 6,55
Corecţie totalã brutã (procentual) 33% 35% 33%
Suprafata 965
Opinie / mp € 13,5 RON 61,42

Valoare estimata _EURO 13.028

Valoare_RON 59.270
Curs valutar 4,5496
Data evaluarii 25.mai.17
METODA EXTRACTIEI este o alta tehnica de comparatie indirecta, prin care se estimeaza
valoarea amenajarilor terenului si constructiilor prin costul lor minus deprecierea, care se scad
apoi din pretul total al proprietatilor comparabile. Rezultatul rezidual este o indicatie a valorii
posibile a terenului.

Calculul efectuat pentru determinarea valorii de randament a proprietatii este prezentat in anexe
In cadrul acestei metode s-a cosiderat ca pe terenul de evaluat, se construieste o suprafta de
90 mp sub forma de locuinte tip vila P+M. Ca pret de vanzare pe mp construit s-a considerat a fi
350 euro/mp. Din venitul obtenabil s-au scazut: cheltuieli cu marketing-ul si vanzarea, costul
construirii unor vile ca cele descrise mai sus, profitul dezvoltatarului (de 10%)
In consecinta valoarea obtinuta prin metoda extractiei este:

ABORDARE PRIN METODA EXTRACTIEI

Element U.M. Valoare
Suprafata teren mp. 965
Suprafata construita desfasurata mp. mp. 90
Pret vanzare/mp Sc euro 350
Venit obtenabil euro 31.500
Cheltuieli de marketing si vanzare 5% @ venituri -1.575
Venit net euro 29.925
Deviz constructii (euro/mp) 150,00 -13.500
Profit dezvoltator 10% -2.993
EURO 13.433
Valoare teren (rotund)
LEI 61.113

CURS VALUTAR: 1 EURO 4,5496 13,92 Eu/mp

63,33 Lei/mp

14. DEFINITII, IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE SI ALTELE

14.1 DEFINIŢII

 VALOREA DE PIAŢĂ
Valoarea de piaţă reprezintă suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea
fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o
tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat
fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

 COST DE INLOCUIRE NET

Costul curent de reproducţie sau de înlocuire a unui activ minus deprecierile pentru
deteriorarea fizică şi pentru orice forme relevante de depreciere şi neadecvare.

14.2 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE:

1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este
recomandată folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea în prealabil a
acordului scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se
precizează la punctul 10 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă
persoană în afara clientului, destinatarilor evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi
nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de
persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui
raport. Responsabilitatea se consideră asumată numai faţă de destinatarii raportului de
evaluare.
2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă,
reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în raport cu cele
existente la data întocmirii raportului de evaluare.
3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie
proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt
cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări
specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate
tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu propărietatea evaluată şi aceasta nu
este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie, aceasta este
menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se
află în posesie legală şi responsabilă.
4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind
documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în
care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.
5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă
dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului
să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de
cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.
6. Raportul este întocmit pe baza presupunerii că nu este necesară prezentarea sau folosirea
acestui raport într-o instanţă, cu excepţia situaţiilor când acest lucru a fost stabilit în
prealabil. Într-o astfel de situaţie, trebuie să se precizeze, dar nu în mod necesar, numai
timpul necesar verificării raportului şi informaţiilor legate de acesta, precum şi compensaţia
adecvată.
7. Dacă nu se arată altfel în raport, evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau
invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura
solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.)
sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o
proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice, etc.)
care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de
condiţii dacă ele nu au fost observate la data inspecţiei sau nu au devenit vizibile în
perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare.
Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării
proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului.
Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află
proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi nici pentru
eventualele procese de testare necesare descoperirii lor.
8. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din
surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile şi evaluatorul crede că ele sunt
adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei
informaţiilor furnizate de terţe părţi.
9. Opiniile privind valoarea precum şi alte concluzii incluse în raport presupun încheierea în
mod satisfăcător a oricăror alte sarcini care trebuie finalizate într-o manieră responsabilă.
Poate fi necesară efectuarea unei alte inspecţii pentru a confirma încheierea acestor
sarcini.
10. Conţinutul acestui raport este confidenţial şi autorul nu îl va dezvălui unei terţe persoane, cu
excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare şi/sau atunci când
proprietatea a intrat în atenţia unui corp judiciar calificat.
11. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul
numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client, care de asemenea este precizat
în raport. Clientul a fost de acord că realizarea evaluării şi formatul raportului sunt adecvate
destinaţiei evaluării.
12. Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din
urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să
poată fi utilizată în orice scop de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a altor
destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport, precum şi a agentului de asigurări şi
creditorului, dacă aceştia au plătit onorariul pentru evaluare, în situaţia în care obiectivul
clientului este un creditor ipotecar. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie de asemenea
obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau
transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor
categorii de public prin prospecte, memorii, publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare
sau alte mijloace.
 15. DECLARATIE DE CONFORMITATE
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific ca afirmatiile
prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in
limita posibilitatilor, din mai multe surse. De asemenea, certific ca analizele, opiniile si
concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative
specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare
din punct de vedere profesional. In plus, certific ca nu am niciun interes prezent sau de
perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si
niciun interes sau influenta legata de partile implicate.

Onorariul ce îmi revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio
legatura cu declararea in raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare)
care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior.
Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din
standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR -
Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România.
.
Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea prezentului raport
nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor
care semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele
Internationale de Evaluare 2015 respectiv se supune normelor nationale ANEVAR si
poate fi expertizat (la cerere) si verificat in conformitate cu Standardele ANEVAR.
La data elaborarii acestui raport, evaluatorul care semneaza mai jos este membru
ANEVAR, are indeplinite cerintele programului de pregatire profesionala continua al
ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, evaluarea
a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Acest raport de evaluare este
confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul
mentionat in prezentul raport; nu se accepta nicio responsabilitate daca este transmis
altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de
evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in
declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al
evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar
urma sa apara.
Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in
instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de
evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de
reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea
legislatiei in vigoare
16. CERTIFICARE
Prin prezenta certific următoarele:

 Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;

 Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si
conditiile limitative prezentate in acest raport ;
 Nu există nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea / asupra activelor ce
fac obiectul acestui raport de evaluare si nu există nici un interes personal si nu suntem
partinitori fata de vreuna din partile implicate;
 Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar,
asociat sau persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul;
 Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei
anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au
interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu
se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări.
 Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes
financiar legat de finalizarea tranzactiei;
 Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din
standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR
(Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România). Evaluatorul a respectat
codul deontologic al meseriei sale.
 Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în
concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi
condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport
 Proprietatea supusa evaluarii a fost inspectata de către evaluator. Pentru elaborarea
prezentului raport evaluatorul a colaborat cu personalul din compartimentele financiar –
contabil si tehnic ale societatii;
 Prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa efectuez acest raport de evaluare.
 Evaluatorul are încheiată o poliţă de asigurare profesională
17. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII
SELECTATE

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE,, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A

FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A
PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PRIN

METODA COMPARATIILOR DE PIATA

Suprafata 965
Opinie / mp € 13,5
Valoare estimata _EURO 13.028
Valoare_RON 59.270
Curs valutar 4,5496
Data evaluarii 25.mai.17

EVALUATOR
HERBEI MIHAI VALENTIN
Autorizația nr. 13121
Evaluator proprietăţi imobiliare
LOCALIZARE PE HARTA